ANNUAL REPORT 2024/2025
ANNUAL REPORT 2024/2025

年报

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目录 公司资料 2 董事总经理报告 3 董事会报告 8 董事履历 18 企业管治报告 22 独立核数师报告 36 综合损益表 42 综合损益及其他全面收益表 43 综合财务状况表 44 综合权益变动表 46 综合现金流量表 48 综合财务报表附注 51 集团物业一览表 119 五年财务概要 120

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建生国际集团有限公司2

公司资料

董事会

执行董事

吴汪静宜，主席

吴继炜，副主席

吴继泰，董事总经理

吴燕安

李锦鸿

独立非执行董事

张惠彬博士，太平绅士

叶天赐

陈智文

陈健

审核委员会

张惠彬博士，太平绅士，主席

叶天赐

陈智文

陈健

薪酬委员会

叶天赐，主席

张惠彬博士，太平绅士

陈智文

陈健

提名委员会

吴汪静宜，主席

张惠彬博士，太平绅士

叶天赐

陈智文

陈健

公司秘书

郑玉儿

往来银行

法国巴黎银行

花旗银行香港分行

恒生银行有限公司

渣打银行（香港）有限公司

香港上海汇丰银行有限公司

法律顾问

方达律师事务所

孖士打

核数师

郑会计师事务所有限公司

执业会计师

香港

九龙九龙湾

宏照道38号

企业广场5期

1座35楼

注册办事处

Victoria Place, 5th Flor

31 Victoria Stret

Hamilton HM 10, Bermuda

香港主要办事处

香港

铜锣湾

怡和街68号18楼

百慕达股份过户登记处

Apleby Global Corporate Services (Bermuda) Limited

Canon’s Court, 22 Victoria Stret

PO Box HM 1179

Hamilton HM EX, Bermuda

香港股份过户登记处

香港中央证券登记有限公司

香港

皇后大道东183号

合和中心17楼

资料

htp:/w.pionerglobalgroup.com

htp:/w.irasia.com/listco/hk/pioner

Blomberg：224:HK

Reuters：0224.hk

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二零二四/二零二五年报3

董事总经理报告

业务回顾

于二零二四╱二零二五财政年度，香港经济呈现出部

分行业逐步改善，但其他行业则持续处于逆风的局

面。尽管政策调整及外部局势缓和发挥了一定的纾缓

作用，但利率高企的滞后影响、写字楼市场发生结构

性转变以及旅游业复苏慢于预期，均令经济受压。

美国联邦储备局于二零二四年九月决定降息50个基

点（加上二零二四年十一月再降息25个基点），为香

港这个利率敏感型经济带来及时纾缓。然而，在整个

财年大部分时间里，借贷成本仍然处于高位，持续打

击商业地产领域的投资情绪。写字楼空置率居高不

下，租金持续下跌，尤其是在非核心商业区。尽管本

集团于香港的投资物业面临估值压力，但租赁活动已

有初步回稳迹象，尤其是在中环核心区域。

另一方面，香港政府于二零二四年二月撤销所有房地

产降温措施后，住宅市场显著反弹。随著本地居民及

新移民的积压需求得以释放，成交量激增，尤其是在

中低价位市场。部分大额交易的重现亦显现豪宅市场

似乎已触底反弹。尽管交易价格较之前的最高点出现

大幅折让，但政策转向恢复了市场流动性，并提振了

市场信心，为整体经济带来积极发展。

香港的旅游业复苏仍然乏力，二零二四年全年的入境

人数仅达到新冠疫情前（二零一八年）水平的约70%。

虽然中国内地游客仍为主力客源，但其平均停留时间

缩短，消费模式转向为更注重预算的出游方式，这对

平均房价及入住率造成冲击，尤其对豪华酒店级别。

因此，香港丽晶酒店的业绩提升速度较预期缓慢，反

映了整体行业趋势。尽管政府透过举办盛大推广活动

及放宽主要市场签证政策等措施有助提振旅游业，但

尚未带来全面复苏。虽然匮乏高消费及长期停留的游

客仍令人担忧，但二零二五年国际航班及会议展览活

动常态化有望带来更为均衡的复苏。

泰国酒店业表现超乎预期，二零二四年全年入境人数

接近二零一九年水平的90%。虽然中国游客数量仍低

于历史高位，但来自其他国家的强劲需求有助于市场

多元化并维持增长。我们的泰国酒店受惠于该等行业

趋势，于本年度超额完成营运及财务目标。

截至二零二五年三月三十一日止十二个月，本集团

的收入为港币239,900,000元，较去年的收入港币

249,500,000元轻微下跌3.8%。收入下降是由于

投资物业的租金收入减少。于十二个月报告期内，

经营溢利为港币166,700,000元，较去年的港币

174,500,000元减少4.5%。尽管泰国酒店表现更

为强劲，但整体应占联营公司业绩仍录得亏损港币

109,300,000元，而二零二四年同期则为亏损港币

102,000,000元。此乃主要归因于我们于香港丽晶酒

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建生国际集团有限公司4

董事总经理报告

店30%的拥有权所承担的应占亏损港币149,300,000

元，当中包括酒店公平值下跌港币94,100,000元。

投资物业的公平值减少港币34,000,000元，而二零

二四年同期则减少港币12,000,000元。本年度，我

们于上海仙乐斯广场及香港太古城中心三座及四座的

投资之股本价值亦大幅削减，导致按公平值计入损益

之股本工具的公平值下跌港币64,300,000元。尽管

公平值下降及削减大部分属非现金性质，但其反映了

我们面临充满挑战的经营环境。因此，尽管泰国酒店

表现强劲且投资物业带来相对稳定的经营溢利，本集

团于截至二零二五年三月三十一日止财政年度仍录

得亏损净额港币163,300,000元（二零二四年：亏损

港币49,600,000元），其中股东应占亏损净额为港币

161,700,000元（二零二四年：亏损港币56,200,000

元）。

物业投资（香港及亚洲）

附属公司

截至二零二五年三月三十一日，位于香港观塘的建

生广场（245,678平方呎）的出租率为76%（二零二四

年三月出租率：76%）。由于该地区有大量新写字楼

供应，东九龙区一直是香港写字楼租赁最具挑战性

的地区，空置率高且租金下跌。于十二个月报告期

间，建生广场贡献租金及相关收入港币44,000,000

元（二零二四年：港币48,200,000元）及公平值减

少港币7,000,000元（二零二四年：公平值增加港币

1,000,000元）。

于二零二五年三月底，本集团拥有位于香港铜锣湾

怡和街68号物业（227,118平方呎）的60%权益，而其

出租率为81%（二零二四年三月：86%）。出租率下降

主要由于占用我们物业两层楼面的PHYSICAL Fitnes

& Beauty于二零二四年九月初停止营业。于二零二四

年十月，其中一层楼面已获一个新商家租用。截至二

零二五年三月三十一日止财政年度，该物业的租金

及相关收入为港币94,200,000元（二零二四年：港币

99,500,000元），公平值减少港币17,000,000元（二

零二四年：公平值减少港币10,000,000元）。

截至二零二五年三月三十一日止十二个月期间，位于

香港中环的西洋会所大厦（80,140平方呎）的出租率

为92%（二零二四年三月：92%）。于财政年度期间，

该物业贡献租金及相关收入港币51,000,000元（二零

二四年：港币60,700,000元），其公平值减少港币

5,000,000元（二零二四年：公平值并无增加）。

于二零二五年三月末，位于香港西营盘皇后大道西

115-119号侨发大厦占地56,740平方呎商业平台的

出租率维持在100%（二零二四年三月：100%），此

乃受惠于长期租约。于报告期间，该物业贡献租金

及相关收入港币21,000,000元（二零二四年：港币

21,200,000元），公平值减少港币4,500,000元（二

零二四年：公平值减少港币2,600,000元）。

联营公司

本集团透过联营公司持有位于中国的上海嘉华中心

(7.7%)的投资。于二零二五年三月三十一日，该物业

的出租率为80%（而二零二四年三月为92%），而应占

联营公司业绩录得汇兑差额前溢利港币8,500,000元

（二零二四年：港币8,900,000元）。

本集团透过一间联营公司拥有位于日本东京的三栋

邻近商业楼宇的5.1%的实益权益。该等物业之出售

已于二零二四年三月签订。本集团已于报告期间收

取全部所得款项1,734,800,000日圆（相当于港币

88,500,000元），而历史成本约为港币71,600,000

元。

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二零二四/二零二五年报5

董事总经理报告

股本工具

本集团为拥有位于香港太古城的太古城中心三座（半

座）及太古城中心四座的投资财团的一份子。该两栋

邻近楼宇的总建筑面积为792,780平方呎，且本集

团的投资占该等物业0.9%的实益权益。于二零二五

年三月三十一日，该等物业的出租率为74%（二零

二四年三月：76%）。于期内，该投资录得股本价

值亏损港币27,600,000元（二零二四年：亏损港币

5,000,000元），主要由于估值下降所致，反映香港

写字楼市场恶化。

本集团透过股本工具持有位于中国上海的仙乐斯广场

(4.0%)的投资。由于物业债务再融资的不确定性及上

海商业物业市况疲弱，该投资录得股本价值亏损港

币36,700,000元（二零二四年：亏损港币2,600,000

元）。

酒店投资（香港及亚洲）

本集团的酒店业投资均全部透过联营公司进行。

本集团拥有香港丽晶酒店的30%股权。经过全面翻新

后，酒店于二零二年十二月部分试业，而全数497

间客房均已自二零二四年二月起重新开放。截至二零

二五年三月三十一日止十二个月，该酒店的收入为港

币840,700,000元（二零二四年：港币564,600,000

元）及经营溢利为港币131,500,000元（二零二四年：

亏损港币23,500,000元）。由于香港酒店业及旅游

业复苏缓慢，酒店于重新开业期间的增长亦慢于预

期，于财政期间的平均入住率为51%（二零二四年：

45%）。虽然业绩较二零二三╱二零二四年试营业期

间有大幅改善，但仍远未足以覆盖期内银行贷款利

息港币269,400,000元。此外，本集团应占该物业的

公平值亦减少港币94,100,000元。因此，应占该联

营公司业绩录得亏损港币149,300,000元（二零二四

年：亏损港币137,100,000元）。

香港丽晶酒店－外观

香港丽晶酒店－外部景观

香港丽晶酒店－Qura Bar－酒吧区域

香港丽晶酒店－Nobu香港

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建生国际集团有限公司6

董事总经理报告

诚如业务回顾一节所述，本集团于泰国的酒店表现

良好，所有指标均呈上升趋势。截至二零二五年三

月三十一日止十二个月，Pulman Bangkok Hotel G

（由本集团拥有49.5%权益的联营公司拥有）的收入为

588,300,000泰铢（相当于港币132,700,000元），

高于二零二四年的542,700,000泰铢（相当于港币

118,400,000元）。经营溢利为213,600,000泰铢（相

当于港币48,200,000元），较上年的178,300,000

泰铢（相当于港币38,900,000元）增加19.8%。平均

入住率亦从二零二四年的76%上升至本财政年度的

83%。于同期，Pulman Pataya Hotel G（由本集团

透过拥有49.5%权益且持有Pulman Bangkok Hotel

G的同一联营公司持有）的收入为437,300,000泰铢

（相当于港币98,700,000元），高于二零二四年的

420,800,000泰铢（相当于港币91,800,000元）。

同样，经营溢利由二零二四年的147,800,000泰铢

（相当于港币32,200,000元）增加至本财政年度的

157,200,000泰铢（相当于港币35,500,000元），平

均入住率为80%（二零二四年：79%）。应占该泰国联

营公司的业绩录得溢利港币32,300,000元（二零二四

年：港币19,000,000元）。

前景

展望未来，我们主要市场的经济格局既充满挑战，亦

蕴藏具潜力的发展机遇。在中国，我们正在见证一场

由技术创新及政策转变推动的重大变革。DepSek

等中国人工智能领先公司迅速崛起，重新点燃了全球

投资者对中国科技行业的兴趣，引发大规模资本支出

投入人工智能基础设施的热潮，并在整体经济中形成

涟漪效应。这些技术进步预计将为多个行业带来切实

效益，有助于推动我国的长远经济增长。这场技术革

命亦恰逢中央政府齐心协力恢复与私营企业及企业家

交流，这对于恢复国内及国际企业的投资信心至关重

要。

在香港，我们看到多个行业出现令人欣喜的复苏迹

象。住宅物业市场似乎已触底，随著房地产降温措施

的全面撤销及利率下降，成交量及价格均趋稳。此

外，香港的金融业也因首次公开募股市场的复苏而

得到显著提振，该市场在二零二五年上半年重新夺回

全球最大股权融资中心的地位。尽管我们预计任何有

意义的租金回升可能要到二零二六年才能实现，但此

次复苏可能会成为商业写字楼行业回暖的催化因素。

在旅游业方面，复苏速度仍慢于最初预期，这意味著

香港丽晶酒店的业绩提升所需的时间也可能较预期为

长。然而，该酒店在二零二四年荣获多个行业奖项

（例如，该酒店荣获《Travel+Leisure》二零二四年及二

零二五年亚太区奢华大奖的香港最佳酒店、《Condé

Nast Traveler》二零二四年读者之选大奖「香港及澳门

十佳酒店」第三名，以及二零二四年度外滩最佳设计

酒店大赏的年度时髦避世酒店），证明了该酒店获得

客户及行业参与者的高度认可，使其能够在环境改善

时重新夺回豪华酒店市场份额。近期香港利率回落，

亦有助纾缓酒店的现金流情况。

尽管泰国酒店市场在二零二五年第一季度继续表现强

劲，但由于中国演员绑架案发生后，中国游客人数大

幅下降，令该行业在旺季后普遍放缓。此外，二零

二五年三月二十八日缅甸地震亦导致行业经历了许多

取消预订的情况，影响了曼谷的许多高层酒店。地震

亦不幸地对我们的Pulman Bangkok Hotel G造成了

非结构性的损坏。虽然大部分损失将由保险承担，但

必要的维修将使大量房间停止开放一至两个季度，这

将不可避免地影响该物业的短期表现。目前，我们有

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二零二四/二零二五年报7

董事总经理报告

223间客房（总共469间客房）重新投入使用，所有维

修将于二零二五年九月初完成。我们仍然相信，中国

游客人数放缓及地震造成的相关旅游活动取消对原本

有复苏的泰国旅游业而言乃一时的挫折。

我们仍然关注全球范围内可能造成市场波动的多项风

险因素。特朗普政府引起新一轮贸易紧张局势，加上

穆迪最近下调美国债务评级，可能会对贸易流动造成

干扰，并造成金融市场及货币剧烈震荡。鉴于此等宏

观经济不明朗因素且需要维持充足流动资金以支持香

港丽晶酒店营运，董事会已审慎决定不派付本财政年

度的股息。这种保守的资本配置方法不仅有助于我们

应对潜在的市场扰动，还有助于我们掌握在这种不断

变化的环境中可能出现的策略机遇。虽然我们必须对

这些外部挑战保持警惕，但我们对积极进展所带来的

影响感到鼓舞，包括人工智能带动的生产力提升、中

国重视商业的政策方向及香港金融市场的复苏。

财务回顾

流动资金及财务资源

本集团继续维持健康的财务状况。于二零二五年

三月三十一日，本集团持有现金及银行结存港币

389,600,000元（二零二四年三月三十一日：港币

302,500,000元）以及一笔未提取备用银行融资港

币50,000,000元（二零二四年三月三十一日：港币

50,000,000元）。

于二零二五年三月三十一日，本集团的银行借贷总

额为港币2,281,000,000元（二零二四年三月三十一

日：港币2,281,000,000元），其中港币57,900,000

元（二零二四年三月三十一日：港币1,617,500,000

元）分类为流动负债，而港币2,223,100,000元（二零

二四年三月三十一日：港币663,500,000元）分类为

非流动负债。于本年度，实际年利率为4.88%（二零

二四年：每年5.28%）。本集团的总债项与总资产比

率为21.0%（二零二四年三月三十一日：20.7%）及净

债项与总资产比率为17.4%（二零二四年三月三十一

日：18.0%）。

本集团的金融负债并无外币风险，乃由于其均以港币

计值。然而，于二零二五年三月三十一日，本集团于

泰国及中国经营之联营公司之投资账面值分别为港

币406,200,000元及港币197,700,000元等值（二零

二四年三月三十一日：分别为港币361,800,000元及

港币207,300,000元等值）。本集团亦于马来西亚及

中国拥有以马来西亚林吉特及人民币计值之股本工具

投资，于二零二五年三月三十一日的公平值分别为港

币129,500,000元等值及港币29,000,000元等值（二

零二四年三月三十一日：分别为港币124,400,000元

等值及港币65,700,000元等值）。管理层仍将密切监

察货币市场，并采取任何必要措施降低风险。

资产抵押

于年终结算日，账面值港币7,780,000,000元（二

零二四年三月三十一日：港币7,813,500,000元）

的投资物业已予抵押，以取得银行贷款融资港币

2,281,000,000元（二零二四年三月三十一日：港币

2,281,000,000元），其全部融资已悉数动用。

或然负债

于二零二五年三月三十一日，本集团已向银行就附属

公司已动用的银行融资作出担保港币1,879,800,000

元（二零二四年三月三十一日：港币1,879,800,000

元）。

董事总经理

吴继泰

香港，二零二五年六月二十七日

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建生国际集团有限公司8

董事会报告

董事欣然呈报本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之董事会报告及经审核财务报表。

主要业务

本公司之主要业务为投资控股，而本公司之主要附属公司及联营公司之业务载于财务报表附注29及30。本集

团按主要业务划分之收入及对业绩贡献之分析载于财务报表附注3。

业绩及股息

本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之业绩载于第42页之综合损益表。

截至二零二五年三月三十一日止年度，概无派付中期股息。

董事会不建议派发截至二零二五年三月三十一日止年度之任何末期股息（二零二四年：无）。

股本

于本财政年度内，本公司之股本并无变动。

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二零二四/二零二五年报9

董事会报告

可供分派储备

根据百慕达一九八一年公司法（经修订），公司之可分派盈余账可供分派。然而，公司不得在下列情况下将可

分派盈余宣派或派付股息或作出分派：

(a) 公司不能够，或在分派后不能够支付已到期之债项；或

(b) 公司资产之可变现值因此少于其负债及已发行股本与股份溢价之总和。

于二零二五年三月三十一日，本公司可向股东分派之储备（包括可分派盈余及留存盈余）合共港币

1,288,854,000元（二零二四年：港币1,259,265,000元）。

储备之变动详情载于财务报表附注27。

本集团财务概要

本集团过去五个财政年度之业绩及资产与负债概要载于第120页。

物业、机器及设备

物业、机器及设备之变动详情载于财务报表附注14。

主要附属公司

有关主要附属公司于二零二五年三月三十一日之详情载于财务报表附注29。

贷款及借款

贷款及借款之详情载于财务报表附注19。

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建生国际集团有限公司10

董事会报告

主要客户及供应商

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团之首五大客户合共占本集团总收入约27%（二零二四年：29%），

