二零二五年度年报

(于百慕达注册成立之有限公司）

(股份代号：88)

*

仅供识别

*

大昌集团

有限公司

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财务摘要1

公司资料2

董事及高级管理人员之简历3

董事局报告书5

企业管治报告13

环境、社会及管治报告25

董事局主席报告书39

综合利润表41

综合全面收益表42

综合资产负债表43

综合股东权益变动表45

综合现金流量表46

综合财务报表附注47

独立核数师报告93

主要物业表97

五年财务概要98

目

录

---

港币百万元港币百万元百分比转变

本公司权益持有人应占溢利62.874.9-16%

股息148.2148.2–

总权益6,353.06,440.9-1%

每股盈利$0.102$0.121-16%

每股息$0.24$0.24–

财

务摘要

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董事局

陈斌 主席及董事总经理

陈秀清

* 张永兆

* 郭志梁

* 邝文星

* 黄志光

林威廉

李永修

* 独立非执行董事

审核委员会

郭志梁 委员会主席

陈秀清

张永兆

邝文星

黄志光

薪酬委员会

郭志梁 委员会主席

陈秀清

邝文星

黄志光

提名委员会

陈斌 委员会主席

郭志梁

陈秀清

邝文星

黄志光

公司秘书

陆洁茵

核数师

罗兵咸永道会计师事务所

执业会计师

注册公众利益实体核数师

注册办事处

Canon’s Court,

22 Victoria Stret,

Hamilton, HM12,

Bermuda

总办事处

香港中环遮打道三号A

香港会所大厦二十楼

电话：(852) 2532 2688

传真：(852) 2810 4108

网址：w.taicheung.com

股份过户登记处

Apleby Global Corporate Services

(Bermuda) Limited

Canon’s Court,

22 Victoria Stret,

Hamilton, HM12,

Bermuda

香港股份过户登记分处

香港中央证券登记有限公司

香港湾仔皇后大道东一百八十三号

合和中心十七楼1712-16室

银行

交通银行（香港）有限公司

东亚银行有限公司

香港上海汇丰银行有限公司

公

司资料

---

董事

陈斌，SB HonLD

陈斌，七十四岁，一九七三年加入本集团，

一九七五年获委任为本集团董事，一九八一

年晋升为主席。陈先生于建筑界、地产发展

及投资业务方面累积超过三十年经验，现为

香港中华总商会永远荣誉会长。陈先生乃本

公司董事陈秀清女士之兄。

陈秀清，BA

陈秀清，七十二岁，一九八一年起出任本集

团董事。陈女士由一九八五年起出任胡关李

罗律师行合伙人一职，直至二零二五年四月

一日退任合伙人之职务。陈女士现为该律师

行之顾问。彼于法律界累积逾三十年经验。

陈女士为本集团提供法律顾问服务。陈女士

乃本公司主席陈斌先生之妹。

张永兆，MS

张永兆， 七十九岁，二零四年获委任为本

集团董事。彼现为嘉顿有限公司及其主要附

属公司（「嘉顿集团」）之董事。张先生于嘉顿

集团累积逾三十年制造、营业及市场管理经

验。

郭志梁，BA MBA BS MH

郭志梁，七十六岁，一九八三年起出任本集

团董事。郭先生于银行及金融业务方面具有

超过三十年管理经验。郭先生现为永安国际

集团有限公司及永安国际有限公司主席，香

港中文大学崇基学院校董会成员，香港外展

信托基金会员及中国香港体育协会暨奥林

匹克委员会副会长。

邝文星， BASc

邝文星，七十八岁，二零六年获委任为本

集团董事。邝先生在执业会计师罗兵咸永道

会计师事务所工作逾三十二年，并由一九八

零年起出任该会计师事务所合伙人一职，直

至二零二年六月三十日荣休。

黄志光，LB HonLD

黄志光，六十三岁，二零二三年获委任为

本集团董事。于一九六年至二零一五年

期间，彼担任孖士打律师行的合伙人并于

此执业超过二十年。黄先生现为Nanyang

Holdings Limited之独立非执行董事，岭南大

学咨议会主席及岭南教育机构有限公司董事。

林威廉，Bus MBA CPA CPA(Aust.)

CPA(US) FCA

林威廉，六十一岁，一九六年加入本集

团，二零四年获委任为本集团董事。彼于

核数、会计、企业融资及策略规划方面拥有

逾三十年经验。林先生亦为本集团财务总监。

李永修，BA DipMS

李永修，七十二岁，一九四年加入本集

团，一九七年获委任为本集团董事。加入

本集团前彼为一加拿大地产建筑策划顾问公

司之工程策划经理，在香港及加拿大积逾

三十年工程策划之工作经验。李先生亦为本

集团工程策划及建筑控制总监。

董

事及高级管理人员之简历

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高级管理人员

建筑部主管

辜勇勤，BEng(Hon) MSc(Civil) MSc(Eng)

MSc(FM) CEng MHKIE MRICS，五十六岁，

本集团建筑经理。于二零一三年加入本集团

前彼为一主要上市地产发展商及建筑商之项

目经理，在香港、澳门及中国内地积逾超过

三十年之建筑项目策划及施工管理经验。

营业部主管

周俊豪，MSc(Real Estate)，四十九岁，本集

团营业经理。于二零二一年加入本集团前彼

为一上市地产发展商之销售及市务总监。周

先生于房地产项目销售及市场推广方面具有

超过二十年之工作经验。

物业管理部主管

邓海恩，FRICS FHKIH，五十七岁，本集团

总物业经理。于二零二五年加入本集团前彼

为一上市地产发展商之物业管理部主管。邓

先生于设施及物业管理方面具有超过三十年

之工作经验。

美国业务之主管

潘志雄，BA MSc MBA，七十八岁，美国业

务总裁。彼于一九八年加入本集团，于美

国之地产发展、土木工程及建筑工程方面具

有超过三十年之工作经验。潘先生为本公司

董事陈斌先生及陈秀清女士之表兄。

秘书部主管

陆洁茵，MBA FCG HKFCG，六十岁，本集

团公司秘书经理。于一九一年加入本集团

并负责公司秘书、企业管治及合规监管等职

务。加入本集团前彼为一上市公司之助理公

司秘书。陆女士于公司秘书服务方面具有超

过三十年之工作经验。

人力资源部主管

黎惠敏，BA MSc MIHRM CPHR，五十四岁，

本集团人力资源经理。于一九四年加入本

集团，曾出任人力资源部多个不同职位。加

入本集团前彼于一大型建筑公司工作，于人

力资源管理方面具有超过二十五年之工作经

验。

董

事及高级管理人员之简历

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董事局谨向各股东提呈截至二零二五年三月三十一日止年度之董事报告及经审核综合财务报表。

主要业务

本公司之主要业务为投资控股。附属公司之主要业务包括地产发展、投资控股及物业管理，详

列于综合财务报表附注三十四内。

本集团之业绩按报告分部详列于综合财务报表附注五内。

业绩及分配

本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之业绩详列于第四十一页之综合利润表内。

董事局已于二零二五年一月七日派发中期股息每普通股港币一角二仙，合共港币七千四百一十

万元。

董事局建议派发末期股息每普通股港币一角二仙，合共港币七千四百一十万元给予于二零二五年

九月九日已登记本公司股东名册上之股东。

储备金

本年度本集团储备金之变动详列于综合财务报表附注二十八内。

物业、机器及设备

本年度本集团物业、机器及设备之变动详列于综合财务报表附注十六内。

财务概要

本集团之五年财务概要详列于第九十八页内。

贷款

本集团贷款详列于综合财务报表附注二十五内。

主要物业

本集团之主要物业详列于第九十七页内。

董事局

本公司于年内及本报告日期之董事为陈斌、张永兆、郭志梁、邝文星、黄志光、林威廉、

李永修及陈秀清。

董

事局报告书

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根据本公司之公司细则第八十四条，陈秀清女士、张永兆先生及林威廉先生于本年度股东周年

大会上轮值告退，惟如再获选，愿继续连任。

若情况有任何变动以致可能会影响其独立性，各独立非执行董事须在切实可行的范围内尽快通

知本公司。概无独立非执行董事通知本公司其情况有任何变动以致影响其根据香港联合交易所

有限公司证券上市规则（「上市规则」）第3.13条之独立性。本公司认为所有独立非执行董事皆符

合载于上市规则第3.13条之独立性指引，并根据该指引属独立人士。

本公司各董事与本公司并无订立一年内终止即需就未届满期间作出赔偿之服务合约。

* 独立非执行董事

董事及高级管理人员之简历

董事及高级管理人员之简历详列于第三及四页内。

董事权益

于二零二五年三月三十一日，依证券及期货条例（「证券条例」）第352条而设置之登记册所载记

录，各董事及行政总裁在本公司股份之权益如下：

股份数目

姓名个人权益家属权益法团权益其他权益总数

百分比

权益

陈斌236,731,626–40,614,799

(注一)

–277,346,42544.91%

陈秀清20,132,706–20,132,7063.26%

郭志梁282,462–282,4620.05%

李永修73,000–73,0000.01%

黄志光170,000

(注二)

–170,0000.03%

注:

一 该40,614,799股份乃透过由陈斌先生全资拥有的Great Edward lnvestment Company Limited 所持有。

二 此等股份乃由黄志光先生及其配偶共同持有。

上文披露之所有权益均为本公司股份之好仓。

董

事局报告书

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除上文所披露者外，根据本公司依据证券条例第352条而设置之登记册所记录或本公司及香港联

合交易所有限公司（「联交所」）根据上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）所获

通知，各董事及行政总裁及彼等之联系人士概无在本公司或其任何相联法团（定义于证券条例第

XV部内界定）之股份或相关股份中拥有任何权益或淡仓。

于本年度内，本公司并无授予其董事或行政总裁任何可认购本公司股份之权利。

本年度内或年结时，本公司或各附属公司并无订立任何有关本集团之业务而本公司董事或该董

事有关连的实体直接或间接占有重大权益之重大交易、安排或合约。

本公司或任何附属公司在本年度内并无参与任何协议致令本公司董事取得本公司或其他公司之

股份或债券而获得利益。

主要股东

于二零二五年三月三十一日，除上文分题「董事权益」所披露者外，本公司并无获任何其他人士

知会，彼于本公司股份或相关股份中拥有须记录于本公司依据证券条例第336条而设置之登记册

之权益或淡仓。

股份购买、出售或赎回

本年度内，本公司并无赎回任何公司股份。另本公司或各附属公司于年内均无购买或出售本公

司任何股份。

公众持股量

根据本公司得悉的公开资料，及董事所知悉，本公司于年内及本报告日已按照上市规则规定维

持指定数额的公众持股量。

优先购买权

对于有关发行公司新股，百慕达之法例并无优先购买权规定。

董

事局报告书

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管理合约

本年度内本公司并无就全盘业务或其中重大部份签订或存有管理及行政合约。

资产值

本集团于喜来登酒店投资以权益法入账。酒店土地及建筑物采用成本法计量，根据现行会计准

则，按成本减除累计折旧后列值。

为全面反映本集团酒店物业之实质经济价值，本集团认为应向股东呈列下文有关本集团资产净

值之补充资料，此乃根据本集团按该酒店物业于二零二五年三月三十一日之公开市场估值列值。

（未经审核）（未经审核）

港币百万元港币百万元

非流动资产，包括联营公司权益311.1295.3

加：应占酒店物业之重估盈余*2,855.43,127.0

3,166.53,422.3

流动资产6,370.06,369.1

流动负债(323.9)(191.0)

流动资产净值6,046.16,178.1

总资产减流动负债9,212.69,600.4

非流动负债(4.2)(32.5)

若酒店物业按公开市场

估值列值之资产净值9,208.49,567.9

若酒店物业按公开市场

估值列值之每股普通股资产净值$14.91$15.49

• ，由独立专业测量师戴德梁行有限公司重估。

董

事局报告书

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主要供应商及客户

本年度内，本集团首五大供应商及最大供应商占集团采购总额分别约百分之七十四及百分之

六十，而首五大客户及最大客户则占集团收入分别约百分之七十四及百分之四十三。

于二零二五年三月三十一日，本公司各董事及其紧密联系人或任何股东（就董事所知拥有本公司

已发行股份数目百分之五或以上者）并无实益持有该五大供应商或五大客户之权益。

业务审视

有关本集团年内业务的审视与对未来业务发展的论述载于第三十九至四十页的董事局主席报告

书内。

有关本集团以财务关键表现指标分析本集团年内表现载于第九十八页的财务概要内。

有关本集团年内环境政策及表现载于第二十五至三十八页的环境、社会及管治报告内。

上述部份属本董事局报告书之一部份。

流动资金状况及财务资源

本集团所需之资金来自现有现金、内部产生之现金及部份按需要以浮息率向银行借贷。其他资

金来源包括来自联营公司之股息收入。

于二零二五年三月三十一日，本集团在扣除贷款后之现金净额为港币八亿五千九百一十万元，

而去年则为港币十二亿零三百八十万元。本集团之信贷额以本集团物业作抵押，物业账面总值

港币四亿三千四百八十万元。本集团所有贷款为美元。由于美元贷款与本集团于美国之业务有

直接关连，因此该等贷款大部份与同一货币之资产互相抵销。

于年结时，本集团所有贷款须于一年内偿还。

本集团致力维持其资产负债比率（即银行借贷占权益之比率）于低水平。于二零二五年三月

三十一日之比率为百分之一点二，而去年则为百分之零点四。

于二零二五年三月三十一日，本集团已获批核但未动用之信贷额为港币五千七百万元。连同于

未来十二个月内因出租及出售集团之物业而向租户及买家收取之款项，本集团之流动资金将足

够应付预计来年营运资金之需求。

董

事局报告书

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库务政策

本集团之整体库务及融资政策以风险管理及控制为主。集团之资产及负债均以港元或美元结

算，因而将本集团面对之外汇波动风险减至最低。然而本集团仍会密切监察整体货币及利率风

险，如认为适当时，会作货币风险对冲之措施。

主要风险及不明朗因素

业务风险

集团在香港及美国营运。香港及美国之经济及市场状况，包括物业市场气氛及物业价格，以及

当地之立法及法规之转变、政府政策及政治状况，均可能对集团的营运业绩及财务状况有影响。

营运风险

集团的营运受到地产发展、地产投资及地产相关业务多种特有的风险因素所影响。来自买家、

租户及策略性业务伙伴的失责行为、内部流程、人为及系统性不足或失误，或其他外围因素对

营运可能造成不同程度的负面影响。

财务风险

本集团于日常营运之财务风险详列于综合财务报表附注三内。

本集团已就各类风险制订有关政策。这些政策均不时进行检讨及改善，以符合市场转变及法定

要求，及达致风险管理程序的最佳做法。持续风险评估至关重要，管理层可全面洞悉集团风险

及确切了解缓和风险的内部监控和风险管理程序。

董

事局报告书

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遵守法律及规例

于本年度，本集团并无知悉其未有遵守任何对本集团有重大影响的相关法律及规例。

雇员及薪酬政策

除联营公司外，本集团于香港及美国两地雇用共一百四十八名员工。于二零二五年三月三十一日

止年度雇员开支（不包括董事酬金）达港币五千九百五十万元。本集团深明雇员为宝贵资产。本集

团按年检讨雇员之薪酬，其他雇员福利包括医疗津贴、毋须雇员供款之公积金计划及强制性公积

金计划。本集团亦为合资格雇员提供教育津贴。

本集团一般员工之薪酬政策乃由本集团之管理层按各员工之优点、资格及才能而厘定。

本公司董事及高级管理人员之薪酬则由薪酬委员会根据个人职责及市场惯例而检讨。

与供应商及客户之关系

本集团明白与其供应商及客户维持良好关系，对达致短期及长期目标十分重要。本集团致力与

供应商维持公平及共融合作的关系，并向其客户提供一贯之优质产品及服务，以维持竞争力。

股份挂钩协议

本年度内，本公司或各附属公司并无订立任何股份挂钩协议。

获准许之弥偿条文

为董事订立之获准许弥偿条文于整个财政年度一直生效且现时正在生效。

本公司于年内办理董事责任保险及续保有关保险，为本公司及其附属公司董事作适当投保安排。

董

事局报告书

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或然负债

本公司提供贷款担保予部份全资附属公司以取得银行贷款。

企业管治

本公司之企业管治常规详情载于第十三至二十四页内。

关连交易

本集团于截至二零二五年三月三十一日止年度没有进行上市规则项下之关连交易。

核数师

本公司核数师罗兵咸永道会计师事务所审核本年度综合财务报表完竣，彼等愿意候聘续任。

承董事局命

董事局主席

陈斌

香港，二零二五年六月二十六日

董

事局报告书

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(A) 企业管治常规

截至二零二五年三月三十一日止年度期间，本公司已应用上市规则附录C1所载的企业管治

守则（「企管守则」）订明的所有良好企业管治的原则。除下文所述的偏离情况外，本公司已遵

守该守则内的守则条文。董事局将继续检讨及监察本公司的企业管治常规以维持高水准的企

业管治。

(B) 企业文化及策略

大昌集团于地产界历史悠久，信誉良好，其发展物业包括写字楼、工业大厦及住宅，均属优

质项目，缔造长期股东价值。本公司认同诚信、道德操守及负责任商业行事的重要性，此重

要性在本集团获上下灌输及不断加强。本公司行事合乎法律、道德及行事负责任的文化和价

值观，对其营运、长远增长及持续经营能力不可或缺，并属迈向成功的重要一环。董事局在

定订本集团的企业文化发挥主导作用，并确保公司之目的、价值及策略与其文化一致。

(C) 董事局

(i) 董事局组成、董事局会议╱股东大会及董事出席次数

本公司的董事局具备均衡的技能和经验，而当中执行董事与非执行董事的组合亦保持

均衡。董事局成员包括执行董事陈斌先生（主席及董事总经理）、林威廉先生及李永修

先生，非执行董事陈秀清女士，以及独立非执行董事张永兆先生、郭志梁先生、邝文

星先生及黄志光先生。陈秀清女士乃陈斌先生之妹。

截至二零二五年三月三十一日止年度内举行了四次董事局会议及一次股东周年大会。

董事出席详情如下：

董事

董事局会议

出席次数

股东周年大会

出席次数

陈 斌，主席41

陈秀清41

张永兆41

郭志梁41

邝文星41

黄志光41

林威廉41

李永修41

企

业管治报告

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本公司每名董事均按其才干、经验和地位，及其对本集团可提供适当指引及于业务上

