02602 万物云公告及通告：截至2025年6月30日止六个月的未经审核中期业绩公告

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Onewo Inc.

万物云空间科技服务股份有限公司

（于中华人民共和国注册成立的股份有限公司）

（股份代号：2602）

截至2025年6月30日止六个月的未经审核中期业绩公告

业绩摘要

截至2025年6月30日止六个月，报告期内收入为人民币18,137.5百万元，同比

增长3.1%，其中，社区空间居住消费服务收入为人民币11,325.0百万元，同比

增长11.8%；商企和城市空间综合服务收入为人民币5,748.7百万元，同比降

低5.2%；AIoT及BPaS解决方案服务收入为人民币1,063.8百万元，同比降低

23.6%。

截至2025年6月30日止六个月，循环型业务

注1

收入为人民币16,308.5百万元，同

比增长9.5%，占收入比例为89.9%，同比增加了5.2个百分点；循环型业务带来

毛利为人民币2,107.9百万元，毛利率为12.9%，同比基本持平。

截至2025年6月30日止六个月，报告期内毛利润为人民币2,492.9百万元，同比

增长3.8%，行政开支下降77.4百万元，同比下降8.0%。

截至2025年6月30日止六个月，报告期内利润为人民币837.8百万元，同比增长

5.4%，本集团的非经常性事项净损失为247.5百万元，同比增加人民币93.1百万

元。核心净利润

注2

为人民币1,321.1百万元，同比增长10.8%。

截至2025年6月30日止六个月，报告期内本公司股东（「股东」）应占每股收益为

人民币0.68元，董事会建议向股东派付截至2025年6月30日止六个月的中期股息

合计人民币1,100.0百万元。以期末本公司股本中每股面值人民币1.00元的股份

（「股份」）数目（不包括于2025年6月30日(i)指定为库存H股的境外上市股份（「H

股」），及(i)须予注销的H股）计算，每股分红人民币0.951元（含税）。

注1：循环型业务指本集团社区空间居住消费服务中的住宅物业管理服务、商企和城市空间综合

服务中的物业及设施管理业务、AIoT及BPaS解决方案服务中的BPaS解决方案业务。

注2: 核心净利润为经营性业务活动创造的期内利润经剔除历史收购带来的无形资产客户关系摊

销、非经常性事项及相关所得税影响所得；非经常性事项包括：股权交易损益、固定资产

处置损益、政府补助、信用减值损失、资产减值损失。

万物云空间科技服务股份有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然

公布本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至2025年6月30日止六个月（「报告

期」）的未经审核中期简明合并业绩。

财务资料

以下财务资料为本集团截至2025年6月30日止六个月中期简明合并财务报表的摘

要：

中期简明合并损益表

截至2025年6月30日止六个月

截至6月30日止六个月

附注2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（未经审计

并经重列）

收入418,137,45717,589,934

销售成本(15,644,584)(15,188,800)

毛利2,492,8732,401,134

其他收入及收益净额563,20485,957

销售及分销开支(298,494)(266,708)

行政开支(885,774)(963,148)

金融资产减值亏损净额(268,022)(152,262)

财务成本(15,546)(10,491)

应占合营企业及联营公司利润及亏损12,367(16,834)

税前利润61,100,6081,077,648

所得税开支7(262,830)(282,506)

期内利润837,778795,142

以下各方应占：

本公司股东791,992762,418

非控股权益45,78632,724

837,778795,142

本公司普通股东应占每股盈利（人民币元）

基本及摊薄90.680.65

中期简明合并全面收益表

截至2025年6月30日止六个月

截至6月30日止六个月

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（未经审计

并经重列）

期内利润837,778795,142

其他全面（亏损）╱收益

可能在后续期间重新分类至损益的其他全面

（亏损）╱收益：

汇兑差额：

换算海外业务的汇兑差额(5,033)2,670

可能在后续期间重新分类至损益的其他全面

（亏损）╱收益净额(5,033)2,670

不会在后续期间重新分类至损益的其他全面亏损：

指定为以公允价值计量且其变动计入其他全面

收益的股权投资：

公允价值变动(175,083)(11,045)

不会在后续期间重新分类至损益的其他全面亏损净额(175,083)(11,045)

期内其他全面亏损，扣除税项(180,116)(8,375)

