00101 恒隆地产 公告及通告：2025年度中期业绩
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恒隆地产有限公司
HANG LUNG PROPERTIES LIMITED
﹙于香港注册成立之有限公司﹚
﹙股份代号︰00101﹚
2025年度中期业绩
2025年度中期业绩
目录
页
财务摘要 1
业务回顾 2
综合财务报表 23
综合财务报表附注 26
其他资料 36
词汇 38
| 业绩 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 截至6月30日止六个月 | ||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||
| 物业 | 物业 | 物业 | 物业 | |||||
| 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | |
| 收入 | 4,678 161 129 4,968 | 4,816 | 1,228 | 70 | 6,114 | |||
| – 内地 | 3,190 10 129 3,329 1,488 151 – 1,639 | 3,268 1,548 | 25 | 70 | 3,363 | |||
| – 香港 | 1,203 | – | 2,751 | |||||
| 3,346 (57) (34) 3,255 | 3,444 | |||||||
| 营业溢利／（亏损） | (11) | (3) | 3,430 | |||||
| – 内地 | 2,176 (26) (34) 2,116 1,170 (31) – 1,139 | 2,227 1,217 | (20) | (3) | 2,204 | |||
| – 香港 | 9 | – | 1,226 | |||||
| 1,651 (30) (34) 1,587 (675) – – (675) 976 (30) (34) 912 于2025年6月30日 | ||||||||
| 股东应占基本纯利／（净亏损） | (22) | (3) | 1,735 | |||||
| 股东应占物业之公允价值净 | ||||||||
| 减少 | – | – | (674) | |||||
| 股东应占纯利／（净亏损） | (22) | (3) | 1,061 | |||||
| 股东权益 133,128 股东应占每股资产净值（港元） $26.6 | 131,587 | |||||||
| 股东应占每股资产净值（港元） | $27.5 | |||||||
| 盈利及股息（港元） | ||||||||
| 2024 | ||||||||
| 每股盈利 | ||||||||
| – 基于股东应占基本纯利 | $0.38 | |||||||
| – 基于股东应占纯利 | $0.23 | |||||||
| 每股中期股息 | $0.12 | |||||||
| 财务比率 | ||||||||
| 净债项股权比率 | ||||||||
| 债项股权比率 | ||||||||
| 33.4% | ||
|---|---|---|
| 40.7% |
2025年度中期业绩
财务摘要
以港币百万元计算（除另有注明）
业
截
2025年度中期业绩
业务回顾
业绩摘要
2025年上半年，香港和内地房地产营商环境面对挑战。内地经济持续疲弱加上港人消费
模式转变影响整体市况。尽管如此，恒隆地产有限公司（「本公司」）及其附属公司
（统称「恒隆地产」）租出率和营运仍然保持稳健，有助抵销外部压力带来的影响。虽
然人民币于期内贬值，但核心物业租赁收入表现强韧。香港和内地的租出率因租户组合
持续优化维持于高位。
内地方面，尽管销售租金受消费者信心下滑影响，商场表现维持稳定，租出率仍大致维
持于90%以上，收入保持稳定。
香港方面，我们采取积极措施留住租户，使零售物业及办公楼组合成功维持稳定租出
率。住宅及服务式寓所业务受惠于政府推行的人才入境计划，租出率较去年同期上升九
个百分点，收入亦增加11%。
恒隆地产于2025年上半年录得总收入港币49.68亿元（2024年：港币61.14亿元），整体
营业溢利为港币32.55亿元（2024年：港币34.30亿元）。物业租赁收入和营业溢利分别
为港币46.78亿元（2024年：港币48.16亿元）和港币33.46亿元（2024年：港币34.44
亿元），物业销售收入则为港币1.61亿元（2024年：港币12.28亿元）。酒店收入为港
币1.29亿元（2024年：港币7,000万元）。
本公司持续推动对业务长远发展有利的投资项目，包括无锡恒隆广场第二期发展项目、
杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目，以及香港新推出共享办公空间项目NET•WORK
等。在恒隆65周年之际，我们在全国各地举办了一系列庆祝及市场营销活动令客流显著
增加，成功加强与顾客的联系。这些举措可望长远促进营业额及加强品牌忠诚度。
| 收入及营业溢利（截至 6月30日止六个月） | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 营业溢利／（亏损） | ||||||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 2025 | 2024 | 变动 | ||||
| 港币百万元 港币百万元 4,678 4,816 -3% | 港币百万元 3,346 | 港币百万元 | |||||||
| 物业租赁 | 3,444 | -3% | |||||||
| 内地 | 3,190 3,268 -2% 1,488 1,548 -4% | 2,176 1,170 | 2,227 | -2% | |||||
| 香港 | 1,217 | -4% | |||||||
| 物业销售 | 161 1,228 -87% | (57) | (11) | -418% | |||||
| 内地 | 10 25 -60% 151 1,203 -87% | (26) (31) | (20) | -30% | |||||
| 香港 | 9 | 不适用 | |||||||
| 酒店（内地） | 129 70 84% | (34) | (3) | 不适用 | |||||
| 总额 | 4,968 6,114 -19% | 3,255 | 3,430 | -5% | |||||
2025年度中期业绩
综合业绩
截至2025年6月30日止六个月，恒隆地产总收入为港币49.68亿元，较去年同期下跌
19%，主要由于物业销售收入下跌87%至港币1.61亿元。整体营业溢利亦下降5%至港币
32.55亿元。2025年香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱，物业租赁收入和营业溢
利均下跌3%，分别为港币46.78亿元和港币33.46亿元。由于旗下酒店组合扩张，收入增
加84%至港币1.29亿元，扣除资产折旧后的营业亏损上升至港币3,400万元。
股东应占基本纯利下跌9%至港币15.87亿元，主要是租赁营业溢利下降及财务费用上升。
每股基本盈利相应跌至港币0.33元。
计及港币6.75亿元的股东应占物业之净重估亏损（2024年：港币6.74亿元）后，恒隆地
产录得港币9.12亿元的股东应占纯利（2024年：港币10.61亿元），相应每股盈利为港
