迎 风 而上 坚 毅 前行
2025 年报

15.2 m15.2 m

年

报

---

---

2公司资料

4二零二五年财政年度重大事件

6损益表摘要

7财务状况表摘要

10主席及行政总裁报告书

14联席董事总经理报告书

21董事及高级管理层简介

28五年财务概要

29管理层讨论及分析

62非公认会计原则财务计量

66奖项及荣誉

76多元化及均衡之业务组合

78主要项目

90董事会报告

102企业管治报告书

114独立核数师报告书

119综合损益表

120综合损益及其他全面收益表

121综合财务状况表

123综合权益变动表

126综合现金流量表

129综合财务报表附注

234主要物业一览表

262字汇

目录

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公司资料

远东发展有限公司2

董事会

执行董事

邱达昌，丹斯里拿督，B.Sc.

（主席兼行政总裁）

孔祥达，B.ENG., ACA

邱达成，B.A.

Craig Grenfel WILIAMS，B.ENG.

(CIVIL)

邱咏筠，BS, JP

邱咏贤

独立非执行董事

林广兆

林怀汉

石礼谦

审核委员会

林怀汉（主席）

林广兆

石礼谦

提名委员会

邱达昌（主席）

林广兆

林怀汉

石礼谦

薪酬委员会

林怀汉（主席）

邱达昌

石礼谦

执行委员会

邱达昌

孔祥达

邱达成

Craig Grenfel WILIAMS

邱咏筠

邱咏贤

张伟雄

ESG指导委员会

邱咏筠（主席）

孔祥达

张伟雄

联席董事总经理

邱咏筠

邱咏贤

首席财务总监

张伟雄

公司秘书

张伟雄

授权代表

邱达昌

张伟雄

法律顾问

亚司特

的近律师行

高李叶律师行

礼德齐伯礼律师行

胡关李罗律师行

核数师

德勤•关黄陈方会计师行

注册公众利益实体核数师

主要往来银行

香港

澳新银行集团有限公司

盘谷银行（大众有限公司）香港分行

中国银行（香港）有限公司

交通银行股份有限公司

国泰世华商业银行股份有限公司

香港分行

中信银行（国际）有限公司

中国光大银行股份有限公司香港分行

中国民生银行股份有限公司香港分行

大新银行有限公司

星展银行（香港）有限公司

第一商业银行股份有限公司香港分行

富邦银行（香港）有限公司

恒生银行有限公司

华夏银行股份有限公司香港分行

中国工商银行（亚洲）有限公司

马来亚银行香港分行

南洋商业银行有限公司

王道商业银行股份有限公司

华侨银行（香港）有限公司

华侨银行有限公司

平安银行股份有限公司香港分行

大众银行（香港）有限公司

上海浦东发展银行股份有限公司

香港上海汇丰银行有限公司

东亚银行有限公司

大华银行有限公司

马来西亚

Public Bank Berhad

香港上海汇丰银行有限公司

新加坡

星展银行有限公司

RHB Bank Berhad

香港上海汇丰银行有限公司

澳洲

澳新银行集团有限公司

Barclays Bank PLC

星展银行有限公司澳洲分行

大华银行有限公司悉尼分行

西太平洋银行

中国内地

中国民生银行股份有限公司上海分行

大新银行（中国）有限公司

南洋商业银行（中国）有限公司

上海浦东发展银行股份有限公司

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二零二五年报3

公司资料

英国

华侨银行有限公司

东亚银行有限公司

香港上海汇丰银行有限公司

注册地点

开曼群岛

注册办事处

JTC (Cayman) Limited

P.O. Box 30745,

94 Solaris Avenue,

2nd Flor, Camana Bay,

Grand Cayman KY1-1203,

Cayman Islands

主要办事处

香港

德辅道中121号

远东发展大厦

16楼

股份过户登记处

卓佳证券登记有限公司

香港

夏悫道16号

远东金融中心17楼

上市资料

普通股（编号：035）

由FEC Finance Limited

发行360,000,000美元

优先担保永续资本票据

（编号：5781）

香港联合交易所有限公司

网址

htp:/w.fecil.com.hk

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二零二五年财政年度

重大事件

远东发展有限公司4

本集团位于香港之旗舰酒店香港启德帝盛酒店

试业，该酒店毗邻启德体育园，提供373间客房

一项有关360,000,000美元优先担保永续资本票据

之特别决议案获得通过，让本集团有权选择赎回

部分票据

本集团成立合伙企业（持有10%股权），完成收购

一间新加坡酒店，并将酒店品牌重塑为「新加坡

樟宜帝盛酒店」

本集团成功安排其第三笔可持续发展贷款融资

港币540,000,000元

本集团于「环境、社会及企业管治成就大奖

2023/2024」中荣膺两项奖项

本集团完成出售位于英国之停车场，代价

约为17,240,000英镑

本集团开始交付英国

伦敦之Aspen at

Consort Place

本集团于「2024年

第十四届亚洲卓越奖」

中荣膺四项奖项

本集团在香港推出住宅项目－

柏蔚森

本集团荣获《中国融资》颁发

「最佳品牌价值奖」

BC Invest成功发行

530,000,000澳元以澳元

定价的Ruby 2024-1

Bond Trust RMBS债券

本集团开始交付新加坡之

Hyl on Holand

本集团向Quen’s Wharf

Residences（第五座）的

原买家提供经修订协议

以提高价格

BC Invest成功发行

507,000,000澳元以澳元

定价的Crimson 2024-1

Bond Trust RMBS债券

本集团位于布里斯本Quen’s

Wharf项目之综合度假村初步

阶段开业

本集团推出Kingfisher，

为英国曼彻斯特之Red Bank

Riverside住宅项目大厦

本集团成立公私合营合伙企业，

并于当中拥有50%权益，以交付

位于英国曼彻斯特老特拉福德

（Old Traford）切斯特道

（Chester Road）之大曼彻斯特

警察总部旧址地盘

二零二四年

五月

二零二四年

七月

二零二四年

九月

二零二四年

六月

二零二四年

八月

二零二四年

十二月

本集团荣获《东周刊》颁发

「杰出企业策略大奖2024」

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二零二五年报5

二零二五年财政年度重大事件

本集团推出住宅

项目－澳洲墨尔本之

640 Bourke Stret

本集团订立协议

以出售其于BC Invest的

股权，初始代价

约为106,000,000澳元

本集团订立协议

以出售于英国伦敦的

酒店资产及物业，

总代价为

47,200,000英镑

本集团于「《亚洲金融》2025年度

亚洲最佳公司」评选中荣获

「最佳小型企业（金奖）」

本集团于香港投资者关系协会

之「2025年第十一届香港投资者

关系大奖」中荣膺三项奖项

本集团开始交付澳洲布里斯本之

Quen’s Wharf Residences（第四座）

本集团（连同其合营伙伴）就位于澳洲

Quen’s Wharf Brisbane之联合发展项目与

The Star Entertainment Group Limited订立

协议纲领

二零二五年

三月

二零二五年

二月

二零二五年

六月

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二零二五年
9,572
2,361
-1,275
266
2.8
1.0

收益 （港币百万元） 二零二五年 9,572 财政年度 二零二四年 10,204 二零二三年 6,479 二零二二年 5,896 二零二一年 5,944

毛利 （港币百万元） 二零二五年 2,361 财政年度 二零二四年 2,785 二零二三年 1,669 二零二二年 1,984 二零二一年 1,841

股东应占溢利╱（亏损）净额 （港币百万元） -1,275 二零二五年 财政年度 二零二四年 226 二零二三年172 二零二二年 1,300 二零二一年 543

经调整现金溢利(i) （港币百万元） 二零二五年 266 财政年度 二零二四年 780 二零二三年 576 二零二二年 1,425 二零二一年 630

经调整现金溢利率(i) （%） 二零二五年 2.8 二零二四年 7.6 财政年度 二零二三年 8.9 二零二二年 24.2 二零二一年 10.6

股息总额 （港币仙） 二零二五年 1.0 财政年度 二零二四年 14.0 二零二三年 14.0 二零二二年 20.0 二零二一年 19.0

损益表摘要

远东发展有限公司6

港币百万元（除另有所指外）

截至三月三十一日止财政年度

二零二一年二零二年二零二三年二零二四年

复合

年增长率

收益5,9445,8966,479

(i)

10,20412.6%

毛利1,8411,9841,6692,7856.4%

股东应占溢利╱（亏损）净额5431,300172226不适用

经调整现金溢利

(i)

6301,425576780-19.4%

经调整现金溢利率

(i)

（%）10.624.28.97.6不适用

股息总额（港币仙）19.020.014.014.0-52.1%

附注：

(i) 指非公认会计原则财务计量，其于下文「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

(i) 收益已以总收益重列，以列示除博彩税前之数字。

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二零二五年
3,878
1.11
67.6
61,224
28,505
9.32

现金结余及投资证券 （港币百万元） 3,878 二零二五年 4,920 财政年度 二零二四年 6,545 二零二三年 9,936 二零二二年 8,569 二零二一年

流动比率 1.11 二零二五年 1.32 财政年度 二零二四年 1.04 二零二三年 1.81 二零二二年 1.54 二零二一年

经调整净资产负债比率(i) （%） 67.6 二零二五年 68.1 财政年度 二零二四年 73.8 二零二三年 57.9 二零二二年 54.9 二零二一年

经调整总资产(i) （港币百万元） 61,224 二零二五年 65,943 财政年度 二零二四年 72,659 二零二三年 73,600 二零二二年 67,451 二零二一年

经调整股东应占资产净值(i) （港币百万元） 28,505 二零二五年 30,362 财政年度 二零二四年 31,591 二零二三年 33,428 二零二二年 31,347 二零二一年

经调整每股资产净值(i) （港币元） 9.32 二零二五年 10.77 财政年度 二零二四年 11.67 二零二三年 13.81 二零二二年 13.09 二零二一年

财务状况表摘要

二零二五年报7

港币百万元（除另有所指外）

于三月三十一日

二零二一年二零二年二零二三年二零二四年二

复合

年增长率

现金结余及投资证券8,5699,9366,5454,920-18.0%

流动比率1.541.811.041.32不适用

经调整净资产负债比率

(i)

（%）54.957.973.868.1不适用

经调整总资产

(i)

67,45173,60072,65965,943-2.4%

经调整股东应占资产净值

(i)

31,34733,42831,59130,362-2.3%

经调整每股资产净值

(i)

（港币元）13.0913.8111.6710.77-8.1%

附注：

(i) 指非公认会计原则财务计量，其于本报告「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

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根深致远

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墨尔本West Side Place

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过去一年，经济挑战重重，加上全球前景未明，对 投资者信心和市场稳定带来影响。纵使经济低迷， 风高浪急，本人欣然报告经调整收益连续两年维持 在港币10,000,000,000元以上。尽管年内确认之多 项非现金减值亏损对盈利能力造成影响，我们保持 韧性，录得正数经调整现金溢利，反映本集团的基 本盈利能力。经过慎重考虑，为保留现金及降低资 产负债比率，董事会决定不建议就二零二五年财年 派发末期股息。董事会之首要考虑是于审慎情况下 尽快恢复派息。

主席及行政总裁报告书

远东发展有限公司10

多个主要物业发展项目于二零二五年财年顺利落成，包括分阶段交付伦敦之Aspen at Consort Place、新加坡之Hyl

on Holand、布里斯本之Quen’s Wharf Residences（第四座）及珀斯之Perth Hub。我们亦已推出曼彻斯特之Red Bank

Riverside－Falcon及Kingfisher以及墨尔本之640 Bourke Stret，上述项目均获得买家好评。本地方面，香港之柏蔚森

亦进展顺利。于二零二五年三月三十一日，我们的应占预售及未入账已订约销售额约为港币8,900,000,000元，支持我们

强大的发展项目组合，使我们在全球优质城市发展项目中保持良好势头。然而，香港本地物业市场持续疲弱。本人认

为，过去五年购入土地之众多发展商的物业发展项目很可能出现亏损。尽管如此，我们并未涉足写字楼及零售商场，

而这些香港物业项目表现可能最为疲弱。

酒店业务为经常性收入来源的主要支柱，于二零二五年财年，收益达港币2,100,000,000元。香港的旅游习惯有所转变，

但我们不断适应市场动态以保持亮丽表现。香港新旗舰酒店启德帝盛酒店于二零二四年九月开业正是一大里程碑，其

位处策略性位置，毗邻新落成且广受赞誉之启德体育园，有望从大型活动中受惠，进一步巩固我们于本港的地位。我

们目前拥有35间酒店，并有六间发展中酒店。未来，我们计划来年於伦敦开设Dorset Canary Wharf及Dorset North

London，进一步推动我们的经常性收入增长。

可持续发展一直是我们的策略基石。于二零二五年财年，我们加强对温室气体排放的监测及委聘独立专家进行气候风

险评估，借此推动环境、社会及管治举措。我们在营运中贯彻ESG原则，致力为持份者创造长远价值，同时为可持续发

展未来出一分力。

降低资产负债比率是本集团近期之首要任务。本人欣然报告，随著澳洲、新加坡、英国及香港的住宅发展项目于近期

竣工，并录得巨额款项结算，我们的经调整资产负债比率有所下降。得益于预售业务的稳健推进，我们录得实际应收

款项，进一步支持我们于发展项目完成后降低资产负债比率。

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二零二五年报11

主席及行政总裁报告书

就非核心资产及业务而言，我们锐意执行变现策略，旨在降低债务水平及资产负债比率。于二零二五年财年，我们变

现非核心资产及业务约港币1,200,000,000元，包括于BC Invest之股权以及英国之部分停车场、酒店及物业。预期该等

交易将为我们来年的财务表现带来正面贡献。我们将继续积极透过出售非核心资产及业务以循环投资金，加强我们

降低资产负债比率的策略目标。值得注意的是，我们的核心优势之一在于拥有实力雄厚的国际住宅发展团队及多元化

的业务版图。

展望未来，我们对前景持审慎乐观态度。全年利率高企，但最近数个月渐见缓和迹象。我们认为来年之利息成本将会

降低。年内确认之非现金减值亏损、强劲的物业发展项目组合及严谨的财务策略共同奠定坚实基础。一如既往，我们

秉持策略规划方针，透过审慎的资金调拨及严谨的财务管理缔造可持续长远价值。

本人谨此对股东、投资者、客户、银行、业务合作伙伴及雇员的鼎力支持致以衷心谢意。我们能够安然渡过二零二五

年财年，离不开各位的信任及贡献。凭借明确策略及坚韧团队，我们深信能够推动增长，并为所有持份者创造长远价

值。

主席兼行政总裁

邱达昌

二零二五年六月二十六日

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再创高峰

---

曼彻斯特Victoria Riverside

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联席董事总经理报告书

远东发展有限公司14

截至二零二五年三月三十一日止财政年度充满挑战和机遇，这需要我们保持韧性，以应对市场动荡、利率高企及融资

成本上升。面对该等复杂环境，本集团继续专注其核心业务，迅速适应不断变化的市况，同时实施多项策略措施，确

保财务稳健及长远发展。

年内，我们秉持审慎的投资组合优化方针，谨慎出售非核心资产及业务，以提升流动资金、降低债务及纾缓财务压

力。此举不仅加强我们的资产负债表，亦让我们能够把握符合长远愿景的新投资机遇。尽管目前市况不利，我们的团

队展现出卓越的适应能力与承担，于主要业务分部达成显著的里程碑。

我们坚定执行策略举措，增强财务韧性并提高营运效率。展望未来，我们仍深信能够应对不断变化的挑战，并把握多

元化组合中的增长机遇。

以下为我们于二零二五年财年的主要成就概要及全面最新业务情况，尤其反映我们取得的进展以及可持续发展愿景。

主要成就及最新业务情况

酒店业务及管理

• （包括

马来西亚、英国及澳洲）之酒店业务及管

理业务录得增长。全球旅游业需求持续

复苏，加上政府支持措施，推动我们取

得亮丽表现。

• %至约港币

2,100,000,000元，经调整毛利

(i)

（非公认会

计原则财务计量）为44.4%。尽管收益增

长，但毛利率较二零二四年财年轻微下

降，主要由于香港旅游模式转变，加上

通货膨胀压力及新开业物业正处于初期

发展阶段所致。

联席董事总经理兼执行董事

邱咏筠

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二零二五年报15

联席董事总经理报告书

• ，香港启德帝盛酒店开始试业，其坐落于毗邻经常举办大型活动之场地启德体育园之策略性位

置。尽管不断变化之旅游模式影响香港的旅游业复苏，该旗舰酒店设有373间客房，可把握活动带来之需求，巩固我

们于香港的市场地位。

• ，本集团透过持有10%股权的合伙关系完成收购一间新加坡酒店，并将该酒店之品牌重塑为新加

坡樟宜帝盛酒店。该酒店仅需10分钟车程即可到达樟宜机场，并提供313间客房，进一步加强我们的轻资产策略。该

交易已经完成，而本集团获得增设100间客房的项目合约及酒店管理协议，增强我们于新加坡的市场地位。

• ，英国伦敦之Dao by Dorset North London及Dorset Canary Wharf将于二零二六年财年开幕，为酒店组合

再添305间客房。

物业发展

• 。物业发展之经调整收益

(i)

（非公认会计原则财务计量）达港币7,200,000,000元，较

二零二四年财年上升5.3%。

• 英国伦敦之Aspen at Consort Place分阶

段落成，分期交付流程已于二零二四年五

月开始。此外，我们于澳洲珀斯之Perth

Hub及于澳洲布里斯本之Quen’s Wharf

Residences（第四座）已竣工。该两个发

展项目的交付流程进展理想。新加坡之

Hyl on Holand已竣工，并于二零二五年

财年悉数交付。于二零二五年财年，香港

之珀爵及毕架•金峰以及澳洲墨尔本之

West Side Place（第三座及第四座）均录得

可观之收益贡献。我们一如既往，有效执

行销售策略，努力管理现有库存。

联席董事总经理兼执行董事

邱咏贤

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远东发展有限公司16

联席董事总经理报告书

• ,900,000,000元，为未来数年之现金流量奠定坚实基础。继二零

二四年三月推出英国曼彻斯特之Red Bank Riverside – Falcon广获好评后，我们于二零二四年七月推出开发总值约

港币11,900,000,000元之香港柏蔚森、于二零二四年八月推出开发总值约港币1,200,000,000元之英国曼彻斯特之Red

Bank Riverside – Kingfisher及于二零二五年二月推出开发总值约港币3,700,000,000元之澳洲墨尔本之640 Bourke

Stret。推出该等项目均受到市场的热烈欢迎。

• ，而第二阶段将于二零二六年财年下半

年完工，预期开发总值约为港币2,000,000,000元。预期该项目将带来可观现金流入，有利于削减债务。

停车场业务

• ，我们有选择性地逐步淘汰业务组合中表现不佳之停车场以提升营运效率，并成功出售英国之停车

场。此外，我们积极寻求订立新管理合约，以巩固市场地位。

• %至港币713,000,000元，原因是我们执行策略以淘汰表

现欠佳之停车场及专注提升营运效率。经调整毛利率

(i)

（非公认会计原则财务计量）于二零二五年财年上升至28.3%。

博彩业务

• %至港币409,000,000元，主要由于老虎机数目增加，

显示业务增长及适应力。

• ，我们持有25%股权之QWB项目娱乐场之首阶段成功开业，获得市场正面反应。其他阶段计划逐

步开业，进一步增强产生现金流量。

• （「黄金海

岸项目」）以及目前由The Star全资拥有或与我们合伙拥有位于澳洲昆士兰布里斯本之若干酒店及停车场资产（「策略资

产」）订立协议纲领。

资产负债表及管理

• 。我们加快完成多个物业发展项目。我们于二零二四年十二月完

成澳洲珀斯之Perth Hub，并于二零二四年二月悉数偿还建筑贷款。我们亦加快完成澳洲布里斯本之Quen’s Wharf

Residences（第四座），并于二零二五年三月开始交付。该发展项目于澳洲创下记录，321个单位于一天内结算。

Victoria Riverside已接近完工，并预期于二零二六年财年交付，进一步有利削减债务。

• ，有效执行销售策略，努力管理现有库存。香港之珀爵及毕架•金峰以及澳洲墨尔本之West Side

Place（第三座及第四座）已为二零二五年财年之收益作出重大贡献，并产生可观现金流入。

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二零二五年报17

联席董事总经理报告书

• ，将资金循环投资。我们的目标是降低资产负债比率而不会对长

远业务表现造成不利影响。我们的策略包括偿还借贷及将资本再投资于具有较高潜在回报的项目。于二零二五年财

年，我们于二零二四年九月出售英国Boundary Farm之停车场，代价约为17,240,000英镑（相当于约港币169,000,000

元）；订立协议出售位于英国伦敦之酒店资产及物业，代价约为47,200,000英镑（相当于约港币462,000,000元）。

• %股权，代价约为106,000,000澳元（相当于约港币

513,000,000元），并于二零二五年五月完成出售于香港之按揭组合，金额约为港币485,000,000元。

• %之投票赞成，允许于多个可选择赎回日期部分赎回360,000,000美元之优先担保永续资本票据，并同意

将可选择赎回日期的频率提高至每月一次，最低可选择赎回条件为20,000,000美元。这项同意为我们的现金流量管理

提供更高灵活性。我们亦考虑适时于市场上赎回永续资本票据。

业绩摘要

尽管本集团于二零二五年财年录得收益减少6.2%，惟其于二零二五年财年仍维持斐然业绩，约为港币9,600,000,000

元。经计及合营公司项目应占收益贡献，我们的经调整收益

(i)

（非公认会计原则财务计量）于二零二五年财年轻微增加

3.8%至港币10,600,000,000元。

尽管我们于年内录得理想收益，惟盈利能力受到若干一次性非现金因素影响。股东应占亏损净额约为港币1,275,000,000

元。减值亏损影响重大，令我们的盈利能力受压。

我们于二零二五年财年上半年录得经调整现金溢利

(i)

（非公认会计原则财务计量）约港币33,000,000元，故于二零二五年

财年下半年加倍努力将经调整现金溢利

(i)

（非公认会计原则财务计量）提高至约港币133,000,000元。因此，全年经调整现

金溢利

(i)

（非公认会计原则财务计量）维持于约港币266,000,000元。然而，经调整现金溢利

(i)

（非公认会计原则财务计量）

由二零二四年财年之港币780,000,000元减少65.9%。

经调整每股资产净值

(i)

（非公认会计原则财务计量）下降13.5%至港币9.32元。董事会议决不建议派发二零二五年财年末期

股息。二零二五年财年的股息为每股港币1.0仙。

有关财务业绩之更多详细资料，请参阅「管理层讨论及分析」一节。

附注：

(i) 指非公认会计原则财务计量，其于下文「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

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远东发展有限公司18

联席董事总经理报告书

资本架构

年内，我们对资本架构保持审慎态度。于二零二五年三月三十一日，银行贷款、票据及债券总额较二零二四年三月

三十一日减少约港币2,391,000,000元。有关减少主要由于年内项目完成后结算项目担保建筑贷款，以及根据相关偿还条

款作出计划还款所致。

于二零二五年三月三十一日，现金及流动资金状况达约港币3,900,000,000元（于二零二四年三月三十一日：港币

4,900,000,000元）。此外，未提取银行融资维持于约港币3,400,000,000元，而不附带产权负担之酒店资产及未售库存的

价值约为港币4,600,000,000元。该等资产均可套现或用作抵押品以筹集更多资金。再者，我们持续检讨非核心资产及业

务组合，并可能于条件有利时将部分资产套现。我们亦考虑适时释放酒店重估盈余。

于二零二五年三月三十一日，经调整净资产负债比率

(i)

（非公认会计原则财务计量）下降至67.6%。为反映计及非经营减

值亏损前的净资产负债比率，本集团之备考经调整净资产负债比率下降至65.8%，表明我们在降低债务水平方面所作之

努力。

附注：

(i) 指非公认会计原则财务计量，其于下文「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

年结后

于二零二五年五月，本集团订立按揭组合销售协议以出售其于香港按揭组合之权益，代价约为港币485,000,000元。按

揭组合包括就本集团所发展香港物业抵押之按揭贷款。本集团亦于二零二五年五月订立参与协议，据此，本集团将经

济参与上述按揭组合。于按揭组合销售协议于二零二五年五月二十七日完成后，本集团就出售事项（经计及参与协议项

下之交易）收取之所得款项净额约为港币344,000,000元。有关详情，请参阅本公司日期为二零二五年五月二十二日之公

告。

企业管治以及环境、社会及管治

作为香港上市公司，我们不遗余力超越新订的ESG披露要求，亦深知我们于推动可持续发展及为持份者创造长远价值方

面发挥关键作用。

在环保方面，我们透过与外部顾问合作收集温室气体排放数据，加强监测流程。此外，我们已聘请独立专业机构进行

实体风险场景分析及举行持份者参与工作坊，以确定与业务有关的关键气候风险和机遇。通过积极监察ESG事宜并符合

全球最佳惯例及监管预期，我们将ESG原则纳入我们的核心策略－建立信任，促进创新，为实现可持续未来出一分力。

为进一步加强我们对气候相关财务披露的承诺，我们委聘熟悉气候相关财务信息披露工作组框架的专业实体。我们的

目标是缔造长远的积极影响，鼓励其他人士追求更可持续、更具韧力之未来。

年内，我们持续投放大量精力及资源，以推进ESG优先考虑及目标。高度重视可持续发展及负责任之商业实践，仍是本

公司之重要策略工作。我们藉ESG举措取得的成就获多个奖项认可，肯定我们在此范畴追求卓越的承诺。

此外，我们坚信，杰出企业管治对促进可持续发展至关重要。我们主动与投资者保持联系，并确保对持份者保持高度

透明。我们在投资者关系、企业管治及企业社会责任方面所作努力勇夺多项国际殊荣，进一步加强我们对负责任及合

乎道德的商业行为的承诺。

---

二零二五年报19

联席董事总经理报告书

奖项例子包括：

• 「《亚洲金融》2025年度亚洲最佳公司评选」之「香港最佳小型企业」；

• 「2025年第十一届香港投资者关系大奖」之三项殊荣，包括「最佳ESG（环境）」、「最佳投资者会

议」及「最佳年报」；

• 「东周刊杰出企业策略大奖2024」之「杰出企业策略大奖」；

• 「中国融资2023中国融资大奖」之「最佳品牌价值奖」；

• 「环境、社会及企业管治成就大奖2023/2024」之两项殊荣，包括「最佳可持续愿景大

奖－优异奖」及「杰出环境、社会、企业管治大奖－上市公司金奖」；及

• 「2024年第十四届亚洲卓越大奖」之三项殊荣，包括「亚洲最佳行政总裁：邱达昌先生（主席兼行政总裁）」、「亚洲

最佳首席财务总监：张伟雄先生（首席财务总监兼公司秘书）」及「最佳投资者关系公司」。

前景

于二零二五年财年，营商环境前景未明，挑战与机遇并存。宏观经济不利因素、市况动荡及环球金融压力继续影响营

运格局。然而，我们坚定不移，继续砥砺前行，致力应对复杂形势，推动可持续增长。凭借多元化物业组合增强韧

性，我们能够降低风险，把握新兴机遇，并确保主要业务分部稳步发展。

于二零二五年三月三十一日，我们的累计应占预售及未入账已订约销售额达约港币8,900,000,000元，进行中项目按

计划顺利推进。若干地标性发展项目将于二零二六年财年完工，增强我们的策略增长轨迹。横跨三座塔楼之Victoria

Riversides的预期开发总值约为港币2,000,000,000元，将进入最后发展阶段，而香港之柏蔚森的预期开发总值约为港币

11,900,000,000元，计划于二零二五年九月完工。预计该等主要项目将为二零二六年财年之收益、现金流量及削减债务

作出重大贡献。

此外，我们亦根据市况正在筹备于香港推出西营盘及于曼彻斯特Victoria North推出更多楼宇，进一步巩固我们的市场

地位。

酒店业务依然是我们业务策略之基石。香港启德帝盛酒店二零二四年九月试业后，目前正处于初期发展阶段。酒店毗

邻启德体育馆，地理位置优越，可自该场馆举办的大型盛事中获益。于未来12个月内，我们预计将增加约305间客房，

以扩展资产组合。预期该等酒店资产将为我们的经常性收入流作出贡献，并进一步扩大我们的酒店业务据点。

同时，我们的停车场及设施管理业务继续表现韧性。我们根据策略愿景逐步出售或淘汰经营表现不佳及成熟资产，并

获取管理合约以转向轻资产模式，此将有助于降低杠杆及提高营运效率。我们亦推出应用程式，以提升用户体验及营

运效率，进一步更新将于二零二六年财年推出，以确保我们成为市场上的技术领导者。

Palasino Group旗下的博彩业务保持稳定，促进创造经常性收益。我们预期博彩想望及主顾消费进一步增加，与持续增

长趋势一致。我们亦探索在亚洲扩大据点的机会，并计划于二零二六年财年在捷克共和国开设一间新Mikulov娱乐场。

---

远东发展有限公司20

联席董事总经理报告书

我们投资的QWB项目首阶段于二零二四年八月成功开业，市场反应正面。随著其他阶段陆续推出，预期该分部将逐步

巩固，成为现金流量来源。此外，我们正积极与合营伙伴合作，落实与The Star进行资产置换的正式协议，此属旨在优

化资产组合的策略重组举措。我们认为，重组QWB项目的投资将为我们的合营伙伴及我们创造改善营运的机遇。

尽管目前在经济方面迎接挑战，我们对二零二六年财年的前景抱持乐观态度，预计在策略举措及营运韧性的推动下，

本年度将取得丰硕回报。据我们观察，去年利率高企情况于最近数月有所下降。我们相信，融资成本于未来数年将会

下降。值得一提的是，去年的融资成本较二零二四年财年有所减少，我们预期会延续这一趋势。随著我们持续投资高

潜力项目、对市场扩张采取严谨策略及全球经济逐步复苏，我们坚信，我们的不懈努力将为持份者带来可持续增长回

报及长远价值。

联席董事总经理兼执行董事联席董事总经理兼执行董事

邱咏筠邱咏贤

二零二五年六月二十六日

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董事及高级管理层简介

二零二五年报21

丹斯里拿督邱达昌，B.Sc.

（执行董事、主席兼行政总裁）

丹斯里拿督邱达昌，七十一岁，持有日本上智大学之工商管理学及经济学士双学位。彼为知名商人，拥有逾四十年

房地产经验，并于酒店发展方面具备丰富的经验。彼于中国内地、香港、日本、马来西亚、新加坡及澳洲等地发展事

业，透过增长及收购为其成功之道。丹斯里拿督邱达昌自一九七八年起担任远东发展有限公司（本公司之前身公司）之

董事总经理，并分别于一九四年十二月八日及一九七年十月八日获委任为本公司之副主席及行政总裁。于二零

一年九月八日，丹斯里拿督邱达昌获委任为本公司之主席。彼亦为多间附属公司之董事。于二零二三年八月，丹斯

里拿督邱达昌获委任为百乐皇宫控股有限公司（股份代号：2536）之主席兼非执行董事。丹斯里拿督邱达昌曾担任有线

宽频通讯有限公司（股份代号：1097）之副主席及非执行董事，直至二零二三年五月。

丹斯里拿督邱达昌对中国内地及香港的公益事务不遗余力，彼为第十二届及第十三届中国人民政治协商会议全国委员

会委员及第十四届中国人民政治协商会议全国委员会常务委员以及于二零一七年至二零二年担任中华全国工商业联

合会之副主席。彼现为「香港明天更好基金」信托人、军民同乐活动筹委会名誉主席、群力资源中心董事及委员、中美

交流基金会赞助人、广东外商公会名誉会长、香港中华文化总会名誉会长、香港友好协进会第九届董事会员、香港

总商会委员、工商界政改动力委员、香港地产建设商会委员、太平洋地区经济理事会董事、香港三所裘锦秋中学之校

董及粤港澳大湾区广电联盟副理事。在马来西亚，彼分别于一九七年及二零五年获得马来西亚国皇陛下颁发「拿

督」荣衔及更高之「丹斯里」荣誉名衔。彼亦于二零一三年获得Asian Strategy & Leadership Institute颁发WCEF Lifetime

Achievement Awards。彼为邱咏筠女士（本公司执行董事兼联席董事总经理）及邱咏贤女士（本公司执行董事兼联席董事

总经理）之父亲以及邱达成先生（本公司执行董事）之兄长。

孔祥达先生，B.ENG., ACA

（执行董事）

孔先生，五十六岁，于二零一二年八月获委任为本公司执行董事。彼于二零八年九月加入本集团出任为董事总经

理，负责制定及执行集团整体业务发展策略。彼具备企业发展之丰富知识，并于收购合并及国际资本市场方面拥有广

泛经验。

于加入本集团之前，孔先生乃香港上市公司华彩控股有限公司之行政总裁，在该公司建立国际关系及为业务扩张奠下

巩固基础等一连串重大开拓计划上扮演关键角色，惟已退任该公司之非执行董事一职，自二零一七年六月一日起生

效。孔先生担任投资银行家逾十二年，曾于德意志银行及瑞士联合银行出任高职，负责亚洲区企业财务业务。孔先生

亦为若干附属公司之董事。此外，彼为百乐皇宫控股有限公司（股份代号：2536）之非执行董事及马来西亚股票交易所

上市公司Land & General Berhad之非独立及非执行董事。孔先生曾担任东京证券交易所上市公司AGORA Hospitality

Group Co., Ltd.之董事，直至二零一七年三月；及有线宽频通讯有限公司（股份代号：1097）之非执行董事，直至二零

二三年五月。于二零二五年五月，孔先生获委任为恒大物业集团有限公司（股份代号：6666）之独立非执行董事。

孔先生为英格兰及威尔斯特许会计师公会员，并毕业于英国伦敦大学帝国学院，持有机械工程学士学位。

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远东发展有限公司22

董事及高级管理层简介

邱达成先生，B.A.

（执行董事）

邱先生，六十六岁，于一九七八年获委任为远东发展有限公司（本公司之前身公司）之执行董事。彼积极参与于中国内

地、新加坡及马来西亚之业务发展。彼亦为多间附属公司之董事。

邱先生为由分布于三十六个国家及地区的四十七个香港商业协会组成，会员人数超过一万一千名之环球香港商业协会

联盟之前任主席（二零一八年至二零二一年为主席）；及担任新加坡香港商会（「新加坡香港商会」）之主席。彼曾于二零

一四年至二零一八年担任新加坡香港商会之总裁。此外，彼为新加坡西海岸集选区之亚逸拉惹吉波之赞助人及顾问；

及自二零四年起担任曼谷哈罗国际学校之校董。彼先前亦参与其他慈善机构，包括仁济医院及裘锦秋书院有限公

司。于二零二年，彼因社区贡献而获颁公共服务奖章（PBM）。

邱先生曾担任东京证券交易所上市公司AGORA Hospitality Group Co., Ltd.之董事，直至二零一七年三月。彼为丹斯里拿

督邱达昌（本公司执行董事、主席兼行政总裁）之亲弟以及邱咏筠女士（本公司执行董事兼联席董事总经理）及邱咏贤女

士（本公司执行董事兼联席董事总经理）之叔父。

CRAIG GRENFEL WILIAMS先生，B.ENG. (CIVIL)

（执行董事）

WILIAMS先生，七十三岁，于二零年获委任为本公司之执行董事。彼负责澳洲之一切物业发展事务，现居于澳洲

墨尔本。彼毕业于墨尔本大学，持有土木工程学士学位。在加入本公司之澳洲业务前，彼曾在澳洲最大规模之物业发

展集团Lend Lease Group担任集团内所有发展公司之董事。WILIAMS先生在物业发展方面有广泛及全面之经验，为

St. Kilda Road Campaign Inc.之前任总裁。彼亦为多间附属公司之董事。

邱咏筠女士，BS, JP

（执行董事兼联席董事总经理）

邱咏筠女士，四十五岁，于二零一九年六月获委任为本公司执行董事，并于二零二四年一月获委任为本公司联席董事

总经理。彼于二零三年取得伦敦大学伦敦国王学院商业管理学理学士学位。彼于二零一六年七月获委任为香港特区

太平绅士，并于二零二四年七月获颁铜紫荆星章。彼于二零一七年成为香港演艺学院及职业训练局荣誉院士。

邱咏筠女士于二零五年加入本集团担任物业发展总监直至二零八年。彼于二零一年十一月及二零一零年六月分

别获委任为帝盛酒店集团之总裁及执行董事，以监察其业务营运、整体战略增长及发展。彼于二零二四年一月获委任

为帝盛酒店集团之主席。彼现亦为东京证券交易所上市公司AGORA Hospitality Group Co., Ltd. （9704.T）之主席，以及

于二零二年五月至二零二五年五月为纳斯达克上市公司Prenetics Global Limited （PRE）之独立董事。

邱咏筠女士广泛参与社区和专业活动，包括自二零二五年四月起担任香港医院管理局大会成员、于二零一二年担任中

华人民共和国第十二届全国人民代表大会港区代表选举会议成员、分别于二零一七年及二零二一年代表第一界别中酒

店界成为行政长官选举委员会委员。彼自二零一二年起担任香港酒店业主联会顾问，并自二零一三年起担任粤港澳酒

店总经理协会名誉副会长。彼于二零一七年至二零一九年间担任博彩及奖券事务委员会成员。彼于二零一八年至二零

二零年间担任方便营商咨询委员会成员，且为帝盛于香港总商会之公司首席代表。

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二零二五年报23

董事及高级管理层简介

邱咏筠女士自二零一九年起担任大湾区共同家园青年公益基金副主席、于二零二年至二零二四年期间为香港大学校

务委员会成员、于二零二年至二零二五年五月期间为香港大学选举投诉委员会委员及资讯科技政策委员会委员。彼

自二零一四年起为香港中文大学伍宜孙书院监会成员、于二零二三年至二零二五年六月期间出任职业训练局理事会

成员及职业训练局企业董事局成员，且自二零二四年起担任新加坡管理大学中国际顾问委员会成员。彼自二零二四

年起担任曼彻斯特大学全球顾问委员会观察员。

邱咏筠女士于二零一六年至二零二三年期间为香港艺术学院督导委员会主席；于二零一四年至二零二三年期间为香港

演艺学院友谊社联席主席；于二零一五年至二零二四年期间为香港艺术中心之友副主席；于二零一零年至二零一九年

期间担任香港管弦协会董事，及于二零二四年港乐五十周年晚宴担任晚宴主席；于二零一三年至二零二三年期间曾任

香港艺术中心成员；于二零一六年至二零一九年期间担任香港艺术节协会发展委员会委员；及于二零一年至二零

二四年期间担任亚洲青年管弦乐团之董事。

邱咏筠女士于二零二三年至二零二五年六月期间获委任为文化艺术盛事委员会委员及于二零二三年至二零二四年期间

获委任为保育历史建筑咨询委员会委员。彼自二零一三年起为「香港明天更好基金」理事委员；自二零一五年起为团结

香港基金顾问；自二零二三年起为香港财富传承学院咨询委员会成员；自二零二四年起为香港儿童医院医院管治委员

会成员；自二零二四年起为香港儿童医院慈善基金信托委员会信托人；于二零一八年至二零二四年期间为香港公益金

董事会成员及自二零二四年起为名誉副会长；为香港菁英会企业成员、香港青年联会员；及于二零一六年至二零

一八年期间为联合国儿童基金香港委员会成员。

邱咏筠女士是大湾区新经济生态的强力支持者；彼自二零二一年九月起担任海阔天空创投管理团队成员及自二零二一

年七月担任阿里巴创业者基金（大湾区）顾问委员会成员。

邱咏筠女士过往曾于瑞士信贷及Mayland任职。

邱咏筠女士为丹斯里拿督邱达昌（本公司执行董事、主席兼行政总裁）之女儿、邱咏贤女士（本公司执行董事兼联席董事

总经理）之胞姊及邱达成先生（本公司执行董事）之侄女。彼亦为多间附属公司之董事。

邱咏贤女士

（执行董事兼联席董事总经理）

邱咏贤女士，四十二岁，于二零二四年一月获委任为本公司执行董事兼联席董事总经理。彼于二零五年九月加入

本集团，成立本集团首个室内设计部门，随后于二零一六年六月出任项目总监，负责所有主要物业发展项目。目前，

邱咏贤女士担任本公司之环球项目董事总经理，负责监督本集团全球物业组合下之所有在建物业发展项目，同时管理

本公司设于英国及澳洲之建筑公司。彼亦为多间附属公司之董事。

在本集团任职期间，邱咏贤女士成功带领多个住宅、酒店及大型综合用途发展项目的推出，该等项目遍布中国内地、

香港、英国、澳洲、马来西亚及新加坡。邱咏贤女士亦曾交付多间广受肯定之酒店，包括墨尔本丽思卡尔顿酒店、珀

斯丽思卡尔顿酒店及多间帝盛酒店。彼在绿地、棕地、改建、改动及加建等方面具备十八年之丰富经验，为本集团创

造庞大价值。彼积极全程投入各发展项目，从项目初期、可行性研究以至项目设计、提交法定文件、施工及最终竣

工、领取牌照及交付。

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远东发展有限公司24

董事及高级管理层简介

邱咏贤女士毕业于南加州大学，持有商业管理学士学位，主修创业学。

邱咏贤女士为丹斯里拿督邱达昌（本公司执行董事、主席兼行政总裁）之女儿、邱咏筠女士（本公司执行董事兼联席董事

总经理）之胞妹及邱达成先生（本公司执行董事）之侄女。

林广兆先生

（独立非执行董事）

林先生，九十一岁，于二零一年九月获委任为本公司独立非执行董事。彼为第十届全国人民代表大会代表。林先生

现为中银国际控股有限公司顾问、香港福建社团联会荣誉主席、香港福建商会永远荣誉会长、闽港经济合作促进委员

会副主任、香港中华总商会永远荣誉会长、香港中国企业协会顾问、香港银行华员会名誉会长及自二零二一年十一月

担任香港珠海学院之董事，并于二零二一年十二月获委任为该校董会主席。此外，林先生自二零二年七月起为中银

国际有限公司（前称「中银国际融资有限公司」）之非执行董事。彼现时为闽港控股有限公司（股份代号：181）、信义玻璃

控股有限公司（股份代号：868）及禹洲集团控股有限公司（前称「禹洲地产股份有限公司」，股份代号：1628）之独立非执

行董事。林先生曾担任天任集团控股有限公司（股份代号：1429）之独立非执行董事，直至二零二一年九月。林先生分

别于二零一六年及二零三年荣获香港特区金紫荆星章及银紫荆星章。彼拥有逾五十年银行业经验。

林怀汉先生

（独立非执行董事）

林怀汉先生，七十一岁，于二零二年八月获委任为本公司独立非执行董事。彼为英格兰及威尔斯特许会计师公会资

深会员及香港会计师公会员。彼持有英格兰纽卡素大学（University of Newcastle Upon Tyne）经济及会计学文学士（荣

誉）学位。

林怀汉先生拥有超过四十年从事专业会计、商人银行及金融服务之经验，并曾于多间国际银行及金融机构担任高级管

理层职位。

林怀汉先生现时担任华富建业国际金融有限公司（前称「中国通海国际金融有限公司」，股份代号：952）之执行董事；融

创中国控股有限公司（股份代号：1918）之非执行董事；以及太平洋网络有限公司（股份代号：543）及彩星玩具有限公

司（股份代号：869）之独立非执行董事。于二零二五年五月，林怀汉先生获委任为恒大物业集团有限公司（股份代号：

6666）之独立非执行董事。

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二零二五年报25

董事及高级管理层简介

石礼谦先生（别名：ABRAHAM RAZACK）

（独立非执行董事）

石先生，八十岁，于二零一九年六月获委任为本公司独立非执行董事。彼分别于一九六九年五月及一九七零年三月自

悉尼大学取得文学士学位及教育文凭。彼于二零二年六月自香港城市大学取得法律博士学位。于二零八年十一

月、二零一四年六月、二零一六年九月及二零一八年三月，彼分别成为岭南大学、香港科技大学、香港大学及香港教

育大学荣誉院士。除彼于学术领域之成就外，石先生亦于多个领域获得若干荣誉称号。于一九五年七月，彼获委任

为太平绅士，并于二零七年及二零一三年授勋名单中，分别获颁授香港特区银紫荆星章及金紫荆星章。彼于二零

一七年一月起担任廉政公署独立咨询委员会委员，直至二零二年十二月。彼曾为香港强制性公积金计划管理局非执

行董事，直至二零二一年三月。彼亦曾为英基学校协会主席及独立成员，直至二零二一年五月，以及于二零年至

二零二一年期间担任香港特区立法会议员。石先生现为香港科技大学顾问委员会荣誉成员、香港城市大学顾问委员会

成员及香港都会大学咨议会成员。

此外，石先生为下列上市公司及集体投资计划之独立非执行董事，该等公司均于联交所上市：(a)百利保控股有限公司

（股份代号：617）；(b)庄士机构国际有限公司（股份代号：367）；(c)周大福创建有限公司（前称「新创建集团有限公司」，

股份代号：659）；(d)庄士中国投资有限公司（股份代号：298）；(e)德祥地产集团有限公司（股份代号：199）；(f)华润建

材科技控股有限公司（前称「华润水泥控股有限公司」，股份代号：1313）；(g)丽丰控股有限公司（股份代号：1125）；

(h)四海国际集团有限公司（股份代号：120）；(i)光大永年有限公司（股份代号：3699）；(j)资本策略地产有限公司（股份代

号：497）；(k)富豪资产管理有限公司（富豪产业信托（股份代号：1881）之管理人）；(l)鹰君资产管理（冠君）有限公司（冠

君产业信托（股份代号：2778）之管理人）；(m)神话世界有限公司（前称「蓝鼎国际发展有限公司」，股份代号：582）；

(n)昊天国际建设投资集团有限公司（股份代号：1341）；及(o)友联国际教育租赁控股有限公司（前称「国际友联融资租赁

有限公司」，股份代号：1563）。于二零二五年六月，石先生获委任为景业名邦集团控股有限公司（股份代号：2231）之

主席兼非执行董事。

石先生亦自二零一零年九月至二零一五年十月曾担任帝盛之独立非执行董事。石先生亦曾担任以下公司之独立非执行

董事，该等公司均于╱曾于联交所上市：澳门博彩控股有限公司（股份代号：880，直至二零二一年五月）、利福国际集

团有限公司（股份代号：1212，该公司已于二零二年十二月私有化并自愿撤销其上市地位）及碧桂园控股有限公司（股

份代号：2007，直至二零二四年三月）。彼曾担任高银金融（集团）有限公司（股份代号：530）（清盘中）之独立非执行董

事，于二零二一年三月获委任为副主席并调任为执行董事，并由董事会副主席调任为主席，该公司已于二零二三年十

月三十一日被取消上市地位。

张伟雄先生

（首席财务总监兼公司秘书）

张先生于本集团任职，担任本公司之首席财务总监及公司秘书超过十年。彼负责本集团的财务管理、投资者及银行关

系以及公司秘书事务。彼亦为多间附属公司之董事。张先生为联交所上市公司首都信息发展股份有限公司（股份代号：

1075）之独立非执行董事以及为东京证券交易所上市公司AGORA Hospitality Group Co., Ltd.之审核委员会成员。

张先生于一九二年于苏格兰毕业，获颁会计学文学士学位。彼于一九五年获英格兰莱斯特大学（University of

Leicester）颁授工商管理硕士学位及于二零七年获专业会计硕士学位。张先生亦为香港会计师公会非执业会员及澳洲

会计师公会合资格会计师。

---

掌握变局

抓紧机遇

---

香港柏蔚森

---

五年财务概要

远东发展有限公司28

截至三月三十一日止年度

二零二一年二零二年二零二三年二零二四年二零二五年

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

业绩

收益5,943,6945,895,6366,478,958

(i)

10,203,6799,572,234

除税前溢利╱（亏损）1,265,8271,853,727729,748585,437(897,601)

所得税开支(460,087)(343,191)(349,536)(134,736)(102,094)

年度溢利╱（亏损）805,7401,510,536380,212450,701(999,695)

每股基本盈利╱（亏损）（港币仙）20.8

(i)

49.2

(i)

6.48.2(41.7)

于三月三十一日

二零二一年二零二年二零二三年二零二四年二零二五年

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

资产及负债

资产总值49,900,78854,804,31653,422,78047,261,29742,543,356

负债总值(32,846,525)(36,894,384)(37,774,568)(32,389,953)(29,444,808)

17,054,26317,909,93215,648,21214,871,34413,098,548

非控股权益(373,330)(376,611)(389,484)(288,181)(305,048)

拥有人资金16,680,93317,533,32115,258,72814,583,16312,793,500

附注：

(i) 本集团历史每股基本盈利已就二零二年九月之红股发行作出调整及重列。

(i) 收益已以总收益重列，以列示除博彩税前之数字。

伦敦 Aspen at Consort Place

---

管理层讨论及分析

二零二五年报29

财务回顾

1. 溢利及亏损分析

本公司于二零二五年财年之综合收益约为港币9,600,000,000元，较二零二四年财年下降6.2%。经调整毛利

(i)

（非公

认会计原则财务计量）约为港币3,000,000,000元，而二零二四年财年则为港币3,200,000,000元。本集团之收益及毛

利明细载列如下：

物业发展

酒店业务

及管理

停车场业务

及设施管理博彩业务其他总计

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

二零二五年财年

收益6,179,0782,077,216712,629408,799194,5129,572,234

毛利1,292,530601,206157,221167,771141,9252,360,653

折旧Ð314,525

(i)

44,272

(i)

8,108Ð366,905

减值311,0656,749Ð317,814

经调整毛利

(i)

1,603,595922,480201,493175,879141,9253,045,372

经调整毛利率

(i)

26.0%44.4%28.3%43.0%73.0%31.8%

二零二四年财年

收益6,834,2702,031,147731,589402,403204,27010,203,679

毛利1,742,386581,610127,917172,288160,5562,784,757

折旧–336,701

(i)

24,123

(i)

6,292–367,116

经调整毛利

(i)

1,742,386918,311152,040178,580160,5563,151,873

经调整毛利率

(i)

25.5%45.2%20.8%44.4%78.6%30.9%

附注：

(i) 指非公认会计原则财务计量，其于下文「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

(i) 未包括香港财务报告准则第16号下租赁物业之折旧。

曼彻斯特Victoria Riverside

---

远东发展有限公司30

管理层讨论及分析

于二零二五年财年，物业发展业务之收益约为港币

6,179,000,000元。经计及合营公司住宅物业应占收益贡

献，经调整收益

(i)

（非公认会计原则财务计量）维持于约

港币7,200,000,000元，较二零二四年财年上升5.3%。关

键收益驱动因素包括香港之珀爵及毕架•金峰、珀斯之

Perth Hub、墨尔本之West Side Place（第三座及第四座）

及伦敦之Aspen at Consort Place，以及合营公司项目布

里斯本之Quen’s Wharf Residences（第四座）。于二零

二五年财年，本集团录得经调整毛利

(i)

（非公认会计原则

财务计量）约港币1,600,000,000元。经调整毛利率

(i)

（非公

认会计原则财务计量）由二零二四年财年之25.5%轻微上

升至二零二五年财年之26.0%。

酒店业务及管理业务之收益按年轻微上升2.3%至二零二五年财年约港币2,077,000,000元。经调整毛利率

(i)

（非公认

会计原则财务计量）由二零二四年财年之45.2%轻微减少至二零二五年财年之44.4%，主要由于香港启德帝盛酒店

于二零二四年九月开业，正处于开展初期。然而，该酒店为毗邻启德体育园之唯一间酒店，预期将因策略性位

置而受惠。

于二零二五年财年，停车场业务及设施管理业务之收益约为港币713,000,000元，较二零二四年财年下降2.6%。然

而，经调整毛利

(i)

（非公认会计原则财务计量）增加至港币201,000,000元及经调整毛利率

(i)

（非公认会计原则财务计

量）由二零二四年财年之20.8%上升至二零二五年财年之28.3%，原因为持续执行策略措施逐步淘汰表现欠佳之停

车场及提升营运效率。

于二零二五年财年，博彩业务之收益较二零二四年财年增加

1.6%至约港币409,000,000元。于二零二五年财年，然而，经调

整毛利

(i)

（非公认会计原则财务计量）约为港币176,000,000元。

经调整毛利率

(i)

（非公认会计原则财务计量）由二零二四年财年

的44.4%下降至二零二五年财年的43.0%，乃由于博彩税率上

升与老虎机数目增加之优势抵销所致。

本集团于二零二五年财年之整体盈利能力受融资成本以及各项

一次性及非经营开支影响。因此，本集团于二零二五年财年录

得股东应占亏损净额约港币1,275,000,000元。与二零二五年财

年上半年相比，二零二五年财年下半年之经调整现金溢利

(i)

（非

公认会计原则财务计量）增加至约港币233,000,000元，连同二

零二五年财年上半年之经调整现金溢利

(i)

（非公认会计原则财务计量）约港币33,000,000元，本集团于二零二五年财

年录得全年经调整现金溢利

(i)

（非公认会计原则财务计量）约港币266,000,000元。然而，由于二零二四年财年确认

若干一次性其他收入，惟于二零二五年财年并无再次产生有关收入，经调整毛利

(i)

（非公认会计原则财务计量）由

二零二四年财年之港币780,000,000元下降65.9%。

附注：

(i) 指非公认会计原则财务计量，其于下文「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

捷克共和国Palasino Wulowitz

珀斯Perth Hub

---

二零二五年报31

管理层讨论及分析

1. 、财务资源及资产负债净额

下表载列本集团于二零二五年三月三十一日之银行及现金结余、投资证券（基于有关证券易于套现，被视为现金

等值项目）、银行贷款及借贷、财务租约承担以及权益。

综合财务状况表

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币百万元港币百万元

银行贷款、票据及债券

一年内到期

(i)

11,59612,674

一至两年内到期5,2943,420

两至五年内到期7,36810,563

五年以上到期1,1131,105

银行贷款、票据及债券总额25,37127,762

投资证券1,1351,742

银行及现金结余

(i)

2,7433,178

流动资金状况3,8784,920

负债净额

(i)

21,49322,842

总权益账面值

(iv)

13,09914,871

加：酒店重估盈余

(v)

18,68118,682

经调整权益总额

(vi)

31,78033,553

经调整净资产负债比率

(vi)

（负债净额与经调整权益总额比例

(vi)

）67.6%68.1%

减值前备考经调整净资产负债比率

(vi)

65.8%68.1%

负债净额与经调整资产总值比例

(vi)

35.1%34.6%

附注：

(i) 包括约港币1,911,000,000元之金额，尽管当中港币1,661,000,000元毋须于一年内偿还，惟已列作一年内到期之负债，原因为相关银行及╱

或金融机构可酌情要求即时还款。

(i) 指有限制银行存款、金融机构存款以及银行及现金结余之总额。

(i) 指银行贷款、票据及债券总额减投资证券以及银行及现金结余。

(iv) 包括二零一九年永续资本票据。

(v) 基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日分别进行之独立估值（除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行）。

(vi) 指非公认会计原则财务计量，其于下文「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

(vi) 不包括有关待售物业减值亏损、应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损以及分占一间联营公司及一间合营公司确

认之减值亏损之影响。

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远东发展有限公司32

管理层讨论及分析

为更有效管理本集团之流动资金状况，本集团将部分现金调拨至有价及流通投资证券。综合财务状况表所示之投

资证券主要指定息证券及定息基金投资；以及上市股份投资及于持有BC Invest所管理按揭组合之信托所发行票据

之投资。

于二零二五年三月三十一日，本集团之流动资金状况约为港币3,878,000,000元。流动资金状况减少主要因上市股

份投资之公平值亏损以及偿还银行借贷所致。根据于二零二五年三月三十一日评估之独立估值就未确认酒店重估

盈余约港币18,681,000,000元进行调整，并计及二零一九年永续资本票据，本集团于二零二五年三月三十一日之经

调整权益总额

(vi)

（非公认会计原则财务计量）约为港币31,780,000,000元。

于二零二五年三月三十一日，本集团经调整净资产负债比率

(vi)

（非公认会计原则财务计量）下降至67.6%，而二零

二四年三月三十一日为68.1%。于二零二五年财年，若干一次性非现金减值亏损影响盈利能力及经调整净资产负

债比率

(vi)

（非公认会计原则财务计量）。为突显本集团之债务减少工作，于二零二五年三月三十一日，减值前备考

经调整净资产负债比率（撇除就待售物业减值亏损、应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值

亏损以及分占一间联营公司及一间合营公司确认之减值亏损之影响）下降至65.8%，反映本集团坚定承诺加强流动

资金，降低债务水平以及改善资产负债及财务状况。

为加强本集团之财务状况，本集团已实施一系列策略举措，以降低其债务水平及融资成本：

• －本集团加快完成多个主要发展项目，预期应占开发总值约为港币2,200,000,000元，

包括澳洲珀斯之Perth Hub、澳洲布里斯本之Quen’s Wharf Residences（第四座）。竣工及结算后，本集团

悉数偿还相关建筑贷款及产生现金流入。值得注意的是，Quen’s Wharf Residences（第四座）于澳洲创下记

录，321个单位于一天内结算；

• －于二零二五年财年，本集团继续透过出售现有存货（包括香港之珀爵及毕架•金峰以及澳洲

墨尔本之West Side Place（第三座及第四座）促进现金流入。本集团亦加大销售力度，以变现其于二零二五

年三月三十一日之现有存货价值约港币4,100,000,000元，其中约港币1,000,000,000元已锁定合约销售，同时

于香港、澳洲及英国积极开展销售活动；

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二零二五年报33

管理层讨论及分析

• －于二零二五年三月三十一

日，本集团变现非核心资产及业务约港币1,200,000,000元。

本集团(i)于二零二四年九月完成出售英国曼彻斯特之停车

场；(i)于二零二五年二月订立协议出售位于英国伦敦之酒

店资产及物业；及(i)于二零二五年二月订立协议出售其

于BC Invest之股权。于英国伦敦之酒店资产及物业以及于

BC Invest之股权不附带产权负担，且于交易完成后，将有

助降低本集团之资产负债水平。此外，年结后，本集团于二零二五年五月完成以购买价约港币485,000,000

元出售其于香港之按揭组合之权益。按揭组合包括就本集团所发展香港物业抵押之按揭贷款。本集团亦于

二零二五年五月订立参与协议，据此，本集团将经济参与上述按揭组合。于按揭组合销售协议于二零二五

年五月二十七日完成后，本集团就出售事项（经计及参与协议项下之交易）收取之所得款项净额约为港币

344,000,000元。所得款项将用作一般营运资金，并将增加流动资金及进一步降低本集团之净资产负债比

率；及

• ，力求可持续发展－本集团将酒店开业与收款周期策略性保持一致，确保发展与收益贡

献时间配合。墨尔本丽思卡尔顿酒店及墨尔本帝盛酒店分别于二零二三年三月及四月开业，在稳定阶段贡

献大量现金流量。同时，香港启德帝盛酒店于二零二四年九月作为本集团之旗舰物业开业，巩固其市场地

位。未来，Dorset Canary Wharf London及Dao by Dorset North London预计于二零二六年财年开业，将

进一步加强本集团之经常性收入流。以上工作对加强收益贡献至关重要，从经营现金流量产生额外流动资

金，推动本集团之多元化发展策略。

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币百万元港币百万元

本公司票据516476

无抵押银行贷款4,5766,449

有抵押银行贷款

－物业发展及投资6,6648,298

－酒店业务及管理13,23012,083

－停车场业务及设施管理288374

－博彩业务5461

－其他4321

银行贷款、票据及债券总额25,37127,762

于二零二五年三月三十一日，银行贷款、票据及债券总额约为港币25,300,000,000元，较二零二四年三月三十一

日减少约港币2,391,000,000元或8.6%。有关减少主要由于年内项目完成后结算项目担保建筑贷款合共约港币

1,980,000,000元（包括伦敦之Aspen at Consort Place及珀斯之Perth Hub），以及根据相关偿还条款作出计划还款

所致。

于二零二五年三月三十一日，本集团于一年内到期之银行贷款、票据及债券约为港币11,596,000,000元。其中，

(i)约港币4,406,000,000元为有抵押之公司、酒店及停车场贷款，预期有关贷款将展期或进行再融资至更长到

期日；(i)约港币2,326,000,000元为有抵押发展项目贷款，大部分将于结算时以预售所得款项偿还；(i)约港币

2,504,000,000元为无抵押公司贷款；(iv)约港币449,000,000元将根据还款计划表偿还；及(v)约港币1,911,000,000元

（根据偿还条款，港币250,000,000元须于12个月内偿还，而港币1,661,000,000元须于12至60个月偿还）与载有须按

要求偿还条款之银行贷款有关，故分类为流动负债。

BC Invest

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远东发展有限公司34

管理层讨论及分析

以下列货币计值之银行贷款、票据及债券：

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币68.0%60.7%

澳元11.9%15.1%

新加坡元4.2%4.5%

英镑7.7%11.6%

人民币7.4%7.3%

其他0.8%0.8%

100%100%

本集团设有业务之大部分国家或城市之利率高峰已回落。于二零二五年三月三十一日，本集团银行贷款、票据及

债券之主要债务货币为港币，占本集团银行贷款、票据及债券总额约68.0%。其他重大债务货币包括澳元、新加

坡元、英镑及人民币，分别占约11.9%、4.2%、7.7%及7.4%。

随著英国Aspen at Consort Place分阶段交付，以英镑计值之建筑贷款减少。该项目之建筑贷款达到约212,000,000

英镑之高位，并于二零二五年三月三十一日减少至约50,000,000英镑。于二零二五年三月三十一日，该发展项目

已预售价值约港币2,200,000,000元之单位，惟尚未结算。以新加坡元计值之贷款减少主要受Hyl on Holand完成

所推动，该项目之建筑贷款于二零二五年三月三十一日悉数偿还。

为优化资金成本，本集团将数笔银行借贷转换为人民币以降低融资开支。银行贷款之平均利率由二零二四年财年

之6.09%上升至二零二五年财年之6.12%。于二零二五年三月三十一日，本集团有97.1%（于二零二四年三月三十一

日：97.3%）之银行贷款、票据及债券采用浮动利率，而其余采用固定利率。

于二零二五年三月三十一日，本集团未提取之银行融资维持于约港币3,400,000,000元，其中约港币600,000,000元

分配至发展╱建筑设施，余下约港币2,800,000,000元则用作本集团之一般企业用途。加上来自本集团进行中物业

发展项目之将确认预售，未动用银行融资使本集团处于良好财务状况，不但可为其现有业务及营运提供资金，更

可用作未来可持续增长。

此外，本集团拥有约港币4,600,000,000元之不附带产权负担之酒店资产及未售住宅存货等其他不附带产权负担之

资产及零售资产，可在必要时用作进一步银行借贷之抵押品，为本集团提供额外流动资金。

年结后，本集团于二零二五年五月就一部分未偿还债务执行固定利率掉期，有效固定融资成本。本集团继续致力

采取积极回收资金以及变现资产及业务之方针，使负债比率维持相对稳定，防止融资成本过度拖累经营业绩。

于二零二四年九月，本集团取得部分赎回360,000,000美元永续资本票据之选择权同意书。自二零二四年十月十八

日参考日期起，二零一九年永续资本票据之票面年利率已上升至12.814%。透过善用此灵活选择，本集团可每月

赎回部分款项，同时维持稳健之资产负债水平。此外，本集团可考虑在适当时机自市场购回永续资本票据。

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二零二五年报35

管理层讨论及分析

3. 外汇管理

于二零二五年财年，本集团来自非香港业务之贡献受外币兑港币变动之影响。下表载列港币兑本集团主要营运所

在国家之当地货币汇率。

汇率

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日变动

港币兑澳元4.875.08(4.1)%

港币兑人民币1.071.08(0.9)%

港币兑马币1.751.656.1%

港币兑英镑10.059.842.1%

港币兑捷克朗0.340.333.0%

港币兑新加坡元5.795.79–

平均汇率二零二五年财年二零二四年财年变动

港币兑澳元4.985.17(3.7)%

港币兑人民币1.081.11(2.7)%

港币兑马币1.701.71(0.6)%

港币兑英镑9.959.771.8%

港币兑捷克朗0.340.35(2.9)%

港币兑新加坡元5.795.85(1.0)%

本集团采取做法为对投资非香港业务以作出该等投资所在国家之当地货币借贷进行对冲。上列外币变动对于二零

二五年财年股东应占本集团亏损之影响分析如下：

假设于年内以下货币兑港币之汇率维持不变，二零二五年财年股东应占本集团亏损有所增加：

港币百万元

澳元(9.0)

人民币(3.8)

马币0.5

英镑(5.1)

捷克朗0.3

新加坡元(0.7)

影响总额(17.8)

本集团之综合财务状况表亦受外币变动影响。由于本集团之非香港业务之资产净值就综合入账而换算为港币，故

外币变动影响有关资产净值之港币等值价值，从而影响本集团之净资产状况。假设于二零二五年财年内汇率维持

不变，本集团于二零二五年三月三十一日之资产净值将增加约港币115,000,000元。

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远东发展有限公司36

管理层讨论及分析

4. 每股资产净值

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币百万元港币百万元

本公司股东应占权益9,82411,680

加：酒店重估盈余18,68118,682

经调整股东应占资产净值

(i)

28,50530,362

已发行股份数目（百万股）3,0592,818

经调整每股资产净值

(i)

港币9.32元港币10.77元

基于二零二五年三月三十一日经评估之独立估值，就酒店资产重估盈余约港币18,681,000,000元作出调整后，经调

整股东应占资产净值

(i)

（非公认会计原则财务计量）约为港币28,505,000,000元。于二零二五年三月三十一日，本公

司经调整每股资产净值

(i)