期内全面收益总额657,662786,767

以下各方应占：

本公司股东611,876754,043

非控股权益45,78632,724

657,662786,767

中期简明合并财务状况表

2025年6月30日

于6月30日于12月31日

附注2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（经重列）

非流动资产

物业、厂房及设备589,613620,995

投资性物业2,126,6611,897,708

使用权资产306,825324,229

无形资产107,752,7597,733,496

于合营企业及联营公司的投资1,302,2441,288,607

指定为以公允价值计量且其变动计入其他

全面收益的股权投资838,5081,013,591

递延税项资产348,584326,014

预付款项、按金及其他应收款项2,628,5292,735,635

非流动资产总额15,893,72315,940,275

流动资产

存货83,815102,440

贸易应收款项及应收保证金118,009,3126,544,239

预付款项、按金及其他应收款项2,309,7283,067,582

受限制银行存款468,324455,345

原到期日超过三个月的定期存款56,515187,686

现金及现金等价物10,936,95413,452,946

流动资产总额21,864,64823,810,238

流动负债

贸易应付款项及应付票据126,648,1996,671,540

合同负债4,752,6824,912,498

其他应付款项及应计项目136,106,5136,479,220

计息银行借款18,88913,141

租赁负债104,463102,048

应纳税项916,175998,218

流动负债总额18,546,92119,176,665

流动资产净额3,317,7274,633,573

资产总额减流动负债19,211,45020,573,848

中期简明合并财务状况表（续）

2025年6月30日

于6月30日于12月31日

附注2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（经重列）

非流动负债

计息银行借款555,000562,500

其他应付款项及应计项目131,197,6081,160,038

拨备110,827104,731

租赁负债215,459233,910

递延税项负债821,275856,674

非流动负债总额2,900,1692,917,853

资产净额16,311,28117,655,995

权益

本公司股东应占权益

股本1,171,5651,171,565

储备14,303,41415,709,046

15,474,97916,880,611

非控股权益836,302775,384

权益总额16,311,28117,655,995

中期简明合并财务资料附注

2025年6月30日

1. 编制基准

截至2025年6月30日止六个月的中期简明合并财务资料已按照国际会计准则理事会颁布的

《国际会计准则》第34号中期财务报告编制。中期简明合并财务资料并不包括年度财务报

表所需的所有资料及披露，应与本集团截至2024年12月31日止年度的年度合并财务报表

一并阅读。

2.1 会计政策变更

除就本期间财务资料首次采纳以下经修订《国际财务报告准则会计准则》外，编制中期简

明合并财务资料所采用之会计政策，与编制本集团截至2024年12月31日止年度之年度合

并财务报表所采用者相同。

《国际会计准则》第21号（修订本）缺乏可兑换性

经修订《国际财务报告准则会计准则》的性质及影响载述如下：

《国际会计准则》第21号（修订本）订明实体应如何评估某种货币是否可兑换为另一种货

币，以及在缺乏可兑换性的情况下，实体应如何于计量日期估计即期汇率。该等修订要求

披露让财务报表使用者能够了解货币不可兑换的影响的资料。由于本集团用作交易的货币

及集团实体用作换算本集团的呈列货币之功能货币为可兑换，因此该等修订并无对中期简

明合并财务资料造成任何影响。

2.2 过往期间之重列

于2025年1月，本集团通过向万科企业股份有限公司（「万科企业」）的附属公司深圳市万科

产业发展有限公司收购深圳市福科产业运营管理有限公司（「福科产业」）75%的股权，取得

对福科产业的控制权。于2025年5月，本集团通过向万科企业的附属公司上海万科投资管

理有限公司收购上海祥大房地产发展有限公司（「上海祥大」，曾是本公司的合营企业）55%

的股权，取得对上海祥大的控制权。由于收购前后，福科产业、上海祥大及本集团均受

万科企业控制，故该等收购被视为同一控制下的业务合并，并使用合并会计方法入账。因

此，本中期简明合并财务资料所载比较数据已经重列。

经重列的中期简明合并全面收益表：

截至2024年6月30日止六个月

合并全面收益表

按初始列报追溯调整经重列

人民币千元人民币千元人民币千元

期内利润804,423(9,281)795,142

可能在后续期间重新分类至

损益的其他全面收益净额2,670–2,670

不会在后续期间重新分类至损益的

其他全面亏损净额(11,045)–(11,045)

