00736 中国置业投资 财务报表/环境、社会及管治资料：2025年报
公司资料 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �2
董事会函件 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �3
董事及高级管理层简历� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �11
董事会报告书� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �13
企业管治报告� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �19
独立核数师报告书 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �29
综合损益表 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �36
综合损益及其他全面收益表 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �37
综合财务状况表� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �38
综合权益变动表� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �40
综合现金流量表� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �41
综合财务报表附注 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �43
五年财务概要� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �135
本集团持作投资物业 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �136
目录
公司资料
中国置业投资控股有限公司
2025年报
董事会
执行董事
韩卫（主席）
区达安
王林博
独立非执行董事
邓耀基
曹洁敏
梁国杰*
公司秘书
许辛颖
授权代表
区达安
许辛颖
核数师
中职信（香港）会计师事务所有限公司
法律顾问
梁浩然律师事务所有限法律责任合伙
主要往来银行
中国工商银行（亚洲）
招商永隆银行
*仅供识别
注册办事处
Clarendon House
2 Church Stret
Hamilton HM11
Bermuda
总办事处及主要营业地点
香港
湾仔港湾道26号
华润大厦
43楼4303室
百慕达之股份过户及登记总处
Conyers Corporate Services (Bermuda) Limited
Clarendon House,
2 Church Stret, Hamilton HM11,
Bermuda
香港股份过户登记处
卓佳证券登记有限公司
香港
夏悫道16号
远东金融中心17楼
网址
htp:/w�736�com�hk
股份代号
董事会函件
中国置业投资控股有限公司
2025年报
本人谨此代表中国置业投资控股有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然向本公司股东（「股东」）提呈本公司
及其附属公司（统称「本集团」）截至二零二五年三月三十一日止年度之年度业绩。
经营业绩
于回顾年度，本集团持续经营业务之营业额约为53,530,000港元（二零二四年：约66,390,000港元），较去年减少约
19�37%。营业额减少主要由于投资物业的租金收入降低所致。
本年度之亏损净额约为65,710,000港元（二零二四年：亏损净额约130,820,000港元），而持续经营业务之每股基本亏损
为24�6港仙（二零二四年：每股基本亏损49港仙）。
本集团亏损乃主要归因于应收贷款及来自放债业务应收利息、贸易及其他应收款项之预期信贷亏损及投资物业之估值亏
损，分别为93,410,000港元及9,140,000港元。
本集团于本年度之行政开支约为15,380,000港元（二零二四年：约25,650,000港元），较去年减少约40�04%，此乃由于
本集团严格控制成本所致。本集团之融资成本约为7,300,000港元（二零二四年：约7,500,000港元），乃主要因以位于上
海之投资物业作担保之附息借款及租赁负债利息开支而产生。
业务回顾
于回顾年度，本集团主要业务活动包括物业投资及放债业务。
就物业投资而言，于二零二五年三月三十一日，本集团所持投资物业之总楼面积合共约为7,004平方米，其中100%已
根据经营租赁出租予第三方，租期最多为十二年。截至二零二五年三月三十一日止年度，租赁物业之总楼面积约2,819
平方米已根据经营租赁分租予第三方，租期至多六年。
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中国置业投资控股有限公司
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截至二零二五年三月三十一日止年度，录得租金收入约9,630,000港元。
放债业务于年内带来稳定的利息收入。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团之总贷款组合达约684,000,000港
元，其平均利率为11%。截至二零二五年三月三十一日止年度，放债业务带来的利息收入约为43,900,000港元。
业务模式
本集团根据香港法例第163章放债人条例在香港持有放债人牌照，并向包括企业及个人在内之潜在客户提供贷款。本集
团透过本公司之全资附属公司三荣集团有限公司（「三荣」）就提供该等贷款赚取利息收入。
关键内部监控
本集团采纳及遵循一系列内部监控程序，以规管放债业务，以确保全面风险管理，从而保障本公司及本公司股东的权
益。本集团就信贷风险评估、信贷审批以及持续监控贷款可回收性及贷款收回所采纳之关键内部监控概述如下：
1） 信贷风险评估
在接获潜在客户申请后，由三荣总经理及若干下属职员组成之业务团队（「业务团队」）将遵照香港及中国所适用法
律及法规的规定进行信贷风险评估，以审查及评估潜在客户的信用评级、信贷风险、偿还能力及财务状况。信贷
风险评估包括但不限於潜在客户或担保人（视乎情况而定）的下列方面：－
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说明审查文件
a�「了解您的客户」程序；在以下(b)至(i)项所列之过程中收到之文件
b�身份验证及认证；个人：身份证及╱或护照
公司：商业登记证、公司注册证书及章程文件等。
c�历史信用记录及评级；信贷及╱或诉讼查册（如有）
d�贷款用途、偿还计划及偿还资金来源；贷款申请表、银行结单及资产╱价值证明（如有）
e�现金流、资产及负债（无论属实际或然）；个人：银行结单、收入证明，如工资单或报税表╱税单
及╱或资产╱价值证明
公司实体：经审核财务报表、管理账目及销售合同（如适
用）
f�收入流、赚取收入能力及预期收入流或业绩；与(e)项相同。
g�会晤或（倘为公司客户）实地探访；不适用
h�提供贷款之总体风险水平；及由三荣员工进行之风险评估。
i�业务团队认为属必要之其他事项。逐案处理
同时，财务部门将（其中包括）进行姓名╱名称筛选，以确认是否存在上市规则所界定之任何关连人士关系，并聘
请独立估值师评估潜在客户或担保人（如有）提出之资产╱抵押品价值。
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2025年报
2） 业务团队制定初步建议
业务团队将根据上文所载信贷风险评估结果编撰初步建议，就每个别的个案制定贷款的关键条款，包括本金
额、利率及期限，并提交会计团队作进一步审阅。
厘定之利率应反映交易的风险水平，惟受适用法律下之限制或要求所规限。
3） 会计团队审阅
在从业务团队收到与贷款申请相关之所有文件及初步建议后，在监督本集团内部监控程序方面发挥重要作用之会
计团队将独立审阅整个申请。此外，会计团队将对每笔交易进行规模测试，以供三荣董事会或本公司董事会审阅
及考量，确保符合上市规则有关通知及股东批准等规定，并在必要时咨询本公司的法律顾问或财务顾问。
4） 信贷审批
对于通过上述程序之贷款申请，将根据上市规则中适用百分比率所显示的交易规模，提交至三荣董事会或本公司
董事会或股东（视乎情况而定）进行审批。
5） 持续监控贷款可回收性及贷款催收
a� 对于放债业务客户，三荣的财务部门在其贷款登记册中为每位客户创建一个独立子账户，其中记录及更新
（其中包括）贷款本金额、本金与利息偿还时间表以及偿还记录。该等记录分别由三荣的会计经理及首席财
务官按月审查及批准。
b� 在收到客户还款后，财务部门应将还款金额与偿还时间表进行核实，倘发现任何差异，应通知业务团队与
相关客户跟进。
c� 为减低本集团的信贷风险，三荣的管理层及董事会按季进行定期审查，以（其中包括）监控贷款收回及贷款
可收回性，从中识别潜在风险╱问题，并规划缓解措施。
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d� 倘客户违约，财务部门应向相关违约客户发出逾期通知，并将逾期个案呈报三荣的管理层及董事会，其应
透过审查此类逾期个案之原因、评估贷款可收回性并在逐案的基础上指导应采取的适当行动，以密切监控
整个状况。倘于上述逾期通知发出后，逾期仍然存在，三荣可能指示其法律代表向违约客户发出催缴函，
并发出最终警告。如有需要，三荣可能考虑在征求法律意见后对违约客户采取法律行动。
交易主要条款、客户规模及多样性、对主要客户之交易集中程度以及亏损减值之变动
放债
放债业务客户主要由本集团业务伙伴╱现有客户转介，包括持有价资产或其职业涉及业务的东主或公司高级管理层的
个人，以及从事人力资源管理的公司。业务团队亦可透过业务推广及其业务联系招揽潜在借款人。放债业务的资金来源
包括股本集资及内部业务运营产生之资金。
截至二零二五年三月三十一日，共有233名个人借款人贷款仍未偿还，每笔贷款本金额介乎约400,000港元至约
41,000,000港元。据董事会所知、所悉及所信，所有该等借款人及彼等各自之最终实益拥有人（如为公司客户）均独立于
本公司及其关连人士（具有上市规则所赋予的涵义）。
授出贷款之主要条款（包括抵押品详情）于2025年报内的综合财务报表附注21中披露。截至二零二五年三月三十一日，授
予第一大客户及前五大客户之贷款本金额为约40,720,000港元及221,800,000港元，占未偿还贷款本金总额约5�95%及
32�43%。本集团对所有客户进行持续的信贷评估不仅限在与客户建立业务关系时，亦包括与客户的整个业务关系期间。
该评估侧重于客户的信贷状况、财务状况及偿还能力，以及可能影响客户收入来源或（倘为公司客户）客户经营业绩，从
而影响其偿还能力之商业因素。此外，抵押品价值每年均会予以评估。减值将在出现可能显示本集团将无法根据原有条
款收回款项的情况时予以考虑及作出。
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中国置业投资控股有限公司
2025年报
于截至二零二五年三月三十一日止年度，已分别就应收贷款及利息作出约279,070,000港元及零港元的减值。于截至二零
二四年三月三十一日止年度，该等数字则分别为约210,790,000港元及1,320,000港元。于截至二零二五年三月三十一日
止年度，减值拨备率为40�77%（二零二四年：32�62%）。故此，于截至二零二五年三月三十一日止年度，应收贷款及利
息之减值变动为68,000,000港元及零港元。导致有关变动之主要原因为借款人年内偿还本金30,000,000港元。于截至二
零二五年三月三十一日止年度，本集团概无录得任何(i)坏账及(i)应收贷款抵销。
本集团在向截至二零二五年三月三十一日仍未偿还贷款的各借款人发放贷款时，已遵守上市规则第14章及╱或第14A章
的规定。
本集团于计算预期信贷亏损时执行的程序于2025年报内的综合财务报表附注4(i)披露。
展望
展望未来，本集团将继续寻找其他潜在投资业务，以增加本集团之收入。同时，本集团将持续专注于其放债业务，其将
为本集团提供稳定收入来源。
流动资金及财务资源
于二零二五年三月三十一日，本集团之流动资产净值约为16,190,000港元（二零二四年：约305,490,000港元），包括现
金及银行结余约2,260,000港元（二零二四年：约650,000港元）。
本集团于二零二五年三月三十一日之银行借款约为80,900,000港元（二零二四年：约78,470,000港元），其中6�49%、
7�22%、28�79%及57�5%的借款分别自资产负债表日期起一年内、一年后但两年内、两年后但五年内、五年后到期。资
产负债比率（界定为本公司债务总额比权益总额之百分比）约为20�90%（二零二四年：15�32%）。
重大投资
公平值占本集团资产总值5%以上之投资应被视为重大投资。于二零二五年三月三十一日，本公司并无重大投资。
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外汇风险
由于本集团资产及负债大部分以港元及人民币计值，而本集团之负债均由其资产抵偿，本集团毋须承担任何重大外汇波
动风险。于回顾年度，本集团并无利用任何金融工具作对冲用途。
资本架构及股本
截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司资本架构并无变动。
抵押本集团的资产
于二零二五年三月三十一日，本集团已抵押价值约146,000,000港元之投资物业，为来自本公司全资附属公司上海祥宸行
置业有限公司之借款提供担保。
或然负债
于二零二五年三月三十一日，本集团并无任何重大或然负债（二零二四年：无）。
收购及出售附属公司及联营公司
截至二零二五年三月三十一日止年度，并无收购或出售本集团之附属公司或联营公司。
购买、赎回或出售本公司之上市证券
本公司或其任何附属公司于截至二零二五年三月三十一日止年度概无购买、赎回或出售本公司任何上市证券。
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雇员
于二零二五年三月三十一日，本集团有26名雇员（二零二四年：25名）。雇员薪酬乃参考法定最低工资、市场条款及个别
雇员之表现、资历及经验而厘定。本集团向雇员提供强制性公积金及保险计划。本集团采纳购股权计划及奖励计划以鼓
励雇员竭诚效力本集团。
鸣谢
管理层及本人谨借此机会衷心感谢各位尊敬的股东、客户、业务伙伴及银行家对本集团的坚定支持及信心。本人亦衷心
感谢董事会成员给予的宝贵意见及指引，以及全体员工于本年度付出的巨大努力及贡献。
代表董事会
主席
韩卫
香港，二零二五年六月三十日
董事及高级管理层简历
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执行董事
韩卫先生，54岁，于二零一六年十二月获委任为本公司非执行董事，于二零一七年八月调任为执行董事及于二零一七年
十二月获委任为本公司主席兼行政总裁。彼于二零八年十二月加入本集团，担任本公司全资附属公司上海祥宸行置业
有限公司董事及授权代表。彼亦为本公司于加拿大一间接全资附属公司之董事。韩先生获中华人民共和国人事部授予
中级经济师资格。彼于上海教育学院毕业，并曾于上海金融高等专科学校研习金融。彼亦于深圳清华大学研究院修毕高
级工商管理硕士课程。韩先生于银行业及业务管理方面拥有丰富经验。韩先生于加入本集团前在一间位于上海的投资公
司任职总经理约五年，并曾担任上海银行的经理。彼负责本集团的整体管理、策略计划及业务发展。
区达安先生，69岁，于二零六年五月获委任为本公司执行董事。区先生于一九八九年取得珠海书院之工商管理学士学
位，于银行业务及融资方面拥有近28年经验。彼负责本集团之整体管理及放债业务。
王林博先生，45岁，于二零一九年十月获委任为本公司执行董事。王先生于二零五年从南京政治学院取得经济管理学
士学位。于加入本公司前，王先生曾担任一间金融服务公司的高级客户经理约四年，并曾担任科技公司的销售总监。王
先生于销售及市场推广、行政及业务营运方面拥有逾18年经验。彼负责本集团之整体管理及业务发展。
独立非执行董事
邓耀基先生，43岁，于二零二一年六月获委任为本公司独立非执行董事、审核委员会成员及薪酬及提名委员会成员。
邓先生持有金融服务与社会硕士学位及财务管理和会计学士学位。邓先生现为香港会计师公会执业会员，在税务问题、
内部监控、审计、财务会计及企业管理方面拥有逾16年丰富经验。邓先生现为浩澄会计师事务所有限公司的董事，主要
负责为香港客户提供税务及审计事宜的咨询服务。邓先生亦于香港上市公司财务管理及会计方面拥有专业知识及丰富经
验。邓先生现为联交所GEM上市公司海纳星空科技集团有限公司（前称「心芭迪贝伊集团有限公司」，股份代号：8297）
的独立非执行董事。
曹洁敏女士，40岁，于二零九年五月获委任为本公司独立非执行董事、审核委员会成员及薪酬及提名委员会成员。曹
女士持有上海对外贸易学院国际经济法学士学位。曹女士现持有中国司法部颁发之执业证书。彼现时于福特汽车金融（中
国）有限公司法律与合规部就职。
董事及高级管理层简历
中国置业投资控股有限公司
2025年报
梁国杰先生，47岁，于二零一七年七月获委任为本公司独立非执行董事及审核委员会成员。梁先生持有伦敦帝国学院及
伦敦大学院交通及可持续发展理学硕士学位(master of science degre in transport and sustainability)及伦敦大学伦敦
国王学院机械电子工学士学位。梁先生目前担任Botstrap Company企业及培训经理，亦为Grenwich Social Enterprise
Partnership董事会成员兼社会企业顾问。梁先生于筹集资金及财务顾问方面拥有丰富经验。
高级管理层
周洪涛先生，47岁，于二零一年八月获委任为本公司全资附属公司三荣集团有限公司（从事放债服务业务）董事。周先
生持有大连理工大学工程学士学位及北京交通大学工商管理硕士学位。彼亦于二零五年取得美国际财务管理师资
格，于资源类项目管理及并购运作方面拥有逾十年经验。周先生于加入本公司前曾于(i)北京市燕山区委办担任副总经理；
及(i)北大资源集团担任项目运营中心总监。
董事会报告书
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2025年报
本公司董事谨此提呈董事会报告书，以及本公司及本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之经审核财务报表。
主要业务
本公司之主要业务为投资控股。其附属公司之主要业务载于财务报表附注18。
业务回顾
香港法例第622章香港公司条例附表5规定之本集团于本年度之表现之业务回顾，包括主要财务表现及本集团业务之未来
发展，载于本年报第3至10页之「董事会函件」。本公司面临的主要风险及不确定性之描述于本年报全文（尤其是财务报表
附注4）可见。是项讨论构成本「董事会报告书」之一部分。
业绩及股息
本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之业绩载于本年报第36及37页之综合损益表及综合损益及其他全面收益表。
董事不建议派发截至二零二五年三月三十一日止年度的任何股息。
财务资料概要
本集团过往五个财政年度摘录自经审核财务报表并经重新分类（倘适用）之已公布业绩及资产与负债概要载于本年报第
135页。此概要并非经审核财务报表之一部分。
遵守相关法律及法规
截至二零二五年三月三十一日止年度，就董事会所知，本公司并无出现对本公司业务及营运构成重大影响的重大违反法
律或法规之情况。
董事会报告书
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环保政策
本集团致力于建立环境友好型工作环境。本集团鼓励环保行为并努力提升雇员环保意识。于年内，本集团已采取各种措
施降低用电量及损耗，包括将办公室温度控制在合理水平、关掉闲置照明设备及电器，提倡使用再生纸及双面打印。本
集团将继续努力降低资源消耗，并争取将本集团之营运对环境造成的负面影响降至最低。
环保政策及表现之进一步详情请参阅本集团「环境、社会及管治报告」，该报告于二零二五年七月三十一日在联交所及本
公司网站登载。
物业、厂房及设备以及投资物业
本集团物业、厂房及设备以及投资物业于年内之变动详情载于财务报表附注15及17。
股本及购股权
本公司之股本及购股权于年内之变动详情连同有关理由载于财务报表附注28及29。
股权挂钩协议
于截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司并未订立任何股权挂钩协议。
优先购买权
本公司之公司细则（「公司细则」）或百慕达法例概无有关优先购买权之规定，限制本公司须按比例向其现有股东发售新股
份。
购买、赎回或出售本公司之上市证券
本公司或其任何附属公司于截至二零二五年三月三十一日止年度概无购买、赎回或出售本公司任何上市证券。
董事会报告书
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储备
本公司及本集团于年内之储备变动详情分别载于财务报表附注30及综合权益变动表。
可供分派储备
于二零二五年三月三十一日，可供分派予本公司拥有人之储备总额约为409,857,000港元（二零二四年：相等于约
453,401,000港元），惟须受上文所述之股份溢价账之限制所规限。
主要客户及供应商
于回顾年度内，本集团五大客户应占持续经营业务营业额占本年度总营业额约20�13%，其中最大客户占约4�41%。本集
团就持续经营业务向五大供应商之采购额占本年度总采购额27%，其中向最大供应商之采购额占约9�67%。
本公司董事、任何其联系人或任何股东（据董事所深知，拥有本公司5%以上已发行股本者）概无于本集团五大客户或五大
供应商拥有任何实益权益。
董事
于回顾年度内及截至本报告日期在任之董事如下：
执行董事：
韩卫（主席）
区达安
王林博
独立非执行董事：
邓耀基
曹洁敏
梁国杰
董事会报告书
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董事彼此之间并无财务、业务、家族或其他重大关系。
根据公司细则，于每届股东周年大会上，三分之一在任董事（或如其人数并非三或三之倍数，则以最接近三分之一但不少
于三分之一的数目为准）须轮值退任。退任董事符合资格重选连任。王林博先生及曹洁敏女士须轮值退任，且符合资格并
愿意于应届股东周年大会上膺选连任。
本公司并无与董事订立服务合约。董事须遵照公司细则内有关于本公司股东周年大会上轮值退任及膺选连任之一般规定。
本公司已收取各独立非执行董事就彼等独立于本公司发出之年度书面确认书。本公司认为，根据香港联合交易所有限公
司证券上市规则（「上市规则」）第3�13条所载之指引，全体独立非执行董事均为独立人士。
董事简历
董事之简历详情载于年报第11及12页。
董事之酬金
董事袍金须待股东于股东大会上批准后方可作实。其他酬金乃经本公司薪酬及提名委员会参考董事职务、职责及表现以
及本集团业绩后决定。
董事之服务合约
在应届股东周年大会上建议重选连任之董事概无与本公司订立任何在未支付赔偿情况下本公司不能在一年内终止（法定赔
偿除外）之服务合约。
董事会报告书
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董事之竞争业务权益
于截至二零二五年三月三十一日止年度，董事或其联系人（如有，定义见上市规则）概无于与本集团业务构成竞争或可能
构成竞争之任何业务中拥有权益。
董事于交易、安排或合约之权益
除于财务报表附注32所披露者外，于截至二零二五年三月三十一日止年度内任何时间，概无本公司董事或彼等之关联实
体直接或间接于与本集团业务有关之任何重大交易、安排或合约中拥有重大权益，而本公司或其任何附属公司为有关交
易、安排或合约之订约方。
董事于股份之权益及淡仓
于二零二五年三月三十一日，概无董事于本公司或其相联法团（定义见证券及期货条例（「证券及期货条例」）第XV部）之股