币0.19元（2024年：港币0.23元）。
2025年度中期业绩
股息
本公司董事会（「董事会」）宣布派发2025年度中期股息，每股港币1角2仙（2024
年：港币1角2仙）。中期股息将派发予于2025年8月15日名列本公司股东名册的股
东。
董事会建议合资格股东将有权选择以现金方式收取中期股息，或以新发行之股份取代现
金方式收取部分或全部该股息(「以股代息安排」)。以股代息安排须待香港联合交易所有
限公司批准依据以股代息安排所发行之新股上市及买卖后，方可作实。
载有关于以股代息安排详情之通函及以股代息之选择表格，预期将约于2025年8月25日
寄予合资格股东。预计以股代息安排下之中期股息单及股票将约于2025年9月24日发送
给股东。
物业租赁
截至2025年6月30日止六个月，整体租赁收入下跌3%至港币46.78亿元。尽管市况复
杂，恒隆地产继续专注创造长远价值和实现策略性增长。
内地高端零售市场面临各种挑战，包括经济前景不明和消费者习惯转变，以及来自国内
外市场竞争压力。美国贸易关税政策为营商环境带来不确定性，增加了经济增长放缓的
风险。在这环境下，我们成功执行有效的市场营销及营运策略，令商场组合表现强韧。
由于营商情绪偏向审慎，加上供应量持续高企的压力，办公楼市场复苏步伐缓慢。因
此，计及人民币较去年同期贬值影响后，内地物业组合租赁收入按人民币和港币计值分
别下跌1%和2%。
中央政府进一步加大振兴措施，包括优化离境退税「即买即退」政策，以刺激消费和吸
引入境旅客。我们策略性调整业务营运，以把握相关措施带来的商机。为配合政府倡议
和庆祝恒隆65周年，我们自2025年初起在全国各地举行市场营销活动，并透过会员计划
「恒隆会」推出多项推广优惠及礼遇。
2025年度中期业绩
因租赁策略见效并取得成果，虽然租户销售额按人民币计值较去年同期下跌4%，商场组
合整体租赁收入仍维持稳定。由于持续加强租户组合，租出率维持高企，期末整体租出
率上升一个百分点至94%。办公楼组合收入则较去年同期下跌5%，主要原因是上海甲级
办公楼市场供应过剩和竞争对手采取进取手段以维持租出率。尽管面对市场压力，我们
维持高水准物业管理服务，并积极留住优质租户。
2025年上半年，由于内地旅客和本地居民消费模式转变进一步影响零售销售表现，香港
零售市场持续放缓。在「盛事经济」效应等因素推动下，内地及海外旅客人数稳步回
升，惟旅客消费力持续低迷，拖累香港物业组合租赁收入下跌4%。住宅及服务式寓所租
赁收入有所改善，抵销了零售租赁收入下降的部分影响。
利好因素方面，旅客流量增加令餐饮业表现回稳，有助缓冲消费下滑带来的影响。尽管
零售物业组合整体租赁收入和租户销售额分别下跌7%及2%，我们借着租户组合优化策
略，并透过「helo恒隆商场奖赏计划」推行具针对性的推广活动，成功把租出率维持于
高位。办公楼市况仍然困难，由于优质办公空间需求减弱，加上整体供应充裕，导致租
金下调和空置率上升。报告期内，我们的办公楼组合收入下跌1%，但我们采取积极策略
留住租户，使整体租出率维持平稳，期末租出率为87%，去年同期为89%。
| 物业租赁 ─ 内地组合（截至6月30日止六个月） | |||
|---|---|---|---|
| 收入 | |||
| （人民币百万元） | |||
| 2025 | 2024 | 变动 | |
| 商场 | |||
| 办公楼 | |||
| 服务式寓所 | |||
| 总额 | |||
| 总额等值港币（百万元） | |||
2025年度中期业绩
内地
物
整体租赁收入和营业溢利按人民币计值同样下跌1%，受人民币于报告期内贬值影响，跌
幅换算成港币后扩大至2%。尽管内地外游人数上升和消费者情绪转弱，商场组合租出率
仍维持高水平，收入亦保持稳定。高端办公楼组合收入下跌5%，主要由于市场竞争激烈
和办公空间需求萎缩。
⚫ 商场
2025年上半年，商场组合整体收入持续稳定。面对消费模式转趋审慎，抑压高端零售销
售表现，我们针对客户独特喜好推出多元化市场营销项目，以刺激消费和带动客流量。
与去年同期相比，商场组合大致录得收入增长，只有天津恒隆广场、武汉恒隆广场，以
及沈阳市府恒隆广场因受同业的进取定价及宣传攻势影响，录得销售租金下跌。截至报
告期末，整体租出率维持高企。
由于日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变，我们秉持以客为尊的营运策略，持续
优化各商场品牌组合。为此，我们的内地物业组合于2025年开始不再将商场组合划分为
「高端」及「次高端」类别。
除另有注明，内地组合的百分比变动均按人民币计值。
| 物业租赁 ─ 内地商场组合（截至6月30日止六个月） | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 期末租出率 | ||||||
| 所在城市商场名称 | （人民币百万元） | 2025年 | 2024年 | ||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 6月 | 12月 | 6月 | ||
| 上海恒隆广场 | 100% | ||||||
| 上海港汇恒隆广场 | 97% | ||||||
| 无锡恒隆广场 | 99% | ||||||
| 昆明恒隆广场 | 98% | ||||||
| 大连恒隆广场 | 93% | ||||||
| 济南恒隆广场 | 92% | ||||||
| 沈阳皇城恒隆广场 | 92% | ||||||
| 天津恒隆广场 | 94% | ||||||
| 武汉恒隆广场 | 83% | ||||||
| 沈阳市府恒隆广场 | 82% | ||||||
| 总额 | |||||||
2025年度中期业绩
截至报告期末，旗舰商场上海恒隆广场维持98%理想租出率，收入保持稳定。然而，客户
对高端消费渐趋谨慎导致租户销售额下滑8%。为巩固商场作为上海时尚生活地标的领导
地位，我们与日本著名艺术大师村上隆携手呈献全球首个Ohana Hatake沉浸式花园展，并
与高雅德（Goyard）合力打造Le Jardin花园主题店，以及与百多家国际品牌共同策划多
项活动，不但获媒体广泛报导，客流量亦显著上升。
上海港汇恒隆广场收入和租户销售额分别上升1%及10%。为刺激客流量和租户销售额，
我们于期内引入多家市场首店，并发起多项市场营销企划，例如与全球大热IP「黄油小
熊」（ButerBear）举办联乘活动，成功创造社交媒体热话，提升商场在年轻一族和家庭
客户心中的品牌价值。截至报告期末，租出率维持于99%高位。
无锡恒隆广场录得8%收入增长，惟租户销售额下跌4%。为庆祝恒隆成立65周年，商场
举办「Wigle We Go快乐出发」市场营销活动，在社交媒体上引来广泛关注，带动客流
量显著提升，尤其吸引年轻一族。截至报告期末，租出率维持于96%稳健水平。
2025年度中期业绩
昆明恒隆广场录得7%收入增长，租户销售额则轻微下跌1%。截至报告期末，租出率上升
一个百分点至99%的高位。商场专属贵宾室（The Lounge）于2024年11月正式开幕，为
「恒隆会」会员提供独特的高端购物体验。继昆明君悦酒店于2024年8月开业后，连接
酒店和商场的新行人天桥亦于2025年3月开通，将加强商场成为中国西南地区高端零售
和时尚地标地位。
作为恒隆于大连的标志性发展项目，大连恒隆广场收入和租户销售额分别录得10%和13%
增长。截至报告期末，租出率为94%。商场持续提升各类别和楼层的品牌和租户组合，带
