00129 泛海集团 财务报表/环境、社会及管治资料：2025年报
| www.asiastandard.com | 泛海国际集团有限公 | 泛海国际集团有限公司 | ||
|---|---|---|---|---|
| 司 | ||||
| 2025年报 | 2025 年报 股份代号 : 129 | |||
目录
2 公司资料
3 财务摘要
4 主席报告书
5 业务模式及策略
6 管理层讨论及分析
12 主要物业
15 五年财务摘要
16 环境、社会及管治报告
29 企业管治报告
39 董事及高级管理层
44 董事会报告书
61 独立核数师报告
72 综合损益账
73 综合全面收益表
74 综合资产负债表
76 综合现金流量表
77 综合权益变动报表
78 财务报表附注
公司资料
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
董事
执行董事
冯兆滔先生（主席）
潘政先生（董事总经理兼行政总裁）
潘海先生
潘洋先生
伦培根先生
关堡林先生
非执行董事
潘澄女士（于二零二四年
十二月三十一日获委任）
独立非执行董事
叶志威先生
梁伟强先生，太平绅士
马豪辉先生，金紫荆星章，太平绅士
（于二零二五年七月二日获委任）
黄之强先生
审核委员会
黄之强先生（主席）
叶志威先生
梁伟强先生，太平绅士
薪酬委员会
黄之强先生（主席）
冯兆滔先生
潘海先生
叶志威先生
梁伟强先生，太平绅士
提名委员会
冯兆滔先生（主席）
梁伟强先生，太平绅士
黄之强先生
法定代表
冯兆滔先生
伦培根先生
公司秘书
董国磊先生
注册办事处
Victoria Place
5th Flor
31 Victoria Stret
Hamilton HM 10
Bermuda
香港主要办事处
香港
湾仔
骆克道33号
万通保险大厦30楼
电话 2866 3336
传真 2866 3772
网址 htps:/w.asiastandard.com
电邮 asinfo@asiastandard.com
主要往来银行
汇丰银行
中国银行（香港）
创兴银行
大华银行
恒生银行
东亚银行
上海商业银行
华夏银行
大新银行
交通银行
星展银行（香港）
富邦银行（香港）
集友银行
招商永隆银行
瑞士银行
新加坡银行
摩根士丹利银行
瑞士宝盛银行
法律顾问
罗夏信律师事务所
香港鲗鱼涌
英皇道979号
太古坊一座43楼
Apleby
香港鲗鱼涌
英皇道979号
太古坊二座35楼
3505-06室
独立核数师
罗兵咸永道会计师事务所
执业会计师
注册公众利益实体核数师
香港中环
太子大厦22楼
百慕达股份过户登记处
Apleby Global Corporate Services
(Bermuda) Limited
Canon’s Court
22 Victoria Stret
PO Box HM 1179
Hamilton HM EX
Bermuda
股份登记及过户香港分处
香港中央证券登记有限公司
香港湾仔
皇后大道东183号
合和中心
17楼1712至1716号舖
| 截至三月三十一日止年度 | 二零二五年 | 二零二四年 | 变动 |
|---|---|---|---|
| （除另有注明外，金额以百万港元列示） | |||
| 物业合约销售 | |||
| – 附属公司 | 3,214 | 1,451 | |
| – 合营企业（应占） | 304 | 387 | |
| 3,518 | 1,838 | +91% | |
| 综合损益账 | |||
|---|---|---|---|
| 收入 | 2,407 | 1,735 | +39% |
| 本公司股东应占亏损 | (3,751) | (5,792) | -35% |
| 每股亏损 – 基本（港元） | (2.75) | (4.39) | -37% |
| 综合资产负债表 | |||
| 资产总值 | 30,926 | 34,145 | -9% |
| 资产净值 | 11,693 | 14,684 | -20% |
| 本公司股东应占权益 | 11,688 | 14,451 | -19% |
| 债务净额 | 14,480 | 16,556 | -13% |
| 酒店物业以估值编列之补充资料（附注）： | |||
|---|---|---|---|
| 经重估资产总值 | 41,748 | 44,935 | -7% |
| 经重估资产净值 | 22,515 | 25,474 | -12% |
| 本公司股东应占经重估权益 | 22,398 | 23,375 | -4% |
| 资产负债比率 – 债务净额与经重估资产净值比率 | 64% | 65% | |
| 附注： 根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本 集团谨此呈列计入酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料，惟香港税制不包括资本增值税，故未计入香港物业之相应 递延所得税。 酒店物业由独立专业估值行泓亮咨询及评估有限公司（二零二四年：威格斯资产评估顾问有限公司）按公开市值基准重新估 值。 | |||
财务摘要
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
主席报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
本集团年内录得收入24亿港元，较去年增长约
40%，主要由于确认了年内已发展完成的温哥华
「Landmark on Robson」项目的销售收入。然而，由
于包括投资物业及财务投资的公平价值亏损连同就
财务投资的预期信贷亏损进一步计提拨备在内的非
现金会计开支，年内录得股东应占业绩为亏损37.5
亿港元。
年内，本集团倾力出售其针对大众市场之发展项目
洪水桥「汇都」。该发展项目深受市场欢迎。我们欣
然呈报，所有住宅单位已于二零二五年五月售磬，
总计约48亿港元。在项目完工后，本集团亦于二零
二五年一月就加拿大温哥华「Landmark on Robson」
住宅项目重新推出新销售计划。目前，本集团于市
场上推售5个发展项目，分布于香港、北京及温哥
华。年内应占合约物业销售额达约35亿港元（二零
二四年：18亿港元）。
自本财政年度下半年以来，酒店业绩大幅改善，入
住率显著提升。皆因政府不懈努力推广香港，使得
住房需求日益增长，本集团实施动态定价策略，并
多元化发展市场营销渠道，以拓展酒店客户群，力
争取得最佳绩效。年内，本集团已完成酒店附属公
司私有化。
数年来利率一路高企，本集团则受益于其早些年以
低利率进行的对冲举措。自去年秋季以来，利率开
始步入下行周期，尤其是近期香港银行同业拆息大
幅下调。此情形无疑为本地楼市提供巨大支持。
管理层在当前不明朗的经济环境下，致力审慎前
行，亦谨此感谢全体员工为促进本集团成长及发展
所作出的努力。
主席
冯兆滔
香港，二零二五年六月三十日
物业销售 – 应占合约销售
3/20233/20243/2025
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
百万港元
（截至以上日期止年度）
香港中国内地加拿大
业务模式及策略
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
本集团主要于香港、中国一线城市及加拿大温哥华
之黄金地段从事物业开发及投资，并已建立多元化
之业务模式，四个主要经营分类包括物业开发、物
业租赁、酒店业务以及财务投资。物业开发分类为
本公司之核心增长动力，而优质投资物业之租金收
入及酒店盈利则为本集团带来稳定、可靠及经常性
的收入来源。本集团多元化发展业务，亦可降低市
场波动的负面影响，并抵销若干业务所承受之周期
影响。
本集团将持续专注于加强其核心业务之表现，并致
力透过以下列策略物色投资机遇以不断为股东带来
价值：
(i) 建立本集团于大中华地区优质物业发展之声誉
及往绩纪录
本集团之发展策略为继续主要投资于香港及中
国一线城市。本集团将继续透过审慎甄选豪宅
及一般住宅发展项目方面之机遇以扩展其房地
产业务。凭借作为具有国际水准之优质住宅发
展商之专长，我们将继续物色可提升本集团于
大中华地区地位之机遇。
(i) 来自投资物业之经常性收入持续增长
本集团拥有多元化之物业组合，可提供经常性
及稳定收入来源。本集团之投资物业包括位于
香港核心商业区之商业及零售组合。
(i) 拓展及提升本集团于核心商业区黄金地段之酒
店业务及致力于卓越管理及营运
本集团拥有及经营五间「皇悦」品牌酒店，全
部位于香港。本集团于香港之酒店均位于市中
心枢纽地段，客户对象为商务旅客及中国内地
访客。本集团之连锁酒店拥有一支中央管理团
队以优化收入来源及确保有效调配资源以达致
最高成本效益。位于黄金地段可令本集团迎合
商务访客及旅客之需求，加上我们具竞争力的
定价，令本集团之酒店保持高入住率。
(iv) 持续透过审慎财务管理政策以有效管理风险
本集团经营之业务需要大量资金，因此，本集
团采纳完备之风险管理框架，以严谨及审慎方
式监察及管理债务风险，以期维持稳健的资产
负债表及合理水平的资产负债比率。本集团将
继续维持具稳健流动资金之强劲财务状况。
我们有信心本集团之策略长远将为股东带来最大价
值。
管理层讨论及分析
业绩
本集团于本财政年度录得收入2,407,000,000港元（二零二四年：1,735,000,000
港元），增加了39%主要由于确认了加拿大「Landmark on Robson」的物业销售
收入，该项目发展完成后逐步向买家交付单位，惟部分被财务投资利息收入减少
所抵销。
本集团录得股东应占亏损3,751,000,000港元，去年则为5,792,000,000港元。本
年度亏损主要由于未变现公平价值亏损净额及就债务证券投资的预期信贷亏损进
一步计提拨备，连同投资物业的公平价值亏损。该等公平价值亏损及拨备均为非
现金项目，不会对本集团的经营现金流产生影响。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
地区
香港1,969,000
中国内地879,000
加拿大697,000
总计3,545,000
所占总楼面积
（平方呎）
类别
住宅1,800,000
办公室及零售1,170,000
酒店575,000
总计3,545,000
主要物业
55%
25%
20%
33%
51%
16%
管理层讨论及分析
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
位于洪水桥的「汇都」住宅发展项目
物业销售及发展
本集团继续推售5个发展项目，分布于香港、北京
及温哥华。于本财政年度下半年，销售活动大幅增
加，应占合约销售额翻倍约35亿港元（二零二四年：
18亿港元），主要来自「汇都」项目。
香港
我们欣然呈报，本集团毗邻洪水桥轻铁站的发展项
目「汇都」的住宅单位于二零二五年五月初已售罄。
该发展项目包括5幢住宅楼共1,025个单位，累计合
约销售额约48亿港元。入伙纸已于二零二四年十一
月发出，满意纸亦已刚发出。洪水桥新发展区定位
为《北部都会区发展策略》下的高端专业服务和物流
枢纽。随著单位即将交付至买家，已完成交易的销
售收入将于下一财政年度的损益账中确认。总可出
租面积为60,300平方呎的零售商店，目前正陆续出
租。
于宝珊道，持有50%的合营住宅发展项目「宝峰」
继续进行销售，当中包括16个单位，实用面积介乎
3,770平方呎至7,260平方呎。该物业荣获2024-2025
年亚太房地产大奖中三项建筑及室内设计类别的大
奖。于二零二四年十月及二零二五年六月售出两个
标准单位，于本报告日期累计合约销售额约6.6亿
港元。
于渣甸山，本集团持有20%的合营项目「皇第」于
年内确认销售一个5,700平方呎的复式户及一个
4,100平方呎的复式户。于二零二五年三月三十一
日，累计销售总额超过31亿港元。
管理层讨论及分析
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
于屯门蓝地，本集团的住宅项目在向政府进行土地
交换申请，同时在考虑与相邻地块合并的替代方
案，以开发较现有计划大50%以上的楼面积。其
可行性研究正在进行中。
中国内地
于北京通州，我们持有50%的合营发展项目「北
京•东湾」的住宅库存销售持续进行。该楼面积
2,360,000平方呎发展项目包括964个住宅单位及2
幢商务大楼。截至二零二五年三月三十一日，已售
出约86%的住宅单位，总合约销售额约为人民币53
亿元，并已向买家交付约99%已售出单位。两幢商
务楼的地下工程已竣工，而上层结构的设计及布局
正在进行中。
加拿大
温哥华Empire Landmark酒店重建发展工作已完成。
「Landmark on Robson」发展项目的入伙纸已于二零
二四年七月发出，并于二零二四年八月开始交付予
买家。此楼面积约394,000平方呎的重建项目拥
有两座30多层包括236个住宅单位的住宅楼，坐落
于约50,000平方呎的零售及办公空间的三层平台之
上，以及附设四层的地下停车设施。该楼宇于美洲
获得最佳公寓╱共管公寓开发奖、于加拿大获得两
项五星奖及获得全球知名的国际物业大奖协会颁发
的三项加拿大物业综合奖。
在项目实际完工后，本集团于二零二五年一月重新
开始销售。截至二零二五年三月三十一日，住宅累
计合约销售额约为2.52亿加元，按单位数量计算占
50%，且约89%的销售额已于年内损益账中确认。
本集团正就位于温哥华市中心Alberni Stret的两项
合营住宅发展项目与城市规划及房地产部门积极磋
商。
位于宝珊道的「宝峰」住宅发展项目
管理层讨论及分析
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
高需求形成对比。为此，本集团采取更具活力的定
价策略，以便及时顺应市场形势，加强与线上旅行
社的合作关系，进一步扩大客户群，并通过电子社
交媒体进行直销，同时保持严格的成本控制及运营
效率。种措施推动了入住率显著增长，为下半年
的强劲表现提供动力，弥补本财政年度上半年的疲
势。因此，本集团的酒店全年平均入住率达93%（二
零二四年：83%），彰显我们的策略性措施行之有
效，以及酒店业务因应市场需求日益扩张而持续增
长的势头。
于二零二四年十月，本集团完成私有化酒店附属公
司的计划，并撤回其上市地位。该计划涉及该公司
使用新股及现金交换酒店附属公司非控股东持有
的股份。随后，该酒店附属公司亦赎回所有尚未
兑换的可换股票据。酒店附属公司的经济利益由
82.7%增加至99.0%。私有化对本集团的损益账及净
位于加拿大温哥华的「Landmark on Robson」发展项目
租赁
年内租赁收入为131,000,000港元（二零二四年：
130,000,000港元）。维持投资物业的出租率是我们
过去一年的主要目标。于二零二四年九月，一家国
际时尚服饰零售商承租了我们中环办公大楼的两层
优质零售空间，这将增加未来数年的租赁收入。我
们的投资物业重估录得815,000,000港元之亏损净额
（二零二四年：收益43,000,000港元），当中已计我
们应占一间合营企业及一间联营公司所拥有之投资
物业之份额。
酒店
截至二零二五年三月三十一日止年度，香港录得
入境游客约4,600万人次，与去年同期相比增长约
11%。其中约76%来自内地，所有访港人士中约
43%选择留宿。
年内，本集团的酒店分类录得收入369,000,000港
元（二零二四年：367,000,000港元），为本集团贡
献178,000,000港元（二零二四年：180,000,000港
元）溢利。本财政年度上半年的开局较预期缓慢，
与上个财政年度同期于二零二三年初重新开关后的
管理层讨论及分析
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
资产并无产生重大影响。管理层预计，透过精简本
集团营运及减少行政成本，将可节省开支。
财务投资
于二零二五年三月三十一日，本集团持有财务投资
约1,565,000,000港元（二零二四年：3,498,000,000港
元）。投资组合中89%为上市债务证券（主要由中国
房地产公司发行），3%为上市股本证券以及8%为
非上市投资。该等财务投资乃以不同货币计值，其
中56%为美元、41%为人民币及3%为其他货币（大
部分为港元）。
年内，投资组合并无新增项目。本集团因出售上市
股本投资以及发行人赎回其若干债务证券投资而变
现总代价约757,000,000港元，令本集团增强其现金
流。来自其投资组合之收入为627,000,000港元（二
零二四年：1,205,000,000港元），该收入减少主要
由于就债务证券之预期信贷亏损进一步计提拨备所
致。
本集团积极与各个开发商进行债务管理磋商，透过
分期摊还本金来延长还款期，降低票面利率，以及
获取抵押品作为增信。投资亏损净额2,860,000,000
港元（二零二四年：6,102,000,000港元）已入账至损
益账，当中主要包括公平价值亏损及预期信贷亏损
拨备，两者均为非现金项目。
于二零二五年三月三十一日，该等投资概无（二零
二四年：无）抵押予银行，作为本集团所获授信贷
融资之抵押品。
财务回顾
于二零二五年三月三十一日，本集团之资产总值约
为309亿港元（二零二四年：341亿港元），资产净
值为117亿港元（二零二四年：147亿港元）。若采
用经营中酒店物业之市场价值计算，本集团之经重
估资产总值为417亿港元（二零二四年：449亿港
元），而本集团之经重估资产净值为225亿港元（二
零二四年：255亿港元）。
债务净额为145亿港元（二零二四年：166亿港元）。
于二零二五年三月三十一日，本集团负债比率（债
经重估资产总值、经重估资产净值、债务净额及
资产负债比率
于二零二五年三月三十一日之
债务到期情况
3/20213/20223/2023
资产负债比率
*酒店物业按估值编列
经重估资产总值经重估资产净值
债务净额资产负债比率 – 债务净额
与经重估资产净值比率*
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
0%
20%
40%
60%
80%
100%
百万港元
经重估资产总值*
经重估资产净值*
债务净额
资产负债比率 – 债务净额与经重估资产净值比率*
百万港元
* 酒店物业按估值编列
资产负债比率
3/20233/20243/2025
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
0%
20%
40%
60%
80%
100%
22%
10%
23%
45%
1年以下
1至2年3至5年
1年以下，于年结日后直至
报告日期止已偿还╱再融资
管理层讨论及分析
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
务净额与经重估资产净值比率）约64%（二零二四
年：65%）。本集团之借贷全部以港元计值。
所有债务按浮动利率计息。过往年度，本集团订立
多份利率掉期合约（平均固定利率约1%），以对冲
香港银行同业拆息(HIBOR)波动。年内，本集团从
该等利率掉期合约中收取252,000,000港元（2024年：
284,000,000港元），从而降低了财务成本。于二零
二五年三月三十一日，在该等利率掉期合约中录得
50,000,000港元之公平价值收益。本集团之债务还
款期分布于不同时间，最长为4年，其中45%须于
二至五年内偿还，23%须于一至两年内偿还及32%
须于一年内偿还。对须于一年内偿还的借贷，约
30%已偿还或再融资为长期贷款。其余的大部分于
二零二六年第一季度到期，将于二零二五年下半年
安排再融资。
于二零二五年三月三十一日，有抵押债务占81%。
账面值净额合共224亿港元（二零二四年：223亿港
元）之物业资产已抵押予银行，作为本集团信贷融
资之抵押品。已就合营企业及一所联营公司之尚未
偿还银行贷款融资向金融机构提供2,473,000,000港
元（二零二四年：2,658,000,000港元）之担保。
雇员及薪酬政策
于二零二五年三月三十一日，本集团聘用约250（二
零二四年：240）名雇员。薪酬组合与工作性质及经
验水准相符，包括基本薪金、年度花红、购股权、
退休金及其他福利。
未来展望
随著香港政府全面取消所有抑制房地产交易需求的
措施、进一步放宽房地产抵押贷款按揭成数，住宅
销售交易显著回升。为继续保持香港作为繁荣的大
都会，在各项人才输入计划的成功申请数目令人鼓
舞的基础上，我们政府为扩大人口政策，推出新资
本投资者入境计划，预计这将带来人口的正成长，
并随之带动住宅租金回报上升，这些都对提振本地
住宅物业市场作出贡献。于内地，政府持续放宽楼
市限制，降低按揭利率及减少首期付款都有助释放
购买力。目前，大多数内地城市已取消该等限制。
随著访港人数增加，我们的酒店业务前景乐观，酒
店入住率可媲美疫情前的水平。香港特别行政区政
府透过各种大型活动、国际会议、展览等积极推广
香港，显著提升香港于全球的吸引力，吸引众多游
客体验香港独特的魅力。我们预期该等活动将继续
对我们的酒店分类表现产生利好影响。就基础设施
而言，启用启德体育园并举办国际体育赛事和音乐
会，增强香港的吸引力及实力。凭借我们各种线上
平台及严格的成本控制，本集团致力于在香港充满
活力的酒店业中实现强劲而稳健的增长。
在持续的地缘政治紧张局势及贸易保护主义下，全
球经济预计仍将面临挑战。随著我们及时出售开发
项目，本集团已准备好在适当机会出现时重新调配
其开发渠道中的资本。近期香港资本市场在流动性
充裕的情况下利率大幅下调。集团正密切关注市场
利率变动，并将寻求适当机会订立新的利率掉期合
约，以保护利率风险敞口。
在现今不明朗的经济环境下，管理层继续秉持审慎
的理财态度，努力减轻任何负面影响。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
主要物业
于二零二五年三月三十一日
香港
北京
温哥华
主要物业
于二零二五年三月三十一日
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
| 物业 | 本集团 所占权益 | 地盘 面积约数 （平方呎 （附注1 | 总楼面 面积约数 ） （平方呎 ） （附注1 | 类别 ） ） （附注2 | 阶段╱ 估计落成 年份 ） | 土地租赁 届满 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | 泛海大厦 香港皇后大道中59-65号 | 100% | 7,800 | 133,000 | C | 已落成 | 二八四二年 |
| 02 | 万通保险大厦 香港湾仔骆克道33号 | 100% | 12,600 | 202,000 | C | 已落成 | 二一二七年 |
| 03 04 | 黄金广场 香港铜锣湾轩尼诗道502号 启汇 | 33% 25% | 6,300 70,400 | 106,000 800,000 | C C | 已落成 已落成 | 二八四二年 二零四七年 |
| 05 | 九龙九龙湾临泽街8号 港岛皇悦酒店 香港湾仔轩尼诗道33号 | 99% | 10,600 | 184,000 （363间客房 | H ） | 已落成 | 二零六二年 |
| 06 | 九龙皇悦酒店 九龙尖沙咀金巴利道62号 | 99% | 11,400 | 220,000 （343间客房 | H ） | 已落成 | 二零四七年 |
| 07 08 | 铜锣湾皇悦酒店 香港铜锣湾永兴街8号 铜锣湾皇悦卓越酒店 香港铜锣湾永兴街8A号 | 99% 99% | 6,200 2,000 | 108,000 （280间客房 35,000 （94间客房 | H ） H ） | 已落成 已落成 | 二零七二年 二零七二年 |
主要物业
于二零二五年三月三十一日
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
香港
北京
温哥华
香港铜锣湾永兴街8A号（94间客房）
09尖沙咀皇悦卓越酒店
九龙尖沙咀金巴利街8号
99%2,80034,000
（90间客房）
H已落成二零三八年
所占总楼面积（平方呎）
已落成之待售物业1,297,000
发展中之待售物业1,103,000
酒店物业575,000
投资物业570,000
总计3,545,000
37%
16%
16%
31%
| 物业 | 本集团 所占权益 | 地盘 面积约数 （平方呎 （附注1 | 总楼面 面积约数 ） （平方呎 ） （附注1 | 类别 ） ） （附注2 | 阶段╱估计落成年份 ） | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 北京•东湾 中国北京通州区 永顺西街72号 | 50% | 368,000 | 1,758,000 （附注3 | R/C ） | (R) 已落成 (C) 地下工程╱二零二七年 |
| 11 | 皇第 香港渣甸山白建时道47-49号 | 20% | 4,500 | 11,000 （附注3 | R ） | 已落成 |
| 12 | 宝峰 香港 宝珊道23号 | 50% | 14,100 | 76,000 （附注3 | R ） | 已落成 |
| 13 | 汇都 新界元朗洪水桥洪安里1号 | 100% | 104,000 | 521,000 | R/C | 已落成 |
| 14 | 蓝地 新界屯门地段第130号 | 100% | 18,500 | 83,700 | R | 换地╱– |
| 15 | 沙下 新界西贡地段第221号 | 5.7% | 540,300 | 810,000 | R | 换地╱– |
| 16 | 九龙湾国际展贸中心 九龙九龙湾展贸径1号 | 7.5% | 239,800 | 1,774,000 | R/C | 拆卸╱– |
| 17 | Landmark on Robson 加拿大温哥华 Robson Street 1400号 | 99% | 27,900 | 268,000 | R/C | 已落成 |
| 18 | 加拿大温哥华 Robson Street 1394号 | 99% | 8,600 | 75,000 | R | 规划中╱– |
| 19 | 加拿大温哥华 Alberni Street 1488号 | 39.6% | 43,300 | 627,000 | R/C | 规划中╱– |
| 20 | 加拿大温哥华 Alberni Street 1650号 | 39.6% | 17,300 | 276,000 | R/C | 规划中╱– |
主要物业
于二零二五年三月三十一日
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
附注：
- ，以及本公司之发展计划而计算。就若干项目而言，其
具体情况未来可能因应实际需要而有所变动。
2. R = 住宅 C = 商业 H = 酒店
- 。
| 2,407 |
|---|
| 1,540 |
| (2,539) |
| (3,751) |
| 30,926 |
| (19,233) |
| (5) |
| 11,688 |
五年财务摘要
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
截至三月三十一日止年度二零二五年二零二四年二零二三年二零二年二零二一年
（百万港元）
业绩
收入1,7352,0732,5102,459
毛利1,5831,9672,4272,394
经营（亏损）╱溢利(5,759)819(801)1,912
本公司股东应占（亏损）╱溢利(5,792)801(884)1,353
资产及负债
资产总值34,14537,89935,02242,320
负债总额(19,461)(17,925)(18,612)(19,703)
非控股权益(233)(535)(396)(896)
本公司股东应占权益14,45119,43916,01421,721
酒店物业以估值编列之补充资料：
经重估资产总值41,74844,93547,88143,83151,028
经重估资产净值22,51525,47429,95625,21931,325
本公司股东应占经重估权益22,39823,37527,69423,29928,922
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
报告标准与范围
本环境、社会及管治报告涵盖截至二零二五年三月三十一日止财政年度（「报告年度」）并列载香港联合交易
所有限公司证券上市规则附录C2所载之环境、社会及管治报告指引各层面下之所有「不遵守就解释」条文。
董事会声明
本集团视可持续发展为长期之创富策略。我们期望通过将环境、社会及管治(ESG)原则融入于我们的营运及
管理中，借以为更可持续的未来作出贡献。本ESG报告获得董事会之批准，而董事会亦监督ESG策略、政
策、程序及倡议纳入于本集团业务营运之过程，以提升其长期可行性、表现及改进。
透过我们的持份者参与策略，我们旨在通过识别及优先考虑我们最迫切之ESG问题，从而更深入了解对我
们持份者来说最为重要之ESG议题。重大ESG挑战之汇编名单将被纳入于本集团之商业策略及ESG倡议中。
于回顾年度内，本集团根据上市规则之规定加强了对社会相关之关键绩效指标(KPIs)之披露。此外，我们已
纳入可持续金融，作为本集团整个生命周期内的ESG之基本组成部分。于二零二年五月，本集团成功取
得其首笔14亿港元四年期之可持续发展表现挂钩贷款融资。该贷款融资由六间银团银行提供，由汇丰银行
及中国银行牵头作为协调人及可持续发展结构银行，而其利率折扣与每年达致预定环境相关可持续性表现
标准（包括降低本集团全部酒店之能源及水消耗量）挂钩。独立验证机构香港品质保证局(HKQA)已受委托
审查酒店的整体可持续发展战略及目标，选择适当的关键绩效指标，建立审查程序，并报告符合可持续发
展背景的行动及进展。
报告原则
ESGESG报告的内容遵循环境、社会及管治报告指引中的报告原则。
重要性：各层面之重要性已由董事会及高级经理识别及优先排序。有关结果可于「持份者参与」及「重要性
评估」两节中查阅。
量化：ESG报告遵循环境、社会及管治报告指引，以及于适当时候以量化方式披露关键绩效指标。
平衡：ESG报告已由董事会及高级经理审阅及批准，以确保所呈列之资料不偏颇且尽可能准确。
一致性：ESG报告已按照与上一财政年度相同之方式编制，以便对本集团之披露及关键绩效指标进行有意义
之比较。
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
报告范围
ESG报告涵盖本集团于香港、中国及加拿大之核心业务及主要业务。除非另有所指，否则有关业务包括物业
投资、物业发展及酒店业务。
持份者参与
本集团通过持续沟通及了解持份者对ESG相关议题之关注，一直与持份者保持稳固关系。了解持份者之期
望及关注之事项对管理策略及可持续发展而言非常重要。下表载列与我们持份者之不同沟通渠道及参与方
法：
持份者沟通渠道
股东及投资者• 股东周年大会
• 年报及中报
• 通函及公告
• 公司网址
雇员• 员工评估
• 团队活动
客户╱租户• 电话╱客户热线
• 媒体
• 个人联络
供应商及合作伙伴• 商务会议
• 电话及电邮
• 实地探访
监管机构及政府机构• 现场实地检查
• 财务报告
• 网站
• 法律顾问
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
重要性评估
本集团透过不同沟通渠道与持份者接触，以了解他们之期望及关注事项。我们进行了重要性评估及识别了
重要之可持续发展议题。本集团重要ESG层面之结果如下：
ESG层面重要之可持续发展议题
环境• 减少温室气体排放
• 废物管理
雇佣及劳工准则• 雇佣
• 健康与安全
• 发展与培训
营运惯例• 供应链管理
• 租户及客户满意度
• 反贪污及打击洗钱
社区• 社区投资
• 社会住房
环境保护
A1 排放物
本集团并无产生大量温室气体排放，所产生排放物属于间接及主要来自工作场所用电及用气、车辆
及雇员商务差旅产生之排放。
本集团在业务营运过程中并无产生有害废弃物，并将所排放之污水及无害废弃物分为可回收或不可
回收废弃物，及在切实可行之情况下，按照适用环境保护法律及法规之规定，以符合环境保护之方
式进行处理。
我们鼓励雇员对节能措施给予应有的重视，并在履行职责的过程中探索节能新思路。我们亦鼓励雇
员减少辧公室的废物量，及尽可能参与废物回收。
| 46.8千克 |
|---|
| 0.65千克 |
| 1.2千克 |
| 117吨 |
| 13,363吨 |
| 74吨 |
| 1,822吨 |
| 无 |
| 75个 |
| 1,728升 |
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
环境保护（续）
A1 排放物（续）
于报告年度内，本集团并无因触犯有关环境保护的条例而遭受处罚。
二零二五年二零二四年
A1.1排放物
– 氮氧化物(i)45.3千克
– 硫氧化物(i)0.8千克
– 悬浮颗粒(i)1.3千克
A1.2温室气体排放量数据
范围1 － 从源头直接排放或减除128吨
范围2 － 能源间接排放13,594吨
范围3 － 其他间接排放74吨
A1.3所产生无害废弃物总量
建造及拆卸废料5,628吨
可循环使用废弃物
– 建筑材料770吨
– 色粉盒102个
– 食用油1,359升
(i) 该数据包括来自汽油消耗的排放物及汽车排放物。
(i) 该数据仅包括汽车排放物。
| 19,806 |
|---|
| 7,639 |
| 128,993立方米 |
| 1,344立方米 |
| 606吨 |
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
环境保护（续）
A2 资源使用
本集团之碳足迹主要源自冷气及照明。近年来，本集团已加紧推行环保工作，透过提倡有效使用资
源、节能及减排以最大限度地节约能源。
本集团每日监控能源及燃料消耗情况，以发现可以节能的环节。本集团亦已分阶段将冷冻机、通风
盘管装置、换气装置、洗衣及厨房设备、电器及照明设备替换升级为更加节能之设备。
本集团将继续评估及记录其每年能源消耗及用水量并与去年数据进行比较，以协助本集团日后进一
步制定节省目标。
二零二五年二零二四年
A2.1直接及间接能源耗量
电（’000千瓦时）20,287
燃料（’000兆焦耳）6,918
A2.2耗水量129,001立方米
A2.3已使用建筑材料
混凝土52,324立方米
钢2,835吨
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
环境保护（续）
A3 环境及天然资源
物业发展
作为负责任之发展商，本集团关注在设计及建造物业中涉及之环保问题。一直以来，本集团物业之
设计及建造均符合屋宇署、地政总署及规划署联合发出之联合作业备考第1-2号有关「环保及创新的
楼宇」中所述之环保措施。该等环保措施之目的主要包括︰(a)充分利用可循环使用╱环保的建筑物
料；(b)尽量减少耗用能源，尤其是那些属于不可再生类别的能源；及(c)减少建造及拆卸废料。在我
们于香港元朗洪水桥之发展项目中，我们的顾问团队已经设计一系列环保措施并按照政府推行的缔
造优质及可持续建筑环境的政策实施，以使项目完成后可获绿建环评认证。绿建环评是一项受香港
绿色建筑议会有限公司认可的全面建筑环保评估计划。
就位于加拿大温哥华的「Landmark on Robson」住宅项目而言，于温哥华最环保城市2020行动计划(City
of Vancouver Grenest City 2020 Action Plan)中的倡议概要以及于西端社区计划(West End Comunity
Plan)中所载的具体方向已获考虑并纳入项目的可持续发展目标。
酒店业务
为减少废弃物产生，本集团与雇员、顾客及承包商一同努力，在其酒店经营中采取多项环保措施，
以期在经济上可行的情况下再用及回收废弃物。例如，我们推行减少更换客房床单的环保计划，以
减少用水量。我们在客房摆放环保卡，告知客人酒店会在客户人要求时才更换毛巾及床单。我们已
委聘承包商负责处理餐厅的已用食用油。
为减少耗纸，本集团在处理一般办公室工作、客户记录及每日报告环节尽量使用电子方式的通讯及
档案储存系统，并在可行情况下尽量使用电子方式确认客房预约。此外，本集团鼓励使用循环纸张
作打印及复印，采用双面打印及复印，关闭照明、冷气及电器减少能源消耗。
本集团之经营活动并无对环境及天然资源产生重大影响，而我们将确保遵守所有适用环境相关法例
及规定。
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
环境保护（续）
A4 气候变化
气候变化之影响对于全球已越趋明显。许多国家一直采取行动减低温室气体排放。根据《香港气候行
动蓝图2050》，政府致力于二零五零年之前实现碳中和。
为了使我们的业务适应气候变化，我们致力识别及分析气候变化之风险及机会，并透过推广使用节
能低碳材料及产品，于可行情况下减少我们业务中之碳排放。
作为房地产发展商、物业经理、酒店经营者、投资者及拥有人，灾难性事件（如主要台风及水灾）
为与气候变化相关之严重人身危险之主要来源。与投保、维护及维修受损财产相关之成本可能会产
生。天然资源之可用性、来源及质量；食品安全；及极端气温变化或会影响我们的财务表现。我们
将会定期检讨气候相关风险，尽可能提升我们的复原能力。
社会层面
B1 雇佣
本集团为平等机会雇主，不会基于员工之个人特征而歧视任何员工。员工手册载有雇用条款及条
件、对员工行为及服务之期望、员工之权利及福利。我们已制定及执行政策以创造平等公平及相互
尊重的工作环境。我们亦为员工提供持续培训及发展机会，以促进他们事业之发展。
B2 健康与安全