本集团之最大客户占本集团总收入约10%（二零二四年：10%），而本集团之首五大供应商占本集团采购额不

到30%（二零二四年：不到30%）。

就本公司所深知，吴继炜先生、吴继泰先生及吴燕安女士（各自为执行董事，其中吴继泰先生持有本公司

10.17%的实益权益）于本集团其中一位首五大客户Gaw Capital Advisors Limited中合共持有95%的实益权益。

本集团与Gaw Capital Advisors Limited订立一份租赁协议，根据上市规则第14A章，该协议构成本公司的持续

关连交易。交易详情载于本报告「关连交易」一节。

除上文所披露者外，概无董事、彼等之联系人或本公司任何股东（据董事所知拥有超过5%已发行股本）于本集

团之任何首五大客户或供应商中拥有权益。

董事

本财政年度内及截至本报告发表日期之在职董事为：

执行董事

吴汪静宜

吴继炜

吴继泰

吴燕安

李锦鸿

独立非执行董事

张惠彬博士，太平绅士

叶天赐

陈智文

陈健

根据公司细则第82及83条规定，吴汪静宜女士、张惠彬博士，太平绅士及陈智文先生将轮席告退，惟合资格

并愿意于应届股东周年大会上膺选连任。

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二零二四/二零二五年报11

董事会报告

董事权益披露

于二零二五年三月三十一日，下列本公司之董事拥有或被视作拥有(a)根据《证券及期货条例》（「《证券及期货

条例》」）第XV部第7及第8分部须知会本公司及香港联合交易所有限公司（「联交所」）；或(b)根据《证券及期货条

例》第352条规定须记录于存置之登记册内；或(c)根据本公司采纳之《上市发行人董事进行证券交易的标准守

则》（「《标准守则》」）须知会本公司及联交所之本公司或任何相联法团（定义见《证券及期货条例》第XV部）之股

份、相关股份及债券长仓及淡仓如下。

本公司股份长仓

普通股数目

董事姓名个人权益

受控法团持有

之权益

家族信托持有

之权益其他总计%

吴汪静宜–528,683,206

–528,683,20645.81

吴继泰61,418,42812,725,857

43,246,864

–117,391,14910.17

吴燕安–20,699,216

–20,699,2161.79

吴继炜–1,749,000

–1,749,0000.15

陈智文–8,401,276

–504,658

8,905,9340.77

陈健–756,000

–756,0000.07

1 吴汪静宜女士拥有Forward Investments Inc.、Intercontinental Enterprises Corp.及Vitality Holdings Ltd.全部已发行股本，而

Forward Investments Inc.、Intercontinental Enterprises Corp.及Vitality Holdings Ltd.分别实益拥有283,200,215股、215,768,260

股及29,714,731股份之权益。

2 吴继泰先生拥有Top Elite Company Limited全部已发行股本，而Top Elite Company Limited实益拥有12,725,857股份之权益。

3 吴继泰先生为唯一受益人之家族信托，持有合共43,246,864股份。

4 吴燕安女士拥有Eternity Rich Investments Ltd.全部已发行股本，而Eternity Rich Investments Ltd.实益拥有20,699,216股份之权

益。

5 吴继炜先生拥有Time Legend International Limited全部已发行股本，而Time Legend International Limited实益拥有1,749,000股

份之权益。

6 陈智文先生及其配偶合共拥有United-Asia Enterprises Inc. 33.8%已发行股本，而United-Asia Enterprises Inc.实益拥有8,401,276

股份之权益。

7 陈智文先生为其父亲的剩余遗产的受托人及管理人之一，该遗产实益拥有504,658 股份之权益。

8 陈健先生为Argyle Stret Management Holdings Limited及ASMH (Cayman) Limited之主要股东，而Argyle Stret Management

Holdings Limited及ASMH (Cayman) Limited实益拥有756,000股份之权益。

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建生国际集团有限公司12

董事会报告

相联法团股份长仓

公司名称董事姓名

受控法团持有

之普通股数目%

Pioner Hospitality Siam (GBR) Limited吴汪静宜30,300,000*50.5

Pioner Hospitality Siam (GBR) Limited吴继泰30,300,000*50.5

Kencity Properties Limited吴汪静宜5,019,205*50.5

Kencity Properties Limited吴继泰5,019,205*50.5

• ，因此该两名董事之权益就《证券及期货条例》而言属重复。

除上文所披露者外，于二零二五年三月三十一日，概无本公司之董事拥有或被视作拥有(a)根据《证券及期货条

例》第XV部第7及第8分部须知会本公司及联交所；或(b)根据《证券及期货条例》第352条规定须记录于存置之登

记册内；或(c)根据本公司采纳之《标准守则》须知会本公司及联交所之本公司或任何相联法团（定义见《证券及

期货条例》第XV部）之股份、相关股份及债券长仓及淡仓。

主要股东权益披露

于二零二五年三月三十一日，据董事所知，下列人士（不包括本公司董事或主要行政人员）于本公司之股份及

相关股份拥有根据《证券及期货条例》第XV部第2及第3分部之条文须向本公司披露或记入本公司根据《证券及

期货条例》第336条存置之登记册内之权益或淡仓。

股东名称普通股数目%

Aset-Plus Investments Ltd.115,351,8669.99

Forward Investments Inc.283,200,215

24.54

Intercontinental Enterprises Corp.215,768,260

18.70

Prosperous Island Limited97,324,9368.43

1 吴汪静宜女士为唯一受益人之Forward Investments Inc.，持有合共283,200,215股份，与「本公司股份长仓」中所披露者相同。

2 吴汪静宜女士为唯一受益人之Intercontinental Enterprises Corp.，持有合共215,768,260股份，与「本公司股份长仓」中所披露者

相同。

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二零二四/二零二五年报13

董事会报告

除上文所披露者外，于二零二五年三月三十一日，就董事所知，概无任何其他人士（不包括本公司董事或主要

行政人员）于本公司之股份及相关股份拥有根据《证券及期货条例》第XV部第2及3分部之条文须向本公司披露

或记入本公司根据《证券及期货条例》第336条存置之登记册内之权益或淡仓。

业务回顾

有关本集团业务之中肯审视，包括本集团可能面对之风险及不明朗因素之描述、本集团之重大事项及未来前

景载于本年报「董事总经理报告」中。

本集团于报告年度采用财务关键绩效指标之表现分析及金融风险管理分别载于第120页及财务报表附注26。

环境政策及表现

本集团由办公室以至物业组合均遵守环境可持续性发展。作为负责任的企业，我们透过谨慎管理能源消耗、

用水量、物业设计及废料生产，致力确保将环境影响最小化。

于办公室层面，本公司参与世界绿色组织举办的绿色办公室奖励计划，以实施环保措施及鼓励员工参与和环

保相关之培训。于租赁物业层面，我们向租户提倡使用电子账单及电子收据，并积极举办不同的能源节约及

废物回收计划。

有关本公司环保政策及表现的进一步详情将于环境、社会及管治报告（「环境、社会及管治报告」）内单独发布。环

境、社会及管治报告可于本公司网站（ w.pionerglobalgroup.com 或 w.irasia.com/listco/hk/pioner ）的

「环境、社会及管治报告」下审阅。

遵守法律及法规

董事会关注本集团有关遵守法律及监管规定方面之政策及常规。我们已聘用外部合规及法律顾问，确保本集

团之交易及业务乃于适用的法律框架内进行。相关员工及经营单位会不时获知悉适用法律、规则及法规之更

新。

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建生国际集团有限公司14

董事会报告

与雇员、客户及供应商的重要关系

(a) 雇员

本公司重视雇员参与有效沟通的价值及雇员于影响其工作事宜决定上付出的贡献。本公司之雇用政策

体现机会平等的原则，并经制定以符合本公司及其营运之领域的需求。其中包括适当程序以支持本公

司政策关于个人不应因种族、残疾、年龄、性别、性取向或宗教而受到歧视；及应按彼等之才能和能

力被考虑获聘用及其后之培训、职业发展和晋升。

(b) 客户

本集团之主要客户为租户。我们竭力与租户维持紧密长久的关系，并满足其需要。租户于有需要时可

直接通过电话及电邮联络我们的资产管理小组。我们亦重视租户的不满意见，并致力即时回应租户提

出之问题及投诉。

(c) 供应商

本集团致力与主要供应商发展长远而良好的关系。我们谨慎选择供应商，并根据往绩纪录、经验、信

誉及过往能否达到我们的标准对彼等进行评估。我们亦与供应商讨论可改善之处，以提升效率并促进

长期的业务裨益。

薪酬政策

于二零二五年三月三十一日，控股公司之受薪雇员人数为18人（二零二四年三月三十一日：18人）。本集团确

保其雇员薪酬待遇具竞争力。雇员之薪酬乃按其工作表现及本集团之薪酬与花红政策而厘定。本公司董事之

薪酬乃参考其职位、职责及责任、本公司之薪酬政策及现行市况而厘定。全体香港雇员均可参与根据强制性

公积金计划条例设立的定额供款之强制性公积金退休福利计划。

捐款

本集团于本财政年度内作出慈善及其他捐款约港币250,000 元（二零二四年：港币369,000元）。

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二零二四/二零二五年报15

董事会报告

董事购买股份或债券之权利

于二零二五年三月三十一日，本公司并无可认购本公司股份之尚未行使之购股权。本公司或其任何附属公司

概无订立任何其他安排，使本公司董事可藉购买本公司或任何其他法人团体之股份或债券而获益。

董事服务合约

概无任何董事，包括在应届股东周年大会上提名膺选连任之董事，与本公司或其任何附属公司订立雇主不可

于一年内不作出赔偿（法定赔偿除外）而终止之服务合约。

于重大交易、安排或合约之权益

除于「关连交易」及财务报表附注25披露者外，于本财政年度，概无董事或与董事有关连的实体、控股东或

其任何附属公司在本公司或其任何附属公司订立而对本集团业务属重大之任何交易、安排或合约中直接或间

接拥有任何重大实益权益。

股票挂钩协议

本公司于年内概无订立任何股票挂钩协议或于年末概不存在任何该等协议。

管理合约

于本财政年度，并无签订或存有关本公司或其附属公司全部或任何主要部分业务之管理及行政合约。

获准许弥偿条文

本公司之公司细则规定，本公司全部董事或其他行政人员就其执行职务或与此有关可能蒙受或招致之一切损

失或责任，均有权从本公司资金中获得弥偿。此外，本公司于本财政年度内维持合适的董事及行政人员责任

保险，为其董事及行政人员面对若干法律行动时提供适当的保障。

优先认股权

在本公司注册成立所在之司法权区百慕达并无任何优先认股权之规定。

公众持股量

于本年报刊发日，根据可提供予本公司之公开资料以及就董事所知，本公司有足够公众持股量。

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建生国际集团有限公司16

董事会报告

企业管治

本公司采纳之主要企业管治常规载于第22至35页之企业管治报告。

购买、出售或赎回本公司上市股份

于本年度，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司任何股份。

竞争权益

董事概无在与本集团业务构成或可能构成任何重大竞争的业务中直接或间接拥有任何权益。

关连交易

持续关连交易

于二零二年五月二十日，本公司一间非全资附属公司Treasure Spot Investments Limited（「Treasure

Spot」，作为业主）与Gaw Capital Advisors Limited（「GCAL」，作为租户）及Gaw Capital Aset Management (HK)

