Stock Code 股份代号: 497

ANUAL REPORT

年报

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目录

公司资料

财务回顾

主席报告

管理层讨论与分析

企业管治报告

环境、社会及管治报告

董事会报告

独立核数师报告

综合损益表

综合损益及其他全面收益表

综合财务状况表

综合权益变动表

综合现金流量表

综合财务报表附注

财务概要

本集团所持主要物业表

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资本策略地产有限公司02

公司资料

董事会

执行董事：

钟楚义（主席）

简士民

周厚文

何乐辉

梁景贤

钟宛彤

非执行董事：

卢庆雄（于二零二五年六月十七日获委任）

（叶浩宏作为其替任董事）

独立非执行董事：

郑毓和

石礼谦

(GBS, JP)

卢永仁

(JP)

翟廸强（于二零二五年六月十七日获委任）

审核委员会

郑毓和（主席）

石礼谦

(GBS, JP)

卢永仁

(JP)

薪酬委员会

郑毓和（主席）

钟楚义

卢永仁

(JP)

提名委员会

钟楚义（主席）

郑毓和

卢永仁

(JP)

执行委员会

钟楚义（主席）

简士民

周厚文

何乐辉

梁景贤

钟宛彤

公司秘书

邓炜杰

主要往来银行

中国银行（香港）有限公司

交通银行股份有限公司香港分行

创兴银行有限公司

大新银行有限公司

星展银行（香港）有限公司

富邦银行（香港）有限公司

恒生银行有限公司

华夏银行股份有限公司香港分行

中国工商银行（亚洲）有限公司

南洋商业银行有限公司

华侨银行有限公司

上海浦东发展银行股份有限公司

东亚银行有限公司

香港上海汇丰银行有限公司

大华银行有限公司

注册办事处

Clarendon House

2 Church Stret

Hamilton HM 11

Bermuda

香港总办事处及主要营业地点

香港

中环

夏

悫

道

号

美国银行中心

楼

上海办事处

中国

上海

黄浦区

湖滨路

号

无限极大厦

室

邮编：

核数师

德勤

•

关黄陈方会计师行

注册公众利益实体核数师

香港

金钟道

号

太古广场一座

楼

主要股份过户登记处

Conyers Corporate Services (Bermuda) Limited

Clarendon House

2 Church Stret

Hamilton HM 11

Bermuda

香港股份过户登记分处

香港中央证券登记有限公司

香港

湾仔

皇后大道东

号

合和中心

楼

1712–1716

号舖

股份代号

公司网站

w.csigroup.hk

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年报 202503

财务回顾

业绩回顾

资本策略地产有限公司（「本公司」）及其附属公司（统称

「本集团」）截至二零二五年三月三十一日止年度录得的

总收益约为

520,600,000

港元，主要来自销售物业，较

上一年录得之约

1,579,100,000

港元减少

67.0%

。

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团录得本公

司拥有人应占综合亏损为

1,691,500,000

港元，而截至

二零二四年三月三十一日止年度则录得本公司拥有人

应占综合亏损为

425,600,000

港元。

亏损主要由于本集团投资物业之公平值不利变动、本集

团持作出售物业撇减以及合营企业及联营公司物业减

值拨备约为

1,122,300,000

港元。

流动资金及财务资源

本集团维持稳健的流动资金水平，包括约

1,413,500,000

港元（二零二四年三月三十一日：

2,523,900,000

港元）的银行结余及现金（包括证券经纪

所持有之现金）。本集团一般以内部资源及主要往来银

行提供的银行信贷应付营运所需。

于二零二五年三月三十一日，本集团的外部借款总额

（包括银行借款及有担保票据）约为

9,232,400,000

港元

（二零二四年三月三十一日：

10,184,500,000

港元），而

本集团债务总额与资产总额的比率为

41.1%

（二零二四

年三月三十一日：

38.8%

）（按外部借款总额占本集团资

产总额的百分比计算）。

所有银行借款主要以港元、人民币及美元为单位，每年

以浮动利率基准根据短期香港银行同业拆息加年利率

1.00%

至

2.05%

或全国银行间同业拆借中心公布之贷款

市场报价利率或上海银行间同业拆放利率加固定息差

计息。借款还款期（包括贷款协议载有须按要求偿还条

款的银行借款约为

58,100,000

港元纳入须于一年内偿还

的借款）通常介乎二至五年，其中约为

1,112,600,000

港

元须于一年内偿还，

5,454,500,000

港元须于一至五年

内偿还及

357,600,000

港元须于五年后偿还。

由于本集团的资产及负债主要以港元、人民币及美元为

单位，故外币汇率波动对本集团的表现、业绩及营运并

无重大影响。然而，本集团将密切监察外汇风险承担状

况。

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资本策略地产有限公司04

财务回顾

财务摘要

（以百万港元计，另有指明者除外）

截至三月三十一日止年度

二零二五年二零二四年

收益

根据综合损益表

5211,579

应占联营公司及合营企业之收益

1,3491,879

1,8703,458

本公司拥有人应占亏损

(1,692)(426)

本公司拥有人应占权益

11,98113,733

（经重列）

每股亏损－基本（港仙）

(36.73)(9.18)

－

资产价值

本集团的持作出售物业，根据现有会计准则按个别物业基准以成本及可变现净值的较低者列账。

本集团合营企业的主要资产为持作出售物业，根据现有会计准则以成本及可变现净值的较低者列账。

为全面反映本集团及其合营企业持作出售物业的相关经济价值，本集团认为（如下文所载）根据本集团呈列持作

出售物业于二零二五年三月三十一日的公开市场估值的基准向股东呈列本集团资产净值表的补充资料实属恰当。

二零二五年

（未经审核）

千港元

本公司拥有人应占资产净值（经审核）

11,980,829

加：

有关本集团持作出售物业的应占重估盈余

(1)

1,169,241

有关合营企业持作出售物业的应占重估盈余

(1)

1,165,058

本公司拥有人应占资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的权益乃按公开市场价值呈列

(2)(4)

14,315,128

每股普通股的资产净值，犹如持作出售物业及于合营企业的权益乃按公开市场价值呈列

(3)(4)

3.11

港元

(1)

根据与本集团概无关连的独立合资格物业估值师于二零二五年三月三十一日进行的公开市场估值（有关估值因人民币兑港元汇率而轻微调

整）或实际交易价或根据平均交易价估计呈列。

(2)

并无就持作出售物业的应占重估盈余作出递延税项负债拨备。

(3)

每股普通股的资产净值乃根据于二零二五年三月三十一日之

4,604,900,000

股已发行股份计算。

(4)

该金额为非香港财务报告准则财务计量。

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年报 202505

财务回顾

雇员

于二零二五年三月三十一日，本集团员工总数为

人（二零二四年：

人）。本集团的雇员报酬乃按现行市场条

款及个人表现而厘定，而薪酬待遇及政策会定期检讨。除薪金外，经评估本集团及个别雇员的表现后，本集团可

向雇员发放酌情花红。

财务担保合约

二零二五年二零二四年

千港元千港元

本集团就授予下列各方的银行信贷作出的担保：

合营企业

7,294,3888,122,698

联营公司

1,317,2401,220,656

8,611,6289,343,354

及由下列各方动用：

合营企业

6,397,3886,975,561

联营公司

957,240993,736

7,354,6287,969,297

本公司董事估计有关财务担保合约的预期信贷亏损拨备。于二零二五年三月三十一日，其他应付款项及应计费用

的财务担保合约为

12,618,000

港元（二零二四年：

23,003,000

港元）。

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资本策略地产有限公司06

财务回顾

资产抵押

于报告期末，本集团已将下列资产抵押作为所获银行融资的担保：

二零二五年二零二四年

千港元千港元

物业、厂房及设备

146,089161,887

投资物业

3,079,6573,204,457

持作出售物业

5,101,0885,438,468

于损益账按公平值计算的金融资产

5,7235,112

8,332,5578,809,924

就若干物业而言，本集团已向银行转让其作为相关物业出租人的全部权利、业权及利益，以令本集团取得若干银

行融资。

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年报 202507

主席报告

各位股东：

本人谨代表资本策略地产有限公司提呈本集团截至二

零二五年三月三十一日止财政年度之全年业绩。

过去一个财政年度，宏观经济环境充满挑战。利率持

续高企，加上全球资本市场的波动，打击了香港及中

国内地住宅及商用物业的投资意欲。该等不利因素对

整个物业界别的韧性造成考验。

然而，尽管面对该等挑战，我们开始看到香港住宅物

业市场出现初步复苏迹象。令人鼓舞的是，我们位于

「

The Southside

」的合营旗舰项目「滶晨」已展现出强烈

的市场兴趣，显示市场对优质发展项目的信心日增。

该等「萌芽」再次证明，即使在艰难的环境下，市场对

位置优越的住宅物业仍有持续的需求。此外，我们位

于佐敦的「高临」住宅项目亦已售出超过

80%

单位，预

售额超过

亿港元。

加强财务复原能力

尽管经济环境充满挑战，我们仍采取果断措施以巩固

财务状况。二零二五年二月，我们宣布集资约

19.92

亿

港元，包括约

14.92

亿港元的供股及

亿港元的

年期高

级无抵押债券，本人亦有参与其中，并引入基汇资本

作为新策略伙伴。其投资不仅是对本集团投下信心的

一票，亦证明即使是在波动的市场中，我们仍然有能

力吸引世界级合作伙伴。

除供股外，我们于二零二五年五月发行

1.5

亿美元的

年期有担保票据。是次票据是香港发行人今年首次发

行的无评级债券，让我们得以为二零二五年七月到期

的

亿美元有担保票据再融资。该等集资活动让我们得

以巩固资产负债表、增加流动性及降低财务风险，使

本集团得以抵御持续的不明朗因素，并随著市场回稳

而把握未来的机遇。

增长导向策略定位

尽管现时面临不利因素，我们仍然专注于执行我们的

策略规划，以释放长期价值。我们的主要发展项目，

包括结志街综合发展项目及弥敦道商业平台，均处于

有利位置，可在市场复苏时把握上升机会。该等项目

反映我们致力创造价值主导的资产，以配合不断发展

的市场需求，并为我们的长期增长奠定竞争优势。

展望未来，我们乐观地认为，香港住宅市场措施放宽、

香港银行同业拆息下降、股市改善，以及中国内地多

项刺激经济措施，均有助市场逐步复苏。尽管商用物

业界别继续面临挑战，但我们严谨的作风确保本集团

已作好充分准备，以应付波动及把握机遇。

提升股东价值

我们的策略核心是致力于提升股东价值。我们正积极

管理流动性，并透过

亿港元的销售计划维持稳健的

资产负债表。根据先前的公告，我们的目标是在二零

二九年三月前达到上述目标。此外，我们致力减低资

产净值对市值的折让。透过优先执行财务纪律，并将

我们的措施与长期价值创造相结合，我们的目标是为

股东带来可持续的回报。

---

资本策略地产有限公司08

主席报告

结语

最后，本人要感谢我们的股东、合营伙伴、业务伙伴、

客户及员工在这个充满挑战的时期继续给予我们持续

的信任及支持。我们仍然坚定不移地承诺以严谨的纪

律及专注的精神来面对这种环境。凭借加强财务状况、

稳健的项目组合，以及持份者的信任，本人深信本集

团将在未来几年变得更为强大，并创造持久的价值。

感谢 阁下对我们的信任。

主席

钟楚义

香港，二零二五年六月三十日

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年报 202509

管理层讨论与分析

业务回顾

本集团于截至二零二五年三月三十一日止年度录得本公

司拥有人应占亏损

1,691,500,000

港元，而上一年度则

录得本公司拥有人应占亏损

425,600,000

港元。每股亏

损为

36.73

港仙，而上一年度则为每股亏损

9.18

港仙（经

重列）。

年内本集团收益为

520,600,000

港元，较上一年度之

1,579,100,000

港元减少

1,058,500,000

港元。年内综

合亏损为

1,710,900,000

港元，而上一年度则录得综合

亏损

456,000,000

港元。本公司拥有人应占亏损主要

由于以下因素综合影响：

(i)

销售物业收益减少；及

(i)

本集团投资物业之公平值不利变动、本集团持作出售

物业撇减以及合营企业及联营公司物业减值拨备约为

1,122,300,000

港元。本集团投资物业之公平值变动、

持作出售物业撇减及合营企业及联营公司物业之减值

拨备均为非现金项目，不会对本集团之经营现金流构成

影响。本集团之整体财务、业务及营运状况仍然维持稳

健。

年内本集团应占来自物业销售（包括合营企业及联营

公司之贡献）之总收益为

1,573,300,000

港元（二零二四

年：

3,128,200,000

港元）。

回顾财政年度继续充满挑战。持续高利率的环境抑制了

整体物业投资情绪，并于回顾财政期间对我们的盈利能

力造成重大压力。面对中国内地及香港经济持续疲弱，

除需要就本集团物业组合中的部分项目作出减值拨备

外，我们的资产销售亦继续相对低迷。所有该等因素结

合在一起，扩大了我们自上一个财政年度结束以来的亏

损。

在住宅物业市场方面，自二零二四年初以来，香港政府

已经放宽先前为抑制购买意欲而采取的多项措施。结果

好坏参半，销售量有所改善，但价格水平则有所下调。

自二零二五年初以来，本集团的大众化及豪华住宅物业

组合的销售逐渐增强，我们希望此为转机的信号。鉴于

自二零二五年初，香港股市表现改善，以及来自中国内

地和海外的资金流入导致香港银行同业拆息大幅下降，

尽管住宅定价低迷，我们对未来住宅市场及销售的改善

保持乐观态度。

香港商用物业界别继续面临重大挑战，承租办公室及零

售业的需求仍处于低迷水平。更广泛的经济环境持续存

在不明朗因素，加上消费者行为及职场动态的改变，导

致商用空间需求疲弱。商用物业市场的前景仍然充满挑

战，但由于香港股市和中国内地经济复苏，我们对中长

期的改善抱持着希望。尽管利率周期仍然高企，本集团

将会努力应对复杂的形势，并审慎及小心地寻求适应演

变中的市场状况的策略。

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资本策略地产有限公司10

管理层讨论与分析

于财政年度的后半段，本集团已付出巨大努力以显著改

善资产负债表和流动性。于二零二五年二月，本集团宣

布策略性集资

19.92

亿港元，包括

14.92

亿港元的供股及

亿港元的

年期高级无抵押债券。此次集资由本集团主

席兼主要股东以个人名义牵头，并引入了新机构投资者

基汇资本作为股东合伙人。此次成功的股本集资为本集

团注入了额外股本和流动性，为我们对房地产市场逐步

复苏的坚定信心提供支持，并使本集团能受惠于更有序

地释放集团资产价值。

此外，二零二五年五月成功发行新的

1.5

亿美元的

年期

有担保票据，亦体现投资者对本集团持续的信用实力及

资产质量的信心。这是二零二五年首次有香港发行人发

行无评级债券，该债券发行得到了众多国际领先信贷投

资者的有力支持，并充分突显彼等对本集团未来发展的

坚定信心，及对我们在充满挑战但有望改善的房地产市

场中的商业模式和管理实力的认可。

展望未来，我们预期香港及中国内地的房地产市场将逐

步改善，其中香港股市日益改善及中国持续推出刺激经

济的措施为市场带来积极信号。鉴于集团资产负债表和

流动性已有所改善，本集团将维持谨慎乐观的展望，同

时将继续聚焦于持续资产出售以进一步提升流动性、审

慎的财务管理以及策略性的商业银行再融资策略，以平

衡各持份者的利益。

香港商用物业组合

本集团于发展和提升策略性商用项目组合方面持续取得

稳定进展。位于中环结志街╱嘉咸街的市建局项目，为

与永泰地产有限公司合营的综合商用发展项目。该项目

将提供甲级写字楼、国际奢华酒店、餐饮及零售店舖，

合并建筑面积约为

432,000

平方呎。该建筑工程正在进

行，预计将于二零二六年中竣工。

于九龙东，本集团一直积极管理和提升位于九龙湾黄

金地段的合营优质办公大楼「启汇」项目的租赁情况。

本集团持续优化其租户组合，医院管理局除先前租用的

100,000

平方呎外，亦额外租用

16,000

平方呎办公室空

间。本集团将继续致力引进高质素租户，并实现可观的

租金回报。

位于佐敦弥敦道

及

号的「香港体检中心」，已引

入一间香港著名医疗服务提供者－香港体检及医学诊断

中心有限公司为主要租户。其他租户包括周大福珠宝及

东亚银行。该大厦位于弥敦道及佐敦道交汇处。我们将

继续积极管理和提升租赁情况以实现更佳回报。

位于佐敦的「前诺富特酒店」重建计划将会改建成一幢

全新的商用和住宅综合大楼，目前进展顺利，工程目标

为二零二五年下半年竣工。住宅部分（名为「高临」）自

二零二四年五月起成功进行预售，在

个单位中，已

预售超过

个单位。

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年报 202511

管理层讨论与分析

我们的另一个商用项目位于威灵顿街

号的「德林大

厦」，邻近中环苏豪区。此项与加拿大退休金计划投资

委员会及一名少数合伙人合作的合营项目已开发为一幢

时尚的商用大厦，该工程已于二零二四年三月竣工。个

别楼层的分层销售进展顺利，并已售出合共

个楼层。

尽管目前商用物业市场充满挑战，本集团仍持续推动多

项商用物业的发展及重新定位。我们希望凭借我们的持

续努力，在商用房地产市场长期缓慢复苏的情况下，该

等增值项目将于日后让本集团取得成果。

香港住宅物业组合

本集团现时于香港黄金地段持有豪华及大众化住宅项

目组合。

位于渣甸山白建时道

号的「皇第」是我们的豪华住宅

合营项目。该项目坐落于一个环境幽静、毗邻为超级富

豪集中地段，提供精选数量的单位，如极致奢华的全层

户、复式户、花园别墅及一个顶层公寓。单位的空间布

局及面积选择多样化，介乎约

2,850

平方呎至

6,800

平方

呎以上。在美国联邦储备局于二零二四年九月减息后，

本集团已见到购买超豪华单位的意欲有所改善，并已再

售出两个复式单位。迄今为止，本集团已成功售出了该

项目之大多数单位。

位于山顶道

8-12

号的「

Infinity

」是一个合营项目，包括

为一系列超高档住宅单位进行翻新工程。此外，本集团

在此优越山顶地段全资拥有一幢位于山顶道

号之新

落成独立洋房。此项目坐享一望无际的

度全维港景

观。我们深信此优质项目将继续巩固我们发展超豪华住

宅项目的盛誉。

我们位于上水粉锦公路

号的住宅项目「华第」包括

幢豪华别墅，每幢别墅的建筑面积超过

6,000

平方呎，

并设有独立泳池及精致的私人花园，为最享誉盛名的乡

郊别墅树立标杆。该项目距离粉岭著名的香港哥尔夫球

会仅需三分钟车程，方便跨境旅客往返中国内地。于财

政期间的后半段，我们已售出其中一幢别墅，我们希望

不久未来有更多的销售。

我们与信和置业有限公司合营的港铁油塘通风楼住宅

项目如期进行。目前，我们预计住宅单位将于二零二五

年下半年预售，凭借其位于九龙东的便利位置，预期将

获得稳固的市场反应。

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资本策略地产有限公司12

管理层讨论与分析

我们与新世界发展有限公司及其他公司合营于港铁黄竹

坑站的「滶晨」的第五期发展项目是位于港岛南区港铁

黄竹坑站「

The Southside

」购物中心上盖的优质住宅物

业。该计划是将黄金地段发展为总建筑面积约

636,000

平方呎的优质住宅发展项目。该等优质住宅单位将坐享

香港海洋公园及深水湾绝佳景观，而且地理位置优越，

交通便利，从金钟乘坐港铁只需要短五分钟车程便可

到达。该项目的上盖建筑经已动工，目标于二零二六年

竣工。住宅单位的第

5A

期预售已于二零二五年六月正

式开展，买家兴趣浓厚，已预售超过

个单位，部分

高层优质单位通过招标程序达到了最高售价。鉴于近期

印花税放宽，使住宅市场气氛转强，加上该项目位于港

岛南区极其便利的位置，本集团期望该项目将继续取得

良好的反应和可观的销售。

我们位于元朗的合营项目「丽新元朗中心」将会改建成

一个大众化的住宅项目，预期建筑面积约为

480,000

平

方呎。我们正在积极推进该地盘的筹备工作。

整体而言，本集团的住宅物业发展组合正按业务计划顺

利推进。

中国内地业务

位于北京金宝街

及

号的「金舆东华」是本集团于北

京的第一个豪华住宅合营项目。该项目具有古典欧陆式

风格的外观，是该地段独一无二的地标。已完成的装修

工程包括外观及公共区域的升级改造，以及两层示范单

位。单位销售进展顺利，在合共

个翻新单位中，超

过

个已以高价售出，展现出内地富裕阶层对于中国内

地高端豪华住宅物业的强劲需求。

我们位于上海的高端购物中心「四季坊」及「华府天地商

场」位置优越，经革新后，凭借明显改善的出租率及更

好的租户组合，有望取得更长远的效益。

证券投资

于二零二五年三月三十一日，本集团持有于损益账按公

平值计算之金融资产约

250,900,000

港元（二零二四年三

月三十一日：

351,800,000

港元）。该投资组合中

34.9%

为上市债务证券、

2.8%

为上市股本证券及

62.3%

为非上

市股本及债务证券。彼等以不同货币计值，其中

97.2%

为美元及

2.8%

为港元。

于回顾年内，按市场估值的净亏损为

107,300,000

港元，包括上市债务证券公平值净亏损

1,700,000

港元、股本证券（大部份于香港上市）公平值净亏损

2,000,000

港元及非上市股本及债务证券公平值净亏损

103,600,000

港元。

证券投资的利息收入及股息收入减少至约

29,400,000

港

元（二零二四年三月三十一日：

44,500,000

港元）。

于二零二五年三月三十一日，其中约

5,700,000

港元（二

零二四年三月三十一日：

5,100,000

港元）的该等上市证

券投资已抵押予银行作为本集团获授银行信贷的担保。

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年报 202513

管理层讨论与分析

财务政策及市场展望

本集团采取各种措施以提高稳定性和抵御力，并采取审

慎的风险管理以应对当前的挑战。此包括严格的成本管

理实践、完善我们的资本结构以及确保充足的流动资

金，以履行我们的责任并抓紧机遇。正如我们所强调，

本集团已于二零二五年四月完成策略性集资

19.92

亿港

元，包括

14.92

亿港元的供股及

亿港元的

年期高级无

抵押债券，并获得主席及新股东合伙人基汇资本的参

与。此外，于二零二五年五月，

1.5

亿美元的

年期有担

保票据获得主要国际信贷投资者的强力支持，并帮助本

集团成功为将于二零二五年七月到期的

亿美元有担保

票据再融资。本集团于未来将会努力继续维持充足的流

动资金、稳健的财务状况以及管理良好负债期限。

我们预计在政府将推出新的支持政策下，中国内地及香

港经济将在未来一段时间内继续缓慢复苏。从我们预售

的「滶晨」第

5A

期及其他同业推出的项目可见，预期香

港住宅物业的需求将在中长期方面保持强韧。

我们目前正在积极努力筹备将合营企业的「滶晨」第

5B

期及港铁油塘通风楼住宅项目推出预售。该两个项目均

位于港铁沿线，位置优越，可充分利用该等便利地段释

放首次置业者抑压的需求。

凭著上述持续的资产出售、物业销售及营运提升的努

力，本集团决心在目前充满挑战的环境中保持韧性。管

理团队感激包括投资者、客户及银行合作伙伴各持份者

在如此充满挑战的时期对本集团的持续支持。我们最终

仍然对逐渐复苏但缓慢的香港物业市场抱有希望。

展望未来，我们看到融资成本有缓解的迹象，而我们认

为，该趋势将降低抵押贷款成本，从而刺激用户和投资

者的需求，将特别有利于香港房地产市场。

---

资本策略地产有限公司14

企业管治报告

企业管治常规

本公司致力维持高水平之企业管治，并深信良好的企业

管治乃本公司具透明度营运及其保护其股东权利的能力

和提升股东价值的关键。本公司于本财政年度内遵从百

慕达公司法、香港联合交易所有限公司（「联交所」）证

券上市规则（「上市规则」）及所有其他相关法律及法规。

本公司于年内已采用有关原则并遵从上市规则附录

C1

所载之企业管治守则（「守则」）内所有适用守则条文，

惟守则之守则条文第

C.2.1

条有关主席及主要行政人员

职务分开有所偏离除外。该偏离详情于下文有关章节内

进一步详述。

企业宗旨、价值观及策略

本公司是香港及大中华区领先的发展商，专注于豪华住

宅物业及优质商用物业。于开发物业时，本公司注重黄

金地段、精湛工艺及高品质物业。我们以与员工、合伙

人及其他关键持份者建立富有成效及诚实的关系为荣。

透明度、诚信及创新思维是我们的关键价值观，推动我

们创造及开发优质物业的目标，这仅通过我们努力培养

员工多元化及才能方面的策略以及我们与所有持份者

的关系才能实现。这些价值观已融入我们公司的政策和

工作实践中。

董事会

本公司董事会（「董事会」）负责领导及监控本公司，并

监管本公司之业务、策略决定及表现。全体董事均会付

出足够时间及精力处理本公司事务。董事会每名成员皆

全面知悉其根据适用法律及法规而出任本公司董事之

责任。非执行董事为本公司提供其技能及专业知识，并

为本公司不同董事委员会效力。董事会日常执行之政策

及策略乃由成员为执行董事之执行委员会进行，委员会

订有具体书面职权范围。

本公司提供适当的董事及高级人员责任保险，而最新一

份保单已于二零二五年五月续保。

本公司之公司细则（「公司细则」）第

99(A)