本集团重视员工的身心健康。为让员工得到健康保障，我们向员工提供医疗保险及其他具竞争力的
福利待遇。
火灾可带来威胁，因此我们向员工说明我们的消防安全指引。新入职雇员亦须接受本集团有关工作
安全程序的培训。
于截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团已遵守对本集团有重大影响的所有关健康与安全
的相关法律及法规。
B3 发展及培训
对本集团业务长远成功最关键之处就是其员工之能力。本集团致力持续培训其员工并且根据彼等业
务需要而举办课程，包括在职及合适之外部及内部培训机会，以及为管理层人员及营运员工提供职
业发展机会，而彼等亦可申请教育赞助以进修外部专业课程。此外，本集团在工作中对节能措施的
重视及对节能的创新理念增强了员工的环保意识及承诺。
| 247 |
|---|
| 139 |
| 108 |
| 23 |
| 131 |
| 93 |
| 247 |
| – |
| 238 |
| 2 |
| 7 |
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
社会层面（续）
B3 发展及培训（续）
于报告年度内，本集团之酒店业务为其员工提供了广泛之培训课程，包括职业健康与安全、食品安
全、酒店营运标准、电脑知识、急救、客户服务、火灾及紧急应对。
雇员表现评估为人才库长远增长之重要部分。于年度结束时，雇员表现将会接受评估。
透过该等计划，本集团旨在与其雇员共同成长。
B4 劳工准则
本集团已遵守对本集团有重大影响的所有关防止童工及强制劳工的相关法律及法规。倘发现任何
童工及强制劳工之个案，应向报告适当政府机构以进行调查。本集团根据适用法律法规进行招聘。
我们要求申请人提供真实准确资料以支持其申请，及概不接受任何低于最低法定工作年龄之申请
人。本集团致力为雇员提供安全健康之工作环境，且绝对不容忍任何童工及强制劳工。
于二零二五年
三月三十一日
于二零二四年
三月三十一日
B1.1按性别、雇佣类型、年龄组别及地区划分之雇员
总数
雇员总数245
按性别划分
男性123
女性122
按年龄组别划分
30岁以下25
30至50岁121
50岁以上99
按雇佣类型划分
全职245
兼职–
按地区划分
香港235
中国4
加拿大6
| 64 |
|---|
| 26% |
| 21% |
| 31% |
| 79% |
| 21% |
| 19% |
| 26% |
| 15% |
| 67% |
| 219 |
| 48% |
| 64% |
| 31% |
| 52% |
| 54% |
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
社会层面（续）
B4 劳工准则（续）
二零二五年二零二四年
B1.2雇员流失率
雇员流失总数87
整体雇员流失率36%
按性别划分
男性32%
女性40%
按年龄组别划分
30以下67%
30至50岁30%
50岁以上35%
按地区划分
香港37%
加拿大18%
中国–
B2.1本集团于过去三年（包括报告年度）每年录得0宗
因工亡故个案。
B2.2因工伤损失工作日数
损失工作日数59
B3.1按性别及雇员类别划分之受训雇员百分比
按性别划分
男性44%
女性53%
按雇员类别划分
高级管理层48%
中级管理层53%
一般员工51%
| （小时） |
|---|
| 35-45 |
| 35-45 |
| 1-10 |
| 30-40 |
| 35-45 |
| >300 |
|---|
| >150 |
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
社会层面（续）
B4 劳工准则（续）
二零二五年二零二四年
B3.2按性别及雇员类别划分，每名雇员完成受训之
平均时数
按性别划分（小时）
男性30-40
女性35-45
按雇员类别划分
高级管理层5-10
中级管理层30-40
一般员工30-40
B5 供应链管理
本集团深知与供应商维持良好关系对达致短期及长远业务目标的重要性。本集团大部份采购均通过
招标进行。本集团采用公平公正的招标程序确保充分竞争，并实施一系列供应商管理评核方法确保
履约过程中所供应产品与服务之品质。
酒店业务
本集团在一系列酒店用品，包括客房消耗品、餐具、家具及食物饮品的供应方面，与多家供应商紧
密合作。本集团透过供应商审批程序及对其所提供货物进行抽查，确保彼等提供持续优质的产品及
服务。
为实行环保采购，我们持续审视可选购产品，优选有机及╱或来自可持续管理来源的产品、更具环
保效益的产品及来自本地或区内公司的产品，以减低生产及运输过程产生的环境影响。
物业发展
本集团对所有物业工程所用建筑材料采纳严格标准并将持续审视可选购产品，优选更具环保效益的
产品、并且来自本地或区内公司，以减低生产及运输过程产生的环境影响。
于报告年度，本集团与其供应商之间并无出现对本集团业务有重大影响及本集团的兴盛系于其上的
事件。
二零二五年二零二四年
B5.1按地理区域划分之供应商数目
香港╱中国>320
加拿大>110
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
社会层面（续）
B6 产品责任
我们的餐饮业务遵循所有相关法规。
遵守法律及法规
本集团已制定合规程序，以确保遵守对本集团有重大影响的适用法律、规则及法规。
于报告年度内，概无已售或已付运之货品因安全及健康理由而须收回。概无收到任何有关产品或服
务之投诉。本集团并无严重违反或未有遵守适用法律法规之情况。
知识产权
本集团重视知识产权，并已制定措施以保障知识产权。本集团设有法律团队，以审阅就与第三方参
与各项业务分部所订立之协议。本集团亦记录市场中之侵权行为，以及避免任何被视为侵权之行为。
资料私隐
本集团仅因应营运需要而收集个人资料，并会向所有客户或有关人士清楚解释该等资料之拟定用途
及其审阅和更改资料之权利。所有收集到之个人资料均被视为机密并妥善保存，仅指定人员可取阅。
于报告年度，本集团并无收到任何有关违反客户私隐及遗失客户资料之实证投诉。
B7 反贪污
本集团绝不容忍贿赂、敲诈及欺诈等任何形式之贪污或违规行为。员工手册列明工作场所中应有之
专业行为。
于报告年度，本集团并无收到贪污及违反有关反贪污之任何规则及法规（例如防止贿赂条例）之报告
个案。
本集团已采纳举报程序，让雇员可在其怀疑有任何贪污、不良行为或不道德对待之个案下能够安全
地作出举报。
B8 社区投资
本集团过去十年一直在香港及中国内地经营及成长，一向致力为香港及中国内地社会及社区作出积
极贡献。我们积极实践企业社会责任，关注迫切及重要的社会问题，致力于为最有需要的群体提供
理想之生活、学习及成长环境作出贡献、支持和帮助。
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
社会层面（续）
B8 社区投资（续）
社区关怀
「24/25年度商界展关怀计划」
我们的酒店业务自豪地秉持著长期以来的承诺，并再度荣获由香港社会服务联会颁发的「15年Plus商
界展关怀」社会责任奖项。这一认可彰显我们坚定不移地透过有意义的伙伴关系及倡议来培养一个包
容与支持的社区。
我们继续与致力于增强残障人士权能的领军组织香港耀能协会持久合作，并于2024/25年度期间推进
「艺术童关心」。该项活动于二零九年推出，至今仍然是我们努力推广独立性、包容性的基石，亦
旨在为所有社会个体赋能。
于二零二四年十月，皇悦酒店集团在香港耀能协会年度员工感恩节晚宴上获得其理事会颁发的感谢
状，此以表彰我们通过企业伙伴计划为促进包容性社会所提供的坚定支持。
于二零二四年十二月，我们与香港耀能协会携手于香港湾仔皇悦酒店举办一场温馨的饼干制作工作
坊。这场引人入胜的活动汇集10名儿童、10名家长、4名香港耀能协会工作人员和9名热心的皇悦酒
店员工志愿者。在我们才华横溢的厨师指导下，参与者制作自己的招牌饼干，随后享受了一场愉快
的茶会。工作坊为参与者培养了创造力，加强了社区联系，并提供了愉快的体验。来自香港耀能协
会、家长及参与者的积极反馈突显这一包容性活动的深远影响。
展望未来，我们的酒店业务将坚定不移地履行其丰富生活及增强社区的使命。随著对「商界展关怀计
划」的认可，我们深受鼓舞，并将与香港耀能协会等合作伙伴深度合作，创造更多机会以产生积极的
影响。我们对企业社会责任的承诺继续指导我们的行动，确保为所有人创造一个更光明、更包容的
未来。
家人们在香港湾仔皇悦酒店饼干制作工作坊共度愉快的时光
环境、社会及管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
社会层面（续）
B8 社区投资（续）
慈善活动
本集团于报告年度向博爱医院主办的上海商业博爱单车百万行慈善机构捐款共32,000港元。
社区嘉许
尽管我们十多年来获公认为「商界展关怀」的公司，我们仍将在未来日子通过不同途径，致力保持对
社会及社区的贡献及承诺。
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
企业管治常规
本公司参照香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）附录C1企业管治守则（「守则」）
所载的原则及守则条文，致力透过加强透明度、独立性、问责性、责任性及公平性维持其企业管治标准。
本公司乃透过董事会（「董事会」）及各委员会进行企业管治。
董事会
年内及截至本报告日期，董事会由六名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事组成。主席与行
政总裁之职位乃分别由不同之人士担任。主席冯兆滔先生负责监管董事会之运作及本集团之策略及政策，
而行政总裁兼董事总经理潘政先生则负责管理本集团之业务。各董事之履历详情及董事间之关系于董事及
高级管理层一节所载董事履历内披露。
年内，本公司已委任潘澄女士（「潘女士」）为非执行董事，自二零二四年十二月三十一日起生效。潘女士已
于二零二四年十二月十日及获委任之前按照上市规则第3.09D条获取法律意见，而潘女士已确认明白其作为
上市发行人董事的责任。
紧随本报告日期，本公司已委任马豪辉先生，金紫荆星章，太平绅士（「马先生」）为独立非执行董事，自二
零二五年七月二日起生效。马先生已于二零二五年六月二十七日及获委任之前按照上市规则第3.09D条获取
法律意见，而马先生已确认明白其作为上市发行人董事的责任。
根据本公司之公司细则（「公司细则」），在本公司每年举行之股东周年大会（「股东周年大会」）上，三分之一
在任董事（主席及董事总经理除外）须轮值退任，或倘董事人数并非三或三之倍数，则须轮值退任之董事人
数为最接近但不少于三分之一。根据守则，主席与董事总经理亦须每三年于股东周年大会上退任。退任董
事可于大会上合资格膺选连任。非执行董事及独立非执行董事并无被委以特定任期且须根据公司细则于股
东周年大会上轮值退任及膺选连任。
董事会定期（通常为每个季度）开会一次，负责制定及检讨长远业务方向及策略、监督本集团之营运及财务
表现和履行守则所载列之企业管治职能，亦会考虑及批准本集团之未来策略计划及预算。管理层获授权在
行政总裁之领导下作出决策及负责本集团之日常营运。管理层向董事会提供解释及资料，以让董事会对提
呈董事会批准之财务及其他资料作出知情评估。行政总裁与其他执行董事及各部门主管合作，负责管理本
集团之业务，包括执行由董事会采纳之策略，以及就本集团之营运向董事会承担全部责任。所有执行董事
均致力积极参与董事会事务。
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
年内，董事会已检讨本公司之企业管治政策及常规，并检讨及监察董事及高级管理层之培训及持续专业发
展。董事会亦已检讨及确保遵守相关法律及监管规定、行为准则、守则及企业管治报告内的披露。
董事对财务报表的责任
董事负责选取并贯彻采用合适之会计政策以及编制真实及公平之财务报表。董事并不知悉有关任何事项或
情况之重大不明朗因素，而可能使本公司持续经营之能力受到重大质疑。因此，董事已按持续经营基准编
制财务报表。
董事会确认其有责任编制财务报表及就年报及中期报告、上市规则规定之其他财务披露资料及提交予监管
机构之报告，以及根据法律规定须予披露之资料作出持平、清晰及全面之评估。
董事出席董事会及股东大会的记录
年内，董事会举行五次会议。董事会董事及各董事出席于年内举行之董事会议及本公司股东大会之次数
如下：
出席会议次数╱举行会议次数
董事职衔董事会议股东大会
冯兆滔主席5/51/1
潘政董事总经理兼行政总裁3/50/1
潘海执行董事5/51/1
潘澄非执行董事
（于二零二四年十二月三十一日获委任）
1/1不适用
潘洋执行董事4/51/1
伦培根执行董事5/51/1
关堡林执行董事5/51/1
叶志威独立非执行董事5/51/1
梁伟强独立非执行董事5/51/1
黄之强独立非执行董事5/51/1
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
成员多元化政策及提名政策
本公司明白及深信董事会成员多元化对提升表现质素裨益良多。本公司通过考虑多个因素及可计量范畴，
包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、行业经验、资格、技能、知识及专业操守，借此达到董事会
成员多元化。本集团雇员按性别及年龄划分的详情载于「环境、社会及管治报告」一节。
于二零二五年三月三十一日，本集团雇员（包括高级管理层）的性别比例为男性约56%及女性约44%。为加
强董事会成员性别多元化，本公司亦已委任一名女性非执行董事，自二零二四年十二月三十一日起生效。
本集团将继续致力加强性别多元化，在招聘及选拔本集团营运的主要管理人员及其他人员时考虑性别多元
化，以令女性高级管理层及潜在继任者日后可加入董事会。
本公司设有特定程序，以物色、评估及提名合适候选人为新增董事或填补临时空缺。提名均以用人唯才为
原则，以客观准则考虑候选人对董事会及本公司的潜在贡献，并充分顾及董事会成员多元化的裨益及上市
规则之其他相关规定。人选将根据期望标准进行评估，当中考虑候选人的性别、年龄、文化及教育背景、
行业经验、资格、技能、知识及专业操守等因素。
提名委员会负责审议董事会的组成及多元化、新董事的提名及任命、独立非执行董事的独立性评估等。提
名委员会代表董事会持续检讨董事会成员多元化政策的实施和有效性，至少于每个财政年度进行一次并向
董事会报告。回顾本财政年度，董事会对整体董事会成员多元化政策及董事提名机制的实施和有效性感到
满意。
提名委员会
提名委员会现由本公司主席冯兆滔先生（担任主席）以及两名独立非执行董事梁伟强先生及黄之强先生组
成。董事会已遵照守则采纳职权范围，并于本公司及联交所网站登载。提名委员会之主要工作包括检讨董
事会提名的架构、人数及组成（包括技能、知识及经验）、新董事的委任及评估独立非执行董事。提名委员
会每年至少举行一次会议。年内，提名委员会举行一次会议，全体成员均有出席有关会议，以根据董事会
成员多元化政策及提名政策检讨董事会架构、规模、组成、评估独立非执行董事的独立性、检讨对本公司
的整体贡献及服务、退任董事的专长及专业资格以及向董事会推荐彼等于本公司之应届股东周年大会上膺
选连任。
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
薪酬委员会
独立非执行董事黄之强先生为薪酬委员会主席。薪酬委员会成员现由本公司主席冯兆滔先生、执行董事潘
海先生以及叶志威先生及梁伟强先生（彼等均为独立非执行董事）组成。董事会已遵照守则采纳职权范围，
并于本公司及联交所网站登载。薪酬委员会之职责包括：就董事及高级管理层之薪酬政策及架构向董事会
提出建议、批准薪酬、厘定所有执行董事及高级管理层之薪酬组合以及批准终止合约或解聘时须向所有董
事及高级管理层作出之赔偿。
上述人士之薪酬组合（包括底薪、年度花红、退休福利及╱或其他福利如购股权等）因应彼等之工作性质及
经验厘定。董事不得参与有关其本身薪酬或其他褔利之任何决定。本集团之薪酬政策致力提供公平之市场
薪酬，以吸引、挽留及鼓励高质素员工。董事及高级管理层的薪酬乃根据彼等于行内之专业知识及经验、
于本集团之职责及责任以及业内薪酬基准及现行市况厘定。
年内，薪酬委员会举行一次会议，全体成员均有出席，以检讨、商议及批准董事及高级管理层各自之薪酬
组合。
审核委员会
截至本报告日期，审核委员会现由三名独立非执行董事黄之强先生（担任主席）、叶志威先生及梁伟强先生
组成。董事会已遵照守则采纳职权范围，并于本公司及联交所网站登载。审核委员会之主要工作包括检讨
及监管本集团之财务申报程序、风险管理及内部监控系统，以及审阅刊发前的财务报表。审核委员会每年
至少举行两次会议。年内，审核委员会举行两次会议，以审阅本公司之年度及中期财务报表、内部审计师
就加强风险管理及内部监控系统提供之建议以及内部审核功能之有效性。全体成员均有出席于年内举行之
有关会议。审核委员会连同本集团外聘核数师已审阅截至二零二五年三月三十一日止年度之经审核财务报
表。
董事进行之证券交易
本公司已采纳上市规则附录C3所载之上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）。本公司已就
年内有否违反标准守则向全体董事作出具体查询，而彼等均已确认彼等于截至二零二五年三月三十一日止
年度已完全遵守标准守则所载之规定标准。
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
董事会成员组成及变动
鉴于二零二四年十二月三十一日委任一名女性非执行董事，独立非执行董事之人数少于上市规则第3.10A条
所规定的至少占董事会成员人数的三分之一。诚如本公司于二零二五年三月二十八日刊发的公告所披露，
董事会一直积极物色合适的候选人出任额外的独立非执行董事（「独立非执行董事」），以重新符合上市规则
第3.10A条的规定。然而，由于本公司需要更多时间委任独立非执行董事，本公司已向联交所申请豁免严格
遵守上市规则第3.10A条和第3.11条，直至二零二五年六月三十日。为物色合适的候选人出任额外的独立非
执行董事，本公司已考虑多位候选人，以完成甄选和提名程序。诚如本公司于二零二五年六月三十日刊发
的公告所披露，马豪辉先生已获委任为独立非执行董事，自二零二五年七月二日起生效。随著马先生获委
任为独立非执行董事后，本公司已遵守上市规则第3.10A条的规定。
企业管治守则
年内，本公司已采纳上市规则附录C1第二部分所载守则之原则，并已遵守该守则之适用守则条文。
风险管理及内部监控
本集团设有其风险管理架构及透过分配职责，以达致本集团之业务目标：
风险管理
董事会负责评估及厘定公司达成策略目标时所愿意接纳的风险性质及程度，以及整体负责成立、维持及运
行健全有效的风险管理及内部监控系统，当中包含财务、营运及合规方面以及与环境、社会及管治（「环
境、社会及管治」）方面相关的重大风险。审核委员会（代表董事会）持续及于每个财政年度检讨本公司风险
管理及内部监控系统的有效性至少一次，并向董事会报告。管理层负责设计、实施及监控本集团风险管理
及内部监控系统。内部审核功能透过持续评估系统的有效性，并向审核委员会报告审计结果连同定期合规
审查之结果，以促进改善风险管理程序。
内部监控
本集团的内部监控系统包括完善的组织架构、全面预算、汇报、政策及程序，旨在识别及管理可能严重阻
碍达致本集团业务目标的风险（包括环境、社会及管治风险（如有），及提供合理（但非绝对）保证本集团不
会出现营运系统失误、重大错误、损失或欺诈。本集团已建立适当的内部监控程序，确保全面、正确及准
时记录会计及管理资料。本集团定期进行检讨及内部审查，以独立评估系统的充分性及有效性以及遵守适
用法律及法规。
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
内部审核功能
于本回顾财政年度，本集团设有内部审核功能以协助审核委员会于每个财政年度审阅及评估本集团之风险
管理及内部监控系统之充足性及有效性至少一次，以及管理本集团业务目标之达成所涉及之固有风险。内
部审核功能采用以风险为本的审核方法，集中于本集团业务的高风险领域。内部审核功能涵盖有关会计常
规及重大监控的关键事宜（包括财务、营运、合规以及环境、社会及管治方面），并将向高级管理层汇报检
讨结果或不合规事宜（如有）及改善本集团内部监控之建议步骤及行动。
有关本集团之主要风险及不明朗因素之讨论载于董事会报告书内第56至57页。
本集团严禁于未经授权的情况下接触及使用内幕消息。任何经高级管理层确认的潜在内幕消息将予评估，
及如有需要，将提呈董事会议决，以作进一步行动。董事会评估任何无法预料及重大事件可能带来之影
响，并厘定有关资料根据上市规则第13.09及13.10条以及证券及期货条例第XIVA部内幕消息条文是否被视
为内幕消息及是否须于合理可行情况下尽快予以披露。
本集团风险管理及内部监控系统之有效性
于回顾财政年度内，高级管理层连同本集团内部及外聘核数师举行两次审核委员会议。审核委员会并无
发现任何重大监控缺失或不足，并就本集团风险管理及内部监控系统之有效性认同管理层作出之确认。董
事会认为，于回顾财政年度内，风险管理及内部监控系统有效且充分地保障股东、客户及雇员的利益及本
集团的资产。
核数师薪酬
本公司股东（「股东」）于股东周年大会上委任罗兵咸永道会计师事务所为本公司之核数师。年内，罗兵咸永
道会计师事务所提供之服务包括核数、税项相关服务及其他服务。罗兵咸永道会计师事务所有关其作为本
公司之核数师之申报责任之声明载于本年报第61至71页之独立核数师报告内。
于二零二五年，已就彼等所提供之核数服务计提总费用9,182,000港元（二零二四年：8,150,000港元）。罗兵
咸永道会计师事务所就向本集团提供之非核数服务收取费用981,000港元（二零二四年：1,287,000港元）。
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
股息政策
本公司采纳一项股息政策（「股息政策」）。于董事会认为适当情况下，本公司拟向股东派发中期及末期股
息，及不时宣派特别股息。于决定是否建议派发股息及决定股息金额时，董事会计及本集团之盈利表现、
财务状况、投资规定及未来前景。尽管股息政策反映董事会现时对本集团之财务及现金流量状况之意见，
惟该股息政策将继续不时予以检讨，且概不保证股息将在某一特定期间按某一特定金额派付。派付股息亦
须受香港及百慕达法律、上市规则及公司细则之限制规限。
专业发展
每位新委任之董事将获得所需的简报及专业发展以确保彼对本集团之业务及其于上市规则以及相关法定及
监管规定下之职责及责任均有适当的理解。
本公司亦定期提供有关本集团业务发展之更新资料及介绍。董事定期获简报有关上市规则及其他适用法定
规定之最新发展以确保遵守及维持良好企业管治常规。此外，本公司一直鼓励董事参加由香港专业团体或
商会组织举办之有关上市规则、公司条例及企业管治常规之专业发展课程及研讨会。
根据守则之守则条文第C.1.4条，所有董事均须参加持续专业发展以学习及更新彼等之知识及技能。根据董
事所提供之记录，年内董事接受之培训概要如下：
董事培训类别
冯兆滔先生B
潘政先生B
潘海先生B
潘澄女士B
潘洋先生B
伦培根先生B
关堡林先生B
叶志威先生B
梁伟强先生A,B,C
黄之强先生A,B
A： 出席有关董事之专业及╱或职责及╱或其他相关议题之研讨会╱培训课程╱会议╱论坛
B： 阅读与企业管治、监管发展及其他相关议题有关之材料
C： 于有关董事之专业及╱或职责及╱或其他相关议题之研讨会及╱或培训课程╱会议╱论坛上发表讲
话
企业管治报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
与股东及投资者之沟通
本公司致力于向其股东及投资者提供高度的透明度。本公司相信，与股东进行有效的沟通对增进投资者关
系及投资者对本集团业务表现及策略的了解至关重要。
年内，执行董事曾与本地投资者及机构投资者及分析员举行多次会议。董事会承诺，透过刊发中期及年度
报告、公告、通函及新闻发布，向股东及公众人士提供清晰及全面之本集团业绩资料。
本公司亦设有网址htps:/w.asiastandard.com作为沟通平台，可供股东、投资者及公众人士适时取得本
公司之资料。
股东可随时以书面形式向本公司之香港主要办事处寄发彼等对董事会之查询、建议及关注或电邮至
asinfo@asiastandard.com，注明收件人为公司秘书。本公司会适时处理有关查询及提供相关资讯。
此外，股东大会为董事会与股东之间的沟通提供了机会。本公司的一般惯例是，董事会主席以及审核委员
会、薪酬委员会及提名委员会的主席（或在彼等缺席的情况下，则为其正式委任的代表（乃为相关委员会的
成员）将出席本公司股东大会，并于会上回答问题。此外，本公司将邀请核数师代表出席股东周年大会，
以回答股东有关核数工作、核数师报告的编制及内容、会计政策及核数师独立性等问题。
本公司已制定股东沟通政策，以确保股东及投资界能够及时、平等地获取有关本公司财务业绩、公司策略
以及环境、社会及管治举措之资料。该政策亦设定各项沟通渠道，其中包括本公司网站及股东大会，股东
可据此不时与本公司沟通并向本公司作出回馈。股东沟通政策至少每年检讨一次，以确保其持续有效性。
根据上述所实施的股东参与及沟通活动，董事会信纳年内股东沟通政策的实施及有效性。
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泛海国际集团有限公司 二零二五年报
股东权利
在经不时修订之适用法例及法规、上市规则及公司细则之规限下，股东可于股东周年大会上提呈建议及召
开本公司股东大会。
(I) 股东于股东大会上作出建议之程序
于股东周年大会上动议一项决议案或以书面请求传阅任何陈述书所需之股东（「呈请人」）人数应为：
- （1/20）之
任何股东人数；或
i. 不少于一百(100)名股东。
书面请求（「请求书」）必须列明将于股东周年大会上动议之决议案或拟于本公司相关股东大会上提呈
之任何特定决议案或将予处理之事项（视乎情况而定）作出不多于一千（1,000）字之陈述，并经所有呈
请人以相同格式于一份或多份文件上签署。
一份请求书（或两份或多份载有全体呈请人签署之请求书）须于下列时间向本公司于百慕达的注册办
事处（位于Victoria Place, 5th Flor, 31 Victoria Stret, Hamilton HM 10, Bermuda）递呈，并向本公司之香
港主要办事处（地址为香港湾仔骆克道33号万通保险大厦30楼，并注明收件人为公司秘书）递呈有关
副本：(i)倘请求书需要刊发决议案通告，须于不少于股东周年大会举行前六(6)个星期，惟倘在递交
请求书后六(6)个星期或较短期间内之某一日召开股东周年大会，则该请求书将被视为已妥为递交；
或(i)倘属任何其他请求书，须于不少于相关股东大会举行前一(1)个星期。
呈请人须交付一笔合理地足以支付本公司为处理有关请求书而产生之开支之款项。
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泛海国际集团有限公司 二零二五年报
(I) 股东召开股东特别大会之程序
持有不少于本公司缴足股本（附有于本公司股东大会上投票权）十分之一（1/10）之股东（「股东特别
大会呈请人」）可透过向本公司于百慕达的注册办事处（位于Victoria Place, 5th Flor, 31 Victoria Stret,
Hamilton HM 10, Bermuda）递呈一份书面请求（「股东特别大会请求书」），以及向本公司之香港主要办
事处（地址为香港湾仔骆克道33号万通保险大厦30楼，并注明收件人为公司秘书）递呈有关副本，要
求董事会召开本公司之股东特别大会（「股东特别大会」）。
股东特别大会请求书须注明召开股东特别大会之目的，并经由股东特别大会呈请人签署，股东特别
大会请求书可由一份或多份相同格式，且每份由一名或以上股东特别大会呈请人签署之文件组成。
于接获股东特别大会请求书后，董事须随即正式召开股东特别大会。
倘于递呈股东特别大会请求书后二十一（21）日内，董事未有正式召开该股东特别大会，则股东特别
大会呈请人或当中代表所有股东特别大会呈请人总投票权一半(1/2）以上之任何人士，可自行召开股
东特别大会，惟任何如此召开之股东特别大会须于递呈股东特别大会请求书当日起计三(3)个月内举
行。股东特别大会呈请人须尽可能以接近董事召开股东特别大会之方式召开有关股东特别大会。按
照公司细则及根据上市规则之规定，有关大会通告须列明股东特别大会之举行时间及地点以及拟于
股东特别大会上处理之事项之一般性质，并按下列方式寄发予全体有权出席股东特别大会之股东以
供考虑有关事项：
- ，不少于二十一（21）个足日或十(10)个足营业日（以较长
者为准）之通知；及
i. 于所有其他情况下，不少于十四（14）个足日或十(10)个足营业日（以较长者为准）之通知，惟
倘获得有权出席股东特别大会并于会上投票之大多数股东（即共同持有赋予有关权利之本公司
已发行股份面值不少于95%之大多数）同意，则股东特别大会可透过较短通知而召开。
组织章程文件
年内，公司细则概无变动。
董事及高级管理层
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
执行董事
冯兆滔
76岁，本公司及本公司之主要股东（定义见证券及期货条例（「证券及期货条例」）第XV部）汇汉控股有限公
司（「汇汉」）之主席、执行董事、提名委员会主席兼薪酬委员会成员以及本公司于二零二四年十月私有化之
附属公司泛海酒店集团有限公司（「泛海酒店」）之执行董事。彼亦为本公司若干附属公司之董事。冯先生持
有应用科学（土木工程）学士学位，亦为香港工程师学会资深会员。彼于一九八年加入本公司及其附属公
司（统称「本集团」），并拥有逾四十年项目管理及建筑经验。冯先生为潘海先生及潘洋先生（彼等均为本公
司执行董事）以及潘澄女士（彼为本公司非执行董事）之姑丈。彼亦分别为本公司董事总经理潘政先生之姊夫
及泛海酒店副主席林迎青博士之连襟。
潘政
70岁，本公司及汇汉之行政总裁、董事总经理兼执行董事。彼亦为泛海酒店之主席及执行董事。彼亦为本
公司若干附属公司之董事。潘先生为本集团之创办人。彼为潘海先生及潘洋先生（彼等均为本公司执行董
事）以及潘澄女士（彼为本公司非执行董事）之父亲。本公司主席冯兆滔先生及泛海酒店副主席林迎青博士分
别为其姊夫。
潘海
40岁，本公司之执行董事兼薪酬委员会成员。彼亦为汇汉及泛海酒店之执行董事。彼亦为本公司若干附属
公司之董事。潘先生持有英属哥伦比亚大学商业学士学位。彼负责本集团之业务发展及项目管理。潘先生
分别为本公司董事总经理潘政先生之儿子以及本公司非执行董事潘澄女士及本公司执行董事潘洋先生之胞
兄。彼亦分别为本公司主席冯兆滔先生及泛海酒店副主席林迎青博士之侄儿。彼于二零九年加入本集团。
潘洋
36岁，本公司、汇汉及泛海酒店之执行董事。彼亦为本公司若干附属公司之董事。潘先生持有英属哥伦比
亚大学商业学士学位，主修房地产。彼负责本集团之项目管理、投资及业务发展。彼分别为本公司董事总
经理潘政先生之儿子以及本公司执行董事潘海先生及本公司非执行董事潘澄女士之胞弟。彼亦分别为本公
司主席冯兆滔先生及泛海酒店副主席林迎青博士之侄儿。彼于二零一二年加入本集团。
董事及高级管理层
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
伦培根
61岁，本公司及汇汉之财务董事。彼亦为本公司若干附属公司之董事。伦先生拥有逾三十年会计及财务经
验。彼持有理学（工程）学士学位，并为香港会计师公会（「香港会计师公会」）会员及英国特许公认会计师公
会（「英国特许公认会计师公会」）资深会员。彼于一九四年加入本集团。
关堡林
66岁，本公司及汇汉之执行董事。彼亦为本公司若干附属公司之董事。关先生持有工商管理学士学位。彼
于一九八六年加入本集团，负责物业销售及租赁。彼拥有逾四十年物业销售、租赁及房地产管理经验。
非执行董事
潘澄
38岁，本公司及汇汉之非执行董事。潘女士获得加拿大英属哥伦比亚大学政治学士学位及企业管理硕
士学位。潘女士自二零一年加入本集团，彼最后职位为二零一七年担任本集团销售及行销经理。自二零
一九年起，潘女士于新加坡创立美容集团。潘女士为本公司董事总经理潘政先生之女儿。潘女士亦为潘海
先生之胞妹及潘洋先生之胞姐，彼等均为本公司之执行董事。彼亦分别为本公司及汇汉主席冯兆滔先生及
泛海酒店副主席林迎青博士之侄女。
独立非执行董事
叶志威
57岁，本公司之独立非执行董事兼审核委员会及薪酬委员会成员。叶先生毕业于香港大学，并取得法律学
士学位。彼为香港合资格执业律师及拥有逾三十年法律执业经验。叶先生亦为鼎亿集团投资有限公司（于香
港联合交易所有限公司（「联交所」）上市）之独立非执行董事兼审核委员会、提名委员会及薪酬委员会成员。
彼于二零三年加入本集团。
于二零二五年五月七日，叶先生不再担任浩森金融科技集团有限公司（一间于联交所上市之公司）之独立非
执行董事。
董事及高级管理层
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
梁伟强，太平绅士
62岁，本公司及汇汉之独立非执行董事兼审核委员会、薪酬委员会及提名委员会成员。彼于二零四年加
入本集团。
梁先生为现任大律师及于二零一八年七月一日获香港政府委任为太平绅士。彼曾于数间公司从事会计及财
务管理方面工作，累积约十年经验，随后自一九六年起为执业大律师。梁先生为香港会计师公会、香港
公司治理公会（「香港公司治理公会」）、英国特许公认会计师公会、特许公司治理公会（「特许公司治理公
会」）及特许仲裁师学会（「特许仲裁师学会」）之会员。彼于一九四年被任命为香港高等法院大律师。彼持
有University of Lancaster硕士学位（会计及财务），并获得Manchester Metropolitan University颁发法律学士
学位。彼曾于二零六年出任香港公司治理公会长，以及于二零一五╱一六年度及二零一六╱一七年度
出任特许仲裁师学会（东亚分会）主席。梁先生曾担任多个法定审裁处职位，如税务上诉委员会、监护委员
会及人事登记审裁处。自二零一二年至二零一八年期间，梁先生担任上诉委员会（旅馆业、会社（房产安全）
及床位寓所）主席。自二零一九年六月二十七日至二零二一年六月二十六日期间，梁先生担任纪律审裁委员
团（土地测量）成员。梁先生现为建筑物上诉审裁小组主席及酷刑声请上诉委员会委员。
梁先生自二零四年九月二十二日起，一直担任泛海酒店之独立非执行董事，任期至泛海酒店以安排计划
方式私有化后于二零二五年四月一日为止。
马豪辉，金紫荆星章，太平绅士
*
73岁，本公司及汇汉之独立非执行董事。马先生为香港本地律师行胡关李罗律师行的高级合伙人，于
一九八四年取得香港律师资格、一九八七年取得英格兰及威尔斯律师资格、一九八年取得澳洲首都地域
律师资格及一九零年取得新加坡共和国律师资格。马先生于二零年获中国司法部委任为中国委托公
证人，二零六年取得婚姻监礼人资格。彼亦自二零一八年获香港特别行政区政府委任为破产欠薪保障基
金委员会主席及自二零二零年被委任为旅游业监管局主席。此外，彼为第十一、十二及十三届全国人民代
表大会代表。为表扬其杰出的公共及社会服务，马先生于二零五年获香港特别行政区政府委任为香港非
官守太平绅士及于二零一七年获颁金紫荆星章。
马先生为雅仕维传媒集团有限公司之独立非执行董事，该公司股份于联交所主板上市。
- ，自二零二五年七月二日起生效。
董事及高级管理层
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
黄之强
70岁，本公司及汇汉之独立非执行董事兼审核委员会及薪酬委员会主席及提名委员会成员。黄先生获澳洲
阿德雷德大学颁发工商管理硕士学位。彼为香港会计师公会、英国特许公认会计师公会及澳洲会计师公会
之资深会员；及特许公司治理公会及英国特许管理会计师公会之会员。黄先生亦于百昊资产管理有限公司
出任证券及期货条例下提供资产管理及就证券提供意见之负责人员。
黄先生曾任一间于联交所上市之公司越秀地产股份有限公司（前称越秀投资有限公司）之执行董事、副总经
理、集团财务总监及公司秘书逾十年之久。彼亦为世纪城市国际控股有限公司、畅由国际集团有限公司（前
称畅由联盟集团有限公司）、华鼎集团控股有限公司、百利保控股有限公司、富豪酒店国际控股有限公司、
元亨燃气控股有限公司及珠光控股集团有限公司之独立非执行董事兼审核委员会成员，上述该等公司均于
联交所上市。黄先生于财务、会计及管理方面拥有逾四十五年经验。彼于二零四年加入本集团。
黄先生自二零二一年一月十五日起，一直担任泛海酒店之独立非执行董事，任期至泛海酒店以安排计划方
式私有化后于二零二五年四月一日为止。
高级管理层
林迎青
80岁，泛海酒店之副主席、行政总裁及执行董事。彼亦为本公司若干附属公司之董事。林博士持有理学（化
学工程）学士学位及哲学博士学位。彼于工程、项目管理及行政方面拥有逾四十年经验。彼于一九二年加
入本集团。林博士为潘海先生及潘洋先生（彼等均为本公司执行董事）以及潘澄女士（彼为本公司非执行董
事）之姑丈。林博士亦分别为本公司董事总经理潘政先生之姊夫及主席冯兆滔先生之连襟。
吴绍星
73岁，泛海酒店之集团总经理。彼亦为泛海酒店一间附属公司之董事。吴先生负责发展及管理泛海酒店集
团之餐饮业务。彼于酒店业及旅游业（本地及海外市埸）拥有逾四十年之丰富经验。吴先生于香港及澳门多
个主要国际连锁酒店及旅行社担任高级市场推广及营运职位。彼于二零七年加入泛海酒店集团。
吴维群
61岁，泛海酒店之执行董事兼集团财务总监。彼亦为泛海酒店若干附属公司之董事。吴先生为合资格美国
注册会计师(Ilinois)，并为香港会计师公会员。彼持有会计、电脑学士学位及工商管理硕士学位。吴先生
于会计及财务方面拥有逾三十年经验。彼于二零六年加入泛海酒店集团。
董事及高级管理层