Limited（「GCAM」，作为租户）就租金收入订立租赁协议（「二零二年租赁协议」），据此，Treasure Spot同

意分别以每个历月港币676,480元向GCAL出租香港铜锣湾怡和街68号18及19楼的一部分（「第一个物业」），

以及以每个历月港币132,755元向GCAM出租香港怡和街68号10楼的一个单位（「第二个物业」），均为自二零

二年七月一日起至二零二五年六月三十日止，为期三年。于二零二五年五月二十三日，Treasure Spot与

GCAL及GCAM订立新租赁协议（「二零二五年租赁协议」），以续订二零二年租赁协议，新年期为二零二五年

七月一日起至二零二八年六月三十日，为期三年。根据二零二五年租赁协议，Treasure Spot同意分别以每个

历月港币507,360元向GCAL出租第一个物业，以及以每个历月港币113,790元向GCAM出租第二个物业。

于二零二一年一月十四日，Treasure Spot与GCAM订立另一份租赁协议（「二零二一年租赁协议」），据此，

Treasure Spot同意以每个历月港币127,908元向GCAM出租香港铜锣湾怡和街68号15楼1505室（「第三个物

业」），自二零二一年三月一日起至二零二四年二月二十九日止，为期三年。于二零二四年二月二十七日，

Treasure Spot与GCAM订立新租赁协议（「二零二四年租赁协议」），以续订二零二一年租赁协议，新年期为二

零二四年三月一日至二零二七年二月二十八日，为期三年。根据二零二四年租赁协议，Treasure Spot同意于

第一年、第二年及第三年分别按每历月港币114,444元、港币117,810元及港币121,176元出租第三个物业。

GCAL及GCAM的最终实益拥有人包括吴继炜先生、吴继泰先生及吴燕安女士（均为执行董事），因此，根据上

市规则，彼等均为本公司关连人士。

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二零二四/二零二五年报17

董事会报告

独立非执行董事已审阅上述持续关连交易，并确认有关交易乃(i)于本集团一般及日常业务过程中订立；(i)按

一般商业条款或更佳条款订立；及(i)根据规管有关交易之协议订立，条款公平合理且符合本公司股东之整体

利益。

核数师已获委聘遵照香港会计师公会颁布之香港核证委聘准则第3000号（经修订）「审核或审阅历史财务资料

以外的核证委聘」，及参考实务说明第740号（经修订）「关于香港上市规则所述持续关连交易的核数师函件」，

就本集团之持续关连交易作出汇报。董事会确认，核数师已根据上市规则第14A.56条，就本集团于上文披露

之持续关连交易于二零二五年六月二十七日发出载有其发现及结论之无保留意见独立鉴证报告。

关连人士交易

关连人士交易详情载于财务报表附注25。概无关连人士交易构成关连交易，惟「关连交易」所述者除外，该等

交易已遵守上市规则第14A章所载披露规定。

核数师

截至二零二五年三月三十一日止年度之财务报表已经郑会计师事务所有限公司审核，郑会计师事务所有

限公司任满告退，惟合资格膺选连任。重新委任郑会计师事务所有限公司为本公司核数师之决议案将于应

届股东周年大会上提呈。

代表董事会

主席

吴汪静宜

香港，二零二五年六月二十七日

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建生国际集团有限公司18

董事履历

执行董事

吴汪静宜女士（主席）

七十九岁。一九八零年获委任加入董事会并自一九年二月起成为本集团主席。彼负责管理本集团之物业

业务。吴女士在成衣制造业拥有八年经验，在物业投资及酒店业务方面拥有逾三十五年经验。吴女士毕业于

美国加州大学柏克莱分校，获工商管理学位。彼为吴继炜先生、吴继泰先生及吴燕安女士之母亲。

吴继炜先生（副主席）

五十六岁。一九四年获委任加入董事会，并于一九六年八月出任本集团副主席。彼为基汇资本（一间全

球房地产私募基金公司）之主席。彼亦为Downtown Properties Holdings（一间于美国拥有商业物业权益之私

人房地产投资公司）之总裁。吴先生毕业于美国宾夕凡尼亚大学，获土木工程理学士学位，其后获得Wharton

Busines Schol财务学位及史丹福大学建筑管理学硕士学位。彼为吴汪静宜女士之儿子以及吴继泰先生及

吴燕安女士之胞兄。

吴继泰先生（董事总经理）

五十四岁。一九四年获委任加入董事会，并于一九年二月出任本集团董事总经理。彼为香港泰国

商会之董事。彼一直为Dusit Thani Public Company Limited之董事至二零一八年、Home Ins Hotels and

Management Inc之董事至二零一六年及为Siam Fod Products Public Company Limited之董事至二零六年，

亦曾出任华光航业控股有限公司董事及副主席之职直至二零年。吴先生于二零五年七月联合创立基汇

资本（一间全球多元资产私募基金公司）并出任总裁及执行合伙人。吴先生毕业于美国Brown University（以优异

成绩毕业），获应用数学及经济理学士学位。吴先生加入本集团前曾于纽约Goldman, Sachs & Co.之结构融资

部门及香港高盛（亚洲）有限责任公司之企业融资部门任职。彼为吴汪静宜女士之儿子、吴继炜先生之胞弟及

吴燕安女士之胞兄。

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二零二四/二零二五年报19

董事履历

吴燕安女士

五十二岁。吴燕安于二零一四年获委任加入董事会。彼亦为中电控股有限公司的独立非执行董事及可持续发

展委员会成员，以及京东物流股份有限公司独立非执行董事及审核委员会成员。两家公司均于香港联合交易

所有限公司上市。彼为基汇资本之执行合伙人、全球资本市场部主管、另类资产投资联席主席。彼与有限合

伙人在集资与新产品开发上密切合作。自二零五年起，房地产私募基金公司基汇资本已筹集七只亚洲混合

基金、三只美国基金、一只越南基金、两只酒店基金及一只成长型股权基金，并获得其他全球独立账户授权

在房地产领域中投资。吴女士获选为全球PERE三十大风云人物及于二零二一年获选为十大最具影响力的女

性之一。于加入基汇资本前，吴女士于高盛（亚洲）有限责任公司工作近九年，以及于瑞士联合银行任职董事

总经理六年，担任亚洲区销售主管，而彼于该公司之最后职务为亚太区仲介资金团队（大宗经纪业务）主管。

吴燕安亦积极参与香港社区及教育工作。彼现为香港房地产科技协会名誉顾问、凝动香港体育基金董事会成

员、良师香港及Time Auction顾问、香港国际学校设施委员会、财务委员会成员及董事会成员、辰美国际艺术

教育学院董事会成员、英国切尔滕汉姆女子学院企业会员、东华三院吴祥川纪念中学校监及岭南大学校董会

成员。彼亦于二零二年至二零二四年担任香港联合交易所有限公司上市委员会成员、于二零九年至二零

一九年担任妇女基金会董事会成员逾十年，并于二零一零年至二零一七年担任香港芭蕾舞学会董事会司库。

吴燕安于加利福尼亚州旧金山大学取得工商管理学士学位。吴女士为吴汪静宜女士之女儿以及吴继炜先生

及吴继泰先生之胞妹。

李锦鸿先生

六十九岁。二零一三年获委任加入董事会，并自二零年起担任本集团财务总监。彼亦为基汇资本（一间全

球房地产私募基金公司）之营运总监、董事总经理及合伙人。李先生毕业於伦敦帝国学院，取得土木工程理学

学士学位，并于香港大学取得工程学硕士学位及于多伦多大学取得工商管理硕士学位。彼为加拿大特许会计

师及香港会计师公会之资深会员。

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建生国际集团有限公司20

董事履历

独立非执行董事

张惠彬博士，太平绅士

八十八岁。一九八六年获委任加入董事会。彼为本公司审核委员会主席。张博士持有工商管理荣誉博士、硕

士及理学士学位。彼于不同行业公司之高层管理方面拥有逾四十年经验，包括于银行担任高级行政主管逾

三十年。张博士现为首都银行（中国）有限公司之董事兼执行委员会副主席。彼为现代牙科集团有限公司的

独立非执行董事及审核委员会主席，以及银河娱乐集团有限公司的非执行董事，该等公司均于联交所主板上

市。彼已辞任佳源国际控股有限公司（清盘中）之独立非执行董事，自二零二四年四月三十日起生效。彼曾为

珠海华润银行股份有限公司董事兼审计委员会主任，亦曾担任上海电气集团股份有限公司之独立非执行董事

兼审核委员会主席。彼曾任曾于联交所GEM上市之环球实业科技控股有限公司之独立非执行董事兼薪酬委员

会主席。彼为环境、社会及管治及基准学会顾问。彼曾为香港董事学会之理事成员。张博士曾担任观澜湖集

团之执行副主席兼集团行政总裁以及中国南京大学商学院客席教授。彼为东华三院之前总理及顾问、九龙医

院及香港眼科医院医院管治委员会前委员、香港医院管理局九龙区域咨询委员会前成员。彼获颁发二零二

年上市公司杰出非执行董事奖项。张博士于二零一零年十二月荣获特许董事协会之杰出董事大奖、特许管理

协会之杰出管理人大奖及亚太行政总裁协会之杰出总裁大奖。

叶天赐先生

六十二岁。一九年获委任加入董事会。彼为本公司薪酬委员会主席。叶先生毕业于剑桥大学三一学院。

叶先生为于联交所GEM上市之浩德控股有限公司之主席，该公司主要为香港上市及非上市公司提供企业财

务服务并从事物业投资。彼为三和建筑集团有限公司之独立非执行董事，该公司于联交所主板上市；及华美

乐有限公司（前称冰雪集团控股有限公司）之独立非执行董事，该公司于联交所GEM上市。直至二零二

年九月，彼曾任联交所主板上市公司白花油国际有限公司之独立非执行董事。彼为Japan Residential Asets

Manager Limited（曾于新加坡上市之Saizen REIT之管理人，直至其后于二零一七年退市）之主席。于一九八九

年至一九七年三月期间，叶先生于渣打（亚洲）有限公司任职，其后直至二零一年一月为元大证券（香港）

有限公司之董事，专注于中港两地多间公司各类企业财务及顾问业务。由一九八四年至一九八年，彼於伦

敦之安达信公司任职，专门从事税务工作，并于一九八年获得特许会计师资格。

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二零二四/二零二五年报21

董事履历

陈智文先生

七十一岁。二零七年获委任加入董事会。彼于美国接受教育，于Rutgers University获得工商管理学士学

位，及于St. John’s University获颁工商管理硕士学位。陈先生现为亚洲金融集团（控股）有限公司之执行董事

及分别于二零一四年四月及二零一九年六月获委任为中华汽车有限公司及激成投资（香港）有限公司之独立非

执行董事，该等公司均于联交所主板上市。彼亦为银联信托有限公司、香港人寿保险有限公司及亚洲金融慈

善基金有限公司之董事会成员。陈先生现出任香港汕头社团总会名誉会长、汕头海外联谊会第九届理事会荣

誉会长、香港潮州商会常务会董、香港小交响乐团监察委员会成员及香泰贸易有限公司主席。彼为香港中华

总商会董事总经理、香港潮阳同乡会有限公司当届荣誉会长、潮阳百欣小学校监，以及香港潮阳小学校董。

陈先生亦为东华三院顾问局投票委员及太平山扶轮社特许会员暨香港海关人员子女教育信托基金委员会主席。

陈健先生

五十九岁。陈先生是Argyle Stret Management Limited的创始股东，自二零二年成立以来一直担任首席投

资官。彼为TIH Limited的主席兼被视为执行董事，也是OUE Limited的非执行非独立董事，该两间公司均在新

加坡交易所上市。他还担任中信资源控股有限公司（一间于联交所主板上市的自然资源公司）的非执行董事，

以及为PT Lipo Karawaci Tbk（一间于印尼证券交易所上市的房地产公司）之监事会成员。于二零年至二零

零一年，陈先生担任Lazard Asia Limited（「Lazard」）的首席执行官兼董事总经理，负责管理该公司在日本以外

的亚洲地区的咨询业务。在加入Lazard之前，陈先生于一九二年至一九年间担任高盛公司执行董事，

在香港、纽约和新加坡工作。陈先生在国际资本市场、投资银行、企业咨询和重大交易（特别在亚洲），具有

超过三十年经验。陈先生持有普林斯顿大学文学士学位，宾夕法尼亚大学沃顿商学院工商管理硕士学位，并

为该大学的Palmer Scholar。

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建生国际集团有限公司22

企业管治报告

企业管治常规

良好企业管治为实现有效管理、健康企业文化、成功业务增长及更高股东价值提供一个框架基础。本集团之

企业管治常规强调健全及高效之董事会，有效之风险管理及内部监控以及向股东负责。本公司已采纳上市规

则附录C1第二部所载的原则及企业管治守则（「企业管治守则」）。本公司于回顾年内已遵守企业管治守则所载

的所有守则条文。

目的、价值和战略

本集团旨在透过投资房地产资产为股东带来具吸引力的回报。以诚信、社会责任及环境可持续性经营是本集

团的指导原则。为此，本集团秉持高度诚信、道德及反贪腐的商业惯例，并推行绿色物业管理，以尽量减少

对环境的影响。

董事会一直采取策略，专注于长期可持续回报而非短期收益。此举亦令本集团履行其社会责任及环境可持续

发展责任。

董事会

董事会之责任

本公司由一个具有效率之董事会领导，董事会就本公司之长期表现及利益向股东负责。董事会负责统管本集

团之业务事宜，包括厘定企业目标及业务策略、设立合适政策管理风险及履行企业管治功能。另一方面，董

事会授权管理层管理本集团日常营运及经营事务。

企业管治职责方面，董事会整体负责制定及检讨企业管治以及法例及监管合规之政策及常规；检讨及监察适

用于董事及雇员之操守准则及道德行为；检讨及监察董事之培训及持续专业发展；及检讨本公司遵守企业管

治守则之情况及企业管治报告之披露事宜。

于回顾年内，董事会已检讨本公司之企业管治常规及本企业管治报告之披露事宜。董事会亦定期监察董事之

培训及持续专业发展。

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二零二四/二零二五年报23

企业管治报告

重大事宜（包括影响本集团之策略性政策、年度及中期业绩、重大交易及集资活动之事宜）之决策由董事会作

出，而本集团之一般营运决策则由管理层作出。董事会及管理层各自之职责已确立并以书面载列，并每年进

行检讨，以确保其对本公司而言仍属适当。

董事会之组成

董事会现时由九位董事组成，包括五位执行董事及四位独立非执行董事。本公司独立非执行董事之数目超过

董事会人数三分之一，符合上市规则第3.10(A)条之规定。董事之履历详情（包括其姓名、职位及关系）载于第

18至21页。其中，吴汪静宜女士（主席）为吴继炜先生（副主席）、吴继泰先生（董事总经理）及吴燕安女士（执

行董事）之母亲。除上述外，董事会成员并无与其他成员有关连。

本公司已于其网站及联交所网站公布最新董事名单，确立彼等之职责及功能，并于所有企业通讯内披露董事

（包括独立非执行董事）之姓名。

主席及董事总经理

本公司主席及董事总经理角色已明确区分，借此巩固彼等各自之独立性及责任性。

主席领导及监督董事会有效运作，以维持良好之企业管治常规。主席应鼓励所有董事为本公司作出正面贡献

及以本公司最佳利益行事。在高级管理层之协助下，主席确保全体董事获得充分、完整及可靠之资料，及就

董事会议所提呈之议题获得适当的概要，且确保董事会将及时讨论所有重大及适当事项。主席亦应创造一

个促进董事会成员之间进行建设性讨论及与股东有效沟通的环境。

董事总经理带领管理层，并专责执行董事会批准及授权之目标、政策及策略。彼对本公司日常管理及经营负

有行政职责。

于回顾年内，本公司主席为吴汪静宜女士，董事总经理为吴继泰先生。

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建生国际集团有限公司24

企业管治报告

独立非执行董事

每位独立非执行董事获委任年期为三年，并须根据公司细则条文于本公司股东周年大会（「股东周年大会」）上

轮席告退及膺选连任。根据上市规则第3.10条规定，独立非执行董事须具备适当之专业资格，或会计或相关

财务管理专长。彼等积极参与董事会及委员会议，就策略、政策、表现、问责性、资源、主要委任及行为

标准等事宜带来独立及建设性的意见；协助审查本公司在达致商定的企业目标及目的方面的表现，并监察绩

效报告及保障少数股东的利益。

本公司已接获各独立非执行董事根据上市规则第3.13条有关彼等独立性之书面年度确认书，并认为彼等独立

于管理层，且并无任何足以重大干预彼等进行独立判断之关系。

任何已服务董事会超过九年的独立非执行董事如欲继续连任，必须由股东以独立决议案形式批准。发给股东

之通函内将载列董事会认为该等独立非执行董事仍属独立人士及应获重选之原因。

倘独立非执行董事出任第七间（或以上）上市公司的董事，董事会将于通函内解释其认为该独立非执行董事仍

可投入足够时间服务董事会的原因。

董事及行政人员责任保险

已安排适当之董事及行政人员责任保险，以保障本集团董事及行政人员面对因本集团业务所产生之风险。保

险之保障每年予以检讨及更新。

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二零二四/二零二五年报25

企业管治报告

董事会议及程序

董事会每年至少定期举行四次会议，以检讨业务发展及讨论任何有关企业管治、风险管理、会计及财务之事

宜。本集团亦会按董事之要求，于彼等认为有需要时另行举行会议。各董事有权全面查阅本集团之资料，并

可在合适情况下，咨询独立专业意见，费用由本公司支付。

就董事会常规会议而言，会议通告一般于至少十四日前发予各董事，如有需要，所有董事可将讨论事项加入

议程。有关董事会常规会议之议程及随附之董事会文件会于董事会议举行前合理时间内悉数向所有董事发

出，以让董事会就有关事项作出知情决定。每份董事会议记录之初稿于每次董事会议举行后之合理时间

内，先供全体董事传阅以表达意见。所有会议记录由公司秘书保存，并提供予任何董事查阅。

全体董事（包括独立非执行董事）均贡献合理充分之时间及精力于本公司之业务事宜。作出之决策乃全体董事

于董事会议上经深入讨论后之集体决定。根据董事会现时惯例，任何涉及与主要股东或董事利益冲突之重

大交易，将由董事会正式召开董事会议作考虑及处理，而涉及之董事将放弃投票。

本财政年度内共举行了四次董事会议及二零二四年股东周年大会，董事会之组成及各董事之出席记录载列

如下：

董事

出席董事会

会议次数

出席股东

大会次数

执行董事

吴汪静宜（主席）4/41/1

吴继炜（副主席）4/41/1

吴继泰（董事总经理）4/41/1

吴燕安4/41/1

李锦鸿4/41/1

独立非执行董事

张惠彬博士，太平绅士4/41/1

叶天赐3/41/1

陈智文4/41/1

陈健3/41/1

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建生国际集团有限公司26

企业管治报告

董事之就任及培训

各新获委任董事于获委任加入董事会时，均会获发一套全面之就任须知，内容涵盖本公司政策及程序，以及

担任董事之一般、法定及监管义务，以确保董事充分了解其于上市规则及其他相关监管规定项下之责任。

本公司鼓励全体董事会成员积极参与董事会议，以及报读有关上市规则、公司条例、企业管治常规及专业

技能之不同范围的专业发展课程及讲座，费用由本公司支付，以获悉与本集团经营环境有关之最新知识及加

强对本集团业务环境之了解。本公司定期向董事提供有关本集团之表现、财务状况及最近发展之更新资料。

董事亦不时获得有关董事职责及责任之上市规则、公司条例、规则及监管规定之任何最新重大变动资料。

全体董事均已向公司秘书提供彼等于回顾财政年度内之培训记录，各董事接受之培训概述于下表：

董事

阅读杂志、

报章及╱

或更新资料*

参加讲座、

网络讲座、

论坛及╱或会议*

执行董事

吴汪静宜（主席）✓

吴继炜（副主席）✓

吴继泰（董事总经理）✓

吴燕安✓

李锦鸿✓

独立非执行董事

张惠彬博士，太平绅士✓

叶天赐✓

陈智文✓

陈健✓

• 、规则及监管规定、市场及经济分析、会计、财务、管理、专业技能及╱或董事职责及责任有关。

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二零二四/二零二五年报27

企业管治报告

风险管理及内部监控

董事会承认须对本公司的风险管理及内部监控系统负责，并检讨其成效。董事会有全面的责任评估及厘定本

公司达成策略目标时愿意接纳之风险性质及程度，并确保本公司设立及维持合适及有效之风险管理及内部监

控系统。董事会亦监督管理层对风险管理及内部监控系统之设计、实施及监察，而管理层应就系统有效性向

董事会作出确认。

董事会透过审核委员会至少每年对本集团的风险管理及内部监控系统（包括财务、营运及合规监控等所有重要

监控系统）之有效性进行评估，审视内部审核功能之成效，并对资源、员工资历和经验、培训计划及预算之充

足性进行评估。

本公司之风险管理及内部监控系统由五部分组成，包括监控环境、风险评估、监控活动、信息及通讯以及监

察，该五部分已嵌于各业务单位或职能范围内。有关系统的设计目的为管理而非消除与未能达成若干业务目

标有关的风险，并仅可就重大错误陈述或损失提供合理而非绝对的保证。

经与不同业务单位协调，管理层按照董事会指示实施风险管理及内部监控系统。彼等定期开会，以检讨及确

认任何重大管理及营运风险，并评估及评核所确认之各项风险之影响及可能性。彼等采取各类监控或保障措

施，以处理重大风险。营运员工与管理层进行有效沟通，以及时获取准确信息。可能对本集团业务造成重大

影响之重大事宜，尤其是任何监控缺点或弱项，将及时报告予董事会及审核委员会。

由内部核数师承担之内部审核功能亦已经设立，以监督本集团的内部管治工作及致力就本集团管理层维持之

风险管理与内部监控系统之充足性、效率及有效性提供客观保证及改进建议予董事会。年度内部审核计划由

审核委员会审核及批准。

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建生国际集团有限公司28

企业管治报告

于处理及发布内幕消息时，本公司高级管理层必须不时采取一切合理措施，以确保设有适当的保障措施，防

止违反与本公司相关的披露规定。如有任何内幕消息可能遭到泄漏或泄露，彼等必须立即通知财务总监，而

财务总监将随即知会董事会，以立即采取适当行动。雇员须对一切有关供应商、客户、交易的资料保持机

密，并不得作未经授权使用，同时亦不许为彼等及任何第三方利益而使用机密资料。

于回顾年内，董事会已透过审核委员会及外聘核数师对本集团于截至二零二五年三月三十一日止年度之风险

管理及内部监控系统（包括所有重大财务、营运及合规监控）及内部审核功能之有效性进行检讨，并对本公司

会计及财务汇报功能方面之资源、员工资历及经验以及彼等之培训计划及预算之充足性进行评估。评估结果

令人满意，而董事会概不知悉会对本集团系统之有效性及充足性产生不利影响之任何重大事宜。此外，管理

层已就系统有效性向审核委员会及董事会作出确认。

董事委员会

薪酬委员会

于二零二五年三月三十一日，薪酬委员会由四位独立非执行董事组成，包括叶天赐先生（主席）、张惠彬博

士，太平绅士、陈智文先生及陈健先生。薪酬委员会之职责及功能已载于其职权范围内，并可于本公司及联

交所网站查阅。

薪酬委员会之主要职责为就有关本公司薪酬政策及架构向董事会提出意见；评估执行董事之表现；及检讨和

批准所有董事及高级行政人员之薪酬福利。

本公司已制定正式及具透明度之薪酬政策，以厘定董事及高级管理层之薪酬福利。薪酬政策乃基于提供具有

市场竞争力的薪酬待遇的原则，并参考企业目标及目的、其职位、职责、责任、投入的时间及现行市场状况

而建立，而执行董事及高级管理层的薪酬待遇包括基本薪金及年度酌情花红。

薪酬委员会咨询主席及董事总经理有关执行董事薪酬的建议，并参考本公司的薪酬政策审议董事及高级管理

层的薪酬及就此作出建议。委员会获提供足够资源以履行其职责。如有必要，委员会成员可咨询独立专业意

见，费用由本公司支付。

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二零二四/二零二五年报29

企业管治报告

本财政年度内共举行了一次薪酬委员会议，各董事之出席记录载列如下：

董事

出席薪酬委员会

会议次数

独立非执行董事

叶天赐（主席）1/1

张惠彬博士，太平绅士1/1

陈智文1/1

陈健1/1

于本财政年度，薪酬委员会评估执行董事之表现及参考本集团企业目标及指标以及薪酬政策批准执行董事于

二零二五年之薪酬待遇及二零二四年之花红，并就此向董事会报告。有关董事于二零二五年之薪酬详情载于

财务报表附注10。

审核委员会

于二零二五年三月三十一日，审核委员会由四位独立非执行董事组成，包括张惠彬博士，太平绅士（主席）、

叶天赐先生、陈智文先生及陈健先生。审核委员会之职责及功能已载于其职权范围内，并可于本公司及联交

所网站查阅。

审核委员会之主要职责为审阅中期及年度财务报表；在其职权范围内调查任何活动；监察本公司与外聘核数

师之关系；讨论因审核而产生之任何事宜及外聘核数师提出之任何事项；评估风险管理及内部监控系统；检

讨内部审核功能之有效性；及监察本集团财务事宜。审核委员会每年与外聘核数师举行两次会议，并获提供

足够资源以履行其职责，并可在有需要时咨询独立专业意见，费用由本公司支付。

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建生国际集团有限公司30

企业管治报告

本财政年度内共举行了两次审核委员会议，各董事之出席记录载列如下：

董事

出席审核委员会

会议次数

独立非执行董事

张惠彬博士，太平绅士（主席）2/2

叶天赐1/2

陈智文2/2

陈健1/2

于年内，审核委员会已与外聘核数师及管理层于建议董事会审议及批准前，审阅本集团之中期及年度财务报

表及报告。委员会亦审阅持续关连交易及监察财务报表之完整性，并注意会计政策及实务守则之任何变动及

其变动对本集团财务报表之影响。此外，审核委员会亦协助董事会履行其于本财政年度维持有效风险管理及

内部监控系统以及内部审核功能之职责。委员会亦已审阅管理层╱内部核数师所编制之风险管理及内部监控

系统报告以及内部审核报告，并与外聘核数师讨论该等报告，以确保本集团营运之有效性及效率。外聘核数

师及审核委员会信纳本集团整体财务及营运控制仍持续有效。审核委员会之工作及审阅结果已向董事会汇报。

提名委员会

于二零二五年三月三十一日，提名委员会由四名独立非执行董事及一名执行董事组成。吴汪静宜女士为提名

委员会主席，而张惠彬博士，太平绅士、叶天赐先生、陈智文先生及陈健先生为委员会成员。提名委员会之

职责及功能已载于其职权范围内，并可于本公司及联交所网站查阅。

提名委员会之主要职责为检讨董事会之架构、规模及组成；评估独立非执行董事之独立性；及向董事会提供

挑选出任董事人选以及委任或重新委任董事之建议以及董事（尤其是主席及主要行政人员）的继任计划。

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二零二四/二零二五年报31

企业管治报告

本公司认同并欣然接受董事会成员多元化的裨益及采纳董事会多元化政策，旨在达致本公司董事会成员之多

元化。本公司董事会多元化政策考虑到董事会多元化包括多个不同方面，例如专业经验、营商视野、技能、

知识、性别、年龄、文化及教育背景、族裔及服务年期。根据董事会多元化政策，提名委员会负责监察董事

会成员任命之程序。

于二零二五年三月三十一日，董事会由七名男性董事及两名女性董事组成，男女性别比例为7:2。董事会认

为，董事会在性别及技能及经验的平衡方面具有足够的多元化。员工（包括高级管理层）的男女性别比例为

1:2。本公司将继续检讨董事会多元化政策及招聘政策，以促进本集团各层级的性别多元化。

如出现空缺或新增董事职位时，委员会将会从内部及外部物色合适人选进行提名。委员会将就以下方面对候

选人进行评估，包括但不限于品格和信誉、资历（包括与本公司业务和企业策略相关的专业资格、技能、知识

和经验）、董事人选是否愿意及能否投入足够时间以履行作为董事会成员的职能及董事会多元化政策。所有据

此获董事会委任之董事均须经股东于应届股东大会上选举。

本财政年度内共举行了一次提名委员会议，各董事之出席记录载列如下：

董事

出席提名委员会

会议次数

执行董事

吴汪静宜（主席）1/1

独立非执行董事

张惠彬博士，太平绅士1/1

叶天赐1/1

陈智文1/1

陈健1/1

于本财政年度，提名委员会检讨董事会之架构、规模及组成以及董事会多元化政策，评估独立非执行董事之

独立性并讨论于二零二五年股东周年大会上重新委任退任董事。

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建生国际集团有限公司32

企业管治报告

问责及审核

董事确认彼等有责任根据香港普遍采纳之会计准则、上市规则之规定及适用法例编撰账目，并须对所呈报之

财务资料之诚信负责。由二零一二年四月开始，本公司每月向全体董事提供管理层更新资料，载列本公司之

表现、财务状况及其他重大事宜，给予各董事均衡及易于理解之评估，以履行彼等之职责。

经作出适当查询后，董事认为本集团有足够资源于可预见未来继续经营，因此，本集团截至二零二五年三月

三十一日止年度以持续经营为基础编制本公司的综合财务报表（「综合财务报表」）乃属恰当。综合财务报表已

经外部核数师郑会计师事务所有限公司审核，并由审核委员会审阅。核数师之汇报责任载于第36至41页独

立核数师报告内。

于截至二零二五年三月三十一日止财政年度，本公司之外聘核数师就其提供之法定审核服务而收取之费用为

港币660,000元（二零二四年：港币660,000元），且概无向本集团提供非审核服务。

反贪腐政策及举报政策

董事会已采纳反贪腐政策和行为守则，订明本集团董事、雇员及关联方有责任提升本集团的商业行为标准及

保护本集团的声誉免受不诚实、不忠诚或贪腐的影响。

董事会亦已采纳举报政策，订明雇员及与本集团有往来的人士以保密及匿名的方式（可在必要及适当的情况下

向本公司审核委员会）举报任何与本集团有关的违反贪腐政策和行为守则或其他不当行为。

反贪腐政策和行为守则以及举报政策可于本公司网站查阅。

董事买卖本公司股份

本公司已采纳上市规则附录C3所载之《标准守则》作为本公司董事进行证券交易时之行为守则。经本公司向所

有董事作出具体查询后，本公司确认，所有董事于截至二零二五年三月三十一日止整个年度已遵守《标准守

则》所载之准则规定。

可能拥有本公司内幕消息之相关雇员亦须遵守《标准守则》之条文规定。

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二零二四/二零二五年报33

企业管治报告

公司秘书

公司秘书为本公司之全职雇员，彼负责就企业管治事宜及与股东沟通事宜协助董事会。全体董事可就企业管

治及董事会实务及事宜，获公司秘书提供意见及服务。于回顾年内，公司秘书已确认其已接受不少于15个小

时之相关专业培训。

股东权利

股东召开股东特别大会之程序

根据百慕达公司法，于提出开会要求当日持有权在本公司股东大会投票之本公司缴足股本不少于十分之一

之任何股东，可请求董事会召开股东特别大会。该请求必须列明召开大会之目的及必须由相关股东签署，并

递交至本公司之注册办事处，地址为Victoria Place, 5th Flor, 31 Victoria Stret, Hamilton HM 10, Bermuda。