期内全面收益796,048(9,281)786,767

以下各方应占：

本公司股东763,288(9,245)754,043

非控股权益32,760(36)32,724

2.2 过往期间之重列（续）

经重列的合并财务状况表：

2024年12月31日

合并财务状况表

按初始列报追溯调整经重列

人民币千元人民币千元人民币千元

资产总额38,608,2251,142,28839,750,513

负债总额21,448,474646,04422,094,518

本公司股东应占权益16,422,604458,00716,880,611

非控股权益737,14738,237775,384

权益总额17,159,751496,24417,655,995

3. 经营分部资料

本集团根据向执行董事报告的定期内部财务资料确定经营分部并编制分部资料，供执行董

事决定对本集团业务组成部分的资源分配及审查该等组成部分的业绩。向执行董事报告的

内部财务资料中的业务组成部分乃按照本集团的主要产品线厘定。

截至2025年及2024年6月30日止六个月，本集团主要在中国提供社区空间居住消费服务、

商企和城市空间综合服务以及AIoT及BPaS解决方案服务。为决定资源分配，管理层将业

务的经营业绩作为单一经营分部来审查。因此，执行董事认为，仅一个分部用于作出战略

决策。

本集团的主要经营主体位于中国，截至2025年及2024年6月30日止六个月，大部分收入来

自中国。

于2025年6月30日及2024年12月31日，除指定为以公允价值计量且其变动计入其他全面收

益的股权投资外，本集团大部分非流动资产位于中国。

4. 收入

收入主要包括来自社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及AIoT及BPaS解

决方案服务的所得款项。本集团于截至2025年及2024年6月30日止六个月的收入和服务成

本按类别分析如下：

收入分析如下：

截至6月30日止六个月

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（未经审计

并经重列）

商品或服务类别

社区空间居住消费服务11,324,99610,132,985

商企和城市空间综合服务5,748,6586,065,306

AIoT及BPaS解决方案服务1,063,8031,391,643

客户合约收入总额18,137,45717,589,934

收入确认时间

于某一时间点转移的商品或服务597,029755,370

随时间转移的服务17,540,42816,834,564

客户合约收入总额18,137,45717,589,934

5. 其他收入及收益净额

截至6月30日止六个月

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（未经审计

并经重列）

利息收入27,80556,896

政府补助20,15535,378

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的

公允价值收益34,50830,588

出售投资性物业的收益11,89611,522

出售合营企业及联营公司的收益190–

重新计量以往持有之联营公司权益的收益–47,645

外汇差异净额(3,762)5,436

于一间联营公司的投资减值–(83,592)

其他非营业亏损(27,588)(17,916)

63,20485,957

6. 税前利润

本集团的税前利润乃经扣除╱（计入）以下各项后得出：

截至6月30日止六个月

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（未经审计

并经重列）

提供服务成本15,429,72314,710,979

出售存货成本214,861477,821

折旧及摊销531,358532,572

研发成本156,931182,132

雇员福利开支（不包括董事及最高行政人员的酬金）：

工资及薪金4,996,2484,936,092

退休金费用、住房公积金、医疗保险及其他社会保险1,008,430957,396

6,004,6785,893,488

于一间联营公司的投资减值–83,592

金融资产减值亏损净额：

贸易应收款项及应收保证金减值亏损净额144,683122,921

计入预付款项、按金及其他应收款项的金融资产

减值亏损净额123,33929,341

268,022152,262

出售物业、厂房及设备项目的（收益）╱亏损(139)1,583

7. 所得税开支

本集团须就产生自或源自本集团成员公司所处及经营所在的司法管辖区的利润按主体基准

缴纳所得税。

中国内地当前所得税的拨备乃根据《中华人民共和国所得税法》及相关规定基于截至2025

年及2024年6月30日止六个月应课税利润的25%法定税率厘定。

根据《中华人民共和国企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》，中国附属公司(i)截至

2025年及2024年6月30日止六个月的税率为25%；或(i)如被认定为高新技术企业，或在中

国西部地区、深圳前海地区及广东横琴地区注册成立且符合相关规定，则税率为15%。

于香港注册成立的附属公司于截至2025年及2024年6月30日止六个月在香港产生的任何估

计应课税利润须按16.5%的税率缴纳香港利得税。由于本集团于截至2025年及2024年6月

30日止六个月并无在香港产生或赚取应课税利润，故并无就香港利得税作出拨备。

（续）

截至2025年及2024年6月30日止六个月所得税开支的主要组成部分如下：

截至6月30日止六个月

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（未经审计

并经重列）

即期－中国345,142364,880

递延税项(82,312)(82,374)

期内税项支出总额262,830282,506

8. 股息

本公司于2025年5月16日召开的股东周年会上已批准以每股普通股人民币0.481元（含税）

派发截至2024年12月31日止年度末期股息共计人民币556百万元及以每股普通股人民币

0.394元（含税）派发截至2024年12月31日止年度特别股息共计人民币456百万元，有关款

项已于年内支付。

于2025年8月18日召开的董事会议上，董事会建议派付截至2025年6月30日止六个月

的中期股息每股普通股人民币0.951元（含税），共计人民币1,100百万元（「2025年中期股

息」）。

2025年中期股息须待本公司股东于即将召开的股东会上批准，方为有效。

9. 本公司普通股东应占每股盈利

每股基本盈利金额乃基于本公司普通股东应占截至2025年及2024年6月30日止六个月的

利润以及截至2025年及2024年6月30日止六个月的已发行普通股加权平均股数计算。

截至2025年及2024年6月30日止六个月，本集团并无已发行的潜在稀释性普通股。

（续）

每股基本盈利的计算乃基于：

截至6月30日止六个月

2025年2024年

（未经审计）（未经审计

并经重列）

盈利

用于计算每股基本盈利的本公司普通股东应占盈利

（人民币千元）791,992762,418

股份

用于计算每股基本盈利的期内发行在外普通股加权平均

股数1,156,779,9151,175,976,024

每股基本及摊薄盈利（人民币元）0.680.65

10. 无形资产

于2025年6月30日（未经审计）

客户关系商誉其他合计

人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元

于2025年1月1日：

成本6,222,4033,825,16271,48010,119,045

累计摊销(2,365,400)–(20,149)(2,385,549)

账面净值3,857,0033,825,16251,3317,733,496

于2025年1月1日，已扣除累计摊销3,857,0033,825,16251,3317,733,496

添置*18,033–8,21226,245

收购附属公司116,736174,728–291,464

于期内计提拨备的摊销(295,143)–(3,303)(298,446)

于2025年6月30日，已扣除累计摊销3,696,6293,999,89056,2407,752,759

于2025年6月30日：

成本6,357,1723,999,89079,69210,436,754

累计摊销(2,660,543)–(23,452)(2,683,995)

账面净值3,696,6293,999,89056,2407,752,759

（续）

于2024年6月30日（未经审计）

客户关系商誉其他合计

人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元

于2024年1月1日：

成本6,030,4273,700,22229,0429,759,691

累计摊销(1,769,090)–(9,425)(1,778,515)