动业务稳步上扬。此外，大连恒隆广场亦与另外五座恒隆广场合办「Wigle We Go快乐
出发」65周年志庆活动，顾客反应令人鼓舞，客流量亦显著攀升。
济南恒隆广场收入和租户销售额同步上升1%。截至报告期末，租出率微升两个百分点至
94%。商场于2025年1月完成最后阶段资产优化计划，除了改善客流量，还引入更多元
化的品牌和独家商户，不仅提升商场对顾客的吸引力，更有望支持其长远盈利能力。
沈阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别增长4%和10%。美食广场翻新和増加多元化餐
饮概念店后，商场的客源更加广泛，客流量亦有所提升。五一黄金周期间推出的市场营
销活动成效显著，进一步提高了顾客消费额和客流量。截至报告期末，租出率上升四个
百分点至96%。
天津恒隆广场录得2%收入下跌，惟租户销售额增长2%，租出率则维持在94%。商场展
开了一系列市场营销企划，包括情人节和「Wigle We Go快乐出发」主题活动，成效显
著。为提升客流量和顾客忠诚度，我们持续加强商场的品牌组合及「恒隆会」的效益。
受市内激烈促销活动影响，武汉恒隆广场收入和租户销售额分别下滑36%和31%。我们持
续优化品牌组合，并通过「恒隆会」和贵宾室（The Lounge）的高端服务强化市场定位，
提升顾客忠诚度。同时，我们积极推行市场营销策略，务求在竞争激烈的市场脱颖而
出。截至报告期末，租出率上升五个百分点至88%。
| 物业租赁 ─ 内地办公楼组合（截至 6月30日止六个月） | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 期末租出率 | |||||||
| 所在城市办公楼名称 | （人民币百万元） | 2025年 | 2024年 | |||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 6月 | 12月 | 6 月 | |||
| 上海恒隆广场 | 88% | |||||||
| 昆明恒隆广场 | 87% | |||||||
| 沈阳市府恒隆广场 | 90% | |||||||
| 无锡恒隆广场 | 89% | |||||||
| 武汉恒隆广场 | 68% | |||||||
| 总额 | ||||||||
2025年度中期业绩
沈阳市府恒隆广场收入和租户销售额分别下跌37%和58%。截至报告期末，租出率为
86%。商场于2025年正持续实施多项转型策略，包括引入更丰富时尚生活和潮流时装及
运动品牌，并增加餐饮选择。
⚫ 办公楼
受经济不明朗因素影响，办公楼租赁市场持续乏力。整体收入较去年同期下跌5%至人民
币5.28亿元，跌幅主要由租出率下降和租金下调所致。上海恒隆广场甲级办公楼租金下
调幅度占整体降幅82%，原因是租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑，改变了甲级
办公楼市场生态。尽管面临市场压力，我们维持高水准物业管理服务并积极采取措施留
住优质租户。
上海市况在不利因素下持续乏力导致单位租金下调，上海恒隆广场两座甲级办公楼收入
合共下跌7%。截至报告期末，租出率减少六个百分点至82%。报告期内，市内供应过剩
和市场租金受压的挑战持续存在。
昆明恒隆广场办公楼收入下跌4%，截至报告期末，租出率减少三个百分点至84%。我们
凭借优越地理位置和一流设施及服务继续领先市场同业。
受需求不振和区内新办公楼供应过剩影响，沈阳市府恒隆广场办公楼收入下跌2%。截至
报告期末，租出率下降一个百分点至89%。
| 物业租赁 ─ 香港组合（截至6月30日止六个月） | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 期末租出率 | |||||||
| （港币百万元） | 2025年 | 2024年 | ||||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 6月 | 12月 | 6月 | |||
| 零售 | 97% | |||||||
| 办公楼 | 89% | |||||||
| 住宅及服务式寓所 | 73% | |||||||
| 总额 | ||||||||
2025年度中期业绩
无锡恒隆广场两座办公楼总收入维持平稳，报告期末租出率下降六个百分点至83%。然
而，我们的优质配套和服务，加上旗下自营的多功能办公空间「恒聚」提供灵活设施和
多元产品，带动报告期内的单位租金稳定上扬。
武汉恒隆广场办公楼收入减少2%，报告期末租出率亦下跌五个百分点至63%。面对严峻
市况，我们旗下自营的多功能办公空间「恒聚」继续为不同类型租户提供灵活弹性的办
公空间，以满足企业不断变化的需求，并促进租户间的紧密协作。
香港
2025年上半年，香港居民审慎的消费模式和内地访港旅客的旅游习惯转变，持续影响本
地消费。办公楼市场仍然备受挑战，经济市况低迷和企业扩张计划倾向保守，继续抑压
租赁需求。
收入下跌4%至港币14.88亿元，营业溢利则减少4%至港币11.70亿元，租赁边际利润率
为79%。
然而，我们持续加强租户组合，以迎合本地居民和旅客的喜好和消费模式，令租出率管
理得宜并维持于高位。
2025年度中期业绩
⚫ 零售
香港零售物业组合收入下跌7%至港币8.74亿元。为应对消费需求疲弱，我们进一步调整
租赁策略和租户组合。截至报告期末，整体租出率维持在94%高位。
受市况下行影响，租户销售额轻微下跌2%。为刺激消费，我们将继续透过「helo恒隆商
场奖赏计划」推行具针对性推广活动。
由于部分主要租户租金下调和完成租约重组，位于主要商业及旅游区组合零售物业组合
收入下滑9%。截至报告期末，整体租出率稳站于95%高位。
面对本地居民消费习惯转趋审慎，社区购物商场组合整体收入较去年同期减少5%。截至
报告期末，租出率下跌至94%。
⚫ 办公楼
由于租金下调 ，以及供应过剩导致租金价格下行，办公楼收入下跌1%至港币5.02亿元。
我们已积极采取应对措施，例如提供精装修或分间办公空间方案，以满足租户需求。截
至报告期末，租出率维持于87%相对高水平。
尽管办公楼市场供过于求导致租金下调，香港岛办公楼组合收入仍然持平。截至报告期
末，租出率更上升一个百分点至83%。全新灵活办公空间解决方案NET•WORK于上半年
推出，选址中环标志性渣打银行大厦，试业期间反应良好，租出率达64%。
由于半零售商户继续削减开支和租金持续下调，九龙办公楼组合租出率下跌三个百分点
至93%，收入亦随之下降3%。
⚫ 住宅及服务式寓所
香港政府新推出人才入境计划为我们带来额外客源，加上服务式寓所提供灵活租赁条
款，住宅及服务式寓所业务收入较去年同期增加11%。
| （截至6月30日止六个月） | 收入 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| （人民币百万元） | 平均租出率 | ||||
| 2025 | 2024 | 变动 | 2025 | 2024 | |
| 沈阳康莱德酒店 | 62 64 -3% 57 – 不适用 | ||||
| 昆明君悦酒店 # | |||||
| 总额 | 119 64 86% | ||||
| 总额等值港币（百万元） | |||||
2025年度中期业绩
物业销售及投资物业出售
2025年上半年，我们售出位于香港之皓日（The Aperture）的19个住宅单位及武汉「恒隆
