09968 汇景控股 公告及通告：截至2024年12月31日止年度的年度业绩公告
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HUIJING HOLDINGS COMPANY LIMITED
汇景控股有限公司
（于开曼群岛注册成立的有限公司）
（股份代号：9968）
截至2024年12月31日止年度的年度业绩公告
2024年业绩摘要
- （包括合资企业的合约销售）
下降65%至约人民币102.2百万元。
- %至约人民币240.9百万元。
- ，其中物
业开发的毛利约为人民币28.1百万元。该分部的毛利率约为14%。
- ，其
中归属于母公司拥有人的亏损约为人民币799.5百万元。
- ，现金及银行结余为人民币37.2百万元。
- （2023年：无）。
年度业绩
汇景控股有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）宣布本公司及其
附属公司（统称「本集团」）截至2024年12月31日止年度之综合业绩连同截
至2023年12月31日止年度比较数据如下：
综合损益表
截至2024年12月31日止年度
2024年2023年
附注人民币千元人民币千元
收益4240,915941,219
销售成本(178,271)(682,803)
毛利62,644258,416
其他收入及收益415,5217,608
销售及分销开支(10,998)(44,429)
行政开支(89,220)(235,861)
投资物业公平值亏损净值(200)(70,717)
贸易及其他应收账款减值(3,506)(45,683)
撇减存货至可变现净值(144,387)(48,507)
其他开支(113,368)(292,812)
财务担保合同重新计量5,0501,164
财务成本5(441,332)(178,409)
分占合资企业亏损(24,529)(14,446)
分占一家联营企业亏损–(1,053)
除税前亏损6(744,325)(664,729)
所得税开支7(56,993)(65,621)
年内亏损(801,318)(730,350)
以下应占：
母公司拥有人(799,479)(696,720)
非控股权益(1,839)(33,630)
(801,318)(730,350)
母公司拥有人应占每股亏损
基本及摊薄（每股人民币元）9(0.15)(0.13)
综合全面收益表
截至2024年12月31日止年度
2024年2023年
人民币千元人民币千元
年内亏损(801,318)(730,350)
其后期间将不会重新分类至损益账之
其他全面收入：
换算本公司财务报表之汇兑差额8,20111,444
其后期间可能重新分类至损益账之
其他全面亏损：
换算附属公司财务报表之汇兑差额(68,856)(38,149)
年内其他全面亏损(60,655)(26,705)
年内全面亏损总额(861,973)(757,055)
以下应占：
母公司拥有人(860,134)(723,425)
非控股权益(1,839)(33,630)
(861,973)(757,055)
综合财务状况表
于2024年12月31日
2024年2023年
附注人民币千元人民币千元
非流动资产
物业、厂房及设备57,96964,824
使用权资产1,23923,112
投资物业1,394,3001,394,500
无形资产2,8913,880
于合资企业的投资192,426216,955
于一家联营企业的投资7,2957,295
持作开发以供出售的土地1,809,2951,808,138
递延税项资产179,963165,800
非流动资产总值3,645,3783,684,504
流动资产
持作开发以供出售的土地513,011513,011
在建物业3,113,4173,132,198
持作出售的已竣工物业915,949935,667
贸易应收账款1013,3779,669
预付款项、其他应收款项及其他资产1,562,7341,594,550
应收合资企业的款项346,084373,897
按公平值计入损益之金融资产1044,311
预付土地增值税3,2523,238
现金及银行结余37,179126,160
流动资产总值6,505,0136,732,701
流动负债
贸易应付账款111,288,5521,290,873
其他应付款项、已收按金及应计费用1,583,2351,093,927
租赁负债1,2155,445
合约负债968,7261,162,247
计息银行及其他借款4,134,4464,012,871
优先票据1,051,260908,543
企业所得税拨备677,356674,419
土地增值税拨备719,851663,200
流动负债总额10,424,6419,811,525
流动负债净值(3,919,628)(3,078,824)
资产总值减流动负债(274,250)605,680
2024年2023年
人民币千元人民币千元
非流动负债
租赁负债10320,091
递延税项负债60,12260,170
非流动负债总额60,22580,261
（负债）╱资产净值(334,475)525,419
权益
母公司拥有人应占权益
已发行股本47,97247,972
储备(895,882)(35,789)
(847,910)12,183
非控股权益513,435513,236
（亏绌）╱权益总额(334,475)525,419
附注
1. 公司资料
汇景控股有限公司（「本公司」）为一家于2019年1月9日根据开曼群岛公司法（第22章）
在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司。本公司的注册办事处地址为Cricket Square,
Hutchins Drive, P.O. Box 2681, Grand Cayman, KY1-1111, Cayman Islands。本公司的香港主
要营业地点位于香港港湾道23号鹰君中心19楼1907室。
本公司股份于2020年1月16日在香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市。
本公司为投资控股公司。年内，本公司的附属公司于中华人民共和国（「中国」）主要
从事物业开发及投资。本公司董事（「董事」）认为，本公司的最终及直接控股公司为
汇盈控股有限公司（「汇盈」，于英属处女群岛注册成立），而本公司控股股东为伦瑞
祥先生（通过汇盈）及陈巧云女士（伦瑞祥先生的配偶及通过汇盛控股有限公司）。
2.1 呈列基准
持续经营基准
截至2024年12月31日止年度，本集团产生净亏损人民币801,318,000元，截至该日期，