（非公认会计原则财务计量）约为港币9.32元。

附注：

(i) 指非公认会计原则财务计量，其于下文「非公认会计原则财务计量」一节界定及与最接近之可资比较公认会计原则计量进行对账。

布里斯本Quen’s Wharf Residences（第四座）

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二零二五年报37

管理层讨论及分析

5. 资本开支

本集团之资本开支主要用于收购、发展及建造以及翻新酒店物业、厂房及设备以及投资物业。

于二零二五年财年，本集团之资本开支约为港币798,000,000元，主要归因于(i)英国伦敦之Dorset Canary Wharf

London；(i)英国伦敦之Dao by Dorset North London；及(i)澳洲珀斯之珀斯帝盛酒店。资本开支乃透过结合借贷

及内部资源两者拨付。

6. 资本承担

本集团持续谨慎审视其资本承担，以优化其投资及开支。下表概述本集团之资本承担：

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币百万元港币百万元

于综合财务报表就下列项目已订约但未拨备之资本开支：

收购、发展及翻新

－酒店物业30299

－合营公司及联营公司酒店物业488401

－投资物业60236

向一间合营公司提供信贷融资之承担504273

向投资基金注资3369

1,3871,078

于二零二五年三月三十一日，本集团之资本承担约为港币1,387,000,000元，主要归因于下列酒店发展项目：(i)英

国伦敦之Dorset Canary Wharf London；(i)澳洲黄金海岸之The Star Residences－Epsilon；及(i)澳洲珀斯之珀

斯帝盛酒店。资本承担将透过结合借贷及内部资源两者拨付。所有该等酒店发展项目现处于建造最终阶段。预期

上述发展项目之资本开支于下一财政年度大幅减少。

墨尔本640 Bourke Stret之景观

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远东发展有限公司38

管理层讨论及分析

业务回顾

1. 物业分部

本集团物业分部包括物业发展及物业投资。

物业发展

本集团拥有多元化之住宅物业发展项目组合，项目遍布澳洲、英国、香港、新加坡、马来西亚及中国内地，皆侧

重于大众住宅市场。本集团强劲的地区多元化发展降低波动性，使本集团可善用不同物业周期所带来之优势。本

集团已于该等市场分别成立实力雄厚之当地团队，让本集团识别趋势及物色最具吸引力之机遇，以进行物业发

展。本集团亦积极寻求与业主共同进行重建之机会，例如与曼彻斯特市议会及特拉福德都会区议会建立之伙伴关

系。该等土地收购策略产生之土地储备策略令本集团之发展项目享有相对较低之土地成本基础，并减少资金闲置

情况。

于二零二五年三月三十一日，发展中物业之累计应占预售价值及未入账已订约销售总额约为港币8,900,000,000

元。大部分预售所得款项于相关项目落成前不会在本集团之综合损益表反映。下表载列于二零二五年三月三十一

日本集团住宅物业之累计应占预售价值及累计未入账已订约销售总额之明细。

发展项目位置应占预售

预计落成之

财政年度

港币百万元

预售项目

Quen’s Wharf Residences（第五座）

(i)

布里斯本1,438二零二九年财年

The Star Residences－Epsilon（第二座）

(i)

黄金海岸514二零二六年财年

640 Bourke Stret墨尔本226二零二九年财年

Aspen at Consort Place

(i)

伦敦309二零二六年财年

Victoria Riverside－Crown View（A座）曼彻斯特990二零二六年财年

Victoria Riverside－City View（B座）曼彻斯特263二零二六年财年

Victoria Riverside－Park View（C座）曼彻斯特558二零二六年财年

Victoria Riverside－Bromley Stret曼彻斯特101二零二六年财年

Colyhurst Vilage曼彻斯特287二零二六年财年至

二零二七年财年

Red Bank Riverside－Falcon曼彻斯特523二零二八年财年

Red Bank Riverside－Kingfisher曼彻斯特575二零二八年财年

Dorset Place Waterfront Subang

(i)(i)

梳邦再也218二零二六年财年

柏蔚森

(i)

香港1,859二零二六年财年

小计7,861

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二零二五年报39

管理层讨论及分析

发展项目位置

应占已

订约销售

港币百万元

已竣工项目之已订约销售

Quen’s Wharf Residences（第四座）

(i)

布里斯本397

Perth Hub珀斯33

West Side Place（第一座及第二座）墨尔本105

West Side Place（第三座及第四座）墨尔本194

Cuscaden Reserve

(i)(iv)

新加坡72

远东御江豪庭（第五座）广州1

毕架•金峰香港194

尚澄香港4

小计1,000

总计8,861

附注：

(i) 本集团于该发展项目拥有50%权益。

(i) 本集团于该发展项目拥有33.3%权益。

(i) 不包括直至二零二五年三月三十一日已确认为收益之已订约预售。

(iv) 本集团于该发展项目拥有10%权益。

于二零二五年三月三十一日，本集团于不同地区正处于不同完工阶段之活跃住宅物业发展项目之预期应占开发总

值约为港币61,000,000,000元。

本集团目前之开发组合详情列示如下：

发展项目

应占可售

楼面积

(i)

预期应占

开发总值

(i)

已推出╱

预计推出

预计落成之

财政年度

平方呎港币百万元

发展项目组合

墨尔本

640 Bourke Stret519,0003,758已推出二零二九年财年

布里斯本

Quen’s Wharf Residences

(i)

－第五座350,0002,653已推出二零二九年财年

－第六座169,0001,164规划中二零二九年财年

黄金海岸

The Star Residences

(iv)

－第二座－Epsilon109,000514已推出二零二六年财年

－第三座至第五座374,0001,759规划中规划中

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远东发展有限公司40

管理层讨论及分析

发展项目

应占可售

楼面积

(i)

预期应占

开发总值

(i)

已推出╱

预计推出

预计落成之

财政年度

平方呎港币百万元

香港

柏蔚森

(v)

254,0005,959已推出二零二六年财年

屯门蓝地383,0006,320规划中规划中

西贡蚝涌

(vi)

19,000472规划中二零二七年财年

西营盘

(vi)

75,0001,871二零二六年财年二零二八年财年

伦敦

Aspen at Consort Place179,0002,226已推出二零二六年财年

Ensign House296,0003,417规划中规划中

Ensign House －可负担房屋108,000415规划中规划中

曼彻斯特

MeadowSide（第四期）244,0001,227规划中规划中

Victoria North

(vi)

－Victoria Riverside

－Crown View（A座）207,0001,007已推出二零二六年财年

－City View（B座）85,000263已推出二零二六年财年

－Park View（C座）129,000580已推出二零二六年财年

－Bromley Stret39,000171已推出二零二六年财年

－Colyhurst Vilage153,000438已推出二零二六年财年至

二零二七年财年

－Colyhurst Vilage

社会╱可负担房屋

53,000177已推出二零二六年财年至

二零二七年财年

－Red Bank Riverside

－Falcon131,000682已推出二零二八年财年

－Kingfisher230,0001,224已推出二零二八年财年

－NT02-NT04721,0003,907规划中二零二八年财年至

二零三零年财年

－Network Rail1,532,0008,299规划中规划中

－其他967,0005,240规划中规划中

Traford421,0001,960规划中规划中

Traford可负担房屋147,000503规划中规划中

马来西亚

Dorset Place Waterfront Subang

(ix)

417,000700已推出二零二六年财年

于二零二五年三月三十一日

发展项目组合总计8,311,00056,906

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二零二五年报41

管理层讨论及分析

发展项目

应占可售

楼面积

(i)

预期应占

开发总值

(i)

平方呎港币百万元

可供出售竣工发展项目

墨尔本

West Side Place

－第一座及第二座139,000617

－第三座及第四座145,000635

布里斯本

Quen’s Wharf Residences66,000432

－第四座

(i)

珀斯

The Towers at Elizabeth Quay80,000540

Perth Hub17,00046

伦敦

Hornsey Town Hal11,00093

曼彻斯特

MeadowSide－The Gate及The Stile1,0004

新加坡

Cuscaden Reserve

(x)

4,00076

上海

君悦庭8,00052

御尚I2,00014

第17A 区5,00026

广州

远东御江豪庭9,00029

香港

尚澄44,000524

珀爵17,000247

毕架•金峰18,000451

毕架•金峰（4 幢洋房）13,000293

于二零二五年三月三十一日可供出售竣工发展项目总计579,0004,079

于二零二五年三月三十一日发展项目组合及可供出售竣工发展项目总计8,890,00060,985

附注：

(i) 所示数据指概约可售楼面积，可能因应发展规划定案而变动。

(i) 所示金额指本集团预期应占开发总值，可能因市况而变动。

(i) 该发展项目之总可售楼面积约为1,544,000平方呎。本集团于该发展项目拥有50%权益。

(iv) 本集团于该等发展项目拥有33.3%权益。

(v) 该发展项目之总可售楼面积约为508,000平方呎。本集团于该发展项目拥有50%权益。

(vi) 该发展项目之总可售楼面积约为58,000平方呎。本集团于该发展项目拥有33.3%权益。

(vi) 总可售楼面积及开发总值数据乃估计数字，须待市区重建局批准。

(vi) 总可售楼面积及开发总值数据乃按已收购土地及预期将予兴建之单位数目估算。作为Victoria North之主要发展商，本集团预计将进一步

收购土地，使该发展项目之可售楼面积及开发总值有所增加。

(ix) 该发展项目之总可售楼面积约为1,054,000平方呎。本集团于该发展项目拥有50%权益。

(x) 该发展项目之总可售楼面积约为170,000平方呎。本集团于该发展项目拥有10%权益。

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远东发展有限公司42

管理层讨论及分析

澳洲

墨尔本

West Side Place为位于墨尔本商业中心区之综合用途住宅发展项目。该项目拥有四幢大厦，设有两间酒店，包括

位于第一座提供257间客房之丽思卡尔顿豪华酒店，以及位于第三座提供316间客房之帝盛品牌酒店。

第一座及第二座合共提供1,377个单位，总可售楼面积约为1,100,000平方呎，预期开发总值合共约为港币

4,700,000,000元。该发展项目已落成。于二零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币

617,000,000元，其中约港币105,000,000元已入账为已订约销售。预期将于二零二六年财年继续销售及结算。

第三座及第四座提供合共1,519个单位，总可售楼面积约为1,100,000平方呎，预期开发总值合共约为港币

4,800,000,000元。该发展项目已落成。于二零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币

635,000,000元，其中约港币194,000,000元已入账为已订约销售。预期将于二零二六年财年继续销售及结算。

640 Bourke Stret位于墨尔本，毗邻West Side Place及Uper West Side，为综合用途发展项目。该项目楼高68

层，提供高档之一房、二房及三房公寓。该发展项目提供606个住宅单位（总可售楼面积约为519,000平方呎，预

期开发总值约为港币3,800,000,000元），以及430平方米之零售空间及294个停车位。该发展项目于二零二五年二

月下旬推出后，于二零二五年三月三十一日已预售价值约港币226,000,000元之单位。该发展项目预期于二零二九

年财年落成。640 Bourke Stret连同West Side Place及Uper West Side横跨三个相连街区，将延伸形成综合用途

发展项目，大振兴商业中心区西面活动。

墨尔本640 Bourke Stret

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二零二五年报43

管理层讨论及分析

珀斯

Perth Hub为Perth City Link项目之第一阶段，为毗邻Perth

Arena之综合用途发展项目。其包括Perth City Link之第2

及3地段，将提供预期开发总值约港币761,000,000元之314

个住宅单位及提供260间客房之帝盛酒店。该发展项目已于

二零二四年十二月落成及开始交付流程。于二零二五年三

月三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币

46,000,000元。其中约港币33,000,000元已入账为已订约销

售。预期将于二零二五年财年后继续销售及结算。

获选为Perth City Link项目之属意发展商后，本集团获得

Perth City Link项目第4、9及10地段。该三幅地皮将发展成

多个精品住宅单位以及一座集零售、娱乐、商业与酒店设施

于一身之综合大楼。该项目现处于规划阶段。

The Towers at Elizabeth Quay为建有两座楼宇之综合用途旗舰发展项目，包括总可售楼面积约371,000平方呎之

住宅单位及一间设有205间客房之丽思卡尔顿豪华酒店。于二零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货之预期

开发总值约为港币540,000,000元。

布里斯本

Quen’s Wharf Residences为本集团拥有50%权益之发展项目。该发

展项目毗邻QWB项目，建有三座楼宇，提供合共1,829个单位，可售楼

面积约为1,500,000平方呎。该发展项目之预期开发总值合共约为港

币10,500,000,000元（应占开发总值约为港币5,300,000,000元）。

第四座是唯一座直接与QWB项目相连之住宅大厦，提供667个住宅

单位，总可售楼面积约为506,000平方呎，预期开发总值约为港币

2,900,000,000元（应占开发总值约为港币1,400,000,000元）。该发展

项目已于二零二五年三月落成及开始交付流程。于二零二五年三月

三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币432,000,000

元，其中约港币397,000,000元已入账为已订约销售。于二零二五年财

年后继续销售及结算。

布里斯本Quen’s Wharf Residences（第四座）

珀斯Perth Hub

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远东发展有限公司44

管理层讨论及分析

第五座初步提供819个住宅单位，总可售楼面积约为

655,000平方呎，所有单位已全数预售。由于成本上涨及布

里斯本住宅单位需求殷切，本集团于二零二四年十二月向

原买家提出调升售价之经修订协议，超过60%买家按经修

订定价接纳协议。此外，本集团已取得规划批文增建28个

单位，使总可售楼面积增加至约701,000平方呎，预期开

发总值因而提升至约港币5,300,000,000元（应占开发总值约

为港币2,700,000,000元）。余下单位预期于二零二六年财年

在市场重新推出，售价可能进一步调整。该发展项目预期

于二零二九年财年落成。

第六座为住宅大厦，提供315个住宅单位，总可售楼面积约为337,000平方呎，预期开发总值约为港币

2,300,000,000元（应占开发总值约为港币1,200,000,000元）。该项目现处于规划阶段，预期将于二零二九年财年与

第五座竣工。

黄金海岸

The Star Residences – Epsilon（第二座）为本集团拥有

33.3%权益之项目，提供437个住宅单位，总可售楼面积

约为327,000平方呎及预期开发总值约为港币1,500,000,000

元（应占开发总值为港币514,000,000元）。其亦包括提供

202间客房之澳洲首间安达仕酒店。于二零二五年三月

三十一日，所有住宅单位均已预售。预期该发展项目将于

二零二六年财年落成。

悉尼

于二零二零年十月，本集团收购悉尼Pyrmont一幅地块之

50%权益。该地块其后被强制征收处置，90%之所得款项

已于二零二四年财年收取。于二零二五年五月，本集团收

到最终应占结算款约5,000,000澳元，标志此项交易之完成。

布里斯本Quen’s Wharf Residences（第五座）

黄金海岸The Star Residences

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二零二五年报45

管理层讨论及分析

英国

伦敦

Aspen at Consort Place为位於伦敦金丝雀码头Marsh Wal之

综合用途发展地盘。其包括502个住宅单位、139个可负担房

屋单位、237间客房之酒店及商业空间，总可售楼面积约为

481,000平方呎。

该发展项目分阶段落成，分期交付流程已于二零二四年五月开

始。于二零二五年三月三十一日，预期剩余开发总值约为港币

2,200,000,000元，其中价值约港币309,000,000元之单位已预

售。预期将于二零二六年财年继续销售及结算。

位于北伦敦之Hornsey Town Hal为综合用途重建项目，其将现

有市政厅转为设有公共空间之酒店╱服务式公寓大楼及住宅部

分，提供135个住宅单位及11个社会╱可负担单位，总可售楼

面积约为114,000平方呎。该发展项目已落成。于二零二五

年三月三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币

93,000,000元，将于该发展项目内之酒店及其他设施投入运作

并实现拟定社区用途后推出销售。

伦敦金丝雀码头之Ensign House（毗邻Aspen at Consort Place）拟发展为一座包括逾400个住宅单位及约100个

可负担房屋单位之住宅大厦。其将提供总可售楼面积约296,000平方呎之住宅单位，预期开发总值约为港币

3,400,000,000元。该项目现处于规划阶段。

曼彻斯特

Victoria North为英国其中一个最大型重建项目，为本集团与曼彻斯特市议会之合营公司，覆盖面积逾390亩（相当

于17,000,000平方呎）。该发展项目可于未来十年提供约20,000间新房屋，整合优质住宅及社会基建设施，以支持

市中心扩展。

Victoria North之策略性重建框架已于二零一九年二月获曼彻斯特市议会批准，为总体规划提供说明，从而概述未

来发展。预期Victoria North项目将为本集团于英国提供可观稳定之长期物业组合。

伦敦Aspen at Consort Place景观

伦敦Hornsey Town Hal

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远东发展有限公司46

管理层讨论及分析

自与曼彻斯特市议会于二零一七年四月订立发展协议以来，本集团已收购多个地段，包括于二零一九年七月向英

国铁路网公司收购之20亩土地。初期工程正在进行，后续工程将纳入长期发展项目持续推进。

位于New Cros街区之Victoria North首个发展项目New Cros Central已于二零二三年二月落成。该发展项目包括

80个住宅单位，总可售楼面积约为62,000平方呎，预期开发总值约为港币261,000,000元。该发展项目已于二零

二五年财年全数结算。

位于Red Bank之Victoria Riverside正在建设中，预期将成为该

地区之全新地标。该发展项目将建有三座楼宇，包括596个单

位及38幢独立洋房，总可售楼面积约为460,000平方呎，预期

开发总值约为港币2,000,000,000元。

A座（Crown View）包括275个住宅单位，总可售楼面积约为

207,000平方呎及预期开发总值约为港币1,007,000,000元。于二

零二五年三月三十一日录得预售总值港币990,000,000元，并预

期于二零二六年财年下半年落成。

B座（City View）包括128个可负担房屋单位，已预售予Traford

Housing Trustpart，该基金属于英格兰最大住房协会之一的

L&Q旗下，代价约为26,000,000英镑。预期于二零二六年财年

上半年落成。

C座（Park View）包括193个住宅单位，总可售楼面积约为129,000平方呎及预期开发总值约为港币580,000,000

元。于二零二五年三月三十一日录得预售总值约港币558,000,000元。预期于二零二六年财年上半年落成。

Bromley Stret包括38幢独立洋房，总可售楼面积约为39,000平方呎及预期开发总值约为港币171,000,000元。

于二零二五年三月三十一日录得预售总值约港币101,000,000元。预期于二零二六年财年上半年落成。

Colyhurst Vilage为Victoria North总体规划首阶段中之另一发展项目，包括144个私人住宅单位，总可售楼面

积约为153,000平方呎及预期开发总值约为港币438,000,000元。于二零二五年三月三十一日已预售价值约港币

287,000,000元之单位。其亦包括130个可负担房屋单位，总可售楼面积约为104,000平方呎及预期剩余开发总值

约为港币177,000,000元。该发展项目于二零二三年财年推出，并预期于二零二六年财年至二零二七年财年期间分

阶段完成交付。

曼彻斯特Victoria Riverside

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二零二五年报47

管理层讨论及分析

于二零二三年八月，本集团位于Red Bank街区之两项重要规划申请获得规划许可，标志著与曼彻斯特市议会

之Victoria North合营公司之下一阶段。该批准让本集团实现交付约4,800间新房屋的计划，该等新房屋位于

5,000,000,000英镑之Victoria North项目中七个重建街区之一。

第一份批准为规划纲要许可，旨在批准多达3,250间房屋及超过

160,000平方呎之非住宅楼面积，包括商业设施、康健中心、

小学、住宅设施及社区空间。纲要批准之预期开发总值约为港

币11,100,000,000元，总可售楼面积约为2,000,000平方呎。

第二份批准为全面规划申请，涉及毗邻本集团Victoria

Riverside发展项目之Red Bank Riverside。该阶段包括7幢6至

34层高楼宇，可交付面积达约1,082,000平方呎之约1,551间房

屋，预期开发总值约为港币5,800,000,000元。该发展项目另设

占地约20,000平方呎商业及零售空间之全新大街。地基修复工

程已动工，于二零二八年财年至二零三零年财年分阶段竣工。

Falcon为Red Bank Riverside住宅大厦之一，已于二零二四年

三月底推出。该发展项目提供189个住宅单位，总可售楼面

面积约为131,000平方呎及预期开发总值约为港币682,000,000

元。于二零二五年三月三十一日，预售开发总值约为港币

523,000,000元。余下单位将于落成后推出。

Kingfisher为Red Bank Riverside之另一座住宅大厦，已于二零

二四年八月中推出，提供322个住宅单位，总可售楼面积约

为230,000平方呎及预期开发总值约为港币1,224,000,000元。于

二零二五年三月三十一日录得预售开发总值约港币575,000,000

元。

曼彻斯特Red Bank Riverside – Falcon

曼彻斯特Red Bank Riverside

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远东发展有限公司48

管理层讨论及分析

MeadowSide为本集团于曼彻斯特之首个主要住宅发展项目，共有4期（第二、三、四及五期），包括约756个单位

（总可售楼面积约为564,000平方呎）及住宅配套，位于该市主要交通枢纽之一维多利亚车站旁历史悠久的Angel

Meadow公园附近。

第五期之所有发展中单位已落成及结算。第二期（The Gate）及第三期（The Stile）之总可售楼面积约为220,000平

方呎及预期开发总值约为港币931,000,000元。于二零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约

为港币4,000,000元。

第四期已获授兴建40层住宅大厦之规划许可。本集团目前善用该地段不断变化之市场趋势，以评估增加建筑面积

及相应提升开发总值之机遇。

于二零二四年八月，公私合营各占50%权益之合伙关系正式确立，以发展位于老特拉福德（Old Traford）切斯特道

（Chester Road）之大曼彻斯特警察总部旧址地盘。本集团作为私营合作伙伴保留50%合伙权益，而特拉福德都会

区议会（25%）及大曼彻斯特联合管理局（25%）则为公营合作伙伴。

该地盘地段优越，邻近曼彻斯特联足球俱乐部以及老特拉福德板球场，估计开发

总值约为港币2,500,000,000元。该发展项目拟交付约750间新房屋，包括可负担

房屋单位、提供250间客房之酒店、多层停车场及约30,000平方呎之地下商业空

间辅以新公共开放空间，以支持新社区之发展。该发展项目前正处于规划阶

段。

中国内地

过去数年，本集团一直发展上海一项高端城镇项目锦秋花园。该发展项目包括多元化住宅组合，提供低层住

宅、高层住宅及独立洋房。于二零二五年三月三十一日，君悦庭之可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币

52,000,000元，而御尚I之可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币14,000,000元。

位于广州之远东御江豪庭为拥有五座住宅楼宇之发展项目。于二零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货之预

期开发总值约为港币29,000,000元，其中约港币1,000,000元已取得作已订约销售。

曼彻斯特Traford之地盘

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二零二五年报49

管理层讨论及分析

香港

多年来，本集团透过收购重建用地、参与政府招标及参与市建局投标，已在香港建立其发展项目组合。

位于大埔公路之毕架•金峰为住宅发展地盘，提供62个

单位及4幢洋房，总可售楼面积约为84,000平方呎，

预期开发总值约为港币1,800,000,000元。该发展项目已

落成。于二零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货

之预期开发总值约为港币744,000,000元，其中约港币

194,000,000元已取得作已订约销售。4幢洋房之预期开

发总值约为港币293,000,000元，将视乎市况推出销售。

于二零二一年十一月，本集团成立一间合营公司（由

本集团持有50%权益），以收购一幅启德地皮用作住宅

发展项目－柏蔚森。该住宅发展项目提供1,305个住宅

单位，总可售楼面积约为508,000平方呎，预期开发

总值约为港币11,900,000,000元。该发展项目已于二零

二四年七月推出。于二零二五年三月三十一日，本集团

预售价值约为港币3,718,000,000元（应占开发总值约为

港币1,859,000,000元）之单位。大部分买家选择现金付

款方案，此举通过降低融资成本使本集团获益。入伙纸

已于二零二五年三月获批，而该发展项目预期于二零

二六年财年上半年落成。

位于丹桂村之住宅发展项目珀爵包括24幢独立洋房，总可售楼面积约50,000平方呎。该发展项目已落成。于二

零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币247,000,000元。余下单位按现状出售。

尚澄为位于沙头角之住宅发展项目。该发展项目包括总可售楼面积约103,000平方呎之261个低层单位。该发展

项目已落成。于二零二五年三月三十一日，可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币524,000,000元，其中约港

币4,000,000元已取得作已订约销售。余下单位按现状出售。

于二零二一年六月，本集团于屯门蓝地购入一幅地皮。该项目现时处于规划阶段，预期开发总值估计约为港币

6,300,000,000元，总可售楼面积约383,000平方呎。该发展项目之规划须待批准。

香港毕架‧金峰

香港柏蔚森

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远东发展有限公司50

管理层讨论及分析

于二零二一年九月，本集团成立一间合营公司（由本集团持有33.3%权益），以收购位于西贡蚝涌之一幅住宅地

皮。该发展项目提供26间高档住宅，总可售楼面积约为58,000平方呎，预期开发总值约为港币1,400,000,000元

（应占开发总值约为港币472,000,000元）。该发展项目已开始施工，并预期将于二零二七年财年落成。视乎市况，

预期该发展项目于二零二六年财年推出销售。

于二零二年九月，本集团透过市建局进行之招标收购香港西营盘一幅占地面积约1,077.3平方米之地皮之发展

权。该地皮为综合用途住宅及商业发展项目，住宅单位及商业空间之预期可售楼面积分别约为75,000平方呎及

2,800平方呎。该发展项目之建筑图则已获得核准。地基工程已竣工，上盖结构工程正在进行。预期该发展项目将

于二零二七年财年推出，并于二零二八年财年落成。

马来西亚

Dorset Place Waterfront Subang毗邻著名五星级酒店梳邦帝

盛君豪酒店，为本集团持有50%权益之发展项目。该发展项目

覆盖三个街区，将提供1,989间全服务式套房。该项目之收益

已根据发展进度确认。于二零二五年三月三十一日录得预售

总值约港币436,000,000元（应占开发总值约为港币218,000,000

元）。预期该发展项目于二零二六年财年落成。

新加坡

Hyl on Holand为位于Holand Road之高端发展项目，拥有319

个住宅单位，Holand Road为新加坡极具吸引力及声誉良好之

社区。本集团于该发展项目拥有80%权益，该发展项目应占可

售楼面积约194,000平方呎。该发展项目已于二零二五年财年

落成并悉数结算。

Cuscaden Reserve为坐落于新加坡黄金地段第九区之住宅发

展地盘。本集团拥有该发展项目之10%权益。预期其将提供约

17,000平方呎之应占可售楼面积。该发展项目已落成。于二

零二五年三月三十一日，仅剩一个单位未出售，该单位其后于

二零二五年四月已出售。

物业投资

本集团物业投资包括主要位于香港、中国内地、新加坡、英国及澳洲之零售及办公楼宇投资。于二零二五年财

年，已录得投资物业之公平值亏损约港币236,000,000元。于二零二五年三月三十一日，投资物业估值约为港币

5,800,000,000元（于二零二四年三月三十一日：约港币6,100,000,000元）。

本集团过往购入上海宝山区之两个地盘，该等地盘拟发展成指定作出租用途之住宅楼宇。其中一个地盘已完成，

其可出租楼面积约573,000平方呎，提供约1,700个单位。预期租赁营运于二零二五年底开始，而另一个地盘现

处于规划阶段，预期将于二零二六年财年展开准备工作。该地盘预期提供约2,600个住宅单位。预期该地盘于二零

二九年财年落成。

马来西亚Dorset Place Waterfront Subang

新加坡Hyl on Holand

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二零二五年报51

管理层讨论及分析

2. 酒店业务及管理

本集团拥有并透过四项独特之业务营运其酒店组合、帝盛酒店及度假村，侧重于三至四星级酒店分部，包括高

档酒店品牌「帝盛」品牌；注重生活之现代「Dao by Dorset」酒店品牌；提供别树一帜精品酒店之「d.Colection」品

牌，以及提供简洁实惠价值品牌酒店之「丝丽酒店」品牌。

于二零二五年三月三十一日，本集团拥有合共35间酒店，包括全资拥有之帝盛集团及珀斯及墨尔本之丽思卡尔顿

酒店，以及部分拥有之Palasino Group、澳洲之Dorset Gold Coast及The Star Grand、新加坡之樟宜帝盛酒店及

Dao by Dorset AMTD。该等酒店约9,400间客房遍布中国内地、香港、马来西亚、新加坡、澳洲、英国及欧洲大

陆。

于二零二四年九月三日，本集团一间附属公司成立合伙企业

（本集团持有10%股权），以收购新加坡樟宜机场附近一间拥有

313间客房之酒店，并将其品牌重塑为新加坡樟宜帝盛酒店。

帝盛集团已获取酒店管理合约，而本集团已获取翻新及增设约

100间客房之项目合约。本集团深信，新加坡旅游业从疫情后

增长受惠。该新合伙企业亦标志著帝盛开始借助轻资产模式实

施新投资策略。本集团将作为少数股权合伙人，凭借丰富经验

及彪炳往绩为合作伙伴提供酒店投资之另类选择。

于二零二四年九月二十六日，本集团之最新豪华旗舰酒店香港启德帝盛酒店开始试业，是本集团于香港之第十间

酒店。酒店共有373间客房，位于启德体育园区内，与娱乐、体育及购物景点仅数步之遥。

香港启德帝盛酒店

新加坡樟宜帝盛酒店

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远东发展有限公司52

管理层讨论及分析

本集团所拥有酒店于二零二五年财年按地区划分之营运表现概述如下。按地区划分之酒店业绩以相关当地货币及

港币列示。

入住率平均房租平均每间客房收益收益

二零二五年

财年

二零二四年

财年

二零二五年

财年

二零二四年

财年

变动

百分比

二零二五年

财年

二零二四年

财年

变动

百分比

二零二五年

财年

二零二四年

财年

（当地货币）（当地货币）（当地货币）（当地货币）

（当地货币

百万元）

（当地货币

百万元）

香港（港币）84.1%88.1%704730(3.6)%592643(7.9)%708715

马来西亚（马币）61.2%56.6%2272250.9%1391279.4%9997

中国内地（人民币）59.4%62.8%338360(6.1)%201226(11.1)%180189

新加坡（新加坡元）

(i)

78.3%83.8%196209(6.2)%154175(12.0)%1822

英国（英镑）81.2%78.8%129129–1051022.9%1616

澳洲（澳元）

(i)

67.6%61.0%3983697.9%26922519.6%11699

（港币元）（港币元）（港币元）（港币元）

（港币

百万元）

（港币

百万元）

帝盛集团总计

(i)

72.9%73.5%7857830.3%572576(0.7)%1,9181,869

Palasino Group52.4%51.7%692710(2.5)%372372–159162

附注：

(i) 不包括以权益法入账之Dao by Dorset AMTD Singapore及新加坡樟宜帝盛酒店。

(i) 不包括以权益法入账之Dorset Gold Coast及The Star Grand。

(i) 不包括Palasino Group，惟包括珀斯丽思卡尔顿酒店及墨尔本丽思卡尔顿酒店。

在全球经济复苏停滞及利率持续高企之环境下，酒店业仍面临重挑战。尽管本集团旗下部分酒店之区域指标轻

微下降，整体表现依然保持稳定，与去年同期保持相若水平。影响香港旅游及酒店业之关键因素之一是出游方式

之转变。现时，许多中国内地旅客选择即日来回而不过夜，同时越来越多香港居民北上中国内地购物及饮食，导

致香港旅游业复苏步伐较预期慢。值得乐观的是，本集团于马来西亚及澳洲之酒店于二零二五年财年录得收益增

长，而本集团于英国之酒店业绩则与去年持平，显示本集团地域多元化策略之韧性。

于二零二五年财年，帝盛集团录得收益总额约为港币1,918,000,000元，较二零二四年财年之约港币1,869,000,000

元轻微上升。入住率为72.9%，较二零二四年财年之73.5%轻微下降0.6个百分点。平均房租由去年同期之港币783

元上升0.3%至港币785元。因此，平均每间客房收益由二零二四年财年之每晚港币576元下降0.7%至二零二五年财

年之每晚港币572元。值得注意的是，尽管客房收益轻微减少，但由于租金、餐饮及其他收入增长，关键绩效指

标之按年降幅较去年同期有所收窄。

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二零二五年报53

管理层讨论及分析

香港

于二零二五年财年，本集团香港酒店营运之入住率及平均房租均有所下降。二零二五年财年之整体入住率下降

4.0个百分点至84.1%，而二零二四年财年则为88.1%。平均房租亦由二零二四年财年之港币730元下跌3.6%至港币

704元。因此，本集团香港酒店于二零二五年财年之收益总额较去年同期减少1.0%至约港币708,000,000元。

该降幅突显市场环境竞争激烈，酒店面对营运成本上涨及其他住宿设施竞争加剧，纷调整定价策略以吸引顾

客。香港酒店业亦面临更广泛之挑战，包括旅客人数波动及疫情后不断变化之旅游模式。越来越多国内旅客选择

于中国内地进行短途旅行，进一步加剧香港酒店市场之紧张局势。

展望未来，本集团将继续实施策略举措，以提升入住率及增加

收益，包括具针对性营销活动、与当地景点合作以及提供符合

休闲及商务旅客不断变化喜好之创新服务组合。此外，启德体

育园近期开幕，预计大加强香港之旅游趋势。该地标场馆将

举办多项大型体育赛事、音乐会及文化活动，吸引本地及国际

观众，振兴本地经济，并巩固香港作为大型盛事首选之地位。

作为唯一间邻近会场之酒店，启德帝盛酒店坐拥优越之地理

位置，可通过提供度身订造之服务，把握活动带来之需求。本

集团相信，启德体育园将为其于香港之所有酒店带来庞大利

益。

马来西亚

于二零二五年财年，于国内及国际旅客人次稳定，促使马来西亚旅游及酒店业强劲复苏。中国内地之免签政策贡

献良多，马来西亚于二零二五年财年接待约3,500,000名中国旅客，超逾疫情前之二零一九年财年水平。

于二零二五年财年，本集团于马来西亚之酒店录得收益总额较二零二四年财年增加2.1%至约99,000,000马币。入

住率由二零二四年财年之56.6%增加4.6个百分点至61.2%。平均房租轻微上涨0.9%，由二零二四年财年之225马币

增加至227马币。平均每间客房收益继续上升，由二零二四年财年之127马币增加9.4%至二零二五年财年之139马

币。该增长表明越来越多游客选择马来西亚作为理想目的地，推动住宿需求增加。

马来西亚旅游业及酒店业之前景依然明朗。持续投资基础设施、交通四通八达及推广独特文化体验有望进一步吸

引旅客。本集团致力提供卓越服务及创新酒店方案，确保其酒店于此复苏市场蓬勃发展，并于未来再创高峰。

香港启德帝盛酒店

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远东发展有限公司54

管理层讨论及分析

中国内地

于二零二四年财年，疫情管控措施解除后，中国内旅游业大幅回升，许多旅客开始「报复性出游」。国内旅游激

增使全国旅游人次大幅增加。然而，随著时间推移，特别是免签政策出台，越来越多旅客选择前往国际旅游胜

地，对本集团于中国内地之酒店造成负面影响。

于二零二五年财年，入住率较去年同期下跌3.4个百分点至59.4%。平均房租由二零二四年财年之人民币360元下

降6.1%至二零二五年财年之人民币338元。因此，平均每间客房收益由二零二四年财年之每晚人民币226元下降

11.1%至二零二五年财年之每晚人民币201元，而本集团二零二五年财年于中国内地之酒店收益总额约为人民币

180,000,000元，较二零二四年财年下降4.8%。餐饮收益、租金收益及其他收入增长部分与客房收益下降抵销。

尽管于二零二五年财年表现低迷，本集团依然认为前景可期。中国内地近期对来自55个国家之旅客实施单边免

签政策，加上二零二四年十二月放宽跨境签证豁免（将允许逗留时间延长至240小时），有望显著提升旅游业。此

外，增加法定假期及政府补贴券等旨在提振国内消费之措施，应进一步提高旅游需求及推动旅客人数增长。展望

未来，中国政府计划于二零二五年投资人民币590,000,000,000元开发2,600公里之新铁路线，此举将加强全国交

通连接，令旅游出行更方便快捷。本集团预期该等有利发展将于来年为其酒店业务带来正面贡献。

新加坡

新加坡帝盛酒店Dao by Dorset AMTD Singapore

于二零二五年财年，新加坡帝盛酒店呈报入住率78.3%，较二零二四年财年下降5.5个百分点。平均房租由二零

二四年财年之209新加坡元轻微下降6.2%至196新加坡元。因此，平均每间客房收益下降12.0%至每晚154新加坡

元，而本集团于新加坡之酒店之收益总额减少至约18,000,000新加坡元。

本集团对前景抱持乐观态度，认为对旅游业之持续投资以及国际休闲及商业旅游之增长潜力将进一步提高于新加

坡之营运业绩。

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二零二五年报55

管理层讨论及分析

英国

于二零二五年财年，英国本地及国际旅客恢复增长，其酒店

业正面发展。尽管面临营运成本上涨及来自其他欧洲城市之

持续竞争等挑战，本集团於伦敦之酒店仍录得81.2%之入住

率，较二零二四年财年之78.8%上升2.4个百分点。平均房租为

129英镑，而平均每间客房收益由每晚102英镑增加至每晚105

英镑。整体而言，本集团于英国之酒店之收益总额维持于约

16,000,000英镑，与去年之水平相若。

本集团预期将于二零二六年财年在伦敦开设两间新酒店，分

别为提供68间客房之服务公寓式酒店Dao by Dorset North

London及位於伦敦提供237间客房之酒店Dorset Canary

Wharf。该等新酒店属于策略性规划，旨在增强本集团于重要

地区之影响力，应付伦敦充满活力之市中心对优质住宿日益增

长之需求。

澳洲

目前，本集团在澳洲拥有四间酒店。珀斯丽思卡尔顿酒店、墨

尔本丽思卡尔顿酒店及墨尔本帝盛酒店均由本集团全资拥有，

而Dorset Gold Coast则透过合营公司拥有33.3%之股权。

于二零二五年财年，本集团于澳洲之酒店入住率由二零二四年

财年之61.0%上升6.6个百分点至67.6%。平均房租由369澳元上

升7.9%至398澳元。因此，平均每间客房收益较二零二四年财

年上升19.6%至每晚269澳元。需求复苏及珀斯丽思卡尔顿酒店

成功实施提高企业销售额之策略令平均房租上升13.0%，推动

增长。

尽管其他以休闲为主之城市因澳洲人选择国际旅游或返回主要城市而出现萎缩，墨尔本丽思卡尔顿酒店及墨尔本

帝盛酒店于其第二年营运中依然录得可观增长。墨尔本帝盛酒店之入住率录得10.7个百分点之增长，而墨尔本丽

思卡尔顿酒店则录得5.7个百分点之增长。整体而言，于二零二五年财年，本集团于澳洲酒店之收益总额录得约

116,000,000澳元，较二零二四年财年增长17.2%。

本集团计划于未来在珀斯推出新酒店，进一步扩展于澳洲之据点。有关扩展不仅增强帝盛品牌于该地区之知名

度，亦使本集团于竞争激烈之酒店业中保持增长及取得成功。

欧洲大陆－Palasino Group

于二零二五年财年，Palasino Group旗下酒店较去年同期录得

轻微下降。整体入住率与去年同期大致相若，为52.4%，而平

均房租下降2.5%至港币692元。平均每间客房收益于二零二五

年财年维持于0.5%至港币370元。因此，Palasino Group旗下

酒店于二零二五年财年之收益总额较二零二四年财年之港币

162,000,000元减少至约港币159,000,000元。

Dao by Dorset West London

珀斯丽思卡尔顿酒店

奥地利Hotel Donauwele

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远东发展有限公司56

管理层讨论及分析

3. 停车场业务及设施管理

本集团之停车场业务及设施管理业务包括「Care Park」及澳洲物

业管理品牌，于二零二五年三月三十一日拥有或管理之泊车位

组合有约113,000个泊车位。于370个停车场当中，22个为自置

停车场（包括6,373个泊车位）及1个为合营公司所拥有之停车场

（包括383个泊车位）。其余泊车位于澳洲、纽西兰、英国、

匈牙利及马来西亚，根据与第三方停车场拥有人订立之管理合

约经营。

停车场业务及设施管理之收益约为港币713,000,000元，较二零

二四年财年下降2.6%。有关减少归因于策略性淘汰表现欠佳之

停车场。然而，经调整毛利率（非公认会计原则财务计量）由二

零二四年财年之20.8%上升至二零二五年财年之28.3%。由于致力提高营运效率及实施成本节约措施，本集团现正

著手于世界各地扩展其业务。

于二零二五年财年，本集团推出应用程式，以提升用户体验及营运效率。进一步更新将于二零二六年财年中期推

出，以确保其成为市场上的技术领导者。

作为本集团变现策略之一部分，本集团以约17,240,000英镑出售位于英国曼彻斯特之停车场。交易已于二零二四

年九月完成。

4. 博彩业务及设施管理

Palasino Group

本集团在捷克共和国营运Palasino Group旗下一间综合实体娱

乐场以及两间全服务实体娱乐场之项目组合，设有老虎机及赌

桌。于二零二四年三月二十六日，Palasino Group于联交所主

板独立上市。

本集团于二零二五年财年之博彩业务收益较二零二四年财年之

港币402,000,000元轻微上升1.6%至约港币409,000,000元，主要

由于老虎机数目及老虎机游戏人次增加所致。博彩想望及消费

主顾进一步增加，与增长趋势一致。

Care Park

捷克共和国Palasino Wulowitz

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二零二五年报57

管理层讨论及分析

下表载列Palasino娱乐场于截至二零二五年三月三十一日止年度之若干经营数据：

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

老虎机数量630568

赌桌数量5762

二零二五年财年二零二四年财年

老虎机收益（港币百万元）326322

赌桌收益（港币百万元）8281

每日每台老虎机平均赢额（港币元）

(i)

1,4201,631

赌桌游戏赢率

(i)

24.3%22.8%

附注：

(i) 每日每台老虎机平均赢额定义为老虎机总赢额除以老虎机期初及期末数目之平均值，之后再除以老虎机之营业日数。

(i) 赌桌游戏赢率定义为赌桌游戏总赢额除以赌桌游戏入箱额。

于QWB项目之投资

本集团连同其合营伙伴就于布里斯本之QWB项目已与The Star合作成立Destination Brisbane Consortium

Integrated Resort Holdings Pty Ltd（「DBC」）。该发展项目设有三座世界级酒店、一间设有私人博彩区域之高档赌

场、餐饮店、超过6,000平方米之零售及餐饮空间以及数千个停车位。于二零二五年三月三十一日，本集团持有

DBC之25%股权。

DBC于布里斯本持有99年之赌场牌照，其中包括在布里斯本商业中心

区60公里内之25年独家经营期。DBC亦就多达2,500台电子游戏机及无

限制赌桌（包括电子衍生产品）获得批准。

高档赌场The Star Brisbane初步阶段于二零二四年八月二十九日向公

众开放，由The Star根据赌场管理协议以赌场营运商营运。此阶段包

括可容纳约1,600台老虎机及180张赌桌之主要博彩厅及高级博彩室。

其亦包括提供340间客房之The Star Grand酒店、一个活动中心、观景

台、停车场、公共空间及精选餐饮店。该发展项目与Nevile Boner

行人天桥相连。更多餐饮店及休闲区域将于二零二六年财年陆续开

放。此外，帝盛酒店及瑰丽酒店合共提供522间客房，预期将于发展

项目之下一阶段开业。

于二零二五年三月七日，合营伙伴与The Star就QWB项目及黄金海岸

项目以及策略资产订立协议纲领。有关详情，请参阅本公司日期为二

零二五年三月七日之公告。

布里斯本Quen’s Wharf Brisbane

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远东发展有限公司58

管理层讨论及分析

5. 提供按揭服务

BC Invest（由本集团持有约53.21%股权）于二零二五年财年继续增长。BC Invest于二零二四年十二月九日成功发

行507,000,000澳元以澳元定价的Crimson 2024-1 Bond Trust RMBS。BC Invest于二零二五年三月三十一日管理之

管理资产总值约为5,600,000,000澳元（于二零二四年三月三十一日：5,400,000,000澳元）。

于二零二五年二月，本集团订立协议以出售其于BC Invest之股权，初步代价约为106,000,000澳元（相当于约港币

513,000,000元）。预期交易将于二零二五年第三季度完成。与此同时，BC Invest或其附属公司将于交易完成时或

之前赎回本集团持有之所有未偿还R类债券约8,300,000澳元及S类参与股份约2,300,000英镑。预期交易将于二零

二五年第三季度完成，而预期本集团于二零二六年财年上半年录得出售收益约港币235,000,000元。

于二零二五年五月，本集团订立按揭组合销售协议，以代价约港币485,000,000元出售其于香港按揭组合之实益权

益。按揭组合包括就本集团所发展香港物业抵押之按揭贷款。本集团亦于二零二五年五月订立参与协议，据此，

本集团将经济参与上述按揭组合。于按揭组合销售协议于二零二五年五月二十七日完成后，本集团就出售事项

（经计及参与协议项下之交易）收取之所得款项净额约为港币344,000,000元。有关详情，请参阅本公司日期为二零

二五年五月二十二日及二零二五年五月二十七日之公告。

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二零二五年报59

管理层讨论及分析

环境、社会及管治

本集团一直了解采取行动迈向可持续发展未来，并将气候变化行动转化为可持续发展商机极其重要。为达成此目标，

本集团正在制定符合最新气候变化科学之合适净零策略路线图。本集团将确保有关策略切合国际认可标准及最佳实

践，并为订立短、长期目标制定正常营业之排放预测。

于二零二五年财年，本集团在推进ESG承诺、增强韧性及为股东创造长期价值方面取得重大进展。本集团参照气候相关

财务信息披露工作组框架，委聘独立专业机构进行实体风险情景分析及持份者参与工作坊，以重点指出其营运相关之

重大气候风险及机遇。此外，本集团评估该等因素之营运及财务影响，并将结果融入其风险管理及策略框架。该等积

极措施确保本集团符合不断变化的监管要求，增强应对气候相关挑战之韧性，并使本集团能够把握向低碳经济转型之

机遇。

同时，本集团正利用碳汇报工具加强监察程序及完善数据收集，该工具利用人工智能及数据科学简化数据收集及分

析，并提供有关温室气体排放之详尽资料。此举将大提高本集团之能力，以更频密分析数据、提高数据收集效率及

数据细致程度以支持决策。透过共同努力，本集团致力缔造长远影响，借此鼓励其他人士携手迈向更可持续、更具韧

力之未来。

于二零二四年九月，本集团成功安排其第三笔可持续发展表现挂钩贷款（「可持续发展表现挂钩贷款」）融资，筹集港币

540,000,000元。可持续发展表现挂钩贷款以本集团于香港之其中一间酒店作为抵押，所得款项用于满足本集团之一般

营运资金需求。该融资与若干可持续发展关键绩效指标（「关键绩效指标」）挂钩。于实现可持续发展表现挂钩贷款协议

概述之可持续发展关键绩效指标后，本集团将合资格获得利息储蓄，其可用于再投资本集团之ESG举措及项目，进一步

推动本集团之可持续发展议程。本集团预计未来可能会有更多可持续发展表现挂钩贷款融资。

展望

于二零二五年财年下半年，本集团表现较二零二五年财年上半年大为改善，经调整净资产负债率（非公认会计原则财务

计量）下降至二零二五年三月三十一日之67.6%，反映策略举措行之有效且变现非核心资产及业务顺利执行，从而产生

现金流入，重申本集团严格削减债务之承诺。本集团借助多元化投资组合、稳固财务状况及积极资产优化策略，致力

推动可持续发展。展望未来，凭借稳健的收益储备、流动资金增加及向关键市场扩张，本集团已准备就绪把握新兴机

遇。

香港之柏蔚森及英国曼彻斯特之Victoria Riverside等物业发展项目已接近完工，并预期于二零二六年财年交付。计划于

二零二六年财年落成项目之预期应占开发总值约为港币12,000,000,000元，为去杠杆化提供稳健收益来源及可观现金流

量。

于二零二五年三月三十一日，本集团累计应占预售价值及未入账已订约销售额维持于约港币8,900,000,000元。继成功

推出曼彻斯特之Red Bank Riverside – Falcon、香港之柏蔚森、曼彻斯特之Red Bank Riverside – Kingfisher及墨尔本之

640 Bourke Stret，市场反应热烈，巩固本集团之近期至中期收益储备。视乎市况，本集团可能于二零二六年财年在香

港推出西营盘项目。

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远东发展有限公司60

管理层讨论及分析

此外，本集团于上海宝山区之长租公寓发展项目已竣工，预期于二零二五年底开始租赁营运，为本集团提供新现金流

入来源，并进一步巩固其财务状况。

于布里斯本，成本上升及需求畅旺使本集团就Quen’s Wharf Residences（第五座）修订协议及上调定价。该上调提升项

目价值，使之符合市场趋势，并提升即将推出之Quen’s Wharf Residences（第六座）之长远前景。

本集团经常性收入业务持续扩展，其旗舰酒店香港启德帝盛酒店于二零二四年九月开始试业，正处于发展阶段。此

外，启德帝盛酒店毗邻启德体育园，地理位置优越，随著于二零二五年三月开始举办大型盛事，将受惠于旅客流量增

加。预期该酒店之收益贡献将于二零二六年财年及之后渐趋稳定及实现。

本集团将于未来12个月内推出两间酒店（包括伦敦之Dorset Canary Wharf及Dao by Dorset North London），进一步扩

展酒店组合。于新增该等地标性酒店后，本集团预期该等酒店资产将带来经常性收入。

本集团继续执行其出售或逐步淘汰表现不佳或到期资产之策略，并获取管理合约以转向轻资产模式，同时降低杠杆。

数码转型投资将进一步提升使用者体验及业务之营运效率。

在博彩业方面，Palasino Group正积极探索增长机遇，以扩大其据点至亚洲，并计划于二零二六年财年或二零二七年财

年上半年在捷克米库洛夫开设新娱乐场。

本集团投资之QWB项目于二零二四年八月试业，尽管产生前期开支，但预期可带来长期价值。本集团对QWB项目之稳

健增长前景仍然充满信心，且在布里斯本举行之二零三六年奥运支持下，预期将带动旅游需求及经济扩张，令该发展

项目受惠良多。

本集团继续就涉及其合营伙伴及The Star Entertainment Group之策略资产置换落实最终协议。该等策略行动确保继续

完善资产组合及长期增长潜力。

本集团已采取审慎措施增强其财务状况，在债务削减以及策略性变现非核心资产及业务以产生现金流入方面取得重大

进展。本集团亦正评估酒店重估盈余之潜在资本化，此举可能提供额外财务灵活性。

于二零二五年财年，本集团计提重大减值，反映审慎之财务调整。展望未来，预期该等措施将为加强未来业绩奠定基

础，确保本集团为把握可持续增长作好准备。此外，预期涉及非核心资产及业务之交易将于二零二六财年完成，并确

认为溢利，进一步降低杠杆比率及提高财务稳定性。

维持稳健之财务状况仍是本集团之首要考虑。透过严谨资本分配、完善投资组合及变现非核心资产，本集团预期即将

完成之项目将带来可观现金流入，为削减债务及改善杠杆比率提供支持。尽管经济前景仍然未明，本集团依然奉行警

惕方针，凭借其多元化业务模式应对挑战，把握策略机遇，并推动长远价值创造及提高财务韧性。

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二零二五年报61

管理层讨论及分析

雇员及薪酬政策

于二零二五年三月三十一日，本集团拥有约4,500名雇员。本集团向雇员提供周全之薪酬待遇及晋升机会，其中包括医

疗福利、适合各层级员工职责及职能之在职及外部培训。

二零二五年周年晚宴

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非公认会计原则财务计量

远东发展有限公司62

为补充根据香港财务报告准则编制之本集团综合业绩，本报告已呈列经调整现金溢利、经调整现金溢利率、经调整毛

利、经调整毛利率、经调整股东应占资产净值、经调整每股资产净值、经调整资产总值、经调整净资产负债率、经调

整权益总额、经调整收益及经调整物业发展之收益之非公认会计原则财务计量。本公司管理层认为，非公认会计原则

财务计量通过剔除若干非现金项目以及非经常性活动及少数股东权益之若干影响，为投资者提供更清晰之本集团财务

业绩，以及评估本集团策略营运业绩之有用补充资料。尽管如此，使用该等非公认会计原则财务计量作为分析工具有

其局限。该等未经审核之非公认会计原则财务计量应被视为根据香港财务报告准则编制之本集团财务业绩分析之补

充，而并非替代分析。此外，该等非公认会计原则财务计量之定义可能有别于其他公司使用之类似词汇。

经调整现金溢利指扣除下述项目前并就少数股东权益作出调整之本公司股东应占（亏损）╱溢利：(i)投资物业之公平值变

动（除税后）；(i)按公平值计入损益（「按公平值计入损益」）之金融资产之公平值变动；(i)出售按公平值计入其他全面收

益（「按公平值计入其他全面收益」）之债务工具之亏损；(iv)衍生金融工具之公平值变动；(v)应收贸易账款于预期信贷亏

损（「预期信贷亏损」）模式下之已确认（拨回）减值亏损；(vi)按公平值计入其他全面收益之债务工具于预期信贷亏损模式

下之已确认减值亏损；(vi)待售物业减值亏损；(vi)应收一间合营公司款项之减值；(ix)分占一间联营公司及一间合营公

司确认之减值亏损；及(x)折旧及减值。我们认为，上述项目不能反映我们于呈报期间之经营表现核心现金溢利。

经调整现金溢利率指经调整现金溢利（定义见上文）除以收益，该溢利指扣除下述项目前并就少数股东权益作出调整之

本公司股东应占（亏损）╱溢利：(i)投资物业之公平值变动（除税后）；(i)按公平值计入损益之金融资产之公平值变动；(i)

出售按公平值计入其他全面收益之债务工具之亏损；(iv)衍生金融工具之公平值变动；(v)应收贸易账款于预期信贷亏损

模式下之已确认（拨回）减值亏损；(vi)按公平值计入其他全面收益之债务工具于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损；

(vi)待售物业减值亏损；(vi)应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损；(ix)分占一间联营公司及

一间合营公司确认之减值亏损；及(x)折旧及减值。我们认为，上述项目不能反映我们于呈报期间之经营表现核心现金

溢利率。

经调整毛利指扣除折旧前之毛利，不包括香港财务报告准则第16号项下之租赁物业折旧。我们认为，上述项目不能反

映我们于呈报期间之经营表现核心现金溢利。

经调整毛利率指经调整毛利除以收益，经调整毛利指扣除折旧前之毛利，不包括香港财务报告准则第16号项下之租赁

物业折旧。我们认为，上述项目不能反映本集团于呈报期间之本集团经营表现核心现金溢利率。

经调整股东应占资产净值指将酒店重估盈余入账后之本公司股东应占权益，而酒店重估盈余分别基于二零二五年三月

三十一日及二零二四年三月三十一日进行之独立估值（除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行），并无于

本集团之综合财务报表确认。我们认为，酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。

---

二零二五年报63

非公认会计原则财务计量

经调整每股资产净值指就酒店重估盈余作出调整后按经调整股东应占资产净值分别除以于二零二五年三月三十一日及

二零二四年三月三十一日之已发行股份数目得出，而酒店重估盈余基于二零二五年三月三十一日进行之独立估值（除了

墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行），并无于本集团之综合财务报表确认。我们认为，酒店重估盈余调整

为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。

经调整资产总值指将酒店重估盈余入账后之资产总值，而酒店重估盈余分别基于二零二五年三月三十一日及二零二四

年三月三十一日进行之独立估值（除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行），并无于本公司之综合财务报

表确认。我们认为，酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。

经调整权益总额指包括二零一九年永续资本票据在内之权益总额，并于将酒店重估盈余入账后得出，而酒店重估盈余

分别基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日进行之独立估值（除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三

年十一月进行），并无于本集团之综合财务报表确认。我们认为，酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义

及有用之资料。

经调整净资产负债率指债务净额（银行贷款、票据及债券总额减去投资证券、有限制银行存款、金融机构存款、银行结

余及现金）与经调整权益总额（包括二零一九年永续资本票据）之比率，并于将酒店重估盈余入账后得出，而酒店重估盈

余分别基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日进行之独立估值（除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零

二三年十一月进行），并无于本集团之综合财务报表确认。我们认为，酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具

意义及有用之资料。

经调整收益指就住宅物业项目Quen’s Wharf Residences（第四座）产生之销售额作出调整后之综合收益，其不在财务报

表呈列为综合收益，并以权益会计法于分占合营公司业绩入账，于财务报表并无呈列为综合收益。此举提升对本集团

于呈列年度核心经营表现之整体理解。

经调整物业发展之收益指就住宅物业项目Quen’s Wharf Residences（第四座）产生之销售额作出调整后之物业发展之分

部收益，其不在财务报表呈列为物业发展之综合分部收益，并以权益会计法于分占合营公司业绩入账，于财务报表并

无呈列为物业发展之综合分部收益。此举提升对本集团于呈列年度核心经营表现之整体理解。

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远东发展有限公司64

非公认会计原则财务计量

下表载列本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之非公认会计原则财务计量与根据香港财务报告准则所编制最接

近计量之比较数字之对账：

二零二五年

财年

二零二四年

财年

港币千元港币千元

本公司股东应占（亏损）╱溢利(1,275,122)226,100

减： 投资物业之公平值变动（除税后）210,368(3,324)

按公平值计入损益之金融资产之公平值变动(41,784)(18,289)

衍生金融工具之公平值变动(1,897)(6,027)

加： 出售按公平值计入其他全面收益之债务工具之亏损14,64875,443

应收贸易账款于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损1,6747,342

计入损益之按公平值计入其他全面收益之债务工具

于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损9,372–

应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损84,584–

分占一间联营公司及一间合营公司确认之减值亏损465,875–

待售物业减值亏损311,065–

物业、厂房及设备折旧及减值

(i)

487,224499,044

经调整现金溢利（非公认会计原则）266,007780,289

经调整现金溢利率（非公认会计原则）2.8%7.6%

二零二五年

财年

二零二四年

财年

港币千元港币千元

毛利2,360,6532,784,757

折旧

(i)

366,905367,116

减值317,814–

经调整毛利（非公认会计原则）3,045,3723,151,873

经调整毛利率（非公认会计原则）31.8%30.9%

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币百万元港币百万元

本公司股东应占权益9,82411,680

酒店重估盈余

(i)

18,68118,682

经调整股东应占资产净值（非公认会计原则）28,50530,362

已发行股份数目（百万股）3,0592,818

经调整每股资产净值（非公认会计原则）港币9.32元港币10.77元

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二零二五年报65

非公认会计原则财务计量

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币百万元港币百万元

资产总值42,54347,261

酒店重估盈余

(i)

18,68118,682

经调整资产总值（非公认会计原则）61,22465,943

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币百万元港币百万元

权益总额13,09914,871

酒店重估盈余

(i)

18,68118,682

经调整权益总额（非公认会计原则）31,78033,553

负债净额21,49322,842

经调整净资产负债率（负债净额与经调整权益总额之比率）（非公认会计原则）67.6%68.1%

二零二五年

财年

二零二四年

财年

港币千元港币千元

收益9,572,23410,203,679

Quen’s Wharf Residences（第四座）应占销售额1,020,584–

经调整收益（非公认会计原则）10,592,81810,203,679

二零二五年

财年

二零二四年

财年

港币千元港币千元

物业发展之收益6,179,0786,834,270

Quen’s Wharf Residences（第四座）应占销售额1,020,584–

经调整物业发展之收益（非公认会计原则）7,199,6626,834,270

附注：

(i) 指本年度于销售成本及行政开支中确认之折旧开支总额，惟不包括任何少数股东权益。

(i) 指于销售成本中确认之折旧开支，惟不包括香港财务报告准则第16号项下之租赁物业折旧开支。

(i) 基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日分别进行之独立估值（除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行）。

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66 远东发展有限公司 奖项及荣誉 ¥ 《亚洲金融》2025年度亚洲最佳 ¥ 东周刊杰出企业策略大奖2024 ¥ 环境社会及企业管治基准学会 公司评选 环境、社会、企业管治成就大奖 – 杰出企业策略大奖 2023/2024 – 香港最佳小型企业（金奖） – 最佳可持续愿景大奖－优异奖 – 杰出环境、社会、企业管治 大奖－上市公司金奖 ¥ 中国融资2023中国融资大奖 – 最佳品牌价值奖 ¥ 亚洲公司治理2024年第十四届 亚洲卓越大奖 – 亚洲最佳行政总裁：主席兼 行政总裁邱达昌先生 – 亚洲最佳财务总监：首席财务 ¥ 2025年第十一届香港投资者关系 总监及公司秘书张伟雄先生 大奖 – 最佳投资者关系公司 – 最佳ESG（环境） – 最佳投资者会议 – 最佳年报

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二零二五年年报 67 奖项及荣誉 香港 香港观塘帝盛酒店 ¥ 获环境运动委员会颁发「节能 证书」 帝盛酒店集团 ¥ 获世界自然基金会颁发「地球一小 时2025」嘉许状 ¥ 香港人力资源管理学会颁发 「香港卓越人力资源奖」企业分项 2024/2025 o 环保成就奖－铜奖 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「10年Plus商界展关怀」标志 ¥ 获环境运动委员会颁发 「减废证书」 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「10年Plus商界展关怀」标志 ¥ 获雇员再培训局颁发「人才企业 2020-2027」

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68 远东发展有限公司 奖项及荣誉 香港旺角帝盛酒店 ¥ 获环境运动委员会认证为香港 ¥ 获Tripadvisor颁发「Travellers’ 绿色机构（2023-2025年度） Choice大奖2024」 ¥ EarthCheck银徽认证 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「10年Plus商界展关怀」标志 香港荃湾帝盛酒店 ¥ 获环保署颁发「桃花回收计划」 感谢状 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「5年Plus商界展关怀」标志 ¥ 获Agoda颁发「住客好评大奖」

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二零二五年年报 69 奖项及荣誉 ¥ 获环保署及环境运动委员会颁发 ¥ 获世界自然基金会颁发 ¥ 获「膳心贯全城2025」颁发参与证 「减少即弃餐具活动」感谢状 「地球一小时2025」嘉许状 明 ¥ 咪嘥野食店－银级 ¥ 获世界自然基金会及社联颁发 ¥ 获环境运动委员会颁发 「好好生活ESG实践计划」嘉许状 「节能证书」(卓越级别) ¥ 获「Contact Lens Easy 回收计划」 颁发感谢状 ¥ 获环保促进会颁发「香港绿色日 2024-绿色约章」感谢状

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70 远东发展有限公司 奖项及荣誉 ¥ 获环境运动委员会认证为「香港 ¥ 获联合国儿童基金会颁发 ¥ 获环境运动委员会颁发 绿色机构」 「母乳喂哺友善场所」感谢状 「减废证书」(卓越级别) （金章） 香港湾仔帝盛酒店 ¥ 获环保署颁发「桃花回收计划」 感谢状 ¥ 获联合国儿童基金会颁发 ¥ EarthCheck银徽认证 「母乳喂哺友善工作间」感谢状 ¥ 获Agoda颁发2024年度金环奖

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二零二五年年报 71 奖项及荣誉 ¥ 获香港社会服务联会颁发 ¥ 获携程颁发「Top Production ¥ 获环保署颁发「桃花回收计划」 「10年Plus商界展关怀」标志 Hotel 2024」大奖 感谢状 香港丽悦酒店 ¥ EarthCheck银徽认证 ¥ 获Tripadvisor颁发 「Travellers’ Choice大奖2024」 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「10年Plus商界展关怀」标志 ¥ 获环境运动委员会认证为 「香港绿色机构」

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72 远东发展有限公司 奖项及荣誉 ¥ 获环保署颁发「桃花回收 ¥ 获环境运动委员会认证为 ¥ 获环境运动委员会颁发 计划」感谢状 「香港绿色机构」 「减废证书」 荃湾丝丽酒店 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「5年Plus商界展关怀」标志 ¥ 获环境及生态局颁发 「户外灯光约章」铂金奖 香港远东丝丽酒店 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「5年Plus商界展关怀」标志 ¥ 获环境运动委员会颁发 「节能证书」

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二零二五年年报 73 奖项及荣誉 ¥ 获环保署颁发「桃花回收计划」 ¥ 获世界自然基金会颁发 海景丝丽酒店 感谢状 「地球一小时2025」嘉许状 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「5年Plus商界展关怀」标志 ¥ 获环境及生态局颁发 「户外灯光约章」钻石奖 ¥ 获劳工处颁发「2024好雇主约章」 签署证名 ¥ 获环境及生态局颁发 「户外灯光约章」钻石奖 ¥ 签署特区政府及机电工程署之 「节能约章2024」

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74 远东发展有限公司 奖项及荣誉 ¥ 获世界自然基金会颁发 ¥ 获环保署颁发「桃花回收计划」 ¥ 获香港社会服务联会颁发 「地球一小时2025」嘉许状 感谢状 「5年Plus商界展关怀」标志 兰桂芳酒店@九如坊 ¥ 获「碳中和减废约章」颁发感谢状 ¥ 获劳工处颁发「2024好雇主约章」 ¥ 获跨部门反死专责组及香港酒店 签署证明 业协会颁发「安全社区•承诺」 感谢状 ¥ 节能约章2024－签署证明

---

二零二五年年报 75 奖项及荣誉 ¥ 获香港中华厂商联合会及香港品 香港启德帝盛酒店 ¥ 获携程颁发「华人礼遇酒店 牌发展局颁发ESG约章签署证明 2024/2025」 ¥ 绿色建筑议会绿建环评 （新建建筑）－金级认证 马来西亚 吉隆坡帝盛酒店 ¥ 获Agoda颁发「住客好评之选 大奖」（8.2/10） 英国 ¥ 获劳工处颁发「2024好雇主约章」 Dorsett Shepherd Bush 签署证明 ¥ EarthCheck铜级基准认证 ¥ 获MakeMyTrip颁发2024年度 评分奖（4.2/5） ¥ 获环保署颁发「桃花回收计划」 感谢状 Dao by Dorsett West London ¥ EarthCheck铜级基准认证

