00563 上实城市开发 公告及通告：持续关连交易物业租赁协议
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（于百慕达注册成立之有限公司）
（股份代号：
）
持续关连交易
物业租赁协议
二零二五年七月二十九日，本公司之附属公司上海城开与该等承租人就租赁位于
上海市城开国际大厦之若干办公空间而订立租赁协议。
上实集团（为本公司控股东）为获授权对上海上实行使国有股东权利之代表。上
实集团透过其全资附属公司及上海上实之另一家全资附属公司合共持有该等承租
人各自超过30%股权。因此，该等承租人各自为上实集团之联系人及本公司之关
连人士，故根据上市规则第十四A章，订立物业租赁协议构成本公司之持续关连
交易。
鉴于根据年度上限计算之一个或多个适用百分比率（定义见上市规则）高于0.1%
但全部均低于5%，订立物业租赁协议及其项下拟进行之交易构成本公司之持续
关连交易，根据上市规则第十四A章须遵守申报、公告及年度审核规定，但获豁
免遵守独立股东批准之规定。
由于物业租赁协议期限超过三年，本公司已根据上市规则第14A.52条委聘独立财
务顾问，解释为何物业租赁协议需要有较长期限，而独立财务顾问已确认物业租
赁协议之期限合乎业内类似性质协议之一般处理方法。
物业租赁协议
本公司之附属公司上海城开与该等承租人（各自为本公司关连人士）就租赁位于上海
市城开国际大厦之若干办公空间而订立租赁协议。
物业租赁协议之主要条款载列如下：
日期：二零二五年七月二十九日
订约方：(1)上海城开（作为出租人）；及
(2)上海瑞力及上海瑞升（作为承租人）。
该等房产：中国上海市徐汇区虹桥路355号城开国际大厦304至308
室
用途：商业
建筑面积：合共1,369.65平方米
年期：二零二五年九月一日至二零三一年五月三十一日（首尾两
日包括在内）。
租金：(i)由二零二五年六月一日（即上海城开为有关租赁于该
等房产展开筹备工作当日）至二零二五年十二月三十
一日：每年人民币1,867,317.20元。
(i)由二零二六年一月一日至二零三零年十二月三十一
日：每年人民币2,849,572.40元。
(i)由二零三一年一月一日至二零三一年五月三十一
日：每年人民币1,424,786.20元。
租金按季度支付。
其他收费：租金包含物业管理费，但不含任何公用设施、电信、停
车及其他支出，该等收费将由该等承租人支付。
如有使用车位，则按每个车位人民币700元收费。超时空
调费为每平方米每小时人民币0.40元。
保证金：上海瑞力须于签署物业租赁协议后20个工作天内支付人
民币800,278.80元作为保证金。该等保证金须于租赁结
束时无息退回上海瑞力，惟须交出该等房产之空置管有
权及结清所有付款。
物业租赁协议之租赁条款由上海城开与该等承租人经公平磋商后厘定，当中已参考
就大小、位置及设施而言具有可比性物业之当前市场租金；该等房产之大小，特别
是可供使用之总楼面积；该等房产之位置，包括与公共交通及商业区之距离；该
等房产之状况；及租赁年期。
年度上限
该等承租人根据物业租赁协议于物业租赁协议期内各年应向上海城开支付之每年总
最高金额受制于下列上限金额（「年度上限」）：
截至十二月三十一日止年度
年度上限
（每历年）
人民币千元
二零二五年2,098
二零二六年至二零三零年3,209
截至五月三十一日止五个月
二零三一年1,599
厘定年度上限时考虑之因素包括：(i)该等承租人根据物业租赁协议条款应支付之租
金，此乃参考邻近地区同类物业之当前市场租金及管理费，按一般商业条款经公平
磋商后达致；(i)区内当前之平均公用设施费用及按照该等承租人之估计用量预计
之公用设施开支，当中参考了同类房产过往之公用设施开支；及(i)就公用设施开
支可能上涨及物业租赁协议项下拟进行交易之其他突发附带收费而预留缓冲空间。
订立物业租赁协议之理由及裨益
