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(二○二五年八月十二日)

香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准

确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部分内容而产

生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。

截至二○二五年六月三十日止半年度

中期业绩公告

财务状况审慎、资金周转稳健

摘要

• 资产拨备及重估减值以反映市值

• 积极资本管理以维持低负债比率

• 人民币债务自然对冲人民币资产亦节省借贷成本

• 高流动性长期投资以保本并赚取理想收益

• 集团基础净盈利与去年持平

• 每股中期股息与去年相同

集团业绩

集团基础净盈利增加 3% 至港币二十亿三千五百万元（二○二四年：港币十九亿七千九百

万元），尽管投资物业和酒店表现较弱。

若计入投资物业重估减值及其它未变现会计亏损，集团录得股东应占盈利港币五亿三千

五百万元（二○二四年：亏损港币二十六亿三千七百万元）。

中期股息

第一次中期股息每股港币0.20元（二○二四年：每股港币0.20元）将于二○二五年九月

十六日派付予在二○二五年九月一日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为

港币六亿一千一百万元（二○二四年：港币六亿一千一百万元）。

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(二○二五年八月十二日)

业务评议

全球经济环境仍然困难重，美国提高关税扰乱了市场需求及供应链，同时持续增长的

政策不确定性与地缘政治动荡亦进一步令市场受压。这些不利因素对集团各业务产生不

同程度的影响。

在香港，住宅市场在较有利的利率环境和交易限制放宽下展现出相对韧性。「新资本投资

者入境计划」获优化，再加上近期港股回暖，令豪宅需求进一步增加。与此同时，港口

业务本已面对地区激烈竞争和航运联盟重组等挑战，中美贸易谈判更为之添加不确定阴

霾。

中国内地房地产市场仍处观望。虽然政府出台的措施成功刺激部分首次购房者入场和改

善性购房需求，但房价持续下跌。全国零售销售在二○二五年上半年略有增长，但主要

是受以旧换新计划和促销活动所推动。整体消费意欲仍然不振。

在此经济情况下，集团保持健康的财务状况，流动资金充裕，期杪的负债比率低至

4.4%，让集团有充份准备应对挑战，当市况改善时能抓紧机遇。

香港物业

趁市况好转，顶级山顶组合如期推出市场招标。集团策略性聚焦市场客群及营销推广，

期内其占 50% 的Mount Nicholson一个顶层单位以港币六亿零九百万元售出，呎价达港币

144,000元，刷新分层单位纪录。种植道1号亦正进行邀请买家的准备工作。

按应占份额计算，期内发展物业确认入账收入上升 56% 至港币四亿七千五百万元，营业

盈利下跌至港币三千一百万元（二○二四年：港币一亿七千九百万元）。及至期杪，尚未

确认入账销售额为港币三亿零五百万元。

中国内地投资物业

消费意欲低迷，供应过剩仍然是其问题所在，与此同时不断演变的电商趋势亦有影响。

在竞争日益加剧的情况下，集团物业以群聚效应和优越地理位置为基础配合创新的租户

组合和市场推广是维持其竞争力的关键要素。

写字楼面对企业规模缩减和空间整合，租赁市场难以复苏。严重供应过剩令租金水平和

出租率进一步受压。

分部整体收入下跌 4% 至港币二十二亿四千四百万元，营业盈利下跌 5% 至港币十四亿七

千万元。

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(二○二五年八月十二日)