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远东发展有限公司76

英国

• 物业发展

• 物业投资

• 酒店业务

• 停车场业务

欧洲大陆

• 酒店业务

• 停车场业务

• 博彩及娱乐

新加坡

• 物业发展

• 物业投资

• 酒店业务

马来西亚

• 物业发展

• 酒店业务

• 停车场业务

中国

英国

欧洲大陆

伦敦

德国

捷克共和国

匈牙利

曼彻斯特

奥地利

广州

上海

武汉

成都

庐山

香港

新加坡

马来西亚

吉隆坡

梳邦再也

柔佛新山

纳闽

珀斯

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二零二五年报77

多元化及均衡之

业务组合

中国内地

• 物业发展

• 物业投资

• 酒店业务

香港

• 物业发展

• 物业投资

• 酒店业务

澳洲及纽西兰

• 物业发展

• 物业投资

• 酒店业务

• 停车场业务

• 博彩及娱乐

澳洲

布里斯本

黄金海岸

悉尼

墨尔本

纽西兰

远东发展之业务足迹遍及

亚太及欧洲

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主要项目

远东发展有限公司78

地理环境：

• ，环境清幽，具发展潜力，让住户尽享绿

意盎然的世界级项目。毕架•金峰同区设有多条公路干

线，交通方便快捷。

项目亮点：

• ；

• 、往中环16分钟、

往落马洲管制站及罗湖区24分钟、往香港国际机场26分

钟，「半小时生活圈」内便能轻松接通多个主要目的地；

• ，为住户提供便利；及

• ，区内汇聚多间著名小学、传统名校、

私立学府、国际学校，升读多所顶尖大学。

项目名称：毕架¥金峰

发展项目地址： 大埔公路沙田岭段8388号

地区：香港沙田

物业网站：w.mountarcadia.com.hk

概约可售楼面积（平方呎）：84,000

住宅单位数目：66

完成日期：二零二年财年

建筑层数：12

中国香港

---

二零二五年报79

主要项目

项目名称：柏蔚森

发展项目地址：

香港启德承景街2号

地区：香港启德

物业网站：w.thepaviliaforest.com.hk

概约可售楼面积（平方呎）：508,000

住宅单位数目：1,305

推出日期：二零二五年财年

预计完成日期：二零二六年财年

建筑层数：25

中国香港

地理环境：

• ，香港政府正在地盘毗邻地区进行大规

模重建，将为住户提供改良基础设施。

项目亮点：

• ，让住户可饱览宁静海景。

备注：

• %股份权益。

---

远东发展有限公司80

主要项目

项目名称：The Star Residences－第二座－Epsilon

发展项目地址：

1 Casino Dr, Broadbeach, QLD 4218

地区：黄金海岸布罗德海滩布罗德海滩岛

物业网站：w.thestaresidences.com.au

概约可售楼面积（平方呎）：327,000

住宅单位数目：437

酒店房间数目：201

预计完成日期：二零二六年财年

建筑层数（包括零售部分）：65

地理环境：

• ，毗邻太平洋博

览会购物中心及黄金海岸会展中心。可步行至通往黄金

海岸不同地区的G-Link轻轨电车站。

规划设计：

• －Cote Parker及DBI Design。

项目亮点：

• ，设有餐厅、酒吧、

酒店、电影院、健身室、泳池及水疗室等。

• ：

－23.5米泳池及池畔休息室╱水疗室

－室外烧烤场、餐饮区及儿童会所游乐区

－蒸气浴室、桑拿及健身室

－休闲及私人餐饮区

－瑜珈及伸展区

－私人酒吧及休息室

－餐厅及电影院

备注：

• %股份权益。

澳洲黄金海岸

---

二零二五年报81

主要项目

澳洲珀斯

项目名称：Perth Hub

发展项目地址：

600 Welington Stret, Perth WA 6000

地区：珀斯商业中心区

物业网站：w.perth-hub.com.au

概约可售楼面积（平方呎）：230,000

概约净租赁楼面积（平方呎）：7,300

住宅单位数目：314

酒店房间数目：264

完成日期：二零二五年财年

建筑层数（包括零售部分）：30

地理环境：

• ，获政府资助

约1,100,000,000澳元。该项目将在超过一百年后首次将

商业中心区与北桥（Northbridge）及唐人街重新连接。这

个曾经只有巴士及铁路连接网络的地区将会成为涵盖住

宅、商店、餐厅及办公室等用地的崭新地标；及

• －Perth Arena

及Yagan Square。将铁路线及Welington Stret巴士站下

降后将会形成一个占地13.5公顷的区域，蕴藏丰富的发展

潜力。当Perth Hub竣工后，将成为集住宅、办公室、商

店、餐厅、服务及娱乐于一身的地区。该项目将会建造

出一个崭新内城区，展现出珀斯独有的生活方式及特色。

项目亮点：

• 。地面层将

设有酒吧、餐厅及咖啡厅等餐旅业场地。

---

远东发展有限公司82

主要项目

澳洲墨尔本

项目名称：West Side Place

发展项目地址：250 Spencer Stret

地区：墨尔本商业中心区

物业网站：w.westsideplace.com.au

概约可售楼面积（平方呎）：2,217,000

概约净租赁楼面积（平方呎）：84,000

住宅单位数目：2,896

酒店房间数目：257（丽思卡尔顿酒店）

316（帝盛酒店）

完成日期：二零二四年财年

建筑层数（包括零售部分及连天台）

第一座：82

第二座：64

第三座：69

第四座：72

地理环境：

• 「West Side Place」分两阶段发展，其四座大楼

占据整个地盘，属大型综合发展项目；

• 地盘有连接Spencer Stret 与Lonsdale Stret 及Litle

Londsale Stret与Meriman Lane之大路；

• 地盘毗邻Southern Cros火车站及Spencer Stret购物

城；及

• 。

规划设计：

• ，合共约3,000个住宅单

位，丽思卡尔顿酒店位于第一座之顶层，将内城之豪华

生活时尚引进全新境界。West Side Place傲然座落于

Lonsdale Stret及Spencer Stret交界，最高之大楼将高

达81层，令人赞叹不已，而知名之丽思卡尔顿酒店进驻

顶层，成为全澳洲最高之酒店。

项目亮点：

• ，毗邻Uper West

Side发展项目。其包括有关住宅公寓之可售楼面积约

2,200,000平方呎、一间有257间客房之丽思卡尔顿酒店、

提供316间客房之帝盛酒店、零售部分及其他设施部分；

• ,400个住宅单位已于二零一六年六月

推出；

• ；及

• 。

---

二零二五年报83

主要项目

澳洲墨尔本

项目名称：640 Bourke Stret

发展项目地址：640 Bourke Stret

地区：墨尔本商业中心区

概约可售楼面积（平方呎）：519,000

住宅单位数目：606

推出日期：二零二五年财年

预计完成日期：二零二九年财年

建筑层数（包括零售部分）：68

地理环境：

• 640 Bourke是本集团重建墨尔本商业中心区西面的下一

阶段。该区第十座大楼亦将活化街巷网络，打造新都市

社区，拓阔本集团之愿景；

• 该地盘为连接知名Bourke Stret与Litle Bourke Stret

之主要临街；及

• 。

规划设计：

• ，在天际线上勾勒

出独特轮廓。外墙采用墨尔本城市大厦经典之丰富建筑

设计，糅合现代风格与传统色调；及

• ，路面扩阔一倍，升级

后提供在墨尔本之更佳步行体验。Litle Bourke Stret前

亦将建造公共广场，为居民及零售顾客提供共享户外城

市空间。

项目亮点：

• ，兼具墨尔本商业中心区之

怀旧工业及未来风格。该大楼将包括608个住宅公寓、

4层住户配套空间、地下街零售空间，以及Litle Bourke

Stret与Langs Lane交界处之全新公众广场；及

• 保留及重用Bourke Stret之Eliza Tinsley Building历史建

筑，打造地下街巷体验。

---

远东发展有限公司84

主要项目

澳洲布里斯本

项目名称：Quen’s Wharf Brisbane

发展项目地址：Quen’s Wharf

地区：布里斯本商业中心区

物业网站：w.destinationbrisbaneconsortium.com.au

概约可售楼面积（平方呎）：1,544,000

住宅单位数目：1,829

酒店房间数目：三间酒店共862间客房

推出日期╱预计推出日期： 第四座：二零二零年财年

第五座：二零二年财年

第六座：规划中

完成╱预计完成日期： 第四座：二零二五年财年

第五座：二零二九年财年

第六座：二零二九年财年

建筑层数（包括零售部分）：

第四座：64

第五座：75

第六座：29

规划设计：

项目包括综合度假区部分及住宅部分，占地约2,940,000平方呎，

约1,290,000平方呎属陆地及约1,650,000平方呎属河流，包括在布

里斯本海滨黄金地段提供约1,900个住宅单位的两座住宅大厦及一

座商业大厦、三间世界级酒店、高档餐饮及商业店舖以及一间赌

场。

地理环境：

• ，除了商业中心区本身的商

业及零售活动外，周边地区的土地用途包括广泛旅游及

教育活动，其中包括：

－文化地区（地盘对面邻近Victoria Bridge），当中包括昆

士兰表演艺术中心（QPAC）、昆士兰音乐学院、昆士

兰博物馆及科学中心、州立图书馆、昆士兰艺术博物

馆与现代艺术博物馆（QAGOMA）及布里斯本会展中心

（BEC）；

－南河套区（地盘对面布里斯本河南岸），包括区内的公

园、零售及食肆（集中在Litle Stanley Stret及河傍地

区）以及公园内及附近的娱乐场所；

－昆士兰科技大学（毗邻地盘的东南边）－昆士兰科技大

学位于地盘的东南边，连接拟建的步行径及进行升级

工程的双百年单车径，直达QWB综合度假发展区；

－皇后街购物中心－商业中心区的零售购物中心地带；

及

－商业中心区－市内核心区域，提供主要商业及行政功

能服务，并配合多方面的土地用途，包括零售、娱

乐、教育及住宅。

项目亮点：

• ’s Wharf重建项目是难得的发展机遇，为

市中心近20%土地注入朝气活力，提供澳洲罕见的大型

综合用途发展项目，释放「河边城市」的河套地区，并为

澳洲最壮丽的历史建筑群及景点带来新的生命力。

备注：

• %股份权益以及综合度

假村部分之25%股份权益。

---

二零二五年报85

主要项目

新加坡

项目名称：Hyl on Holand

发展项目地址：Holand Road

地区：新加坡第十区

物业网站：w.hylonholand.sg

概约可售楼面积（平方呎）：242,000

住宅单位数目：319

完成日期：二零二五年财年

建筑层数：12

地理环境：

• 贴近本地人及外籍人士熟悉的生活方式目的地及休闲飞

地，例如乌节路、Holand Vilage及Dempsey Hil。

项目亮点：

• 。其吸引之处在于其

位处第十区的人气地段且属于具有永久业权的罕有住宅

项目之一；

• ，城市跳动的脉搏与四周恬静的景致尽收眼帘；

• ；

• ，充满活力的研究及商业园

区；及

• 。

备注：

• %股份权益。

---

远东发展有限公司86

主要项目

英国伦敦

项目名称：Aspen at Consort Place

发展项目地址：50 Marsh Wal

地区：伦敦金丝雀码头

物业网站：w.aspen-canarywharf.com

概约可售楼面积（平方呎）：380,000

概约净租赁楼面积（平方呎）：3,600

住宅单位数目：502

酒店房间数目：237

预计完成日期：二零二六年财年

建筑层数（包括零售部分）：65

地理环境：

• ，为多用途综合发展

项目。当地交通四通八达，如地下铁、巴士及横贯铁路

（二零二零年通车），方便往来多个伦敦黄金地点。

项目亮点：

• ；

• ；

• ；

• ；

• ，包括健身室、水疗池、多功能影音

室及空中休息室；

• ；

• 、咖啡厅及餐厅；

• ；

• ；及

• （DLR）、伦敦地下铁、横贯

铁路及水上巴士。

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二零二五年报87

主要项目

英国曼彻斯特

项目名称：Victoria Riverside

发展项目地址：Gould Stret及Dantzic Stret

地区：曼彻斯特Red Bank

物业网站：w.victoriariverside.co.uk

概约可售楼面积（平方呎）：460,000

住宅单位数目：634

预计完成日期：二零二六年财年

建筑层数：

A座：36

B座：17

C座：25

平台：24

地理环境：

• ，周边围绕著绿

树成荫的City River Park及热闹繁盛的市中心。附近的公

共区域经重建，加入专门供不同咖啡室、餐馆及酒吧经

营的用地，为街头美食节及备受瞩目的短期活动的热门

场地。

项目亮点：

• ，有2座分别为17层及25层的姊妹塔。

另有2座裙楼。该物业包括1房、2房及3房公寓，以及联

排别墅及复式住宅；

• ，包括可欣赏到户外河

流、周边公园及曼彻斯特迷人市景的落地式观景窗。公

寓光线充足和宽敞，设有开放式饭厅、厨房及休息室；

• 、户外工作空间、大堂酒廊、设备

齐全的健身室以及休息室及私人用餐区；

• ，是全国

规模最大的零售热点之一；及

• 。

---

远东发展有限公司88

主要项目

英国曼彻斯特

项目名称：Red Bank Riverside Ð Falcon

发展项目地址：Dantzic Stret

地区：曼彻斯特Red Bank

物业网站：w.redbankriverside.co.uk/falcon

概约可售楼面积（平方呎）：131,000

住宅单位数目：189

完成日期：二零二八年财年

建筑层数：20

地理环境：

• ，其崭新City River

Park为曼彻斯特中心地带来绿意而设，提倡更健康之

都市生活。Red Bank市内四通八达，社区邻里关系融

洽。大都市设施与住宅近在咫尺，与繁华之商业街及宜

人之公共空间相得益彰。

项目亮点：

• ，提供全新住宅；

• 、开放式生活空间。会所位置便

利，亦可探索繁华热闹之河畔社区，享受大自然气息；

• 、2房及3房公寓；

• ，可欣赏迷人河景、邻近之公园

及曼彻斯特之城市景致；

• ，设有健身室、共享办公空间及住户休息

室；

• ；及

• 。

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二零二五年报89

主要项目

英国曼彻斯特

项目名称：Red Bank Riverside－Kingfisher

发展项目地址：Dantzic Stret

地区：曼彻斯特Red Bank

物业网站：w.redbankriverside.co.uk/kingfisher

概约可售楼面积（平方呎）：230,000

住宅单位数目：322

完成日期：二零二八年财年

建筑层数：30

地理环境：

• 位处Red Bank新住宅区内Dulwich Stret与Dantzic

Stret交汇的黄金地段，从River Irk河畔平行处环眺商业

大街。该发展项目亦位于城市商业区的策略位置，邻近

云集跨国公司的曼彻斯特商业中心区NOMA，且与曼彻

斯特大学相距15分钟车程。

项目亮点：

• ，配置高能源效益家私及低碳科技，提

供空气源热泵及光伏太阳能板。

• ，边框为独特镂空设计，有助自然通风

及增加采光。

• 。

• ，连接繁华的Dantzic

Stret 及Dulwich Stret，尽享热闹公共空间与提供饮

食、音乐及社交活动的期间限定商业场所。

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董事会报告

远东发展有限公司90

董事欣然提呈本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之年报连同经审核财务报表。

主要业务

本公司乃投资控股公司，而各附属公司则从事物业发展、物业投资、酒店业务及管理、停车场业务及设施管理、博彩

及相关业务、证券与金融产品投资以及提供按揭服务。该等业务为本集团申报其主要分部资料之基准。

主要附属公司、联营公司及合营公司

本公司旗下主要附属公司、联营公司及合营公司于二零二五年三月三十一日之详情分别载于综合财务报表附注50、19

及20。

业务回顾

本集团之收益主要源自香港、中国内地、澳洲、马来西亚、新加坡、英国及欧洲大陆进行之业务活动。本集团于本年

度经营分部表现之分析载于综合财务报表附注6。

本集团业务（包括财政年度结束后发生并对本集团有影响之重大事件及日后可能出现之未来发展，以及本集团运用财务

关键表现指标进行之表现分析）之中肯审视，载于本年报「管理层讨论及分析」、「主席及行政总裁报告书」及「联席董事

总经理报告书」。本集团面对之主要风险及不明朗因素载于「主席及行政总裁报告书」及「联席董事总经理报告书」。本集

团财务风险管理之详情载于综合财务报表附注5。

本集团致力支持环境可持续发展，尽力遵守有关环保之法律和法规，并采取措施达致善用资源、节约能源及减少废

物。有关本集团环境政策及表现之讨论载於单独发表之「环境、社会及管治报告书」，该报告书可于联交所及本公司网

站查阅及下载。

本集团已遵守对本集团营运有著重大影响之相关法律及法规。

本集团致力与雇员、客户及供应商建立密切关顾之关系，并加强与业务伙伴之合作。有关详情载於单独发表之「环境、

社会及管治报告书」，该报告书可于联交所及本公司网站查阅及下载。

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二零二五年报91

董事会报告

业绩及股息

本集团本年度之业绩载于第119页之综合损益表内。

董事会议决不建议派发二零二五年财年末期股息（二零二四年财年：每股港币10.0仙）。二零二五年财年的股息为每股港

币1.0仙（二零二四年财年：中期及末期股息为每股港币14.0仙）。

暂停办理股份过户登记手续

本公司之二零二五年股东周年大会订于二零二五年八月二十七日举行。为厘定出席二零二五年股东周年大会及于会上

投票之资格，本公司将由二零二五年八月二十二日（星期五）至二零二五年八月二十七日（星期三）（首尾两天包括在内）

暂停办理股份过户登记手续，期间不会办理本公司任何股份过户登记。厘定股东出席二零二五年股东周年大会并于会

上投票资格之记录日期将为二零二五年八月二十七日（星期三）。为符合资格出席二零二五年股东周年大会及于会上投

票，本公司股份之未登记持有人应确保所有股份过户文件连同有关股票，必须于二零二五年八月二十一日（星期四）下

午四时三十分前送达本公司之香港股份过户登记处卓佳证券登记有限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17

楼，办理登记手续。

财务概要

本集团于过去五个财政年度之业绩、资产及负债概要载于第28页。

可供分派储备

董事认为，本公司于二零二五年三月三十一日可分派予股东之储备约为港币1,260,335,000元（二零二四年：港币

1,578,751,000元）。

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远东发展有限公司92

董事会报告

投资物业

于二零二五年三月三十一日，本集团重估其所有投资物业。投资物业之公平值减少港币235,963,000元，已直接自综合

损益表扣除。

于本年度本集团投资物业之上述及其他变动详情载于综合财务报表附注16。

物业、厂房及设备

于本年度，本集团动用约港币1,176,590,000元于发展及翻新。

于本年度本集团之物业、厂房及设备之上述及其他变动详情载于综合财务报表附注17。

主要物业

本集团于二零二五年三月三十一日之主要物业详情载于第234至261页。

股本

于本年度本公司股本之变动详情载于综合财务报表附注36。

购买、出售或赎回上市证券

于本年度，本公司透过其全资附属公司于联交所购买本金总额为4,000,000美元之360,000,000美元优先担保永续资本票

据（总代价为3,968,000美元），其后于联交所出售该票据，总代价为3,948,000美元。

除上文所披露者外，本公司及其任何附属公司于本年度内概无购买、出售或赎回任何本公司上市证券（包括库存股份）。

于二零二五年三月三十一日，本公司概无持有库存股份。

---

二零二五年报93

董事会报告

票据及永续资本票据

有关票据及永续资本票据之详情分别载于综合财务报表附注34及37。票据及永续资本票据之所得款项有助本集团维持

稳健的财务状况及良好的流动资金状况。

获准许之弥偿条文

在适用法律之规限下，本公司及其附属公司之每名董事有权根据各公司之组织章程细则获有关公司弥偿其在执行及履

行职责时引致或与此有关之所有成本、收费、损失、费用及债务。此等条文于本年度期间有效，并于本报告日期仍维

持有效。

董事

于本年度及截至本报告日期止之董事为：

执行董事

丹斯里拿督邱达昌（主席兼行政总裁）

孔祥达先生

邱达成先生

Craig Grenfel WILIAMS先生

邱咏筠女士

邱咏贤女士

独立非执行董事

林广兆先生

林怀汉先生

石礼谦先生

根据章程细则及上市规则的规定，邱达成先生、Craig Grenfel WILIAMS先生及石礼谦先生将于二零二五年股东周年大

会退任，而彼等均符合资格于二零二五年股东周年大会上膺选连任。

管理合约

于本年度概无订立或存在任何关于管理及经营本集团全部或任何主要部分业务之合约。

董事服务合约

概无拟于二零二五年股东周年大会膺选连任之董事订有任何于一年内不可由本集团不作赔偿（法定赔偿除外）而终止之

服务合约。

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远东发展有限公司94

董事会报告

董事于交易、安排或重大合约之权益

除「持续关连交易」一节所披露者外，于本年度末或本年度内任何时间，本公司或其任何附属公司并无订立董事或董事

之关连实体于其中直接或间接拥有重大权益之交易、安排或重大合约。

董事于竞争业务之权益

于本年度及直至本报告日期，董事（并非独立非执行董事）或其各自之紧密联系人根据上市规则概无被视为在与本集团

业务构成竞争或可能构成竞争之业务中拥有权益。

独立非执行董事独立性之确认

本公司已接获各独立非执行董事根据上市规则第3.13条发出之有关其独立性之年度确认书。本公司认为所有独立非执行

董事均具独立性。

持续关连交易

酒店管理合约及商标授权协议

于二零一三年十一月二十六日，本公司附属公司Subang Jaya Hotel Development Sdn Bhd（「Subang Jaya」）已与：

(i) Mayland Century Sdn Bhd（「Mayland Century」）、(i) Mayland Avenue Sdn Bhd（「Mayland Avenue」）及(i) Mayland

Universal Sdn Bhd（「Mayland Universal」）订立酒店管理合约（「旧管理合约」），以管理由各订约方拥有位于马来西亚之

酒店。

旧管理合约之初始年期为三年，由酒店开业之日起至第三周年止。Subang Jaya有权就酒店管理合约再续期连续三年，

惟经续期酒店管理合约之年期总数不得超过15年。

于二零二四年九月三十日，(i)本公司之全资附属公司DHI Manager Sdn Bhd（「DHI Manager」）（其中包括）已与Mayland

Century、Mayland Avenue及Mayland Universal订立酒店管理合约（「新酒店管理合约」），据此，DHI Manager将就该

等酒店提供酒店管理服务；及(i)本公司之全资附属公司Dorset Hospitality International Services Limited（「Dorset

Hospitality」）已与Mayland Century、Mayland Avenue及Mayland Universal订立商标授权协议（「商标授权协议」），据

此，Dorset Hospitality将授予酒店拥有人若干名称、标志、商标、服务标志、版权及标识（其所有人为Dorset Hotels

& Resorts International Limited（本公司全资附属公司）之再授权。

根据新酒店管理合约之条款，自二零二四年四月一日起，（其中包括）(i)旧管理合约应予修订，将旧管理合约之所有条

款全部删除，并替换为新酒店管理合约及商标授权协议之条款（惟酒店管理合约及商标授权协议条款之生效日期应为二

零二四年四月一日）；(i) Subang Jaya应将其于旧管理合约项下之所有权利、利益、义务及责任更替予DHI Manager及

Dorset Hospitality；及(i)旧管理合约应于二零二四年九月三十日终止。

初始年期自二零二四年九月三十日起至二零二七年三月三十一日止。订约方可书面协定就合约续期连续三年。倘合约

获续期，本公司将遵守上市规则下之有关规定。

---

二零二五年报95

董事会报告

DHI Manager根据新酒店管理合约之条款及条件应收之年度管理费包括：

基础管理费该等酒店年度总收益之0.8%

奖励管理费该等酒店年度总经营溢利之6.0%

Dorset Hospitality根据商标授权协议之条款及条件应收之年度授权费包括：

商标授权费该等酒店年度总收益之0.7%

(i) Mayland Avenue、(i) Mayland Century及(i) Mayland Universal均为本公司执行董事兼控股东丹斯里拿督邱达昌之

联系人士。因此，根据上市规则第14A章，该等实体均被视为本公司之关连人士。故此，根据上市规则第14A章，新酒

店管理合约及商标授权协议项下拟进行之交易（「该等交易」）构成本公司之持续关连交易。

鉴于本集团自该等交易应收费用之估计年度上限总额超过当时上市规则之最低限额交易，故该等交易须遵守上市规则

第14A章之申报、公告及年度审核规定，惟获豁免遵守独立股东批准规定。

有关该等交易之详情，请参阅本公司日期为二零二四年九月三十日之公告。

独立非执行董事已审阅持续关连交易，并确认该等交易：

(i) 在本公司及其附属公司一般及日常业务中订立；

(i) 按照一般商务条款或更佳条款进行；及

(i) 根据规管有关交易之协议进行，条款属公平合理，并符合股东之整体利益。

本公司核数师已获委聘根据香港会计师公会所颁布之香港保证工作准则第3000号（经修订）「审核或审阅过往财务资料以

外之保证工作」并参考实务指引第740号「关于香港上市规则所述持续关连交易之核数师函件」，就本集团之持续关连交

易作出报告。核数师已根据上市规则第14A.56条之规定就上述本集团所披露之持续关连交易发出包含其发现及结论之无

保留意见函件。

除上文所披露者外，于本年度进行之不构成本公司关连交易或持续关连交易之关连方交易于综合财务报表附注43(a)及

附注43(b)内披露。董事确认，本公司已遵守上市规则第14A章之披露规定。

---

远东发展有限公司96

董事会报告

重大关连方交易

有关于二零二五年财年所进行重大关连方交易之详情载于综合财务报表附注43。综合财务报表附注43(b)（有关董事薪

酬）载列之关连方交易构成上市规则第14A章界定之持续关连交易╱关连交易。然而，该等交易获豁免遵守上市规则第

14A章项下有关披露之规定。除上文及「持续关连交易」一节所披露者外，综合财务报表附注43之该等重大关连方交易并

不属于上市规则第14A章项下关连交易或持续关连交易之定义。

本公司确认，其已根据上市规则第14A章遵守披露规定。

董事及行政总裁于本公司及其相联法团之股份、相关股份及债权证中之权益及淡仓

于二零二五年三月三十一日，本公司董事及行政总裁于本公司及其相联法团（定义见证券及期货条例第XV部）之股份、

相关股份或债权证中拥有(a)根据证券及期货条例第XV部第7及8分部须知会本公司及联交所之权益及淡仓（包括根据证券

及期货条例有关条文彼等被当作或被视为拥有之权益及淡仓）；或(b)根据证券及期货条例第352条须记录在该条文所述

之登记册内之权益及淡仓；或(c)根据标准守则须知会本公司及联交所之权益及淡仓如下：

A. 本公司

A.1 于普通股之长仓

董事姓名身份

拥有权益之

普通股数目

占本公司

已发行股本

之概约百分比

(vi)

邱达昌实益拥有人30,476,0551.00%

配偶权益22,704,008

(i)

0.74%

受控法团权益1,663,493,469

(i)

54.38%

孔祥达实益拥有人13,473,7150.44%

共同权益802

(i)

0.00%

邱达成实益拥有人7,2130.00%

受控法团权益4,282,932

(i)

0.14%

共同权益2,709,643

(iv)

0.09%

邱咏筠实益拥有人990,8540.03%

邱咏贤实益拥有人2,841,4110.09%

配偶权益1,983,166

(v)

0.06%

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二零二五年报97

董事会报告

附注：

(i) 1,663,474,745股及18,724股份分别由丹斯里拿督邱达昌控制之公司Sumptuous Asets Limited及Modest Secretarial Services

Limited持有，以及22,704,008股份由丹斯里拿督邱达昌之配偶邱吴惠平女士持有。

(i) 802股份由孔祥达先生与彼之配偶邓佩君女士共同持有。

(i) 4,282,932股份由邱达成先生与其弟邱达强先生控制之公司Max Chain Holdings Limited持有。

(iv) 2,709,643股份由邱达成先生与彼之配偶Le Keng LEOW女士共同持有。

(v) 1,983,166股份由邱咏贤女士之配偶许清池先生持有。

(vi) 百分比指拥有权益之普通股数目除以本公司于二零二五年三月三十一日之已发行股份。

A.2 债权证

于二零二五年三月三十一日，丹斯里拿督邱达昌被视为拥有本公司全资附属公司FEC Finance Limited发行

之360,000,000美元优先担保永续资本票据的权益，本金额为9,000,000美元，其中5,000,000美元由丹斯里拿

督邱达昌持有及4,000,000美元由彼之配偶邱吴惠平女士持有。

B. 相联法团

于普通股之长仓

董事姓名相联法团名称身份

拥有权益之

普通股数目

占相关

已发行股本之

概约百分比

邱达昌Palasino受控法团权益578,844,662

(i)

71.76%

(i)

Sumptuous Asets Limited受控法团权益1

(i)

100%

(iv)

孔祥达Palasino实益拥有人334,5790.04%

(i)

BC Invest实益拥有人792,3833.47%

(v)

Craig Grenfel WILIAMSBC Invest实益拥有人254,1121.11%

(v)

Care Park酌情信托之受益人959

(vi)

9.59%

(vi)

邱咏筠Palasino实益拥有人168,0000.02%

(i)

邱咏贤Palasino实益拥有人168,0000.02%

(i)

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远东发展有限公司98

董事会报告

附注：

(i) 1,144,662股Palasino股份由Sumptuous Asets Limited持有，该公司由丹斯里拿督邱达昌控制。577,700,000股Palasino股份由Ample

Bonus Limited持有，该公司为本公司之全资附属公司，而丹斯里拿督邱达昌于本公司股本拥有约56.12%权益，因此被视作拥有该等股份

权益。

(i) 百分比指拥有权益之普通股数目除以Palasino于二零二五年三月三十一日之已发行股份。

(i) 1股份由丹斯里拿督邱达昌控制之公司远东机构（国际）有限公司持有。

(iv) 百分比指拥有权益之普通股数目除以Sumptuous Asets Limited于二零二五年三月三十一日之已发行股份。

(v) 百分比指拥有权益之普通股数目除以BC Invest于二零二五年三月三十一日之已发行股份。

(vi) 该等Care Park股份由Chartbridge Pty. Ltd.以Craig Wiliams Family Trust之受托人身份持有，而Craig Grenfel WILIAMS先生作为Craig

Wiliams Family Trust之受益人，被视作拥有该等股份权益。

(vi) 百分比指拥有权益之普通股数目除以Care Park于二零二五年三月三十一日之已发行股份。

除上文所披露者外，于二零二五年三月三十一日，概无本公司董事或行政总裁于本公司或其任何相联法团（定义见证券

及期货条例第XV部）之股份、相关股份或债权证中拥有或被视为拥有(a)根据证券及期货条例第XV部第7及8分部须知会本

公司及联交所之任何权益及淡仓（包括根据证券及期货条例有关条文彼等被当作或被视为拥有之权益及淡仓）；或(b)根

据证券及期货条例第352条须记录在该条文所述之登记册内之任何权益及淡仓；或(c)根据标准守则须知会本公司及联交

所之任何权益及淡仓。

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二零二五年报99

董事会报告

股票挂钩协议

本公司订立之股票挂钩协议详情披露于下文「购股权计划」一节及综合财务报表附注45。

购股权计划

远东购股权计划

采纳远东购股权计划旨在鼓励及奖赏本公司或其任何附属公司之雇员或行政人员或高级职员（包括执行及非执行董

事），以及将会或曾经对本公司或其任何附属公司作出贡献之业务顾问、代理商及法律或财务顾问。根据远东购股权计

划，董事可向合资格雇员（包括本公司及其附属公司之董事）授出购股权以认购本公司之股份。

本公司之首个及第二个购股权计划已分别于二零一二年八月二十八日及二零二年八月三十一日届满。为继续鼓励及

奖赏合资格雇员及参与者，本公司根据股东于二零二年八月三十日通过之决议案采纳第三个购股权计划，由采纳日

期起计十年内有效。

未经股东事先批准，远东购股权计划项下将发行的股份总数不得超过本公司当时已发行股份之10%，且于任何12个月内

向任何人士已授出及可能授出之购股权所涉及已发行及将予发行之股份数目不得超过本公司当时已发行股份之1%。

已授出购股权之行使价由董事厘定，且将不低于下列各项之最高者：(i)股份于授出日期之收市价；(i)股份于紧接授出日

期前五个营业日之平均收市价；及(i)股份面值。

合资格雇员及参与者可于要约日期起计30日内接纳授出购股权要约。接纳要约时须支付代价港币1元。购股权可按照远

东购股权计划之条款于董事决定及知会各合资格雇员或参与者之期间内随时行使，该期间可于作出要约当日开始，惟

无论如何不得迟于要约日期起计10年结束，并可根据该计划条文提早终止。

除非董事另有决定以及于向合资格雇员及参与者作出之要约内表明，否则根据远东购股权计划授出之购股权并无在购

股权可行使前必须持有之最短期限。

于二零二五年三月三十一日，并无未行使购股权。于本年度，概无购股权获授出、行使、注销或失效。于二零二四年

四月一日及二零二五年三月三十一日，远东购股权计划项下可供授出购股权数目均为241,961,867份。

于本年报日期，远东购股权计划项下可供发行股份总数为241,961,867股，相当于本公司于本年报日期之已发行股本（不

包括库存股份）约7.91%。

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远东发展有限公司100

董事会报告

董事购买股份或债权证之权利

除上文所披露者外，于本年度任何时间，本公司或其任何附属公司概无订立任何安排，使董事可藉收购本公司或任何

其他法团之股份或债权证而获益。

主要股东于本公司之股份及相关股份之权益及淡仓

于二零二五年三月三十一日，就本公司董事及行政总裁所知，根据证券及期货条例第336条本公司须予存置之登记册所

记录，主要股东及其他人士于本公司股份及相关股份之权益或淡仓如下：

主要股东名称╱姓名身份

拥有权益之

普通股数目

占本公司

已发行股本

之概约百分比

(i)

Sumptuous Asets Limited实益拥有人1,663,474,745

(i)

54.38%

（长仓）

邱德根实益拥有人13,022,6470.43%

（长仓）

受控法团权益140,942,693

(i)

4.61%

（长仓）

配偶权益1,624,301

(i)

0.05%

（长仓）

附注：

(i) Sumptuous Asets Limited之权益亦已于上节「董事及行政总裁于本公司及其相联法团之股份、相关股份及债权证中之权益及淡仓」中披露为丹斯

里拿督邱达昌之权益。丹斯里拿督邱达昌为Sumptuous Asets Limited之董事。

(i) 140,942,693股份由邱德根先生遗产之多间公司持有及1,624,301股份由邱德根先生之配偶邱裘锦兰女士持有。邱德根先生于二零一五年三月

十七日去世，彼于本公司普通股之权益构成彼部分遗产。

(i) 百分比指拥有权益之普通股数目除以本公司于二零二五年三月三十一日之已发行股份数目。

除上文披露者外，于二零二五年三月三十一日，根据证券及期货条例第336条本公司须予存置之登记册所记录，概无其

他人士于本公司股份及相关股份中拥有权益或淡仓。

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二零二五年报101

董事会报告

捐款

于本年度，本集团作出慈善及其他捐款约港币3,325,000元。

主要客户及供应商

于本年度，本集团五大供应商应占之合计购货额不足总购货额之30%，而本集团五大客户应占之合计收益亦不足总营业

额之30%。

薪酬政策

本集团雇员之薪酬政策由薪酬委员会根据其工作表现、资历及能力订定。于二零二五年三月三十一日，本集团雇员之

人数约为4,500人。

董事之薪酬由薪酬委员会参考本公司之经营业绩、董事之个人表现及可比较之市场统计数字而作出建议╱厘定。

本公司已采纳远东购股权计划，作为对董事及合资格参与者之奖励，有关计划详情载于「购股权计划」一节及综合财务

报表附注45。

企业管治

有关本公司采纳之主要企业管治常规之报告书载于第102至113页。

足够公众持股量

根据本公司可获得之公开资料及据董事所知，本公司于本报告日期维持足够之公众持股量。

优先购买权

本公司之组织章程大纲及细则以及公司法均无有关优先购买权之规定，致使本公司须按比例向现有股东提呈发售新股

份。

核数师

于二零二五年股东周年大会上将提呈续聘德勤•关黄陈方会计师行为本公司核数师之决议案。

代表董事会

主席兼行政总裁

邱达昌

二零二五年六月二十六日

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远东发展有限公司102

企业管治报告书

董事会谨此提呈载于本公司截至二零二五年三月三十一日止年度年报内之企业管治报告书。

本公司之企业管治常规

本公司深明维持良好企业管治常规之重要性。董事会就本集团业务行为，制定合适之政策及实施适当企业管治常规。

本公司于截至二零二五年三月三十一日止年度已应用企管守则所载之原则。董事会认为，截至二零二五年三月三十一

日止年度，本公司一直遵守企管守则所载之守则条文（「守则条文」），惟偏离守则条文第C.2.1条规定之情况除外。本公

司主要企业管治原则及常规连同上述不遵守情况及偏离守则条文之详情在下文概述。

A. 董事会

A.1 责任及授权

董事会负责管理及控制本集团之业务及事务，以及监督本集团业务策略方向及表现，旨在引领本集团达致

成功及提升股东价值。董事本著真诚履行职务，并以本公司及其股东之利益为依归。彼等可取阅有关资

料，并向公司秘书及高级管理人员征询意见及取得协助。在适当情况下，向董事会作出合理要求后，彼等

亦能征求独立专业意见，费用由本公司承担。

董事会保留就所有重要政策、策略、财务及风险管理与监控事项之决定权。执行委员会及高级管理层获任

命掌管本集团日常管理、行政及营运。所转授之职能及职责会定期检讨。高级管理团队订立任何重大交易

前，均须取得董事会或执行委员会批准。

A.2 董事会组成

董事会目前由九名董事组成，六名为执行董事及三名为独立非执行董事。有关董事会之组成载于本年报「公

司资料」一节。现任董事之相关详情及彼等之间之关系于本年报「董事及高级管理层简介」一节内披露。

按类别编排之董事名单亦于本公司不时根据上市规则发出之所有公司通讯内披露。本公司所有公司通讯均

会明确识别独立非执行董事。

截至二零二五年三月三十一日止年度全年，本公司一直符合上市规则之规定，即拥有三名独立非执行董事

（占董事会成员至少三分之一），其中一名具备适当之专业资格以及会计及相关财务管理专业知识。此外，

本公司已接获独立非执行董事各自根据上市规则第3.13条提供有关独立性之年度确认书。本公司认为彼等均

属独立人士。

董事会之组成反映本集团业务所需要之技能及经验以及行使独立判断所需之平衡。所有董事均为董事会提

供广泛且具价值的业务及财务专业知识、经验及专业素质，以使董事会有效运作。独立非执行董事获邀担

任本公司审核委员会、薪酬委员会及提名委员会成员。

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二零二五年报103

企业管治报告书

本公司已采纳董事会独立性评估机制（「该机制」），以确保董事会获提供独立观点及意见，主要特点如下：(i)

提名委员会设有明确之职权范围，以就委任董事物色合适人选（包括独立非执行董事）；(i)提名委员会将每

年评估所有独立非执行董事之独立性；及(i)董事有权就履行其作为董事之职责征询合理必要之独立专业意

见，费用由本公司承担。截至二零二五年三月三十一日止年度，董事会已检讨该机制之执行情况及成效，

并认为其行之有效。

A.3 主席及行政总裁

守则条文第C.2.1条订明，主席及行政总裁应为独立，且不得由一人同时担任。

现时，丹斯里拿督邱达昌同时担任本公司主席兼行政总裁之角色。董事会相信，此架构为本集团提供强劲

及一致之领导，使业务规划及决策之效能及效率提升，亦有助实施长期业务策略。因此，此情况对本集团

业务前景有利。

董事会亦认为现时由一人兼任主席及行政总裁之职之架构，将不会损害董事会与本公司管理层之间之权力

及职权平衡。

A.4 董事委任、重选及罢免

董事委任、重选及罢免之程序及流程载于章程细则内。

每名董事（包括独立非执行董事）之任期为三年，而任期届满后可予以续期。彼等亦须根据章程细则膺选连

任。

根据章程细则第106条及第107条，执行董事邱达成先生、执行董事Craig Grenfel WILIAMS先生及独立非

执行董事石礼谦先生将于二零二五年股东周年大会上轮值退任。

所有上述退任董事均符合资格并愿意于二零二五年股东周年大会上膺选连任。

董事会建议重新委任上述三名于二零二五年股东周年大会上膺选连任的退任董事。连同本年报寄发之本公

司通函已根据上市规则之规定载列有关上述三名退任董事之详细资料。

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远东发展有限公司104

企业管治报告书

A.5 董事之培训及持续发展

每名新任董事在首次接受委任时均会获得全面之就任简介，以确保彼妥善理解本集团之业务及运作，以及

完全清楚其本人按照上市规则及相关监管规定下之职责及责任。

现任董事不断获得有关法例及监管发展、业务及市场变化等最新资料，以便彼等履行职责。本公司于有需

要时持续为董事安排简报及专业发展。此外，本公司亦不时向董事提供关于对本集团适用之新颁布重要法

例及规例或其变动之阅读资料，以便董事研读及参考。

于截至二零二五年三月三十一日止年度内，本公司已提供(i)有关监管更新之阅读资料予其董事，即丹斯里拿

督邱达昌、孔祥达先生、邱达成先生、Craig Grenfel WILIAMS先生、邱咏筠女士、邱咏贤女士、林广兆先

生、林怀汉先生及石礼谦先生；及(i)有关内幕消息之披露及持续责任之培训予其董事。此外，董事已出席

由其他专业公司╱机构安排之其他研讨会及培训课程。

A.6 董事会议

A.6.1 董事会常规及举行会议

董事会常规会议之时间表一般事先与董事协定，以便彼等出席。除上述者外，就董事会每次常规会议

须给予最少14日通知。就其他董事会议，一般须给予合理通知。

每次董事会议程之草拟本一般连同通知送交所有董事，以给予彼等机会，于议程内加入任何其他须于

会上讨论之事宜。董事会文件连同适当资料，通常于每次董事会议前最少3日送交董事，令董事知

悉本集团之最近发展及财务状况，从而作出知情决定。董事会及每名董事亦可于需要时个别独立联络

高级管理人员。

首席财务总监及公司秘书以及其他相关高级管理人员一般会出席董事会常规会议，亦会在有需要时出

席其他董事会议，以就本集团之业务发展、财务与会计事宜、法规遵守、企业管治及其他重要事项

发表意见。

公司秘书负责保管所有董事会议记录。会议记录草拟本通常在每次会议后一段合理时间内给予董事

传阅，以便彼等提供评语，最终定稿可供董事查阅。

根据现行董事会常规，任何牵涉主要股东或董事利益冲突之重大交易，须于正式召开之董事会议上

提交董事会考虑及处理。章程细则载有条文，规定董事须于会议上就批准董事或彼等任何联系人士于

当中拥有重大权益之交易放弃表决，亦不会计入法定人数内。

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二零二五年报105

企业管治报告书

A.6.2 董事之出席记录

各董事于截至二零二五年三月三十一日止年度内举行之董事会及董事委员会议以及本公司股东大会

之出席记录载列如下：

出席记录╱会议数目

董事姓名董事会审核委员会薪酬委员会提名委员会股东周年大会

丹斯里拿督邱达昌3/4不适用2/21/11/1

孔祥达先生3/4不适用不适用不适用1/1

邱达成先生4/4不适用不适用不适用1/1

Craig Grenfel WILIAMS先生4/4不适用不适用不适用1/1

邱咏筠女士4/4不适用不适用不适用1/1

邱咏贤女士3/4不适用不适用不适用1/1

林广兆先生4/43/3不适用1/11/1

林怀汉先生4/43/32/21/11/1

石礼谦先生4/43/32/21/11/1

此外，董事会主席亦于本年度在执行董事不在场之情况下与独立非执行董事举行会议。

A.7 进行证券交易之标准守则

本公司已采纳标准守则作为其有关董事进行本公司证券交易之行为守则。经本公司作出特定查询后，除下

文所披露者外，董事已确认彼等于截至二零二五年三月三十一日止年度期间一直遵守标准守则载列之规定

准则。

于二零二五年三月三日，主席根据标准守则通知其购买股份之意向。惟因行政失误，代表主席与股票经纪

联络之人员在接获口头批准（而非按标准守则规定等待书面确认）后发出有关购买指示购入若干股份。因

此，存在有关标准守则第B.8条之技术性不合规情况。

自该事件以来，本公司已提醒相关人员注意标准守则之规定及遵守标准守则之重要性。本公司亦将以告示

形式向相关雇员传阅标准守则╱书面指引，并于每季度提醒董事╱相关雇员注意标准守则之规定。

本公司亦已就很可能得悉本公司及╱或其证券之内幕消息之雇员进行证券交易应用标准守则之原则。本公

司并不知悉有本集团雇员违反标准守则原则之事宜。

于禁止售卖期出现时，本公司皆有知会董事及相关雇员（如有）根据标准守则禁止买卖本公司之证券。此

外，本公司要求董事及相关雇员将拟进行买卖之通知副本送交公司秘书以及指定收取该等通知之董事。

A.8 企业管治职能

董事会负责履行企管守则守则条文第A.2.1条所载之企业管治职能。董事会于回顾年度内已履行企业管治职

能如下：(i)因应企管守则的实施，审阅及制订本公司之企业管治政策及常规；(i)检讨及监察董事及高级管理

人员之培训及持续专业发展；(i)检讨及监察本公司政策及常规遵守法律及监管规定之情况；(iv)检讨及监察

遵守标准守则之情况；及(v)检讨本公司遵守企管守则之情况及于企业管治报告书中之披露事宜。

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远东发展有限公司106

企业管治报告书

B. 董事委员会

董事会已成立五个董事委员会，即执行委员会、ESG指导委员会、审核委员会、薪酬委员会及提名委员会，以监

督本公司特定范畴之事务。所有董事委员会均有特定之书面职权范围，其中审核委员会、薪酬委员会及提名委员

会之职权范围已刊载于联交所网站（w.hkexnews.hk）及本公司网站（w.fecil.com.hk）。所有董事委员会均须

向董事会报告彼等之决策或推荐意见。

举行董事委员会议之常规、程序及安排应在适当情况下遵循与上文所载举行董事会议者相同之规定。

所有董事委员会均获提供充足资源以履行彼等之职责，且于作出合理要求时，能够在适当情况下寻求独立专业意

见，费用由本公司承担。

B.1 执行委员会

执行委员会由合共七名成员组成，为丹斯里拿督邱达昌、孔祥达先生、邱达成先生、Craig Grenfel

WILIAMS先生、邱咏筠女士、邱咏贤女士及张伟雄先生。执行委员会在董事会直接授权下以一般管理委员

会形式运作，以提升业务决策之效率。执行委员会监管本公司战略计划之执行及本公司所有业务单位之营

运；以及商讨有关本公司管理及日常营运的事宜并作出有关决策。

B.2 ESG指导委员会

ESG指导委员会由合共三名成员组成，为邱咏筠女士、孔祥达先生及张伟雄先生。ESG指导委员会之主要职

责包括监督本公司之可持续发展策略、政策及惯例，并就此提出推荐意见；以及检讨本公司之ESG表现、报

告及合规事宜，并就此向董事会提供意见。

B.3 审核委员会

审核委员会目前由合共三名成员组成，为三名独立非执行董事林怀汉先生、林广兆先生及石礼谦先生。审

核委员会主席林怀汉先生具备上市规则第3.10(2)条所规定之适当专业资格与会计及相关财务管理专业知识。

概无审核委员会成员为本公司现任外聘核数师之前合伙人。

审核委员会之主要职责包括监察本集团之财务申报制度，以及审阅财务报表、风险管理及内部监控程序。

审核委员会亦就其职权范围内的事务担当董事会与本公司核数师之重要桥梁。

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二零二五年报107

企业管治报告书

于截至二零二五年三月三十一日止年度内，审核委员会已执行以下主要工作：

• ，以及本公司所采纳之有

关会计原则及惯例以及相关审核结果；

• ，以及本公司所采纳之有

关会计原则及惯例；

• ；

• ；及

• 。

外聘核数师获邀出席会议并与审核委员会讨论有关审核及财务申报事宜所产生之问题。此外，董事会与审

核委员会之间就委任外聘核数师的事宜并无意见分歧。

各委员会成员于截至二零二五年三月三十一日止年度内举行之审核委员会议之出席记录载于上文A.6.2一

节。

B.4 薪酬委员会

薪酬委员会目前合共由三名成员组成，为一名执行董事丹斯里拿督邱达昌及两名独立非执行董事林怀汉先

生及石礼谦先生。薪酬委员会主席为林怀汉先生。因此，大多数成员为独立非执行董事。

薪酬委员会之主要职责为就本集团有关董事与高级管理层之整体薪酬政策及架构向董事会提出推荐意见，

以及获转授责任，厘定个别执行董事及高级管理层之薪酬待遇（即采纳守则条文第E.1.2(c)(i)条描述之模

式）。薪酬委员会亦负责建立透明程序以制定有关薪酬政策及架构，确保董事或其任何联系人士概无参与决

定其本身之薪酬，其薪酬将参考个人及本集团之表现以及市场惯例及市况厘定。

于截至二零二五年三月三十一日止年度内，薪酬委员会已检讨及厘定执行董事及高级管理层之薪酬待遇。

各委员会成员于截至二零二五年三月三十一日止年度内举行之薪酬委员会议之出席记录载于上文A.6.2一

节。

根据企管守则之守则条文第E.1.5条，高级管理层于截至二零二五年三月三十一日止年度之年度薪酬范围介

乎港币2,000,000元至港币3,000,000元。

各名董事于截至二零二五年三月三十一日止年度之薪酬详情载列于综合财务报表附注14。

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远东发展有限公司108

企业管治报告书

B.5 提名委员会

提名委员会目前由合共四名成员组成，为一名执行董事丹斯里拿督邱达昌及三名独立非执行董事林广兆先

生、林怀汉先生及石礼谦先生。提名委员会主席为丹斯里拿督邱达昌。因此，大多数成员为独立非执行董

事。

提名委员会之主要职责为定期检讨董事会之结构、规模及组成并向董事会提供相关推荐建议；考虑董事之

退任及重选并向董事会提供相关推荐建议；及评定独立非执行董事之独立性。

为本公司物色候任董事时，提名委员会可参照若干准则，如本公司之需要、董事会成员之多样性、候选人

之诚信、经验、技能、专业知识，以及彼就履行职务及职责将能投放之时间及精力。于有需要时，本公司

或会委聘外部之招聘之专业人士进行选任工作。

本公司亦明白并深信董事会成员多元化裨益良多，并将提升董事会层面的多元化（包括性别多元化）视为维

持本公司竞争优势的要素，以提升其表现素质，从而推动实现董事会成员多元化。根据企管守则，本公司

已采纳董事会成员多元化政策，据此，提名委员会负责监督董事会成员多元化政策之实施，及从多元化之

角度评估董事会组成（包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景或专业资格、技能、知识以及地区及行业

经验）。提名委员会应向董事会报告其监察结果及提出推荐意见（如有）。有关政策及目标将每年被检讨，以

确保彼等决定董事会最佳组成之合适性。

本公司亦已制定董事提名政策，订明提名及遴选董事的方法及程序。该政策载列评估建议候选人之合适性

及对董事会所作潜在贡献之因素，包括但不限于：品格及操守；资历，包括与本公司业务及企业策略有关

的专业资格、技能、知识及经验；各方面的多元化，包括但不限于性别、年龄（18岁或以上）、文化及教育

背景、种族、专业经验、技能、知识及服务年期；上市规则规定对董事会独立非执行董事之要求及建议独

立非执行董事之独立性；以及作为本公司董事会及╱或董事委员会成员就履行职务可投入时间及相关事务

关注的承诺。

于本年报日期，董事会女性代表占约22.2%。于二零二五年三月三十一日，本集团合共有2,065名女性员

工，占本集团雇员约45.5%。本集团于物色到合适人选时将继续把握时机逐步提高女性董事会成员及员工之

比例。有关本集团性别比例之进一步详情，请参阅单独发表之「环境、社会及管治报告书」，该报告书可于

联交所及本公司网站查阅。董事会及提名委员会已检讨董事会成员多元化政策之执行情况及成效，并认为

其于截至二零二五年三月三十一日止年度行之有效。

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二零二五年报109

企业管治报告书

于截至二零二五年三月三十一日止年度内，提名委员会已履行以下主要工作：

• 、规模及组成以确保其取得均衡之专业知识、技能及经验，可配合本公司之业务需

求；

• ；及

• 。

各委员会成员于截至二零二五年三月三十一日止年度内举行之提名委员会议之出席记录载于上文A.6.2一

节。

C. 董事于财务报告之责任

董事知悉，彼等须负责编制本公司截至二零二五年三月三十一日止年度之财务报表。

董事会负责就年报及中期报告、内幕消息公告以及上市规则及其他监管要求规定之其他披露资料，作出平衡、清

晰而容易理解之评估。管理层向董事会提供必要之解说及资料，以便董事会就提交予其审批有关本集团财务资料

及状况作出知情评估。

董事并不知悉任何有关可能对本公司持续经营能力构成严重疑虑之事件或情况之重大不明朗因素。

D. 风险管理及内部监控

董事会有责任透过其审核委员会确保本集团维持有效之风险管理及内部监控系统。董事会监督本集团对风险管理

及内部监控系统之设计、实施及监察，并了解有关系统旨在管理而非消除未能达成业务目标的风险，而且只能就

不会有重大的错误陈述或损失作出合理而非绝对的保证。

本集团之风险管理框架属董事会之责任，并由审核委员会监察。框架包括下列要素：

风险管理念及风险取向

本集团每位成员均对本集团之风险管理负责，并将风险管理融入业务营运及决策当中。为达致本集团之目标，本

集团已按不同业务对风险进行分类，并厘定本集团愿意承担之风险性质及程度。

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01
风险识别

02
风险评估及 排列优次顺序

03
委任风险负责人

05
向上级汇报及监察

04
风险应对

远东发展有限公司110

企业管治报告书

风险管治架构

本集团已制定与「三道防线模式」一致之企业风险管理架构，厘定董事会及审核委员会于(i)组织监督；(i)风险监察

及审视以及管理层于风险控制之责任；及(i)内部审核职能之独立核证中的角色。

董事会及审核委员会

组织监督管治机构

管理层

第一道线角色：

‧ 政策及程序

‧ 内部监控

‧ 风险管理活动

第二道线角色：

‧ 有关风险相关事宜

之专业知识、支援、

监察及挑战

第三道线角色：

‧ 提供独立而客观的

核证及意见

外

部

审

核

内部审核

风险管理活动及监察独立核证

在董事会及审核委员会之监督下，本集团管理层担任第一及第二道线角色，其中业务功能单位负责日常风险管理

及监控过程，而指定风险管理专责小组负责设计、实施及监察风险管理系统，向审核委员会确保风险管理之有效

性。第三道线由本集团之外聘内部审计师组成，负责为风险管理及内部监控系统之有效性进行独立评估。另外，

本集团之外聘核数师透过独立审核针对本集团营运及财务报告流程之重大内部监控措施，从而辅助风险管理架

构。内部审计师及外聘核数师均会定期向审核委员会汇报重大监控弱点。

风险管理程序

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二零二五年报111

企业管治报告书

本集团已制定风险管理程序，包括风险识别、风险评估及排列优次顺序、委任风险负责人、风险应对以及对已识

别之风险向本集团及审核委员会进行上级汇报及监察。透过结构性风险识别及更新调查问卷征集管理层对各业务

面对之风险变更的意见，从而更新本集团的总体风险。管理层透过规模评级程序对各业务已识别之风险进行进一

步评估及评价，以评估该等风险因内外因素转变、未来事件或其他因素之出现而发生的可能性及其对本集团带来

之影响。这些风险之优次顺序会根据评估结果及就确认而与高级管理层进行之进一步访谈而排列。本集团各业务

之关键风险以及其是否已被有效管理，或倘风险未被有效管理而需要部署之进一步行动，均会以风险管理报告形

式汇报。另外，本公司已建立企业风险记录册，以追踪并记录已识别之风险、风险负责人、风险应对及监控措

施，协助持续更新风险应对情况。

本公司亦已制订反贪污及举报政策，以防止出现贪污及贿赂。本公司设有内部举报渠道，可供本集团雇员举报任

何涉嫌贪污及贿赂之行为。雇员亦可直接向审核委员会举报，审核委员会负责调查所报告事件，并采取适当措

施。本集团继续进行反贪污及反贿赂活动，培育廉洁文化，并组织反贪污培训及调查，确保反贪污及反贿赂工作

行之有效。

本集团已于截至二零二五年三月三十一日止年度内完成对上述政策、风险管理及内部监控系统之有效性的年度检

讨，当中包括对重大风险之识别及跟进，及为减低这些风险而设计的相关控制及相关行动计划。

通过管理层的确认，董事会认为本集团的风险管理和内部监控系统有效且充分，没有发现可能影响本集团的重大

风险关注领域。本集团亦已开展下一个财政年度之审视，继续在已建立之风险管理程序之基础上进一步完善其风

险管理方针。亦对传染病的爆发、宏观经济及社会政治影响等新兴风险作出审议及评估，以便采取行动管理其对

本集团的影响。

处理及发放内幕消息

本公司已制定其披露政策，以就处理机密资料、监管资料披露及回应对其董事、高级职员、高级管理层及相关雇

员之查询提供一般指引。本公司已落实监督方案，以确保严格限制未经授权取得及使用内幕消息。

内部审核功能

董事会负责维持足以保障股东利益及本集团资产之内部监控制度。在外聘内部审计师之协助下，高级管理层定期

检讨及评估监控程序、定期监控任何风险因素并向审核委员会汇报关于变异及已识别风险之任何发现及应对措

施。

E. 公司秘书

于截至二零二五年三月三十一日止年度内，公司秘书张伟雄先生已参加不少于15小时的相关专业培训。

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远东发展有限公司112

企业管治报告书

F. 外聘核数师及核数师酬金

本公司外聘核数师德勤•关黄陈方会计师行就本公司截至二零二五年三月三十一日止年度之财务报表申报责任之

声明载于本年报「独立核数师报告书」一节。

截至二零二五年三月三十一日止年度，就德勤•关黄陈方会计师行提供之核数服务及非核数服务之已付╱应付费

用分析如下：

外聘核数师提供之服务类别已付╱应付费用

港币千元

核数及核数相关服务－截至二零二五年三月三十一日止年度之核数费用22,078

非核数服务

－有关税务咨询服务、发出债项函件及就初步年度业绩公告程序协定之专业费用1,276

总计：23,354

G. 与股东之沟通

本公司相信与股东有效沟通对改善投资者关系及增加投资者对本集团业务表现及策略之了解至关重要。本集团亦

意识到透明度及适时披露公司资料之重要性，其使股东及投资者可作出最佳投资决定。

本公司已制定股东通讯政策，确保股东之意见及关注得到妥善处理。有关本集团业务活动、业务策略及发展之详

尽资料均载于本公司之年报、中期报告及其他公司通讯。此外，本公司设有网站（w.fecil.com.hk）作为与股东

及投资者之交流平台，以供公众人士阅览有关本公司业务发展及营运之资料及更新以及其他资料。股东及投资者

可透过以下方式向本公司发送书面查询或请求：

电邮地址：ir@fecil.com.hk

或

邮寄地址：香港德辅道中121号远东发展大厦16楼

（收件人：投资者关系主任）

本公司将尽快处理及详细解答有关查询及要求。

另外，本公司鼓励股东出席本公司之股东大会，大会可提供宝贵之平台，让股东与管理层对话及互动交流。董事

会及董事委员会成员以及本集团合适之高级职员均会出席大会，以解答股东任何提问。

于截至二零二五年三月三十一日止年度内，本公司已检讨股东通讯政策，并透过凭借本节及下文「股东权利」一节

所披露之措施，认为该政策行之有效。

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二零二五年报113

企业管治报告书

H. 股东权利

为保障股东利益及权利，于股东大会将就各重大事项（包括选举个别董事）提呈独立决议案，以让股东考虑及投

票。此外，股东可按以下方式根据章程细则召开股东特别大会，或于股东大会提呈建议：

(i) 于递呈要求日期合共持有不少于本公司缴足股本（附有本公司股东大会之投票权）十分之一之股东可透过向

本公司在香港主要营业地点递交致董事会之书面要求，要求董事会召开股东特别大会。书面要求中必须注

明大会之目的。

(i) 倘一名股东希望于股东大会上提名一名退任董事以外之人士膺选为董事，该妥为符合资格出席股东大会并

于会上投票之股东（拟被提名之人士除外）须发送一份书面通知（该书面通知须由股东签署并载有股东提名该

人士膺选之意向）以及另一份由拟被提名人士签署同意接受提名之通知。该等通知须送交本公司之注册办事

处或香港主要营业地点。提交该等通知之期限由寄发该股东大会通告后当日起至该股东大会举行日前七日

止。

为免生疑问，股东须将签妥之书面要求、通知或声明（视情况而定）正本送达本公司之香港主要营业地点，并提供

其全名、联络资料及身份识别资料，以使其有效。股东之资料可能须根据法例规定而披露。

于回顾年度，本公司并未对其章程细则作出任何变动。章程细则之最新版本于本公司及联交所网站上可供浏览。

有关股东权利之进一步详情，股东可参阅章程细则。

根据上市规则，所有于股东大会上提呈之决议案须以按股数投票方式表决，而投票表决结果将于各股东大会后于

联交所网站（w.hkexnews.hk）及本公司网站（w.fecil.com.hk）登载。

I. 股息政策

本公司已采纳股息政策。董事会认为清晰之股息政策有助于企业管治，并致力贯彻股息政策，为股东提供稳定之

股息收入，派息比率为30%至40%，同时维持稳健之资产负债状况及保持灵活性，以满足业务之财务需要。

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独立核数师报告书

114远东发展有限公司

致远东发展有限公司全体股东

（于开曼群岛注册成立之有限公司）

意见

本核数师（以下简称「我们」）已审核列载于第119至233页远东发展有限公司（以下简称「贵公司」）及其附属公司（以下统称

「贵集团」）之综合财务报表，此等财务报表包括于二零二五年三月三十一日之综合财务状况表及截至该日止年度之综合

损益表、综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及综合财务报表附注，包括重大会计政

策资料及其他解释资料。

我们认为，综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财务报告准则会计准则真实而中肯地

反映了 贵集团于二零二五年三月三十一日之综合财务状况及截至该日止年度之综合财务表现及综合现金流量，并已

遵照香港《公司条例》之披露要求妥为拟备。

意见基础

我们已根据香港会计师公会颁布之香港审计准则（「香港审计准则」）进行审核。我们于该等准则下承担之责任已在本报

告「核数师就审核综合财务报表须承担的责任」一节中作进一步阐述。根据香港会计师公会颁布之《专业会计师道德守

则》（「守则」），我们独立于 贵集团，并已履行守则中之其他道德责任。我们相信，我们所获得之审核凭证能充足及适

当地为我们之意见提供基础。

关键审核事项

关键审核事项是根据我们之专业判断，认为对本期综合财务报表之审核最为重要之事项。该等事项是在我们审核整体

综合财务报表及出具意见时予以处理。我们不会对该等事项提供单独意见。

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二零二五年年报 115 独立核数师报告书 关键审核事项 （续） 关键审核事项 我们的审核如何处理关键审核事项 投资物业估值 由于投资物业结余对整体综合财务报表具有重要性，且 我们就投资物业估值所采取之程序包括： 厘定公平值涉及重大判断及估计，故我们将投资物业估 值视为关键审核事项。 • 评估估值师是否胜任、具备能力及客观性并了解其 工作范围与聘用条款； 投资物业位于澳洲、香港、中华人民共和国、捷克共 和国、新加坡及英国。于二零二五年三月三十一日， • 根据相关会计要求及行业惯例，了解管理层及估值 投资物业之账面值为港币5,825,232,000元，相当于 贵 师所使用之估值技术及重大假设并评估其合理性； 集团于二零二五年三月三十一日之综合财务报表内资 产总值约13.7%。投资物业公平值变动之亏损为港币 • 根据我们对物业市场之了解，透过将关键输入数据 235,963,000元，已于截至二零二五年三月三十一日止年 与相关市场数据比较，对管理层及估值师所采纳之 度之综合损益表确认。 每月市场租金、开发总值、估计完工成本、市场单 价及资本化率等关键输入数据之合理性进行评估； 诚如综合财务报表附注16所披露， 贵集团所有投资物 业均基于受 贵公司董事委聘的独立合资格专业估值师 • 透过协定各相关租赁协议之租金收入及租赁概要对 （「估值师」）所作估值按公平值持有。投资物业之估值取 管理层向估值师所提供资料之准确性以抽样方式进 决于 贵公司董事须作出重大判断及估计之若干关键输 行评估；及 入数据，而该等数据包括每月市场租金、开发总值、估 计完工成本、市场单价及资本化率。 • 委派内部估值专家在支持若干投资物业估值的方 法、假设及数据方面检讨估值师进行的估值。

关键审核事项 （续） 关键审核事项 我们的审核如何处理关键审核事项 投资物业估值 由于投资物业结余对整体综合财务报表具有重要性，且 我们就投资物业估值所采取之程序包括： 厘定公平值涉及重大判断及估计，故我们将投资物业估 值视为关键审核事项。 • 评估估值师是否胜任、具备能力及客观性并了解其 工作范围与聘用条款； 投资物业位于澳洲、香港、中华人民共和国、捷克共 和国、新加坡及英国。于二零二五年三月三十一日， • 根据相关会计要求及行业惯例，了解管理层及估值 投资物业之账面值为港币5,825,232,000元，相当于 贵 师所使用之估值技术及重大假设并评估其合理性； 集团于二零二五年三月三十一日之综合财务报表内资 产总值约13.7%。投资物业公平值变动之亏损为港币 • 根据我们对物业市场之了解，透过将关键输入数据 235,963,000元，已于截至二零二五年三月三十一日止年 与相关市场数据比较，对管理层及估值师所采纳之 度之综合损益表确认。 每月市场租金、开发总值、估计完工成本、市场单 价及资本化率等关键输入数据之合理性进行评估； 诚如综合财务报表附注16所披露， 贵集团所有投资物 业均基于受 贵公司董事委聘的独立合资格专业估值师 • 透过协定各相关租赁协议之租金收入及租赁概要对 （「估值师」）所作估值按公平值持有。投资物业之估值取 管理层向估值师所提供资料之准确性以抽样方式进 决于 贵公司董事须作出重大判断及估计之若干关键输 行评估；及 入数据，而该等数据包括每月市场租金、开发总值、估 计完工成本、市场单价及资本化率。 • 委派内部估值专家在支持若干投资物业估值的方 法、假设及数据方面检讨估值师进行的估值。

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116远东发展有限公司

独立核数师报告书

其他信息

贵公司董事需对其他信息负责。其他信息包括刊载于年报内的信息，但不包括综合财务报表及我们的核数师报告书。

我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不会对该等其他信息发表任何形式的有关鉴证结论。

就我们对综合财务报表的审核而言，我们的责任是阅读其他信息，并在此过程中，考虑其他信息是否与综合财务报表

或我们在审核过程中所了解的情况存在重大抵触或似乎存在重大错误陈述的情况。基于我们已执行的工作，如果我们

认为其他信息存在重大错误陈述，我们须报告该事实。在这方面，我们没有任何报告。

董事及管治层就综合财务报表须承担的责任

贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布之香港财务报告准则会计准则及香港《公司条例》的披露要求拟备真实而中

肯的综合财务报表，并对其认为使综合财务报表的拟备不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述所需的内部控

制负责。

在拟备综合财务报表时，董事负责评估 贵集团持续经营能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事项，以及使

