00010 恒隆集团 公告及通告：2025年度中期业绩
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恒隆集团有限公司
HANG LUNG GROUP LIMITED
﹙于香港注册成立之有限公司﹚
﹙股份代号︰00010﹚
2025年度中期业绩
2025年度中期业绩
目录
页
财务摘要 1
业务回顾 2
综合财务报表 24
综合财务报表附注 27
其他资料 36
词汇 38
| 业绩 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 截至6月30日止六个月 | ||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
| 物业 | 物业 | 物业 | 物业 | |||||
| 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | |
| 收入 | 4,912 161 129 5,202 | 5,081 | 1,228 | 70 | 6,379 | |||
| – 内地 | 3,363 10 129 3,502 1,549 151 – 1,700 | 3,467 1,614 | 25 | 70 | 3,562 | |||
| – 香港 | 1,203 | – | 2,817 | |||||
| 营业溢利／（亏损） | 3,499 (57) (34) 3,408 | 3,627 | (11) | (3) | 3,613 | |||
| – 内地 | 2,284 (26) (34) 2,224 1,215 (31) – 1,184 | 2,358 1,269 | (20) | (3) | 2,335 | |||
| – 香港 | 9 | – | 1,278 | |||||
| 股东应占基本纯利／（净亏损） | 1,231 (19) (21) 1,191 (494) – – (494) 737 (19) (21) 697 于2025年6月30日 | (13) | (2) | 1,281 | ||||
| 股东应占物业之公允价值净 | ||||||||
| 减少 | – | – | (393) | |||||
| 股东应占纯利／（净亏损） | (13) | (2) | 888 | |||||
| 股东权益 | ||||||||
| 股东应占每股资产净值（港元） | ||||||||
| 盈利及股息（港元） | ||||||||
| 每股盈利 | ||||||||
| – 基于股东应占基本纯利 | ||||||||
| – 基于股东应占纯利 | ||||||||
| 每股中期股息 | ||||||||
| 财务比率 | ||||||||
| 净债项股权比率 | ||||||||
| 债项股权比率 | ||||||||
| 95,776 | |||
|---|---|---|---|
| $70.3 | |||
| 2024 | |||
| $0.94 | |||
| $0.65 | |||
| $0.21 |
| 30.8% | ||
|---|---|---|
| 37.9% |
2025年度中期业绩
财务摘要
以港币百万元计算（除另有注明）
业
截
2025年度中期业绩
业务回顾
业绩摘要
2025年上半年，香港和内地房地产营商环境面对挑战，整体市况受内地经济持续疲弱和
港人消费模式转变所影响。在外围压力下恒隆集团有限公司（「本公司」）及其附属公
司（统称「本集团」）租出率和营运基础仍保持稳健。虽然人民币较去年同期贬值，核
心物业租赁收入表现强韧。租户组合持续优化使香港和内地租出率持续高企。
内地方面，虽然商场销售租金受消费者信心下滑影响，但整体表现和收入维持稳定，租
出率大致保持于90%以上。
香港方面，我们采取积极措施留住零售物业及办公楼组合租户，使租出率维持稳定。受
惠于政府推行的人才入境计划，住宅及服务式寓所业务租出率较去年同期上升九个百分
点，收入则增加11%。
本集团于2025年上半年录得总收入港币52.02亿元（2024年：港币63.79亿元），整体营
业溢利为港币34.08亿元（2024年：港币36.13亿元）。物业租赁收入和营业溢利分别为
港币49.12亿元（2024年：港币50.81亿元）和港币34.99亿元（2024年：港币36.27亿
元），物业销售收入则录得港币1.61亿元（2024年：港币12.28亿元）。酒店收入为港
币1.29亿元（2024年：港币7,000万元）。
为推动业务长远发展，本集团持续开发投资项目，包括无锡恒隆广场第二期发展项目、
杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目，以及香港新推出共享办公空间项目NET•
WORK等。为庆祝恒隆成立65周年，我们在全国举办一系列庆祝及市场营销活动，带来
可观的客流量并成功加强与顾客的联系。我们预期上述举措将进一步改善营业额及加强
品牌忠诚度。
| 收入及营业溢利（截至 6月30日止六个月） | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 营业溢利／（亏损） | ||||||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 2025 | 2024 | 变动 | ||||
| 港币百万元 港币百万元 4,912 5,081 -3% | 港币百万元 3,499 | 港币百万元 | |||||||
| 物业租赁 | 3,627 | -4% | |||||||
| 内地 | 3,363 3,467 -3% 1,549 1,614 -4% | 2,284 1,215 | 2,358 | -3% | |||||
| 香港 | 1,269 | -4% | |||||||
| 物业销售 | 161 1,228 -87% | (57) | (11) | -418% | |||||
| 内地 | 10 25 -60% 151 1,203 -87% | (26) (31) | (20) | -30% | |||||
| 香港 | 9 | 不适用 | |||||||
| 酒店（内地） | 129 70 84% | (34) | (3) | 不适用 | |||||
| 总额 | 5,202 6,379 -18% | 3,408 | 3,613 | -6% | |||||
2025年度中期业绩
综合业绩
截至2025年6月30日止六个月，本集团总收入较去年同期下跌18%至港币52.02亿元，
主要由于物业销售收入下跌87%至港币1.61亿元。整体营业溢利减少6%至港币34.08亿
元。物业租赁方面，主要是香港和内地消费和办公楼需求放缓的情况持续至2025年，租
赁收入和营业溢利分别下跌3%和4%至港币49.12亿元和港币34.99亿元。受惠于业务扩
充，酒店组合收入上升84%至港币1.29亿元，营业亏损计及资产折旧后扩大至港币3,400
万元。
股东应占基本纯利下跌7%至港币11.91亿元，主要是租赁营业溢利下降和财务费用上升
所致。每股基本盈利相应跌至港币0.87元。
计及港币4.94亿元的股东应占物业之净重估亏损（2024年：港币3.93亿元）后，本集团
录得港币6.97亿元的股东应占纯利（2024年：港币8.88亿元），相应每股盈利为港币
0.51元（2024年：港币0.65元）。
2025年度中期业绩
股息