中国内地发展物业

集团的可持续性源自策略时机的掌握。二○一九年后暂停土地补充的决定及时降低了物

业组合的风险。

随着活跃项目和可供销售存货减少，二○二五年上半年的应占已签约销售额有限，仅为

人民币八亿五千九百万元（二○二四年：人民币六亿九千九百万元），主要来自苏州的项

目。及至期杪，未确认入账销售额为人民币七亿四千三百万元（二○二四年十二月三十

一日：人民币六亿一千六百万元）。

按应占份额计算，确认入账的收入减少 79% 至港币五亿二千万元，营业盈利减少 92% 至

港币四千万元。集团作出应占减值拨备港币五亿二千二百万元（二○二四年：港币五亿

六千四百万元），主要涉及销情缓慢的写字楼存货。

酒店

经营环境仍然充满挑战。房价因消费谨慎而继续受压，较去年有所下降。香港的入住率

获旅客人数持续增长支持，而中国内地的入住率则下降，原因是市场竞争加剧，加上海

外旅游目的地选择增多。

来自拥有和管理酒店的分部收入增加 7% 至港币三亿一千二百万元，但录得营业亏损港币

一千一百万元（二○二四年：盈利港币一千二百万元）。

物流基建

主要航运联盟重整区内服务，同时对中美贸易谈判的忧虑严重扰乱了货运。现代货箱码

头于香港的吞吐量减少 3% 至一百七十万个标准箱，情况在下半年亦未必会好转。深圳方

面，大铲湾码头的吞吐量增长 20% 至一百二十万个标准箱，而其联营公司蛇口集装箱码

头的吞吐量则上升 11% 至三百四十万个标准箱。

香港空运货站（集团占 21% 权益）货运量维持于九十万吨。

分部收入微升至港币十亿七千六百万元，营业盈利上升 11% 至港币一亿三千七百万元。

展望

不断升级的地缘政治问题、贸易和经济的不确定性以及全球供应链转移等复杂的外部环

境因素可能会持续加剧市场波动，限制全球经济增长。

在中国内地，潜在的政策转变或会重塑房地产市场，但包括持续供应过剩、信心薄弱和

就业市场疲软的根本性问题继续阻碍复苏。与此同时，息口走向和整体经济复苏步伐将

会是决定香港楼市走势的关键因素。

面对不断演变的经济形势，集团会对市场发展保持警觉性，并继续适应不断变化的市场

环境。

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(二○二五年八月十二日)

财务评议

(I) 二○二五年中期业绩评议

集团基础净盈利增加 3% 至港币二十亿三千五百万元（二○二四年：港币十九亿七

千九百万元），主要因为利息支出和税项减少。

计入应占投资物业重估减值净额港币十一亿八千万元（二○二四年：港币四十四亿

八千一百万元）后，股东应占集团盈利为港币五亿三千五百万元（二○二四年：亏

损港币二十六亿三千七百万元）。

收入及营业盈利

集团收入减少 19% 至港币五十六亿六千九百万元（二○二四年：港币七十亿三千二

百万元），营业盈利减少 14% 至港币二十六亿五千七百万元（二○二四年：港币三

十亿八千五百万元）。

投资物业收入减少 4% 至港币二十二亿八千一百万元（二○二四年：港币二十三亿

六千四百万元），营业盈利减少 6% 至港币十四亿八千四百万元（二○二四年：港币

十五亿七千三百万元），因为商场和写字楼租金偏软。

发展物业收入下跌 64% 至港币七亿三千九百万元（二○二四年：港币二十亿二千八

百万元），营业盈利下跌 82% 至港币七千一百万元（二○二四年：港币三亿八千七

百万元）。香港方面，期内唯一确认入账的销售额来自山顶道 77/79 号最后一座洋

房。内地方面，余下存货销情缓慢。

酒店收入上升 7% 至港币三亿一千二百万元（二○二四年：港币二亿九千一百万

元），但录得营业亏损港币一千一百万元（二○二四年：盈利港币一千二百万元），

主要因为位于长沙处于营运初期的柏悦酒店和玛珂酒店扩展业务。

物流收入微升至港币十亿七千六百万元（二○二四年：港币十亿七千三百万元），

营业盈利上升 11% 至港币一亿三千七百万元（二○二四年：港币一亿二千三百万

元），主要因为内地吞吐量增加及现代货箱码头实现有利的货物组合。

投资营业盈利下跌 2% 至港币十亿元（二○二四年：港币十亿二千三百万元），因为

股息收入减少。

投资物业重估减值

于二○二五年六月三十日的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了港

币十一亿八千万元（二○二四年：港币四十四亿八千一百万元）的应占但未变现重

估减值净额（已扣除相关递延税项及非控股东权益），并已计入综合收益表内。

其它支出净额

其它支出净额为港币三千二百万元（二○二四年：港币八亿六千四百万元），主要

包括为内地发展物业作出的减值拨备港币三亿九千六百万元（二○二四年：港币三

亿二千二百万元）、汇兑收益净额港币六千二百万元（二○二四年：亏损港币三亿

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(二○二五年八月十二日)