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
黄凯茵
52岁，本公司之项目管理部总经理。黄女士持有香港大学建筑学文学士学位及建筑硕士学位，以及香港理
工大学项目管理学硕士学位。彼为香港注册建筑师、香港建筑师学会员及建筑物条例之认可人士。彼
亦为香港绿色建筑议会之认可绿建专才。黄女士负责物业发展及项目管理。彼于项目策划及管理方面拥有
逾二十五年经验。彼于二零一四年加入本集团。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
董事会欣然提呈截至二零二五年三月三十一日止年度之董事会报告书及经审核财务报表。
主要业务
本公司之主要业务为投资控股，而各主要附属公司之主要业务则载于财务报表附注37。
本集团主要于香港经营其业务。本集团按主要业务划分之收入及经营业绩贡献之分析载于财务报表附注5。
业绩及分派
本集团于本年度之业绩载于第72页之综合损益账内。
截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司概无派发中期股息（二零二四年：无）。
董事会（「董事会」）决议不建议派发截至二零二五年三月三十一日止年度之末期股息（二零二四年：无）。
财务摘要
本集团业绩及资产与负债之五年财务摘要载于第15页。
股票挂钩协议
除第51至55页之「购股权计划」及第55页之「可换股票据」章节所披露者外，概无于本年内订立或于本年
末仍然存续的任何股票挂钩协议。
年内已发行股份
有关本公司股本的详情载于财务报表附注28。
主要物业
本集团之主要物业详情载于第12至14页。
捐款
年内，本集团作出慈善及其他捐款32,000港元（二零二四年：82,000港元）。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
董事
年内及于本报告日期，董事如下：
冯兆滔先生
潘政先生
潘海先生
潘澄女士（于二零二四年十二月三十一日获委任）
潘洋先生
伦培根先生
关堡林先生
叶志威先生
梁伟强先生
黄之强先生
紧随本报告日期后，马豪辉先生获委任为独立非执行董事，自二零二五年七月二日起生效。
于本公司应届股东周年大会（「股东周年大会」）上，潘澄女士、伦培根先生、马豪辉先生及黄之强先生将根
据本公司之公司细则（「公司细则」）轮值退任，而潘政先生将根据香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券
上市规则（「上市规则」）附录C1 轮值退任。潘澄女士、潘政先生、马豪辉先生及黄之强先生均符合资格并愿
意于应届股东周年大会上膺选连任。伦培根先生已知会董事会，彼将于股东周年大会后退休及辞任执行董
事职位，故不会于股东周年大会上膺选连任。
全体董事均无与本公司订有任何本公司不可于一年内免付补偿（法定补偿除外）而终止之服务合约。
董事及高级管理层之履历详情
董事及高级管理层之履历详情载于第39至43页。
董事于竞争业务之权益
年内，根据上市规则第8.10条，董事概无于足以或可能对本集团业务构成直接或间接竞争之任何业务中拥
有权益。
董事于交易、安排及合约之重大权益
本公司、其附属公司、其同系附属公司或其母公司概无订立与本公司业务有关，而董事及其关连人士在其
中直接或间接拥有重大权益并于本年末或年内任何时间仍然存续之重要交易、安排及合约。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
获准许的弥偿条文
在百慕达一九八一年公司法、公司细则及其他有关条文规限下，董事可就执行其职务或与此有关的事宜而
承担或引致的所有费用、收费、开支、损失及负债从本公司的资产获得弥偿。本公司已为本集团董事及高
级人员投保合适的董事及高级人员责任保险。
购买股份或债权证之安排
除汇汉控股有限公司（「汇汉」）（详情请参阅汇汉截至二零二五年三月三十一日止年度之年报）、本公司及泛
海酒店集团有限公司（「泛海酒店」）（详情请参阅第51至55页所披露）之购股权计划外，本公司、其附属公司
或其同系附属公司或其控股公司于年内任何时间概无参与订立任何安排，致使董事可藉购入本公司或任何
其他法人团体之股份或债权证而获益。
董事及最高行政人员于股份、相关股份及债权证之权益及淡仓
于二零二五年三月三十一日，董事及本公司最高行政人员于本公司及其相联法团（定义见证券及期货条例
（「证券及期货条例」）第XV部）之股份、相关股份及债权证中拥有(a)根据证券及期货条例第XV部第7及第8
分部须知会本公司及联交所之权益及淡仓（包括根据证券及期货条例之该等条文被当作或视为拥有之权益及
淡仓）；或(b)记入根据证券及期货条例第352条本公司须存置之登记册之权益及淡仓；或(c)根据上市规则
附录C3所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）须知会本公司及联交所之权益及淡仓如
下：
(I) 股份之好仓
(a) 本公司
所持股份数目
董事个人权益法团权益总额
占已发行
股份之
百分比
(%)
潘政1,308,884711,882,392713,191,27650.20
附注： 潘政先生透过其于汇汉之控制权益（65.60%），故被视作拥有下文题为「主要股东及其他人士于股份及相关股
份之权益及淡仓」一节所披露由汇汉持有之本公司股份之权益。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
董事及最高行政人员于股份、相关股份及债权证之权益及淡仓（续）
(I) 股份之好仓（续）
(b) 相联法团
所持股份数目
董事相联法团个人权益家属权益法团权益总额
占已发行
股份之
百分比
(%)
潘政汇汉401,139,4725,318,799145,213,900
（附注）
551,672,17165.60
泛海酒店152,490–4,615,930,087
（附注）
4,616,082,577100
潘海汇汉10,444,319–10,444,3191.24
冯兆滔汇汉15,440,225–15,440,2251.83
标誉有限公司9–90.01
附注：
- 。
- 。
- 。
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泛海国际集团有限公司 二零二五年报
董事及最高行政人员于股份、相关股份及债权证之权益及淡仓（续）
(I) 相关股份之好仓
购股权益
(a) 本公司
董事
于二零二四年四月一日及
二零二五年三月三十一日
尚未行使
潘海3,500,000
潘洋3,500,000
附注：
- （见「购股权计划」一节所述）授出，并可于二零
一五年十二月十一日至二零二五年十二月十日期间按行使价每股1.38港元予以行使。
- ，概无购股权授予董事，而已授予董事之购股权亦未获行使、被注销或失效。
(b) 相联法团 － 汇汉
董事
于二零二四年四月一日及
二零二五年三月三十一日
尚未行使
潘海3,500,000
潘洋3,500,000
附注：
- ，并可于二
零一五年十二月十一日至二零二五年十二月十日期间按行使价每股1.42港元予以行使。
- ，概无购股权授予董事，而已授予董事之购股权亦未获行使、被注销或失效。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
董事及最高行政人员于股份、相关股份及债权证之权益及淡仓（续）
(I) 相关股份之好仓（续）
购股权益（续）
(c) 相联法团 － 泛海酒店
董事
于二零二四年
四月一日
尚未行使年内注销
于二零二五年
三月三十一日
尚未行使
潘海14,400,000(14,400,000)–
潘洋14,400,000(14,400,000)–
附注：
- （定义见「购股权计划」一节）授出。
- 。于二零
二五年三月三十一日，二零六年泛海酒店之购股权计划项下概无购股权尚未行使。
除上文所披露者外，于二零二五年三月三十一日，董事或本公司最高行政人员概无于本公司或其相
联法团（定义见证券及期货条例第XV部）之股份、相关股份或债权证中拥有任何(a)根据证券及期货条
例第XV部第7及第8分部须知会本公司及联交所之权益或淡仓（包括根据证券及期货条例之该等条文
被当作或视为拥有之权益及淡仓）；或(b)记入根据证券及期货条例第352条本公司须存置之登记册之
权益或淡仓；或(c)根据标准守则须知会本公司及联交所之权益或淡仓。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
主要股东及其他人士于股份及相关股份之权益及淡仓
根据证券及期货条例第336条而存置之主要股东登记册显示，于二零二五年三月三十一日，本公司已获悉下
列主要股东于本公司已发行股本中拥有5%或以上之权益及淡仓。该等权益不包括上文所披露之董事及本公
司最高行政人员之权益。
本公司股份之好仓
股东身份所持股份数目总额
占已发行股份之
百分比
(%)
汇汉（附注1）实益拥有人80,031,509711,882,39250.11
于控股法团之权益631,850,883
Asia Orient Holdings (BVI)
Limited（「汇汉BVI」）
（附注1）
于控股法团之权益631,850,883631,850,88344.48
汇汉实业有限公司
（「汇汉实业」）
（附注2）
实益拥有人
于控股法团之权益
304,361,730
2,459,153
306,820, 88321.60
Kingfisher Inc.及Lipton
Investment Limited
（「Kingfisher及Lipton」）
（附注2）
于控股法团之权益284,376,649284,376,64920.02
附注：
- 。因此，汇汉被视为于同一批由汇汉BVI持有之631,850,883股份中拥有权益，两者权益重叠。
- 、汇汉实业所控股的公司、Kingfisher及Lipton均为汇汉BVI之全资附属公司。汇汉BVI被视为于汇汉实业、Kingfisher
及Lipton持有之权益中拥有权益并与之重叠。
除上文所披露者外，于二零二五年三月三十一日，董事概无知悉任何其他人士（董事及本公司最高行政人员
除外）于本公司之股份或相关股份中拥有须记入根据证券及期货条例第336条本公司须存置之登记册之权益
或淡仓。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
购股权计划
本公司
于二零一四年八月二十九日采纳之购股权计划（「二零一四年购股权计划」）
二零一四年购股权计划于二零一四年八月二十九日获采纳。根据二零一四年购股权计划，董事会可向本公
司、其附属公司或任何被投资实体、彼等之全权信托或彼等所拥有之公司之任何董事、雇员、咨询人、客
户、供应商、代理、合伙人或顾问或承包商授出购股权，旨在向有利于或将有利于本集团长远增长有所贡
献之合资格参与人士提供奖励、嘉许并认同彼等所作之贡献，以及加强并维持与彼等之持续关系。
行使根据二零一四年购股权计划予以授出之所有购股权而可予发行之股份总数不得超过125,482,152股，相
当于本报告之日已发行股份约8.83%。行使根据二零一四年购股权计划及本公司任何其他购股权计划已授出
惟有待行使之所有尚未行使购股权而可能须予发行之股份总数最多不得超过不时已发行股份之30%。倘加
上根据二零一四年购股权计划或本公司任何其他购股权计划于任何十二(12)个月期间授予相同参与人士之
任何购股权所发行及可予发行之股份（包括已行使、尚未行使及已注销之购股权），则可能授予该参与人士
之购股权所涉及之股份数目最多不得超过不时已发行股份之1%。
根据二零一四年购股权计划，除董事另有决定外，本公司并无规定承授人须持有购股权一定期间后，方可
行使该等购股权。行使期应为董事会厘定之任何期间，惟于任何情况下不得迟于该授出日期起计十(10)年。
承授人须于购股权要约日起计二十一(21)日内接纳购股权，同时支付1港元予本公司（该笔款项不予退还）。
认购价将由董事会酌情厘定，惟不得低于(i)有关授出日期股份之收市价；(i)紧接授出日期前之五(5)个交易
日股份之平均收市价；及(i)股份之面值（上述三者以最高者为准）。二零一四年购股权计划于二零一四年八
月二十九日起计十(10)年内有效及已于该计划获采纳当日第十周年届满。
于二零一四年购股权计划届满后，概无购股权可于该计划下授出，惟所有根据二零一四年购股权计划授出
而尚未行使之购股权仍然有效及可予行使。年内根据本公司所有计划经已授出之购股权而可予发行之股份
数目为7,000,000股，相当于年内已发行股份约0.49%。
下表披露雇员（包括董事）所持根据二零一四年购股权计划授出之本公司购股权之详情：
承授人
于二零二四年四月一日及
二零二五年三月三十一日
尚未行使
潘海3,500,000
潘洋3,500,000
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
购股权计划（续）
本公司（续）
于二零一四年八月二十九日采纳之购股权计划（「二零一四年购股权计划」）（续）
附注：
- ，并可于二零一五年十二月十一日至二零二五年十二月十日期间按行使价每股1.38港
元予以行使。
- 。
- ,620,000港元，并已于本公司截至
二零一六年三月三十一日止年度之损益账内确认。计算二零一五年十二月十一日授出之购股权的公平价值时采用以下假设：
(a)授出日之股份收市价1.35港元；(b)行使价1.38港元；(c)购股权预期限5年；(d)预期波幅30.41%；(e)预期股息率2.96%*；
及(f )无风险息率1.027%。
- ，乃根据紧接授出日期前一年内每日股价之统计数字分析计算。上述计算乃根
据假设购股权于预期限内之预期波幅与股份过往波幅之间并无重大差异。
其基于二零一五年十二月十日之预期股息率。
- ，概无购股权获行使、被注销或失效。
于二零二四年九月四日采纳之购股权计划（「二零二四年购股权计划」）
二零二四年购股权计划于二零二四年九月四日获采纳。根据二零二四年购股权计划，董事会可向本公司或
其附属公司之任何董事或雇员（不包括独立非执行董事）授出购股权，旨在向已对或将对本集团作出贡献之
合资格参与人士提供奖励、嘉许并认同彼等所作之贡献，以及向合资格参与人士提供于本公司拥有个人权
益的机会，借以鼓励合资格参与人士发挥所长，提升工作效率贡献本集团，并且吸引及挽留或以其他方式
维持与其贡献有利于或将有利于本集团长远发展之合资格参与人士之持续关系。
行使根据二零二四年购股权计划予以授出之所有购股权而可予发行之股份总数不得超过131,978,228股，相
当于本报告之日已发行股份约9.29%。倘加上根据二零二四年购股权计划或本公司任何其他股份计划于任
何十二(12)个月期间授予相同合资格参与人士之任何购股权所发行及将予发行之股份（包括已行使、尚未行
使及已注销之购股权），则可能授予该参与人士之购股权所涉及之股份数目最多不得超过不时已发行股份之
1%。
根据二零二四年购股权计划，二零二四年购股权计划项下购股权之归属期不得少于十二(12)个月。行使期
不得于授出日期起计十二(12)个月期间内开始，惟于任何情况下不得迟于该授出日期起计十(10)年届满。承
授人须于购股权要约日起计二十一(21)日内接纳购股权，同时支付1港元予本公司（该笔款项不予退还）。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
购股权计划（续）
本公司（续）
于二零二四年九月四日采纳之购股权计划（「二零二四年购股权计划」）（续）
认购价将由董事会酌情厘定，惟不得低于(i)有关授出日期股份之收市价；(i)紧接授出日期前之五(5)个营业
日股份之平均收市价；及(i)股份之面值（上述三者以最高者为准）。二零二四年购股权计划之有效期由二零
二四年九月四日起计十(10)年内有效。自二零二四年购股权计划获采纳以来，概无购股权根据该计划授出。
附属公司 － 泛海酒店
于二零六年八月二十八日采纳之购股权计划（「二零六年泛海酒店之购股权计划」）
二零六年泛海酒店之购股权计划于二零六年八月二十八日获采纳。根据二零六年泛海酒店之购股权
计划，泛海酒店董事会可向泛海酒店、其附属公司或任何被投资实体、彼等之全权信托或彼等所拥有之公
司之任何董事、雇员、咨询人、客户、供应商、代理、合伙人或顾问或承包商授出购股权，旨在向有利于
或将有利于泛海酒店及其附属公司（「泛海酒店集团」）长远增长有所贡献之合资格参与人士提供奖励，嘉许
并认同彼等所作之贡献，以及加强并维持与彼等之持续关系。
行使根据二零六年泛海酒店之购股权计划予以授出之所有购股权而可予发行之股份总数不得超过
125,088,061股，相当于本报告之日已发行泛海酒店股份约2.70%。行使根据二零六年泛海酒店之购股权
计划及泛海酒店任何其他购股权计划已授出惟有待行使之所有尚未行使购股权而可能须予发行之股份总数
最多不得超过不时已发行泛海酒店股份之30%。倘加上根据二零六年泛海酒店之购股权计划或泛海酒店
任何其他购股权计划于任何十二(12)个月期间授予相同参与人士之任何购股权所发行及可予发行之股份（包
括已行使、尚未行使及已注销之购股权），则可能授予该参与人士之购股权所涉及之股份数目最多不得超过
不时已发行泛海酒店股份之1%。
根据二零六年泛海酒店之购股权计划，除泛海酒店董事另有决定外，泛海酒店并无规定承授人须持有泛
海酒店购股权一定期间后，方可行使该等泛海酒店购股权。行使期应为泛海酒店董事会厘定之任何期间，
惟于任何情况下不得迟于该授出日期起计十(10)年。承授人须于购股权要约日起计二十一(21)日内接纳购股
权，同时支付1港元予泛海酒店（该笔款项不予退还）。
认购价将由泛海酒店董事会酌情厘定，惟不得低于(i)有关授出日期股份之收市价；(i)紧接授出日期前之
五(5)个交易日股份之平均收市价；及(i)股份之面值（上述三者以最高者为准）。二零六年泛海酒店之购
股权计划于二零六年八月二十八日起计十(10)年内有效及已于该计划获采纳当日第十周年届满。
于二零六年泛海酒店之购股权计划届满后，概无购股权可于该计划下授出。由于二零六年泛海酒店之
购股权计划项下已授出之全部尚未行使购股权已于二零二五年三月三日根据该计划的条款予以注销，于二
零二五年三月三十一日，二零六年泛海酒店之购股权计划项下概无购股权尚未行使。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
购股权计划（续）
附属公司 － 泛海酒店（续）
于二零六年八月二十八日采纳之购股权计划（「二零六年泛海酒店之购股权计划」）（续）
下表披露雇员（包括董事）所持根据二零六年泛海酒店之购股权计划授出之泛海酒店购股权之详情：
承授人
于二零二四年
四月一日
尚未行使年内注销
于二零二五年
三月三十一日
尚未行使
潘海14,400,000(14,400,000)–
潘洋14,400,000(14,400,000)–
附注：
- （定义见「购股权计划」一节）授出。
- 。于二零二五年三月
三十一日，二零六年泛海酒店之购股权计划项下概无购股权尚未行使。
于二零一六年九月八日采纳之购股权计划（「二零一六年泛海酒店之购股权计划」）
二零一六年泛海酒店之购股权计划于二零一六年九月八日获采纳。根据二零一六年泛海酒店之购股权计
划，泛海酒店董事会可向泛海酒店、其附属公司或任何被投资实体、彼等之全权信托或彼等所拥有之公司
之任何董事、雇员、咨询人、客户、供应商、代理、合伙人或顾问或承包商授出购股权，旨在向有利于或
将有利于泛海酒店集团长远增长有所贡献之合资格参与人士提供奖励，嘉许并认同彼等所作之贡献，以及
加强并维持与彼等之持续关系。
行使根据二零一六年泛海酒店之购股权计划予以授出之所有购股权而可予发行之股份总数合共不得超过采
纳二零一六年泛海酒店购股权计划当日或股东于泛海酒店之股东大会上批准更新有关限额当日之泛海酒店
已发行普通股之10%（「计划限额」）。计划限额已根据于二零一七年八月三十日举行之泛海酒店股东周年大
会上获股东通过之普通决议案更新，而经更新之计划限额为201,804,047股，相当于本报告之日已发行泛海
酒店股份约4.37%。行使根据二零一六年泛海酒店之购股权计划及泛海酒店任何其他购股权计划已授出惟有
待行使之所有尚未行使购股权而可能须予发行之股份总数最多不得超过不时已发行泛海酒店股份之30%。
倘加上根据二零一六年泛海酒店之购股权计划或泛海酒店任何其他购股权计划于任何十二(12)个月期间授
予相同参与人士之任何购股权所发行及可予发行之股份（包括已行使、尚未行使及已注销之购股权），则可
能授予该参与人士之购股权所涉及之股份数目最多不得超过不时已发行泛海酒店股份之1%。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
购股权计划（续）
附属公司 － 泛海酒店（续）
于二零一六年九月八日采纳之购股权计划（「二零一六年泛海酒店之购股权计划」）（续）
根据二零一六年泛海酒店之购股权计划，除泛海酒店董事另有决定外，泛海酒店并无规定承授人须持有泛
海酒店购股权一定期间后，方可行使该等泛海酒店购股权。行使期应为泛海酒店董事会厘定之任何期间，
惟于任何情况下不得迟于该授出日期起计十(10)年。承授人须于购股权要约日期起计二十一(21)日内接纳购
股权，同时支付1港元予泛海酒店（该笔款项不予退还）。
认购价将由泛海酒店董事会酌情厘定，惟不得低于(i)有关授出日期股份之收市价；(i)紧接授出日期前之
五(5)个交易日股份之平均收市价；及(i)股份之面值（上述三者以最高者为准）。二零一六年泛海酒店之购
股权计划之有效期由二零一六年九月八日起计十(10)年内有效。自二零一六年泛海酒店之购股权计划获采
纳以来，概无购股权根据该计划授出。由于二零一六年泛海酒店之购股权计划已于二零二五年三月三日终
止，故于二零二五年三月三十一日，概无购股权可根据二零一六年泛海酒店之购股权计划授出。
可换股票据
于二零一七年二月二十三日，泛海酒店合共发行2,693,204,266份泛海酒店可换股票据（「泛海酒店可换股票
据」），本金额合共为1,220,000,000港元及按0.1%年利率计息，且拥有获派息之权利以符合上市规则项下公
众持股量规定。泛海酒店可换股票据乃属无抵押及可获赎回。泛海酒店可换股票据之主要条款载于财务报
表附注25。
年内，本公司的一间附属公司将总金额为1,176,913,071港元（二零二四年：无）之泛海酒店可换股票据兑换
为2,598,042,100股泛海酒店之普通股，相当于兑换后泛海酒店之股份约56.28%，余下泛海酒店可换股票据
则由泛海酒店赎回。
于二零二五年三月三十一日，鉴于全部泛海酒店可换股票据均已兑换及╱或赎回，概无尚未行使之泛海酒
店可换股票据。
购买、出售或赎回上市证券
年内，本公司并无赎回其任何股份。本公司及其任何附属公司概无于年内购买或出售本公司任何上市证
券，年内亦无在场内出售任何库存股份。
优先购买权
本公司之股本于百慕达概无附有优先购买权。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
管理合约
年内，本公司并无订立或存在任何有关本公司全部或任何主要部份业务之管理及行政工作之合约。
业务回顾
本集团业务之中肯回顾、自财政年度末已发生之对本集团产生重大影响之事件详情（如有）、采用财务关键
表现指标之分析以及本集团未来可能发展之揭示载于第6至11页之「管理层讨论及分析」一节内。本集团环
境政策及表现之论述以及与其持份者主要关系的说明载于第16至28页之「环境、社会及管治报告」一节内。
遵守法律及法规
本集团深知遵守法律及法规的重要性。本集团已制定合规程序，以确保遵守（尤其是）对本集团产生重大影
响之适用法律、规则及法规。
本集团已分配资源以确保持续遵守规则及法规，而相关雇员及相关营运单位会不时获知悉适用法律、规则
及法规之任何变动。
主要风险及不明朗因素
本集团认为下文所述因素乃指可能会潜在影响其业务、财务状况、营运及业务未来前景之主要风险及不明
朗因素，但并不表示下文所述之因素已属详尽。
与物业销售及租赁有关之风险
本集团之物业销售或会受房地产市场供求波动、政府抑制房价飙升的政策（如以双重及特殊印花税抑制需
求，降低抵押贷款比率以提高融资门槛进而对需求产生不利影响）的影响。需求亦易受利率波动影响。
经济衰退会冲击零售市场并会对物业租赁及占用构成下滑压力。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
主要风险及不明朗因素（续）
与酒店营运有关的风险
本集团酒店业务可能会受无法控制之外在因素（如政府法规、市况变动、行业竞争、酒店供应过剩或国际或
本地对酒店客房及相关服务之需求下降、外汇波动、利率环境及其他或会影响全球旅游及业务活动状况之
自然及社会因素）的重大影响。
由于本集团之五间酒店位于香港，来自该业务之收益极易受香港旅游业及游客数目变动影响，而香港旅游
业很大程度上取决于其作为游客、商务旅客及会议举行之目的地的吸引力，以及香港政府采用的入境旅游
政策，尤其是来自中国的游客，其占香港留宿游客总数约76%，乃我们酒店业务的主要客源。
本集团检视并优化其资产组合，以确保其有足够成本效益及效率。本集团透过适当监控业务表现，以及持
续评估经济状况及合适的现行投资及业务策略，来监控经济逆转所带来的风险。
与酒店或物业发展有关的风险
本集团聘请外判承包商提供各种服务，包括酒店扩建、酒店及物业发展之建设项目。该等项目的竣工须受
外判承包商的履行情况（包括预先协定的竣工时间表）规限。任何延误获得或未能获得相关政府同意或批准
亦对竣工产生影响。此外，倘我们未能遵守土地授予条件，政府可能会收回该土地。
与融资有关的风险
本集团需融资以支持其经营酒店及于未来进行任何物业发展之营运、营运资金及资本开支的需求。本集团
未来发展之整体水平及步伐可能受可用资金、融资成本增加及货币波动等因素影响。
本集团与银行界保持开放及积极的关系、安排不同融资渠道订立不同条款及不同年期之贷款融资及确保持
续评估交易方之风险。
与财务投资有关的风险
本集团的财务表现面临金融及资本市场风险，包括利率、外汇率、信贷息差、股票价格、整体经济表现
及其他无法控制之外在因素的变动。有关该等风险及相关管理政策的进一步详情，请参阅载于第96至114
页之财务报表附注3。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
与员工、客户及供应商之关系
本集团深知与客户及供应商维持良好关系以达致短期及长远业务目标之重要性。本集团重视客户透过日常
沟通所反馈的意见，并及时处理客户的问题。对于供应商，本集团通过供应商批准流程及抽查交付货物，
确保其在提供优质可持续产品及服务方面的表现。
于截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团与其客户并无出现对本集团业务造成重大影响及本集团的
成功对其有所依赖的任何事件。本集团之成功有赖于与其雇员及供应商之关键关系的描述载于第16至28页
之「环境、社会及管治报告」一节内。
主要客户及供应商
主要供应商及客户应占本集团年内之购买及销售百分比如下：
本集团最大供应商应占之购买百分比77%
本集团五大供应商应占之购买百分比85%
本集团最大客户应占之销售百分比16%
本集团五大客户应占之销售百分比25%
就董事所知，各董事、彼等之紧密联系人或股东（据董事所知拥有本公司已发行股份数目5%以上）概无于上
述供应商或客户中持有任何股本权益。
关联人士交易
年内进行之重大关联人士交易详述于财务报表附注35，其并无构成上市规则第14A章项下之关连交易或持
续关连交易。
税务宽免
本公司并不知悉股东因彼等持有本公司股份而可获得任何税务宽免。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
对联属公司之财务资助及担保
根据上市规则第13.22条，于二零二五年三月三十一日本集团提供财务资助的联属公司备考合并资产负债表
及本集团于该等联属公司的应占权益如下：
备考合并
资产负债表
本集团
应占权益
千港元千港元
非流动资产11,112,7393,161,159
流动资产22,920,3798,160,731
流动负债(16,016,541)(5,186,212)
非流动负债(10,841,305)(3,185,919)
7,175,2722,949,759
联属公司的备考合并资产负债表乃于根据本集团的主要会计政策作出调整并重新分组至二零二五年三月
三十一日之资产负债表的重大分类后透过合并彼等的资产负债表编制。
独立非执行董事
本公司已接获各独立非执行董事根据上市规则第3.13条项下之独立指引发出之独立性确认书，本公司认为
所有现任独立非执行董事均为独立人士。
足够公众持股量
根据董事从公开途径所得之资料及据其所知，董事确认本公司有足够公众持股量，超过本公司于本报告刊
发前之最后可行日期已发行股份之25%。
董事会报告书
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
核数师
财务报表乃由罗兵咸永道会计师事务所审核，该核数师任满退任，惟符合资格并愿意于应届股东周年大会
上膺选连任。
代表董事会
主席
冯兆滔
香港，二零二五年六月三十日
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
致泛海国际集团有限公司股东
（于百慕达注册成立之有限公司）
意见
我们已审计的内容
泛海国际集团有限公司（以下简称「贵公司」）及其附属公司（以下统称「贵集团」）列载于第72至164页的综
合财务报表，包括：
– 于二零二五年三月三十一日的综合资产负债表；
– 截至该日止年度的综合损益账；
– 截至该日止年度的综合全面收益表；
– 截至该日止年度的综合权益变动报表；
– 截至该日止年度的综合现金流量表；及
– 综合财务报表附注，包括重大会计政策信息及其他解释信息。
我们的意见
我们认为，该等综合财务报表已根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则会计准则》真实而中肯地反
映了 贵集团于二零二五年三月三十一日的综合财务状况及其截至该日止年度的综合财务表现及综合现金
流量，并已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为拟备。
意见的基础
我们已根据香港会计师公会颁布的《香港审计准则》进行审计。我们在该等准则下承担的责任已在本报告「核
数师就审计综合财务报表承担的责任」部分中作进一步阐述。
我们相信，我们所获得的审计凭证能充足及适当地为我们的审计意见提供基础。
独立性
根据香港会计师公会颁布的《专业会计师道德守则》（以下简称「守则」），我们独立于 贵集团，并已履行守
则中的其他专业道德责任。
| 关键审计事项 | 我们的审计如何处理关键审计事项 |
|---|---|
| 分类为以公平价值计入其他全面收益及按摊销成 本计量之债务证券及相关应计利息的预期信贷亏 损评估 | |
| 请参阅综合财务报表附注3、4、19和20 于二零二五年三月三十一日， 贵集团的债务证 券被归类为以公平价值计入其他全面收益及按摊 销成本计量。截至二零二五年三月三十一日止年 度以公平价值计入其他全面收益及按摊销成本计 量之债务证券及相关应计利息的预期信贷亏损相 关费用已在综合损益账中确认。大多数债务证券 发行人在中华人民共和国（「中国」）从事房地产开 发。由于市况及中国房地产行业波动性，该等债 务证券的预期信贷亏损评估存在较高估计之不确 定因素。 | 我们为解决分类为以公平价值计入其他全面收益及 按摊销成本计量之债务证券及相关应计利息的预期 信贷亏损评估而执行的程序包括： － 了解管理层对以公平价值计入其他全面收益 及按摊销成本计量之债务证券及相关应计利 息的预期信贷亏损评估的控制和流程，并通 过考虑估计不确定性程度和其他固有风险因 素的水平来评估重大错报的固有风险； |
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
关键审计事项
关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。这些事项是在我
们审计整体综合财务报表及出具意见时进行处理的。我们不会对这些事项提供单独的意见。
我们在审计中识别的关键审计事项概述如下：
- （「以公平价值计入其他全面收益」）及按摊销成本计量之财务资
产的债务证券及相关应计利息的预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）评估
• 分类为以公平价值计入其他全面收益之债务证券及相关应计利息的公平价值评估
• 投资物业的估值
• 待售物业的可收回性
| 关键审计事项 | 我们的审计如何处理关键审计事项 |
|---|---|
| 分类为以公平价值计入其他全面收益及按摊销成 本计量之债务证券及相关应计利息的预期信贷亏 损评估（续） | |
| 管理层评估以公平价值计入其他全面收益及按摊 销成本计量之债务证券的信贷风险及相关应计利 息自初始确认后是否显著增加，除购入或源生已 减值的财务资产外，采用三阶段减值模型法计算 预期信贷亏损。对于归类为阶段一或阶段二的该 等债务证券，管理层使用包含相关假设的模型评 估预期信贷亏损，包括违约概率及违约损失率。 对于归类为阶段三的该等债务证券，管理层使用 折现现金流模型评估各项该等债务证券的预期信 贷亏损，并针对不同的可能情景给予概率权重。 购入或源生已减值是初始确认时发生信贷减值的 财务资产。对于购入或源生已减值，管理层使用 每个报告日投资的折现现金流估计整个存续期的 预期信贷亏损。这些假设还考虑了前瞻性估计。 鉴于涉及的重大管理判断及估计的不确定性，我 们将以公平价值计入其他全面收益及按摊销成本 计量之债务证券及相关应计利息的预期信贷亏损 评估确定为关键审计事项。 | － 在我们内部估值专家的协助下，我们执行了 以下程序： － 透过考虑相关债务证券发行人初始确 认时及报告期末的业务及财务情况、 相关行业信息及预期的行业前景，评 估厘定阶段的合理性； － 通过考虑前瞻性因素及假设之相关 性、已签署或提议的重组计划、逾期 状态、债务证券发行人提供的最新财 务信息及其他相关信息，评估筛选用 及采纳之模型、假设（包括违约概率 及违约损失率及预期现金流）、应用 预期信贷亏损模型中的多个情景及所 分配概率权重以及前瞻性因素之合理 性及适当性； |
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
关键审计事项（续）
| 关键审计事项 | 我们的审计如何处理关键审计事项 |
|---|---|
| 分类为以公平价值计入其他全面收益及按摊销成 本计量之债务证券及相关应计利息的预期信贷亏 损评估（续） | |
| － 就支持文件以抽样形式检查折现现金 流所使用的输入数据；及 － 在适用的财务报告框架中，评估与以公平价 值计入其他全面收益及按摊销成本计量之债 务证券的预期信贷亏损和相关应计利息相关 的披露的充分性。 基于所执行的工作，我们发现管理层在预期信贷 亏损评估中对以公平价值计入其他全面收益及按 摊销成本计量之债务证券及相关应计利息所采用 的判断及假设得到了所获得证据的支持。 | |
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
关键审计事项（续）
| 关键审计事项 | 我们的审计如何处理关键审计事项 |
|---|---|
| 分类为以公平价值计入其他全面收益之债务证券 及相关应计利息的公平价值评估 | |
| 请参阅综合财务报表附注3、4、19和20 于二零二五年三月三十一日， 贵集团的债务证 券被归类为以公平价值计入其他全面收益，并以 公平价值计量。 由于中国房地产行业的市场状况，该等在中国从 事房地产行业的债务证券发行人所发行的债务证 券价格出现大幅波动。尽管债务证券大多于认证 的证券交易所上市，但若干债务证券的交易活动 非常有限，故此管理层认为该等由经纪人提供的 报价并不代表该等债务证券的公平价值。因此， 管理层使用折现现金流模型评估该等证券的公平 价值，并针对不同的可能情景给予概率权重。管 理层采用若干假设，包括折现现金流模型中使用 的预期现金流、折现率、多个情景及概率权重。 鉴于涉及的重大管理判断及估计的不确定性，我 们将上述债务证券及相关应计利息的公平价值评 估确定为关键审计事项。 | 我们为解决分类为以公平价值计入其他全面收益 之债务证券及相关应计利息的公平价值评估而执 行的程序包括： － 了解管理层对以公平价值计入其他全面收益 之债务证券及相关应计利息的公平价值评估 的流程，并通过考虑估计不确定性程度和其 他固有风险因素的水平来评估重大错报的固 有风险； － 在我们内部估值专家的协助下，我们执行了 以下程序： － 透过考虑适用的财务报告规定评估管 理层所采用估值方法的适当性； － 透过考虑债务重组计划、逾期状态、 债券发行人提供的最新财务信息及其 他相关信息等支持文件以评估折现现 金流模型中所用假设，包括预期现金 流的合理性； － 透过参考可比较中国房地产公司所发 行的美元计值债券的债券收益率评估 所用折现率的合理性； |
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
关键审计事项（续）
| 关键审计事项 | 我们的审计如何处理关键审计事项 |
|---|---|
| 分类为以公平价值计入其他全面收益之债务证券 及相关应计利息的公平价值评估（续） | |
| － 透过考虑可获得的市场资料评估应用 公平价值评估模型中的多个情景及所 分配概率权重的合理性； － 就支持文件以抽样形式检查公平价值 模型采用的折现现金流所使用的输入 数据；及 － 在适用的财务报告框架中，评估与以公平价 值计入其他全面收益之债务证券的公平价值 和相关应计利息相关的披露的充分性。 基于所执行的工作，我们发现管理层在公平价值 评估中对以公平价值计入其他全面收益之债务证 券及相关应计利息所采用的判断及假设得到了所 获得证据的支持。 | |