账面净值4,261,3373,700,22219,6177,981,176

于2024年1月1日，已扣除累计摊销4,261,3373,700,22219,6177,981,176

添置37,976–7,93045,906

收购附属公司154,000124,9401,015279,955

于期内计提拨备的摊销(302,564)–(3,552)(306,116)

于2024年6月30日，已扣除累计摊销4,150,7493,825,16225,0108,000,921

于2024年6月30日：

成本6,222,4033,825,16242,26910,089,834

累计摊销(2,071,654)–(17,259)(2,088,913)

账面净值4,150,7493,825,16225,0108,000,921

商誉减值测试

对包含商誉的现金产生单位应每年进行减值测试，或当管理层认为发生可能被视作商誉减

值迹象的事件及情况变化时进行减值测试。于2025年6月30日，管理层未发现任何情况表

明已分配商誉之现金产生单位可能出现减值。

11. 贸易应收款项及应收保证金

于6月30日于12月31日

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（经重列）

贸易应收款项及应收票据

－关联方2,601,9162,446,057

－第三方6,478,8745,019,001

应收保证金21,55326,826

9,102,3437,491,884

减：贸易应收款项及应收保证金减值拨备(1,093,031)(947,645)

8,009,3126,544,239

应收保证金与提供智慧物业建设管理服务所赚取的收入有关，对于该项服务，我们就已完

成工作收取对价的权利须待客户于服务合约规定的一段时间内对服务质量表示满意后，方

可作实。当相关权利成为无条件时（通常于缺陷责任期届满当日），应收保证金转为贸易应

收款项。

贸易应收款项主要来自商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaS解决方案服务。

本集团与其客户的贸易条款主要以信贷为基础。信贷期通常在产品验收或服务完成后逐案

决定。信贷期通常为一个月，主要客户最长可延至三个月。鉴于上文所述以及本集团贸易

应收款项及应收保证金与众多不同客户有关的事实，故并无重大集中的信贷风险。贸易应

收款项不计息。

于2025年6月30日及2024年12月31日，贸易应收款项及应收保证金按发票日期并扣除亏损

拨备的账龄分析如下：

于6月30日于12月31日

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（经重列）

1年内7,068,9885,501,286

1至2年734,595831,761

2至3年140,732144,670

3年以上64,99766,522

8,009,3126,544,239

12. 贸易应付款项及应付票据

于6月30日于12月31日

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（经重列）

贸易应付款项及应付票据

－关联方215,58514,741

－第三方6,432,6146,656,799

6,648,1996,671,540

于2025年6月30日及2024年12月31日，贸易应付款项及应付票据按发票日期的账龄分析如

下：

于6月30日于12月31日

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（经重列）

1年内6,212,4076,225,486

1至2年283,252311,740

2至3年82,38489,046

3年以上70,15645,268

6,648,1996,671,540

13. 其他应付款项及应计项目

于6月30日于12月31日

2025年2024年

人民币千元人民币千元

（未经审计）（经重列）

流动：

其他应付款项

应付关联方款项442,305572,274

代表业主收取的现金1,855,5891,966,600

应付按金1,145,3811,054,167

股息59,86766,620

应计项目及其他应付款项1,015,548975,343

4,518,6904,635,004

应付工资1,272,6961,587,620

一年内到期长期应付款项3,5203,520

其他应缴税项311,607253,076

6,106,5136,479,220

非流动：

代表业主持有的款项1,193,9601,156,385