零四百万元）及长期基金投资产的公允价值收益港币二亿二千万元（二○二四

年：亏损港币一亿一千六百万元）。

财务支出

计入按市价计值的跨货币及利率掉期合约未变现亏损港币六亿一千二百万元（二○

二四年：收益港币二亿一千八百万元）后，财务支出为港币六亿五千九百万元（二

○二四年：港币三千三百万元）。

若不计入按市价计值收益／亏损，在扣除拨作资产成本港币一亿七千八百万元（二

○二四年：港币一亿四千九百万元）之前，财务支出减少 44% 至港币二亿二千五百

万元（二○二四年：港币四亿元）。实际借贷利率降至 2.4%（二○二四年：3.9%），

主要得益于利率较低的人民币借款占比增加。

所占合营公司及联营公司业绩（除税后）

应占联营公司盈利减少 1% 至港币一亿二千九百万元（二○二四年：港币一亿三千

万元），而应占合营公司亏损为港币一亿七千六百万元（二○二四年：港币二亿三

千三百万元），主要因为内地发展物业确认入账减少及减值拨备减少至港币一亿二

千六百万元（二○二四年：港币二亿四千二百万元）。

税项

集团录得税项支出净额港币一亿六千三百万元（二○二四年：抵免港币二十九亿八

千五百万元），因先前拨回部分内地投资物业重估盈余而拨回递延税项拨备港币二

亿零一百万元（二○二四年：港币三十五亿二千七百万元）。

股东应占盈利／（亏损）

集团基础净盈利（为集团主要业务分部的业绩指标）增加3%至港币二十亿三千五百

万元（二○二四年：港币十九亿七千九百万元）。按分部划分计算，投资物业减少

9% 至港币十一亿零三百万元（二○二四年：港币十二亿零七百万元），发展物业亏

损收窄 13% 至港币四亿零三百万元（二○二四年：港币四亿六千二百万元），物流

盈利反弹 21% 至港币二亿元（二○二四年：港币一亿六千五百万元），投资盈利维

持于港币九亿九千七百万元（二○二四年：港币九亿九千九百万元）。

若计入应占投资物业重估减值净额港币十一亿八千万元（二○二四年：港币四十四

亿八千一百万元）、若干金融工具按市价及其汇兑亏损港币五亿一千九百万元（二

○二四年：收益港币二千一百万元）及基金投资公允价值收益港币二亿二千万元

（二○二四年：亏损港币一亿一千六百万元），股东应占集团盈利为港币五亿三千

五百万元（二○二四年：亏损港币二十六亿三千七百万元）。按加权平均数三十亿

五千六百万股份计算，每股基本盈利为港币0.18元（二○二四年：每股基本亏损

港币0.86元）。

(I) 发展物业销售额及尚未确认入账销售额（按应占份额计入合营项目）

已签约销售总额增加 17% 至港币十二亿四千七百万元（二○二四年：港币十亿六千

六百万元）。

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(二○二五年八月十二日)

香港销售额增加 2% 至港币三亿零五百万元（二○二四年：港币三亿元）。截至二○

二五年六月三十日，有待确认入账的销售额港币三亿零五百万元（二○二四年十二

月：港币五亿零一百万元）。

内地销售额增加 23% 至人民币八亿五千九百万元（二○二四年：人民币六亿九千九

百万元），尚未确认入账销售额增加 21% 至人民币七亿四千三百万元（二○二四年

十二月：人民币六亿一千六百万元）。

(I) 流动资金、财务资源与资本承担

股东权益及总权益

截至二○二五年六月三十日，股东权益增加 5% 至港币一千四百三十三亿元（二○

二四年十二月：港币一千三百六十八亿元），相当于每股港币 46.89 元（二○二四年

十二月：每股港币 44.77 元）。

计入非控股东权益的总权益同样增加5%至港币一千四百九十亿元（二○二四年十

二月：港币一千四百二十五亿元）。

资产

总营业资产（不包括银行存款与现金、若干金融及递延税项资产）增加3%至港币一

千八百五十亿元（二○二四年十二月：港币一千七百九十六亿元）。地产、物流和

投资产分别占集团总营业资产 66%、8% 及 26%（二○二四年十二月：69%、8%

及 23%）。

以地区划分而言，香港营业资产增加 7% 至港币一千零四十二亿元（二○二四年十

二月：港币九百七十七亿元），内地营业资产减少 2% 至港币七百一十三亿元（二○

二四年十二月：港币七百二十五亿元），海外营业资产（以投资为主）增加 2% 至港

币九十五亿元（二○二四年十二月：港币九十四亿元），分别占集团总营业资产

56%、39% 及 5%（二○二四年十二月：55%、40% 及 5%）。

投资物业

投资物业组合以港币六百零三亿元列报（二○二四年十二月：港币六百零八亿

元），占总营业资产33%（二○二四年十二月：34%）。该组合包括香港投资物业港

币一百九十四亿元（二○二四年十二月：港币一百九十四亿元）及内地投资物业港

币四百零九亿元（二○二四年十二月：港币四百一十四亿元）。

扣除递延税项及非控股东权益后，集团应占投资物业价值（包括合营公司所持有

的投资物业）为港币五百三十亿元（二○二四年十二月：港币五百三十五亿元），

包括香港投资物业港币一百七十五亿元（二○二四年十二月：港币一百七十六亿

元）及内地投资物业港币三百五十五亿元（二○二四年十二月：港币三百五十九亿

元）。

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(二○二五年八月十二日)