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
关键审计事项（续）
| 关键审计事项 | 我们的审计如何处理关键审计事项 |
|---|---|
| 投资物业的估值 | |
| 请参阅综合财务报表附注4、15和17 于二零二五年三月三十一日， 贵集团的投资物 业组合包括附属公司、一间联营公司及一间合营 企业持有的投资物业。 管理层委聘独立估值师根据直接比较法及收益资 本化法（倘适用）估计 贵集团、该联营公司及该 合营企业的投资物业于二零二五年三月三十一日 的公平价值。我们关注投资物业的估值，原因为 公平价值的估计受估计不确定性影响。鉴于（其中 包括）每项物业的独有性质、其位置、现行市场回 报以及该特定物业的预期未来租金等因素，有关 估值存在固有主观成份。 鉴于涉及的重大管理判断及估计的不确定性，我 们将投资物业的估值确定为关键审计事项。 | 我们为解决投资物业的估值而执行的程序包括： － 了解管理层对厘定投资物业估值的流程，并 通过考虑估计不确定性程度和其他固有风险 因素的水平来评估重大错报的固有风险； － 评估独立估值师的资历、能力及客观性； － 获取独立估值报告并与独立估值师（连同我 们的自有物业估值专家）商讨，以讨论及评 估所采纳的估值方法及关键假设，重点关注 可资比较物业、现行市场租金及资本化率 （倘适用）； － 在我们估值专家的协助下，透过与类似物业 及位置的近期交易进行比较，并透过研究现 行市场租金及资本化率（倘适用）的证据， 以评估独立估值师所使用之关键假设的合理 性；及 － 据香港财务报告准则会计准则披露规定，评 估与投资物业估值有关的披露是否充足。 基于所执行的工作，我们发现在投资物业的估值 所采用的判断及关键假设得到了所获得证据的支 持。 |
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
关键审计事项（续）
| 关键审计事项 | 我们的审计如何处理关键审计事项 |
|---|---|
| 待售物业的可收回性 | |
| 请参阅综合财务报表附注4、17和18 贵集团有多项由附属公司及合营企业持有的待售 物业（「物业发展项目」）。 基于各项目的相关物业的可变现净值的估计，管 理层对物业发展项目的可收回性进行了评估，并 认定于二零二五年三月三十一日毋须计提拨备。 该评估涉及根据现有计划对发展中物业将产生的 预期未来销售价格及开发成本的估算。 鉴于涉及的重大管理判断及估计的不确定性，我 们将待售物业的可收回性确定为关键审计事项。 | 我们为解决待售物业的可收回性而执行的程序包 括： － 了解管理层对于厘定待售物业的可收回性的 流程，并透过考虑厘定将应用假设所涉及估 计不确定性及判断的程度，评估重大错误陈 述的固有风险； － 比较可比较物业的估计售价与其现时市价； － 透过(1)了解主要发展中之待售物业发展进 程；(2)评估管理层所提供的成本估计；及 (3)将估计建设成本与外部行业数据进行比 较，根据所选物业样本评估完成项目的估计 开发成本的合理性；及 － 获取若干物业的估值报告并与独立估值师 （连同我们的物业估值专家）商讨，以评估所 采纳的估值方法及关键假设。 基于所执行的工作，我们发现，管理层对待售物 业的可收回性评估所用判断及假设获可得之凭证 支持。 |
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
关键审计事项（续）
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
其他信息
贵公司董事须对其他信息负责。其他信息包括年报内的所有信息，但不包括综合财务报表及我们的核数师
报告。
我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对综合财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与综合财
务报表或我们在审计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情况。
基于我们已执行的工作，如果我们认为其他信息存在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这方面，我
们没有任何报告。
董事及审核委员会就综合财务报表须承担的责任
贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则会计准则》及香港《公司条例》的披露规定
拟备真实而中肯的综合财务报表，并对其认为使综合财务报表的拟备不存在由于欺诈或错误而导致的重
大错误陈述所需的内部控制负责。
在拟备综合财务报表时，董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的
事项，以及使用持续经营为会计基础，除非董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的代替
方案。
审核委员会须负责监督 贵集团的财务报告过程。
核数师就审计综合财务报表承担的责任
我们的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并
出具包括我们意见的核数师报告。我们仅按照百慕达一九八一年《公司法》第90条向阁下（作为整体）报告
我们的意见，除此之外本报告别无其他目的。我们不会就本报告的内容向任何其他人士负上或承担任何责
任。合理保证是高水平的保证，但不能保证按照《香港审计准则》进行的审计，在某一重大错误陈述存在时
总能发现。错误陈述可以由欺诈或错误引起，如果合理预期它们单独或汇总起来可能影响综合财务报表使
用者依赖综合财务报表所作出的经济决定，则有关的错误陈述可被视作重大。
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
核数师就审计综合财务报表承担的责任（续）
在根据《香港审计准则》进行审计的过程中，我们运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦：
- ，设计及执行审计程序以
应对这些风险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、
伪造、蓄意遗漏、虚假陈述，或凌驾于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述
的风险高于未能发现因错误而导致的重大错误陈述的风险。
- ，以设计适当的审计程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效性发
表意见。
- 。
- 。根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事项或
情况有关的重大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果我们认为
存在重大不确定性，则有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报表中的相关披露。假若有
关的披露不足，则我们应当发表非无保留意见。我们的结论是基于核数师报告日止所取得的审计凭
证。然而，未来事项或情况可能导致 贵集团不能持续经营。
- 、结构和内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映相关
交易和事项。
- ，以就 贵集团内实体或业务单位的财务信息获取充足、适当的审计凭证，作
为对综合财务报表发表意见的基础。我们负责指导、监督及覆核为集团审计而执行的审计工作。
我们为审计意见承担全部责任。
独立核数师报告
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
核数师就审计综合财务报表承担的责任（续）
除其他事项外，我们与审核委员会沟通了计划的审计范围、时间安排、重大审计发现等，包括我们在审计
中识别出内部控制的任何重大缺陷。
我们还向审核委员会提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们沟通有可能合
理地被认为会影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及在适用的情况下，用以消除对独立性产生威胁
的行动或采取的防范措施。
从与审核委员会沟通的事项中，我们确定哪些事项对本期综合财务报表的审计最为重要，因而构成关键审
计事项。我们在核数师报告中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，或在极端罕见的情
况下，如果合理预期在我们报告中沟通某事项造成的负面后果超过产生的公众利益，我们决定不应在报告
中沟通该事项。
出具本独立核数师报告的审计项目合伙人是陈嘉怡（执业证书编号：P05388）。
罗兵咸永道会计师事务所
执业会计师
香港，二零二五年六月三十日
| 货品销售、服务、租赁及其他收入 | 5 | 1,758,200 | 515,848 |
|---|---|---|---|
| 利息收入 | 649,131 | 1,219,493 | |
| 总收入 | 5 | 2,407,331 | 1,735,341 |
| 销售成本 | (866,956) | (152,821) | |
| 毛利 | 1,540,375 | 1,582,520 | |
| 销售及行政开支 | (339,438) | (302,108) | |
| 折旧 | (134,685) | (139,201) | |
| 投资亏损净额 | 6 | ||
| 已变现及未变现亏损净额 | (574,181) | (210,994) | |
| 预期信贷亏损之变动 | (2,270,023) | (5,860,618) | |
| 投资物业之公平价值（亏损）╱收益 | 15 | (638,872) | 56,392 |
| 其他开支 | 7 | (121,916) | (885,205) |
| 经营亏损 | (2,538,740) | (5,759,214) | |
| 融资成本净额 | 11 | (617,750) | (595,993) |
| 应占溢利减亏损 | |||
| 合营企业 | (413,469) | (4,158) | |
| 联营公司 | (68,402) | (20,887) | |
| 除所得税前亏损 | (3,638,361) | (6,380,252) | |
| 所得税（开支）╱抵免 | 12 | (72,246) | 198,798 |
| 年内亏损 | (3,710,607) | (6,181,454) | |
| 应占： | |||
| 本公司股东 | (3,750,594) | (5,792,196) | |
| 非控股权益 | 39,987 | (389,258) | |
| (3,710,607) | (6,181,454) | ||
| 每股亏损（港元） | |||
| 基本 | 14 | (2.75) | (4.39) |
| 摊薄 | 14 | (2.75) | (4.39) |
综合损益账
截至二零二五年三月三十一日止年度
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
二零二五年二零二四年
附注千港元千港元
| 年内亏损 | (3,710,607) | (6,181,454) |
|---|---|---|
| 其他全面收益 | ||
| 已予重新分类或日后可能重新分类为损益之项目： | ||
| 以公平价值计入其他全面收益的债务证券 | ||
| – 确认预期信贷亏损后转入损益账 | 1,190,819 | 2,419,246 |
| – 公平价值变动及其他变动之净额 | (297,752) | (1,515,595) |
| – 于终止确认时由储备释出 | 2,373 | 98,636 |
| 应占一间合营企业之以公平价值计入其他全面收益的债务证券的 公平价值收益╱（亏损）净额 | 124,542 | (38,100) |
| 现金流对冲 | ||
| – 公平价值亏损 | (187,109) | (71,669) |
| – 衍生金融工具之递延税项 | 30,873 | 11,825 |
| 汇兑差额 | (116,935) | (9,225) |
| 应占合营企业之汇兑差额 | (42,100) | (76,253) |
| 将不会重新分类为损益之项目： | ||
| 以公平价值计入其他全面收益的股本证券的公平价值收益净额 | 90,391 | 76,051 |
| 非控股权益应占汇兑差额 | (5,342) | (2,791) |
| 789,760 | 892,125 | |
| 年内全面开支总额 | (2,920,847) | (5,289,329) |
| 应占： | ||
| 本公司股东 | (2,956,461) | (4,987,108) |
| 非控股权益 | 35,614 | (302,221) |
| (2,920,847) | (5,289,329) | |
综合全面收益表
截至二零二五年三月三十一日止年度
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 非流动资产 | |||
|---|---|---|---|
| 投资物业 | 15 | 10,262,272 | 10,901,144 |
| 物业、厂房及设备 | 16 | 4,536,050 | 4,576,811 |
| 合营企业及联营公司之投资 | 17 | 2,949,759 | 3,853,211 |
| 应收合营企业及联营公司款项 | 17 | 3,149,617 | 2,702,209 |
| 财务投资 | 20 | 278,997 | 1,091,137 |
| 衍生金融工具 | 26 | 26,693 | 130,953 |
| 递延所得税资产 | 27 | 148,159 | 137,419 |
| 21,351,547 | 23,392,884 | ||
| 流动资产 | |||
| 待售物业 | 18 | 6,213,023 | 6,366,075 |
| 酒店及餐厅存货 | 25,579 | 26,753 | |
| 贸易及其他应收款项 | 19 | 574,197 | 567,546 |
| 可退回所得税 | 127 | 70 | |
| 财务投资 | 20 | 1,285,766 | 2,407,248 |
| 衍生金融工具 | 26 | 23,367 | 186,945 |
| 银行结余及现金 | |||
| – 受限制 | 21 | 732,508 | 362,268 |
| – 不受限制 | 21 | 720,178 | 834,864 |
| 9,574,745 | 10,751,769 | ||
| 流动负债 | |||
| 贸易及其他应付款项 | 22 | 190,450 | 292,707 |
| 应付合营企业款项 | 17 | 206,916 | 517,159 |
| 应付一间联营公司款项 | 17 | 135,960 | 182,820 |
| 应付非控股权益款项 | 60,957 | 56,514 | |
| 应付所得税 | 5,142 | 484 | |
| 合约负债 | 23 | 2,509,113 | 484,892 |
| 借贷 | 24 | 5,078,084 | 5,693,653 |
| 8,186,622 | 7,228,229 | ||
| 流动资产净值 | 1,388,123 | 3,523,540 | |
综合资产负债表
于二零二五年三月三十一日
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
二零二五年二零二四年
附注千港元千港元
| 非流动负债 | |||
|---|---|---|---|
| 借贷 | 24 | 10,854,844 | 12,049,556 |
| 可换股票据 | 25 | – | 9,680 |
| 租赁负债 | 350 | 883 | |
| 递延所得税负债 | 27 | 191,007 | 171,923 |
| 11,046,201 | 12,232,042 | ||
| 资产净值 | 11,693,469 | 14,684,382 | |
| 权益 | |||
| 股本 | 28 | 14,206 | 13,197 |
| 储备 | 29 | 11,674,172 | 14,438,231 |
| 本公司股东应占权益 | 11,688,378 | 14,451,428 | |
| 非控股权益 | 5,091 | 232,954 | |
| 11,693,469 | 14,684,382 | ||
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
综合资产负债表
于二零二五年三月三十一日
二零二五年二零二四年
附注千港元千港元
冯兆滔伦培根
董事董事
| 来自经营活动之现金流量 | |||
|---|---|---|---|
| 经营产生╱（所用）之现金净额 | 33(A) | 3,004,158 | (232,459) |
| 已付所得税净额 | (80,418) | (3,089) | |
| 已付利息 | (1,053,792) | (1,106,816) | |
| 已收银行存款、其他应收款项及衍生金融工具之利息 | 294,138 | 325,983 | |
| 经营活动产生╱（所用）之现金净额 | 2,164,086 | (1,016,381) | |
| 来自投资活动之现金流量 | |||
| 财务投资之所得款项净额 | 382,364 | 221,342 | |
| 受限制银行结余增加 | (282,606) | – | |
| 添置投资物业 | – | (306) | |
| 添置物业、厂房及设备 | (52,308) | (46,059) | |
| 出售一间附属公司 | – | (379) | |
| 合营企业之投资回款 | 95,358 | 119,233 | |
| 联营公司及合营企业之垫款 | (523,370) | (510,288) | |
| 联营公司及合营企业之还款 | 29,025 | 23,016 | |
| 投资活动所用之现金净额 | (351,537) | (193,441) | |
| 融资活动前产生╱（所用）之现金净额 | 1,812,549 | (1,209,822) | |
| 来自融资活动之现金流量 | 33(B) | ||
| 提取长期借贷 | 2,997,900 | 4,361,033 | |
| 偿还长期借贷 | (4,828,694) | (3,197,100) | |
| 短期借贷（减少）╱增加净额 | (7,979) | 61,000 | |
| 向非控股权益收购一间附属公司之权益 | (23,511) | – | |
| 赎回可换股票据 | (43,060) | – | |
| 非控股权益供款 | 4,443 | 3,565 | |
| 租赁付款 | (7,022) | (8,148) | |
| 融资活动（所用）╱产生之现金净额 | (1,907,923) | 1,220,350 | |
| 现金及现金等价物之（减少）╱增加净额 | (95,374) | 10,528 | |
| 年初现金及现金等价物 | 834,864 | 829,584 | |
| 汇率变动 | (19,312) | (5,248) | |
| 年终现金及现金等价物 | 720,178 | 834,864 | |
| 现金及现金等价物结余分析 | |||
| 银行结余及现金（不包括受限制之银行结余） | 21 | 720,178 | 834,864 |
综合现金流量表
截至二零二五年三月三十一日止年度
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
二零二五年二零二四年
附注千港元千港元
| 于二零二三年三月三十一日 | 13,197 | 19,425,339 | 19,438,536 | 535,175 | 19,973,711 |
|---|---|---|---|---|---|
| 以公平价值计入其他全面收益之财务资产 | |||||
| – 公平价值变动及其他变动之净额 | – | 854,210 | 854,210 | 87,392 | 941,602 |
| – 于终止确认时由储备释出 | – | 91,544 | 91,544 | 7,092 | 98,636 |
| 现金流对冲 | |||||
| – 公平价值亏损 | – | (66,093) | (66,093) | (5,576) | (71,669) |
| – 衍生金融工具之递延税项 | – | 10,905 | 10,905 | 920 | 11,825 |
| 汇兑差额 | – | (85,478) | (85,478) | (2,791) | (88,269) |
| 年内亏损 | – | (5,792,196) | (5,792,196) | (389,258) | (6,181,454) |
| 年内全面开支总额 | – | (4,987,108) | (4,987,108) | (302,221) | (5,289,329) |
| 于二零二四年三月三十一日 | 13,197 | 14,438,231 | 14,451,428 | 232,954 | 14,684,382 |
| 以公平价值计入其他全面收益之财务资产 | |||||
| – 公平价值变动及其他变动之净额 | – | 1,100,401 | 1,100,401 | 7,599 | 1,108,000 |
| – 于终止确认时由储备释出 | – | 2,014 | 2,014 | 359 | 2,373 |
| 现金流对冲 | |||||
| – 公平价值亏损 | – | (178,739) | (178,739) | (8,370) | (187,109) |
| – 衍生金融工具之递延税项 | – | 29,492 | 29,492 | 1,381 | 30,873 |
| 汇兑差额 | – | (159,035) | (159,035) | (5,342) | (164,377) |
| 年内（亏损）╱溢利 | – | (3,750,594) | (3,750,594) | 39,987 | (3,710,607) |
| 年内全面（开支）╱收益总额 | – | (2,956,461) | (2,956,461) | 35,614 | (2,920,847) |
| 与拥有人进行之交易 增持一间附属公司之权益 | 1,009 | 192,402 | 193,411 | (263,477) | (70,066) |
| 于二零二五年三月三十一日 | 14,206 | 11,674,172 | 11,688,378 | 5,091 | 11,693,469 |
综合权益变动报表
于二零二五年三月三十一日
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
本公司股东应占权益
股本储备合计非控股权益合计
千港元千港元千港元千港元千港元
财务报表附注
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
1. 一般资料
泛海国际集团有限公司（「本公司」）为一间于百慕达注册成立之有限公司，并于香港联合交易所有限
公司（「港交所」）上市。其主要办事处地址为香港湾仔骆克道33号万通保险大厦30楼。
2. 重大会计政策
本公司及其附属公司（统称为「本集团」）于编制该等综合财务报表时所应用之重大会计政策载于下
文。除另有说明外，此等政策于两个年度均贯彻应用。
(A) 编制基准
本集团之综合财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财务报告准则
会计准则（「香港财务报告准则」）编制。该等财务报表亦遵守香港公司条例第622章的披露规定
及联交所证券上市规则的适用披露条文。
本综合财务报表乃采用历史成本原则（惟投资物业、以公平价值计入损益账（「以公平价值计入
损益账」）之财务资产、以公平价值计入其他全面收益（「以公平价值计入其他全面收益」）之财
务资产及衍生金融工具以公平价值重估而修订）编制。
编制符合香港财务报告准则之财务报表须运用若干关键会计估计，而管理层在应用本集团会计
政策时亦须作出判断。涉及较高程度判断或复杂性，或有关假设及估计对综合财务报表有重大
影响之范畴载于附注4。
(B) 采纳新订准则及准则之修订
编制该等年度财务报表时所用之会计政策及计算方法与二零二四年所采用者一致，惟采纳以下
于本年度首次生效且与本集团业务相关并于二零二四年一月一日或之后开始之会计期间强制生
效之新订准则及准则之修订除外：
香港会计准则第1号之修订及香港
诠释第5号之相关修订
将负债分类为流动或非流动及附带契诺的非流动
负债
香港诠释第5号（经修订）呈列财务报表 – 借款人对包含按要求偿还条款之
定期贷款之分类
采纳上述准则之修订并无对本年度及过往年度之综合财务报表造成重大影响。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(B) 采纳新订准则及准则之修订（续）
以下为与本集团营运有关但尚未生效且并未获本集团提早采纳之新订准则、准则之修订及诠
释：
香港财务报告准则第9号及香港
财务报告准则第7号之修订
(1)
修订金融工具的分类与计量
香港财务报告准则之修订
(1)
香港财务报告会计准则年度改进 – 第11卷
香港财务报告准则第18号
(2)
财务报表的呈列及披露
香港诠释第5号之修订
(2)
财务报表的呈列 – 借款人对具按要求偿还条款的有
期贷款的分类
香港财务报告准则第10号及香港
会计准则第28号之修订
(3)
投资者与其联营公司或合营企业之间的资产或注资
(1)
于二零二六年一月一日或之后开始的年度期间生效
(2)
于二零二七年一月一日或之后开始的年度期间生效
(3)
待定
本集团将于该等新订准则、准则之修订及诠释生效后采用。除香港财务报告准则第18号将影
响截至二零二八年三月三十一日止年度之综合财务报表的呈列外，其余新订准则、准则之修订
及诠释预期概不会对本集团之综合财务报表造成重大影响。
(C) 综合账目基准
本集团之综合财务报表包括本公司及其全部附属公司截至三月三十一日之财务报表。
本集团乃采用收购法为业务合并列账。收购一家附属公司之转让代价为所转让资产、所产生负
债及本集团所发行股权之公平价值。所转让代价包括或然代价安排产生之任何资产或负债之公
平价值。收购相关成本于产生时列为开支。于业务合并时所收购之可识别资产及所承担之负债
及或然负债，初步按收购日之公平价值计量。按逐项收购基准，本集团以公平价值或非控股权
益按比例应占被收购方可识别资产净值，确认任何被收购方非控股权益。
所转让代价、被收购方之任何非控股权益金额及任何先前于被收购方之股权于收购日期之公平
价值超逾所收购可识别资产净值之公平价值之差额入账列作商誉。倘在议价购入情况下，已转
让代价、已确认非控股权益及已计量先前持有之权益之总额低于所收购附属公司资产净值之公
平价值，则有关差额直接于综合损益账内确认。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(C) 综合账目基准（续）
集团内公司之交易、结余及未变现交易收益均予以对销。未变现亏损亦予以对销。附属公司之
会计政策已于综合财务报表作出必要修改，以确保与本集团所用会计政策一致。
非控股权益指外界股东在附属公司之经营业绩及资产净值中拥有之权益。
本集团将其与非控股权益进行、不导致失去控制权的交易入账为权益交易－即与附属公司所有
者以其作为所有者身份进行的交易。所支付任何代价的公平价值与附属公司净资产账面价值的
相关已收购股份的差额记录为权益。向非控股权益支付的出售收益或亏损亦记录在权益中。
倘本集团不再拥有控制权，其于该实体之任何保留权益于失去控制权当日按其公平价值重新计
算，而账面值变动则于损益内确认。就随后入账列作联营公司、合营企业或财务资产之保留权
益而言，公平价值指初步账面值。此外，先前于其他全面收益内确认与该实体有关之任何金额
按犹如本集团已直接出售有关资产或负债之方式入账。这可能意味著先前在其他全面收益内确
认之金额重新分类至损益。
(D) 附属公司
附属公司乃所有本集团拥有控制权的实体（包括结构性实体）。当本集团就参与实体的业务而承
担可变回报风险或就此享有权利，且有能力透过对该实体行使权力影响有关回报时，则对实体
拥有控制权。附属公司于控制权转移至本集团当日起综合入账，并于失去控制权当日起终止综
合入账。
在本公司之资产负债表内，于附属公司之投资按成本扣除减值亏损拨备列账。成本经调整以反
映修改或然代价所产生之代价变动。成本亦包括投资之直接归属成本。附属公司业绩由本公司
按已收及应收股息基准入账。
(E) 合营安排
根据香港财务报告准则第11号，于合营安排之投资分类为合营业务或合营企业，视乎各投资
者的合约权利及责任而定。本集团已评估其合营安排的性质，并厘定为合营企业。于合营企业
之投资，乃采用权益会计法入账，初步按成本确认。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(E) 合营安排（续）
本集团应占合营企业收购后溢利或亏损于综合损益账确认，而其应占收购后其他全面收益变动
于本集团之其他全面收益确认。投资账面值会根据累计收购后变动作出调整。如本集团应占合
营企业之亏损等于或超过其在合营企业之权益，包括任何其他无抵押应收款项，本集团不会确
认进一步亏损，除非本集团已代合营企业承担责任或作出付款。
本集团与其合营企业间交易之未变现收益予以对销，惟以本集团于合营企业之权益为限。除非
交易提供所转让资产减值之凭证，否则未变现亏损亦予以对销。合营企业之会计政策已作出必
要修改，以确保与本集团所用会计政策一致。
本集团于各报告日期厘定是否有客观证据证明于合营企业之投资出现减值。一旦出现减值，则
本集团将减值金额计算为合营企业可收回金额与其账面值之差额，并于综合损益账确认至「应
占合营企业之溢利减亏损」。
(F) 联营公司
联营公司指本集团对其有重大影响力而无控制权之所有实体，通常附带有20%至50%投票权之
股权。于联营公司之投资以权益会计法入账，初步按成本确认。
倘于联营公司之所有权益减少，而重大影响获保留，则先前于其他全面收益内确认之金额仅
有一定比例重新分类至损益（如适用）。
本集团应占其联营公司收购后溢利或亏损于综合损益账确认，而其应占收购后其他全面收益变
动于本集团其他全面收益确认。累计收购后变动会根据投资账面值作出调整。如本集团应占一
间联营公司之亏损等于或超过其在该联营公司之权益，包括任何其他无抵押应收款项，本集团
不会确认进一步亏损，除非本集团已代联营公司承担责任或作出付款则作别论。
本集团与其联营公司间交易之未变现收益予以对销，惟以本集团于联营公司之权益为限。除非
交易提供所转让资产减值之凭证，否则未变现亏损亦予以对销。联营公司之会计政策已作出必
要修改，以确保与本集团所用会计政策一致。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(F) 联营公司（续）
于联营公司之股权摊薄之收益或亏损于综合损益账确认。
本集团于各报告日期厘定是否有客观证据证明于联营公司之投资出现减值。一旦出现减值，则
本集团将减值金额计算为联营公司可收回金额与其账面值之差额，并于综合损益账确认至「应
占联营公司溢利减亏损」。
(G) 附属公司、合营企业及联营公司结余
附属公司、合营企业及联营公司结余在初步确认时分为财务资产╱负债及权益部份。财务资产
╱负债部份初步按其公平价值及其后按摊销成本列账。权益部份按成本确认。
(H) 财务投资
(a) 分类
本集团按以下计量类别分类其财务资产：
- （计入其他全面收益（「其他全面收益」）或计入损益账）的财务
资产，及
- 。
有关分类取决于实体管理财务资产的业务模式以及现金流量的合约条款。
对于按公平价值计量的资产而言，其收益及亏损将计入损益或其他全面收益。对于非持
作买卖的权益工具投资而言，其将取决于本集团在初步确认时是否作出不可撤销的选择
而将其入账为以公平价值计入其他全面收益的股本投资。
当及仅当管理该等资产的业务模式发生变化时，本集团方会将债务投资重新分类。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(H) 财务投资（续）
(b) 确认及终止确认
以一般方式买卖的财务资产均于交易日（即本集团承诺收购或出售资产当日）确认。当本
集团从该等财务资产收取现金流量的权利已到期或已被转让，且本集团已将拥有权的绝
大部分风险和回报转移，则终止确认该等财务资产。
(c) 计量
于初步确认时，本集团按公平价值计量财务资产，倘财务资产并非以公平价值计入损益
账，则加上收购该财务资产直接应占的交易成本。以公平价值计入损益账的财务资产交
易成本于损益中支销。
在厘定具有嵌入衍生工具财务资产的现金流量是否纯粹为本金及利息付款时，须从财务
资产的整体作考虑。
(i) 债务工具
债务工具的随后计量视乎本集团管理资产的业务模型及资产的现金流量特性而
定。本集团将其债务工具分类为三种计量类别：
- ：倘持有资产旨在收取合约现金流量，而该等资产的现金流量纯
粹为本金及利息付款，则该等资产按摊销成本计量。该等财务资产的利息
收入以实际利率法计入利息收入。终止确认产生任何收益或亏损直接于损
益账中确认，并连同汇兑收益及亏损于「投资收益╱（亏损）净额」中呈列。
减值亏损于综合损益账中呈列为独立项目。
- ：倘持有资产旨在收取合约现金流量及销售
财务资产，且资产的现金流量纯粹为本金及利息付款，则以公平价值计入
其他全面收益计量。账面值变动计入其他全面收益，惟减值损益、利息收
入及若干汇兑损益于损益账中确认。于终止确认财务资产时，过往于其他
全面收益确认的累计收益或亏损由权益重新分类至损益并于「投资收益╱
（亏损）净额」中确认。此等财务资产的利息收入以实际利率法计入利息收
入。汇兑收益及亏损于「投资收益╱（亏损）净额」中呈列，而减值开支在
综合损益账中呈列为独立项目。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(H) 财务投资（续）
(c) 计量（续）
(i) 债务工具（续）
- （「购入或源生已减值」）之财务资产以公平价值计入其他
全面收益按其公平价值确认。该等财务资产之利息收入使用经信贷调整之
实际利率法计入利息收益。经信贷调整之实际利率指经考虑财务资产（例如
预付款项、延期、回购及类似期权）之所有合约条款及预期信贷亏损后，将
财务资产预期年期内之估计未来现金付款或收款全数折现至财务资产之摊
销成本（经计及预期现金流量后即为购入或源生已减值之财务资产）之利率。
- ：不符合摊销成本或以公平价值计入其他全面收益
标准的资产乃按以公平价值计入损益账计量。随后以公平价值计入损益账
的债务投资的损益于其产生期间在损益中确认并在「投资收益╱（亏损）净
额」中呈列为净值。
(i) 权益工具
本集团随后就所有股本投资按公平价值计量。倘本集团管理层已选择于其他全面
收益呈列股本投资的公平价值收益及亏损，公平价值收益及亏损于终止确认投资
后不会重新分类至损益。有关投资的股息于本集团收取付款的权利确立时继续于
损益确认为「销售货品及服务、租赁及其他收入」。
以公平价值计入损益账的财务资产公平价值变动于综合损益账中确认为「投资收
益╱（亏损）净额」（如适用）。就指定为以公平价值计入其他全面收益的股本投资
而言，随后所有的公平价值变动（包括任何重大减值）均于其他全面收益内确认。
该等公平价值变动随后不会于损益账内重新分类。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(H) 财务投资（续）
(d) 预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）
于报告期末，本集团根据按摊销成本计量及以公平价值计入其他全面收益之财务资产之
预期信贷亏损对债务工具进行减值评估并确认亏损拨备。预期信贷亏损指按违约风险加
权之金融工具的信贷亏损加权平均数。信贷亏损指合约应收之所有合约现金流量与本集
团按原始实际利率折现后预期收到之所有现金流量之间的差额，即所有现金差额之现
值。其中，购入或源生已减值之财务资产将根据经信贷调整之实际利率法进行折现。
不论本集团对信贷亏损之评估乃基於单项金融工具或金融工具组别，由此产生之亏损拨
备增加或拨回应当作为减值亏损或收益计入当期损益账。就以公平价值计入其他全面收
益计量之债务工具而言，本集团于其他全面收益确认减值拨备并于损益账确认减值亏损
或收益，不应改变资产负债表中所列财务资产之账面值。就先前按相当于金融工具全期
预期信贷亏损金额计量之亏损拨备而言，倘于当前报告期末之金融工具信贷风险自初始
确认以来不再显著增加，则本集团会按未来12个月预期信贷亏损金额计量其亏损拨备，
而由此产生之亏损拨备拨回会于当前报告期间之损益账内确认为减少收益。就购入或源
生已减值之财务资产而言，本集团仅于报告期末初始确认后将全期预期信贷亏损之累计
变动确认为亏损拨备。于各报告期末，本集团于当前损益账内将全期预期信贷亏损之变
动金额确认为减值亏损或收益。
就应收贸易账款而言，本集团应用香港财务报告准则第9号允许的简化方法，其中要求
全期预期亏损须自首次确认应收款项时确认。
(e) 抵销金融工具