本公司董事会（「董事会」）宣布以现金方式派发2025年度中期股息，每股港币2角1
仙（2024年：港币2角1仙）。中期股息将于2025年9月24日派发予于2025年8月15
日名列股东名册的股东。
物业租赁
截至2025年6月30日止六个月，整体租赁收入下跌3%至港币49.12亿元。虽然市况复
杂，本集团持续专注创造长远价值和实现策略性增长。
内地高端零售市场面临诸多挑战，包括消费者习惯转变、经济前景不明朗，以及来自国
内外市场竞争压力。美国贸易关税政策亦加剧了经济增长放缓的风险。惟受惠于有效的
市场营销措施和营运策略，商场组合表现强韧。由于营商市道审慎和供应量居高不下，
办公楼市场仍然处于漫长复苏期。因此，计及人民币较去年同期贬值影响后，内地物业
组合租赁收入按人民币和港币计值分别下跌2%和3%。
为刺激消费和振兴旅游业，中央政府加 强刺激措施，包括优化离境退税「即买即退」政
策。我们把握相关支援措施带来的商机，积极调整业务营运策略。为配合政府倡议和恒
隆65周年志庆的时机，我们自2025年初起在全国举行一系列庆祝及市场营销活动，并透
过会员计划「恒隆会」推出多项推广优惠及礼遇。
尽管租户销售额按人民币计值较去年同期下跌4%，有赖租赁团队的策略见效并取得成
果，商场组合整体租赁收入仍维持平稳。在持续推行租户组合优化策略下，整体租出率
微升一个百分点至94%并维持于高水平。由于上海甲级办公楼市场供应过剩和竞争对手采
用进取手段维持租出率，办公楼组合收入较去年同期下跌4%。即使市况困难，我们仍成
功保持高水平物业管理服务，并努力留住优质租户。
| 物业租赁 ─ 内地组合（截至6月30日止六个月） | |||
|---|---|---|---|
| 收入 | |||
| （人民币百万元） | |||
| 2025 | 2024 | 变动 | |
| 商场 | |||
| 办公楼 | |||
| 住宅及服务式寓所 | |||
| 总额 | |||
| 总额等值港币（百万元） | |||
2025年度中期业绩
内地访港旅客和本地居民消费模式转变进一步影响零售销售表现，香港零售市道于2025
年上半年持续下行。在「盛事经济」效应等因素带动下，内地及海外旅客人数稳步回
升，但旅客消费力仍然疲弱，拖累香港物业组合租赁收入下跌4%，惟住宅及服务式寓所
业务表现有所好转，有助抵销零售租赁收入下降带来的影响。
利好因素方面，旅客流量增加带动餐饮业表现回稳，缓解消费额下滑的影响。虽然零售
物业组合整体租赁收入和租户销售额分别下跌7%及2%，但我们采取租户组合优化策略，
并透过「helo恒隆商场奖赏计划」推出具针对性的市场营销措施，成功将租出率维持于
高位。整体办公楼市况仍然充满挑战，优质办公空间需求不足及供应过剩，导致空置率
上升和租金下调。报告期内，我们的办公楼组合录得2%收入跌幅，但由于我们采取积极
策略留住租户，截至报告期末，整体租出率保持稳定于88%，与去年90%相若。
内地
物
除另有注明，内地组合的百分比变动均按人民币计值。
| 物业租赁 ─ 内地商场组合（截至6月30日止六个月） | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 期末租出率 | |||||||
| 所在城市商场名称 | （人民币百万元） | 2025年 | 2024年 | |||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 6月 | 12月 | 6月 | |||
| 上海恒隆广场 | 100% | |||||||
| 上海港汇恒隆广场 | 97% | |||||||
| 无锡恒隆广场 | 99% | |||||||
| 昆明恒隆广场 | 98% | |||||||
| 大连恒隆广场 | 93% | |||||||
| 济南恒隆广场 | 92% | |||||||
| 沈阳皇城恒隆广场 | 92% | |||||||
| 天津恒隆广场 | 94% | |||||||
| 武汉恒隆广场 | 83% | |||||||
| 沈阳市府恒隆广场 | 82% | |||||||
| 总额 | ||||||||
2025年度中期业绩
整体租赁收入和营业溢利按人民币计值双下跌2%，由于人民币于报告期内贬值，跌幅
换算成港币后扩大至3%。尽管内地外游人数上升和消费者信心转弱，商场组合整体租出
率维持高企，收入亦相对稳定。由于市场竞争激烈和办公空间需求萎缩，我们旗下高端
办公楼组合收入下跌4%。
⚫ 商场
2025年上半年，商场组合整体收入持续稳定。面对高端消费转趋审慎的市况下，为带动
营业额和客流量，我们因应不同客群独特喜好推出具针对性的市场营销项目。与去年同
期相比，除天津恒隆广场、武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场因同业的进取定价及宣传
攻势而录得销售租金下跌外，商场组合大致录得收入增长。截至报告期末，整体租出率
维持于高位。
为贯彻以客为尊的营运策略，我们持续优化各商场品牌组合，以适应零售市场环境和消
费者习惯的转变。为此，我们的内地物业组合于2025年开始不再将商场组合划分为「高
端」及「次高端」类别。
2025年度中期业绩
截至报告期末，旗舰商场上海恒隆广场的租出率保持98%的高位，收入则持平。由于客户
对高端消费变得谨慎导致租户销售额下挫8%。商场与100多家国际品牌共同策划多项活
动，并与日本著名艺术大师村上隆携手呈献全球首个Ohana Hatake沉浸式花园展，以及与
高雅德（Goyard）合力打造Le Jardin花园主题店。相关活动不但在社交媒体上引起高度
关注，更带动客流量上升，进一步巩固商场作为上海首屈一指的时尚生活地标。
上海港汇恒隆广场收入和租户销售额分别上升1%和10%。于报告期内，为提升客流量和
租户销售额，我们引入多家市场首店，并策划多项市场营销活动，例如与全球人气IP
「黄油小熊」（ButerBear）举办联乘活动，不但在社交媒体上引起了广泛关注，并提升
商场在年轻一族和家庭客户心中的品牌价值。截至报告期末，租出率居于99%的高位。
无锡恒隆广场租户销售额下跌4%，惟收入上升8%。为庆祝恒隆成立65周年，商场举办
「Wigle We Go快乐出发」市场营销活动，吸引传媒广泛报导并带动客流量显著提升，
年轻客群反应热烈。截至报告期末，租出率维持于96%的高位。
昆明恒隆广场录得7%收入增长，租户销售额则轻微下跌1%。截至报告期末，租出率上升
一个百分点至99%。商场专属贵宾室（The Lounge）于2024年11月开幕，旨在为「恒隆
会」会员提供独特的高端购物体验。昆明君悦酒店于2024年8月开幕，而连接酒店及商
场的新行人天桥于2025年3月开通，可望进一步巩固商场在中国西南部高端零售和时尚
地标定位。
我们的标志性发展项目大连恒隆广场在收入和租户销售额方面分别录得10%和13%增长。
截至报告期末，租出率维持于94%高位。商场持续采取优化措施，提升各类别和楼层品牌
和租户组合，带动业务稳健增长。大连恒隆广场与另外五座恒隆商场联手推出「Wigle
We Go快乐出发」65周年志庆活动，备受顾客好评，并提升客流量。
济南恒隆广场收入和租户销售额均录得1%增长。截至报告期末，租出率亦上升两个百分
点至94%。最后阶段资产优化计划已于2025年1月完成，成功引入更多元化的品牌和独
家商户以改善客流量，并提升商场对顾客的吸引力，预期有利商场长远盈利能力。
2025年度中期业绩