长期应付款项3,6483,653

1,197,6081,160,038

管理层讨论与分析

以下讨论应连同本中期业绩公告第3至16页所载之本集团中期简明合并财务资料

（包括相关附注）一并阅读。

行业回顾

物业服务在存量时代的机遇与矛盾

物业服务行业加速步入存量主导时代，头部企业依托品牌、效率与规模优势持续

提升集中度，克而瑞数据显示2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年

均超2万小区更换物业，TOP10企业市占率突破28.3%，新增合约面积是TOP11-

30企业的2.4倍，行业参与者数量正在从十万级向万级快速集中，头部企业规模仍

有较大增长空间。这一趋势源于业主权利意识觉醒倒逼品质升级，推动行业从规

模扩张转向质量竞逐。

在此进程中，从开发增量中独立的物业企业、房价承压下的业主以及关注民声的

地方政府，各方的价值认知错位成为当下主要矛盾。矛盾根源深植行业历史结

构，房企上行周期主导前期物业高价合同，业主作为付费方缺席决策，埋下「高

收费低服务」信任危机；而部分企业服务缩水引发的收缴率滑坡与地方政府限价

干预进一步激化供需对立。

破局关键在于构建质价相符的服务体系。弹性定价模式通过解构508项服务为模

块化菜单，业主按需组合并明晰定价规则，消除强制高收费抵触。该模式需政府

完善分级服务标准、企业提供透明化方案、业主掌握品质选择权三方共建，推动

物业服务从「成本负担」转型为「生活品质投资」。未来弹性定价将从单点突破走向

行业开源，成为平衡企业盈利诉求与业主品质期望的基准范式，终结恶性循环并

开启存量市场价值重构新周期。

政府的期待与行业现实的矛盾

今年以来，中央与地方政府密集出台文件，构建起「好房子、好服务」政策框架。

当前，「好房子」工程已在全国各地推进。伴随社会需求从「住有所居」向「住有宜

居」跃升，「好服务」已经成为「好房子」的核心及延续。住建部长倪虹明确提

出：「谁能为群众提供好服务，谁就能有市场、有未来」。中央推动建立「社区党

组织+居委会+业委会+物业」的四位一体机制，打造「红色物业」，强化党对物业

管理的领导，将物业纳入基层治理网络，高效解决社区矛盾。中央政府眼中的高

品质物业服务是人民群众生活品质提升的关键及基层治理网络的枢纽。

然而据《人民日报》刊文《整治物业管理乱象，靶向发力》揭示，当前物业服务市场

存在部分公职人员违规参与项目合同中介的现象，形成涵盖监管方、协会及企业

的不当利益链条。此类行为易衍生廉洁风险，干扰市场化服务商更替机制，抑制

行业良性竞争。建议通过强化招投标透明化（如区块链存证）、建立服务商分级认

证、推行业主委员会主导的合同评议机制等举措，破除非市场因素干扰，助力行

业回归「服务质量决定市场份额」的健康生态。

部分地方政府针对新房的前期物业服务合同的限价被舆论恶意引导，引发物业费

降价舆情。政府对于物企的期待与行业现实产生了背离。值此行业满城风雨之

际，行业头部企业更应携手向前，守住有质增长的底线，为业主提供长期可持续

的优质服务。

科技跃进与业主感知的矛盾

过去三年，科技飞速发展，AI进入了人们生活和工作的方面，物业这个曾被

视为劳动密集型的传统行业正在被算法重构服务动线，被数据重塑管理范式。物

企普遍将科技和算法用于优化能源管理、提升员工作效率、管理智慧工单和赋

能舆情监控。报告期内，行业积极投资布局人工智能、机器人及具身智能领域，

引发资本市场热议。新大正物业携手赛特智能推出智能清洁机器人；南都物业投

资云象机器人，推动智慧化转型升级。物企有充足动力将科技应用在一线与中后

台的方面，实现成本节约和效率提升。然而，业主作为服务接受方及付费

方，部分业主对人工服务的温度感存有偏好，且关注技术红利是否可以转化为业

主方的利益，从而引发对于物业+科技的趋势争议。作为行业中的头部企业，既

要积极探索AI及机器人在物业服务作业及中后台管理中的应用，持续提升技术应

用渗透率，提升作业效率并降低成本；与此同时，更需将科技提升带来的成果与

业主分享，共同拥抱创新带来的行业变革。

战略回顾

2025-2027年是本集团完成能力建设的三年，本集团将围绕「资产服务、智慧、低

碳」三大关键词，推进「蝶城+、企服+、生态+」三大战略，成为全球领先的智慧

低碳资产服务商。

蝶城+：构建街道级服务网络

蝶城是本集团作为劳动密集型行业打造区域规模效应的核心战略选择。报告期

内，本集团累计已完成300个蝶城的提效改造，覆盖项目数1,688个，占在管项目

总量的38.3%，改造后蝶城提效人民币230.0百万元。年内将依托既有提效成果，

深度融合前沿AI技术，重点突破混合用工优化、跨项目资源共享及全流程AI应用

等三大方向，探索下一步提效路径。