当本集团现时有法定可执行权利可抵销已确认金额，并有意图按净额基准结算或同时变
现资产和结算负债时，财务资产与负债可互相抵销，并在资产负债表报告其净额。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(I) 物业、厂房及设备
物业、厂房及设备按历史成本减折旧及减值亏损列账。历史成本包括收购该等项目直接应占之
开支。
仅当项目有关之未来经济利益可能流入本集团，而相关项目之成本能可靠计算时，方会把项目
其后产生之成本计入资产账面值内或确认为独立资产（如适用）。替代部份之账面值被取消确
认。所有其他维修保养费用均于其产生之财政期间于损益账内列作开支。
物业、厂房及设备折旧按下列估计可使用年期以直线法计算，将其成本摊销至其剩余价值：
于香港之酒店及其他楼宇50年或楼宇所在土地之余下租赁年期（以较短
者为准）
其他设备3至10年
在建楼宇概无就折旧计提拨备。永久业权土地并无进行摊销。
于各结算日均会检讨资产剩余价值及可使用年期，并在适当情况下作出调整。
出售资产生之损益乃按销售所得款项净额与相关资产之账面值两者之差额计算，并于综合损
益账中确认。
倘资产账面值高于其估计可收回金额，立即将该资产之账面值撇减至其可收回金额（附注2(J)）。
(J) 非财务资产减值
具有无限可使用年期或尚未可供使用之资产毋须折旧或摊销及每年进行减值测试。至于须折旧
或摊销之资产，如发生任何可能导致未能收回资产账面值之事项或环境变化，将检讨资产之减
值情况。减值亏损按资产账面值超越其可收回金额之数额确认。可收回金额为资产公平价值减
出售成本与使用价值两者之较高者。为评估资产减值，本集团按可独立可识别现金流量之最低
水平（现金产生单位）划分资产类别。出现减值之非财务资产（商誉除外）于各报告日期均会检
讨可能之减值拨回。
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2. 重大会计政策（续）
(K) 投资物业
投资物业指综合集团内之公司为获得长期租金收益或资本升值或同时获得两者而持有但并不占
用之物业。投资物业包括土地及楼宇。倘该物业包括按租约持有的土地，则本集团根据香港财
务报告准则第16号就其于土地中的权益确认使用权资产。该使用权资产被分类为投资物业的
一部分，且随后与任何相关的自有楼宇一并以公平价值计量。
投资物业初步按成本（包括相关交易成本）计量。于初步确认后，投资物业按公平价值列账，
至少每年由独立估值师估值一次。估值乃按有关各项物业之公开市值评估，土地与楼宇不分别
估值。投资物业之公平价值反映（其中包括）现有租约之租金收入及基于当时市况对未来租约
租金收入之假设。现正重新发展以持续作投资物业用途之投资物业，继续以公平价值计量。公
平价值之变动于综合损益账内确认。
仅当项目有关之未来经济利益可能流入本集团，而相关项目之成本能可靠计算时，方会把项目
其后产生之开支于资产之账面值扣除。所有其他维修保养成本均于其产生之财政期间于综合损
益账内列作开支。
如投资物业由业主自用，则重新分类为物业、厂房及设备，而其于重新分类当日之公平价值即
为其于入账时之成本。
(L) 发展中之待售物业及持作发展以供出售物业
发展中之待售物业乃列于流动资产内，包括租赁土地、建筑成本、利息及该等物业应占之其他
直接成本，并按成本及可变现净值之较低者列账。
持作发展以供出售物业按成本与可变现净值之较低者列账。成本包括租赁土地、建筑成本、于
发展期间资本化之利息及其他直接开支。可变现净值乃根据预期销售所得款项减估计销售开支
厘定。
(M) 已落成待售物业
已落成待售物业按成本值与可变现净值之较低者列账。成本值包括租赁土地、建筑成本、于发
展期间资本化之利息及其他直接开支。可变现净值乃根据预期销售所得款项减估计销售开支厘
定。
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2. 重大会计政策（续）
(N) 酒店及餐厅存货
酒店及餐厅存货包括消费品，乃按成本值与可变现净值之较低者入账。成本值以加权平均法计
算。可变现净值为日常业务过程中之估计售价减销售开支。
(O) 贸易及其他应收款项
应收贸易账款为于日常业务过程中就出售的商品或提供的服务应收客户的金额。倘预期贸易及
其他应收款项可于一年或以内（或于业务正常营运周期内的较长时间）收回，则分类为流动资
产，否则呈列为非流动资产。
倘应收贸易账款按公平价值确认，则首次按无条件代价金额确认，除非其包含重大融资部分。
贸易及其他应收款项初步按公平价值确认，其后使用实际利率法按摊销成本减值拨备计量。
有关本集团应收贸易账款会计处理之进一步资料，请见附注19。
至于财务投资的应计应收利息，请参考附注2(H)。
(P) 应付贸易账款
应付贸易账款初步按公平价值确认，其后利用实际利率法按摊销成本计量。
(Q) 合约负债
与客户订立合约后，本集团获得向客户收取代价之权利，并承担向客户提供服务之履约责任。
该等权利及履约责任组合是否产生负债净额取决于余下权利及履约责任之间的关系。倘客户作
出之累计付款超过于损益账内确认之收入，则该合约为负债并确认为合约负债。合约负债于本
集团向客户提供服务时确认收入，因此已达成其履约责任。
(R) 拨备
当本集团因已发生之事件须承担现有之法律性或推定性责任，而解除责任时有可能须消耗资
源，并在相关金额能可靠地作出估算之情况下，需确认拨备。未来经营亏损则不予确认拨备。
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2. 重大会计政策（续）
(S) 借贷
借贷初步以公平价值扣除产生之交易成本确认。交易成本为借贷初始直接应占之新增成本，包
括支付予代理人、顾问、经纪及交易商之费用及佣金、监管机关及证券交易所之征费以及过户
及印花税。借贷其后按摊销成本列账，所得款项（扣除交易成本）与赎回价值之任何差额采用
实际利率法于借贷期间内在综合损益账确认或资本化（若适用）（附注2(X)）。除非本集团有权于
报告期末将结算日期递延最少12个月，否则借贷将被划分为流动负债。附有契约的贷款安排
分类为流动或非流动时，会考虑本集团于报告期末或之前须遵守的契约。本集团于报告期后须
遵守的契约不影响报告日的分类。
(T) 雇员福利
(a) 雇员应享假期
雇员年假和长期服务休假之权利在雇员应享有时确认。本集团为截至结算日止雇员已提
供之服务而产生之年假及长期服务休假之估计负债作出拨备。
雇员之病假及产假不作确认，直至雇员正式休假为止。
(b) 退休福利责任
本集团供款予为雇员提供之多项界定供款退休计划。计划之资产与本集团资产分开持
有，并由独立基金管理。一旦支付供款，则本集团概无其他付款责任。本集团于该等计
划之供款在产生时列作开支。
(c) 以股份为基础之薪酬
本集团设有若干以股权结算、以股份支付之薪酬计划。授出购股权以换取雇员服务之公
平价值乃确认为开支。于归属期内支销之总额乃参考所授出购股权之公平价值而厘定，
当中不包括任何非市场归属条件（例如，盈利能力及销售增长目标）之影响。
非市场归属条件乃纳入预期可归属之购股权数目之假设内。于各结算日，本集团根据非
市场归属条件修订预期可归属购股权之估计数目，并于损益账确认修订原来估计数目之
影响（如有），且对权益进行相关调整。
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2. 重大会计政策（续）
(T) 雇员福利（续）
(c) 以股份为基础之薪酬（续）
于行使购股权时，本公司将会发行新股份。已收取之所得款项（扣除任何直接应占交易
成本）乃列入股本（面值）及股份溢价中。
(U) 当期及递延所得税
当期所得税支出根据本公司及其附属公司、联营公司及合营企业营运所在及产生应课税收入的
国家于结算日已颁布或实质上已颁布的税务法例计算。管理层就适用税务法例诠释所规限之情
况定期评估报税表的状况，并在适用情况下根据预期须向税务机关支付的税款设定拨备。
递延所得税乃使用负债法，就资产及负债之税基与其于综合财务报表内之账面值两者之暂时差
异作悉数拨备。递延所得税乃采用于结算日已颁布或实质上已颁布且预计将于相关递延所得税
资产变现或递延所得税负债结算时应用之税率（及法例）厘定。然而，倘递延所得税乃源自进
行交易（不包括业务合并）时不影响会计或应课税溢利或亏损之资产或负债之首次确认则不会
计入递延所得税。此项豁免不适用于首次确认时产生相同应课税及可扣税暂时差异的交易。
递延所得税资产按可能有用于抵销暂时差异之未来应课税溢利确认。
递延所得税乃按附属公司、合营企业及联营公司投资所产生之暂时差异计提拨备，惟倘暂时差
异转回之时间受本集团控制及暂时差异于可见将来可能不会转回之递延所得税负债除外。
当有法定可执行权利可将即期税项资产与即期税项负债抵销，而递延所得税资产及负债涉及同
一税务机关对同一应缴税实体或不同应缴税实体征收之所得税，且有意按净额基准结算结余，
则可将递延所得税资产与递延所得税负债互相抵销。
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2. 重大会计政策（续）
(V) 确认收入
(a) 客户合约收入
收入包括于本集团正常业务过程中销售货品及服务之已收或应收代价之公平价值。
(i) 物业销售
当客户取得已竣工物业的实质管有权或法定业权，而本集团享有现有获得付款的
权利且极有可能收回代价之时，则于该时点确认收入。
于厘定交易价格时，若融资成份重大，本集团将根据融资成份的影响调整承诺代
价金额。
(i) 酒店业务
酒店客房租金收入于酒店顾客入住期间随时间确认。
酒店食物及饮品销售以及其他附属服务之收入一般于提供服务之时间点确认。
(b) 财务投资
利息收入按照财务资产之账面总值计算，除非该财务资产已发生信贷减值，否则于该情
况下，利息收入会按照该财务资产之摊销成本（即账面总值减亏损拨备）计算。购入或源
生已减值之财务资产之利息收入乃使用经信贷调整之实际利率按摊销成本（即账面总值
减亏损拨备）计算。于各报告日期，本集团评估财务资产是否已发生信贷减值。当发生
一项或多项对财务资产之估计未来现金流量产生不利影响的事件时，财务资产会发生信
贷减值。
股息收入在确定收取款项之权利时予以确认。
(c) 投资物业之租金收入
投资物业之租金收入乃按各租约期限以直线法确认。
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2. 重大会计政策（续）
(W) 外币换算
(a) 功能及呈报货币
本集团各实体之财务报表所包括之项目，乃按该实体经营所在之主要经济环境之货币
（「功能货币」）计量。综合财务报表以港元呈列，其为本公司之功能及本集团之呈报货
币。
(b) 交易及结余
外币交易均按交易当日之现行汇率换算为功能货币。因有关交易结算及按年结日之汇率
换算以外币计值之货币资产及负债而产生之汇兑收益及亏损，均于综合损益账确认，惟
于权益递延作为合资格现金流量对冲工具者除外。
以外币为单位并被分类为以公平价值计入其他全面收益之财务资产之货币性证券之公平
价值变动在该证券之已摊销成本变动及账面值之其他变动产生之汇兑差额之间作出分
析。有关摊销成本变动之汇兑差额在综合损益账确认，而账面值之其他变动则在其他全
面收益中确认。
非货币性财务资产及负债（例如以公平价值计入损益账之股本）之汇兑差额作为公平价值
收益或亏损之一部份于综合损益账确认。非货币性财务资产（例如分类为以公平价值计
入其他全面收益之财务资产之股本）之汇兑差额计入其他全面收益内。
(c) 集团公司
功能货币与呈报货币不一致之所有集团实体（其中并无任何实体持有严重通胀经济体系
之货币）之业绩及财务状况均按以下方式换算为呈报货币：
(i) 所呈列之各资产负债表之资产及负债均按有关资产负债表结算日之收市汇率换
算；
(i) 各损益账及全面收益表收入及开支均按平均汇率换算，除非此平均汇率未能合理
接近反映各交易日现行汇率之累积影响，在此情况下则于各交易日换算有关收入
及开支；及
(i) 由此产生之一切汇兑差额均于其他全面收益确认。
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2. 重大会计政策（续）
(W) 外币换算（续）
(c) 集团公司（续）
综合账目时，因换算海外业务投资净额产生之汇兑差额，均列入其他全面收益。当出售
海外业务时，于权益累计之所有差额重新分类至综合损益账，作为出售收益或亏损之一
部份。
因收购海外实体而产生之公平价值调整，均视为该海外实体之资产及负债处理，并按收
市汇率换算。产生之汇兑差额于其他全面收益确认。
(X) 借贷成本
凡必需经颇长时间筹备以作预定用途或出售之发展中物业所产生之借贷成本，均资本化作为发
展中物业之部份成本。当本集团暂停发展中物业的积极发展期间，借贷成本资本化亦暂停。
所有其他借贷成本均于其产生期间在综合损益账中确认。
(Y) 租赁
作为出租人
本集团作为出租人取得的经营租赁租金收入于租期内以直线法确认为收入。于获取经营租赁时
产生的初始直接成本会加入相关资产的账面值，并于租期内按确认租赁收入的同一基准确认为
开支。相关租赁资产按其性质计入资产负债表。
作为承租人
租赁于租赁资产可供本集团使用当日确认为使用权资产及相应租赁负债。各项租赁付款在租赁
负债与融资成本之间分摊。融资成本在租赁期内计入损益账，以使各期租赁负债余额的利率保
持一致。使用权资产按照直线法在资产可使用年期与租赁期两者中较短的一个期间内计提折
旧。
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2. 重大会计政策（续）
(Y) 租赁（续）
作为承租人（续）
根据租赁所得之使用权资产及租赁负债初步按现值计量。
租赁付款按使用承租人之增量借贷利率（即承租人就于类似经济环境中按照类似条款与条件取
得价值相近之资产借取所需资金将须支付之利率）折现。
使用权资产按照成本计量，其中成本包括以下项目：
– 租赁负债初始计量金额；
– 在租赁期开始日或之前支付的任何租赁付款减去任何已收租赁优惠；
– 任何初步直接成本；及
– 复原成本。
与租期为12个月或以内的短期租赁有关之付款按直线基准于综合损益账确认为开支。
(Z) 现金及现金等价物
现金及现金等价物包括手头现金、活期银行存款、原定届满期限不超过三个月之其他短期高流
动性投资及银行透支。
(A) 关连人士
关连人士指个人及公司（包括附属公司、同系附属公司、合营企业及联营公司）及主要管理人
员（包括其近亲），而该名人士、公司或集团有能力直接或间接控制另一方，或可在财政及经营
决策上向另一方行使重大影响力。
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2. 重大会计政策（续）
(AB) 股息分派
向本公司股东作出之股息分派于本公司股东或董事（若适用）批准派发股息期间在本集团及本
公司之财务报表内确认为一项负债。
(AC) 以股代息
倘本公司以股份形式支付其股息或给予股东以现金或普通股形式收取股息之选择权（称为以股
代息），所发行之股份按公平价值确认。
(AD) 衍生金融工具及对冲活动
衍生工具于订立衍生工具合约日期初步按公平价值确认，其后按其公平价值重新计量。本集
团指定若干衍生工具作为与已确认资产或负债之现金流之相关特定风险的对冲工具（现金流对
冲）。
本集团于交易开始时记录对冲工具与对冲项目的关系，以及其风险管理目标及进行各项对冲交
易之策略。本集团亦于对冲开始时及按持续基准，记录其就对冲项目与对冲工具之间是否存在
经济关系及对冲是否具有前瞻有效性作出之评估。
指定并符合条件作为现金流对冲的衍生工具，其公平价值变动之有效部分于权益中之对冲储
备。与非有效部分有关的盈亏即时于综合损益账「财务成本净额」内确认。
于对冲工具届满、出售或终止时，或于对冲工具不再符合对冲会计处理之条件时，当时于权益
存在之任何累计盈亏将于权益内保留及于预计交易最终于综合损益账确认时予以确认。倘预测
交易预计不再进行，于权益之累计盈亏将即时转拨至综合损益账。
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财务报表附注
2. 重大会计政策（续）
(AD) 衍生金融工具及对冲活动（续）
本集团的会计政策为：当对冲衍生工具超过12个月时，其项目之全额公平价值分类为非流动
资产或负债；当对冲项目之余下到期日少于12个月时，其分类为流动资产或负债。
3. 财务风险管理
(I) 财务风险因素
本集团之业务承受各种财务风险：市场风险（包括外汇风险、价格风险及现金流量利率风险）、
信贷风险及流动资金风险。本集团之总体风险管理务求尽量减少对本集团财务表现之潜在不利
影响。本集团使用衍生金融工具对冲若干风险。
(a) 市场风险
(i) 外汇风险
本集团之经营业务主要位于香港。本集团内实体须承受来自并非以实体功能货币
计值之日后商业交易以及货币资产及负债产生之外汇风险。
本集团拥有若干包括加拿大、澳门及中国内地在内之香港境外经营业务之投资，
其资产净值须承受外币汇兑风险。本集团海外经营业务之资产净值产生之货币风
险主要透过以相关外币计值之借贷进行管理。
本集团现时并无制定外币对冲政策。本集团透过密切监察外币汇率之变动而管理
其外币风险。
香港财务报告准则第7号所界定之货币风险乃因以功能货币以外之货币计值之货
币资产及负债而产生，但并无计及因将财务报表换算为本集团之呈列货币所产生
之差额。
本集团亦须承受以美元、英镑、欧元、人民币及日圆计值之以财务投资、衍生金
融工具、银行结余及借贷产生之外币风险。
| 人民币 | 739,795 | 29,312 | (29,312) | 1,517,669 | 58,821 | (58,821) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 日圆 | 10,370 | 429 | (429) | 15,645 | 540 | (540) |
| 欧元 | 2,310 | 96 | (96) | 1,992 | 74 | (74) |
| 英镑 | 200 | 8 | (8) | 192 | 8 | (8) |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(a) 市场风险（续）
(i) 外汇风险（续）
于二零二五年三月三十一日，本集团以港元为功能货币之实体拥有美元货币资产
净值13亿港元（二零二四年：22亿港元）。在香港联系汇率制度下，港元与美元
挂钩，管理层认为美元并无重大外汇风险。
在所有其他变量保持不变之情况下，倘外币升值╱贬值5%，则本集团之财务表现
将发生如下变动：
二零二五年二零二四年
货币资产净额
倘汇率发生如下变动，本公司
股东应占业绩增加╱（减少）货币资产净额
倘汇率发生如下变动，本公司
股东应占业绩增加╱（减少）
+5%–5%+5%–5%
千港元千港元千港元千港元千港元千港元
(i) 价格风险
本集团须承受来自本集团财务投资及衍生金融工具之股本及债务证券价格风险。
本集团密切监控其投资表现，并评估其与本集团长期策略计划之相关程度。
本集团于其他实体之股本及债务证券之上市投资（分类为以公平价值计入损益账
之财务资产及以公平价值计入其他全面收益之财务资产）于港交所、伦敦证券交
易所（伦交所）、上海证券交易所（「上交所」）、深圳证券交易所（「深交所」）、纽约
证券交易所（纽交所）、新加坡证券交易所（「新交所」）及法兰克福证券交易所（「法
兰克福证交所」）买卖。本集团之非上市投资之价格均由经纪人报价。公平价值变
动产生之收益及亏损乃分别计入其他全面收益及损益账。
| 财务投资 | 73,847 | (73,847) | 4,926 | (4,926) | 141,898 | (141,898) | 38,888 | (38,888) |
|---|
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3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(a) 市场风险（续）
(i) 价格风险（续）
在所有其他变量保持不变之情况下，就金融工具或相关资产之价格每增加╱减少
10%而言，本集团之财务表现将会发生如下变动：
二零二五年二零二四年
倘价格发生如下变动，
本公司股东应占业绩
增加╱（减少）
倘价格发生如下变动，
本集团投资重估储备
增加╱（减少）
倘价格发生如下变动，
本公司股东应占业绩
增加╱（减少）
倘价格发生如下变动，
本集团投资重估储备
增加╱（减少）
+10%–10%+10%–10%+10%–10%+10%–10%
千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元
(i) 现金流量利率风险
除银行结余及按金、定息财务投资、应收按揭贷款、应收贷款及垫付予一间合营
企业之款项（统称为「附息资产」）外，本集团并无其他重大附息资产。本集团之利
率风险亦来自借贷（「附息负债」）。
附息资产大多数以固定利率计息。附息负债主要以浮动利率发放，因而导致本集
团须承受现金流量利率风险。本集团透过使用浮动利率转为固定利率掉期以管理
该风险。
对冲无效性
对冲效用于对冲关系建立之初确定，并通过周期性预期有效性评估，确保被对冲
项目与对冲工具之间存在经济关系。
就对冲利率风险而言，本集团订立与被对冲项目具有类似关键条款（如参考利
率、重置日期、支付日期、到期日及名义金额）的利率掉期合同。本集团并无对
附息负债进行100%对冲，因此被对冲项目被识别为附息负债中不超过掉期名义
金额的比例。
| 账面值（附注26） | 50,060 | 317,898 |
|---|---|---|
| 名义金额 | 3,608,000 | 7,708,000 |
| 到期日 | 多项，直至 二零三零年 三月 | 多项，直至 二零三零年 三月 |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(a) 市场风险（续）
(i) 现金流量利率风险（续）
对冲无效性（续）
利率掉期合约可能会因下列事宜而出现对冲无效性：
- ╱借方价值调整与借贷不匹配，及
- 。
于二零二五年及二零二四年财政年度，与利率掉期相关的对冲无效性已于融资成
本净额（附注11）中确认。
目前的掉期约占附息负债的23%（二零二四年：44%）。掉期固定利率介乎0.325%
至1%（二零二四年：0.325%至1.28%），而附息负债的浮动利率介乎香港银行同业
拆息（「香港银行同业拆息」）加1.35%至2.5%（二零二四年：1.35%至2.73%）。
掉期合约须每30天结算应收或应付利息净额。
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于二零二五年三月三十一日，在所有其他变量保持不变之情况下，倘利率每上升
╱下降50个基点，则本公司股东应占本集团之财务表现将减少╱增加57,614,000
港元（二零二四年：59,819,000港元），而对冲储备将增加╱减少9,426,000港元（二
零二四年：22,616,000港元），主要由于上述现金流量对冲公平价值变动所致。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(b) 信贷风险
本集团之信贷风险主要来自银行结余及现金（附注21）、财务投资（附注20）、衍生金融
工具（附注26），以及应收贷款、贸易及其他应收款项（附注19）及应收合营企业及联营
公司款项（附注17）之信贷风险。
预期信贷亏损
本集团按前瞻性基准评估与按摊销成本计量、以公平价值计入其他全面收益之财务资产
及财务担保合约相关之预期信贷亏损。预期信贷亏损之计量反映：
- ；
- ；及
- 、当前状况及未来
经济状况预测的合理且有依据的资料。
本集团根据简化方法评估贸易应收款项之预期信贷亏损。
本集团根据自初始确认以来之信贷质素变化采用「三个阶段」减值模型，以估计按摊销
成本计量之财务资产（应收贸易账款除外，其采用简化方法）及以公平价值计入其他全面
收益之债务证券财务资产之预期信贷亏损（分类为购入或源生已减值之预期信贷亏损除
外）。
三个阶段的主要定义列示如下：
阶段一： 就自初始确认后信贷风险未显著增加或于报告日期信贷风险较低的金融工具而
言，预期信贷亏损按等于未来十二个月内可能发生的违约事件导致的全期预期
信贷亏损部分的金额确认；
阶段二： 就自初始确认起信贷风险显著增加但尚无客观减值证据的金融工具而言，确认
全期预期信贷亏损，而利息收入则按资产总账面值计算；
阶段三： 就在报告期末违约的金融工具而言，确认全期预期信贷亏损，而利息收入则按
资产账面净值计算。
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3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(b) 信贷风险（续）
预期信贷亏损（续）
购入或源生已减值指财务资产于初始确认时发生信贷减值。例如，此可能发生于对不良
资产进行重大修改导致原始财务资产终止确认的情况下。于该情况下，该修改可能会导
致新财务资产于初始确认时已发生信贷减值。本集团于计算经信贷调整之实际利率时将
初始全期预期信贷亏损计入估计现金流量。于各报告日期，本集团须于损益账内将全期
预期信贷亏损变动金额确认为减值收益或亏损。
信贷风险显著变动（阶段二）
本集团持续评估相关金融工具的信贷风险自初始确认后是否发生显著增加。本集团充分
考虑反映其信贷风险是否出现显著增加的各种合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
主要考虑因素包括监管及经营环境、外部信贷评级、偿债能力、经营能力、还款行为
等。本集团会比较单项金融工具或者具有相似信贷风险特征的金融工具组合在报告期末
发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险。为确定信贷风险是否出现显著增加，
本集团亦考虑以下因素：
– 金融工具信贷评级的重大变化；
– 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或法律等方面因素的考虑，向债务人作
出正常情况下不会作出的让步；
– 就财务资产（债券除外）而言，债务人未能于到期后30日内支付合约款项；就债券
而言，债务人未能于到期后支付合约款项；
– 发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化；及
– 债务工具市场价格大幅下跌。
违约的定义（阶段三）
本集团认为，当债务人极有可能破产或出现融资困难，且并无其他实际可行的选择以重
组其债务时，该财务资产乃属违约。本集团亦认为，当交易对手无法于合约付款到期时
90日内支付款项，则应收贷款、贸易及其他应收款项出现违约。本集团亦认为，当出现
违约事件且在相关金融工具订明之补救行动规定的宽限期内未获纠正时，债务证券则出
现违约。
| 二零二五年三月三十一日 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 银行结余及现金 | ||||||
| 不受限制 | – | 720,178 | – | – | – | 720,178 |
| 受限制 | – | 732,508 | – | – | – | 732,508 |
| 应收合营企业及联营公司款项 | – | 3,149,617 | – | 29,175 | – | 3,149,617 |
| 应收贷款 | – | 19,355 | – | 9,115 | – | 26,982 |
| 贸易及其他应收款项（不包括 应收利息） | 90,433 | 54,417 | – | – | – | 144,850 |
| 以公平价值计入其他全面收益及 按摊销成本计量之财务投资及 相关应收利息 | – | – | – | 13,998,925 | 1,646,262 | 1,069,055 |
| 二零二四年三月三十一日 | ||||||
| 银行结余及现金 | ||||||
| 不受限制 | – | 834,864 | – | – | – | 834,864 |
| 受限制 | – | 362,268 | – | – | – | 362,268 |
| 应收合营企业及联营公司款项 | – | 3,122,941 | – | 822,839 | – | 2,702,209 |
| 应收贷款 | – | 18,106 | – | 8,214 | – | 24,832 |
| 贸易及其他应收款项（不包括 应收利息） | 70,289 | 70,293 | – | 6,611 | – | 146,948 |
| 以公平价值计入其他全面收益及 按摊销成本计量之财务投资及 相关应收利息 | – | 69,803 | – | 12,927,269 | 1,283,456 | 2,045,290 |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(b) 信贷风险（续）
本集团根据其相关信贷风险分类承担信贷风险：
账面总值（附注）
简化方法阶段一阶段二阶段三
购入或源生
已减值
综合资产
负债表内之
账面值
千港元千港元千港元千港元千港元千港元
附注：
就本披露而言，账面总值定义为财务资产于就任何亏损拨备作出调整之前的摊销成本。
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(b) 信贷风险（续）
于报告期末，与以公平价值计入损益账之财务资产及衍生金融工具有关之最大信贷风险
限于该等资产之账面值。
就现金及银行而言，本集团通过严格选择金融机构限制其信贷风险。
就应收合营企业及联营公司款项而言，垫款主要用于为相关物业发展项目提供资金。本
集团亦为合营企业及一间联营公司之银行及贷款融资提供财务担保。除了附注7所述的
项目外，鉴于物业发展项目前正按计划进行，且与相关成本相比有足够空间，故管理
层认为该等垫款及财务担保之信贷风险并不重大。
贸易账款主要指来自应收租金及酒店营运之应收款项。本集团要求租户缴交租金按金以
减低本集团的信贷风险。酒店营运应收款项主要指来自良好信誉之金融机构之信用卡应
收款项。经考虑上述情况，本集团认为信贷风险微乎其微。
其他应收款项及应收贷款主要指其他应收租金及来自第三方之应收贷款。信贷风险乃基
于债务人之信贷质素，并计及其财务状况、过往经验及其他前瞻性因素进行评估。个别
风险额度乃由管理层指定，并定期监察信贷限额之用途。该等信贷风险按持续基准监
控。于二零二五年三月三十一日，本集团就其他应收款项以及应收贷款作出预期信贷亏
损1,700,000港元（二零二四年：1,700,000港元）。
由于市况及发行人偿付能力状况恶化，导致预期信贷亏损确认增加。
| 于二零二三年三月三十一日 | 3,142 | – | 4,475,773 | 339,700 | 4,818,615 |
|---|---|---|---|---|---|
| 年内计入损益账之预期信贷 亏损总额 | |||||
| 已产生或购入之新资产 | – | – | – | 53,417 | 53,417 |
| 信贷质素相关变化 | 217 | – | 5,360,221 | 446,763 | 5,807,201 |
| 217 | – | 5,360,221 | 500,180 | 5,860,618 | |
| 终止确认之资产 | – | – | (219,246) | (238) | (219,484) |
| 于二零二四年三月三十一日 | 3,359 | – | 9,616,748 | 839,642 | 10,459,749 |
| 年内计入损益账之预期信贷 亏损总额 | |||||
| 信贷质素相关变化 | – | – | 1,708,339 | 561,684 | 2,270,023 |
| 终止确认之资产 | (359) | – | (147) | – | (506) |
| 于二零二五年三月三十一日 | 3,000 | – | 11,324,940 | 1,401,326 | 12,729,266 |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(b) 信贷风险（续）
年内，与本集团以公平价值计入其他全面收益及按摊销成本计量之债务证券有关的亏损
拨备变动如下：
阶段一阶段二阶段三
购入或源生
已减值总计
千港元千港元千港元千港元千港元
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(b) 信贷风险（续）
本集团参考信贷评级机构公布的数据，估计阶段一及阶段二项下的以公平价值计入其他
全面收益之财务投资亏损拨备并计及有关发行人最近期发展状况的宏观经济资料等其他
前瞻性因素。
就已发生减值的债务证券（阶段三）及购入或源生已减值而言，减值亏损乃根据管理层使
用针对不同的可能情景给予的概率权重以评估未来现金流量的方式就可收回金额作出的
评估而估计得出。未来现金流量乃使用初始确认时的实际利率折现。
就阶段三段及购入或源生已减值之以公平价值计入其他全面收益及按摊销成本计量之债
务证券之评估涉及概率加权情景以及预计价值之计量。有关情景包括：
- ，其采用折现金流法。经批准
计划中所载之现金流量及时间安排已获采用，折现因素乃使用初始确认时的实际
利率而厘定，并应用情景分析。
- ，其中若干已制定相对较早之重组条款草案，
而另外若干尽管并无就重组条款达成协定，惟就重组具有方向性指导（例如不削
减本金及于一定年限内摊销等）。就该等债务证券之评估包括制定各种可能重组
计划（例如更长时间之还款期、降低票面利率及╱或削减本金以及实施日期），此
后根据不同可能重组计划对该等债务证券进行各种折现金流。
- （根据已公布之重组计划或管理层可能制定之重组计划）将还款延期
一至两期，并根据相应重组计划项下较长之还款期限进行上述相同估值工作。
• 根据二零二五年及二零二四年三月三十一日之市场价格透过在市场上出售债务证
券收回投资。
- ，在此情况下，发行人于其最近期刊发之资产负债表日期之综合总资
产中应用折扣，从而导致折卖票据价值，并计入资产变现所需时间后得出该等资
产之现值。其后将此款项用于结算发行人债务，须计及该等债务之等级及优先次
序。
| 债券发行人1 | (196) | (476) | (1,218) | 重组 清盘 | 5%至70% | 50% | 3至7年 | 3%至4% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 债券发行人2 | (110) | (456) | (4,430) | 重组 清盘 | 20%至80% | 55% | 5至9年 | 2%至3% |
| 债券发行人3 | (67) | (424) | (3,384) | 重组 清盘 | 20%至80% | 55% | 6至9年 | 2%至3% |
| 债券发行人4 | (2) | (270) | (349) | 重组 清盘 直销 | 10%至80% | 40% | 2至6年 | 4% |
| 债券发行人5 | (2) | (253) | (302) | 重组 清盘 直销 | 5%至90% | 0% | 4至8年 | 3% |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(b) 信贷风险（续）
在根据上述不同情景下之每项财务投资之预期价值后，将百分比概率加权分配至每种情
景，且赋予情景较高之概率加权以反映最可能之结果，反之亦然，并为每项财务资产计
算加权预期信贷亏损。
下表呈列截至二零二五年三月三十一日止年度内已发生变化的预期信贷亏损之主要原因
以及用于估计预期信贷亏损之假设：
债务证券发行人
截至二零二五年
三月三十一日
止年度之
未变现亏损
截至二零二五年
三月三十一日
止年度计入损益
账中预期信贷
亏损变动
于二零二五年
三月三十一日
之预期信贷
亏损结余情景情景概率债务削减付款年期票面利率
百万港元百万港元百万港元
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3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(c) 流动资金风险
流动资金风险是指本集团未能如期履行其现有义务之风险。
于二零二五年三月三十一日，本集团之流动资产净值为1,388,000,000港元，主要包括
待售物业6,213,000,000港元，不受限制及受限制银行结余及现金1,453,000,000港元，
以及一年内到期之借贷5,078,000,000港元。截至本报告日期止，一年内到期之借贷约
1,569,000,000港元已偿还或再融资，其余的大部分于二零二六年第一季度到期，将于二
零二五年下半年安排再融资。
本公司股东应占本年度亏损3,751,000,000港元主要由于未变现公平价值亏损净额及就
债务证券投资的预期信贷亏损进一步计提拨备，连同投资物业的公平价值亏损。该等公
平价值亏损及拨备均为非现金项目，不会对本集团的经营现金流产生影响。于截至二零
二五年三月三十一日止年度，经营活动所得之现金净额为2,164,000,000港元。
于二零二五年三月三十一日，尚未确认为收入之物业销售合约价值为4,467,000,000港
元，该等销售产生相关应收款项为1,981,000,000港元，其中1,563,000,000港元随后已于
截止本报告日期止收取。根据会计惯例，该等金额不会于本年度之财务报表内反映，而
将于来年之财务报表内入账。
本公司董事透过审查至少涵盖自报告期末起计未来十二个月之现金流预测来持续监控本
集团的流动资金需求，并会考量物业销售及酒店营运产生之预期经营现金流入；将现有
借贷再融资并获得有足够资产支持之新借贷的能力；以及持续遵守贷款融资之条款。董
事认为，本集团将持有充足资源履行其到期应付之财务责任，并于可见未来为其营运提