倘董事会并未于提出请求日期起计二十一日内正式召开大会，则该等股东或占该等股东一半以上总投票权之

任何股东，可自行召开大会，惟按此方式召开之大会不可于所述日期起计三个月届满后举行。

股东于股东大会上提呈动议之程序

根据百慕达公司法，持有本公司附带权利可于本公司股东大会投票之本公司缴足股本不少于二十分之一之任

何登记股东，或不少于100位有关登记股东，可向本公司提交书面请求(a)向有权接收下一届股东大会通告之

股东发出通知，以告知任何可能于该大会上正式动议及拟于会上动议之决议案；及(b)向有权接收下一届股东

大会通告之股东传阅不超过1,000字之陈述书，以告知于任何提呈决议案内所述事宜或将在该会上处理之事

项。

各项请求必须由相关股东签署，并须在大会举行前不少于六周（倘为要求决议案通知之请求）及大会举行前不

少于一周（倘为任何其他请求）连同足以合理弥补本公司于寄发通知时产生之开支之款项，递交至本公司之注

册办事处，地址为Victoria Place, 5th Flor, 31 Victoria Stret, Hamilton HM 10, Bermuda。

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建生国际集团有限公司34

企业管治报告

股东推选个别人士参选董事之程序

有关推选个别人士参选董事之程序，载于本公司网站内之企业管治一节。

股东向董事会提出查询之程序

股东提请董事会垂注之任何查询可以书面方式提交至本公司香港主要营业地点或电邮至

info@pionerglobalgroup.com，注明公司秘书收。股东亦可于本公司股东大会上提出查询。

章程文件

于截至二零二五年三月三十一日止财政年度，本公司之章程文件并无变动。

股息政策

本公司致力通过可持续股息政策维持股东利益与审慎资本管理之间的平衡。

于建议派付股息时，董事会须考虑（其中包括）全球经济状况、本集团财务状况及业务表现、稳定可持续的股

东回报、预期未来运营及营运资金需求、本公司业务计划及策略及可能对本集团的业务或财务表现产生影响

的其他内部╱外部因素、派付股息的任何限制以及董事会认为相关的任何其他因素。

与股东之沟通

董事会了解与股东保持良好联系之重要性，并已采纳股东沟通政策，列明与股东及其他持份者的沟通渠道。

有关本集团之资料乃及时透过多种正式途径向彼等传达，包括中期及年度报告、公告及通函。彼等亦可浏览

本公司网站（w.pionerglobalgroup.com 或w.irasia.com/listco/hk/pioner）以获取相关企业及财务资料。

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二零二四/二零二五年报35

企业管治报告

董事会视本公司股东周年大会为直接与股东沟通的另一宝贵平台。主席、管理层、独立非执行董事及外聘核

数师均出席会议以回答股东之任何提问。有关股东周年大会之通函于股东周年大会举行前最少二十个营业日

寄发予所有股东。为方便股东行使权利，重要事宜乃以个别决议案处理。于股东周年大会上提呈之所有决议

案均须以投票表决，而本公司将聘请外部监票员以确保票数正确点算。有关投票结果将于本公司及联交所网

站公布。

董事会已于年内审阅股东沟通政策的实施及成效，并认为该政策能够促进与股东在公平披露的基础上进行公

开及持续的沟通。

二零二四年股东周年大会已于二零二四年九月十日举行，会上本集团董事会及高级管理层已就本集团业务与

股东交换意见。

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独立核数师报告

建生国际集团有限公司36

致建生国际集团有限公司股东

（于百慕达注册成立之有限公司）

意见

本核数师（以下简称「我们」）已审计列载于第42至118页之建生国际集团有限公司（以下简称「贵公司」）及其附

属公司（以下统称「贵集团」）之综合财务报表，此综合财务报表包括于二零二五年三月三十一日的综合财务状

况表、截至该日止年度之综合损益表、综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以

及综合财务报表附注，包括重大会计政策资料及其他解释资料。

我们认为，该等综合财务报表已根据香港会计师公会（以下简称「香港会计师公会」）颁布的《香港财务报告准

则》（以下简称「香港财务报告准则」）真实而中肯地反映了 贵集团于二零二五年三月三十一日的综合财务状况

及其截至该日止年度的综合财务表现及综合现金流量，并已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为编制。

意见的基础

我们已根据香港会计师公会颁布的《香港审核准则》（以下简称「香港审核准则」）进行审计。我们在该等准则下

承担的责任已在本报告「核数师就审计综合财务报表须承担的责任」部分中进一步阐述。根据香港会计师公会

颁布的《专业会计师道德守则》（以下简称「守则」），我们独立于 贵集团，并已履行守则中的其他专业道德责

任。我们相信，我们所获得的审计凭证能充分及适当地为我们的审计意见提供基础。

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关键审计事项	我们的审计如何处理关键审计事项

二零二四/二零二五年报37

独立核数师报告

关键审计事项

关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期间综合财务报表的审计最为重要的事项。该等事项乃于我

们审计整体综合财务报表及出具意见时进行处理。我们不会对该等事项提供单独意见。

投资物业估值

于二零二五年三月三十一日， 贵集团的投资物业账

面值约为港币7,857,288,000元（披露于综合财务报

表附注11）、于损益确认之投资物业公平值变动的

未变现亏损约为港币34,012,000元。

贵集团所有投资物业均根据 贵公司委聘的独立合

资格专业估值师进行的估值按公平值计量。估值所

用的估值技术及关键输入数据详情披露于综合财务

报表附注11。鉴于估值对 贵集团而言属重大事项

且公平值估计本身具有主观性，因此我们已将投资

物业估值确认为关键审计事项之一。

我们有关评估投资物业估值适当性的程序包括：

• 了解管理层于进行估值过程中实施的内部监

控的性质及范围。

• 对管理层于过往年度估计的估值进行追溯审

阅。

• 、能力及客观性。

• 获得并审阅由 贵公司委聘的独立估值师编

制的估值报告。

• 与 贵公司管理层及估值师讨论厘定投资物

业于二零二五年三月三十一日的公平值时所

采用的估值方法、关键假设及输入数据的适

当性。

• 。

• 。

---

关键审计事项	我们的审计如何处理关键审计事项

建生国际集团有限公司38

独立核数师报告

联营公司估值

于二零二五年三月三十一日， 贵集团于联营公司

之权益账面值约为港币2,329,454,000元（披露于

综合财务报表附注12）。于此笔款项内， 贵集团之

最重要联营公司Supreme Key Limited（「Supreme

Key」），连同 贵集团应占联营公司负债净值及

应收联营公司款项约为港币1,725,570,000元。

Supreme Key之主要投资为对分类为按公平值计入

损益之金融资产之私营实体股本工具的投资，该金

融资产的主要投资为一项经营酒店业务的投资物

业。该投资物业乃由独立合资格专业估值师进行估

值并按公平值计量。鉴于公平值估计本身具有主观

性，因此我们已将Supreme Key的估值确认为关键

审计事项之一。

我们有关评估于联营公司Supreme Key之权益估值

适当性的程序包括：

• 与 贵集团管理层讨论Supreme Key之表

现，以及联营公司如何编制财务报表，尤其

是联营公司编制财务报表时采用之会计政策

是否与 贵集团所采用之会计政策一致。

• 。

• 就应收联营公司款项结余安排作出审计确

认，并已收到有关确认。

• ，所

进行的程序和我们进行以上关键审计事项所

载「投资物业的估值」之程序相同。

• ，并核实投资的分类。

关键审计事项（续）

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二零二四/二零二五年报39

独立核数师报告

其他信息

贵公司董事须对其他信息负责。其他信息包括刊载于年报内的信息，但不包括综合财务报表及我们的核数师

报告。

我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对综合财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与综合财务

报表或我们在审计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情况。基于我们已执行的

工作，如果我们认为其他信息存在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这方面，我们没有任何报告。

董事及治理层就综合财务报表须承担的责任

贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则》及香港《公司条例》的披露要求拟备真实而

中肯的综合财务报表，并对其认为使综合财务报表的拟备不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述所

需的内部监控负责。

在拟备综合财务报表时，董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事

项，以及使用持续经营为会计基础，除非董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的替代方案。

治理层须负责监督 贵集团的财务报告过程。

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建生国际集团有限公司40

独立核数师报告

核数师就审计综合财务报表须承担的责任

我们的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并根

据百慕达公司法第90条仅向 阁下（作为整体）出具包括我们意见的核数师报告。除此以外，本报告不可用

作其他用途。我们并不就本报告之内容向任何其他人士负责或承担责任。合理保证是高水平的保证，但不能

保证按照《香港审核准则》进行的审计，在某一重大错误陈述存在时总能发现。错误陈述可以由欺诈或错误引

起，如果合理预期其单独或汇总起来可能影响综合财务报表使用者依赖综合财务报表所作出的经济决定，则

有关的错误陈述可被视作重大。

在根据《香港审核准则》进行审计的过程中，我们运用专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦：

• 、设计及执行审计程序以应

对该等风险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪

造、蓄意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部监控之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险

高于未能发现因错误而导致的重大错误陈述的风险。

• ，以设计适当的审计程序，但目的并非对 贵集团内部监控的有效性发表

意见。

• 。

• ，并根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事项或

情况有关的重大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。倘我们认为存在

重大不确定性，则有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报表中的相关披露；或倘有关披露

不足，则我们应当发表非保留意见。我们的结论乃基于截至核数师报告日期止所取得的审计凭证。然

而，未来事项或情况可能导致 贵集团不能持续经营。

---

二零二四/二零二五年报41

独立核数师报告

核数师就审计综合财务报表须承担的责任（续）

• 、结构及内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映交易和

事项。

• ，以便对综合财务报表发表意见。我

们负责 贵集团审计的方向、监督及执行。我们对审计意见承担全部责任。

除其他事项外，我们与治理层沟通了计划的审计范围、时间安排及重大审计发现等，包括我们在审计过程中

识别出内部监控的任何重大缺陷。

我们亦向治理层提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关道德要求，并与彼等沟通可能合理地被认为会

影响我们独立性的所有关系及其他事项，以及相关防范措施（倘适用）。

从与治理层沟通的事项中，我们厘定对本期间综合财务报表的审计至关重要的事项，因而构成关键审计事

项。我们在核数师报告中描述该等事项，除非法律或法规不允许公开披露该等事项，或在极端罕见的情况

下，倘合理预期在我们报告中沟通某事项造成的负面后果超过产生的公众利益，则我们决定不应在报告中沟

通该事项。

郑会计师事务所有限公司

执业会计师

吕俊业

执业证书编号：P07004

香港，二零二五年六月二十七日

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建生国际集团有限公司42

综合损益表

截至二零二五年三月三十一日止年度

截至三月三十一日止年度

二零二五年二零二四年

附注港币千元港币千元

收入3、4239,931249,480

物业经营开支(49,008)(50,879)

雇员成本(19,727)(19,124)

折旧(490)(732)

其他开支(4,045)(4,234)

(73,270)(74,969)

经营溢利166,661174,511

应占联营公司之业绩(109,301)(102,027)

投资物业公平值之变动11(34,012)(12,000)

按公平值计入损益（「按公平值计入损益」）之股本工具投资之

公平值变动(64,347)(7,580)

其他收益及亏损(93)336

财务费用5(120,389)(121,694)

除税前亏损6(161,481)(68,454)

税项

本期7(2,507)(2,829)

递延767821,717

年内亏损(163,310)(49,566)

应占亏损：

本公司股东(161,696)(56,169)

非控股权益(1,614)6,603

(163,310)(49,566)

港币仙港币仙

每股亏损9(14.01)(4.87)

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二零二四/二零二五年报43

综合损益及其他全面收益表

截至二零二五年三月三十一日止年度

截至三月三十一日止年度

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

年内亏损(163,310)(49,566)

其他全面收益╱（开支）：

其后不会重新分类至损益之项目：

指定为按公平值计入其他全面收益（「按公平值计入其他全面收益」）之股本

工具投资之公平值变动10,100(1,008)

其后或会重新分类至损益之项目：

联营公司换算之汇兑差额3,840(17,236)

年内其他全面收益╱（开支），除税后13,940(18,244)

年内全面开支总额(149,370)(67,810)

应占全面开支总额：

本公司股东(149,544)(75,500)

非控股权益1747,690

(149,370)(67,810)

---

建生国际集团有限公司44

综合财务状况表

于二零二五年三月三十一日

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

附注港币千元港币千元

资产

非流动资产

投资物业117,857,2887,891,300

于联营公司的权益122,329,4542,471,177

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具13179,324173,055

按公平值计入损益之股本工具1386,511150,859

物业、机器及设备141,9762,448

其他资产300300

10,454,85310,689,139

流动资产

应收账款、垫款及预付款1525,33328,305

可收回税项1,2631,201

现金及银行结存16389,634302,502

416,230332,008

总资产10,871,08311,021,147

权益

股本17115,404115,404

储备7,208,1027,357,646

股东资金7,323,5067,473,050

非控股权益1,112,6941,113,027

总权益8,436,2008,586,077

---

二零二四/二零二五年报45

于二零二五年三月三十一日

综合财务状况表

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

附注港币千元港币千元

负债

非流动负债

应付账款及其他应付款项1830,31544,759

有抵押银行贷款192,223,117663,500

递延税项负债2063,84264,520

2,317,274772,779

流动负债

应付账款及其他应付款项1858,77644,764

有抵押银行贷款1957,8831,617,500

税项负债95027

117,6091,662,291

总负债2,434,8832,435,070

总权益及负债10,871,08311,021,147

流动资产╱（负债）净额298,621(1,330,283)

总资产减流动负债10,753,4749,358,856

载于第42至118页之本集团综合财务报表已于二零二五年六月二十七日经董事会批准及授权发布，并由下列

董事代表董事会签署：

吴继泰李锦鸿

董事董事

---

建生国际集团有限公司46

综合权益变动表

截至二零二五年三月三十一日止年度

本公司股东应占

股本股份溢价

资本储备

及可分派

盈余汇兑储备

投资重估

储备

物业重估

储备留存盈余总计

非控股

权益总权益

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

于二零二四年四月一日115,404547,74841,242(22,933)88,646174,4976,528,4467,473,0501,113,0278,586,077

指定为按公平值计入其他

全面收益之股本工具

投资之公平值变动–8,312–8,3121,78810,100

兑换联营公司折算–3,840–3,840–3,840

年内其他全面收益–3,8408,312–12,1521,78813,940

年内亏损–(161,696)(161,696)(1,614)(163,310)

年内全面收益╱（开支）总额–3,8408,312–(161,696)(149,544)174(149,370)

出售指定为按公平值计入其他

全面收益之股本工具投资–(824)–824–

已付非控股权益的股息–(507)(507)

于二零二五年三月三十一日115,404547,74841,242(19,093)96,134174,4976,367,5747,323,5061,112,6948,436,200

---

二零二四/二零二五年报47

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合权益变动表

本公司股东应占

股本股份溢价

资本储备

及可分派

盈余汇兑储备

投资重估

储备

物业重估

储备留存盈余总计

非控股

权益总权益

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

于二零二三年四月一日115,404547,74841,242(5,697)81,493174,4976,611,1747,565,8611,105,6528,671,513

指定为按公平值计入其他

全面收益之股本工具

投资之公平值变动–(2,095)–(2,095)1,087(1,008)

兑换联营公司折算–(17,236)–(17,236)–(17,236)

年内其他全面（开支）╱收益–(17,236)(2,095)–(19,331)1,087(18,244)

年内（亏损）╱溢利–(56,169)(56,169)6,603(49,566)

年内全面（开支）╱收益总额–(17,236)(2,095)–(56,169)(75,500)7,690(67,810)

出售指定为按公平值计入其他

全面收益之股本工具投资–9,248–(9,248)–

已付非控股权益的股息–(315)(315)

已付二零二三年末期股息–(17,311)(17,311)–(17,311)

于二零二四年三月三十一日115,404547,74841,242(22,933)88,646174,4976,528,4467,473,0501,113,0278,586,077

---

建生国际集团有限公司48

综合现金流量表

截至二零二五年三月三十一日止年度

截至三月三十一日止年度

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

经营业务之现金流量

除税前亏损(161,481)(68,454)

应占联营公司之业绩109,301102,027

投资物业公平值减少34,01212,000

按公平值计入损益之股本工具投资之公平值变动64,3477,580

其他收益及亏损93(336)

折旧490732

利息收入(14,375)(10,936)

财务费用120,389121,694

股息收入

－上市(1,930)(4,257)

－非上市(11,431)(2,519)

未计营运资金变动前之经营业务现金流量139,415157,531

应收账款、垫款及预付款减少╱（增加）3,078(512)

应付账款及其他应付款项增加╱（减少）288(11,654)

经营业务所得现金142,781145,365

已付香港利得税(1,646)(4,069)

退回香港利得税–287

经营业务所得现金净额141,135141,583

---

二零二四/二零二五年报49

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合现金流量表

截至三月三十一日止年度

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

投资业务之现金流量

三个月后到期之短期银行存款减少–8,067

联营公司：

对联营公司垫款净额(62,517)(93,099)

联营公司资本回报71,58448,892

联营公司之分派27,19538,469

金融工具：

购入指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具投资(38)(1,199)

添置按公平值计入损益之股本工具投资–(3,532)