在宏观环境承压的现状下，本集团的「弹性定价」策略成为了行业新的解题方式。

推动「质价相符」的物业服务综合方案，是行业的大势所趋，也将助力本集团在住

宅物业领域打开新的市场拓展空间，助力在存量市场竞争中获胜。报告期内，本

集团在存量市场中获取114个住宅物业项目，共计人民币668.1百万元年化饱和收

入，同比增长31.5%。

在蝶城底盘之上，本集团积极推进资产业务的铺排，在报告期内，居住相关资产

服务业务收入达到人民币858.4百万元，同比提升39.6%，毛利率为22.3%，对本

集团的盈利能力起到积极作用。该业务收入的显著增长，得益于报告期内在蝶城

内积极开展的自营装修及房屋修缮业务。自营装修业务在报告期内新签约人民币

270.0百万元，同比增长50.0%，服务超过一万户客户。房屋修缮业务在报告期

内，依托住宅物业既有底盘优势推动规模化增长，实现收入人民币227.6百万元，

同比增长达到95.0%。

企服+：资产服务价值跃升新引擎

本集团通过整合能源管理、远程共享服务等企业增值能力，构建B端业务护城

河，实现客户价值与盈利增长的双赢格局。

• 能源管理构建长效竞争力

在商业楼宇领域，上海中港汇项目应用智慧节能系统，在不影响运营体感前

提下实现能源费用下降24%，验证技术降本实效；深圳创智云中心T3栋项目

以「灵石+」AI智能体与微电网技术为核心，实施分层分区能耗管理，空调照

明智控节能超10%，并整合屋顶光伏+移动储能充电车实现动态调优，打造低

碳办公标杆。

苏州某头部光学企业总部项目创新采用「能源分润」模式，以节能效益共享机

制绑定6年期深度合作，打破传统物业短周期低毛利困局，单项目全周期收益

提升7.8倍。该模式推动期内成功落地13个能源项目，为资产服务开辟高附加

值赛道。

能源管理能力将成为本集团资产服务差异化的核心壁垒，报告期内，物业及

设施管理服务业务毛利率同比增加0.5个百分点，新增饱和收入人民币1,249.9

百万元。

• AI数据服务赋能B端业务多元增长

本集团通过AI训练数据全生命周期服务，构建远程企业服务产品体系，覆盖

图像（3D点云标注）、文本（学科提答结合）、音频（声纹分类）等多模态标注

场景，以「定制化方案+全流程质控」满足自动驾驶、金融科技等行业高精度

需求。该业务在期内实现从零到人民币37.9百万元的业务突破，签约4家外部

客户，验证技术驱动型服务的高效落地能力。

报告期内，企业远程运营服务收入达到人民币618.9百万元，同比增长

14.1%，毛利率达到33.5%，成为拉动公司盈利增长的重要力量之一。未来该

业务将拓展智能金融、医疗等新兴领域，通过大模型辅助标注技术持续提升

服务能力，巩固B端业务可持续发展基础。

科技能力：驱动费用端持续优化

报告期内，本集团通过AI与自动化技术深度重构中后端运营体系，实现费用效率

结构性提升。在合同管理领域，AI全周期介入草拟、审核、定稿流程，压缩审批

耗时并降低合规风险；人力常规流程中26项功能实现10项远程自动化，覆盖离

职、调动、社保等高频场景，单业务处理效率显著提升。科技提效直接转化为费

用端优化成果—报告期行政开支人民币885.8百万元，同比净减少人民币77.4百

万元，降幅达8.0%。释放的资源可反哺前线业务投入，形成「技术降本→资源再

分配→增长加速」的战略闭环。

业务回顾

本集团分为三大业务板块：(i)社区空间居住消费服务；(i)商企和城市空间综合服

务；(i)AIoT及BPaS解决方案服务。

下表载列所示日期按照业务及服务类别划分的收入详情：

截至6月30日止六个月

2025年2024年增长率

人民币千元%人民币千元%

（未经审计）（未经审计

及经重列）

社区空间居住消费服务

－住宅物业服务10,279,32656.79,309,54152.910.4

－居住相关资产服务858,4234.7614,7053.539.6

－其他社区增值服务187,2471.0208,7391.2(10.3)

小计11,324,99662.410,132,98557.611.8

商企和城市空间综合服务

－物业及设施管理服务5,169,13228.54,799,40427.37.7

－开发商增值服务219,2851.2916,1545.2(76.1)

－城市空间整合服务360,2412.0349,7482.03.0

小计5,748,65831.76,065,30634.5(5.2)

AIoT及BPaS解决方案服务

– AIoT解决方案203,7191.1602,8713.4(66.2)

– BPaS解决方案860,0844.8788,7724.59.0

小计1,063,8035.91,391,6437.9(23.6)