待沽物业

发展物业资产减少 1% 至港币三百五十五亿元（二○二四年十二月：港币三百五十

八亿元），包括香港发展物业港币三百一十七亿元（二○二四年十二月：港币三百

一十三亿元）及内地发展物业港币三十八亿元（二○二四年十二月：港币四十五亿

元）。

联营公司及合营公司权益

联营公司及合营公司权益为港币二百七十二亿元（二○二四年十二月：港币二百七

十三亿元）。

长期投资

长期投资价值增加 15% 至港币四百八十四亿元（二○二四年十二月：港币四百二十

亿元），当中港币三百九十八亿元（二○二四年十二月：港币三百三十九亿元）为

上市股本，主要是为长线资本增长及／或合理股息收益而持有的蓝筹股，组合内每

项投资个别而言对集团总资产无重大占比。

期内上市投资的公允价值变动产生盈余港币六十亿元（二○二四年：亏损港币四十

九亿元），已计入综合全面收益表内。该组合整体表现与相关市场相符。

集团的投资组合按行业及地理位置分析如下：

二○二五年 二○二四年

六月三十日 十二月三十一日

港币十亿元 港币十亿元

按行业分析

地产 19.6 17.6

新经济 14.1 12.6

金融及其它 14.7 11.8

集团总额 48.4 42.0

按地理位置分析

香港 38.8 32.5

海外 9.6 9.5

集团总额 48.4 42.0

负债净额及负债比率

截至二○二五年六月三十日，负债净额减少 9% 至港币六十五亿元（二○二四年十

二月：港币七十一亿元），主要因为营业净现金流和收到的股息，部分被发展物业

的建筑费用所抵销。负债净额与总权益比率维持于 4.4% 的低水平（二○二四年十

二月：5.0%）。

集团的负债净额由港币一百三十一亿元银行存款与现金及港币一百九十六亿元债务

所组成，当中包括现代货箱码头的负债净额港币二十八亿元（二○二四年十二月：

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(二○二五年八月十二日)

港币三十亿元）（该负债对本公司及旗下其它附属公司皆无追索权）。为有利于进行

业务和投资活动，集团会继续维持合理水平的余裕现金。

财务及备用信贷额

截至二○二五年六月三十日，备用信贷额及已发行债务证券合共港币三百五十亿

元，当中已被动用港币一百九十六亿元。兹将信贷分析如下：

可用信贷 已提取信贷 未提取信贷

港币十亿元 港币十亿元 港币十亿元

本公司／全资附属公司

承诺及非承诺信贷 28.1 14.3 13.8

债务证券 2.3 2.3 –

30.4 16.6 13.8

非全资附属公司

承诺及非承诺信贷

– 现代货箱码头 4.6 3.0 1.6

集团总额 35.0 19.6 15.4

上述负债中有为数港币一百二十五亿元（二○二四年十二月：港币一百一十六亿

元）以账面值合共港币三百九十五亿元（二○二四年十二月：港币三百八十五亿

元）的若干投资物业、发展物业和其它物业、厂房及设备作抵押。

集团的债务组合主要包括人民币、港元和美元。从相关债务组合取得的款项主要用

于为投资物业、发展物业及港口投资提供资金。

衍生金融工具的使用受严格监控，所签订的大部分衍生金融工具均用于管理利率及

货币风险。

集团继续持有大量余裕现金及未提取承诺信贷，维持强健的财务状况，以促进营商

及投资活动。此外，集团亦持有一个总市值为港币三百九十八亿元（二○二四年十

二月：港币三百三十九亿元）的流通性上市投资组合。

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(二○二五年八月十二日)

集团的营业务及投资活动带来的现金流

回顾期间内，集团录得港币十九亿元（二○二四年：港币二十三亿元）的营运资金

变动前营业净现金流入。营运资金减少港币五亿元（二○二四年：港币十七亿

元），主要由于待沽发展中物业增加，加上支付的利息减少，营业务产生合共港

币二十亿元（二○二四年：港币五亿元）的净现金流入。

投资活动方面，集团录得净流入港币二亿元（二○二四年：流出港币七亿元），主

要因为三个月以上到期的存款已于期杪释放。

主要资本性与发展开支

兹将二○二五年的主要开支分析如下：

香港 中国内地 总额

港币百万元 港币百万元 港币百万元

物业

投资物业 87 23 110

发展物业 853 555 1,408

940 578 1,518

其它 15 16 31

集团总额 955 594 1,549

i. 发展物业及投资物业开支包括涉及联营公司和合营公司进行的物业项目港币一

亿元。

i. 其它开支主要涉及现代货箱码头的码头设备。

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(二○二五年八月十二日)

承担

截至二○二五年六月三十日，未来财政年度的主要开支估计为港币一百七十六亿

元，当中已承担港币九十五亿元，兹按分部分析如下：

已承担 尚未承担 总额

港币百万元 港币百万元 港币百万元

投资物业

香港 30 6,335 6,365

中国内地 3 113 116

33 6,448 6,481

发展物业

香港 7,271 1,322 8,593

中国内地 849 321 1,170

8,120 1,643 9,763

其它 1,336 55 1,391

集团总额 9,489 8,146 17,635

物业承担主要是分阶段支付的建筑费用，包括应占联营公司及合营公司的承担。上

述开支将由内部财务资源（包括余裕现金及营运带来的现金流（包括预售收益），

以及银行和其它借款拨付。其它可供使用资源包括可供出售上市股本投资。

(IV) 人力资源

截至二○二五年六月三十日，集团旗下雇员约有六千人（全职及兼职员工），其中

约一千二百名受雇于管理业务。员工薪酬乃按其工作职责和市场薪酬趋势而厘定，

并酌情每年发放表现花红作为浮动薪酬，以奖励员工的个人工作表现及对集团的成

就和业绩所作出的贡献。

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(二○二五年八月十二日)