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具资本回报所得款项31416

按公平值计入损益之股本工具资本回报所得款项117

出售指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具投资所得款项3,83831,104

物业、机器及设备：

购入物业、机器及设备(24)(1,163)

汽车保险赔偿净额–717

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具投资之已收股息13,3616,776

已收利息14,26910,103

投资业务所得现金净额67,70045,568

---

建生国际集团有限公司50

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合现金流量表

截至三月三十一日止年度

二零二五年二零二四年

附注港币千元港币千元

融资业务之现金流量

租赁负债还款–(586)

已付利息(120,214)(120,178)

已付其他财务费用(867)(917)

已付本公司股东股息–(17,311)

已付附属公司非控股东股息(507)(315)

融资业务所用现金净额(121,588)(139,307)

现金及现金等值物之增加净额87,24747,844

汇兑差额(115)(48)

年初之现金及现金等值物302,502254,706

年终之现金及现金等值物389,634302,502

现金及现金等值物结存分析

银行结存、现金及三个月内到期之银行存款16389,634302,502

---

二零二四/二零二五年报51

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

1. 重大会计政策

(a) 一般资料

建生国际集团有限公司（「本公司」）乃于百慕达注册成立之有限公司，其股份于香港联合交易所

有限公司（「联交所」）上市。本公司注册办事处及主要营业地点地址于本年报之公司资料内披

露。本公司之主要业务为投资控股，而其主要附属公司及联营公司之主要业务分别载述于附注

29及30。

综合财务报表是以本公司之功能货币港币（「港币」）呈列。

(b) 遵例声明

本综合财务报表乃按照香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之所有适用之香港财务报告准

则（「香港财务报告准则」）编制。此外，本综合财务报表亦遵守联交所证券上市规则（「上市规

则」）及《香港公司条例》所规定之适用披露。

本公司及其附属公司（统称「本集团」）编制综合财务报表所采用之会计政策及计算方法，与截至

二零二四年三月三十一日止年度之综合财务报表所采用者一致，惟下文所载之变更除外。

于本年度，本集团已首次应用以下由香港会计师公会颁布并于二零二四年四月一日或之后开始

的年度期间强制生效的经修订香港财务报告准则，以编制综合财务报表：

香港会计准则第1号之修订负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号之相

关修订（二零二零年）

香港会计准则第1号之修订附有契诺条件的非流动负债

香港会计准则第7号及香港财务报告准则

第7号之修订

供应商融资安排

香港财务报告准则第16号之修订售后租回交易中的租赁负债

于本年度应用经修订之香港财务报告准则对本集团于本年度及过往年度之财务表现及状况及于

该等综合财务报表所载列之披露并无重大影响。

---

建生国际集团有限公司52

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(b) 遵例声明（续）

已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则

本集团并未提前应用下列已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则：

香港财务报告准则第9号

及香港财务报告准则第7号之修订

金融工具分类及计量之修订

香港财务报告准则第10号及

香港会计准则第28号之修订

投资者与其联营公司或合营企业之间的资产出售或

注资

香港财务报告准则会计准则之修订香港财务报告准则会计准则之年度改进－第11册

香港会计准则第21号之修订缺乏可兑换性

香港财务报告准则第18号于财务报表之呈列及披露

于待定日期起或以后之年度期间生效。

于二零二五年一月一日起或以后之年度期间生效。

于二零二六年一月一日起或以后之年度期间生效。

于二零二七年一月一日起或以后之年度期间生效。

本公司董事预期，除香港财务报告准则第18号将影响损益的呈列外，应用上述所有新订及经修

订之香港财务报告准则将不会于可见将来对综合财务报表造成重大影响。本集团仍在评估采纳

香港财务报告准则第18号的影响。

---

二零二四/二零二五年报53

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(c) 编制财务报表之基准

截至二零二五年三月三十一日止年度之综合财务报表乃包括本公司及其附属公司之财务报表以

及本集团于联营公司之权益。

本财务报表乃以历史成本作为编制基准，惟如下列会计政策所阐述，投资物业及于各报告期末

按公平值列账之部分金融工具除外。

历史成本一般以换取货品及服务之代价的公平值为基准。

公平值为于计量日市场参与者于有秩序交易中出售资产可收取或转让负债须支付的价格，而不

论该价格是否可直接观察或使用其他估值方法估计得出。于估计资产或负债的公平值时，本集

团会考虑市场参与者于计量日对资产或负债定价时所考虑的资产或负债特点。该等综合财务报

表中作为计量及╱或披露用途的公平值乃按此基准厘定，惟香港财务报告准则第2号「以股份为

基础付款」范畴内的以股份为基础付款交易、根据香港财务报告准则第16号入账的租赁交易以及

与公平值类似但并非公平值的计量（如香港会计准则第2号「存货」中的可变现净值或香港会计准

则第36号「资产减值」中的使用价值）除外。

非金融资产的公平值计量会考虑市场参与者借由将资产用于最高增值及最佳用途，或将该资产

售予会将资产用于最高增值及最佳用途的另一名市场参与者以产生经济利益的能力。

按公平值交易之金融工具及投资物业，且于其后期间应用以不可观察数据计量公平值之估值方

法，估值方法应予校正，以致于初步确认时估值方法之结果相等于交易价格。

---

建生国际集团有限公司54

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(c) 编制财务报表之基准（续）

此外，就财务报告而言，公平值计量根据公平值计量输入数据之可观察程度及公平值计量输入

数据之整体重要性划分为第一、第二或第三级，概述如下：

• （未经

调整）；

• （第一级包括之报价除

外）；及

• 。

(d) 合并基准

本集团的财务报表包括本公司及其直接和间接附属公司的财务报表，并按下文附注1(f)所载基准

计算本集团于联营公司的权益。于年内收购或出售之附属公司及联营公司之业绩，由其各自实

际收购日期起计至二零二五年三月三十一日或出售日期止（视乎情况而定）。

(e) 附属公司

附属公司为本集团对其有控制权的所有实体（包括结构性实体）。倘本集团因参与实体而承担可

变回报的风险或享有可变回报的权利，并能透过其在该实体的权力影响该等回报，则本集团对

该实体具有控制权。评估本集团是否具有控制权时，仅考虑本集团持有之实质性权益。

于附属公司之投资会由控制开始日期起并入综合财务报表内，直至控制结束日期为止。集团内

公司间结余、交易及现金流量以及集团内公司间交易产生之任何未变现溢利于编制综合财务报

表时全数对销。集团内公司间交易产生之未变现亏损仅于并无减值证据时，按与未变现收益之

相同方式对销。

---

二零二四/二零二五年报55

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(e) 附属公司（续）

非控股权益（「非控股权益」）指并非由本公司直接或间接应占之附属公司权益，且本集团并无与

有关权益持有人就此协定致使本集团整体上就有关权益符合金融负债定义之合约责任之任何额

外条款。

非控股权益于综合财务状况表之权益内与本公司权益股东应占权益分开呈列。本集团业绩内之

非控股权益于综合损益表及综合损益及其他全面收益表内，呈列为年内损益总额以及全面收益

总额在非控股权益与本公司权益股东之间的分配。

于本公司财务状况表内（见附注27），于附属公司之投资按成本值减任何减值亏损列账。

(f) 联营公司

联营公司乃本集团对其拥有重大影响之实体。重大影响乃指参与投资对象之财务及经营政策决

定权力，但非控制或共同控制该等政策之权力。

于联营公司之投资按权益法于综合财务报表列账，并初步按成本值于综合财务状况表确认，然

后就本集团占该联营公司资产净值在收购后之变动作出调整，惟分类为持作销售投资除外。投

资成本包括购买价格、直接归属于收购投资之其他成本及对构成本集团股权投资一部分之联营

公司之任何直接投资。此后，投资需就收购后本集团应占该联营公司资产净值之变动及任何有

关该投资的减值亏损进行调整。于重估后，本集团应占可识别资产及负债之公平净值超出投资

成本的部分、本集团应占投资对象收购后及除税后的业绩及年内的任何减值亏损均在综合损益

表内确认，而本集团应占投资对象收购后及除税后之其他全面收益项目则在综合损益及其他全

面收益表内确认。

---

建生国际集团有限公司56

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(f) 联营公司（续）

作会计权益法用途的联营公司财务报表按与本集团就同类交易及同类情况下事项采取一致的会

计政策编制，惟作为投资实体的联营公司除外。本集团根据香港会计准则第28号「对联营公司

及合营企业的投资」采用权益法时，保留该投资实体联营公司应用于其附属公司权益的公平值计

量。该联营公司之资产净值（除损益及其他全面收益外）变动不会入账，除非有关变动导致本集

团持有之拥有权益出现变动。

于本公司财务状况表内（见附注27），于联营公司之投资按成本值减去任何减值亏损列账。

(g) 投资物业

投资物业乃持有以赚取租金及╱或用于资本增值的物业。

投资物业亦包括本集团确认为使用权资产、并根据经营租赁分租之租赁物业。

投资物业按成本（包括任何直接产生的开支）初步计量。初步确认后，投资物业按公平值计量，

并作出调整以排除任何已预付或应计的经营租赁收入。

因投资物业公平值变动而产生之收益或亏损，于产生期间的损益内确认。

仅当有关项目之未来经济效益可能流入本集团时，其后成本方会拨作资产之账面值。

出售投资物业后或当永久弃用投资物业且预期其出售再无未来经济利益时终止确认该投资物

业。终止确认该物业产生的任何收益或亏损（按出售所得款项净额与该资产账面值之间的差额计

算）于终止确认该物业期间计入损益。

---

二零二四/二零二五年报57

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(h) 物业、机器及设备

物业、机器及设备在综合财务状况表内按成本值减累计折旧及减值亏损列账。折旧乃将其成本

值在其估计可使用年期内按余额递减法以年率20%撇销计算。

出售一项物业、机器及设备时，或预期继续使用资产将不会产生未来经济利益时，终止确认该

物业、机器及设备项目。出售或报废物业、机器及设备项目所产生的任何损益以该资产的出售

所得款项与其账面值之间的差额厘定，并于损益内确认。

(i) 金融工具

金融资产及金融负债于本集团实体成为有关工具合约条文之订约方时，方予确认。

金融资产及金融负债初步以公平值计量。因收购或发行金融资产及金融负债（不包括按公平值计

入损益之金融资产或金融负债）而直接产生之交易成本于初步确认时于该项金融资产或金融负债

之公平值中计入或扣除（如适用）。收购按公平值计入损益之金融资产或金融负债直接应占之交

易成本即时于损益内确认。

实际利率法乃计算金融资产或金融负债之摊销成本以及于有关期间分配利息收入及利息开支之

方法。实际利率为将估计未来现金收入及付款（包括构成实际利率整体一部分之所有已付或已收

费用、交易成本及其他溢价或折让）于金融资产或金融负债估计持有年期或（倘适用）更短期间准

确贴现至初步确认时之账面净值之利率。

---

建生国际集团有限公司58

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(i) 金融工具（续）

金融资产

金融资产的分类及其后计量

符合以下条件之金融资产其后按摊销成本计量：

• ；及

• ，而有关现金流量仅为支付本金及未偿还本金利

息。

符合以下条件之金融资产其后按公平值计入其他全面收益计量：

• ；及

• ，而有关现金流量仅为支付本金及未偿还本金利

息。

所有其他金融资产其后按公平值计入损益之方式计量，惟于初步确认金融资产日期，倘该股本

投资并非持作买卖，亦非收购方在香港财务报告准则第3号「业务合并」适用之业务合并中确认之

或然代价，则本集团可作出不可撤回之选择在其他全面收益中呈列股本投资其后之公平值变动。

金融资产于下列情况分类为持作买卖：

• ；或

• ，且最近有短期获利之

实际模式；或

• ，并可有效作为对冲工具。

---

二零二四/二零二五年报59

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(i) 金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产的分类及其后计量（续）