上海城开向该等承租人出租城开国际大厦304至308室可提高占用率，为本集团提供
稳定、可预测之租金收入来源，对本集团之经常性收益基础作出正面贡献，有助提
高现金流稳定性。该等房产为位于上海市黄金地段之优质办公空间，配备现代化设
施。为该等单位争取信誉良好之承租人，可支持本集团之业务发展目标，同时提升
城开国际大厦作为首选办公地点之地位。引入知名金融及投资管理公司作为承租
人，有望吸引更多优质租户进驻该大厦。
董事（包括独立非执行董事）认为，物业租赁协议乃在本集团日常及一般业务过程中
按一般商业条款或对本集团而言更佳的条款订立，物业租赁协议之条款公平合理，
并符合本公司及本公司股东之整体利益。
有关本集团之资料
本公司为根据百慕达法律注册成立之有限公司及为投资控股公司。本集团为中国物
业开发商，主要在中国从事物业开发、物业投资及酒店经营业务。
上海城开为在中国成立之有限责任公司，为由本公司拥有59%权益之附属公司。上
海城开余下41%由徐汇国资委拥有。上海城开主要从事物业开发。
有关上海瑞力及上海瑞升之资料
上海瑞力为在中国成立之有限责任公司，主要从事股权投资管理及提供相关咨询服
务，投资聚焦于文化与科技创新、医疗健康与新式消费、会展及现代服务、信息科
技以及文化与资产融合等板块。上实集团透过其全资附属公司及上海上实之另一家
全资附属公司合共持有上海瑞力约32.91%股权。上海上报资产管理有限公司、上海
国际集团资产管理有限公司、上海瑞葆投资管理合伙企业（有限合伙）及山东太阳控
股集团有限公司分别持有上海瑞力约32.91%、15.19%、12.66%及6.33%股权。上
海上报资产管理有限公司及上海国际集团资产管理有限公司由上海市政府最终拥
有。上海瑞葆投资管理合伙企业（有限合伙）由邓世岗先生、沈富荣先生及赵耀罡先
生分别拥有约32.71%、19.99%及19.99%，余下股东各自持有少于10%股权，而所
有上述股东（包括邓世岗先生、沈富荣先生及赵耀罡先生）均为独立第三方。山东太
阳控股集团有限公司则由独立第三方李洪信先生最终控制。
上海瑞升为在中国成立之有限责任公司，并为上海瑞力之全资附属公司，主要从事
股权投资管理及提供相关咨询服务。
董事会批准
物业租赁协议及年度上限已获董事会批准。概无董事于物业租赁协议中拥有重大权
益，且彼等毋须就相关董事会决议案放弃表决。
上市规则之涵义
上实集团（为本公司控股东）为获授权对上海上实行使国有股东权利之代表。上实
集团透过其全资附属公司及上海上实之另一家全资附属公司合共持有该等承租人各
自超过30%股权。因此，该等承租人各自为上实集团之联系人及本公司之关连人
士，故根据上市规则第十四A章，订立物业租赁协议构成本公司之持续关连交易。
鉴于根据年度上限计算之一个或多个适用百分比率（定义见上市规则）高于0.1%但
全部均低于5%，订立物业租赁协议及其项下拟进行之交易构成本公司之持续关连
交易，根据上市规则第十四A章须遵守申报、公告及年度审核规定，但获豁免遵守
独立股东批准之规定。
独立财务顾问之意见
由于物业租赁协议期限超过三年，本公司已根据上市规则第14A.52条委聘独立财务
顾问，解释为何物业租赁协议需要有较长期限，并确认物业租赁协议之期限是否合
乎业内类似性质协议之一般处理方法。
独立财务顾问在评估物业租赁协议之期限长于三年之原因时，曾与本公司进行讨
论，并了解到本集团须对投资物业投放沉重资本开支。为确保该等资本开支合理，
租赁协议需要有较长期限，借以(i)通过提高占用率并提供稳定、可预测之经常性租
金收入来源，确保投资物业之回报；及(i)保证获得现金流以支付投资物业之开支，
从而提高本集团现金流之稳定性。独立财务顾问基于以下进一步分析认为，物业租
赁协议之建议期限与市场惯例一致。
独立财务顾问在考虑物业租赁协议之期限是否合乎业内类似性质协议之一般处理方
法时，曾审阅多份有关本集团向独立第三方出租其投资物业之租赁协议，该等协议
