00174 盛洋投资 公告及通告：截至二零二五年六月三十日止六个月中期业绩公布
香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确
性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部分内容而产生或
因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。
Gemini Investments (Holdings) Limited
盛洋投资（控股）有限公司
（于香港注册成立之有限公司）
（股份代号：174）
截至二零二五年六月三十日止六个月
中期业绩公布
盛洋投资（控股）有限公司（「本公司」）董事局（「董事」或「董事局」）欣然公布本公司与其附属
公司（合称「本集团」或「我们」）截至二零二五年六月三十日止六个月（「二零二五年中期间」）
的未经审核中期业绩。本集团的未经审核中期业绩已由本公司的审核委员会审阅。
二零二五年上半年，本集团录得总收入港币412,000,000元（截至二零二四年六月三十日止六
个月（「二零二四年中期间」）：港币596,000,000元），及录得分属于本公司股东的亏损约港
币118,000,000元（二零二四年中期间：分属于本公司股东的亏损港币30,000,000元）。亏损
扩大主要是因为纽约住宅专案销售进度放缓导致收入下降，结合受美国（「美国」）及香港商业
地产市场持续调整影响，部分物业估值下调所致。
董事局不建议于二零二五年中期间就本公司普通股派发任何中期股息。
业务回顾及展望
本集团继续聚焦位于美国的物业投资和物业开发业务，透过美国的物业基金管理平台Gemini
Rosemont Realty LC（「GR Realty」）进行管理。二零二五年上半年，本集团在美国商业地产
市场持续面临挑战。我们不断优化运营策略，通过租户结构调整和空间优化，维持核心商业
物业的运营稳定。
二零二五年下半年，全球经济预计将延续温和增长态势，但复苏步伐仍受多重因素制约。尽
管美国联储局已于上半年启动降息周期，但核心通胀的黏性可能导致货币政策调整节奏放
缓，地产估值仍面临压力。与此同时，地缘政治紧张局势及全球贸易格局的变化，远端办公
趋势的长期影响等因素，将持续对房地产构成挑战。
面对复杂环境，本集团将坚持审慎的资本管理策略，强化现金流管控。我们相信，凭借本土
化团队的经验和灵活的策略，我们能够灵活应对市场变化，为股东创造长期价值。
业务回顾
概览
本集团主要于美国及香港从事物业投资，并于美国从事物业开发以及其他业务。于二零二五
年六月三十日，于美国的投资物业及香港的投资物业分别占我们的资产总值的72%及3%，
而于美国的持作出售物业则占我们的资产总值的6%。
我们于美国的所有物业均由美国的物业基金管理平台GR Realty管理，其投资于物业及作为
普通合伙人管理物业基金。
于美国的物业投资
于二零二五年六月三十日，我们的美国投资物业组合包括八项商用物业以及位于纽约市的四
幢住宅大楼内数个单位。于二零二五年中期间，我们已竣工的物业开发项目的若干单位已
经出租。
于二零二五年六月三十日，我们于美国的投资物业的账面值合共为港币6,886,000,000元（于
二零二四年十二月三十一日：港币6,914,000,000元），当中位于美国西岸、中部及东岸的投
资物业分别占66%、14%及20%。
于二零二五年中期间，我们于美国的投资物业产生港币348,000,000元的总收入（二零二四
年中期间：港币377,000,000元）。二零二五年中期间的平均租用率为74%。
于美国的物业开发
于二零二五年六月三十日，本集团的物业开发项目包括三项位于纽约曼哈顿及布鲁克林
之住宅重建项目，账面总值为港币547,000,000元（于二零二四年十二月三十一日：港币
767,000,000元）。于二零二五年中期间，录得物业销售收入港币54,000,000元（二零二四年
中期间：港币215,000,000元）。
于香港的投资物业
于香港的投资物业主要包括香港岛两幢楼宇内的甲级写字楼单位，账面值合共为港币
293,000,000元（于二零二四年十二月三十一日：港币321,000,000元），占我们于二零二五年六
月三十日的资产总值的3%（于二零二四年十二月三十一日：3%）。于二零二五年中期间，
于香港的投资物业的租金收入为港币4,000,000元（二零二四年中期间：港币4,000,000元），
平均租用率为100%。
其他业务
