00127 华人置业 公告及通告：截至二零二五年六月三十日止六个月之中期业绩
– 1 –
香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布的内容概不负责，对其准确性或
完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部分内容而产生或因倚赖该
等内容而引致的任何损失承担任何责任。
CHINESE ESTATES HOLDINGS LIMITED
华 人 置 业 集 团
（于百慕达注册成立之有限公司）
（股份代号：127）
截至二零二五年六月三十日止六个月之中期业绩
Chinese Estates Holdings Limited（「本公司」）之董事会（「董事会」）谨此公布本公司及其附属
公司（统称「本集团」）截至二零二五年六月三十日止六个月（「本期间」）之未经审核综合中期
业绩，连同二零二四年同期之比较数字：－
简明综合全面收益报表
截至二零二五年六月三十日止六个月
截至六月三十日止六个月
附注
二零二五年
千港元
（未经审核）
二零二四年
千港元
（未经审核）
收入 3 134,106 195,132
提供货品及服务之成本 (21,810) (30,610)
毛利 112,296 164,522
其他收入 5 49,362 6,430
投资收入（开支）净额 6 108,015 (29,827)
行政开支 (141,797) (164,817)
出售设备之收益净额 181 2,983
投资物业之公平值变动 (388,329) (273,559)
财务费用 7 (52,998) (109,805)
其他收益及亏损 8 (1,221) (1)
摊占以权益法入账投资之业绩 (91,385) (11,261)
除税前亏损 (405,876) (415,335)
所得税开支 9 (4,622) (6,708)
本期间亏损 10 (410,498) (422,043)
– 2 –
简明综合全面收益报表（续）
截至二零二五年六月三十日止六个月
截至六月三十日止六个月
附注
二零二五年
千港元
（未经审核）
二零二四年
千港元
（未经审核）
其他全面收益（支出）
不会重新分类至损益之项目
通过其他全面收益以反映公平值计量之
股本工具投资之收益及亏损 3,055 (34,221)
摊占以权益法入账投资之其他全面支出 (40) (126)
3,015 (34,347)
随后可能重新分类至损益之项目
境外业务所产生之汇兑差额 465,662 (54,602)
摊占以权益法入账投资之其他全面收益（支出） 4,644 (3,714)
470,306 (58,316)
本期间其他全面收益（支出）（除税后） 473,321 (92,663)
本期间全面收益（支出）总额 62,823 (514,706)
应占本期间亏损：
本公司拥有人 (410,671) (422,276)
非控股权益 173 233
(410,498) (422,043)
应占本期间全面收益（支出）总额：
本公司拥有人 62,650 (514,939)
非控股权益 173 233
62,823 (514,706)
每股亏损（港元） 12
基本及摊薄 (0.215) (0.221)
– 3 –
简明综合财务状况报表
于二零二五年六月三十日
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
附注
千港元
（未经审核）
千港元
（经审核）
非流动资产
投资物业 9,833,706 9,719,164
物业、厂房及设备 32,613 52,811
使用权资产 17,031 39,293
无形资产 – –
以权益法入账之投资 1,757,308 1,862,087
垫付联营公司款项 60,020 59,332
通过损益以反映公平值计量之金融资产 52,224 54,315
通过其他全面收益以反映公平值计量之金融资产 141,577 138,522
垫付接受投资公司款项 371,251 345,690
抵押存款 20,700 28,980
12,286,430 12,300,194
流动资产
物业存货 23,316 23,316
通过损益以反映公平值计量之金融资产 395,658 365,643
垫付接受投资公司款项 25,605 64,017
存货 4,494 4,650
应收账项、按金、其他应收账项及预付款项 13 164,850 164,977
应收证券交易账项及存款 3,240 18,062
可收回税款 6,583 9,939
抵押存款 867,054 1,008,194
定期存款、银行结余及现金 357,347 1,742,313
1,848,147 3,401,111
流动负债
应付账项及应计款项 14 144,871 499,919
应付证券交易账项及保证金 257 10,923
按金及预收款项 61,177 62,205
租赁负债 16,328 36,890
税项负债 6,154 15,644
借贷 835,685 1,655,774
衍生金融工具 1,317 –
1,065,789 2,281,355
流动资产净值 782,358 1,119,756
资产总额减流动负债 13,068,788 13,419,950
– 4 –
简明综合财务状况报表（续）
于二零二五年六月三十日
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
千港元
（未经审核）
千港元
（经审核）
本公司拥有人应占股本权益
股本 190,762 190,762
物业重估储备 5,862 5,862
通过其他全面收益以反映公平值计量之金融资产之储备 141,375 138,360
注资储备 206,627 206,627
法定储备 4,402 4,402
特别储备 2,499,685 2,499,685
资本赎回储备 138,062 138,062
汇兑储备 (68,772) (539,078)
保留溢利
－宣派／拟派股息 19,076 57,229
－其他 8,935,078 9,364,825
12,072,157 12,066,736
非控股权益 24,181 24,008
股本权益总额 12,096,338 12,090,744
非流动负债
借贷 909,401 1,272,684
欠负联营公司款项 17,136 11,559
欠负接受投资公司款项 17,773 13,885
欠负非控股东款项 275 275
租赁负债 454 1,795
递延税项负债 27,411 29,008
972,450 1,329,206
13,068,788 13,419,950
– 5 –
简明综合财务报表附注
截至二零二五年六月三十日止六个月
1. 编制基准
本未经审核简明综合财务报表乃按照香港联合交易所有限公司证券上市规则附录D2之适用披
露规定及香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港会计准则（「香港会计准则」）
第34号「中期财务报告」而编制。
本未经审核简明综合财务报表乃按历史成本法编制，惟按公平值计量之若干物业及金融工具除外。
2. 重大会计政策
除下述者外，本期间之未经审核简明综合财务报表所采纳之会计政策与编制本集团截至二零二
四年十二月三十一日止年度之综合财务报表所依循者一致。
于本期间，本集团已就编制本未经审核简明综合财务报表首次应用由香港会计师公会颁布之下
列对香港财务报告准则会计准则之修订（「修订」），该修订于二零二五年一月一日或之后开
始之年度期间强制生效：
香港会计准则第21号（修订本） 缺乏可兑换性
应用该修订不会对本集团于本期间及过往期间之财务状况及表现及╱或本未经审核简明综合
财务报表所载之披露资料构成重大影响。
本集团并未提早采纳下列已颁布但仍未生效之新订及经修订之香港财务报告准则会计准则
（「新订及修订香港财务报告准则」）。
香港财务报告准则第9号及
香港财务报告准则第7号（修订本）
金融工具分类及计量的修订