府」的一个单位，合共进账港币1.61亿元收入（2024年：港币12.28亿元）。
计及内地和香港的物业销售亏损及相关销售开支、营销开支，以及其他营业开支，物业
销售业务于2025年上半年录得港币5,700万元的营业亏损。
于2025年6月30日，已签约但未入账的物业销售共港币4,700万元，包括皓日（The
Aperture）的两个预售单位和昆明君悦居的两个预售单位。有关收入将于完成销售交易后
入账。
2025年上半年，本公司售出一项投资物业 — 位于香港岛山顶区御峰的一个复式单位。
相关出售已完成，其港币2,700万元出售投资物业收益已于报告期内计入其他收入净额。
酒店
（
%
用
# 于2024年8月开业
沈阳康莱德酒店虽然较去年同期录得3%收入跌幅，但仍然稳占当地酒店客房市场的领导
地位。由于沈阳市场放缓和消费力下跌，客房及餐饮收入双受压。
2025年度中期业绩
昆明君悦酒店是位于昆明恒隆广场综合项目内的五星级酒店，于2024年8月开业，并提供
331间客房和五个特色餐饮场所。尽管酒店餐饮收入受消费市况疲弱影响，客房收入仍然
按月上升，领先市场同业。酒店于上半年录得收入人民币5,700万元。
物业重估
于2025年6月30日，我们的投资物业及发展中投资物业总值为港币1,932.30亿元，内地
物业组合和香港物业组合的价值分别为港币1,308.60亿元及港币623.70亿元。以上物业
均由独立估值师第一太平戴维斯进行于2025年6月30日的估值。
我们录得港币2.01亿元物业重估亏损（2024年：港币6.34亿元亏损）。
内地物业组合录得港币3,200万元重估亏损（2024年：港币3.51亿元亏损），占2024年
12月31日的物业组合价值不足1%。
香港物业组合录得港币1.69亿元的重估亏损（2024年：港币2.83亿元亏损），占2024年
12月31日的物业组合价值不足1%。
计及税项及非控股权益后，录得净重估亏损港币6.75亿元（2024年：港币6.74亿元净重
估亏损）。
物业发展及资本承担
供出租及待售的物业发展项目总值分别为港币261.37亿元和港币81.18亿元，当中包括位
于无锡、杭州、上海及沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。于报告日，我们对投资
物业的发展项目资本承担总额为港币120.91亿元。
内地
无锡恒隆广场第二期发展项目包括无锡「恒隆府」及无锡喆寓，希尔顿格芮精选：前
者由两座住宅高楼组成，合共提供超过500个单位；后者包括一幢七层高的新建大楼及一
幢三层高的文物建筑，合共提供105间客房。整个第二期发展项目预计于2025年下半年
起分阶段落成。无锡「恒隆府」将于2025年第三季度开始预售，酒店则计划于2025年下
半年开业。
2025年度中期业绩
杭州恒隆广场为高端商业综合项目，包括一座购物中心、五幢甲级办公楼及豪华的杭州
文华东方酒店。项目于2025年7月取得竣工证明书。酒店预计于2026年下半年开业，届
时将提供194间高级客房及套房。项目其余部分则计划于2025年下半年起分阶段落成。
为配合上海静安区的持续城市更新，我们展开了上海恒隆广场扩建项目，兴建一座约
3,080平方米、楼高三层的零售及餐饮中心，其地库将连接现有购物商场。该项目预计于
2026年竣工，旨在提供顾客更丰富的购物体验，同时巩固商场在市内的领导地位。
我们将把沈阳市府恒隆广场余下占地44,000平方米的综合发展项目，暂时改建为城市公
园，以提升社区福祉，同时观望市况作长期部署。该用地将为家庭和访客提供充满动感
的休憩空间，活化周边环境，并刺激客流量。
香港
位于香港岛南区寿山村道37号地块已于2021年2月完成收购。该地块已于2025年6月
完成清拆，将重建为豪宅。
位于香港岛渣甸山卫信道8-12A号所有单位已于2025年1月完成收购。该重建项目将由
多幢豪华独立大宅组成，并配有宽敞的花园，俯瞰东半山和中环天际线，预计总楼面
积约25,800平方尺。发展计划已于2025年5月获政府批准。
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024年12月31日 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | |||
| 货币种类： | 3,951 57% 2,953 43% 1 – | 8,367 1,934 2 | ||||
| 港币 | 81% | |||||
| 人民币 | 19% | |||||
| 美元 | – | |||||
| 现金及银行存款结余总额 | 6,905 100% | 10,303 | 100% | |||
2025年度中期业绩
财务管理
我们一直透过多项融资渠道保持适度的资本结构，以确保随时备有财务资源来满足经营
需要及企业拓展。我们亦一直保持充足备用银行信贷金额，以缓解恒隆地产在面对突如
其来的外部经济冲击时所承受的压力。
所有财务风险管理，包括债务再融资、外汇风险及利率波动等，均于企业层面集中统筹
管理和监控。利率和外币掉期合约只用于风险管理和对冲活动。我们密切监察及定期检
视资金需求，以确保我们拥有适当的财务灵活性和流动性，同时尽可能降低财务成本。
我们亦会保持多项债务融资渠道，以降低集中风险，并使资金渠道多元化。
债务组合管理方面，我们透过维持港币╱人民币╱美元借款组合、定息╱浮息债项组
合、偿还期分布以及多元化的融资渠道，致力降低外汇风险、利率风险及再融资风险。
⚫ 现金管理
于报告日按货币种类划分的现金及银行存款结余总额如下：
比
所有存款均存放在享有高度信贷评级的银行，并设有集中风险管理，并定期监控相关存
放风险。
⚫ 债务组合
于结算日，借贷总额为港币547.67亿元（2024年12月31日：港币573.76亿元），其中
43 %以人民币计值，作为对内地净投资的自然对冲。
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024年12月31日 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | |||
| 货币种类： | 31,376 57% 23,391 43% | 36,705 20,671 | ||||
| 港币 | 64% | |||||
| 人民币 | 36% | |||||
| 借贷总额 | 54,767 100% | 57,376 | 100% | |||
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024年12月31日 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | ||
| 定息 | 23,399 43% 31,368 57% | 23,725 33,651 | 41% | ||
| 浮息 | 59% | ||||
| 借贷总额 | 54,767 100% | 57,376 | 100% | ||
2025年度中期业绩
我们的定息债项主要包括债券、定息银行贷款及透过利率掉期转换为定息贷款的浮息银
行贷款。定息债项占债项总额的比率于2025年6月30日为43%。撇除在岸浮息债项后，
定息债项占离岸债项总额的比率于2025年6月30日为60%（2024年12月31日：56%）。
我们的债务组合构成可分类如下：
(i) 按货币（在货币掉期合约后）：
比
(i) 按定息或浮息（在利率掉期合约后）：
比
⚫ 负债率