其他业务主要包括基金投资及证券投资。于二零二五年六月三十日，我们的证券投资组合为
港币138,000,000元，主要包括于美国上市证券的投资（于二零二四年十二月三十一日：港币
122,000,000元）。于二零二五年中期间，本集团录得证券投资收益港币10,000,000元（二零
二四年中期间：收益港币15,000,000元）。
于二零二五年六月三十日，我们基金投资组合的账面值为港币453,000,000元（于二零二四年
十二月三十一日：港币458,000,000元），并确认公允值亏损港币8,000,000元（二零二四年中
期间：亏损港币12,000,000元）。
财务回顾
收入
本集团收入的组成部分析如下：
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
（港币百万元）（港币百万元）
租金收入269288
物业租赁的辅助服务收入及管理服务收入8393
出售物业54215
其他6–
收入减少乃主要由于位于纽约的发展项目物业出售减少所致。
营运开支
本集团营运开支的组成部分析如下：
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
（港币百万元）（港币百万元）
维修、维护及公用设施6575
物业保险及管理开支2325
房地产税5445
存货成本41136
其他715
营运开支减少乃主要由于位于纽约的发展项目物业出售减少所致，导致存货成本降低。
投资物业公允值变动亏损
于二零二五年中期间录得投资物业公允值变动亏损合共港币162,000,000元（二零二四年中
期间：亏损港币167,000,000元）。由于多重因素导致美国及香港商业物业市场放缓，我们
投资物业的公允值整体减少2%。位于美国的物业录得价值减少2%（约港币134,000,000元），
而我们位于香港的物业录得价值减少9%（约港币28,000,000元）。
其他收入、收益╱亏损
于二零二五年中期间，其他收入、收益╱亏损主要包括利息收入港币3,000,000元（二零
二四年中期间：港币6,000,000元）。
行政及其他费用
本集团行政及其他费用的组成部分析如下：
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
（港币百万元）（港币百万元）
员工成本4543
法律及专业费用1824
折旧67
保险开支43
资讯服务费用44
核数师酬金33
汇兑差额净额(14)1
其他1311
除港币15,000,000元的汇兑差额变动外，行政及其他费用概无重大波动。
财务费用
本集团贷款的财务费用减少港币40,000,000元至港币126,000,000元，乃由于二零二四年及二
零二五年偿还若干借贷。
分属于有限合伙人的亏损
分属于有限合伙人亏损与GR Realty管理及控制的物业基金的有限合伙企业相关的若干有限
合伙人权益有关。根据投资条款，该等权益根据法定会计原则分类为资产╱负债，而分属于
有限合伙人的相关财务业绩亦记录于本集团综合收益表。于二零二五年中期间，因主要
位于美国的投资物业公允值减少产生的亏损港币77,000,000元（二零二四年中期间：港币
85,000,000元）分属于有限合伙人。本集团主要作为普通合伙人，于该等投资物业的母基金持
有若干有限合伙人权益。
财务资源及流动资金
于二零二五年六月三十日，本集团的现金资源合共为港币253,000,000元（于二零二四年十二
月三十一日：港币374,000,000元）及已承诺未提取借款融资为港币126,000,000元。现金资源
减少主要由于偿还到期按揭贷款所致。本集团的资金来源主要包括本集团业务营运产生的内
部资金及银行提供的贷款融资。
于二零二五年六月三十日，本集团的贷款（不包括租赁负债）为港币3,411,000,000元（于二零
二四年十二月三十一日：港币3,797,000,000元）。本集团的贷款包括银行贷款及循环贷款、应
付票据及第三方贷款。本集团贷款的届满期限载列如下。全部短期贷款均具无追索权性质。
贷款到期状况：
到期
二零二五年
六月三十日
占贷款
百分比
二零二四年
十二月
三十一日
占贷款
百分比
（港币百万元）（港币百万元）
1年内1,13433%64417%
1至2年1,78552%90924%
2至5年49215%2,24459%
3,411100%3,797100%
上述贷款全部以美元计值。鉴于港币汇率与美元挂钩，且全部以美元借款融资的相关资产均
位于美国及以美元计值，本集团认为因美元产生的相应不利汇兑风险并不重大。
