01109 华润置地 公告及通告：补充公告 – 关连交易 收购目标公司的股权
香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负
责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本公告全部或
任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。
（于开曼群岛注册成立的有限公司）
（股份代号：
）
补充公告
关连交易
收购目标公司的股权
兹提述本公司于二零二五年五月二十三日刊发的公告（「该公告」），内容有关股权
转让协议项下拟进行收购事项的关连交易。除另有界定者外，本补充公告所用词
汇与该公告所界定者具有相同涵义。
诚如该公告所披露，收购事项的代价人民币200,791,265.57元乃买方与卖方经参考
（其中包括）(1)目标股权的评估价值；(2)卖方的股东贷款及其后作出的投资及贡
献；及(3)整体市况而公平磋商厘定。根据独立估值师对目标股权进行的估值（「估
值」），截至评估基准日（即二零二四年七月三十一日）（「估值日期」），以资产基础
法评估目标股权的价值为人民币200,791,265.57元。
董事会谨此就估值提供以下补充资料：
估值基本资料
估值方法的选择
根据估值收集资料情况，考虑到估值目的及价值类型，独立估值师于持续经营的
前提下，采用资产基础法评估目标股权于估值日期的价值。资产基础法是指以被
评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、
负债价值，以确定评估对象价值的方法。
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根据独立估值师的估值报告，采用资产基础法的基准（其中包括）为：(1)目标公司
具有完整的财务及资产管理记录；(2)与其他估值方法相比，资产基础法是最合适
的估值方法；及(3)其他评估方法，如市场法，即根据可比较标的市场价值进行比
较确定被评估对象的价值，因缺乏可比较的市场交易数据而不可行。
估值的范畴及详情
估值范畴涵盖目标公司于估值日期申报的所有资产及负债。
资产
货币资金（包括银行存款）通过核实银行对账单、银行函证等，以核实无误后的账
面价值作为评估值。
应收账款、预付账款、其他应收款及长期应收款的评估值，采用函证等核实程
序，确认账面余额的真实性，并结合账面余额与评估风险损失之间的差额进行评
定。
就其他流动资产而言，独立估值师向目标公司调查了解了其他流动资产的形成原
因并查阅了相关依据及账簿。经核实结果无误，则其他流动资产以核实后的账面
值确认估值。
投资性房地产的估值采用收益法评估。收益法是指预测评估对象未来收益，利用
报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的
方法。投资性房地产的评估值计算公式如下：
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V=A1/(1+r)
1/2
+A2/(1+r)
1+1/2
+…An/(1+r)
n-1+1/2
+V1
其中：A
为第1年的年纯收益约人民币1,514.84万元
A2为第2年的年纯收益约人民币3,775.68万元
A
n
为第n年的年纯收益约人民币584.24万元，而该年纯收益指年营业总额与
年现金总支出之间的差额
r为报酬率其中7%根据以下假设及公式用于评估：
报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率–
投资带来的优惠率
n为收益期限，土地使用权的剩余年期约为38.48年
V1为收益期外残值现值约人民币2,143.6万元
于上述计算中，所采用的关键假设之一是被评估资产将继续按其现有目的及用途
使用。土地使用权届满后，楼宇的剩余价值可被合理收回。
目标公司的固定资产仅为电子设备。包括但不限于不同型号的手提电脑、桌上电
脑、显示器、投影器、空气净化器、空调及咖啡机等。电子设备主要采用重置成
本法进行评估，而部分使用年限较长的设备则按照估值日期的二手市场价格，采
用市场法评估。
重置成本法计算公式为：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定：评估人员通过厂家或销售商市场询价，并结合网络询价等
方式确定重置全价（不含税）。
(2)综合成新率的确定：主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。计算公
式如下：
综合成新率=(经济寿命年限–已使用年限)/经济寿命年限×100%
(3)评估值的确定：
评估值=重置全价×综合成新率
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不同型号的电子设备主要根据其实际状况及条件采用上述重置成本法进行评估。