条及第

102(B)

条藉二零五年八月二十五日通过之特别决议案予以修

订，据此，全体董事均须每三年至少轮值退任一次。新

增及填补临时空缺之新任董事须于下一届股东大会上

接受选举。

董事会之组成

于本报告日期，董事会包括六名本公司执行董事（「执

行董事」）（分别为钟楚义先生、简士民先生、周厚文先

生、何乐辉先生、梁景贤先生及钟宛彤女士）、一名本

公司非执行董事（「非执行董事」）（卢庆雄先生（叶浩宏

先生作为其替任董事）及四名本公司独立非执行董事

（「独立非执行董事」）（分别为郑毓和先生、石礼谦先生

(GBS,JP)

、卢永仁博士

(JP)

及翟廸强先生）。

---

年报 202515

企业管治报告

董事会（续）

董事会之组成（续）

卢庆雄先生（叶浩宏先生作为其替任董事）及翟廸强先

生于二零二五年六月十七日获委任。彼等已于二零二五

年六月十六日就其委任取得法律意见，并确认彼等明白

其作为本公司董事的责任。

全体在任董事之履历资料载于本年报第

页至第

页。

董事名单与角色和职能可于本公司及联交所网站内查

阅。

董事会之组成及各董事年内于本公司各会议之出席记

录如下：

出席╱举行会议之次数

董事会

会议

审核委员会

会议

薪酬委员会

会议

提名委员会

会议

股东

周年大会

股东

特别大会

执行董事

钟楚义

3/4

不适用

2/21/10/11/1

简士民

3/4

不适用不适用不适用

1/11/1

周厚文

4/4

不适用不适用不适用

1/11/1

何乐辉

3/4

不适用不适用不适用

1/11/1

梁景贤

3/4

不适用不适用不适用

1/11/1

钟宛彤

3/4

不适用不适用不适用

1/11/1

独立非执行董事

郑毓和

4/43/32/21/11/11/1

卢永仁

(JP)4/43/32/21/11/11/1

石礼谦

(GBS, JP)4/43/3

不适用不适用

1/11/1

遵守上市规则第

3.10(1)

及

(2)

条以及第

3.10A

条

根据上市规则第

3.10(1)

及

(2)

条以及第

3.10A

条所载的规

定，有关委任至少三名独立非执行董事（占董事会成员

不少于三分之一）及至少一名具备适当专业资格或会计

或相关财务管理专业知识的独立非执行董事。

独立非执行董事的独立性

全体独立非执行董事均已确认彼等之独立性，而本公司

认为彼等均为独立人士。提名委员会对全体独立非执行

董事之独立性进行年度检讨。根据上市规则第

3.13

条所

载之独立性标准，提名委员会断定全体独立非执行董事

均符合上市规则有关独立性之规定。

---

资本策略地产有限公司16

企业管治报告

董事会（续）

独立非执行董事的独立性（续）

根据守则之守则条文第

B.2.3

条，任何继续委任已在任

超逾九年之独立非执行董事，应由本公司股东以独立决

议案批准。两名独立非执行董事已于董事会担任成员超

逾九年。根据公司细则第

99(A)

条，全体董事均须每三

年至少轮值退任一次。本公司亦已随附该决议案一同向

本公司股东寄送有关文件，当中载有董事会认为服务超

逾九年之退任独立非执行董事仍属独立人士且应接受

重选之理由。

董事会成员之间的关系

钟楚义先生为简士民先生之姐夫。钟宛彤女士为钟楚义

先生之女儿，彼亦为简士民先生之甥女。除上文所披露

者外，董事会成员之间并无家属或其他重大关系。

董事入职及持续专业发展

每名新任董事均于彼获委任为董事后获提供有关董事

职务及职责之指引，以确保彼完全了解于上市规则下之

职责及责任以及相关监管规定。

根据守则之守则条文第

C.1.4

条，全体董事承诺参与董

事培训。作为董事持续培训计划之一部分，本公司不时

向全体董事提供有关最新发展之书面资料，以发展并更

新彼等之知识及技能。年内，全体董事均定期获得有关

本公司业务之最新资料，以及有关上市规则及其他相关

规则及规例变更之书面资料。我们亦鼓励董事出席彼等

认为适合，并与彼等职务及职责相关的培训。本公司已

收到所有董事就彼等于截至二零二五年三月三十一日

止年度培训记录之确认函。

---

年报 202517

企业管治报告

董事会（续）

董事入职及持续专业发展（续）

截至二零二五年三月三十一日止年度，董事已接受的培训概要如下：

持续专业发展的类型

阅读材料／

出席董事之

职务及职责／

企业管治／法律、规则

及规例之更新

研讨会／

网络研讨会

阅读材料／

出席商业相关／

会计／管理或

其他专业技能

研讨会／

网络研讨会

执行董事

钟楚义

√

简士民

√

周厚文

√

何乐辉

√

梁景贤

√

钟宛彤

√

独立非执行董事

郑毓和

√

卢永仁

(JP)√

石礼谦

(GBS, JP)√

会策略及政策之执行以及各部门之运作，均由指定负责

的执行委员会监督及监控。董事会认为现行安排一直有

效地协助其履行职责。此外，四名独立非执行董事一直

贡献宝贵的独立观点及建议，供董事会考虑及决策。

非执行董事

本公司各非执行董事（包括独立非执行董事）已与本公

司订立委任函，特定任期不超过三年，并可于股东大会

上膺选连任。

主席及行政总裁

根据守则之守则条文第

C.2.1

条，主席及行政总裁职务

应有区分，且不应由同一人士兼任。

然而，本公司并无设置行政总裁一职。董事会认为，现

行管理架构一直有助促进本公司之营运及业务发展，而

且具备良好企业管治常规之必要监控及制衡机制。董事

---

资本策略地产有限公司18

企业管治报告

多元化

董事会自二零一三年起采纳董事会成员多元化政策，

该政策可于本公司网站查阅。本公司已于年内检讨及更

新该政策，以加强实践政策并维持董事会的多元化。董

事会认为，董事会成员多元化为讨论带来建设性挑战及

新观点。于检讨董事会组成及制定委任新董事的选择条

件时，董事会考虑其最广泛意义上多元化而不仅限于性

别。

董事会成员多元化政策详情载列如下：

(a)

目的

－

该政策旨在制定实现董事会成员多元化的

方法。

(b)

愿景

－

本公司确认并深信董事会成员多元化的裨

益，以提高其绩效质量。

(c)

政策

－

于厘定董事会之组成时，本公司将考虑董事

会之多元化，包括（其中包括）年龄、经验、文化、

性别和教育背景、专长、技能及专门知识。董事会

所有委任均以用人唯才为原则，在考虑人选时并会

视乎客观条件及顾及董事会成员多元化之益处。

(d)

可衡量的目标

－

于挑选董事会成员候选人时将基于

一系列多元化的观点，包括但不限于年龄、经验、

文化、性别和教育背景、专长、技能及专门知识。

(e)

监督及报告

－

提名委员会将每年于企业管治报告

中披露董事会的组成，并监督本政策的实施。

(f)

检讨本政策

－

董事会已授权提名委员会检讨本政

策以确保其成效。提名委员会将讨论任何可能需要

的修订，并向董事会推荐任何有关修订以供考虑及

批准。

为物色董事会的潜在继任人选，本公司将：

(a)

进行评估以透彻了解现时性别多元化的明细；

(b)

透过薪酬委员会物色具有不同能力及技能且符合资

格进入内部晋升程序的内部候选人，并成立由有关

人士组成的小组委员会，以进一步评估董事职位；

及

(c)

通过内部资源进行搜寻，并可于需要时委聘专业搜

寻公司。

---

年报 202519

企业管治报告

多元化（续）

董事会每年检讨及监察董事会成员多元化政策实践的

情况，对其于截至二零二五年三月三十一日止年度实现

董事会成员多元化的成效感到满意。于二零二三年四月

二十日，本公司已委任一名女性董事加入董事会（占现

有董事会成员的

9.09%

），符合董事会设定的目标。于

将来，本公司将透过多元化渠道物色专业董事候选人，

以进一步提升董事会的多元化水平。董事会的目标是维

持至少目前的女性代表水平，并认为于挑选合适的潜在

候选人委任加入董事会时，应整体考虑所有方面的多元

化及为董事会职责作出贡献的能力。

劳动力多元化

本公司致力打造机会均等的多元化工作场所，并积极招

聘女性员工。于二零二五年三月三十一日，我们的员工

当中，

53%

为男性及

47%

为女性，显示本公司致力于整

个员工团队中实现性别多元化。有关本集团员工团队性

别比例的更多详情，请参阅本年报的「环境、社会及管

治报告」。本集团亦定期检讨其薪酬及福利待遇，以确

保有关待遇符合市场标准，并营造凝聚力文化以加强员

工的归属感。

董事委员会

董事会已成立四个委员会，即审核委员会、薪酬委员

会、提名委员会及执行委员会，以监督本公司的特定事

务。四个委员会均有书面订明经董事会批准的职权范

围，列载各委员会的相关职责。

董事委员会的职权范围已不时检讨以符合上市规则的

最新修订本及本公司的需要。

各董事委员会之成员可全面查阅董事会议纪录、记

录、资料，以及接触本公司管理层及员工。本公司为董

事委员会提供全面支援，并在有需要时安排专业顾问提

供相关意见。

审核委员会

审核委员会之主要角色及职能为审议财务报告、风险管

理、内部监控原则的应用以及与本公司外聘核数师维持

适当关系。

目前，审核委员会由三名独立非执行董事（即郑毓和先

生、石礼谦先生

(GBS, JP)

及卢永仁博士

(JP)

）组成。审核委

员会主席为郑毓和先生，彼拥有专业会计资格及财务管

理专长。审核委员会之职权及职责已载于书面职权范围

并可于本公司及联交所网站查阅。

---

资本策略地产有限公司20

企业管治报告

董事委员会（续）

审核委员会（续）

于年内，审核委员会共举行三次会议。按照董事会惯

例，会议纪录将于切实可行之情况下在每次会议后尽快

分发给全体成员以供表达修改之意见、批准及存档。就

外聘核数师之挑选及委任而言，董事会与审核委员会之

间并无分歧。审核委员会经已审阅本公司截至二零二四

年三月三十一日止年度之末期业绩及本公司截至二零

二四年九月三十日止六个月之中期业绩；审批外聘核数

师的酬金及委聘条款；检讨内部审核计划；审阅内部监

控及风险管理以及外聘顾问所进行工作的工作进度；并

已与管理层及本公司核数师讨论年内采纳之会计政策

及惯例、内部监控及财务报告事宜。

薪酬委员会

薪酬委员会于二零五年七月二十一日成立，并具书面

职权范围，清楚列明其权责，以正式及具透明度之程序

厘定全体董事之薪酬方案。薪酬委员会之主要角色及职

能为制订高级管理人员及个别执行董事之薪酬待遇。

薪酬委员会将就公司薪酬政策以及个别薪酬待遇（已特

别考虑鼓励成分是否公平及有效，以及公司资源是否得

以有效运用而制订）是否完善咨询董事会主席。薪酬委

员会之职权及职责已载于书面职权范围并可于本公司

及联交所网站查阅。

目前，薪酬委员会由两名独立非执行董事（即郑毓和先

生及卢永仁博士

(JP)

）以及一名执行董事（即钟楚义先生）

组成。郑毓和先生为薪酬委员会主席。

于年内，薪酬委员会举行了两次会议，并在会上审阅、

讨论及批准了本公司董事及高级管理层之薪酬政策、制

度、待遇及酌情花红。

二零二五年度已付董事之酬金详情载于第

页之综合

财务报表附注。

提名委员会

提名委员会于二零一二年三月十三日成立，并具特定书

面职权范围。提名委员会之主要角色及职能为检讨董事

会之架构、人数及组成以及董事会成员多元化政策；就

董事的委任或膺选连任以及董事的续任方案向董事会提

供推荐建议；物色、筛选及向董事会建议可担任本公司

董事之合适人选；评核各独立非执行董事之独立性。提

名委员会之职权及职责已载于书面职权范围并可于本

公司及联交所网站查阅。

目前，提名委员会由两名独立非执行董事（即郑毓和先

生及卢永仁博士

(JP)

）以及一名执行董事（即钟楚义先生）

组成。钟楚义先生为提名委员会主席。

为促进挑选及推荐本公司董事候选人之程序、过程及准

则的运作，董事会已采纳具备可衡量宗旨之董事会成员

多元化政策。

---

年报 202521

企业管治报告

董事委员会（续）

提名委员会（续）

董事会亦采纳提名政策，该政策制定董事会提名及挑选

董事之方法及程序。提名委员会在提名时应考虑多项因

素，包括但不限于下列各项：

(a)

技能及经验：候选人应具备本公司及其附属公司营

运相关的技能、知识及经验；

(b)

承诺：候选人应能够投放足够的时间出席董事会

议及履行董事职责；

(c)

独立性：被提名为独立非执行董事的候选人必须符

合上市规则项下的独立性规定；及

(d)

诚信声誉：候选人应是正直、诚实、声誉良好及具

有高专业地位的人。

任何董事会候选人之委任或任何现任董事会成员之膺

选连任须按照公司细则及其他适用规则及规例进行。

于年内，提名委员会举行了一次会议，并在会上检讨了

董事会之架构、人数、组成及董事会成员的多元化，并

就董事于股东周年大会上膺选连任向董事会提供推荐

建议，以及推荐各委员会之提名董事。如退任的独立非

执行董事

(i)

已在董事会服务超过九年或

(i)

已在七间或以

上其他上市公司担任董事职务，董事会须在通函中分别

解释

(i)

相信彼仍保持独立性及应续任的原因或

(i)

彼能为

董事会投入足够的时间的原因。

执行委员会

由执行董事组成之执行委员会于二零五年七月二十一

日成立，并具特定书面职权范围。执行委员会之主要角

色及职能为管理本集团之日常业务运作，并代表本集团

作出投资及撤资决定，惟职权范围另有限制则作别论。

此外，执行委员会负责检讨本集团之企业及财务规划、

投资及营运策略，以及监控管理层执行董事会决定之进

展情况。执行委员会透过董事会主席向董事会汇报其意

见及提出建议。

目前，执行委员会由六名执行董事（即钟楚义先生、简

士民先生、周厚文先生、何乐辉先生、梁景贤先生及钟

宛彤女士）组成。钟楚义先生为执行委员会主席。

董事会独立性

为确保董事会可获得独立观点及意见，本公司已设立下

列机制，并于每年检讨有关机制的实施及成效。

1.

董事会必须确保不时委任至少三名独立非执行董事

及至少三分之一的成员为独立非执行董事（或上市

规则可能规定的更高限额）。

2.

每个董事委员会必须由大多数独立非执行董事组成。

3.

独立非执行董事的独立性于获委任时、每年、重新

委任以及需要重新考虑情况下的任何其他时间进行

评估。

---

资本策略地产有限公司22

企业管治报告

董事会独立性（续）

4.

独立非执行董事如有任何可能对其独立性产生重大

影响的个人资料变动，须在切实可行的情况下尽快

通知本公司。

5.

独立非执行董事就其出任董事会及董事委员会成员

的职责收取固定袍金，无权获得绩效相关的以股权

为基础薪酬（例如购股权或授予）。

6.

进一步重新委任独立非执行董事（包括已任职多年

的独立非执行董事）须经股东另行通过决议案。

7.

独立非执行董事不应参与本公司的日常管理，亦不

得存在影响其独立判断的关系或情况。

8.

全体董事均有权就其职能及职责相关的事宜寻求独

立专业意见，费用由本公司承担。

9.

董事须申报其及其关连实体于董事会将于董事会

议上审议的建议或交易中拥有的直接或间接利益

（如有），并于适当时退出会议。

10.

主席至少每年一次在其他执行董事避席的情况下与

独立非执行董事会面。

企业管治职能

董事会负责厘定本公司之企业管治政策，并履行以下企

业管治职责：

(a)

制定及检讨本集团之企业管治政策及常规，并提出

建议；

(b)

检讨及监察董事及高级管理人员之培训及持续专业

发展；

(c)

检讨及监察本集团政策及常规在所有法律及监管规

定方面的合规情况；

(d)

制定、检讨及监察适用于本集团雇员及董事之操守

守则及合规手册（如有）；及

(e)

检讨本集团遵守企业管治守则及企业管治报告内之

披露规定之情况。

年内，董事会已经检讨本集团遵守企业管治报告所披露

守则之规定，并通过本公司二零二五年企业管治报告。

公司秘书

公司秘书为本公司之全职雇员，负责向主席汇报及协助

董事会确保董事会成员之间的资讯有效交流，以及遵循

董事会政策及程序（包括企业管治事宜）。公司秘书已

于回顾年度内一直遵守上市规则第

3.29

条的规定。

---

年报 202523

企业管治报告

董事进行证券交易之标准守则

本公司已采纳上市规则附录

C3

所载之上市发行人董事

进行证券交易的标准守则（「标准守则」）。本公司每年

寄发摘要备忘录予董事两次，提醒彼等关注标准守则。

本公司已向各董事作出特定查询，并接获彼等于截至二

零二五年三月三十一日止年度已全面遵守标准守则之

确认书。

问责及审核

财务报告

本集团全年及中期业绩分别于年结日后三个月及半年

度结束后两个月期限内及时刊发。

下文载列董事就综合财务报表所承担之责任，与本年报

第

页「独立核数师报告」内本集团核数师确认其报告

责任有所不同，但两者应一并阅读。

年报及账目

董事知悉彼等有责任编制本集团之年报及综合财务报

表，以确保根据香港公认会计准则、上市规则之规定及

适用法例真实而公平地呈列综合财务报表，并须对所呈

报之财务资料之诚信负责。该责任不仅适用于年度及中

期报告，亦同时涵盖根据上市规则所涉及之本公司公告

及其他财务披露资料。

持续经营

经作出适当查询后，董事认为本集团拥有足够资源在可

预见将来继续营运，因此本集团按持续经营基准编制综

合财务报表乃属恰当。

风险管理及内部监控

为了达致本集团策略目标，并维持稳健而行之有效的风

险管理及内部监控制度，董事会确认其责任为评估及厘

定其愿意承担的风险性质及程度以保障股东利益及本

集团的资产。董事会认同，其对本集团的风险管理及内

部监控制度负上最终责任，负责监督设计管理、执行及

监察风险管理及内部控制度，以及透过审核委员会至

少每年一次检讨其成效。

有效的风险管理是实现集团策略目标的其中一个组成

部分。为达致有关目标，董事会确保本集团于识别、评

估及管理本集团所面对的重大风险时，有一套健全和持

续的风险管理程序，以促进本集团长远的成功。

---

资本策略地产有限公司24

企业管治报告

风险管理及内部监控（续）

本公司各部门于考虑部门的目标后，负责每半年识别、

评估及管理其部门内风险，并制定减缓计划，管理该等

风险。根据风险评估结果，管理层检讨所识别的主要业

务风险、评估控制措施的成效，以协助减缓、降低或转

移有关风险、监察风险管理及内部监控制度，以及向审

核委员会汇报任何所识别的重大事宜。审核委员会支持

董事会监察有关风险情况、设计及运作相关风险管理及

内部监控制度的成效。其负责定期检讨内部监控的外聘

内部监控顾问提交的业务流程及营运报告，以及外聘核

数师定期就其在工作过程中识别的监控事宜提交报告。

董事会考虑审核委员会的工作及检讨结果后，再就风险

管理及内部监控制度的成效作出的意见。

风险管理过程连同我们的内部监控措施确保与本集团不

同部门相关的风险得以有效控制，并符合本集团的风险

承受水平。就此，我们的组织架构权责清晰，监控层次

分明。我们设立一个全面的管理会计系统，为管理层提

供财务及营运表现的指标，以及用作汇报和披露的相关

财务资料。我们已设计并制定合适的政策及控制措施，

以确保资产不致被不当使用或处置，相关规则及法规得

以遵从及遵守，可靠的财务及会计纪录根据相关会计准

则及监管报告规定得以保存，以及妥为识别及控制可能

影响本集团表现的主要风险。此外，管理层持续将资源

投放于风险管理及内部监控制度，以为重大错误陈述或

损失提供合理但非绝对保证，及管理而并非消除未能达

成业务目标的风险。

董事会透过审核委员会将其内部审核职能授予独立外

聘内部监控顾问－大华国际咨询有限公司。于二零二四

年至二零二五年，独立外聘内部监控顾问已对本集团的

租赁及物业管理收入、应收款和收款及资产收购范围是

否足够及有效进行检讨，并提供改善及加强内部监控制

度的建议。董事会认为，本集团的风险管理及内部监控

制度有效及足够。外聘内部监控顾问亦设计一套以风险

为基础的方法以进行内部审核，并制定五年期内部审核

计划，有关计划每年进行检讨，覆盖本集团营运、业务

及服务单位的主要活动及程序。该等审核活动的结果会

交予审核委员会及本集团高级管理层。内部审核职能会

查察审核事务，并于其后跟进，力求妥善实行，并会定

期向审核委员会及本集团高级管理层汇报其进展。

内幕消息

本集团遵守了证券及期货条例第

XIVA

部及上市规则相

关部分，以制定有关处理及传播内幕消息的内部监控及

程序。为确保本集团所有员工都了解内幕消息的处理，

本集团以内幕消息披露政策制定有关的指引及程序，

确保本集团的内幕消息能完全、正确和及时地传播给公

众。此外，董事会负责审批有关的消息。本集团亦已采

取适当措施以确保敏感资料的机密性，并严格执行重要

协议的保密条款。

---

年报 202525

企业管治报告

风险管理及内部监控（续）

内幕消息（续）

此外，为鼓励及提供渠道予雇员举报任何潜在不恰当事

项或其他事宜，本公司已制定举报政策，并委任一名法

规主任接收、调查及处理相关事宜，随后并须就此向审

核委员会作出汇报。

本公司致力于保持对本集团诚信的信心。全体董事及雇

员在与其他人士进行买卖时应表现出最高的商业诚信，

并应根据法例及良好商业惯例原则进行本集团的业务。

本公司已采纳反贪污政策以禁止一切形式的贿赂及贪

污。

核数师薪酬

于截至二零二五年三月三十一日止年度，核数师向本集

团提供核数及非核数服务所产生之费用载列如下：

服务性质百万港元

核数服务

3.10

其他服务

2.92—

6.02

宪章文件

年内，本公司之组织章程大纲及公司细则有所变动。组

织章程大纲及公司细则之最新综合版本，可于本公司及

联交所网站内查阅。

股息政策

董事会自二零一九年起已采纳股息政策，为董事会订立

指引，以决定

(i)

是否宣派及支付股息，及

(i)

向本公司股

东支付的股息水平。

股息政策允许本公司股东分享本公司的利润，同时保留

足够的现金储备以作未来发展。一般来说，本公司每年

派息一次，即末期股息。董事会可按其认为适当的情况

下宣派有关末期股息以外的特别股息。

本公司并无预设任何派息率。股息的宣派、派付及金额

须待董事会经考虑已厘定因素（如营运、盈利、财务状

况、资本开支、未来发展、业务状况及策略、股东权益

等）后酌情决定。

根据公司细则及所有适用法例，股息可以现金支付或全

部或部分以配发本公司股份的方式支付。董事会亦可考

虑在适用法律法规许可的基础上发行红股。

股东权利

1.