于结算日，我们的净债项结余为港币478.62亿元（2024年12月31日：港币470.73亿
元）。净债项股权比率为33.5%（2024年12月31日：33.4%），债项股权比率为38.3%
（2024年12月31日：40.7%）。净债项股权比率上升主要源于内地及香港的资本支出增
加。
| 于 2025年 6月 30日 | 于2024年12月31日 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 港币百万元 | 所占百分比 | 港币百万元 | 所占百分比 | |||
| 偿还期︰ | 6,407 12% 9,563 17% 35,003 64% 3,794 7% | 9,340 10,859 33,295 3,882 | ||||
| 1 年内 | 16% | |||||
| 1 年后但 2 年内 | 19% | |||||
| 2 年后但 5 年内 | 58% | |||||
| 5 年后 | 7% | |||||
| 借贷总额 | 54,767 100% | 57,376 | 100% | |||
2025年度中期业绩
⚫ 还款期组合及再融资
于结算日，整体债项组合的平均偿还年期为3.0年（2024年12月31日：2.9年）。债项
组合的偿还期分布超过11年。约71%的贷款需于两年后偿还（2024年12月31日：
65%）。
2025年1月，我们成功签署港币100亿元五年期银团定期贷款和循环信贷融资，延长我
们的贷款期限，并增加我们业务发展的资金来源。
比
于2025年6月30日，我们的备用银行承诺信贷金额的未提取结余为港币217.53亿元
（2024年12月31日：港币125.35亿元）。40亿美元（2024年12月31日：40亿美元）
中期票据的未提取结余为23.98亿美元，等值港币188.26亿元（2024年12月31日：港币
161.34亿元）。
⚫ 财务费用净额及利息保障倍数
于2025年上半年，总财务费用减少7%至港币9.88亿元。平均有效借贷利率在减息环境
下及透过债务市场方面的有效借贷成本管理减少至3.9%（2024年：4.3%），足以抵销主
要用作资本支出的平均借贷增加所带来的更高利息支出。
计入损益表的净额（撇除资本化金额后）增加至港币4.97亿元。多个香港及内地项目于
2024年竣工后停止利息资本化，意味著符合利息资本化条件的项目减少。
2025年度中期业绩
2025年首六个月的利息保障倍数为3.1倍（2024年：3.0倍）。
⚫ 外汇管理
我们业务所面对的最大汇率风险来自人民币汇率波动，此等外汇风险主要来自内地附属
公司的资产净值所产生的货币换算风险。
我们严格遵守纪律约束，不会就人民币兑港币的走势采取任何投机行为，并透过内地营
运所得的现金流及人民币借贷维持适量的人民币资源，以满足我们在内地的资本需求。
我们会考虑法规动态、项目发展进度及宏观经济环境等多项因素，定期检讨业务，以评
估内地项目的资金需求，并在必要时对融资规划作出适当调整。
于2025年6月30日，以人民币计值的资产净值占我们资产净值总额约70%。由于人民币
兑港币较2024年12月31日升值1.5%，按报告日汇率将该等资产净值由人民币换算为港
币而产生的换算收益为港币14.46亿元（2024年：港币6.82亿元亏损），并已于其他全
面收入确认。
⚫ 资产抵押
于2025年6月30日，恒隆地产的资产均无抵押予任何第三方。
⚫ 或然负债
于2025年6月30日，恒隆地产并无任何重大的或然负债。
2025年度中期业绩
可持续发展
恒隆内地组合80%物业已全面采用可再生能源供电
恒隆采用可再生能源供电的内地营运物业组合占比，已从50%提升至80%。截至2025年
5月1日，沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场和大连恒隆广场三个物业已全面采用可
再生能源，成为辽宁省首批达成此重要里程碑的商业发展项目。这三座物业根据中国内
地绿电交易政策框架的绿电采购协议，购买风能和太阳能可再生能源。预计到今年
底，恒隆地产旗下八个物业累计将采购约3.2亿千瓦时的可再生能源，超额完成我们于
2025年内地物业组合25%用电来自可再生能源的可持续发展指标。
恒隆发表突破性净零讨论文件 推动业界对话
恒隆地产早前发布首份《我们的净零之旅：通往2050年的温室气体减排情境与行动》讨
论文件，探讨有助我们实现净零承诺的策略。该文件分享了我们采用超过1,000项内外部
数据开发而成的脱碳模型，提出两大主要情境并分析结果，以规划2050年或之前的温室
气体减排路径。以2023年温室气体排放量近100万吨为基准，此方针有望在2050年或之
前将恒隆地产的排放量减至10万吨以下，甚至更低，而新建项目的规模和可用建筑材料
的碳排放强度，将在减排过程中发挥重要作用。该讨论文件亦强调，通过持续努力，与
供应商合作应用创新技术，恒隆具备在2050年或之前全面实现净零碳排放的潜力。
恒隆「Changemakers计划」广受认可 与租户携手推动可持续发展
恒隆透过「Changemakers租户可持续发展合作计划」（「Changemakers计划」）加强与
租户合作，共同减少能源消耗和浪费，推动循环经济，并提升社区福祉。我们于2025年
4月举办了首届「Changemakers租户可持续发展大奖」，表扬参与租户在过去一年中对可
持续发展的贡献。截至2025年6月，「Changemakers计划」已吸引42名租户加入，涵盖
办公楼、零售和酒店等多个行业，这些租户分布于香港及内地16座物业，占租赁总楼面
面积超过238,000平方米，或恒隆地产旗下可租赁总面积的12%。
2025年度中期业绩
我们根据首批租户的经验优化计划，并透过全面的能源及碳管理平台，协助租户监察各
个租赁空间的实时能源消耗分析数据，提供数据主导的可行建议，协助它们实现可持续
发展目标和改善营运表现。
恒隆与清华大学携手15载 建设可持续城市未来
成立15周年的清华大学恒隆房地产研究中心（「中心」）一直致力于推动房地产业的学
术研究及产学研合作。为庆祝周年纪念，中心于2025年4月2日举行城市与房地产可持
续发展论坛，汇聚行业领袖、学者和政策制定者，共同探讨房地产业的未来发展。约
3,000名参加者在线上线下聚首一堂，包括业界代表、商业伙伴、清华大学师生及全国性
媒体。
自2010年以来，恒隆地产已捐赠人民币逾3,300万元，资助清华大学的房地产项目和中
心的学术研究与交流计划。这项伙伴关系已发展为亚洲领先的房地产业合作项目，连系
商界和学界，并在内地房地产业发展发挥关键影响力。
恒隆物业组合支持香港年轻创业家发展
恒隆地产与香港房屋委员会合作，支持「共筑・创业家2.0」计划，于山顶广场、康怡广
场及淘大商场为年轻创业家提供为期六个月的免租零售空间。此举旨在协助年轻一代发
挥创意，并在实战环境中培养创业精神，印证我们落实社区投资项目的承诺。
入选的初创企业于7月进驻指定零售舖位，受惠于附近商户的知名度和恒隆地产旗下的大
型商场推广活动，并可获本公司提供度身订造的市场营销支援。
2025年度中期业绩
展望
中美两国近期贸易摩擦不断，贸易壁垒日益加剧，令全球经济充斥不确定性。贸易关税
和通胀动态可能延迟联储局减息计划，对消费支出和企业扩张造成不利影响。
内地消费者信心不足情况延续至2025年，但市场渐见回稳迹象，预计财政扩张及具针对
性的政府支援措施将于未来数月令需求温和上升。虽然消费活动在疫情后短暂反弹，但
我们观察到中国消费者已逐渐回归理性，更加注重生活品质的提升。面对瞬息万变的市