沈阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别上升4%和10%。商场透过翻新美食广场和引入
更多元化餐饮概念店，成功吸引更广泛客源并改善客流量。我们于五一黄金周期间采取
多项有效市场营销举措，进一步提升顾客消费额和客流量。截至报告期末，租出率上升
四个百分点至96%。
天津恒隆广场收入下跌2%，租户销售额则上升2%，租出率维持于94%。除了情人节和
「Wigle We Go快乐出发」主题活动等卓有成效的市场营销活动，我们亦积极优化商场
租户组合，并加强「恒隆会」的效益，以提升客流量和顾客忠诚度。
武汉恒隆广场受市内激烈促销战况影响，收入和租户销售额分别下跌36%和31%。我们持
续通过优化租户组合，透过会员计划「恒隆会」和贵宾室（The Lounge）的优越服务，巩
固市场地位和培养顾客忠诚度，并采取积极市场营销攻势，务求在竞争剧烈的市场中脱
颖而出。截至报告期末，租出率上升五个百分点至88%。
沈阳市府恒隆广场收入和租户销售额分别下跌37%和58%。截至报告期末租出率为86%。
商场于2025年陆续展开多项转型策略，包括拓展餐饮选择，并引入更丰富时尚生活和潮
流时装及运动品牌。
⚫ 办公楼
受经济不确定性影响，办公楼租赁市场持续乏力。由于租出率下跌和租金下调，整体收
入较去年同期下跌4%至人民币6.38亿元。上海恒隆广场甲级办公楼占整体收入跌幅
77%，原因是租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑，改变了甲级办公楼市场生态。
在多重市场压力下，我们成功维持高水平物业管理服务并积极留住优质租户。
| 物业租赁 ─ 内地办公楼组合（截至 6月30日止六个月） | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 期末租出率 | |||||||
| 所在城市办公楼名称 | （人民币百万元） | 2025年 | 2024年 | |||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 6月 | 12月 | 6 月 | |||
| 上海恒隆广场 | 88% | |||||||
| 上海港汇恒隆广场 | 87% | |||||||
| 昆明恒隆广场 | 87% | |||||||
| 沈阳市府恒隆广场 | 90% | |||||||
| 无锡恒隆广场 | 89% | |||||||
| 武汉恒隆广场 | 68% | |||||||
| 总额 | ||||||||
2025年度中期业绩
市场挑战持续及当地市场维持疲弱导致单位租金下调，上海恒隆广场两座甲级办公楼的
收入合计下跌7%。截至报告期末，租出率下滑六个百分点至82%。报告期内，上海持续
面对办公楼供应过剩挑战和市场租金下行压力。
上海港汇恒隆广场办公楼租出率维持在87%，惟收入因租金下调下跌2%。市场环境疲弱
和空置率节上升，对办公楼单位租金构成了双重压力。
昆明恒隆广场办公楼收入减少4%，报告期末租出率则下跌三个百分点至84%。尽管如
此，我们凭借优越地理位置和卓越设施及服务继续稳居市场领先地位。
受需求疲弱和区内新办公楼供应过剩影响，沈阳市府恒隆广场办公楼收入减少2%。截至
报告期末，租出率亦下降一个百分点至89%。
无锡恒隆广场两座办公楼于报告期内录得稳定收入，租出率则下降六个百分点至83%。然
而，我们凭借优质配套和优越服务，并透过旗下自营的多功能办公空间「恒聚」提供灵
活设施和多元产品，成功带动期内的单位租金稳定增长。
| 物业租赁 ─ 香港组合（截至6月30日止六个月） | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 期末租出率 | |||||||
| （港币百万元） | 2025年 | 2024年 | ||||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 6月 | 12月 | 6月 | |||
| 零售 | 97% | |||||||
| 办公楼及工业／办公楼 | 90% | |||||||
| 住宅及服务式寓所 | 73% | |||||||
| 总额 | ||||||||
2025年度中期业绩
报告期内，武汉恒隆广场办公楼收入减少2%，租出率亦下跌五个百分点至63%。尽管市
况充满挑战，我们旗下自营的多功能办公空间「恒聚」将继续为不同类型租户提供灵活
弹性的办公空间，以适应企业与时并进的需求，并促进租户间互相合作。
⚫ 住宅及服务式寓所
我们于报告期内的收入主要来自上海港汇恒隆广场的住宅大楼及服务式寓所，整体录得
28%的跌幅。若撇除于2025年2月底起停业作酒店重建用途的服务式寓所，住宅大楼因
租出率下滑13个百分点而录得16%收入跌幅。由于外派高级行政人员数目尚未回复至疫
情前水平，我们正拓展目标客群以涵盖国内跨省就业人员。
香港
2025年上半年，香港居民审慎的消费模式和内地访港旅客的旅游习惯转变，令本地消费
持续受挫。由于经济市况低迷和企业对扩张计划态度保守令租赁需求持续受压，办公楼
市场仍然面临挑战。
收入减少4%至港币15.49亿元，营业溢利则下跌4%至港币12.15亿元，租赁边际利润率
为78%。
我们根据本地居民和旅客的喜好和消费模式，持续优化租户组合，令租出率管理得宜并
维持于高水平。
2025年度中期业绩
⚫ 零售
香港零售物业组合收入下跌7%至港币8.84亿元。我们进一步优化租赁策略和租户组合，
以应对消费需求疲弱。截至报告期末，整体租出率维持于93%高位。
因市场情绪疲弱，租户销售额微跌2%。我们将继续透过「helo恒隆商场奖赏计划」推出
具针对性推广活动，以振兴消费。
由于租金下调和部分主要租户完成租约重组，位于主要商业及旅游区零售物业组合收入
下跌9%。与去年同期相比，租出率维持于95%高位。
面对本地居民消费习惯转趋审慎，社区购物商场组合整体收入较去年同期减少5%。截至
报告期末，租出率跌至94%。
⚫ 办公楼及工业／办公楼
租金下调和供应过剩为租金带来下行压力，导致办公楼收入下跌2%至港币5.53亿元。截
至报告期末，租出率维持于88%的理想水平。为此，我们积极推出多项措施，例如提供精
装修或分间办公空间方案，以满足租户需求。
尽管办公楼市场供过于求而导致租金下调，截至报告期末，香港岛办公楼组合收入仍维
持平稳，租出率较去年同期增加一个百分点至83%。我们的灵活办公空间解决方案
NET•WORK于上半年推出，选址中环具标志性的渣打银行大厦。试业期间市场反应理
想，于报告期末租出率达64%。
由于半零售商户成本控制和租金下调趋势持续，九龙办公楼组合收入下降4%，租出率亦
下跌两个百分点至92%。
| （截至6月30日止六个月） | 收入 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| （人民币百万元） | 平均租出率 | ||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 2025 | 2024 | |
| 沈阳康莱德酒店 | 62 64 -3% 57 – 不适用 | ||||
| 昆明君悦酒店 # | |||||
| 总额 | 119 64 86% | ||||
| 总额等值港币（百万元） | |||||
2025年度中期业绩
⚫ 住宅及服务式寓所
受惠于香港政府新推行的人才入境计划，客群进一步扩展和服务式寓所提供的灵活租赁