香港财务报告准则第9号及
香港财务报告准则第7号（修订本）
涉及依赖自然能源生产电力的合约
香港财务报告准则第10号及
香港会计准则第28号（修订本）
投资者与其联营公司或合资公司之间的
资产出售或注资
香港财务报告准则第18号 财务报表之呈列及披露
香港财务报告准则会计准则年度
改进－第11卷
香港财务报告准则第1号、香港财务报告准则
第7号、香港财务报告准则第9号、香港财务
报告准则第10号及香港会计准则第7号之修订
香港诠释第5号（修订本） 财务报表之呈列－借款人对附带按要求偿还条款之
定期贷款之分类
于二零二六年一月一日或之后开始之年度期间生效
于二零二七年一月一日或之后开始之年度期间生效
尚待厘定之日期或之后开始之年度期间生效
本公司之董事（「董事」）现正评估该等新订及修订香港财务报告准则之潜在影响，惟尚未厘
定该等新订及修订香港财务报告准则对本集团之表现及财务状况以及披露会否构成重大影响。
该等新订及修订香港财务报告准则或会导致本集团日后之表现及财务状况之编制及呈列方式
出现变动。
– 6 –
3. 收入
收入乃指经纪佣金、经纪服务之交易费用、扣除退货后之化妆品销售、楼宇及物业管理服务收
入、已收及应收之物业租金收入、债券之利息收入、上市及非上市股本投资之股息收入以及出
售持作买卖之投资收益之合计金额。收入分析如下：
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
与客户合约之收入：
按于某一时点之基准确认
经纪服务及化妆品销售收入 5,384 7,386
按于一段时间内之基准确认
楼宇及物业管理服务收入 25,719 26,554
31,103 33,940
其他来源之收入：
物业租金收入 82,358 115,270
债券利息收入（附注(i)） 8,118 4,341
股息收入
－上市股本投资（附注(i)） 1,751 1,632
－非上市股本投资（附注(i)） – 34,000
1,751 35,632
出售持作买卖之投资收益 10,776 5,949
103,003 161,192
收入总额 134,106 195,132
附注：
(i) 债券之利息收入及上市股本投资之股息收入乃来自通过损益以反映公平值（「通过损益以反映公平值」）计量
之金融资产。
(i) 非上市股本投资之股息收入乃来自通过其他全面收益以反映公平值（「通过其他全面收益以反映公平值」）计
量之金融资产。
– 7 –
4. 营运分类
本集团根据主要营运决策者用于作出策略决定时审阅之报告以厘定营运分类。
本集团拥有六项可呈报分类－(i)物业发展及买卖、(i)零售物业租赁、(i)非零售物业租赁、
(iv)通过其他全面收益以反映公平值之上市股本投资、(v)通过损益以反映公平值之投资及财
资产品以及(vi)非上市投资、投资控股及经纪服务，以及本集团归类为所有其他分类之余下
业务。上述分类方式乃基于本集团之营运资料以供本集团管理层作出决策之用。
主要业务活动如下﹕
物业发展及买卖 － 物业发展及买卖物业销售
物业租赁
－零售 － 来自零售物业租赁
－非零售 － 来自非零售物业租赁
通过其他全面收益以反映公平值之
上市股本投资
－ 通过其他全面收益以反映公平值之上市股本证券
通过损益以反映公平值之
投资及财资产品
－ 于持作买卖之证券投资、场外交易及结构性产品
非上市投资、投资控股及经纪服务 － 非上市证券投资、买卖及经纪服务
所有其他分类 － 化妆品分销及贸易、提供楼宇及物业管理服务以及其他
本集团以扣除税项开支及非控股权益后来自经营之损益（惟不包括主要非现金项目）为基准评
估表现。主要非现金项目为投资物业及其他物业之未变现公平值变动连同其相关之递延税项
（如适用）。
概无营运分类合并成为以上所述之六项可呈报分类。
未分摊之公司资产主要包括使用权资产、可收回税款以及货币掉期。
未分摊之公司负债主要包括税项负债、借贷、欠负联营公司款项、欠负接受投资公司款项、欠
负非控股东款项、租赁负债以及递延税项负债。
本集团可呈报分类为营运不同活动之策略业务单元。由于各业务单元拥有不同市场，且要求不
同市场策略，故彼等受个别管理。
此外，业务单元亦于不同国家受个别营运管理。各国应占收入及业绩乃按物业或资产所在地为
基准。
一位（二零二四年：无）主要客户之个别收入占本集团收入之10%或以上。一位来自英国零售
物业租赁分类之客户所产生之收入约为16,205,000港元。
– 8 –
- （续）
营运分类资料呈列如下：
简明综合全面收益报表
截至二零二五年六月三十日止六个月
物业发展 物业租赁
通过其他
全面收益
以反映
公平值之
上市股本
通过损益
以反映
公平值之
投资及
非上市
投资、
投资控股
所有
其他
及买卖
千港元
零售
千港元
非零售
千港元
投资
千港元
财资产品
千港元
及经纪服务
千港元
分类
千港元
综合
千港元
收入以外之主要现金项目
－香港 – – – – 48,244 – – 48,244
－其他国家 – – – – 26,066 – – 26,066
- ,310 – – 74,310
收入
股息及利息收入以及
出售持作买卖之投资收益
－香港 – – – – 16,303 – – 16,303
－其他国家 – – – – 4,342 – – 4,342
来自外部客户之收入
－香港 – 15,591 43,207 – – 962 30,141 89,901
－英国 – 16,205 7,046 – – – – 23,251
－中国大陆 – – 309 – – – – 309
- ,796 50,562 – 20,645 962 30,141 134,106
收入（物业发展及买卖以及
物业租赁分类之股息收入除外） – 31,796 50,562 – 20,645 962 30,141 134,106
应占一间接受投资公司物业销售
－香港 288 – – – – – – 288
应占联营公司／接受投资公司
租金收入
－香港 – 7,002 23,328 – – – – 30,330
－中国大陆 – 23,310 2,682 – – – – 25,992
288 62,108 76,572 – 20,645 962 30,141 190,716
业绩
分类业绩
－香港 3,472 14,263 39,066 – 37,360 67,691 17,799 179,651
－英国 – 14,580 6,339 – – 3,952 – 24,871
－中国大陆 – – 221 – – 1,565 – 1,786
－其他国家 – – – – 13,997 – – 13,997
3,472 28,843 45,626 – 51,357 73,208 17,799 220,305
摊占以权益法入账投资之业绩
－应占收入总额
－香港 – 6,749 23,162 – – – 1,149 31,060
－中国大陆 – 23,310 2,682 – – – – 25,992
－应占营运成本
－香港 – (1,079) (3,675) – – – – (4,754)
－中国大陆 – (8,848) (1,700) – – – – (10,548)
3,472 48,975 66,095 – 51,357 73,208 18,948 262,055
摊占以权益法入账投资之业绩
－所得税及其他 – (10,415) (2,056) – – – (150) (12,621)
3,472 38,560 64,039 – 51,357 73,208 18,798 249,434
未分摊项目
未分摊之公司开支净额 (92,291)
财务费用 (52,998)
出售一间附属公司之亏损 (1,178)
所得税开支 (4,622)
非控股权益 (173)
本公司拥有人应占本期间之经营溢利 98,172
主要非现金项目
－投资物业之未变现公平值变动（包括摊占以权益法入账投资之业绩） (508,843)
本公司拥有人应占本期间之亏损 (410,671)
本公司拥有人应占本期间之核心溢利 98,172
– 9 –
- （续）