股东召开股东特别大会之程序

根据公司细则及百慕达一九八一年公司法（「公司

法」），董事会须应于递呈要求当日持有附带本公司

股东大会投票权之本公司实缴股本不少于十分之一

(10%)

的股东之书面要求，有权随时通过向董事会或

本公司之公司秘书发出书面要求，要求董事会召开

股东特别大会以处理有关要求中指明之任何事项；

以及该大会须于递呈有关要求后两

(2)

个月内举行。

---

资本策略地产有限公司26

企业管治报告

股东权利（续）

1.

股东召开股东特别大会之程序（续）

倘董事会未能于递呈后二十一

(21)

日内召开大会，

则请求人或持有所有请求人之超过半数总投票权之

任何请求人，可自行召开大会，惟任何如此召开之

大会不得于该日期起计三

(3)

个月届满后举行。

2.

股东于股东大会上提呈议案之程序

根据公司法，持有附带本公司股东大会投票权之本

公司缴足股本不少于二十分之一

(5%)

的登记股东，

或不少于

名有关登记股东，可向本公司提交书

面要求：

(a)

向有权收取下届股东大会通告之股东发

出通知，告知该等股东任何可能于该大会上正式动

议及拟于会上动议之决议案；及

(b)

向有权收取下届

股东大会通告之股东传阅不超过

1,000

字之陈述书，

通知该等股东于该大会上提呈之决议案所述事宜或

将予处理之事项。

由所有请求人签署之申请书可由多份格式相若之

文件组成，而每份文件均须经一名或以上请求人签

署；且必须送交本公司之注册办事处，并须在大会

举行前不少于六

(6)

周（倘为要求决议通知之要求）或

大会举行前不少于一

(1)

周（倘为任何其他要求）递

交，而且须支付足以弥补本公司相关开支之款项。

惟倘在递交要求后六

(6)

周或以内之某一日召开股东

周年大会，则即使未有在规定时间内递交要求，就

此而言亦视作已妥为递交要求论。

3.

股东提名参选董事之程序

根据公司细则，倘可出席有关为委任或选举董事而

召开之股东大会及可于该股东大会上投票之合资格

股东有意于该股东大会上提名一名人士（退任董事

及该股东本人除外）参选董事，则该股东可于股东

大会日期前至少七

(7)

日，向本公司之注册办事处或

香港主要营业地点递呈表明有意提名该人士参选董

事之书面通知，以及该人士表明愿意参选之书面通

知。

递呈有关通知之期间为不早于寄发指定举行有关选

举之会议通知翌日及不迟于有关会议日期之前七

(7)

日。为了让本公司可将有关提名告知全体股东，上

述书面通知必须按上市规则第

13.51(2)

条之规定，

注明参选董事之姓名及履历详情。

4.

向董事会提出查询之程序

股东可随时向董事会提出直接查询。有关书面查询

可邮寄至本公司于香港之主要营业地点（地址为香

港中环夏

悫

道

号美国银行中心

楼），并注明收

件人为公司秘书。

---

年报 202527

企业管治报告

投资者关系及与股东之沟通

董事会采纳股东沟通政策，主要反映本公司与股东沟通

之现行做法。该政策旨在使股东及潜在投资者均可适时

取得全面而易懂之本公司资料。该政策将定期接受检讨

以确保其成效及遵守现行监管及其他规定。

股东周年大会为股东提供一个与董事会交流意见之平

台。董事会主席以及审核委员会、薪酬委员会及提名委

员会主席或如该等委员会主席未能出席，则由各委员会

及独立董事委员会（如适用）之其他成员在股东大会上

回答提问。

本公司于股东周年大会开始时将向股东阐明投票表决

之具体程序，以确保出席大会之股东了解有关程序。

本公司之网站

w.csigroup.hk

为投资者及时提供本公

司之财务、企业及其他资料。

董事会已审阅沟通渠道的实施情况，并据此认为股东沟

通政策于年内已有效执行。

---

资本策略地产有限公司28

环境、社会及管治报告

报告准则

根据香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则

附录

C2

《环境、社会及管治报告指引》（「报告指引」，自

二零二五年一月一日起已升级为《环境、社会及管治报

告守则》），资本策略地产有限公司（「资本策略」或「本

公司」）及其附属公司（统称「本集团」或「我们」）欣然提

呈于二零二四年四月一日至二零二五年三月三十一日期

间（「报告期间」）的环境、社会及管治（「环境、社会及管

治」）报告（「环境、社会及管治报告」）。本环境、社会及

管治报告所载资料涵盖相同期间，与本集团二零二五年

年报的财政年度一致。环境、社会及管治报告旨在让我

们的持份者全面了解我们的环境、社会及管治政策、成

就和本集团的表现，并展示我们对履行企业社会责任的

长期承诺。

报告范围

本环境、社会及管治报告的范围涵盖本集团于本财政年

度期间在香港、澳门、上海及北京的物业发展、租赁及

投资活动等核心业务。有关「管治」部分的更多资料，请

参阅本年报所载的本公司企业管治报告。

报告原则

环境、社会及管治报告乃根据「不遵守就解释」的原则

编制，并遵循四项主要原则：

1.

重要性：披露可能影响持份者观点的环境、社会及

管治议题。

2.

量化：环境、社会及管治数据以数字形式呈现，因

此我们的环境、社会及管治表现可以与同行、行业

标准和我们上年度的表现进行比较。

3.

平衡性：报告所披露的所有信息均应为无偏见，不

存在任何可能对持份者的决策产生不当影响的误导

性表述形式、选择和遗漏。

4.

一致性：为保证可比性，所有关键绩效指标计算和

假设均与去年度一致。我们的方法的任何变化都会

明确披露以通知持份者。

董事会的话

稳健的管治架构对于有效将可持续实践整合至我们的业

务营运中至关重要。董事会负责监督和管理环境、社会

及管治方法的总体方向，包括批准本环境、社会及管治

报告以及识别重大环境、社会及管治问题和环境、社会

及管治风险。董事会参照重要性分析，对重大的环境、

社会及管治相关问题进行评估、排序及管理。董事会每

年均会对有关结果进行审查，并评估针对重大问题所需

要采取的任何行动。

环境、社会及管治相关事宜及日常事务由相关部门主管

管理及监察。他们将定期向董事会报告，以确保本集团

在相应业务地点严格遵守与环境、社会及管治相关的法

例法规。

同时，我们定期评估本集团的环境、社会及管治表现，

并透过年度环境、社会及管治报告向持份者汇报，展示

我们为建立可持续发展及美好未来所作出的努力。

我们的环境

于二零二四年的联合国气候变化大会

(COP29)

上，全球

领导人强调应对气候变化的重要性。香港和中华人民共

和国（「中国」）均已采取行动，并制定分别于二零五零

年及二零六零年实现碳中和的目标。我们对能够通过我

们的环保服务和产品为该等国家倡议作出积极贡献而

感到自豪。

---

年报 202529

环境、社会及管治报告

我们的其中一个主要策略目标是将最新的绿色设计融

入我们的建筑，以追求更高的绿色建筑环境评估法（「绿

建环评」）认证排名。二零二一年是成功的一年，因为我

们达到将我们物业的公共区域的大部分日光灯和白炽

灯改为

LED

灯的其中一项里程碑，我们致力确保于日后

继续使用

LED

灯，以尽量减少不必要的排放。

于我们的工作环境中，我们已透过利用技术进一步推动

环保举措，例如，利用

zom

或电话会议讨论代替商旅

公干，并促进无纸化办公室的主题。我们相信，转型为

绿色商业运作是支持我们的客户过渡至碳中和经济的

一个重要过程。考虑到这长期目标，我们将进一步探索

其他策略，以促进过渡，并支持国家的净零目标。

我们的员工

我们深明员工是本集团成功的关键。在我们迈入后疫情

时代之际，我们重申致力于提供一个给予支援及充满包

容、促进个人及职业发展、以及提供认可并奖励杰出表

现的工作环境。我们将继续把员工的健康、安全及福利

放在首位。

我们秉承多元化文化，致力于培养尊重、包容和平等的

团队。我们认可员工团队中个人的独特能力和天赋。多

元化和包容性的环境有利于创新的想法，以支持我们不

同客户和社区的需求。截至二零二五年三月三十一日止

年度，我们保持多样性，其中

47%

是女性员工。

我们的下一步行动

迈向二零二五年，我们全力推动将可持续发展融入我们

的核心业务。我们过去已经朝著此方向迈出重要步伐，

并将继续积极主动地奠定必要的基础，加快向可持续发

展转型。我们将继续坚定不懈地致力实现可持续发展，

并与持份者携手共创更美好的未来。

我们谨代表资本策略仝人感谢 阁下对我们二零二五年

环境、社会及管治报告的关注。

持份者参与的方针

本集团的环境、社会及管治方针乃将持续发展的原则结

合业务营运，为顾客、雇员、业务合作伙伴、股东、投

资者及社区缔造长远价值。通过获得内部和外部持份者

的反馈，将有助我们获得对环境、社会及管治事宜的平

衡观点，以促进我们的可持续发展表现的持续改进。因

此，我们定期与我们的持份者接触，了解他们对我们的

环境、社会及管治事宜的期望和优先事项，以及加强我

们对利益和愿望的相互理解。

于报告期间内，本集团已采取多项措施提高资讯透明度

及准备度，包括

(1)

利用公司网站提供最新资讯，包括财

务报告、通函、公司简报、公告及通讯；

(2)

定期透过电

话及电邮与股东、雇员、供应商、承建商、业务伙伴及

客户沟通；及

(3)

利用网上问答邮箱收集查询及与持份者

交流意见。

---

资本策略地产有限公司30

环境、社会及管治报告

我们将继续寻求其他创新平台向持份者传递我们的讯息，并直接收集回馈。来自持份者的回馈及关注乃经以下渠

道收集，有效辨识改善的机会：

主要持份者沟通方法主要关注及利益

内部持份者股东及投资者

•

年度报告及中期报告

•

公司研讨会和信息通函

•

电子邮件、通讯和公告

•

股东大会和股东周年大会

•

公司网站

•

健全的风险管理

•

有效的企业管治

•

可持续发展

•

信息披露和透明度

•

道德商业运作、负责任的投资、盈利能力和

财务稳定

雇员

•

公司项目、活动和研讨会

•

绩效评估和年度评估

•

培训和员工参与活动

•

会议和简报

•

工作环境的健康和安全

•

福利和报酬方案

•

员工的权利

•

培训机会和职业发展

•

员工资料的隐私和保护

外部持份者租户和客户

•

客户反馈和投诉

•

顾客服务热线

•

通信和会议

•

公司网站

•

改善服务质素

•

提高客户满意度

•

产品质量的保证

•

隐私保护和数据使用

•

诚实、道德和诚信

供应商和承建商

•

定期审查和评估供应商

•

招标及采购会议

•

实地视察、会议、电话及电子邮件

•

共同利益和成就

•

供应链的责任

•

长期合作和可持续的关系

•

公平竞争、诚信和道德

业务伙伴

•

资源共享活动和项目

•

相互发展项目

•

可持续和长期的关系

•

企业协同效益

•

知识、信息和资源共享

公众社区

•

社区活动和交流互动

•

慈善和义工活动

•

社会媒体平台

•

企业社会责任

•

积极参与慈善活动和社区投资

政府及监管机构

•

外部报告和其他信息披露

•

政策咨询和会议

•

讨论会、研讨会和会议

•

遵守监管规则

•

健全的风险管理和有效的企业管治

•

商业诚信和道德

•

环境保护措施

---

年报 202531

环境、社会及管治报告

重要性评估

根据报告指引列出的环境、社会及管治范畴，本集团已透过广泛的沟通渠道收集关键持份者的反馈。我们亦进行

重要性评估，以确定主要的环境、社会及管治问题，下图列载有关结果：

环

境

、

社

会

及

管

治

议

题

对

本

集

团

之

重

要

性

环境、社会及管治议题对外部持份者之重要性

重要性分析矩阵

项目环境、社会及管治议题项目环境、社会及管治议题

客户满意度

客户信息和隐私

产品健康和安全

职业健康和安全

雇员发展和培训

雇员薪酬、福利和权利（如工作时间、

休息时间及工作条件）

遵守和保护知识产权

防止童工和强迫劳动

环保产品和服务

雇员多元化和平等机会

产品和服务标签

有关贪污行为的结案法律案件数目

（如贿赂、敲诈、欺诈和洗钱等）

营销传播（如广告）

反贪污政策和举报程序

挑选和监督供应商

培养当地就业

产生有害废弃物

能源使用（如电力、天然气及燃料）

为董事和员工提供反贪污培训

供应商的环境风险（如污染）和社会风险

（如垄断）

废气排放

温室气体排放

社区支持（如捐赠及义工服务）

保护环境和自然资源的缓解措施

材料的使用（如纸张、包装及原材料）

用水

气候变化

产生无害废弃物

---

资本策略地产有限公司32

环境、社会及管治报告

上述矩阵从内部和外部持份者角度展示环境、社会及管

治议题的重要性。右上角（第二象限）的环境、社会及管

治议题是最重要的关注焦点。根据从重要性评估中收集

的见解，社会层面相对比环境层面更为重要。由于本集

团主要从事物业发展和物业投资业务，除重建项目与其

他业务相比可能带来部份环境风险外，大部份业务营运

对环境的影响较少。本集团已积极注意于营运中减少使

用天然资源，并在可行的情况下实施环境控制措施，以

尽量减少其对环境的影响。环境部分将于下文章节中进

一步阐述。

于本报告期内，「客户满意度」、「客户信息和隐私」及

「产品健康和安全」是重点关注的关键议题。

持份者的反馈

本集团欢迎持份者对未来改进的反馈。我们高度重

视 阁下的意见，如对本环境、社会及管治报告有任何

意见或对提高我们的可持续发展表现有任何建议，请随

时透过以下渠道与本集团联系：

网页：

w.csigroup.hk

地址：

香港中环夏

悫

道

号美国银行中心

楼

电话：

+852 2878 2800

传真：

+852 2878 7525

A.

环境范畴

A1

排放物

尽管本集团对环境的影响微乎其微，我们致力推行

环境保护措施、可持续建筑策略及物料采购策略，

以提升香港建筑环境的可持续性，并减少我们物业

发展项目所消耗的能源及资源。

本集团已实施有关保护环境的目标及措施，包括在

设计、物料采购及开发程序上尽量减少温室气体

（「温室气体」）排放以及有害及无害废弃物的产生。

绿色建筑认证

本集团透过将绿色建筑元素融入至我们的物业发展项

目，例如应用绿建环评认证指引，为我们的租户及住户

提供清洁、稳定、舒适、实用及高效的生活环境，展现

出我们的可持续发展与举措。

---

年报 202533

环境、社会及管治报告

我们的部份项目已获香港绿色建筑议会的绿建环评认

证，肯定了我们在设计及发展项目时减低了对环境的影

响及改善环境质素方面所作的努力。于日后，本集团将

通过采用更环保的材料和可再生能源以减少碳足迹，争

取获得更高的如铂金和黄金级别的绿色建筑认证等级。

于报告期间内，本集团其有一个项目获得了上述认证，

以确保采用更环保的材料和可再生能源。位于弥敦道的

项目于第二阶段获得黄金级别认证。此外，结志街的项

目标于二零二五年第三季度在第二阶段取得铂金级

别认证。这对于进一步提高建筑物使用者的福利和健康

亦至关重要。

绿色设计

根据二零二一年六月公布的《香港气候行动蓝图

》，

建筑物占香港总耗电量的

90%

，在香港的碳排放中占较

大部份。我们很自豪能够透过支持绿色采购和环保施工

方法，在将绿色设计融入我们的建筑中发挥作用。为减

少对环境的影响，本集团的住宅项目均采用绿色设计。

我们已经引入露天花园，透过蒸发冷却减少都市热岛效

应，并减低停车场及建筑物的日光照射。我们相信这将

提升住户的生活水平，并为周边社区带来环境效益。

于报告期间内，本集团严格遵守香港有关废气排放的法

例，包括但不限于《空气污染管制条例》、《噪音管制条

例》、《废物处置条例》、《水污染管制条例》等。本集团

并不知悉任何将对环境或本集团产生重大影响的重大环

境不合规的情况。以下章节概述我们在管理能源使用、

噪音控制、空气质素及废物产生方面所作的努力。

节约能源

本集团力求更有效地利用及节约能源，作为减少温室气

体排放的主要方法。我们的项目开发团队不断寻求节能

的潜在机会，尤其是在物业发展项目中融入环保设计。

根据《建筑物能源效益守则》，我们的项目团队细心考

虑室内照明需求及居住区的合适照明功率强度。独立

的照明控制开关使用户可仅开启他们所占用区域的照

明。其他地区则安装自动照明系统，以自动控制灯光，

避免过度用电。透过整合智慧（自我监测、分析和报告

技术）技术，在节能管理和建筑物能源效益方面发挥重

要作用。

此外，我们为住户提供配备电动车充电设施的充电站。

这种方便的充电设施不仅使现有电动车用户受益，亦鼓

励住户将现有汽油或柴油车转换为电动车，从而减少温

室气体排放。

---

资本策略地产有限公司34

环境、社会及管治报告

噪音控制

本集团遵守由政府管理的《噪音管制条例》（「噪音管制

条例」）。为确保遵守香港适用的噪音控制法规及标准，

本集团及其承建商于本年度积极参与计划及实施轻噪

音措施，以控制若干项目的噪音水平，包括但不限于以

下各项：

1.

确保我们日间及夜间的建筑活动造成的环境噪音受

控，不超逾噪音管制条例定明的噪音管控水平，即

不超逾

分贝；

2.

透过妥善规划住宅发展的建筑设计减少制造噪音，

适合时应用更多噪音防护设施，包括特别设计的窗

户及隔音屏障，以确保住户可以享受无噪音的生活

环境；

3.

更谨慎地安排建筑时间表，尽量减少在噪音管制条

例下受限制时段内对周边住户造成滋扰；及

4.

于任何建筑及建筑物施工前谨慎辨识噪音感应强的

地方（即用途对于噪音敏感及需要保护的场所），例

如家居场所、酒店、医院及诊所等。

于报告期间内，本集团并无触犯噪音管制条例下任何罪

行，亦无就目前生效的噪音管制准则及规例负有任何刑

罚或罚款。

空气质素

我们在环境保护方面的一大关注是于我们项目的日常

营运期间对空气质素的影响。为减轻空气污染对我们持

份者的影响，本集团及其承建商致力持续有效改善空气

质素及减少温室气体排放。因此，本集团采取措施以确

保日常业务的所有排放将符合适用环境准则及规定，包

括但不限于在地下停车场的机械通风系统安装一氧化

碳浓度控制装置。倘若检测到一氧化碳浓度过高，则会

增加排气扇的流量，以确保有足够新鲜空气进入以及将

一氧化碳浓度降低至可接受水平。

此外，本集团旨在透过高透明度的排放指标计量与汇

报，创造更可持续的业务。我们的空气污染措施包括定

期监察并汇报商用汽车排放的温室气体及空气污染物。

考虑到本集团的业务组合，本集团产生的温室气体排放

主要由以下所导致：本集团私家车燃烧汽油所产生的直

接温室气体排放（范围

）、本集团营运用电所导致的间

接排放（范围

）。

---

年报 202535

环境、社会及管治报告

于报告期间内，我们营运的温室气体排放如下：

范畴

单位

2二零二三╱

二四年度

二零二四╱

二五年度百分比较

范围

直接温室气体排放

tCO2e30.6728.48–7%

范围

间接温室气体排放

tCO2e61.8853.46–14%

范围

其他间接温室气体排放

tCO2e15.3615.46+1%

总计

tCO

e107.9197.40–10%

温室气体总排放量密度

tCO

e/

雇员人数

1.041.05+1%

备注：

1.

上述计算乃依据联交所刊发的《如何准备环境、社会及管治报告－附录二：环境关键绩效指标汇报指引》所采用的排放系数。

2. tCO2e

指吨二氧化碳当量。

于报告期间内，我们的日常业务共制造

97.40

吨碳排放（主要为二氧化碳、甲烷及一氧化二氮）。

本集团积极采纳省电及节能措施以减少温室气体排放。尽管就抗疫使用较多电器，如消毒设备和空气净化器，

因用电而产生的范围

排放仍相对低。我们欣然汇报范围

及范围

的排放量均与上一报告期间相比有所下降。然

而，范围

温室气体排放增加

1%

。此一增长归因于商旅公干。今后，我们将继续努力减少及管理温室气体排放。

于报告期间内，我们通过使用可持续航空燃料减少碳排放，并获得

DHL

永续物流方案证书。可持续航空燃料是一

种由废油及食物残渣等废弃物提炼而成的绿色能源替代品。与传统航空燃料相比，可持续航空燃料可减少约

80%

的温室气体排放，是未来几十年快速降低航空运输碳排放的最有效解决方案。

于报告期间内，本集团私家车的废气排放量如下：

排放

单位

2二零二三╱

二四年度

二零二四╱

二五年度百分比较

氮氧化物（「氮氧化物」）

kg5.094.38–14%

悬浮颗粒（「悬浮颗粒」）

kg0.370.32–14%

硫氧化物（「硫氧化物」）

kg0.170.16–6%

车辆排放总量

kg5.634.86–14%

备注：

1.

上述计算乃依据联交所刊发的《如何准备环境、社会及管治报告－附录二：环境关键绩效指标汇报指引》所采用的排放系数。

2. kg

指千克。

3.