用持续经营为会计基础，除非董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的替代方案。

管治层须负责监督 贵集团之财务报告过程。

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二零二五年年报 117 独立核数师报告书 核数师就审核综合财务报表须承担的责任 我们的目标是对整体综合财务报表是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理鉴证，并按照我们商定 的委聘条款仅向全体股东出具载有我们意见的核数师报告书。除此以外，我们的报告不可作其他用途。我们不会就本 报告的内容对任何其他人士负责或承担任何责任。合理鉴证是高水平鉴证，但不能保证按照香港审计准则进行审核时 总能发现重大错误陈述（倘存在）。错误陈述可由欺诈或错误引起，如果合理预期错误陈述个别或整体可能影响综合财 务报表使用者根据财务报表所作出的经济决定，则有关错误陈述被视作重大错误陈述。 作为根据香港审计准则进行审核工作的一部分，我们在审核过程中运用专业判断及保持专业怀疑态度。我们亦： • 识别及评估由于欺诈或错误而导致综合财务报表存在重大错误陈述的风险、设计及执行审核程序以应对该等风 险，以及获取充足及适当的审核凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈 述，或凌驾于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险高于未能发现因错误而导致的重 大错误陈述的风险。 • 了解与审核相关的内部控制，以设计于有关情况下适当的审核程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效性发 表意见。 • 评价董事所采用会计政策的恰当性以及所作出会计估计及相关披露的合理性。 • 对董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论。根据所获取的审核凭证，确定是否存在与事项或情况有关的重 大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果我们认为存在重大不确定性，则有必 要在核数师报告书中提请使用者注意综合财务报表中之相关披露。假若有关披露不足，则我们应当发表非无保留 意见。我们的结论是基于直至核数师报告书日期止所取得的审核凭证。然而，未来事项或情况可能导致 贵集团 不能持续经营。 • 评价综合财务报表的整体列报方式、结构及内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映相关交易及事项。 • 规划并执行集团审核，就集团内各实体或业务单位的财务信息获得充足、适当的审核凭证，以对集团财务报表发 表意见。我们负责对就集团审核而执行的审核工作进行指导、监督及审查。我们为审核意见承担全部责任。 除其他事项外，我们就计划的审核范围、时间安排、重大审核发现等事宜与管治层沟通，包括我们在审核中识别出内 部控制的任何重大缺陷。

核数师就审核综合财务报表须承担的责任 我们的目标是对整体综合财务报表是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理鉴证，并按照我们商定 的委聘条款仅向全体股东出具载有我们意见的核数师报告书。除此以外，我们的报告不可作其他用途。我们不会就本 报告的内容对任何其他人士负责或承担任何责任。合理鉴证是高水平鉴证，但不能保证按照香港审计准则进行审核时 总能发现重大错误陈述（倘存在）。错误陈述可由欺诈或错误引起，如果合理预期错误陈述个别或整体可能影响综合财 务报表使用者根据财务报表所作出的经济决定，则有关错误陈述被视作重大错误陈述。 作为根据香港审计准则进行审核工作的一部分，我们在审核过程中运用专业判断及保持专业怀疑态度。我们亦： • 识别及评估由于欺诈或错误而导致综合财务报表存在重大错误陈述的风险、设计及执行审核程序以应对该等风 险，以及获取充足及适当的审核凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈 述，或凌驾于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险高于未能发现因错误而导致的重 大错误陈述的风险。 • 了解与审核相关的内部控制，以设计于有关情况下适当的审核程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效性发 表意见。 • 评价董事所采用会计政策的恰当性以及所作出会计估计及相关披露的合理性。 • 对董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论。根据所获取的审核凭证，确定是否存在与事项或情况有关的重 大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果我们认为存在重大不确定性，则有必 要在核数师报告书中提请使用者注意综合财务报表中之相关披露。假若有关披露不足，则我们应当发表非无保留 意见。我们的结论是基于直至核数师报告书日期止所取得的审核凭证。然而，未来事项或情况可能导致 贵集团 不能持续经营。 • 评价综合财务报表的整体列报方式、结构及内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映相关交易及事项。 • 规划并执行集团审核，就集团内各实体或业务单位的财务信息获得充足、适当的审核凭证，以对集团财务报表发 表意见。我们负责对就集团审核而执行的审核工作进行指导、监督及审查。我们为审核意见承担全部责任。 除其他事项外，我们就计划的审核范围、时间安排、重大审核发现等事宜与管治层沟通，包括我们在审核中识别出内 部控制的任何重大缺陷。

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118远东发展有限公司

独立核数师报告书

核数师就审核综合财务报表须承担的责任（续）

我们亦向管治层提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关道德要求，并与彼等沟通有可能合理地被认为会影响我

们独立性的所有关系及其他事项，以及在适用的情况下，为消除威胁而采取的行动或所用的防范措施。

从与管治层沟通的事项中，我们确定对本期综合财务报表的审核最为重要的事项，因而构成关键审核事项。我们在核

数师报告书中描述该等事项，除非法律或法规不允许公开披露该等事项，或在极端罕见的情况下，如果合理预期在我

们的报告书中沟通某事项造成的负面后果超过产生的公众利益，我们决定不应在报告书中沟通该事项。

出具本独立核数师报告书的审核项目合伙人是冯雪颜（执业证书编号：P04690）。

德勤¥关黄陈方会计师行

执业会计师

香港

二零二五年六月二十六日

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二零二五年年报 119 综合损益表 截至二零二五年三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 附 注 港币千元 港币千元 收益 7 9,572,234 10,203,679 销售及服务成本 (6,277,460) (6,743,957) 酒店及停车场资产折旧及减值 (474,639) (533,403) 待售物业减值亏损 (311,065) – 博彩税 (148,417) (141,562) 毛利 2,360,653 2,784,757 其他收入 173,236 281,691 其他收益及亏损 8 91,676 (9,551) 投资物业公平值变动 16 －由讯安持有（定义见附注39） Ð 443,275 －其他 (235,963) 11,677 行政支出 －酒店业务及管理 (494,122) (466,777) －其他 (764,619) (620,051) 开业前开支 －酒店业务及管理 (20,913) (18,128) 有关一间附属公司上市之专业费用 (2,386) (23,537) 销售及市场推广开支 (507,249) (634,236) 分占联营公司业绩 (386,573) (13,038) 分占合营公司业绩 (77,558) 32,191 融资成本 9 (1,033,783) (1,182,836) 除税前（亏损）溢利 (897,601) 585,437 所得税开支 10 (102,094) (134,736) 本年度（亏损）溢利 12 (999,695) 450,701 可归属于： 本公司股东 (1,275,122) 226,100 永续资本票据拥有人 273,101 207,488 其他非控股权益 2,326 17,113 275,427 224,601 (999,695) 450,701 每股（亏损）盈利 13 基 本（港币仙） (41.7) 8.2 摊薄（港币仙） (41.7) 8.2

二零二五年 二零二四年 附 注 港币千元 港币千元 收益 7 9,572,234 10,203,679 销售及服务成本 (6,277,460) (6,743,957) 酒店及停车场资产折旧及减值 (474,639) (533,403) 待售物业减值亏损 (311,065) – 博彩税 (148,417) (141,562) 毛利 2,360,653 2,784,757 其他收入 173,236 281,691 其他收益及亏损 8 91,676 (9,551) 投资物业公平值变动 16 －由讯安持有（定义见附注39） Ð 443,275 －其他 (235,963) 11,677 行政支出 －酒店业务及管理 (494,122) (466,777) －其他 (764,619) (620,051) 开业前开支 －酒店业务及管理 (20,913) (18,128) 有关一间附属公司上市之专业费用 (2,386) (23,537) 销售及市场推广开支 (507,249) (634,236) 分占联营公司业绩 (386,573) (13,038) 分占合营公司业绩 (77,558) 32,191 融资成本 9 (1,033,783) (1,182,836) 除税前（亏损）溢利 (897,601) 585,437 所得税开支 10 (102,094) (134,736) 本年度（亏损）溢利 12 (999,695) 450,701 可归属于： 本公司股东 (1,275,122) 226,100 永续资本票据拥有人 273,101 207,488 其他非控股权益 2,326 17,113 275,427 224,601 (999,695) 450,701 每股（亏损）盈利 13 基 本（港币仙） (41.7) 8.2 摊薄（港币仙） (41.7) 8.2

二零二五年
港币千元
9,572,234
(6,277,460)
(474,639)
(311,065)
(148,417)
2,360,653
173,236
91,676
Ð
(235,963)
(494,122)
(764,619)
(20,913)
(2,386)
(507,249)
(386,573)
(77,558)
(1,033,783)
(897,601)
(102,094)
(999,695)
(1,275,122)
273,101
2,326
275,427
(999,695)
(41.7)
(41.7)

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二零二五年
港币千元
(999,695)
(341,337)
Ð
(4,021)
14,648
9,372
(40,914)
(182,418)
(544,670)
(1,544,365)
(1,817,698)
273,101
232
273,333
(1,544,365)

综合损益及其他全面收益表

截至二零二五年三月三十一日止年度

120远东发展有限公司

二零二四年

港币千元

本年度（亏损）溢利450,701

本年度其他全面（开支）收益

其后可能重新分类至损益之项目：

换算海外业务之汇兑差额(641,852)

于出售海外业务时重新分类调整累计汇兑储备至损益(8,485)

按公平值计入其他全面收益（「按公平值计入其他全面收益」）之

债务工具公平值变动(14,134)

于本年度重新分类调整出售按公平值计入其他全面收益之债务工具75,443

计入损益之按公平值计入其他全面收益之债务工具之已确认减值亏损–

应占一间联营公司之其他全面开支(32,108)

将不会重新分类至损益之项目：

按公平值计入其他全面收益之股本工具公平值变动(314,037)

本年度其他全面开支(935,173)

本年度全面开支总额(484,472)

以下人士应占全面开支总额：

本公司股东(706,148)

永续资本票据拥有人207,488

其他非控股权益14,188

221,676

(484,472)

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二零二五年年报 121 综合财务状况表 于二零二五年三月三十一日 二零二五年 二零二四年 附 注 港币千元 港币千元 非流动资产 投资物业 16 5,825,232 6,100,783 物业、厂房及设备 17 12,502,779 12,248,060 商誉 18 68,400 68,400 联营公司权益 19 1,711,669 1,704,157 合营公司权益 20 2,231,075 2,530,500 投资证券 21 328,853 554,408 购买物业、厂房及设备之按金 92,640 90,451 应收合营公司款项 44 2,202,234 2,029,315 应收联营公司款项 44 99,817 67,838 应收一间接受投资公司款项 44 119,995 119,995 应收贷款 22 622,627 178,591 已抵押存款 23 4,980 4,832 受限制银行存款 23 17,911 – 递延税项资产 35 148,744 177,425 其他应收款项 25(a) 38,220 73,365 其他资产 25(c) 155,133 26,255 26,170,309 25,974,375 流动资产 待售物业 24 已落成物业 3,810,392 4,874,765 发展中物业 6,506,517 9,277,662 其他存货 14,470 13,971 应收账款、按金及预付款项 25(a) 598,537 779,583 托管客户按金 26 360,277 335,978 合约资产 25(b) 556,450 927,500 合约成本 27 171,159 189,621 应收合营公司款项 44 41,612 247,384 应收联营公司款项 44 19,084 63,604 应收非全资附属公司之一名股东款项 33 22,739 22,739 应收一间关连公司款项 44 Ð 39,914 可收回税项 104,306 92,166 投资证券 21 806,246 1,187,529 应收贷款 22 19,997 5,643 衍生金融工具 28 2,385 235 受限制银行存款 23 348,401 444,919 已抵押存款 23 90,128 50,088 现金及现金等值物 23 2,377,354 2,733,621 15,850,054 21,286,922 分类为持作出售之资产 11 522,993 – 16,373,047 21,286,922

二零二五年 二零二四年 附 注 港币千元 港币千元 非流动资产 投资物业 16 5,825,232 6,100,783 物业、厂房及设备 17 12,502,779 12,248,060 商誉 18 68,400 68,400 联营公司权益 19 1,711,669 1,704,157 合营公司权益 20 2,231,075 2,530,500 投资证券 21 328,853 554,408 购买物业、厂房及设备之按金 92,640 90,451 应收合营公司款项 44 2,202,234 2,029,315 应收联营公司款项 44 99,817 67,838 应收一间接受投资公司款项 44 119,995 119,995 应收贷款 22 622,627 178,591 已抵押存款 23 4,980 4,832 受限制银行存款 23 17,911 – 递延税项资产 35 148,744 177,425 其他应收款项 25(a) 38,220 73,365 其他资产 25(c) 155,133 26,255 26,170,309 25,974,375 流动资产 待售物业 24 已落成物业 3,810,392 4,874,765 发展中物业 6,506,517 9,277,662 其他存货 14,470 13,971 应收账款、按金及预付款项 25(a) 598,537 779,583 托管客户按金 26 360,277 335,978 合约资产 25(b) 556,450 927,500 合约成本 27 171,159 189,621 应收合营公司款项 44 41,612 247,384 应收联营公司款项 44 19,084 63,604 应收非全资附属公司之一名股东款项 33 22,739 22,739 应收一间关连公司款项 44 Ð 39,914 可收回税项 104,306 92,166 投资证券 21 806,246 1,187,529 应收贷款 22 19,997 5,643 衍生金融工具 28 2,385 235 受限制银行存款 23 348,401 444,919 已抵押存款 23 90,128 50,088 现金及现金等值物 23 2,377,354 2,733,621 15,850,054 21,286,922 分类为持作出售之资产 11 522,993 – 16,373,047 21,286,922

二零二五年
港币千元
5,825,232
12,502,779
68,400
1,711,669
2,231,075
328,853
92,640
2,202,234
99,817
119,995
622,627
4,980
17,911
148,744
38,220
155,133
26,170,309
3,810,392
6,506,517
14,470
598,537
360,277
556,450
171,159
41,612
19,084
22,739
Ð
104,306
806,246
19,997
2,385
348,401
90,128
2,377,354
15,850,054
522,993
16,373,047

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二零二五年
港币千元
1,831,703
653,680
47,923
1,180
7,137
69,882
145,123
27,856
336,393
11,596,159
14,717,036
1,656,011
27,826,320
273,451
516,426
13,258,803
676,240
2,852
14,727,772
13,098,548
305,904
5,106,778
4,411,363
9,824,045
2,969,455
305,048
3,274,503
13,098,548

122远东发展有限公司

于二零二五年三月三十一日

综合财务状况表

二零二四年

附注港币千元

流动负债

应付账款及应计费用291,952,999

合约负债30779,426

租赁负债3249,194

应付一间关连公司款项441,059

应付联营公司款项446,357

应付一名董事款项44–

应付合营公司款项44158,391

应付非全资附属公司之股东款项33170,980

应缴税项359,504

银行及其他借贷3112,673,820

16,151,730

流动资产净值5,135,192

总资产减流动负债31,109,567

非流动负债

租赁负债32317,143

票据34475,771

银行及其他借贷3114,612,250

递延税项负债35828,820

其他负债4,239

16,238,223

资产净值14,871,344

资本及储备

股本36281,760

股份溢价4,880,059

储备6,518,146

本公司股东应占权益11,679,965

永续资本票据拥有人372,903,198

其他非控股权益288,181

3,191,379

权益总额14,871,344

第119至233页之综合财务报表于二零二五年六月二十六日获董事会批准及授权刊发，并由下列董事代表签署：

董事董事董事

邱达昌邱咏筠邱咏贤

---

二零二五年年报 123 综合权益变动表 截至二零二五年三月三十一日止年度 本公司拥有 人应占 按公平值 计入其他 资本赎回 资产重估 全面收益 永续资本 其他 股本 股份溢价 储备 储备 储备 汇兑储备 对冲储备 其他储备 保留溢利 总额 票据拥有人 非控股权益 小计 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 270,591 4,712,161 35,964 54,727 (999,049) (2,118,154) 103,016 727,549 9,568,360 12,355,165 2,903,563 389,484 3,293,047 15,648,212 本年度溢利 – – – – – – – – 226,100 226,100 207,488 17,113 224,601 450,701 换算海外业务之汇兑差额 – – – – – (638,927) – – – (638,927) – (2,925) (2,925) (641,852) 于出售海外业务时重新分类调整累计汇兑储备至损益 – – – – – (8,485) – – – (8,485) – – – (8,485) 按公平值计入其他全面收益之债务工具公平值变动 – – – – (14,134) – – – – (14,134) – – – (14,134) 于本年度重新分类调整出售按公平值计入 其他全面收益之债务工具 – – – – 75,443 – – – – 75,443 – – – 75,443 按公平值计入其他全面收益之股本工具公平值变动 – – – – (314,037) – – – – (314,037) – – – (314,037) 应占一间联营公司之其他全面开支 – – – – – – (32,108) – – (32,108) – – – (32,108) 本年度其他全面开支 – – – – (252,728) (647,412) (32,108) – – (932,248) – (2,925) (2,925) (935,173) 本年度全面（开支）收益总额 – – – – (252,728) (647,412) (32,108) – 226,100 (706,148) 207,488 14,188 221,676 (484,472) 向永续资本票据拥有人分派 – – – – – – – – – – (207,853) – (207,853) (207,853) 向非控股权益分派股息 – – – – – – – – – – – (228,150) (228,150) (228,150) 确认为分派之股息（附注15） – – – – – – – – (381,954) (381,954) – – – (381,954) 发行股份代替现金股息 11,169 167,898 – – – – – – – 179,067 – – – 179,067 收购非控股权益之额外权益 – – – – – (427) – 23,399 (2,569) 20,403 – (20,403) (20,403) – 于并无失去控制权下部分出售附属公司之股权 – – – – – – – 213,432 – 213,432 – 133,062 133,062 346,494 于二零二四年三月三十一日 281,760 4,880,059 35,964 54,727 (1,251,777) (2,765,993) 70,908 964,380 9,409,937 11,679,965 2,903,198 288,181 3,191,379 14,871,344

本公司拥有 人应占 按公平值 计入其他 资本赎回 资产重估 全面收益 永续资本 其他 股本 股份溢价 储备 储备 储备 汇兑储备 对冲储备 其他储备 保留溢利 总额 票据拥有人 非控股权益 小计 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 270,591 4,712,161 35,964 54,727 (999,049) (2,118,154) 103,016 727,549 9,568,360 12,355,165 2,903,563 389,484 3,293,047 15,648,212 本年度溢利 – – – – – – – – 226,100 226,100 207,488 17,113 224,601 450,701 换算海外业务之汇兑差额 – – – – – (638,927) – – – (638,927) – (2,925) (2,925) (641,852) 于出售海外业务时重新分类调整累计汇兑储备至损益 – – – – – (8,485) – – – (8,485) – – – (8,485) 按公平值计入其他全面收益之债务工具公平值变动 – – – – (14,134) – – – – (14,134) – – – (14,134) 于本年度重新分类调整出售按公平值计入 其他全面收益之债务工具 – – – – 75,443 – – – – 75,443 – – – 75,443 按公平值计入其他全面收益之股本工具公平值变动 – – – – (314,037) – – – – (314,037) – – – (314,037) 应占一间联营公司之其他全面开支 – – – – – – (32,108) – – (32,108) – – – (32,108) 本年度其他全面开支 – – – – (252,728) (647,412) (32,108) – – (932,248) – (2,925) (2,925) (935,173) 本年度全面（开支）收益总额 – – – – (252,728) (647,412) (32,108) – 226,100 (706,148) 207,488 14,188 221,676 (484,472) 向永续资本票据拥有人分派 – – – – – – – – – – (207,853) – (207,853) (207,853) 向非控股权益分派股息 – – – – – – – – – – – (228,150) (228,150) (228,150) 确认为分派之股息（附注15） – – – – – – – – (381,954) (381,954) – – – (381,954) 发行股份代替现金股息 11,169 167,898 – – – – – – – 179,067 – – – 179,067 收购非控股权益之额外权益 – – – – – (427) – 23,399 (2,569) 20,403 – (20,403) (20,403) – 于并无失去控制权下部分出售附属公司之股权 – – – – – – – 213,432 – 213,432 – 133,062 133,062 346,494 于二零二四年三月三十一日 281,760 4,880,059 35,964 54,727 (1,251,777) (2,765,993) 70,908 964,380 9,409,937 11,679,965 2,903,198 288,181 3,191,379 14,871,344

– – – – – – – – 226,100 226,100 207,488 17,113 224,601 450,701
– – – – – (638,927) – – – (638,927) – (2,925) (2,925) (641,852) – – – – – (8,485) – – – (8,485) – – – (8,485) – – – – (14,134) – – – – (14,134) – – – (14,134) – – – – 75,443 – – – – 75,443 – – – 75,443 – – – – (314,037) – – – – (314,037) – – – (314,037) – – – – – – (32,108) – – (32,108) – – – (32,108)
– – – – (252,728) (647,412) (32,108) – – (932,248) – (2,925) (2,925) (935,173)

---

– – – – – – – – (1,275,122) (1,275,122) 273,101 2,326 275,427 (999,695)
– – – – – (339,243) – – – (339,243) – (2,094) (2,094) (341,337) – – – – (4,021) – – – – (4,021) – – – (4,021) – – – – 14,648 – – – – 14,648 – – – 14,648 – – – – 9,372 – – – – 9,372 – – – 9,372 – – – – (182,418) – – – – (182,418) – – – (182,418) – – – – – – (40,914) – – (40,914) – – – (40,914)
– – – – (162,419) (339,243) (40,914) – – (542,576) – (2,094) (2,094) (544,670)

124远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合权益变动表

本公司拥有人应占

股本股份溢价

资本赎回

储备

资产重估

储备

按公平值

计入其他

全面收益

储备汇兑储备对冲储备其他储备保留溢利总额

永续资本

票据拥有人

其他

非控股权益小计总额

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

本年度（亏损）溢利

换算海外业务之汇兑差额

按公平值计入其他全面收益之债务工具公平值变动

于本年度重新分类调整出售按公平值计入

其他全面收益之债务工具

计入损益之按公平值计入其他全面收益之债务工具之

已确认减值亏损

按公平值计入其他全面收益之股本工具公平值变动

应占一间联营公司之其他全面开支

本年度其他全面开支

本年度全面（开支）收益总额–(162,419)(339,243)(40,914)–(1,275,122)(1,817,698)273,101232273,333(1,544,365)

向永续资本票据拥有人分派–(206,844)–(206,844)(206,844)

确认为分派之股息（附注15）–(312,109)(312,109)–(312,109)

发行股份代替现金股息24,144226,719–250,863–250,863

于并无失去控制权下部分出售附属公司之股权–23,024–23,024–16,63516,63539,659

于二零二五年三月三十一日305,9045,106,77835,96454,727(1,414,196)(3,105,236)29,994987,4047,822,7069,824,0452,969,455305,0483,274,50313,098,548

---

二零二五年年报 125 综合权益变动表 截至二零二五年三月三十一日止年度 其他储备主要包括(a)于过往年度已付代价本金额与所占附属公司出售予非控股权益的资产净值账面值之相关份额两者 间之差额；(b)于过往年度进一步收购附属公司所支付代价的公平值与将相关储备重新归类后之非控股权益调整金额两 者间之差额；(c)本集团非全资附属公司百乐皇宫控股有限公司（「Palasino」）全球发售相关超额配股权获行使之所得款项 净额与二零二四年四月二十三日非控股股东应占Palasino资产净值两者间之差额；(d)出售Palasino部分股权所得款项净 额与非控股权益应占Palasino相关资产净值两者间之差额。 于二零二三年六月二十六日，本集团间接全资附属公司FEC Care Park Holdings (Australia) Pty Ltd（「FEC Care Park」） 与各方订立和解契据，以撤销法律诉讼项下之申索，据此，于Care Park Group Pty Ltd的实际权益由77.75%上升至 90.41%，引致于截至二零二四年三月三十一日止年度确认贷方结余港币23,399,000元。有关详情载于本公司日期为二零 二三年六月二十六日之公告。

其他储备主要包括(a)于过往年度已付代价本金额与所占附属公司出售予非控股权益的资产净值账面值之相关份额两者 间之差额；(b)于过往年度进一步收购附属公司所支付代价的公平值与将相关储备重新归类后之非控股权益调整金额两 者间之差额；(c)本集团非全资附属公司百乐皇宫控股有限公司（「Palasino」）全球发售相关超额配股权获行使之所得款项 净额与二零二四年四月二十三日非控股股东应占Palasino资产净值两者间之差额；(d)出售Palasino部分股权所得款项净 额与非控股权益应占Palasino相关资产净值两者间之差额。 于二零二三年六月二十六日，本集团间接全资附属公司FEC Care Park Holdings (Australia) Pty Ltd（「FEC Care Park」） 与各方订立和解契据，以撤销法律诉讼项下之申索，据此，于Care Park Group Pty Ltd的实际权益由77.75%上升至 90.41%，引致于截至二零二四年三月三十一日止年度确认贷方结余港币23,399,000元。有关详情载于本公司日期为二零 二三年六月二十六日之公告。

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二零二五年
港币千元
(897,601)
77,558
386,573
488,730
(49,104)
1,033,783
235,963
(41,784)
14,648
(1,897)
Ð
(6,329)
9,372
1,674
6,749
Ð
84,584
311,065
1,653,984
4,027,985
(499)
(458,391)
(170,770)
(17,407)
(141,063)
371,050
20,007
(136,185)
5,148,711
(237,023)
4,911,688

综合现金流量表

截至二零二五年三月三十一日止年度

126远东发展有限公司

二零二四年

附注港币千元

经营活动

除税前（亏损）溢利585,437

按下列各项调整：

分占合营公司业绩(32,191)

分占联营公司业绩13,038

物业、厂房及设备折旧508,410

利息收入(83,639)

融资成本1,182,836

投资物业公平值变动(454,952)

按公平值计入损益之金融资产公平值变动(18,289)

出售按公平值计入其他全面收益之债务工具亏损75,443

衍生金融工具公平值变动(6,027)

出售附属公司之收益39(41,344)

出售物业、厂房及设备之收益(25,121)

按公平值计入其他全面收益之债务工具于预期信贷亏损

（「预期信贷亏损」）模式下之已确认减值亏损–

应收贸易账款于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损7,342

物业、厂房及设备之已确认减值亏损42,802

终止租赁合约收益(945)

应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损–

待售物业减值亏损–

营运资金变动前之经营现金流量1,752,800

待售物业减少2,927,378

其他存货增加(423)

应收贷款增加(29,715)

应收账款、按金及预付款项（增加）减少20,812

托管客户按金（增加）减少48,930

应付账款及应计费用以及其他负债减少(230,082)

合约资产减少（增加）(698,829)

合约成本减少100,227

合约负债（减少）增加183,233

经营业务所得之现金4,074,331

已缴所得税(493,851)

经营活动所得之现金净额3,580,480

---

二零二五年年报 127 综合现金流量表 截至二零二五年三月三十一日止年度 二零二五年 二零二四年 附 注 港币千元 港币千元 投资活动 收购及发展物业、厂房及设备之开支 (998,584) (384,604) 出售物业、厂房及设备所得款项 205,638 82,708 投资物业发展开支 (142,784) (1,036,404) 出售投资物业所得款项 21,242 200 出售附属公司之现金流入净额 39 382,824 660,163 于联营公司之资本投资 (522,290) (71,946) 于合营公司之资本投资 (185,248) (171,417) 已收联营公司及合营公司股息及分派 58,579 60,396 预付联营公司之垫款 (31,980) (58,356) 联营公司之还款 44,194 – 预付合营公司之垫款 (321,666) (542,822) 合营公司之还款 284,398 60,474 一间合营公司返还资本 Ð 18,612 一间非全资附属公司之一名股东之还款 Ð 2,340 一间关连公司之还款（预付一间关连公司之垫款） 39,914 (39,088) 购买其他资产 (128,491) – 购买按公平值计入损益之债务工具 (321,709) – 购买按公平值计入损益之股本工具 (290,298) (208,589) 购买按公平值计入其他全面收益之股本工具 Ð (207,592) 出售按公平值计入损益之股本工具所得款项 289,560 42,142 出售按公平值计入损益之债务工具所得款项 309,289 46,255 购买按公平值计入其他全面收益之债务工具 (121,738) (661,844) 出售╱赎回按公平值计入其他全面收益之债务工具所得款项 550,847 842,118 购买投资基金 (20,070) (537,695) 出售投资基金所得款项 48,190 723,730 衍生金融工具之现金（流出）流入净额 (253) 1,471 存放已抵押存款 (40,925) – 解除已抵押存款 467 640,290 存放有限制银行存款 (53,176) (444,919) 解除有限制银行存款 119,339 – 已收银行利息 34,029 70,930 投资活动所用之现金净额 (790,702) (1,113,447)

二零二五年 二零二四年 附 注 港币千元 港币千元 投资活动 收购及发展物业、厂房及设备之开支 (998,584) (384,604) 出售物业、厂房及设备所得款项 205,638 82,708 投资物业发展开支 (142,784) (1,036,404) 出售投资物业所得款项 21,242 200 出售附属公司之现金流入净额 39 382,824 660,163 于联营公司之资本投资 (522,290) (71,946) 于合营公司之资本投资 (185,248) (171,417) 已收联营公司及合营公司股息及分派 58,579 60,396 预付联营公司之垫款 (31,980) (58,356) 联营公司之还款 44,194 – 预付合营公司之垫款 (321,666) (542,822) 合营公司之还款 284,398 60,474 一间合营公司返还资本 Ð 18,612 一间非全资附属公司之一名股东之还款 Ð 2,340 一间关连公司之还款（预付一间关连公司之垫款） 39,914 (39,088) 购买其他资产 (128,491) – 购买按公平值计入损益之债务工具 (321,709) – 购买按公平值计入损益之股本工具 (290,298) (208,589) 购买按公平值计入其他全面收益之股本工具 Ð (207,592) 出售按公平值计入损益之股本工具所得款项 289,560 42,142 出售按公平值计入损益之债务工具所得款项 309,289 46,255 购买按公平值计入其他全面收益之债务工具 (121,738) (661,844) 出售╱赎回按公平值计入其他全面收益之债务工具所得款项 550,847 842,118 购买投资基金 (20,070) (537,695) 出售投资基金所得款项 48,190 723,730 衍生金融工具之现金（流出）流入净额 (253) 1,471 存放已抵押存款 (40,925) – 解除已抵押存款 467 640,290 存放有限制银行存款 (53,176) (444,919) 解除有限制银行存款 119,339 – 已收银行利息 34,029 70,930 投资活动所用之现金净额 (790,702) (1,113,447)

二零二五年
港币千元
(998,584)
205,638
(142,784)
21,242
382,824
(522,290)
(185,248)
58,579
(31,980)
44,194
(321,666)
284,398
Ð
Ð
39,914
(128,491)
(321,709)
(290,298)
Ð
289,560
309,289
(121,738)
550,847
(20,070)
48,190
(253)
(40,925)
467
(53,176)
119,339
34,029
(790,702)

---

二零二五年
港币千元
6,765,645
(9,399,922)
40,813
Ð
Ð
(1,344)
(53,267)
(143,330)
121
(10,139)
780
69,882
Ð
(206,844)
(61,246)
(1,662,570)
39,659
(4,621,762)
(500,776)
2,733,621
144,509
2,377,354

128远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合现金流量表

二零二四年

港币千元

融资活动

新筹得银行及其他借贷，扣除交易成本10,854,474

偿还银行及其他借贷(9,102,846)

发行票据所得款项，扣除交易成本–

购回票据(79,221)

偿还票据(3,840,129)

偿还其他负债(592)

偿还租赁负债(110,359)

（偿还款项予一间非全资附属公司之一名股东）

来自一间非全资附属公司之一名股东之垫款6,388

来自一间关连公司之垫款106

（偿还款项予合营公司）来自合营公司之垫款159,458

来自联营公司之垫款–

来自一名董事之垫款–

偿还款项予联营公司(1,491)

向永续资本票据拥有人分派(207,853)

已付股息(202,887)

已付利息(1,858,842)

在无失去控制权下出售Palasino部分权益所得款项346,494

融资活动所用之现金净额(4,037,300)

现金及现金等值物减少净值(1,570,267)

承前现金及现金等值物4,431,485

汇率变动之影响(127,597)

结转现金及现金等值物2,733,621

---

二零二五年年报 129 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 1. 一般资料 本公司为一间于开曼群岛注册成立之获豁免有限公司。最终控股股东为邱达昌。本公司股份于香港联合交易所有 限公司（「联交所」）主板上市。本公司之注册办事处及主要营业地点地址于本公司刊发之二零二五年年报公司资料 一节内披露。 本集团主要从事物业发展、物业投资、酒店业务及管理、停车场业务及设施管理、博彩及相关业务以及证券与金 融产品投资。主要附属公司之详情载列于附注50。 本综合财务报表以港币（「港币」）列示，港币亦为本公司之功能货币。 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则会计准则 于本年度强制生效之经修订香港财务报告准则会计准则 于本年度，本集团首次应用由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布且于本集团二零二四年四月一日开始之年 度期间强制生效之下列经修订香港财务报告准则会计准则，以编制综合财务报表： 香港财务报告准则第16号之修订 售后租回之租赁负债 香港会计准则第1号之修订 将负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号 （二零二零年）之相关修订 香港会计准则第1号之修订 附带契约之非流动负债 香港会计准则第7号及香港财务报告准则第7号之修订 供应商融资安排 于本年度应用经修订香港财务报告准则会计准则对本集团于本年度及过往年度之财务状况及表现及╱或该等综合 财务报表所载披露并无重大影响。

1. 一般资料 本公司为一间于开曼群岛注册成立之获豁免有限公司。最终控股股东为邱达昌。本公司股份于香港联合交易所有 限公司（「联交所」）主板上市。本公司之注册办事处及主要营业地点地址于本公司刊发之二零二五年年报公司资料 一节内披露。 本集团主要从事物业发展、物业投资、酒店业务及管理、停车场业务及设施管理、博彩及相关业务以及证券与金 融产品投资。主要附属公司之详情载列于附注50。 本综合财务报表以港币（「港币」）列示，港币亦为本公司之功能货币。 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则会计准则 于本年度强制生效之经修订香港财务报告准则会计准则 于本年度，本集团首次应用由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布且于本集团二零二四年四月一日开始之年 度期间强制生效之下列经修订香港财务报告准则会计准则，以编制综合财务报表： 香港财务报告准则第16号之修订 售后租回之租赁负债 香港会计准则第1号之修订 将负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号 （二零二零年）之相关修订 香港会计准则第1号之修订 附带契约之非流动负债 香港会计准则第7号及香港财务报告准则第7号之修订 供应商融资安排 于本年度应用经修订香港财务报告准则会计准则对本集团于本年度及过往年度之财务状况及表现及╱或该等综合 财务报表所载披露并无重大影响。

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130远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则会计准则

本集团并无提早应用下列已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则会计准则：

香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第7号之修订金融工具分类及计量之修订

香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第7号之修订涉及依赖自然能源生产电力之合约

香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号之修订投资者与其联营公司或合营公司之间

出售或注入资产

香港财务报告准则会计准则之修订香港财务报告准则会计准则之年度改进－第11册

香港会计准则第21号之修订缺乏可兑换性

香港财务报告准则第18号财务报表之呈列及披露

于待定日期或之后开始之年度期间生效。

于二零二五年一月一日或之后开始之年度期间生效。

于二零二六年一月一日或之后开始之年度期间生效。

于二零二七年一月一日或之后开始之年度期间生效。

除下文所述新订及经修订香港财务报告准则会计准则外，本公司董事预计，应用所有其他经修订香港财务报告准

则会计准则于可见未来对综合财务报表并无重大影响。

香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第7号之修订金融工具分类及计量之修订

香港财务报告准则第9号金融工具之修订厘清金融资产及金融负债之确认及终止确认，并增加一项例外情况，当

且仅当符合若干条件时，允许实体可将使用电子付款系统以现金结算之金融负债视为于结算日期前偿付。

该等修订亦就评估金融资产之合约现金流量是否与基本借贷安排一致提供指引。该等修订明，实体应专注于实

体获得补偿的内容而非补偿金额。若合约现金流量与并非基本借贷风险或成本的变量挂钩，则其与基本借贷安排

不一致。该等修订载明，于若干情况下，或然特征可能于合约现金流量变动之前及之后引致与基本贷款安排一致

之合约现金流量，惟或然事件本身之性质与基本借贷风险及成本之变化并非直接相关。此外，该等修订中加强对

「无追索权」一词之描述以及厘清「合约相关工具」之特点。

---

二零二五年年报 131 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则会计准则 （续） 已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则会计准则（续） 香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第7号之修订金融工具分类及计量之修订（续） 香港财务报告准则第7号金融工具：披露有关指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具投资之披露规定已作 修订。具体而言，实体须披露于期内其他全面收益内呈列之公平值收益或亏损，分别列示与于报告期内已终止确 认之投资有关者及于报告期间结算日持有之投资有关者。实体亦须披露于报告期内已终止确认投资相关之权益内 累计收益或亏损之任何转拨。此外，该等修订引入对可能影响基于或然事件（与基本借贷风险及成本并非直接相 关）之合约现金流量之合约条款进行定性及定量披露之要求。 该等修订于二零二六年一月一日或之后开始之年度报告期间生效，并允许提早应用。预期应用该等修订不会对本 集团之财务状况及表现产生重大影响。 香港财务报告准则第18号财务报表之呈列及披露 香港财务报告准则第18号载列财务报表之呈列及披露规定，将取代香港会计准则第1号财务报表之呈列。本新订 香港财务报告准则会计准则延续香港会计准则第1号多项规定，并引入于损益表中呈列指定类别及界定小计之新 规定；就财务报表附注中管理层界定之表现计量提供披露及改进于财务报表中将予披露之合并及分类资料。此 外，香港会计准则第1号之部分段落已移至香港会计准则第8号会计政策、会计估计变动及错误及香港财务报告准 则第7号。香港会计准则第7号现金流量表及香港会计准则第33号每股盈利亦作出轻微修订。 香港财务报告准则第18号及其他准则之修订将于二零二七年一月一日或之后开始之年度期间生效，并允许提早应 用。预期应用新订准则将会影响损益表之呈列以及未来财务报表之披露。本集团正在评估香港财务报告准则第18 号对本集团综合财务报表之详细影响。

2. 应用新订及经修订香港财务报告准则会计准则 （续） 已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则会计准则（续） 香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第7号之修订金融工具分类及计量之修订（续） 香港财务报告准则第7号金融工具：披露有关指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具投资之披露规定已作 修订。具体而言，实体须披露于期内其他全面收益内呈列之公平值收益或亏损，分别列示与于报告期内已终止确 认之投资有关者及于报告期间结算日持有之投资有关者。实体亦须披露于报告期内已终止确认投资相关之权益内 累计收益或亏损之任何转拨。此外，该等修订引入对可能影响基于或然事件（与基本借贷风险及成本并非直接相 关）之合约现金流量之合约条款进行定性及定量披露之要求。 该等修订于二零二六年一月一日或之后开始之年度报告期间生效，并允许提早应用。预期应用该等修订不会对本 集团之财务状况及表现产生重大影响。 香港财务报告准则第18号财务报表之呈列及披露 香港财务报告准则第18号载列财务报表之呈列及披露规定，将取代香港会计准则第1号财务报表之呈列。本新订 香港财务报告准则会计准则延续香港会计准则第1号多项规定，并引入于损益表中呈列指定类别及界定小计之新 规定；就财务报表附注中管理层界定之表现计量提供披露及改进于财务报表中将予披露之合并及分类资料。此 外，香港会计准则第1号之部分段落已移至香港会计准则第8号会计政策、会计估计变动及错误及香港财务报告准 则第7号。香港会计准则第7号现金流量表及香港会计准则第33号每股盈利亦作出轻微修订。 香港财务报告准则第18号及其他准则之修订将于二零二七年一月一日或之后开始之年度期间生效，并允许提早应 用。预期应用新订准则将会影响损益表之呈列以及未来财务报表之披露。本集团正在评估香港财务报告准则第18 号对本集团综合财务报表之详细影响。

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132远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料

综合财务报表编制基准

综合财务报表乃根据香港会计师公会颁布之香港财务报告准则会计准则编制。就编制综合财务报表而言，倘可合

理预期资料将影响主要使用者所作之决定，则有关资料被视为重大。此外，综合财务报表包括联交所证券上市规

则（「上市规则」）及香港《公司条例》（「香港《公司条例》」）规定之适用披露。

本公司董事于批准综合财务报表时，合理预期本集团拥有足够资源可在可预见未来持续经营。因此，彼等于编制

综合财务报表时继续采用持续经营会计基准。

重大会计政策资料

综合账目之基准

综合财务报表包括本公司及由本公司及其附属公司控制之实体之财务报表。本公司于以下情况拥有控制权：

• ；

• ；及

• 。

倘有事实及情况显示上述三项控制因素中，有一项或以上出现变动，本集团会重新评估其是否控制被投资方。

本集团于获得附属公司控制权时开始将附属公司综合入账，并于失去附属公司控制权时终止综合入账。具体而

言，年内收购或出售一间附属公司之收入及开支，自本集团获得控制权当日起计入综合损益表内，直至本集团失

去附属公司控制权当日为止。

损益及其他全面收益各部分归属于本公司拥有人及非控股权益。附属公司之全面收益总额归属于本公司拥有人及

非控股权益，即使因而导致非控股权益出现亏绌结余。

倘有必要，将对附属公司之财务报表作出调整，以令其会计政策与本集团之会计政策贯彻一致。

与本集团成员公司间交易有关之所有集团内公司间资产及负债、权益、收入、开支以及现金流量于综合入账时悉

数对销。

于附属公司之非控股权益与本集团于当中之权益（即赋予持有人于清盘时按比例分占相关附属公司资产净值的现

时所有权益）分开呈列。

---

二零二五年年报 133 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 本集团于现有附属公司之权益变动 本集团于附属公司之权益变动若无导致本集团失去对有关附属公司之控制权，则按股本交易入账。本集团之权益 及非控股权益之账面值已作调整，以反映其于附属公司之相对权益变动。 将相关权益部分重新归类后之非控股权益调整金额与已付或已收代价公平值两者间之任何差额直接于权益内确 认，并归属于本公司股东。 当本集团失去附属公司之控制权时，取消确认该附属公司之资产与负债及非控股权益（如有）。收益或亏损于损益 确认，并按：(i)已收代价公平值及任何保留权益公平值之总额；与(ii)该附属公司之资产（包括商誉）与负债及任何 非控股权益之先前账面值之差额计算。所有先前于其他全面收益确认之有关该附属公司之款项，按犹如本集团已 直接出售该附属公司之相关资产或负债入账（即重新分类至损益或转拨至适用香港财务报告准则会计准则指定╱ 许可之另一类权益）。于失去控制权当日在前附属公司保留之任何投资之公平值，根据香港财务报告准则第9号视 为其后入账为初步确认之公平值，或（如适用）初步确认于一间联营公司或一间合营公司之投资之成本。 投资物业 投资物业指持作赚取租金及╱或为资本增值之物业，包括就该等目的之发展中物业。 投资物业初步按成本（包括任何直接应占开支）计量。于初步确认后，投资物业乃按公平值计量，并作出调整以排 除任何预付或应计经营租赁收入。 因投资物业公平值变动产生之收益及亏损计入产生期间之损益。 发展中投资物业产生之建设成本乃资本化为发展中投资物业之其中部分账面值。 投资物业于出售或投资物业永久不再使用及预期不能自其出售获取任何未来经济利益时取消确认。因取消确认该 物业产生之任何收益或亏损（按资产出售所得款项净额与其账面值之差额计算）计入取消确认该物业期间之损益。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 本集团于现有附属公司之权益变动 本集团于附属公司之权益变动若无导致本集团失去对有关附属公司之控制权，则按股本交易入账。本集团之权益 及非控股权益之账面值已作调整，以反映其于附属公司之相对权益变动。 将相关权益部分重新归类后之非控股权益调整金额与已付或已收代价公平值两者间之任何差额直接于权益内确 认，并归属于本公司股东。 当本集团失去附属公司之控制权时，取消确认该附属公司之资产与负债及非控股权益（如有）。收益或亏损于损益 确认，并按：(i)已收代价公平值及任何保留权益公平值之总额；与(ii)该附属公司之资产（包括商誉）与负债及任何 非控股权益之先前账面值之差额计算。所有先前于其他全面收益确认之有关该附属公司之款项，按犹如本集团已 直接出售该附属公司之相关资产或负债入账（即重新分类至损益或转拨至适用香港财务报告准则会计准则指定╱ 许可之另一类权益）。于失去控制权当日在前附属公司保留之任何投资之公平值，根据香港财务报告准则第9号视 为其后入账为初步确认之公平值，或（如适用）初步确认于一间联营公司或一间合营公司之投资之成本。 投资物业 投资物业指持作赚取租金及╱或为资本增值之物业，包括就该等目的之发展中物业。 投资物业初步按成本（包括任何直接应占开支）计量。于初步确认后，投资物业乃按公平值计量，并作出调整以排 除任何预付或应计经营租赁收入。 因投资物业公平值变动产生之收益及亏损计入产生期间之损益。 发展中投资物业产生之建设成本乃资本化为发展中投资物业之其中部分账面值。 投资物业于出售或投资物业永久不再使用及预期不能自其出售获取任何未来经济利益时取消确认。因取消确认该 物业产生之任何收益或亏损（按资产出售所得款项净额与其账面值之差额计算）计入取消确认该物业期间之损益。

---

134远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大会计政策资料（续）

物业、厂房及设备（使用权资产除外）

物业、厂房及设备属于持作用于生产或供应货品或服务或行政用途之有形资产（永久业权土地及发展中物业除

外），按成本减其后累计折旧及其后累计减值亏损（如有）于综合财务状况表列账。

永久业权土地不予折旧，其按成本减其后累计减值亏损计量。

用作生产、供应或行政用途之在建物业按成本减任何已确认减值亏损列账。成本包括直接产生于使资产达到能按

管理层预期之方式运作所需地点及条件之任何成本（包括测试相关资产是否正常运作之成本）及（就合资格资产而

言）根据本集团会计政策资本化之借贷成本。该等资产与其他物业资产按相同基准，在可用作其拟定用途时开始

计算折旧。

折旧按发展中物业以外之物业、厂房及设备之估计可使用年期以直线法撇销其成本再减其剩余价值确认。并无对

未投入使用之发展中楼宇及酒店之折旧计提拨备。估计可使用年期、剩余价值及折旧方法于各报告期间结算日检

讨，并按预测基准将估计出现任何变动之影响入账。

物业、厂房及设备项目于出售时或预期持续使用该资产不会产生任何未来经济利益时取消确认。于物业、厂房及

设备项目出售或报废时产生之任何收益或亏损，乃厘定为出售所得款项与资产账面值之差额，并于损益确认。

于租赁土地及楼宇之所有权益

当本集团就物业所有权益（同时包括租赁土地及楼宇部分）付款时，全部代价于租赁土地与楼宇部分之间按初步

确认时相对公平值的比例分配。在相关付款可作可靠分配的情况下，于租赁土地之权益于综合财务状况表内呈列

为「使用权资产」（计入物业、厂房及设备），惟按公平值模式分类及入账为投资物业之租赁土地权益除外。当代价

无法在相关租赁土地的非租赁楼宇部分与未分割权益之间可靠分配时，整项物业分类为物业、厂房及设备。

---

二零二五年年报 135 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 物业、厂房及设备（包括使用权资产）以及合约成本之减值亏损 于各报告期间结算日，本集团检讨其物业、厂房及设备以及合约成本账面值，以厘定有否任何迹象显示该等资产 出现减值亏损。倘存在任何有关迹象，须就资产之可收回金额作出估计，以厘定减值亏损之程度（如有）。 物业、厂房及设备之可收回金额个别估计。当无法估计个别资产之可收回金额，本集团估计资产所属现金产生单 位之可收回金额。 测试现金产生单位之减值时，当可建立合理一致之分配基准，则公司资产将分配至相关现金产生单位，否则其将 分配至能够建立合理一致之分配基准之最小现金产生单位组别。可收回金额就公司资产所属现金产生单位或现金 产生单位组别而厘定，并与相关现金产生单位或现金产生单位组别之账面值进行比较。 于本集团根据香港财务报告准则第15号来自客户合约之收益确认资本化为合约成本之资产减值亏损前，本集团根 据适用准则评估及确认与相关合约有关之任何其他资产减值亏损。届时，倘账面值超过本集团预期收取以换取相 关货品或服务之代价余额减与提供该等货品或服务直接相关之成本（尚未确认为开支），则确认资本化为合约成本 之资产之减值亏损（如有）。资本化为合约成本之资产其后就评估现金产生单位减值而计入其所属现金产生单位之 账面值。 可收回金额指公平值减出售成本与使用价值之较高者。于评估使用价值时，估计未来现金流量使用税前折现率折 现至其现值，该折现率反映现行市场对金钱时间价值之评估及未来现金流量估计未予调整之资产之特定风险。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 物业、厂房及设备（包括使用权资产）以及合约成本之减值亏损 于各报告期间结算日，本集团检讨其物业、厂房及设备以及合约成本账面值，以厘定有否任何迹象显示该等资产 出现减值亏损。倘存在任何有关迹象，须就资产之可收回金额作出估计，以厘定减值亏损之程度（如有）。 物业、厂房及设备之可收回金额个别估计。当无法估计个别资产之可收回金额，本集团估计资产所属现金产生单 位之可收回金额。 测试现金产生单位之减值时，当可建立合理一致之分配基准，则公司资产将分配至相关现金产生单位，否则其将 分配至能够建立合理一致之分配基准之最小现金产生单位组别。可收回金额就公司资产所属现金产生单位或现金 产生单位组别而厘定，并与相关现金产生单位或现金产生单位组别之账面值进行比较。 于本集团根据香港财务报告准则第15号来自客户合约之收益确认资本化为合约成本之资产减值亏损前，本集团根 据适用准则评估及确认与相关合约有关之任何其他资产减值亏损。届时，倘账面值超过本集团预期收取以换取相 关货品或服务之代价余额减与提供该等货品或服务直接相关之成本（尚未确认为开支），则确认资本化为合约成本 之资产之减值亏损（如有）。资本化为合约成本之资产其后就评估现金产生单位减值而计入其所属现金产生单位之 账面值。 可收回金额指公平值减出售成本与使用价值之较高者。于评估使用价值时，估计未来现金流量使用税前折现率折 现至其现值，该折现率反映现行市场对金钱时间价值之评估及未来现金流量估计未予调整之资产之特定风险。

---

136远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大会计政策资料（续）

物业、厂房及设备（包括使用权资产）以及合约成本之减值亏损（续）

倘估计资产（或现金产生单位）之可收回金额低于其账面值，则该资产（或现金产生单位）之账面值乃减至其可收回

金额。就无法按合理一致之基准分配至现金产生单位之公司资产或部分公司资产而言，本集团将一组现金产生单

位之账面值（包括分配至该现金产生单位组别之公司资产或部分公司资产之账面值）与该现金产生单位组别之可收

回金额进行比较。于分配减值亏损时，减值亏损将首先获分配，以减低任何商誉之账面值（如适用），其后再基于

单位或现金产生单位组别中之各项资产之账面值按比例分配至其他资产。资产之账面值不得扣减至低于公平值减

出售成本（如可计量）、其使用价值（如可厘定）与零三者间之最高者。原本会分配至资产之减值亏损金额则按比例

分配至单位或现金产生单位组别中之其他资产。减值亏损即时于损益确认。

倘减值亏损其后拨回，则资产（或现金产生单位或现金产生单位组别）之账面值增至其经修订之估计可收回金额，

但所增加账面值不可超过于过往年度并无就该项资产（或现金产生单位或现金产生单位组别）确认减值亏损之情况

下应厘定之账面值。拨回之减值亏损即时于损益确认。

租赁

租赁之定义

本集团于合约开始时根据香港财务报告准则第16号租赁项下之定义评估该合约是否属于或包含租赁。除非合约之

条款及条件其后出现变动，否则有关合约将不予重新评估。

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二零二五年年报 137 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 租赁（续） 本集团作为承租人 使用权资产 使用权资产之成本包括： • 租赁负债的初步计量金额； • 于开始日期或之前作出的任何租赁付款，减任何已收租赁优惠； • 本集团产生的任何初始直接成本；及 • 本集团于拆卸及搬迁相关资产、复原相关资产所在场地或复原相关资产至租赁的条款及条件所规定的状况 时产生的成本估计。 使用权资产按成本减去任何累计折旧及减值亏损计量，并就租赁负债的任何重新计量作出调整。 倘本集团合理确定于租期结束时取得相关租赁资产所有权，则使用权资产于开始日期至可使用年期结束期间折 旧。否则，使用权资产按直线法于其估计可使用年期及租期（以较短者为准）计提折旧。 本集团于「物业、厂房及设备」呈列不符合投资物业或存货定义之使用权资产，倘拥有相应相关资产，其亦将于该 同一项目内呈列。 本集团作为出租人 租赁之分类及计量 本集团作为出租人之租约乃分类为财务或经营租约。倘租赁条款规定将相关资产拥有权附带之绝大部分风险与回 报转让予承租人，则合约获分类为财务租约。所有其他租约一律分类为经营租约。 经营租约之租金收入于相关租期内以直线法于损益确认。磋商及安排经营租约所产生之初步直接成本计入租赁资 产之账面值，有关成本于租期内以直线法确认为开支，惟按公平值模式计量之投资物业除外。 从本集团日常业务过程中产生之租金收入乃呈列为收益。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 租赁（续） 本集团作为承租人 使用权资产 使用权资产之成本包括： • 租赁负债的初步计量金额； • 于开始日期或之前作出的任何租赁付款，减任何已收租赁优惠； • 本集团产生的任何初始直接成本；及 • 本集团于拆卸及搬迁相关资产、复原相关资产所在场地或复原相关资产至租赁的条款及条件所规定的状况 时产生的成本估计。 使用权资产按成本减去任何累计折旧及减值亏损计量，并就租赁负债的任何重新计量作出调整。 倘本集团合理确定于租期结束时取得相关租赁资产所有权，则使用权资产于开始日期至可使用年期结束期间折 旧。否则，使用权资产按直线法于其估计可使用年期及租期（以较短者为准）计提折旧。 本集团于「物业、厂房及设备」呈列不符合投资物业或存货定义之使用权资产，倘拥有相应相关资产，其亦将于该 同一项目内呈列。 本集团作为出租人 租赁之分类及计量 本集团作为出租人之租约乃分类为财务或经营租约。倘租赁条款规定将相关资产拥有权附带之绝大部分风险与回 报转让予承租人，则合约获分类为财务租约。所有其他租约一律分类为经营租约。 经营租约之租金收入于相关租期内以直线法于损益确认。磋商及安排经营租约所产生之初步直接成本计入租赁资 产之账面值，有关成本于租期内以直线法确认为开支，惟按公平值模式计量之投资物业除外。 从本集团日常业务过程中产生之租金收入乃呈列为收益。

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138远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大会计政策资料（续）

于联营公司及合营公司之投资

联营公司为本集团拥有重大影响力之实体。重大影响力乃参与被投资方财务及营运政策决定之权力，而非对该等

政策拥有控制权或共同控制权。

合营公司指一项联合安排，对安排拥有共同控制权之订约方据此对联合安排之资产净值享有权利。共同控制权是

指按照合约定对某项安排所共有之控制权，共同控制权仅在当相关活动要求共同享有控制权之各方作出一致同

意之决定时存在。

联营公司及合营公司之业绩、资产与负债采用权益会计法综合计入此等综合财务报表，惟分类为持作出售之投资

根据香港财务报告准则第5号持作出售非流动资产及终止经营业务入账。就权益入账而言，联营公司及合营公司

之财务报表乃采用与本集团于类似情况下就相似交易及事件所采用者一致之会计政策编制。根据权益法，于联营

公司或合营公司之投资初步于综合财务状况表内按成本确认，随后进行调整以确认本集团应占联营公司或合营公

司之损益及其他全面收益。当本集团应占联营公司或合营公司之亏损超过本集团于该联营公司或合营公司之权益

（包括任何实质上构成本集团于该联营公司或合营公司净投资部分之长期权益），则本集团终止确认其应占之进一

步亏损。只有当本集团有法律或推定责任或须代表该联营公司或合营公司作出付款时，本集团方会确认额外亏

损。

于联营公司或合营公司之投资于被投资方成为联营公司或合营公司当日起使用权益法入账。收购于联营公司或合

营公司之投资时，投资成本超逾本集团应占被投资方可识别资产及负债公平值净额之任何部分均确认为商誉，并

计入投资账面值。本集团应占可识别资产及负债公平值净额超逾投资成本之任何部分，在重新评估后，即时于收

购投资期间在损益确认。

本集团评估是否有客观证据显示联营公司或合营公司之权益可能减值。倘存在任何客观证据，投资之全部账面值

（包括商誉）会根据香港会计准则第36号资产减值作为单一资产透过将可收回金额（即使用价值与公平值减出售成

本之较高者）与账面值进行比较，测试是否减值。任何已确认减值亏损不会分配至构成该投资账面值一部分之任

何资产（包括商誉）。有关减值亏损之任何拨回于该项投资其后可收回金额增加时根据香港会计准则第36号确认。

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二零二五年年报 139 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 分类为持作出售之资产 倘非流动资产之账面值将主要透过出售交易而非持续使用而收回，该资产将分类为持作出售。当资产可按现状即 时出售（仅受出售该资产之一般及惯常条款所规限）且其极有可能出售时，方被视为符合该条件。管理层必须对出 售作出承担，而预期出售应可于分类日期起计一年内合资格确认为已完成出售。 当本集团致力进行涉及出售联营公司或合营公司之投资或部分投资之出售计划时，当符合上述标准，将予出售之 投资或部分投资分类为持作出售，而本集团自有关投资分类为持作出售时起不再就分类为持作出售之部分使用权 益法。 分类为持作出售之非流动资产按其账面值与公平值减出售成本之较低者计量。 存货 待售物业 待售物业包括已落成物业及发展中物业。 于发展完成后拟作出售之发展中物业及待售物业乃分类为流动资产。除租赁土地部分按照使用权资产之会计政策 以成本模式计量外，发展中物业及已落成待售物业以成本及可变现净值两者之较低者列账。成本按特定识别基准 厘定，包括分配所产生之有关开发开支及（倘适用）资本化借贷成本。可变现净值指估计售价减完成之估计成本及 作出销售之必要成本。作出销售之必要成本包括销售直接应占之增量成本及本集团进行销售所必须产生之非增量 成本。 发展中待售物业于完成后转拨至已落成待售物业。 或然负债 或然负债指因过往事件而引起之现有责任，但由于可能不需要流出具有经济利益之资源以履行责任，故不予确 认。 倘本集团须共同及个别承担责任，则预期由其他方承担之责任部分被视作或然负债，而不会于综合财务报表内确 认。 本集团持续评估以厘定包含经济利益之资源是否可能流出。倘过往作为或然负债处理之项目可能须流出未来经济 利益，则于发生可能性变动之报告期内于综合财务报表确认拨备，惟于极端罕见之情况下无法作出可靠估计则除 外。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 分类为持作出售之资产 倘非流动资产之账面值将主要透过出售交易而非持续使用而收回，该资产将分类为持作出售。当资产可按现状即 时出售（仅受出售该资产之一般及惯常条款所规限）且其极有可能出售时，方被视为符合该条件。管理层必须对出 售作出承担，而预期出售应可于分类日期起计一年内合资格确认为已完成出售。 当本集团致力进行涉及出售联营公司或合营公司之投资或部分投资之出售计划时，当符合上述标准，将予出售之 投资或部分投资分类为持作出售，而本集团自有关投资分类为持作出售时起不再就分类为持作出售之部分使用权 益法。 分类为持作出售之非流动资产按其账面值与公平值减出售成本之较低者计量。 存货 待售物业 待售物业包括已落成物业及发展中物业。 于发展完成后拟作出售之发展中物业及待售物业乃分类为流动资产。除租赁土地部分按照使用权资产之会计政策 以成本模式计量外，发展中物业及已落成待售物业以成本及可变现净值两者之较低者列账。成本按特定识别基准 厘定，包括分配所产生之有关开发开支及（倘适用）资本化借贷成本。可变现净值指估计售价减完成之估计成本及 作出销售之必要成本。作出销售之必要成本包括销售直接应占之增量成本及本集团进行销售所必须产生之非增量 成本。 发展中待售物业于完成后转拨至已落成待售物业。 或然负债 或然负债指因过往事件而引起之现有责任，但由于可能不需要流出具有经济利益之资源以履行责任，故不予确 认。 倘本集团须共同及个别承担责任，则预期由其他方承担之责任部分被视作或然负债，而不会于综合财务报表内确 认。 本集团持续评估以厘定包含经济利益之资源是否可能流出。倘过往作为或然负债处理之项目可能须流出未来经济 利益，则于发生可能性变动之报告期内于综合财务报表确认拨备，惟于极端罕见之情况下无法作出可靠估计则除 外。

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140远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大会计政策资料（续）

金融工具

当一集团实体成为工具合约条款之订约方时，金融资产及金融负债会予以确认。所有以常规方式买卖之金融资产

按交易日基准确认及取消确认。以常规方式买卖为须按市场上之规定或惯例所订时限内交付资产之金融资产买

卖。

金融资产及金融负债初步按公平值计量，惟来自客户合约之应收贸易账款除外，其初步根据香港财务报告准则第

15号计量。因收购或发行金融资产及金融负债（不包括按公平值计入损益（「按公平值计入损益」）之金融资产及金

融负债）而直接应占之交易成本于初步确认时加入或扣自金融资产或金融负债（倘适用）之公平值。因收购按公平

值计入损益之金融资产或金融负债而直接应占之交易成本即时于损益确认。

实际利率法乃用于计算金融资产或金融负债摊销成本及于有关期间内分配利息收入及利息开支之方法。实际利率

乃按金融资产或金融负债预计年期或（倘适用）较短期间将估计未来现金收入及付款（包括构成实际利率组成部分

之所有已付或已收费用及点数、交易成本以及其他溢价或折扣）准确折现至初步确认时账面净值之利率。

从本集团日常业务过程中产生之利息收入呈列为收益。

金融资产

金融资产之分类及其后计量

符合下列条件之金融资产其后按摊销成本计量：

• ；及

• 。

符合下列条件之金融资产其后按公平值计入其他全面收益计量：

• ；及

• 。

所有其他金融资产其后按公平值计入损益计量，惟倘股本投资并非持作买卖，亦非适用香港财务报告准则第3号

业务合并的某一业务合并中由收购方确认之或然代价，则该股本投资公平值之其后变动于金融资产初步确认日期

可由本集团不可撤回选择于其他全面收益（「其他全面收益」）中呈列。

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二零二五年年报 141 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 金融工具（续） 金融资产（续） 金融资产之分类及其后计量（续） 倘符合以下条件，则金融资产分类为持作买卖： • 购入之主要目的为于短期内将其变卖；或 • 于初步确认时，其为由本集团共同管理之已识别金融工具组合之一部分，且近期出现短期获利之实际模 式；或 • 其并非指定为有效对冲工具之衍生工具。 此外，本集团可不可撤回地将须按摊销成本或按公平值计入其他全面收益计量之金融资产指定为按公平值计入损 益计量，前提为此举可消除或显著减少会计错配。 (i) 摊销成本及利息收入 就其后按摊销成本计量之金融资产及按公平值计入其他全面收益计量之债务工具而言，利息收入乃采用实 际利率法进行确认。除其后发生信贷减值之金融资产外，利息收入乃通过金融资产之账面值总额采用实际 利率法计算。就其后发生信贷减值之金融资产而言，利息收入自下一个报告期起通过金融资产之摊销成本 采用实际利率法进行确认。倘发生信贷减值之金融工具之信贷风险改善，使得金融资产不再有信贷减值， 则从厘定该项资产不再有信贷减值之后之报告期初起，利息收入通过金融资产之账面值总额采用实际利率 进行确认。 (ii) 分类为按公平值计入其他全面收益之债务工具 由于利息收入按实际利率法计算，债务工具账面值的其后变动分类为按公平值计入其他全面收益以及汇兑 收益及亏损于损益中确认。所有有关此等债务工具账面值的其他变动均于其他全面收益中确认，并于按公 平值计入其他全面收益储备项下累计。减值拨备于损益中确认，并在不减少此等债务工具账面值的情况下 对其他全面收益作出相应调整。当此等债务工具取消确认时，先前于其他全面收益中确认的累计收益或亏 损将重新分类至损益。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 金融工具（续） 金融资产（续） 金融资产之分类及其后计量（续） 倘符合以下条件，则金融资产分类为持作买卖： • 购入之主要目的为于短期内将其变卖；或 • 于初步确认时，其为由本集团共同管理之已识别金融工具组合之一部分，且近期出现短期获利之实际模 式；或 • 其并非指定为有效对冲工具之衍生工具。 此外，本集团可不可撤回地将须按摊销成本或按公平值计入其他全面收益计量之金融资产指定为按公平值计入损 益计量，前提为此举可消除或显著减少会计错配。 (i) 摊销成本及利息收入 就其后按摊销成本计量之金融资产及按公平值计入其他全面收益计量之债务工具而言，利息收入乃采用实 际利率法进行确认。除其后发生信贷减值之金融资产外，利息收入乃通过金融资产之账面值总额采用实际 利率法计算。就其后发生信贷减值之金融资产而言，利息收入自下一个报告期起通过金融资产之摊销成本 采用实际利率法进行确认。倘发生信贷减值之金融工具之信贷风险改善，使得金融资产不再有信贷减值， 则从厘定该项资产不再有信贷减值之后之报告期初起，利息收入通过金融资产之账面值总额采用实际利率 进行确认。 (ii) 分类为按公平值计入其他全面收益之债务工具 由于利息收入按实际利率法计算，债务工具账面值的其后变动分类为按公平值计入其他全面收益以及汇兑 收益及亏损于损益中确认。所有有关此等债务工具账面值的其他变动均于其他全面收益中确认，并于按公 平值计入其他全面收益储备项下累计。减值拨备于损益中确认，并在不减少此等债务工具账面值的情况下 对其他全面收益作出相应调整。当此等债务工具取消确认时，先前于其他全面收益中确认的累计收益或亏 损将重新分类至损益。

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142远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产之分类及其后计量（续）