况，零售业界正积极调整策略以抢占先机。为保持竞争力和适应不断转变的市场环境，
我们亦正采取措施加强资产管理能力，并灵活优化营运策略—上海恒隆广场现正施工的
扩建项目和贵宾室翻新项目便是一例。办公楼租赁市场面临供应压力和租金下调的挑
战，上海等一线城市首当其冲。因此，我们致力以租户需求为先，以留住优质租户。杭
州恒隆广场的优质综合商业项目将于未来数月进入最后施工阶段，尽管市况疲弱，零售
及办公楼的预租表现仍然活跃。该项目体现了我们对推动创新和提升社区环境的承诺，
是我们实现长远增长和卓越抱负的重要基石。
2025年下半年，香港消费模式转变及外围经济因素带来压力，零售业很可能继续面临挑
战。尽管访港旅客人数仍未回升至疫情前水平，但旅客对拍照打卡的沉浸式旅游体验，
以及政府牵头推广的各类盛事活动表现出浓厚兴趣。我们对长远营商环境保持乐观，惟
经济放缓将持续多久仍属未知之数。我们将继续专注于营造沉浸式购物体验，例如互动
展品和期间限定活动，并与本地企业和匠人共同开发可引起市民和旅客共鸣的独特产品
及服务，以培养社区意识和推广地道体验。我们亦会寻求机会回收资本，以优化香港物
业组合。
2025年度中期业绩
物业销售方面，无锡「恒隆府」即将推出首批预售单位，市场对营销活动反应正面。武
汉「恒隆府」和昆明君悦居等「恒隆府」项目的主要客户群包括追求优质生活水平的本
地住客，以及因商业便利自其他城市慕名而来的富裕买家。我们凭借卓越的管理服务和
产品质素在业界脱颖而出，深受各大城市具品味要求的买家青睐。在香港，我们继续推
售皓日（The Aperture）和蓝塘道余下的住宅单位及大宅。最新分析报告显示住宅楼市或
已触底，我们有信心能在经济回暖时取得更好的销售成绩。
| 资料仅供参考 |
|---|
| 2025 2024 人民币百万元 人 民币百万元 |
| 4,598 5,606 (1,585) (2,471) |
| 3,013 3,135 41 21 (288) (314) |
| 2,766 2,842 (184) (584) |
| 2,582 2,258 18 24 (462) (419) (444) (395) (3) 17 |
| 2,135 1,880 (979) (663) |
| 1,156 1,217 |
| 849 964 307 253 |
| 1,156 1,217 |
| 人民币0.18元 人民币0.21元 人民币0.18元 人民币0.21元 |
| 20 (497) | 26 (455) |
|---|
2025年度中期业绩
综合损益表
截至2025年6月30日止六个月（未经审核）
2025 2024
附注 港币百万元 港币百万元
收入 2(a) 4,968 6,114
直接成本及营业费用
(1,713) (2,684)
3,255 3,430
其他收入净额 3 45 23
行政费用
(309) (341)
未计入物业之公允价值变动
来自营业的溢利
2,991 3,112
物业之公允价值减少
(201) (634)
已计入物业之公允价值变动
来自营业的溢利
2,790 2,478
利息收入
财务费用
利息支出净额 4 (477) (429)
应占合营企业（亏损）／溢利 (3) 19
除税前溢利 5 2,310 2,068
税项 6 (1,063) (729)
本期溢利 2(b) 1,247 1,339
应占本期溢利：
股东
912 1,061
非控股权益
335 278
本期溢利
1,247 1,339
每股盈利 8(a)
基本
港币0.19元 港币0.23元
摊薄
港币0.19元 港币0.23元
| 资料仅供参考 |
|---|
| 2025 2024 人民币百万元 人 民币百万元 |
| 1,156 1,217 (1,184) 824 – 76 (136) 106 (5) (32) 22 (11) – 1 |
| (1,303) 964 |
| (147) 2,181 |
| (464) 1,934 317 247 |
| (147) 2,181 |
2025年度中期业绩
综合损益及其他全面收入表
截至2025年6月30日止六个月（未经审核）
2025 2024
港币百万元 港币百万元
本期溢利
1,247 1,339
其他全面收入
已经或其后可被重新分类至
损益之项目：
汇兑储备之变动：
换算至列报货币产生之
汇兑差异
1,656 (765)
净投资对冲（亏损）／收益
(210) 83
对冲储备之变动：
公允价值变动之有效部分
(145) 114
转出至损益净额
(6) (34)
递延税项 24 (12)
不会被重新分类至损益之项目：
权益投资之公允价值变动净额
– 1
除税后本期其他全面收入
1,319 (613)
本期全面收入总额 2,566 726
应占本期全面收入总额：
股东 2,076 520
非控股权益 490 206
本期全面收入总额 2,566 726
| 资料仅供参考 |
|---|
| 2025年 2024年 6月30日 12月31日 人民币百万元 人民币百万元 |
| 152,492 155,224 23,836 22,226 2,692 2,625 991 1,040 69 72 143 132 |
| 180,223 181,319 |
| 6,304 9,676 2,840 2,968 12,645 12,603 |
| 21,789 25,247 |
| 5,851 8,749 8,065 8,651 24 21 311 273 |
| 14,251 17,694 |
| 7,538 7,553 |
| 187,761 188,872 |
| 44,163 45,077 235 222 12,821 12,394 |
| 57,219 57,693 |
| 130,542 131,179 |
| 40,643 39,410 80,823 83,010 |
| 121,466 122,420 9,076 8,759 |
| 130,542 131,179 |
2025年度中期业绩
综合财务状况表
于2025年6月30日
（未经审核） （经审核）
2025年 2024年
6月30日 12月31日
附注
港币百万元
港币百万元
非流动资产
投资物业 9
167,093 166,519
发展中投资物业 9
26,137 24,001
物业、厂房及设备
2,952 2,833
合营企业权益
1,085 1,104
其他资产
76 76
递延税项资产
157 140
197,500 194,673
流动资产
现金及银行存款
6,905 10,303
应收账款及其他应收款 10
3,112 3,183
待售物业
13,852 13,489
23,869 26,975
流动负债
银行贷款及其他借贷
6,407 9,340
应付账款及其他应付款 11
8,838 9,291
租赁负债
26 23
应付税项
341 294
15,612 18,948
流动资产净值
8,257 8,027
资产总值减流动负债
205,757 202,700
非流动负债
银行贷款及其他借贷
48,360 48,036
租赁负债
258 240
递延税项负债
14,058 13,374
62,676 61,650
资产净值
143,081 141,050
资本及储备
股本
43,398 42,051
储备
89,730 89,536
股东权益
133,128 131,587
非控股权益
9,953 9,463
总权益
143,081 141,050
2025年度中期业绩