悬浮颗粒（「悬浮颗粒」）亦称可吸入悬浮粒子（「可吸入悬浮粒子」）。

此外，所录得的氮氧化物、悬浮颗粒及硫氧化物等空气污染物较上一报告期间减少约

14%

。

---

资本策略地产有限公司36

环境、社会及管治报告

绿色采购

我们对环境的承诺可从采购常规中体现。

选择供应商时，我们不仅考虑建筑物料的质素作出平衡

判断，亦看重环境及社会因素，包括回收能力、再用能

力、排放以及能源消耗。我们的取向将建基于绿色采购

原则，在可行的情况下优先考虑环保产品及服务。于采

购过程中，优先考虑拥有

ISO 14001

环境管理体系认证

或其他相关认证的承建商，以确保供应商的常规符合

ISO 14001

准则。该准则对服务的环保考虑作出规定。

于采购任何建筑物料前，我们的项目团队仅使用必要物

件，并控制物料数量，避免过度使用。这样做可尽量减

轻对大气层的影响及保护天然资源。

本集团支持使用有益于可持续发展的产品。为展示本公

司对可持续发展的承诺及支持资源的可持续使用，我

们使用获森林管理委员会

(Forest Stewardship Council)

（「

FSC

」）认证的纸张刊发年度报告。

FSC

为一个与多方

持份者合作的非牟利国际组织，于一九三年成立，旨

在促进对全球森林的负责任管理。

为了支持本地社区，我们的供应商链管理策略是尽可能

于本地采购货品和服务，以支持我们营运地区的经济

增长，亦可尽量减少运输过程中产生的环境足迹。本集

团为我们于香港的业务采购货品和建筑服务，例如清

洁、卫生、环境卫生、机电、保安、资讯科技服务和消

耗品，所有均向本地供应商采购。于报告期间内，我们

的承建商及供应商均位于香港。

于报告期间内，我们于采购产品及服务时已遵守所有适

用环境法例、规例及要求。有关我们的供应链管理策略

的更多资料，请参阅「供应链管理」一节。

绿色营运

除考虑我们的项目对环境的潜在影响外，本集团已采纳

多项节能措施，以确保于办公室范围内最有效用电、减

少温室气体排放及彰显我们保护环境的决心：

1.

鼓励使用电子文件以尽量减少纸张打印；

2.

鼓励重用单面打印纸作草拟、打印及接收传真之用；

3.

鼓励雇员在非办公时间或不使用办公室时关闭照

明、空调及电脑荧幕；

4.

鼓励双面打印及影印；

5.

于办公室放置回收箱，收集用完的墨盒及碳粉盒；

及

6.

鼓励重用贴上新标签的内部邮件信封╱包装。

此外，本集团亦定期透过电邮向全体员工派发办公室备

忘录，以推广绿色举措，例如派发有关办公室节约用纸

及用电的提示。我们亦会定期检查办公室电器，以确保

有效使用能源。

---

年报 202537

环境、社会及管治报告

A2

资源使用

本公司的其中一项主要目标是通过使用

LED

灯泡代替石英灯以减少用电量。本集团将进一步寻求替代措施以

进一步减少资源使用。

于报告期间内，我们总公司的天然资源消耗量如下：

范畴

单位

二零二三╱

二四年度

二零二四╱

二五年度百分比较

不可再生燃料消耗：汽油兆瓦时

111.74103.76–7%

用电量兆瓦时

93.7689.10–5%

能源总耗量兆瓦时

205.50192.86–6%

能源总耗量密度兆瓦时╱

雇员人数

1.982.07+5%

用水量立方米

87.0080.00–8%

用水量密度立方米╱

雇员人数

0.840.86+2%

备注：

1.

上述计算乃依据联交所刊发的《如何准备环境、社会及管治报告－附录二：环境关键绩效指标汇报指引》所采用的排放系数。

报告期间内，所消耗的不可再生燃料为

103.76

兆瓦

时（「兆瓦时」），总用电量为

89.10

兆瓦时，每名雇

员的能源总耗量密度为

2.07

兆瓦时。此数字显示每

名雇员的能源总耗量密度较上一个报告期间增加

5%

。

另一方面，总用水量为

立方米（「立方米」），于报

告期间内减少

8%

。本集团将继续评估及记录其每

年用水量数据，并将之与上一年的数据比较，协助

本集团未来进一步制定削减目标。

减少浪费及提倡循环再造

于二零二一年，香港政府公布《香港资源循环蓝图

》，强调「全民减废

•

资源循环

•

零废堆填」的

新愿景。本集团亦参与类似的愿景，即专注于建筑

物料的使用，发展并推行环保可持续的废物管理体

系。透过我们的方法，亦可确保符合适用的监管和

合同标准。

为减少消耗天然资源，本集团鼓励我们的项目开发

团队及承建商在物业发展项目的设计、规划及执行

阶段考虑减少建筑废物。我们亦于年内制定多项适

用废物管控措施，包括但不限于以下各项：

1.

将可持续设计融入至我们的项目，优先避免产

生废物（而非弃置），以及在规划阶段及施工时

预先辨识及使用可重用及可回收建筑物料；

---

资本策略地产有限公司38

环境、社会及管治报告

2.

引入建筑预制组件，能有效取得最适量的物料及减少现场产生废物；及

3.

更理性地规划营运及管理建筑地盘，以减少消耗天然资源。

本集团明白，废物管理亦需要我们物业的住户、租户、客户或任何其他使用者共同努力参与回收活动，废物

管理方才有效。因此，本集团推行及鼓励我们的持份者参与我们的回收活动。这些废物管控方法将应用至我

们即将进行的所有项目，同时亦鼓励承建商遵守。我们与绿领行动合作多年，透过「利是封重用回收计划」及

「月饼盒回收集」，放置回收箱，并鼓励雇员和租户参与，推广回收文化。

项目标成绩

年利是封重用回收计划

（绿领行动）

回收未用或已用的利是封以减废及减轻

堆填区的压力

千克（二零二三╱二四年度：

千克）利是封

年月饼盒回收集

（绿领行动）

透过分类以回收金属及减轻堆填区的压力

个（二零二三╱二四年度：

个）月饼盒

于报告期间内，无害废物的产生情况如下：

范畴

单位

2二零二三╱

二四年度

二零二四╱

二五年度百分比较

无害废物：废纸

kg2,261.001,955.10–14%

无害废物密度

kg

╱雇员人数

21.7421.02–3%

备注：

1.

上述计算乃依据联交所刊发的《如何准备环境、社会及管治报告－附录二：环境关键绩效指标汇报指引》所采用的排放系数。

2. kg

指千克。

---

年报 202539

环境、社会及管治报告

由于业务性质关系，纸张为总办事处产生的主要无害废

物源头。于报告期间内的用纸量维持于合理使用水平。

我们正在努力将我们的办公室转变为无纸化的工作环

境。

我们鼓励雇员实行有效使用纸张，包括回收单面打印纸

张重用以及利用数码科技取代纸张。纸张总用量比上一

个报告期间减少了约

14%

。纸张用量减少主要由于员工

的环保意识增强，以及公司内部实施的资源节约政策。

于报告期间内，本集团对电子设备实行负责任管理。本

集团深明减少废物及善用资源的重要性，并因此会尽可

能捐赠设备，为设备赋予「第二次生命」。于报告期间

内，本集团向明爱电脑工场捐赠了桌上电脑、

IT

配件、

液晶显示器等。

至于其他不能再用或回收的有害废物，我们确保将该等

废物交由持牌废物收集商妥善处理。于报告期间内，概

无产生或处理有害电子废物。本集团将密切监控有害废

物的处理情况，确保所有处理过程完全符合适用法律及

法规。

A3

环境及天然资源

由于我们的业务性质关系，对环境的影响微乎其

微。我们业务对环境的影响为间接影响，主要为日

常业务活动中所使用电力及纸张产生的二氧化碳。

据我们所深知，于报告期间内并无有关环保法例及

规例的违规事件。

为减少对环境的影响，本集团已采取「

A1

排放」及

「

A2

资源使用」所载的节能措施。

A4

气候变化

第

届联合国气候变化大会（第二十九次缔约方大

会）于阿塞拜疆巴库举行，标志著国际气候合作的

关键框架「巴黎协定」第

条的执行取得重大进展，

让各国可透过市场和非市场机制，自愿合作达成「国

家自定贡献」，突显全球合作应对气候危机的无穷

潜力。本集团已制定一套建立气候变化复原力的程

序，载列如下：

a)

进行气候风险评估；

b)

制定应对风险的措施；

c)

确定优先次序并分配资源以支持措施的实施；

及

d)

监测并进行实施后的评估。

---

资本策略地产有限公司40

环境、社会及管治报告

气候风险评估

我们建立气候变化复原力的方法是首先确定气候变化的影响和我们营商环境所引入的新规例。气候风险有两大

类，即实体风险及过渡风险：

•

实体风险是天气相关事件及天气模式改变产生的直接风险。

•

过渡风险是过渡至碳中和经济产生的风险。

物理风险

急性风险急性风险来自天气相关事件，如洪水、龙卷风及暴风雪。考虑到本集团的业务性质主要

为办公室作业，天气相关事件的影响相对较低。

然而，业务可能偶尔受到短暂干扰，例如当八号台风信号悬挂时，雇员可能无法前往办

公室。为应对这些情况，本集团已采取在家工作安排，且大部分文件可网上查阅。基本

的办公室业务仍可远程继续进行。

我们施工场地的户外作业可能会受到相对较高的物理急性风险所规限。于黑色暴雨期

间，可能会发生水灾，因而可能会造成若干损失，并影响我们的项目进展。尽管户外作

业更容易受到与天气有关的事件所影响，我们有措施保护我们雇员的福祉，并确保我

们的资产不会受到损害，包括我们的应急计划和安全检查程序，例如对我们的棚架进

行出口检查。于报告期间内，我们的户外作业因严重天气相关事件损失约

天。本集

团将继续密切关注天气相关事件对我们业务营运的影响。

就我们的投资物业而言，该等建筑物使用经过认证的材料，其结构可以抵御严重的天

气事件。我们的资产受到任何损害的风险极低。

慢性风险慢性风险来自天气相关模式的变化，包括海平面上涨及年度温度上升。我们的物业不

处于低洼地区，不易受到海平面上涨的影响。诚如上文所述，极端温度、湿度及风力不

会损坏我们的物业。总体而言，物理慢性风险被视为极低。

---

年报 202541

环境、社会及管治报告

过渡风险

法律及政策风险随著香港和中国分别于二零五零年及二零六零年实现净零排放目标，未来的物业发展

行业或难免引入新的低碳政策。

于香港，政府的四项脱碳策略之一是「节能和绿色建筑」。政府公布的《香港气候行动蓝

图

》指出，「提高建筑物的能源效益以减少对能源的需求将是香港未来节能的首要

任务」（摘自香港气候行动蓝图

第

4.1.3

节）。我们相信我们的业务营运可能会发生

变化，例如对建筑物更严格的环境要求，可能会导致更高的营运成本。

于过去数年，本集团不仅将节能措施融入业务营运，亦将节能措施融入业务项目的楼

宇。我们相信这将使我们的业务营运与香港的脱碳目标保持一致，以减低任何潜在风

险。

与此同时，中国亦制定类似的举措。本集团将继续密切关注或制定引入我们营运地区

的新政策，以减轻任何气候风险并抓紧新机遇。

技术风险于我们的项目中，本集团努力利用最新技术提高营运效益，减少对环境的影响，并为我

们的客户创造更高质量的产品。我们一直于我们的建筑设计中融入更多的智慧技术和

自动化，以提升我们住户、租户及客户的生活质素。于报告期间内并无发生重大技术事

宜。

---

资本策略地产有限公司42

环境、社会及管治报告

过渡风险

市场风险尽管国际客户普遍较本地客户更喜欢绿色设计，这并非我们高销量的主要动力。绿色

设计被视为与其他建筑设计相辅相成的额外功能，并进一步减少我们的碳足迹。

我们亦于我们的物业中提供其他环境相关功能，例如充电站。本集团了解到拥有电动

汽车的客户或潜在客户越来越多，主要由于推出首次登记税务优惠、私家电动车牌照

费减免及其他政府奖励。充电站为电动车主提供便利。由于「绿色交通」是香港四大

脱碳策略之一，本集团认为，于我们的物业中兴建充电站将于支持我们的客户向碳中

和经济过渡方面发挥重要作用。

由于客户对我们物业的绿色设计和环保特性的喜好并无重大转化，因此市场风险被认

为相对较低。

声誉风险尽管政府和监管机构一直推动实施环境相关举措，但我们的客户和业务合作伙伴普遍

并无强制要求我们的建筑物符合该等绿色设计和环境特征。因此，未有将环境相关措

施纳入我们业务所造成的声誉风险并无对我们的形象造成重大影响。

于报告期间内，我们的气候风险评估并无发现重大气候风险，本集团亦无受到气候变化严重影响。

---

年报 202543

环境、社会及管治报告

B.

社会方面

B1

雇佣

本集团深信，雇员是其可持续发展的最宝贵资产。

本集团严格遵守香港法例第

章《香港雇佣条例》

及其他法律雇佣规定，避免任何童工、歧视、骚扰

或违反香港法例的罪行。我们致力向雇员履行责

任，尊重他们的合法权利及利益，推动他们的专业

发展，改善工作环境，并注重雇员的身体及精神健

康，从而使本集团及其雇员得以共同成长。于报告

期间内，本集团并无知悉任何对本集团或其雇员作

出有关劳工及雇佣常规的诉讼。

于报告期间内，我们定期为雇员安排咨询及评估，

使管理层能够传达本集团的期望，评估及保持具竞

争力的薪酬待遇，并获取有关雇员的专业发展需求

或不满情绪的反馈。

本集团为雇员提供多种激励措施，包括具竞争力的

薪酬及妥善保险保障。本集团亦可能按个别雇员表

现发放花红，以肯定其多年来的积极贡献。该等激

励措施及福利均以同业为基准，确保本集团继续作

为优秀人才的首选企业。

此外，本集团旨在为雇员提供额外福利，包括但不

限于医疗及牙科津贴、员工伤报销、带薪侍产假

及产假、新生婴儿礼物以及培训及教育补贴等。

本集团定期为雇员作出强积金供款，并遵守强积

金法例，以确保雇员的利益得到保障。在强积金制

度下，雇主及雇员的强制性供款乃参照法定最低

（

7,100

港元）及最高（

30,000

港元）薪金水平而厘定

为薪金的

5%

。此外，本集团亦根据强积金计划的

条款为自愿性公积金部分作出

5%

的供款。再者，自

二零一九年起，本集团提供多于一间强积金供应商

以供员工选择。本集团自二零一六年起获评为「积

金好雇主」，该奖项旨在培养雇主对于法律的责任

感，同时亦鼓励雇主进一步加强员工的退休保障。

于报告期间内，本集团已遵守有关工时、超时工

作、假期、最低工资规定、补偿及解雇的本地劳工

法例。此外，我们并无收到来自政府当局任何有关

违反以上雇佣常规的投诉或通知。

于报告期间内，本集团有

名全职员工。所有员工

均已年满

岁。就地域而言，我们

86%

的员工在香

港、

13%

在中国内地及

1%

在澳门，与下表所示的上

一报告期间数字相若。

---

资本策略地产有限公司44

环境、社会及管治报告

下表展示本集团于二零二五年三月三十一日的员工构成：

总雇佣分布类别

于二零二四年

三月三十一日

于二零二五年

三月三十一日百分点变动

性别男性

51%53%+2p

女性

49%47%–2p

年龄组别

21–30

岁

6%8%+2p

31–40

岁

36%33%–3p

41–50

岁

30%33%+3p

岁以上

28%26%–2p

地域地区中国内地

12%13%+1p

香港

87%86%–1p

澳门

1%1%–

备注：

1. p

指百分点。

本集团监察其雇员构成及员工流失变化。平等机会被视为有效运用可用才能及平衡工作环境的先决条件。

于报告期间内，我们的雇员流失率为

23%

。

雇员流失率类别

二零二三╱

二四年度

二零二四╱

二五年度

百分点变动

整体雇员流失率

18%23%+5p

性别男性

23%18%–5p

女性

13%29%+16p

年龄组别

21–30

岁

17%15%–2p

31–40

岁

27%32%+5p

41–50

岁

9%13%+4p

岁以上

17%26%+9p

地域地区中国内地

17%0%–17p

香港

19%27%+8p

澳门

0%0%–

备注：

1.

流失率的计算方法是相应类别的年内雇员流失人数除以上一报告期间及本报告期间的雇员平均人数。

2. p

指百分点。

---

年报 202545

环境、社会及管治报告

B2

健康及安全

本集团非常重视职业健康及安全，致力保持安全及

健康的工作环境，严格遵守相关法例及规例，包括

但不限于香港法例第

章《职业安全及健康条例》。

我们的职业健康及安全政策载于「雇员手册」，并遵

循由劳工处职业安全及健康部制定的安全管理工作

守则。

为提高员工的职业健康及安全意识，本集团及其雇

员于报告期间内参与了若干活动，包括但不限于：

•

即场流感疫苗接种；及

•

美国银行中心年度火警演习。

本集团将继续透过电邮向雇员发送职业健康安全相

关备忘录，并可能于雇员接受医疗检查或其他物理

检查后（如有需要作特别支援下）限制或改变其工

作。

于报告期间及过去三年内，并无接获任何有关雇员

健康及安全的违规报告，亦无任何与工作有关的致

命事故。

本集团高度重视所有雇员的健康及福利。为了保障

员工健康，本集团已采取积极措施，在办公室区域

使用抗菌保护剂。于报告期间内，本集团两次使用

了

Prime Shield

抗菌保护剂，每次使用可防止长达

六个月的有害微生物积累。该等措施的实施旨在为

雇员创造一个更安全及更健康的工作环境。

B3

发展及培训

雇员的专业技能发展是本集团优先处理的事务之一。

作为「雇员手册」的部份，「培训及发展」程序提供

培训及发展框架。此确保所有雇员有所需的能力达

致优质营运，并丰富雇员履行其职务的知识。我们

亦为所有雇员提供平等机会，揉合不同的学习方式

发展他们的知识、技能及能力，包括培训及教育计

划、本集团赞助的培训及工作相关课程、在职学习

以及导师指导及辅导。

于报告期间内，本集团持续为雇员参与工作相关专

业课程提供一系列教育赞助及考试假期。其中，我

们积极鼓励我们的专业工作人员参与持续专业发

展，以维持及增进他们的工作技能及知识。

---

资本策略地产有限公司46

环境、社会及管治报告

本集团一直在进一步发展雇员挽留策略，以发掘人

才潜质，以满足我们不断扩展业务的需要，例如加

强招聘渠道，因此申请人可全面了解本集团的工作

环境。我们亦重视雇员工作与生活的平衡，以及他

们在集团内的发展前景，建立具竞争力的事业平台。

于报告期间内，劳动力总数的

37%

已参与培训，当

中

29%

为男性雇员及

71%

为女性雇员。平均而言，

男性雇员的培训时数约为

0.41

小时，女性雇员的培

训时数约为

1.07

小时。前线及其他雇员方面，平均

培训时数为

0.49

小时。

于报告期间内提供的培训课程涵盖多个主题，包括

引进新办公设备、人才搜索工作坊，以及聚焦强积

金相关事宜的网络研讨会。该等培训机会旨在提

高雇员技能，促进专业发展，并提供相关知识及资

源，以支援他们在本集团内的角色。

B4

劳工准则

本集团为平等机会雇主，公开于市场招聘雇员。

我们有关反歧视及多元化常规的政策载列于「雇员

手册」。除列明雇佣安排外，该手册亦强调我们于

雇佣、晋升、调职、解雇及停职方面的平等机会原

则，确保所有潜在及现有雇员获公平待遇，不论种

族、性取向、宗教、性别、家庭状况、身体残障或

其他偏见。

与本地雇佣法例相符（包括香港法例第

章《雇佣条

例》及其他相关劳工法例或规例），本集团禁止雇用

童工或任何其他形式的强制及非法劳工。

本集团严格遵守业务所在地区的适用劳动法律及

法规，确保招聘过程中不存在童工或强迫劳动的现

象。我们致力防止有关行为的发生。倘若发现任何

童工或强迫劳动的情况，将立即对相关人员予以解

雇处分。此零容忍的做法彰显了我们在整个营运过

程中坚持道德及负责任的雇佣行为的决心。

---

年报 202547

环境、社会及管治报告

B5

供应链管理

供应链管理不仅衡量我们的服务及交付成果的质

量，更影响本集团如何有效管理环境及社会风险。

我们透过制定明确及公平的「招标政策」，管理及监

测供应链的环境及社会风险，该政策订明我们的采

购道德、反欺诈标准以及对长期或近期委聘的供应

链伙伴的标准。我们在采购过程中考虑环境要求。

我们亦鼓励供应商及承建商加强其可持续发展常

规，减低项目造成的环境影响，并实施供应链管理

的良好管治。

供应商或承建商获提醒，只有具良好信贷记录及声

誉以及高质素产品或服务以及供应链管理政策所载

其他常规的供应商或承建商将获拣选。已作好监察

及管理控制，以在采购及招标过程中监测及防止贿

赂、欺诈及其他形式的弊端。

为了确保公平地选择供应商及承建商，将需要定期

对供应商进行绩效评估。其目的乃确保供应商及承

建商所提供的服务及产品质量符合本集团的需要。

监测及评价工作的目的是为了促使供应商朝著积极

及可持续的方向发展，制定供应商采购策略及供应

链管理的重要一环，并有助保持竞争力。

于确认及审查供应商及承建商时，本集团亦审阅他

们在环境合规及社会责任承担方面的往绩。在环境

及社会方面负责任的供应商及承建商将在招标过程

中获优先考虑。

于报告期间内，本集团管理及与合共十七名承建商

合作，他们均来自香港。十七名承建商中有十三名

获得

ISO 14001

环境管理体系认证，确保了本集团

的环境管理体系符合业界内部环境准则。

B6

产品责任

保护知识产权

我们尊重任何第三方的知识产权。我们要求员工必

须遵守新《道德指引》中规定的适用法律要求。我们

亦要求员工保护在业务活动过程中所收到的所有保

密资料。所有知识产权，包括与项目相关的任何设

计图纸、规格、报告、计算、文件、材料、电脑档

案、专有技术和资料的版权，均由供应商拥有。未

经供应商事先书面同意前，本集团不会使用有关内

容。

---

资本策略地产有限公司48

环境、社会及管治报告

于报告期间，本集团编制有关知识产权的相关法例

及规例，包括但不限于香港法例第

章《专利条

例》，及本集团并不知悉其知识产权或任何其他知

识产权遭侵犯而已或可能对我们业务有重大不利影

响，亦无就使用我们的工程而针对本集团的法律诉

讼。我们于未来将继续以零侵权为目标。

消费者资料保护和私隐

顾客愈来愈关注资料私隐和网路安全问题。我们在

业务营运及提供服务时利用数位技术，尽力保障客

户资料私隐及安全。

随著不断发展的网络安全威胁形势，我们采取多项

网路安全措施，以加强他们的最新知识及技能。本

集团亦在内联网发放网路安全警报和提示，让员工

获得有关诈骗电子邮件、电话使用及储存记忆体装

置事宜的最新资讯。为降低资料泄露的风险，我们

规定只可使用经认可或登记的行动储存装置。

于报告期间内，我们捐出部分电子设备。为保障消

费者资料及本集团资料的安全，我们于消除资料的

过程中采用了消磁技术。此过程符合美国防部的

5220.22-M

标准，其确保资料以符合严格安全要求

的方式获得有效消除。通过采用此标准化消磁技

术，本集团继续致力于保护敏感资料，并致力维护

资料安全的最高标准。

产品回收及投诉

由于本集团业务性质为物业发展、投资物业及项目

管理的关系，于报告期间内所收集的产品回收、标

签及广告数据，经评估后认定为不重要或不相关。

于报告期间内，本集团并无接获任何产品安全及服

务相关的投诉，均为在合理时限内得到解决的轻微

投诉。

B7

反贪污及打击洗钱

本集团明白不道德行为对我们业务的潜在风险。我

们绝不容忍不当行为、任何形式的贿赂、勒索、欺

诈及洗钱。

本集团聘用的所有雇员必须遵守规定（载于「雇员手

册」），当中强调我们在反欺诈及反贪污方面持守的

价值及原则，并指导工作实务及雇员行为。雇员手

册涵盖有关多项议题的定义及规定，包括但不限于

与以下有关的议题：

1.