可作出贡献而获委任。每名董事于年内均付出足够时间及精神以处理本公司的事务。

除正式会议外，须董事局批准的事宜则以传阅书面决议方式处理。

(i) 多元化

本公司董事局已采纳董事局成员多元化政策，该政策载列达致董事局成员多元化的方

法。本公司深知董事局多元化带来的益处，并视其为支持本集团达到策略目标及维

持可持续发展的关键元素。根据该政策，董事局力求通过考虑多项因素实现董事局多

元化，以一系列多元化范畴为基准，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、种

族、专业经验、人际技能、职能专业及服务任期方面。

现时本公司董事局成员于建筑、地产发展、投资、银行及金融界均拥有丰富经验。当

中包括具有逾三十年财务、会计、法律及工程策划经验的专业人士。董事局认为，就

目前本集团业务的规模及复杂性；以及其所面对的风险及挑战的性质而言，现时董事

局成员已具备均衡的技能、经验及知识。董事局目前拥有一名女性董事，故就董事局

而言，已达致性别多元化。

本年度内，本公司已采纳员工多元化政策，该政策载列本公司在员工（包括高级管理

人员）中推动多元共融的方针和承诺的方法。于二零二五年三月三十一日，集团全体

员工（包括高级管理人员）的男女性别比例为2.44:1。集团在聘请及挑选高级管理人员

及其他人员时，将致力保持性别多元化。

提名委员会将监察董事局成员多元化政策的执行，并考虑按本集团业务发展的特定需

要，每年检讨该政策并向董事局汇报。

(i) 董事局运作

本公司由一个具有效率的董事局领导，董事局客观地作出决策以符合本公司的利益。

本集团已设立机制以确保董事局能获得独立意见及建议，而董事局将于每年检讨有关

机制，鼓励所有董事包括独立非执行董事在董事局╱董事局辖下委员会议期间以公

开的方式表达意见。而独立非执行董事也是各个董事局辖下委员会的成员，让他们在

各种公司事务上表达独立的观点。

企

业管治报告

---

另外，包括独立非执行董事在内的所有董事均有权就董事局会议上讨论的事项向管理

层要求更多信息和文件。他们还可以寻求公司秘书的帮助，并在必要时寻求外部专业

顾问的独立建议，有关费用由公司承担。

董事局认为上述机制已有效地运作。

本公司的管理层已密切监察对其企业及业务有影响的规条的变动，以及会计准则的变

动，并已于其中期报告、年报及其他相关文件中采用适当的呈报形式以对本集团的表

现、状况及前景作出平衡、清晰及全面的评核。与本公司或其董事的披露责任相关的

变动，则须于董事局会议期间向董事简报，或向董事发出定期更新及资料，以令董事

了解彼等的责任，以及本集团的经营、业务活动和发展。新委任的董事则获得彼等作

为一名董事的法律和其他责任以及董事局角色的简报及资料。本公司亦已适时向各董

事提供适当的资料，令董事得以在掌握有关资料的情况下作出决定，并履行其作为本

公司董事的职责及责任。

董事局与管理层之间有清晰的责任分工。重大事宜的决策由董事局作出，而集团一般

营运决策则由管理层作出。重大事宜包括对集团的策略性政策、主要投资和资金，以

及与集团营运有关的主要承担有影响的事宜。

本公司已就其董事及高级职员可能会面对之法律诉讼作适当投保安排。

(iv) 董事重选

根据企管守则第B.2.2条守则条文，每名董事（包括有指定任期的董事）应轮流退任，至

少每三年一次。

本公司每名董事，包括有指定任期的董事（惟根据本公司于一九零年在百慕达采纳

的本公司法例，任何主席或董事总经理外）须至少每三年轮流退任一次。根据本公司

法例第4(g)条，本公司任何主席或董事总经理毋须根据细则轮流退任。董事局相信，

主席及董事总经理持续在职可令本集团保持强而稳定的领导，使策划及执行长期业务

策略更具效率。董事局认为，现有之安排对于本公司及股东之整体利益最为有利。

企

业管治报告

---

(v) 董事持续专业发展

本公司鼓励董事参与持续专业发展，以发展并更新作为公司董事所需知识及技能。

根据董事向本公司提供的培训记录，所有董事（即陈斌先生、张永兆先生、郭志梁先

生、邝文星先生、黄志光先生、林威廉先生、李永修先生及陈秀清女士），于本年度

内皆已参与持续专业发展，包括透过阅读有关董事职责及责任的资料或出席有关论题

的研讨会。

(D) 主席及行政总裁

根据企管守则第C.2.1条守则条文，主席及行政总裁之角色应有区分，并不应由一人同时兼

任。

本公司主席及行政总裁之角色并无区分，陈斌先生现同时担任本公司主席及行政总裁职务。

董事局认为，由同一人兼任主席及行政总裁职务可以提高本公司的企业决策及执行效率，有

助于本集团更有效及迅速抓紧商机。众多本港及国际机构均采用该项安排，可令公司敏捷地

作出决策从而达到较高效益，此乃在应付迅速转变的营商环境所需具备之条件。董事局相

信，该项安排将不会损害权力与职权之间的平衡，由于现时之董事局由经验丰富及具才干之

人士组成，当中有充足数目之本公司独立非执行董事，足以继续确保权力与职权的均衡。

(E) 非执行董事

本公司的非执行董事并无指定任期，但须根据本公司之细则规定，在股东周年大会上轮流退

任及重选连任。

(F) 董事局辖下委员会

(i) 审核委员会

本公司已设立一个审核委员会，成员包括本公司一名非执行董事及四名独立非执行董

事。

截至二零二五年三月三十一日止年度期间，审核委员会举行了两次会议。成员出席详

情如下：

成员会议出席次数

郭志梁，委员会主席2

陈秀清1

张永兆2

邝文星2

黄志光2

企

业管治报告

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审核委员会的主要职责为就集团的财务汇报程序、风险管理及内部监控系统的成效，

提供独立检讨。审核委员会职权范围与企管守则内所载的守则条文相符，并载列于本

公司网页内。

审核委员会在截至二零二五年三月三十一日止年度内的工作摘要如下：

(a) 批准外聘核数师的薪酬及聘用条款；

(b) 在向董事局提交半年度及年度财务报表前作出审阅；

(c) 审阅内部核数审核结果及内部审核计划书；

(d) 检讨风险管理及内部监控系统，以及内部审核功能之效用；

(e) 审阅外聘核数师的核数计划书；及

(f) 向董事局提供有关重新委任外聘核数师的建议。

(i) 薪酬委员会

本公司已设立一个薪酬委员会，成员包括本公司一名非执行董事及三名独立非执行董

事。

截至二零二五年三月三十一日止年度期间，薪酬委员会举行了一次会议。成员出席详

情如下：

成员会议出席次数

郭志梁，委员会主席1

陈秀清1

邝文星1

黄志光1

薪酬委员会的主要职责为就本公司董事及高级管理人员的薪酬政策及待遇提供检讨及

建议。薪酬委员会职权范围与企管守则内所载的守则条文相符，并载列于本公司网页

内。

企

业管治报告

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薪酬委员会在截至二零二五年三月三十一日止年度内的工作摘要如下：

(a) 检讨本公司董事及高级管理人员的全体薪酬政策及架构；

(b) 根据本公司之薪酬政策原则，向董事局建议个别执行董事及高级管理人员的薪

酬待遇；及

(c) 检讨董事袍金水平。

根据本公司所制订的董事及高级管理人员薪酬政策内容，薪酬水平应就其工作之表

现、复杂性及问责性而厘订，并能吸引、激励及保留优秀表现人才，借以促进企业价

值提升使股东得益。

支付予本公司董事及高级管理人员的酬金，乃因应个人的职责及参考市场惯例而厘

定。支付予本公司董事的董事袍金（二零二四年度：每名董事港币250,000元），乃参

考香港上市公司一般支付予其董事性质类似的袍金水平而厘定。董事袍金须不时由本

公司股东于股东周年大会上议决通过。

(i) 提名委员会

本公司已设立一个提名委员会，成员包括本公司董事局主席、一名非执行董事及三名

独立非执行董事。

截至二零二五年三月三十一日止年度期间，提名委员会举行了一次会议。成员出席详

情如下：

成员会议出席次数

陈 斌，委员会主席1

陈秀清 （于二零二五年三月十三日获委任）–

郭志梁1

邝文星1

黄志光 （于二零二五年三月十三日获委任）–

提名委员会的主要职责为检讨董事局的架构、人数及成员多元化；以及物色具备合适

资格的人士担任董事，并挑选提名有关人士出任本公司董事职位。董事局批准及采纳

经修订提名委员会职权范围以符合企管守则内所载新近修订的守则条文。提名委员会

职权范围载列于本公司网页内。

企

业管治报告

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董事局已采纳董事提名政策。提名委员会向董事局提名具备合适资格的人士担任董

事，确保董事局因应本公司业务发展而适切具备均衡技能、经验及多样的观点及角

度；并兼顾董事局继任计划及策略，以维持董事局整体持续有效的表现。董事局全体

共同承担挑选及委任董事的最终责任。

提名委员会将考虑下列准则，以评定拟议候选人士的适合性：

• ；

• 、技能、学识及经验；

• ，愿意投入足够时间履行职责；

• ，董事局须有独立执行董事。在适用的情况下，参照上市规则有

关独立性的指引，考虑该名候选人士是否具备独立性；

• 本公司的董事局多元化政策中列明的考虑事项及由提名委员会采纳的任何可量

计目标，以达至董事局多元化；及

• 。

提名委员会须根据董事提名政策及董事局成员多元化政策内的标准和细则评估每项拟

建议的新董事委任、选任或重选。提名委员会将推荐或提名提供予董事局考虑。

提名委员会将监察董事提名政策的实施及定期作出检讨，以确保该政策持续配合本公

司需要，以及与现行规管要求、良好企业管治常规一致。

企

业管治报告

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提名委员会在截至二零二五年三月三十一日止年度内的工作摘要如下：

(a) 检讨董事局的架构、人数及组成；

(b) 考虑每位独立非执行董事的独立性；

(c) 检讨董事局成员多元化政策；

(d) 检讨董事提名政策；及

(e) 就于股东周年大会上退任重选之董事，向董事局提供建议。

本年度内并无委任新董事成员。

(iv) 企业管治职能

董事局负责履行企业管治职责，包括：

(a) 制定及检讨本公司企业管治政策及常规；

(b) 检讨及监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；

(c) 检讨及监察本公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规；

(d) 制定、检讨及监察雇员及董事的操守准则及合规手册；及

(e) 检讨本公司遵守企管守则的情况及在企业管治报告内的披露。

(G) 董事的证券交易

本公司已采纳联交所不时所修订的上市规则附录C3所载标准守则以规范董事的证券交易。

本公司已向所有董事作出查询，所有董事已确认在本年度内均已遵守标准守则。

(H) 核数师酬金

本公司的外聘核数师提供核数及税务服务的相关费用分别为港币一百九十万元及港币十万元。

企

业管治报告

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(I) 风险管理及内部监控

董事对本集团的风险管理及内部监控系统负最终责任，并已透过审核委员会检讨本年度该系

统的效用。风险管理及内部监控系统乃一个明确的组织性架构，有适当而确定的权力限制。

每个业务及运作单位的责任范围亦有明确界定以确保有效地互相制衡。

本集团已设计了若干程序，用作保障资产不受未经授权使用或处置所损害、保管正确的会计

记录、保证供内部使用或供刊发的财务资料的可靠性和遵守有关法例及规则。该等程序的目

的乃在于管理运作系统失效的风险，并能提供合理保证不会发生重大失误、损失或诈骗。

本集团就业务营运中的现存或潜在风险（包括环境及社会风险）作出评估，包括已识别之风险

的影响性及潜在发生的可能性，并厘定行动计划、管理目标以应对风险的发生。而管理层负

责日常营运风险管理，以及采取措施降低该等风险。

本公司设有内部审核功能，监察遵守政策及准则的情况，以及横跨整个集团的各内部监控架

构的效用。内部审核师向审核委员会汇报。审核委员会每年透过检讨内部审核的工作及其发

现，评估风险管理及内部监控系统的有效性。如有需要，内部审核师负责跟进检讨。

本公司须根据证券条例及上市规则在合理切实可行的范围内尽快披露内幕消息。本公司透过

其内部报告程序，确保适当处理及发布内幕消息。本集团已不时采纳合理措施以确保设有适

当保障防止违反有关本集团的披露要求，包括：

• （主要为高级管理人员及董事）在有需要知悉的情况下取得内幕消息。掌

握内幕消息的雇员充份熟知彼等之保密责任。

• ，以及就拥有或可能拥有内

幕消息之有关雇员，制定条款与标准守则所载者同等严谨之股份买卖指引。

企

业管治报告

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• 所有雇员必须严格遵守相关的雇员纪律行为守则及员工手册内订明严禁未经授权使用