(i) 指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具

按公平值计入其他全面收益之股本工具投资其后按公平值计量，其因公平值变动产生之收益及亏损于其他

全面收益中确认，并于按公平值计入其他全面收益储备中累计；及毋须进行减值评估。有关累计收益或亏

损将不会于出售股本投资时重新分类至损益，且将转拨至保留溢利。

当本集团收取股息之权利得以确立，该等股本工具投资之股息于损益内确认，除非有关股息明显属于收回

部分投资成本则作别论。

(iv) 按公平值计入损益之金融资产

不符合按摊销成本或按公平值计入其他全面收益或指定为按公平值计入其他全面收益之计量标准之金融资

产按公平值计入损益计量。

按公平值计入损益之金融资产按各报告期间结算日之公平值计量，任何公平值收益或亏损于损益中确认。

于损益中确认之收益或亏损净额包括该金融资产所赚取之任何股息或利息，并计入「其他收益及亏损」项下。

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二零二五年年报 143 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 金融工具（续） 金融负债及股本工具 分类为债务或股本 集团实体发行之债务及股本工具根据合约安排内容以及金融负债及股本工具之定义分类为金融负债或股本。 股本工具 股本工具为证明实体在扣除其所有负债后之资产剩余权益之任何合约。本集团所发行股本工具按已收取所得款项 减直接发行成本确认。 集团实体发行之永续资本票据（包括本集团并无交付现金或其他金融资产的合约责任或本集团可全权酌情决定无 限期延迟支付分派及赎回本金）获分类为股本工具。 本公司自有股本工具（包括永续资本票据）之购回直接于权益确认及扣减。概无购买、出售、发行或注销本公司自 有股本工具之收益或亏损于损益确认。 金融负债 所有金融负债其后采用实际利率法按摊销成本或按公平值计入损益计量。 按摊销成本计量之金融负债 金融负债包括应付账款、应付一间关连公司款项、应付联营公司款项、应付一名董事款项、应付合营公司款项、 应付非全资附属公司股东款项、票据、银行及其他借贷以及其他负债，随后采用实际利率法按摊销成本计量。 来自客户合约之收益 本集团与客户合约有关之会计政策资料载于附注7、27及30。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 金融工具（续） 金融负债及股本工具 分类为债务或股本 集团实体发行之债务及股本工具根据合约安排内容以及金融负债及股本工具之定义分类为金融负债或股本。 股本工具 股本工具为证明实体在扣除其所有负债后之资产剩余权益之任何合约。本集团所发行股本工具按已收取所得款项 减直接发行成本确认。 集团实体发行之永续资本票据（包括本集团并无交付现金或其他金融资产的合约责任或本集团可全权酌情决定无 限期延迟支付分派及赎回本金）获分类为股本工具。 本公司自有股本工具（包括永续资本票据）之购回直接于权益确认及扣减。概无购买、出售、发行或注销本公司自 有股本工具之收益或亏损于损益确认。 金融负债 所有金融负债其后采用实际利率法按摊销成本或按公平值计入损益计量。 按摊销成本计量之金融负债 金融负债包括应付账款、应付一间关连公司款项、应付联营公司款项、应付一名董事款项、应付合营公司款项、 应付非全资附属公司股东款项、票据、银行及其他借贷以及其他负债，随后采用实际利率法按摊销成本计量。 来自客户合约之收益 本集团与客户合约有关之会计政策资料载于附注7、27及30。

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144远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大会计政策资料（续）

外币

在编制各个别集团实体之财务报表时，以该实体功能货币以外之货币（「外币」）进行之交易按交易当日通行汇率予

以确认。于各报告期间结算日，以外币计值之货币项目按当日通行汇率重新换算。以外币计值按公平值列账之非

货币项目按厘定公平值当日通行汇率重新换算。当非货币项目之公平值收益或亏损于损益确认，则该收益或亏损

之任何汇兑部分亦于损益确认。当非货币项目之公平值收益或亏损于其他全面收益确认，则该收益或亏损之任何

汇兑部分亦于其他全面收益确认。按外币历史成本计量之非货币项目不予以重新换算。

由结算货币项目及重新换算货币项目而产生之汇兑差额，于其产生期间在损益内确认，惟应收或应付海外业务货

币项目（其并无计划结算或不大可能结算，故构成海外业务净投资之一部分）之汇兑差额初步于其他全面收益确

认，并于出售或部分出售本集团于联营公司╱合营公司之权益时自权益重新分类至损益。

就呈列综合财务报表而言，本集团海外业务之资产及负债按各报告期间结算日通行汇率换算为本集团之呈列货

币。收入及开支项目则按期内平均汇率换算，除非于该期间汇率大幅波动，在该情况下则采用交易当日之汇率

换算。产生之汇兑差额（如有）于其他全面收益内确认，并于权益项下之汇兑储备内累计（非控股权益应占（如适

用）。

于出售海外业务（即出售本集团于海外业务之全部权益，或涉及失去包含海外业务之附属公司控制权之出售，或

部分出售于联合安排或联营公司之权益，包括其保留权益成为金融资产之海外业务）时，就本公司拥有人应占业

务于权益累计之所有汇兑差额将重新分类至损益。

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二零二五年年报 145 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 借贷成本 与合资格资产（即需要一段颇长时间始能达致其拟定用途或出售之资产）之收购、建设或生产直接有关之借贷成 本，乃计入该等资产之成本，直至资产大致上可作拟定用途或销售。就随时间流逝确认收益的发展中物业而言， 一旦物业可供本集团出售，本集团即停止资本化借贷成本。 在相关资产可作拟定用途或出售后仍未偿还的任何特定借贷均纳入一般借贷池，以计算一般借贷的资本化率。特 定借贷用于合资格资产开支之前作短期投资所赚取之投资收入自符合资本化之借贷成本中扣除。 所有其他借贷成本于其产生期间在损益内确认。 退休福利计划 定额供款退休福利计划之付款于雇员已提供服务使彼等可享有供款时确认为开支。 税项 所得税开支指即期及递延所得税开支之总和。 现时应付税项按本年度之应课税溢利计算。应课税溢利与综合损益表所报之「除税前（亏损）溢利」不同，此乃源于 在其他年度应课税或可扣减之收入或支出及毋须课税或扣减之项目。本集团之即期税项负债采用报告期间结算日 前已实施或基本上已实施之税率计算。 递延税项就于综合财务报表内资产及负债账面值与用于计算应课税溢利之相应税基两者之暂时差额确认。递延税 项负债通常会就所有应课税暂时差额予以确认，而递延税项资产则一般在可能有用作抵销该等可扣减暂时差额之 应课税溢利时，就所有可扣减暂时差额确认。倘暂时差额因初步确认一项既不影响应课税溢利亦不影响会计溢利 且交易时并无产生相等应课税及可扣减暂时差额之交易（业务合并除外）之资产及负债而引致，则不会确认该等递 延税项资产及负债。此外，倘因商誉初步确认而产生暂时差额，递延税项负债不予确认。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 借贷成本 与合资格资产（即需要一段颇长时间始能达致其拟定用途或出售之资产）之收购、建设或生产直接有关之借贷成 本，乃计入该等资产之成本，直至资产大致上可作拟定用途或销售。就随时间流逝确认收益的发展中物业而言， 一旦物业可供本集团出售，本集团即停止资本化借贷成本。 在相关资产可作拟定用途或出售后仍未偿还的任何特定借贷均纳入一般借贷池，以计算一般借贷的资本化率。特 定借贷用于合资格资产开支之前作短期投资所赚取之投资收入自符合资本化之借贷成本中扣除。 所有其他借贷成本于其产生期间在损益内确认。 退休福利计划 定额供款退休福利计划之付款于雇员已提供服务使彼等可享有供款时确认为开支。 税项 所得税开支指即期及递延所得税开支之总和。 现时应付税项按本年度之应课税溢利计算。应课税溢利与综合损益表所报之「除税前（亏损）溢利」不同，此乃源于 在其他年度应课税或可扣减之收入或支出及毋须课税或扣减之项目。本集团之即期税项负债采用报告期间结算日 前已实施或基本上已实施之税率计算。 递延税项就于综合财务报表内资产及负债账面值与用于计算应课税溢利之相应税基两者之暂时差额确认。递延税 项负债通常会就所有应课税暂时差额予以确认，而递延税项资产则一般在可能有用作抵销该等可扣减暂时差额之 应课税溢利时，就所有可扣减暂时差额确认。倘暂时差额因初步确认一项既不影响应课税溢利亦不影响会计溢利 且交易时并无产生相等应课税及可扣减暂时差额之交易（业务合并除外）之资产及负债而引致，则不会确认该等递 延税项资产及负债。此外，倘因商誉初步确认而产生暂时差额，递延税项负债不予确认。

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146远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大会计政策资料（续）

税项（续）

递延税项负债乃就与附属公司之投资、联营公司及合营公司之权益相关之应课税暂时差额确认，除非本集团能够

控制暂时差额之拨回及不太可能在可见将来拨回暂时差额。与该等投资及权益有关之可扣减暂时差额产生之递延

税项资产于可能有足够应课税溢利以抵销暂时差额利益及预期于可见将来可拨回暂时差额时方会确认。

递延税项资产之账面值于各报告期间结算日审阅，当不太可能再产生足够应课税溢利以收回全部或部分资产时，

该等资产账面值将被扣减。

递延税项资产及负债乃按预期于负债偿付或资产变现期间适用之税率根据于报告期间结算日前已实施或基本上已

实施之税率（及税法）计量。

递延税项负债及资产之计量反映本集团预期于报告期间结算日收回或结算其资产及负债之账面值之方式所产生之

税务后果。

就使用公平值模式计量之投资物业而言，在计量其递延税项时，假设该等物业之账面值透过出售全数收回，惟假

设被推翻时则作别论。当投资物业可予折旧及以旨在随时间而非透过出售消耗投资物业所包含之绝大部分经济利

益的业务模式持有时，则此假设被推翻，惟永久业权土地除外。永久业权土地一向被推定为可通过出售全数收

回。

就计量本集团确认使用权资产及相关租赁负债的租赁交易的递延税项而言，本集团首先厘定税项扣减是否由使用

权资产或租赁负债应占。

就租赁负债应占税项扣减之租赁交易而言，本集团分别对租赁负债及相关资产应用香港会计准则第12号所得税的

规定。本集团在可能有用作抵销可扣减暂时差额之应课税溢利时确认与租赁负债有关之递延税项资产，以及就所

有应课税暂时差额确认递延税项负债。

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二零二五年年报 147 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 税项（续） 当有合法可强制执行权利可将即期税项资产与即期税项负债抵销，且与同一税务机关对同一应课税实体征收的所 得税有关时，递延税项资产与负债可予抵销。 (a) 同一应课税实体；或 (b) 于各未来期间预期有大额递延税项负债或资产偿付或收回时，拟按净额基准结算即期税项负债及资产或同 时变现资产及偿付负债之不同应课税实体。 即期及递延税项会于损益中确认，惟当其与于其他全面收益或直接于权益中确认之项目有关，于该情况下，即期 及递延税项亦分别于其他全面收益或直接于权益中确认。倘即期税项或递延税项源自业务合并的初步会计处理， 则税务影响计入业务合并的会计处理中。 4. 重大会计判断及估计不确定因素之主要来源 于应用本集团之会计政策时，本公司董事须就无法从其他来源轻易得出之资产及负债之账面值作出判断、估计及 假设。估计及相关假设均以过往经验及被视为相关之其他因素为依据。实际结果可能有别于该等估计。 估计及相关假设持续检讨。就对会计估计作出之修订而言，倘修订仅影响修订估计之期间，则于该期间确认，或 倘修订影响当期及未来期间，则在修订期间及未来期间确认。 应用会计政策时之重大判断 下列为本公司董事于应用本集团会计政策过程中作出之重大判断（涉及估计（见下文）者除外），其对于综合财务报 表确认之金额造成最重大之影响。

3. 综合财务报表编制基准及重大会计政策资料 （续） 重大会计政策资料（续） 税项（续） 当有合法可强制执行权利可将即期税项资产与即期税项负债抵销，且与同一税务机关对同一应课税实体征收的所 得税有关时，递延税项资产与负债可予抵销。 (a) 同一应课税实体；或 (b) 于各未来期间预期有大额递延税项负债或资产偿付或收回时，拟按净额基准结算即期税项负债及资产或同 时变现资产及偿付负债之不同应课税实体。 即期及递延税项会于损益中确认，惟当其与于其他全面收益或直接于权益中确认之项目有关，于该情况下，即期 及递延税项亦分别于其他全面收益或直接于权益中确认。倘即期税项或递延税项源自业务合并的初步会计处理， 则税务影响计入业务合并的会计处理中。 4. 重大会计判断及估计不确定因素之主要来源 于应用本集团之会计政策时，本公司董事须就无法从其他来源轻易得出之资产及负债之账面值作出判断、估计及 假设。估计及相关假设均以过往经验及被视为相关之其他因素为依据。实际结果可能有别于该等估计。 估计及相关假设持续检讨。就对会计估计作出之修订而言，倘修订仅影响修订估计之期间，则于该期间确认，或 倘修订影响当期及未来期间，则在修订期间及未来期间确认。 应用会计政策时之重大判断 下列为本公司董事于应用本集团会计政策过程中作出之重大判断（涉及估计（见下文）者除外），其对于综合财务报 表确认之金额造成最重大之影响。

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148远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

应用会计政策时之重大判断（续）

随时间流逝确认物业销售收益

当本集团根据销售合约履约并不创建一项对本集团而言有替代用途之资产，且本集团有可强制执行权利，以收回

迄今已履约部分之款项时，部分物业销售收益随时间流逝确认；否则，该收益按买方取得已落成物业控制权之时

间点确认。由于与买家之合约限制，本集团不可更改或替换物业单位，或重新指定物业单位作其他用途，因此该

物业单位对本集团而言并无替代用途。厘定是否具有对付款之可强制执行权利（取决于销售合约之条款及规管该

等销售合约之适用法律之诠释）时涉及由管理层作出重大判断。管理层在诠释适用法律及作出判断时已识别于新

加坡之销售合约向本集团提供可强制执行权利以收回迄今已履约部分之款项，而于香港、中华人民共和国地区

（不包括香港）（「中国」）、澳洲及英国（「英国」）之销售合约并无向本集团提供有关权利。

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团随时间流逝确认之物业销售收益为港币560,916,000元（二零二四

年：港币1,774,815,000元）。

投资物业之递延税项

就计量使用公平值模式计量之投资物业所产生递延税项而言，本公司董事已检讨本集团之投资物业组合，并得出

结论：(a)本集团于香港（「香港」）、捷克共和国、英国及新加坡之投资物业并非以旨在随时间消耗投资物业所包含

之绝大部分经济利益之业务模式持有；(b)本集团位于澳洲（永久业权土地除外）及中国有关地区之投资物业以旨在

随时间消耗投资物业所包含之绝大部分经济利益之业务模式持有。因此，于厘定本集团于香港、捷克共和国、英

国及新加坡之投资物业递延税项时，本公司董事确定以公平值模式计量之投资物业账面值乃全部透过出售予以收

回之假设并无被推翻。本集团位于澳洲（永久业权土地除外）及中国有关地区之投资物业账面值乃全部透过出售予

以收回之假设已被推翻，有关该等投资物业公平值变动之递延税项根据相关税务规则确认。

永久业权土地之账面值全部透过出售予以收回。

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二零二五年年报 149 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 4. 重大会计判断及估计不确定因素之主要来源 （续） 估计不确定因素之主要来源 下列为于报告期间结算日有关未来之主要假设及估计不确定因素之其他主要来源，其可能有重大风险导致须对下 一财政年度资产及负债之账面值作出重大调整。 投资物业之公平值 投资物业根据独立合资格专业估值师（「估值师」）所进行之估值按公平值列账。公平值厘定涉及附注16所载市况之 若干假设。 本公司董事依靠估值报告时作出判断，并信纳估值方法反映当前市况。每月市场租金、开发总值、估计完工成 本、市场单位价格及资本化率等假设变动会导致本集团投资物业之公平值出现变动，并对综合损益及其他全面收 益表呈报之投资物业公平值变动金额作出相应调整。 于二零二五年三月三十一日，本集团投资物业之账面值为港币5,825,232,000元（二零二四年：港币6,100,783,000 元）。 金融工具之公平值计量 就财务报告而言，本集团若干资产按公平值计量。于估计资产之公平值时，本集团管理层使用可取得之市场可观 察数据。当第一级及第二级输入数据无法取得时，本集团委聘第三方合资格估值师进行估值。于各报告期间结算 日，本集团管理层与第三方合资格外聘估值师紧密合作，制定及厘定适合之估值方法以及若干第三级公平值计量 之输入数据。当输入数据可自活跃市场之可观察报价取得时，本集团管理层会首先考虑及采用第二级输入数据。 当第二级输入数据无法取得时，本集团管理层会采用包括第三级输入数据在内之估值方法。倘资产公平值出现重 大变动，会向本公司董事汇报波动原因以采取适当行动。 有关厘定不同金融工具之公平值时所用估值方法、输入数据及主要假设之资料于附注47披露。

4. 重大会计判断及估计不确定因素之主要来源 （续） 估计不确定因素之主要来源 下列为于报告期间结算日有关未来之主要假设及估计不确定因素之其他主要来源，其可能有重大风险导致须对下 一财政年度资产及负债之账面值作出重大调整。 投资物业之公平值 投资物业根据独立合资格专业估值师（「估值师」）所进行之估值按公平值列账。公平值厘定涉及附注16所载市况之 若干假设。 本公司董事依靠估值报告时作出判断，并信纳估值方法反映当前市况。每月市场租金、开发总值、估计完工成 本、市场单位价格及资本化率等假设变动会导致本集团投资物业之公平值出现变动，并对综合损益及其他全面收 益表呈报之投资物业公平值变动金额作出相应调整。 于二零二五年三月三十一日，本集团投资物业之账面值为港币5,825,232,000元（二零二四年：港币6,100,783,000 元）。 金融工具之公平值计量 就财务报告而言，本集团若干资产按公平值计量。于估计资产之公平值时，本集团管理层使用可取得之市场可观 察数据。当第一级及第二级输入数据无法取得时，本集团委聘第三方合资格估值师进行估值。于各报告期间结算 日，本集团管理层与第三方合资格外聘估值师紧密合作，制定及厘定适合之估值方法以及若干第三级公平值计量 之输入数据。当输入数据可自活跃市场之可观察报价取得时，本集团管理层会首先考虑及采用第二级输入数据。 当第二级输入数据无法取得时，本集团管理层会采用包括第三级输入数据在内之估值方法。倘资产公平值出现重 大变动，会向本公司董事汇报波动原因以采取适当行动。 有关厘定不同金融工具之公平值时所用估值方法、输入数据及主要假设之资料于附注47披露。

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150远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

5. 资本风险管理

本集团之政策为维持稳健资本基础，以保障本集团有能力持续经营业务，以及维持其未来业务发展。本集团整体

策略与去年相比维持不变。

本集团之资本架构包括债务净额（当中包括银行及其他借贷、票据（已扣除现金及现金等值物、有限制银行存款、

已抵押存款及托管客户按金）、永续资本票据及本公司总权益（主要包括已发行股本、股份溢价及保留溢利）。

本集团积极定期检讨及管理其资本架构，并因应经济状况变动调整资本架构。管理层在审阅过程中会考虑资本成

本及与各类资本有关之风险。根据本集团管理层之推荐意见，本集团将透过发行新股份、筹集新债务及偿还现有

债务（如必要）平衡其整体架构。

6. 分部资料

本集团按主要经营决策者（「主要经营决策者」）定期审阅有关各组成部分之内部报告，厘定其经营分部。向本集团

主要经营决策者（为本公司执行董事）就分配资源及评估表现呈报之资料主要按下文所载各地理位置（包括于联营

公司及合营公司之权益）集中于相关业务营运之不同管理团队：

• （包括由相同管理团队开发及管理之投资物业）

• 物业投资

• （包括由酒店管理团队所管理及由相同团队监察纳入酒店建筑部分之投资物业）

• 停车场业务及设施管理

• （包括于澳洲从事博彩业务之The Star Entertainment Group之投资，其分类为按公平值计入其他全

面收益之股本工具）

• 香港证券与金融产品投资

• （包括由相同团队作出并监察之证券投资）

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二零二五年年报 151 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 6. 分部资料 （续） (a) 分部收益及业绩 以下为本集团按可报告及经营分部划分之收益及业绩分析。 分部收益 分部溢利（亏损） 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 物业发展 －澳洲 2,327,694 4,115,080 286,339 688,726 －香港 965,077 229,693 (268,389) 63,078 －马来西亚 Ð 8,184 32,365 2,569 －中国 27,853 56,508 1,928 74,505 －新加坡 562,364 1,774,815 (34,084) 108,516 －英国 2,296,090 649,990 400,609 51,620 6,179,078 6,834,270 418,768 989,014 物业投资 －澳洲 27,651 21,526 23,008 33,007 －香港 42,665 40,827 (105,969) 10,138 －中国 41,850 44,832 (71,326) 36,673 －英国 7,619 7,911 7,371 8,268 119,785 115,096 (146,916) 88,086 酒店业务及管理 －澳洲 584,129 508,500 (32,971) (58,380) －香港 707,667 714,509 19,779 74,039 －马来西亚 169,226 156,811 33,231 34,725 －中国 194,003 209,487 2,450 19,984 －新加坡 103,942 128,792 18,890 61,580 －英国 158,904 151,110 7,810 10,424 －欧洲（英国除外） 159,345 161,938 (3,414) 6,679 2,077,216 2,031,147 45,775 149,051 停车场业务及设施管理 －澳洲及纽西兰 546,824 540,475 32,444 60,583 －英国 105,779 118,096 (14,257) (8,036) －欧洲（英国除外） 32,148 41,127 (6,371) (6,458) －马来西亚 27,878 31,891 1,772 5,632 712,629 731,589 13,588 51,721

6. 分部资料 （续） (a) 分部收益及业绩 以下为本集团按可报告及经营分部划分之收益及业绩分析。 分部收益 分部溢利（亏损） 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 物业发展 －澳洲 2,327,694 4,115,080 286,339 688,726 －香港 965,077 229,693 (268,389) 63,078 －马来西亚 Ð 8,184 32,365 2,569 －中国 27,853 56,508 1,928 74,505 －新加坡 562,364 1,774,815 (34,084) 108,516 －英国 2,296,090 649,990 400,609 51,620 6,179,078 6,834,270 418,768 989,014 物业投资 －澳洲 27,651 21,526 23,008 33,007 －香港 42,665 40,827 (105,969) 10,138 －中国 41,850 44,832 (71,326) 36,673 －英国 7,619 7,911 7,371 8,268 119,785 115,096 (146,916) 88,086 酒店业务及管理 －澳洲 584,129 508,500 (32,971) (58,380) －香港 707,667 714,509 19,779 74,039 －马来西亚 169,226 156,811 33,231 34,725 －中国 194,003 209,487 2,450 19,984 －新加坡 103,942 128,792 18,890 61,580 －英国 158,904 151,110 7,810 10,424 －欧洲（英国除外） 159,345 161,938 (3,414) 6,679 2,077,216 2,031,147 45,775 149,051 停车场业务及设施管理 －澳洲及纽西兰 546,824 540,475 32,444 60,583 －英国 105,779 118,096 (14,257) (8,036) －欧洲（英国除外） 32,148 41,127 (6,371) (6,458) －马来西亚 27,878 31,891 1,772 5,632 712,629 731,589 13,588 51,721

二零二五年			二零二五年
港币千元			港币千元
	2,327,694	4,115,080 229,693 8,184 56,508 1,774,815 649,990		286,339	688,726 63,078 2,569 74,505 108,516 51,620
	965,077			(268,389)
	Ð			32,365
	27,853			1,928
	562,364			(34,084)
	2,296,090			400,609
6,834,270
6,179,078			418,768
	27,651	21,526 40,827 44,832 7,911		23,008	33,007 10,138 36,673 8,268
	42,665			(105,969)
	41,850			(71,326)
	7,619			7,371
115,096
119,785			(146,916)
	584,129	508,500 714,509 156,811 209,487 128,792 151,110 161,938		(32,971)	(58,380) 74,039 34,725 19,984 61,580 10,424 6,679
	707,667			19,779
	169,226			33,231
	194,003			2,450
	103,942			18,890
	158,904			7,810
	159,345			(3,414)
2,031,147
2,077,216			45,775
	546,824	540,475 118,096 41,127 31,891		32,444	60,583 (8,036) (6,458) 5,632
	105,779			(14,257)
	32,148			(6,371)
	27,878			1,772
712,629			13,588

---

二零二五年			二零二五年
港币千元			港币千元
	Ð	– 402,403		(378,540)	(11) 103,786
	408,799			88,955
402,403 38,846
408,799			(289,585)
22,958			40,996
	29,937	41,936 8,392		33,069	34,718 7,516
	21,832			21,332
50,328
51,769			54,401
9,572,234		10,203,679	137,027
(152,789)
Ð
Ð
151,944
(1,033,783)
(897,601)

152远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

分部收益分部溢利（亏损）

博彩业务

－澳洲

－捷克共和国

香港证券与金融产品投资

提供按揭服务

－澳洲

－香港

分部收益╱分部溢利

未分配企业收入及开支

讯安所持投资物业之公平值变动

出售附属公司之收益（附注39）

汇兑收益（亏损）净额

融资成本

除税前（亏损）溢利

并无分部自与其他分部之交易中获得任何收益。

概无任何单一顾客为本集团总收益带来超过10%之贡献。

分部溢利（亏损）指各分部赚取之溢利（产生之亏损），当中并未分配中央行政费用、若干银行利息收入、讯

安所持投资物业之公平值变动、出售附属公司之收益、汇兑收益（亏损）净额、董事酬金及融资成本。此乃

向主要经营决策者呈报以作资源分配及表现评估之措施。

截至二零二四年三月三十一日止年度，讯安所持投资物业之公平值变动并无计入分部业绩。

1. （续）

(a) 分部收益及业绩（续）

---

二零二五年年报 153 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 6. 分部资料 （续） (b) 分部资产 以下为于报告期间结算日本集团按可报告分部划分之资产分析。分部资产为各分部所持有之资产（包括持作 出售之投资物业），不涉及分配若干企业资产（主要为现金及现金等值物）。 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 物业发展 －澳洲 4,110,673 5,695,432 －香港 5,351,584 6,081,607 －马来西亚 281,734 170,064 －中国 2,454,821 2,550,819 －新加坡 605,314 1,476,379 －英国 5,828,482 6,361,188 18,632,608 22,335,489 物业投资 －澳洲 362,060 399,034 －香港 2,773,171 2,808,751 －中国 8,849 7,492 －英国 35,959 35,158 3,180,039 3,250,435 酒店业务及管理 －澳洲 4,664,222 4,717,376 －香港 5,013,922 5,599,408 －马来西亚 697,001 780,340 －中国 1,925,428 2,095,070 －新加坡 569,002 542,263 －英国 1,688,598 1,116,254 －欧洲（英国除外） 245,583 306,774 14,803,756 15,157,485 停车场业务及设施管理 －澳洲及纽西兰 811,165 885,344 －欧洲 135,604 306,886 －马来西亚 126,556 128,240 1,073,325 1,320,470 博彩业务 －澳洲 43,153 235,298 －捷克共和国 156,399 139,086 199,552 374,384

6. 分部资料 （续） (b) 分部资产 以下为于报告期间结算日本集团按可报告分部划分之资产分析。分部资产为各分部所持有之资产（包括持作 出售之投资物业），不涉及分配若干企业资产（主要为现金及现金等值物）。 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 物业发展 －澳洲 4,110,673 5,695,432 －香港 5,351,584 6,081,607 －马来西亚 281,734 170,064 －中国 2,454,821 2,550,819 －新加坡 605,314 1,476,379 －英国 5,828,482 6,361,188 18,632,608 22,335,489 物业投资 －澳洲 362,060 399,034 －香港 2,773,171 2,808,751 －中国 8,849 7,492 －英国 35,959 35,158 3,180,039 3,250,435 酒店业务及管理 －澳洲 4,664,222 4,717,376 －香港 5,013,922 5,599,408 －马来西亚 697,001 780,340 －中国 1,925,428 2,095,070 －新加坡 569,002 542,263 －英国 1,688,598 1,116,254 －欧洲（英国除外） 245,583 306,774 14,803,756 15,157,485 停车场业务及设施管理 －澳洲及纽西兰 811,165 885,344 －欧洲 135,604 306,886 －马来西亚 126,556 128,240 1,073,325 1,320,470 博彩业务 －澳洲 43,153 235,298 －捷克共和国 156,399 139,086 199,552 374,384

二零二五年
港币千元
4,110,673
5,351,584
281,734
2,454,821
605,314
5,828,482
18,632,608
362,060
2,773,171
8,849
35,959
3,180,039
4,664,222
5,013,922
697,001
1,925,428
569,002
1,688,598
245,583
14,803,756
811,165
135,604
126,556
1,073,325
43,153
156,399
199,552

---

二零二五年
港币千元
1,008,093
353,386
647,820
1,001,206
39,898,579
2,644,777
42,543,356

二零二五年		二零二五年
港币千元		港币千元
5,227,516 449,567 1,032,267 196,887 310,826 1,903,607 927,108 155,901
3,516,235		6,714,846
568,144		527,645
1,760,199		8,115,993
197,104		781,069
263,706		4,041,056
666,306		514,686
2,568,392		1,624,606
32,148		111,894
9,572,234	10,203,679	22,431,795

154远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

二零二四年

港币千元

香港证券与金融产品投资1,071,505

提供按揭服务

－澳洲602,601

－香港186,142

788,743

分部资产44,298,511

未分配企业资产2,962,786

资产总值47,261,297

(c) 地区资料

下表载列(i)本集团按经营所在地厘定来自外部客户之收益及(i)按资产所在地划分之本集团非流动资产之地区

资料，惟不包括投资证券、应收一间联营公司款项、应收合营公司款项、应收一间接受投资公司款项、应

收贷款、有限制银行存款、已抵押存款、其他资产、其他应收款项及递延税项资产。

来自外部客户之收益非流动资产

二零二四年

港币千元

澳洲及纽西兰6,847,537

捷克共和国523,287

香港8,534,553

马来西亚756,887

中国4,073,848

新加坡521,812

英国1,352,846

欧洲（英国除外）131,581

22,742,351

1. （续）

(b) 分部资产（续）

---

二零二五年年报 155 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 6. 分部资料 （续） (d) 其他资料 下表载列计入分部溢利或亏损或分部资产计量之金额： 二零二五年 停车场 证券与 酒店业务 业务及 金融 提供 物业发展 物业投资 及管理 博彩业务 设施管理 产品投资 按揭服务 未分配 综合入账 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 计入分部溢利或亏损或分部资产计量之金额： 物业、厂房及设备折旧 (45,621) (1,247) (329,388) (8,109) (89,035) Ð Ð (15,330) (488,730) 出售物业、厂房及设备收益 (1,966) (46) 6,659 Ð 1,672 Ð Ð 10 6,329 投资物业公平值变动 Ð (204,604) (31,359) Ð Ð Ð Ð Ð (235,963) 按公平值计入损益之金融资产公平值变动 Ð Ð Ð Ð Ð 41,784 Ð Ð 41,784 衍生金融工具公平值变动 Ð Ð Ð Ð Ð 1,897 Ð Ð 1,897 分占联营公司业绩 Ð (5,806) (2,249) (378,518) Ð Ð Ð Ð (386,573) 分占合营公司业绩 (57,573) Ð (25,676) Ð 3,549 Ð 3,150 (1,008) (77,558) 联营公司权益 1,619 219,322 1,490,728 Ð Ð Ð Ð Ð 1,711,669 合营公司权益 1,856,029 1 330,750 Ð 42,352 Ð Ð 1,943 2,231,075 收购物业、厂房及设备 153,341 1,417 1,016,287 Ð 3,512 Ð Ð 2,033 1,176,590 添置投资物业 Ð 148,025 Ð Ð Ð Ð Ð Ð 148,025 投资证券 5 Ð 35,051 49,282 Ð 978,904 71,857 Ð 1,135,099 合约成本之摊销 414,553 Ð Ð Ð Ð Ð Ð Ð 414,553 待售物业减值亏损 (311,065) Ð Ð Ð Ð Ð Ð Ð (311,065) 计入损益之按公平值计入其他全面收益之 债务工具之已确认减值亏损 Ð Ð Ð Ð Ð (9,372) Ð Ð (9,372 )

6. 分部资料 （续） (d) 其他资料 下表载列计入分部溢利或亏损或分部资产计量之金额： 二零二五年 停车场 证券与 酒店业务 业务及 金融 提供 物业发展 物业投资 及管理 博彩业务 设施管理 产品投资 按揭服务 未分配 综合入账 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 计入分部溢利或亏损或分部资产计量之金额： 物业、厂房及设备折旧 (45,621) (1,247) (329,388) (8,109) (89,035) Ð Ð (15,330) (488,730) 出售物业、厂房及设备收益 (1,966) (46) 6,659 Ð 1,672 Ð Ð 10 6,329 投资物业公平值变动 Ð (204,604) (31,359) Ð Ð Ð Ð Ð (235,963) 按公平值计入损益之金融资产公平值变动 Ð Ð Ð Ð Ð 41,784 Ð Ð 41,784 衍生金融工具公平值变动 Ð Ð Ð Ð Ð 1,897 Ð Ð 1,897 分占联营公司业绩 Ð (5,806) (2,249) (378,518) Ð Ð Ð Ð (386,573) 分占合营公司业绩 (57,573) Ð (25,676) Ð 3,549 Ð 3,150 (1,008) (77,558) 联营公司权益 1,619 219,322 1,490,728 Ð Ð Ð Ð Ð 1,711,669 合营公司权益 1,856,029 1 330,750 Ð 42,352 Ð Ð 1,943 2,231,075 收购物业、厂房及设备 153,341 1,417 1,016,287 Ð 3,512 Ð Ð 2,033 1,176,590 添置投资物业 Ð 148,025 Ð Ð Ð Ð Ð Ð 148,025 投资证券 5 Ð 35,051 49,282 Ð 978,904 71,857 Ð 1,135,099 合约成本之摊销 414,553 Ð Ð Ð Ð Ð Ð Ð 414,553 待售物业减值亏损 (311,065) Ð Ð Ð Ð Ð Ð Ð (311,065) 计入损益之按公平值计入其他全面收益之 债务工具之已确认减值亏损 Ð Ð Ð Ð Ð (9,372) Ð Ð (9,372 )

二零二五年
物业发展	物业投资	酒店业务 及管理	博彩业务	停车场 业务及 设施管理	证券与 金融 产品投资	提供 按揭服务	未分配	综合入账
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
(45,621)	(1,247)	(329,388)	(8,109)	(89,035)	Ð	Ð	(15,330)	(488,730)
(1,966)	(46)	6,659	Ð	1,672	Ð	Ð	10	6,329
Ð	(204,604)	(31,359)	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	(235,963)
Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	41,784	Ð	Ð	41,784
Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	1,897	Ð	Ð	1,897
Ð	(5,806)	(2,249)	(378,518)	Ð	Ð	Ð	Ð	(386,573)
(57,573)	Ð	(25,676)	Ð	3,549	Ð	3,150	(1,008)	(77,558)
1,619	219,322	1,490,728	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	1,711,669
1,856,029	1	330,750	Ð	42,352	Ð	Ð	1,943	2,231,075
153,341	1,417	1,016,287	Ð	3,512	Ð	Ð	2,033	1,176,590
Ð	148,025	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	148,025
5	Ð	35,051	49,282	Ð	978,904	71,857	Ð	1,135,099
414,553	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	414,553
(311,065)	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	(311,065)
Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	(9,372)	Ð	Ð	(9,372)

---

156远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(d) 其他资料（续）

二零二四年

物业发展物业投资

酒店业务

及管理博彩业务

停车场

业务及

设施管理

证券与

金融

产品投资

提供

按揭服务未分配综合入账

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

计入分部溢利或亏损或分部资产计量之金额：

物业、厂房及设备折旧(44,358)(1,280)(340,819)(6,292)(100,774)–(14,887)(508,410)

出售物业、厂房及设备收益159–4,811–19,670–48125,121

投资物业公平值变动–19,620(7,943)–443,275454,952

按公平值计入损益之金融资产公平值变动–17,181–1,10818,289

衍生金融工具公平值变动–6,027–6,027

分占联营公司业绩–(2,756)(10,282)–(13,038)

分占合营公司业绩(14,285)–56,888–(7,203)(3,209)32,191

联营公司权益–229,8231,474,334–1,704,157

合营公司权益1,881,098831339,559–36,134–272,878–2,530,500

收购物业、厂房及设备22,707–660,168–95,728–237778,840

添置投资物业–1,414,337–1,414,337

投资证券5–158,061235,298–1,033,901314,672–1,741,937

合约成本之摊销429,294–429,294

主要经营决策者并无定期审阅有关分部负债之资料。因此，并无呈列分部负债资料。

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二零二五年年报 157 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 7. 收益 收益指以下各项之总额：出售物业所得款项及建筑收益、出租物业之租金总额、酒店业务及管理收入、停车场业 务及设施管理收入、博彩业务收入、提供物业管理服务收入、金融工具之利息收入及股息收入以及其他业务收 入，载列如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 出售物业 6,081,655 6,711,127 建筑收益 72,957 105,556 酒店收益 －房间收益 1,787,803 1,667,009 －餐饮 194,100 169,592 停车场收入 －停车收益 598,360 639,179 －管理费 116,121 94,389 博彩收益 408,799 402,403 提供物业管理服务 36,500 124,365 其他业务 16,030 13,928 来自客户合约之收益 9,312,325 9,927,548 出租物业－经营租约 185,014 186,475 贷款利息收入 21,832 8,392 金融工具之利息收入 48,708 77,764 金融工具之股息收入 4,355 3,500 9,572,234 10,203,679 来自客户合约之收益之确认时间 －按时间点 6,139,668 5,522,234 －随时间流逝 3,172,657 4,405,314 9,312,325 9,927,548 按地理位置划分之收益细分与附注6之分部披露相符。

7. 收益 收益指以下各项之总额：出售物业所得款项及建筑收益、出租物业之租金总额、酒店业务及管理收入、停车场业 务及设施管理收入、博彩业务收入、提供物业管理服务收入、金融工具之利息收入及股息收入以及其他业务收 入，载列如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 出售物业 6,081,655 6,711,127 建筑收益 72,957 105,556 酒店收益 －房间收益 1,787,803 1,667,009 －餐饮 194,100 169,592 停车场收入 －停车收益 598,360 639,179 －管理费 116,121 94,389 博彩收益 408,799 402,403 提供物业管理服务 36,500 124,365 其他业务 16,030 13,928 来自客户合约之收益 9,312,325 9,927,548 出租物业－经营租约 185,014 186,475 贷款利息收入 21,832 8,392 金融工具之利息收入 48,708 77,764 金融工具之股息收入 4,355 3,500 9,572,234 10,203,679 来自客户合约之收益之确认时间 －按时间点 6,139,668 5,522,234 －随时间流逝 3,172,657 4,405,314 9,312,325 9,927,548 按地理位置划分之收益细分与附注6之分部披露相符。

二零二五年
港币千元
6,081,655
72,957
1,787,803
194,100
598,360
116,121
408,799
36,500
16,030
9,312,325
185,014
21,832
48,708
4,355
9,572,234
6,139,668
3,172,657
9,312,325

---

截至二零二五年三月三十一日止年度
分部收益	出租物业及 停车场收入	餐饮	利息及 股息收入	综合入账
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
6,179,078	(24,466)	Ð	Ð	6,154,612
2,077,216	(79,115)	(210,130)	(168)	1,787,803
712,629	1,852	Ð	Ð	714,481
408,799	Ð	Ð	Ð	408,799
Ð	36,500	Ð	Ð	36,500
Ð	Ð	194,100	Ð	194,100
Ð	Ð	16,030	Ð	16,030
9,377,722	(65,229)	Ð	(168)	9,312,325
119,785	65,229	Ð	Ð	185,014
51,769	Ð	Ð	(29,937)	21,832
22,958	Ð	Ð	30,105	53,063
9,572,234	Ð	Ð	Ð	9,572,234

158远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

下列为来自客户合约之收益与于分部资料披露之金额之对账。

物业发展*

酒店业务

停车场业务

博彩业务

提供物业管理服务

餐饮

其他业务

来自客户合约之收益

出租物业

提供按揭服务

金融工具之利息收入及股息收入

收益总额

截至二零二四年三月三十一日止年度

分部收益

出租物业及

停车场收入餐饮

利息及

股息收入综合入账

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

物业发展*6,834,270(17,587)–6,816,683

酒店业务2,031,147(180,618)(183,520)–1,667,009

停车场业务731,5891,979–733,568

博彩业务402,403–402,403

提供物业管理服务–124,365–124,365

餐饮–169,592–169,592

其他业务–13,928–13,928

来自客户合约之收益9,999,409(71,861)–9,927,548

出租物业115,09671,861–(482)186,475

提供按揭服务50,328–(41,936)8,392

金融工具之利息收入及股息收入38,846–42,41881,264

收益总额10,203,679–10,203,679

• 。

---

二零二五年年报 159 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 7. 收益 （续） 客户合约之履约责任及收益确认政策 按时间点确认物业销售 就与客户订立之物业销售合约而言，合约内所订明的相关物业并无替代用途。经考虑相关合约条款、法律环境及 相关法律先例，本集团断定，除于新加坡及马来西亚之物业销售外，本集团在将相关物业移交予客户之前并无可 强制执行之收款权利。因此，销售该等住宅物业之收益于完成交付程序并向客户转移已落成物业之时间点（即客 户取得已落成物业之控制权及本集团当时有权收取款项且有可能收取代价之时间点）确认。 于不同地点与客户签署买卖协议时，本集团按合约价值之5%至20%向客户收取按金。该等按金导致于物业施工期 之前确认合约负债。 本集团认为该等按金不包括重大融资组成部分，因而不会就货币时间值之影响对代价金额作出相应调整。 随时间流逝确认物业销售 由于本集团根据销售合约履约并未创建对本集团有替代用途之资产，且本集团有强制执行权以收回迄今已履约部 分之款项，来自新加坡物业销售之收益随时间确认。由于与买家之合约限制，本集团不可更改或替换物业单位， 或重新指定物业单位作其他用途，因此该物业单位对本集团而言并无替代用途。来自销售物业之收益使用投入法 按照合约完成阶段予以确认。 本集团之销售合约包含付款日程，当中规定一旦达到若干特定里程碑，则须按施工期支付阶段付款。本集团要求 若干客户提供合约总值之5%至20%作为前期按金，当本集团于工程开展前收到按金时，此金额将于合约开始时列 为合约负债，直至指定合约之已确认收益大于按金金额。 合约资产（扣除与同一合约有关之合约负债）指本集团就已履约服务收取代价之权利，其按履行建筑服务之期间确 认，原因为该等权利取决于本集团未来在实现特定里程碑方面之表现。当该等权利成为无条件时，合约资产将转 移至应收贸易款项。 倘取得合约之所有增量成本于一年内已以其他方式于损益悉数摊销，本集团则采用可行权宜方法将该等成本支 销。 建筑收益 建筑收益根据合约完成阶段采用产出法确认。本集团建筑合约包括施工期间要求参考已完成工程的勘察按月付款 之付款日程。

7. 收益 （续） 客户合约之履约责任及收益确认政策 按时间点确认物业销售 就与客户订立之物业销售合约而言，合约内所订明的相关物业并无替代用途。经考虑相关合约条款、法律环境及 相关法律先例，本集团断定，除于新加坡及马来西亚之物业销售外，本集团在将相关物业移交予客户之前并无可 强制执行之收款权利。因此，销售该等住宅物业之收益于完成交付程序并向客户转移已落成物业之时间点（即客 户取得已落成物业之控制权及本集团当时有权收取款项且有可能收取代价之时间点）确认。 于不同地点与客户签署买卖协议时，本集团按合约价值之5%至20%向客户收取按金。该等按金导致于物业施工期 之前确认合约负债。 本集团认为该等按金不包括重大融资组成部分，因而不会就货币时间值之影响对代价金额作出相应调整。 随时间流逝确认物业销售 由于本集团根据销售合约履约并未创建对本集团有替代用途之资产，且本集团有强制执行权以收回迄今已履约部 分之款项，来自新加坡物业销售之收益随时间确认。由于与买家之合约限制，本集团不可更改或替换物业单位， 或重新指定物业单位作其他用途，因此该物业单位对本集团而言并无替代用途。来自销售物业之收益使用投入法 按照合约完成阶段予以确认。 本集团之销售合约包含付款日程，当中规定一旦达到若干特定里程碑，则须按施工期支付阶段付款。本集团要求 若干客户提供合约总值之5%至20%作为前期按金，当本集团于工程开展前收到按金时，此金额将于合约开始时列 为合约负债，直至指定合约之已确认收益大于按金金额。 合约资产（扣除与同一合约有关之合约负债）指本集团就已履约服务收取代价之权利，其按履行建筑服务之期间确 认，原因为该等权利取决于本集团未来在实现特定里程碑方面之表现。当该等权利成为无条件时，合约资产将转 移至应收贸易款项。 倘取得合约之所有增量成本于一年内已以其他方式于损益悉数摊销，本集团则采用可行权宜方法将该等成本支 销。 建筑收益 建筑收益根据合约完成阶段采用产出法确认。本集团建筑合约包括施工期间要求参考已完成工程的勘察按月付款 之付款日程。

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二零二五年
港币千元
2,220,937
286,693
1,323,480
3,831,110

160远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

客户合约之履约责任及收益确认政策（续）

酒店收益

来自客户之酒店房间收益于提供服务及设施时采用产出法随时间流逝确认。本集团给予旅游代理及公司客户之平

均信贷期为不超过30日。

停车场收入

来自客户之停车场收益于提供服务及设施时采用产出法随时间流逝确认。

博彩收益

博彩收益指博彩输赢总净差，并按时间点确认。

提供物业管理服务

来自物业管理服务之收益于提供服务及设施时采用产出法随时间流逝确认为收入。

餐饮

就来自餐饮之收入而言，收益于餐饮交付予客户时确认。

分配至客户合约之余下履约责任之交易价格

于报告期间分配至余下履约责任（未履行或部分未履行）之交易价格及预期确认物业销售收益及建筑收益之时间如

下：

二零二四年

港币千元

一年内4,859,035

超过一年但不超过两年921,427

超过两年110,173

5,890,635

上文披露之金额不包含本集团根据条款每月收取定额款项之物业管理服务合约及停车场管理费。

于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日，就来自博彩业务、酒店收益及停车收益之收入而言，未

履行履约责任之客户合约之初始预期限为一年或以内。

租赁收益

截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，租赁物业所有收入均属固定租赁付款。

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二零二五年年报 161 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 8. 其他收益及亏损 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 按公平值计入损益之金融资产公平值变动 41,784 18,289 出售按公平值计入其他全面收益之债务工具亏损 (14,648) (75,443) 衍生金融工具公平值变动 1,897 6,027 汇兑收益（亏损）净额 151,944 (17,547) 出售物业、厂房及设备之收益 6,329 25,121 出售附属公司之收益（附注39） Ð 41,344 应收贸易账款于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损 (1,674) (7,342) 按公平值计入其他全面收益之债务工具于预期信贷亏损模式下之 已确认减值亏损 (9,372) – 应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损 (84,584) – 91,676 (9,551) 9. 融资成本 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 利息： 银行借贷 1,585,943 1,640,313 其他贷款 3,047 1,697 租赁负债利息 14,315 10,295 票据利息 26,729 151,721 银行贷款之前期费用摊销 30,205 31,969 其他 8,522 14,155 总利息成本 1,668,761 1,850,150 减：资本化金额： －待售物业（发展中物业） (490,091) (544,309) －物业、厂房及设备（发展中自置物业） (144,887) (123,005) 1,033,783 1,182,836 于本年度源于本集团一般借贷组合之资本化借贷成本透过对合资格资产开支应用每年4.15%至9.33%（二零二四 年：4.50%至9.46%）之资本化率计算。

8. 其他收益及亏损 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 按公平值计入损益之金融资产公平值变动 41,784 18,289 出售按公平值计入其他全面收益之债务工具亏损 (14,648) (75,443) 衍生金融工具公平值变动 1,897 6,027 汇兑收益（亏损）净额 151,944 (17,547) 出售物业、厂房及设备之收益 6,329 25,121 出售附属公司之收益（附注39） Ð 41,344 应收贸易账款于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损 (1,674) (7,342) 按公平值计入其他全面收益之债务工具于预期信贷亏损模式下之 已确认减值亏损 (9,372) – 应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损 (84,584) – 91,676 (9,551) 9. 融资成本 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 利息： 银行借贷 1,585,943 1,640,313 其他贷款 3,047 1,697 租赁负债利息 14,315 10,295 票据利息 26,729 151,721 银行贷款之前期费用摊销 30,205 31,969 其他 8,522 14,155 总利息成本 1,668,761 1,850,150 减：资本化金额： －待售物业（发展中物业） (490,091) (544,309) －物业、厂房及设备（发展中自置物业） (144,887) (123,005) 1,033,783 1,182,836 于本年度源于本集团一般借贷组合之资本化借贷成本透过对合资格资产开支应用每年4.15%至9.33%（二零二四 年：4.50%至9.46%）之资本化率计算。

二零二五年
港币千元
41,784
(14,648)
1,897
151,944
6,329
Ð
(1,674)
(9,372)
(84,584)
91,676

二零二五年
港币千元
1,585,943
3,047
14,315
26,729
30,205
8,522
1,668,761
(490,091)
(144,887)
1,033,783

---

二零二五年
港币千元
84,798
11,693
2,217
(197)
2,659
66,325
Ð
13,505
181,000
22,824
(5,959)
(23)
4,506
(2,373)
Ð
(3,849)
(97,881)
102,094

162远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

10. 所得税开支

二零二四年

港币千元

所得税开支（抵免）包括：

即期税项：

香港利得税20,144

中国企业所得税（「中国企业所得税」）(3,910)

中国土地增值税（「中国土地增值税」）7,604

澳洲所得税1,163

马来西亚所得税2,293

英国所得税6,092

新加坡所得税23,343

捷克共和国所得税18,046

74,775

股息预扣税及利息预扣税116,657

过往年度（超额拨备）拨备不足：

香港利得税9,276

澳洲所得税–

马来西亚所得税(567)

英国所得税19,047

新加坡所得税(9,493)

18,263

递延税项（附注35）(74,959)

134,736

本公司董事认为，实施利得税两级制后所涉及之金额对综合财务报表而言并不重大。两个年度之香港利得税按估

计应课税溢利的16.5%计算。

两个年度的中国企业所得税乃根据企业所得税法及企业所得税法实施条例，按税率25%计算。

根据相关中国税法及法规，中国土地增值税按视作税率征收。

根据企业所得税法及企业所得税法实施条例，自二零八年一月一日起，就向控股公司分派中国附属公司赚取之

溢利须按5%或10%之适用税率缴纳中国预扣税。

澳洲、马来西亚、新加坡、英国及捷克共和国之国内法定税率分别为估计应课税溢利之30%、24%、17%、25%及

21%（二零二四年：30%、24%、17%、25%及19%）。

本集团于支柱二规则生效之若干司法管辖区营运。然而，由于本集团在其经营所在所有司法管辖区之估计实际税

率高于15%，经计及基于管理层最佳估计而根据支柱二规则所作出之调整，本集团管理层认为本集团毋须缴纳支

柱二规则下之补足税。

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二零二五年年报 163 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 10. 所得税开支 （续） 本年度所得税开支与综合损益表内之除税前（亏损）溢利对账如下： 香港 中国 澳洲 马来西亚 新加坡 英国及欧洲 综合入账 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 二零二五年 除税前（亏损）溢利 (828,774) (96,374) (286,762) 48,777 (49,232) 314,764 (897,601) 适用所得税率 16.5% 25% 30% 24% 17% 21%至25% 按适用所得税率计算之税项 (136,748) (24,093) (86,029) 11,706 (8,369) 77,627 (165,906) 不可扣税开支之税务影响 193,736 13,248 68,162 160 9,009 106,628 390,943 毋须课税收入之税务影响 (112,772) (2,019) (150,527) (1,040) (3,140) (173,275) (442,773) 中国土地增值税 Ð 2,217 Ð Ð Ð Ð 2,217 过往未确认之应课税暂时差额之税务影响 (436) Ð Ð Ð Ð Ð (436) 未确认之可扣税暂时差额之税务影响 2,077 Ð 11,016 Ð Ð 61,707 74,800 使用过往未确认之税项亏损 (20,058) (8,636) (12,701) (1,934) Ð Ð (43,329) 中国土地增值税之税务影响 Ð 34,485 Ð Ð Ð Ð 34,485 使用过往未确认之可扣税暂时差额 (700) Ð Ð Ð Ð (502) (1,202) 未确认税项亏损之税务影响 109,873 7,437 4,008 1,235 Ð 9,047 131,600 分占联营公司业绩之税务影响 958 Ð 113,555 540 Ð Ð 115,053 分占合营公司业绩之税务影响 40,041 Ð (45,411) (7,799) 2,741 Ð (10,428) 过往年度超额拨备（拨备不足） (5,959) Ð (23) 4,506 Ð (2,373) (3,849) 预扣税 12,662 Ð 10,162 Ð Ð Ð 22,824 其他 (190) 788 (1,962) 352 (241) (652) (1,905) 本年度所得税开支（抵免） 82,484 23,427 (89,750) 7,726 Ð 78,207 102,094

10. 所得税开支 （续） 本年度所得税开支与综合损益表内之除税前（亏损）溢利对账如下： 香港 中国 澳洲 马来西亚 新加坡 英国及欧洲 综合入账 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 二零二五年 除税前（亏损）溢利 (828,774) (96,374) (286,762) 48,777 (49,232) 314,764 (897,601) 适用所得税率 16.5% 25% 30% 24% 17% 21%至25% 按适用所得税率计算之税项 (136,748) (24,093) (86,029) 11,706 (8,369) 77,627 (165,906) 不可扣税开支之税务影响 193,736 13,248 68,162 160 9,009 106,628 390,943 毋须课税收入之税务影响 (112,772) (2,019) (150,527) (1,040) (3,140) (173,275) (442,773) 中国土地增值税 Ð 2,217 Ð Ð Ð Ð 2,217 过往未确认之应课税暂时差额之税务影响 (436) Ð Ð Ð Ð Ð (436) 未确认之可扣税暂时差额之税务影响 2,077 Ð 11,016 Ð Ð 61,707 74,800 使用过往未确认之税项亏损 (20,058) (8,636) (12,701) (1,934) Ð Ð (43,329) 中国土地增值税之税务影响 Ð 34,485 Ð Ð Ð Ð 34,485 使用过往未确认之可扣税暂时差额 (700) Ð Ð Ð Ð (502) (1,202) 未确认税项亏损之税务影响 109,873 7,437 4,008 1,235 Ð 9,047 131,600 分占联营公司业绩之税务影响 958 Ð 113,555 540 Ð Ð 115,053 分占合营公司业绩之税务影响 40,041 Ð (45,411) (7,799) 2,741 Ð (10,428) 过往年度超额拨备（拨备不足） (5,959) Ð (23) 4,506 Ð (2,373) (3,849) 预扣税 12,662 Ð 10,162 Ð Ð Ð 22,824 其他 (190) 788 (1,962) 352 (241) (652) (1,905) 本年度所得税开支（抵免） 82,484 23,427 (89,750) 7,726 Ð 78,207 102,094

香港	中国	澳洲	马来西亚	新加坡	英国及欧洲	综合入账
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
(828,774)	(96,374)	(286,762)	48,777	(49,232)	314,764	(897,601)
16.5%	25%	30%	24%	17%	21%至25%
(136,748)	(24,093)	(86,029)	11,706	(8,369)	77,627	(165,906)
193,736	13,248	68,162	160	9,009	106,628	390,943
(112,772)	(2,019)	(150,527)	(1,040)	(3,140)	(173,275)	(442,773)
Ð	2,217	Ð	Ð	Ð	Ð	2,217
(436)	Ð	Ð	Ð	Ð	Ð	(436)
2,077	Ð	11,016	Ð	Ð	61,707	74,800
(20,058)	(8,636)	(12,701)	(1,934)	Ð	Ð	(43,329)
Ð	34,485	Ð	Ð	Ð	Ð	34,485
(700)	Ð	Ð	Ð	Ð	(502)	(1,202)
109,873	7,437	4,008	1,235	Ð	9,047	131,600
958	Ð	113,555	540	Ð	Ð	115,053
40,041	Ð	(45,411)	(7,799)	2,741	Ð	(10,428)
(5,959)	Ð	(23)	4,506	Ð	(2,373)	(3,849)
12,662	Ð	10,162	Ð	Ð	Ð	22,824
(190)	788	(1,962)	352	(241)	(652)	(1,905)
82,484	23,427	(89,750)	7,726	Ð	78,207	102,094

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164远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

香港中国澳洲马来西亚新加坡英国及欧洲综合入账

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

二零二四年

除税前（亏损）溢利(243,438)130,217519,78932,86973,23872,762585,437

适用所得税率16.5%25%30%24%17%19%至25%

按适用所得税率计算之税项(40,167)32,554155,9377,88912,45015,953184,616

不可扣税开支之税务影响60,9376,34135,7153,42621,50043,842171,761

毋须课税收入之税务影响(42,773)(36,294)(239,524)(5,109)(10,588)(61,194)(395,482)

中国土地增值税–7,604–7,604

过往未确认之应课税暂时差额之税务影响(56)(438)–(494)

未确认之可扣税暂时差额之税务影响46419,10211,448–31,014

使用过往未确认之税项亏损(168)(9,669)(14,887)(2,771)(3,531)(31,750)(62,776)

中国土地增值税之税务影响–(1,901)–(1,901)

使用过往未确认之可扣税暂时差额(647)–(482)(1,129)

未确认税项亏损之税务影响32,0386,91910,03885111165,015114,972

分占联营公司业绩之税务影响(2,530)–3,085–3,075–3,630

分占合营公司业绩之税务影响3,514–(13,416)(2,104)–(12,006)

过往年度拨备不足（超额拨备）9,276–(567)(9,493)19,04718,263

预扣税22,880–37,928–13,84974,657

其他(2,099)733,389176–4682,007

本年度所得税开支（抵免）40,66924,291(10,287)1,79113,52464,748134,736

有关递延税项之详情载于附注35。

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二零二五年年报 165 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 11. 分类为持作出售之资产 于二零二五年二月二十五日，本集团间接全资附属公司Quality Drive Limited（「酒店卖方」）与本集团独立第三方 AMTD IDEA Group（「买方」）（其中包括）订立买卖协议（「买卖协议」），据此，酒店卖方同意出售而买方同意购买 Quality Hornsey Propco Limited（「酒店物业公司」）之股权，代价为22,656,000英镑（相当于约港币221,576,000元， 可于完成日期作出若干调整）。此外，于二零二五年二月二十五日，本集团间接全资附属公司Hornsey TH Holdco Limited（「市政厅卖方」）与买方（其中包括）订立另一份买卖协议，据此，市政厅卖方同意出售而买方同意购买 Hornsey TH PropCo Limited之股权，代价为24,544,000英镑（相当于约港币240,040,000元，可于完成日期作出若 干调整）。截至综合财务报表获批准刊发日期，该出售事项尚未完成。有关出售事项之进一步详情载于本公司日 期为二零二五年二月二十五日之公告。 于二零二五年二月二十八日，本集团与本集团独立第三方BCSIHC Pty Ltd（作为BCSIHC Trust之受托人）订立股份 出售契据（「股份出售契据」）。根据股份出售契据，本集团同意出售而BCSIHC Pty Ltd同意购买本集团持有之全部 权益，即本集团间接全资附属公司所持有本集团合营公司BC Investment Group Holdings Limited（「BC Group」）之 12,149,864股股份，代价为106,311,310澳元（相当于约港币513,484,000元）。截至综合财务报表获批准刊发日期， 该出售事项尚未完成。 由于董事预期有关出售的可能性极高且将于报告期间结算日起计12个月内完成，故有关上述出售事项之有关资产 已分类为持作出售，并于综合财务状况表单独呈列。 分类为持作出售之主要资产类别如下： 二零二五年 港币千元 物业、厂房及设备 252,951 于一间合营公司之权益 270,042 522,993

11. 分类为持作出售之资产 于二零二五年二月二十五日，本集团间接全资附属公司Quality Drive Limited（「酒店卖方」）与本集团独立第三方 AMTD IDEA Group（「买方」）（其中包括）订立买卖协议（「买卖协议」），据此，酒店卖方同意出售而买方同意购买 Quality Hornsey Propco Limited（「酒店物业公司」）之股权，代价为22,656,000英镑（相当于约港币221,576,000元， 可于完成日期作出若干调整）。此外，于二零二五年二月二十五日，本集团间接全资附属公司Hornsey TH Holdco Limited（「市政厅卖方」）与买方（其中包括）订立另一份买卖协议，据此，市政厅卖方同意出售而买方同意购买 Hornsey TH PropCo Limited之股权，代价为24,544,000英镑（相当于约港币240,040,000元，可于完成日期作出若 干调整）。截至综合财务报表获批准刊发日期，该出售事项尚未完成。有关出售事项之进一步详情载于本公司日 期为二零二五年二月二十五日之公告。 于二零二五年二月二十八日，本集团与本集团独立第三方BCSIHC Pty Ltd（作为BCSIHC Trust之受托人）订立股份 出售契据（「股份出售契据」）。根据股份出售契据，本集团同意出售而BCSIHC Pty Ltd同意购买本集团持有之全部 权益，即本集团间接全资附属公司所持有本集团合营公司BC Investment Group Holdings Limited（「BC Group」）之 12,149,864股股份，代价为106,311,310澳元（相当于约港币513,484,000元）。截至综合财务报表获批准刊发日期， 该出售事项尚未完成。 由于董事预期有关出售的可能性极高且将于报告期间结算日起计12个月内完成，故有关上述出售事项之有关资产 已分类为持作出售，并于综合财务状况表单独呈列。 分类为持作出售之主要资产类别如下： 二零二五年 港币千元 物业、厂房及设备 252,951 于一间合营公司之权益 270,042 522,993

二零二五年
港币千元
252,951
270,042
522,993

---

二零二五年
港币千元
555,950
4,018,685
4,574,635
22,078
1,276
488,730
414,553
6,749
311,065
28,504
1,161,100
1,189,604
34,029
15,075
353

166远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （亏损）溢利

二零二四年

港币千元

本年度（亏损）溢利已扣除下列各项：

售出物业及建筑合约之成本确认为支出

－随时间流逝1,689,620

－按时间点3,382,013

5,071,633

核数师酬金

－核数服务30,838

－非核数服务350

物业、厂房及设备折旧（包括租赁物业折旧港币49,824,000元

（二零二四年：港币89,508,000元）508,410

合约成本之摊销429,294

有关以下各项之减值亏损

－计入「酒店及停车场资产折旧及减值」之物业、厂房及设备42,802

－待售物业–

员工成本（包括销售及服务成本港币654,058,000元

（二零二四年：港币659,546,000元）

－董事酬金（附注14(a)）30,907

－其他员工1,132,077

1,162,984

并计入：

银行利息收入70,930

其他利息收入12,709

政府补贴659

---

二零二五年年报 167 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 13. 每股（亏损）盈利 本公司股东应占每股基本及摊薄（亏损）盈利按以下数据计算： （亏损）盈利： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 计算每股基本（亏损）盈利之（亏损）盈利（即本公司股东应占 本年度（亏损）溢利） (1,275,122) 226,100 潜在摊薄普通股之影响： 附属公司所发行尚未行使之超额配股权 Ð (189) 就计算每股摊薄（亏损）盈利之（亏损）盈利而言的普通股加权平均数 (1,275,122) 225,911 股份数目： 二零二五年 二零二四年 千股 千股 计算每股摊薄（亏损）盈利之普通股加权平均数（附注） 3,059,040 2,744,200 于计算截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度之每股摊薄（亏损）盈利时并未假设以股代息之影响，原 因为该等以股代息之公平值高于股份之平均市价。于计算每股摊薄（亏损）盈利时并未计及潜在普通股，原因为计 入潜在普通股将具有反摊薄影响。因此，截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度之每股摊薄（亏损）盈 利之金额与每股基本（亏损）盈利相同。

13. 每股（亏损）盈利 本公司股东应占每股基本及摊薄（亏损）盈利按以下数据计算： （亏损）盈利： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 计算每股基本（亏损）盈利之（亏损）盈利（即本公司股东应占 本年度（亏损）溢利） (1,275,122) 226,100 潜在摊薄普通股之影响： 附属公司所发行尚未行使之超额配股权 Ð (189) 就计算每股摊薄（亏损）盈利之（亏损）盈利而言的普通股加权平均数 (1,275,122) 225,911 股份数目： 二零二五年 二零二四年 千股 千股 计算每股摊薄（亏损）盈利之普通股加权平均数（附注） 3,059,040 2,744,200 于计算截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度之每股摊薄（亏损）盈利时并未假设以股代息之影响，原 因为该等以股代息之公平值高于股份之平均市价。于计算每股摊薄（亏损）盈利时并未计及潜在普通股，原因为计 入潜在普通股将具有反摊薄影响。因此，截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度之每股摊薄（亏损）盈 利之金额与每股基本（亏损）盈利相同。

二零二五年
港币千元
(1,275,122)
Ð
(1,275,122)

二零二五年
千股
3,059,040

---

袍金	薪金、花红及 其他福利	退休福利 计划供款	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
25	2,040	Ð	2,065
25	1,809	Ð	1,834
25	3,942	146	4,113
25	4,125	18	4,168
25	9,425	18	9,468
25	5,995	36	6,056
250	Ð	Ð	250
250	Ð	Ð	250
300	Ð	Ð	300
950	27,336	218	28,504

168远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

14. 董事及行政总裁之酬金及五名最高薪酬雇员

(a) 董事及行政总裁之酬金

本年度已支付及须支付本公司每名董事及行政总裁之酬金，根据适用之上市规则及香港《公司条例》披露如

下：

董事姓名

截至二零二五年三月三十一日

止年度

执行董事：

邱达昌

邱达成

Craig Grenfel WILIAMS

孔祥达

邱咏筠

邱咏贤

独立非执行董事：

石礼谦

林广兆

林怀汉

---

二零二五年年报 169 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 14. 董事及行政总裁之酬金及五名最高薪酬雇员 （续） (a) 董事及行政总裁之酬金（续） 薪金、花红及 退休福利 董事姓名 袍金 其他福利 计划供款 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零二四年三月三十一日 止年度 执行董事： 邱达昌 25 2,040 – 2,065 邱达成 25 1,942 – 1,967 Craig Grenfell WILLIAMS 275 4,845 142 5,262 孔祥达 25 9,210 18 9,253 邱咏筠 25 9,719 18 9,762 邱咏贤（自二零二四年一月一日起 获委任） 6 1,783 9 1,798 独立非执行董事： 石礼谦 250 – – 250 林广兆 250 – – 250 林怀汉 300 – – 300 1,181 29,539 187 30,907 邱达昌亦为本公司行政总裁且其上文披露之酬金包括其作为行政总裁所提供服务之酬金。 上文所示已支付或须支付执行董事及独立非执行董事之袍金，主要有关彼等作为本公司董事所提供服务。 上文所示已支付或须支付执行董事之薪金、花红、其他福利及退休福利计划供款，主要有关彼等就管理本 集团事务所提供服务。 已分别支付╱应付孔祥达及Craig Grenfell WILLIAMS并计入薪金及其他福利之表现挂钩奖励付款港币零元 （二零二四年：港币4,000,000元）及港币1,641,000元（二零二四年：港币2,585,000元）是参考彼等之表现厘定。 截至二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日止年度，概无行政总裁或任何董事放弃任何酬金。

14. 董事及行政总裁之酬金及五名最高薪酬雇员 （续） (a) 董事及行政总裁之酬金（续） 薪金、花红及 退休福利 董事姓名 袍金 其他福利 计划供款 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 截至二零二四年三月三十一日 止年度 执行董事： 邱达昌 25 2,040 – 2,065 邱达成 25 1,942 – 1,967 Craig Grenfell WILLIAMS 275 4,845 142 5,262 孔祥达 25 9,210 18 9,253 邱咏筠 25 9,719 18 9,762 邱咏贤（自二零二四年一月一日起 获委任） 6 1,783 9 1,798 独立非执行董事： 石礼谦 250 – – 250 林广兆 250 – – 250 林怀汉 300 – – 300 1,181 29,539 187 30,907 邱达昌亦为本公司行政总裁且其上文披露之酬金包括其作为行政总裁所提供服务之酬金。 上文所示已支付或须支付执行董事及独立非执行董事之袍金，主要有关彼等作为本公司董事所提供服务。 上文所示已支付或须支付执行董事之薪金、花红、其他福利及退休福利计划供款，主要有关彼等就管理本 集团事务所提供服务。 已分别支付╱应付孔祥达及Craig Grenfell WILLIAMS并计入薪金及其他福利之表现挂钩奖励付款港币零元 （二零二四年：港币4,000,000元）及港币1,641,000元（二零二四年：港币2,585,000元）是参考彼等之表现厘定。 截至二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日止年度，概无行政总裁或任何董事放弃任何酬金。

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二零二五年
港币千元
3,614
143
3,757

二零二五年
雇员人数
Ð
1
1

二零二五年
港币千元
30,349
281,760
312,109

170远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(b) 五名最高薪酬雇员

于本集团五名最高薪酬人士中，其中四名（二零二四年：四名）为董事，彼等之酬金已于上文披露。余下一

名（二零二四年：一名）人士之薪酬如下：

二零二四年

港币千元

薪金及其他福利3,661

退休福利计划供款160

3,821

并非本公司董事之最高薪酬雇员之酬金介乎以下范围：

二零二四年

雇员人数

零至港币3,500,000元–

港币3,500,001元至港币4,000,000元1

于两个年度内，并无向董事及五名最高薪酬人士支付酬金，作为加入本集团或加入后之奖励或作为离职之

补偿。

15. 股息

二零二四年

港币千元

本年度确认为分派之股息：

二零二五年中期股息每股港币1.0仙

（二零二四年：二零二四年中期股息每股港币4.0仙）111,363

二零二四年末期股息每股港币10.0仙

（二零二四年：二零二三年末期股息每股港币10.0仙）270,591

381,954

二零二五年中期股息及二零二四年末期股息乃按以股代息方式向股东宣派，股东可选择收取现金代替全部或部

分以股代息股份，股价分别为每股港币0.9180元及港币1.0525元。本年度就股东选择股份而发行之股份载于附注

36。该等新股份与本公司现有股份享有相同地位。

本公司董事建议就截至二零二四年三月三十一日止年度派发末期股息每股港币10.0仙，合共港币281,760,000元。

董事不建议派付截至二零二五年三月三十一日止年度末期股息。

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二零二五年年报 171 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 16. 投资物业 在建或 已落成物业 发展中物业 总计 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 4,264,230 3,849,080 8,113,310 添置 98,131 1,316,206 1,414,337 自竣工待售物业重新分类 9,980 – 9,980 出售 (200) – (200) 出售一间附属公司（附注a） – (3,702,000) (3,702,000) 公平值变动 (9,502) 464,454 454,952 汇兑调整 (116,096) (73,500) (189,596) 于二零二四年三月三十一日 4,246,543 1,854,240 6,100,783 添置 4,898 143,127 148,025 竣工后转拨 420,000 (420,000) – 重新分类至物业、厂房及设备 (109,086) – (109,086) 出售 (21,242) – (21,242) 公平值变动 (174,536) (61,427) (235,963) 汇兑调整 (43,625) (13,660) (57,285) 于二零二五年三月三十一日 4,322,952 1,502,280 5,825,232 本集团根据经营租赁出租多处办公室及零售商舖，租金须每月支付。该等租赁初始租期通常为1至18年（二零二四 年：1至18年）。出租办公室及零售商舖之租赁付款于租期内属固定。 由于所有租赁均以集团实体各自之功能货币计值，故本集团并无因租赁安排而面临外币风险。租赁合约并不包含 剩余价值担保及╱或承租人于租期结束时购买该物业之选择权。

16. 投资物业 在建或 已落成物业 发展中物业 总计 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 4,264,230 3,849,080 8,113,310 添置 98,131 1,316,206 1,414,337 自竣工待售物业重新分类 9,980 – 9,980 出售 (200) – (200) 出售一间附属公司（附注a） – (3,702,000) (3,702,000) 公平值变动 (9,502) 464,454 454,952 汇兑调整 (116,096) (73,500) (189,596) 于二零二四年三月三十一日 4,246,543 1,854,240 6,100,783 添置 4,898 143,127 148,025 竣工后转拨 420,000 (420,000) – 重新分类至物业、厂房及设备 (109,086) – (109,086) 出售 (21,242) – (21,242) 公平值变动 (174,536) (61,427) (235,963) 汇兑调整 (43,625) (13,660) (57,285) 于二零二五年三月三十一日 4,322,952 1,502,280 5,825,232 本集团根据经营租赁出租多处办公室及零售商舖，租金须每月支付。该等租赁初始租期通常为1至18年（二零二四 年：1至18年）。出租办公室及零售商舖之租赁付款于租期内属固定。 由于所有租赁均以集团实体各自之功能货币计值，故本集团并无因租赁安排而面临外币风险。租赁合约并不包含 剩余价值担保及╱或承租人于租期结束时购买该物业之选择权。

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172远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

于二零二五年三月三十一日、二零二四年三月三十一日及转拨当日，在香港及香港以外地区之投资物业之公平值

已按以下独立合资格专业估值师（「估值师」）于该等日期进行之估值厘定：

投资物业之位置估值师资格

澳洲CBRE Valuations Pty Limited

Coliers International (WA) Pty Ltd

澳洲地产协会员

捷克共和国Grant Thornton Apraisal services a.s.根据捷克共和国司法部长之决定注册之

合资格估值师

香港╱中国戴德梁行有限公司

莱坊测量师行有限公司

香港测量师学会员

新加坡Savils Valuation and Profesional

Services (S) Pte. Ltd.