本集团的流动负债超出其流动资产人民币3,919,628,000元，净负债人民币334,475,000
元，计息银行及其他借款、优先票据以及该等应付款项的应计利息账面值分别为人
民币4,134,446,000元、人民币1,051,260,000元及人民币762,831,000元，并将于报告期末
起计未来十二个月内到期偿还或按要求偿还，而其可动用现金及现金等价物为人
民币2,327,000元。此外，于2024年12月31日，本集团若干计息银行及其他借款以及优
先票据连同应计利息违约或交叉违约合共人民币5,948,537,000元。该余额于综合财
务报表批准日期仍未偿还。该违约行为构成违约事件，因此贷款人可以行使其发出
通知的权利，要求立即偿还包括利息在内的所有未偿债务。除上述者外，于2024年
12月31日后及直至综合财务报表批准日期，本集团尚未偿还若干计息银行及其他
借款以及优先票据的本金及利息合共约人民币6,220,792,000元。该等事件及情况表
明存在重大不确定性，可能会对本集团的持续经营能力产生重大疑问。
鉴于上述情况，董事已审慎考虑本集团自报告期间之日起不少于十八个月预计现
金流量预测，并充分考虑了导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项。为缓解资金
流动性压力及改善本集团财务状况，本集团已制定以下计划和措施：
(a) 本集团一直专注于完成并交付物业项目，以及实施加快在建物业及已竣工物
业销售的措施；
(b) 本集团一直在整合资源以优化营运并减少开支及资本支出，包括寻找合作伙
伴共同开发若干物业发展项目，以产生额外现金流入及╱或减低现金流出。此
外，本集团已实施成本控制措施及摒除不必要的资本开支，保留流动资金持续
发展其现有物业发展项目；及
(c) 本集团正积极与现有贷款人商讨重续本集团若干借款及╱或就此进行再融资。
本集团已与潜在财务机构进行建设性对话，探讨可能的再融资选择。
董事已审阅由管理层编制本集团自报告期末起计不少于18个月期间的现金流量预测，
彼等认为，考虑到上述计划及措施，本集团将能够为其运营提供充足资金并履行其
于可见将来到期的财务责任。因此，董事认为，在持续经营基础上编制该等综合财
务报表乃属适当。
尽管如此，本集团能否实现上述计划及措施仍存在重大不确定性。本集团是否能够
持续经营将取决于本集团透过以下方式产生充足融资及经营现金流的能力：
(a) 成功、及时地完成和交付其物业项目，以及实施加快在建物业及已竣工物业销
售的措施；及
(b) 为其若干借款成功重续及╱或进行再融资。
倘本集团未能实现上述计划和措施，则可能无法继续持续经营，并须作出调整，以
将资产价值撇减至其可收回金额，就任何可能产生的进一步负债作出拨备，并将非
流动资产及非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。该等潜在调整的影
响尚未于综合财务报表内反映。
2.2 编制基准及重大会计政策
该等财务报表乃根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则（「香港财务报告准则」，
包括所有香港财务报告准则、香港会计准则（「香港会计准则」）及诠释）及香港公司
条例披露规定编制。该等财务报表乃根据历史成本法编制，惟按公平值计量之投资
物业及按公平值计入损益之金融资产除外。该等财务报表以人民币（「人民币」）列示，
且除另有指明外，所有数值均约整至最接近之千位数（人民币千元）。
本集团已于本年度财务报表首次采纳下列新订及经修订香港财务报告准则：
香港财务报告准则第16号（修订本）售后回租的租赁负债
香港会计准则第1号（修订本）负债分类为流动或非流动（「2020年修订本」）
香港会计准则第1号（修订本）附带契约的非流动负债（「2022年修订本」）
香港会计准则第7号及香港财务报
告准则第7号（修订本）
供应商融资安排
适用于本集团的新订及经修订香港财务报告准则的性质及影响如下：
(a) 香港会计准则第1号（修订本）负债分类为流动或非流动（「2020年修订本」）；及香
港会计准则第1号（修订本）附带契约的非流动负债（「2022年修订本」）
2020年修订本澄清划分负债为流动或非流动的规定，包括延迟清偿权的含义，
以及延迟清偿权必须在报告期末存在。负债的分类不受该实体行使权利延迟
清偿的可能性所影响。该等修订本亦澄清负债可以用其自身的权益工具清偿，
以及只有当可转换负债中的转换选择权本身作为权益工具入账时，负债的条
款才不会影响其分类。2022年修订本进一步澄清，于贷款安排所产生的负债契
约中，仅实体于报告日期或之前须遵守的契约方会影响负债分类为流动或非
流动。对于实体于报告期后12个月内必须遵守未来契约的非流动负债，须进行
额外披露。
采纳该等修订后，本集团已重新评估其贷款安排的条款及条件。应用该等修订
对本集团的负债分类并无重大影响。
(b) 香港财务报告准则第16号（修订本）售后回租的租赁负债
香港财务报告准则第16号（修订本）增添售后回租交易的后续计量要求，以符合
香港财务报告准则第15号客户合约收益入账列作销售的规定。该等修订要求
卖方 — 承租人厘定「租赁款项」或「经修订租赁款项」，致使卖方 — 承租人不会
确认与卖方 — 承租人保留的使用权相关的损益。
由于本集团并无售后回租交易，应用该等修订对本集团综合财务报表并无重大影响。
(c) 香港会计准则第7号及香港财务报告准则第7号（修订本）供应商融资安排
香港会计准则第7号及香港财务报告准则第7号（修订本）阐明供应商融资安排
的特点，并规定须就该等安排作出额外披露。该等修订的披露规定旨在协助财
务报表使用者了解供应商融资安排对实体负债、现金流量及流动资金风险敞
口的影响。
由于本集团并无供应商融资安排，该等修订对本集团综合财务报表并无任何影响。
3. 经营分部资料
本集团主要从事单一经营分部，即物业开发及投资业务，故并无呈列经营分部资料。
地区资料
由于本集团自外部客户所得收益完全来自其中国内地的业务，及本集团逾90%的非
流动资产位于中国内地，因此并无按经营分部呈列地区资料。因此，董事认为呈列
地区资料并不会为该等财务报表的使用者提供额外有用资料。
有关主要客户的资料
截至2024年12月31日止年度，概无与单一外部客户的交易收入占本集团总收入的
10%或以上（截至2023年12月31日止年度：无）。
- 、其他收入及收益
本集团的收益分析如下：
2024年2023年
人民币千元人民币千元
收益
来自客户合约的收益
中国物业销售201,187909,200
来自其他来源的收益
租金收入总额39,72832,019
总收益240,915941,219
本集团其他收入及收益的分析如下：
2024年2023年
人民币千元人民币千元