简明综合财务状况报表
于二零二五年六月三十日
物业发展 物业租赁
通过其他
全面收益
以反映
公平值之
上市股本
通过损益
以反映
公平值之
投资及
非上市
投资、
投资控股
所有
其他
及买卖
千港元
零售
千港元
非零售
千港元
投资
千港元
财资产品
千港元
及经纪服务
千港元
分类
千港元
综合
千港元
资产
分类资产
－香港 513,281 916,593 4,820,044 – 319,916 898,344 112,184 7,580,362
－英国 – 888,213 3,605,645 – – – – 4,493,858
－中国大陆 97,270 – 39,807 – – – – 137,077
－其他国家 – – – – 82,285 47 – 82,332
以权益法入账之投资
－香港 51,900 338,004 1,198,159 – – 1,243 4,005 1,593,311
－中国大陆 – 76,781 87,216 – – – – 163,997
垫付联营公司款项
－香港 1,904 – 64 – – 1 1 1,970
－中国大陆 – 27,178 30,872 – – – – 58,050
可呈报分类资产 664,355 2,246,769 9,781,807 – 402,201 899,635 116,190 14,110,957
未分摊之公司资产 23,620
综合资产总额 14,134,577
负债
分类负债
－香港 33,326 13,062 106,445 – 1,487 347 10,751 165,418
－英国 – 19,176 22,826 – – – – 42,002
－中国大陆 – – 202 – – – – 202
可呈报分类负债 33,326 32,238 129,473 – 1,487 347 10,751 207,622
未分摊之公司负债 1,830,617
综合负债总额 2,038,239
非流动资产添置
（金融工具除外）
- ,447 – – – 12
其他重大项目
截至二零二五年六月三十日止六个月
可呈报
分类
未分摊项目
之调整
主要非现金
项目之调整
简明综合全面
收益报表
千港元 千港元 千港元 千港元
利息收入 59,975 – – 59,975
财务费用 – (52,998) – (52,998)
收入（开支）净额 59,975 (52,998) – 6,977
折旧︰
－物业、厂房及设备 – (21,164) – (21,164)
－使用权资产 – (22,262) – (22,262)
投资物业之公平值变动 – – (388,329) (388,329)
摊占以权益法入账投资之业绩 29,129 – (120,514) (91,385)
所得税开支 – (4,622) – (4,622)
非控股权益 – (173) – (173)
– 10 –
- （续）
简明综合全面收益报表
截至二零二四年六月三十日止六个月
物业发展 物业租赁
通过其他
全面收益
以反映
公平值之
上市股本
通过损益
以反映
公平值之
投资及
非上市
投资、
投资控股
所有
其他
及买卖
千港元
零售
千港元
非零售
千港元
投资
千港元
财资产品
千港元
及经纪服务
千港元
分类
千港元
综合
千港元
收入以外之主要现金项目
－香港 – – – – 35,622 – – 35,622
－其他国家 – – – – 27,267 – – 27,267
- ,889 – – 62,889
收入
股息及利息收入以及
出售持作买卖之投资收益
－香港 34,000 – – – 8,315 – – 42,315
－其他国家 – – – – 3,607 – – 3,607
来自外部客户之收入
－香港 – 17,121 56,145 – – 1,445 32,495 107,206
－英国 – 15,969 25,871 – – – – 41,840
－中国大陆 – – 164 – – – – 164
34,000 33,090 82,180 – 11,922 1,445 32,495 195,132
收入（物业发展及买卖以及
物业租赁分类之股息收入除外） – 33,090 82,180 – 11,922 1,445 32,495 161,132
应占一间接受投资公司物业销售
－香港 12,390 – – – – – – 12,390
应占联营公司／接受投资公司
租金收入
－香港 – 7,912 25,114 – – – – 33,026
－中国大陆 – 25,097 2,753 – – – – 27,850
12,390 66,099 110,047 – 11,922 1,445 32,495 234,398
业绩
分类业绩
－香港 34,000 15,602 51,745 – (1,046) 9,200 19,523 129,024
－英国 – 14,979 16,642 – – 2,461 – 34,082
－中国大陆 – – 42 – – 1,806 – 1,848
－其他国家 – – – – (30,259) – – (30,259)
34,000 30,581 68,429 – (31,305) 13,467 19,523 134,695
摊占以权益法入账投资之业绩
－应占收入总额
－香港 – 7,672 24,937 – – – 1,185 33,794
－中国大陆 – 25,097 2,753 – – – – 27,850
－应占营运成本
－香港 – (907) (4,084) – – – – (4,991)
－中国大陆 – (8,965) (1,676) – – – – (10,641)
34,000 53,478 90,359 – (31,305) 13,467 20,708 180,707
其他收入 – – 1,841 – – – – 1,841
摊占以权益法入账投资之业绩
－所得税及其他 – (13,279) (750) – – – (104) (14,133)
34,000 40,199 91,450 – (31,305) 13,467 20,604 168,415
未分摊项目
未分摊之公司开支净额 (157,246)
财务费用 (109,805)
所得税开支 (6,708)
非控股权益 (233)
本公司拥有人应占本期间之经营亏损 (105,577)
主要非现金项目
－投资物业之未变现公平值变动（包括摊占以权益法入账投资之业绩） (316,699)
本公司拥有人应占本期间之亏损 (422,276)
本公司拥有人应占本期间之核心亏损 (105,577)
– 11 –
- （续）
简明综合财务状况报表
于二零二四年十二月三十一日
物业发展 物业租赁
通过其他
全面收益
以反映
公平值之
上市股本
通过损益
以反映
公平值之
投资及
非上市
投资、
投资控股
所有
其他
及买卖
千港元
零售
千港元
非零售
千港元
投资
千港元
财资产品
千港元
及经纪服务
千港元
分类
千港元
综合
千港元
资产
分类资产
－香港 484,010 1,855,858 5,211,133 – 299,202 1,263,363 147,384 9,260,950
－英国 – 786,905 3,475,528 – – – – 4,262,433
－中国大陆 105,482 – 27,156 – – – – 132,638
－其他国家 – – – – 74,586 47 – 74,633
以权益法入账之投资
－香港 49,751 349,507 1,300,725 – – 1,339 3,764 1,705,086
－中国大陆 – 73,153 83,848 – – – – 157,001
垫付联营公司款项
－香港 1,959 – 152 – – 2 3 2,116
－中国大陆 – 26,659 30,557 – – – – 57,216
可呈报分类资产 641,202 3,092,082 10,129,099 – 373,788 1,264,751 151,151 15,652,073