本（「股份」）中登记根据证券及期货条例第352条须列入本公司置存之登记册内之权益或淡仓，或根据上市规则附录十所
载之上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）须知会本公司及香港联合交易所有限公司（「联交所」）之权益
或淡仓：
董事购买股份或债券之权利
除财务报表所披露者外，任何董事或彼等各自之配偶或未成年子女概无于年内任何时间获授予可藉购入本公司股份或债
券而获益之权利，亦无行使任何该等权利；本公司或其任何附属公司亦无参与订立任何安排，致使董事可取得任何其他
法人团体之该等权利。
获准许之弥偿条文
根据本公司之公司细则，就履行其职务或与之相关的任何行动产生或因此蒙受的一切损失、损害及费用，每位董事均可
自本公司的资产及溢利获得弥偿。
本集团已为其董事及高级管理人员安排投购合适之董事及高级管理人员责任保险。
董事会报告书
中国置业投资控股有限公司
2025年报
主要股东及其他人士于股份之权益
于二零二五年三月三十一日，就董事目前所知悉，并无任何人士于本公司股份及相关股份中拥有根据证券及期货条例第
XV部第2及3分部条文须向本公司披露之权益或淡仓，或直接或间接实益拥有本公司已发行股本5%或以上之权益。
关连交易
于回顾年度，本公司并无订立任何上市规则所界定之不获豁免之关连交易。
截至二零二五年三月三十一日止年度内，本集团订立之重大关联方交易（根据上市规则并不构成关连交易）于财务报表附
注32披露。
报告期后非调整事项
本集团于报告期后并无任何重大事项。
公众持股量
按照本公司公开可得的资料及就董事所知悉，本公司于截至二零二五年三月三十一日止年度内一直维持充足之公众持股
量。
核数师
中职信（香港）会计师事务所有限公司担任本公司核数师并审核本集团截至二零二五年三月三十一日止财政年度之综合财
务报表。本公司将于应届股东周年大会上提呈一项决议案，以续任中职信（香港）会计师事务所有限公司为本公司之核数
师。过去三年内核数师并无变动。
代表董事会
主席
韩卫
香港，二零二五年六月三十日
企业管治报告
中国置业投资控股有限公司
2025年报
企业管治常规
就企业管治常规而言，本公司已采纳一套清晰指引，以阐释其政策、常规及程序，从而确保达致股东期望。本公司已承
诺会以香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录C1企业管治守则及企业管治报告（「企业管治守则」）所载
守则条文之原则为基准，维持高水准之企业管治。本公司认为，维护良好企业管治常规对本公司之发展甚为重要。董事
认为，除守则条文第A�2�1条及第E�1�2条外，本公司于截至二零二五年三月三十一日止年度一直遵守企业管治守则。偏离
之详情载于下文有关章节。
董事之证券交易
本公司已采纳上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」），作为其本身之董事进行证券
交易之操守则。经过向董事作出具体查询后，所有董事确认彼等已于截至二零二五年三月三十一日止年度内一直遵守
标准守则载列之规定准则。
董事会
董事会由六名董事组成，包括三名执行董事及三名独立非执行董事。董事会成员之详情载于第13页之董事会报告书。
董事会制定本集团之整体策略及政策，亦须确保提供用于落实所采纳策略之充足资本及管理资源、财务及内部监控系统
之充足性及业务操守符合适用法例及规例。须由董事会批准之决定包括（其中包括）一切客观上及策略上属重大之事宜、
企业管治常规、董事会成员变动、主要交易与投资承担、年度预算、一切政策事宜等。本公司之日常管理、行政管理及
营运乃交由高级管理层负责，其须对董事会负责落实本集团之整体策略及协调整体业务营运。
本公司亦明白及深信董事会成员多元化对提升其表现质素之裨益良多。董事会将考虑一系列可计量目标，以达致成员多
元化，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景，或专业经验。本公司将不时检讨有关目标，以确保可促成董事会之
最佳成员组成。
企业管治报告
中国置业投资控股有限公司
2025年报
董事会成员须尽职履行彼等之角色，并个别及共同地于所有时间以符合本公司及其股东之最佳利益行事。就本公司所深
知，董事当中并无任何财务、业务、家族或其他相关系。董事之履历详情载于本年报第11及12页「董事及高级管理层
简历」一节。
于截至二零二五年三月三十一日止年度所举行之全体董事会议及股东大会次数以及董事各自之出席记录概述如下：
出席╱举行
股东大会次数
出席╱举行
董事会议次数
执行董事
韩卫0/112/12
区达安1/112/12
王林博0/112/12
独立非执行董事
曹洁敏0/112/12
梁国杰0/112/12
邓耀基1/112/12
* 参考董事任期内举行会议次数
守则条文第E�1�2条规定董事会主席应出席股东周年大会。主席因其他工作事务而未能出席本公司于二零二四年八月二十
七日举行之股东周年大会。
董事会将视乎其业务之开展及发展需求，继续提高其企业管治常规，并不时检讨有关常规，以确保符合最新发展及法定
准则。
企业管治报告
中国置业投资控股有限公司
2025年报
主席及主要行政人员
企业管治守则之守则条文第A�2�1条规定主席及行政总裁之角色应有所区分且不应由同一人担任。于回顾年度，本公司主
席韩卫先生亦担任本公司行政总裁，偏离守则条文第A�2�1条之规定。董事会认为，此架构有利于维持强大贯彻之领导，
有助本公司迅速有效地作出决策并予以落实。
本公司主席负责制定本集团之整体策略及政策，包括遵守良好企业管治常规及促使董事积极参与董事会事务。彼亦确保
所有董事均会就董事会议上产生之问题获得适当简报，并在公司秘书之协助下及时收到充足、完整及可靠资料。
执行董事
执行董事负责管理本集团及执行由董事会所采纳之策略。彼等按照董事会制定之指示领导本集团之管理团队，并负责确
保内部监控系统适时运行及本集团之业务符合适用法例及规例。
独立非执行董事
独立非执行董事所承担之重要职能是确保及监察有关有效企业管治框架之基础。彼等提供充分核查及平衡，以保障本集
团及其股东之利益。董事会包括三名独立非执行董事，其中一名拥有适当专业资格或会计或相关财务管理专长。本公司
已收到每名独立非执行董事根据上市规则发出之有关本年度之独立确认书。据此，本公司认为所有该等董事均为独立人
士。
董事之持续专业发展
董事应参与合适的持续专业发展，务求发展及更新彼等的知识及技能，确保彼等了解本公司业务及运作及充分知悉董事
于上市规则及相关法定规定项下之责任及义务。
年内，全体董事定期获提供有关本集团开展其业务之企业管治及监管规定之最新资料。本公司鼓励董事参加相关培训课
程，费用由本公司承担。全体董事确认彼等已透过出席研讨会或学习有关企业管治及规例的议题之相关材料参与持续专
业发展。
企业管治报告
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企业管治职能及董事会委员会
就企业管治常规而言，本公司已采纳一套清晰指引，以阐释其政策、常规及程序，从而确保达致股东期望。本公司已承
诺会以香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录C1企业管治守则及企业管治报告（「企业管治守则」）所载
守则条文之原则为基准，维持高水准之企业管治。本公司认为，维护良好企业管治常规对本公司之发展甚为重要。董事
认为，除守则条文第A�2�1条及第E�1�2条外，本公司于截至二零二五年三月三十一日止年度一直遵守企业管治守则。偏离
之详情载于下文有关章节。
审核委员会
本公司已成立审核委员会（「审核委员会」）。审核委员会目前由三名独立非执行董事组成。审核委员会之职务包括以下各
项：
- ，负责监察两者之间的关系，并主要负责就外聘核数师的委任、重新委
任及罢免向董事会提供建议，批准外聘核数师的薪酬及聘用条款，及考虑任何有关核数师辞职或辞退的问题。
- ；于核数工作开始前先与核数师讨论核数
性质及范畴以及有关申报责任。
- ，并予以执行。
- ，并审阅报表及报告所载重大财务申报判断。
- 、内部监控及风险管理制度。
- ，确保管理层已履行职务建立有效的内部监控系统。
- 。
- 。
- 《审核情况说明函件》、核数师就会计记录、财务账目或监控系统向管理层提出的任
何重大疑问及管理层作出的回应。
企业管治报告
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- 《审核情况说明函件》中提出的事宜。
- 。
- ：本公司雇员可匿名就财务汇报、内部监控或其他方面可能发生的不正当行为提出关
注。委员会应确保有适当安排，以对此等事宜作出公平独立的调查及采取适当之后续行动。
- �3�3条所载的职务。
于截至二零二五年三月三十一日止年度，审核委员会举行了两次会议，出席详情载列如下：–
成员出席╱举行会议次数
邓耀基（主席）2/2
曹洁敏2/2
梁国杰2/2
* 参考董事任期内举行会议次数
审核委员会于年内已联同核数师审阅本集团之内部监控、中期及年度业绩及企业管治守则内之其他职务（如相关）。
董事会与审核委员会在有关挑选、委任、辞任或辞退外聘核数师之事宜上并无任何不同意见。
薪酬委员会及提名委员会
董事会已成立本公司之薪酬委员会（「薪酬委员会」）及提名委员会（「提名委员会」）。两个委员会目前均由三名独立非执行
董事组成。薪酬委员会之职务包括以下各项：
- ，及就设立正规而具透明度的程序制订薪酬政策，向董事会
提出建议。
- 。
- 。
企业管治报告
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- 、须付出的时间及职责以及本集团内其他职位的雇用条件。
- ，以确保该等赔偿与合约条款
一致；若未能与合约条款一致，赔偿亦须公平合理，不致过多。
- ，以确保该等安排与合约条款一致；若未能
与合约条款一致，有关赔偿亦须合理适当。
- 。
提名委员会之职务包括以下各项：
- 、人数及组成（包括技能、知识及经验方面），并就任何为配合本公司的公司策略而拟
对董事会作出的变动提出建议。
- ，并挑选提名有关人士出任董事或就此向董事会提出建议。
- 。
- （尤其是董事会主席及行政总裁）继任计划向董事会提出建议。
此外，提名委员会整体负责检讨董事会组成情况、设定及制定有关提名及委任董事之相关程序、监察董事之委任及继任
计划及评估独立非执行董事之独立性。倘出现职位空缺，提名委员会将会透过参考建议候任人之技能、经验、专业知
识、个人诚信及承诺参与之时间、本公司之需要及其他相关法定规定及规例而进行选举程序。
为释疑虑，董事及彼等之联系人并无参与决定有关彼等本身之酬金。
于截至二零二五年三月三十一日止年度，薪酬委员会及提名委员会举行了一次会议，出席详情载列如下：－
提名委员会薪酬委员会
成员出席╱举行会议次数出席╱举行会议次数
曹洁敏1/11/1
区达安1/11/1
邓耀基1/11/1
* 参考董事任期内举行会议次数
企业管治报告
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投资委员会
本公司的投资委员会（「投资委员会」）由董事会成立。该委员会目前由一名执行董事及两名独立非执行董事组成。投资委
员会的职责包括：
I� 审阅、评估及批准任何投资项目或财务投资活动（香港上市规则所界定的非常重大交易及关连交易除外）（「投资」）；
I� 分析、考虑及厘定任何建议投资项目是否符合本公司及其股东的整体最佳利益；
I� 不时检讨本公司的投资本及融资策略；
IV� 监察可能对本公司资金状况造成重大影响的重大交易及╱或投资计划；
V� 审阅、评估及批准任何有关本公司投资或资金状况的报告；
VI� 监督董事会正式批准的投资项目的实施；
VI� 评估及厘定投资是否符合本公司及其股东的整体利益；
VI� 于每次委员会议后向董事会汇报其活动、投资组合及任何正在审阅的投资项目；
IX� 履行董事会可能不时决定的其他职责；
截至二零二五年三月三十一日止年度，投资委员会举行12次会议，出席详情载列如下：－
成员出席╱举行会议次数
韩卫12/12
区达安12/12
王林博12/12
企业管治报告
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问责及审核
财务申报
董事确认，彼等负责编制本集团于本年度之财务报表所载之所有资料及陈述。董事认为，财务报表已按照香港公认会计
准则编制，并反映根据最佳估计及董事会与管理层之合理、知情及审慎判断（连同对重要事项作出之适当考虑）计算之数
额。经作出适当查询后，董事概不知悉任何可能令本公司之持续经营能力存疑之重大不明朗事件或状况。因此，董事已
按持续经营基准编制本公司之财务报表。
有关本公司核数师对财务报表责任之声明载于本年报第29至35页之独立核数师报告书内。
风险管理及内部监控
董事会高度重视风险管理及内部监控，对持续监督管理本集团风险管理及内部监控系统的设计、实施及监察负有最终责
任。董事会亦致力检讨本集团风险管理及内部监控系统的充分性及有效性。
本集团一直维持风险管理及内部监控系统，旨在管理而非消除未能达成业务目标的风险，并就在决策过程中由判断所引
致的重大错误陈述或损失、人为错误、欺诈或其他违规行为提供合理而非绝对之保证。
为遵守上市规则附录C1所载企业管治守则所载适用守则条文，董事会已留聘独立专业事务所雅博风险管理有限公司作为
外聘内部核数师，以推动资源的充分性及审阅的质量，从而满足上市规则所规定本集团的内部审计职能，并协助董事会
就本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之风险管理及内部监控系统的效能进行年度检讨。
截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团已审阅一套内部审核约章，其定义内部审核部门的范围及职务与职责及其
报告政策。本集团已进行年度风险评估，可识别本集团各主要业务分部的相关策略风险、经营风险、财务风险及合规风
险。风险因素乃于本集团水平进行分析及综合。根据采纳风险主导的审核方法后的风险评估结果，本集团已更新一个三
年审核计划，可据此将所识别之风险优先列入年度审核项目。根据审核计划进行年度检讨，旨在协助董事会及审核委员
会评估本集团风险管理及内部监控系统之效能。该检讨亦涵盖重大监控（包括财务、营运及于实体及营运水平的合规控
制）。本集团已根据于风险评估及内部监控检查期间所发现的若干弱点，采取进一步措施增强其风险管理及内部监控系统
及加强实施所有风险管理及内部监控系统。
| 截至二零二五年 三月三十一日止 年度约数 |
|---|
| 千港元 |
| 942 |
| 198 |
| 1,140 |
企业管治报告
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本集团一直以准确及安全之方式维持处理及公布内部资料之程序，及避免不当处理本集团内之内部资料。
根据本集团建立及维持的风险管理及内部监控系统，有关工作由外聘核数师及内部核数师进行，而有关审核由管理层、
各董事会委员会及董事会进行，审核委员会及董事会认为本集团已于截至二零二五年三月三十一日止年度维持良好、有
效且充足的风险管理及内部监控系统。
核数师酬金
核数师之酬金分析载列如下：
所提供服务
截至二零二四年
三月三十一日止
年度约数
千港元
（经重列）
已付╱应付现任核数师审核服务费用942
已付╱应付现任核数师非审核服务费用150
总计：1,092
股东权利
根据公司细则第58条及百慕达一九八一年公司法（「公司法」），董事会可在认为适当时召开股东特别大会。于递呈要求日
期持有本公司附有本公司股东大会投票权之不少于缴足股本十分之一之股东，有权随时向董事会或本公司秘书提出书面
要求，请求董事会召开股东特别大会，而本公司应在递呈有关要求后两(2)个月内举行有关大会。要求须阐明大会目的及
该大会上任何将予提呈决议案所提述事宜或将予处理之事务，须由要求人士签署，并送达本公司之注册办事处。倘董事
会在递呈后二十一(21)天内未有召开有关大会，要求人士可按照公司法第74(3)条规定自行召开大会。
股东可透过邮寄至香港湾仔港湾道26号华润大厦43楼4303室之方式将书面查询发送至本公司之董事会或本公司秘书。股
东如对名下持股有任何问题，亦可向本公司之香港股份过户登记处卓佳证券登记有限公司（地址为香港夏悫道16号远东金
融中心17楼）提出。
企业管治报告
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与股东之沟通
本公司竭力与其股东及投资者发展及维持续关系及有效沟通。为促进及加强此等关系及沟通，本公司已建立（包括但不
限于）以下不同渠道：
- ，可发表意见并与董事会进行交流。主席及董事可于股东周年大会上解
答股东疑问；
- ，及于股东大会上要求以点票方式表决之程序乃列入致股东之通
函内，以便执行股东权利；
- ；及
- �736�com�hk载有本公司业务发展及经营业务之丰富资料及最新消息、财务资料及其他资料。
宪章文件
本公司最新版本之宪章文件（包括本公司组织章程大纲及公司细则）副本已分别刊发于本公司及联交所网站。
于截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司之宪章文件并无出现任何变动。
独立核数师报告书
中国置业投资控股有限公司
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Jon Gepsom CPA Limited
1003-1005, 10/F., Siu On Centre
188 Lockhart Road, Wan Chai, Hong Kong
(cid:41)(cid:2409)(cid:3549)(cid:42)(cid:3950)(cid:2368)(cid:2531)(cid:1635)(cid:2893)(cid:1804)(cid:1302)(cid:2395)(cid:998)(cid:1113)
(cid:2409)(cid:3549)(cid:6268)(cid:1074)(cid:5339)(cid:1388)(cid:4208)(cid:50)(cid:57)(cid:57)(cid:4134)(cid:33)
(cid:1218)(cid:1276)(cid:973)(cid:1032)(cid:50)(cid:49)(cid:4788)(cid:50)(cid:49)(cid:49)(cid:52)(cid:46)(cid:50)(cid:49)(cid:49)(cid:54)(cid:2107)(cid:33)
(cid:7403)(cid:20277)(cid:7839)(cid:3)
独立核数师报告书致中国置业投资控股有限公司各股东
（于百慕达注册成立之有限公司）
意见
本核数师（「我们」）已审核列载于第36至134页中国置业投资控股有限公司（「贵公司」）及其附属公司（「贵集团」）的综合财
务报表，包括于二零二五年三月三十一日的综合财务状况表与截至该日止年度的综合损益表、综合损益及其他全面收益
表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及综合财务报表附注，包括重大会计政策资料。
我们认为，该等综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则会计准则真实而中肯
地反映贵集团于二零二五年三月三十一日的综合财务状况及截至该日止年度的综合财务表现及综合现金流量，并已遵照
香港公司条例披露规定妥为拟备。
意见的基础
我们已根据香港会计师公会颁布的香港审计准则（「香港审计准则」）进行审计。我们在该等准则下承担的责任已在本报告
「核数师就审核综合财务报表承担的责任」部分中作进一步阐述。根据香港会计师公会颁布的专业会计师道德守则（「守
则」），我们独立于贵集团，并已履行守则中的其他专业道德责任。我们相信，我们所获得的审计凭证能充足及适当地为
我们的意见提供基础。
独立核数师报告书
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关键审计事项
关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。这些事项是在我们审计整体综
合财务报表及出具意见时进行处理的。我们不会对这些事项提供单独的意见。我们所确认的关键审计事项为：
1� 应收贷款预期信贷亏损拨备；及
2� 投资物业估值。
独立核数师报告书
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关键审计事项
应收贷款预期信贷亏损拨备审计如何处理该事项
请参阅综合财务报表附注2(h)、4(i)、5(a)(i)及21。
我们确认应收贷款预期信贷亏损拨备为关键审计事项，乃
由于识别及计量预期信贷亏损之亏损拨备涉及重大管理层
判断。
于二零二五年三月三十一日，贵集团应收贷款总额达约
405,364,000港元，乃经扣除于二零二五年三月三十一日
确认之预期信贷亏损累计拨备约279,068,000港元。
根据预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）方法，管理层透过
考虑应收款项结余之账龄、借款人当前之信誉、过去收回
历史以及借款人及彼等担保人抵押品可变现价值等多项因
素，评估该等应收贷款最终可收回性。
我们有关应收贷款预期信贷亏损拨备之程序包括：
• 透过向管理层查询了解贵集团已制定的信贷风险管理政
策及程序，评估及评价已减值应收贷款识别相关控制设
计；
- ，抽样检查有关出售证券抵押品（如有）
结算借款人责任法定强制执行权的贷款协议；
• 抽样评估管理层有关借款人可收回性及信誉的判断以及
参照可得资料（如抵押品可收回金额、借款人过往收款
历史、贵集团实际亏损经验以及自客户或其担保人收到
的随后偿还款额或额外抵押品）评估管理层所作出之预
期信贷亏损是否充分及适当；
• 通过评价管理层对应收贷款的信贷风险自初步确认起是
否大幅增加的评估而评估管理层对亏损拟备的估计是否
适当；
- ；
• 透过检查管理层用于形成判断的模式输入数据来评估贵
集团预期信贷亏损模式的合理性，包括测试过往违约数
据的准确性、评估过往亏损率是否已根据当前经济状况
及前瞻性资讯（包括于每个经济情景中使用的经济变数
和假设，以及其概率权重）进行适当调整，并评估是否
有迹象显示管理层于确认亏损拨备时存有偏颇；
- ，并
评估预期信贷亏损的恰当性及充分性；及
- 。
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关键审计事项
投资物业估值审计如何处理该事项
请参阅综合财务报表附注2(g)、5(a)(i)及17。
于二零二五年三月三十一日，贵集团为数约165,980,000
港元的投资物业（包括自有及租赁物业）按公平值入账。
贵集团投资物业的公平值根据独立估值师或贵公司管理层
进行之估值，使用收入资本化法计量。
由于投资物业估值需依赖若干关键假设以及租金增长率、
市场收益率、每平方米估计租金价值等输入数据而作出，
而该等假设及输入数据要求作出大量主观判断及估计，故
有关估值的固有风险被视为重大。因此，我们将投资物业
估值厘定为关键审计事项。
我们有关投资物业估值之程序包括：
• 通过考虑估计不确定性以及包括主观性等其他固有风险
因素的程度，评估重大错误陈述的固有风险；
• 了解及评价对贵集团投资物业估值施行的关键内部控制
措施；
- ，从而评估管理层的估
算流程是否有效；
- 、能力、独立性及客观
性，并了解独立估值师的工作范围及其委聘条款；
- ，评价管理层及独立估值师所采用
估值方法的适当性及一致性，从而评估其是否符合香港
财务报告准则会计准则及行业惯例的要求；
- ，根据我们掌握的市场数据及我们
对中国地产行业的知识，对所采纳之关键估计及假设是
否合理提出质疑；及
• 抽样获取管理层及独立估值师对投资物业进行的详细工
作，以评估有关估值所涉及关键输入资料之准确性及相
关性。
独立核数师报告书
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其他信息
董事须对其他信息负责。其他信息包括年报内的信息，但不包括综合财务报表及我们的核数师报告书。