其他收入及收益
汇兑差额净额9,4831,586
银行利息收入158248
没收按金–30
出售物业、厂房及设备项目的收益–137
其他5,8805,607
其他收入及收益总额15,5217,608
5. 财务成本
财务成本分析如下：
2024年2023年
人民币千元人民币千元
租赁负债利息901,552
银行及其他借款利息452,644371,147
优先票据利息114,124115,580
收益合约产生的利息开支–5,008
566,858493,287
减：资本化利息(125,526)(314,878)
总计441,332178,409
6. 除税前亏损
本集团的除税前亏损乃经（计入）╱扣除以下各项后达致：
2024年2023年
人民币千元人民币千元
已售物业成本173,114675,854
因赚取租金投资物业产生的直接经营开支
（包括维修及保养费）5,1576,949
物业、厂房及设备折旧7,1607,776
使用权资产折旧2,0955,705
无形资产摊销9891,056
出售附属公司的亏损–33,407
出售合资企业的亏损–63,605
出售物业、厂房及设备项目的亏损846–
撇减存货至可变现净值：
持作开发以供出售的土地93,9071,245
在建物业38,90113,298
持作出售的已竣工物业11,57933,964
144,38748,507
按公平值计入损益之金融资产的公平值变动45,71357,615
核数师酬金2,3803,700
雇员福利开支（包括董事薪酬）：
薪金、花红及实物福利32,55886,941
退休金计划供款2,0837,542
以股权结算的购股权开支413,022
减：已没收供款–(106)
34,68297,399
汇兑差额净额(9,483)(1,586)
7. 所得税开支
本集团须就本集团成员公司居籍及营运所在税务司法权区产生或所得的溢利按实
体基准缴付所得税。根据开曼群岛及英属处女群岛规则及法规，本集团于开曼群岛
及英属处女群岛注册成立的实体无须缴纳任何所得税。
由于本集团于年内并无在香港产生任何应课税溢利，故年内并无作出香港利得税
拨备（2023年：无）。本集团于中国内地营运的附属公司须按25%税率（2023年：25%）缴
纳中国企业所得税（「企业所得税」）。
中国土地增值税（「土地增值税」）按土地价值的增值以累进税率介乎30%至60%征收，
即销售物业所得款项减可扣减开支，包括土地成本、借款成本及其他物业开发开支。
本集团已根据中国有关税务法律法规所载的规定，估计及于税项内计入土地增值
税拨备。土地增值税拨备须由地方税务当局最终审议及批准。
2024年2023年
人民币千元人民币千元
即期：
中国企业所得税2,93749,094
中国土地增值税68,26751,734
71,204100,828
递延(14,211)(35,207)
年内税项支出总额56,99365,621
8. 股息
董事会不建议派付截至2024年12月31日止年度的股息（截至2023年12月31日止年度：无）。
9. 母公司拥有人应占每股亏损
每股基本亏损金额乃基于母公司拥有人应占年内亏损人民币799,479,000元（2023
年：人民币696,720,000元）及年内已发行普通股之加权平均数5,254,000,000股（2023年：
5,254,000,000股）计算。
每股基本及摊薄亏损乃基于以下各项计算：
2024年2023年
人民币千元人民币千元
亏损
用于计算每股基本及摊薄亏损之
母公司拥有人应占亏损(799,479)(696,720)
股份数目
2024年2023年
股份
用于计算每股基本亏损之年内
已发行普通股的加权平均数5,254,000,0005,254,000,000
摊薄影响 — 普通股加权平均数：
购股权––
用于计算每股摊薄亏损之年内
已发行普通股的加权平均数5,254,000,0005,254,000,000
由于本公司购股权的行使价高于股份平均市价，因此本年度每股摊薄亏损与每股
基本亏损相同。
10. 贸易应收账款
贸易应收账款指物业销售产生的应收账款。物业相关代价由客户按照相关买卖协
议的条款支付。本集团力求对其未收应收账款及逾期结余保持严格控制，并由管理
层定期审核。
鉴于本集团的贸易应收账款与多个多元化客户有关，故并无重大信贷风险集中。本
集团并无就其贸易应收账款结余持有任何抵押品或其他信用增级。贸易应收账款
为不计息。
于年末贸易应收账款按收益确认日期或发票日期并扣除亏损拨备的账龄分析如下：
2024年2023年
人民币千元人民币千元
一年内13,3779,669
11. 贸易应付账款
2024年2023年
人民币千元人民币千元
应付第三方的贸易账款1,186,9101,149,698
应付伦瑞祥先生所控制关联公司的贸易账款101,642141,175
总计1,288,5521,290,873
于年末贸易应付账款按发票日期的账龄分析如下：
2024年2023年
人民币千元人民币千元
一年内529,145485,545
一至两年385,752388,978
超过两年373,655416,350
总计1,288,5521,290,873
独立核数师报告摘录
以下为本公司外部核数师栢淳会计师事务所有限公司就本集团截至
2024年12月31日止年度之综合财务报表所出具之独立核数师报告摘录：
不发表意见
我们不就 贵集团的综合财务报表发表意见。基于在我们的报告中「不发
表意见的基准」部分所述事项的重要性，我们并无取得足够适当的审核
凭证以为该等综合财务报表的审核意见提供基础。就所有其他方面而言，
我们认为综合财务报表已根据香港公司条例的披露要求妥为编制。
不发表意见的基准
有关持续经营的重大不确定因素
诚如综合财务报表附注2.1所载， 贵集团截至2024年12月31日止年度产生
亏损净额人民币801,318,000元，截至该日期， 贵集团的流动负债超出其
流动资产人民币3,919,628,000元，净负债人民币334,475,000元，计息银行及
其他借款、优先票据以及该等应付款项的应计利息账面值分别为人民币
4,134,446,000元、人民币1,051,260,000元及人民币762,831,000元，并将于报告
期末起计未来十二个月内到期偿还或按要求偿还，而其可动用现金及现
金等价物为人民币2,327,000元。此外，于2024年12月31日， 贵集团若干计
息银行及其他借款以及优先票据连同应计利息违约或交叉违约合共人民
币5,948,537,000元。该余额于综合财务报表批准日期仍未偿还。该违约行
为构成违约事件，因此贷款人可以行使其发出通知的权利，要求立即偿
还包括利息在内的所有未偿债务。除上述者外，于2024年12月31日后及直
至综合财务报表批准日期， 贵集团尚未偿还若干计息银行及其他借款