综合收益表

截至二○二五年六月三十日止六个月 — 未经审核

截至六月三十日止六个月

二○二五年 二○二四年

附注 港币百万元 港币百万元

收入 2 5,669 7,032

直接成本及营业费用 (1,939) (2,882)

销售及推销费用 (194) (173)

行政及企业费用 (529) (540)

未扣除折旧、摊销、利息及税项前的营业盈利 3,007 3,437

折旧及摊销 (350) (352)

营业盈利 2 及 3 2,657 3,085

投资物业之公允价值减少 (1,164) (7,628)

其它支出净额 4 (32) (864)

1,461 (5,407)

财务支出 5 (659) (33)

除税后所占业绩︰

联营公司 129 130

合营公司 (176) (233)

除税前盈利/(亏损) 755 (5,543)

所得税 6 (163) 2,985

是期盈利/(亏损) 592 (2,558)

应占盈利/ (亏损) ﹕

公司股东 535 (2,637)

非控股东权益 57 79

592 (2,558)

每股盈利/ (亏损) 7

基本及摊薄后 港币0.18元 (港币0.86元)

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(二○二五年八月十二日)

综合全面收益表

截至二○二五年六月三十日止六个月 — 未经审核

截至六月三十日止六个月

二○二五年 二○二四年

港币百万元 港币百万元

是期盈利/(亏损) 592 (2,558)

其它全面收益

其后不会重新归类为盈利或亏损的项目:

股本投资的公允价值变动 5,966 (4,920)

其后可能重新归类为盈利或亏损的项目:

折算中国内地业务的汇兑差额 496 (104)

所占联营公司/合营公司其它全面收益 128 (49)

是期其它全面收益 6,590 (5,073)

是期全面收益总额 7,182 (7,631)

应占全面收益总额:

公司股东 7,083 (7,689)

非控股东权益 99 58

7,182 (7,631)

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(二○二五年八月十二日)

综合财务状况表

二○二五年六月三十日 — 未经审核

二○二五年 二○二四年

六月三十日 十二月三十一日

附注 港币百万元 港币百万元

非流动资产

投资物业 60,288 60,767

物业、厂房及设备 12,123 12,261

联营公司权益 13,289 13,345

合营公司权益 13,919 13,912

其它长期投资 48,429 41,969

商誉及其它无形资产 298 298

递延税项资产 3 8

衍生金融工具资产 18 14

其它非流动资产 23 23

148,390 142,597

流动资产

待沽物业 35,494 35,755

应收贸易及其它账项 9 1,578 1,507

衍生金融工具资产 63 462

银行存款及现金 13,081 9,718

50,216 47,442

总资产 198,606 190,039

非流动负债

衍生金融工具负债 (406) (422)

递延税项负债 (10,077) (10,012)

其它非流动负债 (35) (34)

银行借款及其它借款 (16,523) (13,844)

(27,041) (24,312)

流动负债

应付贸易及其它账项 10 (18,407) (19,581)

销售物业按金 (356) (167)

衍生金融工具负债 (352) (172)

应付税项 (321) (327)

银行借款及其它借款 (3,088) (3,010)

(22,524) (23,257)

总负债 (49,565) (47,569)

净资产 149,041 142,470

资本及储备

股本 (1,879) 30,381 30,381

1,6

163,47630,221

储备 112,923 106,451

股东权益 143,304 136,832

非控股东权益 5,737 5,638

总权益 149,041 142,470

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(二○二五年八月十二日)