机密资料的条款。

本年度内，审核委员会已对本集团风险管理及内部监控系统及程序的效用作出检讨。该检讨

涵盖所有必需的监控，包括财务、运作和合规监控，并考虑本集团在会计、内部审核及财务

汇报职能方面以及环境、社会及管治表现和汇报相关的资源、员工资历及经验的足够性，以

及员工所接受的培训课程及有关预算是否充足。审核委员会其后向董事局就该检讨作出汇

报。董事局持续监督集团的风险管理及内部监控系统。根据检讨结果，就截至二零二五年三

月三十一日止年度而言，董事认为本集团的风险管理及内部监控系统及程序有效及足够。

(J) 董事对财务报表的责任

董事负责根据香港财务报告准则及香港《公司条例》的披露规定拟备本公司及其附属公司真实

而中肯的综合财务报表。在拟备截至二零二五年三月三十一日止年度的综合财务报表时，董

事已确保采用并贯彻应用适当的会计政策，作出审慎合理的判断及估计，列明任何重大偏离

适用会计准则的原因，并确保按持续营运基准拟备财务报表。

本公司外聘核数师就其对本公司及其附属公司的综合财务报表之汇报责任所作声明载于第

九十三至九十六页之独立核数师报告。

(K) 股息政策

董事局已采纳股息政策。董事局当厘订股息分派时，采纳的政策是一方面让本公司股东分享

本公司溢利，同时预留足够储备以供本公司日后发展之用。董事局在宣布派发或建议派发股

息前，须考虑下列因素：

• ；

• ；

• ，资本开支要求及未来扩展计划；

企

业管治报告

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• ；

• 、本集团业务的商业周期，以及对本公司业务、财务业绩和定位可能有

影响的内在或外在因素；及

• 。

本公司派付股息亦须遵守适用的法例及规例，包括百慕达法例及本公司章程细则。董事局将

不时检讨股息政策，并不保证会在任何指定期间派付任何特定金额的股息。

(L) 股东权利

(i) 召开股东特别大会

根据百慕达一九八一年公司法第74条，股东持有本公司不少于十分之一(10%)已缴足

股款及附带本公司股东大会投票权的股本，有权要求董事局召开股东特别大会。

经请求人签妥的要求书须列明会议目的，并送交本公司注册办事处或总办事处。

(i) 于股东大会上提呈建议

根据百慕达一九八一年公司法第79条及第80条，持有本公司不少于二十分之一(5%)总

投票权之股东，或不少于一百名股东，有权于本公司股东大会上提呈建议。

经请求人签妥的要求书须注明提呈之建议，载有关于该建议内所述事宜，并送交本公

司注册办事处或总办事处。

(i) 股东提名候选董事

股东提名候选董事程序的详情载列于本公司网页内。

(iv) 向董事局提出查询

股东可以书面方式透过公司秘书向董事局提出查询，联络地址为本公司总办事处

（电邮地址：tcpl@taicheung.com）。

企

业管治报告

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(M) 投资者关系

本公司已采纳股东通讯政策，以确保其股东及投资人士均可适时取得有关本公司全面及容易

理解的资讯。本公司致力与股东保持沟通，尤其是透过股东周年大会及其他股东大会。本

公司网站提供有关本公司及其营运的广泛资料及所有公司通讯包括公告、年报、中期报告、

会议通告及通函等。

董事局已检讨沟通渠道之实施情况，并基于上述而言，认为股东通讯政策已于年内有效地实

施。

(N) 组织章程文件

本年度内本公司组织章程大纲及公司细则并无任何变动。

企

业管治报告

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报告期间及范围

本环境、社会及管治报告（「本报告」）涵盖二零二四年四月一日至二零二五年三月三十一日财政

年度（「本年度」）之期间，并依照上市规则附录C2的环境、社会及管治报告守则（「报告守则」）所

编制。本报告范围聚焦集团的主要营运业务，即在香港之物业发展及物业管理业务。本报告仅

涵盖现有发展项目、物业管理附属公司辖下物业及集团总办事处。有关集团企业管治常规的披

露另载于第十三至二十四页的企业管治报告内。

汇报原则

本报告采用以下汇报原则：

平衡：资料的呈列并无不恰当使用影响读者决策或判断的选择、遗漏或其他形式的

操纵。

一致性：如属重要资讯，本报告将详列其标准、工具、假设及╱或所使用的转换因素

的来源；而当与过往报告并不一致时，亦会备注解释。

量化：量化数据已载于本报告内文及第三十七至三十八页的绩效数据表内。

重要性：透过重要性评估及与主要持份者沟通，以识别对本集团产生重要影响的项目，

详情可参阅本报告分题「环境、社会及管治的管治架构」。

环境、社会及管治的管治架构

为应对环境、社会及管治的议题，本集团采取自上而下的管理方法。董事局负责本集团的环

境、社会及管治的策略制订、报告及审视有关政策的执行，并确保相关风险管理及内部监控系

统完备就绪以有效管理环境、社会及管治的风险，其成效检讨及监察则由审核委员会及内部监

控负责。本集团亦委聘独立顾问为本报告的编制提供报告顾问服务。

本集团参照业界同行在可持续发展的资源投放及关注程度，进行环境、社会及管治的重要性评

估。集团的主要持份者包括客户、员工、供应商、股东及监管机构。本集团认同须与持份者保

持良好沟通，及透过各式渠道（例如：会议和问卷调查）收集宝贵意见，以了解持份者的期望及

释除疑虑。另一方面，集团对重大环境、社会及管治事项，进行风险评估并检讨相关缓解措施

的履行成效。董事局进一步评核相关风险，对集团构成重大影响的可能性厘订风险级别，而首

三个重大事项分别为职业健康与安全、气候相关议题、环境及天然资源。本集团将所有已识别

而重大环境、社会及管治事项载述于本报告内。

环

境、社会及管治报告

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环境、社会及管治相关的目标方向

本集团承诺致力研究使用清洁能源并结合创新技术以令将来所有新建物业发展项目符合相关可

持续发展标准，例如「绿建环评新建筑」。集团务求透过多项最佳作业流程，致力减少新建筑

对环境的影响，除可改善环境质素外，亦能满足使用者需求。

环境、社会及管治的具体目标载于第三十七页，如何迈进这些目标方向，详情可参阅本报告内

文。董事局亦将定期检讨进度，致力达成所订目标方向。此举令集团可更加全面地计划将来可

持续发展方向。

环境表现

环境政策

本集团已制订环境政策以展示推动可持续发展及对环保负责的承诺，具体包括：

• ，并积极减少业务营运对环境的影响

• 识别与集团营运相关的环境影响及制定目标以持续改善对环境的表现

• ，并遵守所有适用之环保法例及规例

• 采纳环保的建造及管理方法

• 于日常业务运作中有效运用资源及减少废物

• 、物料及建造方案，并研究应用较环保之设施

• 、服务及产品之顾问、承包商及供应商

• 、商业伙伴及社会大众对环保的意识

• 评估及定期发表有关重大环境表现的报告

面对备受日益关注的环保议题，集团不时检讨及完善环境政策，作好准备以减少环境足迹。

环

境、社会及管治报告

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排放物

控制温室气体排放量

集团在日常业务营运中，难免排放温室气体及空气污染物，带来温室效应及空气污染的不良影

响。本公司有责任保护环境，并承诺采取缓解措施，决心减少温室气体排放量。

集团的间接温室气体排放，绝大部份因电力消耗所致。本集团致力于研究使用清洁能源并通过

购买节能设备，实施减少电力消耗措施，从而减少间接温室气体排放。本年度内，集团不断检

视其表现并探讨改善空间。有关控制能源使用的措施详情可参看下文，分题为「实现高能源效

益」。

废弃物管理

为减少无害废弃物产生，本集团在营运过程中积极采取多项措施。集团参与不同的回收计划如

废电器电子产品回收计划，实践源头减废及促进可持续发展理念。办公室亦放置回收箱以收集

废纸、铝及塑胶作循环用途。于建筑工地，集团特别留意建筑废料处理，以减少对环境的不良

影响。为减轻香港堆填区的负担，集团积极避免废弃物于堆填区处置以减少废弃物的产生，并

以环保方式管理废弃物。

本年度内，集团并不知悉在废气及温室气体排放、向水及土地的排污、有害及无害废弃物的产

生方面对集团造成重大影响的不符合法例及规例事故。

环

境、社会及管治报告

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资源使用

实现高能源效益

提高营运能源效益并通过实施使用环保设施是减少能源消耗之基本策略。集团的能源消耗主要

来自电力耗用。集团在办公室设备、其管理之辖下物业投放资源并鼓励使用生物燃料作为可持

续能源，以达至节省用电，实现最佳能源表现。

于本年度内，集团持续购买节能设备及更新电子设备如照明灯具，以提供更佳效能及更环保。

集团进行采购时，会优先采用贴有由机电工程署发出的能源标签之电子设备。多项照明系统已

采用由机电工程署建议使用之节能光源和灯管。集团亦鼓励使用再生能源及将可再生能源置入

能源结构中。于现有发展项目，照明系统已采用太阳能电池，以减少电力消耗。

集团鼓励员工一起建设更环保的办公室，已向员工发出指引，关掉非使用中及不必要的电灯、

电脑及电器设备。于办公室内张贴节能提示，鼓励员工实践节能行为。本集团亦进一步扩大节

能范围，其管理之辖下物业午夜后停用部分电梯。除日常营运采取适切措施外，集团致力提升

员工对可持续发展的关注。集团响应世界自然基金会举办的「地球一小时」活动，借此向员工及

公众宣扬节约能源的信息。

集团亦将环保理念融入建筑设计。浅水湾楼盘项目中的「浅水湾108」，集团已于建筑物外壳安装

隔热玻璃组件，既可减少能源消耗，同时又可提高室内舒适度。

节约用水

在用水方面，由于集团主要业务在香港，日常经营业务时求取适用水源并无遇上任何重大问

题。然而，本集团认同水源乃珍贵资源。

为加大节水工作力度，集团采纳减少用水守则及提升水龙头设施以减少用水。集团并主动向员

工、承包商和客户提倡节约用水，及提升高效用水方法。同时，集团为前线员工开展培训计

划，以提升其节约用水意识。

集团于日常营运中实施了多项废水处理的控制措施，如保护排水系统以避免淤塞及定期进行自

主监测检查，确保排放废水治理符合规定标准。

环

境、社会及管治报告

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环境及天然资源

管理环境影响

为符合相关法律及法规，集团定期评估业务经营对环境构成的风险，并在需要时采取预防措施

以降低风险。此外，集团坚守严格的环境政策及指引，重视履行缓解措施及提高环保意识。

集团积极倡导无纸化营运，减少办公室不必要的用纸。集团鼓励员工优先使用电子邮件、内联

网及其他电子方式来传达及发放信息。例如采用网上系统让员工可以电子方式办理假期申请，

实行无纸化操作。此举实现集团对有效利用资源的承诺。本年度内，集团进一步于办公室推行

环保意识并设定三个目标，包括源头减癈、节约能源及鼓励使用环保餐具。鼓励员工少用即弃

餐具、带备水樽代替使用即弃纸杯，以及于午饭时间关闭不使用设备的电源。集团相信小改变

可带来大意义。

集团为进一步履行致力研究使用清洁能源的承诺，积极于物业发展项目及业务营运中投放可持

续发展的元素。集团于经已落成的物业发展项目「浅水湾108」采用了绿色建筑设计。「浅水湾

108」逾50%的区域被绿化所覆盖，为野生动物提供了自然栖息地，同时有助保护生态平衡。

气候变化

气候变化导致了频繁的极端天气，对集团日常营运构成影响。因此，年内，集团更新并采纳全

面的气候变化政策，阐明在缓解和适应气候变化和应对的策略。业务营运的应变计划已备妥。

面对实体气候风险，集团实施缓解措施及持续检讨风险管理计划，以应对因极端气候变化而产

生的天然现象（例如：台风、暴雨、水浸泛滥、热浪），而导致物业或建筑工地的财物损失或影

响人类福祉。集团已就财产及公共责任投保，以保障其利益并降低潜在财务损失。

集团亦识别气候变化相关的过渡风险，例如须遵守政府更进取的政策及规例，迈向低碳型经

济，因而可能增加营运成本。集团将积极于设计及建造可持续楼宇时，采用最佳作业流程。此

外，集团将致力实现低碳排放，并持续地评估、审视及管理气候风险相关目标。

环

境、社会及管治报告

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个案实例：鸭脷洲项目

集团秉持绿色智慧建筑的愿景，为客户提供舒适宜人的环境。集团位于香港鸭脷洲内地段第137

号鸭脷洲海旁道之拟兴建住宅发展项目（「该项目」），获得绿色建筑认证「绿建环评新建筑」暂

定金级的评级。集团务求透过多项最佳作业流程，致力减少新建筑对环境的影响，除可改善环

境质素外，亦能满足使用者需求。

该项目之上盖工程于年内开展，集团采用适当措施及科学管理，并履行善用资源及致力控制污

染，尽量减少对环境造成负面影响。相关措施包括：

善用资源能源

积极于施工地盘节约能源、注重能源效益。例如使用高效能空调设备、节能发光二极管照明及

采用其他减少碳排放的设备。

废物管理

实施废物管理计划，规定对建筑材料进行分类、回收和适当处置。部分建筑物料采购自工地毗

邻范围（800公里半径内），以减少运输产生的碳足印。

木材采用原则

采用来自可持续发展林业木材或重用木材，并避免采用原始森林木材。

重用及回收

尽可能重用及回收建筑废料，例如围板、木材和石屎。

污水处理

设置废水收集管道及水池收集及妥善排放建筑废水，并采纳不同方法监察废水质，如进行水

质测试。

扬尘治理

在现场附近点进行粉尘监测。定期于施工地盘洒水以减少扬尘。

环

境、社会及管治报告

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噪音治理

在现场附近点进行噪音监测。严格管控晚间施工地盘的噪音。施工范围附近采用隔音屏障，藉

以减少对邻舍的负面影响。

空气监控

进行空气流通评估并小心控制空气污染，致力保持周边环境空气流通。

设计意念

为住宅单位及康乐设施装置隔热玻璃。

屋顶由高反照率瓷砖材料和植被覆盖，为项目提供了超过240平方米的绿化。此外，为一些外墙

提供垂直绿化墙。

供暖、通风和空调系统、管道保温层和屋顶保温层中的制冷剂不含消耗臭氧层物质。

提供节能及╱或节水的厨房用品和卫生设备。

于发展项目中，每个泊车位均设有电源可供电动车充电。于泊车区域提供感测器进行空气污染

监测及控制。

于食水及冲厕水系统提供双水缸系统，以确保清洗水缸期间能持续供水。

社会表现

企业社会责任政策

本集团已制订企业社会责任政策，以确立集团的政策方针，积极从事有利于整体社会的商业活

动，致力推动可持续发展，促进社会繁荣及造福社群。该政策说明本集团承诺：

• 遵守有关企业社会责任事宜之所有适用法例及规例之要求

• 致力减少其于营运过程中对环境可能造成的影响

• ，包括电能及食水

• 对社会及所在社区履行其企业责任

环

境、社会及管治报告

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• ，并拒绝任何形式的贿赂及贪污

• ，支持员工持续进修及发展

• 、承包商及供应商对企业社会责任的意识

• 监察集团可持续发展表现及定期发表报告

集团将不时检讨其企业社会责任政策，务求确保此政策切合时宜兼具实效。

雇佣及劳工常规

本集团重视人才，并认为互相尊重及公平的工作环境对其营运至关重要。集团的招聘政策及员

工评核制度清楚厘订雇佣条件及员工奖励机制，并由管理层作出规管以及人力资源部严格执

行，借以吸引及挽留优秀人才。集团旨为构建积极和有效率的工作团队，借以提升企业的生产

力和竞争力。

集团除提供标准雇用条件外，更向合资格雇员给予吸引的薪酬待遇和雇员福利包括医疗保险，

定期验身，毋须供款的公积金计划及强制性公积金计划。集团的附属公司多年来悉心保障员工

福祉，其一间主要附属公司连续十年荣获强制性公积金计划管理局嘉许为「积金好雇主」。此

外，集团三间附属公司已获得劳工处「好雇主约章」2024的认证。

所有雇员于受聘期间均须遵守雇员纪律行为守则以维持集团高度廉洁。该守则乃秉持集团的核

心价值而制订的最重要指引，对雇员处理包括有关防止贿赂、利益冲突、政府法例及规例之遵

守、与供应商、承包商及客户之关系等事宜，就个人行为及操守方面，订明要求及指引。此

外，集团亦举办简介会向雇员传达集团对组织行为的管治理念。

人力资源政策已详列于员工手册内，并透过集团的内联网供员工查阅。集团定期检讨员工手册

内容以符合现行标准。该等政策涵盖范围包括招聘、薪酬检讨、晋升机会、工作时数、假期、

待遇及福利等。工作间和谐共融十分重要，集团按照平等机会政策及员工多元化政策，以支援

建立一个重视多元化及共融的工作环境，免受任何歧视，包括性别、年龄、残疾、家庭状况、

种族或性取向。集团旨在营造包容与友好的工作环境，透过举办员工活动包括圣诞派对和周年

联欢会，以提升员工作士气使员工于工作与生活之间取得平衡。本年度内，集团一间附属公

司荣获香港中小型总商会所颁发的「友商有良」嘉许状，以表彰在提供就业机会予社会上不同需

要人士方面所作出之贡献。

环

境、社会及管治报告

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本年度内，集团并不知悉在有关薪酬及解雇、招聘及晋升、工作时数、假期、平等机会、多元