供资金。
本集团透过持有充足之现金及银行结余、从足够承诺信贷额度获得资金及遵守借贷之金
融契约密切监控其流动资金。本集团透过维持可用承诺信贷额度及维持可满足日常业务
过程中任何无法预期及重大之现金需求及提供或然流动资金支援之合理数量之银行结
余，以维持资金之灵活性。
已订约未折现金流量之有关到期组别乃根据结算日至本集团之财务负债之合约到期日
之剩余期间在财务报表内分析。
| 于二零二五年三月三十一日 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 非衍生 | |||||
| 贸易及其他应付款项 | – | 160,111 | 17,585 | – | 177,696 |
| 应付合营企业款项 | – | 206,916 | – | – | 206,916 |
| 应付一间联营公司款项 | – | 135,960 | – | – | 135,960 |
| 借贷 | |||||
| – 本金 | – | 5,125,806 | 10,898,753 | – | 16,024,559 |
| – 应付利息 | – | 731,580 | 804,771 | – | 1,536,351 |
| 租赁负债 | – | 2,000 | 350 | – | 2,350 |
| – | 6,362,373 | 11,721,459 | – | 18,083,832 | |
| 衍生金融工具 | |||||
| 流入净额 | – | (143,453) | (54,159) | – | (197,612) |
| – | 6,218,920 | 11,667,300 | – | 17,886,220 | |
| 于二零二四年三月三十一日 | |||||
| 非衍生 | |||||
| 贸易及其他应付款项 | – | 287,234 | – | – | 287,234 |
| 应付合营企业款项 | – | 517,159 | – | – | 517,159 |
| 应付一间联营公司款项 | – | 182,820 | – | – | 182,820 |
| 借贷 | |||||
| – 本金 | 100,000 | 5,649,592 | 12,114,338 | – | 17,863,930 |
| – 应付利息 | – | 967,395 | 1,393,919 | – | 2,361,314 |
| 可换股票据 | – | – | – | 44,610 | 44,610 |
| 租赁负债 | – | 5,473 | 883 | – | 6,356 |
| 100,000 | 7,609,673 | 13,509,140 | 44,610 | 21,263,423 | |
| 衍生金融工具 | |||||
| 流入净额 | – | (290,739) | (71,698) | (10,526) | (372,963) |
| 100,000 | 7,318,934 | 13,437,442 | 34,084 | 20,890,460 | |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 财务风险因素（续）
(c) 流动资金风险（续）
下表为根据由结算日至合约到期日之剩余期间，按有关到期组别对本集团之财务负债进
行之分析。下表披露之金额为合约面值，并无应用本集团按须付款之最早日期而以折现
现金流量模式计算。倘利率为浮息，未折现金额则来自报告期末之利率。
按要求一年内一年至五年五年后
未折现金
流量总额
千港元千港元千港元千港元千港元
本集团为合营企业及一间联营公司的银行及贷款融资提供财务担保（附注32）。
| 借贷（附注24） | 15,932,928 | 17,743,209 |
|---|---|---|
| 可换股票据（附注25） | – | 9,680 |
| 减：银行结余及现金（附注21） | (1,452,686) | (1,197,132) |
| 债务净额 | 14,480,242 | 16,555,757 |
| 经重估资产净值（附注(a)） | 22,515,000 | 25,474,000 |
| 资产负债比率–债务净额与经重估资产净值比率 | 64% | 65% |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 资金风险管理
本集团之资金管理目标，是保障本集团能继续营运，以为股东提供回报，同时兼顾其他持份者
之利益，并维持最佳之资本结构以减低资金成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付予股东之股息金额、向股东返还资本、发行
新股或出售资产以减低债务。本集团利用针对经重估资产净值（附注(a)）之资产负债比率监察
其资本。经重估资产净值乃经计及除根据香港财务报告准则编制之综合资产负债表所示之资产
净值以外之酒店物业之公平价值（扣除有关递延所得税）后予以编制。根据本集团之会计政策，
概无物业（投资物业除外）乃以估值列账。酒店物业估值详情（仅为向读者提供资料而编制）载
于财务报表附注16(a)。
根据本集团15,922,928,000港元（二零二四年：17,023,679,000港元）银行借贷之条款，本集团须
于年度及中期报告期末遵守若干财务契约。于整个报告期内，本集团已遵守该等契约。现时概
无理据显示本集团于中期报告日再次测试时，会难以遵守该等契约条款。
针对经重估资产净值之资产负债比率乃按债务净额除以经重估资产净值而计算。债务净额乃按
借贷总额（包括如综合资产负债表所示之流动及非流动借贷）及可换股票据减银行结余及现金
计算。
于二零二五年及二零二四年三月三十一日之资产负债比率如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
附注：
(a) 按照香港普遍采纳的会计原则，「经重估资产净值」及「经重估资产总值」并非衡量财务表现的指标。本集团采
用经重估资产净值计量方法及经重估资产总值计量方法或许不能与其他公司的类似计量方法进行比较，且不
应用作替代根据香港财务报告准则计算之资产净值及资产总值。
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 公平价值计量
以公平价值计量之金融工具分类为三个级别，界定如下：
(a) 第一级内之金融工具
于活跃市场买卖之金融工具（如上市股本证券）之公平价值乃根据于结算日之市场报价计
算。倘该等报价可容易及定期从证券交易所、经销商、经纪获得，且该等报价公平反映
实际及定期发生的市场交易，则该市场被视为活跃。本集团所持财务资产采用之市场报
价为当期买盘价，而财务负债之适当市场报价为当期卖盘价。该等工具被分入第一级。
(b) 第二级内之金融工具及相关应收利息
并非于活跃市场买卖之金融工具（场外投资及衍生工具）之公平价值乃采用最新的交易价
格或估值技巧计算。就判断是否为活跃市场包括（但不限于）交易活动之规模及频率、价
格之可获得情况及买卖差价大小。本集团采用多种不同方法及根据各结算日当时之市况
作出假设。该等估值技巧尽量利用可取得的可观察市场数据，尽量少依赖实体的特定估
计。倘计算工具公平价值所需之所有重大输入数据均可观察，则该工具被分入第二级。
第二级金融工具包括并非于活跃市场买卖及╱或须受转让限制规限之持仓，估值可予调
整以反映非流通性及╱或不可转让，并通常根据可获得之市场资料作出。
(c) 第三级内之金融工具及相关应收利息
倘一项或多项重大输入值并非依据可观察之市场数据，则该工具被分入第三级。
第三级金融工具包括并非在活跃市场交易的非上市股本证券、非上市基金及已违约的债
务证券，其交易价格或报价并不代表公平价值。该等工具的公平价值之厘定，乃使用适
用估值技巧（如折现金流法）及参考报价及金融机构的资产基准价值以及近期交易观察
到的其他价格。
| 二零二五年 | |||
|---|---|---|---|
| 资产 | |||
| 财务投资 | |||
| 债务证券 | – | 251,414 | 997,150 |
| 股本证券 | 44,193 | – | – |
| 非上市基金 | – | – | 113,076 |
| 债务证券之应收利息 | – | 6,428 | 246,287 |
| 衍生金融工具 | – | 50,060 | – |
| 44,193 | 307,902 | 1,356,513 | |
| 二零二四年 | |||
|---|---|---|---|
| 资产 | |||
| 财务投资 | |||
| 债务证券 | – | 387,870 | 2,143,430 |
| 股本证券 | 230,122 | – | 106,213 |
| 非上市基金 | – | – | 107,395 |
| 债务证券之应收利息 | – | 11,993 | 318,154 |
| 衍生金融工具 | – | 317,898 | – |
| 230,122 | 717,761 | 2,675,192 | |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 公平价值计量（续）
下表呈列本集团于二零二五年及二零二四年三月三十一日以公平价值计量之金融工具：
第一级第二级第三级
千港元千港元千港元
第一级第二级第三级
千港元千港元千港元
| 于二零二四年三月三十一日 | 2,461,584 | 106,213 | 107,395 |
|---|---|---|---|
| 添置 | 310,406 | – | 1,147 |
| 出售╱赎回 | (298,560) | (106,213) | (13,043) |
| 公平价值变动净额及预期信贷亏损 | |||
| － 已于损益账确认 | (1,025,197) | – | 17,577 |
| － 已于其他全面收益确认 | (244,190) | – | – |
| 转入至第三级* | 39,394 | – | – |
| 于二零二五年三月三十一日 | 1,243,437 | – | 113,076 |
| 于二零二三年三月三十一日 | 5,971,523 | 99,657 | 105,632 |
| 添置 | 722,199 | 542 | 5,248 |
| 出售╱赎回 | (568,378) | – | (5,870) |
| 公平价值变动净额及预期信贷亏损 | |||
| － 已于损益账确认 | (3,327,005) | (319) | 2,385 |
| － 已于其他全面收益确认 | (1,428,968) | 6,333 | – |
| 转入至第三级 * | 1,092,213 | – | – |
| 于二零二四年三月三十一日 | 2,461,584 | 106,213 | 107,395 |
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财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 公平价值计量（续）
下表呈列本集团于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度之第三级金融工具变动情
况：
债务证券及
相关应收利息股本证券非上市基金
千港元千港元千港元
本集团采取的政策为于报告期末确认公平价值层级间之转入与转出。
年内，第一级及第二级公平价值计量之间并无转移。
- ，且其交易价格或报价并不代表公平价值，因而将若干以公平价
值计入其他全面收益之财务资产及以公平价值计入损益账之财务资产以及相关应收利息转入至第三级。此导
致本集团使用折现金流估算以公平价值计入其他全面收益之债务证券的公平价值，其中包括使用估计现金
流量及不可观察的适用折现率。
| 于二零二五年 三月三十一日 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 债务证券 | ||||
| 以公平价值计入 其他全面收益之 财务资产 应收利息 | 619,222 246,287 | 折现现金流法 | 债券的估计现金流折现率 为34%-52%及不同概率 的情景分析 | 相关债券的估计现金流 量增加，则公平价值增 加。折现率上升，则公 平价值下降。在所有其 他变量保持不变之情况 下，倘折现率每上升╱下 降1%，则本公司股东应 占本集团之公平价值将减 少21,808,000港元╱增加 13,675,000港元。 |
| 以公平价值计入损益 账之财务资产 | 377,928 | 折现现金流法 | 债券的估计现金流折现率 为44%及不同概率的情景 分析 | 相关债券的估计现金流量 增加，则公平价值增加。 折现率上升，则公平价值 下降。在所有其他变量保 持不变之情况下，倘折现 率每上升╱下降1%，则 本公司股东应占本集团之 公平价值将减少4,177,000 港元╱增加4,313,000港 元。 |
| 非上市基金 | ||||
| 以公平价值计入损益 账之财务资产 | 102,729 | 资产净值 | 不适用 | 资产净值上升，则公平价 值上升。 |
| 以公平价值计入损益 账之财务资产 | 10,347 | 物业项目之资产净值 | 基于估值模型的相关物业 公平价值 | 相关物业公平价值增加， 则公平价值增加。 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 公平价值计量（续）
下表概述于第三级公平价值计量所使用有关重大不可观察输入数据的量化资料：
描述公平价值估值方法重大不可观察输入数据
不可观察输入数据与
公平价值的关系
千港元
| 于二零二四年 三月三十一日 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 债务证券 | ||||
| 以公平价值计入 其他全面收益之 财务资产 应收利息 | 1,051,217 318,154 | 折现现金流法 | 债券的估计现金流折现率 为36%及不同概率的情景 分析 | 相关债券的估计现金流 量增加，则公平价值增 加。折现率上升，则公 平价值下降。在所有其 他变量保持不变之情况 下，倘折现率每上升╱下 降1%，则本公司股东应 占本集团之公平价值将减 少34,956,000港元╱增加 39,790,000港元。 |
| 以公平价值计入损益 账之财务资产 | 1,092,213 | 折现现金流法 | 债券的估计现金流折现率 为18%-26%及不同概率 的情景分析 | 相关债券的估计现金流 量增加，则公平价值增 加。折现率上升，则公 平价值下降。在所有其 他变量保持不变之情况 下，倘折现率每上升╱下 降1%，则本公司股东应 占本集团之公平价值将减 少16,966,000港元╱增加 21,105,000港元。 |
| 股本证券 | ||||
| 以公平价值计入 其他全面收益之 财务资产 | 106,213 | 资产净值 | 不适用 | 资产净值上升，则公平价 值上升。 |
| 非上市基金 | ||||
| 以公平价值计入损益 账之财务资产 | 91,773 | 资产净值 | 不适用 | 资产净值上升，则公平价 值上升。 |
| 以公平价值计入损益 账之财务资产 | 15,622 | 物业项目之资产净值 | 基于估值模型的相关物业 公平价值 | 相关物业公平价值增加， 则公平价值增加。 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
3. 财务风险管理（续）
(I) 公平价值计量（续）
下表概述于第三级公平价值计量所使用有关重大不可观察输入数据的量化资料：（续）
描述公平价值估值方法重大不可观察输入数据
不可观察输入数据与
公平价值的关系
千港元
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
4. 重大会计评估及判断
于编制本综合财务报表时，管理层就应用本集团之会计政策所作出之重大判断以及估计不明朗因素
之主要来源，与截至二零二四年三月三十一日止年度之综合财务报表所应用者相同。
该等评估及假设可能会对下一财政年度资产及负债之账面值产生重大影响。有关评估及假设载列如
下。
(A) 财务投资的预期信贷亏损
财务投资的预期信贷亏损的计量是一个需要对未来经济状况和信用行为作出重大假设的领域。
有待进行预期信贷亏损评估的财务投资为以公平价值计入其他全面收益及按摊销成本计量的债
务证券。
在应用计量预期信贷亏损的会计要求时需要作出重大判断。对于归类为第3阶段的该等债务证
券，本集团使用折现金流模型并针对不同的可能情景给予概率权重，评估各项的预期信贷亏
损。对于购入或源生已减值，本集团使用每个报告日投资的折现金流量估计整个存续期的预
期信贷亏损。这些假设还考虑前瞻性估计。所涉及管理层重大判断和假设导致该评估的不确定
性风险较高。
(B) 阶段三之以公平价值计入其他全面收益之财务资产之公平价值及相关应
收利息
计量以公平价值计入其他全面收益之财务资产之公平价值涉及使用不可观察输入数据，其可导
致估计不确定因素。重大不可观察输入数据包括估计未来现金流、所采用折现率及针对不同的
可能情景给予的概率权重。尽管本集团认为其对公平价值之估计属适当，惟使用不同方法或假
设可导致不同公平价值计量。有关进一步详情，请参阅附注3(I)。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
4. 重大会计评估及判断（续）
(C) 对投资物业之公平价值估计
于二零二五年三月三十一日，本集团拥有投资物业之公平价值为10,262,272,000港元（二零二四
年：10,901,144,000港元）。公平价值之最佳凭证为类似物业于活跃市场之现行价格。倘并无该
等资料，本集团将按合理之公平价值估计幅度厘定有关金额。在作出判断时，本集团会考虑来
自各种途径之资料：
(i) 不同性质、状况或地点（或受不同租约或其他合约规限）之物业现时在活跃市场上之价格
（可予调整以反映该等差异）；及
(i) 较不活跃市场之类似物业之近期价格（可予调整以反映自按有关价格成交当日以来经济
状况之任何变动）。
本集团根据独立及专业合资格估值师厘定之评估对投资物业之公平价值作出估计。
判断及假设之有关详情于附注15内披露。
(D) 待售物业的可收回性
本集团根据基于待售物业之可变现能力得出的估计可变现净值评估该等物业之账面值，当中计
及根据现有开发计划的完成建造成本、可比较位置及条件之物业的估计售价以及销售成本。当
有事件或情况转变显示账面值或无法全部变现时，则会计提拨备。评估需要使用重大估计。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
4. 重大会计评估及判断（续）
(E) 于合营企业及联营公司之权益以及应收合营企业及联营公司款项减值
本集团透过定期审查投资是否存在任何减值迹象以厘定于合营企业及联营公司之权益是否减
值。倘投资存在减值迹象，管理层透过考虑合营企业及联营公司相关项目之估值或估计现金流
量估计投资之可收回金额，即以公平价值减去出售成本与使用价值两者中之较高者为准。
应收合营企业及联营公司款项之减值按12个月预期信贷亏损或整个存续期之预期信贷亏损计
量，视乎信贷风险自初步确认后有否显著增加，管理层评估相关资产、过往支付模式、业务绩
效之实际与预期变化以及一般市场违约率。
估计于合营企业及联营公司之权益以及应收合营企业及联营公司款项之可收回金额时，需要做
出重大判断。
(F) 所得税
本集团须缴纳香港及其他司法管辖权区之所得税。在就所得税作出若干拨备时须作出判断，而
在日常业务过程中最终税项厘定不能确定。本集团根据是否须缴纳附加税项之估计而确认潜在
税项风险之负债。倘有关事项之最终评税结果与初步列账之数额不同，则有关差额会影响厘定
有关数额期间之即期及递延所得税拨备。
递延所得税资产（附注27）之确认（主要与税务亏损有关）取决于管理层对日后应课税溢利之预
测，而税务亏损可被用于抵减可动用之日后应课税溢利。彼等之实际利用结果或会有所不同。
5. 分类资料
本集团之主要业务为物业发展及投资、酒店业务以及证券投资。收入包括来自物业销售及租赁、酒
店业务、管理服务、利息收入及股息收入。
经营分类按照与向主要经营决策者提供之内部报告一致之方式报告。主要经营决策者负责就经营分
类分配资源及评估表现。经营分类乃根据经主要营运决策者审阅之报告厘定。本集团分为四大主要
经营分类，包括物业销售、物业租赁、酒店业务及财务投资。分类资产主要包括物业、厂房及设
备、投资物业、财务投资、其他非流动资产、酒店存货、持作待售之物业及贸易及其他应收款项。
分类负债主要包括借贷以及贸易及其他应付款项及合约负债。
| 二零二五年 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 分类收入 | 1,238,197 | 131,048 | 369,318 | 626,514 | 42,254 | 2,407,331 |
| 分类销售成本及开支 | (791,403) | (51,466) | (191,351) | (10,388) | (653) | (1,045,261) |
| 分类业绩之贡献 | 446,794 | 79,582 | 177,967 | 616,126 | 41,601 | 1,362,070 |
| 折旧 | (12,415) | – | (82,552) | – | (39,718) | (134,685) |
| 投资（亏损）╱收益净额 | – | – | – | (2,859,613) | 15,409 | (2,844,204) |
| 投资物业之公平价值亏损 | – | (638,872) | – | – | – | (638,872) |
| 其他开支 | (121,916) | – | – | – | – | (121,916) |
| 应占溢利减亏损 | ||||||
| 合营企业 | (67,001) | (133,716) | – | (212,767) | 15 | (413,469) |
| 联营公司 | – | (63,894) | – | – | (4,508) | (68,402) |
| 分类业绩 | 245,462 | (756,900) | 95,415 | (2,456,254) | 12,799 | (2,859,478) |
| 未能分类公司开支 | (161,133) | |||||
| 融资成本净额 | (617,750) | |||||
| 除所得税前亏损 | (3,638,361) | |||||
| 二零二四年 | ||||||
| 分类收入 | – | 129,724 | 366,675 | 1,205,467 | 33,475 | 1,735,341 |
| 分类销售成本及开支 | (34,323) | (38,024) | (187,009) | (29,085) | (42) | (288,483) |
| 分类业绩之贡献 | (34,323) | 91,700 | 179,666 | 1,176,382 | 33,433 | 1,446,858 |
| 折旧 | (13,509) | – | (86,734) | – | (38,958) | (139,201) |
| 投资（亏损）╱收益净额 | – | – | – | (6,101,594) | 29,982 | (6,071,612) |
| 投资物业之公平价值收益 | – | 56,392 | – | – | – | 56,392 |
| 其他开支 | (885,205) | – | – | – | – | (885,205) |
| 应占溢利减亏损 | ||||||
| 合营企业 | (5,520) | – | – | 1,640 | (278) | (4,158) |
| 联营公司 | – | (19,978) | – | – | (909) | (20,887) |
| 分类业绩 | (938,557) | 128,114 | 92,932 | (4,923,572) | 23,270 | (5,617,813) |
| 未能分类公司开支 | (166,446) | |||||
| 融资成本净额 | (595,993) | |||||
| 除所得税前亏损 | (6,380,252) | |||||
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
5. 分类资料（续）
物业销售物业租赁酒店业务财务投资其他总额
千港元千港元千港元千港元千港元千港元
| 二零二五年 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 资产 | 10,218,699 | 12,523,030 | 2,684,269 | 2,140,530 | 85,827 | 3,273,937 | 30,926,292 |
| 资产包括： | |||||||
| 合营企业及联营公司 | 3,533,317 | 2,230,098 | – | 315,865 | 20,077 | 19 | 6,099,376 |
| 添置非流动资产* | 13,179 | – | 14,412 | – | 76,216 | 1,484 | 105,291 |
| 负债 | |||||||
| 借贷 | 3,031,593 | 2,117,581 | 4,590,193 | – | – | 6,193,561 | 15,932,928 |
| 其他负债 | 3,299,895 | ||||||
| 19,232,823 | |||||||
| 二零二四年 | |||||||
| 资产 | 11,613,295 | 12,132,820 | 2,676,212 | 4,275,964 | 85,253 | 3,361,109 | 34,144,653 |
| 资产包括： | |||||||
| 合营企业及联营公司 | 4,935,557 | 1,194,740 | – | 400,400 | 20,364 | 4,359 | 6,555,420 |
| 添置非流动资产* | 12,604 | 307 | 6,224 | – | 31,982 | 7,554 | 58,671 |
| 负债 | |||||||
| 借贷 | 5,506,698 | 2,176,279 | 4,272,378 | – | – | 5,787,854 | 17,743,209 |
| 其他负债 | 1,717,062 | ||||||
| 19,460,271 | |||||||
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
5. 分类资料（续）
业务分类
物业销售物业租赁酒店业务财务投资其他未能分类总额
千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元
- 。
| 收入 | ||
|---|---|---|
| 香港 | 594,639 | 533,083 |
| 香港境外 | 1,812,692 | 1,202,258 |
| 2,407,331 | 1,735,341 | |
| 非流动资产* | ||
| 香港 | 18,926,332 | 19,773,847 |
| 香港境外 | 1,971,366 | 2,259,528 |
| 20,897,698 | 22,033,375 | |
| 客户合约之收入 | ||
|---|---|---|
| – 于某一时点确认 | 1,269,055 | 31,955 |
| – 随时间确认 | 356,732 | 344,949 |
| 1,625,787 | 376,904 | |
| 其他来源 | 132,413 | 138,944 |
| 1,758,200 | 515,848 | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
5. 分类资料（续）
二零二五年二零二四年
千港元千港元
- 。
销售货品及服务、租赁及其他收入可进一步分析为：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
酒店业务分部之单一外部客户贡献总收入的10%以上，金额为272,607,000港元（二零二四年：
256,295,000港元）。
| 以公平价值计入损益账之财务资产 | ||
|---|---|---|
| – 未变现公平价值亏损净额（附注b） | (533,095) | (6,510) |
| – 已变现亏损净额（附注a(i)） | (782) | (5,431) |
| 以公平价值计入其他全面收益之财务资产 | ||
| – 未变现汇兑亏损净额（附注b） | (5,215) | (13,726) |
| – 已变现收益╱（亏损）净额（附注a(ii)） | 787 | (161,963) |
| – 预期信贷亏损变动（附注(c)） | (1,727,883) | (5,735,363) |
| 按摊销成本计量之财务资产 | ||
| – 未变现汇兑亏损净额（附注b） | (3,671) | (1,372) |
| – 未变现亏损（附注a(iii)） | – | (26,620) |
| – 预期信贷亏损之变动（附注(c)） | (542,140) | (125,255) |
| 收购╱出售附属公司之收益 | 15,409 | 29,982 |
| 衍生金融工具 | ||
| – 未变现亏损净额 | (47,614) | (25,354) |
| (2,844,204) | (6,071,612) | |
| (i) | 以公平价值计入损益账之财务资产的已变现亏损净额 | ||
|---|---|---|---|
| 代价总额 | 305,189 | 477,927 | |
| 投资成本 | (333,317) | (495,683) | |
| 加：于过往年度确认之未变现亏损净额 | 27,346 | 12,325 | |
| 于本年度确认之已变现亏损净额 | (782) | (5,431) | |
| (ii) | 以公平价值计入其他全面收益之财务资产的已变现收益╱ （亏损）净额 | ||
| 代价总额 | 68,665 | 281,807 | |
| 投资成本 | (55,652) | (658,940) | |
| 转拨自投资重估储备 | (12,226) | 215,170 | |
| 于本年度确认之已变现收益╱（亏损）净额 | 787 | (161,963) | |
| (iii) | 按摊销成本计量之财务资产的已变现亏损净额 | ||
| 代价总额 | – | 33,801 | |
| 投资成本 | – | (60,421) | |
| 于本年度确认之已变现亏损净额 | – | (26,620) | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
6. 投资亏损净额
二零二五年二零二四年
千港元千港元
附注：
(a)
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 股本证券 | 1,589 | (39,261) |
|---|---|---|
| 债务证券 | (561,146) | 15,268 |
| 非上市基金 | 17,576 | 2,385 |
| (541,981) | (21,608) |
| 债务证券 | |
|---|---|
| 珠江7.5厘票据一(i) | (228,019) |
| 珠江7.5厘票据二(i) | (63,637) |
| 广州富力6.7厘票据(ii) | (193,650) |
| (485,306) | |
| 珠江7.5厘票据一 | 7.5厘 | 二零二四年十月十一日 |
|---|---|---|
| 珠江7.5厘票据二 | 7.5厘 | 二零二四年十月三十一日 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
6. 投资亏损净额（续）
附注：（续）
(b) 年内之未变现（亏损）╱收益净额乃主要来自于二零二五年三月三十一日仍持有51项（二零二四年：54项）证券及4项（二
零二四年：4项）基金之财务投资之公平价值变动。
截至三月三十一日止年度于损益账内确认之未变现（亏损）╱收益净额摘要：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于年内，以下债务证券导致出现大部分未变现亏损：
截至二零二五年
三月三十一日
止年度之
未变现亏损
千港元
(i) 该等票据乃由广东珠江投资股份有限公司（「珠江」）所发行，于上交所上市并以人民币计值。本集团透过
Morgan Stanley & Co. International plc（「摩根士丹利」，一间于英格兰及威尔斯注册成立之公众有限公司）安排
之总回报掉期（「总回报掉期」）购买该等票据。珠江主要于中国从事物业发展及销售、物业投资、酒店营运及
其他物业发展相关服务。该等票据之主要条款如下：
票面年利率到期日
| 广州富力6.7厘票据 | 6.7厘 | 二零二五年九月十六日 |
|---|
| 景程12厘票据(i) | (301,357) |
|---|---|
| 佳源11.375厘票据(ii) | (300,475) |
| 鑫苑3厘票据(iii) | (252,855) |
| 佳源12厘票据(ii) | (166,258) |
| 恒大12厘票据(iv) | (163,245) |
| (1,184,190) | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
6. 投资亏损净额（续）
附注：（续）
(b) （续）
(i) 该等票据由广州富力地产股份有限公司（「广州富力」）所发行，于上交所上市并以人民币计值。该等票据透过
由摩根士丹利安排之总回报掉期持有。广州富力主要从事物业发展、物业管理、酒店发展、商业营运与建筑
及工程设计。其股份于港交所上市（股份代号：2777）。该等票据之主要条款如下：
票面年利率到期日
(c) 年内预期信贷亏损摘要：
于年内，以下债务证券导致大部分预期信贷亏损出现变动：
截至二零二五年
三月三十一日
止年度之预期
信贷亏损变动
千港元
(i) 景程12厘票据由中国恒大集团（「恒大」）间接附属公司景程有限公司所发行，固定票面年利率为12厘（于二零
二三年十月二十四日到期）。该等票据以美元计值及均于新交所上市。有关恒大之主要业务请见附注6(c)(iv)。
(i) 佳源11.375厘票据及佳源12厘票据由佳源国际控股有限公司（「佳源」）所发行，固定票面年利率为11.375厘
及12厘。佳源11.375厘票据为非上市，而佳源12厘票据于新交所上市。该等票据以美元计值，并分别于二零
二年十月二十九日及二零二年十月三十日到期。佳源主要于中国从事物业发展及物业投资。其股份于港
交所上市（股份代号：2768）并于二零二四年十月除牌。
(i) 鑫苑3厘票据由鑫苑地产控股有限公司（「鑫苑」）所发行，固定票面年利率为3厘。该等票据以美元计值，并
于二零二七年九月三十日到期。该等票据均于新交所上市。鑫苑主要从事住宅房地产开发及提供物业管理服
务。该集团主要于中国开展业务。其股份于纽约证券交易所上市（股份代号：XIN）。
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
6. 投资亏损净额（续）
附注：（续）
(c) （续）
(iv) 恒大12厘票据由恒大所发行，固定票面年利率为12厘（于二零二四年一月二十二日到期）。该等票据以美元计
值及均于新交所上市。恒大主要于中国从事物业发展、物业管理、物业建造、酒店营运、金融业务、互联网
业务及健康业务。其股份于港交所上市（股份代号：3333）。
7. 其他开支
本年之开支乃是我们对一间合营企业的投资和借款之拨备，该合营企业间接持有香港一间购物中心
的少数股权。
去年之开支乃由于一间合营企业持有在古洞北的发展项目未能于规定期限内与政府就补地价金额达
成共识，导致政府其后收回土地，致使分占该项目的减值拨备885,205,000港元，即我们于物业账面
值与来自政府之估计补偿之差额中所占的份额。
| 收入 | ||
|---|---|---|
| 租金收入净额（附注） | 86,192 | 91,700 |
| 以公平价值计入其他全面收益之财务资产之利息收入 | ||
| – 上市投资 | 262,307 | 851,106 |
| – 非上市投资 | 39,012 | 86,412 |
| 以公平价值计入损益账之财务资产之利息收入 | ||
| – 上市投资 | 113,318 | 120,832 |
| – 非上市投资 | 10,994 | 8,875 |
| 按摊销成本计量之财务资产之利息收入 | ||
| – 上市投资 | 181,426 | 119,274 |
| – 应收合营企业款项 | 15,064 | 11,178 |
| – 应收贷款 | 2,962 | 3,011 |
| – 银行存款 | 24,048 | 18,805 |
| 股息收入 | ||
| – 上市投资 | 18,337 | 15,649 |
| 开支 | ||
| 核数师酬金 | ||
| – 核数服务 | 9,182 | 8,150 |
| – 非核数服务 | 981 | 1,287 |
| 已售物业及货品成本 | 637,805 | 6,069 |
| 雇员福利开支（包括董事酬金）（附注9） | 210,131 | 196,467 |
| 土地及楼宇之租金开支 | 816 | 950 |
| 附注： | ||
| 租金收入总额 | ||
| 投资物业 | 130,994 | 129,670 |
| 持作出售物业 | 54 | 54 |