未分摊之公司资产 49,232
综合资产总额 15,701,305
负债
分类负债
－香港 33,370 12,971 128,727 – 1,073 12,670 14,520 203,331
－英国 – 16,990 352,465 – – – – 369,455
－中国大陆 34 – 227 – – – – 261
可呈报分类负债 33,404 29,961 481,419 – 1,073 12,670 14,520 573,047
未分摊之公司负债 3,037,514
综合负债总额 3,610,561
非流动资产添置
（金融工具及递延税项
资产除外） 4 107 379,274 – – 61 7,072
其他重大项目
截至二零二四年六月三十日止六个月
可呈报
分类
未分摊项目
之调整
主要非现金
项目之调整
简明综合全面
收益报表
千港元 千港元 千港元 千港元
利息收入 19,583 – – 19,583
财务费用 – (109,805) – (109,805)
收入（开支）净额 19,583 (109,805) – (90,222)
折旧︰
－物业、厂房及设备 – (33,768) – (33,768)
－使用权资产 – (22,881) – (22,881)
投资物业之公平值变动 – – (273,559) (273,559)
摊占以权益法入账投资之业绩 31,879 – (43,140) (11,261)
所得税开支 – (6,708) – (6,708)
非控股权益 – (233) – (233)
– 12 –
5. 其他收入
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
其他收入包括 :
租赁服务收入 996 1,605
租务行政服务及物业行政服务收入 2,252 2,440
咨询及顾问服务收入 21 24
汇兑收益净额 41,973 14
就英国物业向租户收取之拆卸费用 – 1,841
- （开支）净额
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
通过损益以反映公平值计量之金融资产／负债：
债券之公平值变动而产生之未变现收益 20,951 2,774
债券之公平值变动而产生之已变现亏损
－公平值变动 – (2,884)
－汇兑部分变动 – 5
债券之公平值变动而产生之收益（亏损）净额 20,951 (105)
衍生金融工具之公平值变动而产生之未变现亏损 (1,398) (40)
衍生金融工具之公平值变动而产生之已变现亏损 – (204)
衍生金融工具之公平值变动而产生之亏损 (1,398) (244)
持作买卖之投资之公平值变动而产生之未变现收益（亏损） 11,084 (42,848)
会籍债券之公平值变动而产生之未变现亏损 (140) (1,170)
会籍债券之公平值变动而产生之已变现收益 25,630 –
会籍债券之公平值变动而产生之收益（亏损）净额 25,490 (1,170)
货币掉期之公平值变动而产生之未变现收益 6 –
其他投资收入（开支）净额 75 (30)
其他金融资产之利息收入 51,807 14,570
108,015 (29,827)
– 13 –
7. 财务费用
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
利息：
银行借贷 41,267 117,312
其他借贷 20,009 –
租赁负债 608 1,626
利息总额 61,884 118,938
外币银行借贷之汇兑收益 (33) –
其他财务费用 414 1,312
62,265 120,250
减：拨充兴建中投资物业资本化之利息 (9,267) (10,445)
52,998 109,805
于本期间，本集团已按年利率4.68厘（二零二四年：5.87厘）计算拨充合资格资产资本化之借
贷成本约9,267,000港元（二零二四年：10,445,000港元）。
8. 其他收益及亏损
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
其他收益及亏损包括：
出售一间附属公司之亏损（附注） 1,178 –
附注： 出售一间附属公司之亏损乃来自于二零二五年四月十六日出售守贤投资有限公司（「守
贤」）（本公司之一间接全资拥有附属公司）之全部已发行股本（「守贤出售」）。
于出售时，守贤持有于香港之会籍债券。守贤出售之详情载列于附注15。
9. 所得税开支
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
支出包括：
当期税项：
香港利得税 847 1,361
香港以外地区 7,145 4,490
7,992 5,851
过往年度（超额拨备）拨备不足：
香港利得税 – (10)
香港以外地区 (79) 26
(79) 16
递延税项：
本期间（拨回）支出 (3,291) 841
4,622 6,708
根据利得税两级制，合资格集团实体首2,000,000港元之溢利将按税率8.25%课税，而超过
2,000,000港元之溢利将按税率16.5%课税。不符合利得税两级制之集团实体之溢利按统一税率
16.5%（二零二四年：16.5%）课税。中华人民共和国（「中国」）附属公司之中国企业所得税
乃按中国企业所得税率25%（二零二四年：25%）计算。本集团于英国按税率25%（二零二四
年：25%）课税。其他司法权区产生之税项乃按有关司法权区之现行税率计算。
– 14 –
10. 本期间亏损
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
本期间亏损已（扣除）计入：
雇员成本总额：
雇员成本（包括董事酬金） (66,000) (72,812)
退休福利计划供款，扣除已没收供款约78,000港元
（二零二四年：172,000港元） (3,667) (3,904)
(69,667) (76,716)
核数服务之核数师酬金：
本公司核数师
－本期间 (1,025) (1,064)
其他核数师
－本期间 (329) (192)
－过往年度拨备不足 (5) –
(1,359) (1,256)
非核数服务之核数师酬金：
本公司核数师 (8) –
折旧：
－物业、厂房及设备 (21,164) (33,768)
－使用权资产 (22,262) (22,881)
(43,426) (56,649)
短期租赁之租金开支 (869) (1,909)
销售化妆品之成本 (2,003) (2,927)
摊占以权益法入账投资之税项（已计入摊占以权益法入账投资之业绩）
－摊占联营公司税项 (4,165) (5,666)
出售持作买卖之投资之所得款项总额 74,310 52,860
出售持作买卖之投资之账面值 (63,388) (46,831)
出售持作买卖之投资之交易成本 (146) (80)
计入收入内之出售持作买卖之投资收益 10,776 5,949
投资物业租金收入总额 82,358 115,270
减：本期间产生租金收入之投资物业直接经营开支 (6,845) (7,977)
本期间并无产生租金收入之投资物业直接经营开支 (1,044) (8,283)
74,469 99,010
就以下项目确认之信贷亏损拨备：
－垫付一间联营公司款项 (41) –
－其他应收账项 – (20)
– 15 –
11. 股息
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
于二零二五年六月十日已派付之二零二四年末期股息每股3港仙
（二零二三年：无） 57,229 –
董事会于中期末后宣派二零二五年中期股息每股1港仙（二零二四年：无）。
12. 每股亏损
本公司拥有人应占之每股基本及摊薄亏损乃根据以下数据计算：
截至六月三十日止六个月
二零二五年
千港元
二零二四年
千港元
亏损︰
计算每股基本及摊薄亏损之亏损
本公司拥有人应占本期间之亏损 (410,671) (422,276)
股份数目