化、反歧视以及其他待遇及福利方面对集团造成重大影响的不符合法例及规例事故。

本集团严禁雇用任何非法劳工，包括童工及强制劳工。雇佣程序由集团管理层监察及规管。如

发现任何可疑非法雇佣或强迫劳动事件，集团将按照其制定的相关政策进行调查和适当处理。

本年度内，集团并不知悉在防止童工或强制劳工方面对集团造成重大影响的不符合法例及规例

事故。

职业健康与安全

保障雇员之健康及安全一直是本集团之首要重任。本集团致力营造安全工作环境，依从本地法

例及规例采纳工作场所安全指引、训练及紧急应变措施。集团根据员工作性质提供适切的保

护设备、训练及指引。

此外，集团亦积极推广职场精神健康，更签署由卫生署发出的相关约章。遵循约章目标，集团

每月向员工发出精神健康信息，让员工关心精神健康及强化正面思维。集团三间附属公司参与

由香港中华厂商联合会主办的「开心工作间」计划。

鉴于二零二五年初本地社区的流感疫情持续上升，集团已加强于工作场所推行各项个人卫生

措施。集团持续提高员工对个人和环境卫生的意识，并为员工提供免费流感疫苗注射以避免传

染病。

本年度内，集团并不知悉在职业健康及安全方面对集团造成重大影响的不符合法例及规例事故。

环

境、社会及管治报告

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员工发展及培训

集团在雇员培训及发展方面投入资源，以确保雇员拥有所需技能及知识水平，从而实现业务目

标，并在竞争激烈的市场上跟上步伐。集团已制订政策支持合资格雇员参加持续专业发展培

训，包括研讨会及工作坊。本集团亦提供教育津贴，鼓励合资格雇员发展技能，扩濶与工作相

关的知识。此外，集团为新聘请雇员提供入职培训，以助其及时投入岗位工作。

本年度内，接受培训人数占总雇员人数约58%，平均完成受训时数为2小时。集团两间附属公司

获雇员再培训局嘉许为「人才企业」。

供应链管理

本集团高度重视与供应商的沟通，增进其对本集团价值的理解及认可，发展互助互信的合作关

系。

本集团的供应商一般包括建筑师、顾问、承包商、物料供应商及设计师。本集团对供应商的遴

选及评估作出全面考量，包括其信用、声誉、产品及服务质量，同时审慎考虑其对环境及社会

责任方面的表现，通过后方可纳入集团的合资格供应商名单内。一些供应商应邀参与有关环境

及社会责任风险的问卷调查，使本集团可识别及监察任何存在风险。

本集团希望与供应商分享其可持续发展的信念，强调采用环保建材，并以杜绝其于日常工作中

的行为失当。本集团亦会考虑选择区内制造的物料供应商，以减少因运输物料所造成的环境足

迹。

除了一般的供应商遴选评估之外，负责的部门工作小组与供应商密切沟通并监督其表现。所有

供应商必须遵守有关的表现标准，本集团亦定期向供应商进行严格审查以确保其表现的合规性。

产品责任

集团致力完善其发展项目的居住及工作环境，以保障用户的健康与福祉。本集团将质量和安全

的核心价值，融入精心策划的设计与建造以及营运与维修管理模式当中。

环

境、社会及管治报告

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本集团的物业管理附属公司获得ISO 9001的品质管理体系认证，以确保其服务品质符合国际的

最佳作业标准。此外，集团定期进行安全与环境检查，以确保良好的环境、社会与管治表现。

同时，本集团亦主动向外界持份者对其客户服务征询意见。集团不时对客户及使用者进行满意

度调查，从而不断提升服务质素，精益求精，以提供优质的客户体验。集团用心服务并以客户

满意为目标。

本集团重视客户资料私隐，竭力遵守香港个人资料（私隐）条例。集团已制订个人资料（私稳）相

关政策及清晰指引妥善保护资料，并将持续安排相关培训以提升员工对个人资料（私稳）条例的

认识。本集团对于所收集的客户个人资料保密，并保证稳妥地管理。

员工手册内已订明尊重知识产权相关指引。本集团的任何资产（包括但不限于作办公用途的材料

和信息），均不得在未经授权的情况下取用或复制作个人用途。如发现任何侵犯其资产及知识产

权的行为，将采取适当的纠正措施。

本年度内，集团并不知悉在产品和服务的相关健康及安全、广告、标签及私隐事宜，以及补救

办法方面对集团造成重大影响的不符合法例及规例事故。

反贪污

集团对贿赂与贪污采取零容忍态度，承诺以廉洁原则经营业务，并全面遵守在其经营业务所在

国家之法律与规例。除了雇员纪律行为守则外，本集团亦已采纳防止贪污政策以确保反贪污方

针得以全面落实。该政策旨在提升整体员工的意识，并就如何辨识以及处理贿赂和贪污问题提

供指引，同时规定有关通报、监察和监控事宜的要求。本集团内的所有雇员、高级职员及董事

均须遵守该政策。

此外，集团定期安排廉政公署为其举办诚信营商与防止贪污讲座，以确保所有雇员，特别是新

入职者，熟知相关的法例与规例要求。

集团定期向各董事发放有关反贪污主题的培训教材，借此更新意识、恪守承诺。

环

境、社会及管治报告

---

集团持续检讨风险管理及内部监控系统的有效性，以防止贿赂、勒索、欺诈及洗黑钱的活动发

生。

为进一步防止及打击贪污不法行为，集团已采纳雇员举报政策，列明清晰途径，让雇员可安心

举报怀疑个案。该政策概述了员工的责任及举报处理过程，包括立案、调查及后续行动。同样

地，集团亦采纳对外举报政策，适用于与本集团往来的第三方，以提出其对任何可能关于集团

的不当事宜的关注。

本年度内，集团并不知悉任何在贿赂、勒索、欺诈及洗黑钱方面对集团造成重大影响的不符合

法例及规例事故。

社区投资

本集团意识到企业持续成功发展与社会繁荣之间紧密的关系。作为一个负责任兼具建设性的企

业公民，集团积极参与建造一个可持续发展的本地社区。

为切实履行社会责任，本集团在企业社会责任政策中已订明社区责任的相关内容，并付诸实行。

本年度内，集团积极回馈社区。除慈善捐献外，集团并鼓励员工参与由九龙乐善堂举办的义工

活动，推广无烟健康生活模式。此外，集团亦参与有意义的环保活动例如世界自然基金会举办

的「地球一小时」，向员工宣扬环保价值，增强对环境保护的认识。

展望

本集团在香港地产发展行业屹立至今，一直于地产发展及物业管理方面追求卓越表现。凭借坚

守其核心价值，提供优质及现代化建筑设计风格并加以悉心管理。可持续发展理念已全面融入

企业文化及其管治架构内。本集团亦将不断改进可持续发展表现及提升竞争力，以应付未来可

预见环境、社会及管治的挑战。

环

境、社会及管治报告

---

绩效数据表

环境表现

集团表现

关键绩效指标单位20252024

废气排放

氮氧化物千克7.997.73

硫氧化物千克0.210.21

颗粒物千克0.590.57

温室气体排放

直接温室气体排放（范围一）吨二氧化碳当量70.3469.85

间接温室气体排放（范围二）吨二氧化碳当量6,866.647,132.94

温室气体总排放量吨二氧化碳当量6,936.987,202.79

温室气体排放密度吨二氧化碳当量╱千平方米44.07 45.76

无害废弃物

无害废弃物总量吨3,904.712,855.82

无害废弃物密度吨╱千平方米24.8118.14

能源使用

直接能源耗量（汽油）兆瓦时141.43139.62

直接能源耗量（柴油）兆瓦时128.44128.44

间接能源耗量（电）兆瓦时14,174.7113,899.48

能源总耗量兆瓦时14,444.5814,167.54

能源耗用密度兆瓦时╱千平方米91.7790.01

耗水量

总耗水量立方米45,439.0041,642.00

耗水密度立方米╱千平方米290.15265.91

附注：

1. 、物业管理附属公司辖下物业及集团总办事处。密度数值以楼面积每千

平方米计算。总耗水量及耗水密度并不包括总办事处，此乃由于该耗水量仅限于该处所大厦管理处管辖的

公共卫生间。

1. 。直接温室气体排放（范围一）主要来自车辆燃料燃烧而产

生的能源直接排放。间接温室气体排放（范围二）主要来自能源间接排放，即电力耗用。

1. ╱能源耗用所用的标准、方法、假设及╱或计算工具的资料，以及所使用的转换因素的来

源，乃根据香港及交易结算所有限公司制订的环境关键绩效指标汇报指引而编制。最新的全球暖化潜势来

自于政府间气候变化专门委员会而最新的排放因子来自于香港两家电力公司。

1. ，无害废弃物的总量相比去年有所增加，达到3,904.71吨。这主要是由于上盖工程开展中，此

外，某些业户弃置大量无害废弃物，以及租户变动频繁导致翻新及清理活动有所增加。尽管面对这些经营

挑战，集团仍然致力于避免无害废弃物，透过减废措施及环保的废物管理方式以减轻香港堆填区的负担。

1. 。本集团制订以下具体目标，以2022年度为基础并期望

于五年内达标：

• %（本年度达标：减少0.5%）

• %（本年度达标：减少9%）

• %（本年度达标：减少45%）

• %（本年度达标：减少5%）

1. ，包括与有害废弃物及制成品所用包装材料的指标，由于被认

为与集团的业务营运无关，因此未予以披露。

环

境、社会及管治报告

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社会表现

集团表现

关键绩效指标20252024

雇佣人数流失率人数流失率

性别男10339%10843%

女3943%3651%

雇佣类别全职14240%14445%

兼职0–0–

年龄组别30岁以下4100%429%

30 – 50岁3466%3642%

50岁以上10429%10447%

按地区划分香港14240%14445%

发展及培训

完成受训

平均时数

泶受训雇员

百分比

完成受训

平均时数

受训雇员

百分比

性别男372%276%

女328%324%

雇佣类别高级管理人员93%72%

一般员工297%298%

健康与安全

截至二零二五年三月三十一日止过去三年度期间，均无因工死亡事故发生。而截至二零二五

年三月三十一日止年度期间，因工伤损失总工作日数为158.5日。

供应链管理

于二零二五年三月三十一日，本集团之香港业务共有321间香港供应商及3间海外供应商。

产品责任

鉴于本集团的业务性质，因安全与健康理由而须回收的已售或已运送产品并不适用于本集团。

截至二零二五年三月三十一日止年度期间，本集团未有接获与产品和服务相关的重大案件投䜣。

反贪污

截至二零二五年三月三十一日止年度期间，没有任何对本集团或其雇员提出并已审结的贪污诉

讼案件。

社区投资

截至二零二五年三月三十一日止年度期间，本集团于环境事宜、健康及文化方面，共投放港币

30,860元及95小时参与社区投资。

环

境、社会及管治报告

---

财政报告

本人谨此报告截至二零二五年三月三十一

日止年度（「本年度」）本集团业绩。本年度

已审核本公司权益持有人应占集团溢利为

港币六千二百八十万元（二零二四年：港币

七千四百九十万元）。

本年度溢利的减少主要由于物业销售额下降和

利息收入减少，而部份被按公允价值透过损益

记账之金融投资收益所抵销。

本年度中期股息每股港币一角二仙已于二零

二五年一月七日派发。董事局建议派发末期股

息每股港币一角二仙予二零二五年九月九日已

登记本公司股东名册上之股东。如此项建议于

股东周年大会获通过，末期股息将于二零二五

年九月二十三日派发。本年度派息总额将为每

股港币二角四仙，与去年之股息相同。

地产发展

集团鸭脷洲地盘正发展为一幢豪华住宅大厦，

备有康乐设施及停车场。预期上盖工程将于二

零二五年底完竣。预售楼花同意书已获政府有

关部门批出。该建筑临近港岛南区海旁，景色

亮丽雅致，享有优化的便捷交通，毗邻舒适的

海滨环境步道。物业设计富有当代色彩，共有

三十八个纯四房住宅单位，部份特式单位更采

用大平层及复式设计。鉴于市场趋势利好，对

面积较大的单位需求特别殷切，集团正计划于

二零二五年第三季以预售楼花方式推售该物业。

集团浅水湾项目「浅水湾108」的新盘销售预备工

作进展良好。市场推广活动正顺利进行。此超

级豪华住宅项目座落于南边翠绿山峦间，饱览

浅水湾迷人海景。物业建有八幢独立大屋，宽

敞典雅，高尚尊贵，住客会所设施齐备。豪华

府邸以时尚的建筑外貌，及其创新设计成为该

区独特地标建筑。

位于加利福尼亚州之工商业发展项目French

Valey Airport Center，正在分阶段发展。该项

目毗邻French Valey Airport，周边基本设施完

备，计划建构为一个精心设计的商务中心。此

现代化的优质建筑，位置便利，提供多座全新

单层式大楼。基于现时市况，该项目第三期销

情理想。预计第四期建造工程将于二零二五年

第三季竣工。

酒店

香港喜来登酒店，一家位于本港市中心备受赞

颂的五星级酒店，由本集团拥有百分之三十五

权益，继续保持其市场声望。经翻新后，酒店

客房焕然一新，配合室内时尚布置装潢，有助

提升宾客住宿体验，在行业中获取竞争优势。

该酒店年内表现持续理想，在旅游业不断发展

的格局下，展现韧性及适应力。此外，访港团

体、商务以及国际客量的增长势头，带动本地

市场需求上升，该酒店入住率保持高企。

董

事局主席报告书

---

随著过夜旅客量不断增长，加上本地各项振兴

措施，如拓展客源市场，推动大型国际盛事及

旅游倡议等，皆有利本地酒店业未来发展。当

前酒店业界亦面对种挑战，包括如何吸引高

消费访客，人手短缺，以及成本上涨压力等。

业务策略

本集团主要于香港致力建设优质发展物业及提

供完善的物业管理服务，并坚持其精益管理的

商业策略，近年专注于豪宅发展物业，借此为

我们的股东带来可观的投资回报。

此外，集团所持有之酒店权益，属一项位于黄

金地段的长远投资，为集团带来了一项可靠、

稳定和持续的经常性收入。

本集团日常财务管理谨慎严格，于制定业务策

略时，务必全面考虑市场机遇、本集团财务资

源及其核心竞争力。

凭借于行业内的资深经验及雄厚的财政实力，

本集团致力发展业务，期望达至长期可持续增

长，并透过寻求潜在机遇，以保持及提升股东

价值。

展望

受惠于国际贸易往来驱动，及访港旅游业持续

改善，香港经济稳步前行。随著近期内地投资

者大量资金流入香港物业及股票市场，本港经

济呈现乐观的复苏势态，奠定回暖的信心。此

外，国际投资者日益视香港为区域增长的中转

站，这趋势受到内地刺激经济措施及其科技领

域上的突破所推动，市场充满期待。展望未

来，香港定能迎来更大的发展机遇。

美国的贸易政策仍存在不确定性，其货币政策

的走向依然未明朗。因此，环球金融状况难免

受到影响而出现波动。

纵使环球局势动荡，香港住宅物业市道保持平

稳，用家重投市场，趋势向好。受惠于本地推

进的各项专才计划，内地买家继续为市场增添

动力。

本地豪宅市场表现坚韧。近期优质地段录得显

著成交，反映实力买家对高级物业的强劲需

求。预期借贷成本下降，以及股市表现改善等

诱因，均有助吸引向往豪华生活空间或寻找实

质投资机会的买家入市，为豪宅市场发展提供

支持。

展望未来，贸易磨擦，地缘政局及环球金融状

况多变等因素，将继续影响经济及消费者信

心。集团将保持警惕，密切审视各种挑战对集

团带来的潜在影响、风险和不确定性，在资源

分配方面将更加慎重。此外，集团将继续秉持

审慎的风险管理方针及精益的营运能力，并因

应外围环境之迅速变化调整业务策略。集团拥

有强劲的资产负债表和充裕的手头现金，足以

保持坚韧、适应性和竞争力，著力平稳发展，

积极面对未来不明朗的经济前景。

最后，本人谨对公司同寅之勤奋与忠诚深表感

谢。

董事局主席

陈斌

香港，二零二五年六月二十六日

董

事局主席报告书

---

附注20252024

港币百万元港币百万元

收入536.0121.7

出售成本(30.0)(98.7)

毛利6.023.0

其他收入643.862.3

其他收益╱（亏损）721.3(8.7)

行政开支(59.9)(56.0)

营业溢利811.220.6

财务费用12(0.6)(1.0)

应占除税后联营公司业绩52.756.1

除所得税前溢利63.375.7

所得税项支出13(0.5)(0.8)

本公司权益持有人应占溢利62.874.9

每股盈利（基本及摊薄），港币14$0.102$0.121

股息，港币百万元15148.2148.2

综

合利润表

（截至二零二五年三月三十一日止年度）

---

附注20252024

港币百万元港币百万元

本年度溢利62.874.9

其他全面收益：

期后不会重新分类至损益之项目：

应占联营公司之其他全面亏损28(0.8)(0.6)

已重新分类或期后可能重新分类至损益之项目：

汇兑调整28(2.1)(1.0)

(2.9)(1.6)