本集团的净借贷比率（即贷款减现金资源总额再除以总权益）于二零二五年六月三十日为61%
（于二零二四年十二月三十一日：65%）。管理层将继续不时监察本集团的资本及债务结构，
以控制短期债务比率及减轻所承受借贷风险。
财务担保
于二零二五年六月三十日，本集团并无就第三方的利益作出任何财务担保。
已抵押资产
于二零二五年六月三十日，本集团拥有的已抵押银行存款为港币62,000,000元（于二零二四年
十二月三十一日：港币60,000,000元）及投资物业为港币4,557,000,000元（于二零二四年十二
月三十一日：港币5,180,000,000元），连同本集团若干附属公司的权益均用作担保本集团的
贷款港币3,189,000,000元（于二零二四年十二月三十一日：港币3,797,000,000元）。
重大投资
于二零二五年六月三十日，本集团并无持有价值相当于本集团于二零二五年六月三十日之总
资产5%或以上的任何重大投资。
或然负债
于二零二五年六月三十日，本集团并无重大或然负债。
资本承担
于二零二五年六月三十日，本集团并无拥有资本承担（二零二四年十二月三十一日：无）。
该等配售活动所得款项用途
本公司分别于二零二零年四月十七日及二零二零年五月二十七日按认购价港币1.00元及港币
0.993元配发及发行90,278,000股本公司新普通股及90,278,000股本公司新普通股（统称「该等
配售活动」）。该等配售活动筹得款项净额港币179,200,000元。本集团视该等配售活动为进一
步加强我们财务状况的途径，同时亦为提高本公司普通股于香港联交所流动性的步骤，因为
我们普通股的成交量持续低迷。
于二零二五年六月三十日，本公司就该等配售活动所得款项净额之使用计划维持不变，
与本公司有关该等配售活动的公告及通函所披露者相同。本公司拟将约10,000,000美元至
12,000,000美元（相等于港币77,500,000元至港币93,000,000元）（相当于该等配售活动合计所
得款项净额43%至52%）用于投资纽约州都会区的房地产相关项目，而所得款项净额的余额
拟用作本集团一般营运资金。
于二零二五年六月三十日，港币96,000,000元已用作本集团美国物业发展项目之一般营运资
金。鉴于目前全球经济及业务展望的不明朗因素，拟用于投资房地产相关项目的余下所得款
项港币83,000,000元（占该等配售活动所得款项净额总额的46%）仍未动用。本集团一直以审
慎态度物色投资良机。然而，由于当前全球经济及业务环境不明朗，本公司一直非常审慎地
识别安全、符合本公司策略和本公司及其股东整体利益的合适投资目标。因此，尚未作出合
适投资。如本公司二零二三年度报告先前所估计及披露，本公司预计将所得款项净额用作
上述房地产投资项目的预期时间表维持于二零二五年第四季度或之前。该预期时间表将视乎
市况的未来发展而可能进一步变动。
简明综合收益表
截至二零二五年六月三十日止六个月
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
附注港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
收入4,5411,952596,312
直接成本及营运开支6(190,021)(295,678)
221,931300,634
其他收入、收益╱亏损73,2786,548
行政及其他费用(78,514)(96,232)
持作买卖的金融工具公允值变动9,62714,804
按公允值计入损益的金融资产公允值变动(7,709)(11,790)
投资物业公允值变动(162,212)(167,284)
金融资产的减值亏损（拨备）╱拨回(1,481)2,640
应占联营公司业绩–(5,967)
财务费用8(126,456)(166,589)
分属于有限合伙人的亏损76,90885,468
除所得税前亏损(64,628)(37,768)
所得税9(51,998)(15,378)
本期间亏损(116,626)(53,146)
本期间亏损分属于：
本公司股东(117,890)(30,310)
非控股权益1,264(22,836)
(116,626)(53,146)
分属于本公司股东的亏损的每股亏损10
– 基本（港币）(0.19)(0.05)
– 摊薄（港币）(0.19)(0.05)
简明综合全面收益表
截至二零二五年六月三十日止六个月
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