此外，倘若可消除或显著减少会计错配，则本集团可能不可撤回地将需要按摊销成本或按公平

值计入其他全面收益计量之金融资产指定为按公平值计入损益计量。

(i) 摊销成本及利息收入

其后按摊销成本计量之金融资产之利息收入使用实际利率法予以确认。利息收入乃对金

融资产账面总值按实际利率计算，惟其后出现信用减值之金融资产除外。

(i) 指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具

按公平值计入其他全面收益之股本工具投资后续按公平值计量，因公平值变动产生之收

益及亏损在其他全面收益内确认，并在投资重估储备内累计；亦不会进行减值评估。于

出售股本投资时，累计收益或亏损将不会重新分类至损益，而会转拨至留存盈余。

当本集团收取股息之权利已经确立时，该等股本工具投资之股息于损益内确认，除非该

股息明确代表对部分投资成本之收回，则作别论。股息计入损益内之「收入」单列项目。

(i) 按公平值计入损益之金融资产

不符合按摊销成本计量或按公平值计入其他全面收益或指定为按公平值计入其他全面收

益的准则的金融资产，按公平值计入损益计量。

按公平值计入损益之金融资产在每个报告期末按公平值计量，其任何公平值之收益或亏

损于损益内确认。于损益内确认之收益或亏损净额不包括由金融资产所赚取之任何股息

或利息，乃计入「收入」单列项目。

---

建生国际集团有限公司60

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(i) 金融工具（续）

金融资产（续）

预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）模式下之金融资产减值

本集团根据香港财务报告准则第9号就须予减值之金融资产（包括应收账款、垫款及现金及银行

结存）确认预期信贷亏损之亏损拨备。预期信贷亏损金额于各报告日期更新，以反映自初步确认

后信贷风险之变化。

全期预期信贷亏损是指于相关工具之预期全期内因违约事件而产生之预期信贷亏损。相反，12

个月预期信贷亏损（「12个月预期信贷亏损」）指于报告日期后12个月内可能发生之违约事件产生

之部分全期预期信贷亏损。评估乃根据定量及定性资料，再结合当前情况及前瞻性分析进行。

本集团对租赁应收款项的债务人确认全期预期信贷亏损。该等资产之预期信贷亏损就拥有大量

结存之债务人予以单独评估。就其后按摊销成本计量之其他金融资产，本集团计量之亏损拨备

相等于12个月预期信贷亏损，除非自初步确认以来信贷风险显著增加，则本集团会确认全期预

期信贷亏损。是否应确认全期预期信贷亏损之评估乃基于自初步确认以来资产之信贷风险是否

显著增加而定。

信贷风险大幅增加

于评估信贷风险是否自初始确认以来大幅增加时，本集团比较金融工具于报告日期发生违约的

风险与该金融工具于初始确认日期发生违约的风险。在进行有关评估时，本集团会考虑合理有

据的定量及定性资料，包括在毋须付出过多成本或精力即可合理取得的过往经验及前瞻性资料。

具体而言，评估信贷风险是否大幅增加时会考虑下列资料：

• （如有）或内部信贷评级的实际或预期重大倒退；

• ，例如信贷息差大幅增加、债务人的信贷违约掉期价

格；

---

二零二四/二零二五年报61

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(i) 金融工具（续）

金融资产（续）

信贷风险大幅增加（续）

• 、财务或经济状况的现有或预

测不利变动；

• ；

• 、经济或技术环境的实际

或预期重大不利变动。

不论上述评估结果如何，本集团假定当合约付款逾期超过30天，则信贷风险将自初始确认以来

大幅增加，除非本集团有合理有据之资料反对此假定，则作别论。

本集团定期监察用以识别信贷风险是否显著增加的标准的有效性，并于适当时对其进行修订，

以确保有关标准能够在款项逾期前识别信贷风险显著增加。

违约的定义

就内部信贷风险管理而言，当内部产生或从外部来源获得的信息显示债务人不可能全数支付其

债权人（包括本集团）时，本集团视作发生违约事件（不计及本集团持有的任何抵押品）。

不论上文所述，当金融资产逾期超过90天，本集团视作发生违约事件，除非本集团有合理有理

据的资料显示更为滞后的违约条款较为适合。

---

建生国际集团有限公司62

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(i) 金融工具（续）

金融资产（续）

信贷减值金融资产

当发生一项或多项事件对该金融资产的估计未来现金流量产生不利影响时，金融资产即出现信

贷减值。金融资产信贷减值的证据包括有关以下事件的可观察数据：

(a) 发行人或借款人的重大财务困难；

(b) 违反合约（如违约或逾期事件）；

(c) 借款人的贷款人因有关借款人财务困难的经济或合约理由而向借款人批出贷款人本不会

考虑的优惠；

(d) 借款人将可能陷入破产或其他财务重组；或

(e) 因为出现财政困难而导致该金融资产失去活跃市场。

撇销政策

当有资料显示交易对手处于严重财务困难且并无合理预期收回时（例如于交易对手已被清盘或已

进入破产程序时），本集团撇销其金融资产。于适当时，在考虑法律意见后，本集团可能仍会根

据收回程序强制处理被撇销的金融资产。撇销构成终止确认事件。其后收回的任何资产于损益

内确认。

---

二零二四/二零二五年报63

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(i) 金融工具（续）

金融资产（续）

计量及确认预期信贷亏损

预期信贷亏损的计量乃指违约概率、违约亏损程度（即倘违约亏损的程度）及违约风险的函数。

评估违约概率及违约亏损程度乃基于历史数据按前瞻性资料作出调整。

一般而言，预期信贷亏损乃估计为本集团根据合约应收所有合约现金流量与本集团预期将收回

之所有现金流量之间的差额，并按初步确认时厘定之贴现率作出贴现。就租赁应收款项而言，

用于厘定预期信贷亏损的现金流量与根据香港财务报告准则第16号计量租赁应收款项所使用的

现金流量一致。

金融负债及股本工具

债务或股本工具之分类

集团实体发行之债务及股本工具按所订立合约安排之本质以及金融负债及股本工具之定义分类

为金融负债或股本。

利息开支按实际利率法确认。

金融负债

金融负债（包括应付账款及其他应付款项及有抵押银行贷款）其后使用实际利率法按摊销成本计

量。

股本工具

股本工具为实体经扣除其所有负债后之资产剩余权益之任何合约。本公司发行之股本工具按已

收取之所得款项扣除直接发行费用而记录。

---

建生国际集团有限公司64

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(i) 金融工具（续）

终止确认

本集团仅于从资产收取现金流量之合约权利已届满，或转让金融资产及其于金融资产拥有权之

绝大部分风险及回报予另一个实体时，终止确认金融资产。

当终止确认按摊销成本计量之金融资产时，该资产之账面值与已收及应收代价之总和之间的差

额于损益中确认。

本集团于终止确认一项于初始确认时选择按公平值计入其他全面收益计量之股本工具投资时，

过往于投资重估储备累计之累计收益或亏损将不会重新分类至损益，而是转拨至留存盈余。

本集团仅于有关合约订明之责任获解除、取消或届满时方终止确认金融负债。终止确认之金融

负债之账面值与已付及应付代价之间的差额会于损益确认。

(j) 租赁

本集团于合约开始时根据香港财务报告准则第16号的定义评估合约是否为租赁或包含租赁。有

关合约将不会被重新评估，除非合约中之条款与条件其后被改动。

本集团作为出租人

来自经营租赁的租金收入于相关租赁期内按直线法于损益确认。磋商及安排经营租赁过程中产

生的首次直接成本计入租赁资产的账面值。除按公平值模式计量的投资物业外，相关成本于租

赁期内按直线法确认为开支。

---

二零二四/二零二五年报65

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(j) 租赁（续）

本集团作为出租人（续）

租赁修订

不属于原条款及条件部分的租赁合约代价变动作为租赁修订入账，包括通过宽免或减少租金提

供的租赁优惠。

本集团应自修订生效日期起将经营租赁修订作为一项新租赁入账，并将任何与原租赁有关的预

付款项及应计租赁款项视作新租赁的租赁款项一部分。

(k) 应收账款

应收债务人之款项于集团具有无条件权利收取代价之时确认。倘代价到期付款前仅需待时间推

移，则收取代价为无条件之权利。

应收款项按摊销成本（使用实际利率法）扣除信贷亏损拨备列账（请参阅附注1(i)）。

(l) 现金及现金等值物

现金及现金等值物包括银行存款及手头现金、于银行之活期存款，以及可随时转换成已知数额

之现金且无重大价值变动风险之原于三个月或以内到期之短期、高流通性投资，其在购入时距

离到期日不超过三个月。

现金及现金等值物根据附注1(i)所载政策评估预期信贷亏损。

---

建生国际集团有限公司66

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(m) 银行贷款及计息借贷

银行贷款及计息借贷初步乃按公平值扣除所产生的交易成本确认。交易成本为筹借银行贷款及

计息借贷直接应占的递增成本，其后按摊销成本列账。成本及赎回价值的任何差额则于银行贷

款及计息借贷期以实际利率法于损益内确认。

(n) 应付账款

应付债权人之款项初步以公平值确认，其后以实际利率法按摊销成本列账，倘折现的影响并不

重大，则按成本值列账，而于一年或以内到期的应付账款分类为流动负债，否则，该等应付账

款呈列为非流动负债。

(o) 收入确认

本集团从以下主要来源确认收入：

• 物业租赁之租金收入

• 提供物业管理服务

• 投资之股息收入

• 利息收入

当本集团符合履约责任时（即与特定履约责任相关之货品或服务的「控制权」转移予客户时）确认

来自客户合约的收入（香港财务报告准则第15号范围内）。

履约责任针对特定之货品及服务（或一批捆绑之货品或服务）或一系列大致相同而特定之货品或

服务。

---

二零二四/二零二五年报67

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(o) 收入确认（续）

控制权随时间转移。倘满足以下其中一项标准，则收入乃参照已完成相关履约责任之进展情况

而随时间确认：

• ；

• ；或

• ，而本集团对迄今已完成之履约具

有可强制执行收款之权利。

否则，收入于客户获得该明确货品或服务之控制权时确认。

本集团收入确认政策之进一步详情如下：

(i) 租金收入（香港财务报告准则第15号范围外）

租金收入于租约期按直线法确认。

(i) 提供物业管理服务（香港财务报告准则第15号范围内）

提供物业管理服务之收入随时间予以确认。

(i) 股息收入（香港财务报告准则第15号范围外）

来自投资之股息收入于确立收取股息之权利时确认。

---

建生国际集团有限公司68

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(o) 收入确认（续）

(iv) 利息收入（香港财务报告准则第15号范围外）

其后按摊销成本计量之金融资产之利息收入使用实际利率法予以确认（见附注1(i)）。

(p) 外币

于编制各个别集团实体之财务报表时，以该实体之功能货币以外之货币（外币）进行之交易乃按

交易日期当时之汇率换算确认。于报告期末，以外币计值之货币项目按该日当时之汇率重新换

算。按公平值列账且按外币计值之非货币项目乃按厘定公平值当日之汇率重新换算。以外币之

历史成本计算之非货币项目毋须重新换算。

结算货币项目及重新换算货币项目产生之汇兑差额于其产生期间于损益确认。

就呈列综合财务报表而言，本集团业务之资产及负债乃按各报告期末当时之汇率换算为本集团

之呈报货币（即港币）。收入及支出项目乃按期内之平均汇率换算。所产生之汇兑差额（如有）乃

于其他全面收益确认及于权益之汇兑储备项下累计（如适用，归属于非控股权益）。

于出售海外业务（即出售本集团于海外业务的全部权益，或出售涉及失去包含海外业务附属公司

的控制权，或出售部分包含其保留权益成为金融资产的海外业务的联营公司）时，就本公司拥有

人应占的业务于权益累计的所有汇兑差额重新分类至损益。

---

二零二四/二零二五年报69

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(q) 雇员福利

退休福利成本

强制性公积金计划之供款于雇员提供服务后而享有，并于供款时确认为开支。

短期雇员福利

短期雇员福利于雇员提供服务时就预期会获支付福利以未经贴现金额予以确认。所有短期雇员

福利确认为开支，除非另有香港财务报告准则要求或允许将有关福利计入资产成本。

应计雇员的福利（如工资、薪金、年假及病假）经扣除已经支付的任何金额后，确认为负债。

(r) 税项

所得税开支乃指本期应付税项及递延税项之总额。

本期应付税项乃按本年度应课税溢利计算。应课税溢利与综合损益表中所报的除税前溢利不

同，乃由于前者不包括在其他年度应课税收益或可抵税支出等项目，并且不包括非课税及不可

抵税之项目。本集团本期税项负债是以报告日期已制订的或实际采用的税率计算。

---

建生国际集团有限公司70

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(r) 税项（续）

递延税项乃就财务报表内资产及负债账面值及计算应课税溢利所用相应税基之差额而预期须支

付或可收回之税项。递延税项负债一般以所有应课税暂时性差额确认，而递延税项资产则在可

能出现可用暂时性差额扣税的应课税溢利时确认。倘于一项交易中初始确认（而非业务合并）资

产及负债产生的暂时性差额，不影响应课税溢利或会计溢利，且于交易时并无产生同等应课税

及可扣税暂时性差额，则不会确认有关递延税项资产及负债。此外，倘初始确认商誉产生暂时

性差额，则不会确认递延税项负债。

递延税项负债乃按于附属公司及联营公司投资相关之应课税暂时性差额而确认，惟本集团可控

制暂时性差额拨回，以及暂时性差额可能不会于可见将来拨回，则不予确认递延税项负债。与

有关投资及权益相关的可扣税暂时性差额产生的递延税项资产，仅于可能有充足的应课税溢利

以使用暂时性差额利益且该等暂时性差额预计在可见将来拨回的情况下方予确认。

递延税项资产之账面值于各报告日期作出检讨，并于不再可能有足够应课税溢利以恢复全部或

部分资产价值时作出调减。

递延税项资产及负债按偿还负债或变现资产期内预期采用的税率，按于报告期末已颁布或实际

上已颁布的税率（及税法）计算。

递延税项负债及资产的计量，反映本集团预期于报告期末收回或清偿其资产及负债账面值导致

的税务结果。

就使用公平值模式计量的投资物业而言，在计量其递延税项时，乃假设该等物业透过出售收回

其全部账面值，除非该假设被推翻。倘投资物业可予折旧及在目的为随时间推移（而非透过销

售）消耗该投资物业所含绝大部分经济利益的商业模式持有，则该假设会被推翻。

---

二零二四/二零二五年报71

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(r) 税项（续）

倘有合法强制执行权利将本期税项资产与本期税项负债抵销，且递延税项资产及负债与同一税

务机关就相同或不同应课税实体征收的所得税有关，而有关实体有意按净额基准结算结余时，

递延税项资产及负债可以互相抵销。

本期及递延税项乃于损益确认，惟倘与于其他全面收益确认或直接于权益确认之项目有关，则

本期及递延税项亦应分别于其他全面收益或直接于权益内确认。

(s) 借贷成本

收购、建造或生产合资格资产（即需要较长时间以备作拟定用途或销售之资产）直接应计之借贷

成本均拨充资本，列为该等资产成本之一部分。

所有其他借贷成本于其产生期间在损益内确认。

(t) 关连人士

(i) 倘某人士出现以下情况，则该人士或该人士的近亲与本集团有关连：

• ；

• ；或

• ；

或

---

建生国际集团有限公司72

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(t) 关连人士（续）

(i) 倘符合下列任何条件，则实体与本集团有关连：

• （即各控股公司、附属公司及同系附属公司

彼此间有关连）；

• （或另一实体为成员公司之集团旗下成

员公司之联营公司或合营企业）；

• ；

• ，而另一实体为该第三方实体之联营公司；

• ；

• ；

• （或该实体之母公司）主要管理

层成员；及

(8) 该实体或其所属集团之任何成员公司向本集团或本集团之母公司提供主要管理人

员服务。

个别人士之近亲家庭成员乃指在与实体的交易中，该等家庭成员预期可影响该个别人士，或受

该个别人士所影响。

---

二零二四/二零二五年报73

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

2. 重大会计判断及估计不明朗因素的主要来源

在应用载于附注1所述的本集团会计政策时，本公司董事须就无法从其他来源获悉的资产和负债之账面

值作出判断、估计及假设。该等估计与相关假设乃基于过往经验和其他被认为相关的因素。实际结果

可能有别于该等估计。

我们会持续检讨该等估计与相关假设。倘修订会计估计仅影响作出修订的期间，则会于修订估计的相

关期间确认，倘修订会影响当期及将来之期间，则会于作出修订的期间及往后期间确认有关修订。

应用会计政策之重大判断

以下为本公司董事在应用本集团会计政策过程中作出之重大判断（涉及估计之判断除外（见下文），并

对综合财务报表已确认之金额构成最重要影响。

于投资物业之递延税项

就使用公平值模式计量的附属公司及联营公司所持有之投资物业所产生的递延税项负债而言，本公司

董事已审阅本集团及联营公司的投资物业组合，并认为本集团及联营公司位于香港之投资物业的公平

值将可透过销售收回。因此，在计量本集团及联营公司位于香港之投资物业的递延税项时，本公司董

事已决定不推翻透过销售悉数收回使用公平值模式计量之投资物业账面值之假设。

就本集团及联营公司位于中国之投资物业而言，本公司董事认为该等物业乃在目的为随时间推移（而非

透过销售）消耗该投资物业所含绝大部分经济利益的商业模式下持有。因此，在厘定本集团及联营公司

位于中国之投资物业所产生的递延税项时，本公司董事已决定推翻透过销售收回使用公平值模式计量

之投资物业账面值之假设。

因此，本集团并无就位于香港之投资物业公平值变动确认任何递延税项，此乃由于本集团无须就出售

其投资物业缴交任何所得税。而就位于中国之投资物业而言，本集团乃于此等投资物业之公平值变动

时（倘合适）确认基于企业所得税之额外递延税项。

---

建生国际集团有限公司74

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

估计不明朗因素的主要来源

以下为于报告期末有关未来的主要假设及估计不明朗因素的其他主要来源，导致须对下一财政年度的

资产账面值作出重大调整的重大风险。

投资物业估值

于报告期末，本集团投资物业之公平值为港币7,857,288,000元（二零二四年：港币7,891,300,000

元），此乃根据独立专业估值师泓亮咨询及评估有限公司（二零二四年：AP Apraisal Limited）进行的估

值列账。在厘定公平值时，估值师资本化物业所得之租金收入并参考相同地点及条件之类似物业之交

易价格的市场证据。

在依赖估值时，本集团管理层已行使其判断并信纳估值方法足以反映现时市况。于二零二五年三月

三十一日之投资物业账面值之详情乃披露于附注11。

金融工具之公平值计量

于二零二五年三月三十一日，本集团为数港币236,308,000元（二零二四年三月三十一日：港币

295,760,000元）之若干金融资产乃运用估值技术（第三级）以不可观察输入参数厘定的公平值计量。于

采用相关估值技术及相关输入参数时须作出判断及估计。与该等相关因素之假设变动可能会对上述金

融工具之公平值有所影响。有关进一步披露，请参阅附注13。

3. 分类资料

分类资料按本集团主要业务分类呈列。根据本集团就分配资源予各分类、评估彼等之表现及作出策略

性决定而提交予主要经营决策者（即董事会）之内部财务报告，须报告及经营分类为：

(i) 物业及酒店－赚取租金及酒店营运收入之物业及酒店之投资；及

(i) 投资及其他－产生股息及利息收入之其他投资。

---

二零二四/二零二五年报75

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

以下是本集团于回顾年内按须报告及经营分类划分之收入及业绩、资产及负债之分析：

分类收入及业绩

截至二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日）止年度

物业及酒店投资及其他综合

二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

分类收入212,195231,76827,73617,712239,931249,480

分类业绩140,117157,76326,65916,865166,776174,628

未分配企业开支(115)(117)

经营溢利166,661174,511

应占联营公司之业绩(109,301)(102,027)–(109,301)(102,027)

投资物业公平值之变动(34,012)(12,000)–(34,012)(12,000)

按公平值计入损益之股本工具

投资之公平值变动(64,347)(7,580)–(64,347)(7,580)

其他收益及亏损–(93)336(93)336

财务费用(120,389)(121,694)

除税前亏损(161,481)(68,454)

分类业绩指各分类所赚取而未有分配企业办公室所产生的一般行政开支、应占联营公司之业绩、投资

物业公平值之变动、按公平值计入损益之股本工具投资之公平值变动、其他收益及亏损以及财务费用

之溢利。此乃为分配资源及业绩评估而向主要经营决策者申报之计量。

---

建生国际集团有限公司76

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

分类资产及负债

于二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日）

物业及酒店投资及其他综合

二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

分类资产8,164,6458,247,938376,984302,0328,541,6298,549,970

于联营公司的权益2,329,4542,471,177–2,329,4542,471,177

综合资产总额10,871,08311,021,147

分类负债(2,433,394)(2,431,968)(22)(1,134)(2,433,416)(2,433,102)

未分配企业负债(1,467)(1,968)

综合负债总额(2,434,883)(2,435,070)

就监控分类表现及该等分类之间的资源分配而言：

－ 除于联营公司的权益外，所有资产分配至须报告及经营分类。

－ 除投资控股公司的应付账款及其他应付款项外，所有负债分配至须报告及经营分类。

其他资料

于计量分类损益或分类资产时计入之金额：

物业及酒店投资及其他综合

二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年二零二五年二零二四年

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

资本开支–241,163241,163

折旧–490732490732

---

二零二四/二零二五年报77

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

地区分类

就地区分类而言，分类收入按客户之所在地区划分。有关本集团非流动资产（不包括金融工具）的资料

乃按资产所在地区呈列。海外分类主要包括中国、泰国、马来西亚及日本。

分类收入

截至二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日）止年度

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

香港215,664237,251

海外24,26712,229

239,931249,480

有关本集团非流动资产的资料

于二零二五年三月三十一日（二零二四年三月三十一日）

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

香港9,556,6469,677,671

海外632,372687,554

10,189,01810,365,225

截至二零二五年三月三十一日止年度，一名物业及酒店分类的客户为本集团贡献收入港币22,941,000

元（二零二四年：港币24,714,000元），占本集团收入约10%（二零二四年：10%）。

---

建生国际集团有限公司78

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

4. 收入

按主要服务项目分拆来自客户合约之收入如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

香港财务报告准则第15号范围内来自客户合约之收入

物业管理服务收入39,64043,877

其他来源收入

物业租赁之租金收入172,555187,891

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具之股息收入13,3616,776

按摊销成本计量之金融资产之利息收入14,37510,936

239,931249,480

物业管理服务合约的不可撤销期限通常介乎2年至6年，其中本集团就所提供的服务每月收取固定金

额。本集团已选择应用可行权宜方法，按本集团有权开具发票的金额确认收入。根据香港财务报告准

则第15号，分配至该等未履行合约的交易价格并未披露。

---

二零二四/二零二五年报79

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

5. 财务费用

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

银行贷款利息119,522120,763

租赁负债利息–14

其他财务费用867917

120,389121,694

6. 除税前亏损

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

除税前亏损已扣除：

雇员成本（包括董事酬金）

薪金、工资及其他福利16,34815,745

董事宿舍之短期租赁付款3,1203,120

退休金计划供款259259

核数师酬金660660

折旧490732

汇兑亏损净额11548

并已计入：

物业租赁之租金收入172,555187,891

减：直接支出(8,693)(6,215)

上市投资股息收入1,9304,257

非上市投资股息收入11,4312,519

利息收入14,37510,936

---

建生国际集团有限公司80

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

7. 税项

(a) 税项

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

本期税项

香港利得税2,5072,829

递延税项(678)(21,717)

1,829(18,888)

两个年度之香港利得税按有关年度估计应课税溢利，以16.5%的税率计算，惟本集团一间符合

两级制利得税率制度资格的附属公司除外。该附属公司首港币2,000,000元的应课税溢利按

8.25%之税率征税，而其余之应课税溢利按16.5%之税率征税。

海外税项乃按有关征税国家之适用税率作出拨备。

---

二零二四/二零二五年报81

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(b) 会计亏损与税项支出╱（抵免）对账

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

除税前亏损(161,481)(68,454)

减：应占联营公司之业绩，扣除税项109,301102,027

本公司及其附属公司应占之除税前（亏损）╱溢利(52,180)33,573

以适用税率16.5%（二零二四年：16.5%）计算之税项(8,610)5,540

海外营运业务采用不同适用税率之影响3127

不可抵扣税项之支出16,2713,873

无须课税之收益(5,115)(4,650)

未确认本年度税项亏损194711

动用先前未确认之税项亏损(170)(106)

产生及拨回暂时差额之税务影响(602)(24,109)

本年度税项宽减(5)(9)

两级制税率的税务影响(165)(165)

税项支出╱（抵免）1,829(18,888)

---

建生国际集团有限公司82

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

8. 股息

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

年内以现金支付之股息如下：

截至二零二四年（二零二三年）三月三十一日止年度之末期股息–17,311

董事会不建议派发截至二零二五年三月三十一日止年度之末期股息（二零二四年：无）。

9. 每股亏损

每股亏损按本公司普通股东应占亏损港币161,696,000元（二零二四年：港币56,169,000元）及年内

已发行股份1,154,038,656股（二零二四年：1,154,038,656股）计算。

由于本公司于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度均无摊薄潜在普通股，故并无呈列此

两个年度之每股摊薄亏损。

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二零二四/二零二五年报83

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

10. 董事及高级管理人员酬金

(a) 董事酬金

董事袍金

薪金、

津贴及福利酌情花红

退休金

计划供款

二零二五年

总计

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

（附注a）（附注b）

执行董事

吴汪静宜603,016257–3,333

吴继炜6065210918839

吴继泰604,653404185,135

吴燕安603926518535

李锦鸿601,892316182,286

独立非执行董事

张惠彬，太平绅士120–120

陈智文120–120

叶天赐120–120

陈健120–120

78010,6051,1517212,608

董事袍金

薪金、

津贴及福利酌情花红

退休金

计划供款

二零二四年

总计

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

（附注a）（附注b）

执行董事

吴汪静宜552,975250–3,280

吴继炜5563810618817

吴继泰554,578393185,044

吴燕安553836418520

李锦鸿551,851307182,231

独立非执行董事

张惠彬，太平绅士100–100

陈智文100–100

叶天赐100–100

陈健50–50

62510,4251,1207212,242

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建生国际集团有限公司84

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(a) 董事酬金（续）

附注a： 本集团分别为吴汪静宜女士及吴继泰先生提供住宿，并无收取费用。向吴汪静宜女士及吴继泰先生提供的实物

福利估计金钱价值分别为港币1,476,000元及港币2,226,000元（二零二四年：分别为港币1,468,000元及港币

2,204,000元）。

附注b： 花红乃根据本集团业绩及当前市场环境厘定。

概无董事于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度放弃任何酬金。

执行董事酬金（不包括上文所示董事袍金）乃就彼等管理本公司及本集团事务而支付。上文所示

为执行董事及独立非执行董事乃就彼等担任本公司董事而收取的董事袍金。

(b) 其他高级管理人员酬金

于本集团五名最高酬金的个人中，有三名（二零二四年：三名）为本公司董事，其酬金已于上文

披露。余下两名人士（二零二四年：两名人士）的酬金如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

薪金及津贴2,1121,996

酌情花红775790

退休金计划供款3636

2,9232,822

酬金属以下范围：

二零二五年二零二四年

雇员人数雇员人数

港币1,000,001元至港币1,500,000元11

港币1,500,001元至港币2,000,000元11

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二零二四/二零二五年报85

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

11. 投资物业

港币千元

公平值

于二零二三年四月一日7,903,300

重估(12,000)

于二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日7,891,300

重估(34,012)