本公司权益持有人应占本年度全面收益总额59.973.3

综

合全面收益表

（截至二零二五年三月三十一日止年度）

---

附注20252024

港币百万元港币百万元

非流动资产

物业、机器及设备162.11.0

使用权资产1712.922.9

联营公司18255.1230.4

递延所得税项资产2641.041.0

311.1295.3

流动资产

待售物业193,128.43,138.3

发展中物业202,218.41,924.9

应收账款及其他应收款2139.926.2

按公允价值透过损益记账之金融投资2248.628.1

应收联营公司款项18–24.6

本期应收所得税项0.1–

银行存款及现金23934.61,227.0

6,370.06,369.1

流动负债

应付账款及其他应付款24243.3179.5

租赁负债175.111.1

贷款2575.5–

本期应付所得税项–0.4

323.9191.0

流动资产净值6,046.16,178.1

总资产减流动负债6,357.26,473.4

非流动负债

租赁负债17–5.1

其他负债0.70.7

贷款25–23.2

递延所得税项负债263.53.5

4.232.5

净资产6,353.06,440.9

综

合资产负债表

（于二零二五年三月三十一日）

---

附注20252024

港币百万元港币百万元

权益

股本2761.761.7

储备金286,217.26,305.1

拟派末期股息2874.174.1

总权益6,353.06,440.9

董事局于二零二五年六月二十六日通过上述财务报表。

陈斌李永修

董事董事

综

合资产负债表

（于二零二五年三月三十一日）

---

附注20252024

港币百万元港币百万元

年初之总权益6,440.96,510.3

本年度溢利2862.874.9

其他全面收益：

期后不会重新分类至损益之项目：

应占联营公司之其他全面亏损28(0.8)(0.6)

已重新分类或期后可能重新分类至损益之项目：

汇兑调整28(2.1)(1.0)

本年度全面收益总额59.973.3

与权益持有人之交易：

股息28(148.2)(148.2)

没收未领取之股息280.45.5

本年度与权益持有人之交易总额(147.8)(142.7)

年终之总权益6,353.06,440.9

综

合股东权益变动表

（截至二零二五年三月三十一日止年度）

---

附注20252024

港币百万元港币百万元

经营活动所得之现金流量

经营活动所得之现金流出31(a)(284.6)(98.0)

已付利息(4.9)(2.9)

已付香港利得税(1.0)(0.5)

经营活动所得之净现金流出(290.5)(101.4)

投资活动所得之现金流量

购买物业、机器及设备(1.8)(0.5)

已收利息43.257.1

偿还自联营公司金额24.684.0

来自联营公司之股息27.2–

按公允价值透过损益记账之金融投资之收入╱分派0.83.2

投资活动之净现金流入94.0143.8

融资活动所得之现金流量

贷款所得款31(b)52.423.2

偿还贷款31(b)–(87.7)

租赁付款之本金部分31(b)(11.1)(10.7)

已派股息(148.2)(148.2)

融资活动之净现金流出(106.9)(223.4)

现金及现金等价物减少净额(303.4)(181.0)

年初之现金及现金等价物1,121.21,302.2

年终之现金及现金等价物23817.81,121.2

综

合现金流量表

（截至二零二五年三月三十一日止年度）

---

综

合财务报表附注

1. 一般资料

大昌集团有限公司是于百慕达注册成立之有限公司。注册办事处之地址在Canon’s Court, 22

Victoria Stret, Hamilton, HM12, Bermuda。

本公司的股份在香港联合交易所有限公司主板上市。

本公司主要从事投资控股。本集团主要从事地产发展、投资控股及物业管理业务。

2. 重大会计政策

编制本综合财务报表采用的重大会计政策载于下文。除另有说明外，此等会计政策在所呈报

的所有年度内贯彻应用。

(a) 编制基准

综合财务报表是根据香港会计师公会颁布之香港财务报告会计准则编制。综合财务报

表已按历史成本惯例编制，并就按公允价值透过损益记账之金融投资按公允值列账而

作出修订。

编制符合香港财务报告会计准则的财务报表需要使用若干关键会计估算。这亦需要管

理层在应用本集团会计政策过程中行使判断。涉及高度的判断或高度复杂性的范畴，

与涉及对综合财务报表属重大假设和估算的范畴，在附注4中披露。

(b) 本集团已采纳于二零二四╱二零二五年度生效之已公布准则之修订及诠释

于年中，本集团采纳于二零二四╱二零二五年度生效的已公布准则之修订及诠释：

香港会计准则第1号（修订本）负债分类为流动或非流动

香港会计准则第1号（修订本）附有契约的非流动负债

香港会计准则第7号及香港财务报告

准则第7号（修订本）

供应商融资安排

香港财务报告准则第16号（修订本）售后回租中的租赁责任

香港诠释第5号(2020)呈列财务报表－借款人对包含按要求偿还条

款之定期贷款之分类

采纳已公布准则之修订及诠释对本集团营运及财政状况并无重大影响。

---

1. （续）

(c) 未生效之新准则及已公布准则之修订及诠释

以下新准则及已公布准则之修订及诠释于二零二五年三月三十一日报告期间尚未强制

生效且未获本集团提前采纳：

香港会计准则第21号及

香港财务报告准则第1号（修订本）

缺乏可互换性

(1)

香港财务报告准则第9号及香港财务

报告准则第7号（修订本）

金融工具分类及计量的修订本

(2)

香港财务报告准则第1号、香港财务报

告准则第7号、香港财务报告准则第9

号、香港财务报告准则第10号及

香港会计准则第7号（修订本）

香港财务报告准则年度改进－第11卷

(2)

香港财务报告准则第18号财务报表的列报及披露

(3)

香港财务报告准则第19号无须承担公共责任的子公司：披露

(3)

香港解释5（修订）香港解释5财务报表的列报－借款人对包含

按需还款条款的定期贷款的分类（修订）

(3)

香港财务报告准则第10号及

香港会计准则第28号（修订本）

投资者与其联营公司或合营公司之间的资产

出售或注资

(4)

(1)

二零二五年一月一日或之后开始年度期间生效

(2)

二零二六年一月一日或之后开始年度期间生效

(3)

二零二七年一月一日或之后开始年度期间生效

(4)

生效日期待颁布

香港财务报告准则第18号将取代香港会计准则第1号《财务报表列报》，引入新的要

求，有助于实现类似实体财务业绩的可比较性，并为使用者提供更多相关资讯和透明

度。虽然香港财务报告准则第18号不会影响财务报表中项目的确认或计量，但其对列

报和披露的影响预计将是广泛的，特别是与财务业绩表和在财务报表中提供管理层定

义的业绩衡量标准有关的影响。

管理阶层目前正在评估应用新准则对集团财务报表的具体影响。

除香港财务报告准则第18号外，集团仍在评估这些新准则及已公布准则之修订及诠释

的影响，目前尚未能判断其是否会对集团的业绩及财务状况产生重大影响。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(d) 综合账目

(i) 附属公司

附属公司指本集团对其具有控制权的所有主体（包括结构性主体）。当本集团因

为参与该主体而承担可变回报的风险或享有可变回报的权益，并有能力透过其

对该主体的权力影响此等回报时，本集团即控制该主体。附属公司在控制权转

移至本集团之日全面综合入账。附属公司在控制权终止之日起停止综合入账。

(a) 业务合并

本集团进行业务合并时采用收购会计法。收购附属公司之转让代价为本

集团所转让资产、被收购方的前所有人产生负债及所发行股权之公允

价。所转让代价包括或然代价安排产生之任何资产或负债之公允值。于

业务合并时所收购之可识别资产及所承担之负债及或然负债，初步按收

购日之公允值计量。按逐项收购基准，本集团以公允值或按非控制性权

益所占被收购方可识别资产净值之比例确认于被收购方之任何非控股权

益。被收购方的非控制性权益为现时的拥有权益。并赋予持有人一旦

清盘时按比例应占主体的净资产，可按公允价值或按现时拥有权益应

占被收购方可识别净资产的确认金额比例而计量。非控制性权益的所有

其他组成部分按收购日期的公允价值计量。除非香港财务报告会计准则

规定必须以其他计量基准计算。

收购相关成本于产生时列为开支。

所转让对价、被收购方的任何非控制性权益数额，及在被收购方之前任

何权益在收购日期的公允价值，超过购入可识别净资产公允价值的数额

记录为商誉。若在折扣收购之情况下，所转让对价、确认的任何非控制

性权益及之前持有的权益计量，低于购入附属公司净资产的公允价值，

则将该数额直接在综合利润表中确认。

集团内公司之间的交易、结余及交易的未变现利益予以对销。未变现损

失亦予以对销。附属公司报告的数额已按需要作出改变，以确保与本集

团采用的政策符合一致。

(b) 出售附属公司

当集团不再持有控制权，在主体的任何保留权益于失去控制权当日重新

计量至公允价值，账面值的变动应恰当地在综合利润表中确认。公允价

值为就保留权益的后续入账而言的初始账面值，作为联营公司、合营公

司或金融资产。此外，之前在其他全面收益中确认的任何数额犹如本集

团已直接处置相关资产和负债。这意味著之前在其他全面收益中确认的

数额重新分类至综合利润表。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(d) 综合账目（续）

(i) 独立财务报表

附属公司投资按成本扣除减值列账。成本亦包括投资直接应占成本。附属公司

的业绩由本公司按已收及应收股息入账。

如股息超过宣派股息期内附属公司的总全面收益，或如在独立财务报表的投资

账面值超过综合财务报表中被投资公司净资产（包括商誉）的账面值，则必须对

附属公司投资作减值测试。

(i) 联营公司

联营公司指所有本集团对其有重大影响力而无控制权的主体，通常附带有20%

至50%投票权的股权。联营公司投资以权益法入账。根据权益法，投资初始以

成本确认。而账面值被增加或减少以确认投资者享有被投资者在收购日期后的

损益份额。本集团于联营公司的投资包括购买时已识别的商誉。在购买联营企

业的投资时，购买成本与本集团享有的对联营企业可识别资产和负债的公允价

净额的差额确认为商誉。

如联营公司的权益持有被削减但仍保留重大影响力，只有按比例将之前在其他

全面收益中确认的数额重新分类至综合利润表（如适当）。

本集团应占联营公司购买后溢利或亏损于综合利润表内确认，而应占其购买后

的其他全面收益变动则于其他全面收益内确认，并相应调整投资账面值。如本

集团应占一家联营公司的亏损等于或超过其在该联营公司的权益，包括任何其

他无抵押应收款，本集团不会确认进一步亏损，除非本集团对联营公司已产生

法律或推定债务或已代联营公司作出付款。

每当发生事件或环境变化证明联营公司投资已无法收回，本集团会进行减值审

查。如投资已减值，本集团计算减值，数额为联营公司可收回数额与其账面值

的差额，并在综合利润表中确认于「应占联营公司业绩」旁。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(d) 综合账目（续）

(i) 联营公司（续）

本集团与其联营公司之间的上流和下流交易的溢利和亏损，在集团的综合财务

报表中确认，但仅限于无关连投资者在联营公司权益的数额。除非交易提供证

据显示所转让资产已减值，否则未实现亏损亦予以对销。联营公司的财务资料

已按需要作出改变，以确保与本集团采用的会计政策符合一致。

在联营股权摊薄所产生的收益或亏损于综合利润表确认。

(e) 物业、机器及设备

物业、机器及设备是以历史成本值减累积折旧及累积减值入账。历史成本包括购买该

等项目直接应占的开支。物业、机器及设备之折旧乃采用直线摊销法就各项资产之估

计可用年限内撇销其成本值减累积减值如下：

租赁土地上的楼宇剩余租约或可用年限（按较短之年期）

汽车、装置及设备20%

于每个报告日期，资产之剩余价值及可用年限被评估及如适用，会作出修订。

其后成本只有在与该项目有关的未来经济利益有可能流入本集团，而该项目的成本能

可靠计量时，才包括在资产的账面值或确认独立资产（按适用）。所有其他维修及保养

成本在产生的财政期间的综合利润表支销。

若资产的账面值高于其估计可收回价值，其账面值即时撇减至可收回金额（附注2(g)）。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(f) 发展中物业及待售物业

发展中物业及待售物业按成本与可变现净值的较低者入账。物业的开发成本值包括土

地购入成本、在建筑期内的建筑费用和借贷成本。完工后，该等物业以账面值重新分

类为待售物业。

可变现净值计入预期乃在正常市况下估计物业可售得之价值扣除销售支出和预计完工

成本。

发展中物业及待售物业分类为流动资产，除非相关物业开发项目的建筑期预期超过正

常营运周期。

(g) 附属公司、联营公司及非财务资产减值

各项资产，当有事件出现或情况改变显示账面值可能无法收回时就减值进行检讨。减

值亏损按资产之账面值超出其可收回金额之差额于综合利润表内确认。可收回金额以

资产之公允值扣除处置成本或使用价值两者之较高者为准。于评估减值时，资产将按

可识别现金流量（现金产生单位）的最低层次组合。已蒙受减值的非财务资产（商誉除

外）在每个报告日期均就减值是否可以拨回进行检讨。

(h) 财务资产

(i) 分类

本集团按以下计量类别对财务资产进行分类：

• （且其变动计入其他全面收益或损益）的财务资产，

及

• 。

该分类取决于主体管理财务资产的业务模式以及该资产的合同现金流量特征。

对于以公允价值计量的金融资产，其收益和亏损计入损益或其他全面收益。对

于非交易性的权益工具投资，其收益和亏损的计量将取决于本集团在初始确认

时是否作出不可撤销的选择而将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他全

面收益。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(h) 财务资产（续）

(i) 分类（续）

本集团仅会在其管理债务投资的业务模式发生变化时，才会重新分类有关资产。

(i) 确认和终止确认

常规方式购买及出售的财务资产于交易日确认。交易日是指本集团承诺购买或

出售资产的日期。当收取财务资产现金流量的权利已经届满或已转让，且本集

团已经转移了财务资产所有权上几乎所有的风险和报酬，金融资产即终止确认。

(i) 计量

对于不被分类为以公允价值计量且其变动计入损益的财务资产，本集团以其公

允价值加上可直接归属于获得该项财务资产的交易费用进行初始确认。与以公

允价值计量且其变动计入损益的财务资产相关的交易费用计入损益。

确定具有嵌入衍生工具之财务资产之现金流量是否仅代表本金及利息之付款

时，需从财务资产之整体进行考虑。

债务工具

债务工具的后续计量取决于本集团管理该资产的业务模式以及该资产的现金流

量特征。本集团将债务工具分为以下三种计量类别：

• ：对于持有以收取合同现金流量的资产，如果合同现金

流量仅代表对本金和利息的支付，则该资产按摊销成本计量。该等财务

资产的利息收入以实际利率法计算，计入其他收入。终止确认时产生的

收益或亏损直接计入损益，并与汇兑收益和亏损一同列示在其他收益╱

（亏损）中。减值损失作为单独的项目显示在综合利润表中列报。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(h) 财务资产（续）

(i) 计量（续）

债务工具（续）

• ：对于业务模式为持有以收

取现金流量及出售的财务资产，如果该资产的现金流量仅代表对本金和

利息的支付，则该资产被分类为以公允价值计量且其变动计入其他全面

收益。除减值收益或亏损、利息收入以及汇兑收益和亏损计入损益外，

账面价值的变动计入其他全面收益。该等财务资产终止确认时，之前计

入其他全面收益的累计收益╱亏损从权益重分类至损益中，并计入其他

收益╱（亏损）。该等金融资产的利息收入用实际利率法计算，计入其他

收入。汇兑收益和亏损在其他收益╱（亏损）中列示，减值损失作为单独

的项目显示在综合利润表中列报。

• ：不符合按摊销成本计量或以公允价

值计量且其变动计入其他全面收益标准的财务资产，被分类为以公允价

值计量且其变动计入损益。对于后续以公允价值计量且其变动计入损益

的债务工具，其收益或亏损计入损益，并于产生期间以净值在其他收

益╱（亏损）中列示。

权益工具

本集团以公允价值对所有权益投资进行后续计量。如果本集团管理层选择将权

益投资的公允价值收益╱亏损计入其他全面收益，则当终止确认该项投资时，

不会将公允价值收益╱亏损重分类至损益。对于股利，当本集团已确立收取股

利的权利时，该等投资的股利才作为其他收益而计入损益。

对于以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产，其公允价值变动列示于综

合利润表的其他收益╱（亏损）（如适用）。对于以公允价值计量且其变动计入其

他全面收益的权益投资，其减值损失（以及减值损失转回）不与其他公允价值变

动单独列示。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(h) 财务资产（续）

(iv) 减值

对于按摊销成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的债务工

具，本集团就其预期信用损失做出前瞻性评估。减值方法取决于其信用风险是

否显著增加。对于应收账款，本集团采用香港财务报告准则第9号允许的简化方

法，在初始确认时计量应收账款整个存续期的预期信用损失。

本集团使用应收账的预期损失来衡量拨备。为了衡量预期的损失，根据应收账

共同信用风险特征和过期天数进行分组。预期损失率基于根据前瞻性估计调整

的历史观察违约率。其他应收款项减值按12个月预期信贷亏损或预期信贷亏损

计量，视乎自初始确认后信贷风险是否显著增加所致。应收账及其他应收账的

减值亏损于营业利润内确认。当没有合理预期的收回债务时，应收账和其他应

收账会被撇销（部分或全部）。

(i) 贸易应收账款及其他应收款

应收账款为于正常业务过程中售出商品或提供服务之客户结欠金额。倘若预期应收账

款及其他应收款项可于一年或以内（或倘较长时间，则于正常业务营运周期内）收回，

则分类为流动资产，否则呈列为非流动资产。

应收账款及其他应收款可按无条件获得的对价金额进行初始确认，但当其包含重大融

资成分时，按公允价值进行初始确认。本集团持有应收账款及其他应收款的目的是收

取合同现金流量，因此后续使用实际利率法按摊销成本计量应收账款。关于本集团的

减值政策，请参见附注(2)(h)(iv)。

(j) 贸易及其他应付账款

贸易及其他应付账款以公允值为初始确认，其后利用实际利率法按摊销成本计量。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(k) 贷款