条款，住宅及服务式寓所业务收入较去年同期录得11%增长。
物业销售及投资物业出售
报告期内，我们售出位于香港之皓日（The Aperture）的19个住宅单位及武汉「恒隆府」
的一个单位，合共进账港币1.61亿元收入（2024年：港币12.28亿元）。
计及内地和香港的物业销售亏损及相关销售开支、营销开支，以及其他营业开支，物业
销售业务于2025年上半年录得港币5,700万元的营业亏损。
于2025年6月30日，已签约但未入账的物业销售共港币4,700万元，包括皓日（The
Aperture）的两个预售单位和昆明君悦居的两个预售单位。有关收入将于销售完成后入
账。
2025年上半年，本公司售出一项投资物业 — 位于香港岛山顶区御峰的一个复式单位。
相关销售已于期内完成，其港币2,700万元出售投资物业收益已于报告期内计入其他收入
净额。
酒店
（
%
用
# 于2024年8月开业
2025年度中期业绩
沈阳康莱德酒店较去年同期录得3%收入跌幅，但仍然稳占当地客房市场的领导地位。由
于沈阳市场放缓和消费支出下跌，客房和餐饮收入表现亦受压。
昆明君悦酒店是位于昆明恒隆广场综合项目内的五星级酒店，于2024年8月开业，提供
331间客房和五个特色餐饮场所。报告期内，酒店录得收入人民币5,700万元。尽管餐饮
收入受消费市况拖累，客房收入仍然按月稳步上升，表现领先市场。
物业重估
于2025年6月30日，我们的投资物业及发展中投资物业总值为港币2,008.58亿元，内地
物业组合和香港物业组合的价值分别为港币1,366.89亿元及港币641.69亿元。以上物业
均由独立估值师第一太平戴维斯进行于2025年6月30日的估值。
我们录得港币2.69亿元物业重估亏损（2024年：港币7.15亿元亏损）。
内地物业组合录得港币9,300万元重估亏损（2024年：港币4.33亿元亏损），占2024年
12月31日的物业组合价值不足1%。
香港物业组合录得港币1.76亿元的重估亏损（2024年：港币2.82亿元亏损），占2024年
12月31日的物业组合价值不足1%。
计及税项及非控股权益后，录得净重估亏损港币4.94亿元（2024年：港币3.93亿元净重
估亏损）。
物业发展及资本承担
供出租及待售的物业发展项目总值分别为港币261.37亿元和港币81.18亿元，当中包括位
于无锡、杭州、上海及沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。于报告日，我们对投资
物业的发展项目资本承担总额为港币125.55亿元。
2025年度中期业绩
内地
无锡恒隆广场第二期发展项目包括无锡「恒隆府」及无锡喆寓，希尔顿格芮精选：前
者由两座住宅高楼组成，合共提供超过500个单位；后者包括一幢七层高的新建大楼及一
幢三层高的文物建筑，合共提供105间客房。整个第二期发展项目预计于2025年下半年
起分阶段落成。无锡「恒隆府」将于2025年第三季度开始预售，酒店则计划于2025年下
半年开业。
杭州恒隆广场为高端商业综合项目，包括一座购物中心、五幢甲级办公楼及豪华的杭州
文华东方酒店。项目于2025年7月取得竣工证明书。酒店预计于2026年下半年开业，届
时将提供194间高级客房及套房。项目其余部分则计划于2025年下半年起分阶段落成。
为配合上海静安区的持续城市更新，我们展开了上海恒隆广场扩建项目，兴建一座约
3,080平方米、楼高三层的零售及餐饮中心，其地库将连接现有购物商场。该项目预计于
2026年竣工，旨在提供顾客更丰富的购物体验，同时巩固商场在市内的领导地位。
上海金普顿徐家汇酒店是洲际酒店集团旗下的奢华精品牌，属于上海港汇恒隆广场持
续焕新升级项目一部分。酒店现正处于施工阶段，预计于2027年开业，届时将提供148
间客房。
我们将把沈阳市府恒隆广场余下占地44,000平方米的综合发展项目，暂时改建为城市公
园，以提升社区福祉，同时观望市况作长期部署。该用地将为家庭和访客提供充满动感
的休憩空间，活化周边环境，并刺激客流量。
2025年度中期业绩
香港
位于香港岛南区寿山村道37号地块已于2021年2月完成收购。该地块已于2025年6月
完成清拆，将重建为豪宅。
位于香港岛渣甸山卫信道8-12A号所有单位已于2025年1月完成收购。该重建项目将由
多幢豪华独立大宅组成，并配有宽敞的花园，俯瞰东半山和中环天际线，预计总楼面
积约25,800平方尺。发展计划已于2025年5月获政府批准。
财务管理
我们一直透过多项融资渠道保持适度的资本结构，以确保随时备有财务资源来满足经营
需要及企业拓展。我们拥有足够的备用银行信贷金额，以保障本集团免受突如其来的市
场动荡之影响。
所有财务风险管理，包括债务再融资、外汇风险及利率波动等，均于企业层面集中统筹
管理和监控。我们仅在对冲和风险管理必要时才使用利率和外币掉期。为了降低资金成
本，同时实现适当的财务灵活性和流动性，我们对资金需求进行密切评估和认真管理。
我们保持多元化的债务融资来源，以降低集中风险和分散融资渠道。
债务组合管理方面，我们透过维持港币╱人民币╱美元借款组合、定息╱浮息债项组
合、偿还期分布以及多元化的融资渠道，致力降低外汇风险、利率风险及再融资风险。
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024 年12月31日 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | |||
| 货币种类： | 3,993 53% 3,482 47% 1 – | 8,415 2,400 2 | ||||
| 港币 | 78% | |||||
| 人民币 | 22% | |||||
| 美元 | – | |||||
| 现金及银行存款结余总额 | 7,476 100% | 10,817 | 100% | |||
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024 年12月31日 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | |||
| 货币种类： | 32,581 58% 23,391 42% | 37,123 20,671 | ||||
| 港币 | 64% | |||||
| 人民币 | 36% | |||||
| 借贷总额 | 55,972 100% | 57,794 | 100% | |||
2025年度中期业绩
⚫ 现金管理
于报告日按货币种类划分的现金及银行存款结余总额如下：
比
%
%
–
%
所有存款均存放在享有高度信贷评级的银行，并设有集中风险管理，并定期监控相关存
放风险。
⚫ 债务组合
于结算日，借贷总额为港币559.72亿元（2024年12月31日：港币577.94亿元)，其中
42%以人民币计值，作为对内地净投资的自然对冲。
我们的定息债项主要包括债券、定息银行贷款及透过利率掉期转换为定息贷款的浮息银
行贷款。定息债项占债项总额的比率于2025年6月30日为42%。撇除在岸浮息债项后，
定息债项占离岸债项总额的比率于2025年6月30日为59%（2024年12月31日：55%）。
我们的债务组合构成可分类如下：
(i) 按货币（在货币掉期合约后）：
比
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024 年12月31日 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | ||