以及优先票据的本金及利息合共约人民币6,220,792,000元。该等事件及情
况连同综合财务报表附注2.1所载其他事项，反映存在重大不明朗因素，
导致 贵集团持续经营能力受到重大质疑，并使 贵集团可能无法在正常
业务过程中变现资产和清偿负债。
诚如综合财务报表附注2.1所载，董事已采纳多项措施改善 贵集团的流
动资金及财务状况。综合财务报表乃由董事按持续经营基准编制，其有
效性取决于该等措施的结果，而有关结果受制于多项不确定因素，我们
未能确定董事在按持续经营基准编制综合财务报表时作出之假设是否属
适当。
倘持续经营假设不适用，则必须作出调整以分别将非流动资产及非流动
负债重新分类为流动资产及流动负债，并将资产价值撇减至其可收回金额，
及为可能产生的进一步负债计提拨备。综合财务报表并无纳入任何该等
调整。然而，有关 贵集团未来现金流量的不明朗因素对 贵集团持续经
营能力产生重大质疑。我们认为，综合财务报表已就有关情况作出适当披露，
惟我们无法获得有关 贵集团有能力履行其到期财务责任的充分适当审
核凭证，因此我们认为持续经营基准存在该重大不明朗因素对综合财务
报表之潜在累计影响实属重大，故此我们不发表意见。
报告期后事项
于2024年12月31日之后至综合财务报表批准之日，本集团若干计息银行
及其他借款违约或交叉违约的本金和利息总额约人民币272,255,000元。
除上述期后事项外，截至本公告日，本集团不存在其他重大期后事项。
末期股息
董事会不建议派付截至2024年12月31日止年度的末期股息（2023年：无）。
管理层之讨论及分析
整体概览
房地产作为中国宏观经济的重要组成部分，在2024年经历了深层转变。
中国政府将继续坚持「房住不炒，因城施策」的政策主基调，实现「稳地价」、
「稳房价」、「稳预期」的「三稳」目标，以促进房地产市场良性循环和健康发展。
为应对不断变化的经济和政策环境，本集团保持著稳健的发展态势。围
绕「立足大湾区，深耕东莞，布局华南，华中及华东等高增值城市」的使命，
继续保持「以住宅开发为主营业务，以城市更新为核心、文旅康养和科创
产业为双翼」的「一主一核两翼」业务格局。本集团将继续致力于不断提升
自身的核心竞争力及可持续发展能力。
业务回顾
本集团的收入主要来自物业销售，其次来自投资物业租赁。截至2024年12
月31日止年度，本集团录得总收入约人民币240.9百万元，同比减少74.4%。
合约销售
截至2024年12月31日止年度，本集团连同合资企业录得(i)合约销售额约为
人民币102.2百万元，较截至2023年12月31日止年度销售额下降约65.0%；及(ii)
合约销售建筑面积（「建筑面积」）约9,795平方米，较截至2023年12月31日止
年度之合约销售建筑面积下降约53.3%。
物业销售
截至2024年12月31日止年度，物业销售收入录得同比减少超过77.9%至约
人民币201.2百万元，占本集团总收入约83.5%。截至2024年12月31日止年度，
本集团已确认已出售总建筑面积约31,530平方米，较2023年同期之总建筑
面积减少约53.0%。确认为物业销售的物业之平均售价（「平均售价」）约为
每平方米人民币6,381元，同比减少约53.0%。
下表列示截至2024年12月31日止各位置已确认销售额及已售建筑面积：
位置
已确认
建筑面积
占已确认
建筑面积
百分比
已确认
平均售价
已确认
收入
占已
确认收入
百分比
平方米%人民币元╱
平方米
人民币
千元
%
东莞6222.0%23,85014,8357.4%
河源29,05292.1%5,760167,34383.1%
合肥1,2464.0%9,53211,8775.9%
平湖4061.3%13,7795,5882.8%
长沙2040.6%7,5851,5440.8%
合计31,530100%6,381201,187100%
项目及地块的有关详情列示于下表：
项目名称城市
本集团
的权益
已售
建筑面积
待售
建筑面积
（附注1）投资物业
不可销售
建筑面积
未来开发
估计总
建筑面积总代价*应占代价土地成本
（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（人民币千元）（人民币千元）
（人民币元╱
平方米）
御海蓝岸东莞100%433,0856,988–49,257–559,891559,8911,144.2
御海蓝岸•臻品东莞100%32,871––5,276–80,05980,0592,098.7
御泉香山东莞100%221,0273,366–42,024–184,600184,600692.9
城巿山谷东莞100%123,653557–24,566–91,79491,794617.0
汇景城巿中心东莞100%122,2043,79615,32928,659–231,031231,0311,359.1
世纪双子东莞100%50,2008,308–27,168–
102,639102,639920.9
汇景城东莞100%––25,780––
中央华府东莞100%62,6144,746–11,670–80,09780,0971,013.5
丰华公馆东莞100%15,447703–2,745–105,260105,2605,570.8
汇景发展环球中心东莞100%1,4419,000–––179,899179,8992,784.9
厚街镇宝屯地块（附注2）东莞100%–––––23,70123,701–
洪梅洪屋涡（附注3）东莞100%–––––259,154259,154–
清溪三中片区（附注3）东莞100%–––––186,300186,300–
沙田稔洲片区（附注3）东莞100%–––––115,075115,075–
外滩8号河源100%180,785––35,244–186,131186,131861.6
九里湾花园河源100%410,080286,017–125,413–747,084747,084909.4
东江画廊（部分）河源100%––––532,707490,517490,517920.8
合肥汇景城巿中心合肥100%142,81264,64884,12169,960–182,723182,723505.4
衡阳汇景•雁湖生态文旅小镇衡阳100%90,00184,840–27,4411,105,596330,283330,283252.5
幸福里平湖80%61,533––21,903–268,977215,1823,182.4
雍和居郴州70%–266,456–61,781–418,600293,0201,275.3
解忧湖徐州100%–333,383–9,813–658,200658,2001,917.9