采用上述重置成本法时，假设于估值日期，可以于公开市场以市场价格购买（或
制造）与评估对象具有相同功能和技术性能的崭新设备。
因此，目标公司固定资产的评估价值是根据设备已使用年限和可获取资料情况，
采用重置成本法和市场法评估确定的。
负债
流动负债及非流动负债的评估价值乃根据目标公司于估值日期的实际负债项目及
应承担的金额厘定。其中预收账款中，预收租金等三项因历史账务调整形成，实
际不需要支付，因此没有于本次估值中考虑有关账务。
估值假设
下文载列估值所采纳的主要假设（其中包括）：
1.所有评估资产已在交易过程中。独立估值师根据被评估资产的交易情况模拟
市场条件进行评估；
2.在市场上交易或打算在市场上交易的资产，是在地位平等的双方之间进行交
易，双方都有充分的机会及时间获取市场资讯，从而对资产的功能、用途及
交易价做出理性的判断；
3.被评估资产将继续按照其现有目的及用途使用；
4.现行国家法律、法规、政策或宏观经济状况不会有重大改变，且交易各方所
在区域的政治、经济或社会环境不会有重大改变；
5.根据估值日期的实际资产状况，目标公司将持续经营；
6.与被评估目标公司相关的利率、汇率、税基及税率、政策性费用等在估值日
期后不会发生重大变化；
7.估值日期后，被评估公司管理层仍然负责任、稳定，并有能力履行其职责；
8.除另有说明者外，假设被评估目标公司完全符合所有相关法律及法规；
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9.于估值日期后，对被评估目标公司主要资产租赁经营模式或租赁市场造成不
利影响的不可抗力事件将不存在；
10.于估值基准日后，被评估目标公司所采用的会计政策在重大方面将与编制估
值报告时采用的会计政策保持一致；及
11.于估值日期后，被评估目标公司的管理方式及管理层级，以及被评估目标公
司的业务范畴及经营方式将与现时保持一致。
以资产基础法为评估方法的估值结论及与账面值的比较
目标公司的资产评估值约为人民币10.143亿元，账面值约为人民币10.134亿元，些
微的差额不足人民币100万元或不足0.1%。
目标公司负债的评估价值约为人民币8.135亿元，账面值约为人民币8.156亿元，些
微的相差人民币200万元或少于0.3%。
目标公司的净资产评估值约为人民币2.008亿元，账面值约为人民币1.979亿元，相
差非常轻微，不足人民币300万元或不足1.5%。
董事会认为，目标公司的评估价值与账面值并无重大差异。
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截至估值日期的综合估值结果（及与账面值相比）概述于下表：
项目账面值评估价值增减值增值率%
ABC=B-AD＝C/A×100%
流动资产207.31207.31
—
货币资金114.55114.55
—
应收账款30.5730.57
—
预付款项2.032.03
—
其他应收账项26.0126.01
—
其他流动资产34.1434.14
—
非流动资产806.13807.030.900.1%
长期应收账项10.8410.84
—
投资物业795.17795.800.630.08%
固定资产净值0.120.390.27221.14%
资产总值1,013.441,014.340.900.09%
流动负债467.58465.57–2.01–0.43%
应付账款205.29205.29
—
预收账款9.327.32–2.01–21.55%
应付利息1.21.2
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应付员工薪酬0.170.17
—
应付税款0.840.84
—
其他应付账项250.77250.77
—
非流动负债347.97347.97
—
长期借贷347.97347.97
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负债总值815.55813.54–2.01–0.25%
资产净值（拥有人权益）197.88200.792.911.47%
上述额外资料并不影响该公告所载的其他资料。
除上文所披露者外，该公告所载的所有其他资料维持不变。
承董事会命
华润置地有限公司
主席
李欣
中国，二零二五年七月十七日
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于本公告日期，本公司执行董事为李欣先生、徐荣先生、张大为先生、郭世清先
生及陈伟先生；本公司非执行董事为黄挺先生及魏成林先生；以及本公司独立非
执行董事为钟伟先生、孙哲先生、陈帆先生、梁国权先生及秦虹女士。
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