| 定息 | 23,399 42% 32,573 58% | 23,725 34,069 | 41% | ||
| 浮息 | 59% | ||||
| 借贷总额 | 55,972 100% | 57,794 | 100% | ||
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024 年12月31日 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | |||
| 偿还期︰ | 6,407 11% 9,563 17% 36,208 65% 3,794 7% | 9,340 10,859 33,713 3,882 | ||||
| 1 年内 | 16% | |||||
| 1 年后但 2 年内 | 19% | |||||
| 2 年后但 5 年内 | 58% | |||||
| 5 年后 | 7% | |||||
| 借贷总额 | 55,972 100% | 57,794 | 100% | |||
2025年度中期业绩
(i) 按定息或浮息（在利率掉期合约后）：
比
⚫ 负债率
于结算日，我们的净债项结余为港币484.96亿元（2024年12月31日：港币469.77亿
元）。净债项股权比率为31.5%（2024年12月31日：30.8%），债项股权比率为36.4%
（2024年12月31日：37.9%）。净债项股权比率上升主要由内地及香港资本支出上升所
致。
撇除恒隆地产有限公司及其附属公司（统称「恒隆地产」）的结余，本公司与其附属公
司的净债项结余为港币6.34亿元（2024年12月31日：净现金结余港币9,600万元）。
⚫ 还款期组合及再融资
于结算日，整体债项组合的平均偿还年期为3.1年（2024年12月31日：2.9年）。债项
组合的偿还期分布超过11年。约72%的贷款需于两年后偿还（2024年12月31日：
65%）。
我们于2025年1月成功签署港币100亿元五年期银团定期贷款和循环信贷融资，以延长
我们的贷款期限，并增加我们业务发展的资金来源。
比
%
%
%
%
%
2025年度中期业绩
于2025年6月30日，我们的备用银行承诺信贷金额的未提取结余为港币231.28亿元
（2024年12月31日：港币139.55亿元）。40亿美元（2024年12月31日：40亿美元）
中期票据的未提取结余为23.98亿美元，等值港币188.26亿元（2024年12月31日：港币
161.34亿元）。
撇除恒隆地产的结余，本公司及其附属公司的备用银行承诺信贷金额的未提取结余为港
币13.75 亿元（2024年12月31日：港币14.20亿元）。
⚫ 财务费用净额及利息保障倍数
2025年上半年，总财务费用减少6%至港币10.02亿元。平均有效借贷利率在减息环境下
及透过债务市场方面的有效借贷成本管理减少至3.9%（2024年：4.4%），足以抵销主要
用作资本支出的平均借贷增加所带来的更高利息支出。
计入损益表的净额（撇除资本化金额后）增加至港币5.11亿元。香港及内地多个项目于
2024年竣工后停止利息资本化，意味著符合利息资本化条件的项目减少。
2025年首六个月的利息保障倍数为3.2倍（2024年：3.2倍）。
⚫ 外汇管理
人民币汇率波动是我们业务所面对的主要汇率风险。我们所面对的风险主要来自内地附
属公司的资产净值所产生的货币换算风险。
我们不会就人民币兑港币走势采取任何投机行为，我们透过内地营运所得的现金流及以
人民币计值的借贷维持适量的人民币资源，以满足我们在内地的资本需求。我们会考虑
法规限、项目发展进度及营商环境等多项因素，定期检讨业务，以评估内地项目的资
金需求，并根据任何情况变化对融资规划作出适当调整。
2025年度中期业绩
于2025年6月30日，以人民币计值的资产净值占我们资产净值总额约68%。由于人民币
兑港币较2024年12月31日升值1.5%，按报告日汇率，将该等资产净值由人民币换算为
港币而产生的换算收益为港币15.29 亿元（2024年：港币7.25亿元亏损），并已于其他
全面收入确认。
⚫ 资产抵押
于2025年6月30日，本集团的资产均无抵押予任何第三方。
⚫ 或然负债
于2025年6月30日，本集团并无任何重大的或然负债。
2025年度中期业绩
可持续发展
恒隆内地组合80%物业已全面采用可再生能源供电
恒隆采用可再生能源供电的内地营运物业组合占比，已从50%提升至80%。截至2025年
5月1日，沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场和大连恒隆广场三个物业已全面采用可
再生能源，成为辽宁省首批达成此重要里程碑的商业发展项目。这三座物业根据中国内
地绿电交易政策框架的绿电采购协议，购买风能和太阳能可再生能源。预计到今年
底，本集团旗下八个物业累计将采购约3.2亿千瓦时的可再生能源，超额完成我们于2025
年内地物业组合25%用电来自可再生能源的可持续发展指标。
恒隆发表突破性净零讨论文件 推动业界对话
本集团早前发布首份《我们的净零之旅：通往2050年的温室气体减排情境与行动》讨论
文件，探讨有助我们实现净零承诺的策略。该文件分享了我们采用超过1,000项内外部数
据开发而成的脱碳模型，提出两大主要情境并分析结果，以规划2050年或之前的温室气
体减排路径。以2023年温室气体排放量近100万吨为基准，此方针有望在2050年或之前
将本集团的排放量减至10万吨以下，甚至更低，而新建项目的规模和可用建筑材料的碳
排放强度，将在减排过程中发挥重要作用。该讨论文件亦强调，通过持续努力，与供应
商合作应用创新技术，恒隆具备在2050年或之前全面实现净零碳排放的潜力。
恒隆「Changemakers计划」广受认可 与租户携手推动可持续发展
恒隆透过「Changemakers租户可持续发展合作计划」（「Changemakers计划」）加强与
租户合作，共同减少能源消耗和浪费，推动循环经济，并提升社区福祉。我们于2025年
4月举办了首届「Changemakers租户可持续发展大奖」，表扬参与租户在过去一年中对可
持续发展的贡献。截至2025年6月，「Changemakers计划」已吸引42名租户加入，涵盖
办公楼、零售和酒店等多个行业，这些租户分布于香港及内地17座物业，占租赁总楼面
面积超过238,000平方米，或本集团旗下可租赁总面积的12%。
2025年度中期业绩
我们根据首批租户的经验优化计划，并透过全面的能源及碳管理平台，协助租户监察各
个租赁空间的实时能源消耗分析数据，提供数据主导的可行建议，协助它们实现可持续
发展目标和改善营运表现。
恒隆与清华大学携手15载 建设可持续城市未来
成立15周年的清华大学恒隆房地产研究中心（「中心」）一直致力于推动房地产业的学
术研究及产学研合作。为庆祝周年纪念，中心于2025年4月2日举行城市与房地产可持
续发展论坛，汇聚行业领袖、学者和政策制定者，共同探讨房地产业的未来发展。约
3,000名参加者在线上线下聚首一堂，包括业界代表、商业伙伴、清华大学师生及全国性
媒体。
自2010年以来，本集团已捐赠人民币逾3,300万元，资助清华大学的房地产项目和中心
的学术研究与交流计划。这项伙伴关系已发展为亚洲领先的房地产业合作项目，连系商
界和学界，并在内地房地产业发展发挥关键影响力。
恒隆物业组合支持香港年轻创业家发展
本集团与香港房屋委员会合作，支持「共筑・创业家2.0」计划，于山顶广场、康怡广场