我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对综合财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与综合财务报表或我们
在审计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情况。
基于我们已执行的工作，如果我们认为其他信息存在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这方面，我们没有任何报
告。
董事及审核委员会就综合财务报表承担的责任
董事负责根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则会计准则及香港公司条例披露规定拟备真实而中肯的综合财务报
表，并对彼等认为使综合财务报表的拟备不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述所需的内部监控负责。
在拟备综合财务报表时，董事负责评估贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事项，以及使用
持续经营为会计基础，除非董事有意将贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的替代方案。
审核委员会协助董事履行监督贵集团的财务报告过程的职责。
独立核数师报告书
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核数师就审核综合财务报表承担的责任
我们的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并出具包括我们
意见的核数师报告书。我们仅向阁下（作为整体）根据百慕达一九八一年公司法第90条报告我们的意见，除此之外本报告
别无其他目的。我们不会就本报告的内容向任何其他人士负上或承担任何责任。
合理保证是高水平的保证，但不能保证按照香港审计准则进行的审计，在某一重大错误陈述存在时总能发现。错误陈述
可以由欺诈或错误引起，如果合理预期它们单独或汇总起来可能影响综合财务报表使用者依赖综合财务报表所作出的经
济决定，则有关的错误陈述可被视作重大。
在根据香港审计准则进行审计的过程中，我们运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦：
- ，设计及执行审计程序以应对这些风
险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈
述，或凌驾于内部监控之上，故未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险高于未能发现因错误而导致的重大
错误陈述的风险。
- ，以设计适当的审计程序，但目的并非对贵集团内部监控的有效性发表意见。
- 。
- 。根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事项或情况有关的重
大不确定性，从而可能导致对贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果我们认为存在重大不确定性，则有必要
在核数师报告书中提请使用者注意综合财务报表中的相关披露。假若有关的披露不足，则我们应当发表非无保留
意见。我们的结论是基于截至核数师报告书日期止所取得的审计凭证。然而，未来事项或情况可能导致贵集团不
能持续经营。
- 、结构和内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映交易和事项。
- ，以就贵集团内实体或业务单位的财务信息获取充足适当的审计凭证，作为对综合财务报表
发表意见的基础。我们负责指导、监督和审查为集团审计目的而执行的审计工作。我们仅就审计意见承担全部责
任。
独立核数师报告书
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除其他事项外，我们与审核委员会沟通了计划的审计范围、时间安排、重大审计发现等，包括我们在审计中识别出内部
监控的任何重大缺陷。
我们还向审核委员会提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们沟通有可能合理地被认为会
影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及在适用的情况下，为消除威胁所采取的行动或所应用的防范措施。
从与审核委员会沟通的事项中，我们确定那些事项对本期综合财务报表的审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们
在核数师报告书中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，或在极端罕见的情况下，如果合理预期在我
们报告中沟通某事项造成的负面后果超过产生的公众利益，我们决定不应在报告中沟通该事项。
中职信（香港）会计师事务所有限公司
执业会计师
黄家宝
审计项目董事
执业证书编号P07560
湾仔骆克道188号兆安中心10楼
香港，二零二五年七月十五日
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 53,527 |
| (9,135) |
| – |
| 4,436 |
| (93,411) |
| 73 |
| 2,564 |
| (15,384) |
| (57,330) |
| (7,314) |
| (64,644) |
| (1,069) |
| (65,713) |
| (65,713) |
| (24.6) |
| (24.6) |
综合损益表
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
二零二四年
附注千港元
收入766,393
投资物业之公平值变动17(7,868)
于终止租赁后视作出售投资物业之亏损17(57,054)
买卖证券之未变现（亏损）╱收益19(22,544)
应收贷款及来自放债业务应收利息、贸易应收款项以及其他应收款项
的预期信贷亏损拨备净额9(c)(38,027)
其他收入8(a)534
其他收益及亏损净额8(b)(39,068)
行政开支(25,652)
经营亏损(123,286)
融资成本9(a)(7,529)
除税前亏损9(130,815)
所得税12–
年度亏损(130,815)
下列人士应占：
本公司拥有人(130,815)
每股亏损14
基本（港仙）(49�0)
摊薄（港仙）(49�0)
第43至134页之附注为本财务报表之一部分。
| 二零二五年 | |
|---|---|
| 千港元 | |
| (65,713) | |
| (4,727) | |
| (70,440) | |
| (70,440) |
综合损益及其他全面收益表
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
二零二四年
千港元
年度亏损(130,815)
其他全面收入
其后可重新分类至损益之项目：
换算以下财务报表时产生之汇兑差额：
－集团实体之财务报表(13,219)
年度全面收入总额(144,034)
下列人士应占：
本公司拥有人(144,034)
第43至134页之附注为本财务报表之一部分。
| 二零二五年 | |
|---|---|
| 千港元 | |
| 1,849 | |
| 65 | |
| 165,980 | |
| 357,481 | |
| 525,375 | |
| 22,047 | |
| 47,883 | |
| 26,636 | |
| 2,257 | |
| 98,823 | |
| 54,431 | |
| 12,291 | |
| 5,250 | |
| 1,368 | |
| – | |
| 9,295 | |
| 82,635 | |
| 16,188 | |
| 541,563 | |
| 92,295 | |
| – | |
| 7,647 | |
| 99,942 | |
| 441,621 |
综合财务状况表
于二零二五年三月三十一日
中国置业投资控股有限公司
2025年报
二零二四年
附注千港元
非流动资产
物业、厂房及设备151,954
使用权资产162,389
投资物业17177,063
应收贷款21108,527
289,933
流动资产
贸易及其他应收款项2073,227
应收贷款21326,926
按公平值计入损益之金融资产1923,206
现金及银行结余22(a)651
424,010
流动负债
其他应付款项2392,276
其他借款24(b)9,520
附息借款24(a)4,227
租赁负债253,841
不可换股债券26420
应付税项8,234
118,518
流动资产净值305,492
资产总值减流动负债595,425
非流动负债
附息借款24(a)74,245
递延税项负债27–
租赁负债259,119
83,364
资产净值512,061
| 二零二五年 | ||
|---|---|---|
| 千港元 | ||
| 106,867 | ||
| 334,754 | ||
| 441,621 |
综合财务状况表
于二零二五年三月三十一日
中国置业投资控股有限公司
2025年报
二零二四年
附注千港元
权益
本公司拥有人应占权益
股本28106,867
储备30405,194
权益总额512,061
经董事会于二零二五年六月三十日核准及授权刊发。
代表董事会
韩卫区达安
董事董事
第43至134页之附注为本财务报表之一部分。
| 106,867 | 2,093,405 | (11,153) | 136,012 | – | (20,871) | (1,792,199) | 512,061 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – | – | – | – | – | – | (65,713) | (65,713) | ||||||||
| – | – | – | – | – | (4,727) | – | (4,727) | ||||||||
| – | – | – | – | – | (4,727) | (65,713) | (70,440) | ||||||||
| 106,867 | 2,093,405 | (11,153) | 136,012 | – | (25,598) | (1,857,912) | 441,621 |
综合权益变动表
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
本公司拥有人应占
股本股份溢价特别储备实缴盈余
以股权结算
股份基础
补偿储备汇兑波动储备累计亏损总额
千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元
于二零二三年四月一日之结余106,8672,093,405(11,153)136,012–(7,652)(1,661,384)656,095
二零二三年╱二零二四年权益变动：
年度亏损–(130,815)(130,815)
其他全面开支：
换算以下财务报表时产生之汇兑差额：
－集团实体之财务报表–(13,219)–(13,219)
年度全面开支总额–(13,219)(130,815)(144,034)
于二零二四年三月三十一日之结余106,8672,093,405(11,153)136,012–(20,871)(1,792,199)512,061
于二零二四年四月一日之结余
二零二四年╱二零二五年权益变动：
年度亏损
其他全面开支：
换算以下财务报表时产生之汇兑差额：
－集团实体之财务报表
年度全面开支总额
于二零二五年三月三十一日之结余
第43至134页之附注为本财务报表之一部分。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| (64,644) |
| 7,314 |
| – |
| 65 |
| 2,319 |
| 9,135 |
| – |
| (4,436) |
| 93,411 |
| 23 |
| 43,187 |
| 25,657 |
| (40,370) |
| 1,006 |
| (37,229) |
| (7,749) |
| – |
| (7,749) |
综合现金流量表
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
二零二四年
附注千港元
经营活动
来自持续经营业务之除税前亏损(130,815)
调整：
融资成本9(a)7,529
利息收入8(a)(1)
物业、厂房及设备折旧9(c)196
使用权资产折旧9(c)2,379
投资物业之估值亏损177,868
于终止租赁后视作出售投资物业之亏损57,054
买卖证券之未变现（收益）╱亏损1922,544
应收贷款及来自放债业务应收利息的预期信贷亏损拨备净额9(c)38,027
出售物业、厂房及设备亏损–
营运资金变动4,781
贸易及其他应收款项减少╱（增加）(10,422)
应收贷款（增加）╱减少1,823
买卖证券减少1,342
贸易及其他应付款项（减少）╱增加16,582
经营活动（所用）╱产生之现金14,106
已付香港利得税(29)
经营活动（所用）╱产生之现金净额14,077
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| – |
| 1,006 |
| 2,771 |
| 18,165 |
| – |
| (420) |
| (3,830) |
| (1,210) |
| (5,520) |
| (584) |
| 9,372 |
| 1,623 |
| 651 |
| (17) |
| 2,257 |
| 2,257 |
综合现金流量表
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
二零二四年
附注千港元
投资活动
银行存款已收利息1
投资活动产生之现金净额1
融资活动
新增其他借款所得款项7,700
新增附息借款所得款项–
偿还银行借款(8,267)
偿还不可换股债券(2,380)
偿还租赁负债(24,163)
已付其他借款利息(709)
已付附息银行借款利息(5,988)
已付租赁负债利息(832)
融资活动产生╱（使用）现金净额(34,639)
现金及现金等值项目增加╱（减少）净额(20,561)
于四月一日之现金及现金等值项目971
外汇率变动影响20,241
于三月三十一日之现金及现金等值项目651
现金及现金等值项目结余分析
现金及银行结余22651
第43至134页之附注为本财务报表之一部分。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
1. 公司资料
中国置业投资控股有限公司（「本公司」）为一间投资控股公司。其附属公司之主要业务载于综合财务报表附注18。
本公司根据百慕达公司法（一九八一年）于百慕达注册成立为有限公司，其股份于香港联合交易所有限公司会计准
则主板上市。注册办事处位于Clarendon House, 2 Church Stret, Hamilton HM11, Bermuda。其主要营业地点之
地址为香港湾仔港湾道26号华润大厦43楼4303室。
2. 重大会计政策资料
a) 遵例声明
该等综合财务报表是按照香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之所有适用香港财务报告准则会计准
则（包括所有个别适用之香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）、香港会计准则（「香港会计准则」）及诠
释）、香港公认会计原则以及香港公司条例之披露规定而编制。该等综合财务报表同时符合香港联合交易
所有限公司证券上市规则之适用披露规定。
香港会计师公会已颁布多项新订及经修订香港财务报告准则会计准则，有关准则均为首次生效或可于本集
团之本会计期间提早采纳。附注3提供因就本期及以往会计期间首次应用该等与本集团相关之准则而于该
等综合财务报表内所反映之任何会计政策变动的资料。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
b) 综合财务报表的编制基准
计量基准
报告期末之综合财务报表包括本公司及其附属公司（统称为「本集团」）。
除下文附注2(d)及2(f)所载会计政策所述按公平值计入损益之金融资产及投资物业以其公平值列账外，编制
综合财务报表时采用历史成本作为计量基准。
本集团各实体综合财务报表所包含之项目乃使用该实体经营所在主要经济环境之货币（「功能货币」）计量。
该等综合财务报表乃以港元（「港元」）呈列，港元为本公司的功能货币及本集团的呈列货币。除特别注明者
外，所有金额均以千位列示。
按照香港财务报告准则会计准则编制综合财务报表需要管理层作出判断、估计及假设，该等判断、估计及
假设影响政策之应用，以及所呈报的资产、负债、收入及开支的金额。资产及负债之账面值如未能明显地
从其他来源取得，其金额将根据历史经验及在相关情况下相信为合理之各项其他因素作出估计及相关假
设，有关结果构成判断相关账面值之基准。实际结果可能与该等估计有异。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
b) 综合财务报表的编制基准（续）
计量基准（续）
本集团按持续基准对该等估计及相关假设进行检讨。会计估计之修订如只影响当期，则有关影响在估计修
订之当期确认，或如该项修订影响当期及以后期间，则有关影响在修订期间及以后期间确认。
管理层于应用对综合财务报表构成重大影响之香港财务报告准则会计准则作出之判断及估计不确定性之主
要来源，详情于附注5论述。
c) 附属公司
附属公司为本集团所控制之实体。当本集团承受或享有参与实体所得之可变回报，且有能力透过其对实体
之权力影响该等回报时，则本集团控制该实体。于评估本集团是否拥有关权力时，仅会考虑其实质权利
（由本集团及其他方持有）。
于附属公司之投资均由控制开始之日起直至控制终止之日止在综合财务报表中综合计算。集团内部交易产
生之集团内部结余、交易及现金流量及任何未变现溢利，均在编制综合财务报表时全数抵销。集团内部交
易产生之未变现亏损之抵销方法与抵销未变现收益之方法相同，但仅限于并无证据显示已出现减值时。
于附属公司之投资在本公司财务状况表中按成本扣除减值亏损（见附注2(h)）列账。
d) 其他股本证券投资
本集团及本公司之股本证券投资（于附属公司之投资除外）政策如下：
股本证券投资于本集团承诺购买╱出售该投资当日确认╱取消确认。投资初步按公平值加上直接应占交易
成本列账，惟按公平值计入损益（「按公平值计入损益」）计量之投资的交易成本直接于损益中确认除外。有
关本集团如何厘定金融工具公平值之说明，请参阅附注4(vi)。该等投资根据其分类随后按以下方法入账。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
d) 其他股本证券投资（续）
股本投资
股本证券投资均会被分类为按公平值计入损益，除非该股本投资并非持作买卖，并在初始确认投资时本集
团选择将该投资指定为按公平值计入其他全面收益（「按公平值计入其他全面收益」）（不可拨回），以致后续
公平值变动在其他全面收益中确认。有关选择乃按工具个别作出，惟仅在发行人认为投资符合股本定义时
方可作出。若作出此选择，在该投资被出售前，其他全面收益中累计的金额仍保留在公平值储备（不可拨
回）中。在出售时，于公平值储备（不可拨回）中累计的金额会转入累计亏损，而非透过损益拨回。来自股
本证券投资的股息，不论是否分类为按公平值计入损益或按公平值计入其他全面收益，均根据附注2(g)(i)
所载政策在损益中确认为其他收入。
e) 物业、厂房及设备
物业、厂房及设备（在建工程除外）于综合财务状况表按成本扣除累计折旧及累计减值亏损列账（见附注
2(j)）。
下列物业、厂房及设备项目按成本扣除累计折旧及减值亏损列账（见附注2(h)）：
– 永久业权或租赁物业之租赁产生的使用权资产，而本集团并非物业权益之登记拥有人；及
– 物业、厂房及设备项目，包括相关物业、厂房及设备租赁产生的使用权资产（见附注2(h)）。
物业、厂房及设备项目是以直线法按以下估计可使用年期撇销成本（扣除其估计剩余价值（如有）计算折
旧：
租赁物业装修5年或租赁剩余年期（以较短者为准）
家私及设备5年
汽车4至5年
如物业、厂房及设备项目的各部分拥有不同可使用年期，则项目之成本乃按合理基准于各部分之间分配，
而各部分则独立折旧。资产之可使用年期及其剩余价值（如有）乃每年进行检讨。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
e) 物业、厂房及设备（续）
历史成本包括收购该等项目直接产生的支出。
后续成本计入资产账面值或作为一项独立资产（如适用）进行确认，惟仅限于该项目有关未来经济利益会流
入本集团且该项目成本能够可靠计量。任何入账列为独立资产的部分账面值于取代时取消确认。所有其他
维修及保养开支于产生报告期间于损益确认。
倘资产账面值高于估计可收回金额，则立即撇减该资产账面值至可收回金额。
报废或出售物业、厂房及设备项目所产生之盈亏以出售所得款项净额与项目账面值之差额厘定，并于报废
或出售当日于损益确认。
f) 投资物业
投资物业（包括在建物业）为拥有或根据租赁权益（见附注2(i)）持有以赚取租金收入及╱或资本增值之土地
及╱或楼宇，包括已持有但现时尚未厘定未来用途之土地及正在建造或开发以供日后用作投资物业之物
业。
投资物业乃按公平值列账，惟于报告期末仍在建造或开发过程中及其公平值于当时不能可靠地计量之物业
除外。因公平值变动或报废或出售投资物业产生之任何收益或亏损乃于损益确认。投资物业之租金收入按
附注2(g)(i)所述方式入账。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
g) 租赁
租赁的定义
倘合约为换取代价而给予在一段时间内控制可识别资产之使用权，则该合约为一项租赁或包含一项租赁。
就于首次应用日期或之后因业务合并订立或修订或产生的合约而言，本集团于初始、修订日期或收购日期
（如适用）根据香港财务报告准则第16号项下之定义评估合约是否一项租赁或包含一项租赁。除非该合约之
条款及条件其后出现变动，否则，该合约将不会获重新评估。
作为承租人
合约组成部分之代价分配
就包含租赁组成部分及非租赁组成部分的合约而言，本集团按租赁组成部分相对独立之价格及非租赁组成
部分独立之总价格，将合约中代价分配到各租赁组成部分。
本集团亦应用可行权宜方法不分开非租赁组成部分及租赁组成部分，而将租赁组成部分及任何相关的非租
赁组成部分视为单一租赁组成部分。
作为一项可行权宜方法，当本集团合理预期对财务报表之影响与按组合内个别租赁入账相比不会出现重大
差异，则具有类似特征之租赁会按组合基准入账。
短期租赁及低价值资产租赁
本集团就租期为自开始日期起十二个月或以下，及并无包括购买选择权的租赁应用短期租赁确认豁免。本
集团亦就低价值资产租赁应用确认豁免。短期租赁及低价值资产租赁的租赁付款于租期内按直线基准或另
一系统性基准确认为开支。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
g) 租赁（续）
作为承租人（续）
使用权资产
使用权资产的成本包括：
– 租赁负债的初始计量金额；
– 于开始日期或之前作出的任何租赁款项减任何已收租赁优惠；
– 本集团产生的任何初始直接成本；及
– 本集团拆卸及移除相关资产、还原其所在位置或将相关资产恢复至租赁条款及条件所要求的状况将
产生的估计成本。
本集团于租赁开始日期（即相关资产可供使用之日期）确认使用权资产。使用权资产按成本减任何累计折旧
及减值亏损计量，并就租赁负债的任何重新计量作出调整。
本集团合理确定能于租期结束时获得相关租赁资产拥有权的使用权资产自开始日期起至可使用年期结束止
期间计提折旧。否则，使用权资产于其估计可使用年期及租期（以较短期间为准）内按直线法计提折旧。