截至六月三十日止六个月
二零二五年 二零二四年
股份数目：
计算每股基本及摊薄亏损之普通股加权平均数 1,907,619,079 1,907,619,079
截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六个月，由于本公司并无潜在普通股之发行，故上
述两个期间之每股摊薄亏损与每股基本亏损相同。
- 、按金、其他应收账项及预付款项
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
千港元
千港元
应收贸易账项（扣除信贷亏损拨备） 11,583 11,324
按金及预付款项 53,991 40,762
债券之应收利息（扣除信贷亏损拨备） 2,520 4,964
其他应收账项 96,756 107,927
164,850 164,977
应收账项、按金、其他应收账项及预付款项包括应收贸易账项约11,583,000港元（二零二四年
十二月三十一日：11,324,000港元），包括预先开单而预期租户会于收到单据后支付之应收租金
及楼宇管理费，以及来自物业管理服务及化妆品业务之应收账项。
– 16 –
- 、按金、其他应收账项及预付款项（续）
本集团主要业务应收贸易账项（扣除信贷亏损拨备）之账面值如下：
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
千港元
千港元
物业租赁之应收租金 4,797 5,128
楼宇及物业管理服务之应收账项 5,198 4,368
化妆品业务之应收账项 1,588 1,828
11,583 11,324
根据各项收入之确认日期呈列之应收贸易账项（扣除信贷亏损拨备）于报告期末之账龄分析如下：
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
千港元
千港元
零至三十日 5,248 5,666
三十一日至六十日 2,762 1,752
六十一日至九十日 344 821
九十日以上 3,229 3,085
11,583 11,324
14. 应付账项及应计款项
应付账项及应计款项包括应付贸易账项约442,000港元（二零二四年十二月三十一日：632,000
港元）。
根据发票日期呈列之应付贸易账项于报告期末之账龄分析如下：
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
千港元
千港元
零至九十日 232 183
九十日以上 210 449
442 632
15. 出售一间附属公司
守贤出售
于二零二五年四月七日，本集团与独立第三方就有关出售守贤之全部已发行股本订立买卖协议。
守贤出售已于二零二五年四月十六日完成，总代价约27,588,000港元，其中包括出售守贤之全
部已发行股本及转让欠负本集团款项分别约22,081,000港元及约5,507,000港元。
守贤之控制权转移已于二零二五年四月十六日完成。
于完成后，守贤已不再为本公司之附属公司，而其财务业绩及资产不再计入本集团之综合财务
报表内。
– 17 –
- （续）
守贤出售（续）
二零二五年
千港元
守贤于出售日期之资产净值如下︰
通过损益以反映公平值计量之金融资产 27,580
预付款项 8
欠负本集团款项 (5,507)
出售资产净值 22,081
销售欠负本集团款项 5,507
出售一间附属公司之亏损 (1,178)
26,410
以下列方式支付：
现金代价 27,588
出售所产生之开支 (1,178)
26,410
出售时产生之现金流入净额：
现金代价 27,588
出售所产生之开支 (1,178)
26,410
守贤出售之亏损已计入未经审核简明综合全面收益报表之其他收益及亏损（附注8）内。
16. 资本承担
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
千港元
千港元
已批准及已签约：
物业重建开支 284,363 344,813
翻新物业 2,813 –
287,176 344,813
17. 或然负债
二零二五年
六月三十日
二零二四年
十二月三十一日
千港元 千港元
为附属公司获授共用之银行信贷额以取替现金公用事务按金
而向一间银行提供之担保 15,000 15,000
为接受投资公司动用之银行信贷额而向银行提供之担保／
与一间接受投资公司有关向第三方授予之弥偿保证 814,000 827,830
829,000 842,830
由于董事认为违约风险低，故于二零二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日并无就财
务担保合约及╱或弥偿保证契据作出拨备。
– 18 –
中期股息
董事会已议决宣派本期间之中期股息每股1港仙（二零二四年：无）（「中期股息」）。
本集团现时维持稳健的现金流及具备充足的资源以维持我们持续营运。尽管投资物业錄得
未变现公平值亏损，该亏损对本集团的营运现金流并无构成影响。本集团对整体财务及营
业状况仍然乐观。经考虑本公司之股息政策，董事会已议决宣派中期股息每股1港仙（二零
二四年：无）。
中期股息之股息单将于二零二五年九月九日或前后寄发予于二零二五年八月二十九日名列
本公司股东名册之股东。
暂停办理股东登记手续
本公司将于二零二五年八月二十九日暂停办理股东登记手续。为符合获派中期股息之资格，
所有股份过户文件连同有关股票必须于二零二五年八月二十八日下午四时三十分前送达本
公司于香港之过户登记分处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号
合和中心17楼1712至1716号舖。
财务业务回顾
业绩
收入
本期间之收入为134,100,000港元（二零二四年：195,100,000港元），较去年同期减少31.3%，
当中包含租金收入总额82,400,000港元（二零二四年：115,300,000港元）、按净额基准呈
报出售持作买卖之投资收益10,800,000港元（二零二四年：5,900,000港元）、上市股本投
资之股息收入1,700,000港元（二零二四年：上市及非上市股本投资之股息收入35,600,000
港元）、债券之利息收入8,100,000港元（二零二四年：4,300,000港元）、楼宇及物业管
理服务收入25,700,000港元（二零二四年：26,600,000港元）以及其他收入5,400,000港元
（二零二四年：7,400,000港元）。收入减少主要由于本期间(a)租金收入总额减少
32,900,000港元；及(b)并无（二零二四年：34,000,000港元）来自一间从事物业发展及买
卖之接受投资公司之股息收入。
毛利
本期间之毛利为112,300,000港元（二零二四年：164,500,000港元），较去年同期减少31.7%，
主要亦由于本期间(a)租金收入净额减少；及(b)并无来自一间接受投资公司之股息收入。
物业租赁
在物业租赁方面，于本期间非零售部分之租金收入减少38.4%至50,600,000港元及零售部
分之租金收入减少3.9%至31,800,000港元。本期间之收入錄得之租金收入总额较去年同期
之115,300,000港元减少28.5%至82,400,000港元。
连同应占联营公司及接受投资公司之租金收入56,300,000港元（二零二四年：60,800,000
港元），本集团应占租金收入总额为138,700,000港元（二零二四年：176,100,000港元），
相对去年同期减幅为21.2%。
本期间之应占租金收入净额为115,100,000港元，较去年同期之143,800,000港元减少20.0%。
– 19 –
应占租金收入及租金收入净额减少主要由于(a)于二零二四年八月出售一间持有英国伦敦
St George Stret 14号之附属公司；(b)于二零二四年十二月出售位于英国伦敦St James’s
Square 11及12号以及Ormond Yard 14至17号之物业；及(c)香港办公室部分之租金收入