未经审核中期财务资料附注

1. 主要会计政策及编制基准

本中期业绩公告摘录自按照香港会计师公会颁布的《香港会计准则》（「《会计准则》」）

第34号「中期财务报告」（「《会计准则》第 34 号」）及适用的《香港联合交易所有限

公司证券上市规则》（「《上市规则》」）披露规定编制的未经审核的中期财务资料。

管理层需在编制符合《会计准则》第 34 号的未经审核中期财务资料时作出对会计政

策应用，以及以截至报告日的方法列报资产、负债、收入和支出的报告数额构成影响

的判断、估计及假设。实际结果可能有别于估计数额。

未经审核的中期财务资料载有简明综合财务报表及经挑选的解释附注。此等附注包括

解释自二○二四年的年度财务报表发表以来属重要的事件及交易，以了解本集团的财

务状况及表现的变动。未经审核的中期财务资料及其附注并不包括根据《香港财务报

告准则会计准则》而编制的完整财务报表所规定的一切资料。

除以下提及的变动外，编制本未经审核的中期财务资料所采用的会计政策及计算方法

与二○二四年的年度财务报表内所述一致。

本集团于当前会计期间采纳以下香港会计师公会颁布经修订之《香港财务报告准则会

计准则》以编制此未经审核的中期资料：

《会计准则》第21号（修订） 外币汇率变动的影响 : 缺乏可兑换性

本集团已评估上述修订于应用期间的影响。于当前及过往期间对集团的业绩及财务状

况并无重大影响或对集团会计政策并无重大变更。

本集团并无采用任何当前会计期间尚未生效之新订准则及诠释。

此未经审核的中期财务资料内所载作为比较资料的二○二四年十二月三十一日止年

度的财务资料，并不构成本公司该年的法定年度财务报表，惟资料摘录自此等财务

报表。根据《公司条例》（香港法例第 622 章）（「《公司条例》」）第 436 条规定而披露

关于此等法定财务报表的进一步资料如下：

按照《公司条例》第 662(3) 条及附表 6 第 3 部的要求，本公司已向香港公司注册处

长递交截至二○二四年十二月三十一日止年度之财务报表。本公司之核数师已就该

财务报表发出核数师报告。该核数师报告为无保留意见的核数师报告；其中不包含

核数师在不出具保留意见的情况下以强调的方式提请使用者注意的任何事项；亦不

包含根据《公司条例》第 406(2) 条及第 407(2) 或 (3) 条作出的声明。

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九龙仓集团有限公司 － 二○二五年中期业绩公告

(二○二五年八月十二日)

2. 分部资料

集团按其提供的服务及产品的性质来管理其多元化的业务。管理层已确定五个应列报

的经营分部以计量表现及分配资源。分部为投资物业、发展物业、酒店、物流和投

资。本集团并没有把其它经营分部合计以组成应列报的分部。

投资物业分部主要包括物业的租赁及管理业务。本集团之物业组合，包括商场、写字

楼及服务式住宅，主要位于中国内地。

发展物业分部包含与收购、发展、销售及推销本集团主要于香港及中国内地的销售物

业有关的活动。

酒店分部包括于亚洲的酒店管理业务，本集团现由九龙仓酒店于亚洲经营十六间酒

店。包括实行外包管理的长沙柏悦酒店在内，六间为本集团全资或部分持有。

物流分部主要包括现代货箱码头有限公司于香港及中国内地的货柜码头业务，及香港

空运货站有限公司。

投资分部包括一个多样化的投资组合，包括于香港及海外上市的股本投资及非上市投

资，主要为地产、新兴经济、金融及其它公司。最高管理层定期评估及监察该组合的

表现。

管理层主要基于营业盈利及每个分部的所占联营公司及合营公司业绩来评估表现。分

部相互间的价格一般以独立交易准则下决定。

分部营业资产主要包括与每个分部直接相关的全部有形资产、无形资产及流动资产，

但并不包括银行存款及现金、递延税项资产及衍生金融工具资产。

收入及支出的分配乃参考各个分部之收入及各个分部所产生之支出或资产之折旧及摊

销而分配到该等分部。

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2. 分部资料(续)

a. 分部收入及业绩之分析

收入

营业

盈利/

(亏损)

投资物业

之公允

价值减少

其它

支出

净额

财务

支出

联营公司

除税后

所占业绩

合营公司

除税后

所占业绩

除税前

盈利/

(亏损)

截至六个月止

港币

百万元

港币

百万元

港币

百万元

港币

百万元

港币

百万元

港币

百万元

港币

百万元

港币

百万元

二○二五年六月三十日

投资物业 2,281 1,484 (1,164) – (125) – (33) 162

香港 37 14 (130) – (11) – – (127)

中国内地 2,244 1,470 (1,034) – (114) – (33) 289

发展物业

739 71 – (273) (12) (43) (149) (406)

香港 462 40 – – (1) – (38) 1

中国内地 277 31 – (273) (11) (43) (111) (407)

酒店 312 (11) – – – – 2 (9)

物流 1,076 137 – (6) (83) 172 4 224

码头 1,066 127 – 15 (83) 127 4 190

其它 10 10 – (21) – 45 – 34

投资 1,000 1,000 – 220 (2) – – 1,218

分部总额 5,408 2,681 (1,164) (59) (222) 129 (176) 1,189

其它 261 145 – 27 (437) – – (265)

企业支出 – (169) – – – – – (169)

集团总额 5,669 2,657 (1,164) (32) (659) 129 (176) 755

二○二四年六月三十日

投资物业 2,364 1,573 (7,628) (1) (155) – (186) (6,397)