及淘大商场为年轻创业家提供为期六个月的免租零售空间。此举旨在协助年轻一代发挥
创意，并在实战环境中培养创业精神，印证我们落实社区投资项目的承诺。
入选的初创企业于7月进驻指定零售舖位，受惠于附近商户的知名度和本集团旗下的大型
商场推广活动，并可获本公司提供度身订造的市场营销支援。
2025年度中期业绩
展望
中美两国近期贸易关系升温，贸易管制不断收紧，令环球经济充满暗涌。联储局预期的
减息行动或因贸易关税和通胀压力而暂缓，可能进一步削弱消费力道和企业的扩张动
力。
2025年内地消费者信心持续低迷，但市场已渐见回稳曙光，预计财政扩张及具针对性政
府支援措施将于未来数月温和改善内需。尽管消费活动在疫情后一度短暂反弹，但我们
留意到内地消费者已回归理性，优先考虑有助提升生活品质的消费选择。为争取竞争优
势，零售业者正设法适应市场转变。我们正强化资产管理能力，灵活优化营运策略以保
持竞争力和应对不断转变的市场环境。上海恒隆广场现正进行的扩建项目和贵宾室翻新
工程便是一例。办公楼租赁市场正面临供应压力和租金下调挑战，对上海等一线城市影
响尤甚。因此，我们将租户需求放在首位，致力留住优质租户。杭州恒隆广场的高端综
合商业项目将于未来数月起分阶期落成，尽管市况疲弱，零售及办公楼预租表现仍然活
跃。此项目标志着我们朝实现长远增长和卓越成就的目标迈进一步，并充分体现我们对
推动创新和支持社区发展的决心。
2025年下半年，香港零售业相信仍受消费模式转变及外围经济因素带来的持续压力影
响。与此同时，尽管访港旅客人数仍未回复到疫情前水平，但旅客对适合拍照打卡的沉
浸式旅游体验和政府带头推广的一系列盛事活动表现出浓厚兴趣。虽然经济放缓的周期
仍未明朗，但我们看好长远营商环境。我们将继续专注营造沉浸式购物体验，例如互动
展品和期间限定活动等，并配合本地居民和海外旅客的口味，与本地企业和艺术家共同
开发具吸引力的特色产品及服务，以培养社区意识和推广地道体验。我们亦会寻求机会
回收资本，以优化香港物业组合。
2025年度中期业绩
物业销售方面，无锡「恒隆府」即将推出首批预售单位，市场对营销活动反应正面。武
汉「恒隆府」和昆明君悦居等「恒隆府」的目标客群为追求优质生活水平的本地住客，
以及因着商业便利自其他城市慕名而来的富裕买家。我们凭借卓越的管理服务和产品质
素在业界突围而出，深受各大城市具品味要求的买家青睐。在香港，我们继续推售皓日
（The Aperture）余下的住宅单位和蓝塘道的大宅。最新分析报告表示住宅楼市或已见
底，我们有信心在经济回暖时取得更好的销售成绩。
| 资料仅供参考 |
|---|
| 2025 2024 人民币百万元 人 民币百万元 |
| 4,813 5,846 (1,660) (2,544) |
| 3,153 3,302 38 17 (299) (319) |
| 2,892 3,000 (247) (657) |
| 2,645 2,343 22 36 (475) (424) (453) (388) 22 122 |
| 2,214 2,077 (1,001) (688) |
| 1,213 1,389 |
| 648 807 565 582 |
| 1,213 1,389 |
| 人民币0.48元 人民币0.59元 人民币0.48元 人民币0.59元 |
| 24 (511) | 40 (461) |
|---|
2025年度中期业绩
综合损益表
截至2025年6月30日止六个月（未经审核）
2025 2024
附注 港币百万元 港币百万元
收入 2(a) 5,202 6,379
直接成本及营业费用
(1,794) (2,766)
3,408 3,613
其他收入净额 3 41 19
行政费用
(320) (346)
未计入物业之公允价值变动
来自营业的溢利
3,129 3,286
物业之公允价值减少
(269) (715)
已计入物业之公允价值变动
来自营业的溢利
2,860 2,571
利息收入
财务费用
利息支出净额 4 (487) (421)
应占合营企业溢利 23 132
除税前溢利 5 2,396 2,282
税项 6 (1,088) (756)
本期溢利 2(b) 1,308 1,526
应占本期溢利：
股东
697 888
非控股权益
611 638
本期溢利
1,308 1,526
每股盈利 8(a)
基本
港币0.51元 港币0.65元
摊薄
港币0.51元 港币0.65元
| 资料仅供参考 |
|---|
| 2025 2024 人民币百万元 人 民币百万元 |
| 1,213 1,389 (1,365) 992 – 76 (136) 106 (5) (32) 22 (11) – 1 |
| (1,484) 1,132 |
| (271) 2,521 |
| (361) 1,509 90 1,012 |
| (271) 2,521 |
2025年度中期业绩
综合损益及其他全面收入表
截至2025年6月30日止六个月（未经审核）
2025 2024
港币百万元 港币百万元
本期溢利
1,308 1,526
其他全面收入
已经或其后可被重新分类至
损益之项目：
汇兑储备之变动：
换算至列报货币产生之
汇兑差异
1,739 (808)
净投资对冲（亏损）／收益
(210) 83
对冲储备之变动：
公允价值变动之有效部分
(145) 114
转出至损益净额
(6) (34)
递延税项 24 (12)
不会被重新分类至损益之项目：
权益投资之公允价值变动净额
– 1
除税后本期其他全面收入
1,402 (656)
本期全面收入总额 2,710 870
应占本期全面收入总额：
股东 1,535 502
非控股权益 1,175 368
本期全面收入总额 2,710 870
| 资料仅供参考 |
|---|
| 2025年 2024年 6月30日 12月31日 人民币百万元 人民币百万元 |
| 159,452 162,698 23,836 22,226 3,122 2,630 3,989 4,199 1,310 1,351 145 135 |
| 191,854 193,239 |
| 6,824 10,153 2,866 2,994 12,664 12,623 |
| 22,354 25,770 |
| 5,851 8,749 7,952 8,550 24 21 331 292 |
| 14,158 17,612 |
| 8,196 8,158 |
| 200,050 201,397 |
| 45,264 45,471 235 222 14,060 13,642 |
| 59,559 59,335 |
| 140,491 142,062 |
| 3,164 3,164 85,936 85,987 |
| 89,100 89,151 51,391 52,911 |
| 140,491 142,062 |
2025年度中期业绩
综合财务状况表
于2025年6月30日
（未经审核） （经审核）
2025年 2024年
6月30日 12月31日
附注
港币百万元
港币百万元
非流动资产
投资物业 9
174,721
174,558
发展中投资物业 9
26,137
24,001
物业、厂房及设备
3,423
2,838
合营企业权益
4,366
4,456
其他资产
1,434
1,434
递延税项资产
210,240 207,430
流动资产
现金及银行存款
7,476
10,817
应收账款及其他应收款 10
3,140
3,211