本集团于综合财务状况表内将不符合投资物业定义之使用权资产呈列为一项单独项目。符合投资物业及存
货定义之使用权资产乃于「投资物业」内呈列。
可退还租金按金
已付可退还租金按金根据香港财务报告准则第9号入账及初步按公平值计量。初始确认时的公平值调整被
视作额外租赁款项并计入使用权资产成本。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
g) 租赁（续）
作为承租人（续）
租赁负债
于租赁开始日期，本集团按该日尚未支付之租赁款项现值确认及计量租赁负债。倘租赁内含之利率无法即
时厘定，本集团使用于租赁开始日期之增量借款利率计算租赁款项之现值。
租赁款项包括：
– 固定款项（包括实质固定款项）减任何应收租赁优惠；
– 视乎一项指数或比率厘定的可变租赁款项；
– 预期根据剩余价值担保应付之金额；
– 合理确定本集团将予行使购买选择权之行使价；及
– 终止租赁之罚款（倘租期反映本集团行使终止选择权）。
于开始日期后，租赁负债根据利息增长及租赁款项进行调整。
倘出现以下情况，本集团将重新计量租赁负债（并就相关使用权资产作出相应调整）：
– 租期有所变动或行使购买选择权的评估发生变化，而在该情况下相关租赁负债按于重新评估日期的
经修订贴现率贴现经修订租赁款项以重新计量。
– 租赁款项因进行市场租金调查后市场租金率变动╱有担保剩余价值下预期款项变动而出现变动，而
在该等情况下相关租赁负债按初始贴现率贴现经修订租赁款项以重新计量。
本集团于综合财务状况表中将租赁负债作为单独的项目呈列。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
g) 租赁（续）
作为承租人（续）
租赁修订
倘发生下列情况，本集团将租赁修订入账列作一项单独租赁：
– 修订透过增加使用一项或多项相关资产的权利以扩大租赁范围；及
– 租赁代价增加的金额相当于范围扩大对应的单独价格，并对该单独价格作出任何适当调整以反映特
定合约的情况。
就并非入账列作一项单独租赁的租赁修订而言，本集团会根据经修订租赁的租期按于修订生效日期的经修
订贴现率贴现经修订租赁款项，以重新计量租赁负债。
本集团作为出租人
当本集团为出租人，本集团在租赁开始时厘定一项租赁为融资租赁或经营租赁。倘租赁将相关资产所有权
附带之绝大部分风险及报酬转让予承租人，则租赁被归类为融资租赁。否则，租赁被归类为经营租赁。
当本集团为中介出租人，分租乃参考主租约所产生的使用权资产分类为融资租赁或经营租赁。倘主租约为
本集团采用附注2(i)所述豁免的短期租赁，则本集团将分租分类为经营租赁。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
h) 信贷亏损及资产减值
(i) 金融工具产生的信贷亏损
本集团就下列项目确认预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）之亏损拨备：
– 按摊销成本计量之金融资产（包括现金及现金等值项目、应收贷款及贸易及其他应收款项）；
按公平值计量之金融资产（包括按公平值计入损益计量之金融资产）毋须进行预期信贷亏损评估。
预期信贷亏损之计量
预期信贷亏损为信贷亏损之概率加权估计。信贷亏损按所有预期现金差额（即根据合约应付本集团
之现金流量与本集团预期收到之现金流量之间的差额）之现值计量。
倘贴现影响重大，则预期现金差额采用以下贴现率贴现：
– 定息金融资产、贸易及其他应收款项及合约资产：于初始确认时厘定之实际利率或其近似值；
– 浮息金融资产：当前实际利率。
于估计预期信贷亏损时所考虑之最长期间为本集团面临信贷风险之最长合约期间。
于计量预期信贷亏损时，本集团考虑到毋须付出不必要成本或努力即可获得之合理及可靠资料，包
括过往事件、目前状况及未来经济状况预测有关资料。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
h) 信贷亏损及资产减值（续）
(i) 金融工具产生的信贷亏损（续）
预期信贷亏损之计量（续）
预期信贷亏损按以下其中一个基准计量：
– 12个月预期信贷亏损：预期于报告日期后12个月内可能发生之违约事件所导致的亏损；及
– 全期预期信贷亏损：预期该等应用预期信贷亏损模式之项目于预期年期内所有可能发生之违
约事件所导致的亏损。
贸易应收款项之亏损拨备通常按相等于全期预期信贷亏损之金额计量。该等金融资产之预期信贷亏
损基于本集团过往信贷亏损经验进行个别评估，并就于报告日期债务人之特定因素及对目前及预测
整体经济状况之评估进行调整。
就所有其他金融工具而言，本集团按相等于12个月预期信贷亏损之金额确认亏损拨备，除非该金融
工具之信贷风险自初始确认以来大幅增加，而于此情况下，亏损拨备按相等于全期预期信贷亏损之
金额计量。
信贷风险大幅增加
于评估金融工具之信贷风险自初始确认以来有否大幅增加时，本集团会比较于报告日期及于初始确
认日期评估之金融工具所出现之违约风险。于作出重新评估时，本集团认为，倘(i)借款人不大可能
于本集团无追索权采取变现抵押品（如持有）等行动之情况下向本集团悉数支付其信贷责任；或(i)金
融资产已逾期90日，则构成违约事件。本集团考虑合理可靠之定量及定性资料，包括过往经验及在
毋须付出不必要成本或努力即可获得之前瞻性资料。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
h) 信贷亏损及资产减值（续）
(i) 金融工具产生的信贷亏损（续）
信贷风险大幅增加（续）
具体而言，于评估信贷风险自初始确认以来有否大幅增加时，本集团考虑以下资料：
– 未能按其合约到期日支付本金或利息；
– 金融工具外部或内部信贷评级（如有）之实际或预期显著恶化；
– 债务人经营业绩之实际或预期显著恶化；及
– 科技、市场、经济或法律环境之现有或预期变动对债务人履行其对本集团责任之能力有重大
不利影响。
信贷风险显著增加之评估乃按个别基准或共同基准进行，视乎金融工具之性质而定。倘按共同基准
进行评估，金融工具将按共同信贷风险特征（如逾期状况及信贷风险评级）进行分组。
本集团于各报告日期重新计量预期信贷亏损，以反映金融工具之信贷风险自初始确认以来发生之变
动。预期信贷亏损金额之任何变动均会于损益确认为减值收益或亏损。本集团确认所有金融工具之
减值收益或亏损，并透过亏损拨备账对其账面值作出相应调整。
综合财务报表附注
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- （续）
h) 信贷亏损及资产减值（续）
(i) 金融工具产生的信贷亏损（续）
利息收入之计算基准
根据附注2(s)(i)确认之利息收入乃按金融资产之账面总值计算，除非该金融资产出现信贷减值，在
此情况下，利息收入则按该金融资产之摊销成本（即账面总值减亏损拨备）计算。
于各报告日期，本集团会评估金融资产是否出现信贷减值。当发生一项或多项对金融资产之估计未
来现金流量有不利影响之事件时，即表示该金融资产出现信贷减值。
金融资产出现信贷减值之证据包括以下可观察事件：
– 债务人出现重大财务困难；
– 违反合约，如拖欠或延迟支付利息或本金；
– 借款人很可能将告破产或进行其他财务重组；
– 科技、市场、经济或法律环境出现重大变动而对债务人有不利影响；或
– 证券因发行人出现财务困难而失去活跃市场。
撇销政策
本集团会于预计日后实际上无法收回金融资产之账面总值时将其（部分或全部）撇销。该情况通常为
本集团确定债务人并无资产或可产生足够现金流量之收入来源用以偿还将予撇销之金额。
先前已撇销的资产之其后收回在收回期间于损益确认为减值拨回。
综合财务报表附注
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- （续）
h) 信贷亏损及资产减值（续）
(i) 非金融资产减值
本集团于各报告期末审阅内部和外来的资料来源，以确定以下资产有否出现减值迹象或以往确认之
减值亏损不复存在或可能已经减少：
– 物业、厂房及设备；
– 使用权资产；及
– 本公司财务状况表所载于附属公司之投资。
倘存在任何有关迹象，则须估计资产之可收回金额。此外，就商誉、尚未可使用的无形资产及具有
无限期可使用年期的无形资产而言，不论是否出现任何减值迹象，均会每年估计其可收回金额。
– 计算可收回金额
资产之可收回金额为其公平值减出售成本与使用价值之较高者。于评估使用价值时，估计未
来现金流量乃采用能反映现时市场评估货币时间值及资产之特定风险之税前贴现率，贴现至
其现值。倘资产未能大致独立于其他资产生现金流入，则按可独立产生现金流入之最小资
产组别（即现金产生单位）厘定可收回金额。
– 确认减值亏损
倘资产或其所属现金产生单位之账面值超过其可收回金额，则会于损益内确认减值亏损。就
现金产生单位确认之减值亏损首先分配至现金产生单位（或一组单位）以减少其所获分配之任
何商誉之账面值，继而按比例减少该单位（或一组单位）其他资产之账面值，惟该资产之账面
值将不会减少至低于其个别公平值扣除出售成本（倘能计量）或使用价值（倘能厘定）。
综合财务报表附注
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- （续）
h) 信贷亏损及资产减值（续）
(i) 非金融资产减值（续）
– 拨回减值亏损
就商誉以外的资产而言，倘用以厘定可收回金额之估计出现有利变动，则会拨回减值亏损。
有关商誉之减值亏损不会拨回。
减值亏损之拨回以资产倘在以往年度内并无确认减值亏损之情况下原应厘定之账面值为限。
减值亏损之拨回在确认拨回之年度内计入损益。
(i) 中期财务报告及减值
根据香港联合交易所有限公司证券上市规则，本集团须根据香港会计准则第34号中期财务报告之规
定编制财政年度首六个月之中期财务报告。于中期完结时，本集团采用与财政年度完结时相同之减
值测试、确认及拨回标准。
于中期就商誉确认之减值亏损不会在其后期间拨回。假设仅于中期相关之财政年度完结时方评估减
值，则即使并无确认或确认较少亏损亦不会拨回减值亏损。
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- （续）
i) 应收贷款
应收贷款乃采用实际利率法按摊销成本减信贷亏损拨备（见附注2(h)(i)）列账，惟倘应收款项为向关联方作
出之贷款且该贷款为免息、无任何固定还款期或贴现影响甚微则除外。在此情况下，应收贷款乃按成本减
信贷亏损拨备列账，其将被计入流动资产，惟该等已结算或预期将于报告期末后超过12个月结算之款项除
外。该等款项乃分类为非流动资产。
利息收入按实际利率法确认。
j) 贸易及其他应收款项
当本集团拥有无条件权利收取代价时方可确认应收款项。收取代价的权利仅于代价支付需要一段时间才到
期时方为无条件。倘收入于本集团拥有收取代价的无条件权利前确认，则金额呈列为合约资产。
不包含重大融资成分的贸易应收款项初步按其交易价格计量。包含重大融资成分的贸易应收款项及其他应
收款项初步按公平值加交易成本计量。所有应收款项随后以实际利率法按摊销成本列账，且包括信贷亏损
拨备（见附注2(h)(i)）。
综合财务报表附注
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- （续）
k) 合约负债
倘客户于本集团确认相关收入前支付代价，则确认为合约负债（见附注2(g)）。倘本集团确认相关收入前
拥有收取代价的无条件权利，则亦确认为合约负债。于此等情况下，相应收款项亦将予以确认（见附注
2(j)）。
倘合约包括重要财务组成部分，则合约结余按实际利率法计入应计利息（见附注2(g)(i)）。
l) 现金及现金等值项目
现金及现金等值项目包括银行及手头现金、银行及其他财务机构之通知存款以及流通性极高而可随时兑换
为已知现金数额且无重大价值变动风险，并在购入后三个月内到期之短期投资。就编制综合现金流量表而
言，现金及现金等值项目亦包括须按要求偿还及构成本集团现金管理组成部分之银行透支。根据附注2(h)
(i)所载政策，评估现金及现金等值项目的预期信贷亏损。
m) 其他应付款项
其他应付款项初始按公平值确认及其后按摊销成本列账，惟如贴现并无重大影响，则按成本列账。
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- （续）
n) 附息借款╱不可换股债券
附息借款及不可换股债券初始按公平值扣除应占交易成本计量。于初始确认后，附息借款及不可换股债券
按摊销成本列账，而初始确认之金额与赎回价值之任何差额连同任何应付利息及费用按实际利率法在借款
期限内于损益确认。利息开支根据本集团借贷成本会计政策确认（见附注2(s)）。
o) 抵销金融工具
当法定可强制执行权利可抵销已确认金额，并有意按净额基准结算或同时变现资产和结算负债时，金融资
产与负债可互相抵销，并在综合财务状况表呈报其净额。法定可强制执行权利不得依赖未来事件而定，并
须于一般业务过程中及倘本公司或对手方出现违约、无偿债能力或破产时可予强制执行。
p) 所得税
年度所得税包括本期税项及递延税项资产与负债之变动。本期税项及递延税项资产与负债之变动均在损益
确认，惟倘与在其他全面收入或直接在权益中确认之项目相关，则相关税项金额分别在其他全面收入或直
接在权益中确认。
本期税项乃按年度应课税收入，根据于报告期末已生效或实质上已生效之税率计算之预期应付税项，加上
以往年度应付税项之任何调整。
递延税项资产与负债分别由可扣减及应课税暂时差异产生。暂时差异是指资产与负债就财务报告而言之账
面值与其税基之差异。递延税项资产亦可以由未动用税项亏损及未动用税项抵免产生。
综合财务报表附注
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- （续）
p) 所得税（续）
除若干有限之例外情况外，所有递延税项负债及所有递延税项资产（只限于有可能获得可利用该资产抵扣
之未来应课税溢利）均会确认。支持确认由可抵扣暂时差异所产生递延税项资产的未来应课税溢利包括因
拨回目前存在的应课税暂时差异而产生的数额；但有关拨回的差异必须与同一税务机关和同一应课税实体
有关，并预期在可抵扣暂时差异预计拨回的同一期间或递延税项资产所产生税项亏损可向后期或向前期结
转的期间内拨回。在决定目前存在的应课税暂时差异是否足以支持确认由未动用税项亏损及抵免所产生的
递延税项资产时，亦会采用同一准则，即考虑差异是否与同一税务机关和同一应课税实体有关，以及是否
预期在能够动用税项亏损或抵免的同一期间内拨回。
确认为递延税项资产和负债的暂时差异产生自以下例外情况：不可在税务方面获得扣减的商誉；不影响会
计或应课税溢利的资产或负债的初始确认（倘属业务合并一部分则除外）；以及投资附属公司有关的暂时差
异（倘属应课税差异，只限于本集团可以控制拨回的时间，而且在可预见的将来不大可能拨回的差异；或倘
属可抵扣差异，则仅限于可能在将来拨回的差异）。
倘投资物业根据附注2(g)所载之会计政策按公平值列账，则确认之递延税项款额乃按照于报告日期销售按
账面值列账之该等资产适用之税率计量，惟该物业属可折旧且其业务模式之目的是随时间过去消耗而非销
售该物业包含的绝大部分经济利益则除外。在所有其他情况下，确认之递延税项款额是按照资产和负债账
面值的预期变现或结算方式，根据于报告期末已生效或实质上已生效的税率计量。递延税项资产和负债均
不贴现计算。
本集团于各报告期末评估递延税项资产的账面值。倘预期不再可能获得足够的应课税溢利以抵扣相关的税
务利益，该递延税项资产的账面值即予以撇减。倘日后可能获得足够的应课税溢利，任何有关撇减款额即
予以拨回。
因分派股息而产生之额外所得税于确认支付相关股息之负债时确认入账。
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p) 所得税（续）
本期税项结余和递延税项结余以及其变动乃分开列示，并且不予抵销。本期税项资产和递延税项资产仅会
在本集团拥有法定可强制执行权利以便将本期税项资产抵销本期税项负债，并且符合以下附带条件的情况
下，方可以分别抵销本期税项负债和递延税项负债：
– 就本期税项资产和负债而言，本集团计划按净额基准结算，或同时变现资产和结算负债；或
– 就递延税项资产和负债而言，倘该等资产和负债与同一税务机关就以下其中一项征收的所得税有
关：
– 同一应课税实体；或
– 不同应课税实体，而该等实体在预期有大额递延税项负债需要结算或递延税项资产可以收回
的每个未来期间，计划按净额基准变现本期税项资产和结算本期税项负债，或同时变现该资
产和结算该负债。
q) 收入及其他收入
本集团将其日常业务过程中贷款利息、提供服务或他人使用本集团租约下的资产所产生之收入分类为收
入。
收入于服务之控制权转移至客户时，按本集团预期有权获取之承诺代价金额（不包括代第三方收取之金额）
予以确认。收入不包括增值税或其他销售税项，且经扣减任何交易折扣。
有关本集团收入及其他收入确认政策的进一步详情如下：
i) 经营租赁之租金收入
根据经营租赁应收之租金收入乃于租期涵盖期间内按等额分期于损益中确认，除非另有其他基准更
能反映透过使用租赁资产生之利益模式，则作别论。获得之租赁优惠于损益中确认为构成应收净
租金总额之部分。或然租金在赚取之会计期间确认为收入。
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q) 收入及其他收入（续）
i) 股息收入
非上市投资的股息收入于股东收取付款之权利获确定时确认。
上市投资的股息收入于投资股价转为除息股价时确认。
i) 利息收入
利息收入按应计基准以实际利率法按金融工具之预计年期或更短期间（如适用）估计在日后收取的现
金贴现至金融资产的账面净值之实际利率确认。
r) 外币换算
年内进行之外币交易乃按交易日之外汇率换算。以外币计值之货币资产及负债按报告期末之外汇率换
算。汇兑收益及亏损于损益中确认，惟因用作对冲海外业务投资净额之外币借款而产生之汇兑收益及亏损
则于其他全面收入中确认。
按历史成本计量并以外币计值之非货币资产及负债按交易日之外汇率换算。交易日为本公司初步确认有
关非货币资产或负债当日。以公平值列账并以外币计值之非货币资产及负债，乃按计量公平值当日之外汇
汇率换算。
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r) 外币换算（续）
海外业务业绩按与交易日外汇率相若之汇率换算为港元。财务状况表项目按报告期末之收市外汇率换
算为港元。所产生之汇兑差额于其他全面收入确认，并于汇兑波动储备之权益中独立累计。
出售海外业务（即出售本集团于海外业务全部权益，或出售涉及失去海外业务所属附属公司控制权，或部
分出售海外业务所属联营公司之权益（当中保留权益变为金融资产），则本公司拥有人应占该业务于权益
累计之所有汇兑差额重新分类至损益。
此外，倘附属公司之部分出售并无导致本集团失去该附属公司之控制权，则累计之汇兑差额按比例重新分
配至非控股权益且不会于损益确认。至于所有其他部分出售（即并无导致本集团失去重大影响力之联营公
司之部分出售），则按比例应占之累计汇兑差额重新分类至损益。
s) 借贷成本
购置、兴建或生产需要一段相当长时间才可投入既定用途或出售的资产直接相关的借贷成本乃拨作资本，
作为该资产之部分成本。其他借贷成本均在发生期间支销。
t) 已终止经营业务
已终止经营业务为本集团业务之组成部分，其经营业务及现金流量可与本集团余下者清楚区分，其为独立
主要之业务部分或经营地区，或出售独立主要之业务部分或经营地区之单一整体计划之一部分，或专为准
备转售而收购之附属公司。
分类为已终止经营业务于放弃经营业务时发生。
当经营业务分类为已终止，会在损益表内列报单一金额，其包括已终止经营业务之除税后溢利或亏损。
综合财务报表附注
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u) 关联方
a) 倘属以下人士，则该人士或其近亲与本集团有关连：
i) 控制或共同控制本集团；
i) 对本集团具有重大影响；或
i) 为本集团或本集团母公司之主要管理层成员。
b) 倘符合下列任何条件，则实体与本集团有关连：
i) 该实体与本集团属同一集团之成员公司（即各母公司、附属公司及同系附属公司彼此间有关
连）。
i) 一实体为另一实体之联营公司或合营企业（或另一实体所属集团之成员公司之联营公司或合
营企业）。
i) 两间实体均为同一第三方之合营企业。
iv) 一实体为第三方实体之合营企业，另一实体为该第三方实体之联营公司。
v) 该实体为就本集团或本集团有关连实体之雇员利益而设之退休福利计划。
vi) 该实体由(a)项所列人士控制或共同控制。
vi) (a)(i)项所列人士对该实体具有重大影响或为该实体（或该实体之母公司）之主要管理层成员。
vi) 该实体或其所属集团之任何成员公司，向本集团或本集团之母公司提供主要管理层服务。
某人士之近亲为可能预期在与有关实体交易时可影响该人士或受该人士影响之家庭成员。
综合财务报表附注
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v) 雇员福利
i) 短期雇员福利
薪金、全年花红、有薪年假、定额供款退休计划供款及非货币福利之成本于雇员提供有关服务之年
度累计。若延迟付款或结算并产生重大影响，则该等款项将按其现值列账。
i) 辞退福利
辞退福利乃于本集团不再能够取消该等福利的提供及本集团确认涉及支付辞退福利的重组成本（以
较早者为准）时确认。
w) 分部报告
经营分部及于财务报表呈报之各分部项目金额，乃根据就分配资源予本集团各业务范围及地区并评估其表
现而定期提供予董事会（主要经营决策者（「主要经营决策者」）之财务资料而确定。
就财务报告而言，个别重要经营分部不会综合呈报，除非此等分部具有类似经济特征以及其产品及服务性
质、生产程序性质、客户类型或类别、分销产品或提供服务所采用之方式及监管环境性质类似。倘个别并
非属重大之经营分部拥有上述大部分特征，则可综合呈报。
x) 拨备及或然负债
倘本集团或本公司须就过去事件承担法律或推定责任，因而预期会导致经济效益外流以偿还债务，并在可
以作出可靠估计时，本集团就时间上或数额上并不确定的其他负债确认拨备。倘货币时间值重大，则按预
计偿还债务的支出现值计提拨备。
倘经济效益外流的可能性较低，或无法对有关数额作出可靠估计，会将该债务披露为或然负债，惟经济效
益外流的可能性极低则除外。倘本集团可能履行的责任须视乎某宗或多宗未来事件是否发生或不发生才能
确定是否存在，亦会披露为或然负债，惟经济效益外流的可能性极低则除外。
综合财务报表附注
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3. 应用新订及经修订香港财务报告准则
(a) 于本年度强制生效之新订香港财务报告准则会计准则及修订本
于本年度，本集团已就编制综合财务报表首次应用由香港会计师公会颁布之下列香港财务报告准则会计准
则修订本，其乃于二零二四年四月一日或之后开始之年度期间强制生效：
香港财务报告准则第16号修订本售后租回中的租赁负债
香港会计准则第1号修订本将负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号
（二零二零年）的相关修订本
香港会计准则第1号修订本附带契诺的非流动负债
香港会计准则第7号及香港财务
报告准则第7号修订本
供应商融资安排
于本年度应用新订香港财务报告准则会计准则及修订本对本集团本年度及过往年度的财务状况及表现及╱
或该等综合财务报表所载之披露并无重大影响。
(b) 已颁布但尚未生效之新订香港财务报告准则会计准则及修订本
本集团并无应用任何已颁布但于二零二四年四月一日开始之财政年度尚未生效之新订及经修订香港财务报
告准则会计准则。该等新订及经修订香港财务报告准则会计准则包括以下可能与本集团相关之准则。
于下列日期或之后
开始的会计期间生效
香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第7号修订本
－金融工具分类及计量
二零二六年一月一日
香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号修订本
－投资者与其联营公司或合营企业之间的资产出售或出资
待香港会计师公会厘定
香港财务报告准则会计准则年度改进－第11卷二零二六年一月一日
香港会计准则第21号及香港财务报告准则第1号修订本－缺乏可交换性二零二五年一月一日