汇景发展环球中心长沙49%143,86288,080–64,672–826,040404,7602,784.9
2,091,6151,160,888125,230607,5921,638,3036,308,0555,707,40028,812
* 指已收购项目公司的地块费用
附注：
- ╱可租赁建筑面积指物业内部楼面面积，由相关(i)预售许可证；(ii)倘物业的全
部或部分未能取得预售许可证，则为房产面积预测报告；及╱或(iii)倘全部或部分物
业开发既无预售许可证，亦无房产面积预测报告，则为城乡规划主管部门批准的相
关发展指标或本集团内部记录得出。
- ，原因为最新土地规划仍待批准。有关进
一步详情，请参阅本公司日期为2019年12月31日的招股章程（「招股章程」）下「遵守法
律法规 — 过往不合规事件 — (A)于相关土地出让合同订明的指定期限内的建设延
迟动工及╱或竣工」分节。
- ，清溪三中片区、洪梅洪屋涡及沙田稔洲片区的土地被划为工业用途，
现时资料（包括地积比率）与本集团目的无关。有关进一步详情，请参阅招股章程「业
务 — 土地储备」项下分节。
- ，因此共享相同的占地面积。
投资物业
于2024年12月31日，本集团拥有总建筑面积约125,230平方米（可租赁面积
约38,013平方米），截至2024年12月31日止年度的租赁收入约人民币15.7百
万元。
土地储备
于2024年12月31日，本集团的土地储备约2,799,191平方米，包括18个项目
及4块土地，分别位于大湾区、长三角城市群及长江中游城市群的7座城市。
下表列示于2024年12月31日本集团按地理位置划分的土地储备建筑面积：
位置
土地储备
总建筑面积
占土地储备
总建筑面积
百分比
（平方米）(%)
东莞37,4641.3%
河源818,72429.3%
合肥64,6482.3%
衡阳1,190,43642.5%
郴州266,4569.5%
徐州333,38311.9%
长沙88,0803.2%
2,799,191100%
三旧改造项目（「三旧改造项目」）的进度如下：
- ：该项目为以「村企合作」形式实施三旧改造项目。目
前已取得东莞市自然资源局出具的《东莞市樟木头镇宝山地块商住类
改造单元1+N总体实施方案》的批复，随后申请注销当前土地所有权
并签定新的土地出让协议。本公司预期，于地上建筑物全部拆除并缴
纳土地出让金后，将获得新的土地使用权证。预计计容面积为367,222
平方米。
- ：该项目为以「权利人自改」形式进行三旧改造项目。由
于项目所在地虎门处于广东省国土空间规划（2020年 —2035年）的范围内，
因此城市更新进程已暂停，直至政府相关部门完成规划为止。该项目
的总占地面积为14,910平方米，预计计容面积为34,288平方米。
- ：该项目是以权利人自改方式进行的三旧改造项目。该
项目位于沙田镇，总占地面积约77,321平方米。目前三旧改造项目已
完成，项目的土地用途确定为M3产业用地，预计总建筑面积为295,645
平方米。该项目的三旧改造项目已于2022年7月完成，相关供地手续
已完备，目前正在推进建设。
- ，相关专案均在东莞市，
提供前期服务，总占地面积为2,229,500平方米。预计相关项目将以「公
开招引实施主体」形式进行三旧改造项目。该等项目详情如下：
项目位置总占地面积
（平方米）
谢岗黎村东莞市谢岗镇323,000
沙田AI智能小镇（一期）东莞市沙田镇294,400
企石新南东莞市企石镇255,300
茶山上元东莞市茶山镇207,800
清溪清厦东莞市清溪镇161,300
茶山水厂片区东莞市茶山镇105,700
万江共联片区东莞市万江共联片区210,000
洪梅洪屋涡片区东莞市洪梅镇485,300
望牛墩横枥东莞市望牛墩镇186,700
合计2,229,500
财务回顾
整体表现
本集团截至2024年12月31日止年度的总收益约为人民币240.9百万元，同
比减少74.4%。毛利约为人民币62.6百万元，同比减少75.8%。毛利率约为
26.0%，同比减少约1.5个百分点。截至2024年12月31日止年度，年内亏损约
为人民币801.3百万元，截至2023年12月31日止年度则录得年内亏损约人
民币730.4百万元。截至2024年12月31日止年度母公司拥有人应占亏损约
为人民币799.5百万元，截至2023年12月31日止年度则录得母公司拥有人
应占亏损约人民币696.7百万元。
收益
收益由截至2023年12月31日止年度的约人民币941.2百万元减少至截至
2024年12月31日止年度的约人民币240.9百万元，同比减少74.4%。交付的
建筑面积由截至2023年12月31日止年度的67,038平方米减少至截至2024年
12月31日止年度的31,530平方米，同比减少约53.0%，而平均售价由每平方
米人民币13,563元下降至每平方米人民币6,381元，此乃由于2024年主要交
付项目面积减少且单价较低所致。
销售成本
与收益大幅减少相对应，销售成本由截至2023年12月31日止年度的约人
民币682.8百万元减少至截至2024年12月31日止年度的约人民币178.3百万
元，乃由于与2023年同期交付之建筑面积相比，于2024年所交付建筑面积
明显减少所致。
毛利及毛利率
毛利由截至2023年12月31日止年度的约人民币258.4百万元减少至截至
2024年12月31日止年度的约人民币62.6百万元，而毛利率从27.5%小幅减
少至26.0%。毛利率减少乃主要由于2024年物业交付的产品组合和地域组
合有差异及物业平均销售价格相对较低所致。
其他收入及收益
其他收入及收益由截至2023年12月31日止年度的约人民币7.6百万元增加
至截至2024年12月31日止年度的约人民币15.5百万元。该增加乃主要由于
汇兑收益对比上年同期增加约人民币7.9百万元所致。
投资物业公平值亏损
投资物业公平值亏损由截至2023年12月31日止年度的约人民币70.7百万
元减少至截至2024年12月31日止年度约人民币0.2百万元，该减少乃主要
由于市场估值波动所致。
销售及分销开支
销售及分销开支由截至2023年12月31日止年度的约人民币44.4百万元减
少至截至2024年12月31日止年度的约人民币11.0百万元。该等开支减少乃
主要由于：(i)本集团缩减行销推广开支，导致销售代理及行销推广费用
减少约人民币28.0百万元；及(ii)本集团优化成本费用结构，致使人力成本
及办公费用减少约人民币4.2百万元所致。
行政开支
行政开支由截至2023年12月31日止年度的人民币235.9百万元减少至截至
2024年12月31日止年度的人民币89.2百万元。有关减少乃主要由于(i)雇员
薪金开支减少约人民币57.7百万元；(ii)办公费用及物业管理费用减少约