| 131,048 | 129,724 | |
| 开支 | (44,856) | (38,024) |
| 租金收入净额 | 86,192 | 91,700 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
8. 按性质划分之收入及开支
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 工资及薪金 | 206,798 | 196,582 |
|---|---|---|
| 退休福利成本（附注(a)） | 4,909 | 4,562 |
| 211,707 | 201,144 | |
| 于发展中之待售物业下资本化 | (1,576) | (4,677) |
| 210,131 | 196,467 |
| 供款总额 | 4,909 | 4,562 |
|---|
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
9. 雇员福利开支
二零二五年二零二四年
千港元千港元
所述员工成本包含董事酬金及计入销售成本及行政开支内。
附注：
(a) 退休福利成本
二零二五年二零二四年
千港元千港元
本集团为雇员设有各类界定供款计划，分别为香港之强制性公积金（「强积金」）计划及职业退休计划条例（「职业退休计
划条例」）计划、加拿大之加拿大退休金计划（「加拿大退休金计划」）及中国内地之退休计划。
在香港，本集团参与根据职业退休计划条例而设之若干界定供款计划，提供予二零年十二月一日前加盟之雇员。
根据该等计划，雇员及本集团双方均须按雇员月薪5%供款。雇员于获得全数供款前离开该计划所放弃之供款，可减
少本集团之供款。
本集团亦为未参加职业退休计划条例计划之所有香港雇员参与强积金计划及为所有加拿大雇员参与加拿大政府所设立
之加拿大退休金计划。根据当地法例规定，强积金计划及加拿大退休金计划之每月供款额分别相等于雇员有关收入之
5%（二零二四年：5%）或按固定款额供款及5.7%（二零二四年：5.7%）。
于二零二五年及二零二四年三月三十一日，并无可用作减少本集团日后向职业退休计划条例计划供款之没收供款。
| 二零一五年十二月十一日 | 董事 | 1.38港元 | 二零二五年十二月十日 | 7,000,000 |
|---|
| 二零一五年十二月十一日 | 董事 | 0.343港元 | 二零二五年十二月十日 | 28,800,000 | (28,800,000) | – |
|---|
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
9. 雇员福利开支（续）
附注：（续）
(b) 购股权
本公司及泛海酒店集团有限公司（「泛海酒店」）（为本公司之附属公司并于二零二四年十月撤回上市地位），设有购股权
计划，据此，可分别向本集团雇员（包括执行董事）授出购股权以分别认购本公司及泛海酒店之股份。就每次授出购股
权将分别支付予本公司及泛海酒店之代价为1港元。
本公司
根据本公司购股权计划持有的购股权详情如下：
授出日期每股行使价届满日期
于二零二五年及
二零二四年三月三十一日
尚未行使之购股权数目
年内，概无购股权获授出、行使、被注销或失效。于二零二四年，除1,000,000份购股权已告失效外，概无授出、行使
或注销购股权。
泛海酒店
根据泛海酒店购股权计划持有的购股权详情如下：
购股权数目
授出日期每股行使价届满日期
于二零二四年
四月一日
尚未行使年内注销
于二零二五年
三月三十一日
尚未行使
泛海酒店已于二零二五年三月三日根据二零六年泛海酒店之购股权计划的条款将全部购股权注销。于二零二五年三
月三十一日，二零六年泛海酒店之购股权计划项下概无购股权尚未行使。
| 二零二五年（千港元） | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 执行董事 | ||||||
| 冯兆滔先生 | – | 1,339 | – | 1,909 | 42 | 3,290 |
| 潘政先生 | – | 1,303 | 15,800 | 11,941 | 18 | 29,062 |
| 潘海先生 | – | 2,994 | 16,000 | 12,564 | 36 | 31,594 |
| 潘洋先生 | – | 1,950 | 15,000 | 1,613 | 36 | 18,599 |
| 伦培根先生 | – | 1,878 | 250 | 1,237 | 146 | 3,511 |
| 关堡林先生 | – | 2,366 | 197 | 595 | 118 | 3,276 |
| – | 11,830 | 47,247 | 29,859 | 396 | 89,332 | |
| 非执行董事 | ||||||
| 潘澄女士 | 75 | – | – | – | – | 75 |
| 独立非执行董事 | ||||||
| 黄之强先生 | 550 | – | – | – | – | 550 |
| 叶志威先生 | 350 | – | – | – | – | 350 |
| 梁伟强先生 | 550 | – | – | – | – | 550 |
| 1,450 | – | – | – | – | 1,450 | |
| 1,525 | 11,830 | 47,247 | 29,859 | 396 | 90,857 | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
10. 董事及高级管理人员之酬金
(a) 截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，已付及应付予本公司董事之酬金总额载列
如下：
董事姓名袍金薪金酌情花红
津贴及
实物福利
雇主之退休
福利计划供款酬金总额
| 二零二四年（千港元） | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 执行董事 | ||||||
| 冯兆滔先生 | – | 1,339 | – | 1,634 | 42 | 3,015 |
| 潘政先生 | – | 1,303 | 15,800 | 12,128 | 18 | 29,249 |
| 潘海先生 | – | 2,994 | 16,000 | 12,687 | 36 | 31,717 |
| 潘洋先生 | – | 1,949 | 15,000 | 1,556 | 36 | 18,541 |
| 伦培根先生 | – | 1,835 | 1,500 | 1,196 | 144 | 4,675 |
| 关堡林先生 | – | 2,331 | 193 | 595 | 117 | 3,236 |
| – | 11,751 | 48,493 | 29,796 | 393 | 90,433 | |
| 独立非执行董事 | ||||||
| 黄之强先生 | 550 | – | – | – | – | 550 |
| 叶志威先生 | 331 | – | – | – | – | 331 |
| 管博明先生 | 19 | – | – | – | – | 19 |
| 梁伟强先生 | 550 | – | – | – | – | 550 |
| 1,450 | – | – | – | – | 1,450 | |
| 1,450 | 11,751 | 48,493 | 29,796 | 393 | 91,883 | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
10. 董事及高级管理人员之酬金（续）
(a) 截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，已付及应付予本公司董事之酬金总额载列
如下：（续）
董事姓名袍金薪金酌情花红
津贴及
实物福利
雇主之退休
福利计划供款酬金总额
| 1,000,001港元 – 2,000,000港元 | 1 | 1 |
|---|---|---|
| 2,000,001港元 – 3,000,000港元 | 3 | 3 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
10. 董事及高级管理人员之酬金（续）
(a) 截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，已付及应付予本公司董事之酬金总额载列
如下：（续）
附注：
(i) 年内，本集团并无就接受董事职务或作为离职补偿而支付或应付予任何上述董事之酬金（二零二四年：无）。
(i) 本公司附属公司、同系附属公司或其母公司概无订立与本公司业务有关，而本公司董事及其关联方于其中直
接或间接地拥有重大权益及于本年度年结时或年内任何时间仍然有效之重要交易、安排及合约（二零二四年：
无）。
(b) 年内，本集团五位最高酬金人士包括五位（二零二四年：五位）董事，彼等之酬金已于上述分
析中反映。
(c) 按范围划分之高级管理人员酬金
高级管理人员之酬金范围如下：
人数
二零二五年二零二四年
| 利息（开支）╱收入 | ||
|---|---|---|
| 长期银行贷款 | (1,019,026) | (1,057,373) |
| 短期银行贷款及透支 | (494) | (38) |
| 租赁负债 | (158) | (112) |
| 应付一间合营企业款项 | (4,544) | (6,187) |
| 衍生金融工具（利率掉期） | 252,064 | 283,665 |
| 利息资本化（附注） | 246,700 | 254,466 |
| (525,458) | (525,579) | |
| 其他附带之借贷成本 | (59,187) | (58,863) |
| 借贷之汇兑收益╱（亏损）净额 | 9 | (21) |
| 衍生金融工具之公平价值亏损（利率掉期） | ||
| 现金流对冲－非有效部分 | (33,114) | (11,530) |
| (617,750) | (595,993) | |
| 即期所得税（开支）╱抵免 | ||
|---|---|---|
| 香港 | (4,574) | 151,850 |
| 香港境外 | (28,455) | (1,283) |
| (33,029) | 150,567 | |
| 递延所得税（开支）╱抵免 | (39,217) | 48,231 |
| (72,246) | 198,798 | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
11. 融资成本净额
二零二五年二零二四年
千港元千港元
附注：
借贷成本乃按年利率介乎3.1厘至5.4厘（二零二四年：3.0厘至6.0厘）资本化。
12. 所得税（开支）╱抵免
二零二五年二零二四年
千港元千港元
香港利得税乃就本年度估计应课税溢利按16.5%（二零二四年：16.5%）之税率作出拨备。香港境外利
得税乃按本集团经营所在国家之现行税率并根据年内之估计应课税溢利计算。
| 除所得税前亏损 | (3,638,361) | (6,380,252) |
|---|---|---|
| 加： | ||
| 应占合营企业及联营公司亏损 | 481,871 | 25,045 |
| (3,156,490) | (6,355,207) | |
| 按税率16.5%（二零二四年：16.5%）计算之税项 | 520,821 | 1,048,609 |
| 其他国家不同税率之影响 | (23,311) | (3,024) |
| 毋须缴纳所得税之收入 | 130,940 | 209,616 |
| 不可扣税之支出 | (642,560) | (1,181,459) |
| 未确认税损 | (42,789) | (30,046) |
| 确认先前未确认之税损 | 21,747 | 2,890 |
| 终止确认先前确认之税损 | (27,574) | – |
| 动用先前未确认之税损 | 606 | 10,176 |
| 释出过往年度之税项拨备 | – | 181,723 |
| 预扣税 | (4,857) | (41,425) |
| 其他 | (5,269) | 1,738 |
| 所得税（开支）╱抵免 | (72,246) | 198,798 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
12. 所得税（开支）╱抵免（续）
本集团有关除所得税前亏损之所得税与假若采用香港之税率而计算之理论税额之差额如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
13. 股息
于二零二五年六月三十日举行之会议上，董事会议决不建议派发截至二零二五年三月三十一日止年
度之末期股息（二零二四年：无）。年内概无宣派任何中期股息（二零二四年：无）。
| 本公司股东应占亏损 | (3,750,594) | (5,792,196) |
|---|
| 已发行股份数目之加权平均数 | 1,362,057,670 | 1,319,782,288 |
|---|
| 于年初 | 10,901,144 | 10,844,446 |
|---|---|---|
| 添置 | – | 306 |
| 公平价值（亏损）╱收益净额 | (638,872) | 56,392 |
| 于年末 | 10,262,272 | 10,901,144 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
14. 每股亏损
每股亏损乃按本公司股东应占亏损除以加权平均已发行股份数目计算。
二零二五年二零二四年
千港元千港元
股份数目
由于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度间并无可摊薄潜在股份，因此每股摊薄亏损
等于每股基本亏损。
15. 投资物业
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于二零二五年三月三十一日，已作为贷款抵押之投资物业之账面净值总额为10,243,372,000港元（二
零二四年：10,882,244,000港元）。
本集团所有投资物业之公平价值计量均归类至公平价值层级之第三级。于年内，第三级概无转入或
转出。
| 办公室 | 25,200-29,800 | 26,500-33,300 |
|---|---|---|
| 零售 – 地铺 | 47,200-124,400 | 34,400-129,600 |
| 零售 – 其他 | 14,100-28,300 | 14,500-29,000 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
15. 投资物业（续）
估值方法及过程
投资物业由独立专业估值行测建行香港有限公司于二零二五年及二零二四年三月三十一日按公开市
值基准重新估值。
投资物业之公平价值一般使用直接比较法得出。直接比较法乃将拟进行估值之物业直接与最近交易
之其他可资比较物业作比较。然而，鉴于各房地产物业之性质互不相同，通常须作出适当之调整以
计入任何质量上之差异，该等差异或会影响所考虑物业之价格。年内，估值方法概无变动。所使用
之经调整市价（即重大不可观察输入数据）如下：
重大不可观察输入数据范围
二零二五年二零二四年
港元╱平方呎港元╱平方呎
| 成本值 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 于二零二三年三月三十一日 | 1,635,505 | 621,193 | 255,705 | 4,068,139 | 6,580,542 |
| 汇兑差额 | – | – | (497) | (3) | (500) |
| 添置 | 6,224 | 31,983 | 7,852 | 7,883 | 53,942 |
| 出售一间附属公司 | – | – | (89,773) | – | (89,773) |
| 出售 | (85) | – | (14) | (14,782) | (14,881) |
| 于二零二四年三月三十一日 | 1,641,644 | 653,176 | 173,273 | 4,061,237 | 6,529,330 |
| 累积折旧 | |||||
| 于二零二三年三月三十一日 | 862,762 | 43,640 | 185,272 | 817,226 | 1,908,900 |
| 汇兑差额 | – | – | (481) | (4) | (485) |
| 本年度支出 | 49,588 | 9,953 | 14,070 | 65,590 | 139,201 |
| 出售一间附属公司 | – | – | (80,270) | – | (80,270) |
| 出售 | (41) | – | (4) | (14,782) | (14,827) |
| 于二零二四年三月三十一日 | 912,309 | 53,593 | 118,587 | 868,030 | 1,952,519 |
| 账面净值 | |||||
| 于二零二四年三月三十一日 | 729,335 | 599,583 | 54,686 | 3,193,207 | 4,576,811 |
| 成本值 | |||||
| 于二零二四年三月三十一日 | 1,641,644 | 653,176 | 173,273 | 4,061,237 | 6,529,330 |
| 汇兑差额 | – | – | (3,109) | (88) | (3,197) |
| 添置 | 12,700 | 76,215 | 2,359 | 2,922 | 94,196 |
| 出售 | – | – | (5,160) | (7,343) | (12,503) |
| 于二零二五年三月三十一日 | 1,654,344 | 729,391 | 167,363 | 4,056,728 | 6,607,826 |
| 累积折旧 | |||||
| 于二零二四年三月三十一日 | 912,309 | 53,593 | 118,587 | 868,030 | 1,952,519 |
| 汇兑差额 | – | – | (3,095) | (24) | (3,119) |
| 本年度支出 | 47,795 | 9,953 | 12,474 | 64,463 | 134,685 |
| 出售 | – | – | (4,966) | (7,343) | (12,309) |
| 于二零二五年三月三十一日 | 960,104 | 63,546 | 123,000 | 925,126 | 2,071,776 |
| 账面净值 | |||||
| 于二零二五年三月三十一日 | 694,240 | 665,845 | 44,363 | 3,131,602 | 4,536,050 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
16. 物业、厂房及设备
酒店楼宇其他楼宇其他设备使用权资产总额
千港元千港元千港元千港元千港元
| 酒店物业 | ||
|---|---|---|
| 酒店楼宇 | 694,240 | 729,335 |
| 酒店租赁土地 | 1,868,025 | 1,917,166 |
| 2,562,265 | 2,646,501 | |
| 使用权资产 | ||
|---|---|---|
| 于香港之租赁土地 | 3,129,299 | 3,186,878 |
| 租赁物业 – 办公室及仓库 | 2,303 | 6,329 |
| 3,131,602 | 3,193,207 | |
| 使用权资产折旧开支 | ||
|---|---|---|
| 于香港之租赁土地 | 57,578 | 57,578 |
| 租赁物业 – 办公室及仓库 | 6,884 | 8,012 |
| 64,462 | 65,590 | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
16. 物业、厂房及设备（续）
附注：
(a) 酒店物业之账面总值包括：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
酒店物业以估值编列之补充资料：
根据由独立专业估值行泓亮咨询及评估有限公司（二零二四年：威格斯资产评估顾问有限公司）进行之估值，于香港
之五间（二零二四年：五间）酒店物业之公开市值总额（按最高及最佳使用基准）为13,180,000,000港元（二零二四年：
13,233,000,000港元）。
酒店物业估值之补充资料仅为向读者提供资料之用，并不构成香港会计准则第16号及香港财务报告准则第16号之披
露规定。
(b) 于二零二五年三月三十一日，已作本集团贷款融资扺押之物业、厂房及设备之账面净值总额为4,489,383,000港元（二
零二四年：4,515,795,000港元）。
(c) 使用权资产
综合资产负债表呈列以下租赁相关账面值：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
综合损益账列示以下租赁相关开支：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 投资 | ||
|---|---|---|
| 合营企业 | 1,818,914 | 2,660,499 |
| 联营公司 | 1,130,845 | 1,192,712 |
| 2,949,759 | 3,853,211 | |
| 应收款项 | ||
| 合营企业 | 3,149,350 | 2,695,540 |
| 联营公司 | 267 | 6,669 |
| 3,149,617 | 2,702,209 | |
| 应占资产净值（附注(a)） | 1,818,914 | 2,660,499 |
|---|---|---|
| 应收合营企业款项（附注(b)） | 3,178,525 | 3,518,379 |
| 应收合营企业款项拨备 | (29,175) | (822,839) |
| 4,968,264 | 5,356,039 | |
| 计入流动负债之应付合营企业之款项 | (206,916) | (517,159) |
| 4,761,348 | 4,838,880 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
17. 合营企业及联营公司
二零二五年二零二四年
千港元千港元
(A) 合营企业
二零二五年二零二四年
千港元千港元
一间合营企业之股份已作抵押，作为本集团取得贷款融资的担保。
主要合营企业之详情载于附注37。
概无有关本集团于合营企业之权益之或然负债。
本集团就授予若干合营企业的银行融资提供财务担保（附注32）。
| 收入 | 420,057 | 662,017 |
|---|---|---|
| 销售成本 | (236,141) | (342,794) |
| 毛利 | 183,916 | 319,223 |
| 销售及行政开支 | (64,351) | (50,060) |
| 投资亏损净额 | (222,371) | (94,120) |
| 融资成本净额 | (127,507) | (190,682) |
| 投资物业之公平价值亏损 | (116,250) | – |
| 其他开支 | (46,470) | (25,000) |
| 除所得税前亏损 | (393,033) | (40,639) |
| 所得税（开支）╱抵免 | (20,436) | 36,481 |
| 年内亏损 | (413,469) | (4,158) |
| 其他全面收益╱（开支） | 78,345 | (115,505) |
| 年内全面开支总额 | (335,124) | (119,663) |
| 本集团个别不属重大之合营企业之合并账面值 | 1,818,914 | 2,660,499 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
17. 合营企业及联营公司（续）
(A) 合营企业（续）
附注：
(a) 本集团应占个别不属重大之合营企业之合并资料载列如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于二零二五年三月三十一日，董事认为概无合营企业对本集团属个别重大。
(b) 应收合营企业款项用作物业发展项目之融资，且以港元及加拿大元计值。于二零二五年三月三十一日，除应
收合营企业款项95,427,000港元（二零二四年：110,484,000港元）及427,449,000港元（二零二四年：425,653,000
港元）乃分别按香港上海汇丰银行有限公司（「汇丰银行」）最优惠年利率加1厘至3厘（二零二四年：1厘至3厘）
及15厘（二零二四年：15厘）年利率计息外，应收合营企业款项为无抵押、免息且无固定还款期。
| 直接比较法 | 经调整市价 | 8,750港元至9,000港元╱平方呎 |
|---|---|---|
| 资本化收入预测法 | 资本化率 | 3.25% |
| 折现现金流预测法 | 折现率 | 6.25% |
| 年增长率 | 3.5% | |
| 结构性空置率 | 5%-10% | |
| 终端资本化率 | 3.25% |
| 应占资产净值（附注(a)） | 1,130,845 | 1,192,712 |
|---|---|---|
| 应收联营公司款项 | 267 | 427,402 |
| 应收联营公司款项拨备 | – | (420,733) |
| 1,131,112 | 1,199,381 | |
| 计入流动负债之应付一间联营公司之款项 | (135,960) | (182,820) |
| 995,152 | 1,016,561 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
17. 合营企业及联营公司（续）
(A) 合营企业（续）
附注：（续）
(c) 一间合营企业持有一幢楼宇，该楼宇已于截至二零二五年三月三十一日止年度由待售物业重新分类为投资物
业。于二零二五年三月三十一日，独立专业估值师使用直接比较法、资本化收入预测法及折现金流预测法
等估值方法，按公开市值基准对该投资物业进行重新估值。
估值方法重大不可观察输入数据范围
(B) 联营公司
二零二五年二零二四年
千港元千港元
一间联营公司之股份已作抵押，作为本集团取得贷款融资的担保。
应收联营公司款项用作物业发展项目之融资。应收联营公司款项为无抵押、免息且无固定还款
期，并以港元计值。
主要联营公司之详情载于附注37。
概无有关本集团于联营公司之权益之或然负债。
| 除所得税前亏损（附注(b)） | (69,177) | (22,130) |
|---|---|---|
| 所得税抵免 | 775 | 1,243 |
| 年内亏损及全面开支总额 | (68,402) | (20,887) |
| 办公室 | 17,900-19,400 | 16,600-22,500 |
|---|---|---|
| 零售 – 地铺 | 249,000-294,000 | 269,700-313,400 |
| 零售 – 其他 | 15,800-38,600 | 15,300-40,800 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
17. 合营企业及联营公司（续）
(B) 联营公司（续）
本集团应占个别不属重大之联营公司之合并资料载列如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
附注：
(a) 主要指分占一间持有投资物业之联营公司之资产净值。
(b) 主要指分占一间联营公司所持一幢投资物业重新估值产生之公平价值亏损59,400,000港元（二零二四年：
13,200,000港元）。投资物业由独立专业估值行于二零二五年及二零二四年三月三十一日按公开市值基准重新
估值。所使用之经调整市价（即重大不可观察输入数据）如下：
重大不可观察输入数据范围
二零二五年二零二四年
港元╱平方呎港元╱平方呎
| 发展中待售物业 | ||
|---|---|---|
| 租赁土地 | 2,621,287 | 2,629,171 |
| 永久业权土地 | 137,765 | 222,745 |
| 发展成本 | 2,211,139 | 3,510,678 |
| 4,970,191 | 6,362,594 | |
| 已落成之待售物业 | ||
| 租赁土地 | 2,751 | 2,751 |
| 永久业权土地 | 48,047 | – |
| 发展成本 | 1,192,034 | 730 |
| 1,242,832 | 3,481 | |
| 总额 | 6,213,023 | 6,366,075 |
| 应收贸易账款 | 90,433 | 76,900 |
|---|---|---|
| 应计利息及应收股息 | 258,143 | 339,066 |
| 应收贷款 | 26,982 | 24,832 |
| 预付款项 | 149,649 | 65,620 |
| 公用事业及其他按金 | 10,384 | 11,809 |
| 其他应收账款 | 38,606 | 49,319 |
| 574,197 | 567,546 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
18. 待售物业
二零二五年二零二四年
千港元千港元
附注：
(a) 于二零二五年三月三十一日，价值4,607,284,000港元（二零二四年：5,974,067,000港元）之物业已抵押予银行，以为本
集团取得若干银行融资。
(b) 于二零二五年三月三十一日，价值362,908,000港元（二零二四年：388,527,000港元）之发展中待售物业无计划于十二
个月内竣工。
19. 贸易及其他应收款项
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 0个月至6个月 | 89,498 | 71,719 |
|---|---|---|
| 7个月至12个月 | 196 | 3,147 |
| 12个月以上 | 739 | 2,034 |
| 90,433 | 76,900 |
| 港元 | 263,822 | 150,825 |
|---|---|---|
| 美元 | 243,481 | 354,498 |
| 加拿大元 | 54,436 | 47,222 |
| 人民币 | 12,458 | 15,001 |
| 574,197 | 567,546 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
19. 贸易及其他应收款项（续）
根据相关发票或缴款单日期计算的应收贸易账款（扣除减值拨备）之账龄分析如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
本集团给予客户之信贷期各异，一般根据个别客户之财政能力厘定。本集团定期对客户进行信用评
估，以有效管理与应收贸易账款相关之信贷风险。
贸易及其他应收款项之账面值与其公平价值相若。彼等按以下货币计值：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于结算日上述各类应收款项之最大信贷风险限于其账面值。
| 非流动资产 | ||
|---|---|---|
| 股本证券 | ||
| 于香港上市 | – | 186,380 |
| 于美国上市 | – | 106,213 |
| – | 292,593 | |
| 债务证券 | ||
| 于新加坡上市 | 107,038 | 582,797 |
| 于欧洲上市 | 58,883 | 108,352 |
| 165,921 | 691,149 | |
| 非上市基金 | 113,076 | 107,395 |
| 278,997 | 1,091,137 | |
| 流动资产 | ||
| 股本证券 | ||
| 于香港上市 | 44,193 | 43,742 |
| 债务证券 | ||
| 于中国上市 | 639,065 | 1,413,747 |
| 于新加坡上市 | 587,255 | 807,684 |
| 于欧洲上市 | 1,406 | 1,474 |
| 非上市 | 13,847 | 140,601 |
| 1,241,573 | 2,363,506 | |
| 1,285,766 | 2,407,248 | |
| 1,564,763 | 3,498,385 | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
20. 财务投资
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 非流动资产 | ||
|---|---|---|
| 以公平价值计入其他全面收益之财务资产 | 58,883 | 531,544 |
| 以公平价值计入损益账之财务资产 | 113,076 | 107,395 |
| 按摊销成本计量之财务资产 | 107,038 | 452,198 |
| 278,997 | 1,091,137 | |
| 流动资产 | ||
| 以公平价值计入其他全面收益之财务资产 | 598,527 | 952,837 |
| 以公平价值计入损益账之财务资产 | 635,347 | 1,383,254 |
| 按摊销成本计量之财务资产 | 51,892 | 71,157 |
| 1,285,766 | 2,407,248 | |
| 1,564,763 | 3,498,385 | |
| 美元 | 869,793 | 1,837,835 |
|---|---|---|
| 人民币 | 639,065 | 1,413,747 |
| 港元 | 44,193 | 230,122 |
| 日圆 | 10,347 | 15,622 |
| 欧元 | 1,365 | 1,059 |
| 1,564,763 | 3,498,385 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
20. 财务投资（续）
二零二五年二零二四年
千港元千港元
财务投资以下列货币计值：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于二零二五年及二零二四年三月三十一日，概无财务投资已抵押作借贷之担保。
| 票据本金额 | 13,160,353 | 13,601,148 |
|---|---|---|
| 投资成本 | 11,631,921 | 11,942,502 |
| 账面值 | 1,406,128 | 3,053,596 |
| 票息 | 3%至14.25% | 3%至14.25% |
| 到期日 | 多项，直至 二零二七年 十二月 | 多项，直至 二零二七年 十二月 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
20. 财务投资（续）
财务投资之补充资料：
债务证券
于二零二五年三月三十一日，本集团90%之财务投资为债务证券。本集团持有39项（二零二四年：40
项）债务证券，其中27项于新加坡上市、8项于中国上市、3项于欧洲上市及1项非上市。38项（二零
二四年：40项）债务证券乃由以中国房地产业务之公司发行，该等公司之股份除1间于美国上市及3
间非上市之外，其他均于香港上市。
于二零二五年及二零二四年三月三十一日财务投资之债务证券概要如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
截至二零二五年三月三十一日止年度，财务投资中的债务证券产生未变现公平价值净亏损
1,025,000,000港元（二零二四年：3,423,000,000港元）。
于二零二五年三月三十一日，所持有之按账面值入账之五大债务证券占本集团经重估总资产之约
1.8%（二零二四年：3.4%）。其余34项债务证券占本集团经重估总资产之1.6%，彼等各项均少于0.2%。
| 183,235 | 13% | (54,428) | 27,890 |
|---|---|---|---|
| 170,410 | 12% | (193,650) | 30,000 |
| 166,364 | 12% | (228,019) | 29,014 |
| 139,933 | 10% | (780) | 34,320 |
| 82,184 | 6% | (1,600) | 95,106 |
| 390,821 | 13% | (25,540) | 59,944 |
|---|---|---|---|
| 365,403 | 12% | (55,412) | 49,952 |
| 335,989 | 11% | 137,258 | 30,380 |
| 241,556 | 8% | (517) | 44,192 |
| 209,968 | 7% | (23,344) | 27,056 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
20. 财务投资（续）
财务投资之补充资料：（续）
债务证券（续）
于二零二五年及二零二四年三月三十一日持有之五大债务证券列示如下：
于二零二五年三月三十一日
账面值
占债务证券
组合百分比未变现亏损
预期信贷
亏损后之
利息收入
千港元千港元千港元
广州富力7厘票据(i)
广州富力6.7厘票据(i)
珠江7.5厘票据一(i)
金轮10厘票据(i)
鑫苑3厘票据(i)
于二零二四年三月三十一日
账面值
占债务证券