本期间亏损(116,626)(53,146)
其他全面收入：
可能于其后重新分类至损益的项目
换算海外业务的汇兑差额25,024(3,549)
本期间其他全面收入25,024(3,549)
本期间全面总收入(91,602)(56,695)
全面总收入分属于：
本公司股东(92,866)(33,859)
非控股权益1,264(22,836)
(91,602)(56,695)
简明综合财务状况表
于二零二五年六月三十日
于
二零二五年
六月三十日
于
二零二四年
十二月
三十一日
附注港币千元港币千元
（未经审核）（经审核）
非流动资产
投资物业127,178,7497,235,163
物业、机器及设备232,654237,771
于合营公司的投资5,2136,262
于联营公司的投资698693
按公允值计入损益的金融资产13460,516466,113
按金、预付款项及其他应收账款45,01249,359
其他金融资产314,822476,549
受限制银行存款4,185778
递延税项资产121,687150,326
8,363,5368,623,014
流动资产
持作出售物业546,808767,180
存货285114
按金、预付款项及其他应收账款102,61284,488
持作买卖的金融工具137,885121,812
可收回税项14,42018,188
受限制银行存款156,151129,801
现金及银行结余253,122374,035
1,211,2831,495,618
资产总值9,574,81910,118,632
于
二零二五年
六月三十日
于
二零二四年
十二月
三十一日
附注港币千元港币千元
（未经审核）（经审核）
流动负债
其他应付账款及应计费用372,784434,109
应付一名股东账款9,2979,637
应付税项4,6633,831
贷款141,141,931652,925
1,528,6751,100,502
流动（负债）╱资产净值(317,392)395,116
资产总值减流动负债8,046,1449,018,130
资本及储备
股本371,191371,191
储备3,873,1043,966,196
分属于本公司股东的权益4,244,2954,337,387
非控股权益918,681924,351
总权益5,162,9765,261,738
非流动负债
其他应付账款及应计费用10,64910,709
应付一名股东账款418,256415,234
贷款142,302,2783,183,117
其他金融负债12,51417,269
递延税项负债139,471130,063
2,883,1683,756,392
总权益及非流动负债8,046,1449,018,130
附注
1. 一般资料
截至二零二五年六月三十日止六个月，盛洋投资（控股）有限公司（「本公司」）及其附属公司（统
称「本集团」）的未经审核简明综合财务报表（「中期财务报表」）乃根据香港会计师公会（「香港会
计师公会」）颁布的香港会计准则第34号「中期财务报告」（「香港会计准则第34号」）及香港联合
交易所有限公司证券上市规则的适用披露条文编制。
该等中期财务报表所载有关截至二零二四年十二月三十一日止年度的财务资料（作为比较资
料），并不构成本公司就该年度法定之年度综合财务报表，但源于该等综合财务报表。有关该
等法定财务报表而须按香港公司条例（第622章）第436条披露的进一步资料如下：
按照公司条例（第622章）第662(3)条及附表6第3部的规定，本公司已向香港公司注册处长递
交截至二零二四年十二月三十一日止年度的综合财务报表。
本公司的核数师已就综合财务报表出具报告。该核数师报告并无保留意见；不包含核数师在不
出具保留意见的情况下以强调的方式提请使用者注意的任何事项；亦不包含根据香港公司条例
（第622章）第406(2)条、第407(2)条或第407(3)条作出的声明。
本中期财务报表已于二零二五年八月十八日获批准及授权发布。
2. 编制基准
编制符合香港会计准则第34号的中期财务报表须作出会影响政策应用以及年内迄今资产及负
债、收入及支出呈报金额的若干判断、估计及假设。实际结果可能与该等估计有所不同。管理
层应用本集团会计政策时作出的重大判断及估计不确定因素的关键来源，与于本集团截至二零
二四年十二月三十一日止年度的年度综合财务报表所应用者相同。
除另有指明者外，本中期财务报表乃以港币（「港币」）呈列。本中期财务报表载有简明综合财务
报表及选定解释附注。该等附注包括对理解本集团自二零二四年度财务报表刊发以来财务状