避免利益冲突及诚信准则；

2.

不可披露的机密资料；

3.

提供、征集或收受优待的限制；及

4.

不竞争条款。

雇员一旦被发现违反我们的政策及雇员手册，将遭

受调查及可能被警告、停职、终止合约、解雇及纪

律处分。

---

年报 202549

环境、社会及管治报告

此外，已制定「举报政策」支持本集团持守的价值及

原则，并向雇员提供指引及渠道，以报告欺诈、贪

污、贿赂、刑事罪行、利益冲突以及其他法例、规

例及内部控制方面不合规情况或其他形式的不当行

为，而毋须惧怕有负面后果。

于报告期间内，本集团采取积极措施，在雇员中推

广及秉持最高标准的职业道德规范。其中一项举措

是为员工安排由香港特别行政区廉政公署主办及推

广的网上反贿赂培训课程。共有

名雇员主动参加

了是次培训，在反贪污实践上累积培训时数达

小时。有关培训旨在加强雇员对防止贿赂的认识，

并在企业内培养廉洁文化。

该政策提供一套透明及保密的程序，以处理各雇员

提出的关注。有关政策获高级管理层全力支持及审

核委员会认可，并获董事会批准。

怀疑不合规情况可向部门主管或直接向法规主任报

告，而法规主任亦须及时向审核委员会通报任何需

要关注的事宜。根据该政策，真诚作出报告的雇员

身份将保密处理，并获本集团保护，不会受到任何

形式的报复、骚扰或迫害。

本集团严格遵守相关法例及规例，包括香港法例第

章《防止贿赂条例》及第

章《公司条例》。于

报告期间内，概无违反有关贿赂、勒索、欺诈及洗

钱的法例及规例。

B8

社区投资

本集团对支持社区不遗余力，并超越我们的业务营

运回馈有需要的人。本集团的社区活动围绕三个支

柱，分别为家庭互动、环境活动及户外活动。这三

个元素为我们主办或支持的社区活动类型提供指

引。本集团亦鼓励及提供机会予雇员从事多项义工

服务贡献社区。

投资惯例

本集团于担任集资活动的配售代理或包销商时奉行

一套原则，据此，本集团寻求与我们拥有相同热诚

的公司合作，创造转型变化以确保社区的可持续未

来。本集团通过捐赠等不同方式为社会作出贡献。

于报告期间内，我们曾支持多个团体，包括香港哥

尔夫球会慈善基金有限公司、香港复康力量、绿领

行动及香港公益金，捐款总额达

85,000

港元。

---

资本策略地产有限公司50

环境、社会及管治报告

除捐款外，本集团亦积极参与及支持社会公益活

动。于报告期间内，本集团参与由香港复康力量举

办的传递旗袋活动以及香港绿色建筑周的「轻

•

型」

上班日。我们藉参与这些社区活动以展现我们的承

诺。本集团很荣幸获得香港社会服务联会颁发的「五

年

Plus

商界展关怀标志」。此一殊荣反映了我们过去

数年对社区、雇员及环境方面所作的贡献。我们对

于自身努力能够得到认可感到与有荣焉，并将继续

恪守我们的核心价值观，为社会发挥积极影响。

除了参与活动外，本集团亦向明爱电脑工场捐赠

台桌上电脑、

台手提电脑、

台液晶显示器、

箱

IT

配件（如电缆）及

只硬碟。该等可重用的设备经过

检查及翻新，将捐赠予有需要人士。是次捐赠为该

等电子设备赋予了第二次生命，不仅有助降低污染

影响，还有助提高公众意识及促进公民的团结感。

未来实现可持续发展的途径

展望未来，我们将探讨新的机会，进一步将可持续发展

融入至我们的业务运作，从而使我们能够为持份者及整

体社区创造可持续未来，包括但不限于以下各项：

1)

继续将绿色设计理念融入我们的物业开发项目；

2)

业务营运方式确保与我们合作所有人员的健康及安

全得到保障；

3)

提供让所有雇员获公平对待及尊重的工作环境，雇

员亦得以尽展其潜能；及

4)

举办更多具康乐性质的环保及慈善活动予雇员参加。

---

年报 202551

董事会报告

董事会谨提呈本集团截至二零二五年三月三十一日止

年度之年度报告及经审核综合财务报表。

主要业务

本公司为一间投资控股公司。而其主要附属公司、联

营公司及合营企业之业务分别载于综合财务报表附注

、

及

。

业务回顾

本集团年内业务的回顾、本集团对未来业务发展的讨

论、财务摘要所载本集团采用财务关键表现指标编制

的表现分析及本集团可能面对的主要风险和不明朗因

素以及自财政年末起已发生并对本集团造成影响的重

要事件详情，分别载于本年报第

页至第

页的「主席报

告」、第

页至第

页的「管理层讨论与分析」及第

页

至第

页的「企业管治报告」。

有关环境政策及表现的讨论，以及本集团与其持份者

的主要关系说明载于本年报第

页至第

页的「环境、

社会及管治报告」。

遵守法律及规例

本集团致力于企业务及营运方面保持高度合规，严

格遵守法律及监管规定。本集团在境外的营运主要由

本公司的附属公司在澳门及中华人民共和国（「中国」）

进行，而本公司本身则于百慕达注册成立，其股份于

香港联合交易所有限公司（「联交所」）上市。因此，本

集团须遵守（其中包括）中国、澳门、香港及百慕达相

关法律及规例。

就本公司董事会（「董事会」）所知，于本年度内及截至

本报告日期止，本集团已遵守对其业务及营运构成重

大影响的相关法律及规例。

与主要持份者的关系

本集团的成功亦取决于其主要持份者（其中包括雇员、

业务伙伴及客户）的支持。雇员乃本集团重要宝贵资

产。因此，本集团提供具竞争力的薪酬待遇，以吸引、

激励及挽留雇员继续为本集团效力，同时透过资助鼓

励雇员修读培训课程，协助彼等的事业发展。此外，

本集团已经与业务伙伴建立并维持稳固关系，并向客

户提供优质产品及服务，从而促进本集团竞争力、可

持续性及未来发展。

业绩及分派

本集团于本年度之业绩详情载于第

页之综合损益表。

董事并不建议派发截至二零二五年三月三十一日及二

零二四年三月三十一日止年度之末期股息。

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资本策略地产有限公司52

董事会报告

暂停办理股东登记手续

为厘定有权出席股东周年大会并于会上投票的股东，

本公司将于二零二五年八月二十五日（星期一）至二零

二五年八月二十八日（星期四）（首尾两日包括在内）期

间暂停办理股东登记手续，期内将不会登记任何股份

之转让。厘定股东有权出席并于股东周年大会上投票

之记录日期为二零二五年八月二十八日（星期四）。如

欲符合出席股东周年大会并于会上投票的资格，所有

股份过户文件连同有关股票，最迟须于二零二五年八

月二十二日（星期五）下午四时三十分前交回本公司香

港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司以办

理登记，地址为香港湾仔皇后大道东

号合和中心

楼

1712–1716

号舖。

物业、厂房及设备

本集团于本年度之物业、厂房及设备之其他变动详情

载于综合财务报表附注

。

股本

本公司于本年度之股本变动详情载于综合财务报表附

注

。

借款

本集团于本年度之银行借款详情载于综合财务报表附

注

。

储备

本集团于本年度之储备变动详情载于本年报综合权益

变动表内。

本公司之可供分派储备

董事认为，于二零二五年三月三十一日，根据百慕

达一九八一年公司法（经修订）所计算本公司可供

分派予股东之储备（包括实缴盈余及累计溢利）约为

9,174,615,000

港元（二零二四年：

11,531,546,000

港

元）。

主要客户及供应商

年内，本集团五大客户应占之总销售额占本集团总销

售额约

50.4%

，而本集团最大客户应占之销售额占本集

团总销售额约

23.4%

。

年内，本集团五大供应商应占之总采购额占本集团总

采购额约

49.4%

，而本集团最大供应商应占之采购额占

本集团总采购额约

29.6%

。

除综合财务报表附注

所披露者外，年内概无任何董

事、董事之联系人或本公司股东（据董事所知拥有本公

司股本

5%

以上者）于本集团任何五大客户及供应商中

拥有权益。

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年报 202553

董事会报告

董事

本年度内及直至本报告日期，本公司董事如下：

执行董事：

钟楚义先生（主席）

简士民先生

周厚文先生

何乐辉先生

梁景贤先生

钟宛彤女士

非执行董事：

卢庆雄先生（叶浩宏先生作为其替任董事）

独立非执行董事：

郑毓和先生

石礼谦先生

(GBS, JP)

卢永仁博士

(JP)

翟廸强先生

根据本公司之公司细则（「公司细则」）第

99(A)

条，简士

民先生、周厚文先生及郑毓和先生将于应届股东周年

大会上退任。

此外，根据公司细则第

102(B)

条，获委任为非执行董事

的卢庆雄先生（叶浩宏先生作为其替任董事）及获委任

为独立非执行董事的翟廸强先生（彼等于二零二四年八

月二十八日举行的股东周年大会后获委任）须于应届股

东周年大会上退任。

简士民先生、周厚文先生、卢庆雄先生及翟廸强先生

符合资格并愿意于应届股东周年大会上膺选连任，而

郑毓和先生已表示，彼因需要投入更多时间专注于其

他职业发展及工作安排，将于应届股东周年大会结束

后退任独立非执行董事职务，故不会重选连任。

于应届股东周年大会拟膺选连任之董事概无与本集团

订立任何不可在一年内毋须补偿（法定赔偿除外）而终

止之服务合约。

根据公司细则，每位非执行董事之任期将至其轮值退

任为止。

（从左至右）：周厚文先生、简士民先生、钟楚义先生、钟宛彤女士、何乐辉先生及梁景贤先生

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资本策略地产有限公司54

董事会报告

董事简历

主席兼执行董事

钟楚义先生，现年

岁，本公司主席兼执行董事，于

二零四年加入本公司。彼为本公司若干附属公司之

董事。彼亦为董事会执行委员会及提名委员会之主席

以及薪酬委员会之成员。钟先生于英国伦敦大学院

毕业，一九八三年获法律学位，后于一九八六年取得

香港执业律师资格。钟先生现时担任香港电讯有限公

司及香港电讯管理有限公司（作为香港电讯信托之托管

人－经理）非执行董事（该等公司之股份均于联交所上

市）。钟先生为本公司执行董事钟宛彤女士之父亲。彼

亦为本公司执行董事兼副行政总裁简士民先生之姐夫。

执行董事

简士民先生，现年

岁，于二零一年加入本公司，担

任集团法律顾问及自于二零一六年至二零二五年二月

二十八日担任首席营运官。彼于二零二五年三月一日

晋升为副行政总裁。彼为本公司若干附属公司及联营

公司之董事及董事会执行委员会之成员。简先生之专

业为执业律师。彼于一九三年毕业于英国牛津大学

瓦德汉学院，并于一九七年在香港成为执业律师。

彼曾于一间香港律师行及一间英国律师事务所之商业

部工作，直至二零年初加入光通信国际有限公司

（现称中油燃气集团有限公司），担任高级副总裁及法

律顾问为止。简先生为本公司主席兼控股东钟楚义

先生之妻舅。彼亦为公司执行董事钟宛彤女士之舅父。

钟楚义先生简士民先生

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年报 202555

董事会报告

董事简历（续）

执行董事（续）

周厚文先生，现年

岁，于二零一年加入本公司，担

任集团首席财务官，并于二零二五年二月七日辞任。

于二零二五年三月一日，彼重新委任为执行董事－营

运及财务，并为本公司若干附属公司及联营公司之董

事及董事会执行委员会之成员。周先生毕业于香港浸

会大学，并持有香港理工大学工商管理硕士学位。彼

于多间香港及海外上市之公司及一间国际执业会计师

行累积逾

年财务经验。彼为英国特许公认会计师公

会及香港会计师公会之会员。

何乐辉先生，现年

岁，于二零五年加入本公司。

彼现为本公司若干附属公司之副董事总经理╱董事及

董事会执行委员会之成员。何先生自一九一年起从

事商用物业投资及代理业务，拥有逾

年专门从事香

港甲级及乙级写字楼投资的丰富经验。彼负责本集团

的商用物业投资、租赁事宜、办公室及工业物业的物

业管理业务。

周厚文先生何乐辉先生

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资本策略地产有限公司56

董事会报告

董事简历（续）

执行董事（续）

梁景贤先生，现年

岁，于二零二一年加入本公司并

于二零二一年五月获本公司委任为发展部常务董事。

彼为本公司一间附属公司之董事及董事会执行委员会

之成员。彼为本集团项目管理及发展部总监，领导一

个由项目经理及测量师组成的团队，负责管理于香港

的多个住宅及商用项目。于加入本集团前，彼曾担任

多间大型上市公司的总经理╱项目总监。彼于物业发

展领域拥有逾

年经验，管理于香港、中国内地及加

拿大多项物业组合，包括住宅、商用及酒店发展项目。

梁先生持有墨尔本大学建筑学士学位。彼为香港法

例第

章《建筑物条例》下之注册建筑师及认可人士，

拥有丰富的项目管理经验。

钟宛彤女士，现年

岁，于二零一七年加入本公司。

彼为董事会执行委员会之成员。钟女士持有纽约大学

文学士学位，主修经济学。钟女士负责推动企业发

展策略以优化本集团之业务部门、销售及营销职能。

彼亦于推动本集团之环境、社会及管治计划以及整合

企业品牌策略方面发挥积极作用。钟女士为本公司主

席兼控股东钟楚义先生之女儿。彼亦为本公司执行

董事兼副行政总裁简士民先生之甥女。

梁景贤先生钟宛彤女士

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年报 202557

董事会报告

董事简历（续）

非执行董事

卢庆雄先生，现年

岁，于二零二五年加入本公司。现

任基汇资本董事总经理及合伙人－投资部及投资委员

会成员。于加入基汇资本之前，卢先生曾担任美联银

行之董事，负责大中华区的房地产债务及股权投资。

彼曾于香港仲量联行及戴德梁行担任投资主管超过

年。卢先生毕业于香港理工大学，自一九八九年起成

为特许测量师。

叶浩宏先生（卢庆雄先生之替任董事），现年

岁，现

任基汇资本投资部董事总经理。叶先生在亚太地区拥

有

年的房地产投资及资产管理经验。于加入基汇资

本之前，叶先生于二零一零年至二零二三年担任

Abu

Dhabi Investment Authority

之高级投资组合经理。在

此之前，叶先生亦曾担任美联银行之副总裁及仲量联

行之副董事。叶先生持有香港大学测量学理学士学位

及伦敦大学法学士学位。彼亦为英国皇家特许测量

师学会及香港测量师学会的专业会员，以及特许金融

分析师持证人。

卢庆雄先生叶浩宏先生

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资本策略地产有限公司58

董事会报告

董事简历（续）

独立非执行董事

郑毓和先生，现年

岁，于二零二年加入本公司。

彼为董事会审核委员会及薪酬委员会之主席以及提

名委员会之成员。郑先生为英格兰及威尔斯特许会

计师公会、香港会计师公会及加拿大特许专业会计

师公会资深会员。彼为香港一间商人银行创办人之

一，并为一间香港执业会计师行之拥有人。郑先生于

英国伦敦经济政治学院取得会计及金融经济学理学

硕士学位及于英国肯特大学取得会计学荣誉文学

士学位。郑先生曾於伦敦

Copers and Lybrand

（现

称为

PricewaterhouseCopers

）及多伦多

Swis Bank

Corporation

（现称为

UBS AG

）任职。

郑先生现为中国再生能源投资有限公司、廖创兴企业

有限公司、正大企业国际有限公司、卓珈控股集团有

限公司、新百利融资控股有限公司及凯知乐国际控股

有限公司之独立非执行董事，该等公司之股份均于联

交所上市。

郑先生曾担任中粮包装控股有限公司（直至二零二五

年四月止）之独立非执行董事，该公司之股份已于二零

二五年四月从联交所退市，以及莱蒙国际集团有限公

司（直至二零二四年九月止）之独立非执行董事，该公

司之股份于联交所上市。

卢永仁博士

(JP)

，现年

岁，于二零一四年加入本公

司。彼为董事会审核委员会、薪酬委员会及提名委员

会之成员。卢博士现为数字知识平台「大渔大师课」之

副主席。卢博士亦为香港最知名的独立学校之一「弘立

书院」之创办校董。彼亦自二零一三年起担任高锟慈善

基金及青年成就香港部之主席。

卢博士的职业生涯始于麦肯锡顾问公司，其后曾于香

港电信、

Cable & Wirelesplc

、花旗银行、

WP plc

、

中国联通、

I.T Limited

、南华传媒集团及凯知乐国际控

股有限公司担任多个管理层职务。彼创办了香港最大

互联网业务「

Netvigator

网上行」及全球首个互动随选

电视服务之一「互动电视

iTV

」（

NowTV

前身）。

卢博士取得剑桥大学分子药理学硕士学位及工程学╱

神经科学博士学位。

---

年报 202559

董事会报告

董事简历（续）

独立非执行董事（续）

于一九六年，彼获达沃斯全球组织世界经济论坛选为

「未来全球领袖」。于二零年，彼获亚洲周刊杂志

选为

大亚洲数字精英

(Top 25 Asia

’

s Digital Elites)

之一。卢博士于其职业生涯中曾获政府多次任命，目

前为数码港顾问委员会成员及香港浸会大学中医药学

院咨询委员会成员。卢博士现时亦为团结香港基金顾

问、香港

Web3.0

研究所名誉顾问及香港安医院慈善

基金董事局主席。彼曾为香港广播事务管理局（现称为

通讯事务管理局）以及香港应用科技研究院及香港科学

园董事会成员。彼亦曾为联交所

GEM

上市委员会创办

成员。于一九年，卢博士获委任为香港特别行政

区政府太平绅士，以表彰其对香港发展的贡献。于二

零三年至二零一六年期间，卢博士担任汕头市中国

人民政治协商会议委员。近年，卢博士应联合国亚洲

及太平洋经济社会委员会邀请，带领其可持续商业网

络委员会之专案小组，在亚太区研究利用普及金融之

金融科技项目。彼亦获上海金浦投资旗下金浦研究院

委任为专家委员。此外，卢博士为

Criticaleye

之董事会

导师，为高级管理人员及董事会成员提供策略性指导

及辅导。

卢博士现担任电视广播有限公司、东建国际控股有限

公司及

CWT International Limited

之独立非执行董事，

该等公司之股份均于联交所上市。此外，卢博士亦担

任

Regencel Bioscience Holdings Limited

（纳斯达克：

RGC

）之独立非执行董事。

卢博士曾担任景瑞控股有限公司（直至二零二四年十二

月止）及威华达控股有限公司（直至二零二三年七月止）

之独立非执行董事，该等公司之股份于联交所上市，

及南岸集团有限公司（直至二零二年十一月止）之独

立非执行董事，该公司之股份于二零二三年二月从联

交所退市。

石礼谦先生

(GBS, JP)

，现年

岁，于二零一八年加入本

公司。彼为董事会审核委员会之成员。于一九六九年五

月及一九七零年三月，石先生分别取得悉尼大学文学

学士学位及教育文凭。石先生亦于二零二年六月取

得香港城市大学法律博士学位。其分别于二零八年

十一月、二零一四年六月、二零一六年九月及二零一八

年三月，成为岭南大学、香港科技大学、香港大学以及

香港教育大学荣誉院士。除其于学术领域的成就外，

石先生亦于多个领域获得若干荣誉称号。于一九五

年七月，其获委任为太平绅士，并于二零七年及二零

一三年授勋名单中，分别获颁授香港特别行政区银紫

荆星章及金紫荆星章。于二零一七年至二零二年，

石先生曾担任廉政公署独立咨询委员会委员。石先生

现为香港科技大学顾问委员会荣誉委员、香港城市大

学顾问委员会委员以及香港都会大学咨议会委员。

---

资本策略地产有限公司60

董事会报告

董事简历（续）

独立非执行董事（续）

此外，石先生为景业名邦集团控股有限公司（其股份于

联交所上市）之主席兼非执行董事。彼担任以下上市公

司之独立非执行董事，该等公司之股份均于联交所上

市：百利保控股有限公司；庄士机构国际有限公司；周

大福创建有限公司（前称新创建集团有限公司）；庄士

中国投资有限公司；德祥地产集团有限公司；华润建

材科技控股有限公司（前称华润水泥控股有限公司）；

丽丰控股有限公司；四海国际集团有限公司；光大永

年有限公司；富豪资产管理有限公司（富豪产业信托之

管理人）；鹰君资产管理（冠君）有限公司（冠君产业信

托之管理人）；远东发展有限公司；神话世界有限公司

（前称蓝鼎国际发展有限公司）；昊天国际建设投资集

团有限公司及友联国际教育租赁控股有限公司（前称

国

际友联融资租赁有限公司

）。

石先生亦曾为高银金融（集团）有限公司之主席及执行

董事（直至二零二三年十月止），该公司之股份于二零

二三年十月从联交所退市。

石先生亦曾担任以下公司之独立非执行董事：碧桂园

控股有限公司（直至二零二四年三月止），该公司之股

份于联交所上市，及利福国际集团有限公司（直至二零

二年十二月止），该公司之股份于二零二年十二月

从联交所退市。

翟廸强先生，现年

岁，于二零二五年加入本公司。

彼现为顺丰房地产投资信托基金（于联交所主板上市，

股份代号：

）的管理人顺丰房托资产管理有限公司

（「顺丰房托管理人」）的执行董事兼行政总裁，亦为顺

丰房托管理人的负责人员之一。彼现为贸易通电子贸

易有限公司（于联交所主板上市，股份代号：

）之独

立非执行董事。

翟先生于二零一零年六月加入领展房地产投资信托基

金（于联交所主板上市，股份代号：

）之管理人及全

资附属公司领展资产管理有限公司，并于二零一八年

十二月（作为财务总监）离职。在此之前及之后的一段

短暂时间内，翟先生曾于本集团内担任两个职位：彼

(a)

于二零七年四月至二零一零年五月担任本公司之

执行董事；及

(b)

于二零二零年一月至十一月担任资策

资产管理有限公司（本公司之附属公司）之负责人。翟

先生于二零二零年十一月后不再担任本集团之任何职

位。彼亦于一九年十月至二零七年二月期间在

盈科拓展集团担任多个高级管理职位，并于二零四

年五月至二零七年二月担任盈科大衍地产发展有限

公司（于联交所主板上市，股份代号：

）执行董事。

翟先生于香港的毕马威会计师事务所展开其事业，并

于一九零年至一九年间担任投资银行家。彼持

有威尔斯大学（现称为「卡廸夫大学」）工商管理硕士学

位及机械工程理学士学位。

---

年报 202561

董事会报告

获准许的弥偿条文

董事及高级人员获准许之弥偿条文现时及于本年度一直生效。本公司已就董事及高级人员可能因本集团业务及

活动而被提出法律诉讼所承担的风险，为彼等投购适当保险以作保障。

董事及主要行政人员于本公司之股份、相关股份或债权证权益

于二零二五年三月三十一日，董事及本公司主要行政人员于本公司或其任何相联法团（定义见香港法例第

章

证券及期货条例（「证券及期货条例」）第

XV

部）之股份、相关股份或债权证拥有根据证券及期货条例第

XV

部第

及

第

分部须知会本公司及联交所之权益及淡仓（包括根据证券及期货条例之该等条文彼等被当作或视为拥有之权

益及淡仓），或根据证券及期货条例第

条之规定须记入该条例所述之本公司登记册之权益及淡仓，或根据证

券及期货条例第

XV

部或联交所证券上市规则（「上市规则」）所载上市公司董事进行证券交易的标准守则须知会本

公司及联交所之权益及淡仓：

于本公司股份之好仓：

董事姓名权益性质

本公司╱

相联法团名称所持股份数目

股权总额之概约

百分比

（附注

）

钟楚义（「钟先生」）（附注

）受控制法团权益本公司

9,025,593,88270.00

简士民实益拥有人本公司

33,306,7000.26

附注

：

于二零二五年三月三十一日，

Digisino Asets Limited

（「

Digisino

」）由钟先生全资拥有，

Grand Future Ventures Limited

（「

Grand

Future

」）由

Digisino

拥有

99.9996%

权益，而

Earnest Equity Limited

（「

Earnest Equity

」）及

Golden Bost Limited

（「

Golden Bost

」）则由

Grand Future

全资拥有。

Grand Future

被视为拥有

9,025,593,882

股份之权益，

Earnest Equity

被视为拥有

4,811,808,254

股份之权益，

Golden Bost

被视为拥有

2,439,060,632

股份之权益。

附注

：

该百分比乃按根据证券及期货条例第

XV

部知会本公司及披露于联交所网站有关董事拥有权益之股份及相关股份数目，相对于二零二五

年三月三十一日本公司经供股（定义见本公司日期为二零二五年三月二十一日之供股章程）视为扩大之已发行股份数目

12,893,705,532

股计算。为免生疑问，本公司于二零二五年三月三十一日之实际已发行股份数目为

4,604,894,838

股。

除上文所披露者外，于二零二五年三月三十一日，并无本公司之董事及主要行政人员于本公司或其任何相联法团

（定义见证券及期货条例第

XV

部）之任何证券拥有

(a)