人民币16.7百万元；(iii)税费支出减少约人民币39.1百万元；及(iv)中介服
务费及业务招待费减少约人民币22.7百万元所致。
贸易应收款及其他应收款减值
截至2024年12月31日止年度，本集团根据预期信贷亏损模型计提贸易应
收款及其他应收款减值约为人民币3.5百万元（截至2023年12月31日止年度：
计提人民币45.7百万元）。
撇减存货至可变现净值
根据存货可变现净值计提存货减值由截至2023年12月31日止年度的约
人民币48.5百万元增加至截至2024年12月31日止年度的约人民币144.4百万元，
主要由于持作开发以供出售的土地估值减少所致。
财务担保合同重新计量
截至2024年12月31日止年度，本集团根据预期信贷亏损模型拨回财务担
保合同预期亏损拨备约为人民币5.1百万元（截至2023年12月31日止年度：
拨回人民币1.2百万元）。
其他开支
其他开支由截至2023年12月31日止年度的人民币292.8百万元减少至截至
2024年12月31日止年度的人民币113.4百万元。有关减少乃主要由于(i)投
资亏损减少约人民币85.7百万元；(ii)违约金支出减少约人民币29.4百万元；
及(iii)营业外支出减少约人民币64.8百万元所致。
分占合资企业及联营企业亏损
分占合资企业及联营企业亏损由截至2023年12月31日止年度的亏损约人
民币15.5百万元增加至截至2024年12月31日止年度的亏损约人民币24.5百
万元，乃主要由于2024年位于湖南的合资企业投资亏损增加所致。
财务成本
财务成本由截至2023年12月31日止年度的约人民币178.4百万元增加至截
至2024年12月31日止年度的约人民币441.3百万元，乃主要由于贷款余额
以及逾期利息增加所致。
所得税开支
所得税开支由截至2023年12月31日止年度的约人民币65.6百万元减少至
截至2024年12月31日止年度的约人民币57.0百万元。该变动乃主要由于与
去年同期相比，房地产销售减少导致当期所得税准备金下降所致。
净亏损及净亏损率
截至2024年12月31日止年度的净亏损约为人民币801.3百万元，而截至2023
年12月31日止年度的净亏损约人民币730.4百万元。净亏损率由截至2023
年12月31日止年度的约77.6%增加至截至2024年12月31日止年度净亏损率
约332.6%。
净亏损较2023年12月31日相比增加约人民币70.9百万元。此乃主要由于财
务成本增加约人民币262.9百万元，及被其他开支减少约人民币179.4百万
元部分抵销所致。
未来展望
2024年中国房地产行业在政策强力与市场深度调整中呈现「止跌回稳」态
势，整体表现为投资和销售双重收缩，但复苏的迹象开始出现在第四季度，
政策组合拳的效果正逐步显现。
展望未来一年甚至明年，房地产行业可能仍面临需求和融资压力。有鉴于此，
预计改善宏观经济和房地产市场的刺激政策可能会继续出台。考虑到相
关政策生效所需的时间，预计消费者信心和市场情绪有望将在某个时候
恢复。同时，本集团将继续采取措施提高营运效率及实现业务目标。
本集团主要于中国从事物业开发业务，未来，本集团将继续专注于华南
地区的物业发展专案，尤其是广东省东莞市的三旧改造项目。考虑到确
保及时交付预售房屋的政策以及当前的市场状况，本集团将继续专注于：
(i) 其物业项目的完成和交付，包括与不同的合作伙伴合作；
(ii) 实施措施，加快出售发展中物业及已落成物业；及
(iii) 整合资源以优化运营并减少开支和资本支出。
另一方面，本集团一直面临来自贷款人及债权人的融资压力，并正在与
贷款人及债权人进行谈判。本集团将继续与贷款人和债权人进行积极和
建设性的对话，并保持积极的势头，以期尽快找到解决方案。
最后，本集团对未来保持乐观和希望，相信在全体员工的努力下，本集团
将克服目前的困难局面。因此，本集团谨向本公司的股东、投资者、合作
伙伴、客户及员工致以诚挚的谢意。
流动资金及资本资源
本集团在资本密集型行业经营，主要通过经营产生的现金为其增长提供
资金，包括销售物业所得款项、债务融资及股东出资。本集团的现金需求
主要涉及土地收购、物业开发、债务偿还以及所开发项目的所有适用税
项的清算。
展望将来，本集团相信其流动资金需求将通过我们的经营活动所得现金、
我们可获得的银行融资以及本公司全球首次公开发售及发行票据所收取
的所得款项净额来满足。
于2024年12月31日，本集团之现金及银行结余总额约为人民币37.2百万元，
而于2023年12月31日则约为人民币126.2百万元。该减少乃主要由于当期
物业销售减少所致。本集团绝大多数现金及银行结余均以人民币计值。
于2023年12月31日，本集团的流动负债净值约为人民币3,078.8百万元及于
2024年12月31日本集团的流动负债净值约为人民币3,919.6百万元。流动负
债净值增加乃主要由于(i)截至2024年12月31日其他应付款项、已收按金
及应计费用增加约人民币489.3百万元，(ii)截至2024年12月31日即期计息
银行及其他借款增加约人民币121.6百万元；及(iii)截至2024年12月31日逾
期利息增加导致优先票据余额增加约人民币142.7百万元所致。
于2024年12月31日，本集团人民币1,670.1百万元（2023年：人民币1,670.1百万元）
的借款为浮动利率借款。
于2024年12月31日，本集团银行融资总额为人民币2,838百万元，其中已动
用约人民币2,322百万元（相当于81.8%）。
主要财务比率
于2024年12月31日，本集团的资产负债率（按负债总额扣除合约负债后除
以资产总额计算）约为93.8%，较2023年12月31日的约83.8%增长了11.9%。
有关增加乃主要由于2024年12月31日权益总额结余大幅减少约163.7%所致。
于2023年及2024年12月31日，本集团的流动比率乃按截至各日期的总流动
资产除以总流动负债计算，分别为0.69倍及0.62倍。
外汇风险
本集团的绝大部分收入和支出均以人民币计值。于2024年12月31日，本集
团并未达成任何对冲交易。本集团透过密切监察外汇汇率变动管理外汇
风险，必要时亦会考虑对冲重大外汇敞口。
利率风险
本集团的借款利率主要受计息银行及其他借款影响。本集团透过密切监
察利率波动趋势及其对本集团利率风险敞口的影响及监管本集团的债务
组合管理利率风险。
资产质押
本集团截至2024年12月31日止账面值为人民币3,871.6百万元（2023年12月31日：
人民币3,757.6百万元）及人民币262.8百万元（2023年12月31日：人民币255.2
百万元）的银行及其他借款分别以人民币及美元计值，其中人民币4,134.4
百万元（2023年12月31日：人民币4,012.8百万元）以本集团若干持作开发以