贷款初步按公允值并扣除产生的交易成本确认。贷款其后按摊销成本列账；所得款

（扣除交易成本）与赎回价值的任何差额利用实际利息法于贷款期间内在综合利润表确

认。除非本集团可无条件将负债的结算递延至结算日后最少12个月，否则借款分类为

流动负债。

(l) 本期应付及递延所得税项

本期间的税项支出包括当期和递延税项。税项在综合利润表中确认，但与在其他全面

收益中或直接在权益中确认的项目有关者则除外。在该情况下，税项亦分别在其他全

面收益或直接在权益中确认。

本期所得税支出根据本公司及其附属公司及联营公司营运及产生应课税收入的国家于

结算日已颁布或实质颁布的税务法例计算。管理层就适用税务法例诠释所规限的情

况定期评估报税表的状况，并在适用情况下根据预期须向税务机关支付的税款设定拨

备。

递延所得税项采用负债法就资产负债之税基与它们在综合财务报表之账面值两者之暂

时差异确认。然而，若递延所得税来自在交易（不包括企业合并）中对资产或负债的

初步确认，而在交易时不影响会计损益或应课税盈亏，亦不会产生相等之应课税及可

扣减暂时差异，则不作记账。递延所得税项采用在资产负债日前已颁布或实质上已颁

布，并在有关的递延所得税资产实现或递延所得税负债定下时之预期适用税率厘定。

递延所得税项资产乃只就有可能将未来应课税溢利与可动用之暂时差异抵销而确认。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(l) 本期应付及递延所得税项（续）

递延所得税负债乃就附属公司及联营公司之应课税短暂时差而拨备，但假若本集团可

以控制时差之拨回，并有可能在可预见未来不会拨回则除外。

递延所得税资产就附属公司，联营公司及合营投资之应课税短暂时差而拨备，仅在该

短暂时差可能在可预见未来会拨回，并有足够的应课税所得税用来抵扣暂时差的情况

下，确认递延所得税资产。

当有法定可执权力将当期税项资产与当期税务负债抵销，且递延所得税资产和负债涉

及由同一税务机关对应课税主体或不同应课税主体但有意向以净额基准结算所得税结

余时，则可将递延所得资产与负债互相抵销。

(m) 收入确认

收入包括在本集团平常活动中出售货品及服务的公允值，并扣除折扣以及对销集团内

部销售。收入确认如下：

(i) 楼宇出售

收入于客户取得已落成物业控制权及法定业权的某一时点确认，视乎合约条款

及适用于合约的法例。

本集团目前向客户提供不同的付款计划，当该合约存在重大财务部份时，交易

价格及出售物业之收益金额将予以调整。

为取得预售物业合约而产生之若干成本资本化为合约收购成本，并于确认相关

收入后随后摊销。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(m) 收入确认（续）

(i) 租金收入

来自出租物业之租金收入根据租约期按直线法计算入账。

(i) 物业管理收入

物业管理收入在提供服务后在一段时间内入账。

(n) 租赁

本集团在租赁资产可供其使用的当日将租赁确认为使用权资产和相应的负债。

合同可能同时包含租赁组成部分和非租赁组成部分。本集团基于各租赁组成部分与非

租赁组成部分的单独价格相对比例分摊合同对价。

租赁产生的负债按现值进行初始计量。租赁负债包括以下租赁付款额的净现值：

• （包括实质固定付款额），扣除任何应收的租赁激励；

• ，采用租赁期开始日的指数或比率进行

初始计量；

• ；

• ；以及

• 。

当本集团合理确定将行使续租选择权时，租赁付款额也纳入负债的计量中。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(n) 租赁（续）

租赁付款额按租赁内含利率折现。本集团的租赁内含利率通常无法直接确定，在此情

况下，应采用承租人的增量借款利率，即承租人在类似经济环境下获得与使用权资产

价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金而必须支付的利率。

为确定增量借款利率，本集团应：

• ，以承租人最近收到的第三方融资为起点，并进行调整以反映

融资条件自收到第三方融资后的变化；

• ，本集团采用以无风险利率为起点的累加法，并按照

租赁的信用风险进行调整；并

• ，如租赁期、国家、货币及抵押。

租赁付款额在本金和融资费用之间进行分摊。融资费用在租赁期内计入损益，以按照

固定的周期性利率对各期间负债余额计算利息。

使用权资产按成本计量，包括：

• ；

• ；

• ；以及

• 。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(n) 租赁（续）

使用权资产一般在资产的使用寿命与租赁期两者孰短的期间内按直线法计提折旧。如

本集团合理确定会行使购买权，则在标的资产的使用寿命期间内对使用权资产计提折

旧。

与短期租赁及所有低价值资产租赁相关的付款额按直线法确认为费用，计入损益。短

期租赁是指租赁期为12个月或者少于12个月的租赁。

本集团作为出租人收到的经营租赁收入在租赁期内按直线法确认于利润表（附注2(m)

(i)）。为获取经营租赁所发生的初始直接费用计入标的资产的账面金额，并在租赁期

内按照与租赁收入相同的基础确认为费用。租赁资产按其性质在资产负债表中列示。

(o) 雇员福利

(i) 短期雇员福利

雇员之应有薪金、年度酌情花红及年假按积累入账。截至资产负债表结算日之

雇员估计此短期雇员福利作出拨备。

雇员之病假及分娩假于放假时确认。

(i) 退休金债务

界定供款计划是一项本集团向一个单独主体支付固定供款的退休金计划。若该

基金并无持有足够资产向所有职工就其在当期及以往期间的服务支付福利，本

集团亦无法定或推定义务支付进一步供款。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(o) 雇员福利（续）

(i) 退休金债务（续）

关于雇员毋须供款之定额供款公积金计划，本集团根据信托契约之条款就该计

划定期支付之每月供款于账目中支销。本集团之公积金供款按雇员薪金某百分

比计算。倘雇员在未获得所有既定供款前退出该计划，该等供款将被没收并作

为减低集团未来需支付之供款额。该计划中之资产是与本集团之资产分开，并

由专业受托人管辖及由独立基金经理管理。

在香港强制性公积金计划中，本集团之供款乃根据香港强制性公积金计划条例

所界定之雇员有关入息之百分之五供款，作为费用支销。

(p) 股息收入

股息收入在本集团收取股息之权利确立后入账。

(q) 利息收入

按摊销成本计量的财务资产之利息收入采用实际利息法在综合利润表中确认于其他收

益中。

(r) 外币汇兑

(i) 功能及列账货币

本集团每个实体的财务报表所列项目均以该实体营运所在的主要经济环境的货

币计量（「功能货币」）。综合财务报表以港币呈报，港币为本公司的功能及集团

的列账货币。

(i) 交易及结余

外币交易采用交易或项目重新计量的估值日期的汇率换算为功能货币。结算此

等交易产生的汇兑盈亏以及将外币计值的货币资产和负债以年终汇率换算产生

的汇兑盈亏在综合利润表确认。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(r) 外币汇兑（续）

(i) 交易及结余（续）

以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的汇率折算。以公

允价值计量的资产和负债的折算差额作为公允价值损益的一部分进行报告。例

如，非货币资产和负债，如以公允价值计量且其变动计入损益的股权的转换差

异在损益中确认为公允价值损益的一部分，以及分类为股权的非货币性资产的

转换差异其他全面收益的公允价值在其他全面收益中确认。

(i) 集团公司

功能货币与列账货币不同的所有集团实体（当中没有严重通胀货币）的业绩和财

务状况按如下方法换算为列账货币：

－ 每份呈报的资产负债表内的资产和负债按该资产负债表日期的收市汇率

换算；

－ 每份利润表内的收入和费用按平均汇率换算（除非此汇率并不代表交易日

期汇率的累计影响的合理约数；在此情况下，收支项目按交易日期的汇

率换算）；及

－ 所有由此产生的汇兑差额在其他全面收益中确认。

购买境外主体产生的商誉及公允价值调整视为该境外主体的资产和负债，并按

期末汇率换算。产生的汇兑差额在其他全面收益中入账。

(iv) 境外经营的处置和部分处置

对于境外经营的处置（即处置集团在境外经营中的全部权益，或者处置涉及丧失

对拥有境外经营的子公司的控制权，或涉及丧失对拥有境外经营的联营企业的

控制权），就该项经营累计入权益的归属于公司所有者的所有汇兑差额均重新

分类至损益。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(r) 外币汇兑（续）

(iv) 境外经营的处置和部分处置（续）

对于并不导致集团丧失对拥有境外经营的子公司的控制权的部分处置，集团在

累计汇兑差额中的比例份额重新归属于非控制性权益并且不在损益中确认。对

于所有其他部分处置（即集团在联营企业中的所有权益的减少并不导致集团丧

失重大影响或共同控制权），集团在累计汇兑差额中的比例份额重新分类至损

益。

(s) 借贷成本

直接归属于收购、兴建或生产合资格资产（指必须经一段长时间处理以作其预定用途

或销售的资产）的借贷成本，加入该等资产的成本内，直至资产大致上备妥供其预定

用途或销售为止。其他借贷成本在产生期内的综合利润表支销。

(t) 或然负债

或然负债乃由已发生事情导致之可能责任，并将因本集团未能全然控制的一项或更多

不肯定的事情之发生或没发生而确定。它亦可是由过往已发生事件导致之责任，该等

责任因经济资源流失机会不大或不能准确地量度该责任而没被确认。

或然负债未被确认，但在综合财务报表附注中披露。当经济资源流失机会转变至有可

能，将会被确立为拨备。

(u) 分部报告

经营分部按照向本公司董事提供的内部报告贯彻一致的方式报告。执行董事被认定为

作出策略性决定的指导委员会，负责分配资源及评估经营分部的表现。

(v) 股息分派

向本公司股东分派的股息在股息获本公司股东或董事批准的期间内于综合财务报表内

列为负债。

(w) 政府补助

政府补助乃按公允价值，于合理确定将收到补助及本集团将遵守全部附带条件时，予

以确认。与成本相关的政府补助作出递延，及在所需期间于损益确认，以符合原定弥

补的成本。

综

合财务报表附注

---

3. 财务风险管理

(a) 财务风险因素

本集团的活动承受著多种的财务风险：外汇风险、信贷风险、流动资金风险、现金流

量利率风险及价格风险。本集团的整体风险管理计划专注于财务市场的难预测性，并

寻求尽量减低对本集团财务表现的潜在不利影响。

(i) 外汇风险

本集团在香港及美国营运，承受不同货币产生的外汇风险有限，因大部份资产

及负债以港币及美元结算，分别是在香港和美国经营的公司之功能货币。

本集团并无进行远期合约用以管理外汇风险。当认为适当时，会主要以有关外

币贷款作货币风险对冲之措施。

(i) 信贷风险

应收账款、其他应收款、银行存款及现金之账面值代表本集团有关之最大信贷

风险。信贷风险是按照组合方式管理。

本集团有政策确保物业销售及出租之客户及交易对手拥有适当信贷历史，如适

用。本集团亦会评估客户及交易对手的信贷质素，并考虑其财务状况、前瞻性

资料、过往状况和其他因素。本集团有要求出租之客户于租赁开始前交租金按

金之政策。

本集团将存款存进信誉良好之银行以减轻来自银行之风险。

(i) 流动资金风险

审慎的流动资金风险管理指维持充足的现金，透过已承诺信贷融资的足够额度

备有资金，和有能力结算市场持仓。本集团致力透过已承诺的可用信贷额度维

持资金的灵活性。

下表显示本集团的财务负债按照相关的到期组别，根据由结算日至合约到期日

的剩余期间进行分析。在表内披露的金额为合约性未贴现的现金流量。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(a) 财务风险因素（续）

(i) 流动资金风险（续）

一年内一至二年内总数

港币百万元港币百万元港币百万元

于二零二五年三月三十一日

应付账款及其他应付款239.6–239.6

贷款79.9–79.9

租赁负债5.2–5.2

总计324.7–324.7

于二零二四年三月三十一日

应付账款及其他应付款176.0–176.0

贷款–25.125.1

租赁负债11.85.217.0

总计187.830.3218.1

(iv) 现金流量利率风险

本集团的利率风险来自贷款。按变动利率发行的贷款令本集团承受现金流量利

率风险。因利率风险不大，本集团并无进行利率掉期合约。

假若利率增加╱减少1%（二零二四年：1%），除所得税前溢利会减少╱增加约港

币600,000元（二零二四年：港币100,000元）。

(v) 价格风险

本集团承受按公允价值透过损益记账之金融投资之股权证券价格风险。本集团

不承受商品价格风险。

假若按公允价值透过损益记账之金融投资之公允值增加╱减少10%（二零二四

年：10%），除所得税前溢利会增加╱减少约港币4,900,000元（二零二四年：港

币2,800,000元）。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(b) 资金风险管理

本集团的资金管理政策，是保障集团能继续营运，以为股东提供利益，同时维持最佳

的资本结构。

本公司的董事定期监察资本结构，并考虑资金成本及带来的风险。公司董事并透过支

付股息、发行新股及新贷款与偿还贷款来平衡整体资本结构。

本集团的总资金以综合资产负债表中之总权益及借贷计算。本公司之策略自二零二四

年三月三十一日止年度起无改变，年中之总资金并无重大变动。

本集团根据现行市场环境及经济状况，试图维持一个保守水平的资产负债比率以监察

其资本。此比率按银行借贷占总权益之比率计算。

于二零二五年及二零二四年三月三十一日的资产负债比率如下：

港币百万元港币百万元

总贷款75.523.2

总权益6,353.06,440.9

资产负债比率1.2%0.4%

综

合财务报表附注

---

综

合财务报表附注

1. （续）

(c) 公允值估计

(i) 金融工具

金融工具的公允值计量乃按公允值计量架构披露：

• （第1层）。

• ，该资产或负债的可观察的其他输入，可为直

接（即例如价格）或间接（即源自价格）（第2层）。

• （即非可观察输入）（第3层）。

下表显示本集团的金融投资产按计量的公允价值。

第1层第3层总数

二零二五年三月三十一日港币百万元港币百万元港币百万元

按公允价值透过损益记账之金融投资

－上市股本证券44.9–44.9

－非上市基金投资–3.73.7

总数44.93.748.6

第1层第3层总数

二零二四年三月三十一日港币百万元港币百万元港币百万元

按公允价值透过损益记账之金融投资

－上市股本证券21.0–21.0

－非上市基金投资–7.17.1

总数21.07.128.1

如一项或多项重大输入并非根据可观察市场数据，则该资产列入第3层。

按公允值透过损益记账之金融投资之公允值计量在综合财务报表附注22中列出。

---

1. （续）

(c) 公允值估计（续）

(i) 应收账款及其他应收款和应付账款及其他应付款

作为披露目的，该财务资产或负债公允值的估计按未来合约现金流量以本集团

类似金融工具可得的现有市场利率贴现计算。

应收账款及其他应收款，应付账款及其他应付款被假定接近其公允值，因该资

产及负债于短期内到期。

4. 关键会计估算及假设

估算和假设会被持续评估，并根据过往经验和其他因素进行评价，包括在有关情况下相信为

合理的对未来事件的预测。

本集团对未来作出估算和假设。所得的会计估算如其定义，很少会与其实际结果相同。很大

机会导致下个财政年度的资产和负债的账面值作出重大调整的估算和假设讨论如下。

(a) 待售物业及发展中物业之估计可变现净值

待售物业及发展中物业之可变现净值乃根据在正常市况下估计物业可售得之价值扣除

估计销售及完成合约支出。此估计乃根据市况及近期销售交易而定。因市场状况变

动，估计因而有重大变动。于资产负债表结算日，管理层会重新评估计。

(b) 估计按公允值透过损益记账之金融投资的公允值

没有在活跃市场买卖的按公允值透过损益记账之金融投资的公允值利用估值技术厘

定。本集团主要根据结算日之市场情况作出评估。

综

合财务报表附注

---

5. 收入及分部资料

本公司主要从事投资控股。本集团主要从事地产发展、投资控股及物业管理业务。

年中收入包括：

港币百万元港币百万元

出售楼宇之毛收入15.3102.8

物业租金毛收入11.19.0

物业管理收入9.69.9

36.0121.7

分部资料按照与董事用作评估每个报告分部之表现所采用的相同基准呈列。

(a) 收入及本公司权益持有人应占溢利

截至二零二五年三月三十一日止年度

地产发展

及出租物业管理酒店经营投资控股总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

收入

— 于某一时点确认15.3–15.3

— 在一段时间内确认–9.6–9.6

其他来源之收入

— 租金收入11.1–11.1

26.49.6–36.0

分部业绩及营业溢利(44.0)2.4–52.811.2

财务费用(0.6)–(0.6)