Knight Frank Pte Ltd

新加坡测量师及估值师学会员

英国Halams Property Consultants LP

Thwaites Real Estate Ltd

皇家特许测量师学会

就厘定相关物业之公平值而言，本集团委聘估值师进行估值。本公司管理层与估值师紧密合作，以订立该模式之

适用估值技术及输入数据。本公司管理层定期向本公司董事会汇报估值结果以解释投资物业公平值波动之因由。

竣工投资物业（属公平值层级第三级）之估值经参考市场单价（即类似地点同类物业之市场交易价）或将参考有关市

场所得可比较租金后估计之未来租金资本化后达致。于估值时，物业内所有可出租单位之市场租值参照本集团之

可出租单位以及毗邻相似物业之可出租单位已取得之租金作出。所采用之资本化率乃参照估值师就当地同类物业

所认定之收益率，并结合估值师对各物业特质之了解予以调整。

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二零二五年年报 173 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 16. 投资物业 （续） 对于属公平值层级第三级之在建或发展中投资物业，估值乃基于假设投资物业将根据发展规划竣工及已取得规划 之相关批覆而达致。估值之主要输入数据包括竣工投资物业之市值（其参考邻近地域相似物业之销售凭证估计， 并根据估值师判断的不同地段之差异以及各物业的其他特质进行调整）。该估值亦将开发成本纳入考虑，包括建 筑成本、融资成本及专业费用，以及发展商的溢利率（反映有关物业发展于估值日期之剩余风险及发展商在物业 开发竣工时要求的回报，该回报由估值师根据其对近期土地交易及不同地段类似竣工物业市值之分析而厘定）。 本集团于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之主要投资物业之公平值计量及有关公平值层级之 资料如下： 根据收入资本化法，为投资物业进行估值时所采用之主要输入数据为采用之资本化率及每月市场租值。采用之资 本化率轻微上升会导致投资物业公平值大幅减少，反之亦然。 根据直接比较法及根据剩余价值法为投资物业进行估值时所采用之主要输入数据分别为市场单价及开发总值以及 估计完工成本。市场单价及开发总值上升会分别导致投资物业及在建或发展中投资物业之公平值增加，反之亦 然。估计完工成本增加会导致在建或发展中投资物业之公平值减少，反之亦然。

16. 投资物业 （续） 对于属公平值层级第三级之在建或发展中投资物业，估值乃基于假设投资物业将根据发展规划竣工及已取得规划 之相关批覆而达致。估值之主要输入数据包括竣工投资物业之市值（其参考邻近地域相似物业之销售凭证估计， 并根据估值师判断的不同地段之差异以及各物业的其他特质进行调整）。该估值亦将开发成本纳入考虑，包括建 筑成本、融资成本及专业费用，以及发展商的溢利率（反映有关物业发展于估值日期之剩余风险及发展商在物业 开发竣工时要求的回报，该回报由估值师根据其对近期土地交易及不同地段类似竣工物业市值之分析而厘定）。 本集团于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之主要投资物业之公平值计量及有关公平值层级之 资料如下： 根据收入资本化法，为投资物业进行估值时所采用之主要输入数据为采用之资本化率及每月市场租值。采用之资 本化率轻微上升会导致投资物业公平值大幅减少，反之亦然。 根据直接比较法及根据剩余价值法为投资物业进行估值时所采用之主要输入数据分别为市场单价及开发总值以及 估计完工成本。市场单价及开发总值上升会分别导致投资物业及在建或发展中投资物业之公平值增加，反之亦 然。估计完工成本增加会导致在建或发展中投资物业之公平值减少，反之亦然。

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二零二五年
港币千元
419,900
1,642,503
22,400
1,502,615
61,725
362,060
12,840

174远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大不可观察输入数据之详情如下：

账面值

物业类别二零二四年重大不可观察输入数据

港币千元

竣工投资物业

收入资本化法

位于香港之办公室部分457,700(1) 资本化率

年利率2.38%至2.63%（二零二四年：2.23%至2.48%）

(2) 每月市场租值

每平方呎港币26.6元至港币37.2元（二零二四年：

港币28元至港币37.3元）

位于香港之零售部分（附注(a)）1,353,762(1) 资本化率

年利率2.7%至3.6%（二零二四年：2.5%至3.5%）

(2) 每月市场租值

每平方呎港币13.6元至港币162元（二零二四年：

港币13.6元至港币173元）

位于香港之停车场22,400(1) 资本化率

年利率3.2%（二零二四年：3.2%）

(2) 每月市场租值

每个停车位港币1,700元（二零二四年：港币1,700元）

位于中国之零售部分（附注(b)及

(c)）

1,620,000(1) 资本化率

年利率4.0%至5.0%（二零二四年：4.5%至5.5%）

(2) 每月市场租值

每平方米人民币（「人民币」）27元至人民币420元

（二零二四年：人民币29元至人民币420元）

位于中国之办公室部分（附注(b)）111,240(1) 资本化率

年利率4.5%（二零二四年：5.0%）

(2) 每月市场租值

每平方米人民币78元（二零二四年：人民币78元）

位于澳洲之零售部分399,034(1) 资本化率

年利率5.5%至9.5%（二零二四年：5.0%至7.5%）

(2) 每月市场租值

每平方米540澳元（「澳元」）至15,500澳元（二零二四

年：510澳元至14,500澳元）

位于中国之零售部分12,960(1) 资本化率

年利率5.0%（二零二四年：5.0%）

(2) 每月市场租值

人民币51元（二零二四年：每平方米人民币58元）

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二零二五年年报 175 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 16. 投资物业 （续） 账面值 物业类别 二零二五年 二零二四年 重大不可观察输入数据 港币千元 港币千元 位于英国之零售部分 35,959 35,158 (1) 资本化率 年利率8%至12%（二零二四年：年利率8%至13%） (2) 每月市场租值 每平方呎8英镑至23.1英镑（二零二四年：每平方呎8 英镑至23.1英镑） 位于捷克共和国之零售部分 4,966 14,597 (1) 资本化率 （附注(d)） 年利率7.75%（二零二四年：7.75%） (2) 每月市场租值 每平方米22,933捷克克朗（二零二四年：22,933捷克 克朗） 直接比较法 市场单价 位于香港之停车场（附注(a)） 39,000 – 单位售价每个停车位港币3,000,000元（二零二四年：不 适用） 位于中国之停车场 75,680 76,388 每个停车位人民币220,000元至人民币290,000元 （二零二四年：人民币230,000元至人民币260,000元） 位于新加坡之零售部分 143,304 143,304 每平方米38,551新加坡元（「新加坡元」）（二零二四年： 38,551新加坡元） 4,322,952 4,246,543 按公平值计量之在建或发展中投 资物业 剩余价值法 开发总值 位于中国之住宅 885,960 788,400 住宅每平方米人民币12,000元（二零二四年：人民币 18,000元） 估计完工成本 预算完工成本每平方米人民币5,668元（二零二四年：人 民币15,534元） 发展商溢利3%（二零二四年：6%） 市场推广成本1.5%（二零二四年：1.5%）

16. 投资物业 （续） 账面值 物业类别 二零二五年 二零二四年 重大不可观察输入数据 港币千元 港币千元 位于英国之零售部分 35,959 35,158 (1) 资本化率 年利率8%至12%（二零二四年：年利率8%至13%） (2) 每月市场租值 每平方呎8英镑至23.1英镑（二零二四年：每平方呎8 英镑至23.1英镑） 位于捷克共和国之零售部分 4,966 14,597 (1) 资本化率 （附注(d)） 年利率7.75%（二零二四年：7.75%） (2) 每月市场租值 每平方米22,933捷克克朗（二零二四年：22,933捷克 克朗） 直接比较法 市场单价 位于香港之停车场（附注(a)） 39,000 – 单位售价每个停车位港币3,000,000元（二零二四年：不 适用） 位于中国之停车场 75,680 76,388 每个停车位人民币220,000元至人民币290,000元 （二零二四年：人民币230,000元至人民币260,000元） 位于新加坡之零售部分 143,304 143,304 每平方米38,551新加坡元（「新加坡元」）（二零二四年： 38,551新加坡元） 4,322,952 4,246,543 按公平值计量之在建或发展中投 资物业 剩余价值法 开发总值 位于中国之住宅 885,960 788,400 住宅每平方米人民币12,000元（二零二四年：人民币 18,000元） 估计完工成本 预算完工成本每平方米人民币5,668元（二零二四年：人 民币15,534元） 发展商溢利3%（二零二四年：6%） 市场推广成本1.5%（二零二四年：1.5%）

二零二五年
港币千元
35,959
4,966
39,000
75,680
143,304
4,322,952
885,960

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二零二五年
港币千元
Ð
Ð
616,320
1,502,280

176远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

账面值

物业类别二零二四年重大不可观察输入数据

港币千元

直接比较法市场单价

位于香港之零售部分（附注(a)）381,000单位售价

不适用（二零二四年：每平方呎港币26,500元）

位于香港之停车场（附注(a)）39,000单位售价

不适用（二零二四年：每个停车位港币3,000,000元）

位于中国之住宅645,840单位售价每平方米人民币7,899元（二零二四年：人民币

8,200元）

1,854,240

附注：

(a) 于二零二四年三月二十八日，于出售附属公司讯安有限公司后，本集团持有账面值约为港币420,000,000元之零售及若干停车场。投资物业

已于本年度竣工。于二零二五年三月三十一日，零售部分之相关估值技术已由直接比较法转变为收入资本化法，以得出更具代表性之公平

值。停车场部分之估值技术维持不变。

(b) 截至二零二四年三月三十一日止年度，本集团已将位于中国之投资物业用途由零售改为办公室，其金额为港币57,240,000元。

(c) 截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团已将位于中国之投资物业用途由零售改为酒店，其属物业、厂房及设备项下，金额为港币

98,900,000元。

(d) 截至二零二五年三月三十一日止年度，永久业权土地项下之投资物业港币10,186,000元于开始发展作业主自用后重新分类至物业、厂房及

设备项下之楼宇。

估计物业之公平值时，物业之最高及最佳用途为其现时用途。若干投资物业之公平值已作调整以排除预付或应计

经营租赁收入，避免重复计量。

1. （续）

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二零二五年年报 177 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 17. 物业、厂房及设备 租赁物业 自有物业 装修、家私、 租赁土地 租赁物业 竣工 发展中 装置及设备 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 成本 于二零二三年四月一日 2,580,330 551,414 8,026,625 3,291,821 1,619,107 16,069,297 添置 – 119,244 212,006 377,019 70,571 778,840 出售 – – (3,043) – (43,691) (46,734) 出售一间附属公司 – – (1,054) – (5) (1,059) 提前终止租赁 – (30,801) – – – (30,801) 重新分类至竣工物业 – – 1,747,998 (1,747,998) – – 汇兑调整 (48,556) (9,363) (256,714) (27,461) (41,265) (383,359) 于二零二四年三月三十一日 2,531,774 630,494 9,725,818 1,893,381 1,604,717 16,386,184 添置 – 19,077 225,000 787,248 145,265 1,176,590 出售 – – (199,601) – (11,286) (210,887) 提前终止租赁 – (88,128) – – – (88,128) 重新分类至竣工物业 95,104 – 1,235,184 (1,330,288) – – 自投资物业重新分类 10,186 – – 98,900 – 109,086 重新分类至持作出售之资产 – – – (252,951) – (252,951) 汇兑调整 (2,669) (24,674) (94,704) (51,628) (1,818) (175,493) 于二零二五年三月三十一日 2,634,395 536,769 10,891,697 1,144,662 1,736,878 16,944,401 折旧及减值 于二零二三年四月一日 395,667 279,359 1,912,082 – 1,169,910 3,757,018 年内拨备 39,707 89,508 270,292 – 108,903 508,410 于损益中确认之减值亏损 – 9,770 33,032 – – 42,802 出售 – – (1,038) – (32,375) (33,413) 出售一间附属公司 – – (748) – (2) (750) 终止租赁 – (26,046) – – – (26,046) 汇兑调整 (7,918) (4,468) (66,055) – (31,456) (109,897) 于二零二四年三月三十一日 427,456 348,123 2,147,565 – 1,214,980 4,138,124 年内拨备 52,094 49,823 303,860 – 82,953 488,730 于损益中确认之减值亏损 – – 38,535 – – 38,535 于损益中拨回之减值亏损 – – (31,786) – – (31,786) 出售 – – (4,239) – (7,339) (11,578) 终止租赁 – (87,845) – – – (87,845) 汇兑调整 (878) 1,462 (87,208) – (5,934) (92,558) 于二零二五年三月三十一日 478,672 311,563 2,366,727 – 1,284,660 4,441,622 账面值 于二零二五年三月三十一日 2,155,723 225,206 8,524,970 1,144,662 452,218 12,502,779 于二零二四年三月三十一日 2,104,318 282,371 7,578,253 1,893,381 389,737 12,248,060

17. 物业、厂房及设备 租赁物业 自有物业 装修、家私、 租赁土地 租赁物业 竣工 发展中 装置及设备 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 成本 于二零二三年四月一日 2,580,330 551,414 8,026,625 3,291,821 1,619,107 16,069,297 添置 – 119,244 212,006 377,019 70,571 778,840 出售 – – (3,043) – (43,691) (46,734) 出售一间附属公司 – – (1,054) – (5) (1,059) 提前终止租赁 – (30,801) – – – (30,801) 重新分类至竣工物业 – – 1,747,998 (1,747,998) – – 汇兑调整 (48,556) (9,363) (256,714) (27,461) (41,265) (383,359) 于二零二四年三月三十一日 2,531,774 630,494 9,725,818 1,893,381 1,604,717 16,386,184 添置 – 19,077 225,000 787,248 145,265 1,176,590 出售 – – (199,601) – (11,286) (210,887) 提前终止租赁 – (88,128) – – – (88,128) 重新分类至竣工物业 95,104 – 1,235,184 (1,330,288) – – 自投资物业重新分类 10,186 – – 98,900 – 109,086 重新分类至持作出售之资产 – – – (252,951) – (252,951) 汇兑调整 (2,669) (24,674) (94,704) (51,628) (1,818) (175,493) 于二零二五年三月三十一日 2,634,395 536,769 10,891,697 1,144,662 1,736,878 16,944,401 折旧及减值 于二零二三年四月一日 395,667 279,359 1,912,082 – 1,169,910 3,757,018 年内拨备 39,707 89,508 270,292 – 108,903 508,410 于损益中确认之减值亏损 – 9,770 33,032 – – 42,802 出售 – – (1,038) – (32,375) (33,413) 出售一间附属公司 – – (748) – (2) (750) 终止租赁 – (26,046) – – – (26,046) 汇兑调整 (7,918) (4,468) (66,055) – (31,456) (109,897) 于二零二四年三月三十一日 427,456 348,123 2,147,565 – 1,214,980 4,138,124 年内拨备 52,094 49,823 303,860 – 82,953 488,730 于损益中确认之减值亏损 – – 38,535 – – 38,535 于损益中拨回之减值亏损 – – (31,786) – – (31,786) 出售 – – (4,239) – (7,339) (11,578) 终止租赁 – (87,845) – – – (87,845) 汇兑调整 (878) 1,462 (87,208) – (5,934) (92,558) 于二零二五年三月三十一日 478,672 311,563 2,366,727 – 1,284,660 4,441,622 账面值 于二零二五年三月三十一日 2,155,723 225,206 8,524,970 1,144,662 452,218 12,502,779 于二零二四年三月三十一日 2,104,318 282,371 7,578,253 1,893,381 389,737 12,248,060

---

二零二五年
港币千元
4,249
19,077
72,101

178远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. 、厂房及设备（续）

自有物业按其可使用年期介乎25至50年或租赁土地余下年期（以较短者为准）以直线法计算折旧。租赁土地及租赁

物业于租期计算折旧。物业、厂房及设备之其他项目按年率10%至20%以直线法计算折旧或就租赁物业装修按其

可使用年期或租期（以较短者为准）计算折旧。并无就永久业权土地及发展中楼宇计提折旧。

本集团正取得位于香港境外地区账面值为港币86,817,000元（二零二四年：港币87,486,000元）之若干竣工酒店物业

之拥有权。

本集团作为承租人

使用权资产（计入物业、厂房及设备）

租赁土地租赁物业总计

港币千元港币千元港币千元

于二零二五年三月三十一日

账面值2,155,723225,2062,380,929

于二零二四年三月三十一日

账面值2,104,318282,3712,386,689

截至二零二五年三月三十一日止年度

折旧费用52,09449,823101,917

截至二零二四年三月三十一日止年度

折旧费用39,70789,508129,215

已确认之减值亏损–9,7709,770

提前终止租赁产生之收益–(945)(945)

二零二四年

港币千元

有关短期租赁及低价值资产租赁的开支5,055

使用权资产添置119,244

租赁现金流出总额125,709

本集团为其营运租赁多处停车场、办公室及办公设备。所订立租赁合约的固定期限为1至66年（二零二四年：1至

66年）。租期按个别基准协商，其所载条款及条件各不相同。在厘定租期并评估不可取消的期限时，本集团采用

合约的定义并厘定可强制执行的合约期限。

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二零二五年年报 179 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 17. 物业、厂房及设备 （续） 本集团作为承租人（续） 此外，本集团拥有数间酒店及办公楼宇。本集团为该等物业权益（包括相关租赁土地）之注册拥有人，已一次性预 付款项以获取该等物业权益。仅于所支付之款项可以可靠分配时，该等自有物业之租赁土地组成部分方会单独呈 列。 本集团在多项停车场租赁中拥有续租选择权。使用有关权利可使本集团于管理营运所用资产时发挥最大营运灵活 性。所持有的大部分续租选择权仅可由本集团行使，相关出租人不得行使。本集团于租赁开始日期评估，认为合 理确定行使续租选择权。因此，续租期间之所有相关租赁付款均已计入租赁负债之计算。此外，在发生重大事件 或承租人控制范围内之情况发生重大变化时，本集团重新评估是否合理确定行使续租选择权。于本年度，概无发 生此类触发事件。 本集团定期就博彩用老虎机、汽车及办公设备订立短期租赁。于二零二五年及二零二四年三月三十一日，短期租 赁组合与确认短期租赁开支之租赁组合相若。 18. 商誉 于过往年度，收购若干从事停车场业务之附属公司之73.75%股本权益产生商誉。 管理层根据于澳洲之停车场业务产生之估计现金厘定商誉账面值并无减值，此按管理层批准之五年期财政预算之 现金流量预测，按折现率每年17%（二零二四年：17%）计算。管理层相信，任何该等假设之任何合理可能变动不 会导致商誉账面值超过其可收回金额。

17. 物业、厂房及设备 （续） 本集团作为承租人（续） 此外，本集团拥有数间酒店及办公楼宇。本集团为该等物业权益（包括相关租赁土地）之注册拥有人，已一次性预 付款项以获取该等物业权益。仅于所支付之款项可以可靠分配时，该等自有物业之租赁土地组成部分方会单独呈 列。 本集团在多项停车场租赁中拥有续租选择权。使用有关权利可使本集团于管理营运所用资产时发挥最大营运灵活 性。所持有的大部分续租选择权仅可由本集团行使，相关出租人不得行使。本集团于租赁开始日期评估，认为合 理确定行使续租选择权。因此，续租期间之所有相关租赁付款均已计入租赁负债之计算。此外，在发生重大事件 或承租人控制范围内之情况发生重大变化时，本集团重新评估是否合理确定行使续租选择权。于本年度，概无发 生此类触发事件。 本集团定期就博彩用老虎机、汽车及办公设备订立短期租赁。于二零二五年及二零二四年三月三十一日，短期租 赁组合与确认短期租赁开支之租赁组合相若。 18. 商誉 于过往年度，收购若干从事停车场业务之附属公司之73.75%股本权益产生商誉。 管理层根据于澳洲之停车场业务产生之估计现金厘定商誉账面值并无减值，此按管理层批准之五年期财政预算之 现金流量预测，按折现率每年17%（二零二四年：17%）计算。管理层相信，任何该等假设之任何合理可能变动不 会导致商誉账面值超过其可收回金额。

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二零二五年
港币千元
2,174,499
(246,214)
(216,616)
1,711,669

二零二五年
25%
30%
25%
25%

180远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

19. 联营公司权益

二零二四年

港币千元

非上市投资，按成本1,652,209

汇兑调整(161,367)

分占收购后业绩及其他全面收益，扣除已收股息213,315

1,704,157

于报告期间结算日，除另有所指外，于香港注册成立及经营之主要联营公司之详情如下：

联营公司名称持股类别

本公司间接持有之

注册资本╱已发行

股本面值比例主要业务

二零二四年

Bermuda Investments Limited普通股25%物业投资

Omicron International Limited*普通股30%投资控股

喜乐地产投资有限公司普通股25%物业投资

Destination Brisbane Consortium

Integrated Resort Holdings Pty Ltd

+

普通股25%发展及建设综合度假村

* 于英属处女群岛注册成立且于香港经营

+ 于澳洲注册成立及经营

本公司董事认为上表列载之本集团联营公司主要影响本集团之业绩或资产。董事认为，列出其他联营公司之详情

会令篇幅过于冗长。

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二零二五年年报 181 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 19. 联营公司权益 （续） 重大联营公司之财务资料概要 Destination Brisbane Consortium Integrated Resort Holdings Pty Ltd（「DBC」）被视为本集团于报告期间结算日之 重大联营公司，并使用权益法于综合财务报表内入账。有关此联营公司之财务资料概要载于下文，指联营公司根 据国际财务报告准则会计准则（相当于香港财务报告准则会计准则）编制之综合财务报表内所示之金额。 本年度亏损包括DBC就物业、厂房及设备确认之减值亏损约港币995,000,000元（二零二四年：港币零元），原因为 昆士兰东南部市场的博彩法规及竞争对手中立性存在不确定性。由于资产之可收回金额低于其账面值，DBC已于 截至二零二五年三月三十一日止年度之综合财务报表中确认减值亏损。因此，本集团确认应占DBC确认之减值亏 损约港币248,750,000元（二零二四年：港币零元）。DBC董事将提供博彩、消闲及娱乐之Queens Wharf综合度假村 大楼评估为单一现金产生单位。资产之可收回金额根据管理层编制的估值得出，包括有关博彩部分之折现现金流 量（「折现现金流量」）分析，以及有关酒店、餐饮、零售及停车场（「非博彩」）部分之直接比较法及收入资本化法。 折现现金流量分析包括基于DBC董事会批准之财务预算估计之未来博彩现金流量，而折现现金流量分析之主要假 设为加权平均资本成本（「加权平均资本成本」）及永久增长率。永久增长率轻微下降会导致DBC物业、厂房及设备 之可收回金额大幅减少，反之亦然。加权平均资本成本轻微增加则会导致DBC物业、厂房及设备之可收回金额大 幅减少，反之亦然。基于目前估值，所采用之加权平均资本成本及永久增长率分别为8.75%及3%。倘加权平均资 本成本改为9%（二零二四年：不适用）或永久增长率改为2.75%（二零二四年：不适用），而其他参数维持不变，则 DBC将分别确认额外减值亏损约港币160,000,000元（二零二四年：不适用）及港币88,000,000元（二零二四年：不适 用）。因此，本集团会分别确认额外分占亏损约港币40,000,000元（二零二四年：不适用）及港币22,000,000元（二零 二四年：不适用）。 直接比较法及收入资本化法之主要假设包括资本化率、每月市场租金及市场单价。所用资本化率轻微上升会导致 非博彩部分项下资产之公平值大幅下降，反之亦然。

19. 联营公司权益 （续） 重大联营公司之财务资料概要 Destination Brisbane Consortium Integrated Resort Holdings Pty Ltd（「DBC」）被视为本集团于报告期间结算日之 重大联营公司，并使用权益法于综合财务报表内入账。有关此联营公司之财务资料概要载于下文，指联营公司根 据国际财务报告准则会计准则（相当于香港财务报告准则会计准则）编制之综合财务报表内所示之金额。 本年度亏损包括DBC就物业、厂房及设备确认之减值亏损约港币995,000,000元（二零二四年：港币零元），原因为 昆士兰东南部市场的博彩法规及竞争对手中立性存在不确定性。由于资产之可收回金额低于其账面值，DBC已于 截至二零二五年三月三十一日止年度之综合财务报表中确认减值亏损。因此，本集团确认应占DBC确认之减值亏 损约港币248,750,000元（二零二四年：港币零元）。DBC董事将提供博彩、消闲及娱乐之Queens Wharf综合度假村 大楼评估为单一现金产生单位。资产之可收回金额根据管理层编制的估值得出，包括有关博彩部分之折现现金流 量（「折现现金流量」）分析，以及有关酒店、餐饮、零售及停车场（「非博彩」）部分之直接比较法及收入资本化法。 折现现金流量分析包括基于DBC董事会批准之财务预算估计之未来博彩现金流量，而折现现金流量分析之主要假 设为加权平均资本成本（「加权平均资本成本」）及永久增长率。永久增长率轻微下降会导致DBC物业、厂房及设备 之可收回金额大幅减少，反之亦然。加权平均资本成本轻微增加则会导致DBC物业、厂房及设备之可收回金额大 幅减少，反之亦然。基于目前估值，所采用之加权平均资本成本及永久增长率分别为8.75%及3%。倘加权平均资 本成本改为9%（二零二四年：不适用）或永久增长率改为2.75%（二零二四年：不适用），而其他参数维持不变，则 DBC将分别确认额外减值亏损约港币160,000,000元（二零二四年：不适用）及港币88,000,000元（二零二四年：不适 用）。因此，本集团会分别确认额外分占亏损约港币40,000,000元（二零二四年：不适用）及港币22,000,000元（二零 二四年：不适用）。 直接比较法及收入资本化法之主要假设包括资本化率、每月市场租金及市场单价。所用资本化率轻微上升会导致 非博彩部分项下资产之公平值大幅下降，反之亦然。

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二零二五年
港币千元
12,612,467
570,408
(24,696)
(7,089,459)

二零二五年
港币千元
1,301,605
(1,514,071)
(155,369)
(1,669,440)

二零二五年
港币千元
6,068,720
25%
1,517,180

182远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大联营公司之财务资料概要（续）

有关DBC于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度资产及负债之财务资料概要如下：

二零二四年

港币千元

非流动资产13,255,534

流动资产744,027

非流动负债(7,223,945)

流动负债(805,043)

二零二四年

港币千元

收益–

本年度亏损(33,108)

本年度其他全面开支(116,496)

本年度全面开支总额(149,604)

上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之联营公司权益账面值之对账：

二零二四年

港币千元

DBC之资产净值5,970,573

本集团于DBC所有权益之比例25%

本集团于DBC权益之账面值1,492,643

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二零二五年年报 183 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 19. 联营公司权益 （续） 重大联营公司之财务资料概要（续） 非个别重大之联营公司汇总资料： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 本集团分占除税后亏损及其他全面开支 (8,055) (7,746) 本集团于该等联营公司权益之账面值总额 194,489 211,514 本集团已终止确认分占若干联营公司之亏损。摘录自有关联营公司之管理账目之未确认分占该等联营公司亏损之 金额（包括年内及累计数字）如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 本年度未确认分占溢利（亏损） 2 (9) 累计未确认分占亏损 (51,194) (51,196) 20. 合营公司权益 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 非上市投资，按成本 2,425,074 2,664,987 分占收购后业绩，扣除已收股息╱分派 (117,850) (52,762) 汇兑调整 (76,144) (81,720) 减：减值 (5) (5) 2,231,075 2,530,500

19. 联营公司权益 （续） 重大联营公司之财务资料概要（续） 非个别重大之联营公司汇总资料： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 本集团分占除税后亏损及其他全面开支 (8,055) (7,746) 本集团于该等联营公司权益之账面值总额 194,489 211,514 本集团已终止确认分占若干联营公司之亏损。摘录自有关联营公司之管理账目之未确认分占该等联营公司亏损之 金额（包括年内及累计数字）如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 本年度未确认分占溢利（亏损） 2 (9) 累计未确认分占亏损 (51,194) (51,196) 20. 合营公司权益 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 非上市投资，按成本 2,425,074 2,664,987 分占收购后业绩，扣除已收股息╱分派 (117,850) (52,762) 汇兑调整 (76,144) (81,720) 减：减值 (5) (5) 2,231,075 2,530,500

二零二五年
港币千元
(8,055)
194,489

二零二五年
港币千元
2
(51,194)

二零二五年
港币千元
2,425,074
(117,850)
(76,144)
(5)
2,231,075

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二零二五年
50%
50%
50%
53.21% （附注iv）
33.33%
33.33%
25%
10%

184远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

于报告期间结算日本集团主要合营公司之详情如下：

实体名称

注册╱注册成立及

营运国家

本公司间接持有之

注册资本比例主要业务

二零二四年

River Riches Limited

（「River Riches」）

英属处女群岛╱香港50%物业发展

广东新时代房地产有限公司中国50%物业发展

QWB Residential Precinct

Holdings Pty Ltd

澳洲50%物业发展

BC Group开曼群岛╱澳洲53.16%提供按揭服务

Destination Gold Coast

Consortium Pty Ltd

澳洲33.33%物业发展

Destination Gold Coast

Consortium Hotel Pty Ltd

澳洲33.33%酒店经营

Destination Gold Coast

Investments Pty Ltd（「DGCI」）

澳洲25%酒店经营

Cuscaden Homes Pte Limited新加坡10%物业发展

本集团及其他合营公司已以合约方式协定分占控制权及享有该等实体之资产净值之权利。该等实体之相关活动之

决策须经本集团及其他合营方一致同意。因此，该等投资入账列作合营公司。

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二零二五年年报 185 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 20. 合营公司权益 （续） 重大合营公司之财务资料概要 (i) River Riches于报告期间结算日被视为本集团之重大合营公司，并使用权益法于综合财务报表内入账。有关 此合营公司之财务资料概要载于下文，指合营公司根据香港财务报告准则会计准则编制之综合财务报表内 所示之金额。 由于River Riches项下发展中待售物业之可收回金额低于其账面值，截至二零二五年三月三十一日止年度确 认之减值亏损约港币434,250,000元（二零二四年：无）已计入本年度亏损。发展中待售物业之可收回金额乃 根据估值师莱坊测量师行有限公司所编制之估值得出。 有关River Riches于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度资产及负债之财务资料概要如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 流动资产 13,453,415 9,677,689 非流动负债 Ð (4,369,000) 流动负债 (11,958,596) (3,333,260) 上述资产金额包括如下： 现金及现金等值物 22,552 41,125 收益 Ð – 本年度亏损及全面开支总额 (480,608) (2,718) 上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之合营公司权益账面值之对账： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 River Riches之资产净值 1,494,819 1,975,429 本集团于River Riches所有权权益之百分比 50% 50% 本集团于River Riches权益之账面值 747,410 987,715

20. 合营公司权益 （续） 重大合营公司之财务资料概要 (i) River Riches于报告期间结算日被视为本集团之重大合营公司，并使用权益法于综合财务报表内入账。有关 此合营公司之财务资料概要载于下文，指合营公司根据香港财务报告准则会计准则编制之综合财务报表内 所示之金额。 由于River Riches项下发展中待售物业之可收回金额低于其账面值，截至二零二五年三月三十一日止年度确 认之减值亏损约港币434,250,000元（二零二四年：无）已计入本年度亏损。发展中待售物业之可收回金额乃 根据估值师莱坊测量师行有限公司所编制之估值得出。 有关River Riches于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度资产及负债之财务资料概要如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 流动资产 13,453,415 9,677,689 非流动负债 Ð (4,369,000) 流动负债 (11,958,596) (3,333,260) 上述资产金额包括如下： 现金及现金等值物 22,552 41,125 收益 Ð – 本年度亏损及全面开支总额 (480,608) (2,718) 上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之合营公司权益账面值之对账： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 River Riches之资产净值 1,494,819 1,975,429 本集团于River Riches所有权权益之百分比 50% 50% 本集团于River Riches权益之账面值 747,410 987,715

二零二五年
港币千元
13,453,415
Ð
(11,958,596)
22,552
Ð
(480,608)

二零二五年
港币千元
1,494,819
50%
747,410

---

二零二五年
港币千元
859,467
1,152,060
Ð
(276,504)
548,716
2,126,178
304,151

二零二五年
港币千元
1,735,023
50%
867,512

186远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大合营公司之财务资料概要（续）

(i) QWB Residential Precinct Holdings Pty Limited（「QWB Residential」）于报告期间结算日被视为本集团之重

大合营公司，并使用权益法于综合财务报表内入账。有关此合营公司之财务资料概要载于下文，指合营公

司根据国际财务报告准则会计准则（相当于香港财务报告准则会计准则）编制之综合财务报表内所示之金额。

有关QWB Residential于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度资产及负债之财务资料概要如下：

二零二四年

港币千元

非流动资产2,453,605

流动资产24,772

非流动负债(1,187,969)

流动负债(95,086)

上述资产金额包括如下：

现金及现金等值物17,352

收益–

本年度溢利（亏损）及全面收益（开支）总额(30,390)

上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之合营公司权益账面值之对账：

二零二四年

港币千元

QWB Residential之资产净值1,195,322

本集团于QWB Residential所有权益之百分比50%

本集团于QWB Residential权益之账面值597,661

---

二零二五年年报 187 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 20. 合营公司权益 （续） 重大合营公司之财务资料概要（续） (iii) Destination Gold Coast Consortium Pty Ltd（「DGCC」）于报告期间结算日被视为本集团之重大合营公司，并 使用权益法于综合财务报表内入账。有关此合营公司之财务资料概要载于下文，指合营公司根据国际财务 报告准则会计准则（相当于香港财务报告准则会计准则）编制之综合财务报表内所示之金额。 有关DGCC截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度资产及负债之财务资料概要如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 非流动资产 545,374 750,463 流动资产 1,782,742 465,190 非流动负债 (493,768) (134,603) 流动负债 (1,135,419) (405,297) 上述资产金额包括如下： 现金及现金等值物 89,231 46,695 收益 101,964 107,934 本年度（亏损）溢利及全面（开支）收益总额 (14,572) 2,526 上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之合营公司权益账面值之对账： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 DGCC之资产净值 698,929 675,753 本集团于DGCC所有权权益之百分比 33.33% 33.33% 本集团于DGCC权益之账面值 232,953 225,249

20. 合营公司权益 （续） 重大合营公司之财务资料概要（续） (iii) Destination Gold Coast Consortium Pty Ltd（「DGCC」）于报告期间结算日被视为本集团之重大合营公司，并 使用权益法于综合财务报表内入账。有关此合营公司之财务资料概要载于下文，指合营公司根据国际财务 报告准则会计准则（相当于香港财务报告准则会计准则）编制之综合财务报表内所示之金额。 有关DGCC截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度资产及负债之财务资料概要如下： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 非流动资产 545,374 750,463 流动资产 1,782,742 465,190 非流动负债 (493,768) (134,603) 流动负债 (1,135,419) (405,297) 上述资产金额包括如下： 现金及现金等值物 89,231 46,695 收益 101,964 107,934 本年度（亏损）溢利及全面（开支）收益总额 (14,572) 2,526 上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之合营公司权益账面值之对账： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 DGCC之资产净值 698,929 675,753 本集团于DGCC所有权权益之百分比 33.33% 33.33% 本集团于DGCC权益之账面值 232,953 225,249

二零二五年
港币千元
545,374
1,782,742
(493,768)
(1,135,419)
89,231
101,964
(14,572)

二零二五年
港币千元
698,929
33.33%
232,953

---

于二零二五年 二月二十八日
港币千元
28,063,189
1,644,297
(28,940,526)
(526,956)
1,501,106
27,865,729
(28,940,526)

于二零二四年 四月一日至 二零二五年 二月二十八日 期间
港币千元
1,882,054
(1,881,302)
5,159
5,911

188远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大合营公司之财务资料概要（续）

(iv) 诚如附注11所披露，截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团订立股份出售契据以出售本集团持有之

全部权益，即12,149,864股BC Group股份。

因此，于二零二五年二月二十八日，BC Group将其于BC Group之权益分类为持作出售之资产，并于同日不

再于综合财务报表中应用权益法。有关此合营公司之财务资料概要载于下文，指合营公司根据国际财务报

告准则会计准则（相当于香港财务报告准则会计准则）编制之综合财务报表内所示之金额。

有关BC Group于二零二五年二月二十八日（即分类为持作出售之资产日期）╱截至该日止期间以及于二零

二四年三月三十一日╱截至该日止年度资产及负债之财务资料概要如下：

二零二四年

港币千元

非流动资产22,333,222

流动资产1,510,046

非流动负债(23,288,398)

流动负债(308,121)

上述资产及负债金额包括如下：

现金及现金等值物1,329,937

应收贷款22,241,662

票据(23,288,358)

二零二四年

港币千元

收益1,861,802

开支(1,878,808)

所得税抵免1,939

本年度溢利（亏损）及全面收益（开支）总额(15,067)

---

二零二五年年报 189 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 20. 合营公司权益 （续） 重大合营公司之财务资料概要（续） (iv) （续） 上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之合营公司权益账面值之对账： 于二零二五年 二月二十八日 二零二四年 港币千元 港币千元 BC Group之资产净值 240,004 246,749 本集团于BC Group所有权权益之百分比 53.21% 53.16% 本集团分占BC Group之资产净值 127,706 131,172 商誉 142,336 142,336 本集团于BC Group权益之账面值 270,042 273,508 非个别重大之合营公司汇总资料： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 本集团分占本年度溢利及全面收益总额 12,382 56,365 本集团于该等合营公司权益之账面值总额 383,200 446,367

20. 合营公司权益 （续） 重大合营公司之财务资料概要（续） (iv) （续） 上述财务资料概要与于综合财务报表中确认之合营公司权益账面值之对账： 于二零二五年 二月二十八日 二零二四年 港币千元 港币千元 BC Group之资产净值 240,004 246,749 本集团于BC Group所有权权益之百分比 53.21% 53.16% 本集团分占BC Group之资产净值 127,706 131,172 商誉 142,336 142,336 本集团于BC Group权益之账面值 270,042 273,508 非个别重大之合营公司汇总资料： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 本集团分占本年度溢利及全面收益总额 12,382 56,365 本集团于该等合营公司权益之账面值总额 383,200 446,367

于二零二五年 二月二十八日
港币千元
240,004
53.21%
127,706
142,336
270,042

二零二五年
港币千元
12,382
383,200

---

二零二五年
港币千元
135,088
53,383
609,372
797,843
207,636
86,467
294,103
43,153
337,256
1,135,099

二零二五年
港币千元
328,853
806,246
1,135,099

190远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

21. 投资证券

二零二四年

港币千元

(i) 按公平值计入损益之金融资产

(a) 持作买卖之投资

上市股本证券134,007

(b) 按公平值计入损益之股本工具

非上市股本证券68,563

(c) 投资基金573,582

776,152

(i) 按公平值计入其他全面收益之金融资产

(a) 按公平值计入其他全面收益之债务工具

上市债务证券406,443

非上市债务证券（附注）324,044

730,487

(b) 按公平值计入其他全面收益之股本工具

于海外上市之股本证券235,298

965,785

1,741,937

二零二四年

港币千元

就报告目的分析如下：

非流动资产554,408

流动资产1,187,529

1,741,937

附注： 计入非上市债务证券为本集团合营公司所发行金额为港币48,838,000元（二零二四年：港币103,456,000元）之债务证券，其按一个月银行票

据掉期利率（「银行票据掉期利率」）计息，并于二零五四年十一月（二零二四年：合营公司行使其认购期权以赎回债务证券之日或二零二五

年二月（以较早者为准）到期。港币23,019,000元（二零二四年：港币211,216,000元）之债务证券按英镑隔夜银行同业平均利率（「英镑隔夜银

行同业平均利率」）计息，并于二零五一年四月到期。余下港币14,610,000元按6.7%计息，于二零二五年九月到期。

---

二零二五年年报 191 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 21. 投资证券 （续） 除持作买卖之投资外，流动资产项下投资证券之分类乃基于管理层估计之投资证券变现计划，以应付本集团于未 来十二个月之现金流出。 以澳元、欧元（「欧元」）、英镑、日圆（「日圆」）及美元计值之投资证券分别为3,000,000澳元（相当于港币14,641,000 元）（二零二四年：20,365,000澳元（相当于港币103,456,000元））、2,158,000欧元（相当于港币18,147,000元）（二 零二四年：5,237,000欧元（相当于港币44,203,000元））、13,251,000英镑（相当于港币133,175,000元）（二零二四 年：36,579,000英镑（相当于港币359,938,000元））、1,541,134,000日圆（相当于港币77,057,000元）（二零二四 年：940,702,000日圆（相当于港币47,035,000元））及96,899,000美元（相当于港币752,141,000元）（二零二四年： 123,045,000美元（相当于港币960,978,000元））。所有其他投资证券均以相关集团实体之功能货币计值。 22. 应收贷款 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 应收贷款 642,624 184,234 减：一年内到期之款项（分类为流动资产） (19,997) (5,643) 一年后到期之款项 622,627 178,591 应收贷款主要指以借款人之物业作抵押之按揭贷款。 计入应收贷款之港币414,000元（二零二四年：港币445,000元）首两年按优惠利率减每年1.5%计息，余下贷款期则 按优惠利率加每年0.5%计息；港币23,232,000元（二零二四年：港币38,211,000元）首三年免息，其后按介乎优惠利 率减2%与优惠年利率计息并分期偿还；港币618,978,000元（二零二四年：港币145,559,000元）整个贷款期间之利 率介乎优惠利率减3%与优惠年利率加2%，而港币零元（二零二四年：港币19,000元）之余下结余为无抵押、免息 及须按要求偿还。 应收贷款之减值评估详情载于附注47。

21. 投资证券 （续） 除持作买卖之投资外，流动资产项下投资证券之分类乃基于管理层估计之投资证券变现计划，以应付本集团于未 来十二个月之现金流出。 以澳元、欧元（「欧元」）、英镑、日圆（「日圆」）及美元计值之投资证券分别为3,000,000澳元（相当于港币14,641,000 元）（二零二四年：20,365,000澳元（相当于港币103,456,000元））、2,158,000欧元（相当于港币18,147,000元）（二 零二四年：5,237,000欧元（相当于港币44,203,000元））、13,251,000英镑（相当于港币133,175,000元）（二零二四 年：36,579,000英镑（相当于港币359,938,000元））、1,541,134,000日圆（相当于港币77,057,000元）（二零二四 年：940,702,000日圆（相当于港币47,035,000元））及96,899,000美元（相当于港币752,141,000元）（二零二四年： 123,045,000美元（相当于港币960,978,000元））。所有其他投资证券均以相关集团实体之功能货币计值。 22. 应收贷款 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 应收贷款 642,624 184,234 减：一年内到期之款项（分类为流动资产） (19,997) (5,643) 一年后到期之款项 622,627 178,591 应收贷款主要指以借款人之物业作抵押之按揭贷款。 计入应收贷款之港币414,000元（二零二四年：港币445,000元）首两年按优惠利率减每年1.5%计息，余下贷款期则 按优惠利率加每年0.5%计息；港币23,232,000元（二零二四年：港币38,211,000元）首三年免息，其后按介乎优惠利 率减2%与优惠年利率计息并分期偿还；港币618,978,000元（二零二四年：港币145,559,000元）整个贷款期间之利 率介乎优惠利率减3%与优惠年利率加2%，而港币零元（二零二四年：港币19,000元）之余下结余为无抵押、免息 及须按要求偿还。 应收贷款之减值评估详情载于附注47。

二零二五年
港币千元
642,624
(19,997)
622,627

---

192远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. 、有限制银行存款以及现金及现金等值物

计入非流动资产之已抵押存款按介乎0.20%至0.66%（二零二四年：0.00%至2.50%）之年利率计息。该等存款已抵

押以为须于一年后偿还之银行贷款作担保。

列为流动资产之已抵押存款按介乎0.00%至5.10%（二零二四年：0.00%至5.25%）之市场年利率计息。该等存款之

到期日介乎1至6个月，并已抵押以为须于一年内偿还之银行借贷作担保。

有限制银行存款指销售物业所得款项并受限于项目发展用途。有限制银行存款按0.00%之年利率计息。

于二零二四年四月十五日，本集团存入有限制银行存款52,680,000捷克朗（相当于约港币17,911,000元），并向银

行抵押若干土地及楼宇作为担保，以指示一间银行就120,000,000捷克朗（相当于约港币40,800,000元）发出担保

作为额外可退还博彩保证金，以遵守新捷克博彩法的规定。有限制银行存款于博彩牌照最终撤销或中止后可予退

还且不会于报告期间结算日后12个月内变现，故分类为非流动资产。于二零二五年三月三十一日，有限制银行存

款按0.75%的固定年利率计息。

到期日少于三个月之银行存款及银行结余按介乎0.00%至5.35%（二零二四年：0.01%至5.66%）之市场年利率计息。

以澳元、欧元、英镑、日圆、新加坡元及美元计值之银行结余及现金分别为15,169,000澳元（相当于港币

73,873,000元）（二零二四年：892,000澳元（相当于港币4,533,000元）、3,993,000欧元（相当于港币33,580,000元）

（二零二四年：9,477,000欧元（相当于港币79,982,000元）、1,435,000英镑（相当于港币14,426,000元）（二零二四

年：3,058,000英镑（相当于港币30,094,000元）、3,457,000日圆（相当于港币173,000元）（二零二四年：735,000日

圆（相当于港币44,000元）、30,249,000新加坡元（相当于港币175,143,000元）（二零二四年：599,000新加坡元（相

当于港币3,463,000元）及1,763,000美元（相当于港币13,696,000元）（二零二四年：11,923,000美元（相当于港币

93,120,000元）。所有其他银行结余及现金均以相关集团实体之功能货币计值。

已抵押存款、有限制银行存款及银行结余的减值评估详情载于附注47。

24. 待售物业

诚如本公司于二零二年八月四日刊发之公告所详述，本集团附属公司（作为发展商）已就香港物业发展销售与市

区重建局订立发展协议，于二零二五年三月三十一日在综合财务报表确认之账面值为港币1,193,657,000元（二零

二四年：港币1,307,608,000元），已扣除累计减值亏损港币281,215,000元（二零二四年：港币零元）。

待售物业包括预期于未来十二个月内不会变现之账面值为港币2,856,795,000元（二零二四年：港币4,896,231,000

元）之物业。

于二零二五年三月三十一日，就竣工待售物业确认减值亏损港币29,850,000元（二零二四年：港币零元）。

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二零二五年年报 193 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 25. 应收账款、按金及预付款项以及合约资产 (a) 应收账款、按金及预付款项 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 应收贸易账款 －客户合约 146,053 149,690 －租赁应收款 63,315 68,252 减：预期信贷亏损拨备 (80,674) (79,000) 128,694 138,942 公用事业及其他按金 31,994 30,672 预付款项及其他应收款项 392,891 218,800 应收代价（附注39） 66,181 449,005 其他可收回税项 16,997 15,529 636,757 852,948 就报告目的分析如下： 非流动资产（附注39） 38,220 73,365 流动资产 598,537 779,583 636,757 852,948 于二零二三年四月一日，客户合约的应收贸易款项为港币295,607,000元。 以下为于报告期间结算日，应收贸易账款及租赁应收款扣除预期信贷亏损拨备按发票日期（与各自收益确认 日期相若）之账龄分析（惟随时间流逝确认之未开票销售物业应收款项除外）： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 0至60日 113,728 131,293 61至90日 2,607 1,449 超过90日 12,359 6,200 128,694 138,942 应收贸易账款主要指出租物业、使用酒店设施及销售物业之应收款项。租金于出示催收票据时支付。酒店 房间收益一般以现金或信用卡结算。本集团给予公司客户及旅游代理之平均信贷期为14至60日。 出售物业所得款项乃根据买卖协议支付条款结付。

25. 应收账款、按金及预付款项以及合约资产 (a) 应收账款、按金及预付款项 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 应收贸易账款 －客户合约 146,053 149,690 －租赁应收款 63,315 68,252 减：预期信贷亏损拨备 (80,674) (79,000) 128,694 138,942 公用事业及其他按金 31,994 30,672 预付款项及其他应收款项 392,891 218,800 应收代价（附注39） 66,181 449,005 其他可收回税项 16,997 15,529 636,757 852,948 就报告目的分析如下： 非流动资产（附注39） 38,220 73,365 流动资产 598,537 779,583 636,757 852,948 于二零二三年四月一日，客户合约的应收贸易款项为港币295,607,000元。 以下为于报告期间结算日，应收贸易账款及租赁应收款扣除预期信贷亏损拨备按发票日期（与各自收益确认 日期相若）之账龄分析（惟随时间流逝确认之未开票销售物业应收款项除外）： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 0至60日 113,728 131,293 61至90日 2,607 1,449 超过90日 12,359 6,200 128,694 138,942 应收贸易账款主要指出租物业、使用酒店设施及销售物业之应收款项。租金于出示催收票据时支付。酒店 房间收益一般以现金或信用卡结算。本集团给予公司客户及旅游代理之平均信贷期为14至60日。 出售物业所得款项乃根据买卖协议支付条款结付。

二零二五年
港币千元
146,053
63,315
(80,674)
128,694
31,994
392,891
66,181
16,997
636,757
38,220
598,537
636,757

二零二五年
港币千元
113,728
2,607
12,359
128,694

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194远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. 、按金及预付款项以及合约资产（续）

(a) 应收账款、按金及预付款项（续）

于二零二五年三月三十一日，本集团应收贸易款项及租赁应收款结余包括账面值合共港币14,966,000元（二

零二四年：港币7,649,000元）于报告日期已逾期之应收账款。于已逾期结余中，港币12,359,000元（二零二四

年：港币6,200,000元）已逾期90日或以上而未被视为违约，原因为经计及该等借贷人之信誉、过往付款记录

及于报告期间结算日可得之前瞻性资料，该等借贷人之违约风险低。本集团并无就该等结余持有任何抵押

品。本集团并无高度集中之应收贸易款项及租赁应收款，原因为有关款项涉及多名交易对手方及客户。

贸易及其他应收款项之减值评估详情载于附注47。

(b) 合约资产

合约资产是指产生自随时间流逝确认之销售物业之未开票金额。

合约资产与本集团就工作表现及未开票收取代价之权利有关，原因为该权利取决于本集团之未来表现。当

该权利成为无条件时，合约资产将转移至应收贸易账款。

本集团之销售合约包含付款日程，当中规定一旦达到若干特定里程碑，则须按施工期支付阶段付款。作为

其信贷风险管理政策之一部分，本集团要求若干客户提供合约总值若干百分比之前期按金。

(c) 其他资产

于二零二五年三月三十一日，本集团其他资产包括就协议纲领支付之现金代价港币109,575,000元，该协议

纲领由本公司与（其中包括）周大福企业有限公司及The Star Entertainment Group Limited订立，内容有关彼

等位于澳洲昆士兰布里斯本Quen’s Wharf Brisbane及澳洲昆士兰黄金海岸布罗德海滩岛之联合发展项目以

及目前由The Star Entertainment Group Limited全资拥有或与本公司合伙拥有之若干酒店及停车场资产，详

情载于本公司于二零二五年三月七日刊发之公告。

26. 托管客户按金

该笔款项指物业买家已结算且现由托管账户持有之销售所得款项部分。于建设期内，该笔款项预留作支付若干发

展中物业及偿还有关银行贷款。于相关政府机关发出相关证明文件后，该资金将汇予本集团。

托管客户按金之减值评估详情载于附注47。

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二零二五年年报 195 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 27. 合约成本 于二零二五年及二零二四年三月三十一日，资本化之合约成本与向物业代理支付递增销售佣金有关，彼等之销售 活动促成客户就本集团于报告日期仍属在建之物业订立买卖协议。于有关物业销售之收益确认期间，合约成本于 综合损益表中确认为销售及市场推广开支之一部分。本年度于损益中确认之资本化成本金额为港币414,553,000元 （二零二四年：港币429,294,000元）。 倘本集团另行确认资产摊销期为一年或以内，则本集团运用可行权宜方法并于获得有关竣工物业及服务之销售合 约之递增成本产生时将其确认为一项开支。 28. 衍生金融工具 资产 负债 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 并无指定对冲会计关系之衍生工具： 利率掉期合约 2,385 235 Ð – 2,385 235 Ð – 名义金额为5,000,000美元（二零二四年：5,000,000美元）之利率掉期合约港币2,385,000元（二零二四年：港币 235,000元），用于将若干3个月美元有担保隔夜融资利率（「有担保隔夜融资利率」）浮动利率银行借贷由浮动利率掉 期为固定利率。 29. 应付账款及应计费用 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 应付贸易账款 －建筑成本及应付保固金 279,738 296,914 －其他 100,471 111,735 380,209 408,649 建筑成本及资本资产之应付保固金 583,307 716,275 租赁按金及预收租金 99,489 55,059 其他应缴税项 165,003 110,757 其他应付款项及应计费用 603,695 662,259 1,831,703 1,952,999

27. 合约成本 于二零二五年及二零二四年三月三十一日，资本化之合约成本与向物业代理支付递增销售佣金有关，彼等之销售 活动促成客户就本集团于报告日期仍属在建之物业订立买卖协议。于有关物业销售之收益确认期间，合约成本于 综合损益表中确认为销售及市场推广开支之一部分。本年度于损益中确认之资本化成本金额为港币414,553,000元 （二零二四年：港币429,294,000元）。 倘本集团另行确认资产摊销期为一年或以内，则本集团运用可行权宜方法并于获得有关竣工物业及服务之销售合 约之递增成本产生时将其确认为一项开支。 28. 衍生金融工具 资产 负债 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 并无指定对冲会计关系之衍生工具： 利率掉期合约 2,385 235 Ð – 2,385 235 Ð – 名义金额为5,000,000美元（二零二四年：5,000,000美元）之利率掉期合约港币2,385,000元（二零二四年：港币 235,000元），用于将若干3个月美元有担保隔夜融资利率（「有担保隔夜融资利率」）浮动利率银行借贷由浮动利率掉 期为固定利率。 29. 应付账款及应计费用 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 应付贸易账款 －建筑成本及应付保固金 279,738 296,914 －其他 100,471 111,735 380,209 408,649 建筑成本及资本资产之应付保固金 583,307 716,275 租赁按金及预收租金 99,489 55,059 其他应缴税项 165,003 110,757 其他应付款项及应计费用 603,695 662,259 1,831,703 1,952,999

二零二五年		二零二五年
港币千元		港币千元
235
2,385		Ð
2,385	235	Ð

二零二五年
港币千元
279,738
100,471
380,209
583,307
99,489
165,003
603,695
1,831,703

---

二零二五年
港币千元
370,334
2,090
7,785
380,209

二零二五年
港币千元
647,515
6,165
653,680

二零二五年
港币千元
24,789,602
123,850
24,913,452
(58,490)
24,854,962
20,329,655
4,583,797
24,913,452
11,596,159
13,258,803
24,854,962

196远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

以下为应付贸易账款按发票日期之账龄分析：

二零二四年

港币千元

0至60日400,133

61至90日363

超过90日8,153

408,649

30. 合约负债

二零二四年

港币千元

出售物业777,207

其他2,219

779,426

于二零二三年四月一日，合约负债为港币592,871,000元。

本集团于客户签署买卖协议时向其收取合约价值介乎5%至20%之金额作为按金。根据本集团将物业转移予客户之

最早承担，该金额预期于本集团之正常营运周期内结清并分类为流动。

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团已确认计入年初合约负债结余之收益港币470,075,000元（二零二四

年：港币206,109,000元）。

31. 银行及其他借贷

二零二四年

港币千元

银行贷款27,242,616

其他贷款100,551

27,343,167

减：前期费用(57,097)

27,286,070

就报告目的之分析如下：

有抵押20,885,883

无抵押6,457,284

27,343,167

流动负债12,673,820

非流动负债14,612,250

27,286,070

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二零二五年年报 197 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 31. 银行及其他借贷 （续） 根据贷款协议所载之计划还款日期，借贷须于下列期间偿还： 银行贷款 其他贷款 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 并无指定还款期之循环贷款及 须于一年内偿还的贷款 5,086,375 5,010,805 43,450 21,831 一年以上但不超过两年 5,253,365 3,419,441 Ð – 两年以上但不超过五年 7,288,575 10,563,496 80,400 – 五年以上 636,463 550,593 Ð 78,720 18,264,778 19,544,335 123,850 100,551 上文载有须按要求偿还条款或 成为须按要求偿还之借贷 （已列作流动负债）之账面值， 惟须于下列期间偿还： 一年以内 4,805,602 5,726,722 Ð – 一年以上但不超过两年 1,538,325 261,294 Ð – 两年以上但不超过五年 70,584 1,594,723 Ð – 五年以上 51,823 58,445 Ð – 6,466,334 7,641,184 Ð – 总计 24,731,112 27,185,519 123,850 100,551

31. 银行及其他借贷 （续） 根据贷款协议所载之计划还款日期，借贷须于下列期间偿还： 银行贷款 其他贷款 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 并无指定还款期之循环贷款及 须于一年内偿还的贷款 5,086,375 5,010,805 43,450 21,831 一年以上但不超过两年 5,253,365 3,419,441 Ð – 两年以上但不超过五年 7,288,575 10,563,496 80,400 – 五年以上 636,463 550,593 Ð 78,720 18,264,778 19,544,335 123,850 100,551 上文载有须按要求偿还条款或 成为须按要求偿还之借贷 （已列作流动负债）之账面值， 惟须于下列期间偿还： 一年以内 4,805,602 5,726,722 Ð – 一年以上但不超过两年 1,538,325 261,294 Ð – 两年以上但不超过五年 70,584 1,594,723 Ð – 五年以上 51,823 58,445 Ð – 6,466,334 7,641,184 Ð – 总计 24,731,112 27,185,519 123,850 100,551

二零二五年		二零二五年
港币千元		港币千元
5,010,805 3,419,441 10,563,496 550,593
5,086,375		43,450
5,253,365		Ð
7,288,575		80,400
636,463		Ð
18,264,778	19,544,335	123,850
	5,726,722 261,294 1,594,723 58,445
4,805,602		Ð
1,538,325		Ð
70,584		Ð
51,823		Ð
6,466,334	7,641,184	Ð
24,731,112	27,185,519	123,850

---

二零二五年
港币千元
16,818,724
1,902,939
1,059,281
183,689
3,019,619
1,875,636
53,564
24,913,452

198远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

货币利率二零二四年

港币千元

港币香港银行同业拆息（「香港银行同业拆息」）加0.75%至

2.75%（二零二四年：香港银行同业拆息加0.75%至

2.25%）

19,745,701

人民币5年以上中国人民银行指定利率（「中国人民银行指定利

率」）（二零二四年：5年或以上中国人民银行指定利率）

356,564

新加坡元新加坡隔夜平均利率（「新加坡隔夜平均利率」）加0.99%

（二零二四年：新加坡隔夜平均利率加0.92%）

583,632

马币马来西亚基本借贷利率（「马来西亚基本借贷利率」）

减1.50%（二零二四年：马来西亚基本借贷利率减1.50%

及马来西亚银行资金成本加1.50%）

24,028

澳元银行票据掉期利率加1.35%至5.1%（二零二四年：银行票

据掉期利率加1.5%至4.5%）

3,928,757

英镑英镑隔夜银行同业平均利率（「英镑隔夜银行同业平均利

率」）加1.85%至2.95%（二零二四年：英镑隔夜银行同业

平均利率加1.85%至2.95%）

2,642,949

欧元三个月欧洲银行同业拆息（「欧洲银行同业拆息」）加1.95%

之年利率（二零二四年：三个月欧洲银行同业拆息加

1.95%之年利率）

61,536

27,343,167

以英镑、澳元及欧元计值之银行及其他借贷（并非以相关集团实体之功能货币计值）分别为49,809,000英镑（相当

于港币500,585,000元）（二零二四年：198,092,000英镑（相当于港币1,949,226,000元）、55,046,000澳元（相当于

港币268,076,000元）（二零二四年：120,354,000澳元（相当于港币611,398,000元）及6,310,000欧元（相当于港币

53,067,000元）（二零二四年：7,257,000欧元（相当于港币61,257,000元）。所有其他银行及其他借贷均以相关集团

实体之功能货币计值。

于报告期间结算日，本集团的未提取借贷融资按浮动利率计息，金额约为港币3,000,000,000元（二零二四年：港币

5,000,000,000元），其中约港币1,000,000,000元（二零二四年：港币1,000,000,000元）于一年内届满。

---

二零二五年年报 199 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 32. 租赁负债 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 须于以下期间支付的租赁负债： 一年以内 47,923 49,194 一年以上但不超过两年期间内 41,203 56,348 两年以上但不超过五年期间内 106,875 47,602 五年以上 125,373 213,193 321,374 366,337 减：12个月内到期结算之款项（列为流动负债） (47,923) (49,194) 12个月后到期结算之款项（列为非流动负债） 273,451 317,143 所有租赁责任以相关集团实体之功能货币计值。 适用于租赁负债之加权平均增量借款利率介乎2.1%至6.6%（二零二四年：1.4%至7.5%）。 33. 应收╱应付非全资附属公司之股东款项 于二零二五年三月三十一日，应收一间非全资附属公司之一名股东款项3,927,000新加坡元（相当于港币22,739,000 元）（二零二四年：3,927,000新加坡元（相当于港币22,739,000元））为因出售物业发展项目而将向FEC Skyline Pte. Ltd.之一名股东宣派之预期回报垫款。该笔款项为无抵押、免息及无固定还款日期。 于二零二五年三月三十一日，应付非全资附属公司股东之款项包括应付FEC Skypark Pte. Ltd（. 为本公司拥有80% 权益之附属公司）之一名股东款项3,575,000新加坡元（相当于港币20,698,000元）（二零二四年：28,375,000新加坡元 （相当于港币164,290,000元）），以就新加坡物业发展项目提供资金。该笔款项为无抵押、免息及须按要求偿还。 流动负债项下之应付非全资附属公司股东之余下款项为无抵押、免息及须按要求偿还或无固定还款期。