于二零二五年三月三十一日7,857,288

投资物业于二零二五年三月三十一日经由独立专业估值师泓亮咨询及评估有限公司（二零二四年：AP

Apraisal Limited）（已获相关专业资格及物业估值经验认可）估值。本公司董事已于编制估值报告时就

有关本集团投资物业估值时所采用之估值假设及其他参数持续与估值师进行讨论。

下表呈列于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日以经常性基准按公平值计量，并分类

至香港财务报告准则第13号「公平值计量」界定之公平值架构下第三级之投资物业。厘定公平值计量所

用之参数乃根据估值技术使用之参数之可观察及不可观察程度划分成不同等级。

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建生国际集团有限公司86

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

详情公平值

重大

不可观察参数

（第三级）

港币千元港币千元

于二零二五年三月三十一日

于下列地区之投资物业

香港7,828,8007,828,800

中国28,48828,488

7,857,2887,857,288

于二零二四年三月三十一日

于下列地区之投资物业

香港7,862,5007,862,500

中国28,80028,800

7,891,3007,891,300

年内，第一级与第二级之间概无转让，亦无转入第三级或从第三级转出。本集团之政策为于转让发生

之报告期末确认有关转让。

于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日，投资物业之公平值乃基于资本化应收入净

额而厘定，并就潜在返还收入作出适当拨备。

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二零二四/二零二五年报87

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

有关使用重大不可观察参数所作公平值计量之资料

二零二五年

详情

于二零二五年

三月三十一日之

公平值估值方法不可观察参数

不可观察

参数的范围不可观察参数与公平值的关系

港币千元

于香港之物业7,828,800 收益资本化法(i)资本化利率：

－商舖

－办公室

－工业

2.3% – 4.0%

2.5% – 3.3%

3.0%

资本化利率越高，公平值越低

(i)市场月租金：

－商舖

－办公室

－工业

每平方呎港币16元至港币84元

每平方呎港币17元至港币68元

每平方呎港币9元

市场租金越高，公平值越高

于中国之物业28,488收益资本化法(i)资本化利率：

－住宅2.8%

资本化利率越高，公平值越低

(i)市场月租金：

－住宅每平方米人民币125元

市场租金越高，公平值越高

二零二四年

详情

于二零二四年

三月三十一日之

公平值估值方法不可观察参数不可观察参数的范围不可观察参数与公平值的关系

港币千元

于香港之物业7,862,500收益资本化法(i)资本化利率：

－商舖

－办公室

－工业

2.2% –4.6%

2.5% –3.5%

2.8%

资本化利率越高，公平值越低

(i)市场月租金：

－商舖

－办公室

－工业

每平方呎港币21元至港币89元

每平方呎港币13元至港币70元

每平方呎港币9元

市场租金越高，公平值越高

于中国之物业28,800收益资本化法(i)资本化利率：

－住宅2.8%

资本化利率越高，公平值越低

(i)市场月租金：

－住宅每平方米人民币125元

市场租金越高，公平值越高

投资物业之公平值乃基于并无偏离其实际用途之最高及最佳使用状态计量。

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建生国际集团有限公司88

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

12. 于联营公司的权益

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

投资成本170,730170,731

应占收购后储备410,220540,389

580,950711,120

应收联营公司款项1,748,5041,760,057

2,329,4542,471,177

应收联营公司款项港币1,124,395,000元（二零二四年：港币1,124,265,000元）为无抵押、免息及须

经联营公司股东一致同意后偿还。剩余应收联营公司款项乃无抵押、免息、无固定还款期限，及须按

要求偿还。

本集团主要联营公司于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之详情载于附注30。

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

综合财务报表内重大联营公司之账面值：

Supreme Key Limited1,725,5701,812,423

Kencity Properties Limited406,180361,761

Tideful Investment Limited197,704207,262

2,329,4542,381,446

综合财务报表内个别非重大联营公司之账面值总额–89,731

2,329,4542,471,177

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二零二四/二零二五年报89

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大联营公司Supreme Key Limited（作为投资实体入账）之财务资料概要载列如下：

Supreme Key Limited

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

非流动资产5,645,1005,899,881

流动资产105,68882,287

非流动负债(3,758,405)(3,732,957)

流动负债(2,050,214)(1,809,241)

（负债）╱资产净额(57,831)439,970

收入

按公平值计入损益之金融资产生未变现亏损的变动净额(489,408)(461,717)

利息收入3,9254,041

总收入(485,483)(457,676)

年内亏损(497,801)(456,844)

全面开支总额(497,801)(456,844)

本公司于联营公司之权益对账：

联营公司（负债）╱资产净值总额(57,831)439,970

本集团之实际权益30.0%30.0%

本集团应占联营公司之（负债）╱资产净额(17,349)131,991

应收联营公司款项1,742,9191,680,432

综合财务报表内联营公司之账面值1,725,5701,812,423

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建生国际集团有限公司90

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大联营公司Kencity Properties Limited（作为投资实体入账）之财务资料概要载列如下：

Kencity Properties Limited

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

非流动资产424,770336,077

流动资产431,646430,647

流动负债(47,133)(47,115)

资产净额809,283719,609

收入

按公平值计入损益之金融资产生未变现升值的变动净额64,24937,495

总收入64,24937,495

年内溢利65,23038,416

其他全面收益╱（开支）24,444(27,601)

全面收益总额89,67410,815

本公司于联营公司之权益对账：

联营公司资产净值总额809,283719,609

本集团之实际权益49.5%49.5%

本集团应占联营公司之资产净额400,595356,207

应收联营公司款项5,5855,554

综合财务报表内联营公司之账面值406,180361,761

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二零二四/二零二五年报91

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

重大联营公司Tideful Investment Limited之财务资料概要载列如下：

Tideful Investment Limited

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

非流动资产395,408414,524

资产净额395,408414,524

收入

应占联营公司之业绩16,96217,823

总收入16,96217,823

年内溢利16,96217,823

其他全面开支(16,520)(7,147)

全面收益总额44210,676

年内自联营公司收取的股息9,77917,877

本公司于联营公司之权益对账：

联营公司资产净值总额395,408414,524

本集团之实际权益50.0%50.0%

本集团应占联营公司之资产净额197,704207,262

综合财务报表内联营公司之账面值197,704207,262

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建生国际集团有限公司92

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

个别非重大联营公司之财务资料汇总如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

综合财务报表内个别非重大联营公司之账面值总额–89,731

本集团应占该等联营公司之总额如下：

年内（亏损）╱溢利(730)7,099

全面（开支）╱收益总额(730)7,099

透过本集团于联营公司的投资分占联营公司相关投资的酒店收入

截至二零二五年三月三十一日止年度

收入本集团持股

本集团分占

收入

港币千元港币千元

香港丽晶酒店840,65630.0%252,197

Pulman Bangkok Hotel G132,72849.5%65,700

Pulman Pataya Hotel G98,65749.5%48,835

1,072,041366,732

截至二零二四年三月三十一日止年度

收入本集团持股

本集团分占

收入

港币千元港币千元

香港丽晶酒店564,61230.0%169,384

Pulman Bangkok Hotel G118,36949.5%58,593

Pulman Pataya Hotel G91,78049.5%45,431

774,761273,408

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二零二四/二零二五年报93

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. ╱按公平值计入损益之股本工具的

投资

二零二五年 二零二五年 二零二五年 二零二五年 二零二四年 二零二四年 二零二四年 二零二四年

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

第一级第二级第三级总计第一级第二级第三级总计

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具之投资（附注a）

分类为非流动资产的股本投资

于香港上市29,527–29,52728,154–28,154

于香港非上市–3737–3737

于香港以外地区非上市–149,760149,760–144,864144,864

29,527–149,797179,32428,154–144,901173,055

按公平值计入损益之股本工具之投资（附注b）

分类为非流动资产的股本投资

于香港非上市–57,51157,511–85,14085,140

于香港以外地区非上市–29,00029,000–65,71965,719

–86,51186,511–150,859150,859

29,527–236,308265,83528,154–295,760323,914

附注a： 本公司董事已选择将该等于香港及香港以外地区的上市投资指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具，因为彼等认

为于损益账确认该等投资公平值之短期波动与本集团长期持有该等投资并实现其长期表现潜力之策略不符。上市投资之

公平值乃使用活跃市场之报价（第一级参数）计量。该报价来自报告日期上市股份当日的买方报价。

于本年度，本集团出售于若干香港上市投资之投资，总代价为港币3,838,000元（二零二四年：港币31,104,000元），亦

为出售日期之公平值，原因为该等投资不再符合本集团之投资目标。出售之累计收益港币824,000元（二零二四年：出售

之累计亏损港币9,248,000元）已转拨至留存盈余。

本公司董事已选择将非上市股本工具的投资指定为按公平值计入其他全面收益列账，因为彼等认为该等投资将为本集团

带来长期价值。于指定为按公平值计入其他全面收益的非上市股本工具的主要投资为于一家马来西亚私人公司的9.75%拥

有权，该公司主要于马来西亚从事房地产开发（「马来西亚投资」），该投资的公平值为港币129,473,000元（二零二四年：

港币124,365,000元）。非上市股本工具的公平值由本公司董事采用市场法计量。主要不可观察参数包括缺乏适销性折让

及市账率。于二零二五年三月三十一日，估值采用15.7%（二零二四年：15.7%）的缺乏适销性折让及65%（二零二四年：

65%）的市账率。公平值计量与缺乏适销性的折让呈负相关，而与市账率呈正相关。

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建生国际集团有限公司94

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. ╱按公平值计入损益之股本工具的

投资（续）

附注b： 按公平值计入损益的非上市股本工具为持有一间公司的4%拥有权，该公司间接持有一项位于中国上海的投资物业（「上海

投资」）以收取租金收入，及持有一间公司的3.13%拥有权，该公司间接持有一项位于香港太古城的投资物业（「香港投资」）

以收取租金收入。

上海投资之公平值为港币29,000,000元（二零二四年：港币65,719,000元）分类为第三级，其中投资之公平值大部分来自投资物

业及银行借贷。位于上海的投资物业的公平值为人民币4,315,000,000元（相等于约港币4,688,783,000元）（二零二四年：人民币

4,339,000,000元，相等于约港币4,770,145,000元）。投资物业之公平值由该投资对象之管理人所委聘的独立估值师计量。截至

二零二五年三月三十一日止年度，由于从大部分权益拥有人获得持续财务支持存在不确定性及银行借贷即将到期，本公司管理层

经考虑倘快速出售上海投资价值将折让50%后，决定将上海投资的公平值撇减至港币29,000,000元。

香港投资之公平值为港币57,511,000元（二零二四年：港币85,140,000元）分类为第三级，其中投资之公平值大部分来自投资

物业及银行借贷。于二零二五年三月三十一日，位于香港之投资物业之公平值为港币16,560,000,000元（二零二四年：港币

18,923,000,000元）。投资物业之公平值由该投资对象之管理人所委聘的独立估值师计量。

以下为上海投资及香港投资之投资物业估值所用估值方法及关键参数之概要：

详情估值方法重大不可观察参数

不可观察参数之

加权平均数范围不可观察参数与公平值的关系

商业物业（上海）收益资本化法(i) 投资收益率4.3% – 5.8%

（二零二四年：4.3%-5.8%）

投资收益率越高，公平值越低

(i) 市场租金

－办公室部分每日每平方米人民币8.70元

（二零二四年：每日每平方米

人民币8.75元）

市场租金越高，公平值越高

－商舖部分每日每平方米人民币11.00元

（二零二四年：每日每平方米

人民币11.11元）

商业物业（香港）收益资本化法(i) 投资收益率1.7% – 2.6%

（二零二四年：1.7%-2.5%）

投资收益率越高，公平值越低

(i) 市场租金

－办公室部分每月每平方呎港币36元至

港币56元（二零二四年：

每月每平方呎港币34元至

港币64元）

市场租金越高，公平值越高

－商舖部分每月每平方呎港币45元至

港币80元（二零二四年：

每月每平方呎港币50元至

港币80元）

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二零二四/二零二五年报95

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. ╱按公平值计入损益之股本工具的

投资（续）

下表显示年内第三级金融工具之变动：

港币千元

于二零二三年四月一日299,347

添置3,577

资本回报(433)

因投资的公平值变动而确认的收益或亏损总额：

于损益(7,580)

于其他全面收益849

于二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日295,760

添置38

资本回报(32)

因投资的公平值变动而确认的收益或亏损总额：

于损益(64,347)

于其他全面收益4,889

于二零二五年三月三十一日236,308

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建生国际集团有限公司96

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. 、机器及设备

租赁物业装修家私及设备汽车总计

港币千元港币千元港币千元港币千元

成本

于二零二三年四月一日5,0732593,0728,404

添置–131,1501,163

撇销–(12)(1,197)(1,209)

于二零二四年三月三十一日及

二零二四年四月一日5,0732603,0258,358

添置–24–24

撇销–(31)–(31)

于二零二五年三月三十一日5,0732533,0258,351

累计折旧

于二零二三年四月一日3,9671391,9486,054

本年度支出22125486732

撇销时抵销–(11)(865)(876)

于二零二四年三月三十一日及

二零二四年四月一日4,1881531,5695,910

本年度支出17722291490

撇销时抵销–(25)–(25)

于二零二五年三月三十一日4,3651501,8606,375

账面净值

于二零二五年三月三十一日7081031,1651,976

于二零二四年三月三十一日8851071,4562,448

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二零二四/二零二五年报97

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. 、机器及设备（续）

本集团作为承租人

按相关资产分类的使用权资产的账面净额分析如下：

使用权资产（计入物业、机器及设备）

汽车及总计

港币千元

于二零二五年三月三十一日

账面值–

于二零二四年三月三十一日

账面值–

截至二零二五年三月三十一日止年度

折旧支出–

截至二零二四年三月三十一日止年度

折旧支出289

与于损益确认之租赁相关的开支项目分析如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

短期租赁相关开支3,1203,120

租赁现金流出总额3,1203,719

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建生国际集团有限公司98

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. 、垫款及预付款

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

应收递延租金11,42210,784

其他按金及预付款10,68112,497

应收账款3,2305,024

25,33328,305

应收账款主要包括应收租金。租赁投资物业所得之租金通常预先收取。

于报告日期，逾期应收账款按发票日期之账龄分析如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

0－30天1,9662,559

31－60天5281,693

61－90天172254

90天以上564518

3,2305,024

本集团认为上述应收账款可全数收回。本集团并无确认截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止

年度的任何预期信贷亏损。

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二零二四/二零二五年报99

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

16. 现金及银行结存

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

银行结存及现金48,96620,029

短期银行存款340,668282,473

现金及现金等值物389,634302,502

银行结存港币66,970,000元（二零二四年：港币37,301,000元）已抵押予借贷银行用于担保银行贷款

利息支付。

三个月内到期的短期银行存款之实际年利率为4.01%（二零二四年：年利率5.03%）。

截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，本集团对银行结存进行减值评估，并得出结论，

交易银行的违约可能性极低，因此并无作出信贷亏损拨备。

现金及银行结存以下列货币计值：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

港币94,066145,593

美元206,299156,335

日圆89,087391

其他182183

389,634302,502

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建生国际集团有限公司100

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

17. 股本

每股面值

港币0.10元之

股份数目港币千元

法定

于二零二三年四月一日、二零二四年三月三十一日、

二零二四年四月一日及二零二五年三月三十一日2,000,000,000200,000

已发行及缴足

于二零二三年四月一日、二零二四年三月三十一日、

二零二四年四月一日及二零二五年三月三十一日1,154,038,656115,404

18. 应付账款及其他应付款项

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

应付账款及其他应付款项（于一年内到期）

已收租赁按金25,13512,656

应计费用及其他应付款项30,57326,784

应付账款3,0685,324

58,77644,764

应付账款及其他应付款项（于一年后到期）

已收租赁按金30,31544,759

89,09189,523

---

二零二四/二零二五年报101

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

于报告日期，应付账款按发票日期之账龄分析如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

0－30天2,5644,930

31－60天427320

61－90天4225

90天以上3549

3,0685,324

19. 有抵押银行贷款

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

流动

须于一年内偿还57,8831,617,500

非流动

须于超过一年但不超过两年内偿还721,383–

须于超过两年但不超过五年内偿还1,501,734663,500

2,223,117663,500

于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日，所有银行贷款均以港币计值并按香港银行同

业拆息基准利率的1.10%至1.22%计息。于年结日之实际年利率为4.88%（二零二四年：年利率5.28%）。

就于二零二五年三月三十一日账面值为港币2,281,000,000元（二零二四年：港币2,281,000,000元）

的银行贷款而言，本集团须于有关贷款的持续期间及╱或贷款未偿还期间遵守以下财务契诺：

• ，即贷款与物业市场价值的比率须一直低于45%至55%（二零二四年：55%）；及

• :1至1.50:1（二零二四年：

1.25:1至1.50:1）。

本集团已于报告期间遵守该等契诺。

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建生国际集团有限公司102

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

20. 递延税项

为呈列综合财务状况表，若干递延税项资产及负债已作抵销。本年度及过往年度于综合财务状况表确

认之递延税项余额组成部分及其变动如下：

投资

物业重估

加速

税项折旧税项亏损总计

港币千元港币千元港币千元港币千元

于二零二三年四月一日5,31381,504(580)86,237

计入损益(100)(17,975)(3,642)(21,717)

于二零二四年三月三十一日及

二零二四年四月一日5,21363,529(4,222)64,520

（计入损益）╱自损益扣除(78)3,313(3,913)(678)

于二零二五年三月三十一日5,13566,842(8,135)63,842

于报告期末，本集团可用于抵销未来溢利之未动用税项亏损为港币69,564,000元（二零二四年：

港币45,709,000元）。该等亏损可无限期结转。已就此等亏损港币49,301,000元（二零二四年：

港币 25,585,000元）确认递延税项资产。由于不能预计未来溢利的趋势，因此并无就余下约港币

20,263,000元（二零二四年：港币20,124,000 元）确认递延税项资产。

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二零二四/二零二五年报103

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

21. 融资业务所产生负债之对账

下表详列本集团融资业务所产生的负债变动，包括现金及非现金变动。融资业务所产生的负债乃指其

现金流量已或未来现金流量将会于本集团之综合现金流量表内分类为融资业务产生之现金流量之负债。

应付利息

（计入应计

费用）

有抵押

银行贷款租赁负债总计

港币千元港币千元港币千元港币千元

（附注）

于二零二三年四月一日2,4112,281,0005862,283,997

融资现金流量之变动：

租赁负债本金还款–(586)(586)

已付利息(120,164)–(14)(120,178)

已付其他财务费用(917)–(917)

其他非现金变动：

财务费用121,680–14121,694

于二零二四年三月三十一日及

二零二四年四月一日3,0102,281,000–2,284,010

融资现金流量之变动：

已付利息(120,214)–(120,214)

已付其他财务费用(867)–(867)

其他非现金变动：

财务费用120,389–120,389

于二零二五年三月三十一日2,3182,281,000–2,283,318

附注： 截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团的有抵押银行贷款港币1,617,500,000元（二零二四年：港币663,500,000

元）已续期。

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建生国际集团有限公司104

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

22. 担保及承担

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

担保

－本公司就本公司附属公司已动用银行融资向银行作出之担保1,879,8001,879,800

承担（已订约但未拨备）

－有关土地及楼宇之未来最低租赁付款总额（短期租赁）

－不超过一年2,6702,670

－就 须向投资对象注资但未被催缴的指定为按公平值计入其他全面

收益之股本工具

－当被催缴1,3651,420

－以向联营公司额外注资

－不超过一年6,71822,675

1,890,5531,906,565

23. 经营租赁应收款项

于年结日，本集团（作为出租人）根据不可撤销租赁就投资物业应收之未来最低租赁付款总额如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