供出售的土地、于若干附属公司的股权、开发中物业、物业、厂房及设备、
投资物业、租金收益权及持作出售的已竣工物业作质押。
资本承担
于2024年12月31日，本集团已订约但未拨备的物业开发开支承担如下：
于12月31日
2024年2023年
（人民币千元）（人民币千元）
已订约但未拨备：
开发中物业1,767,3171,886,771
在建投资物业299,899296,553
透过收购资产及负债购买土地216,665283,975
合计2,283,8812,467,299
财务担保及或然负债
于2024年12月31日，本集团的财务担保总额如下：
于12月31日
2024年2023年
（人民币千元）（人民币千元）
就向本集团物业之客户提供的
抵押融资向银行担保1,368,5442,500,969
本集团就若干银行向本集团持作出售的已竣工物业之客户授出的按揭融
资提供担保。根据担保安排条款，倘客户拖欠偿还按揭，则本集团负责偿
还违约客户欠付银行的未偿还按揭本金及任何应计利息及罚款。
根据上述安排，相关物业已质押予银行作为按揭贷款的抵押品，一旦该
等客户拖欠偿还按揭时，银行即有权接管法定所有权，并将透过公开拍
卖变现所质押物业。本集团的担保期自授出相关按揭贷款起直至向买方
发出及登记物业所有权证止，通常可为客户拥有相关物业后一至两年内。
本集团于年内并无因向持作出售的本集团已竣工物业的客户提供按揭融
资担保而产生任何重大亏损。董事认为倘拖欠还款，有关物业的可变现
净值将足够偿还尚未偿还按揭贷款本金连同任何应计利息及罚款，因此，
并未就该等担保作出金融负债。
附属公司、联营企业及合资企业的重大收购及出售
截至2024年12月31日，本集团并无进行任何重大收购或出售其附属公司、
联营公司及合营企业。
持有重大投资
截至2024年12月31日，本集团并无持有重大投资。
雇员及薪酬政策
于2024年12月31日，本集团共有153名雇员（截至2023年12月31日止年度：
260名）。截至2024年12月31日止年度，本集团的雇员薪金福利开支总额约
为人民币34.7百万元（2023年：约人民币97.4百万元）。本集团采用根据雇员
资格、经验、职位及资历厘定雇员薪酬的制度。一般而言，本集团向雇员
提供具竞争力的薪酬待遇，包括基本薪金、津贴、酌情花红、绩效工资及
年终分红。本集团设立购股权计划，以为对本集团业务成功作出贡献的
合资格参与者提供激励及奖励，详情将载于本公司截至2024年12月31日
止年度年报「购股权计划」一节。本集团亦为本集团的雇员缴纳社会保险，
包括社会保险及住房公积金。雇员培训方面，本集团根据雇员的职位及
专长为其提供持续及系统的培训，以提升其对房地产行业及相关领域的
专业知识。
下表载列于2024年12月31日本集团土地储备按物业项目划分的建筑面积明细：
于2024年12月31日已竣工于2024年12月31日在建
物业类型
不可销售
建筑面积
已售建
筑面积
可供
出售╱租赁
建筑面积投资物业
可出售╱
可租赁
建筑面积
不可销售
建筑面积投资物业
估计未来
开发总
建筑面积
总建筑
面积
（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）
住宅物业项目
东莞162,706940,33833,668–––––1,136,712
河源100,715590,865957–285,06059,942–532,7071,570,246
平湖21,90361,533––––––83,436
郴州––––266,45661,781––328,237
徐州––––333,3839,813––343,196
小计285,3241,592,73634,625–884,899131,536–532,7073,461,827
综合物业项目
东莞28,659122,2043,796–––––154,659
合肥7,415142,8123,128–61,52062,545––277,420
长沙64,672143,86288,080–––––296,614
小计100,746408,87895,004–61,52062,545––728,693
投资物业
东莞–––41,109–––41,109
合肥––––––84,121–84,121
小计–––41,109––84,121–125,230
推动特定行业的
物业项目
衡阳12,86790,0013,471–81,36914,574–1,105,5961,307,878
小计12,86790,0013,471–81,36914,574–1,105,5961,307,878
合计398,9372,091,615133,10041,1091,027,788208,65584,1211,638,3035,623,628
于2024年12月31日已竣工于2024年12月31日在建
位置
总地盘
面积
不可销售
建筑面积
已售
建筑面积
可供出售
建筑面积投资物业
已竣工
总建筑面积
可出售
建筑面积
可预售
建筑面积
预售
建筑面积
不可销售
建筑面积投资物业
在建总
建筑面积
估计未来
开发总
建筑面积
总建筑
面积
实际╱估计
开工日期
实际╱预期
开始预售日期
实际╱估计
竣工日期
（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）
御海蓝岸东莞315,86749,257433,0856,988–489,330–––––––489,3302010.9.302011.4.12020.6
御海蓝岸•臻品东莞10,2205,27632,871––38,147–––––––38,1472017.9.12018.4.282019.6.26
御泉香山东莞119,99942,024221,0273,366–266,417–––––––266,4172010.12.282011.5.202017.3.9
城巿山谷东莞59,66524,566123,653557–148,776–––––––148,7762014.4.152014.11.252018.7.6
汇景城巿中心东莞37,02528,659122,2043,79615,329169,988–––––––169,9882015.10.162016.4.82019.7.8
世纪双子东莞17,31427,16850,2008,308–85,676–––––––85,6762011.1.212012.5.212015.1.5
汇景城东莞––––25,78025,780–––––––25,7802011.1.21不适用2015.4.30
中央华府东莞18,91411,67062,6144,746–79,030–––––––79,0302010.4.142010.4.282011.11.21