应占除税后联营公司业绩–52.7–52.7

除所得税前溢利63.3

所得税项支出(0.3)(0.2)–(0.5)

本公司权益持有人应占溢利62.8

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(a) 收入及本公司权益持有人应占溢利（续）

截至二零二四年三月三十一日止年度

地产发展

及出租物业管理酒店经营投资控股总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

收入

— 于某一时点确认102.8–102.8

— 在一段时间内确认–9.9–9.9

其他来源之收入

— 租金收入9.0–9.0

111.89.9–121.7

分部业绩及营业溢利(21.8)2.9–39.520.6

财务费用(1.0)–(1.0)

应占除税后联营公司业绩–56.1–56.1

除所得税前溢利75.7

所得税项支出(0.5)(0.3)–(0.8)

本公司权益持有人应占溢利74.9

按地区划分的收入分析如下：

港币百万元港币百万元

香港17.015.8

美国19.0105.9

36.0121.7

收入约港币19,800,000元（二零二四年：港币80,700,000元）来自两个（二零二四年：三

个）主要客户，每个客户占总收入10%或以上。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(b) 总资产及总负债

于二零二五年三月三十一日

地产发展

及出租物业管理酒店经营投资控股总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

分部资产5,486.2117.1–822.76,426.0

联营公司–255.1–255.1

总资产6,681.1

分部负债202.9117.3–7.9328.1

净资产6,353.0

于二零二四年三月三十一日

地产发展

及出租物业管理酒店经营投资控股总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

分部资产5,171.8106.1–1,131.56,409.4

联营公司–255.0–255.0

总资产6,664.4

分部负债109.1106.3–8.1223.5

净资产6,440.9

分部资产是指除联营公司投资以外的资产。

除递延所得税项资产外，非流动资产主要位于香港。

综

合财务报表附注

---

6. 其他收入

港币百万元港币百万元

利息收入41.057.0

按公允值透过损益记账之金融投资之收入–2.8

其他2.82.5

43.862.3

1. ╱（亏损）

港币百万元港币百万元

按公允值透过损益记账之金融投资之公允值变动（附注22）21.3(8.7)

8. 营业溢利

港币百万元港币百万元

营业溢利已扣除下列各项目：

核数师酬金1.91.9

出售物业成本9.471.4

折旧 — 物业、机器及设备0.70.7

折旧 — 使用权资产10.010.0

9. 雇员开支

雇员开支（不包括附注10之董事的利益和权益）代表：

港币百万元港币百万元

于综合利润表扣除的雇员开支（包括公积金供款

港币700,000元（二零二四年：港币800,000元）21.420.8

转收物业管理基金之雇员开支（附注）27.226.3

附注：雇员开支于提供物业管理服务时转收。

综

合财务报表附注

---

10. 董事的利益和权益

二零二五年三月三十一日止年度董事酬金如下：

董事姓名袍金

薪金及

其他酬金酌情花红

公积金

计划供款总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

陈斌0.503.800.320.385.00

林威廉0.251.910.160.192.51

李永修0.252.340.190.233.01

陈秀清0.25–0.25

张永兆0.25–0.25

郭志梁0.25–0.25

邝文星0.25–0.25

黄志光0.25–0.25

2.258.050.670.8011.77

二零二四年三月三十一日止年度董事酬金如下：

董事姓名袍金

薪金及

其他酬金酌情花红

公积金

计划供款总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

陈斌0.503.650.300.374.82

林威廉0.251.840.150.182.42

李永修0.252.250.190.222.91

陈秀清0.25–0.25

张永兆0.25–0.25

郭志梁0.25–0.25

邝文星0.25–0.25

黄志光0.19–0.19

2.197.740.640.7711.34

(i) 董事退休福利及终止福利

并无董事在本财政年度收到任何退休福利或终止福利（二零二四年：无）。

(i) 就提供董事服务而向第三方提供的代价

本财政年度，本集团并无就提供董事服务而向第三方支付代价（二零二四年：无）。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(i) 向董事、受该等董事控制的法人团体及该等董事的关连实体提供的贷款、准贷款及其

他交易的资料

本公司并无向董事、受该等董事控制的法人团体及该等董事的关连实体提供贷款、准

贷款及进行其他交易安排（二零二四年：无）。

(iv) 董事于交易、安排或合约之重大权益

本年度末及于年内任何时间，本公司并无订立任何与本集团业务有关且本公司董事拥

有重大权益（无论直接或间接）的重大交易、安排及合约（二零二四年：无）。

11. 五位薪酬最高人士及高级管理人员之酬金

(a) 五位薪酬最高人士

五位薪酬最高人士中三名（二零二四年：三名）为董事，其酬金详情已详列在附注10

内。其余两名（二零二四年：两名）为非董事，薪酬最高雇员，酬金如下：

港币百万元港币百万元

薪金及其他酬金3.63.5

酌情花红0.10.1

公积金计划供款0.10.1

3.83.7

以上酬金分析如下：

雇员数目

港币1,500,001元至港币2,000,000元22

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(b) 高级管理人员

（高级管理人员之简历详列于第四页）

高级管理人员酬金在下列组合范围内：

雇员数目

港币1,000,000元或以下11

港币1,000,001元至港币1,500,000元34

港币1,500,001元至港币2,000,000元22

附注： 以上酬金包括薪金及其他酬金，酌情花红及公积金计划供款。

12. 财务费用

港币百万元港币百万元

财务费用包括以下：

银行贷款利息4.31.9

减：拨作发展中物业成本之金额（附注）(4.3)(1.9)

–

租赁负债利息（附注17）0.61.0

0.61.0

附注： 资本化比率百分之七点二被采用（二零二四年：百分之八点五），即用作发展中物业财务费

用之贷款成本。

13. 所得税项支出

香港利得税准备乃根据是年度估计之应课税溢利按照税率16.5%（二零二四年：16.5%）计算。

海外盈利之税款则按照本年度估计应课税溢利依本集团经营业务所在国家之现行税率计算。

港币百万元港币百万元

本期所得税项

香港利得税0.50.8

综

合财务报表附注

---

1. （续）

本集团有关除所得税前溢利与假若采用香港税率而计算之理论税额之差额如下：

港币百万元港币百万元

除所得税前溢利63.375.7

减：应占除税后联营公司业绩(52.7)(56.1)

10.619.6

理论税额按税率16.5%（二零二四年：16.5%）1.73.2

其他国家不同税率的影响(0.2)0.8

毋须课税之收入(10.3)(10.4)

不可扣税之支出1.81.5

使用早前未有确认之税损(0.8)(3.1)

未确认税损8.58.8

未确认暂时性差异(0.2)–

所得税项支出0.50.8

14. 每股盈利

每股盈利乃按本公司权益持有人应占溢利港币62,800,000元（二零二四年：港币74,900,000

元）及已发行普通股617,531,425股（二零二四年：617,531,425股）计算。年内并没有可摊薄的

潜在普通股（二零二四年：无）。

15. 股息

港币百万元港币百万元

已派中期股息，每普通股港币一角二仙

（二零二四年：港币一角二仙）74.174.1

拟派末期股息，每普通股港币一角二仙

（二零二四年：港币一角二仙）（附注）74.174.1

148.2148.2

附注： 于二零二五年六月二十六日举行之会议上，董事局拟派末期股息每普通股港币

一角二仙。此项拟派股息并无于此综合财务报表中列作应付股息，惟将于截至二零二六

年三月三十一日止年度列作保留盈利分派。

综

合财务报表附注

---

1. 、机器及设备

楼宇

汽车、

装置及设备总数

港币百万元港币百万元港币百万元

成本值

二零二四年四月一日结余2.637.039.6

年中增加–1.81.8

年中出售–(0.6)(0.6)

二零二五年三月三十一日结余2.638.240.8

累积折旧

二零二四年四月一日结余2.636.038.6

年中折旧–0.70.7

年中出售–(0.6)(0.6)

二零二五年三月三十一日结余2.636.138.7

账面净值

二零二五年三月三十一日结余–2.12.1

楼宇

汽车、

装置及设备总数

港币百万元港币百万元港币百万元

成本值

二零二三年四月一日结余2.637.139.7

年中增加–0.50.5

年中出售–(0.6)(0.6)

二零二四年三月三十一日结余2.637.039.6

累积折旧

二零二三年四月一日结余2.536.038.5

年中折旧0.10.60.7

年中出售–(0.6)(0.6)

二零二四年三月三十一日结余2.636.038.6

账面净值

二零二四年三月三十一日结余–1.01.0

综

合财务报表附注

---

17. 租赁

(i) 综合资产负债表内确认的金额

综合资产负债表列示的下列金额与租赁有关：

2025年2024年

港币百万元港币百万元

使用权资产

租赁物业4.414.4

香港的租赁土地8.58.5

12.922.9

2025年2024年

港币百万元港币百万元

租赁负债

流动5.111.1

非流动–5.1

5.116.2

本年度没有增加使用权资产（二零二四年：无）。

(i) 综合利润表内确认的金额

综合利润表列示的下列金额与租赁有关：

港币百万元港币百万元

使用权资产折旧费用（附注8）10.010.0

财务费用（附注12）0.61.0

本年度因租赁产生的现金流出合计约为港币11,700,000元（二零二四年：港币

11,700,000元）。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

(i) 本集团的租赁活动及其会计处理

本集团租用一香港办公室，租赁合同固定期限为六年。租赁付款于三年后调整以反映

市值租金。

本集团同时租用一美国办公室，租赁合同固定期为六十五个月。

香港的租赁土地的租赁期间为999年。

两者均没有或然租金。

18. 联营公司

港币百万元港币百万元

应占净资产，非上市投资255.1230.4

于二零二四年三月三十一日，应收一联营公司款项港币24,600,000元乃无抵押及附带香港银

行同业拆息加百分之零点八之利率及还款日期为二零二四年七月三十一日。应收联营公司款

项已于本年度全额偿还。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

以下为对本集团属重大的联营公司Consolidated Hotels Limited之财务摘要。该联营公司财

务报告之资料反映如下（非本集团应占值）。该联营公司投资以权益法入账。

港币百万元港币百万元

收入630.0620.8

支销(452.9)(430.5)

除所得税前溢利177.1190.3

所得税项(26.7)(29.9)

本年度溢利150.4160.4

其他全面亏损(2.4)(1.7)

全面收益总额148.0158.7

已收联营公司股息27.2–

资产

非流动资产658.0640.8

流动资产244.1362.6

902.11,003.4

负债

非流动负债50.541.5

流动负债122.9303.7

173.4345.2

净资产728.7658.2

联营公司权益(35%)255.1230.4

集团没有重大应占个别非重大联营公司之持续经营溢利及净资产（二零二四年：相同）。

本集团不存在与联营公司权益相关的或然负债。

综

合财务报表附注

---

1. （续）

联营公司其他详情载于综合财务报表附注34。

19. 待售物业

于二零二五年三月三十一日，以位于美国待售物业港币73,500,000元（二零二四年：港币

83,400,000元）作抵押，取得银行授信额（附注29）。

20. 发展中物业

于二零二五年三月三十一日，以位于美国发展中物业港币361,300,000元（二零二四年：港币

303,200,000元）作抵押，取得银行授信额（附注29）。

港币百万元港币百万元

发展中物业：

预计超过一年后完成之物业203.71,825.4

预计一年内完成之物业2,014.799.5

2,218.41,924.9

综

合财务报表附注

---

21. 应收账款及其他应收款

港币百万元港币百万元

其他应收款、按金及预付款项39.926.2

其他应收款、按金及预付款项主要以港元结算。

给予顾客之信贷条款各异，一般在三至六个月内。

22. 按公允价值透过损益记账之金融投资

港币百万元港币百万元

于年初28.137.2

分派(0.8)(0.4)

公允值变动于综合利润表确认（附注7）21.3(8.7)

于年终48.628.1

于二零二五年三月三十一日，本集团的按公允价值透过损益记账之金融投资分别为

港币44,900,000元（二零二四年：港币21,000,000元）之美国上市股本证券及港币3,700,000元

（二零二四年：港币7,100,000元）之美国非上市基金投资。集团之按公允价值透过损益记账

之金融投资以美元结算。

于资产负债表结算日，本集团认为非上市基金投资所应占之基金的资产净值为公允值。不可

观察输入值包括应占资产净值。该价值于金融工具公允值计量架构列入第3层。资产净值越

高，投资公允价值就越高。

上市股本证券于金融工具公允值计量架构列入第1层。

综

合财务报表附注

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23. 银行存款及现金

银行存款及现金账面值以下列货币结算：

港币百万元港币百万元

港元924.41,218.8

美元10.28.2

934.61,227.0

本集团与不同物业管理基金订立管理协议为物业经理，并为此目的于指定银行户口代物业管

理基金于二零二五年三月三十一日持有受限制银行存款约港币116,800,000元（二零二四年：

港币105,800,000元）。

于二零二五年三月三十一日，现金及现金等价物为港币817,800,000元（二零二四年：港币

1,121,200,000元）。

24. 应付账款及其他应付款

港币百万元港币百万元

应付账款，账龄零至三个月（按发票日期）39.07.9

其他应付款、按金及未付款项204.3171.6

243.3179.5

应付账款、其他应付款、按金及未付款项主要以港元结算。

综

合财务报表附注

---

25. 贷款

港币百万元港币百万元

非流动

银行贷款

－有抵押（附注29）–23.2

流动

银行贷款

－有抵押（附注29）75.5–

总贷款75.523.2

于二零二五年三月三十一日，本集团之贷款的偿还期为一年内（二零二四年：偿还期为一至

二年内）。

本集团之贷款在利率变动时承担的风险及合约重新定价日期全为年终后六个月内（二零二四

年：六个月）。

贷款之账面值与公允值相近。

贷款港币75,500,000元（二零二四年：港币23,200,000元）以美元结算，于结算日之实际年利

率为百分之七点零七（二零二四年：百分之八点零八）。

综

合财务报表附注

---

26. 递延所得税项

递延税项采用负债法就短暂时差按主要税率16.5%（二零二四年：16.5%）作全数拨备。

于年内，综合资产负债表之递延所得税项负债╱（资产）变动如下：

物业

公允值收益

物业

公允值收益

港币百万元港币百万元

递延所得税项负债3.53.5

税损税损

港币百万元港币百万元

递延所得税项资产(41.0)(41.0)

对可抵扣亏损确认为递延所得税项资产的数额，是透过有可能产生的未来应课税利润实现的

相关税务利益而确认。源自未用税损港币410,400,000元（二零二四年：港币363,100,000元）

之递延所得税项资产港币69,000,000元（二零二四年：港币61,300,000元），并未在综合财务

报表中确认。此等未用税损可结转以抵销未来应课税收益。

此等未用税损中有港币399,900,000元（二零二四年：港币348,600,000元）无期限，余额将于

不同年期中届满，直至并包括二零四三年（二零二四年：二零四三年）。

综

合财务报表附注

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27. 股本

港币百万元港币百万元

法定股本：

1,000,000,000股（二零二四年：1,000,000,000股）

普通股每股面值港币一角100.0100.0

已发行及实收股本：

617,531,425股（二零二四年：617,531,425股）

普通股每股面值港币一角61.761.7

28. 储备金

其他储备金

汇兑变动

储备金保留盈余贡献盈余总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

二零二四年四月一日结余2.11.46,027.7348.06,379.2

本年度收益–62.8–62.8

应占联营公司之其他全面亏损(0.8)–(0.8)