下降。
物业发展及买卖
于本期间，本集团并无出售任何买卖物业（二零二四年：并无出售）。
证券投资
本集团在一般及日常业务过程中进行证券投资活动，于二零二五年六月三十日包含上市股
本投资、债券及财资产品。于本期间，来自证券投资及财资产品确认之溢利净额（不包括
于通过其他全面收益以反映公平值计量之金融资产之储备内确认之收益／亏损）乃指通过
损益以反映公平值之投资及财资产品之溢利净额51,400,000港元（二零二四年：亏损净额
31,300,000港元）。
通过损益以反映公平值之投资及财资产品
于本期间，本集团出售持作买卖之上市投资而确认之已变现收益为10,800,000港元（二零
二四年：5,900,000港元）（其收益／亏损已包括于收入内），所得销售总额为74,300,000
港元（二零二四年：52,900,000港元）。于本期间本集团并无出售任何债券（二零二四年：
录得来自债券及衍生金融工具之已变现亏损分别为2,800,000港元及200,000港元）。
于本期间，本集团录得未变现收益30,600,000港元（二零二四年：未变现亏损40,100,000
港元）乃指上市股本投资、债券及衍生金融工具之公平值变动，包含持作买卖之上市投资
之未变现收益11,100,000港元（二零二四年：未变现亏损42,900,000港元）、债券之未变
现收益20,900,000港元（二零二四年：2,800,000港元）以及衍生金融工具之未变现亏损
1,400,000港元（二零二四年：未变现亏损属数目较少），对本集团现金流量并无影响。
于本期间，来自债券之利息收入（已包括于收入内）为8,100,000港元（二零二四年：4,300,000
港元）。连同来自通过损益以反映公平值之上市股本投资之股息收入（已包括于收入内）
1,700,000港元（二零二四年：1,600,000港元），于本期间本集团确认来自通过损益以反映
公平值之投资及财资产品之利息／股息收入9,800,000港元（二零二四年：5,900,000港元）。
总括已变现及未变现收益／亏损以及加入股息收入净额、利息收入及其他投资收入／开支
之收入净额为10,000,000港元（二零二四年：5,900,000港元），于本期间来自证券投资及
财资产品已确认之溢利净额为51,400,000港元（二零二四年：亏损净额31,300,000港元）。
其他收入及开支
于本期间，其他收入增加至49,400,000港元（二零二四年：6,400,000港元），相比去年同
期增幅为6.7倍。于本期间其他收入增加乃来自英镑（「英镑」）升值所产生的汇兑收益
42,000,000港元。
于本期间，行政开支减少14.0%至141,800,000港元（二零二四年：164,800,000港元）。财
务费用于本期间减少51.7%至53,000,000港元（二零二四年：109,800,000港元）。财务费
用之减少主要由于本期间平均利率及平均借贷总额减少导致利息开支减少。
以权益法入账之投资
本期间摊占以权益法入账投资之业绩录得摊占联营公司业绩之亏损为91,400,000港元
（二零二四年：11,300,000港元）。摊占联营公司业绩亏损增加主要由于联营公司持有之
投资物业之公平值变动之亏损增加。
– 20 –
投资物业之公平值变动
利骏行测量师有限公司（「利骏行测量师」）已就本集团位于香港、中国大陆及英国之投
资物业进行于二零二五年六月三十日之物业估值。利骏行测量师为一间独立合资格专业物
业估值师。于本期间录得投资物业之公平值变动之未变现亏损为388,300,000港元（二零二
四年：273,600,000港元）。未变现公平值变动乃非现金项目，对本集团之现金流量并无构
成影响。
亏损、核心溢利／亏损、股息、回购及全面收益／支出总额
亏损
本公司拥有人应占本期间之亏损为410,670,000港元，相比去年同期亏损为422,300,000港
元。本期间之每股亏损为0.22港元（二零二四年：0.22港元）。
核心溢利／亏损
核心溢利／亏损为一项非香港财务报告准则会计准则之计量，乃指(i)从呈报溢利／亏损中
扣除投资物业及其他物业于本期间之未变现公平值变动连同彼等相关之递延税项（如适
用）；及(i)投资物业及其他物业于过往年度确认之累积已变现公平值变动连同彼等相关之
递延税项（如适用）之总和。本集团相信透过消除若干项目之潜在影响而呈列非香港财务
报告准则会计准则之计量，有助比较期间与期间之经营表现。
如撇除主要非现金项目亏损净额508,800,000港元（二零二四年：316,700,000港元），本
集团将录得本公司拥有人应占本期间之核心溢利98,200,000港元（二零二四年：核心亏损
105,600,000港元）及每股核心溢利为0.05港元（二零二四年：核心亏损0.06港元）。
主要非现金项目乃指来自本集团及其联营公司之应占投资物业之未变现公平值亏损净额连
同其相关之递延税项（如适用）共508,800,000港元（二零二四年：316,700,000港元）。
股息
截至二零二四年十二月三十一日止年度之每股3港仙（截至二零二三年十二月三十一日止
年度：无）总额为57,200,000港元之末期股息，已于二零二五年六月十日以现金派付。
宣派本期间之中期股息每股1港仙（二零二四年：无）。
回购
于本期间，本公司并无回购本公司之任何股份。
全面收益／支出总额
本公司拥有人应占本期间之全面收益总额为62,600,000港元或每股0.03港元（二零二四
年：全面支出总额514,900,000港元或每股0.27港元），其中包含(a)本公司拥有人应占本
期间之亏损410,670,000港元（二零二四年：422,300,000港元）；及(b)本公司拥有人应占
本期间之其他全面收益473,300,000港元（二零二四年：其他全面支出92,600,000港元），
包括境外业务之英镑汇兑收益461,800,000港元（二零二四年：汇兑亏损51,600,000港元）。
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资产净值
于二零二五年六月三十日，本公司拥有人应占本集团之资产净值为12,072,100,000港元
（二零二四年十二月三十一日：12,066,700,000港元），增加5,400,000港元。根据于二零
二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日之已发行普通股总数1,907,619,079股计
算，本公司拥有人应占之每股资产净值为6.33港元（二零二四年十二月三十一日：6.33港
元）。资产净值变动乃指本公司拥有人应占本期间之全面收益总额62,600,000港元及于本
期间已确认派发之末期股息57,200,000港元。
就位于香港荃湾及英国伦敦之「Flet Stret 120号」之物业重建计划，若干重建开支已批准
及已签约而于未经审核简明综合财务报表附注16「资本承担」中披露。展望未来，已就该
两项重建物业之资本开支之进一步投资作出计划。
除现有项目及于中期业绩内所披露者外，本集团并无重大收购或出售资产及重大投资或资
本资产之未来计划。
证券投资
本集团之策略是维持证券投资组合之财资管理以及投资具吸引收益率及良好前景之证券投
资及财资产品，以确保长远带来稳定及满意之变现回报。
证券投资及财资产品
于二零二五年六月三十日，证券投资及财资产品组合394,400,000港元（二零二四年十二月
三十一日：365,700,000港元）中包含持作买卖之上市投资、债券及衍生金融工具（呈列为
通过损益以反映公平值计量之金融资产／负债），占资产总额2.8%（二零二四年十二月三
十一日：2.3%）。
风险管理
本集团设有一套完善的风险管理程序，以识别、衡量、监察及控制其面对的各种风险，同
时辅以管理层之积极参与、有效的内部监控及足够的内部审核，以保障本集团的最佳利益。
股本
于二零二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日的已发行普通股数目为
1,907,619,079股。
债务及资本与负债比率