汇景集团 — 汇景发展
环球中心
东莞––1,4419,000–10,441–––––––10,441不适用不适用不适用
丰华公馆东莞6,0422,74515,447703–18,895–––––––18,8952018.10.242019.11.292020.6.30
小计585,046191,3651,062,54237,46441,1091,332,480–––––––1,332,480
外滩8号河源60,00735,244180,785––216,029–––––––216,0292016.7.272019.5.82018.12.25
九里湾花园河源273,50065,471410,080957–476,508285,060282,151116,50659,942–345,002–821,5102018.11.302018.12.202022.12.31
东江画廊（部分）河源266,353–––––––––––532,707532,707不适用不适用不适用
小计599,860100,715590,865957–692,537285,060282,151116,50659,942–345,002532,7071,570,246
合肥汇景城巿中心合肥37,7797,415142,8123,128–153,35561,52043,35629,94162,54584,121208,186–361,5412017.1.192017.8.312022.9.30
衡阳汇景•雁湖生态
文旅小镇
衡阳938,42712,86790,0013,471–106,33981,36959,73940,92014,574–95,9431,105,5961,307,8782016.4.282017.10.302022.12.31
幸福里平湖25,11421,90361,533––83,436–––––––83,4362020.6.302020.12.152023.08.16
雍和居郴州107,319–––––266,45658,95622,36961,781–328,237–328,2372021.9.232021.06.232024.9.22
解忧湖徐州96,398–––––333,38354,65225,5499,813–343,196–343,1962022.1.112021.08.272024.1.10
小计1,205,03742,185294,3466,599–343,130742,728216,703118,779148,71384,121975,5621,105,5962,424,288
汇景发展环球中心长沙27,08164,672143,86288,080–296,614–––––––296,6142016.6.302017.12.252020.6.30
合计2,417,024398,9372,091,615133,10041,1092,664,7611,027,788498,853235,285208,65584,1211,320,5641,638,3035,623,628
审核委员会审阅综合年度业绩
本公司审核委员会（「审核委员会」）由三名成员组成，为陈健民先生（主席）、
欧宁馨女士及陈桂林先生，全部均为独立非执行董事。
审核委员会已按照本集团采用的会计原则及惯例，与管理层及外部核数
师审阅本集团截至2024年12月31日止年度的经审核综合财务报表及年度业绩，
并就审核、内部控制及财务报告事宜进行讨论。
独立核数师之工作范围
本公司核数师同意，本初步业绩公告所载有关本集团截至2024年12月31
日止年度之综合财务状况表、综合损益表、综合全面收益表及其相关附
注的数字与本集团本年度之综合财务报表草稿所载的数额相符。本公司
核数师就此方面进行之工作并不构成根据香港会计师公会颁布的《香港
审计准则》、《香港审阅聘用准则》或《香港核证聘用准则》而进行的核证聘用，
因此本公司核数师并未就本初步业绩公告发表意见或作出保证结论。
董事的竞争权益
控股股东、董事及彼等各自紧密联系人概无于与主要业务及其他业务直
接或间接构成或可能构成竞争的任何业务中拥有香港联合交易所有限公
司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）第8.10条须予以披露的任何权益。
遵守《企业管治守则》
本公司致力维持高水平的企业管治，以保障股东的权益并改善企业价值
及问责性。其已采纳上市规则附录C1所载《企业管治守则》（「企业管治守则」）。
截至2024年12月31日止年度，本公司已全面遵守企业管治守则所载所有
适用守则条文。董事会将继续检讨及提升本公司的企业管治常规，确保
遵守企业管治守则。
董事进行证券交易之标准守则
本公司已采纳上市规则附录C3所载的上市发行人董事进行证券交易的标
准守则（「标准守则」）作为董事买卖本公司证券的行为守则。经本公司向
董事作出特定查询后，所有董事已确认在截至2024年12月31日止年度均
已遵守标准守则。
购买、出售或赎回本公司之上市证券
截至2024年12月31日止年度，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或
赎回本公司之任何上市证券。
股东周年大会
本公司之应届股东周年大会（「2025年股东周年大会」）将于2025年9月5日（星
期五）举行。2025年股东周年大会之通告将于适当时候向本公司股东刊发
及发出。
暂停办理股份过户登记手续
本公司将于2025年9月2日（星期二）至2025年9月5日（星期五）（首尾两天包括
在内）暂停办理股份过户登记手续，以确定有权出席2025年股东周年大会
及于会上表决的股东。为符合出席2025年股东周年大会并于会上表决之
资格，所有填妥之股份过户文件连同有关股票，须于2025年9月1日（星期一）
下午4时30分（香港时间）之前送达本公司在香港之股份过户登记分处卓佳
证券登记有限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼。
刊发年度业绩及年报
本业绩公告刊登于联交所网站（http://www.hkexnews.hk ）及本公司网站
（http://huijingholdings.com ）。载有上市规则规定所有资料之本公司截至2024
年12月31日止年度之年报将于适当时候寄发予股东，及分别刊登于联交
所及本公司之网站。
承董事会命
汇景控股有限公司
主席兼非执行董事
伦瑞祥
香港，2025年7月11日
于本公告日期，董事会成员包括执行董事卢沛军先生、罗成煜先生及王
迪女士，非执行董事伦瑞祥先生，以及独立非执行董事陈健民先生、欧宁
馨女士及陈桂林先生。