之期限介乎四年至十年不等。
独立财务顾问曾搜寻并审阅上市发行人就位于中国之房产于二零二五年签立及开展
之租约及租赁协议（不包括融资租赁及售后租回）（「可资比较租约」）而在披露
易(w.hkexnews.hk)刊发之须予公布交易公告。独立财务顾问识别了合共12份可
资比较租约，期限介乎一年至长达二十年。除了其中一份可资比较租约乃为期一年
外，其余11份可资比较租约之期限均超过三年。上文「物业租赁协议」一节所载物业
租赁协议之期限乃符合可资比较租约之范围。
根据上文所述，独立财务顾问认为(i)物业租赁协议需要有较长之期限；及(i)物业租
赁协议之期限合乎业内类似性质协议之一般处理方法。
内部监控措施
为确保持续关连交易将按照物业租赁协议之条款进行，本集团已采取下列内部监控
措施：
(1)本集团之财务部门将密切监察物业租赁协议项下之每笔收支款项，并及时向本
公司指定之合规部门汇报监察数据。合规部门将持续监察物业租赁协议项下之
总交易金额，确保不超过年度上限；
(2)本公司将持续进行内部监控审核，包括审核财务、营运及合规监控措施；
(3)本公司核数师将按照上市规则对有关交易之定价基准及年度上限进行年度审
核；及
(4)独立非执行董事将对有关交易进行年度审核，以确保该等交易经公平磋商，并
在本集团日常及一般业务过程中按一般商业条款或更佳条款订立，属公平合
理，符合本公司及其股东之整体利益，乃根据物业租赁协议之条款进行，并确
保遵守上市规则。
释义
在本公告中，除文义另有所指外，下列词汇具有下列涵义：
「董事会」指本公司之董事会
「本公司」指上海实业城市开发集团有限公司，一家于百慕达注册成
立之有限公司，其股份于联交所主板上市
「董事」指本公司董事
「本集团」指本公司连同其附属公司
「独立财务顾问」指创越融资有限公司，一家获发牌进行《证券及期货条例》
（香港法例第571章）项下界定之第4类（就证券提供意见）
及第6类（就机构融资提供意见）受规管活动之法团，为本
公司就上市规则第14A.52条委任之独立财务顾问
「上市规则」指联交所证券上市规则
「中国」指中华人民共和国，仅就本公告而言，不包括香港特别行
政区、澳门特别行政区及台湾
「该等房产」指中国上海市徐汇区虹桥路355号城开国际大厦304至308
室
「物业租赁协议」指上海城开（作为出租人）与该等承租人（作为承租人）于二
零二五年七月二十九日就租赁该等房产订立之物业租赁
协议
「人民币」指中国法定货币人民币
「上海瑞力」指上海瑞力投资基金管理有限公司，一家于中国成立之公
司
「上海瑞升」指上海瑞升股权投资管理有限公司，一家于中国成立之公
司
「上实集团」指上海实业（集团）有限公司，一家于香港注册成立之有限
公司，为本公司之控股东
「上海上实」指上海上实（集团）有限公司，一家于中国成立之有限责任
公司，由上实集团控制，上实集团作为授权代表可对其
行使国有股东权利
「联交所」指香港联合交易所有限公司
「上海城开」指上海城开（集团）有限公司，一家于中国成立之公司及由
本公司拥有59%权益之附属公司。上海城开余下41%由
徐汇国资委拥有
「该等承租人」指上海瑞力及上海瑞升
「徐汇国资委」指上海市徐汇区国有资产监督管理委员会，获上海徐汇区
人民政府授权及直辖之政府机关，负责监督及管理徐汇
区管有之国有资产，包括但不限于对上海城开行使国有
股东权利
在本公告中，除文义另有所指外，「联系人」、「关连人士」、「控股东」及「附属公
司」等词具有上市规则所赋予之涵义。
承董事会命
上海实业城市开发集团有限公司
主席
黄海平
香港，二零二五年七月二十九日
于本公告日期，董事会成员包括执行董事黄海平先生、唐钧先生及周亚栋女士，以
及独立非执行董事杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士、范仁达博士、李家晖先生，M.H.及
陈浩华博士。