于二零二五年六月三十日，本集团财务状况强劲，本集团持有现金及银行存款1,245,100,000
港元（二零二四年十二月三十一日：2,779,500,000港元），包含无抵押之现金及存款
357,300,000港元（二零二四年十二月三十一日：1,742,300,000港元）以及抵押存款
887,800,000港元（二零二四年十二月三十一日：1,037,200,000港元）。扣除债务总额
1,761,900,000港元（二零二四年十二月三十一日：2,967,200,000港元），包含银行及其他
借贷1,745,100,000港元（二零二四年十二月三十一日：2,928,500,000港元）以及租赁负债
16,800,000港元（二零二四年十二月三十一日：38,700,000港元）后，债务净额（包括租赁
负债）为516,800,000港元（二零二四年十二月三十一日：187,700,000港元）。
债务总额与股本权益比率（包括租赁负债）为14.6% （二零二四年十二月三十一日：24.5%），
而债务净额与股本权益比率（包括租赁负债）为4.3% （二零二四年十二月三十一日：1.6%），
乃分别将债务总额及债务净额除以股本权益总额12,096,300,000港元（二零二四年十二月
三十一日：12,090,700,000港元）得出之百分比。
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倘计入证券投资及财资产品394,400,000港元（二零二四年十二月三十一日：365,700,000
港元），债务净额及债务净额与股本权益比率分别为122,400,000港元及1.0%（二零二四
年十二月三十一日：现金净额178,000,000港元）。
于二零二五年六月三十日，本集团之银行及其他借贷1,745,100,000港元中，47.9%、30.8%
及21.3%须分别按要求及／或于一年内、一年以上但不超逾两年及两年以上但不超逾五年
内偿还。于本集团之银行及其他借贷中，以港元（58.1%）、英镑（30.4%）及美元（「美
元」）（11.5%）（进行货币掉期前）计值。于本期间，本集团订立短期美元／港元货币掉
期以改善借贷之应付利息，以及于二零二五年六月三十日未偿还之名义金额约为
25,500,000美元。于二零二五年六月三十日，本集团之银行及其他借贷参照资金成本、香
港银行同业拆息或复合参考利率计算利率，而本集团所有银行及其他借贷均为浮息借贷。
除所披露者外，于报告期末并无就利率作出对冲。
资产抵押
于二零二五年六月三十日，本集团已抵押以下资产连同其相关之账面值：
(a) 就本集团获授之一般银行融资，本集团之投资物业4,098,500,000港元（二零二四年十
二月三十一日：4,054,500,000港元）及银行存款109,600,000港元（二零二四年十二月
三十一日：112,300,000港元）已抵押予银行。
(b) 就本集团获授之保证金融资，本集团之债券及通过损益以反映公平值之上市股本投资
之账面值269,600,000港元（二零二四年十二月三十一日：231,700,000港元）及现金
存款778,200,000港元（二零二四年十二月三十一日：924,900,000港元）已抵押予一
间金融机构。
(c) 本公司若干附属公司之权益已质押为本集团获授若干银行借贷之部分抵押品。
财务及利息收入／开支
收入及投资收入（开支）净额均包括利息收入。本期间之利息收入增加至60,000,000港元
（二零二四年：19,600,000港元），相比去年同期增幅为2.1倍，主要由于本期间银行存款
较去年同期增加促使来自银行存款之利息收入增加。
财务费用包括银行及其他借贷及租赁负债之利息开支；外币借贷所产生之汇兑差额；以及
安排费用与信贷及承担费用开支。本期间之利息开支（不包括租赁负债之利息开支）为
52,000,000港元，较去年同期之106,900,000港元减少51.4%。利息开支减少主要由于本
期间平均利率及平均借贷总额减少。于本期间资本化之利息为9,300,000港元（二零二四
年：10,400,000港元）。于回顾期内之平均利率为4.74厘（二零二四年：6.19厘），乃以
利息支付总额（不包括租赁负债之利息）除以平均计息借贷总额得出之百分比。
酬金政策
于二零二五年六月三十日，本集团共有雇员420人（二零二四年十二月三十一日：476人）
包括受雇于香港物业管理公司之雇员约211人（二零二四年十二月三十一日：241人）以
及位于英国之雇员5人（二零二四年十二月三十一日：8人）。
雇员薪金乃根据其表现、经验及目前业内惯例厘定。酬金包含薪金以及按市况及个人表现
厘定之年终酌情花红。执行董事持续检讨雇员之贡献及向彼等提供所需之奖励及弹性，使
其更投入工作及有更佳表现。
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英国及中国大陆
本集团位于英国之投资物业于二零二五年六月三十日之账面值为407,800,000英镑（相当
于约4,389,400,000港元）（二零二四年十二月三十一日：395,900,000英镑（相当于约
3,856,900,000港元）并为本集团于本期间带来溢利净额111,100,000港元（二零二四年：
亏损净额45,400,000港元），而该溢利主要包括毛利、投资物业之公平值变动、行政开支、
财务费用及税项。由于本期间英镑兑港元升值，已计入本期间之其他全面收益之境外业
务之英镑汇兑收益为461,800,000港元（二零二四年：汇兑亏损51,600,000港元）。于二零
二五年六月三十日，本集团于英国之投资净额为3,906,300,000港元（二零二四年十二月三
十一日：3,401,800,000港元），占本集团股本权益总额32.3%（二零二四年十二月三十一
日：28.1%）。
本集团于中国大陆之投资于本期间带来溢利（主要包括毛利、行政开支、摊占以权益法入
账投资之业绩及税项）4,200,000港元（二零二四年：亏损2,300,000港元）。由于本期
间人民币（「人民币」）兑港元升值，已计入本期间之其他全面收益之境外业务之人民币
汇兑收益为8,500,000港元（二零二四年：汇兑亏损6,700,000港元）。于二零二五年六月
三十日，本集团于中国大陆之投资净额为357,800,000港元（二零二四年十二月三十一日：
345,000,000港元），占本集团股本权益总额3.0%（二零二四年十二月三十一日：2.9%）。
物业估值
于二零二五年六月三十日，本集团位于香港及中国大陆之投资物业由利骏行测量师（二零
二四年十二月三十一日：澋锋评估有限公司）进行物业估值，而位于英国之投资物业于二
零二五年六月三十日及二零二四年十二月三十一日之物业估值皆由利骏行测量师进行，全
部均为独立合资格专业物业估值师。该等评估皆采纳投资法及／或直接比较法及／或剩余
价值法作为估值方法，并已用于编制二零二五年中期业绩。
本集团投资物业之估值为9,833,700,000港元（二零二四年十二月三十一日：9,719,200,000
港元），经作出调整本期间投资物业之添置及汇兑调整后，较二零二四年下跌3.8%。本期
间之未变现公平值亏损388,300,000港元已于未经审核简明综合全面收益报表中确认。本
集团亦于本期间摊占联营公司之投资物业之未变现公平值亏损120,500,000港元。
未变现公平值亏损388,300,000港元乃主要来自位于香港之物业之公平值减少所致。未变
现公平值变动乃非现金项目，对本集团之现金流量并无构成影响。
业务回顾
香港物业投资及发展
于二零二五年六月三十日，位于铜锣湾之铜锣湾地带之商舖之出租率约为96.52%。
于二零二五年六月三十日，位于湾仔之办公室物业─夏悫大厦之出租率约为68.61%。连同零售部
分，夏悫大厦于本期间内之平均出租率约为70.49%。
马角街14至18号为位于荃湾之地盘。将重建为一幢25层之工业大厦（包括两层地库用作泊车及上
落货区）。总楼面积约227,950平方呎。重建工程现已展开，其总承包工程（地库及上盖）正进