况及表现变动而言属重大的事件及交易说明。本中期财务报表并不包括根据香港财务报告准则
会计准则编制整套财务报表所需的所有资料，并应与二零二四年综合财务报表一并阅读。
本中期财务报表未经审核，但已由香港立信德豪会计师事务所有限公司按照香港会计师公会颁
布的《香港审阅委聘准则》第2410号「实体的独立核数师对中期财务资料的审阅」进行审阅。
3. 主要会计政策
除本集团的投资物业及若干金融工具已按公允值计量（倘适用）外，本中期财务报表以历史成本
为基础而编制。
本中期财务报表乃根据二零二四年度财务报表所采用的相同会计政策编制，惟与于二零二五
年一月一日或之后开始的期间首次生效的新准则或诠释相关的会计政策除外。
于本期间，本集团首次应用以下与本集团综合财务报表相关且于二零二五年一月一日开始的年
度期间生效的香港财务报告准则会计准则新修订。
香港会计准则第21号及香港财务报告准则
第1号的修订本
缺乏可交换性
于本期间采纳上述香港财务报告准则会计准则新修订对载于该等未经审核简明综合财务报表所
呈列及╱或披露的金额并无重大影响。
下列可能与本集团综合财务报表相关的新订或经修订香港财务报告准则会计准则经已颁布惟尚
未生效，亦未获本集团提早采纳。本集团目前拟于其生效日期应用该等变动。
香港财务报告准则第10号及
香港会计准则第28号的修订本
投资者与其联营公司或合营公司之间的
资产出售或注资
香港财务报告准则会计准则的修订本香港财务报告准则会计准则的年度
改进 – 第11卷
香港财务报告准则第9号及
香港财务报告准则第7号的修订本
金融工具分类及计量的修订
香港财务报告准则第9号及
香港财务报告准则第7号的修订本
涉及依赖自然能源的电力的合约
香港财务报告准则第18号财务报表的呈列及披露
香港财务报告准则第19号无公众问责性的附属公司：披露
尚未厘定强制生效日期惟可供采纳。
二零二六年一月一日或之后开始的年度期间生效。
二零二七年一月一日或之后开始的年度期间生效。
4. 分部资料
向本公司执行董事（作为首要营运决策人）汇报资源分配及评估分部表现之用的资料集中于所交
付或提供的商品或服务种类。
具体而言，本集团于香港财务报告准则第8号经营分部下的汇报及经营分部如下：
– 美利坚合众国（「美国」）物业投资
来自Gemini-Rosemont Realty LC（「GR Realty」）所管理的租赁写字楼物业及住宅公寓的租
金收入、辅助服务收入及管理服务收入。
– 美国物业开发
来自销售GR Realty所管理的美国优质商业及住宅物业的收入，并于美国自行开发的物业
经营餐厅，透过销售食品及饮品获取收入。
– 香港物业投资
来自在香港租赁写字楼及住宅物业的租金收入。
– 基金投资
投资于各种投资基金及产生投资收入。
– 证券及其他投资
投资于各种证券及产生投资收入。
收入及开支乃参考汇报及经营分部所产生的收入及其产生的开支分配至该等分部。由于资源要
求各不相同，各汇报及经营分部实行单独管理。
以下为本集团按汇报及经营分部划分的来自经营业务的收入及业绩分析。
截至二零二五年六月三十日止六个月
由GR Realty管理
美国
物业投资
美国
物业开发
香港
物业投资基金投资
证券及
其他投资综合
港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）（未经审核）（未经审核）（未经审核）（未经审核）
分部收入348,32359,6103,786–1,748413,467
减：分部间销售–(1,515)(1,515)
简明综合收益表中所呈列的收入348,32359,6103,786–233411,952
分部业绩147,455(1,766)(25,119)(6,858)9,639123,351
银行存款利息收入2,712
折旧(6,247)
金融资产的减值亏损拨备(1,481)
财务费用(126,456)
未分配的企业支出(56,507)
除所得税前亏损(64,628)
截至二零二四年六月三十日止六个月
由GR Realty管理
美国
物业投资
美国
物业开发
香港
物业投资基金投资
证券及
其他投资综合
港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）（未经审核）（未经审核）（未经审核）（未经审核）
分部收入377,289214,6374,175–1,881597,982
减：分部间销售–(1,670)(1,670)
简明综合收益表中所呈列的收入377,289214,6374,175–211596,312