香港 38 22 (51) – (4) – – (33)

中国内地 2,326 1,551 (7,577) (1) (151) – (186) (6,364)

发展物业

2,028 387 – (551) (5) (17) (54) (240)

香港 – (26) – – – – 174 148

中国内地 2,028 413 – (551) (5) (17) (228) (388)

酒店 291 12 – (19) – – 3 (4)

物流 1,073 123 – (22) (5) 147 4 247

码头 1,062 112 – (1) (5) 95 4 205

其它 11 11 – (21) – 52 – 42

投资 1,023 1,023 – (116) (20) – – 887

分部总额 6,779 3,118 (7,628) (709) (185) 130 (233) (5,507)

其它 253 134 – (155) 152 – – 131

企业支出 – (167) – – – – – (167)

集团总额 7,032 3,085 (7,628) (864) (33) 130 (233)

(5,543)

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2. 分部资料(续)

b. 收入分项

截至六月三十日止六个月

二○二五年 二○二四年

港币百万元 港币百万元

根据《财报准则》第15号确认之收入

出售发展物业 739 2,028

管理及服务收入 278 259

酒店 312 291

物流 1,076 1,073

2,405 3,651

于其它财报准则下的收入确认

投资物业分部之租金收入

─ 固定 1,506 1,518

─ 可变动 497 587

投资 1,000 1,023

其它 261 253

3,264 3,381

集团总额 5,669 7,032

本集团采用《财报准则》15 — 客户合约之收入第121段提供的可行权宜方法，豁免披露

于报告日与客户已订立的合约所产生的预期未来将会确认来自酒店、物流和投资物业分

部内的物业管理费收入，由于本集团按照有权开具发票的金额确认收入，这与本集团至

今为止对客户所履行的价值直接对应。

c. 经营地域分部

截至六月三十日止六个月

收入 营业盈利

二○二五年 二○二四年 二○二五年 二○二四年

港币百万元 港币百万元 港币百万元 港币百万元

香港 2,316 1,943 1,147 1,166

中国内地 3,219 5,028 1,379 1,865

其它 134 61 131 54

集团总额 5,669 7,032 2,657 3,085

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3. 营业盈利

营业盈利的计算：

截至六月三十日止六个月

二○二五年 二○二四年

港币百万元 港币百万元

已扣除：

折旧及摊销

─ 酒店和其它物业、厂房及设备 290 291

─ 租赁土地 39 39

─ 使用权资产 21 22

总折旧及摊销 350 352

员工成本 (附注) 861 817

确认买卖物业之成本 540 1,510

投资物业直接营运支出 797 792

已计入：

投资物业收入 2,281 2,364

利息收入 143 148

其它长期投资股息收入 1,000 1,023

附注 : 员工成本包括界定供款退休计划之成本港币九千九百万元（二○二四年：港币

九千六百万元）并包括没收的强制性公积金的供款港币一百万元（二○二四年：港币

零元）。

4. 其它支出净额

是期其它支出净额港币三千二百万元（二○二四年：港币八亿六千四百万元）主要包

括:

• （二○二四年：

港币三亿二千二百万元）。

• （二○二四年：亏损港币三亿零四百万元），当中包

括远期外汇合约之影响。

• ，计入净公

允价值盈利港币二亿二千万元（二○二四年：亏损港币一亿一千六百万元）。

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5. 财务支出

截至六月三十日止六个月

二○二五年 二○二四年

港币百万元 港币百万元

利息支出：

银行借款及透支 99 229

其它借款 101 145

总利息支出 200 374

其它财务支出 25 26

减：拨作资产成本 (178) (149)

47 251

公允价值(收益)/亏损：

跨货币利率掉期合约 625 (210)

利率掉期合约 (13) (8)

612 (218)

集团总额 659 33

附注 : 是期本集团平均实质借贷年息率为2.4%（二○二四年：3.9%）。

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6. 所得税

于综合收益表内扣除/ (计入)的税项包括如下：

截至六月三十日止六个月

二○二四年 二○二四年

港币百万元 港币百万元

是期税项

香港

─ 是期利得税准备 48 20

─ 以往年度税项准备之高估 (4) (7)

香港以外地区

─ 是期税项准备 219 238

─ 以往年度税项准备之高估 (6) –

257 251

是期税项

中国内地

─ 土地增值税（附注c） (27) 74

递延税项

投资物业之价值变动 (201) (3,527)

源自及拨回暂时差异 134 217

• ,310)

集团总额 163 (2,985)