一年内142,917163,020

第二年77,057118,788

第三年30,44648,442

第四年9,07512,917

第五年6253,248

260,120346,415

本集团以经营租赁出租投资物业。租约一般初步为期一个月至六年（二零二四年：一个月至六年）。

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二零二四/二零二五年报105

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

24. 资产抵押

于年终结算日，账面值为港币7,780,000,000 元（二零二四年：港币7,813,500,000元）的投资物业已

予抵押，以取得银行贷款融资港币2,281,000,000元（二零二四年：港币2,281,000,000元），其全部

融资已悉数动用。

25. 关连人士交易

(a) 与关连人士之交易

(i) 于二零二年五月，Gaw Capital Advisors Limited（「GCAL」）与本集团公司订立租赁协

议，租赁香港怡和街68号第18及19楼部分，租期自二零二年七月一日至二零二五年六

月三十日止，为期三年，免租期五个月，每月租金港币676,480元（不包括差饷、政府地

租及管理费）。截至二零二五年三月三十一日止年度，根据租赁协议条款，已确认租赁按

金港币2,385,000元（二零二四年：港币2,385,000元）及租金收入港币6,990,000元（二

零二四年：港币6,990,000元）。截至二零二五年三月三十一日止年度，根据租赁协议，

已收取租赁付款港币8,118,000元（二零二四年：港币8,118,000元）。

(i) 于二零二年五月，Gaw Capital Aset Management (HK) Limited（「GCAM」）与本集团公

司订立租赁协议，租赁香港怡和街68号10楼之一个单位，租期自二零二年七月一日

至二零二五年六月三十日止，为期三年，免租期五个月，每月租金港币132,755元（不

包括差饷、政府地租及管理费）。截至二零二五年三月三十一日止年度，根据租赁协议

条款，已确认租赁按金港币478,000元（二零二四年：港币478,000元）及租金收入港币

1,372,000元（二零二四年：港币1,372,000元）。截至二零二五年三月三十一日止年度，

根据租赁协议，已收取租赁付款港币1,593,000元（二零二四年：港币1,593,000元）。

(i) 于二零二一年一月，GCAM与本集团公司订立租赁协议，租赁香港怡和街68号15楼一

个单位，租期自二零二一年三月一日至二零二四年二月二十九日止，为期三年，免租期

四个月，每月租金港币127,908元（不包括差饷、政府地租及管理费）。于二零二四年二

月，租赁已重续，租期自二零二四年三月一日至二零二七年二月二十八日止，为期三

年，免租期7.5个月。租期各年的每月租金分别为港币114,444元、港币117,810元及

港币121,176元（不包括差饷、政府地租及管理费）。截至二零二五年三月三十一日止年

度，根据租赁协议条款，已确认租赁按金港币434,000元（二零二四年：港币434,000

元）及租金收入港币1,123,000元（二零二四年：港币1,344,000元）。截至二零二五年三

月三十一日止年度，根据租赁协议，已收取租赁付款港币916,000元（二零二四年：港币

1,407,000元）。

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建生国际集团有限公司106

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(a) 与关连人士之交易（续）

上述第(i)、(i)及(i)项交易构成上市规则第14A.56条项下之持续关连交易，交易详情在董事会报

告一节第16至17页有所讨论。于二零二五年三月三十一日，根据不可撤销租赁作为出租人将从

GCAL及GCAM收取的未来最低租赁付款总额为港币4,880,000元（二零二四年：港币15,506,000

元）。

(b) 主要管理层酬金

年内，董事及其他主要管理层成员之酬金如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

袍金780625

薪金、津贴及福利12,71712,422

酌情花红1,9261,910

退休金计划供款108108

15,53115,065

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二零二四/二零二五年报107

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

26. 金融风险管理

(a) 金融工具分类

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

金融资产

摊销成本

应收联营公司款项1,748,5041,760,057

应收款项24,36927,442

现金及银行结存389,634302,502

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具179,324173,055

按公平值计入损益之股本工具86,511150,859

2,428,3422,413,915

金融负债

摊销成本

有抵押银行贷款2,281,0002,281,000

应付账款及其他应付款项58,51862,739

2,339,5182,343,739

本集团之主要金融工具包括应收联营公司款项、有抵押银行贷款、现金及短期存款及股本投

资。此等金融工具之主要目的乃为本集团之业务经营筹集资金并寻求投资回报。本集团有多种

其他直接由业务产生之金融资产及负债，如应收账款及应付账款。

由本集团之金融工具产生之主要风险为利率风险、外汇风险、信贷风险、流动资金风险及股价

风险。董事会为管理此等各项风险检讨并议定各种政策，该等政策概述如下。

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建生国际集团有限公司108

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(b) 利率风险

本集团面临之市场利率变动风险主要与本集团以浮动利率计息之银行借贷及短期银行存款有

关。本集团现金流量利率风险主要集中于本集团银行借贷产生的香港银行同业拆息。本集团银

行借贷之利率及还款期限于财务报表附注19中披露。本集团透过根据利率水平及前景评估任何

利率变动产生的潜在影响管理其利率风险。管理层将检讨固定利率及浮动利率借贷的比例，并

确保其在合理范围内。

以下敏感度分析乃根据利率风险厘定。编制分析时假设于报告期末的未偿还金融工具于整个年

度均无偿还。浮动利率银行借贷的增加或减少100个基点（二零二四年：100个基点）及浮动利率

银行余额的增加或减少50个基点（二零二四年：50个基点）为管理层对合理可能利率变动的评估。

下表显示在所有其他可变因素保持不变之情况下，本集团除税前亏损（透过对浮息借贷及浮息银

行存款之影响）以及本集团权益对利率合理可能变动之敏感度。负数表示除税前亏损减少，反之

亦然。

基点变动

除税前

亏损变动权益变动

港币千元港币千元

二零二五年

银行借贷10022,810(19,046)

短期银行存款50(1,703)1,703

二零二四年

银行借贷10022,810(19,046)

短期银行存款50(1,412)1,412

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二零二四/二零二五年报109

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(c) 外汇风险

本集团之外汇风险主要来自以外币（即集团实体功能货币以外的货币）计值之银行结余、应收联

营公司款项、按公平值计入损益之股本工具之投资及按公平值计入其他全面收益的股本工具之

投资。产生该风险的货币主要为美元、人民币、马来西亚林吉特及日圆。由于港元与美元挂

钩，管理层认为美元对本集团造成的外汇风险并不重大。

下表显示在所有其他可变因素保持不变之情况下，于年结日，本集团除税前亏损及本集团权益

对汇率合理可能变动之敏感度。

风险汇率变动

除税前

亏损变动权益变动

港币千元%港币千元港币千元

于二零二五年三月三十一日

按公平值计入其他全面收益之股本工具

马来西亚林吉特129,4735%–6,474

按公平值计入损益之股本工具

人民币29,0005%1,4501,450

现金及银行结存

日圆89,0875%4,4544,454

于二零二四年三月三十一日

按公平值计入其他全面收益之股本工具

马来西亚林吉特124,3655%–6,218

按公平值计入损益之股本工具

人民币65,7195%3,2863,286

现金及银行结存

日圆3915%2020

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建生国际集团有限公司110

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(d) 信贷风险

本集团所面临之信贷风险主要来自银行存款及应收联营公司款项。

按摊销成本计量之金融资产

银行存款存放于具有良好信贷评级之优质金融机构。本公司董事已透过定期监察财务表现及状

况，以及每年审核其现金流预期，以评估应收联营公司款项的信贷风险。基于联营公司的相关

业务，其被视为稳固。因此，此等结余的信贷风险被视为轻微。

本集团亦于经营业务过程中面临交易对手信贷风险，主要来自租金收入。本公司董事相信，我

们的租户拥有高信贷品质，而本集团已落实政策确保物业乃出租予拥有适当信贷纪录的租户。

本集团并无信贷集中风险，于报告日期并无重大应收租户之尚未支付余额。因此，整体信贷风

险并不重大。

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二零二四/二零二五年报111

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(e) 流动资金风险

本集团之目标是透过利用银行融资在资金供应持续性及灵活性中维持平衡。

于年结日，本集团金融负债按已订约但未贴现款项计算之到期情况如下：

于二零二五年三月三十一日

加权

平均利率

一年内

或按要求一至两年三至五年总计账面值

%港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

有抵押银行贷款（附注）4.88168,063822,2701,549,9832,540,3162,281,000

应付账款及其他应付款项–28,20316,24614,06958,51858,518

196,266838,5161,564,0522,598,8342,339,518

于二零二四年三月三十一日

加权

平均利率

一年内

或按要求一至两年三至五年总计账面值

%港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

有抵押银行贷款（附注）5.281,708,54135,066691,5522,435,1592,281,000

应付账款及其他应付款项–17,98023,43421,32562,73962,739

1,726,52158,500712,8772,497,8982,343,739

附注： 上述有抵押银行贷款之到期日分析乃根据贷款协议所载之预定还款日期呈列。考虑到本集团的财务状况，管理层

相信有抵押银行贷款很可能于到期日重续。

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建生国际集团有限公司112

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(f) 股价风险

于二零二五年三月三十一日，本集团所面临之股价风险乃来自分类作按公平值计入其他全面收

益及按公平值计入损益之股本工具（见附注13）之个别投资。于年结日，本集团之上市投资乃按

市场报价计值。

下表显示，在所有其他可变因素保持不变且未计及任何税项影响前，按股本投资于年结日之账

面值计算，股本投资之公平值每变动5%之敏感度。

投资之

账面值

除税前

亏损变动权益变动

港币千元港币千元港币千元

于二零二五年三月三十一日

上市投资：

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具29,527–1,476

非上市投资：

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具149,797–7,490

按公平值计入损益之股本工具86,5114,3264,326

于二零二四年三月三十一日

上市投资：

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具28,154–1,408

非上市投资：

指定为按公平值计入其他全面收益之股本工具144,901–7,245

按公平值计入损益之股本工具150,8597,5437,543

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二零二四/二零二五年报113

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(g) 资本管理

本集团资本管理之主要目标为确保本集团能够延续及维持稳健之资本比率，以支持其业务并使

股东价值达到最大化。

本集团会根据经济状况变化及相关资产之风险特征管理其资本架构并对其进行调整。为维持或

调整资本架构，本集团或会调整派付予股东之股息，回报资本予股东或发行新股份。本集团现

时未受任何外界施加之资本要求所限制。于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年

度，本集团之目标、政策或处理程序概无任何变动。

本集团以资产负债比率（即负债净额除以总资产）监控资本。负债净额包括计息银行借贷减现金

及银行结存。于年结日，本集团之资产负债比率如下：

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

计息银行借贷2,281,0002,281,000

减：现金及银行结存(389,634)(302,502)

负债净额1,891,3661,978,498

总资产10,871,08311,021,147

资产负债比率17.4%18.0%

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建生国际集团有限公司114

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

27. 本公司财务状况及储备表

(a) 本公司财务状况表

于二零二五年

三月三十一日

于二零二四年

三月三十一日

港币千元港币千元

资产

非流动资产

于附属公司的权益1,914,7891,905,115

于联营公司的权益41,11841,114

1,955,9071,946,229

流动资产

应收账款、垫款及预付款186194

现金及银行结存4647,685

可收回税项292292

9428,171

总资产1,956,8491,954,400

权益

股本115,404115,404

储备1,836,6021,807,013

总权益1,952,0061,922,417

负债

流动负债

其他应付款项4,1534,174

应付附属公司款项69027,809

总负债4,84331,983

总权益及负债1,956,8491,954,400

本公司财务状况表已于二零二五年六月二十七日经董事会批准及授权发布，并由下列董事代表

董事会签署：

吴继泰李锦鸿

董事董事

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二零二四/二零二五年报115

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

(b) 本公司储备变动

股份溢价可分派盈余留存盈余总计

港币千元港币千元港币千元港币千元

于二零二三年四月一日547,748381,051877,5081,806,307

年内溢利–18,01718,017

已付二零二三年末期股息–(17,311)(17,311)

于二零二四年三月三十一日

及二零二四年四月一日547,748381,051878,2141,807,013

年内溢利–29,58929,589

于二零二五年三月三十一日547,748381,051907,8031,836,602

于报告日期，依据百慕达公司法计算，本公司可分派予股东之储备为港币1,288,854,000元（二

零二四年：港币1,259,265,000元），即该日之可分派盈余及留存盈余。

28. 退休福利计划

本集团安排其香港雇员参加强制性公积金计划（「强积金计划」），该计划为由独立受托人管理的定额供

款计划。根据强积金计划，本集团的香港附属公司及其香港雇员须每月向计划作出供款，供款金额为

强制性公积金计划条例及相关法规定的雇员收入的5%。本集团及雇员相关每月供款之上限为港币

1,500元，超过此金额的供款属自愿供款。

本集团于本年度就退休福利计划作出的供款于损益确认的开支总额为港币259,000元（二零二四年：港

币259,000元）。截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，概无利用已没收供款抵销雇主供

款。于报告期末，并无已没收供款可用于减少未来年度应付供款（二零二四年：无）。

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建生国际集团有限公司116

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

29. 主要附属公司详情

本集团主要附属公司于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之详情如下：

公司名称主要业务注册成立地点主要营运地点

已发行及

缴足股本详情

所持股权

百分比

二零二五年

所持股权

百分比

二零二四年

Al Suces Holdings Limited房地产香港香港币1元100100

Best Date Investments Limited房地产香港香港币1元100100

Bright Grand Limited房地产香港香港币1元100100

Causeway Bay 68 Limited投资英属处女群岛香港1,000美元6060

Chance Advance Limited投资英属处女群岛香港1,000美元100100

Charm Victory Investment Limited房地产香港香港币1元100100

Dynamic Busines Limited房地产香港香港币1元100100

Foreruner Investments Limited投资香港香港币3,000,000元6565

Honesty Properties Limited房地产香港香港币1元100100

Kind Regent Holdings Limited投资英属处女群岛香港1美元100100

Master Yield Limited投资英属处女群岛香港无100100

Pine International Limited投资英属处女群岛香港币1元100100

Pioner Estates Limited房地产香港香港币1,000元100100

Pioner Industries (Holdings) Limited投资香港香港币75,873,257元100100

Treasure Spot Investments Limited

（「Treasure Spot」）房地产英属处女群岛香港1美元6060

Uniever Link Limited投资英属处女群岛香港1美元100100

Win Plus Development Ltd.投资英属处女群岛香港无100100

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二零二四/二零二五年报117

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1. （续）

下表呈列与Causeway Bay 68 Limited相关的资料，该公司为本集团具有重大非控股权益的附属公司。

下列综合财务资料概要乃为进行任何集团内公司间之交易对销前的金额。

二零二五年二零二四年

港币千元港币千元

非控股权益百分比40%40%

Causeway Bay 68 Limited的资产及负债：

非流动资产3,683,0003,700,000

流动资产52,57542,680

非流动负债(1,011,344)(39,745)

流动负债(56,358)(1,029,802)

资产净额2,667,8732,673,133

综合财务报表内非控股权益之账面值1,067,1491,069,253

收入96,654101,618

年内（亏损）╱溢利(5,260)15,753

全面（开支）╱收益总额(5,260)15,753

分配至非控股权益之（亏损）╱溢利(2,104)6,301

经营业务所得现金67,76566,767

投资业务所得现金1,2981,017

融资业务所用现金(55,818)(59,184)

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建生国际集团有限公司118

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

30. 主要联营公司详情

本集团主要联营公司于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之详情如下：

本集团之实际权益已发行及缴足

公司名称注册成立地点联营公司之投资于投资于联营公司股本

Kencity Properties Limited英属处女群岛投资49.5%

（二零二四年：

49.5%）

49.5%

（二零二四年：

49.5%）

9,939,020美元

Pioner Hospitality Siam (GBR)

Limited

泰国泰国

Pulman Pataya Hotel G

49.5%

（二零二四年：

49.5%）

49.5%

（二零二四年：

49.5%）

300,000,000泰铢

Royal Culture Limited香港泰国

Pulman Bangkok Hotel G

49.5%

（二零二四年：

49.5%）

49.5%

（二零二四年：

49.5%）

港币1元

Supreme Key Limited英属处女群岛香港丽晶酒店30.0%

（二零二四年：

30.0%）

30.0%

（二零二四年：

30.0%）

10美元

Tideful Investment Limited

（「Tideful」）

利比里亚中国上海嘉华中心（附注）7.7%

（二零二四年：

7.7%）

50.0%

（二零二四年：

50.0%）

无

附注： Tideful持有Chely Wel Limited（「Chely Wel」）公司28%的直接权益和Chely Wel投资的15.4%的间接权益。Chely Wel六名

董事中有一名由本公司委任，因此本公司管理层认为本公司对Chely Wel具有重大影响。由于中国上海嘉华中心是Tideful

和Chely Wel的唯一投资，管理层认为即使本公司对Tideful拥有共同控制权，于综合财务报表中将Tideful归类为联营公司

将提供更忠实的呈报。

31. 报告日期后事项

本公司之非全资附属公司Treasure Spot（作为业主）分别向GCAL及GCAM出租香港铜锣湾怡和街68号18

楼及19楼部分及10楼1001室作办公室用途，租期自二零二年七月一日至二零二五年六月三十日，

为期三年。于二零二五年五月二十三日，Treasure Spot分别与GCAL及GCAM重续租赁协议，由二零

二五年七月一日至二零二八年六月三十日止，为期三年。根据上市规则第14A章，该等交易构成本公司

的持续关连交易。有关该等交易之详情载于本公司日期为二零二五年五月二十三日之公告。

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二零二四/二零二五年报119

集团物业一览表

以下为本集团于二零二五年三月三十一日持作投资之物业一览表：

物业地点╱地段物业类型租期

本集团之

实际权益建筑面积

1.九龙观塘

开源道33号

建生广场

（前称建生大厦）

观塘内地段第294号

商业中期100%245,678平方呎

2.香港观塘

伟业街209及211号

富合工厂大厦1楼

观塘内地段第293号

112份之8份

工业中期100%11,100平方呎

3.香港中环

雪厂街16号

西洋会所大厦

内地段第339号余段

商业长期100%80,140平方呎

4.香港

铜锣湾怡和街68号物业

内地段第1408号

K段整段

商业长期60%227,118平方呎

5.香港

西区

皇后大道西第115至119号

侨发大厦

LG楼、G楼、1楼及2楼全层

海傍地段第58号余段

商业长期100%56,740平方呎

6.中华人民共和国上海市

肇嘉浜路388号

华泰大厦

19楼A单位及B单位

住宅中期100%5,248平方呎

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建生国际集团有限公司120

五年财务概要

二零二五年二零二四年二零二三年二零二年二零二一年

港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元

业绩

收入239,931249,480238,397263,023274,383

股东应占（亏损）╱溢利(161,696)(56,169)59,835211,814292,529

年内已付股息–17,31123,08111,540–

每股（亏损）╱盈利（港币仙）(14.01)(4.87)5.1818.3525.35

财务状况

总资产10,871,08311,021,14711,140,63511,132,59110,956,418

总负债(2,434,883)(2,435,070)(2,469,122)(2,459,106)(2,450,502)

8,436,2008,586,0778,671,5138,673,4858,505,916

股本及储备

股本115,404115,404115,404115,404115,404

储备7,208,1027,357,6467,450,4577,442,8967,263,537

股东资金7,323,5067,473,0507,565,8617,558,3007,378,941

非控股权益1,112,6941,113,0271,105,6521,115,1851,126,975

8,436,2008,586,0778,671,5138,673,4858,505,916

港币仙港币仙港币仙港币仙港币仙

每股资产净值（附注a）634.6647.6655.6654.9639.4

总债项与总资产比率（附注b）21.0%20.7%20.5%20.5%20.8%

附注a： 每股资产净值乃采用股东资金除以年终已发行股份数目计算得出。

附注b： 总债项与总资产比率乃采用计息银行借贷除以总资产计算得出。

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