合计18,137,457100.017,589,934100.03.1

下表载列所示日期按照业务及服务类别划分的毛利详情：

截至6月30日止六个月

2025年2024年

毛利毛利率毛利毛利率

人民币千元%人民币千元%

（未经审计）（未经审计

及经重列）

社区空间居住消费服务

－住宅物业服务1,330,41712.91,246,02213.4

－居住相关资产服务191,55422.3178,80329.1

－其他社区增值服务112,67060.2105,45350.5

小计1,634,64114.41,530,27815.1

商企和城市空间综合服务

－物业及设施管理服务452,8128.8398,3828.3

－开发商增值服务21,3339.72,1200.2

－城市空间整合服务32,7639.131,1068.9

小计506,9088.8431,6087.1

AIoT及BPaS解决方案服务

– AIoT解决方案26,68713.1146,87424.4

– BPaS解决方案324,63737.7292,37437.1

小计351,32433.0439,24831.6

合计2,492,87313.72,401,13413.7

循环型业务

本集团循环型业务包括住宅物业服务、物业及设施管理服务及BPaS解决方案三

大业务，是营收稳健增长的「压舱石」。该业务于报告期内收入为人民币16,308.5

百万元，同比增长9.5%，占本集团总营收的89.9%；创造毛利人民币2,107.9百万

元，同比增长8.8%，占本集团总毛利的84.6%。

住宅物业服务

报告期内，本集团住宅物业服务的收入为人民币10,279.3百万元，同比增长

10.4%，占总收入的56.7%；该业务在报告期内创造毛利人民币1,330.4百万元，同

比增长6.8%，占总毛利的53.4%。受宏观环境影响，居民缴费意愿在报告期内有

所下降，该业务毛利率在报告期内下滑至12.9%，同比下滑了0.5个百分点。该业

务收入的稳健增长，主要由于本集团旗下万科物业品牌突出的市场化拓展能力。

截至2025年6月30日，在管住宅项目的饱和收入为人民币28,133.5百万元，同比增

长7.4%；合约住宅项目的饱和收入为人民币33,719.1百万元，同比增长5.9%。

下表载列所示日期住宅项目的在管数量及饱和收入的详情：

截至6月30日止

2025年2024年

合约饱和收入（人民币百万元）33,719.131,850.1

合约项目数量（个）5,1784,862

在管饱和收入（人民币百万元）28,133.526,206.8

在管项目数量（个）4,4084,095

下表载列以物业开发商类别划分的于所示日期住宅物业的在管项目数量、在管饱

和收入以及所示期间来自住宅物业管理服务收益明细。

截至2025年6月30日止截至2024年6月30日止

在管项目

数量

年化饱和

收入财务收入

在管项目

数量

年化饱和

收入财务收入

（个）

（人民币

百万元）

（人民币

百万元）（个）

（人民币

百万元）

（人民币

百万元）

万科集团及其合营公司及

联营公司1,70113,248.85,323.31,62812,729.84,968.9

独立第三方房地产开发商2,70714,884.74,956.02,46713,477.04,340.6

合计4,40828,133.510,279.34,09526,206.89,309.5

物业及设施管理服务

报告期内，本集团来自物业及设施服务管理的收入为人民币5,169.1百万元，同比

增长7.7%，占总收入的28.5%；该业务在报告期内创造毛利人民币452.8百万元，

同比增长13.7%，占总毛利的18.2%。截至2025年6月30日，在管物业及设施管理

服务项目的饱和收入为人民币15,700.0百万元，同比增长9.7%，其中商企物业服

务项目为人民币7,886.8百万元，综合设施管理服务项目为人民币7,813.2百万元。

本集团凭借在B端客户中突出的品牌优势及拓展能力，在报告期内获取超高层项

目10个，并持续在优质赛道中扩张，进一步优化客户结构。

下表载列所示日期物业及设施服务管理项目的在管及合约数量及饱和收入的详

情：

截至6月30日止

2025年2024年

合约饱和收入（人民币百万元）19,837.917,507.8

合约项目数量（个）3,2842,804

在管饱和收入（人民币百万元）15,700.014,311.1

在管项目数量（个）2,5852,382

下表载列以物业开发商类别划分的于所示日期物业及设施服务管理的在管项目数

量、在管饱和收入以及所示期间来自物业及设施服务管理收益明细：

截至2025年6月30日止截至2024年6月30日止

在管项目

数量

年化饱和

收入财务收入

在管项目

数量

年化饱和

收入财务收入

（个）

（人民币

百万元）

（人民币

百万元）（个）

（人民币

百万元）

（人民币

百万元）

万科集团及其合营公司及

联营公司2722,260.4711.33252,189.5708.1

独立第三方房地产开发商2,31313,439.64,457.82,05712,121.64,091.3

合计2,58515,700.05,169.12,38214,311.14,799.4

BPaS解决方案

在报告期内，本集团来自BPaS解决方案的收入为人民币860.1百万元，同比增长

9.0%，占总收入的4.8%。该业务在报告期内的毛利为人民币324.6百万元，较去

年同期增长11.0%，占总毛利的13.0%。

该业务的增长来源于本集团在企业方面的市场化拓展能力，截至2025年6月30

日，企业BPaS业务外部拓展成效良好，新增客户包括头部保险企业、头部能源

企业、知名通信企业、头部汽车企业等。

其他核心业务

除循环型业务外，居住相关资产服务及AIoT解决方案业务也属于本集团的核心业

务。

居住相关资产服务

报告期内，本集团来自居住相关资产服务的收入为人民币858.4百万元，同比提升

39.6%，占总收入的4.7%；该业务在报告期内毛利为人民币191.6百万元，同比上

升7.1%，占总毛利的7.7%。该业务收入提升主要由于报告期内积极增加门店，并

在住宅空间内对非开发商客户开展楼宇修缮业务，为更多地区和客户提供服务。

毛利润提升主要来源于业务规模扩张。

AIoT解决方案

报告期内，本集团来自AIoT解决方案的收入为人民币203.7百万元，同比下降