根据证券及期货条例第

XV

部第

及第

分部须知会本公司及联

交所之权益（包括根据证券及期货条例之该等条文彼等被当作或视为拥有之权益或淡仓）；或

(b)

根据证券及期货

条例第

条之规定须记入该条例所述之登记册之权益；或

(c)

根据上市规则所载上市公司董事进行证券交易之标

准守则须知会本公司及联交所之权益。

---

资本策略地产有限公司62

董事会报告

收购股份或债权证之安排

除上文所披露者外，于年内任何时间，本公司或其任

何附属公司概无订立任何安排，致使本公司董事可透

过收购本公司或任何其他法人团体之股份或债权证而

获益。

董事于重大合约之权益

本公司或其任何附属公司概无订立任何于年终或年内

任何时间仍然有效，并且本公司董事直接或间接拥有

重大权益之重大合约。

管理合约

年内，概无就本公司全部或任何重大部分业务的管理

及行政事宜订立或存续任何合约。

董事于竞争业务的权益

年内，除本集团业务外，董事及彼等各自的联系人概

无于任何直接或间接与本集团业务竞争或可能竞争的

业务中拥有权益，惟不包括董事获委任为董事以代表

本集团的权益的该等业务。

控股东于合约之权益

除本报告所披露者外，于本年度内任何时间，本公司

或其任何附属公司概无与控股东（定义见上市规则）

或其任何附属公司订立任何重大合约，亦无就控股

东或其任何附属公司向本公司或其任何附属公司提供

服务而订立任何重大合约。

独立非执行董事之委任

本公司已接获各独立非执行董事（「独立非执行董事」）

根据上市规则第

3.13

条发出确认其独立地位之年度确

认书。本公司认为所有独立非执行董事均为独立人士。

主要股东之权益

于二零二五年三月三十一日，按本公司根据证券及期

货条例第

条存置之股东名册显示以及就任何董事或

本公司所知，以下人士（除上文所披露有关董事的权益

外）于股份及相关股份中拥有或被视为或被当作拥有权

益或淡仓而须根据证券及期货条例第

XV

部第

及第

分

部之规定向本公司披露：

---

年报 202563

董事会报告

主要股东之权益（续）

于本公司股份之好仓：

股东姓名权益性质股份数目总计

持股概约

百分比

（附注

）

Digisino

（附注

）受控制法团权益

9,025,593,8829,025,593,88270.00

Grand Future

（附注

）实益拥有人

1,774,724,996

受控制法团权益

7,250,868,8869,025,593,88270.00

Peto Bel Limited

（附注

）受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

Gaw Godwin

（附注

及

）受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

基汇资本（附注

及

）受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

Gaw Capital Aset Management

(SG) Pte. Ltd.

（附注

）

投资经理

9,025,593,8819,025,593,88170.00

GC Advisors Holdings Limited

（附注

）

受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

Gateway VI Holdings Pte.Ltd.

（附注

）

受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

Gateway VI GP (Singapore) Pte.

Ltd.

（附注

）

受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

Gateway Real Estate Fund VI

(Singapore), LP

（附注

）

受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

Walter One Limited

（附注

）受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

Golden Growth Holdings

Limited

（附注

）

受控制法团权益

9,025,593,8819,025,593,88170.00

附注

：

于二零二五年三月三十一日，

Digisino

由钟先生全资拥有，

Grand Future

由

Digisino

拥有

99.9996%

权益，而

Earnest Equity

及

Golden

Bost

则由

Grand Future

全资拥有。

Grand Future

被视为拥有

9,025,593,882

股份之权益，

Earnest Equity

被视为拥有

4,811,808,254

股

份之权益，

Golden Bost

被视为拥有

2,439,060,632

股份之权益。

附注

：

于二零二五年三月三十一日，该等股东各自被视为透过

Peto Bel Limited

于本公司股份及相关股份中拥有权益。

Grand Future

由

Peto

Bel Limited

拥有

0.0004%

权益。

附注

：

于二零二五年三月三十一日，

Gaw Godwin

拥有基汇资本

60%

权益。

附注

：

该百分比乃按根据证券及期货条例第

XV

部知会本公司及披露于联交所网站有关实体拥有权益之股份及相关股份数目，相对于二零二五

年三月三十一日本公司经供股（定义见本公司日期为二零二五年三月二十一日之供股章程）视为扩大之已发行股份数目

12,893,705,532

股计算。为免生疑问，本公司于二零二五年三月三十一日之实际已发行股份数目为

4,604,894,838

股。

---

资本策略地产有限公司64

董事会报告

关连交易

年内，本集团并无关连交易。

就根据国际财务报告准则编制之综合财务报表附注

所披露之本公司关连人士交易而言，如其构成适用的

上市规则项下本公司的关连交易，本公司确认，其已

遵守上市规则下的有关规定（如适用）。

本公司并不知悉任何其他关连人士交易构成本集团之

关连交易，亦并无任何根据上市规则需于本报告披露

之关连交易。本公司已遵守上市规则第

14A

章之披露规

定。

给予联属公司之财务援助及担保

本集团已为联属公司提供总金额为

17,829,778,000

港元之财务援助及担保，相当于二零二五年三月三十一日本集

团总资产约

79.5%

。

于二零二五年三月三十一日，本集团为其合营企业及联营公司提供之垫款及担保如下：

垫款担保

千港元千港元

翔行投资有限公司

240,755–

Autumn Blis Limited60–

Century Blis Limited143,813268,995

City Synergy Limited104,92591,142

Clear Dynamic Limited533,562298,438

Cleverland Global Limited–86,327

Creative Modern Limited27,692140,000

Eagle Wonder Limited286,31538,898

Fame Alied Limited28,59253,099

明宏有限公司

501,000–

Inovative Vanguard Limited–18,870

King Empire International Limited1,364,607990,000

Land Magic Investments Limited172,598–

Leading Avenue Limited273,976270,000

Lotus Legend Limited6,078–

Modern Crescent Limited1,368,738731,500

Silver Chic Limited229,791136,000

Sincere Charm Limited276,321156,720

Southwater Investments Limited2,975,3903,450,000

胜铭有限公司

469,263166,399

Tiptop Noble Limited4251,300,500

True Fame Enterprises Limited–327,240

Vital Triumph Limited214,24987,500

9,218,1508,611,628

---

年报 202565

董事会报告

按照上市规则第

13.22

条之规定，该等联属公司之备考合并资产负债表及本集团于该等联属公司应占权益（根据

可得之彼等最近期财务报表）呈列如下︰

合并资产负债表本集团应占权益

千港元千港元

非流动资产

75,26319,637

流动资产

55,347,83419,162,526

流动负债

(22,463,638)(6,112,509)

非流动负债

(35,661,412)(13,204,718)

(2,701,953)(135,064)

薪酬政策

本集团雇员之薪酬政策乃由董事会参考现行市场条款，

根据雇员之长处、资历及才干而厘定。除薪金外，亦会

在评估本集团及个别雇员表现后发给雇员酌情花红。

本公司董事及高级管理层之薪酬乃由薪酬委员会经参

考本公司之经营业绩、个人表现及可资比较市场统计

数据后决定。

购股权计划

年内，本公司并无任何购股权计划。

权益挂钩协议

年内，本集团概无订立任何权益挂钩协议。

买卖或赎回本公司之上市证券

年内，本公司或其附属公司并无购买、出售或赎回本

公司股份。

优先购股权

公司细则或百慕达法例并无优先购股权之条文，规定

本公司须按现有股东之持股比例向彼等提呈发售新股

份。

企业管治

本公司有责任遵守联交所持续上市之规定，并承诺于日

常管理及运作中应用高标准之企业管治。本公司于回

顾年度内遵从及采用上市规则附录

C1

所载守则之守则

条文之原则，惟偏离守则之守则条文第

C.2.1

条除外。

本公司之企业管治常规详情载于本年报第

页至第

页的「企业管治报告」。

---

资本策略地产有限公司66

董事会报告

慈善捐款

年内，本集团曾作出为数

85,000

港元之慈善捐款。

足够公众持股量

于本年报日期，根据本公司从公开渠道获得的资料及

据本公司董事所知，董事确认本公司已维持上市规则

所规定的指定公众持股量。

五年财务概要

本集团于过去五个财政年度之业绩以及资产及负债概

要载于本年报第

页。

审核委员会

审核委员会已与管理层检讨本集团所采纳之会计原则

及惯例，并讨论有关核数、内部监控、风险管理及财

务报告等事宜，包括审阅截至二零二五年三月三十一

日止年度之综合财务报表。

建议咨询专业税务意见

倘股东不确定购买、持有、处置、交易或行使与股份

有关的任何权利（包括任何享有税务减免的权利）所涉

及的税务影响，务请咨询彼等专业顾问的意见。

核数师

本公司之股东周年大会上将提呈一项决议案，续聘德

勤

•

关黄陈方会计师行为本公司之核数师。

代表董事会

主席

钟楚义

二零二五年六月三十日

---

67年报 2025

独立核数师报告

致资本策略地产有限公司各股东

（于百慕达注册成立的有限公司）

意见

本核数师已审核载于第

页至第

页的资本策略地产有限公司（「贵公司」）及其附属公司（统称为「贵集团」）的

综合财务报表，该等财务报表包括于二零二五年三月三十一日的综合财务状况表及截至该日止年度的综合损益

表、综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及综合财务报表附注（包括重大会计政

策资料及其他解释资料）。

本核数师认为，综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的《香港财务报告准则会计准则》

真实而公平地反映 贵集团于二零二五年三月三十一日的综合财务状况及其截至该日止年度的综合财务表现及

综合现金流量，并已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为编制。

意见的基础

本核数师已根据香港会计师公会颁布的《香港核数准则》（「香港核数准则」）进行审核。我们在该等准则下承担的

责任已在本报告「核数师就审核综合财务报表须承担的责任」一节中作进一步阐述。根据香港会计师公会颁布的

《专业会计师道德守则》（「守则」），本核数师独立于 贵集团，并已履行守则中的其他专业道德责任。本核数师相

信，本核数师所获得的审核凭证能充足及适当地为本核数师的审核意见提供基础。

关键审核事项

关键审核事项是根据本核数师的专业判断，认为对本期综合财务报表的审核最为重要的事项。这些事项是在本核

数师审核整体综合财务报表及出具意见时进行处理的。本核数师不会对这些事项提供单独的意见。

---

68资本策略地产有限公司

独立核数师报告

关键审核事项（续）

关键审核事项我们的审核如何处理该关键审核事项

评估 贵集团及合营企业持有之持作出售物业之可变现

净值

于二零二五年三月三十一日， 贵集团于香港及澳门持

有多项持作出售住宅及商用物业。此外， 贵集团亦于

中国内地及香港透过合营企业于持作出售住宅及商用物

业中拥有权益，其权益于综合财务报表列作权益。

由于 贵集团所拥有或透过合营企业拥有的持作出售物

业（统称「该等物业」）之结余对综合财务报表整体而言属

重大，加上厘定可变现资产净值（「可变现资产净值」）涉

及重大估计，本核数师将该等物业之估值评估确定为关

键审核事项。诚如综合财务报表附注

所披露，厘定该等

物业之可变现净值需要重大估计，特别是参考独立合资

格物业估值师（「估值师」）对该等物业进行之估值厘定之

公开市值。

于二零二五年三月三十一日， 贵集团有持作出售物业

价值为

5,187,679,000

港元、 贵集团应占合营企业之持

作出售物业之价值

4,686,721,000

港元，及 贵集团应占

发展中待售物业价值

11,152,898,000

港元，分别于综合财

务报表附注

及

披露。

截至二零二五年三月三十一日止年度， 贵集团持作出售

物业撇减净额约

130,981,000

港元已于综合损益表确认。

本核数师就评估物业之可变现净值时进行的程序包

括：

•

评价估值师之资格、能力及客观性；

•

评估值所用之估值方法及重大估计是否适当及

合理；及

•

检查重大估计之数据来源（包括相关估值之可比

较物业之公开可得资料）是否适当。

---

69年报 2025

独立核数师报告

关键审核事项我们的审核如何处理该关键审核事项

投资物业估值

由于投资物业结余对综合财务报表整体而言属重大，加

上厘定公平值相关的重大判断，本核数师将投资物业之

估值确定为关键审核事项。

贵集团之投资物业位于中国内地。于二零二五年三月

三十一日， 贵集团之投资物业为

3,079,657,000

港元，占

贵集团资产总值的

13.7%

。截至二零二五年三月三十一

日止年度，投资物业之公平值亏损

69,431,000

港元已于

综合损益表确认。

贵集团所有投资物业均根据估值师进行之估值按公平值

列账。估值取决于涉及重大判断的重大非可观察输入数

据，包括复归收入和资本化率。有关于估值所使用之估

值方法和重大非可观察输入数据之详情于综合财务报表

附注

披露。

本核数师就投资物业估值进行的程序包括：

•

评估值师的技能、能力及客观性；

•

评估值所用之估值方法及重大估计是否适当及

合理；

•

检查重大非可观察输入数据之数据来源（包括对

可比较物业之公开可得资料之复归收入及相关估

值之资本化率）是否适当。

其他资料

贵公司董事须对其他资料负责。其他资料包括年报所载资料，惟不包括当中的综合财务报表及本核数师报告。

我们就综合财务报表作出的意见并不涵盖其他资料，我们亦不会就该等其他资料发表任何形式的核证结论。

就我们对综合财务报表的审计而言，我们的责任是阅读其他资料，从中考虑其他资料是否与综合财务报表或我们

在审计过程中所获悉的资料存在重大不符者或似乎存在重大失实陈述的情况。基于我们已执行的工作，倘我们认

为其他资料存在重大失实陈述，我们须报告该事实。就此，我们并无任何事宜须予报告。

关键审核事项（续）

---

70资本策略地产有限公司

独立核数师报告

董事及管治层就综合财务报表须承担的责任

贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则会计准则及香港公司条例的披露规定，编制真

实而公平的综合财务报表，及落实彼等认为综合财务报表所必要的内部控制，以使编制综合财务报表不存在由于

欺诈或错误而导致的重大错误陈述。

在拟备综合财务报表时，董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事项，

以及使用持续经营作为会计基础，除非董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的代替方案。

管治层须负责监督 贵集团的财务报告过程。

核数师就审核综合财务报表须承担的责任

本核数师的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并

出具包括本核数师意见的核数师报告。本核数师仅按照百慕达《公司法》第

条向 阁下（作为整体）报告我们的

意见，除此之外本报告别无其他目的。本核数师不会就本报告的内容向任何其他人士负上或承担任何责任。合理

保证是高水平的保证，但不能保证按照《香港审核准则》进行的审核，在某一重大错误陈述存在时总能被发现。

错误陈述可以由欺诈或错误引起，如果合理预期它们单独或汇总起来可能影响综合财务报表使用者依赖综合财

务报表所作出的经济决定，则有关的错误陈述可被视作重大。

在根据《香港审核准则》进行审核的过程中，本核数师运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。本核数师亦：

•

识别和评价由于欺诈或错误而导致综合财务报表存在重大错误陈述的风险，设计及执行审核程序以应对这些

风险，以及获取充足和适当的审核凭证，作为本核数师意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗

漏、虚假陈述，或凌驾于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险，高于未能发现

因错误而导致的重大错误陈述的风险。

•

了解与审核相关的内部控制，以设计适当的审核程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效性发表意见。

•

评价董事所采用会计政策的恰当性及作出会计估计和相关披露的合理性。

---

71年报 2025

独立核数师报告

核数师就审核综合财务报表须承担的责任（续）

•

对董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论。根据所获取的审核凭证，确定是否存在与事项或情况有关

的重大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果本核数师认为存在重大不确

定性，则有必要在核数师报告中提醒使用者注意综合财务报表中的相关披露。假若有关的披露不足，则本核

数师应当修正本核数师的意见。本核数师的结论是基于核数师报告当日止所取得的审核凭证。然而，未来事

项或情况可能导致 贵集团不能持续经营。

•

评价综合财务报表的整体列报方式、结构和内容，包括披露，以及评价综合财务报表是否中肯反映交易和事

项。

•

计划及进行集团审核，以就 贵集团内实体或业务单位的财务资料获取充足及适当的审核凭证，作为对 贵

集团财务报表发表意见的基础。本核数师负责指导、监督和审阅为进行集团审核而执行的审核工作。本核数

师就审核意见承担全部责任。

本核数师与管治层就（其中包括）所规划的审核范围、时间安排、重大审计发现等进行交流，包括我们在审核中

所识别出内部控制的任何重大缺陷。

本核数师还向管治层提交声明，说明本核数师已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们交流有可能合理

地被认为会影响本核数师独立性的所有关系和其他事项，以及在适用的情况下，采取行动消除威胁或应用防范措

施。

从与管治层交流的事项中，本核数师确定哪些事项对本期综合财务报表的审核最为重要，因而构成关键审核事

项。本核数师在核数师报告中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，或在极端罕见的情况下，

如果合理预期在本核数师的报告中传达某事项造成的负面后果超过产生的公众利益，本核数师决定不应在报告

中传达该事项。

本独立核数师报告的审核项目合伙人是李嘉敏女士（执业证书编号：

P07879

）。

德勤

•

关黄陈方会计师行

执业会计师

香港

二零二五年六月三十日

---

二零二五年
千港元
289,790
230,833
520,623
(504,887)
15,736
29,362
(108,345)
285,127
(69,431)
(7,920)
(64,103)
(210,209)
(577,418)
(825,562)
(232,638)
(1,765,401)
54,550
(1,710,851)
(1,691,529)
(19,322)
(1,710,851)
(36.73)

72资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合损益表

二零二四年

附注千港元

收益

销售持作出售物业

1,343,298

租金收入

235,834

总收益

1,579,132

销售及服务成本

(793,039)

毛利

786,093

投资收入

744,463

投资亏损

7(126,312)

其他收入

8400,704

投资物业之公平值亏损

17(36,069)

应收合营企业款项确认之减值亏损，根据预期信贷亏损模式

(554,926)

其他收益及亏损

9(114,291)

行政开支

(231,469)

融资成本

10(663,740)

应占合营企业绩

62,263

应占联营公司业绩

(64,130)

除税前亏损

(497,414)

所得税抵免

1141,462

年内亏损

12(455,952)

应占亏损：

本公司拥有人

(425,605)

非控股权益

(30,347)

(455,952)

每股亏损（港仙）

（经重列）

基本

(9.18)

---

二零二五年
千港元 (1,710,851)
(46,635)
(13,592)
(60,227)
(1,771,078)
(1,751,756)
(19,322)
(1,771,078)

73年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合损益及其他全面收益表

二零二四年

千港元

年内亏损

(455,952)

其他全面开支

其后可能会重新分类至损益的项目︰

因换算海外经营业务而产生的汇兑差额

(94,234)

应占合营企业汇兑差额，扣除相关所得税

(53,349)

(147,583)

年内全面开支总额

(603,535)

应占全面开支总额：

本公司拥有人

(573,188)

非控股权益

(30,347)

(603,535)

---

二零二五年
千港元
147,959
3,079,657
186,473
12,405
3,518,053
7,088,682
535,516
927,127
30,741
15,526,613
45,338
200,005
5,187,679
64,465
1,239
1,584
1,411,918
6,912,228
211,236
348
103,416
741,178
119,731
1,112,596
2,307,731
4,596,236
2,315,992
17,842,605

74资本策略地产有限公司

于二零二五年三月三十一日

综合财务状况表

二零二四年

附注千港元

非流动资产

物业、厂房及设备

16165,047

投资物业

173,204,457

于损益账按公平值计算（「于损益账按公平值计算」）的金融资产

18283,230

会所会籍

12,405

于合营企业的权益

195,645,075

应收合营企业款项

196,813,871

于联营公司的权益

20503,086

应收联营公司款项

20940,018

应收贷款

2172,792

17,639,981

流动资产

应收贷款

21115,399

贸易及其他应收款项

22290,858

持作出售物业

235,598,042

于损益账按公平值计算的金融资产

1868,591

可退回税项

1,560

证券经纪所持现金

243,399

银行结余及现金

242,520,518

8,598,367

流动负债

其他应付款项及应计费用

25229,605

合约负债

应付税项

128,872

应付合营企业款项

191,699,816

应付附属公司非控股东款项

36(a)123,254

银行借款－一年内到期

273,876,918

有担保票据－一年内到期

29–

6,059,085

流动资产净值

2,539,282

总资产减流动负债

20,179,263

---

二零二五年
千港元
73,678
11,907,151
11,980,829
(51,302)
11,929,527
5,812,064
–
101,014
5,913,078
17,842,605

75年报 2025

于二零二五年三月三十一日

综合财务状况表

二零二四年

附注千港元

资本及储备

股本

2873,678

储备

13,658,907

本公司拥有人应占权益

13,732,585

非控股权益

3,533

权益总额

13,736,118

非流动负债

银行借款－一年后到期

274,005,930

有担保票据－一年后到期

292,301,660

递延税项负债

30135,555

6,443,145

20,179,263

载于第

页至第

页的综合财务报表已获董事会于二零二五年六月三十日批准及授权刊发，并经以下人士代表

签署：

钟楚义周厚文

董事董事

---

76资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合权益变动表

本公司拥有人应占

非控股

权益权益总额

股本股份溢价

资本赎回

储备实缴盈余汇兑储备保留溢利小计

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

（附注）

于二零二三年四月一日

74,9522,052,1356,62072,579(257,715)12,415,72114,364,29235,48014,399,772

年内亏损

–(425,605)(425,605)(30,347)(455,952)

因换算海外经营业务而产生之

汇兑差额

–(94,234)–(94,234)–(94,234)

应占合营企业汇兑差额，

扣除相关所得税

–(53,349)–(53,349)–(53,349)

年内全面开支总额

–(147,583)(425,605)(573,188)(30,347)(603,535)

股份回购（附注

）

(1,274)–(17,895)(19,169)–(19,169)

确认为分派的股息（附注

）

–(39,350)(39,350)–(39,350)

分派予附属公司非控股东之股息

–(1,600)(1,600)

于二零二四年三月三十一日

73,6782,052,1356,62072,579(405,298)11,932,87113,732,5853,53313,736,118

年内亏损

–(1,691,529)(1,691,529)(19,322)(1,710,851)