分部业绩192,69442,710(30,322)(11,615)14,962208,429
银行存款利息收入6,466
折旧(6,617)
金融资产的减值亏损拨回2,640
财务费用(166,589)
未分配的企业支出(82,097)
除所得税前亏损(37,768)
分部业绩为各分部的溢利或亏损而未计及分配银行存款利息收入、折旧、金融资产的减值亏损
拨备╱拨回、未分配的企业支出（包括中央行政及员工成本以及董事酬金）及财务费用。此作为
向首要营运决策者（即执行董事）汇报的方法，以进行资源分配及表现评估。
以下为本集团按汇报及经营分部划分的资产及负债分析：
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月
三十一日
港币千元港币千元
（未经审核）（经审核）
资产
分部资产
– 美国物业投资7,804,6128,129,494
– 美国物业开发820,8321,034,657
– 香港物业投资295,201322,174
– 基金投资452,582458,512
– 证券及其他投资167,110133,112
未分配资产34,48240,683
综合资产总值9,574,81910,118,632
负债
分部负债
– 美国物业投资3,855,0984,488,673
– 美国物业开发227,491265,546
– 香港物业投资3,8195,332
– 基金投资268268
– 证券及其他投资190190
未分配负债324,97796,885
综合负债总值4,411,8434,856,894
分部资产包括分配至各经营分部的所有资产，惟并无分配至某分部的未分配物业、机器及设
备、未分配递延税项资产、未分配按金、预付款项及其他应收账款、未分配可收回税项、未分
配现金及银行结余除外。
分部负债包括分配至各经营分部的所有负债，惟未分配应付税项、未分配递延税项负债、未分
配应付股东账款、未分配租赁负债以及未分配其他应付账款及应计费用除外。
上文所披露的资料为根据首要营运决策人为评估分部表现及分配资源至分部而定期审阅本集团
各部门的中期报告所识别的分部。
5. 收入
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
租金收入268,504288,228
股息收入353211
来自客户合约于某一时间点确认的收入
– 出售物业53,851214,637
– 销售食品及饮品5,759–
来自客户合约随时间确认的收入
– 物业租赁的辅助服务收入及管理服务收入83,48593,236
411,952596,312
6. 直接成本及营运开支
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
维修、维护及公用设施65,69374,833
物业保险成本7,7668,082
物业管理开支15,06916,601
房地产税53,33144,529
出售物业成本41,339136,343
销售成本3,83413,544
销售食品及饮品成本1,420–
其他1,5691,746
190,021295,678
- 、收益╱亏损
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
利息收入2,7126,466
其他56682
3,2786,548
8. 财务费用
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
银行及其他贷款利息122,798161,479
租赁负债的利息开支1,4841,375
并非按公允值计入损益之金融负债利息开支总额124,282162,854
安排费摊销2,1743,735
126,456166,589
9. 所得税
本集团经营应占税项包括：
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
即期税项 – 香港利得税–
即期税项 – 海外税项
– 期内拨备12,9849,541
– 往年拨备不足╱（过度）980(161)
13,9649,380
即期税项总额13,9649,380
递延税项开支38,0345,998
所得税51,99815,378
由于本集团于期内并无估计应课税溢利，故截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六个月
并无作出香港利得税拨备。