待售物业
13,873
13,510
24,489 27,538
流动负债
银行贷款及其他借贷
6,407
9,340
应付账款及其他应付款 11
8,715
9,189
租赁负债
应付税项
15,511 18,866
流动资产净值
8,978
8,672
资产总值减流动负债
219,218
216,102
非流动负债
银行贷款及其他借贷
49,565
48,454
租赁负债
递延税项负债
15,417
14,720
65,240 63,414
资产净值
153,978
152,688
资本及储备
股本
4,065
4,065
储备
93,584
91,711
股东权益
97,649
95,776
非控股权益
56,329
56,912
总权益
153,978
152,688
2025年度中期业绩
综合财务报表附注
1. 编制基准
公布中载有截至2025年6月30日止六个月之中期业绩并不构成恒隆集团有限公司
（本公司）及其附属公司（统称「本集团」）于本期的中期报告，惟此中期业绩源
自该中期报告。
本中期财务报告（未经审核）已按照由香港会计师公会（HKICPA）所颁布之《香
港会计准则》（HKAS）第34号「中期财务报告」编制而成及根据香港联合交易所
有限公司的证券上市规则作出适当披露。
遵照HKAS 34的规定，编制中期账目时管理层可作出判断、估算和假设。这或会影
响会计政策的应用及截至结算日资产、负债和收支的列账金额，实际结果可能有别
于估计。
HKICPA颁布了多项《香港财务报告会计准则》（HKFRSs）的修订，并于本集团当
前之会计期间开始生效。此等发展对本集团于本公告中编制或呈列于目前的会计期
间或过往期间的业绩及财务状况时没有重大影响。本集团尚未应用任何在目前会计
期间尚未生效的新准则或诠释。
编制本中期财务报告所采用之会计政策与2024年度之财务报表所采用的保持一致。
此综合财务报表以港币列报。由于本集团在内地有重大业务经营，因此管理层在本
综合财务报表另以人民币列报附加的财务资料。此附加资料以人民币为列报货币，
并按照2024年的相同基准编制。
2025年度中期业绩
- （续）
公布中载有关截至2024年12月31日止年度之财务资料。虽此比较数据不构成本
公司于该财政年度之法定年度综合财务报表，惟此财务资料均源自该财务报表。更
多关于此按照香港公司条例（第622章）第436节披露之法定财务报表的资料如
下：
本公司已按照香港公司条例第662（3）条及附表6第3部之规定递交截至2024年
12月31日止年度之财务报表予公司注册处。
本公司之核数师已就该年度之财务报表发出报告书。该核数师报告书并无保留意
见；其中不包含核数师在不出具保留意见的情况下以强调的方式提请使用者注意的
任何事项；亦不包含根据香港公司条例第406（2），407（2）或407（3）条作出的
声明。
2025年度中期业绩
2. 收入及分部资料
本集团按所提供之服务及产品性质管理其业务。管理层以物业租赁，物业销售及酒
店为列报经营分部，用以计量表现及分配资源。
分部资产主要包括直接属于每个分部的全部非流动资产及流动资产，惟合营企业权
益、其他资产、递延税项资产和现金及银行存款除外。
(a) 收入分项
截至2025年6月30日止六个月
港币百万元 来自与客户合约之收入 租赁 总额
于某一时点
确认收入
随时间逐步
确认收入 合计
租赁收入 – – – 4,302 4,302
已建成物业之销售 161 – 161 – 161
酒店收入 48 81 129 – 129
物业管理费和物业租赁
其他收入 – 610 610 – 610
209 691 900 4,302 5,202
截至2024年6月30日止六个月
港币百万元 来自与客户合约之收入 租赁 总额
于某一时点
确认收入
随时间逐步
确认收入 合计
租赁收入 – – – 4,464 4,464
已建成物业之销售 1,228 – 1,228 – 1,228
酒店收入 28 42 70 – 70
物业管理费和物业租赁
其他收入 – 617 617 – 617
1,256 659 1,915 4,464 6,379
| (93) – – (93) (176) – – (176) | (433) – – (433) (282) – – (282) |
|---|
| 24 – – 24 (511) – – (511) | 40 – – 40 (461) – – (461) |
|---|
2025年度中期业绩
- （续）
(b) 分部收入及业绩
港币百万元 2025
物业
租赁
物业
销售
酒店
总额
物业
租赁
物业
销售
酒店
总额
收入
- ,363 10 129 3,502 3,467 25 70 3,562
- ,549 151 – 1,700 1,614 1,203 – 2,817
4,912 161 129 5,202 5,081 1,228 70 6,379
未计入物业之公允价值
变动来自营业的
溢利╱（亏损）
- ,088 (26) (34) 2,028 2,153 (20) (3) 2,130
- ,105 (4) – 1,101 1,147 9 – 1,156
3,193 (30) (34) 3,129 3,300 (11) (3) 3,286
物业之公允价值减少 (269) – – (269) (715) – – (715)
– 内地
– 香港
利息支出净额 (487) – – (487) (421) – – (421)
– 利息收入
– 财务费用
应占合营企业溢利 23 – – 23 132 – – 132
除税前溢利╱（亏损） 2,460 (30) (34) 2,396 2,296 (11) (3) 2,282
税项 (1,088) – – (1,088) (745) (11) – (756)
本期溢利╱（亏损） 1,372 (30) (34) 1,308 1,551 (22) (3) 1,526
股东应占纯利
╱（净亏损） 737 (19) (21) 697 903 (13) (2) 888
为符合向本集团最高管理层所提供的资讯，酒店业务已作为经营分部单独呈列。
| 港币百万元 | 2025年6月30日 | 2024年12月31日 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物业 | 物业 | 物业 | 物业 | |||||
| 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | |
| 138,823 7,052 3,139 149,014 64,424 7,856 – 72,280 | 136,440 64,577 | |||||||
| 内地 | 6,640 | 2,544 | 145,624 | |||||
| 香港 | 7,917 | – | 72,494 | |||||
| 203,247 14,908 3,139 221,294 4,366 1,434 159 7,476 234,729 | 201,017 | 14,557 | 2,544 | 218,118 | ||||
| 合营企业权益 | 4,456 | |||||||
| 其他资产 | 1,434 | |||||||
| 递延税项资产 | 143 | |||||||
| 现金及银行存款 | 10,817 | |||||||
| 234,968 | ||||||||
2025年度中期业绩
- （续）
(c) 分部资产总值
3. 其他收入净额