因换算海外经营业务而产生之

汇兑差额

–(46,635)–(46,635)–(46,635)

应占合营企业汇兑差额，

扣除相关所得税

–(13,592)–(13,592)–(13,592)

年内全面开支总额

–(60,227)(1,691,529)(1,751,756)(19,322)(1,771,078)

分派予附属公司非控股东之股息

–(35,513)(35,513)

于二零二五年三月三十一日

73,6782,052,1356,62072,579(465,525)10,241,34211,980,829(51,302)11,929,527

附注：

本集团的实缴盈余代表本公司于截至二零三年三月三十一日止年度进行股本重组所产生的数额。

---

二零二五年
千港元
(1,765,401)
577,418
17,527
(420)
69,431
(7,322)
6,071
(227,267)
130,981
3,300
7,920
–
61,497
825,562
232,638
108,345
(5,435)
(23,927)
10,918
277,875
90,853
(15,262)
482
(272)
364,594
(5,126)
359,468

77年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合现金流量表

二零二四年

千港元

经营业务

除税前亏损

(497,414)

已就下列项目调整：

融资成本

663,740

物业、厂房及设备折旧

32,778

出售物业、厂房及设备之（收益）亏损

投资物业公平值变动之亏损

36,069

摊销财务担保合约

(8,012)

摊销有担保票据

5,751

利息收入

(327,225)

持作出售物业撇减（撇减拨回）净额

(40,992)

财务担保合约确认之减值亏损

44,889

应收合营企业款项确认之减值亏损

554,926

于一间合营企业投资确认之减值亏损

79,954

撇销应收贷款

–

应占合营企业绩

(62,263)

应占联营公司业绩

64,130

于损益账按公平值计算的金融资产的公平值减少

126,312

于损益账按公平值计算的金融资产的利息收入

(23,878)

于损益账按公平值计算的金融资产的股息收入

(20,585)

营运资金变动前的经营现金流量

628,196

持作出售物业减少

828,045

贸易及其他应收款项减少（增加）

(21,455)

于损益账按公平值计算的金融资产（增加）减少

8,097

其他应付款项及应计费用增加（减少）

(184,623)

合约负债减少

(113,380)

经营所得现金净额

1,144,880

已付所得税

(20,513)

经营业务所得现金净额

1,124,367

---

二零二五年
千港元
(94,637)
162,879
(709,986)
235,673
(439)
(304,237)
(136,061)
43,526
251,995
68,919
5,435
23,927
50,615
420
7,800
1,815
(392,356)

78资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合现金流量表

二零二四年

千港元

投资活动

于合营企业的投资

(159,370)

退出于合营企业的权益

–

向合营企业垫款

(944,403)

合营企业还款项

489,868

购入物业、厂房及设备

(4)

于一间联营公司的投资

(48,889)

向一间联营公司垫款

(60,001)

已收合营企业的股息

–

已收一间联营公司的股息

已收利息

144,619

已收于损益账按公平值计算的金融资产的利息收入

23,878

已收于损益账按公平值计算的金融资产的股息收入

20,585

应收贷款到期的所得款项

3,390

出售物业、厂房及设备之所得款项

–

出售于损益账按公平值计算的金融资产

14,352

证券经纪所持有之现金减少

11,700

投资活动所用现金净额

(503,915)

---

二零二五年
千港元
(3,780,774)
–
–
(35,513)
530,002
(29,761)
(3,523)
2,832,826
(588,969)
(1,075,712)
(1,108,600)
2,520,518
1,411,918

79年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合现金流量表

二零二四年

千港元

融资活动

偿还银行借款

(2,745,781)

回购股份的付款

(19,169)

已付股息

(39,350)

已付附属公司非控股东股息

(1,600)

合营企业垫款

478,843

偿还合营企业款项

–

偿还附属公司非控股东款项

(41,474)

新增银行借款

1,782,470

已付利息

(660,807)

融资活动所用现金净额

(1,246,868)

现金及现金等价物减少净额

(626,416)

年初现金及现金等价物

3,146,934

年终现金及现金等价物，

指银行结余及现金

2,520,518

---

80资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

1.

一般资料

资本策略地产有限公司（「本公司」）为在百慕达注册成立的获豁免有限公司，其股份于香港联合交易所有

限公司（「联交所」）上市。本公司的注册办事处及主要营业地点的地址已于年报「公司资料」一节内披露。

本公司董事认为，于英属处女群岛（「英属处女群岛」）注册成立的私人公司

Earnest Equity Limited

为其直接

控股公司，而

Digisino Asets Limited

（同样为于英属处女群岛注册成立的私人公司）为其最终控股公司。

其最终控股方为本公司董事钟楚义先生。

本公司乃投资控股公司，其主要附属公司、合营企业及联营公司的业务分别载于附注

、

及

。

综合财务报表以港元（「港元」）呈列，而港元亦为本公司的功能货币。

2.

应用新订及经修订之香港财务报告准则会计准则

2.1

于本年度强制生效之经修订之香港财务报告准则会计准则

于本年度，本公司及其附属公司（统称「本集团」）为编制综合财务报表首次应用由香港会计师公会

（「香港会计师公会」）颁布于二零二四年四月一日或之后开始的年度期间强制生效的以下经修订之

香港财务报告准则会计准则：

香港财务报告准则第

号之修订售后租回之租赁负债

香港会计准则第

号之修订负债分类为流动或非流动以及香港诠释第

号

（二零二零年）之相关修订

香港会计准则第

号之修订附带契诺之非流动负债

香港会计准则第

号及

香港财务报告准则第

号之修订

供应商融资安排

除下文所述者外，本年度应用香港财务报告准则会计准则修订本并无对本集团于本年度及过往年度

的财务状况及表现及╱或该等综合财务报表所载披露产生重大影响。

---

81年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

2.

应用新订及经修订之香港财务报告准则会计准则（续）

2.1

于本年度强制生效之经修订之香港财务报告准则会计准则（续）

应用香港会计准则第

号之修订「负债分类为流动或非流动以及香港诠释第

号（二零二零年）之相关

修订」（「二零二零年修订」）及香港会计准则第

号之修订「附带契诺之非流动负债」（「二零二年修

订」）之影响

本集团已于本年度首次应用该等修订。

二零二零年修订为评估将结算期限延迟至报告日期后最少十二个月的权利提供澄清及额外指引，以

将负债分类为流动或非流动，当中：

•

订明负债应基于报告期末存在的权利分类为流动或非流动。具体而言，该分类不应受管理层

在十二个月内结清负债的意向或预期所影响。

•

澄清结清负债可透过向对手方转让现金、货品或服务，或实体本身的股本工具进行结清。倘

负债具有若干条款，可由对手方选择透过转让实体本身的股本工具进行结清，仅当实体应用

香港会计准则第

号金融工具：呈列，将选择权单独确认为股本工具时，该等条款不影响将

其分类为流动或非流动。

对于清偿自报告日期起递延至少十二个月之权利（以遵守契诺为条件），二零二年修订特别澄清，

实体须于报告期末或之前遵守之契诺方会影响实体将清偿负债于报告日期后递延最少十二个月之

权利，即使契诺的遵守情况仅于报告日期后评估。二零二年修订亦订明，实体于报告日期后必须

遵守之契诺（即未来契诺）不会影响负债于报告日期分类为流动或非流动。然而，倘实体延迟清偿负

债的权利受限于实体于报告期后十二个月内遵守契诺，则实体须披露资料以使财务报表的使用者可

了解该等负债于报告期后十二个月内要偿还的风险。该等资料将包括契诺、相关负债之账面值以及

表明实体可能难以遵守契诺的事实及情况（如有）。

应用该等修订本对本集团的负债分类并无重大影响。

---

82资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

2.

应用新订及经修订之香港财务报告准则会计准则（续）

2.2

已颁布但尚未生效的新订及经修订之香港财务报告准则会计准则

本集团并无提早应用下列已颁布但尚未生效的新订及经修订之香港财务报告准则会计准则。

香港财务报告准则第

号及

香港财务报告准则第

号之修订

金融工具分类及计量的修订

香港财务报告准则第

号及

香港财务报告准则第

号之修订

涉及依赖自然能源生产电力的合约

香港财务报告准则第

号及

香港会计准则第

号之修订

投资者与其联营公司或合营企业之间的资产出售或注资

香港财务报告准则会计准则之修订香港财务报告准则会计准则的年度改进－第

卷

香港会计准则第

号之修订缺乏可交换性

香港财务报告准则第

号财务报表之呈列及披露

于尚待厘定之日期或之后开始之年度期间生效。

于二零二五年一月一日或之后开始之年度期间生效。

于二零二六年一月一日或之后开始之年度期间生效。

于二零二七年一月一日或之后开始之年度期间生效。

除下文所述之新订之香港财务报告准则会计准则外，本公司董事预期应用所有其他新订及经修订之

香港财务报告准则会计准则于可预见未来将不会对综合财务报表产生重大影响。

香港财务报告准则第

号「财务报表之呈列及披露」

香港财务报告准则第

号载列财务报表之呈列及披露规定，将取代香港会计准则第

号「财务报表

之呈列」。此新订香港财务报告准则第

号在延续香港会计准则第

号中众多规定之同时，引入于损

益表中呈列指定类别及定义小计之新规定；就财务报表附注中管理层界定之表现计量提供披露及改

进于财务报表中将予披露之合并及分类资料。此外，香港会计准则第

号之部分段落已移至香港会

计准则第

号「会计政策、会计估计变动及错误」及香港财务报告准则第

号「金融工具：披露」。香

港会计准则第

号「现金流量表」及香港会计准则第

号「每股盈利」亦作出细微修订。

香港财务报告准则第

号及其他准则之修订本将于二零二七年一月一日或之后开始之年度期间生

效，并允许提早应用。应用新准则预期将会影响损益表之呈列以及未来财务报表之披露。本集团正

在评估香港财务报告准则第

号对本集团综合财务报表之详细影响。

---

83年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料

综合财务报表之编制基准

综合财务报表乃根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则会计准则编制。就编制综合财务报表而言，

倘资料合理预期会影响主要用户作出之决定，则有关资料被视为重大。此外，综合财务报表载有联交所证

券上市规则（「上市规则」）及香港公司条例规定的适用披露。

综合财务报表乃按历史成本编制，惟投资物业及金融工具按各报告期末的公平值计算，有关会计政策的解

释载于下文。

就按公平值交易的金融工具及投资物业及采用非可观察输入数据计量后续期间公平值的估值技术而言，

估值技术已经调整以便初始确认时之技术结果等于交易价。

此外，根据公平值计量之输入数据的可观察程度及其对整体公平值计量的重要性分为级别一、二或三，以

作财务报告之用，叙述如下：

•

级别一的输入数据指实体能于计量日在活跃市场上得到相同资产或负债的报价（未予调整）；

•

级别二的输入数据指除包含在级别一的报价以外，可直接或间接观察得到的资产或负债的数据；及

•

级别三的输入数据指资产或负债非可观察得到的数据。

重大会计政策资料

综合基准

综合财务报表包括本公司与及本公司及其附属公司所控制之实体的财务报表。

倘属以下情况，则本公司取得控制权：

•

对被投资方掌握权力；

•

因参与被投资方的业务而获得或有权获得可变回报；及

•

有能力行使其权力而影响其回报。

倘有事实及情况显示上列三个控制因素中的一项或多项出现变化，本集团将重新评估其是否对被投资方拥

有控制权。

---

84资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

综合基准（续）

当本集团获得一间附属公司的控制权时，即开始对其综合入账，而当本集团失去附属公司的拥有权时，即

不再对其综合入账。具体而言，本年度收购或出售一间附属公司的收入及开支，从本集团获得附属公司控

制权之日计起，直至本集团不再拥有附属公司控制权之日止，列入综合损益表内。

溢利或亏损及每个其他全面收益项目，均归属于本公司拥有人及非控股权益。即使全面收益总额归属于非

控股权益会产生亏绌余额，附属公司的全面收益总额仍然归属于本公司拥有人及非控股权益。

集团内公司间的所有资产及负债、权益、收入、开支及有关本集团成员公司间交易的现金流量均于综合账

目时全面对销。

于附属公司的非控股权益与本集团的权益分开呈列，有关权益代表赋予其持有人权利于清盘时按比例分占

相关附属公司的资产净值的现有所有权益。

于联营公司及合营企业的投资

一间联营公司为本集团对其有重大影响的实体。重大影响乃指拥有参与被投资方的财务及经营政策决定的

权力，而非控制或共同控制该等政策。

一间合营企业指一项合营安排，对安排拥有共同控制权的订约方据此对合营安排的净资产拥有权利。共同

控制是指按照合约定对某项安排所共有的控制，共同控制仅在当相关活动要求共同享有控制权的各方作

出一致同意的决定时存在。

联营公司及合营企业的业绩及资产与负债以权益法计入综合财务报表。联营公司及合营企业就权益会计使

用的财务报表采用与本集团就类似交易及类似情况的事件所使用者统一的会计政策编制。根据权益法，于

一间联营公司或一间合营企业的投资初步按成本于综合财务状况表确认，并于其后就确认本集团应占该联

营公司或合营企业的损益及其他全面收益而作出调整。当本集团应占一间联营公司或一间合营企业的亏损

超出本集团于该联营公司或合营企业的权益时（包括实质上成为本集团于该联营公司或合营企业的净投资

一部分的任何长期权益），本集团终止确认其所占的进一步亏损。仅于本集团已产生法律或推定责任，或

已代表该联营公司或合营企业支付款项的情况下，方会进一步确认亏损。

---

85年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

于联营公司及合营企业的投资（续）

于一间联营公司或一间合营企业的投资乃自被投资方成为联营公司或合营企业当日起按权益法入账。收购

于一间联营公司或一间合营企业的投资时，投资成本超出本集团应占该被投资方的可识别资产及负债之公

平值净额的任何数额确认为商誉，并计入该投资的账面值。本集团应占可识别资产及负债于重新评估后的

公平值净额超出投资成本的任何数额于收购投资的期间的损益内即时确认。

本集团评估是否有客观证据证明于一间联营公司或一间合营企业的权益可能出现减值。当出现客观证据

时，根据香港会计准则第

号「资产减值」对投资（包括商誉）的全部账面值按单一资产进行减值测试，方

法为将其可收回金额（以使用价值与公平值减销售成本的较高者为准）与其账面值作比较，而并非分配至

任何资产（包括商誉）之已确认减值亏损属于该投资账面值的一部分。拨回根据香港会计准则第

号确认

的减值亏损以该投资其后增加的可收回金额为限。

来自客户合约的收益

本集团于或当完成履约责任时（即于特定履约责任相关的货品或服务的「控制权」转移予客户时）确认收益。

履约责任指一项明确货品或服务（或一批货品或服务）或一系列大致相同的明确货品或服务。

收益于客户获得明确货品或服务控制权的时间点确认。

合约负债指本集团因已自客户收取代价（或到期收取的代价）而须向客户转让货品或服务的责任。

持作出售物业所产生的收益乃于客户取得该等物业的控制权时确认，而该等物业为已交付的买卖协议中

所指其业权已直接交付予客户的物业。作为本集团日常活动的一部分，本集团透过出售作为附属公司单一

资产实体之股权，与客户签订出售其物业项目之合约。本集团采用香港财务报告准则第

号「客户合约收

益」对该等交易进行会计处理，并将本集团有权收取之代价确认为收益。

---

86资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

来自客户合约的收益（续）

符合以上收益确认条件前的已收销售物业按金则以合约负债呈列于综合财务状况表之流动负债内。

物业、厂房及设备

物业、厂房及设备为持有作生产或提供货品或服务或作行政用途的有形资产乃于综合财务状况表按成本减

其后累计折旧及其后累计减值亏损（如有）列账。

折旧的确认乃按其估计可使用年期减其剩余价值计算，以直线法撇销资产的成本。估计可使用年期、剩余

价值及折旧方法乃于各报告期末检讨，估计任何变动的影响则按预先计提基准列账。

物业、厂房及设备项目于出售时或当继续使用该资产预期不会产生未来经济利益时终止确认。因处置或

报废一项物业、厂房及设备项目产生的任何收益或亏损（按该资产的出售所得款项净额与账面值之差额计

算）计入损益。

投资物业

投资物业为持作赚取租金及╱

或资本增值之物业。

于初次确认时，投资物业按成本（包括任何直接应占开支）计量。于初次确认后，投资物业按公平值计量，

并进行调整以排除任何预付或应计的经营租赁收入。

投资物业公平值变动所产生之盈亏于产生期间计入损益表。

投资物业于出售或永久停止使用且预计不会因出售获得未来经济利益时终止确认。终止确认物业所产生之

任何盈亏（按出售所得款项净额与该资产账面值之差额计算）计入终止该物业期间之损益表内。

持作出售之已落成物业

持作出售之已落成物业在综合财务状况表内按单独物业基准按成本与可变现净值两者中的较低者列账。

成本包括物业成本及其他直接应占开支。可变现净值按实际或预计售价减估计销售费用计算。

---

87年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

租约

租赁的定义

倘合约就换取代价赋予在一段期间内控制已识别资产用途的权利，则该合约为租赁或包含租赁。

就于首次应用香港财务报告准则第

号「租赁」日期或之后订立或修改或业务合并所产生的合约而言，本

集团根据香港财务报告准则第

号的定义于初始，修改或获得日期评估合约是否为租赁或包含租赁。除非

合约条款及条件于其后有变，否则有关合约将不予重新评估。

本集团作为出租人

租赁的分类和计量

本集团作为出租人的租赁被归类为融资租赁或经营租赁。当租赁条款将基础资产所有权所附带的所有风险

和报酬基本上转移给承租人时，合同被归类为融资租赁。所有其他租赁都被归类为经营租赁。

经营租赁的租金收入在相关租赁期限内按照直线法确认为损益。磋商及安排经营租赁时产生的初始直接成

本计入租赁资产的账面值，有关成本于租赁期内按直线法确认为开支，惟按公平值模式计量的投资物业除

外。

于本集团日常业务过程中产生之租金收入乃呈列为收益。

可退还租金按金

已收可退还租金按金根据香港财务报告准则第

号「金融工具」入账且初步按公平值计量。对初步确认时的

公平值作出的调整被视为来自承租人的额外租赁付款。

金融工具

金融资产及金融负债初步均按照公平值计量，惟来自客户合约的贸易应收款项初步根据香港财务报告准则

第

号计量除外。收购或发行金融资产及金融负债（于损益账按公平值计算的金融资产除外）直接应占的

交易成本，于初步确认时计入或从金融资产或金融负债（如适用）的公平值扣除。直接应占收购于损益账

按公平值计算的金融资产的交易成本，即时于损益账内确认。

---

88资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产

金融资产分类及其后计量

符合以下条件的金融资产其后按摊销成本计量：

•

金融资产以目的为收取合约现金流量的商业模式内而持有；及

•

合约条款于特定日期产生仅为支付本金及未偿还本金利息的现金流量。

符合以下条件的金融资产其后于其他全面收益按公平值计算（「于其他全面收益按公平值计算」）：

•

金融资产通过销售及收取合约现金流量为目的商业模式内而持有；及

•

合约条款于特定日期产生仅为支付本金及未偿还本金利息的现金流量。

所有其他金融资产其后于损益账按公平值计算计量，但在首次确认金融资产时，倘该股本投资并非持作买

卖，亦非由于收购方在香港财务报告准则第

号「业务合并」所适用的业务合并中确认的或然代价，本集团

可不可撤销地选择于其他全面收益呈列股本投资的其后公平值变动。

此外，本集团可不可撤销地指定须按摊销成本计量或于其他全面收益按公平值计算的金融资产为于损益账

按公平值计算（倘若此举可消除或显著减少会计错配）。

(i)

摊销成本及利息收入

就其后按摊销成本计量之金融资产，利息收入使用实际利率法确认。就其后成为信贷减值的金融资

产而言，利息收入通过将实际利率应用于下一个报告期间金融资产的摊销成本确认。

(i)

于损益账按公平值计算之金融资产

金融资产如不符合按摊销成本计量或于其他全面收益按公平值计算的方式计量或指定为于其他全

面收益按公平值计算的条件，则于损益账按公平值计算的方式计量。

---

89年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产分类及其后计量（续）

(i)

于损益账按公平值计算之金融资产（续）

于各报告期末，于损益账按公平值计算之金融资产按公平值计量，而任何公平值收益或亏损于损益

确认。于损益确认的收益或亏损净额不包括就金融资产所赚取的任何股息或利息，并计入「投资亏

损」内。来自金融资产的股息或利息收入计入「投资收益」内。

金融资产及财务担保合约之减值

本集团须根据香港财务报告准则第

号进行减值评估的金融资产（包括贸易及其他应收款项、应收贷款及

应收合营企业及联营公司款项、证券经纪所持现金及银行结余）及财务担保合约根据预期信贷亏损（「预期

信贷亏损」）进行减值评估。预期信贷亏损金额于各报告日期更新，以反映自初始确认起的信贷风险变动。

本集团一直就贸易应收款项确认终身预期信贷亏损。

对于所有其他工具，本集团计量与

个月预期信贷亏损（「

个月预期信贷亏损」）等额的亏损拨备，除非

信贷风险自初始确认以来已大幅增加，在此情况下，则本集团确认终身预期信贷亏损。评估是否应确认终

身预期信贷亏损，乃基于自初始确认起出现违约的可能性或风险是否大幅增加。

(i)

信贷风险大幅增加

于评估信贷风险是否自初始确认以来已大幅增加时，本集团比较金融工具于报告日期出现违约的风

险与该金融工具于初始确认日期出现违约的风险。作此评估时，本集团均会考虑合理及有依据的定

量及定性资料，包括历史经验及毋须花费不必要成本或精力即可获得的前瞻性资料。

本集团认为，当合约付款逾期超过

天，则自初始确认以来信贷风险已显著增加，除非本集团有合

理且有依据之资料证明并未出现此情况。

---

90资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产及财务担保合约之减值（续）

(i)

信贷风险大幅增加（续）

就财务担保合约而言，本集团订立不可撤销承诺之日期被视为评估减值之初始确认日期。在评估自

财务担保合约初始确认起信贷风险是否大幅增加时，本集团考虑指定债务人之违约风险变动。

(i)

违约之定义

本集团认为，倘金融资产逾期超过

天，则违约已经发生，惟本集团拥有合理及有依据资料显示一

项更滞后的违约标准更为合适，则另作别论。

(i)

信贷减值金融资产

当发生一项或多项对金融资产估计未来现金流量有不利影响之事件时，金融资产出现信贷减值。金

融资产信贷减值之证据包括以下可观察事件：

(a)

发行人或借款人陷入重大财务困难；

(b)

违反合约，如违约或逾期事件；

(c)

借款人之放款人因与借款人出现财务困难有关之经济或合约理由而给予借款人在一般情况下

放款人不予考虑之优惠条件；

(d)

借款人有可能破产或进行其他财务重组；或

(e)

该金融资产之活跃市场因财政困难而消失。

(iv)

撇销政策

当有资料显示对手方处于严重财务困难，且并无合理预期收回时，则本集团会撇销金融资产。已撇

销的金融资产仍可能需要根据本集团的收回程序进行法律行动，惟需于适当时候听取法律意见。撇

销构成终止确认事件。任何其后收回于损益内确认。

---

91年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产及财务担保合约之减值（续）

(v)