综合财务报表附注
1. 编制基准
公布中载有截至2025年6月30日止六个月之中期业绩并不构成恒隆地产有限公司
（本公司）及其附属公司（统称「本集团」）于本期的中期报告，惟此中期业绩源
自该中期报告。
本中期财务报告（未经审核）已按照由香港会计师公会（HKICPA）所颁布之《香
港会计准则》（HKAS）第34号「中期财务报告」编制而成及根据香港联合交易所
有限公司的证券上市规则作出适当披露。
遵照HKAS 34的规定，编制中期账目时管理层可作出判断、估算和假设。这或会影
响会计政策的应用及截至结算日资产、负债和收支的列账金额，实际结果可能有别
于估计。
HKICPA颁布了多项《香港财务报告会计准则》（HKFRSs）的修订，并于本集团当
前之会计期间开始生效。此等发展对本集团于本公告中编制或呈列于目前的会计期
间或过往期间的业绩及财务状况时没有重大影响。本集团尚未应用任何在目前会计
期间尚未生效的新准则或诠释。
编制本中期财务报告所采用之会计政策与2024年度之财务报表所采用的保持一致。
此综合财务报表以港币列报。由于本集团在内地有重大业务经营，因此管理层在本
综合财务报表另以人民币列报附加的财务资料。此附加资料以人民币为列报货币，
并按照2024年的相同基准编制。
2025年度中期业绩
- （续）
公布中载有关截至2024年12月31日止年度之财务资料。虽此比较数据不构成本
公司于该财政年度之法定年度综合财务报表，惟此财务资料均源自该财务报表。更
多关于此按照香港公司条例（第622章）第436节披露之法定财务报表的资料如
下：
本公司已按照香港公司条例第662（3）条及附表6第3部之规定递交截至2024年
12月31日止年度之财务报表予公司注册处。
本公司之核数师已就该年度之财务报表发出报告书。该核数师报告书并无保留意
见；其中不包含核数师在不出具保留意见的情况下以强调的方式提请使用者注意的
任何事项；亦不包含根据香港公司条例第406（2），407（2）或407（3）条作出的
声明。
2025年度中期业绩
2. 收入及分部资料
本集团按所提供之服务及产品性质管理其业务。管理层以物业租赁，物业销售及酒
店为列报经营分部，用以计量表现及分配资源。
分部资产主要包括直接属于每个分部的全部非流动资产及流动资产，惟合营企业权
益、其他资产、递延税项资产和现金及银行存款除外。
(a) 收入分项
截至2025年6月30日止六个月
港币百万元 来自与客户合约之收入 租赁 总额
于某一时点
确认收入
随时间逐步
确认收入 合计
租赁收入 – – – 4,110 4,110
已建成物业之销售 161 – 161 – 161
酒店收入 48 81 129 – 129
物业管理费和物业租赁
其他收入 – 568 568 – 568
209 649 858 4,110 4,968
截至2024年6月30日止六个月
港币百万元 来自与客户合约之收入 租赁 总额
于某一时点
确认收入
随时间逐步
确认收入 合计
租赁收入 – – – 4,243 4,243
已建成物业之销售 1,228 – 1,228 – 1,228
酒店收入 28 42 70 – 70
物业管理费和物业租赁
其他收入 – 573 573 – 573
1,256 615 1,871 4,243 6,114
| (32) – – (32) (169) – – (169) | (351) – – (351) (283) – – (283) |
|---|
| 20 – – 20 (497) – – (497) | 26 – – 26 (455) – – (455) |
|---|
2025年度中期业绩
- （续）
(b) 分部收入及业绩
港币百万元 2025
物业
租赁
物业
销售
酒店
总额
物业
租赁
物业
销售
酒店
总额
收入
- ,190 10 129 3,329 3,268 25 70 3,363
- ,488 151 – 1,639 1,548 1,203 – 2,751
4,678 161 129 4,968 4,816 1,228 70 6,114
未计入物业之公允价值
变动来自营业的
溢利╱（亏损）
- ,988 (26) (34) 1,928 2,026 (20) (3) 2,003
- ,067 (4) – 1,063 1,100 9 – 1,109
3,055 (30) (34) 2,991 3,126 (11) (3) 3,112
物业之公允价值减少 (201) – – (201) (634) – – (634)
– 内地
– 香港
利息支出净额 (477) – – (477) (429) – – (429)
– 利息收入
– 财务费用
应占合营企业（亏损）
╱溢利 (3) – – (3) 19 – – 19
除税前溢利╱（亏损） 2,374 (30) (34) 2,310 2,082 (11) (3) 2,068
税项 (1,063) – – (1,063) (718) (11) – (729)
本期溢利╱（亏损） 1,311 (30) (34) 1,247 1,364 (22) (3) 1,339
股东应占纯利
╱（净亏损） 976 (30) (34) 912 1,086 (22) (3) 1,061
为符合向本集团最高管理层所提供的资讯，酒店业务已作为经营分部单独呈列。
| 港币百万元 | 2025年6月30日 | 2024年12月31日 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物业 | 物业 | 物业 | 物业 | |||||
| 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | 租赁 | 销售 | 酒店 | 总额 | |
| 132,964 7,048 2,674 142,686 62,621 7,839 – 70,460 | 130,171 62,774 | |||||||
| 内地 | 6,636 | 2,544 | 139,351 | |||||
| 香港 | 7,900 | – | 70,674 | |||||
| 195,585 14,887 2,674 213,146 1,085 76 157 6,905 221,369 | 192,945 | 14,536 | 2,544 | 210,025 | ||||
| 合营企业权益 | 1,104 | |||||||
| 其他资产 | 76 | |||||||
| 递延税项资产 | 140 | |||||||
| 现金及银行存款 | 10,303 | |||||||
| 221,648 | ||||||||
2025年度中期业绩
- （续）
(c) 分部资产总值
3. 其他收入净额
港币百万元 2025 2024
政府补助 15 6
出售投资物业收益 27 –
出售物业、厂房及设备收益 – 14
汇兑亏损净额 (2) (2)
其他 5 5
45 23
4. 利息支出净额
港币百万元 2025 2024
银行存款利息收入 20 26
银行贷款及其他借贷利息支出 922 1,011
租赁负债之利息 6 7
其他借贷成本 60 45
借贷成本总额 988 1,063
减：借贷成本资本化 (491) (608)
财务费用 497 455
利息支出净额 (477) (429)
2025年度中期业绩
5. 除税前溢利
港币百万元 2025 2024
除税前溢利已扣除下列各项：
已出售物业成本 164 1,012
职工成本（附注） 738 765