港币百万元 2025 2024
政府补助 15 6
出售投资物业收益 27 –
出售物业、厂房及设备收益 – 14
汇兑亏损净额 (2) (2)
其他 1 1
41 19
4. 利息支出净额
港币百万元 2025 2024
银行存款利息收入 24 40
银行贷款及其他借贷利息支出 932 1,012
租赁负债之利息 6 7
其他借贷成本 64 50
借贷成本总额 1,002 1,069
减：借贷成本资本化 (491) (608)
财务费用 511 461
利息支出净额 (487) (421)
2025年度中期业绩
5. 除税前溢利
港币百万元 2025 2024
除税前溢利已扣除下列各项：
已出售物业成本 164 1,012
职工成本（附注） 757 783
折旧 76 46
附注： 职工成本包括雇员股权费用港币3,100万元（2024年：港币4,200万元）。
假若计入于损益表内并未确认的金额，包括资本化金额，职工成本则为港币
9.02亿元（2024年：港币9.36亿元）。
6. 综合损益表内之税项
香港利得税项拨备乃按期内估计应课税溢利以16.5%（2024年：16.5%）计算。内
地所得税为内地企业所得税按25%（2024年：25%）计算及内地预提所得税按适用
税率计算。香港公司从内地之外商投资企业之股息派发适用税率为5%（2024年：
5%）。
港币百万元 2025 2024
本期税项
香港利得税 130 139
内地所得税 468 486
本期税项合计 598 625
递延税项
物业之公允价值变动 366 12
其他源自及拨回暂时性差额 124 119
递延税项合计 490 131
税项支出总额 1,088 756
2025年度中期业绩
7. 股息
(a) 中期股息
港币百万元 2025 2024
于结算日后宣布派发股息：
每股港币2角1仙（2024年：港币2角1仙） 286 286
于结算日后宣布派发之股息，并无确认为结算日之负债。
(b) 末期股息于截至2025年6月30日止六个月批准及派发
港币百万元 2025 2024
2024年度末期股息每股港币6角5仙
（2023年度：港币6角5仙） 885 885
8. 每股盈利
(a) 每股基本及摊薄盈利乃按以下数据计算：
港币百万元 2025 2024
股东应占纯利 697 888
股份数目
2025 2024
用以计算每股基本及摊薄盈利之
股份加权平均数（附注） 1,361,618,242 1,361,618,242
附注：由于该两期内并无具摊薄作用之潜在普通股，因此每股摊薄盈利与每股
基本盈利相同。
2025年度中期业绩
- （续）
(b) 股东应占基本纯利（不包括物业公允价值变动，并扣除相关所得税及非控股权
益）之计算如下：
港币百万元 2025 2024
股东应占纯利 697 888
物业之公允价值变动影响 269 715
物业之公允价值变动相关所得税影响 366 12
合营企业的投资物业之公允价值变动影响 44 (71)
679 656
非控股权益 (185) (263)
494 393
股东应占基本纯利 1,191 1,281
根据股东应占基本纯利计算之每股盈利为：
2025 2024
基本 港币0.87元 港币0.94元
摊薄 港币0.87元 港币0.94元
9. 投资物业与发展中投资物业
(a) 添置
截至2025年6月30日止六个月，投资物业及发展中投资物业之添置额为港币
10.45亿元（2024年：港币19.25亿元）。
(b) 估值
本集团之投资物业及发展中投资物业由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公
司按市值基准进行截至2025年6月30日的估值。
2025年度中期业绩
10. 应收账款及其他应收款
(a) 已计入应收账款及其他应收款之应收账款账龄分析（以到期日为基础）如下：
港币百万元 2025年 2024年
6月30日 12月31日
未逾期或逾期少于一个月 118 166
逾期一至三个月 17 16
逾期三个月以上 3 2
138 184
(b) 本集团推行明确之信贷政策，其中涵盖对租户之严谨信贷评估及需支付租赁按
金的规定。租客除支付租赁按金外亦需预缴有关租赁物业的月租。本集团定期
检阅其应收款，并严格监控，借以将任何相关之信贷风险减至最低。
根据过往违约经验及可能影响租客偿还未清余额能力的前瞻性资料，本集团按
个别租户情况评估及计提充足预期信用损失拨备。
11. 应付账款及其他应付款
已计入应付账款及其他应付款之应付账款账龄分析如下：
港币百万元 2025年 2024年
6月30日 12月31日
三个月内到期 786 1,404
三个月后到期 2,669 2,660
3,455 4,064
2025年度中期业绩
其他资料
雇员
于2025年6月30日，雇员人数为3,934人（包括香港雇员906人及内地雇员3,028人）。
截至2025年6月30日止六个月，雇员费用总额为港币9.02亿元。我们为所有雇员提供具
竞争力的薪酬待遇，其中包括按雇员的个人表现酌情发放花红。我们定期审视雇员的薪
酬待遇，以确保其符合相关条例规定及市场环境。本集团设有股份期权计划，并为雇员
提供专业的优质培训。
购回、出售或赎回上市证券
截至2025年6月30日止六个月期间，本公司或其任何附属公司并无购回、出售或赎回其
任何上市证券。
遵守企业管治守则
截至2025年6月30日止六个月期间，本公司不仅一直遵守《香港联合交易所有限公司证
券上市规则》附录C1之《企业管治守则》所载之守则条文规定，且在某些领域下超越了
其规定。
中期业绩之审阅
截至2025年6月30日止六个月的中期业绩已经由本公司之审核委员会及核数师毕马威会
计师事务所审阅。
2025年度中期业绩
暂停办理股份过户登记日期
以确定股东享有中期股息
暂停办理股份过户登记日期 2025年8月15日
截止办理股份过户 2025年8月14日下午4时30分
记录日期 2025年8月15日
中期股息派发日期 2025年9月24日
为确定有权享有中期股息之股东身份，本公司将于2025年8月15日（星期五）暂停办理
股份过户登记手续。为符合收取中期股息的资格，所有过户文件连同相关股票须于2025
年8月14日（星期四）下午4时30分前送交本公司之股票过户及登记处香港中央证券登
记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室。
董事会代表
董事长
陈文博
香港，2025年7月30日
于本公布日期，本公司董事会包括：
执行董事：陈文博先生、卢韦柏先生及赵家驹先生
非执行董事：陈乐宗先生、张家骐先生及陈仰宗先生
独立非执行董事：叶锡安先生、廖柏伟教授、徐立之教授、廖长江先生及陈秀梅女士
2025年度中期业绩
词汇
财务术语
财务费用： 借贷总额利息支出及其他借贷成本总额，扣除已资本化的金额
借贷总额： 银行贷款及其他借贷总额，扣除尚未摊销之其他借贷成本
净债项： 借贷总额扣除现金及银行存款
股东应占纯利： 本期溢利（税后）扣除非控股权益所占部分
股东应占基本纯利： 股东应占纯利不包括物业之公允价值变动（扣除相关所得税及非
控股权益）
财务比率
每股基本盈利 =
股东应占纯利 债项
股权比率
=
借贷总额
期内已发行股份加权平均数 总权益
股东应占
每股资产净值
=
股东权益 净债项
股权比率
=
净债项
于结算日已发行股数 总权益
利息保障倍数 =
未计入物业之
公允价值变动来自营业的溢利
未扣除资本化借贷成本的
财务费用扣减利息收入