行中。新大厦预期于二零二五年第三季落成。
鸭寮街86及88号为位于深水埗之一幢25层之商住大厦。于本期间内，地下零售部分均获承租，
而其他楼层已租予一间非政府机构以「仲学舍」的名义营运青年宿舍，并已获政府批出「青年宿舍
计划─将酒店和旅馆转作青年宿舍用途的资助计划」的资助。「仲学舍」设有共42间房间最多84
个宿位。
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鸿图道1号（占33.33%权益），位于观塘之一幢33层工业大厦，于本期间内之平均出租率约为
89.80%。
奥海城三期（占25%权益），位于西九龙帝峰•皇殿住宅之商场，于二零二五年六月三十日之出租
率约为92.47%。
中港荟（占15%权益），位于西九龙御金•国峰住宅之商场，于本期间内之平均出租率约为29.85%。
启德项目（启德第2A区2号地盘及3号地盘）（占10%权益）为本集团获政府投标批予之合营发
展项目。总地盘面积合共约为145,303平方呎，其总楼面积合共约 992,279平方呎。该土地将发
展为住宅及零售项目连同政府、机构或社区设施。该发展项目预期于二零三零年第四季完成。
中国内地物业投资
北京希尔顿酒店（占50%权益）为一座设有506间客房的五星级国际酒店。酒店主楼5至14楼层
之翻新工程尚待进行。因此，于二零二五年六月三十日，余下可供出租之客房为308间，而入住
率约为95.75%。
东方国际大厦（占50%权益）为北京希尔顿酒店侧的一幢楼高10层办公楼。于本期间内之平均出
租率约为84.93%。
海外物业投资及发展
「Flet Stret 120号」位于英国伦敦Flet Stret 116-129号，由名为River Court之永久业权写字
楼及列为二星级历史建筑物之Daily Expres Building（每日快报大楼）组成。River Court将被重建
为一幢楼高21层连同两层地库的综合用途建筑，以甲级写字楼为主导，预计提供约540,800平方
呎的办公空间和约18,600平方呎的零售空间，并将更名为Evergo Tower，而Daily Expres Building
（每日快报大楼）将被保留及活化。
「Oxford Stret 61-67号及Soho Stret 11-14号」为一幢位于英国伦敦之永久业权综合用途楼宇，
面积合共约55,151平方呎。该物业提供零售、写字楼及住宅单位，面积分别约33,843平方呎、
13,694平方呎及7,614平方呎，由地下低层、地下及楼上六层组成。于二零二五年六月三十日，物
业之所有单位均获承租。
证券投资
本集团的策略是维持证券投资组合的财资管理。于二零二五年六月三十日，本集团证券投资组合
包含上市股本投资、债券及财资产品。本集团管理资本之主要目标为保持本集团之实体持续经营
之能力，以确保本集团能为本公司股东持续提供回报。本集团之未来投资策略是投资于具吸引收
益率、充分流动性及由信誉良好之发行人发行之多元化投资组合以把风险降至最低，从而保持稳
健的财务状况，抓住每一个良好的投资机会。
本期间证券投资及财资产品确认之溢利净额约51,400,000港元。证券投资表现之详情于本公布「财
务业务回顾」内披露。
本集团将继续密切监察其证券投资组合，以取得令人满意的回报。
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其他资料及报告期末后事项
提名委员会成员之变动
董事会已委任陈凯韵女士（本公司之执行董事及行政总裁）为本公司提名委员会成员，自二零二
五年六月三十日起生效。本公司已于二零二五年六月三十日发出有关公布。
租赁皇室大厦 – 关连交易及持续关连交易
于二零二五年七月二十三日，本集团（作为租户）与陈凯韵女士（执行董事、本公司行政总裁及本
公司之主要股东（彼之未成年子女）之信托人）作为彼之未成年子女之信托人间接全资拥有之公
司（作为业主），订立有关续租皇室大厦安达人寿大楼 19 至 21及39楼全层（「该等物业」）的
租赁协议（「该等交易」），以继续使用该等物业作为本集团总部。根据香港联合交易所有限公司
证券上市规则（「上市规则」），该等交易构成本公司之关连交易及持续关连交易，详情载列于本
公司日期为二零二五年七月二十三日之公布内。
展望
二零二五年上半年，全球经济环境仍然波动，受政策不确定性、金融市场波动及地缘政治紧张局
势影响。尽管如此，受惠于财政刺激、稳健的各国本地活动及通胀回落，经济增长保持稳定。预期
美国联邦储备局将于年内开始减息，加上供应链重组及欧亚地区持续推行的结构性改革，为下半
年经济前景带来审慎乐观的基调。
预计中国内地经济于二零二五年将保持稳步增长，主要受惠于政策刺激及工业活动之回升。尽管
结构性挑战仍然存在，惟出口及贸易紧张局势于近期有改善，有助稳定市场情绪。这些发展预期
将有利于香港的外部环境，并对投资信心及资产市场表现产生正面效应。
香港方面，香港银行同业拆息下跌，有助改善市场流动性；股市活跃及新股上市势头强劲，反映投
资者信心回升。这些趋势预期于短期内能推动本地需求，并支持短期经济稳定增长。尽管零售租
金可能因营商环境挑战而面临压力，但消费及金融市场的复苏，加上政府的支持措施，预期将有
助稳定营运环境。住宅物业市场受惠于市场气氛改善及低利率环境，亦有望逐步复苏。
本集团维持低水平借贷，使负债比率保持在极低的水平，并拥有充裕的现金储备。稳健的财务状
况提升了营运灵活性，使本集团能够应对市场变化并把握新机遇。
本集团对业务稳定性充满信心，并将继续审慎行事应对不断变化的营商环境。如有需要，将适时
作出调整。倘若没有不可预见的情况出现，本集团将继续奉行审慎及严谨的策略，以确保长远增
长。
审核委员会审阅
本期间之中期业绩为未经审核，且未经本公司核数师审阅。由本公司所有独立非执行董事组成之
审核委员会已联同管理层审阅本集团所采纳之会计原则及常规，以及本期间之未经审核简明综合
财务报表。
企业管治
于本期间，本公司已应用上市规则附录C1《企业管治守则》之原则及遵守其守则条文及若干建议
最佳常规，惟以下偏离事项除外：－
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主席 / 非执行董事出席股东大会
董事会主席及非执行董事刘鸣炜先生因公务而未能出席本公司于二零二五年五月二十三日举
行之股东周年大会（「股东周年大会」）。审核委员会及薪酬委员会主席陈国伟先生被选为股
东周年大会主席，以确保与本公司股东于股东周年大会上保持有效的沟通。提名委员会主席马
时俊先生亦有出席股东周年大会。
证券交易之标准守则
本公司已采纳一套董事进行证券交易之守则，其条款与上市规则附录C3《上市发行人董事进
行证券交易的标准守则》（「标准守则」）所规定之标准别无差异。经本公司作出明确查询后，
所有董事均已确认彼等已于本期间内遵守标准守则所规定之标准及前述之交易守则。
本公司亦已采纳一套有关雇员进行证券交易之守则，其条款不逊于标准守则所规定之标准。本
公司已要求所有因其职位或岗位而极可能掌握有关本集团证券之未公布之内幕消息之有关雇
员（「有关雇员」），于买卖本公司证券时遵守该守则。经本公司作出明确查询后，所有关
雇员均已确认彼等已于本期间内遵守前述守则所规定之标准。
购买、出售或赎回本公司之上市证券
于本期间内，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司之任何上市证券。
致谢
我们谨借此机会对股东一直以来的鼎力支持与全体员工的贡献及竭诚工作表示感谢。
代表董事会
主席
刘鸣炜
香港，二零二五年八月十五日
于本公布日期，董事会由执行董事陈凯韵女士及陈诺韵女士，非执行董事刘鸣炜先生及刘玉慧女士，以及
独立非执行董事陈国伟先生、梁润辉先生及马时俊先生组成。
网址：htps:/w.chinesestates.com
本业绩公布登载于本公司网站（htps:/w.chinesestates.com）及「披露易」网站（htps:/w.hkexnews.hk）。
业绩摘要亦将于二零二五年八月十五日于本公司网站登载。