折旧 76 46
附注： 职工成本包括雇员股权费用港币3,100万元（2024年：港币4,200万元）。
假若计入于损益表内并未确认的金额，包括资本化金额，职工成本则为港币
8.95亿元（2024年：港币9.28亿元）。
6. 综合损益表内之税项
香港利得税项拨备乃按期内估计应课税溢利以16.5%（2024年：16.5%）计算。内
地所得税为内地企业所得税按25%（2024年：25%）计算及内地预提所得税按适用
税率计算。香港公司从内地之外商投资企业之股息派发适用税率为5%（2024年：
5%）。
港币百万元 2025 2024
本期税项
香港利得税 126 134
内地所得税 441 456
本期税项合计 567 590
递延税项
物业之公允价值变动 381 31
其他源自及拨回暂时性差额 115 108
递延税项合计 496 139
税项支出总额 1,063 729
2025年度中期业绩
7. 股息
(a) 中期股息
港币百万元 2025 2024
于结算日后宣布派发股息：
每股港币1角2仙（2024年：港币1角2仙） 600 566
于结算日后宣布派发之股息，并无确认为结算日之负债。
董事会建议合资格股东有权选择以现金方式收取中期股息，或以新发行之股份
取代现金方式收取部分或全部该股息（以股代息安排）。以股代息安排须待香
港联合交易所有限公司批准依据以股代息安排所发行之新股上市及买卖后，方
可作实。
(b) 末期股息于截至2025年6月30日止六个月批准及派发
港币百万元 2025 2024
2024年度末期股息每股港币4角
（2023年度：港币6角） 1,913 2,699
期内已派发之2024末期股息当中，港币13.47亿元乃根据本公司于2025年1月24日
公布的以股代息安排透过以股代息方式支付。
2025年度中期业绩
8. 每股盈利
(a) 每股基本及摊薄盈利乃按以下数据计算：
港币百万元 2025 2024
股东应占纯利 912 1,061
股份数目
2025 2024
用以计算每股基本盈利之股份加权平均数 4,801,775,210 4,519,178,404
具摊薄作用之潜在股份之影响 ― 股份期权 205,550 –
用以计算每股摊薄盈利之股份加权平均数 4,801,980,760 4,519,178,404
(b) 股东应占基本纯利（不包括物业公允价值变动，并扣除相关所得税及非控股权
益）之计算如下：
港币百万元 2025 2024
股东应占纯利 912 1,061
物业之公允价值变动影响 201 634
物业之公允价值变动相关所得税影响 381 31
合营企业的投资物业之公允价值变动影响 20 1
602 666
非控股权益 73 8
675 674
股东应占基本纯利 1,587 1,735
根据股东应占基本纯利计算之每股盈利为：
2025 2024
基本 港币0.33元 港币0.38元
摊薄 港币0.33元 港币0.38元
2025年度中期业绩
9. 投资物业与发展中投资物业
(a) 添置
截至2025年6月30日止六个月，投资物业及发展中投资物业之添置额为港币
10.38亿元（2024年：港币19.15亿元）。
(b) 估值
本集团之投资物业及发展中投资物业由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公
司按市值基准进行截至2025年6月30日的估值。
10. 应收账款及其他应收款
(a) 已计入应收账款及其他应收款之应收账款账龄分析（以到期日为基础）如下：
港币百万元 2025年 2024年
6月30日 12月31日
未逾期或逾期少于一个月 116 166
逾期一至三个月 17 16
逾期三个月以上 3 2
136 184
(b) 本集团推行明确之信贷政策，其中涵盖对租户之严谨信贷评估及需支付租赁按
金的规定。租客除支付租赁按金外亦需预缴有关租赁物业的月租。本集团定期
检阅其应收款，并严格监控，借以将任何相关之信贷风险减至最低。
根据过往违约经验及可能影响租客偿还未清余额能力的前瞻性资料，本集团按
个别租户情况评估及计提充足预期信用损失拨备。
2025年度中期业绩
11. 应付账款及其他应付款
(a) 已计入应付账款及其他应付款之应付账款账龄分析如下：
港币百万元 2025年 2024年
6月30日 12月31日
三个月内到期 765 1,368
三个月后到期 2,653 2,647
3,418 4,015
(b) 应付账款及其他应付款包括一项应付同系附属公司港币6.01亿元（2024年12月
31日：港币6.01亿元），该同系附属公司为一个项目的联营开发商，本集团与
该同系附属公司分别占该项目66.67%及33.33%权益。该项金额代表同系附属公
司对该项目按比例作出的融资贡献，并为无抵押、不计息及无固定还款期。
2025年度中期业绩
其他资料
雇员
于2025年6月30日，雇员人数为3,862 人（包括香港雇员906人及内地雇员2,956人）。
截至2025年6月30日止六个月，雇员费用总额为港币8.95亿元。我们为所有雇员提供具
竞争力的薪酬待遇，其中包括按雇员的个人表现酌情发放花红。我们定期审视雇员的薪
酬待遇，以确保其符合相关条例规定及市场环境。本公司设有股份期权计划，并为雇员
提供专业的优质培训。
购回、出售或赎回上市证券
截至2025年6月30日止六个月期间，本公司或其任何附属公司并无购回、出售或赎回其
任何上市证券。
遵守企业管治守则
截至2025年6月30日止六个月期间，本公司不仅一直遵守《香港联合交易所有限公司证
券上市规则》附录C1之《企业管治守则》所载之守则条文规定，且在某些领域下超越了
其规定。
中期业绩之审阅
截至2025年6月30日止六个月的中期业绩已经由本公司之审核委员会及核数师毕马威会
计师事务所审阅。
2025年度中期业绩
暂停办理股份过户登记日期
以确定股东享有中期股息
暂停办理股份过户登记日期 2025年8月15日
截止办理股份过户 2025年8月14日下午4时30分
记录日期 2025年8月15日
中期股息派发日期 2025年9月24日
为确定有权享有中期股息之股东身份，本公司将于2025年8月15日（星期五）暂停办理
股份过户登记手续。为符合收取中期股息的资格，所有过户文件连同相关股票须于2025
年8月14日（星期四）下午4时30分前送交本公司之股票过户及登记处香港中央证券登
记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室。
董事会代表
董事长
陈文博
香港，2025年7月30日
于本公布日期，本公司董事会包括：
执行董事：陈文博先生、卢韦柏先生及赵家驹先生
独立非执行董事：袁伟良先生、陈南禄先生、陈嘉正博士、冯婉眉女士及李天芳女士
2025年度中期业绩
词汇
财务术语
财务费用： 借贷总额利息支出及其他借贷成本总额，扣除已资本化的金额
借贷总额： 银行贷款及其他借贷总额，扣除尚未摊销之其他借贷成本
净债项： 借贷总额扣除现金及银行存款
股东应占纯利： 本期溢利（税后）扣除非控股权益所占部分
股东应占基本纯利： 股东应占纯利不包括物业之公允价值变动（扣除相关所得税及非
控股权益）
财务比率
每股基本盈利 =
股东应占纯利 债项
股权比率
=
借贷总额
期内已发行股份加权平均数 总权益
股东应占
每股资产净值
=
股东权益 净债项
股权比率
=
净债项
于结算日已发行股数 总权益
利息保障倍数 =
未计入物业之
公允价值变动来自营业的溢利
未扣除资本化借贷成本的
财务费用扣减利息收入