香港财务报告准则第18号修订本－财务报表的呈列及披露二零二七年一月一日
香港诠释第5号修订本－财务报表的呈列－借款人对包含按要求偿还条款的
定期贷款的分类
二零二七年一月一日
除下文所述者外，应用新订香港财务报告准则会计准则及修订本并无对本期间或过往期间本集团业绩及财
务状况于该等综合财务报表编制或呈列之方式造成重大影响。
综合财务报表附注
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- （续）
(b) 已颁布但尚未生效之新订香港财务报告准则会计准则及修订本（续）
香港财务报告准则第18号财务报表的呈列及披露及对其他香港财务报告准则会计准则的后续修订
香港财务报告准则第18号取代香港会计准则第1号财务报表的呈列（「香港会计准则第1号」）。其沿用香港会
计准则第1号的多项规定未改变。香港财务报告准则第18号对损益表及财务报表附注的主要变动如下：
(a) 香港财务报告准则第18号要求实体：
(i) 于损益表内将收支分类为经营、投资及融资类别，另加所得税及已终止经营的业务；
(i) 呈列两项新定义的小计，即经营溢利或亏损以及除融资及所得税前的溢利或亏损。
(b) 其规定实体披露管理层界定的表现计量（「MPM」）以及MPM与香港财务报告准则第18号所列小计或
香港财务报告准则会计准则规定的总计或小计之间的对账。
(c) 其载列有助于实体确定应列入主要财务报表或列入附注的资料的规定，并提供了确定所需资料的详
细程度的原则。
香港财务报告准则第18号亦载列有关外汇差额、货币状况净额的收益或亏损以及衍生工具及指定对冲工具
的收益及亏损的分类规定。
此外，香港会计准则第1号的部分段落已移至香港会计准则第8号财务报表编制基准及香港财务报告准则第
7号。香港会计准则第7号现金流量表及香港会计准则第33号每股盈利亦作出轻微修订。
香港财务报告准则第18号及其他香港财务报告准则会计准则的后续修订于二零二七年一月一日或之后开始
的年度报告期间生效，并允许提前采用。应用新准则预期将影响综合损益表的呈列方式及日后综合财务报
表的披露。本集团正在评估其对综合财务报表的详细影响。
本集团正著手评估该等修订本及新准则预期于首次应用期间有何影响。至今得出结论为采纳该等修订本及
新准则不大可能对综合财务报表产生重大影响。
综合财务报表附注
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4. 财务风险管理及金融工具之公平值
本集团之主要金融工具包括贸易及其他应收款项、应收贷款、其他应收贷款及利息、按公平值计入损益之金融资
产、现金及现金等值项目、其他借款、附息银行借款、其他应付款项及不可换股债券。
该等金融工具之详情于相关附注中披露。本集团承受信贷风险、流动资金风险、货币风险、利率风险及股价风
险。减低该等风险的政策载于下文。管理层管理及监控该等风险，确保适时及有效采取适当的措施。
i) 信贷风险及减值评估
信贷风险指对手方违反其合约责任导致本集团蒙受财务损失的风险。本集团的信贷风险主要由贸易应收款
项、应收贷款、其他应收款项及银行结余所致。
a) 于二零二五年及二零二四年三月三十一日，最大信贷风险为扣减任何亏损拨备后综合财务状况表内
各项金融资产的账面值。
b) 本集团存放存款于财务机构以减低信贷风险，该等财务机构已达到受认可信贷评级或其他标准。鉴
于该等信贷评级较高，管理层预期并无任何对手方不能履行其责任。
c) 已信贷减值之其他应收贷款及利息之账面总值为零港元（二零二四年：零港元），本公司管理层认为
证据显示款额无法收回。
综合财务报表附注
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
d) 就来自投资物业租金收入之贸易应收款项而言，为将信贷风险减至最低，管理层设有信贷政策，
并会持续监察该等信贷风险。本集团会定期就每名主要租户之财务水平及状况进行信贷评估。该
等评估著眼于租户过往之到期付款记录及目前之付款能力，并计及租户个别及与租户经营所在经
济环境有关的账户资料。本集团拥有来自租户之贸易应收款项净额8,227,000港元（二零二四年：
29,875,000港元）。本集团已收取租户4,960,000港元（二零二四年：4,960,000港元）之净额租金按
金作为抵押品。租金通常于发票日期到期。
就来自客户之应收贷款而言，本集团信贷风险管理措施目的在于控制可收回款项之潜在风险。于提
供标准支付条款及条件前，本集团透过评估客户之信贷质素（考虑其财务状况、过往经验及其他因
素）管理及分析各新客户及现有客户之信贷风险。本集团以个别客户持有之私募股权及位于香港的
物业作为应收贷款之抵押品。应收贷款结余乃持续监控，管理层于各报告日期对应收贷款之可收回
金额进行审阅，确保对不可收回金额作出充足减值亏损。在这方面，管理层认为本集团信贷风险已
显著降低。利息收入一般按季度结算。
于截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团其他应收款项为6,541,000港元（二零二四年：
11,164,000港元）。为降低信贷风险，本公司管理层已评估债务人各自之信贷质素（考虑其财务状况
及其他因素）。截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，根据评估，管理层认为债务人
的预期信贷亏损极低。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
e) 本集团承担之信贷风险主要受各债务人、租户及孖展客户之个别特点所影响。债务人、租户或孖展
客户经营之行业之拖欠风险亦对信贷风险带来影响，惟程度较低。于报告期末，本集团拥有集中信
贷风险，乃由于应收贷款之30%（二零二四年：30%）及应收租金之100%（二零二四年：100%）分
别来自本集团之五大债务人及三（二零二四年：三）大租户。
f) 本集团的内部信贷风险评级评估包括以下类别：
内部信贷评级描述贸易应收款项
其他金融资产╱
其他项目
低风险对手方拖欠风险程度较低，
亦未有任何已逾期之款项
全期预期信贷亏损
－无信贷减值
12个月预期信贷亏损
监察名单债务人通常于到期日后偿还，
但一般悉数全额偿还
全期预期信贷亏损
－无信贷减值
12个月预期信贷亏损
呆滞经内部或外部资料来源初始
确认，信贷风险显著增加
全期预期信贷亏损
－无信贷减值
全期预期信贷亏损－
无信贷减值
亏损证据显示资产已信贷减值全期预期信贷亏损
－已信贷减值
全期预期信贷亏损－
已信贷减值
撇销证据显示债务人有严重经济
困难，本集团预计日后
实际上款额无法收回
款额已撇销款额已撇销
| 二零二五年 账面总值 |
|---|
| 千港元 |
| 8,227 |
| 11,227 |
| – |
| 150 |
| – |
| 6,541 |
| – |
| 679,432 |
| 5,000 |
| 2,257 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
下表详细列出本集团须进行预期信贷亏损评估的金融资产及其他项目之信贷风险：
附注12个月或全期预期信贷亏损
二零二四年
账面总值
千港元
按摊销成本计量之金融资产：
贸易应收款项20全期预期信贷亏损（无信贷减值及个
别评估）
29,875
已信贷减值543
应收利息－放债业务2012个月预期信贷亏损（无信贷减值及
拨备矩阵）
–
全期预期信贷亏损（无信贷减值及拨
备矩阵）
1,452
已信贷减值1,315
其他应收款项2012个月预期信贷亏损（无信贷减值及
个别评估）
11,164
应收贷款2112个月预期信贷亏损（无信贷减值及
个别评估）
–
全期预期信贷亏损（无信贷减值及个
别评估）
641,238
已信贷减值5,000
现金及银行结余2212个月预期信贷亏损（无信贷减值及
个别评估）
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
下表显示已就贸易应收款项以及其他应收贷款及利息确认的全期预期信贷亏损变动。有关来自放债业务的
应收利息及应收贷款的预期信贷亏损变动详情，请分别参阅附注4(i)(h)及附注4(i)(i)。
贸易
应收款项全期
预期信贷亏损
其他应收贷款
及利息全期
预期信贷亏损
（已信贷减值）（已信贷减值）总额
千港元千港元千港元
（附注）
于二零二三年四月一日11,59745,13856,735
拨回(11,074)(45,138)(56,212)
汇兑调整20–20
于二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日543–543
添置10,684–10,684
汇兑调整–
于二零二五年三月三十一日11,227–11,227
附注：
就贸易应收款项而言，本集团已采用拨备矩阵来计量全期预期信贷亏损的亏损拨备。本集团参考经常性客户的过往违约
经历及新客户的当前逾期风险，厘定贸易应收款项的预期信贷亏损。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| – |
| – |
| – |
| 8,227 |
| 8,227 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
g) 并无减值之贸易应收款项
并无个别或共同被视为已减值之贸易应收款项之账龄分析如下：
二零二四年
千港元
并无逾期亦无减值–
已逾期但尚未减值
－逾期不足三个月–
－逾期三至六个月–
－逾期超过六个月29,875
29,875
并无逾期亦无减值之应收款项乃与近期并无欠款记录之多名客户有关。
已逾期但尚未减值之应收款项乃主要与于本集团有良好交易记录之客户及租户有关。截至二零二
五年三月三十一日止年度，由于信贷质素并无重大变动及结余仍然被视为可悉数收回，根据过
往经验，管理层相信无须就该等结余作出减值拨备。本集团就与租金有关之结余持有租金按金
4,960,000港元（二零二四年：4,960,000港元）作为抵押品。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
h) 并无减值之来自放债业务应收利息
于二零二五年及二零二四年三月三十一日，来自放债业务应收利息总额之分析如下：
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
千港元千港元千港元千港元
第一层级–
第二层级–150–150
第三层级–
于二零二五年三月三十一日之总额–150–150
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
千港元千港元千港元千港元
第一层级–
第二层级–1,452–1,452
第三层级–1,3151,315
于二零二四年三月三十一日之总额–1,4521,3152,767
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
h) 并无减值之来自放债业务应收利息（续）
来自放债业务应收利息拨备变动
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
千港元千港元千港元千港元
于二零二四年三月三十一日–1,3151,315
年内减少净额–(1,315)(1,315)
于二零二五年三月三十一日–
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
千港元千港元千港元千港元
于二零二三年三月三十一日–1,3151,315
年内减少净额–
汇兑调整–
于二零二四年三月三十一日–1,3151,315
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
i) 并无减值之应收贷款
于二零二五年及二零二四年三月三十一日，应收贷款总额之分析如下：
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
千港元千港元千港元千港元
第一层级–
第二层级–679,432–679,432
第三层级–5,0005,000
于二零二五年三月三十一日之总额–679,4325,000684,432
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
千港元千港元千港元千港元
第一层级–
第二层级–641,238–641,238
第三层级–5,0005,000
于二零二四年三月三十一日之总额–641,2385,000646,238
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 信贷风险及减值评估（续）
i) 并无减值之应收贷款（续）
应收贷款拨备变动
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
千港元千港元千港元千港元
于二零二四年四月一日–205,7855,000210,785
年内增加╱（减少）净额–68,030–68,030
汇兑调整–253–253
于二零二五年三月三十一日–274,0685,000279,068
12个月预期
信贷亏损
全期预期信贷
亏损－无信贷
减值
全期预期信贷
亏损－已信贷
减值总额
HK$’000HK$’000HK$’000HK$’000
于二零二三年四月一日–146,63125,000171,631
年内增加净额–58,027(20,000)38,027
汇兑调整–1,127–1,127
于二零二四年三月三十一日–205,7855,000210,785
| 二零二五年 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 加权平均 实际利率 | 一年内或 按要求 | 超过一年 但少于两年 | 超过两年 但少于五年 | 超过五年 | 合约未折现 现金流出总额 | 账面值 |
| 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 | |
| – | 54,431 | – | – | – | 54,431 | 54,431 |
| 6.55% | 7,725 | 22,120 | 30,231 | 75,771 | 135,847 | 97,545 |
| 5% | – | – | – | – | – | – |
| 5.4% | 1,825 | 1,764 | 3,528 | 3,528 | 10,645 | 9,015 |
| 63,924 | 23,884 | 33,759 | 79,299 | 200,866 | 160,934 | |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 流动资金风险
本集团旗下个别营运实体负责其本身的现金管理事务，包括以现金盈余进行短期投资，以及筹借贷款补足
预计现金需求，惟须取得本公司董事会的批准。本集团的政策乃定期监察其流动资金需求及遵守借贷契
诺，借以确保其维持足够的现金，以及向主要财务机构取得充裕的承诺信贷融资，以应付短期及较长期流
动资金需求。本集团依赖附息银行借款及不可换股债券作为流动资金的主要来源。
下表载列报告期末本集团非衍生金融负债的余下合约到期日，乃根据合约未贴现金流量（包括使用合约
利率或（如为浮息）于报告期末之利率计算之利息付款）及本集团可能须付款的最早日期计算。
二零二四年
加权平均
实际利率
一年内或
按要求
超过一年
但少于两年
超过两年
但少于五年超过五年
合约未折现
现金流出总额账面值
千港元千港元千港元千港元千港元千港元
其他应付款项–87,316–87,31687,316
附息借款7�1%4,5235,10320,87653,46583,96778,472
不可换股债券5%441–441420
租赁负债5�45%4,4571,8465,3533,56915,22512,960
96,7376,94926,22957,034186,949179,168
| 二零二五年 |
|---|
| 人民币 |
| 千港元 |
| 380,549 |
| 380,549 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
i) 货币风险
a) 货币风险承担
本集团承受就主要与应收贷款（以相关集团实体功能货币以外的货币计值）相关之货币风险。
本集团之大部分交易、资产及负债均以港元计值，港元亦为相关实体之功能货币。
下表详细载列本集团于报告期末承受之以相关实体之功能货币以外货币计值之已确认资产或负债引
致之货币风险。为供呈报之用，风险金额以港元列示，采用于年结日之即期汇率换算。
外币风险承担（以港元列示）
二零二四年
人民币
千港元
应收贷款288,311
整体货币风险承担288,311
| 二零二五年 | |
|---|---|
| 外汇汇率升值╱ （贬值） | 除税后亏损 （减少）╱增加 |
| 千港元 | |
| 5% | (1,869) |
| (5%) | 1,869 |
综合财务报表附注
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- （续）
i) 货币风险（续）
b) 敏感度分析
下表显示倘本集团于报告期末面临重大风险之外汇率于当日发生变动（假设所有其他风险可变因
素保持不变），则本集团之除税后亏损（及累计亏损）将会即时发生变动。
二零二四年
外汇率升值╱
（贬值）
除税后溢利
（减少）╱增加
千港元
人民币5%(2,434)
(5%)2,434
上表所呈列之分析结果指本集团各个实体以各自功能货币计量之除税后亏损及权益之即时影响总
和，为供呈报之用，已按报告期末之汇率换算为港元。
敏感度分析已假设外汇率之变动已用于重新计量本集团所持有并于报告期末使本集团面临外币风
险之金融工具。有关分析按与两年相同的基准进行。
综合财务报表附注
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- （续）
iv) 利率风险
本集团的利率风险主要来自本集团之银行现金、应收贷款、不可换股债券及附息借款。按浮动利率及固定
利率发出的借款分别令本集团面临现金流量利率风险及公平值利率风险。本集团现时并无利率对冲政策。
然而，管理层会监察利率风险，并将于预计有需要时考虑对冲重大利率风险。
于二零二五年三月三十一日，倘利率整体增加╱减少1%，而所有其他变数维持不变，则本集团之除税后
亏损（二零二四年：亏损）及累计亏损预计将增加╱减少（二零二四年：增加╱减少）约975,000港元（二零二
四年：706,000港元）。此乃由于浮息银行借款所致。
上述敏感度分析乃假设利率变动已于报告期末发生，并已应用于当日存在之衍生及非衍生金融工具所承受
之利率风险而厘定。1%增加或减少指管理层对直至下个年度报告期末期间合理可能出现的利率变动的评
估。有关分析按与两年相同的基准进行。
v) 股价风险
本集团须承受因买卖分类为按公平值计入损益之金融资产之上市证券所产生之股价变动。敏感度分析乃根
据所承受之股价风险厘定。
本集团之买卖证券于香港联交所上市。
| 二零二五年 |
|---|
| 除税后亏损及 累计亏损 （减少）╱增加 |
| 千港元 |
| 2,664/(2,664) |
综合财务报表附注
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v) 股价风险（续）
于二零二五年三月三十一日，假设所有其他变数维持不变，估计本集团买卖证券的公平值增加╱（减少）
10%（二零二四年：10%），本集团之除税后亏损（二零二四年：亏损）（及累计亏损）（减少）╱增加（二零二
四年：（减少）╱增加）情况以及本集团综合股权其他部分之增加╱（减少）情况如下：
二零二四年
除税后亏损及
累计亏损
（减少）╱增加
千港元
公平值增加╱（减少）2,321/(2,321)
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- （续）
vi) 公平值计量
a) 按公平值计量之金融资产及负债
公平值架构
下表呈列本集团于报告期末按经常性基准计量之金融工具之公平值，并根据香港财务报告准则第13
号「公平值计量」所界定之公平值架构分为三个层级。公平值计量会参考估值方法所用输入数据之可
观察程度及重要性划分为不同层级，详情如下：
- ：仅使用第一层级输入数据（即在计量日期相同资产或负债在活跃市场上未经
调整之报价）计量公平值。
- ：使用第二层级输入数据（即不符合第一层级之可观察输入数据），而非使用重
大不可观察输入数据计量公平值。不可观察输入数据指无法取得市场数据之输入数据。
- ：使用重大不可观察输入数据计量公平值。
本集团拥有一支由财务总监领导之团队，以进行金融工具（包括分类为公平值架构第三层级之按公
平值计入损益之金融资产项下非上市投资基金）之估值。团队直接向董事及审核委员会报告。载有
公平值计量变动分析之估值报告乃由团队于各中期及年度报告日期编制，并由董事审阅及批准。团
队就估值过程及结果每年与董事及审核委员会进行两次讨论，以与报告日期保持一致。
| 于二零二五年三月三十一日之公平值计量分类 | |||
|---|---|---|---|
| 第一层级 | 第二层级 | 第三层级 | 于二零二五 年三月三十 一日之公平 值 |
| 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 |
| 26,636 | – | – | 26,636 |
综合财务报表附注
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- （续）
vi) 公平值计量（续）
a) 按公平值计量之金融资产及负债（续）
于二零二四年三月三十一日之公平值计量分类
第一层级第二层级第三层级
于二零二四
年三月三十
一日之公平
值
千港元千港元千港元千港元
按经常性公平值计量的资产：
按公平值计入损益之金融资产
－买卖证券23,206–23,206
于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，第一层级及第二层级之间并无任何转拨，亦无转入或转
出第三层级。本集团之政策为于公平值架构各层级间发生转拨的报告期末确认转拨。
b) 并非以公平值列账之金融资产及负债之公平值
董事认为综合财务报表内按摊销成本入账之金融资产及金融负债之账面值与其公平值相若。公平值
按类似金融工具之当前市场利率贴现未来现金流量之现值估计。
综合财务报表附注
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5. 会计判断及估计
a) 估计不确定性之主要来源
于应用附注2所述本集团之会计政策之过程中，管理层已于报告期末就有关未来及其他估计不确定性之主
要来源作出若干重要假设，有关假设可能带有导致于下一个财政年度内对资产及负债之账面值作出重大调
整的重大风险，兹讨论如下。
i) 应收款项之估计亏损拨备
具有重大结余及出现信贷减值之贸易及其他应收款项乃就预期信贷亏损个别评估。此外，本集团单
独评估各借款人为应收贷款计算预期信贷亏损。拨备率乃基于内部信贷评级而作出。于各报告日
期，过往观察所得之违约率予以重新评估，并计及前瞻性资料的变动。亏损拨备金额按资产账面值
与估计未来现金流量按该金融资产原定实际利率（即初始确认时计算之实际利率）贴现之现值间之
差额计量。倘实际未来现金流量少于预期，则或会产生重大减值亏损。于二零二五年三月三十一
日，贸易应收款项、其他应收贷款及利息、来自放债业务应收利息以及应收贷款之账面值分别为
19,454,000港元（扣除亏损拨备11,227,000港元）（二零二四年：账面值为30,418,000港元，扣除亏
损拨备543,000港元）、零港元（扣除亏损拨备零港元）（二零二四年：账面值为零港元，扣除亏损拨
备零港元）、150,000港元（扣除亏损拨备零港元）（二零二四年：账面值为2,767,000港元，扣除亏损
拨备1,315,000港元）及684,432,000港元（扣除预期信贷亏损拨备279,068,000港元）（二零二四年：
435,453,000港元，扣除预期信贷亏损拨备210,785,000港元）。
i) 投资物业之公平值
投资物业于二零二四年三月三十一日之综合财务状况表以公平值列账。公平值乃基于一间独立专业