本集团位于美国的附属公司须缴纳21%（二零二四年：21%）的美国联邦所得税以及介乎0%至
8.84%（二零二四年：介乎0%至8.84%）的各州所得税。
10. 每股亏损
(a) 每股基本亏损
分属于本公司股东的每股基本亏损乃根据期内分属于本公司股东的经调整亏损约港币
118,116,000元（截至二零二四年六月三十日止六个月：经调整亏损约港币30,536,000元）及
期内已发行635,570,000股（截至二零二四年六月三十日止六个月：635,570,000股）普通股
加权平均数计算。
截至六月三十日止六个月
二零二五年二零二四年
港币千元港币千元
（未经审核）（未经审核）
分属于本公司股东的亏损(117,890)(30,310)
减：期内已付永久债券持有人的分派(226)(226)
分属于本公司股东的经调整亏损(118,116)(30,536)
(b) 每股摊薄亏损
由于尚未行使可换股优先股对所呈列的每股基本亏损金额产生了反摊薄作用，故并无就摊
薄对截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六个月所呈列的每股基本亏损金额作出调
整。
11. 中期股息
董事局不建议就本中期间派发股息（截至二零二四年六月三十日止六个月：无）。
12. 投资物业
本集团的投资物业包括：
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月
三十一日
港币千元港币千元
（未经审核）（经审核）
香港物业293,080321,420
美国物业6,885,6696,913,743
7,178,7497,235,163
附注：
(a) 本集团所有为赚取租金或就资本升值目的而持有的物业权益已采用公允值模式计量及获分
类为投资物业并以投资物业入账。
于本期间，投资物业进行重新估值导致公允值变动产生的净亏损约港币162,212,000元（截
至二零二四年六月三十日止六个月：港币167,284,000元），有关金额已于损益内确认。
于二零二五年六月三十日，本集团有约74%（二零二四年十二月三十一日：约73%）的投资
物业乃根据经营租赁租出。
于二零二五年六月三十日，投资物业约港币4,557,059,000元（二零二四年十二月三十一日：
约港币5,180,481,000元）已抵押作为银行贷款约港币2,969,196,000元（二零二四年十二月
三十一日：约港币3,439,522,000元）的抵押品。
13. 按公允值计入损益的金融资产
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月
三十一日
港币千元港币千元
（未经审核）（经审核）
其他资产（附注(a)）8,0007,670
非上市基金投资（附注(b)）452,516458,443
460,516466,113
该等投资于二零二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日的公允值乃由中和邦盟评估有
限公司进行估算。
附注：
(a) 其他资产即会籍债券。
(b) 本集团间接持有一家实体（「基金」）有限合伙人权益，而基金之投资目标为房地产投资。
于二零二五年六月三十日，基金的投资公允值为约港币452,516,000元（二零二四年十二月
三十一日：约港币458,443,000元）。
于二零二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日，上述金融资产之公允值计量分类为公
允值层级第三级内。
14. 贷款
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月
三十一日
港币千元港币千元
（未经审核）（经审核）
租赁负债
1年内7,5648,906
1年后但于2年内8,5337,956
2年后但于5年内17,34321,944
33,44038,806
银行贷款及循环贷款（附注(a)）
1年内769,563496,959
1年后但于2年内1,775,007765,729
2年后但于5年内424,6262,176,834
2,969,1963,439,522
应付票据（附注(b)）
1年内142,716147,060
1年后但于2年内9,500143,870
2年后但于5年内67,26966,784
219,485357,714
第三方贷款（附注(c)）
1年内222,088–
总贷款3,444,2093,836,042