• ，乃按照是期内为应课税而作出调整之盈利以16.5%（二○二四

年：16.5%）税率计算。

• ，分别按照

25% （二○二四年：25%）税率及按照最多10% 税率计算。

• ，所有由转让中国内地房地产物业产生的收益均

须以土地价值的增值部分（即出售物业所得款项减可扣税开支（包括土地使用

权成本、借贷成本及所有物业发展开支）按介乎 30% 至 60% 的累进税率缴纳

土地增值税。

• ○二五年六月三十日止六个月所占联营公司及合营公司之税项扣除为港

币四千五百万元(二○二四年：税项抵免为港币二千三百万元)已包括在所占联

营公司及合营公司之业绩内。

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1. /(亏损)

每股基本及摊薄之盈利/(亏损)乃根据是期之公司股东应占盈利港币五亿三千五百万

元（二○二四年：亏损港币二十六亿三千七百万元）及期内已发行之加权平均数三

十亿五千六百万股份（二○二四年：三十亿五千六百万股份）而计算。

8. 股东应占股息

截至六月三十日止六个月

二○二五年 二○二五年 二○二四年 二○二四年

每股港币元 港币百万元 每股港币元 港币百万元

于结算日后宣布派发之

第一次中期股息 0.20 611

0.20 611

• （二○二四

年：三十亿五千六百万股）已发行股份计算，并没有在结算日确认为负债。

• ○二四年第二次中期股息港币六亿一千一百万元已于二○二五年批准及派付。

9. 应收贸易及其它账项

于二○二五年六月三十日此项目包括应收贸易账项（扣除呆坏账准备）及以发票日

期为准之账龄分析如下:

二○二五年

六月三十日

二○二四年

十二月三十一日

港币百万元 港币百万元

应收贸易账项

零至三十日 64 86

三十一日至六十日 25 22

六十一日至九十日 13 9

九十日以上 82 77

184 194

其它应收账项及预付 1,394 1,313

集团总额 1,578 1,507

本集团每一项核心业务均有既定的信贷政策。一般允许的信用期为零至六十日，除

了销售物业之应收楼价乃按物业项目之销售条款厘订。所有应收账项及预付款预期

于一年内收回或确认为支出。

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10. 应付贸易及其它账项

于二○二五年六月三十日此项目包括应付贸易账项及以发票日期为准之账龄分析如

下:

二○二五年

六月三十日

二○二四年

十二月三十一日

港币百万元 港币百万元

应付贸易账项

零至三十日 293 417

三十一日至六十日 232 268

六十一日至九十日 148 26

九十日以上 154 125

827 836

租金及客户按金 1,323 1,327

建筑成本应付账项 2,887 3,763

应付联营公司款项 7,804 7,970

应付合营公司款项 2,975 2,903

其它应付账项 2,591 2,782

集团总额 18,407 19,581

11. 未经审核中期财务资料审阅

截至二○二五年六月三十日止六个月的未经审核中期财务资料，已经由本公司的审

核委员会作出审阅及并无不相同的意见。

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(二○二五年八月十二日)

企业管治守则

在本公告所述财政期间内，本公司已应用《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附

录C1《企业管治守则》所载的原则，并有遵守其内所有适用的守则条文，唯一例外的是

守则条文第C.2.1条，此条文规定主席与行政总裁的角色应由不同人士担任。

上述偏离情况被视为恰当，因为在集团的企业架构下由同一人出任本公司主席及履行

政总裁的执行职能被认为于计划及执行长远策略时较具效益。本公司董事会（「董事

会」）相信在由具经验和卓越才干的人士所组成的董事会（超过一半人数为独立非执行董

事）的运作及管治下，足以确保权力和授权分布均衡。

购买、出售或赎回证券

在本公告所述财政期间内，本公司或其任何附属公司并无购买、出售或赎回本公司任何

上市证券（包括出售库存股份）。截至二○二五年六月三十日至本公告日期，本公司并无

持有任何库存股份（不论是于中央结算及交收系统或以其它方式持有）。本公司持有的所

有库存股份（如有）均无权获得二○二五年第一次中期股息。

中期股息相关日期

除权基准日 二○二五年八月二十九日（星期五）

递交股份过户文件最后期限 二○二五年九月一日（星期一）下午四时三十分

记录日期及时间 二○二五年九月一日（星期一）下午六时正

派付日期 二○二五年九月十六日（星期二）

凡欲获派上述中期股息而尚未登记过户者，须不迟于二○二五年九月一日（星期一）下

午四时三十分，将过户文件连同有关股票，一并送达本公司的股份过户登记处，即位于

香港夏悫道16号远东金融中心17楼的卓佳登捷时有限公司，以办理有关过户手续。

承董事会命

九龙仓集团有限公司

董事兼公司秘书

许仲瑛

香港，二○二五年八月十二日

于本公告日期，董事会的成员为吴天海先生、徐耀祥先生、凌缘庭女士、陈国邦先生和许仲瑛先

生，以及七位独立非执行董事陈坤耀教授、方刚先生、捷成汉先生、罗君美女士、邓日燊先生、

谢秀玲女士和唐宝麟先生。