估值及管理公司应用涉及若干市况假设之物业估值方法对该等物业所进行之估值而作出。该等假设
之有利或不利变动将对本集团投资物业之公平值及于综合损益表呈报之收益或亏损金额之相关调整
造成变动。
于二零二五年三月三十一日，投资物业之账面值为约165,980,000港元（二零二四年：177,063,000
港元）。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
b) 应用本集团会计政策的重要会计判断
在厘定部分资产和负债的账面值时，本集团就不确定的未来事件对于报告期末该等资产和负债的影响作出
了假设。该等估计涉及对现金流量及所用贴现率等项目的假设。本集团根据过去的经验和对未来事件的预
期作出估计和假设并定期审阅。除对未来事件的假设和估计外，本集团应用会计政策时亦需要作出判断。
i) 投资物业之递延税项
为计量使用公平值模式计量的投资物业所产生的递延税项，本公司董事已审阅本集团的投资物业组
合，认为本集团投资物业之业务模式的目的并非是随时间过去消耗投资物业绝大部分的经济利益。
除非该假设被推翻，否则假设该等物业的账面值可透过销售完全收回。倘该投资物业属可折旧且其
业务模式的目的乃随时间过去而非透过销售消耗投资物业绝大部分的经济利益，则假设被推翻。
i) 租赁之分类
本集团已订立若干租赁，而由于租赁最低租赁款项（包括租赁款项及由第三方担保之剩余价值）之现
值最少相等于租赁资产于租赁开始时绝大部分公平值，故本集团厘定已将租赁物业所有权附带之绝
大部分风险及回报转移予承租人。
厘定本集团是否已将所有权附带之绝大部分风险及回报转移，视乎对有关租赁之相关租赁安排所作
评估而定，当中涉及管理层就使用权资产与投资物业之间的分类作出之重大判断。有关详情请参阅
综合财务报表附注之附注18。
当本集团为中介出租人，本集团会将主租约及分租约入账为两项独立合约。分租乃参考主租约所产
生的使用权资产分类为融资或经营租赁，而非参考相关资产。倘本集团作为中介出租人将分租约归
类为融资租赁，则终止确认已确认为使用权资产的租赁物业。如本集团管理层厘定租赁期内的大部
分风险及回报已转移至第三方，有关租赁应按香港会计准则第40号投资物业列账，并于各报告期末
按公平值计量。如不符合上述条件，租赁应按香港财务报告准则第16号租赁分类，确认为使用权资
产，并于租赁期内摊销。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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2025年报
- （续）
b) 应用本集团会计政策的重要会计判断（续）
i) 信贷风险的显著增加
如综合财务报表附注2(j)(i)所述，第一层级资产的预期信贷亏损按12个月预期信贷亏损拨备计量，第
二层级或第三层级资产的预期信贷亏损按全期预期信贷亏损拨备计量。如一项资产自初始确认后信
贷风险显著增加，则其转移至第二层级。香港财务报告准则第9号并无对信贷风险显著增加的构成
要素进行定义。评估一项资产的信贷风险是否显著增加时，本集团会考虑合理可用的定量及定性前
瞻性资料。
6. 分部报告
经营分部及该等财务报表所呈报各分部项目的金额乃按提供本集团组成部分资料之内部报告划分。该等资料呈报
予董事会（为主要经营决策者（「主要经营决策者」），并由彼等进行审阅，以分配资源及评估表现。
主要经营决策者从产品方面考虑业务。本集团已呈列以下两个须呈报分部。该等分部分开管理。物业投资分部及
放债服务分部提供截然不同的产品及服务。
物业投资：须呈报之物业投资经营分部主要透过投资物业租赁获取收入。
放债业务：须呈报之放债业务分部主要透过放出贷款及收取利息获取收入。
并无合并计算任何须呈报之经营分部。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
a) 分部业绩、资产及负债
为评估分部表现及于分部之间分配资源，本集团之主要经营决策者按照以下基准监察各须呈报分部应占之
业绩、资产及负债：
须呈报分部之会计政策与本集团之会计政策相同。分部溢利╱（亏损）指在不获分配中央行政费用（如董事
薪金、未分配融资成本、公司收入、折旧、利息收入、买卖证券公平值变动及在建物业估值收益）的情况
下，各分部之溢利╱（亏损）。此乃向主要经营决策者报告以分配资源及评估表现之方法。
收入及开支乃经参考该等分部所得之销售额及该等分部产生之开支或该等分部应占资产之折旧或摊销产生
之开支而分配至须呈报分部。
向主要经营决策者报告之来自外部交易方之收入按与综合损益表一致之方式计量。
| 二零二五年 | ||
|---|---|---|
| 物业投资 | 放债业务 | 总额 |
| 千港元 | 千港元 | 千港元 |
| 9,633 | 43,895 | 53,527 |
| 9,633 | 43,895 | 53,527 |
| (33,431) | (20,571) | (54,002) |
| – | – | – |
| (65) | – | (65) |
| (2,319) | – | (2,319) |
| (9,135) | – | (9,135) |
| (25,381) | (68,030) | (93,411) |
| (7,314) | – | (7,314) |
| 181,244 | 405,517 | 586,761 |
| – | – | – |
| 132,268 | 27,077 | 159,345 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
a) 分部业绩、资产及负债（续）
除按公平值计入损益之金融资产、在建物业及公司资产外，所有资产均分配至须呈报分部。除递延税项负
债、应付税项、不可换股债券及公司负债外，所有负债均分配至须呈报分部。
于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，就资源分配及评估分部表现向本集团之主要经营决
策者提供有关本集团须呈报分部的资料载列如下。
二零二四年
物业投资放债业务总额
千港元千港元千港元
来自外部客户之收入19,73946,65466,393
须呈报分部收入19,73946,65466,393
除税前须呈报分部（亏损）╱溢利，
包括：(62,067)(45,802)(107,869)
以下各项之利息收入
－银行存款1–1
折旧及摊销
－物业、厂房及设备(196)–(196)
－使用权资产(2,379)–(2,379)
投资物业之估值亏损(7,868)–(7,868)
应收贷款及利息及贸易应收款项预期
信贷亏损拨备–(38,027)(38,027)
融资成本(7,529)–(7,529)
须呈报分部资产230,193435,455665,648
年内非流动资产添置–
须呈报分部负债145,8398,164154,004
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 53,527 |
| 53,527 |
| (54,002) |
| 4,509 |
| – |
| – |
| (15,154) |
| (64,644) |
| 586,761 |
| 26,636 |
| 10,801 |
| 624,198 |
| 159,345 |
| – |
| 9,295 |
| 13,937 |
| 182,577 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
b) 须呈报分部收入、损益、资产及负债以及其他项目之对账：
二零二四年
千港元
(i) 收入
须呈报分部收入总额66,393
综合收入66,393
(i) 亏损
须呈报分部亏损总额(107,869)
未分配公司收入532
折旧–
未分配融资成本–
未分配公司开支(23,478)
除税前综合亏损(130,815)
(i) 资产
须呈报分部资产689,435
按公平值计入损益之金融资产23,206
未分配公司资产1,304
综合资产总额713,945
(iv) 负债
须呈报分部负债181,960
不可换股债券420
应付税项8,234
未分配公司负债11,335
综合负债总额201,949
| 二零二五年 | |||
|---|---|---|---|
| 物业投资 | 放债业务 | 未分配 | 总额 |
| 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 |
| – | – | – | – |
| (280) | – | – | (280) |
| (7,314) | – | – | (7,314) |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
b) 须呈报分部收入、损益、资产及负债以及其他项目之对账：（续）
(v) 其他项目
利息收入
－银行存款
折旧
融资成本
二零二四年
物业投资放债业务未分配总额
千港元千港元千港元千港元
利息收入
－银行存款1–1
折旧(2,575)–(2,575)
融资成本(7,529)–(7,529)
| 二零二五年 | 二零二五年 | |
|---|---|---|
| 千港元 | 千港元 | |
| 25,084 | 357,881 | |
| 28,443 | 167,394 | |
| 66,393 | ||
| 53,527 | 525,375 | |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 9,633 |
| 43,895 |
| 53,527 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
c) 地区资料
以下为(i)本集团来自经营业务外部客户之收入及(i)本集团非流动资产之所在地分析。客户所在地指提供服
务或付运货品之地区。本集团之非流动资产（金融工具除外）包括物业、厂房及设备、使用权资产、投资物
业、无形资产及商誉。物业、厂房及设备、使用权资产及投资物业之所在地为资产位处之地点。无形资产
及商誉之所在地为其获分配营运之地区。
来自外部客户之收入非流动资产
二零二四年
千港元
香港（所在地）1,472
中国288,461
288,933
d) 有关主要客户资料
于两个年度内，概无单一客户的贡献占本集团总收入10%或以上。
7. 收入
收入分析如下：
二零二四年
千港元
投资物业之租金收入19,739
贷款利息收入46,654
66,393
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| – |
| 73 |
| 73 |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 2,564 |
| 2,564 |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 5,520 |
| 1,210 |
| 584 |
| 7,314 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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8. 其他收入以及其他收益及亏损净额
二零二四年
千港元
a) 其他收入
银行存款之利息收入1
杂项收入533
二零二四年
千港元
b) 其他收益及亏损
外汇收益╱（亏损）净值(39,068)
(39,068)
9. 除税前亏损
除税前亏损已扣除╱（计入）下列各项：
二零二四年
千港元
a) 融资成本
银行借款之利息开支5,988
其他借款之利息开支709
租赁负债利息开支832
7,529
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 7,127 |
| 399 |
| 7,526 |
| 942 |
| 198 |
| 65 |
| 2,319 |
| (10,915) |
| 93,411 |
| 720 |
| – |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
二零二四年
千港元
b) 员工成本（包括董事酬金）
薪金、工资及其他福利7,238
定额供款退休计划之供款326
7,564
c) 其他项目
核数师酬金
－审核服务942
－其他服务150
物业、厂房及设备折旧196
使用权资产折旧2,379
投资物业之租金收入总额(21,032)
应收贷款及来自放债业务应收利息的预期信贷亏损拨备净额38,027
未计入租赁负债计量之可变租赁款项720
于终止租赁后视作出售投资物业之亏损57,054
| 二零二五年 | |||
|---|---|---|---|
| 袍金 | 薪金及其他 实物利益 | 退休计划供款 | 总额 |
| 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 |
| – | 287 | – | 287 |
| – | 1,662 | – | 1,662 |
| – | 150 | – | 150 |
| – | 2,099 | – | 2,099 |
| 120 | – | – | 120 |
| 120 | – | – | 120 |
| 120 | – | – | 120 |
| 360 | – | – | 360 |
| 360 | 2,099 | – | 2,459 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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10. 董事及行政总裁酬金
根据香港公司条例第383(1)条及公司（披露董事利益资料）规例第2部披露之董事及行政总裁酬金如下：
执行董事
区达安
韩卫（行政总裁）
王林博
独立非执行董事
曹洁敏
梁国杰
邓耀基
总额
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
二零二四年
袍金
薪金及其他
实物利益退休计划供款总额
千港元千港元千港元千港元
执行董事
区达安–287–287
韩卫（行政总裁）–1,929671,996
王林博–150–150
–2,366672,433
独立非执行董事
曹洁敏120–120
梁国杰120–120
邓耀基120–120
360–360
总额3602,366672,793
上文所示之执行董事酬金为彼等就管理本公司及本集团事务提供服务享有的酬金。
独立非执行董事之酬金为彼等作为本公司董事提供服务享有的酬金。
于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，概无向董事支付酬金作为加盟本集团或加盟本集团后之奖
励或离职补偿。概无董事放弃或同意放弃截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度之任何酬金。
董事于交易、安排或合约之重大权益
除综合财务报表附注32所披露者外，于年末或年内任何时间概无与本集团业务有关由本公司订立且本公司董事及
该董事之关连方直接或间接拥有重大权益之重大交易、安排及合约。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 2,697 |
| 72 |
| 2,769 |
| 二零二五年 |
|---|
| 4 |
| – |
| 4 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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11. 最高薪人士
五名最高薪人士之酬金
在本集团五名最高薪人士中，一名（二零二四年：一名）为本公司董事，其酬金计入上文附注10之披露。其余四名
（二零二四年：四名）人士之酬金如下：
二零二四年
千港元
薪金及其他酬金2,313
退休福利计划之供款65
2,378
四名（二零二四年：四名）最高薪人士之酬金范围如下：
人数
二零二四年
零至1,000,000港元4
1,000,001港元至1,500,000港元–
截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，概无向任何五名最高薪人士支付或应付任何加盟本集团或加
盟本集团时之奖励或离职补偿。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 1,069 |
| – |
| 1,069 |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| (64,644) |
| (11,198) |
| – |
| 13,090 |
| (247) |
| (576) |
| 1,069 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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12. 所得税
a) 于损益确认之所得税抵免乃指：
二零二四年
千港元
香港利得税
本期税项–
递延税项
暂时差异之产生及拨回（附注30）–
所得税抵免–
截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，于香港成立的合资格法团之香港利得税乃根据利得税
两级制计算，而其余法团则按16�5%的统一税率计算。
中国企业所得税（「企业所得税」）拨备是以本年度估计应课税溢利按25%（二零二四年：25%）计算。由于本
公司在中国经营之附属公司于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度产生亏损，故并无就企业
所得税作出拨备。
b) 税项抵免与按适用税率计算之会计亏损之间的对账：
二零二四年
千港元
除税前亏损(130,815)
除税前亏损之名义税项，按各相关税务司法权区之适用税率计算(25,723)
毋须课税收入之税务影响–
不可扣税开支的税务影响26,611
未确认之暂时差异之税务影响(307)
未确认之税项亏损之税务影响(581)
所得税–
13. 股息
董事不建议派发截至二零二五年三月三十一日止年度之任何股息（二零二四年：零）。
综合财务报表附注
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14. 每股亏损
每股基本亏损乃按本公司拥有人应占年度亏损65,713,000港元（二零二四年：本公司拥有人应占亏损130,815,000
港元）及年内已发行普通股加权平均数267,167,000股（二零二四年：267,167,000股普通股）计算。
每股摊薄亏损
由于本集团于两个年度均无已发行潜在摊薄普通股，故并无呈列每股摊薄亏损。
- 、厂房及设备
租赁物业装修家私及设备汽车总额
千港元千港元千港元千港元
成本
于二零二三年四月一日2,4693,60418,46524,538
添置–
汇兑调整(61)(101)(299)(461)
于二零二四年三月三十一日及
二零二四年四月一日2,4083,50318,16624,077
出售–(235)(235)
汇兑调整(22)(114)(80)(216)
于二零二五年三月三十一日2,3863,38917,85123,626
累计折旧
于二零二三年四月一日1,3262,76718,20722,300
年内支出–6190196
汇兑调整(6)(110)(257)(373)
于二零二四年三月三十一日及
二零二四年四月一日1,3202,66318,14022,123
年内支出–26365
出售–(212)(212)
汇兑调整(11)(29)(159)(199)
于二零二五年三月三十一日1,3092,63617,83221,777
账面值
于二零二五年三月三十一日1,077753191,849
于二零二四年三月三十一日1,088840261,954
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 720 |
| 4,414 |
| – |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 2,389 |
| – |
| (2,319) |
| – |
| (5) |
| 65 |
综合财务报表附注
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16. 使用权资产
租赁物业
千港元
于二零二四年四月一日
账面值2,389
于二零二五年三月三十一日
账面值65
截至二零二五年三月三十一日止年度
折旧费用2,319
截至二零二五年三月三十一日，已确认租赁负债为9,015,000港元（二零二四年：12,960,000港元）及相关使用权资
产为65,000港元（二零二四年：2,389,000港元）。除出租人持有的租赁资产抵押权益外，租赁协议并无施加任何
契诺。租赁资产不可用作借款的抵押品。
二零二四年
千港元
有关可变租赁之开支720
租赁现金流出总额4,574
使用权资产添置1,943
截至二零二五年三月三十一日止年度，使用权资产所产生之租赁现金流出总额约为4,414,000港元（二零二四年：
约4,574,000港元）。
于两个年度，本集团租赁多个办公室以供营运之用。所订立租赁合约之固定年期为两年至六年。租赁条款乃根据
个别情况议定，其中包含各种不同条款及条件。厘定租期及评估不可撤销期间时，本集团应用合约的定义并厘定
合约可强制执行期限。
综合财务状况表列示以下有关租赁之金额：
二零二四年
千港元
于四月一日之期初账面净值2,965
添置1,943
折旧费用(2,379)
提前终止租赁–
汇兑差额(140)
于三月三十一日之期末账面净值2,389
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 177,063 |
| – |
| (9,135) |
| (1,948) |
| 165,980 |
综合财务报表附注
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17. 投资物业
公平值
二零二四年
千港元
于四月一日277,160
于终止租赁后视作出售(78,740)
于损益确认之公平值减少(7,868)
汇兑调整(13,489)
177,063
所有根据经营租赁持有以赚取租金或作资本增值用途的本集团物业权益乃采用公平值模式计量，并分类及入账为
投资物业。有关经营租赁安排的详情载于综合财务报表附注35。
本集团之所有投资物业均位于中国。
本集团之所有投资物业已于各报告期末经由嘉漫（香港）有限公司重新估值。嘉漫（香港）有限公司为独立专业估值
公司，持有获认可及相关专业资格，并拥有估值之物业地点及类别之近期经验。投资物业估值乃基于现有租约产
生的收入采用收入资本化计算法得出，并就物业的任何潜在复归收入作出适当拨备，及按市场收益率贴现。于各
报告期末进行估值时，本集团财务总监与估值师讨论估值假设及估值结果。本集团投资物业的所有公平值计量均
归类于公平值架构的第三层级。
于二零二零年六月一日，本公司一间全资附属公司（「承租人I」）与本集团独立第三方（「出租人I」）订立租赁安排，
据此，承租人I同意租用而出租人I同意出租中国上海市青浦区徐泾镇崧泽大道1888号整栋大楼，总楼面积约为
11,650平方米（「租赁物业I」），租期为二零二零年六月一日至二零二八年十月三十一日。根据租赁安排，(i)租赁物
业I出租产生的租金费用约为每年人民币4,000,000元及承租人I须每半年支付租金费用；及(i)承租人I须承担出租人
于以下时间表中未支付之租赁物业I翻修费用约人民币32,000,000元，其中二零二零年六月一日至二零二一年五月
三十日为人民币10,000,000元，二零二一年六月一日至二零二五年五月三十日为每年人民币5,000,000元及于二
零二六年六月一日为人民币2,000,000元。进一步详情请参阅本公司日期为二零二零年十二月二十二日之公告。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