32. 租赁负债 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 须于以下期间支付的租赁负债： 一年以内 47,923 49,194 一年以上但不超过两年期间内 41,203 56,348 两年以上但不超过五年期间内 106,875 47,602 五年以上 125,373 213,193 321,374 366,337 减：12个月内到期结算之款项（列为流动负债） (47,923) (49,194) 12个月后到期结算之款项（列为非流动负债） 273,451 317,143 所有租赁责任以相关集团实体之功能货币计值。 适用于租赁负债之加权平均增量借款利率介乎2.1%至6.6%（二零二四年：1.4%至7.5%）。 33. 应收╱应付非全资附属公司之股东款项 于二零二五年三月三十一日，应收一间非全资附属公司之一名股东款项3,927,000新加坡元（相当于港币22,739,000 元）（二零二四年：3,927,000新加坡元（相当于港币22,739,000元））为因出售物业发展项目而将向FEC Skyline Pte. Ltd.之一名股东宣派之预期回报垫款。该笔款项为无抵押、免息及无固定还款日期。 于二零二五年三月三十一日，应付非全资附属公司股东之款项包括应付FEC Skypark Pte. Ltd（. 为本公司拥有80% 权益之附属公司）之一名股东款项3,575,000新加坡元（相当于港币20,698,000元）（二零二四年：28,375,000新加坡元 （相当于港币164,290,000元）），以就新加坡物业发展项目提供资金。该笔款项为无抵押、免息及须按要求偿还。 流动负债项下之应付非全资附属公司股东之余下款项为无抵押、免息及须按要求偿还或无固定还款期。

二零二五年
港币千元
47,923
41,203
106,875
125,373
321,374
(47,923)
273,451

---

200远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

34. 票据

二零二三年二零二九年二零三零年二零三年二零二四年二零二六年

票据票据票据票据票据票据总额

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

于二零二三年四月一日1,033,08778,198198,867197,9962,954,497–4,462,645

年内扣除利息6,0444,36810,48310,773120,053–151,721

年内已付利息(5,818)(3,801)(8,804)(6,530)(135,460)–(160,413)

于12个月内到期并计入其他

应付款项之应付利息–(290)(1,525)(3,970)(23,233)–(29,018)

偿还(1,019,181)–(2,820,948)–(3,840,129)

购回及注销–(79,221)–(79,221)

汇兑调整(14,132)6–(15,688)–(29,814)

于二零二四年三月三十一日–78,481199,021198,269–475,771

发行新票据–41,04041,040

发行新票据应占交易成本–(227)(227)

年内扣除利息–4,35510,65410,573–1,14726,729

年内已付利息–(3,789)(9,004)(7,745)–(20,538)

于12个月内到期并计入其他

应付款项之应付利息–(290)(1,496)(2,560)–(1,103)(5,449)

汇兑调整–9–(909)(900)

于二零二五年三月三十一日–78,766199,175198,537–39,948516,426

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二零二五年年报 201 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 34. 票据 （续） 二零二三年票据 于二零一七年十一月六日，本公司向独立第三方发行于二零二三年五月十三日到期及本金总额为150,000,000美 元之票据（「二零二三年票据」）。二零二三年票据按年利率4.5%计息，并须每半年派息一次。于二零二四年三月 三十一日，本金总额为131,800,000美元（相当于港币1,019,181,000元）之二零二三年票据已悉数赎回。 二零二四年票据 于二零二一年一月二十一日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零二四年一月二十一日到期及本金总 额为235,000,000美元之票据（「二零二四年票据」）。二零二四年票据按年利率5.10%计息，并须每半年派息一次。 于二零二四年三月三十一日，本金总额为364,300,000美元（相当于港币2,820,948,000元）之二零二四年票据已悉数 赎回。 二零二六年票据 于二零二四年十一月五日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零二六年十一月五日到期及本金总额为 人民币37,500,000元之票据（「二零二六年票据」）。二零二六年票据按年利率7.70%计息，并须每半年派息一次。于 二零二五年三月三十一日，二零二六年票据之未偿还本金总额为人民币37,500,000元（相当于港币40,100,000元）。 二零二九年票据 于二零一九年九月五日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零二九年九月五日到期及本金总额为港 币80,000,000元之票据（「二零二九年票据」）。二零二九年票据按年利率5.1%计息，并须每半年派息一次。于二零 二五年三月三十一日，二零二九年票据之未偿还本金总额为港币80,000,000元（二零二四年：港币80,000,000元）。 二零三零年票据 于二零二零年八月六日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零三零年八月六日到期及本金总额为港 币200,000,000元之票据（「二零三零年票据」）。二零三零年票据按年利率5.15%计息，并须每半年派息一次。于二 零二五年三月三十一日，二零三零年票据之未偿还本金总额为港币200,000,000元（二零二四年：港币200,000,000 元）。 二零三三年票据 于二零二零年十一月十二日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零三三年二月十一日到期及本金总 额为港币200,000,000元之票据（「二零三三年票据」）。二零三三年票据按年利率5.25%计息，并须每半年派息一 次。于二零二五年三月三十一日，二零三三年票据之未偿还本金总额为港币200,000,000元（二零二四年：港币 200,000,000元）。

34. 票据 （续） 二零二三年票据 于二零一七年十一月六日，本公司向独立第三方发行于二零二三年五月十三日到期及本金总额为150,000,000美 元之票据（「二零二三年票据」）。二零二三年票据按年利率4.5%计息，并须每半年派息一次。于二零二四年三月 三十一日，本金总额为131,800,000美元（相当于港币1,019,181,000元）之二零二三年票据已悉数赎回。 二零二四年票据 于二零二一年一月二十一日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零二四年一月二十一日到期及本金总 额为235,000,000美元之票据（「二零二四年票据」）。二零二四年票据按年利率5.10%计息，并须每半年派息一次。 于二零二四年三月三十一日，本金总额为364,300,000美元（相当于港币2,820,948,000元）之二零二四年票据已悉数 赎回。 二零二六年票据 于二零二四年十一月五日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零二六年十一月五日到期及本金总额为 人民币37,500,000元之票据（「二零二六年票据」）。二零二六年票据按年利率7.70%计息，并须每半年派息一次。于 二零二五年三月三十一日，二零二六年票据之未偿还本金总额为人民币37,500,000元（相当于港币40,100,000元）。 二零二九年票据 于二零一九年九月五日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零二九年九月五日到期及本金总额为港 币80,000,000元之票据（「二零二九年票据」）。二零二九年票据按年利率5.1%计息，并须每半年派息一次。于二零 二五年三月三十一日，二零二九年票据之未偿还本金总额为港币80,000,000元（二零二四年：港币80,000,000元）。 二零三零年票据 于二零二零年八月六日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零三零年八月六日到期及本金总额为港 币200,000,000元之票据（「二零三零年票据」）。二零三零年票据按年利率5.15%计息，并须每半年派息一次。于二 零二五年三月三十一日，二零三零年票据之未偿还本金总额为港币200,000,000元（二零二四年：港币200,000,000 元）。 二零三三年票据 于二零二零年十一月十二日，本公司之一间附属公司向独立第三方发行于二零三三年二月十一日到期及本金总 额为港币200,000,000元之票据（「二零三三年票据」）。二零三三年票据按年利率5.25%计息，并须每半年派息一 次。于二零二五年三月三十一日，二零三三年票据之未偿还本金总额为港币200,000,000元（二零二四年：港币 200,000,000元）。

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二零二五年
港币千元
(148,744)
676,240
527,496

202远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

35. 递延税项

本集团于本年度及过往年度确认之主要递延税项负债（资产）及其变动如下：

使用权资产租赁负债

加速税项

折旧

投资物业

重估资产重估

业务合并之

公平值调整税项亏损

中国土地

增值税拨备股息预扣税其他总额

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

（附注）

于二零二三年四月一日63,470(63,470)113,487390,65346,18838,915(61,849)(136,113)82,327282,351755,959

自损益扣除（于损益入账）(3,760)3,760(1,689)9,218–11,19817,587(42,000)(69,273)(74,959)

汇兑调整(1,081)1,081(3,906)(24,568)(3,939)–8816,270(476)(3,867)(29,605)

于二零二四年三月三十一日58,629(58,629)107,892375,30342,24938,915(49,770)(112,256)39,851209,211651,395

自损益扣除（于损益入账）(11,698)11,698(3,679)(18,302)–(52,478)34,690–(58,112)(97,881)

汇兑调整(2,099)2,099(2,014)(4,198)79–(16,520)(1,686)(369)(1,310)(26,018)

于二零二五年三月三十一日44,832(44,832)102,199352,80342,32838,915(118,768)(79,252)39,482149,789527,496

附注： 其他主要指扣除利息开支及于发展阶段之发展开支产生之暂时差额。

就呈列综合财务状况表而言，若干递延税项（资产）负债已予抵销。以下为就财务报告而作出之递延税项结余分

析：

二零二四年

港币千元

递延税项资产(177,425)

递延税项负债828,820

651,395

本集团就位于中国及澳洲之投资物业之公平值变动确认递延税项，此乃由于该等物业乃以旨在随时间流逝消耗该

等投资物业所包含之绝大部分经济利益（即将该等物业用作出租用途）之业务模式持有，惟一向被推定为可通过销

售全数收回之永久业权土地除外。概无就位于香港、捷克共和国、新加坡及英国之投资物业之公平值变动确认递

延税项，此乃由于该等物业已透过销售收回。

于二零二五年三月三十一日，本集团可用以抵销日后溢利之未动用税项亏损为港币3,253,902,000元（二零二四年：

港币2,692,204,000元）。就该等亏损而确认之递延税项资产以港币576,690,000元（二零二四年：港币401,763,000

元）为限。由于未来溢利来源不可预测，故并无就余下税项亏损港币2,677,212,000元（二零二四年：港币

2,290,441,000元）确认递延税项资产。

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二零二五年年报 203 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 35. 递延税项 （续） 于二零二五年三月三十一日，本集团有关物业、厂房及设备加速会计折旧之可扣减暂时差额为港币431,836,000元 （二零二四年：港币391,799,000元）。由于可能并无应课税溢利可动用可扣减暂时差额作抵销，故概无就有关可扣 减暂时差额确认递延税项资产。 根据中国企业所得税法，自二零零八年一月一日起，就中国附属公司赚取之溢利所宣派股息须缴纳预扣税。除于 截至二零二四年三月三十一日止年度内中国附属公司宣派之股息外，并无就中国（自二零零八年一月一日后）、澳 洲及新加坡附属公司所产生之溢利港币2,756,331,000元（二零二四年：港币2,981,053,000元）应占之暂时差额作出 递延税项拨备，原因是本集团有能力控制拨回暂时差额之时间，且暂时差额可能不会在可见将来拨回。 36. 股本 每股面值港币 0.10元之普通股 数目 面值 港币千元 法定 4,000,000,000 400,000 已发行及缴足： 于二零二三年四月一日 2,705,905,182 270,591 发行股份代替现金股息(i) 111,699,024 11,169 于二零二四年三月三十一日 2,817,604,206 281,760 发行股份代替现金股息(ii) 241,436,276 24,144 于二零二五年三月三十一日 3,059,040,482 305,904 (i) 于二零二四年二月十六日及二零二三年十月二十四日，本公司分别按港币1.3480元及港币1.7125元向股东 （该等股东选择根据本公司分别于二零二四年一月三日及二零二三年九月十一日宣布之以股代息计划领取本 公司股份以代替二零二四年中期股息及二零二三年末期股息之现金）发行及配发33,529,258股及78,169,766股 每股面值为港币0.10元之缴足新股份。该等新普通股在所有方面与本公司现有普通股享有同等地位。 (ii) 于二零二五年二月十八日及二零二四年十月二十四日，本公司分别按港币0.9180元及港币1.0525元向股东 （该等股东选择根据本公司分别于二零二五年一月十日及二零二四年九月十七日宣布之以股代息计划领取本 公司股份以代替二零二五年中期股息及二零二四年末期股息之现金）发行及配发24,174,726股及217,261,550 股每股面值为港币0.10元之缴足新股份。该等新普通股在所有方面与本公司现有普通股享有同等地位。

35. 递延税项 （续） 于二零二五年三月三十一日，本集团有关物业、厂房及设备加速会计折旧之可扣减暂时差额为港币431,836,000元 （二零二四年：港币391,799,000元）。由于可能并无应课税溢利可动用可扣减暂时差额作抵销，故概无就有关可扣 减暂时差额确认递延税项资产。 根据中国企业所得税法，自二零零八年一月一日起，就中国附属公司赚取之溢利所宣派股息须缴纳预扣税。除于 截至二零二四年三月三十一日止年度内中国附属公司宣派之股息外，并无就中国（自二零零八年一月一日后）、澳 洲及新加坡附属公司所产生之溢利港币2,756,331,000元（二零二四年：港币2,981,053,000元）应占之暂时差额作出 递延税项拨备，原因是本集团有能力控制拨回暂时差额之时间，且暂时差额可能不会在可见将来拨回。 36. 股本 每股面值港币 0.10元之普通股 数目 面值 港币千元 法定 4,000,000,000 400,000 已发行及缴足： 于二零二三年四月一日 2,705,905,182 270,591 发行股份代替现金股息(i) 111,699,024 11,169 于二零二四年三月三十一日 2,817,604,206 281,760 发行股份代替现金股息(ii) 241,436,276 24,144 于二零二五年三月三十一日 3,059,040,482 305,904 (i) 于二零二四年二月十六日及二零二三年十月二十四日，本公司分别按港币1.3480元及港币1.7125元向股东 （该等股东选择根据本公司分别于二零二四年一月三日及二零二三年九月十一日宣布之以股代息计划领取本 公司股份以代替二零二四年中期股息及二零二三年末期股息之现金）发行及配发33,529,258股及78,169,766股 每股面值为港币0.10元之缴足新股份。该等新普通股在所有方面与本公司现有普通股享有同等地位。 (ii) 于二零二五年二月十八日及二零二四年十月二十四日，本公司分别按港币0.9180元及港币1.0525元向股东 （该等股东选择根据本公司分别于二零二五年一月十日及二零二四年九月十七日宣布之以股代息计划领取本 公司股份以代替二零二五年中期股息及二零二四年末期股息之现金）发行及配发24,174,726股及217,261,550 股每股面值为港币0.10元之缴足新股份。该等新普通股在所有方面与本公司现有普通股享有同等地位。

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204远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度内发行之所有股份在所有方面与本公司现有股份享有同等地

位。

年内，除上文就上市股份所披露之金额、附注34所披露之票据金额及附注37所披露之永续资本票据金额外，本公

司及其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券、票据或永续资本票据。

37. 永续资本票据

于二零一九年九月十二日、二零一九年九月十六日及二零二零年二月二十四日，本集团间接全资附属公司FEC

Finance Limited（「FEC Finance」）分别发行250,000,000美元、50,000,000美元及60,000,000美元7.375厘担保永续资

本票据（「二零一九年永续资本票据」），发行价为二零一九年永续资本票据总面值之100%。分派或赎回所产生之任

何应付金额由本公司根据1,000,000,000美元担保中期票据计划无条件及不可撤销地担保。二零一九年永续资本票

据之分派须于每半年到期时在每年四月及十月支付（「分派支付日期」），并可由FEC Finance决定延期且不受限于

分派次数。二零一九年永续资本票据并无固定到期日，FEC Finance可选择于二零二四年十月十八日或任何分派

支付日期按其本金赎回票据。倘有任何未支付或延期的分派，本公司不可宣派或派付股息，或就任何较低或同等

级别之证券（包括本公司普通股）作出分派或类似定期付款，或购回、赎回或以其他方式收购该等证券。

于本年度，持有人已对二零一九年永续资本票据条文之修改背书。该等变动允许FEC Finance选择赎回最低累计

本金额20,000,000美元之二零一九年永续资本票据。赎回可透过向持有人发出事先通知之方式执行，而该通知

为不可撤销，且须在赎回日期（为FEC Finance酌情厘定之每月特定日期）前不少于15日且不超过30日之时限内发

出。于本年度，概无赎回二零一九年永续资本票据。

永续资本票据分类为股本工具。FEC Finance向持有人作出之任何分派均于本集团综合财务报表中之权益确认。

38. 主要非现金交易

除附注39所披露者外，主要非现金交易如下。

(i) 本公司发行股份以代替应付本公司股东之现金股息，合共港币250,863,000元（二零二四年：港币179,067,000

元）。

(i) 截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团就使用租赁物业订立为期五年之新租赁协议，本集团确认使

用权资产及租赁负债港币19,077,000元（二零二四年：港币119,244,000元）。

(i) 添置物业、厂房及设备以及投资物业包括建筑成本及资本资产之应付保固金分别为港币14,042,000元及港币

5,241,000元（二零二四年：港币151,987,000元及港币377,933,000元），为非现金交易。

(iv) 截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团向非控股权益宣派股息零新加坡元（相当于港币零元）（二零

二四年：39,000,000新加坡元（相当于港币228,150,000元），被应收该等非控股权益之款项所抵销。

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二零二五年年报 205 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 39. 出售附属公司 出售Well Distinct Limited及其附属公司 于二零二三年五月十五日，本公司与Alvord Global Limited（「AGL」）订立买卖协议，据此，本集团已同意出售而 AGL已同意购买Well Distinct Limited及其全资附属公司之全部已发行股份及实缴股份。出售收益港币41,344,000 元已于二零二三年九月二十七日完成后确认。代价约为120,303,000马币（相当于港币200,146,000元），其中约 53,581,000马币（相当于港币89,141,000元）已于二零二四年三月三十一日前偿付，余下代价约66,722,000马币（相 当于港币111,005,000元）按年利率4%计息，将于自协议日期起计三年内偿付，于二零二四年三月三十一日其中 港币37,640,000元分类为流动资产及港币73,365,000元分类为非流动资产。出售事项已于二零二三年九月二十七 日完成。截至二零二五年三月三十一日止年度，已收取代价港币44,824,000元。于二零二五年三月三十一日，余 下尚未偿付的代价为港币66,181,000元，于二零二五年三月三十一日之流动资产及非流动资产中分别披露为港币 27,961,000元及港币38,220,000元。 出售讯安有限公司 于二零二一年十二月六日，本集团与独立第三方（「买方」）订立买卖协议，以出售本公司全资附属公司讯安有限公 司（「讯安」）之全部股权，该公司目前拥有位于香港启德之一幅发展中地块，发展项目分为酒店部分及非工业部分 （包括办公室部分）。根据买卖协议，讯安将于交易完成前按讯安与酒店拥有人订立之酒店部分转让契约向本公司 另一间附属公司（作为酒店拥有人）转让酒店部分，以便买方将于完成时购买讯安（仅持有非工业部分）。 于二零二三年十二月十二日，日期为二零二一年十二月六日之买卖协议（「原买卖协议」）之订约方订立补充协议， 据此，（其中包括）各订约方同意(i)因应经建筑事务监督批准之经批准建筑图则最新修订，修订原买卖协议之若干 条款及条件，自补充协议日期起生效；及(ii)在买方进行之尽职审查条件获信纳之规限下，进一步修订原买卖协议 之若干条款及条件，以便提早完成。 本次出售讯安股权、出让及转让股东贷款之代价为港币3,380,000,000元，可于完成后调整，包括就买方要求之任 何附加设计而产生之额外成本，经调整代价为港币3,702,000,000元。 出售事项已于二零二四年三月二十八日完成。完成后，讯安已不再为本公司之附属公司，其财务报表将不再于本 集团综合财务报表综合入账。 于二零二四年三月三十一日，讯安于二零二三年四月一日至二零二四年三月二十八日期间持有之投资物业之公平 值相关变动为港币443,275,000元，有关金额已计入综合损益表。

39. 出售附属公司 出售Well Distinct Limited及其附属公司 于二零二三年五月十五日，本公司与Alvord Global Limited（「AGL」）订立买卖协议，据此，本集团已同意出售而 AGL已同意购买Well Distinct Limited及其全资附属公司之全部已发行股份及实缴股份。出售收益港币41,344,000 元已于二零二三年九月二十七日完成后确认。代价约为120,303,000马币（相当于港币200,146,000元），其中约 53,581,000马币（相当于港币89,141,000元）已于二零二四年三月三十一日前偿付，余下代价约66,722,000马币（相 当于港币111,005,000元）按年利率4%计息，将于自协议日期起计三年内偿付，于二零二四年三月三十一日其中 港币37,640,000元分类为流动资产及港币73,365,000元分类为非流动资产。出售事项已于二零二三年九月二十七 日完成。截至二零二五年三月三十一日止年度，已收取代价港币44,824,000元。于二零二五年三月三十一日，余 下尚未偿付的代价为港币66,181,000元，于二零二五年三月三十一日之流动资产及非流动资产中分别披露为港币 27,961,000元及港币38,220,000元。 出售讯安有限公司 于二零二一年十二月六日，本集团与独立第三方（「买方」）订立买卖协议，以出售本公司全资附属公司讯安有限公 司（「讯安」）之全部股权，该公司目前拥有位于香港启德之一幅发展中地块，发展项目分为酒店部分及非工业部分 （包括办公室部分）。根据买卖协议，讯安将于交易完成前按讯安与酒店拥有人订立之酒店部分转让契约向本公司 另一间附属公司（作为酒店拥有人）转让酒店部分，以便买方将于完成时购买讯安（仅持有非工业部分）。 于二零二三年十二月十二日，日期为二零二一年十二月六日之买卖协议（「原买卖协议」）之订约方订立补充协议， 据此，（其中包括）各订约方同意(i)因应经建筑事务监督批准之经批准建筑图则最新修订，修订原买卖协议之若干 条款及条件，自补充协议日期起生效；及(ii)在买方进行之尽职审查条件获信纳之规限下，进一步修订原买卖协议 之若干条款及条件，以便提早完成。 本次出售讯安股权、出让及转让股东贷款之代价为港币3,380,000,000元，可于完成后调整，包括就买方要求之任 何附加设计而产生之额外成本，经调整代价为港币3,702,000,000元。 出售事项已于二零二四年三月二十八日完成。完成后，讯安已不再为本公司之附属公司，其财务报表将不再于本 集团综合财务报表综合入账。 于二零二四年三月三十一日，讯安于二零二三年四月一日至二零二四年三月二十八日期间持有之投资物业之公平 值相关变动为港币443,275,000元，有关金额已计入综合损益表。

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206远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

出售讯安有限公司（续）

讯安于出售事项日期之已出售资产净值如下：

港币千元

投资物业3,702,000

股东贷款(2,750,210)

已出售资产净值951,790

出售讯安之收益：

代价3,702,000

转让股东贷款(2,750,210)

已出售资产净值(951,790)

出售事项之收益–

代价以下列各项偿付：

现金代价1,247,022

应收代价（附注b）338,000

买方结算银行贷款（附注a）2,060,150

结算其他应付款项（附注a）9,025

买方结算建筑成本（附注a）47,803

3,702,000

出售事项产生之净现金流入：

现金代价1,247,022

减：过往年度出售一间附属公司的已收按金(676,000)

571,022

附注a： 本次出售讯安股权以及出让及转让股东贷款之代价。于出售事项完成前，本集团与买方共同协定，由买方代表本集团直接偿付讯安之银

行贷款及其他应付款项港币2,069,175,000元，以及讯安向其卖方支付之建筑成本港币47,803,000元，此构成本集团的非现金交易。

附注b：截至二零二五年三月三十一日止年度，应收代价港币338,000,000元已结清。

---

二零二五年年报 207 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 40. 资产抵押 于报告期间结算日，港币20,329,655,000元（二零二四年：港币20,885,883,000元）之未偿还银行借贷及港币零元（二 零二四年：港币760,000元）之未偿还租赁负债乃以本集团下列资产之固定押记连同业主其他资产及该等物业应计 利益之浮动押记作抵押： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 投资物业 3,398,801 3,506,087 物业、厂房及设备（不包括使用权资产） 8,670,911 6,325,103 使用权资产 1,036,291 1,075,265 待售物业 6,885,122 10,214,285 已抵押存款 95,108 54,920 合约资产 556,450 – 20,642,683 21,175,660 此外，于报告期间结算日，若干附属公司之股份已作为担保予以抵押，以获取向本集团授出之若干银行融资。 租赁限制或契约 除上文所披露之租赁负债外，于二零二五年三月三十一日，港币321,374,000元（二零二四年：港币365,577,000元） 之租赁负债与港币225,200,000元（二零二四年：港币282,371,000元）之相关使用权资产一并确认。除出租人持有的 租赁资产之担保权益外，租赁协议不施加任何契约。租赁资产不得用作借贷担保。

40. 资产抵押 于报告期间结算日，港币20,329,655,000元（二零二四年：港币20,885,883,000元）之未偿还银行借贷及港币零元（二 零二四年：港币760,000元）之未偿还租赁负债乃以本集团下列资产之固定押记连同业主其他资产及该等物业应计 利益之浮动押记作抵押： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 投资物业 3,398,801 3,506,087 物业、厂房及设备（不包括使用权资产） 8,670,911 6,325,103 使用权资产 1,036,291 1,075,265 待售物业 6,885,122 10,214,285 已抵押存款 95,108 54,920 合约资产 556,450 – 20,642,683 21,175,660 此外，于报告期间结算日，若干附属公司之股份已作为担保予以抵押，以获取向本集团授出之若干银行融资。 租赁限制或契约 除上文所披露之租赁负债外，于二零二五年三月三十一日，港币321,374,000元（二零二四年：港币365,577,000元） 之租赁负债与港币225,200,000元（二零二四年：港币282,371,000元）之相关使用权资产一并确认。除出租人持有的 租赁资产之担保权益外，租赁协议不施加任何契约。租赁资产不得用作借贷担保。

二零二五年
港币千元
3,398,801
8,670,911
1,036,291
6,885,122
95,108
556,450
20,642,683

---

二零二五年
港币千元
301,529
60,445
32,319
394,293
75,745
412,246
504,443
992,434

二零二五年
港币千元
123,940
108,539
84,089
69,954
61,443
455,312
903,277

208远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

41. 资本承担

二零二四年

港币千元

于综合财务报表就下列项目已订约但未计提拨备之资本开支：

收购、发展及翻新酒店物业98,302

投资物业235,829

向投资基金注资69,580

403,711

于报告期间结算日与本集团合营公司及联营公司相关

但未确认之本集团分占资本承担如下：

为收购、开发及翻新酒店物业提供资金之承担134,616

向一间联营公司注资之承担266,700

向一间合营公司提供信贷融资之承担272,968

674,284

42. 经营租约安排

本集团为出租人

本集团投资物业及若干暂时出租之待售物业已有租约承担，为期未来1至16年（二零二四年：1至16年）。

租约之最低应收租约款项如下：

二零二四年

港币千元

一年内132,064

第二年144,135

第三年86,591

第四年65,271

第五年57,764

超过五年425,245

911,070

---

二零二五年年报 209 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 43. 重大关连方交易 (a) 年内，本集团亦与关连方订立以下交易： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 联营公司提供楼宇管理服务 4,951 4,062 一间合营公司提供销售及市场推广服务 672 695 一间合营公司之利息收入 4,420 2,701 一间合营公司发行之非上市债务证券之利息收入 8,858 15,826 于报告期间结算日，与联营公司、合营公司、一间接受投资公司及一间关连公司╱关连方之结余详情载于 综合财务状况表及相关附注。 关连公司为受若干执行董事或其近亲控制之公司，彼等透过于本公司之直接及间接股权对本集团有重大影 响力。 (b) 本年度已付及应付主要管理人员（董事及五名最高薪酬人士）之薪酬于附注14披露。 (c) 本集团分别订立三份（二零二四年：两份）管理服务合约及许可协议，为本公司一名董事控制的马来西亚若 干公司提供酒店管理服务。截至二零二五年三月三十一日止年度，根据该等合约已确认酒店管理服务收入 及商标许可费收入总额港币3,781,000元（二零二四年：港币3,301,000元）。 44. 应收╱应付合营公司╱联营公司╱一间接受投资公司╱一间关连公司╱一名董事款项 应收╱应付联营公司、合营公司、一间接受投资公司、一间关连公司及一名董事之款项载于综合财务状况表。 该等款项乃无抵押、免息及须应要求偿还或无固定还款期，惟应收本集团一间合营公司BC Group之零英镑（二零 二四年：4,000,000英镑（相当于港币39,165,000元））按年利率5.95%加英镑隔夜银行同业平均利率计息，年期为自 提取日期起计三年。关连公司为受若干执行董事或其近亲控制之公司，彼等透过于本公司之直接及间接股权对本 集团有重大影响力。

43. 重大关连方交易 (a) 年内，本集团亦与关连方订立以下交易： 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 联营公司提供楼宇管理服务 4,951 4,062 一间合营公司提供销售及市场推广服务 672 695 一间合营公司之利息收入 4,420 2,701 一间合营公司发行之非上市债务证券之利息收入 8,858 15,826 于报告期间结算日，与联营公司、合营公司、一间接受投资公司及一间关连公司╱关连方之结余详情载于 综合财务状况表及相关附注。 关连公司为受若干执行董事或其近亲控制之公司，彼等透过于本公司之直接及间接股权对本集团有重大影 响力。 (b) 本年度已付及应付主要管理人员（董事及五名最高薪酬人士）之薪酬于附注14披露。 (c) 本集团分别订立三份（二零二四年：两份）管理服务合约及许可协议，为本公司一名董事控制的马来西亚若 干公司提供酒店管理服务。截至二零二五年三月三十一日止年度，根据该等合约已确认酒店管理服务收入 及商标许可费收入总额港币3,781,000元（二零二四年：港币3,301,000元）。 44. 应收╱应付合营公司╱联营公司╱一间接受投资公司╱一间关连公司╱一名董事款项 应收╱应付联营公司、合营公司、一间接受投资公司、一间关连公司及一名董事之款项载于综合财务状况表。 该等款项乃无抵押、免息及须应要求偿还或无固定还款期，惟应收本集团一间合营公司BC Group之零英镑（二零 二四年：4,000,000英镑（相当于港币39,165,000元））按年利率5.95%加英镑隔夜银行同业平均利率计息，年期为自 提取日期起计三年。关连公司为受若干执行董事或其近亲控制之公司，彼等透过于本公司之直接及间接股权对本 集团有重大影响力。

二零二五年
港币千元
4,951
672
4,420
8,858

---

210远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

45. 购股权计划

采纳本公司购股权计划（「远东购股权计划」）旨在激励及奖励本公司或其任何附属公司之雇员或行政人员或高级职

员（包括执行及非执行董事），以及将会或曾经对本公司或其任何附属公司作出贡献之业务顾问、代理商及法律或

财务顾问。根据远东购股权计划，本公司董事可向合资格雇员（包括本公司及其附属公司之董事）授出购股权以认

购本公司之股份。

本公司之首个及第二个购股权计划已分别于二零一二年八月二十八日及二零二年八月三十一日届满。为继续激

励及奖励合资格雇员及参与者，本公司根据股东于二零二年八月三十日通过之决议案采纳第三个购股权计划，

由采纳日期起计十年内有效。

于二零二五年及二零二四年三月三十一日，概无尚未行使之购股权。于截至二零二五年三月三十一日止年度，概

无购股权获授出、行使、注销或失效。

46. 退休福利计划

本集团根据强制性公积金计划管理局规则及规例为香港所有合资格雇员设立强制性公积金计划（「强积金计划」）。

强积金计划之资产与本集团之资产分开持有，并存放于由信托人控制之基金。供款金额基于参与雇员于本集团之

相关收入之某一百分比计算，并于根据强积金计划之规则到期应缴时在损益扣除。雇员不再参与强积金计划时，

强制供款尽归雇员所有。

根据雇佣条例（第57章），就本集团于香港经营的附属公司而言，本集团有责任在若干情况下（如雇员被雇主解雇

或于退休时）向香港合资格雇员支付长期服务金（「长期服务金」），基于特定公式计算的雇员服务年期最低5年。此

外，于一九五年通过之强制性公积金计划条例允许本集团动用本集团之强制性强积金供款加╱减其任何正数╱

负数回报，以「对冲」应付一名雇员之长期服务金（「对冲」安排」）。

修订条例于二零二年六月十七日刊宪，取消使用来自雇主强制性强积金供款之累算权益「对冲」长期服务金。取

消将在转制日（即二零二五年五月一日）正式生效。此外，香港特区政府亦预计推出资助计划，协助雇主在转制日

后的25年内支付高达每年每名雇员一定金额之长期服务金。根据修订条例，来自本集团经完善强积金计划之累算

权益减转制前、转制期间或转制后之强制性供款后，可继续用于「对冲」转制前后之长期服务金。修订条例对本集

团长期服务金负债之影响被视为并不重大。

---

二零二五年年报 211 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 46. 退休福利计划 （续） 根据中国有关法律及法规，中国附属公司须按雇员薪金某一百分比向国家管理退休福利计划供款。本集团就退休 福利计划唯一承担之责任为根据该计划作出所需供款。 本集团已为马来西亚合资格雇员向雇员公积金作出定额供款，根据该计划，本集团须按照定额供款计划向独立实 体作出定额供款。本集团概无任何法定或推定责任，须作进一步供款，以补足基金资产之任何缺额，借此就所有 雇员向本集团提供服务补偿彼等之福利。 本集团向新加坡中央公积金作出定额供款，其中本集团须按新加坡雇员薪金之一定百分比作出供款，根据该等计 划，本集团于该等计划项下之责任相等于定额供款退休福利计划产生者。 本集团按照雇员薪金及酬金之一定百分比，为澳洲雇员向独立养老退休金供款。本集团就该退休福利计划唯一承 担之责任为作出所需供款。 本集团为其英国雇员设立定额供款计划。本集团按照英国雇员薪金之一定百分比向定额供款计划作出供款。该计 划之资产于独立管理基金中与本集团之资产分开持有。定额供款计划之退休金成本指于会计期间应计入该计划供 款额。 本集团亦为其所有奥地利合资格雇员参加奥地利退休金保险（「奥地利退休金」）。有关计划之资产与本集团之资产 分开持有，并存放于奥地利政府控制之基金。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团为奥地利退休金成员 按每人每月相关工资成本之1.53%（二零二四年：1.53%）作出供款。 截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，并无法例规定本集团须为捷克共和国及德国的雇员参与任何 退休福利计划。截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，本集团毋须向德国及捷克共和国之退休福利 计划支付任何款项。 于本年度自损益扣除之退休福利开支总额为港币58,237,000元（二零二四年：港币44,550,000元）。 本集团为其香港、中国、马来西亚、新加坡、澳洲、英国及捷克共和国雇员向退休福利计划作出之供款，一经作 出，即时尽归雇员所有。因此，诚如上市规则附录D2第26(2)段所述，概无任何根据退休福利计划没收之供款可供 本集团用以降低现有供款水平。

46. 退休福利计划 （续） 根据中国有关法律及法规，中国附属公司须按雇员薪金某一百分比向国家管理退休福利计划供款。本集团就退休 福利计划唯一承担之责任为根据该计划作出所需供款。 本集团已为马来西亚合资格雇员向雇员公积金作出定额供款，根据该计划，本集团须按照定额供款计划向独立实 体作出定额供款。本集团概无任何法定或推定责任，须作进一步供款，以补足基金资产之任何缺额，借此就所有 雇员向本集团提供服务补偿彼等之福利。 本集团向新加坡中央公积金作出定额供款，其中本集团须按新加坡雇员薪金之一定百分比作出供款，根据该等计 划，本集团于该等计划项下之责任相等于定额供款退休福利计划产生者。 本集团按照雇员薪金及酬金之一定百分比，为澳洲雇员向独立养老退休金供款。本集团就该退休福利计划唯一承 担之责任为作出所需供款。 本集团为其英国雇员设立定额供款计划。本集团按照英国雇员薪金之一定百分比向定额供款计划作出供款。该计 划之资产于独立管理基金中与本集团之资产分开持有。定额供款计划之退休金成本指于会计期间应计入该计划供 款额。 本集团亦为其所有奥地利合资格雇员参加奥地利退休金保险（「奥地利退休金」）。有关计划之资产与本集团之资产 分开持有，并存放于奥地利政府控制之基金。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团为奥地利退休金成员 按每人每月相关工资成本之1.53%（二零二四年：1.53%）作出供款。 截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，并无法例规定本集团须为捷克共和国及德国的雇员参与任何 退休福利计划。截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，本集团毋须向德国及捷克共和国之退休福利 计划支付任何款项。 于本年度自损益扣除之退休福利开支总额为港币58,237,000元（二零二四年：港币44,550,000元）。 本集团为其香港、中国、马来西亚、新加坡、澳洲、英国及捷克共和国雇员向退休福利计划作出之供款，一经作 出，即时尽归雇员所有。因此，诚如上市规则附录D2第26(2)段所述，概无任何根据退休福利计划没收之供款可供 本集团用以降低现有供款水平。

---

二零二五年
港币千元
294,103
43,153
797,843
6,825,844
2,385
7,963,328
26,781,781

212远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

47. 金融工具

a. 金融工具分类

二零二四年

港币千元

金融资产

按公平值计入其他全面收益之债务工具730,487

按公平值计入其他全面收益之股本工具235,298

按公平值计入损益之金融资产776,152

按摊销成本计量之金融资产7,079,628

衍生金融工具235

8,821,800

金融负债

按摊销成本计量之金融负债29,550,770

b. 财务风险管理目标及政策

本集团之主要金融工具包括投资证券、借贷、贸易及其他应收款项、贸易及其他应付款项、现金及现金等

值物及票据。与该等金融工具有关之风险包括市场风险（利率风险、外币风险及价格风险）、信贷风险及流

动资金风险。下文载有如何降低该等风险之政策。管理层管理及监控该等风险，以确保及时有效地采取适

当措施。

市场风险

利率风险

由于银行存款、浮息应收贷款、借贷及债务工具之现行市场利率波动，故本集团面临现金流量利率风险。

本集团现时并未使用任何衍生工具合约对冲利率风险，但会于有需要时考虑就重大风险进行对冲。

此外，由于大部分债务工具按固定利率计息，本集团亦面临公平值利率风险。按公平值计量之债务工具公

平值利率风险之敏感度分析以价格风险呈列。

利率敏感度分析

有关敏感度分析只考虑对综合财务报表造成重大影响之应收贷款及借贷，而于报告期间结算日之尚未偿还

应收贷款于整个年度均尚未偿还。50个基点为借贷及应收贷款之利率于期内直至下一个报告期间结算日可

能变动之最佳估计。

倘利率上升╱下降50个基点（二零二四年：50个基点），而所有其他变数保持不变，鉴于浮息应收贷款及借

贷的影响，本集团之除税后亏损（二零二四年：除税后溢利）将减少╱增加港币63,529,000元（二零二四年：

港币71,502,000元），而资本化利息将增加╱减少港币36,949,000元（二零二四年：港币39,136,000元）。

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二零二五年年报 213 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 市场风险（续） 利率风险（续） 利率敏感度分析（续） 由于管理层预期利率风险对按公平值计入其他全面收益之债务工具之影响并不重大，故并无对有关影响进 行分析。 管理层认为，敏感度分析不能代表利率风险，原因为年末风险并不能反映年内风险。 外币风险 若干集团实体进行以外币计值之交易，因而令本集团承受外币风险。本集团透过订立若干远期外汇合约密 切监察外币汇率变动管理外币风险。 于报告期间结算日，本集团以外币计值之货币项目之账面值如下： 资产 负债 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 澳元 115,393 230,884 480,878 611,398 人民币 18,814 1,054,098 Ð – 欧元 33,580 124,185 53,564 61,252 新加坡元 192,513 126,841 Ð – 英镑 16,717 390,032 1,102,128 1,949,226 日圆 Ð 47,079 Ð – 集团内公司间结余 资产 负债 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 澳元 7,793,678 7,983,990 1,083,073 1,144,211 人民币 1,093,115 1,335,905 334,123 109,872 新加坡元 247,877 821,093 592,917 573,205 英镑 5,486,401 5,779,586 221,982 125,723

47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 市场风险（续） 利率风险（续） 利率敏感度分析（续） 由于管理层预期利率风险对按公平值计入其他全面收益之债务工具之影响并不重大，故并无对有关影响进 行分析。 管理层认为，敏感度分析不能代表利率风险，原因为年末风险并不能反映年内风险。 外币风险 若干集团实体进行以外币计值之交易，因而令本集团承受外币风险。本集团透过订立若干远期外汇合约密 切监察外币汇率变动管理外币风险。 于报告期间结算日，本集团以外币计值之货币项目之账面值如下： 资产 负债 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 澳元 115,393 230,884 480,878 611,398 人民币 18,814 1,054,098 Ð – 欧元 33,580 124,185 53,564 61,252 新加坡元 192,513 126,841 Ð – 英镑 16,717 390,032 1,102,128 1,949,226 日圆 Ð 47,079 Ð – 集团内公司间结余 资产 负债 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 澳元 7,793,678 7,983,990 1,083,073 1,144,211 人民币 1,093,115 1,335,905 334,123 109,872 新加坡元 247,877 821,093 592,917 573,205 英镑 5,486,401 5,779,586 221,982 125,723

二零二五年		二零二五年
港币千元		港币千元
230,884 1,054,098 124,185 126,841 390,032 47,079
115,393		480,878
18,814		Ð
33,580		53,564
192,513		Ð
16,717		1,102,128
Ð		Ð

二零二五年		二零二五年
港币千元		港币千元
7,983,990 1,335,905 821,093 5,779,586
7,793,678		1,083,073
1,093,115		334,123
247,877		592,917
5,486,401		221,982

---

二零二五年
港币千元
(30,518)
1,571
(1,669)
16,075
(90,632)
Ð

二零二五年
港币千元
671,061
75,899
(34,504)
526,442

214远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

• （续）

市场风险（续）

外币风险（续）

外币敏感度分析

就位于香港之个别集团实体而言，由于实施联系汇率制度，加上管理层预期不会因港币与美元之间的汇率

波动而面临任何重大风险，本集团所面临之外币风险主要有关美元以外之货币。下表详述在所有其他变数

保持不变之情况下，本集团就集团实体之功能货币兑相关集团实体有关外币贬值10%（二零二四年：10%）之

敏感度。10%为于向主要管理人员内部报告外币风险时所采用之敏感度比率，乃管理层对汇率可能合理变动

之评估。敏感度分析仅包括于年结日以外币计值之未结付货币项目。倘集团实体之功能货币兑相关外币升

值10%，将对溢利及其他全面收益构成相等及相反之影响。

除税后亏损（增加）减少

二零二四年

港币千元

澳元(31,773)

人民币88,017

欧元5,255

新加坡元10,591

英镑(130,193)

日圆3,931

其他全面收益增加（减少）

二零二四年

港币千元

澳元683,978

人民币(122,603)

新加坡24,789

英镑565,386

管理层认为，由于年末风险并不反映年内风险，故敏感度分析并不代表外币风险。

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二零二五年年报 215 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 市场风险（续） 价格风险 本集团承受按公平值计入损益之金融资产及按公平值计入其他全面收益之金融资产所产生之股价风险及其 他价格风险。 价格风险敏感度分析 以下敏感度分析乃根据于报告期间结算日所承受股价风险厘定。 倘相关股本及投资基金之价格上升╱下降5%（二零二四年：5%）： • 由于按公平值计入损益之股本证券之公平值变动，故除税后亏损会减少╱增加港币7,869,000元（二零 二四年：港币8,457,000元）。 • 由于按公平值计入损益之投资基金之公平值变动，故除税后亏损会减少╱增加港币25,441,000元（二零 二四年：港币23,947,000元）。 • 由于按公平值计入其他全面收益之股本证券之公平值变动，故按公平值计入其他全面收益储备会增 加╱减少港币2,158,000元（二零二四年：港币11,765,000元）。 信贷风险及减值评估 信贷风险指本集团交易对手方违反其合约责任而导致本集团蒙受财务亏损的风险。本集团之信贷风险主要 来自应收贸易账款、已抵押存款、有限制银行存款、银行结余、应收关连方款项、其他应收款项、应收贷 款、托管客户按金及按公平值计入其他全面收益之债务工具。本集团并无持有任何抵押品或其他信贷增强 措施，以弥补其与金融资产有关的信贷风险，惟与应收贷款有关的信贷风险因其以物业作担保而得以减轻。 本集团根据所预期的预期信贷亏损模式就金融资产及其他项目进行减值评估。有关本集团之信贷风险管 理、最高信贷风险敞口及相关减值评估（如适用）之资料概述如下： 就本集团之债务证券投资而言，投资委员会负责信贷风险评估，并向董事会提供意见。投资委员会亦评估 发行人的财务表现，以确保发行人可于到期时偿还本金及利息。未能偿还或会导致抵押品清算（如有）及╱ 或对发行人提出法律行动。本集团亦会监察相关债务证券发行人的信贷评级及市场消息，以得悉任何潜在 信贷恶化的迹象。 本集团之集中信贷风险主要关于应收一间接受投资公司款项、应收一间非全资附属公司之一名股东款项、 应收联营公司款项（主要应收两间联营公司（二零二四年：两间联营公司））及应收合营公司款项（主要应收八 间合营公司（二零二四年：八间合营公司））。本集团积极监控各债务人结欠之未偿还款项，并及时识别任何 信贷风险，以降低信贷相关亏损之风险。就此而言，本公司董事认为，本集团之信贷风险已大幅降低。此 外，本集团根据预期信贷亏损模式就未偿还结余进行减值评估。

47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 市场风险（续） 价格风险 本集团承受按公平值计入损益之金融资产及按公平值计入其他全面收益之金融资产所产生之股价风险及其 他价格风险。 价格风险敏感度分析 以下敏感度分析乃根据于报告期间结算日所承受股价风险厘定。 倘相关股本及投资基金之价格上升╱下降5%（二零二四年：5%）： • 由于按公平值计入损益之股本证券之公平值变动，故除税后亏损会减少╱增加港币7,869,000元（二零 二四年：港币8,457,000元）。 • 由于按公平值计入损益之投资基金之公平值变动，故除税后亏损会减少╱增加港币25,441,000元（二零 二四年：港币23,947,000元）。 • 由于按公平值计入其他全面收益之股本证券之公平值变动，故按公平值计入其他全面收益储备会增 加╱减少港币2,158,000元（二零二四年：港币11,765,000元）。 信贷风险及减值评估 信贷风险指本集团交易对手方违反其合约责任而导致本集团蒙受财务亏损的风险。本集团之信贷风险主要 来自应收贸易账款、已抵押存款、有限制银行存款、银行结余、应收关连方款项、其他应收款项、应收贷 款、托管客户按金及按公平值计入其他全面收益之债务工具。本集团并无持有任何抵押品或其他信贷增强 措施，以弥补其与金融资产有关的信贷风险，惟与应收贷款有关的信贷风险因其以物业作担保而得以减轻。 本集团根据所预期的预期信贷亏损模式就金融资产及其他项目进行减值评估。有关本集团之信贷风险管 理、最高信贷风险敞口及相关减值评估（如适用）之资料概述如下： 就本集团之债务证券投资而言，投资委员会负责信贷风险评估，并向董事会提供意见。投资委员会亦评估 发行人的财务表现，以确保发行人可于到期时偿还本金及利息。未能偿还或会导致抵押品清算（如有）及╱ 或对发行人提出法律行动。本集团亦会监察相关债务证券发行人的信贷评级及市场消息，以得悉任何潜在 信贷恶化的迹象。 本集团之集中信贷风险主要关于应收一间接受投资公司款项、应收一间非全资附属公司之一名股东款项、 应收联营公司款项（主要应收两间联营公司（二零二四年：两间联营公司））及应收合营公司款项（主要应收八 间合营公司（二零二四年：八间合营公司））。本集团积极监控各债务人结欠之未偿还款项，并及时识别任何 信贷风险，以降低信贷相关亏损之风险。就此而言，本公司董事认为，本集团之信贷风险已大幅降低。此 外，本集团根据预期信贷亏损模式就未偿还结余进行减值评估。

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二零二五年
公平值	本金额
港币千元	港币千元
185,369	201,222
Ð	Ð
338	11,655
108,396	109,795
294,103	322,672

216远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

• （续）

信贷风险及减值评估（续）

客户合约产生之应收贸易账款以及租赁应收款

为尽量降低信贷风险，本集团管理层已制定政策以确保向具适当财务实力及适当首付比之买家销售物业。

已设立监控程序以确保采取跟进行动收回逾期债项。此外，本集团根据预期信贷亏损模式，按照本集团之

内部信贷评级对应收贸易账款（包括租赁应收款）进行个别或集体减值评估。

应收贷款╱应收联营公司、合营公司、一间非全资附属公司之一名股东及一间接受投资公司款项╱银行结

余及存款

应收贷款及应收联营公司、合营公司、一间非全资附属公司之一名股东及一间接受投资公司款项之信贷风

险乃透过内部程序加以管理。本集团积极监控各债务人结欠之未偿还款项，使用逾期资料评估信贷风险自

初步确认以来是否已大幅上升。本公司董事认为在评估交易对手方之财务背景及关连方所持相关资产后违

约概率极低。

应收贷款指按揭贷款，其由借款人之物业作抵押。

于厘定应收贷款之可收回性时，本集团考虑借款人之信贷质素、按揭项下相关物业价值、贷款利息之过往

清偿及其他前瞻性资料之任何变动。

按公平值计入其他全面收益之债务工具

本集团仅投资由穆迪或标准普尔发出信贷评级B或以上之债务证券。本公司董事专注于投资多元化及其信贷

评级变动。年内，由中国物业发展商发行之若干债务证券信贷评级因违约事件而已被下调至C。

本公司董事基于大型国际信贷评级机构所公布之违约率评估按公平值计入其他全面收益之债务工具之预期

信贷亏损，有关违约率适用于各项债务工具信贷评级。按公平值计入其他全面收益之债务证券之公平值及

本金额之概要载列如下。

二零二四年

公平值本金额

港币千元港币千元

A–至B–347,414145,638

B+至B400131,546

C9,223195,607

未评级373,450456,140

730,487928,931

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二零二五年年报 217 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 信贷风险及减值评估（续） 按公平值计入其他全面收益之债务工具（续） 截至二零二四年三月三十一日止年度，由于若干发行人（中国物业发展商）确定为出现信贷减值，该等个别 债务工具之信贷亏损拨备按全期预期信贷亏损基准计量。就预期信贷亏损评估而言，本集团考虑债务工具 的本金总额及相关合约权益。本集团参考外部信贷评级机构公布之债务工具信贷评级、影响各发行人之宏 观经济因素以及各债务工具之违约概率及违约亏损率，对按公平值计入其他全面收益之债务工具之预期信 贷亏损进行评估。 截至二零二五年三月三十一日止年度，按公平值计入其他全面收益之债务工具减值亏损港币9,372,000元（二 零二四年：港币零元）于损益确认。 已抵押存款、有限制银行存款、银行结余及存款之信贷风险有限，乃由于交易对手方为获国际信贷评级机 构授予优良信贷评级之银行╱金融机构。 本集团之内部信贷风险评级评估包括以下类别： 应收贸易账款及 其他金融资产及 内部信贷评级 说明 租赁应收款 其他项目 低风险 交易对手方违约之风险低，且无任何 全期预期信贷亏损 12个月预期信贷亏损 逾期款项 －未产生信贷减值 关注 债务人频繁在到期日后还款，但一般 全期预期信贷亏损 12个月预期信贷亏损 结清 －未产生信贷减值 可疑 根据内部制定之资料或外部资源认定 全期预期信贷亏损 全期预期信贷亏损 信贷风险自初步确认以来大幅上升 －未产生信贷减值 －未产生信贷减值 亏损 有证据显示资产已产生信贷减值 全期预期信贷亏损 全期预期信贷亏损 －产生信贷减值 －产生信贷减值 撇销 有证据显示债务人出现重大财务困 撇销款项 撇销款项 难，且本集团切实认为无法收回 款项

47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 信贷风险及减值评估（续） 按公平值计入其他全面收益之债务工具（续） 截至二零二四年三月三十一日止年度，由于若干发行人（中国物业发展商）确定为出现信贷减值，该等个别 债务工具之信贷亏损拨备按全期预期信贷亏损基准计量。就预期信贷亏损评估而言，本集团考虑债务工具 的本金总额及相关合约权益。本集团参考外部信贷评级机构公布之债务工具信贷评级、影响各发行人之宏 观经济因素以及各债务工具之违约概率及违约亏损率，对按公平值计入其他全面收益之债务工具之预期信 贷亏损进行评估。 截至二零二五年三月三十一日止年度，按公平值计入其他全面收益之债务工具减值亏损港币9,372,000元（二 零二四年：港币零元）于损益确认。 已抵押存款、有限制银行存款、银行结余及存款之信贷风险有限，乃由于交易对手方为获国际信贷评级机 构授予优良信贷评级之银行╱金融机构。 本集团之内部信贷风险评级评估包括以下类别： 应收贸易账款及 其他金融资产及 内部信贷评级 说明 租赁应收款 其他项目 低风险 交易对手方违约之风险低，且无任何 全期预期信贷亏损 12个月预期信贷亏损 逾期款项 －未产生信贷减值 关注 债务人频繁在到期日后还款，但一般 全期预期信贷亏损 12个月预期信贷亏损 结清 －未产生信贷减值 可疑 根据内部制定之资料或外部资源认定 全期预期信贷亏损 全期预期信贷亏损 信贷风险自初步确认以来大幅上升 －未产生信贷减值 －未产生信贷减值 亏损 有证据显示资产已产生信贷减值 全期预期信贷亏损 全期预期信贷亏损 －产生信贷减值 －产生信贷减值 撇销 有证据显示债务人出现重大财务困 撇销款项 撇销款项 难，且本集团切实认为无法收回 款项

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二零二五 年账面值 总额
港币千元
185,369
108,396
338
80,466
65,587
642,624
2,505,481
461,420
2,377,354
413,309
360,277
63,315
556,450
504,443

218远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

• （续）

信贷风险及减值评估（续）

下表详列本集团须进行预期信贷亏损评估之金融资产及其他项目所面对之信贷风险：

附注外部信贷评级内部信贷评级

12个月或全期

预期信贷亏损

二零二四

年账面值

总额

港币千元

按公平值计入其他全面收益之

债务工具

投资债务证券21A–至B不适用12个月预期信贷亏损347,814

未评级低风险12个月预期信贷亏损373,450

C不适用全期预期信贷亏损－

产生信贷减值

9,223

按摊销成本列账之金融资产

贸易账款（客户合约）25不适用低风险（附注1）全期预期信贷亏损

（未产生信贷减值）

85,566

不适用亏损产生信贷减值64,124

应收贷款22不适用低风险（附注2）12个月预期信贷亏损184,234

应收关连方及一间非全资附属

公司之一名股东款项

33及44不适用低风险（附注2）12个月预期信贷亏损2,590,789

已抵押存款及有限制银行存款23A–以上（附注3）不适用12个月预期信贷亏损499,839

银行结余23A–以上（附注3）不适用12个月预期信贷亏损2,733,621

其他应收款项25(a)不适用低风险（附注2）12个月预期信贷亏损664,477

托管客户按金26不适用低风险（附注2）12个月预期信贷亏损335,978

其他

租赁应收款25(a)不适用低风险（附注1）全期预期信贷亏损

（未产生信贷减值）

68,252

合约资产25(b)不适用低风险（附注1）全期预期信贷亏损

（未产生信贷减值）

927,500

未提取贷款承担41不适用低风险（附注2）12个月预期信贷亏损272,968

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二零二五年年报 219 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 信贷风险及减值评估（续） 附注： 1. 应收贸易账款、租赁应收款及合约资产 就应收贸易账款、租赁应收款及合约资产而言，本集团已应用香港财务报告准则第9号简化方式以按全期预期信贷亏损计量亏损拨 备。除个别进行评估之已产生信贷减值之应收账款及合约资产外，本集团参考其内部信贷评级根据共同信贷风险特征集体厘定应收 贸易账款及租赁应收款之预期信贷亏损。 于二零二五年三月三十一日，本集团根据集体评估就应收贸易账款计提减值拨备港币15,087,000元（二零二四年：港币14,876,000 元）。就产生信贷减值之应收账款按个别基准计提减值拨备港币65,587,000元（二零二四年：港币64,124,000元）。就产生信贷减值之 应收账款计提之减值拨备增加是由于长期未偿还应收账款增加，尤其是停车场分部之长期未偿还应收账款。 2. 应收贷款、贷款承担、应收关连方款项、托管客户按金及其他应收款项 为管理内部信贷风险，本集团使用内部信贷评级评估信贷风险自初步确认以来是否已大幅上升。 应收贷款信贷风险乃透过内部程序加以管理。于厘定应收贷款之可收回性时，本公司考虑借款人之信贷质素、按揭项下相关物业价 值及其他前瞻性资料之任何变动。由于贷款向不同借款人授出，因此集中风险有限。董事认为毋须作出预期信贷亏损拨备。 就向一间合营公司作出之贷款承担及应收关连方款项而言，本公司董事经计及抵押品之价值、贷款利息及本金过往清偿情况及其他 前瞻性资料后认为，该等应收贷款之信贷风险为低。于报告期间结算日之抵押品公平值高于该等应收款项之未偿还金额。该等应收 贷款之违约亏损率及12个月预期信贷亏损被视为对本集团而言并不重大，且概无就该等应收贷款计提预期信贷亏损拨备。 托管客户按金指存置于托管账户之销售所得款项部分。于相关政府机关发出相关证明文件后，该等资金将汇予本集团。董事认为信 贷风险为低。 就其他应收款项而言，本公司董事考虑信贷风险、过往清偿情况及其他前瞻性资料。其他应收款项之12个月预期信贷亏损项下之亏 损并不重大而毋须确认。 3. 就已抵押存款、有限制银行存款及银行结余而言，其预期信贷亏损评估乃参考违约概率及由国际信贷机构发布之信贷亏损评级。

47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 信贷风险及减值评估（续） 附注： 1. 应收贸易账款、租赁应收款及合约资产 就应收贸易账款、租赁应收款及合约资产而言，本集团已应用香港财务报告准则第9号简化方式以按全期预期信贷亏损计量亏损拨 备。除个别进行评估之已产生信贷减值之应收账款及合约资产外，本集团参考其内部信贷评级根据共同信贷风险特征集体厘定应收 贸易账款及租赁应收款之预期信贷亏损。 于二零二五年三月三十一日，本集团根据集体评估就应收贸易账款计提减值拨备港币15,087,000元（二零二四年：港币14,876,000 元）。就产生信贷减值之应收账款按个别基准计提减值拨备港币65,587,000元（二零二四年：港币64,124,000元）。就产生信贷减值之 应收账款计提之减值拨备增加是由于长期未偿还应收账款增加，尤其是停车场分部之长期未偿还应收账款。 2. 应收贷款、贷款承担、应收关连方款项、托管客户按金及其他应收款项 为管理内部信贷风险，本集团使用内部信贷评级评估信贷风险自初步确认以来是否已大幅上升。 应收贷款信贷风险乃透过内部程序加以管理。于厘定应收贷款之可收回性时，本公司考虑借款人之信贷质素、按揭项下相关物业价 值及其他前瞻性资料之任何变动。由于贷款向不同借款人授出，因此集中风险有限。董事认为毋须作出预期信贷亏损拨备。 就向一间合营公司作出之贷款承担及应收关连方款项而言，本公司董事经计及抵押品之价值、贷款利息及本金过往清偿情况及其他 前瞻性资料后认为，该等应收贷款之信贷风险为低。于报告期间结算日之抵押品公平值高于该等应收款项之未偿还金额。该等应收 贷款之违约亏损率及12个月预期信贷亏损被视为对本集团而言并不重大，且概无就该等应收贷款计提预期信贷亏损拨备。 托管客户按金指存置于托管账户之销售所得款项部分。于相关政府机关发出相关证明文件后，该等资金将汇予本集团。董事认为信 贷风险为低。 就其他应收款项而言，本公司董事考虑信贷风险、过往清偿情况及其他前瞻性资料。其他应收款项之12个月预期信贷亏损项下之亏 损并不重大而毋须确认。 3. 就已抵押存款、有限制银行存款及银行结余而言，其预期信贷亏损评估乃参考违约概率及由国际信贷机构发布之信贷亏损评级。

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220远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

• （续）

流动资金风险

本集团之流动资金状况及其是否遵守借贷契约由本集团管理层定期监察，以确保其维持充足现金储备及来

自主要金融机构之足够承诺资金额度，从而应付其短期及长期之流动资金需要。本集团透过结合营运以及

外部借贷产生之资金拨付其营运资金需要。

本集团流动资金储备之滚动预测包含基于预期现金流量的银行贷款（附注31）以及现金及银行结余（附注23）

之未提取融资。本集团目标是在维持资金灵活性的同时，透过保持已承诺及未承诺的信贷额度而尽量降低

其整体成本。于编制本集团综合财务报表时，本公司董事已审慎考虑本集团之未来流动资金。本公司董事

认为，经计及估计由经营活动产生的营运资金以及银行贷款之未提取融资，本集团将由批准该等综合财务

报表日期起计未来12个月持续经营。有见及此，本公司董事信纳本集团于可预见未来将有充裕财务资源以

充分履行其到期的财务责任。本集团就流动资金风险之管理，监测及维持管理层视为足以拨付本集团营运

及减轻现金流量波动影响之现金及现金等值物水平。

下表详述本集团金融负债之余下合约到期日。该表乃根据本集团于可被要求偿还金融负债之最早日期按金

融负债未折现金流量编制。具体而言，附带应要求还款条款之银行贷款均计入最早时间段，不论银行是

否可能选择行使其权利。

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二零二五年年报 221 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险（续） 其他非衍生金融负债之到期日乃根据协定还款日期厘定。该表包括利息及本金现金流量。 加权平均 应要求或 未折现现金 利率 一年内 一至三年 三至五年 五年以上 流量总额 账面值 % 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二五年三月三十一日 应付账款及应计费用 不适用 1,156,363 Ð Ð Ð 1,156,363 1,156,363 其他负债 3.0 Ð 2,938 Ð Ð 2,938 2,852 应付一间关连公司款项 不适用 1,180 Ð Ð Ð 1,180 1,180 应付联营公司款项 不适用 7,137 Ð Ð Ð 7,137 7,137 应付一名董事款项 不适用 69,882 Ð Ð Ð 69,882 69,882 应付合营公司款项 不适用 145,123 Ð Ð Ð 145,123 145,123 应付非全资附属公司之股东款项 不适用 27,856 Ð Ð Ð 27,856 27,856 银行及其他借贷 5.49 12,611,946 11,984,243 1,306,401 857,520 26,760,110 24,854,962 租赁负债 3.19 54,408 148,327 6,770 180,703 390,208 321,374 票据 5.38 27,970 91,739 127,446 433,731 680,886 516,426 14,101,865 12,227,247 1,440,617 1,471,954 29,241,683 27,103,155 贷款承担 504,443 Ð Ð Ð Ð 504,443

47. 金融工具 （续） b. 财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险（续） 其他非衍生金融负债之到期日乃根据协定还款日期厘定。该表包括利息及本金现金流量。 加权平均 应要求或 未折现现金 利率 一年内 一至三年 三至五年 五年以上 流量总额 账面值 % 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二五年三月三十一日 应付账款及应计费用 不适用 1,156,363 Ð Ð Ð 1,156,363 1,156,363 其他负债 3.0 Ð 2,938 Ð Ð 2,938 2,852 应付一间关连公司款项 不适用 1,180 Ð Ð Ð 1,180 1,180 应付联营公司款项 不适用 7,137 Ð Ð Ð 7,137 7,137 应付一名董事款项 不适用 69,882 Ð Ð Ð 69,882 69,882 应付合营公司款项 不适用 145,123 Ð Ð Ð 145,123 145,123 应付非全资附属公司之股东款项 不适用 27,856 Ð Ð Ð 27,856 27,856 银行及其他借贷 5.49 12,611,946 11,984,243 1,306,401 857,520 26,760,110 24,854,962 租赁负债 3.19 54,408 148,327 6,770 180,703 390,208 321,374 票据 5.38 27,970 91,739 127,446 433,731 680,886 516,426 14,101,865 12,227,247 1,440,617 1,471,954 29,241,683 27,103,155 贷款承担 504,443 Ð Ð Ð Ð 504,443

加权平均 利率	应要求或 一年内	一至三年	三至五年	五年以上	未折现现金 流量总额	账面值
%	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
不适用	1,156,363	Ð	Ð	Ð	1,156,363	1,156,363
3.0	Ð	2,938	Ð	Ð	2,938	2,852
不适用	1,180	Ð	Ð	Ð	1,180	1,180
不适用	7,137	Ð	Ð	Ð	7,137	7,137
不适用	69,882	Ð	Ð	Ð	69,882	69,882
不适用	145,123	Ð	Ð	Ð	145,123	145,123
不适用	27,856	Ð	Ð	Ð	27,856	27,856
5.49	12,611,946	11,984,243	1,306,401	857,520	26,760,110	24,854,962
3.19	54,408	148,327	6,770	180,703	390,208	321,374
5.38	27,970	91,739	127,446	433,731	680,886	516,426
	14,101,865	12,227,247	1,440,617	1,471,954	29,241,683	27,103,155
	504,443	Ð	Ð	Ð	Ð	504,443