组合百分比
未变现
（亏损）╱收益
预期信贷
亏损后之
利息收入
千港元千港元千港元
珠江7.5厘票据二(i)
珠江7.5厘票据一(i)
广州富力6.7厘票据(i)
鑫苑3厘票据(i)
广州富力7厘票据(i)
(i) 该等票据的详情于附注6(b)及6(c)载述。
(i) 金轮10厘票据由金轮天地控股有限公司（「金轮」）所发行，固定票面年利率为10厘。该等票据
以美元计值，于年限内分期付款并于二零二五年四月十一日到期。其并无评级且于新交所上
市。金轮主要于中国从事物业相关业务。其股份于港交所上市（股份代号：1232）。
| 银行及手头现金 | 262,900 | 301,822 |
|---|---|---|
| 原到期日为三个月内之短期银行存款 | 457,278 | 533,042 |
| 现金及现金等价物 | 720,178 | 834,864 |
| 受限制银行结余 | 732,508 | 362,268 |
| 1,452,686 | 1,197,132 |
| 港元 | 1,163,526 | 798,833 |
|---|---|---|
| 美元 | 198,495 | 58,164 |
| 加拿大元 | 60,970 | 249,890 |
| 人民币 | 28,354 | 88,922 |
| 其他 | 1,341 | 1,323 |
| 1,452,686 | 1,197,132 |
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财务报表附注
21. 银行结余及现金
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于二零二五年三月三十一日，受限制银行结余主要包括(i)322,000,000港元为Landmark On Robson发
展项目及汇都以托管方式持有的预售所得款项，本集团对其拥有法定所有权，惟其可用性及拟定用
途须受法律限制；及(i)411,000,000港元为银行借贷之抵押品。
银行结余及现金之账面值按以下货币计值：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 应付贸易账款 | 74,133 | 161,693 |
|---|---|---|
| 应计费用及其他应付款项 | 75,349 | 84,473 |
| 租金及管理费按金 | 38,968 | 41,068 |
| 租赁负债 | 2,000 | 5,473 |
| 190,450 | 292,707 |
| 0个月至6个月 | 74,080 | 161,471 |
|---|---|---|
| 7个月至12个月 | 6 | 6 |
| 12个月以上 | 47 | 216 |
| 74,133 | 161,693 |
| 港元 | 180,678 | 173,160 |
|---|---|---|
| 加拿大元 | 9,772 | 119,547 |
| 190,450 | 292,707 |
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财务报表附注
22. 贸易及其他应付款项
二零二五年二零二四年
千港元千港元
根据相关发票或缴款单日期计算的应付贸易账款之账龄分析如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
贸易及其他应付款项之账面值与其公平价值相若。
其以下列货币计值：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 预收客户订金 | 2,509,113 | 484,892 |
|---|---|---|
| 于年初 | 484,892 | 265,241 |
| 年内交易增加净额 | 2,042,594 | 221,559 |
| 汇兑差额 | (18,373) | (1,908) |
| 于年末 | 2,509,113 | 484,892 |
| 流动负债 | ||
|---|---|---|
| 短期银行贷款 | ||
| 有抵押 | 12,021 | – |
| 无抵押 | 10,000 | 30,000 |
| 长期银行贷款之即期部份 | ||
| 有抵押 | 4,834,543 | 3,919,811 |
| 无抵押 | 221,520 | 1,743,842 |
| Unsecured | 221,520 | 1,743,842 |
| 5,078,084 | 5,693,653 | |
| 非流动负债 | ||
| 长期银行贷款 | ||
| 有抵押 | 8,179,714 | 9,802,913 |
| 无抵押 | 2,675,130 | 2,246,643 |
| 10,854,844 | 12,049,556 | |
| 15,932,928 | 17,743,209 | |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
23. 合约负债
二零二五年二零二四年
千港元千港元
合约负债主要包括预收物业买家按金。
24. 借贷
二零二五年二零二四年
千港元千港元
U
| 须于一年内偿还 | 5,056,063 | 5,663,653 |
|---|---|---|
| 须于一至两年内偿还 | 3,663,122 | 4,434,985 |
| 须于两至五年内偿还 | 7,191,722 | 7,714,571 |
| 15,910,907 | 17,713,209 | |
| 计入流动负债之即期部份 | (5,056,063) | (5,663,653) |
| 10,854,844 | 12,049,556 |
| 港元 | 15,932,928 | 17,053,679 |
|---|---|---|
| 加拿大元 | – | 689,530 |
| 15,932,928 | 17,743,209 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
24. 借贷（续）
根据贷款协议所载预定还款日期计算及不计及任何按要求偿还条款之影响，长期银行贷款之到期情
况如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
借贷之账面值按以下货币计值：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
于结算日，借贷之年利率介乎4.8厘至6.5厘（二零二四年：6厘至8.2厘）。
短期及长期借贷之账面值与其公平价值相若。
| 流动资产 | ||
|---|---|---|
| 利率掉期合约 | 23,367 | 186,945 |
| 非流动资产 | ||
| 利率掉期合约 | 26,693 | 130,953 |
| 50,060 | 317,898 | |
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25. 可换股票据
于二零一七年二月二十三日，本公司当时之上市附属公司泛海酒店根据红股发行计划发行合共
2,693,204,266份可换股票据，本金总额为1,220,000,000港元（每份票据赎回价值0.453港元），其按年
利率0.1厘计息并享有股息权利。倘于任何特别年度并无宣派及派付股份末期股息，则0.1厘之票息将
递延至下一次股息派付（倘先前未派付），而累计递延票息将于到期日支付。该金额指由母集团及非
控股权益持有之可换股票据之负债部份。
各票据持有人可选择自可换股票据发行日期后之首个营业日起直至可换股票据发行日期的第三十周
年前第10个营业日（包括当日）的任何时间按一对一基准将可换股票据转换为泛海酒店缴足之普通
股（可就若干企业行动作出调整）。除先前已获转换者外，可换股票据将于可换股票据发行日期的第
三十周年按相等于100%本金额之赎回价获赎回。有关详情请参阅泛海酒店日期为二零一七年一月
二十七日之通函。
于二零二四年十一月，本公司之全资附属公司The Sai Group Limited将其持有的所有泛海酒店可换股
票据转换为泛海酒店股份。随后泛海酒店赎回所有未偿还可换股票据，赎回总金额为43,100,000港
元。
26. 衍生金融工具
二零二五年二零二四年
千港元千港元
未到期之利率掉期合约之本金额为3,608,000,000港元（二零二四年：7,708,000,000港元）。
本集团之衍生金融工具以净额基准结算。
本集团对冲储备变动情况于附注29披露。
| 递延所得税资产 | 148,159 | 137,419 |
|---|---|---|
| 递延所得税负债 | (191,007) | (171,923) |
| (42,848) | (34,504) |
| 于年初 | 235,859 | 209,276 | – | 56,264 | (11,552) | (5,768) | 224,307 | 259,772 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 已于损益账确认 | 14,104 | 26,583 | 24,341 | (56,264) | (9,366) | (11,102) | 29,079 | (40,783) |
| 已于其他全面收益确认 | – | – | – | – | 12,842 | 5,318 | 12,842 | 5,318 |
| 于年末 | 249,963 | 235,859 | 24,341 | – | (8,076) | (11,552) | 266,228 | 224,307 |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
27. 递延所得税
当有法定执行权利可将即期所得税资产与即期所得税负债抵销时，而递延所得税涉及同一征税地区
时，则可将递延所得税资产与负债互相抵销。抵销金额如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
年内递延所得税资产及负债之变动（并无计及同一征税地区之结余抵销）如下：
递延所得税资产
税项亏损物业成本基准差异公平价值调整总额
二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年
千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元
| 于年初 | (123,617) | (122,303) | (90,971) | (49,546) | (44,223) | (182,483) | (258,811) | (354,332) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 已于损益账确认 | (2,621) | (1,314) | (81,218) | (41,425) | 15,543 | 131,753 | (68,296) | 89,014 |
| 已于其他全面收益确认 | – | – | – | – | 18,031 | 6,507 | 18,031 | 6,507 |
| 于年末 | (126,238) | (123,617) | (172,189) | (90,971) | (10,649) | (44,223) | (309,076) | (258,811) |
| 法定： | ||
|---|---|---|
| 于二零二五年及二零二四年三月三十一日 | 400,000,000,000 | 4,000,000 |
| 已发行及缴足： | ||
| 于年初 | 1,319,782,288 | 13,197 |
| 年内已发行（附注34） | 100,853,036 | 1,009 |
| 于年末 | 1,420,635,324 | 14,206 |
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27. 递延所得税（续）
递延所得税负债
加速税项折旧未付汇盈利预扣税公平价值调整总额
二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年
千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元
递延所得税资产乃因应相关税务利益有可能透过未来应课税溢利变现而就所结转之税项亏损确认。
本集团并无就可结转以抵销未来应课税收入之亏损569,000,000港元（二零二四年：884,000,000港元）
确认递延所得税资产109,000,000港元（二零二四年：164,000,000港元）。于二零二五年三月三十一
日，除税项亏损416,000,000港元并无届满日期（二零二四年：678,000,000港元）外，结余于直至二零
四年（包括当年）之多个日期届满。
28. 股本
每股面值0.01港元之股份股份数目金额
千港元
| 于二零二三年 三月三十一日 | 2,175,239 | 44,190 | 2,782,836 | 5,217 | 24,891 | (2,562,687) | 251,305 | (103,264) | 16,807,612 | 19,425,339 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 以公平价值计入其他全面 收益之财务资产 | ||||||||||
| – 公平价值变动及 其他变动之净额 | – | – | – | – | – | 854,210 | – | – | – | 854,210 |
| – 于终止确认时由储备 释出 | – | – | – | – | – | 91,544 | – | – | – | 91,544 |
| 出售以公平值计入其他 全面收益之股本证券时 转拨 | – | – | – | – | – | 62,700 | – | – | (62,700) | – |
| 现金流对冲 | ||||||||||
| – 公平价值亏损 | – | – | – | – | – | – | (66,093) | – | – | (66,093) |
| – 衍生金融工具之递延 税项 | – | – | – | – | – | – | 10,905 | – | – | 10,905 |
| 汇兑差额 | – | – | – | – | – | – | – | (85,478) | – | (85,478) |
| 年内亏损 | – | – | – | – | – | – | – | – | (5,792,196) | (5,792,196) |
| 于二零二四年 三月三十一日 | 2,175,239 | 44,190 | 2,782,836 | 5,217 | 24,891 | (1,554,233) | 196,117 | (188,742) | 10,952,716 | 14,438,231 |
| 于二零二四年 三月三十一日 | 2,175,239 | 44,190 | 2,782,836 | 5,217 | 24,891 | (1,554,233) | 196,117 | (188,742) | 10,952,716 | 14,438,231 |
| 以公平价值计入其他全面 收益之财务资产 | ||||||||||
| – 公平价值变动及 其他变动之净额 | – | – | – | – | – | 1,100,401 | – | – | – | 1,100,401 |
| – 于终止确认时由储备 释出 | – | – | – | – | – | 2,014 | – | – | – | 2,014 |
| 出售以公平值计入其他 全面收益之股本证券时 转拨 | – | – | – | – | – | (178,874) | – | – | 178,874 | – |
| 现金流对冲 | ||||||||||
| – 公平价值亏损 | – | – | – | – | – | – | (178,739) | – | – | (178,739) |
| – 衍生金融工具之递延 税项 | – | – | – | – | – | – | 29,492 | – | – | 29,492 |
| 汇兑差额 | – | – | – | – | – | – | – | (159,035) | – | (159,035) |
| 年内亏损 | – | – | – | – | – | – | – | – | (3,750,594) | (3,750,594) |
| 增持一间附属公司之权益 （附注34） | 45,384 | – | – | – | – | – | – | – | 147,018 | 192,402 |
| 已失效之购股权 | – | – | – | (2,404) | – | – | – | – | 2,404 | – |
| 于二零二五年 三月三十一日 | 2,220,623 | 44,190 | 2,782,836 | 2,813 | 24,891 | (630,692) | 46,870 | (347,777) | 7,530,418 | 11,674,172 |
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29. 储备
股份溢价资本赎回储备缴入盈余购股权储备物业重估储备投资重估储备对冲储备汇兑储备收益储备总额
千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元
| 已订约但未拨备 | ||
|---|---|---|
| 物业、厂房及设备 | 9,947 | 49,659 |
| 土地及楼宇： | ||
|---|---|---|
| 一年内 | 124,194 | 93,966 |
| 第二年至第五年（包括首尾两年） | 89,805 | 133,164 |
| 213,999 | 227,130 | |
| 为合营企业及一间联营公司提供银行及贷款融资之担保 | 2,472,658 | 2,657,554 |
|---|
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30. 承担
于结算日之承担如下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
31. 经营租约安排
出租者
于二零二五年及二零二四年三月三十一日，根据不可撤销经营租约之未来应收最低租金收入总额如
下：
二零二五年二零二四年
千港元千港元
32. 财务担保
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 除所得税前亏损 | (3,638,361) | (6,380,252) |
|---|---|---|
| 应占溢利减亏损 | ||
| 合营企业 | 413,469 | 4,158 |
| 联营公司 | 68,402 | 20,887 |
| 折旧 | 134,685 | 139,201 |
| 投资亏损净额 | 2,844,204 | 6,071,612 |
| 其他开支 | 121,916 | 885,205 |
| 投资物业之公平价值亏损╱（收益） | 638,872 | (56,392) |
| 出售物业、厂房及设备之亏损 | 194 | 55 |
| 利息收入 | (172,968) | (199,463) |
| 融资成本净额 | 617,750 | 595,993 |
| 营运资金变动前之经营溢利 | 1,028,163 | 1,081,004 |
| 发展中之待售物业（不包括资本化之利息开支） 减少╱（增加） | 227,731 | (1,112,755) |
| 酒店及餐厅存货减少 | 1,174 | 1,196 |
| 贸易及其他应收款项增加 | (404,666) | (766,877) |
| 财务投资所得款项净额 | 308,331 | 411,736 |
| 受限制银行结余增加 | (99,858) | (179,361) |
| 贸易及其他应付款项（减少）╱增加 | (99,311) | 111,039 |
| 合约负债增加 | 2,042,594 | 221,559 |
| 经营所得╱（所用）之现金净额 | 3,004,158 | (232,459) |
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33. 综合现金流量表附注
(A) 除所得税前亏损与经营所得╱（所用）之现金净额之对账
二零二五年二零二四年
千港元千港元
| 于二零二三年三月三十一日 | 16,537,233 | 52,949 | 9,086 | 6,542 | 16,605,810 |
|---|---|---|---|---|---|
| 融资现金流 | |||||
| 提取净额 | 1,224,933 | – | – | – | 1,224,933 |
| 租赁付款 | – | – | – | (8,148) | (8,148) |
| 非控股权益供款 | – | 3,565 | – | – | 3,565 |
| 已付贷款融资费用 | (26,080) | – | – | – | (26,080) |
| 非现金变动 | |||||
| 贷款融资费用及发行开支摊销 | 41,153 | – | – | – | 41,153 |
| 租赁负债增加 | – | – | – | 7,883 | 7,883 |
| 应计利息 | – | – | 594 | 112 | 706 |
| 出售一间附属公司时终止确认 | (31,000) | – | – | – | (31,000) |
| 汇兑差额 | (3,030) | – | – | (33) | (3,063) |
| 于二零二四年三月三十一日 | 17,743,209 | 56,514 | 9,680 | 6,356 | 17,815,759 |
| 融资现金流 | |||||
| 还款净额 | (1,838,773) | – | – | – | (1,838,773) |
| 租赁付款 | – | – | – | (7,022) | (7,022) |
| 非控股权益供款 | – | 4,443 | – | – | 4,443 |
| 已付贷款融资费用 | (24,842) | – | – | – | (24,842) |
| 非现金变动 | |||||
| 贷款融资费用及发行开支摊销 | 53,932 | – | – | – | 53,932 |
| 租赁负债增加 | – | – | – | 2,922 | 2,922 |
| 应计利息 | – | – | 368 | 158 | 526 |
| 兑换可换股票据 | – | – | (10,048) | – | (10,048) |
| 汇兑差额 | (598) | – | – | (64) | (662) |
| 于二零二五年三月三十一日 | 15,932,928 | 60,957 | – | 2,350 | 15,996,235 |
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33. 综合现金流量表附注（续）
(B) 融资活动产生之负债对账
借贷
应付非控股
权益款项可换股票据租赁负债总额
千港元千港元千港元千港元千港元
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34. 集团重组
有关泛海酒店之集团重组（「集团重组」）
本公司、泛海酒店及The Sai Group Limited（「要约人」，为本公司之全资附属公司）于二零二四年六月
十九日作出有关集团重组之联合公告。它涉及一项泛海酒店之计划安排（「该计划」），据此，要约人
及要约人一致行动人士以外的泛海酒店股东（「受要约人」）持有之每20股泛海酒店股份，将兑换为3
股本公司新股份及由要约人以现金支付0.70港元。
于二零二四年十月，该计划生效及泛海酒店股份撤回于港交所的上市地位。已向受要约人发行合共
约100,900,000股本公司新股份并支付现金约23,500,000港元。于二零二四年十一月，要约人将其持
有的所有泛海酒店可换股票据转换为泛海酒店股份。随后泛海酒店赎回所有未偿还可换股票据，赎
回总金额为43,100,000港元。于集团重组及转换可换股票据后，本集团现时持有泛海酒店之98.97%
股本权益，而1.03%权益由同系附属公司持有。
上述交易对综合损益账概无重大影响。
35. 关连人士交易
本集团之主要股东为于百慕达注册成立而在香港上市之汇汉控股有限公司（「汇汉」）。汇汉直接及间
接拥有本公司之股份50.11%（二零二四年：51.79%），而余下49.89%（二零二四年：48.21%）股份乃广
泛持有。
与合营企业及联营公司之结余及交易详情于附注17披露。
| 来自汇汉之附属公司之收入╱（开支） | ||
|---|---|---|
| 租金收入（附注(i)） | 1,873 | 2,037 |
| 楼宇管理服务费开支（附注(ii)） | (5,416) | (5,090) |
| 清洁开支（附注(iii)） | (6,940) | (6,261) |
| 袍金 | 1,525 | 1,450 |
|---|---|---|
| 薪金、津贴及实物福利 | 97,014 | 98,019 |
| 退休福利计划雇主供款 | 432 | 429 |
| 98,971 | 99,898 |
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35. 关连人士交易（续）
除财务报表其他部份所示之关连人士资料外，以下交易乃与关连人士进行：
(A) 销售及购买货品及服务
二零二五年二零二四年
千港元千港元
附注：
- ，为定额月租。
i. 楼宇管理服务费开支按互相协定之费用提供楼宇管理服务而支付。
i. 清洁开支按订约方协定之条款计算，为每月支付之定额费用。
(B) 主要管理人员薪酬
二零二五年二零二四年
千港元千港元
主要管理人员包括本公司董事及四名（二零二四年：四名）本集团高级管理层成员。除附注10
所披露之支付予本公司董事（即主要管理人员）之酬金外，年内概无与彼等订立重大交易。
| 非流动资产 | |||
|---|---|---|---|
| 附属公司（附注(a)） | 1,229,076 | 1,229,076 | |
| 流动资产 | |||
| 应收附属公司款项 | 6,453,219 | 6,406,800 | |
| 贸易及其他应收款项 | 178 | 178 | |
| 银行结余及现金 | 902 | 853 | |
| 6,454,299 | 6,407,831 | ||
| 流动负债 | |||
| 贸易及其他应付款项 | 1,720 | 1,725 | |
| 应付所得税 | – | 25 | |
| 1,720 | 1,750 | ||
| 流动资产净值 | 6,452,579 | 6,406,081 | |
| 资产净值 | 7,681,655 | 7,635,157 | |
| 权益 | |||
| 股本 | 28 | 14,206 | 13,197 |
| 储备（附注(b)） | 7,667,449 | 7,621,960 | |
| 7,681,655 | 7,635,157 | ||
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财务报表附注
36. 本公司资产负债表
二零二五年二零二四年
附注千港元千港元
冯兆滔伦培根
董事董事
| 于二零二三年三月三十一日 | 2,174,088 | 44,190 | 2,796,995 | 2,957 | 2,603,640 | 7,621,870 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 年内溢利 | – | – | – | – | 90 | 90 |
| 于二零二四年三月三十一日 | 2,174,088 | 44,190 | 2,796,995 | 2,957 | 2,603,730 | 7,621,960 |
| 于二零二四年三月三十一日 | 2,174,088 | 44,190 | 2,796,995 | 2,957 | 2,603,730 | 7,621,960 |
| 年内发行股份 | 45,384 | – | – | – | – | 45,384 |
| 年内溢利 | – | – | – | – | 105 | 105 |
| 于二零二五年三月三十一日 | 2,219,472 | 44,190 | 2,796,995 | 2,957 | 2,603,835 | 7,667,449 |
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财务报表附注
36. 本公司资产负债表（续）
附注：
(a) 于二零二五年及二零二四年三月三十一日，若干附属公司之股份已作抵押，以为本集团取得贷款融资。
主要附属公司之详情载于附注37。
(b) 本公司之储备变动
股份溢价资本赎回储备缴入盈余购股权储备收益储备总额
千港元千港元千港元千港元千港元千港元
收益储备可供分派。根据百慕达公司法及本公司之公司细则，缴入盈余亦可供分派。
| 于香港注册成立 | |||
|---|---|---|---|
| 泛海（北京）有限公司 | 投资控股 | 2港元 | 100% |
| 泛海发展（集团）有限公司 | 投资控股 | 10港元及无投票权 递延股本 426,303,279港元 | 100% |
| 泛海发展（地产代理）有限公司 | 房地产代理服务 | 2港元 | 100% |
| 泛海财务有限公司 | 财务服务 | 100,000,000港元 | 100% |
| 泛海酒店（控股）有限公司 | 投资控股 | 2港元 | 98.97% |
| 泛海酒店管理服务有限公司 | 酒店管理服务 | 1港元 | 98.97% |
| 泛海国际有限公司1 | 投资控股 | 1,216,067,627港元 | 100% |
| 泛海管理服务有限公司 | 管理服务 | 2港元 | 100% |
| 泛海项目管理有限公司 | 项目管理 | 2港元 | 100% |
| 德邦发展有限公司 | 项目投资 | 1港元 | 100% |
| 皇悦酒店国际有限公司 | 证券投资 | 2港元 | 98.97% |
| 德联有限公司 | 物业发展 | 2港元 | 100% |
| 海泽置业有限公司 | 项目投资 | 10港元及无投票权 递延股本2港元 | 100% |
| Juno Cliff Limited | 项目投资 | 2港元 | 100% |
| 全亚企业有限公司 | 酒店投资及经营 | 10,000港元 | 98.97% |
| 百冠企业有限公司 | 酒店投资及经营 | 1港元 | 98.97% |
| 坚柱有限公司 | 酒店投资及经营 | 10港元 | 98.97% |
| 至福发展有限公司 | 酒店投资及经营 | 1港元 | 98.97% |
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37. 主要附属公司、合营企业及联营公司
根据董事之意见，以下为主要影响本集团业绩及╱或资产净值之主要附属公司、合营企业及联营公
司。
附属公司
（除另有注明者外，下列公司均由本集团间接全资拥有及以香港为主要营业地点。）
名称主要业务
已发行及缴足
股款之股本集团所占权益
| Tilpifa Company Limited | 项目投资 | 10港元及无投票权 递延股本10,000港元 | 100% |
|---|---|---|---|
| 汇利资源有限公司 | 物业发展 | 2港元 | 100% |
| 肯达发展有限公司 | 酒店投资及经营 | 2港元 | 98.97% |
| 于百慕达注册成立 | |||
| 泛海酒店集团有限公司 | 投资控股 | 92,321,652港元 | 98.97% |
| 于英属处女群岛注册成立 | |||
| Asia Standard Hotel (BVI) Limited | 投资控股 | 1美元 | 98.97% |
| Assets Century Global Limited | 投资控股 | 1美元 | 98.97% |
| Greatime Limited | 证券投资 | 1美元 | 98.97% |
| Master Style Global Limited | 证券投资 | 1美元 | 98.97% |
| Onrich Enterprises Limited | 证券投资 | 1美元 | 98.97% |
| Quantum Express Holdings Limited | 证券投资 | 1美元 | 98.97% |
| Techfull Properties Corp. | 证券投资 | 1美元 | 100% |
| 于加拿大注册成立及营业 | |||
| ASNA Alberni Holdings Limited | 投资控股 | 13,101,048加拿大元 | 98.97% |
| 1488 Robson Street Holdings Ltd. | 投资控股 | 100加拿大元 | 98.97% |
| ASNA Robson Landmark Holdings Limited | 物业发展 | 99,601,556加拿大元 | 98.97% |
| ASNA Robson Landmark Developments Limited | 物业发展 | 6,499,129加拿大元 | 98.97% |
| 1388 Robson Nominee Ltd. | 投资控股 | 100加拿大元 | 98.97% |
| AS 1388 Robson Holdings Limited | 普通合伙人 | 100加拿大元 | 98.97% |
| AS 1388 Robson Limited Partnership | 物业发展 | 19,207,159加拿大元 | 98.97% |
| Asia Standard Americas Limited | 物业发展管理 | 100加拿大元 | 98.97% |
| 1650 AS Alberni Holdings Limited | 物业发展 | 19,962,381加拿大元 | 98.97% |
| 顺彩有限公司 | 项目投资 | 1,000港元及无投票 权递延股本 10,000港元 | 33% |
|---|
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37. 主要附属公司、合营企业及联营公司（续）
附属公司（续）
名称主要业务
已发行及缴足
股款之股本集团所占权益
联营公司
（除另有注明者外，下列公司均在香港注册成立及营业。）
名称主要业务
已发行及缴足
股款之股本集团所占权益
| 瀚晋有限公司 | 物业发展 | 1港元 | 20% |
|---|---|---|---|
| 成兴投资有限公司 | 物业发展 | 1港元 | 50% |
| 朗康投资有限公司 | 项目投资 | 2港元 | 25% |
| 润天有限公司 | 物业发展 | 10,000港元 | 60% |
| 于中国注册成立及营业 | |||
| 北京黄海房地产开发有限公司 | 物业发展 | 人民币110,000,000元 | 50% |
| 上海广南房地产发展有限公司 | 物业发展 | 100,000美元 | 50% |
| 于英属处女群岛注册成立 | |||
| Gallop Worldwide Limited | 投资控股 | 2美元 | 50% |
| Chater Capital Limited | 投资控股 | 4美元 | 50% |
| Maulden Investment Limited | 项目投资 | 8美元 | 12.5% |
| 于加拿大注册成立及营业 | |||
| 1488 Alberni Holdings Limited | 普通合伙人 | 100加拿大元 | 39.59% |
| 1488 Alberni Investment Limited | 普通合伙人 | 100加拿大元 | 39.59% |
| 1488 Alberni Development Holdings Limited Partnership | 物业发展 | 31,115,000加拿大元 | 39.59% |
| 1488 Alberni Investment Limited Partnership | 物业发展 | 1,637,624加拿大元 | 39.59% |
| 1650 Alberni Residential Ltd. | 物业发展 | 33,932,307加拿大元 | 39.59% |
| 1650 Alberni Commercial Ltd. | 物业发展 | 3,992,656加拿大元 | 39.59% |
泛海国际集团有限公司 二零二五年报
财务报表附注
37. 主要附属公司、合营企业及联营公司（续）
合营企业
（除另有注明者外，下列公司均在香港注册成立及营业。）
名称主要业务
已发行及缴足
股款之股本集团所占权益
本公司之直接附属公司
38. 最终控股公司
最终控股公司为汇汉，一家于百慕达注册成立并在香港上市之公司。
39. 批准财务报表
财务报表已于二零二五年六月三十日由董事会批准。
| www.asiastandard.com | 泛海国际集团有限公 | 泛海国际集团有限公司 | ||
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| 2025年报 | 2025 年报 股份代号 : 129 | |||