汇兑调整–(2.1)–(2.1)

没收未领取之股息–0.4–0.4

二零二四年已派末期股息–(74.1)–(74.1)

二零二五年已派中期股息–(74.1)–(74.1)

二零二五年三月三十一日结余1.3(0.7)5,942.7348.06,291.3

代表：

二零二五年拟派末期股息74.1

二零二五年三月三十一日储备金6,217.2

6,291.3

综

合财务报表附注

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1. （续）

其他储备金

汇兑变动

储备金保留盈余贡献盈余总数

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

二零二三年四月一日结余2.72.46,095.5348.06,448.6

本年度收益–74.9–74.9

应占联营公司之其他全面亏损(0.6)–(0.6)

汇兑调整–(1.0)–(1.0)

没收未领取之股息–5.5–5.5

二零二三年已派末期股息–(74.1)–(74.1)

二零二四年已派中期股息–(74.1)–(74.1)

二零二四年三月三十一日结余2.11.46,027.7348.06,379.2

代表：

二零二四年拟派末期股息74.1

二零二四年三月三十一日储备金6,305.1

6,379.2

29. 资产之抵押

本集团以账面值共港币434,800,000元（二零二四年：港币386,600,000元）之待售物业及发

展中物业作抵押，取得银行授信额共港币124,500,000元（二零二四年：港币125,300,000

元）。于资产负债表结算日，上述已动用之贷款计为港币75,500,000元（二零二四年：港币

23,200,000元）。

30. 承担

港币百万元港币百万元

按公允价值透过损益记账之金融投资之资本承担1.81.8

物业已签约但未拨备之发展开支274.8522.4

276.6524.2

综

合财务报表附注

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31. 综合现金流量表附注

(a) 除所得税前溢利与经营活动所得之现金流出：

港币百万元港币百万元

除所得税前溢利63.375.7

应占除税后联营公司业绩(52.7)(56.1)

折旧—物业、机器及设备0.70.7

折旧—使用权资产10.010.0

按公允价值透过损益记账之金融投资之公允值变动(21.3)8.7

利息支出—租赁负债0.61.0

利息收入(41.0)(57.0)

按公允价值透过损益记账之金融投资之收入–(2.8)

未计营运资金变动前之营业亏损(40.4)(19.8)

待售物业减少9.471.4

发展中物业增加(291.0)(161.8)

受限制银行存款增加(11.0)(23.4)

应收账款及其他应收款增加(16.0)(5.5)

应付账款及其他应付款增加64.441.1

经营活动所得之现金流出(284.6)(98.0)

(b) 融资负债对账

租赁负债贷款

港币百万元港币百万元

于二零二三年四月一日(26.9)(88.0)

现金流10.764.5

汇兑调整–0.3

于二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日(16.2)(23.2)

现金流11.1(52.4)

汇兑调整–0.1

于二零二五年三月三十一日(5.1)(75.5)

综

合财务报表附注

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32. 有关连人士交易

于年内，除载于附注18之联营公司贷款外，本集团有以下在日常业务过程中进行的有关连人

士交易：

港币百万元港币百万元

联营公司利息收入0.22.4

主要管理人员酬金

－薪金及其他雇员福利11.811.3

33. 本公司的资产负债表及储备变动

公司资产负债表

港币百万元港币百万元

非流动资产

附属公司2,349.22,349.2

流动资产

应收附属公司款项647.0644.8

银行存款及现金0.60.5

647.6645.3

流动负债

按金及未付款项5.65.6

5.65.6

流动资产净值642.0639.7

净资产2,991.22,988.9

权益

股本61.761.7

储备金附注(a)2,929.52,927.2

总权益2,991.22,988.9

综

合财务报表附注

---

1. （续）

附注(a) 公司储备变动

保留盈余贡献盈余总数

港币百万元港币百万元港币百万元

二零二四年四月一日结余983.91,943.32,927.2

本年度溢利150.1–150.1

没收未领取之股息0.4–0.4

二零二四年已派末期股息(74.1)–(74.1)

二零二五年已派中期股息(74.1)–(74.1)

二零二五年三月三十一日结余986.21,943.32,929.5

代表：

二零二五年拟派末期股息74.1

二零二五年三月三十一日储备金2,855.4

2,929.5

保留盈余贡献盈余总数

港币百万元港币百万元港币百万元

二零二三年四月一日结余976.31,943.32,919.6

本年度溢利150.3–150.3

没收未领取之股息5.5–5.5

二零二三年已派末期股息(74.1)–(74.1)

二零二四年已派中期股息(74.1)–(74.1)

二零二四年三月三十一日结余983.91,943.32,927.2

代表：

二零二四年拟派末期股息74.1

二零二四年三月三十一日储备金2,853.1

2,927.2

贡献盈余为本集团于重组当年所产生及可分派之盈余。本公司于二零二五年三月三十一日可

分派之储备为港币2,929,500,000元（二零二四年：港币2,927,200,000元）。

综

合财务报表附注

---

34. 附属公司及联营公司资料

拥有已发行普通股

股权之百分比已发行股本

附属公司主要业务集团公司股数

%

Tai Cheung (B.V.I.) Company Limited投资控股100100100

大昌地产有限公司投资控股及物业发展100－386,633,750

碧迅投资有限公司物业发展100－1

Acmax Enterprises Limited物业发展100－2

Acura Enterprises Limited物业发展100－2

大同置业有限公司物业控股100－1,000,000

Denmore Limited投资控股100－2

Dumex Limited投资控股100－30,000

Edward Properties LC物业管理100－

French Valey Airport Center LC物业发展100－

Jaco Limited物业发展100－2

Junco (Nomines) Limited代理人100－2

美善同建筑有限公司建筑100－60,000

森龙置业有限公司物业发展100－100,000

大昌资本有限公司投资控股100－50,000

大昌建筑有限公司物业发展100－2,500

大昌物业管理有限公司物业管理100－45,000

大昌秘书有限公司公司秘书100－2

Taico Properties, Inc.物业发展100－1,000,000

Tareau International Company Limited投资控股100－2

凯挥发展有限公司物业发展100－2

Walsmith Corporation Limited投资控股100－2

宏业建筑有限公司建筑100－50,000

韵达发展有限公司物业发展100－2

Winfield Investments Limited物业发展100－2

Wodmont Investments Limited物业发展100－2

Yescot International Limited投资控股100－2

综

合财务报表附注

---

1. （续）

拥有已发行普通股

股权之百分比

联营公司主要业务主要经营地点集团公司

%

*

Consolidated Hotels Limited酒店投资香港35–

*

Shepherd Investments Limited投资控股香港48–

上列附属公司及联营公司，除Edward Properties LC，French Valey Airport Center LC及

Taico Properties, Inc.在美国注册；及Tai Cheung (B.V.I.) Company Limited在英属处女群

岛注册之外，其余均在香港注册。另外，除Tai Cheung (B.V.I.) Company Limited之经营地

点属国际性外，全部附属公司及联营公司之主要经营地点亦即其注册地点。

上列有 * 之联营公司之年度结算日为十二月三十一日。

上列有 之联营公司截至二零二四年及二零二三年十二月三十一日止之账目并非由香港罗兵

咸永道会计师事务所核数。本年度集团应占该等联营公司之净资产及除税后溢利分

别为港币255,100,000元（二零二四年：港币230,400,000元）及港币52,700,000元（二

零二四年：港币56,100,000元）。

综

合财务报表附注

---

致大昌集团有限公司股东

（于百慕达注册成立的有限公司）

意见

我们已审计的内容

大昌集团有限公司（以下简称「贵公司」）及其附属公司（以下统称「贵集团」）列载于第四十一至

九十二页的综合财务报表，包括：

• ；

• ；

• ；

• ；

• ；及

• ，包括重大会计政策信息及其他解释信息。

我们的意见

我们认为，该等综合财务报表已根据香港会计师公会颁布的香港财务报告会计准则真实而中肯地

反映了贵集团于二零二五年三月三十一日的综合财务状况及其截至该日止年度的综合财务表现及

综合现金流量，并已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为拟备。

意见的基础

我们已根据香港会计师公会颁布的《香港审计准则》进行审计。我们在该等准则下承担的责任已在

本报告「核数师就审计综合财务报表承担的责任」部分中作进一步阐述。

我们相信，我们所获得的审计凭证能充足及适当地为我们的审计意见提供基础。

独立性

根据香港会计师公会颁布的《专业会计师道德守则》（以下简称「守则」），我们独立于 贵集团，并

已履行守则中的其他专业道德责任。

关键审计事项

关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。这些事

项是在我们审计整体综合财务报表及出具意见时进行处理的。我们不会对这些事项提供单独的意

见。我们在审计中识别的关键审计事项为评估发展中物业及待售物业的可变现净值。

独

立核数师报告

---

关键审计事项（续）

关键审计事项我们的审计如何处理关键审计事项

评估发展中物业及待售物业可变现净值

请参阅关键会计估算及假设之附注4(a)以及

综合财务报表之附注19及20

贵集团的发展中物业及待售物业分别为港币

2,218,400,000元及港币3,128,400,000元。其

可变现净值受市场波动及经济环境变化影

响。

管理层根据相关物业可变现净值的估计来评

估发展中物业及待售物业的可收回性。根据

可比较地点和条件的房产的当前市场价格，

估计房产的销售价格、销售所需的成本及根

据现有开发计划完成的建筑成本（如适用）。

当有事件或情况转变导致成本值超过可变现

净值时，即就物业进行减值拨备。

我们认为发展中物业及待售物业可变现净值

之评估为关键审计事项，是由于管理层在评

估发展中物业及待售物业可变现净值时需要

对可售得之价值，销售成本和完工成本作出

重大判断和估计。

我们了解管理层对物业组合可收回性评估的

控制和流程，并考虑估计不确定性程度和其

他固有风险因素的程度来评估重大错报的固

有风险。

对于发展中建物业，我们评估了管理层对物

业组合可收回性的评估，特别关注毛利率相

对较低的物业。我们已与管理层讨论，以了

解该物业项目的开发计划、最新开发状况及

项目的预计竣工日期。我们检查了如向政府

当局提交的建筑计划以及从政府当局获得的

许可证（如适用）等信件，以证实我们的理

解。对于待售物业，我们与管理层讨论以了

解物业的销售计划。

我们评估了管理层评估中关键假设和估计的

合理性，包括：

(i) 对于估计售价，在抽样基础上与相关

房产的合约售价或可比较地点和条件

的房产当前市场价格（如适用）进行比

较；及

(i) 对销售所需的预计成本和竣工成本，

评估销售所需成本的合理性和最新的

总建筑成本预算，并根据承诺的合约

和其他证明文件进行抽样测试。

在现有的证据基础上，我们发现在决定发展

中物业及待售物业可变现净值时采用的判断

及关键假设是可支持的。

独

立核数师报告

---

其他信息

贵公司董事须对其他信息负责。其他信息包括年报内的所有信息，但不包括综合财务报表及我们

的核数师报告。

我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结

论。

结合我们对综合财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否

与综合财务报表或我们在审计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情

况。

基于我们已执行的工作，如果我们认为其他信息存在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这

方面，我们没有任何报告。

董事及审核委员会就综合财务报表须承担的责任

贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告会计准则》及香港《公司条例》的披露

规定拟备真实而中肯的综合财务报表，并对其认为使综合财务报表的拟备不存在由于欺诈或错

误而导致的重大错误陈述所需的内部控制负责。

在拟备综合财务报表时，董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经

营有关的事项，以及使用持续经营为会计基础，除非董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别

无其他实际的替代方案。

审核委员会须负责监督 贵集团的财务报告过程。

核数师就审计综合财务报表承担的责任

我们的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理

保证，并出具包括我们意见的核数师报告。我们仅按照百慕达一九八一年《公司法》第90条向 阁

下（作为整体）报告我们的意见，除此之外本报告别无其他目的。我们不会就本报告的内容向任何

其他人士负上或承担任何责任。合理保证是高水平的保证，但不能保证按照《香港审计准则》进行

的审计，在某一重大错误陈述存在时总能发现。错误陈述可以由欺诈或错误引起，如果合理预期

它们单独或汇总起来可能影响综合财务报表使用者依赖综合财务报表所作出的经济决定，则有关

的错误陈述可被视作重大。

独

立核数师报告

---

核数师就审计综合财务报表承担的责任（续）

在根据《香港审计准则》进行审计的过程中，我们运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦：

• ，设计及执行审计

程序以应对这些风险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可

能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈述，或凌驾于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而

导致的重大错误陈述的风险高于未能发现因错误而导致的重大错误陈述的风险。

• ，以设计适当的审计程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有

效性发表意见。

• 。

• 。根据所获取的审计凭证，确定是否存在与

事项或情况有关的重大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。

如果我们认为存在重大不确定性，则有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报表中

的相关披露。假若有关的披露不足，则我们应当发表非无保留意见。我们的结论是基于核数

师报告日止所取得的审计凭证。然而，未来事项或情况可能导致 贵集团不能持续经营。

• 、结构和内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反

映交易和事项。

• ，计划及执行审计以获取充足、适当的审计凭证，

以便对综合财务报表发表意见。我们负责 贵集团审计的方向、监督和执行。我们为审计意

见承担全部责任。

除其他事项外，我们与审核委员会沟通了计划的审计范围、时间安排、重大审计发现等，包括我

们在审计中识别出内部控制的任何重大缺陷。

我们还向审核委员会提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们沟通

有可能合理地被认为会影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及在适用的情况下，用以消除

独立性产生威胁的行动或采取的防范措施。

从与审核委员会沟通的事项中，我们确定哪些事项对本期综合财务报表的审计最为重要，因而构

成关键审计事项。我们在核数师报告中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，

或在极端罕见的情况下，如果合理预期在我们报告中沟通某事项造成的负面后果超过产生的公众

利益，我们决定不应在报告中沟通该事项。

出具本独立核数师报告的审计项目合伙人是丁伟健（执业证书编号：P06579）。

罗兵咸永道会计师事务所

执业会计师

香港，二零二五年六月二十六日

独

立核数师报告

---

(I) 供发展或出售之物业

地点完成阶段预计完成日期类别

集团

所占权益

集团所占楼面

面积约数

（平方呎）

新都广场

香港新界沙田安耀街2号

完成不适用C100%6,789

宾吉道3号

香港山顶宾吉道3号

完成不适用R100%19,238

浅水湾108

香港浅水湾道108号

完成不适用R100%42,000

鸭脷洲

内地段第137号

香港鸭脷洲

鸭脷洲海旁道

上盖工程

建造中

2025年尾R100%88,280

French Valey Airport

Center

完成不适用I100%49,068

California, U.S.A.上盖工程

建造中

分段

由2025年

第三季起

I/C100%480,381

(I) 酒店物业

地点简述

集团

所占权益

集团所占楼面

面积约数

（平方呎）

香港喜来登酒店

香港尖沙咀弥敦道20号

酒店及购物商场35%208,796

附注：I = 工业楼宇R = 住宅楼宇C = 商业楼宇

主

要物业表

（于二零二五年三月三十一日）

---

港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元

综合利润表

收入73.8131.966.3121.736.0

本公司权益持有人应占溢利╱（亏损）(28.2)2.9(20.0)74.962.8

股息148.2148.2148.2148.2148.2

综合资产负债表

物业、机器及设备2.01.51.21.02.1

使用权资产67.654.232.922.912.9

联营公司147.4163.4174.9230.4255.1

应收联营公司款项24.614.0108.6–

递延所得税项资产41.041.041.041.041.0

应收按揭贷款0.10.10.1–

流动资产净值6,592.76,532.36,172.06,178.16,046.1

总资产减流动负债6,875.46,806.56,530.76,473.46,357.2

租赁负债48.334.916.25.1–

其他负债0.70.70.70.70.7

贷款–91.1–23.2–

递延所得税项负债3.53.53.53.53.5

净资产6,822.96,676.36,510.36,440.96,353.0

股本61.761.761.761.761.7

储备金6,687.16,540.56,374.56,305.16,217.2

拟派末期股息74.174.174.174.174.1

总权益6,822.96,676.36,510.36,440.96,353.0

业绩统计

每股盈利╱（亏损）($0.05)$0.01($0.03)$0.12$0.10

每股息$0.24$0.24$0.24$0.24$0.24

盈利派息比率N/A0.1N/A0.50.4

每股资产净值$11.05$10.81$10.54$10.43$10.29

流动资产与流动负债比率23.539.826.433.319.7

资产负债比率2.1%1.4%1.4%0.4%1.2%

五

年财务概要