---

4,946,613	1,610,504	29,959	55,056	6,642,132	6,466,334

222远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

• （续）

流动资金风险

加权平均

利率

应要求或

一年内一至三年三至五年五年以上

未折现金

流量总额账面值

%港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

于二零二四年三月三十一日

应付账款及应计费用不适用1,447,903–1,447,9031,447,903

其他负债3.0–4,366–4,3664,239

应付一间关连公司款项不适用1,059–1,0591,059

应付联营公司款项不适用6,357–6,3576,357

应付合营公司款项不适用158,391–158,391158,391

应付非全资附属公司之股东款项不适用170,980–170,980170,980

银行及其他借贷6.1812,748,79712,301,5873,348,200823,56229,222,14627,286,070

租赁负债3.1165,49594,46573,294211,660444,914366,337

票据5.1824,88049,760127,446454,531656,617475,771

14,623,86212,450,1783,548,9401,489,75332,112,73329,917,107

贷款承担272,968–272,968

附带应要求还款条款之银行借贷计入上述到期日分析中之「应要求或一年内」之时段内。于二零二五年三月

三十一日，该等银行借贷之账面值为港币6,466,334,000元（二零二四年：港币7,641,184,000元）。经计及本集

团之财务状况，本公司董事相信银行可能不会行使酌情权要求即时还款。本公司董事认为该等银行贷款将

根据贷款协议载列之计划还款日期偿还，有关详情载于下表：

一年内一至三年三至五年五年以上

未折现金

流量总额账面值

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

于二零二五年三月三十一日

银行及其他借贷

于二零二四年三月三十一日

银行及其他借贷5,938,2801,920,47933,75366,3407,958,8527,641,184

倘利率之变动与上述计算方法所采纳于报告期间结算日之利率变动有所不同，上述就浮息金融负债所呈列

之现金流量须作出变动。

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二零二五年年报 223 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 47. 金融工具 （续） c. 金融工具之公平值计量 本集团按摊销成本计量之金融资产及金融负债之公平值乃按基于折现现金流量分析之公认定价模式厘定。 管理层认为综合财务报表中按摊销成本入账之金融资产及金融负债之账面值与其公平值相若。 本集团若干金融工具于各报告期间结算日按公平值计量。下表所载资料乃关于厘定该等金融工具公平值之 方法（特别是估值方法及所用输入数据），以及公平值计量归属之公平值层级（第一至三级），此分类乃基于 公平值计量之输入数据之可观察程度。 计入综合财务状况表之金融资产（负债） 于以下日期之公平值 公平值层级 估值方法及主要输入数据 二零二五年 二零二四年 三月三十一日 三月三十一日 港币千元 港币千元 1a) 分类为按公平值计入损益之金融资产 135,088 134,007 第一级 活跃市场所报买入价 之上市股本证券 1b) 分类为按公平值计入其他全面收益 43,153 235,298 第一级 活跃市场所报买入价 之股本工具之上市股本证券 1c) 分类为按公平值计入损益之金融资产 44,340 32,632 第二级 参考经纪╱金融机构提供之市值 之非上市股本证券 1d) 分类为按公平值计入损益之金融资产 9,043 35,931 第三级 市场法；市场可资比较公司之市 之非上市股本证券 盈率及缺乏市场流通性的折让率 15.7%（二零二四年：15.7%） 2a) 分类为按公平值计入其他全面收益 86,467 324,044 第二级 参考经纪╱金融机构提供之市值 之金融资产之非上市债务证券 2b) 分类为按公平值计入其他全面收益 207,636 406,443 第一级 活跃市场所报买入价 之金融资产之上市债务证券

47. 金融工具 （续） c. 金融工具之公平值计量 本集团按摊销成本计量之金融资产及金融负债之公平值乃按基于折现现金流量分析之公认定价模式厘定。 管理层认为综合财务报表中按摊销成本入账之金融资产及金融负债之账面值与其公平值相若。 本集团若干金融工具于各报告期间结算日按公平值计量。下表所载资料乃关于厘定该等金融工具公平值之 方法（特别是估值方法及所用输入数据），以及公平值计量归属之公平值层级（第一至三级），此分类乃基于 公平值计量之输入数据之可观察程度。 计入综合财务状况表之金融资产（负债） 于以下日期之公平值 公平值层级 估值方法及主要输入数据 二零二五年 二零二四年 三月三十一日 三月三十一日 港币千元 港币千元 1a) 分类为按公平值计入损益之金融资产 135,088 134,007 第一级 活跃市场所报买入价 之上市股本证券 1b) 分类为按公平值计入其他全面收益 43,153 235,298 第一级 活跃市场所报买入价 之股本工具之上市股本证券 1c) 分类为按公平值计入损益之金融资产 44,340 32,632 第二级 参考经纪╱金融机构提供之市值 之非上市股本证券 1d) 分类为按公平值计入损益之金融资产 9,043 35,931 第三级 市场法；市场可资比较公司之市 之非上市股本证券 盈率及缺乏市场流通性的折让率 15.7%（二零二四年：15.7%） 2a) 分类为按公平值计入其他全面收益 86,467 324,044 第二级 参考经纪╱金融机构提供之市值 之金融资产之非上市债务证券 2b) 分类为按公平值计入其他全面收益 207,636 406,443 第一级 活跃市场所报买入价 之金融资产之上市债务证券

二零二五年 三月三十一日
港币千元
135,088
43,153
44,340
9,043
86,467
207,636

---

二零二五年 三月三十一日
港币千元
295,423
36,487
277,462
资产－ 2,385 负债－ －

224远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

计入综合财务状况表之金融资产（负债）于以下日期之公平值公平值层级估值方法及主要输入数据

二零二四年

三月三十一日

港币千元

3a)分类为按公平值计入损益之金融资产

之投资基金

269,690第一级活跃市场所报买入价

3b)分类为按公平值计入损益之金融资产

之投资基金

19,605第二级相关投资基金参考基金之相关资产

（主要为上市证券）所报赎回价

3c)分类为按公平值计入损益之金融资产

之投资基金

284,287第三级参考外部交易对手提供之非上市股

本投资产净值

4a)分类为衍生金融工具之利率掉期合约资产－

负债－

－

第二级折现金流量

未来现金流量乃根据利率（来自于报

告期间结算日之可观察利率）及订约

远期利率，并按反映不同交易对手

之信贷风险之折现率折现，以作出

估计。

截至二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日止年度，第一、二及三级之间并无转拨。

1. （续）

• （续）

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二零二五年年报 225 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 47. 金融工具 （续） c. 金融工具之公平值计量（续） 金融资产及负债第三级公平值计量之对账 分类为 按公平值 分类为 计入损益之 按公平值 金融资产之 计入损益之 非上市 金融资产之 股本证券 投资基金 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 – 303,760 添置 37,186 78,307 出售 – (102,115) 在损益中确认之未变现公平值变动 (1,255) 4,440 汇兑调整 – (105) 于二零二四年三月三十一日 35,931 284,287 添置 – 13,857 出售 – (8,935) 在损益中确认之未变现公平值变动 (26,814) (9,362) 汇兑调整 (74) (2,385) 于二零二五年三月三十一日 9,043 277,462 概无就本集团任何第三级金融工具之相关不可观察输入数据变动之影响披露敏感度分析，原因为管理层认 为有关风险对本集团而言属并不重大。 d. 可强制执行总抵销安排涉及之金融工具 本集团已订立与多间银行签署之国际掉期及衍生工具协会总协议（「ISDA协议」）所覆盖之若干衍生工具交 易。由于ISDA协议规定，仅可于出现拖欠款项、无力偿债或破产之情况下行使抵销权，故本集团目前并无 合法可强制执行之权利以抵销该等已确认之款项，故该等衍生工具并未于综合财务状况表内抵销。由于影 响被视为并不重大，故并无提供进一步披露。

47. 金融工具 （续） c. 金融工具之公平值计量（续） 金融资产及负债第三级公平值计量之对账 分类为 按公平值 分类为 计入损益之 按公平值 金融资产之 计入损益之 非上市 金融资产之 股本证券 投资基金 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 – 303,760 添置 37,186 78,307 出售 – (102,115) 在损益中确认之未变现公平值变动 (1,255) 4,440 汇兑调整 – (105) 于二零二四年三月三十一日 35,931 284,287 添置 – 13,857 出售 – (8,935) 在损益中确认之未变现公平值变动 (26,814) (9,362) 汇兑调整 (74) (2,385) 于二零二五年三月三十一日 9,043 277,462 概无就本集团任何第三级金融工具之相关不可观察输入数据变动之影响披露敏感度分析，原因为管理层认 为有关风险对本集团而言属并不重大。 d. 可强制执行总抵销安排涉及之金融工具 本集团已订立与多间银行签署之国际掉期及衍生工具协会总协议（「ISDA协议」）所覆盖之若干衍生工具交 易。由于ISDA协议规定，仅可于出现拖欠款项、无力偿债或破产之情况下行使抵销权，故本集团目前并无 合法可强制执行之权利以抵销该等已确认之款项，故该等衍生工具并未于综合财务状况表内抵销。由于影 响被视为并不重大，故并无提供进一步披露。

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226远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

48. 融资活动所产生负债之对账

下表详述本集团融资活动所产生负债之变动，包括现金及非现金变动。融资活动所产生之负债指现金流量已于或

未来现金流量将于本集团综合现金流量表内分类为融资活动所产生之现金流量之负债。

银行及

其他借贷票据应付股息

应付合营

公司款项

应付一间

关连公司款项

应付联营

公司款项

应付非全资

附属公司

股东款项

应付一名

董事款项租赁负债其他负债总计

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

（附注31）（附注34）（附注44）（附注44）（附注44）（附注33）（附注44）（附注32）

于二零二三年四月一日27,811,3084,462,645–9537,848168,084–380,1545,12232,836,114

订立新租赁–119,244–119,244

终止租赁合约–(5,700)–(5,700)

融资现金流量63,494(4,079,763)(202,887)159,458106(1,491)6,388–(120,654)(592)(4,175,941)

非现金变动（附注）(2,060,150)(29,018)(407,217)–(2,496,385)

融资成本1,688,134151,721–10,295–1,850,150

确认为分派之股息–610,104–610,104

外汇换算(216,716)(29,814)–(1,067)–(3,492)–(17,002)(291)(268,382)

于二零二四年三月三十一日27,286,070475,771–158,3911,0596,357170,980–366,3374,23928,469,204

订立新租赁–19,077–19,077

终止租赁合约–(283)–(283)

融资现金流量(4,261,994)20,275(61,246)(10,139)121780(143,330)69,882(67,582)(1,344)(4,454,577)

非现金变动（附注）–(5,449)(250,863)–(256,312)

融资成本1,627,71726,729–14,315–1,668,761

确认为分派之股息–312,109–312,109

外汇换算203,169(900)–(3,129)–206–(10,490)(43)188,813

于二零二五年三月三十一日24,854,962516,426–145,1231,1807,13727,85669,882321,3742,85225,946,792

附注： 截至二零二四年三月三十一日止年度，非现金变动主要指附注39所披露买方结算银行贷款港币2,060,150,000元。于本年度，非现金变动

主要指附注29所披露计入「其他应付款项及应计费用」之应计应付利息港币5,449,000元（二零二四年：港币29,018,000元），以及附注38所披

露发行股份代替现金股息及向非控股权益支付之股息金额分别港币250,863,000元（二零二四年：港币179,067,000元）及港币零元（二零二四

年：港币228,150,000元）。

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二零二五年年报 227 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 49. 本公司之财务状况表 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 非流动资产 于附属公司之权益 6,709,303 6,776,779 流动资产 银行结余、存款及现金 6,511 6,517 流动负债 应付账款及应计费用 6,580 6,509 流动（负债净额）资产净值 (69 ) 8 资产总值减流动负债 6,709,234 6,776,787 资本及储备 股本 305,904 281,760 股份溢价 5,106,778 4,880,059 储备 1,296,299 1,614,715 6,708,981 6,776,534 非流动负债 递延税项负债 253 253 6,709,234 6,776,787 附注： 股权变动如下： 资本赎回 股本 股份溢价 储备 其他储备 保留溢利 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 270,591 4,712,161 35,964 173,052 136,558 5,328,326 年内溢利及其他全面收益 – – – – 1,651,095 1,651,095 股息 – – – – (381,954) (381,954) 发行股份代替现金股息 11,169 167,898 – – – 179,067 于二零二四年三月三十一日 281,760 4,880,059 35,964 173,052 1,405,699 6,776,534 年内亏损及其他全面开支 – – – – (6,307) (6,307) 股息 – – – – (312,109) (312,109) 发行股份代替现金股息 24,144 226,719 – – – 250,863 于二零二五年三月三十一日 305,904 5,106,778 35,964 173,052 1,087,283 6,708,981

49. 本公司之财务状况表 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 非流动资产 于附属公司之权益 6,709,303 6,776,779 流动资产 银行结余、存款及现金 6,511 6,517 流动负债 应付账款及应计费用 6,580 6,509 流动（负债净额）资产净值 (69 ) 8 资产总值减流动负债 6,709,234 6,776,787 资本及储备 股本 305,904 281,760 股份溢价 5,106,778 4,880,059 储备 1,296,299 1,614,715 6,708,981 6,776,534 非流动负债 递延税项负债 253 253 6,709,234 6,776,787 附注： 股权变动如下： 资本赎回 股本 股份溢价 储备 其他储备 保留溢利 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于二零二三年四月一日 270,591 4,712,161 35,964 173,052 136,558 5,328,326 年内溢利及其他全面收益 – – – – 1,651,095 1,651,095 股息 – – – – (381,954) (381,954) 发行股份代替现金股息 11,169 167,898 – – – 179,067 于二零二四年三月三十一日 281,760 4,880,059 35,964 173,052 1,405,699 6,776,534 年内亏损及其他全面开支 – – – – (6,307) (6,307) 股息 – – – – (312,109) (312,109) 发行股份代替现金股息 24,144 226,719 – – – 250,863 于二零二五年三月三十一日 305,904 5,106,778 35,964 173,052 1,087,283 6,708,981

二零二五年
港币千元
6,709,303
6,511
6,580
(69)
6,709,234
305,904
5,106,778
1,296,299
6,708,981
253
6,709,234

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二零二五年
%
100
100
100
100
100
90.41
90.41
100
100
100
100
100
100
100
90.41
95.21
100
100
100
100
90.41
90.41
90.41
90.41
90.41
90.41
100

228远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

50. 主要附属公司详情

于年结日之主要附属公司详情如下：

附属公司名称

注册成立╱成立

及经营地点

已发行及缴足股本╱

注册及缴足资本

本公司持有之已发行股本╱

注册资本面值比例主要业务

二零二四年

%

直接附属公司

Ample Bonus Limited英属处女群岛╱香港101股1美元股份100投资控股

普嘉有限公司香港1股港币1元股份100投资控股

Quens Wharf Holdings Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100投资控股

The Fifth Apartments Pty Ltd澳洲100,000,001股1澳元股份100物业发展

FEC QWB Integrated Resort Holdings Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100投资控股

间接附属公司

19 Bank Stret Pty Ltd澳洲10,000股121.78澳元股份90.41停车场业务

344 Quen Car Park Pty Ltd澳洲10,000股121.78澳元股份90.41停车场业务

Al Greatnes Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100物业发展

Amphion Investment Limited香港2股港币1元股份100投资控股

Angel Meadows (FEC) Limited英国100股1英镑股份100物业发展

Anick Investment Limited香港2股港币1元股份100物业投资

Apexwil Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100投资控股

Arvel Company Limited香港10,000股港币1元股份100物业投资

亚丰投资有限公司英属处女群岛╱香港1股1美元股份100财务管理

Balarat Central Car Park Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份90.41停车场业务

Boundary Farm Car Park Ltd英属处女群岛2股1美元股份95.21停车场业务

Bournemouth Estates Limited香港2股港币10元股份100物业发展

Bravo Trade Holdings Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100物业发展

Bryce International Limited英属处女群岛╱香港100股1美元股份100投资控股

吉丰投资有限公司香港2股港币1元股份100投资控股

Care Park Finance Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份90.41停车场业务

Care Park Holdings Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份90.41投资控股

Care Park Leasing Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份90.41停车场业务

Care Park Properties Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份90.41投资控股

Care Park Group Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份90.41停车场业务

Care Property Pty Ltd澳洲100股1澳元股份90.41停车场业务

Carterking Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100100投资控股

---

二零二五年年报 229 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 50. 主要附属公司详情 （续） 注册成立╱成立 已发行及缴足股本╱ 本公司持有之已发行股本╱ 附属公司名称 及经营地点 注册及缴足资本 注册资本面值比例 主要业务 二零二五年 二零二四年 % % Cathay Motion Picture Studios Limited 香港 30,000股港币100元股份 100 100 物业投资 捷彩有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店经营 置顺国际有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 物业发展 锦秋（上海）置业发展有限公司(i) 中国 注册及缴足资本 100 100 酒店管理 36,000,000美元 振华集团有限公司 香港 200股港币1元股份 100 100 物业发展 源建有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 贷款融资 Complete Delight Limited 英属处女群岛╱香港 1股1美元股份 100 100 酒店经营 丽都大酒店有限公司 香港 10,000股港币1元股份 100 100 酒店经营 Crouch End (FEC) Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 帝盛酒店集团有限公司 开曼群岛 2,100,626,650股 100 100 投资控股 港币0.1元股份 Dorsett Hospitality International (M) Sdn Bhd 马来西亚 2股1马币股份 100 100 投资控股 DHI Chinatown Pte. Limited 新加坡 1股1新加坡元股份 100 100 酒店管理及顾问服务 Dorsett Hospitality International Services 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店管理 Limited Dorsett Regency Hotel (M) Sdn. Bhd. 马来西亚 5,000,000股1马币股份 100 100 酒店经营 Drakar Limited 曼岛╱英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 登乐有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 投资控股 E-Cash Ventures Limited 英属处女群岛╱香港 1股1美元股份 100 100 投资控股 Elite Racer Limited 香港 1股港币1元股份 100 100 酒店经营 远勤发展有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店经营 Expert Vision Trading Limited 英属处女群岛╱香港 1股1美元股份 100 100 投资控股 Far East Consortium (Australia) Pty Ltd. 澳洲 2股1澳元股份 100 100 物业发展 Far East Consortium (B.V.I.) Limited 英属处女群岛╱香港 50,000股1美元股份 100 100 投资控股 Far East Consortium (Netherlands 库拉索 99,000股1美元股份 100 100 投资控股 Antilles) N.V. 远东发展中国投资有限公司 香港 6,000股港币100元股份 100 100 投资控股

50. 主要附属公司详情 （续） 注册成立╱成立 已发行及缴足股本╱ 本公司持有之已发行股本╱ 附属公司名称 及经营地点 注册及缴足资本 注册资本面值比例 主要业务 二零二五年 二零二四年 % % Cathay Motion Picture Studios Limited 香港 30,000股港币100元股份 100 100 物业投资 捷彩有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店经营 置顺国际有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 物业发展 锦秋（上海）置业发展有限公司(i) 中国 注册及缴足资本 100 100 酒店管理 36,000,000美元 振华集团有限公司 香港 200股港币1元股份 100 100 物业发展 源建有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 贷款融资 Complete Delight Limited 英属处女群岛╱香港 1股1美元股份 100 100 酒店经营 丽都大酒店有限公司 香港 10,000股港币1元股份 100 100 酒店经营 Crouch End (FEC) Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 帝盛酒店集团有限公司 开曼群岛 2,100,626,650股 100 100 投资控股 港币0.1元股份 Dorsett Hospitality International (M) Sdn Bhd 马来西亚 2股1马币股份 100 100 投资控股 DHI Chinatown Pte. Limited 新加坡 1股1新加坡元股份 100 100 酒店管理及顾问服务 Dorsett Hospitality International Services 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店管理 Limited Dorsett Regency Hotel (M) Sdn. Bhd. 马来西亚 5,000,000股1马币股份 100 100 酒店经营 Drakar Limited 曼岛╱英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 登乐有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 投资控股 E-Cash Ventures Limited 英属处女群岛╱香港 1股1美元股份 100 100 投资控股 Elite Racer Limited 香港 1股港币1元股份 100 100 酒店经营 远勤发展有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店经营 Expert Vision Trading Limited 英属处女群岛╱香港 1股1美元股份 100 100 投资控股 Far East Consortium (Australia) Pty Ltd. 澳洲 2股1澳元股份 100 100 物业发展 Far East Consortium (B.V.I.) Limited 英属处女群岛╱香港 50,000股1美元股份 100 100 投资控股 Far East Consortium (Netherlands 库拉索 99,000股1美元股份 100 100 投资控股 Antilles) N.V. 远东发展中国投资有限公司 香港 6,000股港币100元股份 100 100 投资控股

二零二五年
%
100
100
100
100
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二零二五年
%
100
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100
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80
100
100
100
100
100
100

230远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

附属公司名称

注册成立╱成立

及经营地点

已发行及缴足股本╱

注册及缴足资本

本公司持有之已发行股本╱

注册资本面值比例主要业务

二零二四年

%

Far East Consortium Holdings (Australia)

Pty Limited

澳洲12股1澳元股份

235股42.55澳元可赎回优先股

100投资控股

远东发展有限公司香港830,650,000股港币1元股份100投资控股及物业投资

远东发展地产代理有限公司香港1股港币1元股份100销售代理服务

远东物业代理（香港）有限公司香港60,000股港币100元股份100投资控股及贷款融资

远东保库有限公司香港1股港币1元股份100保库服务

FEC 640 Bourke Stret Melbourne Pty

Limited

澳洲1股1澳元股份100物业发展

FEC Care Park Holdings (Australia) Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100投资控股

FEC Care Park Holdings Pte Ltd新加坡1股1新加坡元股份100投资控股

FEC Development (Malaysia) Sdn. Bhd.马来西亚2股1马币股份100投资控股

FEC Development Management Limited英国1股1英镑股份100行政服务

FEC Finance (Australia) Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100企业财务管理

FEC May22 Pty Ltd.澳洲1股1澳元股份100物业发展

FEC Northern Gateway Development Limited英国1股1英镑股份100物业发展

FEC Strategic Investments (Netherlands) B.V.阿姆斯特丹120,000股

DeFi Land（「DFL」）股份1

100投资控股

FEC Skypark Pte. Ltd.新加坡3,000,000股1新加坡元股份80物业发展

FEC Suites Pte. Ltd.新加坡1,000,000股1新加坡元股份100物业发展

Fortune Plus (M) Sdn. Bhd.马来西亚935,000股1马币股份100物业投资

Garden Resort Development Limited香港100股港币1元股份100物业发展

Gold Prime Group Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100投资控股

骏宏有限公司香港10,000股港币1元股份100酒店经营

Hong Kong Hotel REIT Finance Company

Limited

香港1股港币1元股份100贷款融资

1. （续）

---

二零二五年年报 231 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 50. 主要附属公司详情 （续） 注册成立╱成立 已发行及缴足股本╱ 本公司持有之已发行股本╱ 附属公司名称 及经营地点 注册及缴足资本 注册资本面值比例 主要业务 二零二五年 二零二四年 % % 健烽有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 物业发展 Kuala Lumpur Land Holdings Limited 泽西岛╱香港 100股1英镑股份 100 100 投资控股 镇达有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 投资控股 May21 Pty Ltd. 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Mega Source Global Limited 香港 500,000股港币1元股份 100 100 物业发展 Merdeka Labuan Sdn. Bhd. 马来西亚 105,000,000股1马币股份 100 100 酒店经营 Northern Gateway (FEC) No. 7 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 Northern Gateway (FEC) No. 9 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 Northern Gateway (FEC) No. 10 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 Northern Gateway (FEC) No. 11 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 N.T. Horizon Realty (Jordan) Limited 香港 2股港币100元股份 100 100 物业投资 新时代广场发展有限公司 香港 1,000股港币1元股份 100 100 投资控股 新联投资（中国）有限公司 香港 300股港币1元股份 100 100 投资控股 晋捷投资有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 酒店经营 百乐皇宫控股有限公司 开曼群岛╱香港 806,594,000股 71.62 73.21 投资控股 港币0.01元股份 Palasino Group, a.s. 捷克共和国 400股75,000捷克克朗股份及 71.62 73.21 博彩及酒店经营 100股700,000捷克克朗股份 柏倡有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 酒店经营 Peacock Management Services Limited 香港 2股港币1元股份 100 100 行政服务 Perth FEC Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub One Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub Three Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub Seven Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub Six Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 宝田发展有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 物业发展 Quadrant Plaza Pty Ltd 澳洲 不适用 90.41 90.41 停车场业务 Quadrant Plaza Unit Trust 澳洲 不适用 90.41 90.41 停车场业务 富多国际投资有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 酒吧经营 Ruby Way Limited 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店经营 上海锦秋房地产有限公司(ii) 中国 注册及缴足 98.20 98.20 物业发展及投资 资本35,000,000美元

50. 主要附属公司详情 （续） 注册成立╱成立 已发行及缴足股本╱ 本公司持有之已发行股本╱ 附属公司名称 及经营地点 注册及缴足资本 注册资本面值比例 主要业务 二零二五年 二零二四年 % % 健烽有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 物业发展 Kuala Lumpur Land Holdings Limited 泽西岛╱香港 100股1英镑股份 100 100 投资控股 镇达有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 投资控股 May21 Pty Ltd. 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Mega Source Global Limited 香港 500,000股港币1元股份 100 100 物业发展 Merdeka Labuan Sdn. Bhd. 马来西亚 105,000,000股1马币股份 100 100 酒店经营 Northern Gateway (FEC) No. 7 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 Northern Gateway (FEC) No. 9 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 Northern Gateway (FEC) No. 10 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 Northern Gateway (FEC) No. 11 Limited 英国 1股1英镑股份 100 100 物业发展 N.T. Horizon Realty (Jordan) Limited 香港 2股港币100元股份 100 100 物业投资 新时代广场发展有限公司 香港 1,000股港币1元股份 100 100 投资控股 新联投资（中国）有限公司 香港 300股港币1元股份 100 100 投资控股 晋捷投资有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 酒店经营 百乐皇宫控股有限公司 开曼群岛╱香港 806,594,000股 71.62 73.21 投资控股 港币0.01元股份 Palasino Group, a.s. 捷克共和国 400股75,000捷克克朗股份及 71.62 73.21 博彩及酒店经营 100股700,000捷克克朗股份 柏倡有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 酒店经营 Peacock Management Services Limited 香港 2股港币1元股份 100 100 行政服务 Perth FEC Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub One Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub Three Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub Seven Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 Perth Hub Six Pty Ltd 澳洲 1股1澳元股份 100 100 物业发展 宝田发展有限公司 香港 2股港币1元股份 100 100 物业发展 Quadrant Plaza Pty Ltd 澳洲 不适用 90.41 90.41 停车场业务 Quadrant Plaza Unit Trust 澳洲 不适用 90.41 90.41 停车场业务 富多国际投资有限公司 香港 1股港币1元股份 100 100 酒吧经营 Ruby Way Limited 香港 2股港币1元股份 100 100 酒店经营 上海锦秋房地产有限公司(ii) 中国 注册及缴足 98.20 98.20 物业发展及投资 资本35,000,000美元

二零二五年
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71.62
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90.41
90.41
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98.20

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二零二五年
%
90.41
100
100
100
100
100
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71.62
71.62
100
100
100
100
100
100
100
100

232远东发展有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

附属公司名称

注册成立╱成立

及经营地点

已发行及缴足股本╱

注册及缴足资本

本公司持有之已发行股本╱

注册资本面值比例主要业务

二零二四年

%

Sheparton Car Park Pty Ltd澳洲10,050股

0.17093澳元股份

90.41停车场业务

Singford Holdings Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100财务管理

星侨发展有限公司香港2股港币1元股份100投资控股

Subang Jaya Hotel Development Sdn Bhd马来西亚245,000,000股1马币股份100酒店经营

Target Term Sdn. Bhd.马来西亚2股1马币股份100停车场业务

声联有限公司香港1股港币1元股份100物业发展

添沛有限公司香港5,001股港币1元A股份

4,999股港币1元B股份

100物业发展

香港兰桂坊酒店有限公司香港10,000股港币1元股份100酒店经营

帝贤有限公司香港1股港币1元股份100销售代理服务

Tracia Limited曼岛╱英国1股1英镑股份100投资控股

Trans World Hotels Austria GmbH奥地利1股40,000欧元股份73.21酒店经营

Trans World Hotels Germany GmbH德国1股20,000欧元股份73.21酒店经营

Venue Sumit Sdn. Bhd.马来西亚250,000股1马币股份100酒店经营

Victoria Land Pty Limited澳洲12股1澳元股份100管理服务

荣茂茶庄有限公司香港100,000股港币1元股份100物业发展

Zhongshan Developments Limited英属处女群岛╱香港1股1美元股份100投资控股

武汉港澳中心物业管理有限公司(i)中国注册及缴足资本

人民币500,000元

100物业管理

武汉远东帝豪酒店管理有限公司(i)中国注册及缴足资本

29,800,000美元

100酒店经营

远东帝豪酒店管理（成都）有限公司(i)中国注册及缴足资本

58,000,000美元

100物业发展

上海帝盛酒店有限公司(i)中国注册及缴足资本

人民币500,000元

100酒店经营

(i) 在中国注册之外国投资企业。

(i) 在中国注册之中外合资企业。

(i) 在中国注册之内地独资企业。

上表所列乃本公司董事认为主要影响本集团业绩或资产之本集团附属公司。董事认为，列出其他附属公司之详情

则会使篇幅过于冗长。

1. （续）

---

二零二五年年报 233 综合财务报表附注 截至二零二五年三月三十一日止年度 50. 主要附属公司详情 （续） 有重大非控股权益之附属公司之详情 下表列示于二零二五年及二零二四年三月三十一日有重大非控股权益之本集团附属公司之详情。 分配至非控股权益╱ 累计非控股权益╱ 永续资本票据拥有人之溢利 永续资本票据拥有人 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 永续资本票据拥有人（附注） 273,101 207,488 2,969,455 2,903,198 拥有个别不重大非控股权益之附属公司 2,326 17,113 305,048 288,181 附注： FEC Finance Limited之已发行普通股全数由本集团持有。诚如附注37所披露，FEC Finance Limited发行永续资本票据，其分类为本集 团以外人士之股权。于二零二五年三月三十一日，FEC Finance Limited之该等非控股权益为港币2,969,455,000元（二零二四年：港币 2,903,198,000元）。 51. 报告期后事项 于二零二五年五月二十二日，本集团与North Quest Investments (Singapore) Pte. Limited（「North Quest」，本集 团之独立第三方）订立参与协议。根据该协议，本集团同意出售及North Quest同意按约港币484,859,000元（即预 先向借款人提供之所有贷款及其他信贷额度之未偿还本金总额约88%，于二零二五年三月三十一日计入应收贷 款）购买按揭资产（定义见本公司于二零二五年五月二十二日刊发之公告）之实益所有权，而Tarawera (Hong Kong) Holdings Limited同意接受绝对无条件转让及╱或转移按揭资产之法定所有权。出售事项已于二零二五年五月 二十七日完成。由于本集团保留应收贷款所有权的绝大部分风险及回报，因此该等应收贷款不会被终止确认。该 交易将入账列作融资安排。详情载于本公司日期为二零二五年五月二十二日之公告。

50. 主要附属公司详情 （续） 有重大非控股权益之附属公司之详情 下表列示于二零二五年及二零二四年三月三十一日有重大非控股权益之本集团附属公司之详情。 分配至非控股权益╱ 累计非控股权益╱ 永续资本票据拥有人之溢利 永续资本票据拥有人 二零二五年 二零二四年 二零二五年 二零二四年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 永续资本票据拥有人（附注） 273,101 207,488 2,969,455 2,903,198 拥有个别不重大非控股权益之附属公司 2,326 17,113 305,048 288,181 附注： FEC Finance Limited之已发行普通股全数由本集团持有。诚如附注37所披露，FEC Finance Limited发行永续资本票据，其分类为本集 团以外人士之股权。于二零二五年三月三十一日，FEC Finance Limited之该等非控股权益为港币2,969,455,000元（二零二四年：港币 2,903,198,000元）。 51. 报告期后事项 于二零二五年五月二十二日，本集团与North Quest Investments (Singapore) Pte. Limited（「North Quest」，本集 团之独立第三方）订立参与协议。根据该协议，本集团同意出售及North Quest同意按约港币484,859,000元（即预 先向借款人提供之所有贷款及其他信贷额度之未偿还本金总额约88%，于二零二五年三月三十一日计入应收贷 款）购买按揭资产（定义见本公司于二零二五年五月二十二日刊发之公告）之实益所有权，而Tarawera (Hong Kong) Holdings Limited同意接受绝对无条件转让及╱或转移按揭资产之法定所有权。出售事项已于二零二五年五月 二十七日完成。由于本集团保留应收贷款所有权的绝大部分风险及回报，因此该等应收贷款不会被终止确认。该 交易将入账列作融资安排。详情载于本公司日期为二零二五年五月二十二日之公告。

二零二五年		二零二五年
港币千元		港币千元
207,488 17,113
273,101		2,969,455
2,326		305,048

---

主要物业一览表

远东发展有限公司234

物业发展╱投资物业

「物业类别」代号：

O－写字楼S－舖位H－酒店及博彩F－配套设施

R－住宅CP－停车场A－农地

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

上海

1. 宝山区

锦秋路809弄

锦秋新天地

133套商舖

98.2%23,446S已完成现存

2. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

锦秋学校、俱乐部

幼稚园及17I区

附属部分

98.2%21,943F已完成现存

3. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

16区

1个泊车位

98.2%24CP已完成现存

4. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

271个泊车位

98.2%11,105CP已完成现存

5. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

16区

君悦庭

98.2%721R已完成现存

6. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

17 I区

御尚I

98.2%207R已完成现存

---

二零二五年报235

主要物业一览表

物业发展╱投资物业

「物业类别」代号：

O－写字楼S－舖位H－酒店及博彩F－配套设施

R－住宅CP－停车场A－农地

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

上海

1. 宝山区

锦秋路809弄

锦秋新天地

133套商舖

98.2%23,446S已完成现存

2. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

锦秋学校、俱乐部

幼稚园及17I区

附属部分

98.2%21,943F已完成现存

3. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

16区

1个泊车位

98.2%24CP已完成现存

4. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

271个泊车位

98.2%11,105CP已完成现存

5. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

16区

君悦庭

98.2%721R已完成现存

6. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

17 I区

御尚I

98.2%207R已完成现存

---

远东发展有限公司236

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

7. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

17A区

98.2%477R已完成现存

8. 宝山区

祁连镇

第3座47/6段

E1B-01地块

98.2%53,301R建设中二零二六年

9. 宝山区

祁连镇

第3座93/8段

E2A-01地块

98.2%73,013R建设中二零二八年

广州

1. 越秀区

建设横路

新时代大厦

50%21,343R规划阶段不适用

2. 荔湾区

茶滘庙前街北10号

远东御江豪庭

100%5,500R及S已完成现存

3. 荔湾区

茶滘庙前街北10号

176个泊车位

100%2,200CP已完成现存

香港

1. 红磡

新围街1号

地下及1楼

宝御

100%1,230S已完成现存

2. 德辅道中121号

远东发展大厦

16、18、19、20及24楼

（包括16、18、19、20及24楼之

洗手间及

24楼之天台平台）

100%2,474O已完成现存

---

二零二五年报237

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

7. 宝山区

锦秋路

锦秋花园

17A区

98.2%477R已完成现存

8. 宝山区

祁连镇

第3座47/6段

E1B-01地块

98.2%53,301R建设中二零二六年

9. 宝山区

祁连镇

第3座93/8段

E2A-01地块

98.2%73,013R建设中二零二八年

广州

1. 越秀区

建设横路

新时代大厦

50%21,343R规划阶段不适用

2. 荔湾区

茶滘庙前街北10号

远东御江豪庭

100%5,500R及S已完成现存

3. 荔湾区

茶滘庙前街北10号

176个泊车位

100%2,200CP已完成现存

香港

1. 红磡

新围街1号

地下及1楼

宝御

100%1,230S已完成现存

2. 德辅道中121号

远东发展大厦

16、18、19、20及24楼

（包括16、18、19、20及24楼之

洗手间及

24楼之天台平台）

100%2,474O已完成现存

---

远东发展有限公司238

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

3. 尖沙咀

弥敦道204至206号

远东发展大厦

100%3,597S及O已完成现存

1. %—R规划阶段不适用

5. 荃湾

青山公路15至23号

荃湾花园第1期

地下低层及地下高层多个舖位

100%3,822S已完成现存

6. 荃湾

荃锦公路川龙

100%7,983规划中规划阶段不适用

7. 元朗

丹桂村里3号

珀爵

100%1,594R已完成现存

8. 西贡

北港多个地段

100%—A规划阶段不适用

1. %—A规划阶段不适用

10. 荃湾

青山公路135至143号

地库至5楼

100%3,469S及O已完成现存

11. 九龙黄大仙

环凤街68至86A号

钻岭

100%923S已完成现存

12. 新界

沙田大围美田路

珀玥

100%516S已完成现存

13. 新界沙头角

顺隆街31号

尚澄

100%5,162R及S已完成现存

---

二零二五年报239

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

3. 尖沙咀

弥敦道204至206号

远东发展大厦

100%3,597S及O已完成现存

1. %—R规划阶段不适用

5. 荃湾

青山公路15至23号

荃湾花园第1期

地下低层及地下高层多个舖位

100%3,822S已完成现存

6. 荃湾

荃锦公路川龙

100%7,983规划中规划阶段不适用

7. 元朗

丹桂村里3号

珀爵

100%1,594R已完成现存

8. 西贡

北港多个地段

100%—A规划阶段不适用

1. %—A规划阶段不适用

10. 荃湾

青山公路135至143号

地库至5楼

100%3,469S及O已完成现存

11. 九龙黄大仙

环凤街68至86A号

钻岭

100%923S已完成现存

12. 新界

沙田大围美田路

珀玥

100%516S已完成现存

13. 新界沙头角

顺隆街31号

尚澄

100%5,162R及S已完成现存

---

远东发展有限公司240

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

14. 新界

沙田岭

大埔公路8388号

毕架•金峰

100%2,881R已完成现存

15. 九龙

红磡

必嘉街66号

东海雅园

100%578S已完成现存

16. 屯门蓝地

新庆村丈量约份第130约多个地段

100%35,584R规划中不适用

17. 西贡蚝涌

丈量约份第244约地段第2195号

33.3%5,409R建设中二零二七年

18. 启德

承景街2号

柏蔚森

50%47,223R建设中二零二六年

19. 西营盘德辅道西及

桂香街内地段第9081号

100%7,273R及S建设中二零二八年

澳洲

1. 维多利亚墨尔本

伦斯敦街605-611号

The FIFTH

100%286S已完成现存

2. 西澳洲珀斯

商业中心区边缘及天鹅河畔

沿靠巴拉克街（Barack Stret）

海滨长廊以东

The Towers at Elizabeth Quay

100%7,390R已完成现存

3. 维多利亚墨尔本

史宾莎街250号

West Side Place

100%33,554R及S已完成现存

4. 西澳洲珀斯

600 Welington Stret

Perth Hub

100%2,234R及S已完成现存

---

二零二五年报241

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

14. 新界

沙田岭

大埔公路8388号

毕架•金峰

100%2,881R已完成现存

15. 九龙

红磡

必嘉街66号

东海雅园

100%578S已完成现存

16. 屯门蓝地

新庆村丈量约份第130约多个地段

100%35,584R规划中不适用

17. 西贡蚝涌

丈量约份第244约地段第2195号

33.3%5,409R建设中二零二七年

18. 启德

承景街2号

柏蔚森

50%47,223R建设中二零二六年

19. 西营盘德辅道西及

桂香街内地段第9081号

100%7,273R及S建设中二零二八年

澳洲

1. 维多利亚墨尔本

伦斯敦街605-611号

The FIFTH

100%286S已完成现存

2. 西澳洲珀斯

商业中心区边缘及天鹅河畔

沿靠巴拉克街（Barack Stret）

海滨长廊以东

The Towers at Elizabeth Quay

100%7,390R已完成现存

3. 维多利亚墨尔本

史宾莎街250号

West Side Place

100%33,554R及S已完成现存

4. 西澳洲珀斯

600 Welington Stret

Perth Hub

100%2,234R及S已完成现存

---

远东发展有限公司242

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

5. 昆士兰布里斯本

Quen’s Wharf Residences

－第四座50%110,728R及S已完成现存

－第五座50%R及S建设中二零二九年

－第六座50%R及S规划阶段二零二九年

6. 昆士兰黄金海岸

布罗德海滩岛Casino Drive

The Star Residences

－第二座 – Epsilon33.3%134,633R建设中二零二六年

－第三至第五座33.3%规划阶段不适用

7. 墨尔本

640 Bourke Stret

100%48,853R及S规划阶段二零二九年

8. 维多利亚墨尔本

Flinders Stret

Rebeca Walk

100%512S已完成现存

9. 维多利亚墨尔本

伦斯敦街第313-349号

Uper West Side

100%2,718S已完成现存

10. 维多利亚墨尔本

Flinders Stret

Northbank

100%45S已完成现存

马来西亚

1. 雪兰莪州

District of Hulu Selangor

Mukim of Kerling

90%422,896

(i)

A规划阶段不适用

2. Dorset Place Waterfront Subang

Jalan S 12/1, 47500 Subang Jaya, Selangor

50%77,472R建设中二零二六年

附注：

(i) 指地盘面积。

---

二零二五年报243

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

5. 昆士兰布里斯本

Quen’s Wharf Residences

－第四座50%110,728R及S已完成现存

－第五座50%R及S建设中二零二九年

－第六座50%R及S规划阶段二零二九年

6. 昆士兰黄金海岸

布罗德海滩岛Casino Drive

The Star Residences

－第二座 – Epsilon33.3%134,633R建设中二零二六年

－第三至第五座33.3%规划阶段不适用

7. 墨尔本

640 Bourke Stret

100%48,853R及S规划阶段二零二九年

8. 维多利亚墨尔本

Flinders Stret

Rebeca Walk

100%512S已完成现存

9. 维多利亚墨尔本

伦斯敦街第313-349号

Uper West Side

100%2,718S已完成现存

10. 维多利亚墨尔本

Flinders Stret

Northbank

100%45S已完成现存

马来西亚

1. 雪兰莪州

District of Hulu Selangor

Mukim of Kerling

90%422,896

(i)

A规划阶段不适用

2. Dorset Place Waterfront Subang

Jalan S 12/1, 47500 Subang Jaya, Selangor

50%77,472R建设中二零二六年

附注：

(i) 指地盘面积。

---

远东发展有限公司244

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

新加坡

1. 新加坡第九区

Cuscaden Road

10%3,927R已完成现存

英国

1. 伦敦

50 Marsh Wal

Aspen at Consort Place

100%16,971R及S建设中二零二六年

2. 伦敦

The Broadway, Crouch End

Hornsey Town Hal

100%1,936R、S及O已完成现存

3. 曼彻斯特

Angel Meadows, Aspin Lane

MeadowSide

－The Gate and The Stile（第二及三期）100%23,607R及S已完成现存

－第四期R及S规划阶段不适用

4. 曼彻斯特

Victoria North

－Victoria Riverside100%47,068R及S建设中二零二六年

－Colyhurst100%19,058R建设中二零二六年至二零二七年

－Red Bank Riverside – Falcon100%12,143R规划阶段二零二八年

－Red Bank Riverside – Kingfisher100%21,379R规划阶段二零二八年

－Red Bank Riverside – NT02-NT04100%67,000R规划阶段不适用

－Network Rail100%142,328规划中规划阶段不适用

－其他100%89,866规划中规划阶段不适用

1. %37,653R及S规划阶段不适用

Admirals Way, Isle of Dogs

Ensign House

---

二零二五年报245

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约（非应占）

总建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

新加坡

1. 新加坡第九区

Cuscaden Road

10%3,927R已完成现存

英国

1. 伦敦

50 Marsh Wal

Aspen at Consort Place

100%16,971R及S建设中二零二六年

2. 伦敦

The Broadway, Crouch End

Hornsey Town Hal

100%1,936R、S及O已完成现存

3. 曼彻斯特

Angel Meadows, Aspin Lane

MeadowSide

－The Gate and The Stile（第二及三期）100%23,607R及S已完成现存

－第四期R及S规划阶段不适用

4. 曼彻斯特

Victoria North

－Victoria Riverside100%47,068R及S建设中二零二六年

－Colyhurst100%19,058R建设中二零二六年至二零二七年

－Red Bank Riverside – Falcon100%12,143R规划阶段二零二八年

－Red Bank Riverside – Kingfisher100%21,379R规划阶段二零二八年

－Red Bank Riverside – NT02-NT04100%67,000R规划阶段不适用

－Network Rail100%142,328规划中规划阶段不适用

－其他100%89,866规划中规划阶段不适用

1. %37,653R及S规划阶段不适用

Admirals Way, Isle of Dogs

Ensign House

---

远东发展有限公司246

主要物业一览表

酒店及博彩

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

香港

1. 湾仔

皇后大道东387至397号

香港湾仔帝盛酒店

100%15,895H已完成现存

2. 湾仔

皇后大道东375至377号

香港丽悦酒店

100%5,546H已完成现存

3. 中环

九如坊3号

兰桂芳酒店@九如坊

100%5,344H已完成现存

4. 荃湾

青山道135至143号

香港远东丝丽酒店

100%5,180H已完成现存

5. 油麻地

上海街268号

香港海景丝丽酒店

100%6,065H已完成现存

6. 大角咀

大角咀道88号

香港旺角帝盛酒店

100%6,225H已完成现存

7. 观塘

鸿图道84号

香港观塘帝盛酒店

100%11,147H已完成现存

8. 葵涌

健全街28号

香港荃湾帝盛酒店

100%21,467H已完成现存

9. 葵涌

和宜合道119号

香港荃湾丝丽酒店

100%12,688H已完成现存

10. 新九龙内地段

第6007号

启德承启道

香港启德帝盛酒店

100%15,849H及S已完成现存

---

二零二五年报247

主要物业一览表

酒店及博彩

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

香港

1. 湾仔

皇后大道东387至397号

香港湾仔帝盛酒店

100%15,895H已完成现存

2. 湾仔

皇后大道东375至377号

香港丽悦酒店

100%5,546H已完成现存

3. 中环

九如坊3号

兰桂芳酒店@九如坊

100%5,344H已完成现存

4. 荃湾

青山道135至143号

香港远东丝丽酒店

100%5,180H已完成现存

5. 油麻地

上海街268号

香港海景丝丽酒店

100%6,065H已完成现存

6. 大角咀

大角咀道88号

香港旺角帝盛酒店

100%6,225H已完成现存

7. 观塘

鸿图道84号

香港观塘帝盛酒店

100%11,147H已完成现存

8. 葵涌

健全街28号

香港荃湾帝盛酒店

100%21,467H已完成现存

9. 葵涌

和宜合道119号

香港荃湾丝丽酒店

100%12,688H已完成现存

10. 新九龙内地段

第6007号

启德承启道

香港启德帝盛酒店

100%15,849H及S已完成现存

---

远东发展有限公司248

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

中国

1. 四川省

成都市

青羊区

西玉龙街168号

成都帝盛酒店

100%67,617H已完成现存

2. 湖北省

武汉市汉口

江汉路118号

港澳中心

武汉帝盛酒店

100%67,421H及S已完成现存

3. 上海

浦东新区

花木路800号

上海帝盛酒店

100%18,149H及S已完成现存

4. 江西省

九江市

星子县

温泉镇

庐山东林假日酒店

100%35,220H已完成现存

马来西亚

1. 马来西亚

吉隆坡

172, Jalan Imbi

吉隆坡帝盛酒店

100%27,753H已完成现存

2. 马来西亚

Selangor Darul Ehsan

Jalan S 12/1, 47500 Subang Jaya

梳邦帝盛君豪酒店

100%46,553H已完成现存

3. 马来西亚

Federal Teritory of Labuan

462, Jalan Merdeka, 87029

纳闽帝盛君豪酒店

100%21,565H已完成现存

4. 马来西亚

吉隆坡50100

No 7 Jalan Munshi Abdulah

吉隆坡Maytower丝丽酒店

100%4,745H已完成现存

---

二零二五年报249

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

中国

1. 四川省

成都市

青羊区

西玉龙街168号

成都帝盛酒店

100%67,617H已完成现存

2. 湖北省

武汉市汉口

江汉路118号

港澳中心

武汉帝盛酒店

100%67,421H及S已完成现存

3. 上海

浦东新区

花木路800号

上海帝盛酒店

100%18,149H及S已完成现存

4. 江西省

九江市

星子县

温泉镇

庐山东林假日酒店

100%35,220H已完成现存

马来西亚

1. 马来西亚

吉隆坡

172, Jalan Imbi

吉隆坡帝盛酒店

100%27,753H已完成现存

2. 马来西亚

Selangor Darul Ehsan

Jalan S 12/1, 47500 Subang Jaya

梳邦帝盛君豪酒店

100%46,553H已完成现存

3. 马来西亚

Federal Teritory of Labuan

462, Jalan Merdeka, 87029

纳闽帝盛君豪酒店

100%21,565H已完成现存

4. 马来西亚

吉隆坡50100

No 7 Jalan Munshi Abdulah

吉隆坡Maytower丝丽酒店

100%4,745H已完成现存

---

远东发展有限公司250

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

5. 马来西亚

柔佛州81750

Mukim Plentong

Lot 101375 Jalan Masai Lama

柔佛新山丝丽酒店

100%8,899H已完成现存

6. 马来西亚吉隆坡

Of Jalan Imbi, 55100

Jalan Jati

J-Hotel by Dorset

100%5,349H已完成现存

新加坡

1. 新加坡088 765

新桥路333号

新加坡帝盛酒店

100%16,226H及S已完成现存

2. 新加坡068809

6 Shenton Way, OUE Downtown #07-01

Dao by Dorset AMTD Singapore

49%25,054H已完成现存

3. 新加坡486 037

3 Changi Busines Park Central 1

新加坡樟宜帝盛酒店

10%18,975H及S已完成现存

英国

1. 伦敦

58 Shepherd’s Bush Gren

伦敦Dorset Shepherds Bush

100%14,651H已完成现存

2. 伦敦

56 Shepherd’s Bush Gren

Dao by Dorset West London

100%4,330H已完成现存

3. 伦敦

63–69 Manila Stret & 50 Marsh Wal

伦敦Dorset Canary Wharf

100%10,107H建设中二零二六年

4. 伦敦

Crouch End

The Broadway

Dao by Dorset Hornsey

100%2,746H建设中二零二六年

---

二零二五年报251

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

5. 马来西亚

柔佛州81750

Mukim Plentong

Lot 101375 Jalan Masai Lama

柔佛新山丝丽酒店

100%8,899H已完成现存

6. 马来西亚吉隆坡

Of Jalan Imbi, 55100

Jalan Jati

J-Hotel by Dorset

100%5,349H已完成现存

新加坡

1. 新加坡088 765

新桥路333号

新加坡帝盛酒店

100%16,226H及S已完成现存

2. 新加坡068809

6 Shenton Way, OUE Downtown #07-01

Dao by Dorset AMTD Singapore

49%25,054H已完成现存

3. 新加坡486 037

3 Changi Busines Park Central 1

新加坡樟宜帝盛酒店

10%18,975H及S已完成现存

英国

1. 伦敦

58 Shepherd’s Bush Gren

伦敦Dorset Shepherds Bush

100%14,651H已完成现存

2. 伦敦

56 Shepherd’s Bush Gren

Dao by Dorset West London

100%4,330H已完成现存

3. 伦敦

63–69 Manila Stret & 50 Marsh Wal

伦敦Dorset Canary Wharf

100%10,107H建设中二零二六年

4. 伦敦

Crouch End

The Broadway

Dao by Dorset Hornsey

100%2,746H建设中二零二六年

---

远东发展有限公司252

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

澳洲

1. 澳洲

墨尔本650 Lonsdale Stret

墨尔本丽思卡尔顿酒店

100%36,817H已完成现存

2. 澳洲

珀斯1 Barack Stret

珀斯丽思卡尔顿酒店

100%31,350H已完成现存

3. 澳洲

布里斯本

皇后码头

25%110,412H及S建设中二零二五年

4. 澳洲

墨尔本615 Litle Lonsdale Stret

墨尔本帝盛酒店

100%

19,516H已完成现存

5. 澳洲

珀斯City Link

Dorset at Perth City Link

100%16,490H建设中二零二六年

6. 澳洲昆士兰

布罗德海滩Casino Drive

Dorset Gold Coast

33.3%12,056H已完成现存

7. 昆士兰布罗德海滩

布罗德海滩岛屿Casino Drive

The Star Residences – Epsilon

33.3%9,627H建设中二零二六年

---

二零二五年报253

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

澳洲

1. 澳洲

墨尔本650 Lonsdale Stret

墨尔本丽思卡尔顿酒店

100%36,817H已完成现存

2. 澳洲

珀斯1 Barack Stret

珀斯丽思卡尔顿酒店

100%31,350H已完成现存

3. 澳洲

布里斯本

皇后码头

25%110,412H及S建设中二零二五年

4. 澳洲

墨尔本615 Litle Lonsdale Stret

墨尔本帝盛酒店

100%

19,516H已完成现存

5. 澳洲

珀斯City Link

Dorset at Perth City Link

100%16,490H建设中二零二六年

6. 澳洲昆士兰

布罗德海滩Casino Drive

Dorset Gold Coast

33.3%12,056H已完成现存

7. 昆士兰布罗德海滩

布罗德海滩岛屿Casino Drive

The Star Residences – Epsilon

33.3%9,627H建设中二零二六年

---

远东发展有限公司254

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

欧洲

1. 德国Seligenstadt

Hotel Columbus

71.62%6,845H已完成现存

2. 德国Han Münden

Hotel Freizeit Auefeld

71.62%11,379H已完成现存

3. 德国Much

Hotel Kranichöhe

71.62%12,009H已完成现存

4. 奥地利林兹

Hotel Donauwele

71.62%10,782H已完成现存

5. 捷克与奥地利边境

Palasino Savanah Resort

71.62%9,240H已完成现存

6. 捷克与德国边境

Palasino Furth im Wald

71.62%2,765H已完成现存

7. 捷克与奥地利边境

Palasino Wulowitz

71.62%3,445H已完成现存

8. 捷克与奥地利边境

Palasino Excalibur City

71.62%3,438H已完成现存

9. 捷克共和国

莫拉夫河畔的米库洛夫（Mikulov na Moravˇe）

PSˇC 692 01

28, ˇrijna 1794/1a

Retail Park Mikulov

71.62%6,086S已完成现存

---

二零二五年报255

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益

概约建筑面积

（平方米）物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

欧洲

1. 德国Seligenstadt

Hotel Columbus

71.62%6,845H已完成现存

2. 德国Han Münden

Hotel Freizeit Auefeld

71.62%11,379H已完成现存

3. 德国Much

Hotel Kranichöhe

71.62%12,009H已完成现存

4. 奥地利林兹

Hotel Donauwele

71.62%10,782H已完成现存

5. 捷克与奥地利边境

Palasino Savanah Resort

71.62%9,240H已完成现存

6. 捷克与德国边境

Palasino Furth im Wald

71.62%2,765H已完成现存

7. 捷克与奥地利边境

Palasino Wulowitz

71.62%3,445H已完成现存

8. 捷克与奥地利边境

Palasino Excalibur City

71.62%3,438H已完成现存

9. 捷克共和国

莫拉夫河畔的米库洛夫（Mikulov na Moravˇe）

PSˇC 692 01

28, ˇrijna 1794/1a

Retail Park Mikulov

71.62%6,086S已完成现存

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远东发展有限公司256

主要物业一览表

停车场物业

物业名称及地点本集团所占权益地盘面积或泊车位数目物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

澳洲

1. 澳洲

南澳阿德莱德

12 Blyth Stret/13–19 Bank Stret

90.41%350个泊车位CP已完成现存

2. 澳洲

维多利亚巴拉瑞特

25 Doveton Stret South

Central Square

90.41%634个泊车位CP已完成现存

3. 澳洲

维多利亚丹顿农

15–23 Langhorne Stret

Hub Arcade

90.41%189个泊车位CP已完成现存

4. 澳洲

维多利亚墨尔本

507–581 Flinders Stret

Northbank Place

90.41%200个泊车位CP已完成现存

5. 澳洲

塔斯曼尼亚朗瑟士敦

94 York Stret

Quadrant Plaza

90.41%369个泊车位CP已完成现存

6. 澳洲

塔斯曼尼亚朗瑟士敦

Del Lane

90.41%4个泊车位CP已完成现存

7. 澳洲

昆士兰布里斯本

344 Quen Stret

90.41%51个泊车位CP已完成现存

8. 澳洲

维多利亚Torak

521 Torak Road

Torak Place

90.41%48个泊车位CP已完成现存

9. 澳洲

维多利亚Docklands

767 Bourke Stret

Watergate

90.41%111个泊车位CP已完成现存

---

二零二五年报257

主要物业一览表

停车场物业

物业名称及地点本集团所占权益地盘面积或泊车位数目物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

澳洲

1. 澳洲

南澳阿德莱德

12 Blyth Stret/13–19 Bank Stret

90.41%350个泊车位CP已完成现存

2. 澳洲

维多利亚巴拉瑞特

25 Doveton Stret South

Central Square

90.41%634个泊车位CP已完成现存

3. 澳洲

维多利亚丹顿农

15–23 Langhorne Stret

Hub Arcade

90.41%189个泊车位CP已完成现存

4. 澳洲

维多利亚墨尔本

507–581 Flinders Stret

Northbank Place

90.41%200个泊车位CP已完成现存

5. 澳洲

塔斯曼尼亚朗瑟士敦

94 York Stret

Quadrant Plaza

90.41%369个泊车位CP已完成现存

6. 澳洲

塔斯曼尼亚朗瑟士敦

Del Lane

90.41%4个泊车位CP已完成现存

7. 澳洲

昆士兰布里斯本

344 Quen Stret

90.41%51个泊车位CP已完成现存

8. 澳洲

维多利亚Torak

521 Torak Road

Torak Place

90.41%48个泊车位CP已完成现存

9. 澳洲

维多利亚Docklands

767 Bourke Stret

Watergate

90.41%111个泊车位CP已完成现存

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远东发展有限公司258

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益地盘面积或泊车位数目物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

10. 澳洲

维多利亚South Yara

9 Yara Stret

90.41%100个泊车位CP已完成现存

11. 澳洲布里斯本

53 Charlote Stret

Festival Car Park

22.60%383个泊车位CP已完成现存

12. 澳洲

维多利亚677 Victoria Stret Abotsford

Eden

90.41%121个泊车位CP已完成现存

13. 澳洲新南威尔斯Chatswod

20 Endeavour Stret

Monkey Bar

90.41%250个泊车位CP已完成现存

14. 澳洲

维多利亚墨尔本港120 Bay Stret

Bianca

90.41%141个泊车位CP已完成现存

15. 澳洲墨尔本

Edward Stret, East Brunswick

Tip Top

90.41%40个泊车位CP已完成现存

16. 澳洲维多利亚

55 Merchant Stret, Docklands

EXO Car Park

90.41%322个泊车位CP已完成现存

马来西亚

1. 马来西亚

吉隆坡

Plaza Damas, Sri Hartamas

（地库停车场）

100%2,066个泊车位CP已完成现存

2. 马来西亚吉隆坡

Sri Hartamas

Service Apartments

Windsor Tower

100%170个泊车位CP已完成现存

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二零二五年报259

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益地盘面积或泊车位数目物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

10. 澳洲

维多利亚South Yara

9 Yara Stret

90.41%100个泊车位CP已完成现存

11. 澳洲布里斯本

53 Charlote Stret

Festival Car Park

22.60%383个泊车位CP已完成现存

12. 澳洲

维多利亚677 Victoria Stret Abotsford

Eden

90.41%121个泊车位CP已完成现存

13. 澳洲新南威尔斯Chatswod

20 Endeavour Stret

Monkey Bar

90.41%250个泊车位CP已完成现存

14. 澳洲

维多利亚墨尔本港120 Bay Stret

Bianca

90.41%141个泊车位CP已完成现存

15. 澳洲墨尔本

Edward Stret, East Brunswick

Tip Top

90.41%40个泊车位CP已完成现存

16. 澳洲维多利亚

55 Merchant Stret, Docklands

EXO Car Park

90.41%322个泊车位CP已完成现存

马来西亚

1. 马来西亚

吉隆坡

Plaza Damas, Sri Hartamas

（地库停车场）

100%2,066个泊车位CP已完成现存

2. 马来西亚吉隆坡

Sri Hartamas

Service Apartments

Windsor Tower

100%170个泊车位CP已完成现存

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远东发展有限公司260

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益地盘面积或泊车位数目物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

匈牙利

1. 布达佩斯第七区

12–14 Akácfa Stret

Akacfa Parkolohaz

90.41%100个泊车位CP已完成现存

2. 布达佩斯第七区

6 Holó Stret

Gozsdu (Holo) Parkolohaz

90.41%240个泊车位CP已完成现存

3. 布达佩斯第七区

24–28 Kertész Stret

Kertesz Parkolohaz

90.41%187个泊车位CP已完成现存

4. 布达佩斯第六区

3 Székely Mihály Stret

Szekely Parkolohaz

90.41%280个泊车位CP已完成现存

5. 布达佩斯第六区

9 Zichy Jenö Stret

Opera (Zichy) Parkolohaz

90.41%400个泊车位CP已完成现存

---

二零二五年报261

主要物业一览表

物业名称及地点本集团所占权益地盘面积或泊车位数目物业类别完工之阶段

估计完成

（财政年度）

匈牙利

1. 布达佩斯第七区

12–14 Akácfa Stret

Akacfa Parkolohaz

90.41%100个泊车位CP已完成现存

2. 布达佩斯第七区

6 Holó Stret

Gozsdu (Holo) Parkolohaz

90.41%240个泊车位CP已完成现存

3. 布达佩斯第七区

24–28 Kertész Stret

Kertesz Parkolohaz

90.41%187个泊车位CP已完成现存

4. 布达佩斯第六区

3 Székely Mihály Stret

Szekely Parkolohaz

90.41%280个泊车位CP已完成现存

5. 布达佩斯第六区

9 Zichy Jenö Stret

Opera (Zichy) Parkolohaz

90.41%400个泊车位CP已完成现存

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字汇

远东发展有限公司262

「二零二五年股东周年大会」指本公司谨订于二零二五年八月二十七日（星期三）上午十一时正假座香港九龙

启德承启道43号香港启德帝盛酒店地下大宴会厅举行之应届股东周年大会。

「平均房租」指平均房租。

「章程细则」指经本公司不时修订之组织章程细则。

「联系人士」指具上市规则所赋予之涵义。

「澳元」指澳洲法定货币澳元。

「管理资产」 指管理资产。

「BC Group」或「BC Invest」指BC Investment Group Holdings Limited（前称BC Group Holdings Limited），

于开曼群岛注册成立之有限公司，于本公司日期为二零一九年二月二十一日

之公告所述之「重组」后为BC Securities之控股公司。

「BC Securities」指BC Securities Pty. Ltd.、BC Finance Services Pty. Ltd.、BC Investment Group

Pty. Ltd.、BC Investment Group (HK) Limited、BC Securities (HK) Limited及其

各自之附属公司，其主要业务为向住宅物业国际买家提供受监管之第一按揭

融资。

「董事会」指董事会。

「英属处女群岛」指英属处女群岛。

「复合年增长率」指复合年增长率。

「Care Park」指Care Park Group Pty. Ltd.，于澳洲注册成立之有限公司，为一间接非全

资附属公司。

「商业中心区」指商业中心区。

「企管守则」指上市规则附录C1载列之《企业管治守则》。

「公司法」指开曼群岛公司法（经不时综合及修订）。

「本公司」或「远东」或「远东发展」指Far East Consortium International Limited，于开曼群岛注册成立之有限公

司，其股份于联交所主板上市（股份代号：035）。

「控股东」指具上市规则所赋予之涵义。

「捷克」指捷克共和国。

「捷克朗」指捷克法定货币捷克朗。

「董事」指本公司董事。

「帝盛」指帝盛酒店集团有限公司（前称丽悦酒店集团有限公司），于开曼群岛注册成立

之有限公司并于其私有化前为本公司之上市附属公司（前股份代号：2266），

于二零一五年十月成为一间接全资附属公司。

---

二零二五年报263

字汇

「帝盛集团」指帝盛及其附属公司。

「ESG」指环境、社会及管治。

「欧元」指欧元区法定货币欧元。

「远东购股权计划」指本公司根据于二零二年八月二十八日、二零一二年八月三十一日及二零

二年八月三十日由股东通过之决议案所采纳之购股权计划。

「财政年度」指截至三月三十一日止财政年度。

「英镑」指英国法定货币英镑。

「开发总值」指开发总值。

「本集团」指本公司及其附属公司。

「港币」指香港法定货币港币。

「香港会计师公会」指香港会计师公会。

「香港投资者关系协会」指香港投资者关系协会。

「香港」或「香港特区」指中国香港特别行政区。

「合营公司」指合营公司。

「当地货币」指当地货币。

「上市规则」指联交所证券上市规则。

「Mayland」指Malaysia Land Properties Sdn. Bhd.。

「曼彻斯特市议会」指曼彻斯特市议会。

「标准守则」指上市规则附录C3所载《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》。

「马币」指马来西亚法定货币马币。

「票据」指根据FEC Finance Limited之2,000,000,000美元中期票据计划发行之票据，由

本公司无条件及不可撤销地担保。

「整体入住率」指整体入住率。

「Palasino」指百乐皇宫控股有限公司，于开曼群岛注册成立之有限公司，为本公司之上市

附属公司（股份代号：2536）。

「Palasino Group」指Palasino及其附属公司。

「永续资本票据」指根据FEC Finance Limited之2,000,000,000美元中期票据计划发行之优先永续

资本票据，由本公司无条件及不可撤销地担保。

「中国」或「中国内地」指中华人民共和国其他地区，就本年报而言，除另有所指外，本年报所提述之

中国或中国内地不包括台湾、香港或中国澳门特别行政区。

---

远东发展有限公司264

字汇

「QWB项目」指布里斯本Quen’s Wharf项目。

「平均每间客房收益」指平均每间客房收益。

「人民币」指中国法定货币人民币。

「RMBS」指住宅抵押贷款证券。

「证券」指证券及期货条例附表1所定义之证券。

「证券及期货条例」指香港法例第571章证券及期货条例。

「新加坡元」指新加坡法定货币新加坡元。

「股份」指本公司股本中每股面值港币0.10元之普通股。

「股东」指股份持有人。

「平方呎」指平方呎。

「平方米」指平方米。

「联交所」指香港联合交易所有限公司。

「附属公司」指本公司之附属公司。

「TCFD」 指气候相关财务信息披露工作组。

「The Star」指The Star Entertainment Group Limited。

「英国」指英国。

「市建局」指市区重建局。

「美元」指美利坚合众国法定货币美元。

「本年度」或「二零二五年财年」指本公司财政年度，由二零二四年四月一日至二零二五年三月三十一日。

「%」指百分比。

选择收取本公司之公司通讯（「公司通讯」）英文或中文版本印刷本之股东可要求收取另一语文版本。本公司或本公司之

香港股份过户登记处卓佳证券登记有限公司 （地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼）将应书面要求免费寄发公司

通讯之要求语文版本印刷本。

本年报之英文及中文版本均登载于本公司网站w.fecil.com.hk及联交所网站w.hkexnews.hk。倘股东已选择

（或被视为已同意）透过本公司网站收取公司通讯，惟因任何理由难以阅览年报，本公司或本公司之香港股份过户登

记处将于接获书面要求后立即向彼等免费邮寄年报印刷本。

股东可随时透过邮寄至上述地址或发送电邮至35_fecil_ecom@hk.tricorglobal.com向本公司之香港股份过户登记处

卓佳证券登记有限公司发出合理时间书面通知（不少于七日），更改所有日后公司通讯之语言版本或选择以印刷本或

透过本公司网站收取所有日后公司通讯。

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年

报

香港德辅道中121号远东发展大厦16楼

网址: w.fecil.com.hk

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