66.2%，占总收入的1.1%。该业务在报告期内毛利为人民币26.7百万元，较去年

同期下滑81.8%，占总毛利的1.1%。

非核心业务

在报告期内，本集团主动调整战略，非核心业务在主营业务中的占比继续下滑。

城市空间是本集团重要的业务场景之一，主要采取表外合资的形式开展。

城市空间整合服务

在报告期内，本集团来自城市空间整合服务的并表收入为人民币360.2百万元，同

比增长3.0%，占总收入的2.0%；该业务在报告期内毛利为人民币32.8百万元，较

去年同期上升5.3%，占总毛利的1.3%。

其他社区增值服务

报告期内，本集团来自其他社区增值服务的收入为人民币187.2百万元，同比下降

10.3%，占总收入的1.0%；该业务在报告期内毛利为人民币112.7百万元，同比提

升6.8%。

开发商增值业务

报告期内，本集团来自开发商增值服务的收入为人民币219.3百万元，同比下降

76.1%，占总收入的1.2%。该业务在报告期内毛利为人民币21.3百万元，同比增

长906.3%。受行业周期影响开发商新房业务进一步萎缩，且主动收缩业务实现对

开发商业务的关停并转，使得收入下降。

财务回顾

截至2025年6月30日止六个月，本集团收入结构持续优化，循环型业务收入达到

人民币16,308.5百万元，同比增长9.5%，占收入比例为89.9%，带来毛利人民币

2,107.9百万元，毛利率为12.9%，同比基本持平。销售和分销开支费用率（占收入

比）同比基本持平，行政开支费用率（占收入比）同比降低0.6个百分点。

收入

截至2025年6月30日止六个月，本集团总收入为人民币18,137.5百万元，较2024

年同期的人民币17,589.9百万元增长3.1%，收入增长主要是因为本集团管理规模

和业务合同的增加。其中：

• 社区空间居住消费服务

截至2025年6月30日止六个月，本集团来自社区空间居住消费服务产生的

收入为人民币11,325.0百万元，较2024年同期的人民币10,133.0百万元增长

11.8%，主要得益于本公司突出的市场拓展能力，尤其是在存量市场中的深

耕能力。

• 商企和城市空间综合服务

截至2025年6月30日止六个月，本集团来自商企和城市空间综合服务产生

的收入为人民币5,748.7百万元，较2024年同期的人民币6,065.3百万元降低

5.2%，主要由于本公司去年下半年开始主动收缩开发商业务，实现对开发商

增值业务的关停并转。

• AIoT及BPaS解决方案服务

截至2025年6月30日止六个月，本集团来自AIoT及BPaS解决方案服务产生

的收入为人民币1,063.8百万元，较2024年同期的人民币1,391.6百万元降低

23.6%，主要由于外部环境承压和市场竞争程度加剧的影响，AIoT解决方案

的业务量下降。

销售成本

本集团销售成本主要包括运营成本类、折旧与摊销两大类：运营成本类包含(i)分

包成本；(i)员工成本；(i)公区运维成本；(iv)工程成本；(v)办公及其他相关成

本；及折旧与摊销，主要为历史收购带来的客户关系摊销。

截至2025年6月30日止六个月，本集团总成本为人民币15,644.6百万元，较2024

年同期的人民币15,188.8百万元增长3.0%，成本的增长主要由于收入规模的增长。

毛利及毛利率

截至2025年6月30日止六个月，本集团毛利为人民币2,492.9百万元，较2024年同

期的人民币2,401.1百万元增长3.8%。截至2025年6月30日止六个月，本集团毛利

率为13.7%，较2024年同期基本持平。截至2025年6月30日止六个月，本集团「循

环型」业务毛利率为12.9%，较2024年同期基本持平。

• 社区空间居住消费服务

截至2025年6月30日止六个月，本集团的社区空间居住消费服务毛利率

为14.4%，较去年同期降低0.7个百分点。其中，住宅物业服务毛利率为

12.9%，较去年同期降低0.5个百分点，由于受宏观环境影响，居民缴费意愿

在报告期内有所下降；居住相关资产服务毛利率为22.3%，较去年同期降低

6.8个百分点，由于受行业周期影响开发商交付量下降。

• 商企和城市空间综合服务

截至2025年6月30日止六个月，本集团的商企和城市空间综合服务毛利率为

8.8%。其中，物业及设施管理服务毛利率为8.8%，较去年同期增长0.5个百

分点，主要得益于本公司在客户多元化方面的深耕；开发商增值服务毛利率

为9.7%，较去年同期增长9.5个百分点，主要得益于本公司去年下半年对开

发商增值业务关停并转，实现业务结构优化；城市空间整合服务毛利率为

9.1%，较去年同期增长0.2个百分点。

• AIoT及BPaS解决方案服务

截至2025年6月30日止六个月，本集团的AIoT及BPaS解决方案服务毛利

率为33.0%，较去年同期增长1.4个百分点，主要为业务转型下的产品结构

持续优化。其中，AIoT解决方案毛利率为13.1%，BPaS解决方案毛利率为

37.7%。

其他收入及收益净额

本集团的其他收入及收益净额由截至2024年6月30日止六个月的人民币86.0百万

元降低至2025年同期的人民币63.2百万元，降低26.5%，主要由于货币市场利率

整体下行，公司存款收益同比下降，及中国境内增值税加计抵减政策到期等多重

因素影响引起。

销售和分销开支

本集团的销售及分销开支由截至2024年6月30日止六个月的人民币266.7百万元增

加至2025年同期的人民币298.5百万元，增长11.9%，销售和分销开支占收入比为

1.6%，较2024年同期基本持平。

行政开支

本集团的行政开支由截至2024年6月30日止六个月的人民币963.1百万元下降至

2025年同期的人民币885.8百万元，降低8.0%，行政开支占收入比为4.9%，较

2024年同期降低0.6个百分点，一方面得益于科技提效，实现管理效率集中化、远

端化、智慧化，另一方面著眼于后台职能队伍建设，标准化归集，致力人效增长

等战略。

所得税开支

本集团的所得税开支从截至2024年6月30日止六个月的人民币282.5百万元下降至

2025年同期的人民币262.8百万元，降低7.0%，主要受汇算清缴差异调整的影响。

期内利润

本集团的期内利润从截至2024年6月30日止六个月的人民币795.1百万元增长至

2025年同期的人民币837.8百万元，上升5.4%。截至2025年6月30日止六个月，

本集团的核心净利润为人民币1,321.1百万元，较2024年同期同口径金额人民币

1,192.3百万元，增长10.8%。