于二零二一年十二月十日，本公司一间全资附属公司（「承租人I」）与本集团独立第三方（「出租人I」）订立租赁安
排，据此，承租人I同意租用而出租人I同意出租中国上海市虹口区水电路194号整栋大楼，总楼面积约为2,819
平方米（「租赁物业I」），租期为二零二一年十二月十日至二零三一年十二月九日。根据租赁安排，(i)租赁物业I出
租产生的租金费用约为每年人民币1,646,292元及承租人I须每年支付租金费用。进一步详情请参阅本公司日期为
二零二一年十二月十日之公告。
本集团拟将租赁物业I及租赁物业I分租以为本集团创造收入，其后已成功出租赁物业I及租赁物业I。租赁物业I
及租赁物业I符合香港会计准则第40号投资物业所界定投资物业之定义，租赁物业I及租赁物业I为一栋由承租人持
有之大楼，乃持作使用权资产以赚取租金，而非持作生产或供应货品或服务用途或作行政用途或在日常业务过程
中销售。因此，本集团管理层认为，按香港财务报告准则第16号租赁所允许将租赁物业I及租赁物业I分类为投资
物业属适当。
截至二零二五年三月三十一日止年度与租赁物业I之分租有关之租赁租金收入约4,019,047港元（二零二四年：
1,858,000港元）已计入综合损益表内经营租赁收入。
本集团投资物业约19,932,000港元（二零二四年：25,180,000港元）乃于租赁安排下列账。截至二零二五年三月三
十一日止年度，本公司已确认该等物业的公平值亏损约9,135,000港元（二零二四年：公平值亏损2,789,000港元）。
本集团已抵押约146,048,000港元（二零二四年：153,996,000港元）之投资物业结余，为本集团获授之一般银行融
资提供担保（附注27）。截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司已确认该等物业的公平值亏损约4,999,000
港元（二零二四年：11,449,000港元）。
| 于二零二五年三月三十一日之 公平值计量分类 | |||
|---|---|---|---|
| 于二零二 五年三月 三十一日 之公平值 | 第一层级 | 第二层级 | 第三层级 |
| 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 |
| 165,980 | – | – | 165,980 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
投资物业之公平值计量
i) 公平值架构
于二零二四年三月三十一日之
公平值计量分类
于二零二
四年三月
三十一日
之公平值第一层级第二层级第三层级
千港元千港元千港元千港元
经常性公平值计量
投资物业：
－商业－中国177,063–177,063
截至二零二五年三月三十一日止年度，第一层级与第二层级之间并无转拨，亦无拨入或拨出第三层级（二
零二四年：无）。本集团之政策为于公平值架构各层级间发生转拨的报告期末确认转拨。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
投资物业之公平值计量（续）
i) 有关第三层级公平值计量的资料
下表显示就投资物业厘定公平值时所用估值方法及估值模型所用主要不可观察输入数据：
估值方法不可观察之输入数据范围
投资物业I
商业－中国
收入资本化计算法估计租金（每平方米及每月）人民币109元－人民币136元
（二零二四年：
人民币130元－人民币149元）
租金增长率0%（二零二四年：0%）
市场收益率5�6%（二零二四年：3�96%）
投资物业I
商业－中国
收入资本化计算法估计租金（每平方米及每月）人民币131元
（二零二四年：人民币133元）
租金增长率0%（二零二四年：0%）
市场收益率5�6%（二零二四年：4�75%）
投资物业IV
商业－中国
收入资本化计算法估计租金（每平方米及每月）人民币81元
（二零二四年：人民币109元）
租金增长率0%（二零二四年：0%）
市场收益率4�84%（二零二四年：4�75%）
估计租金（每平方米及每月）及租金增长率单项大幅增长╱（减少）将导致投资物业之公平值大幅增长╱（减
少）。市场收益率单项大幅增长╱（减少）将导致投资物业之公平值大幅减少╱（增长）。
两年内，所使用估值方法并无变动。
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
18. 附属公司
下表仅列出于二零二五年三月三十一日对本集团之业绩、资产或负债有重大影响之附属公司资料：
所有权益比例
名称
注册成立及
营运地点
已发行及缴足
股本详情
本集团
实际权益本公司持有
附属公司
持有主要业务
祥生集团有限公司英属处女群岛1股每股面值1美元
之普通股
100%100%–投资控股
乐荣集团有限公司香港50,000,000港元之
普通股
100%–100%投资控股
上海祥宸行置业有限公司（附注(i)）中国12,571,540美元100%–100%物业投资
联华发展有限公司英属处女群岛1股每股面值1美元
之普通股
100%100%–投资控股
景城集团有限公司香港1股每股面值1港元
之普通股
100%–100%投资控股
北京博思嘉睿商务顾问有限公司（附注(i)）中国4,000,000港元100%–100%代理服务
三丰集团有限公司英属处女群岛1股每股面值1美元
之普通股
100%100%–投资控股
三荣集团有限公司香港1股每股面值1港元
之普通股
100%–100%放债业务
China Properties Investment
North America Inc�
加拿大10,000股每股面值
300加元之普通股
100%–100%物业发展
Big Fair International Limited英属处女群岛1股每股面值1美元
之普通股
100%100%–投资控股
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
所有权益比例
名称
注册成立及
营运地点
已发行及缴足
股本详情
本集团
实际权益本公司持有
附属公司
持有主要业务
丰联投资有限公司香港1股每股面值1港元
之普通股
100%–100%投资控股
中和证券国际有限公司香港183,819,999股每股
面值1港元之普通股
100%–100%金融服务
中和资产管理有限公司香港4,800,000股每股
面值1港元之普通股
100%–100%金融服务
GR Global Limited英属处女群岛100股每股面值
1美元之普通股
100%100%–投资控股
HKFM Global Fund SPC开曼群岛100股每股面值1美
元之管理人员股份
100%–100%金融服务
HKFM Investment Management Limited开曼群岛1股每股面值1美元
之普通股
100%–100%金融服务
上海阅宸贸易有限公司（附注(i)）中国人民币5,000,000元100%–100%暂无营业
附注：
(i) 该附属公司为中国法律项下的外商独资企业。
(i) 该附属公司为中国法律项下的中外合营企业。
- （续）
下表仅列出于二零二五年三月三十一日对本集团之业绩、资产或负债有重大影响之附属公司资料：（续）
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
19. 按公平值计入损益之金融资产
于二零二五年三月三十一日，本集团按公平值计入损益之金融资产包括于香港上市的买卖股本证券，详情如下：
买卖证券
千港元
于二零二三年四月一日之结余47,092
销售所得款项(1,342)
公平值变动亏损(22,544)
于二零二四年三月三十一日之结余23,206
于二零二四年四月一日之结余23,206
销售所得款项(1,006)
公平值变动收益4,436
于二零二五年三月三十一日之结余26,636
就呈报分析︰
流动资产26,636
非流动资产–
26,636
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
投资买卖证券详情如下：
股票名称股票代码业务性质
于二零二四年
三月三十一日
所持股份数目
于二零二四年
三月三十一日
持股概约
百分比
于二零二四
年三月三十
一日市值
截至二零二五
年三月三十一
日止年度所持
股份数目变动
于二零二五
年三月三十
一日所持股
份数目
于二零二五年
三月三十一日
持股概约
百分比
于二零二五年
三月三十一日
市值
截至二零二五
年三月三十一
日止年度出售
事项之已变现
收益╱（亏损）
截至二零二五
年三月三十一
日止年度公平
值变动之未变
现收益╱
（亏损）
截至二零二五
年三月三十一
日止年度买卖
证券交易之收
益╱（亏损）
总额
千港元千港元千港元千港元千港元
财讯传媒205广告及销售书籍及杂志；证券经纪；放
债；电子商务
4,665,000 0�63%1,563–4,665,0000�63%695–(868)(868)
QPL International243制造及销售集成电路引线框、散热器、
加强杆及投资控股
1,214,250 0�54%181–1,214,2500�42%262–8181
隽泰控股有限公司630从事制造及销售医疗设备产品及塑胶模
具产品；提供建造服务；提供放债业
务及证券投资
7,394,000 1�53%880–7,394,0000�76%399–(481)(481)
中国家文化产业
集团
#
745从事电子商务、广告及电影制作业务655,0000�83%99–655,0000�28%69–(30)(30)
CN CULTURE RTS供股–1,310,0001,310,000–28–2828
合一投资控股有限913投资于香港股票市场上市之公司，且亦
投资非上市公司
2,633,0000�93%1,738–2,633,0000�74%587–(1,150)(1,150)
亚太金融投资有限8193资产咨询、资产评估、企业服务及顾问
以及其他服务
187,0000�08%14–187,0000�07%23–1010
中国环保能源投资986进行黄金及钻石买卖；放债业务；互联
网服务及金融服务
5,374,0000�41%328–5,374,0000�41%371–4343
米兰站控股有限公
司
1150手提包、时尚配件零售及装饰品营运业
务
3,250,000 0�36%344–3,250,0000�31%338–(7)(7)
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
股票名称股票代码业务性质
于二零二四年
三月三十一日
所持股份数目
于二零二四年
三月三十一日
持股概约
百分比
于二零二四
年三月三十
一日市值
截至二零二五
年三月三十一
日止年度所持
股份数目变动
于二零二五
年三月三十
一日所持股
份数目
于二零二五年
三月三十一日
持股概约
百分比
于二零二五年
三月三十一日
市值
截至二零二五
年三月三十一
日止年度出售
事项之已变现
收益╱（亏损）
截至二零二五
年三月三十一
日止年度公平
值变动之未变
现收益╱
（亏损）
截至二零二五
年三月三十一
日止年度买卖
证券交易之收
益╱（亏损）
总额
千港元千港元千港元千港元千港元
隆成金融集团有限
公司
1225提供包括证券经纪、孖展融资及放债等
金融服务以及生产及分销儿童塑胶玩
具及医疗护理产品
10,700,000 4�65%1,862–10,700,0004�65%1,455–(407)(407)
励时集团有限
公司
1327从事自主品牌手表、OEM手表以及第三
方手表制造及销售
3,000,000 0�56%288(2,400,000)600,0000�56%94–(194)(194)
LUXU GROUP
RTS
–600,0008–88
中国华泰瑞银控股
有限公司
8006从事旅游媒体业务；于知名财经杂志提
供内容及广告宣传服务；证券投资及
放债业务
4,750,000 3�21%898–4,750,0003�21%570–(328)(328)
皓文控股有限公司8019账面放债业务、买卖及生产生物燃料以
及电子配件交易
7,500,000 2�1%1,650(1,100,000)6,400,0001�8%2,9445801,5362,116
汇隆控股8021提供棚架搭建及装修服务以及为建筑及
建造工程提供管理承包服务、放债业
务及证券投资业务
401,500,000 2�79%9,636–401,500,0002�79%15,659–6,0236,023
吉辉控股有限公司8027提供招牌设计、制造、安装及维修以及
相关产品
1,920,000 0�81%388–1,920,0000�81%303–(84)(84)
荟萃国际（控股）有
限公司
8041从事制造及买卖高端泳装及服装产品；
贸易及提供网上购物及媒体相关服
务；及放债业务
6,124,000 2�26%1,531–6,124,0002�26%1,439–(92)(92)
- （续）
投资买卖证券详情如下：（续）
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
股票名称股票代码业务性质
于二零二四年
三月三十一日
所持股份数目
于二零二四年
三月三十一日
持股概约
百分比
于二零二四
年三月三十
一日市值
截至二零二五
年三月三十一
日止年度所持
股份数目变动
于二零二五
年三月三十
一日所持股
份数目
于二零二五年
三月三十一日
持股概约
百分比
于二零二五年
三月三十一日
市值
截至二零二五
年三月三十一
日止年度出售
事项之已变现
收益╱（亏损）
截至二零二五
年三月三十一
日止年度公平
值变动之未变
现收益╱
（亏损）
截至二零二五
年三月三十一
日止年度买卖
证券交易之收
益╱（亏损）
总额
千港元千港元千港元千港元千港元
中国三传媒集团
有限公司
#
8087提供有关铁路网络的平面媒体广告服务；
于香港及中国电影及娱乐投资及香港
预付卡业务
3,569,5002�07%378(2,977,125)592,3750�548%36156110166
富誉控股有限公司8269天然资源及商品贸易；放债业务；投资
煤炭贸易业务；发展及推广品牌；设
计、制造及销售酷感潮流商品；及其
他消费产品；及证券投资
6,925,000 0�77%291–6,925,0000�77%312–2121
景联集团控股有限
公司
1751混凝土建造物及建筑物取芯、锯切、逼
裂及钳碎以及其他服务
120,0000�07%62–120,0000�05%49–(13)(13)
亚洲杂货有限公司8413于香港销售货品7,120,0000�612%1,075–7,120,0000�612%669–(406)(406)
23,20626,6366363,7994,436
#
截至二零二五年三月三十一日止年度股份合并
附注：
1� 以上金融资产之账面值按照香港财务报告准则第9号强制性按公平值计入损益计量。
上文所包括的投资指上市股本证券之投资，其透过股息收入及公平值收益为本集团提供回报机会。该等投资并无固定到
期日或票面息率。
上市股本证券之市值乃按其于报告期末之收市买入价计算。
2� 上述买卖证券并未单独按超过本集团资产净值5%的价值计值。
- （续）
投资买卖证券详情如下：（续）
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 19,454 |
| (11,227) |
| 8,227 |
| 23,116 |
| (18,535) |
| 4,581 |
| 150 |
| – |
| 150 |
| 6,541 |
| 19,499 |
| 2,548 |
| 22,047 |
| 22,047 |
| – |
| 22,047 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
20. 贸易及其他应收款项
二零二四年
千港元
贸易应收款项30,418
减：亏损拨备（附注4(i)）(543)
贸易应收款项（净额）29,875
递延租赁应收款项33,091
减：亏损拨备（附注4(i)）(9,677)
递延租赁应收款项（净额）23,414
来自放债业务应收利息2,767
减：亏损拨备（附注4(i)）(1,315)
应收利息（净额）1,452
其他应收款项（附注20(b)）11,164
按摊销成本计量之金融资产65,905
预付款项及按金7,322
73,227
即期部分73,227
非即期部分–
73,227
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
附注：
a) 所有贸易及其他应收款项预期于一年内收回或确认为开支。
b) 结余主要为其他可收回税项及垫支予员工的现金。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 124 |
| 372 |
| 282 |
| 7,449 |
| 8,227 |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| – |
| 150 |
| – |
| – |
| 150 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
账龄分析
(i) 贸易应收款项
贸易应收款项指应收租金收入。应收租金收入由租户╱居民在收到发票后于平均信贷期0至30天内支付。
本集团信贷政策之进一步详情载于附注4(i)。
贸易应收款项乃扣除11,227,000港元（二零二四年：543,000港元）之亏损拨备，根据发票日期呈列之账龄
分析如下：
二零二四年
千港元
一个月内–
一至三个月–
三至六个月–
六个月以上29,875
29,875
(i) 应收利息
根据发票日期呈列之应收利息账龄分析如下：
二零二四年
千港元
一个月内8
一至三个月1,444
三至六个月–
六至十二个月–
1,452
应收利息乃自发票日期起即时到期。本集团信贷政策之进一步详情载于附注4(i)。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 308,244 |
| 376,188 |
| 684,432 |
| (279,068) |
| 405,364 |
| 47,883 |
| 357,481 |
| 405,364 |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 33,458 |
| 7,490 |
| 6,935 |
| 357,481 |
| 405,364 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
21. 应收贷款
二零二四年
千港元
应收贷款
－有抵押贷款331,811
－无抵押贷款314,427
646,238
减：有抵押及无抵押应收贷款拨备(210,785)
435,453
于流动资产项下一年内到期的金额326,926
于非流动资产项下一年后到期的金额108,527
435,453
应收贷款
向客户提供的贷款的贷款期介乎12至60个月（二零二四年：12至60个月）。向客户提供的贷款按固定年利率10%
至15%（二零二四年：年利率10%至15%）计息，并须按照贷款协议偿还。
有抵押贷款结余包括以非上市股份作抵押之贷款约285,023,000港元（二零二四年：326,811,000港元）及以香港房
地产作抵押之贷款约5,000,000港元（二零二四年：5,000,000港元）。
抵押品于相关贷款开始日期之公平值（经管理层评估）为不低于有关贷款之本金额。
账龄分析
二零二四年
千港元
90天内221,926
91至180天69,822
181至365天35,178
超过365天108,527
435,453
上述账龄分析乃根据到期日呈列（扣除拨备）。
本集团向客户所提供的融资垫款计入应收贷款中并于有关贷款协议中指定的到期日到期。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 2,257 |
| 2,257 |
| 其他借款 | 附息借款 | 不可换股债券 | 租赁负债 | 总额 |
|---|---|---|---|---|
| （附注24） | （附注24） | （附注26） | （附注25） | |
| 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 | 千港元 |
| 9,520 | 78,472 | 420 | 12,960 | 101,372 |
| 2,771 | 18,165 | – | – | 20,936 |
| – | – | – | (3,830) | (3,830) |
| – | – | – | – | – |
| – | – | (420) | – | (420) |
| (1,210) | (5,520) | – | (584) | (7,314) |
| 11,081 | 91,117 | – | 8,546 | 110,744 |
| – | 908 | – | (115) | 793 |
| 1,210 | 5,520 | – | 584 | 7,314 |
| – | – | – | – | – |
| – | – | – | – | – |
| 1,210 | 5,520 | – | 584 | 7,314 |
| 12,291 | 97,545 | – | 9,015 | 118,851 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
22. 现金及现金等值项目及其他现金流量资料
(a) 现金及现金等值项目包括：
二零二四年
千港元
银行及手头现金651
于综合财务状况表及综合现金流量表之现金及现金等值项目651
(b) 融资活动产生的负债对账
于二零二四年四月一日
新其他借款所得款项
偿还租赁负债
偿还银行借款
赎回不可换股债券
已付利息
融资现金流量变动总额
外汇率变动影响
其他变动
利息开支
新订立租赁
提前终止租赁
其他变动总额
于二零二五年三月三十一日
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 42,083 |
| 12,291 |
| 54,374 |
| 57 |
| 54,431 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
中国置业投资控股有限公司
2025年报
- （续）
(b) 融资活动产生的负债对账（续）
其他借款附息借款不可换股债券租赁负债总额
（附注24）（附注24）（附注26）（附注25）
千港元千港元千港元千港元千港元
于二零二三年四月一日1,82086,7392,80037,123128,482
新其他借款所得款项7,700–7,700
偿还租赁负债–(5,363)(5,363)
偿还银行借款–(8,267)–(8,267)
赎回不可换股债券–(2,380)–(2,380)
已付利息(709)(5,988)–(832)(7,529)
融资现金流量变动总额6,991(14,255)(2,380)(4,531)(14,175)
外汇率变动影响–(773)(773)
其他变动
利息开支7095,988–8321,529
新订立租赁–1,9431,943
提前终止租赁–(21,634)(21,634)
其他变动总额7095,988–(18,859)(12,162)
于二零二四年三月三十一日9,52078,47242012,960101,372
23. 其他应付款项
二零二四年
千港元
其他应付款项及应计费用77,796
应付一名董事款项（附注32(b)）9,520
按摊销成本计量之金融负债87,316
已收租金按金4,960
92,276
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 5,250 |
| 19,486 |
| 25,295 |
| 47,514 |
| 92,295 |
| 97,545 |
| 二零二五年 |
|---|
| 6% |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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24. 借款