计入流动负债项下的一年内应付账款(1,141,931)(652,925)
2,302,2783,183,117
附注：
(a) 银行贷款及循环贷款以下列货币计值：
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月
三十一日
港币千元港币千元
（未经审核）（经审核）
有抵押
美元2,969,1963,439,522
本集团若干附属公司借出之银行贷款及循环贷款约港币2,969,196,000元（二零二四年：
约港币3,439,522,000元）。该等按揭贷款均无追索权，并以本集团若干投资物业港币
4,557,059,000元（二零二四年十二月三十一日：港币5,180,481,000元）及已抵押银行存款作
为法定押记。
截至二零二五年六月三十日止六个月，按揭贷款港币206,915,000元直接以出售投资物业
所得款项偿还（二零二四年十二月三十一日：无）。
按揭贷款港币769,563,000元（二零二四年：港币496,959,000元）须于截至二零二五年六月
三十日止六个月后的未来十二个月内偿还或重续。本集团已开始与银行沟通重续按揭贷款
事宜，且本集团认为其已于截至二零二五年六月三十日止六个月遵守贷款协议条款。
于二零二五年六月三十日，非流动银行贷款包括本集团有一笔账面值为约港币240,137,000
元（相当于约30,708,000 美元）的有抵押银行贷款（二零二四年十二月三十一日：约港币
238,902,000 元（相当于约30,772,000 美元）。该贷款须于二零二七年四月一日偿还。该协
议包括一项契诺，其中包括规定每季度末的债务偿还比率（「债务偿还比率」）须高于1.15。
债务偿还比率根据经营收入净额除以总债务偿还额（即当期债务责任）计算。二零二五年
各季度末的债务偿还比率介乎于0.64至0.69之间，不符合契约规定。违反契诺并非违约事
件，而是本集团已按贷款协议的定义将所要求资金存入已抵押银行存款。
(b) 所有应付票据以美元计值，并以本集团若干美国附属公司的权益为法定押记。
(c) 于二零二五年六月三十日，第三方贷款按年利率6%计息。信贷总额32,000,000美元为无
抵押。该贷款于二零二六年一月一日到期，按其还款条款分类为流动负债。其后于二零
二五年七月三十一日，贷款人向本集团提供同意书，确认其有意将贷款延长至到期日后至
少一年。
企业管治
于二零二五年中期间，本公司已于香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附
录C1第二部分（企业管治守则）所载的所有适用守则条文生效时遵守适用守则条文。
核数师及审核委员会的审阅
应本公司审核委员会（「审核委员会」）的要求，本公司的核数师已按照香港会计师公会颁布的
《香港审阅委聘准则》第2410号「实体的独立核数师对中期财务资料的审阅」审阅本集团二零
二五年中期间的未经审核中期财务资料。审核委员会与本公司管理层已审阅本集团所采纳
的会计原则及惯例，并讨论核数、内部控制及财务报告事宜，包括审阅本集团二零二五年中
期间的未经审核中期财务资料。
董事及相关雇员进行证券交易的守则
本公司已采纳上市规则附录C3所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）
作为董事进行证券交易的行为守则。在本公司作出特定查询后，全体董事确认彼等已于二零
二五年中期间遵守标准守则所载的要求标准。
本公司亦已采纳一套有关相关雇员进行证券交易的行为守则，其条款不逊于标准守则所载的
要求标准。本公司已要求所有因其职位或岗位而可能取得有关本公司证券的内幕消息的相关
雇员，于买卖本公司证券时遵守该守则。
购买、出售或赎回本公司上市股份
本公司或其任何附属公司于二零二五年中期间内并无购买、出售或赎回本公司的上市股
份。
中期报告的刊载
本公司载有上市规则规定须载列的所有适用资料的二零二五年中期报告将在适当时间寄发
予本公司股东及登载于本公司网站w.gemininvestments.com.hk 及香港交易所披露易网站
w.hkexnews.hk 。
致谢
董事局谨借此机会由衷感谢全体股东、业务合作伙伴及银行企业多年来的信任和鼎力支持，
并衷心感谢董事局成员、管理层及员工对本集团的辛劳付出。
承董事局命
盛洋投资（控股）有限公司
执行董事兼首席执行官
黎国鸿
香港，二零二五年八月十八日
于本公告刊发日期，董事包括：
执行董事：非执行董事：独立非执行董事：
沈培英先生唐润江先生卢焕波先生
黎国鸿先生李世佳先生
林依兰女士梁伟雄先生