(a) 附息借款
于二零二五年三月三十一日，有抵押银行借款之到期应还款项如下：
二零二四年
千港元
流动负债
一年内或按要求4,227
非流动负债
一年后但两年内4,769
两年后但五年内19,510
五年后49,966
74,245
总额78,472
所有附息借款均以摊销成本列账。
并无于一年后到期偿还之附息借款部分载有按要求偿还条款。
本集团银行借款之实际利率（亦等同于合约利率）范围如下：
二零二四年
实际利率：
浮息借款（附注）9%
于二零二五年三月三十一日，银行借款乃以本集团账面总值约为146,048,000港元（二零二四年：约
153,996,000港元）之投资物业作抵押（见附注17）。
附注： 本集团浮息借款按中国人民银行的人民币基准贷款利率加上利率75%（二零二四年：75%）计息。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 12,291 |
综合财务报表附注
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- （续）
(b) 其他借款
二零二四年
千港元
流动负债
一年内或按要求9,520
于二零二五年三月三十一日，其他借款包括关联方作出之垫款12,291,000港元（二零二四年：9,520,000港
元）。借款并无利率及按要求偿还。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 12,960 |
| – |
| (4,414) |
| 584 |
| – |
| (115) |
| 9,015 |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 1,368 |
| 1,374 |
| 2,973 |
| 3,300 |
| 9,015 |
| (1,368) |
| 7,647 |
综合财务报表附注
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25. 租赁负债
综合财务状况表列示以下有关租赁之金额：
二零二四年
千港元
于四月一日之期初账面净值37,123
添置1,943
还款(4,531)
利息开支832
提前终止租赁(21,634)
汇兑调整(773)
于三月三十一日之期末账面净值12,960
二零二四年
千港元
应付租赁负债：
一年内3,841
为期一年以上但不超过两年1,379
为期两年以上但不超过五年4,398
超过五年3,342
12,960
减：流动负债项下十二个月内到期结付金额(3,841)
非流动负债项下十二个月后到期结付金额9,119
截至二零二五年三月三十一日止年度，应用于租赁负债的加权平均增量借款利率为5�4%（二零二四年：4�0%至
8�0%）。
租赁负债的到期日分析于综合财务报表附注4(i)内披露。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| – |
综合财务报表附注
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26. 不可换股债券
二零二四年
千港元
即期420
该款项指10,000,000港元之一项不可换股债券（二零二四年：10,000,000港元），本金额为10,000,000港元，由本
公司于二零一九年十月十九日或前后订立，到期日为二零二年十月二十三日并已延长至二零二三年十月二十三
日。
不可换股债券尚未偿还本金总额的年利率为5厘（二零二四年：年利率为5厘）。利息每年于发行日期之周年日或于
赎回日期支付。本公司可于到期日前随时赎回全部或部分尚未偿还债券之本金额。
截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司悉数偿还尚未偿还款项。
综合财务报表附注
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27. 递延税项
未确认递延税项资产
于二零二五年三月三十一日，本集团的预计未动用税项亏损人民币52,211,000元（二零二四年：人民币48,720,000
元）可抵销最高于五年期间就中国企业所得税结转之未来溢利。由于未能确定未来溢利来源，故并无就税项亏损确
认递延税项资产。
于报告期末，本集团由预期信贷亏损拨备所引起之可抵扣暂时差异为93,411,000港元（二零二四年：123,562,000
港元）。由于应课税溢利不可能可用以抵销可扣减暂时性差异，故并无就可抵扣暂时差异确认递延税项资产。
综合财务报表附注
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28. 股本
普通股数目每股
千股港元千港元
法定股本：
于二零二三年四月一日、二零二四年三月三十一日、
二零二四年四月一日及二零二五年三月三十一日750,0000�40300,000
千港元
已发行及缴足股本：
于二零二三年四月一日、二零二四年三月三十一日、
二零二四年四月一日及二零二五年三月三十一日267,1670�40106,867
29. 以股权结算股份基础交易
本公司于二零二一年九月二日采纳一项购股权计划（「计划」）。购股权计划的主要条款如下：
1. 新购股权计划之目的
新购股权计划旨在就其参与者对本集团作出的贡献提供奖励或回报。
- ：
董事可全权酌情决定邀请属于以下任何参与者类别之任何人士接纳可认购股份之购股权：(a)任何合资格雇
员；及(b)本集团之任何非执行董事（包括任何独立非执行董事）。董事将不时根据上述任何参与者类别对本
集团的发展及增长作出的贡献厘定彼等获授予任何购股权的资格。
综合财务报表附注
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- （续）
3. 可供认购之最高股份数目
3�1 可于所有根据新购股权计划及本公司任何其他购股权计划已授出但未获行使之尚未行使购股权予以
行使时将予发行之最高股份数目，合共不得超过本公司不时已发行股本之30%。本公司于二零二五
年三月三十一日已发行股本维持于267,166,606股份，本公司可根据购股权计划向参与者授出可
认购最多13,358,330股份（占本公司于二零二五年三月三十一日当日已发行股本的5%）的购股权。
于二零二四年四月一日及二零二五年三月三十一日，本公司可根据购股权计划向参与者授出可认购最多
13,358,330股份。
3�2 可于根据新购股权计划及本公司任何其他购股权计划将予授出之所有购股权（就此而言，不包括根
据新购股权计划及本公司任何其他购股权计划之条款已失效之购股权）予以行使时可予发行之股份
总数，合共不得超过于批准新购股权计划当日已发行股份之10%（「一般计划限额」）。
3�3 在上文第(3�1)分段规限而不影响下文分段所述之情况下，本公司可于股东大会上寻求股东批准，以
更新一般计划限额，惟「更新」限额下可于根据新购股权计划及本公司任何其他购股权计划将予授
出之所有购股权予以行使时可予发行之股份总数，不得超过批准有关更新限额当日已发行股份之
10%，而就计算「更新」限额而言，先前根据新购股权计划及本公司任何其他购股权计划授出之购股
权（包括根据新购股权计划及本公司任何其他购股权计划之条款尚未行使、已注销、已失效或已行
使之购股权）将不予计算。
3�4 在上文第(3�1)分段规限而不影响上文第(3�3)分段所述之情况下，本公司可于股东大会上寻求股东另
行批准，以授出超逾一般计划限额或（倘适用）上文第(3�3)分段所述限额之购股权予本公司寻求有关
批准前已特别指定的参与者。
综合财务报表附注
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- （续）
4. 每名参与者可享有之最高股份数目
每名参与者在任何十二个月期间内获根据新购股权计划及本公司任何其他购股权计划授出之购股权（包括
已行使及尚未行使之购股权）予以行使时已发行及可能须予发行的股份总数不得超过本公司当时已发行股
本之1%（「个别限额」）。若向参与者作出任何进一步授出购股权会导致在截至及包括有关进一步授出购股
权当日之任何十二个月期间内，该参与者所获授之购股权总额超逾个别限额（包括已行使、已注销及尚未
行使之购股权），则须于本公司股东大会上寻求股东批准，而有关参与者及其联系人必须放弃投票。将授
予有关参与者之购股权数目及条款（包括认购价）必须于取得股东批准前厘定，而就建议进一步授出购股权
而召开之董事会议日期应被视作要约日期，以便计算认购价。
5. 接纳及行使购股权之时间
参与者可于要约函指定期间内接纳要约，惟不得在第6段所载新购股权计划届满后或新购股权计划根据要
约函条文予以终止后接纳要约。接纳要约时须付代价1港元。购股权可根据新购股权计划之条款于董事所
厘定并已知会各承授人之期间内任何时间获行使，该期间可始于作出要约当日，惟在任何情况下不得迟于
自要约日期起计十年终止（可根据其条文提早终止）（「购股权期限」）。除非董事另行厘定并于向参与者作出
要约时表明，否则根据新购股权计划授出之购股权并无购股权行使之前必须持有的最短期限。
6. 新购股权计划之期限
新购股权计划将自本公司于二零二一年九月二日之股东大会上采纳新购股权计划当日起计十年期间内维持
有效。截至二零二五年三月三十一日止年度，该计划项下概无购股权于年内发行（二零二四年：0份），尚
未行使的购股权为0份（二零二四年：0份），其剩余期限为6�42年（二零二四年：7�42年）。
7. 股份认购价
任何特定购股权之认购价应为董事会于提出要约时全权酌情厘定之价格（其须于载有要约之函件内注明），
惟认购价无论如何不得低于下列三者之最高者：(i)股份于要约日期（必须为交易日）在联交所每日报价表所
载之收市价；(i)股份于紧接要约日期前五个交易日在联交所每日报价表所载之平均收市价；及(i)股份面
值。在不影响上文之一般性原则之情况下，董事会于购股权期限内授出之购股权，可就不同期间而厘定不
同之认购价，惟各段不同期间之认购价不得低于根据本公告所载方式厘定之认购价。
| – | – | – | – | (46,108) | (46,108) |
|---|---|---|---|---|---|
| – | – | – | 2,564 | – | 2,564 |
| – | – | – | 2,564 | (46,108) | (43,544) |
| 2,093,405 | 136,012 | – | 38,653 | (1,858,213) | 409,857 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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30. 储备
a) 本集团之综合权益各个部分之期初与期末结余对账载于综合权益变动表。本公司权益各个部分由年初至年
末的变动详情载列如下：
本公司
股份溢价实缴盈余
以股权结算股
份基础补偿储
备汇兑波动储备累计亏损总额
千港元千港元千港元千港元千港元千港元
于二零二三年四月一日2,093,405136,012–36,089(1,773,875)491,631
二零二三年╱二零二四年权益变动：
年度亏损–(38,230)(38,230)
年度汇兑调整–
年度全面开支总额–(38,230)(38,230)
于二零二四年三月三十一日2,093,405136,012–36,089(1,812,105)453,401
于二零二四年四月一日之结余2,093,405136,012–36,089(1,812,105)453,401
二零二四年╱二零二五年权益变动：
年度亏损
年度汇兑调整
年度全面收入总额
于二零二五年三月三十一日之结余
综合财务报表附注
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- （续）
b) 储备之性质及目的
i) 股份溢价
股份溢价账之应用乃受百慕达一九八一年公司法第40条所规管。本公司之股份溢价账可以缴足红股
方式派付予本公司拥有人。
i) 特别储备
本集团之特别储备乃指根据本集团于过往年度重组所收购附属公司之股份面值及股份溢价账与就此
发行以互换之本公司股份面值之差额以及于截至二零一年三月三十一日止年度所收购附属公司之
代价总额与资产净值之差额。
i) 以股权结算股份基础补偿储备
以股权结算股份基础补偿储备指根据附注2(x)(i)就以股份基础付款所采纳之会计政策确认授予本公
司雇员及提供类似服务的其他人士之未行使购股权实际或估计数目之公平值。
iv) 汇兑波动储备
汇兑波动储备包括因换算功能货币并非为港元之集团实体财务报表产生之所有外汇差额。该储备乃
根据附注2(t)载列之会计政策处理。
v) 实缴盈余
实缴盈余指于截至二零一六年三月三十一日止年度自股本削减而产生之进账。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 97,545 |
| 12,291 |
| – |
| 109,836 |
| 441,621 |
| 20.90 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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- （续）
c) 资本管理
本集团资本管理主要旨在保障本集团各实体的持续经营能力，透过优化债务与权益结余为股东带来最大回
报。管理层透过考虑资本成本及各类别资本所附带风险而检讨资本架构。有鉴于此，本集团将透过在认为
适当时派付股息、发行新股及发行新债或赎回现有债务，平衡整体资本架构。
本集团按经调整净资本负债比率使用资产负债比率监察其资本架构。就此而言，经调整债务净额乃界定为
债务总额（包括附息银行借款及不可换股债券）。权益总额包括所有权益组成部分。
于截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团采取之策略与二零二四年相同，即维持尽可能低的资产负
债比率。为维持或调整比率，本集团可调整支付予拥有人之股息金额、返还股本予拥有人、发行新股份或
出售资产以减少债务。于二零二五年及二零二四年三月三十一日的资产负债比率如下：
二零二四年
千港元
借款总额
附息借款（附注27）78,472
其他借款（附注27）9,520
不可换股债券（附注29）420
经调整债务净额88,412
权益总额512,061
资产负债比率17�3
本集团管理层每日密切监督受规管附属公司的流动资本水平，确保符合证券及期货（财政资源）规则的最低
流动资本规定。受规管附属公司于两个年度内并无违反证券及期货（财政资源）规则的资本规定。
本集团为维持其于联交所上巿地位唯一须遵守的外界资本规定是公众持股量最少为25%的股份。按照本公
司公开可得的资料及就董事所知悉，本公司于截至二零二五年三月三十一日止年度内一直维持充足之公众
持股量。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 17,943 |
| 10,024 |
| 8,427 |
| 3,265 |
| 2,099 |
| 3,673 |
| 45,431 |
综合财务报表附注
截至二零二五年三月三十一日止年度
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31. 承担
经营租赁承担
本集团作为出租人：
本集团根据经营租赁安排租赁投资物业予租户，所议定之租期介乎两至十二年（二零二四年：两至十二年）。租约
条款一般要求租户支付保证金。于报告期末，根据与租户订立之不可撤销经营租赁，本集团到期应收之未来最低
租赁款项总额如下：
二零二四年
千港元
一年内18,087
于第二年18,150
于第三年12,193
于第四年8,524
于第五年3,302
五年后5,838
66,094
本集团作为承租人
本集团定期就办公室物业订立短期租赁。于二零二五年三月三十一日，短期租赁组合与综合财务报表附注16中所
披露的短期租赁开支之短期租赁组合相若。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 2,697 |
| 72 |
| 2,769 |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 12,291 |
综合财务报表附注
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32. 重大关联方交易
a) 主要管理人员薪酬
主要管理人员薪酬（包括附注10披露之已付本公司董事款项及附注11披露之若干最高薪雇员款项）如下：
二零二四年
千港元
短期雇员福利2,313
离职福利65
2,378
酬金总额已计入「员工成本」（见附注9(b)）。
b) 与关联方之未偿还结余
除该等财务报表另外详述之交易外，年内本集团已与关联方订立以下交易：
二零二四年
千港元
应付一名董事款项（附注23）9,520
应付一名董事款项均为无抵押、免息及须按要求偿还。
| 按公平值计入 损益之金融资产 | 按摊销成本 计量之金融资产 | 总额 |
|---|---|---|
| 千港元 | 千港元 | 千港元 |
| 26,636 | – | 26,636 |
| – | 19,499 | 19,499 |
| – | 405,364 | 405,364 |
| – | 2,257 | 2,257 |
| 26,636 | 427,120 | 453,756 |
| 按摊销成本计量之 金融负债 |
|---|
| 千港元 |
| 54,374 |
| 97,545 |
| 12,291 |
| 164,210 |
综合财务报表附注
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33. 金融工具分类
于报告期末各类别金融工具之账面值载列如下：
二零二五年
金融资产
买卖证券
计入贸易及其他应收款项之金融资产
应收贷款
现金及银行结余
175,728
金融负债
计入其他应付款项之金融负债
附息借款
其他借款
175,728
综合财务报表附注
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- （续）
二零二四年
金融资产
按公平值计入损益
之金融资产
按摊销成本计量之
金融资产总额
千港元千港元千港元
买卖证券23,206–23,206
计入贸易及其他应收款项之金融资产–54,74154,741
应收贷款–435,453435,453
现金及银行结余–651651
23,206490,845514,051
金融负债
按摊销成本计量之
金融负债
千港元
计入其他应付款项之金融负债87,316
附息银行借款78,472
其他借款9,520
不可换股债券420
175,728
| 二零二五年 | ||
|---|---|---|
| 千港元 | ||
| – | ||
| 16,860 | ||
| 16,860 | ||
| 22 | ||
| 386,088 | ||
| 112,034 | ||
| 23,692 | ||
| 33 | ||
| 522,189 | ||
| 10,007 | ||
| – | ||
| 2,150 | ||
| 8,168 | ||
| – | ||
| 20,325 | ||
| 501,864 | ||
| 518,724 | ||
| 2,000 | ||
| 516,724 | ||
| 106,867 | ||
| 409,857 | ||
| 516,724 |
综合财务报表附注
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34. 本公司财务状况表
二零二四年
附注千港元
非流动资产
使用权资产972
于附属公司之投资1816,860
17,832
流动资产
贸易及其他应收款项22
应收关联公司款项370,854
应收贷款174,911
按公平值计入损益之金融资产23,206
现金及现金等值项目33
569,026
流动负债
贸易及其他应付款项14,842
不可换股债券420
应付一名关联方款项2,150
应付税项8,168
租赁负债1,010
26,590
流动资产净值542,436
资产总值减流动负债560,268
非流动负债
附息借款–
资产净值560,268
权益
本公司拥有人应占权益
股本28106,867
储备30453,401
权益总额560,268
经董事会于二零二五年六月三十日核准及授权刊发。
代表董事会
韩卫区达安
董事董事
综合财务报表附注
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35. 诉讼
本公司于一九八年对ASG Capital Limited及ASG Brokerage Limited（「被告」）提出法律诉讼，基于被告未能按照
于一九七年十二月九日订立之配售及包销协议履行其包销责任而违反该协议，以及追讨本公司蒙受之经济损失
40,000,000港元连同利息及法律成本。法律诉讼现进入审讯前出示诉讼双方文件之阶段，惟审讯日期尚未落实。
诉讼各方之上一项法律行动于二零五年中进行，法律诉讼中本公司之代表律师向被告代表律师送达通知要求
查核文件。
36. 退休福利计划
本集团为所有香港合资格雇员（包括执行董事）提供强制性公积金（「强积金」）计划。强积金计划的资产由受托人控
制之基金持有，与本集团其他资产分开持有。
于综合损益表扣除之强积金计划退休福利成本乃指本集团按强积金计划规例规定之5%比例应付强积金计划之供
款。
本集团于中国雇用之雇员须参与由中国政府营办之国家资助退休金计划。本集团须根据员工薪金之某一百分比向
退休金计划供款，以拨付退休福利。本集团就退休金计划之唯一承担为根据计划作出规定之供款。
截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，根据强积金计划及中国退休计划，本集团概无没收供款可供
本集团用以扣减现有供款水平。于二零二五年及二零二四年三月三十一日，根据强积金计划及中国退休计划亦无
没收供款可供本集团用以扣减未来年度的应付供款。
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 53,527 |
| (66,644) |
| (1,069) |
| (65,713) |
| – |
| (65,713) |
| 二零二五年 |
|---|
| 千港元 |
| 624,198 |
| (182,577) |
| 441,621 |
五年财务概要
中国置业投资控股有限公司
2025年报
业绩
截至三月三十一日止年度
二零二四年二零二三年二零二年二零二一年
千港元千港元千港元千港元
持续经营业务：
收入66,39368,25586,37071,284
除税前（亏损）╱溢利(130,815)(61,755)17,193 48,983
所得税（开支）╱抵免–4,575(4,139)(12,588)
来自持续经营业务之年度
（亏损）╱溢利(130,815)(57,180)13,054 36,395
已终止经营业务：
来自已终止经营业务之年度
（亏损）╱溢利–(16)(226)
年度（亏损）╱溢利(130,815)(57,180)13,038 36,169
资产及负债
于三月三十一日
二零二四年二零二三年二零二年二零二一年
千港元千港元千港元千港元
资产总值713,943868,534981,118872,525
负债总额(201,882)(212,439)(244,092)(216,333)
资产净值512,061656,095737,026656,192
本集团持作投资物业
于二零二五年三月三十一日
中国置业投资控股有限公司
2025年报
地点现时用途租期
自有投资物业
1�中国上海
徐汇区淮海中路1329号及
1331号云海大厦
夹层201室及202室
（「投资物业I」）
商业中期
2�中国上海
静安区江宁路445号
时美大厦第一及第二层全层
商业中期
3�中国上海
静安区江宁路445号
时美大厦第三及第四层全层
（地点2及3统称为「投资物业I」）
商业中期
租赁投资物业
4�中国上海
虹口区
水电路194号
商业中期