计量及确认预期信贷亏损

计量预期信贷亏损乃违约概率、违约损失率程度（即倘发生违约的损失程度）及违约风险的函数。违

约概率及违约损失率程度的评估根据历史数据及前瞻性资料作出。预期信贷亏损的估算反映以各自

发生违约的风险作加权的公正及概率加权金额。

一般而言，预期信贷亏损乃根据合约应付本集团的所有合约现金流量与本集团预期将收取的所有现

金流量间的差额估计，并按初始确认时厘定的实际利率贴现。就应收租赁款项而言，用以厘定预期

信贷亏损的现金流量与根据香港财务报告准则第

号计量应收租赁款项所用的现金流量相一致。

就财务担保合约而言，由于根据担保工具条款，本集团仅须于债务人违约时作出付款。因此，预期

信贷亏损为偿还持有人所产生信贷损失的预计款项之现值减本集团预计自持有人、债务人或任何其

他方收取的任何金额。

除财务担保合约外，本集团通过调整所有金融工具的账面值于损益确认其减值收益或亏损，惟贸易

应收款项及应收贷款除外，相应调整透过亏损拨备账确认。

终止确认金融资产

仅当收取资产现金流量的合约权利届满时，或将金融资产或有关资产所有权的绝大部分风险及回报转移予

另一实体时，本集团方会终止确认金融资产。

于终止确认金融资产时，资产账面值与已收及应收代价的差额将于损益内确认。

金融负债及股本

分类为债项或权益

集团实体发行的债务及股本工具乃根据合同安排的内容与金融负债及股本工具的定义分类为金融负债或

股本工具。

---

92资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融负债及股本（续）

股本工具

股本工具乃证明实体于扣减其所有负债后的资产中拥有剩余权益的任何合同。本集团发行的股本工具乃按

已收所得款项（扣除直接发行成本）记账。

回购本公司本身股本工具已直接于权益确认及扣减。概无就购买、出售、发行或注销本公司本身股本工具

的溢利或亏损确认收益或亏损。

按摊销成本计算的金融负债

金融负债包括其他应付款项、应付合营企业及附属公司非控股东款项、有担保票据及银行借款，其后以

实际利率法按摊销成本计算。

财务担保合约

财务担保合约为因指定债务人未能按一项债务工具的条款如期付款时，发行人需支付指定金额予持有人以

补偿其所遭受损失的合约。

财务担保合约负债初步按彼等的公平值计量，及随后按亏损拨备的金额（乃按照香港财务报告准则第

号

而厘定）及首次确认的金额减（当合适时）于担保期内确认的累计摊销之最高者计量。

终止确认金融负债

只有当本集团的责任获履行、取消或届满时，本集团方会终止确认金融负债。终止确认的金融负债账面值

与已付或应付代价的差额乃于损益账中确认。

借款成本

因购置、建造或生产合资格资产（即必须经过长时间方可作拟定用途或可供销售的资产）所产生的直接借

款成本均计入该等资产的成本中，直至该等资产已大致可作拟定用途或可供销售为止。

---

93年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

借款成本（续）

在相关资产准备用作拟定用途或销售后仍未偿还的任何特定借贷计入一般借贷组合，以计算一般借贷的资

本化比率。运用特定借款作短期投资以待拨入合资格资产的开支所赚取的投资收入，会从可供资本化的借

款成本中扣减。

所有其他借贷成本均于所产生期间在损益确认。

税项

所得税开支指现时应付税项及递延税项的总和。

现时应付税项乃按本年度应课税溢利计算。应课税溢利与综合损益表中所报「除税前溢利」不同，乃由于

在其他年度的应课税收入或可扣税开支项目，以及从未课税或扣税的项目。本集团的即期税项乃按现行税

率或报告期末时实际确立的税率计算。

递延税项按综合财务报表中资产及负债账面值与计算应课税溢利相应税基的差额确认。递延税项负债通常

会就所有应课税临时差额确认，而递延税项资产通常乃按可能出现可利用临时差额扣税的应课税溢利时提

拨。若于一宗交易中，因业务合并以外原因初步确认其他资产及负债而引致的临时差额既不影响应课税溢

利，亦不影响会计溢利，则不会确认该等递延税项资产及负债。

递延税项负债就于附属公司的投资所引致的应课税暂时差异而确认，但本集团能控制暂时差异的拨回及有

关暂时差异不会于可见未来拨回的情况除外。与该等投资及权益相关的可扣税临时差额所产生的递延税项

资产仅于可能有足够应课税溢利可以使用临时差额的益处且预计于可见将来可以拨回时确认。

递延税项资产的账面值于各报告期末作检讨，并于没可能会有足够应课税溢利收回全部或部分资产价值时

作调减。

递延税项资产及负债乃按于清偿负债或变现资产期间预计适用的税率计量，有关税率（及税务法律）应为

于报告期间末前已经颁布执行或已经大致上颁布执行。

---

94资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

3.

综合财务报表之编制基准及重大会计政策资料（续）

重大会计政策资料（续）

税项（续）

递延税项负债及资产的计量，乃反映本集团预计于报告期末收回或结算其资产及负债账面值的方式，将会

引致的税务后果。

就使用公平值模式计量之投资物业而言，计量其递延税项时，乃假设可透过销售全数收回有关物业之账面

值，除非有关假设遭推翻。倘投资物业可予折旧，并以旨在随著时间消耗投资物业包含之绝大部份经济利

益而非透过出售之商业模式持有，则推翻此假设，惟永久业权土地通常假定为可透过销售全数收回。

递延税项资产及负债于可依法以即期税项资产与即期税项负债抵销时，及于该等递延税项资产及负债乃与

同一税务机关向同一应课税实体征收的所得税相关。

外币

于编制各个别集团实体的财务报表时，倘交易的货币（外币）与该实体的功能货币不同，则按交易日期适

用的汇率换算入账。于各报告期末，以外币列值的货币项目按该日适用的汇率重新换算。以外币列值按历

史成本入账的非货币项目则不予重新换算。

就呈列综合财务报表而言，本集团海外业务的资产及负债均使用各报告期末汇率换算为本集团的呈列货币

（即港元）。收支项目按期间平均汇率换算，除非该期间内汇率大幅波动；在此情况下，则采用交易日期通

行的汇率换算。所产生汇兑差额（如有）均于其他全面收益表内确认并于汇兑储备标题下的权益累计（非控

股权益应占，按合适者而定）。

在出售一项海外业务（即出售本集团于一项海外业务的全部权益，或出售涉及失去包含一项海外业务的一

间附属公司的控制权，或出售部分合营安排或一间联营公司（包括海外业务）的权益（当中的保留权益成为

金融资产）时，所有于本公司拥有人应占该业务于权益内累计的汇兑差额重新分类至损益。

---

95年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

4.

关键会计判断及估计不明朗因素主要来源

于应用本集团的会计政策（于附注

论述），本公司董事须对资产及负债所申报却难于循其他途径取得的账

面值作出判断、估计及假设。该等估计及有关假设乃根据过往经验及考虑其他相关因素乃属合理而作出。

实际数字或会有别于估计数字。

此等估计及相关假设乃持续作出评估。倘会计估计的修订仅影响该期间，修订只会在修订估计的期间确

认，或倘修订同时影响现时及未来期间，则会在修订期间及未来期间确认。

应用会计政策时的重大判断

除涉及估计之判断以外（见下文），以下为本公司董事于应用本集团之会计政策时已作出且对综合财务报

表中确认之金额产生最重要影响之重大判断。

投资物业之递延税项

就计量采用公平值模式计量之投资物业产生的递延税项而言，本公司董事已检讨本集团之投资物业组合，

并总结本集团之投资物业并非以业务模式（其目标是随时间消耗投资物业所包含的绝大部份经济利益）持

有。因此，于确定投资物业之递延税项时，本公司董事确认采用公平值模式计量的投资物业账面值透过销

售全部收回的假设并未被推翻。本集团就投资物业之公平值变动确认递延税项

112,603,000

港元（二零二四

年：

114,625,000

港元），原因为本集团须于出售时就投资物业之公平值变动缴纳所得税。

估计不明朗因素的主要来源

以下为于报告期末估计不明朗因素的主要来源，其可能导致须于下一个财政年度内对资产及负债账面值作

重大调整的重大风险。

持作出售物业估值

本集团拥有或透过合营企业拥有的持作出售物业（统称「该等物业」）按成本及与可变现净值之较低者列账。

该等物业之可变现净值由本集团管理层参考独立合资格物业估值师（「估值师」）经计及相同地点及状况的

类近物业的公开市值及／或成交价的市场证据编制的外部估值报告而厘定。

---

二零二五年
千港元 289,790
230,833
520,623

96资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

4.

关键会计判断及估计不明朗因素主要来源（续）

估计不明朗因素的主要来源（续）

持作出售物业估值（续）

倘销售净额下跌，可变现净值将减少，及倘若可变现净值低于账面值，则将会增加确认该等物业之撇减价

值。

此外，鉴于物业市场波动及个别物业的独特性，收益的实际值可能高于或低于报告期末的估计值。任何增

加或减少估计的情况将影响往后年度的溢利或亏损。

有关该等物业账面值之详情于附注

及

披露。

投资物业之估值

投资物业乃根据估值师进行的估值按公平值列账。公平值的厘定涉及对若干市况的假设。厘定公平值时，

估值师以涉及若干非可观察输入数据，包括（其中包括）附注

所载估值所用之资本化率及复归收入的估

值法为基准计算。

于依赖估值报告时，本公司董事已自行作出判断，并信纳估值所用假设能反映现时市况。该等假设的任何

变动均会改变本集团投资物业的公平值，并须对综合损益及其他全面收益表所报损益金额作出相应调整。

有关本集团投资物业账面值之详情于附注

披露。

5.

收益

(i)

分拆收益

二零二四年

千港元

销售持作出售物业－于某时间点

1,343,298

租金收入

235,834

1,579,132

---

销售持作
二零二五年
千港元
260,060
29,730
289,790

二零二五年
千港元
127,980
132,080
29,730
289,790
230,833
29,362
549,985

97年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

5.

收益（续）

(i)

分拆收益（续）

销售持作出售物业

二零二四年

千港元

地区市场

香港

1,343,298

澳门

–

1,343,298

(i)

下文载列来自客户合约的收益与分类资料所披露金额的对账

二零二四年

千港元

销售持作出售物业

商用物业控股

203,298

住宅物业控股

1,140,000

澳门物业控股

–

客户合约收益

1,343,298

租金收入

235,834

利息收入及股息收入

44,463

分类资料披露的收益

1,623,595

(i)

客户合约的履约义务

销售持作出售物业所产生的收益乃于客户取得该等物业的控制权时确认，而该等物业为已交付的买

卖协议中所指其业权已交付予客户的物业。当本集团与客户签订初步买卖协议时，本集团向客户收

取至少

5%

合约价值作为按金，而购买价余额应于完成买卖物业时支付。

所有合约之期限均为一年或以下。按香港财务报告准则第

号所允许，并无披露分配予此等未履行

合约之交易价格。

---

二零二五年
千港元
230,833

98资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

5.

收益（续）

(iv)

租赁

二零二四年

千港元

经营租赁：

固定租赁付款

235,834

6.

分类资料

以下为本集团按经营分类划分的收益及业绩分析，此乃基于向主要经营决策者（「主要经营决策者」，即本

公司执行董事）提供以分配资源予分类及评估表现的资料。其亦为本集团的安排及组织基准。

本年度四个呈报及经营分类如下：

(a)

商用物业控股分类，从事商用物业及发展中物业投资及买卖，亦与合营企业及联营公司在香港及中

国内地的伙伴进行策略联盟；

(b)

住宅物业控股分类，从事住宅物业及发展中物业投资及买卖，亦与合营企业及联营公司在香港及中

国内地的伙伴进行策略联盟；

(c)

澳门物业控股分类，从事澳门物业的投资及买卖；及

(d)

证券投资分类，从事证券买卖及投资。

主要经营决策者亦考虑分占联营公司及合营企业之收益以分配资源及评估各分类的表现。

---

商用物业控股	住宅物业控股	澳门物业控股	证券投资	综合
千港元	千港元	千港元	千港元	千港元
227,880	874	2,079	–	230,833
127,980	132,080	29,730	–	289,790
355,860	132,954	31,809	–	520,623
–	–	–	29,362	29,362
355,860	132,954	31,809	29,362	549,985
65,223	416	–	–	65,639
266,188	1,017,353	–	–	1,283,541
331,411	1,017,769	–	–	1,349,180
687,271	1,150,723	31,809	29,362	1,899,165
(874,653)	49,091	–	–	(825,562)
153	(232,791)	–	–	(232,638)
3,691	(16,950)	(34,919)	(153,344)	(201,522)
(870,809)	(200,650)	(34,919)	(153,344)	(1,259,722)
				91,160
				(2,606)
				(16,815)
				(577,418)
				(1,765,401)

99年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

6.

分类资料（续）

分类收益及业绩

下列为本集团以呈报及经营分类划分的收益及业绩的分析：

截至二零二五年三月三十一日止年度

对外收益

租金收入

销售持作出售物业

本集团收益

利息收入及股息收入

应占联营公司及合营企业收益

租金收入

销售持作出售物业

分类收益

业绩

应占合营企业绩（附注）

应占联营公司业绩（附注）

分类溢利（亏损）（不包括应占

合营企业及联营公司的业绩）

分类亏损

未分配的其他收入

未分配的其他收益及亏损

中央行政费用

融资成本

除税前亏损

---

100资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

6.

分类资料（续）

分类收益及业绩（续）

商用物业控股住宅物业控股澳门物业控股证券投资综合

千港元千港元千港元千港元千港元

截至二零二四年三月三十一日止年度

对外收益

租金收入

232,7759902,069–235,834

销售持作出售物业

203,2981,140,000–1,343,298

本集团收益

436,0731,140,9902,069–1,579,132

利息收入及股息收入

–44,46344,463

436,0731,140,9902,06944,4631,623,595

应占联营公司及合营企业收益

租金收入

91,8032,569–94,372

销售持作出售物业

32,4751,752,379–1,784,854

124,2781,754,948–1,879,226

分类收益

560,3512,895,9382,06944,4633,502,821

业绩

应占合营企业绩（附注）

(130,946)193,209–62,263

应占联营公司业绩（附注）

9(64,139)–(64,130)

分类溢利（亏损）（不包括应占

合营企业及联营公司的业绩）

151,29376,351(67,000)(103,144)57,500

分类溢利（亏损）

20,356205,421(67,000)(103,144)55,633

未分配的其他收入

170,018

未分配的其他收益及亏损

(34,337)

中央行政费用

(24,988)

融资成本

(663,740)

除税前亏损

(497,414)

附注：

应占联营公司及合营企业的业绩主要指应占该等实体物业投资及发展业务的经营溢利或亏损。

---

二零二五年
千港元
14,863,962
5,624,695
17,280
187,965
20,693,902
147,959
1,239
1,411,918
183,823
22,438,841
364,801
654,438
57,733
3,623
1,080,595
2,307,731
6,924,659
103,416
92,913
10,509,314

101年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

6.

分类资料（续）

分类收益及业绩（续）

须呈报分类的会计政策与本集团之会计政策相同。分类（亏损）溢利乃指各分类所（产生的亏损）赚取的溢

利，惟并未分配若干其他收入（主要为银行利息收入、应收贷款之利息收入及摊销财务担保合约）以及其

他收益及亏损（主要为财务担保合约确认之减值亏损、出售物业、厂房及设备之收益（亏损）及汇兑收益净

额）、中央行政费用及融资成本等若干项目。此乃向主要经营决策者报告的方式，以供分配资源及评估分

类表现之用。

分类资产及负债

本集团资产及负债按呈报及经营分类的分析如下：

二零二四年

千港元

分类资产

商用物业控股

15,702,835

住宅物业控股

7,154,914

澳门物业控股

80,180

证券投资

408,554

总分类资产

23,346,483

物业、厂房及设备

165,047

可退回税项

1,560

银行结余及现金

2,520,518

其他未分配资产

204,740

综合资产总额

26,238,348

分类负债

商用物业控股

367,671

住宅物业控股

1,610,442

澳门物业控股

62,898

证券投资

6,889

总分类负债

2,047,900

有担保票据

2,301,660

银行借款

7,882,848

应付税项

128,872

其他未分配负债

140,950

综合负债总额

12,502,230

---

商用物业	住宅物业	澳门物业
控股	控股	控股	证券投资	分类总计	未分配	总计
千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元
1,846,085	1,671,968	–	–	3,518,053	–	3,518,053
5,661,388	1,427,294	–	–	7,088,682	–	7,088,682
173,898	567,280	–	–	741,178	–	741,178
3,989	531,527	–	–	535,516	–	535,516
12	927,115	–	–	927,127	–	927,127
–	–	–	(108,345)	(108,345)	–	(108,345)
73,459	84,737	–	–	158,196	152	158,348
–	–	–	5,435	5,435	–	5,435
–	–	–	–	–	(17,527)	(17,527)
(105,335)	–	(25,646)	–	(130,981)	–	(130,981)

102资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

6.

分类资料（续）

分类资产及负债（续）

为监察分类表现及在各分类间分配资源：

•

除呈报及经营分类共同使用的物业、厂房及设备、可退回税项、银行结余及现金及其他资产外，所

有资产均已分配予经营分类；及

•

除呈报及经营分类共同承担的有担保票据、银行借款、应付税项及其他负债外，所有负债均已分配

予各经营分类。

其他分类资料

截至二零二五年三月三十一日止年度

于计量分类溢利（亏损）或

分类资产及负债计入的金额：

于合营企业的权益

应收合营企业款项

应付合营企业款项

于联营公司的权益

应收联营公司款项

于损益账按公平值计算的

金融资产或衍生金融工具

公平值减少净额

应收合营企业及一间联营公司

款项的利息收入

于损益账按公平值计算的

金融资产利息收入

物业、厂房及设备折旧

持作出售物业撇减净额

---

103年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

6.

分类资料（续）

其他分类资料（续）

截至二零二四年三月三十一日止年度

商用物业

控股

住宅物业

控股

澳门物业

控股证券投资分类总计未分配总计

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

于计量分类溢利（亏损）或

分类资产及负债计入的金额：

于合营企业的权益

2,450,8283,194,247–5,645,075–5,645,075

应收合营企业款项

5,508,2321,305,639–6,813,871–6,813,871

应付合营企业款项

175,9141,523,902–1,699,816–1,699,816

于联营公司的权益

3,836499,250–503,086–503,086

应收联营公司款项

–940,018–940,018–940,018

于损益账按公平值计算的

金融资产或衍生金融工具

公平值减少净额

–(126,312)(126,312)–(126,312)

应收合营企业及一间联营公司

款项的利息收入

97,76784,528–182,295311182,606

于损益账按公平值计算的

金融资产利息收入

–23,87823,878–23,878

物业、厂房及设备折旧

–(32,778)(32,778)

持作出售物业拨回净额（撇减）

107,992–(67,000)–40,992–40,992

---

截至三月三		（附
二零二五年		二零二五年
千港元 349,469	千港元 1,452,986 124,077 2,069	千港元 3,623,962
139,345		3,669,628
31,809		–
1,579,132
520,623		7,293,590

二零二五年
千港元 –
–
81,180
122,000
203,180

104资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

6.

分类资料（续）

地区资料

本集团经营的商用物业控股、住宅物业控股、澳门物业控股及证券投资主要位于香港、中国（不包括香港

及澳门）及澳门。

下表提供本集团收益及非流动资产按地区位置的分析。

来自物业租金及销售持作出售物业的收益按物业权益所在地分配。

非流动资产按资产所在地分配。

来自外来客户的收益

截至三月三十一日止年度

非流动资产

（附注）

二零二四年

千港元

香港

5,678,185

中国（不包括香港及澳门）

3,851,885

澳门

–

9,530,070

附注：

非流动资产不包括金融工具。

物业主要租户及买家的资料

来自客户（指持作出售物业的买家）的收益个别占来自外来客户的综合收益超过

10%

之详情如下。

二零二四年

千港元

买家

A

203,298

买家

B

1,140,000

买家

C

–

买家

D

–

1,343,298

来自持有商用物业控股之收益2

来自持有住宅物业控股之收益

按收入类别划分收益

相关资料载于附注

。

---

二零二五年
千港元
5,435
23,927
29,362
(108,345)
–
(108,345)

二零二五年
千港元 –
(78,983)
(78,983)

二零二五年
千港元 63,891
5,028
158,348
7,322
34,785
834
14,919
285,127

105年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

7.

投资收入及亏损

二零二四年

千港元

投资收入包括以下项目：

于损益账按公平值计算的金融资产的利息收入

23,878

于损益账按公平值计算的金融资产的股息收入

20,585

44,463

投资亏损包括以下项目：

于损益账按公平值计算的金融资产的公平值变动净额

(127,890)

衍生金融工具公平值变动净额

1,578

(126,312)

以下为各相关金融工具之投资收入及亏损之分析：

二零二四年

千港元

衍生金融工具

1,578

于损益账按公平值计算的金融资产

(83,427)

(81,849)

8.

其他收入

二零二四年

千港元

银行利息收入

118,990

应收贷款之利息收入

25,629

应收合营企业及一间联营公司款项的利息收入

182,606

摊销财务担保合约

8,012

合营企业之资产管理收入

35,246

顾问费收入

12,834

其他

17,387

400,704

截至二零二五年三月三十一日止年度，按摊销成本计算的金融资产的总利息收入为

227,267,000

港元（二零

二四年：

327,225,000

港元）。

---

二零二五年
千港元 (3,300)
–
420
274
(61,497)
(64,103)

二零二五年
千港元
440,876
11,006
125,536
577,418

二零二五年
千港元
1,447
(22,689)
(21,242)
(33,308)
(54,550)

106资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

9.

其他收益及亏损

二零二四年

千港元

财务担保合约确认之减值亏损，净额

(44,889)

于一间合营企业投资确认之减值亏损

(79,954)

出售物业、厂房及设备之收益（亏损）

(16)

汇兑收益净额

10,568

撇销应收贷款

–

(114,291)

10.

融资成本

二零二四年

千港元

以下项目的利息：

银行借款

523,827

来自合营企业的贷款

13,678

有担保票据

126,235

借款成本总额

663,740

11.

所得税抵免

二零二四年

千港元

有关抵免包括：

香港利得税

－本年度

2,074

－以往年度超额拨备

(37,110)

(35,036)

递延税项（附注

）

(6,426)

(41,462)

香港利得税乃就两个年度的估计应课税溢利按税率

16.5%

计算。

根据澳门所得补充税法，年内所得补充税乃根据应课税溢利中超逾

600,000

澳门币（「澳门币」）（二零二四

年：

600,000

澳门币）的部分按

12%

税率计算。

---

二零二五年
千港元 (1,765,401)
(291,291)
63,057
(17,693)
136,218
38,385
43,306
(3,843)
(22,689)
(54,550)

107年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

11.

所得税抵免（续）

由于本集团于澳门之附属公司于两个年度并无产生超逾

600,000

澳门币之应课税溢利，因此毋须就澳门所

得补充税拨备。

根据香港利得税两级制利得税率制度，合资格集团实体的首

2,000,000

港元溢利将按

8.25%

的税率征税，而

超过

2,000,000

港元的溢利将按

16.5%

的税率征税。不符合两级制利得税率制度资格的集团实体的溢利将继

续按

16.5%

的划一税率缴纳税项。

根据中国企业所得税法（「企业所得税法」）及企业所得税法实施条例，中国附属公司于两个年度的税率均

为

25%

。

由于本集团于中国之附属公司于两个年度已有累计亏损可抵销未来溢利，因此毋须就中国企业所得税拨

备。

本年度的所得税抵免与综合损益表所列除税前亏损的对账如下：

二零二四年

千港元

除税前亏损

(497,414)

按香港利得税率

16.5%

计算的税项

(82,073)

在税务方面不可扣减之开支的税务影响

108,661

毋须课税之收入的税务影响

(101,541)

应占合营企业绩的税务影响

(10,273)

应占联营公司业绩的税务影响

10,581

未确认税项亏损的税务影响

71,664

动用先前未确认的税项亏损

(1,371)

以往年度拨备超额

(37,110)

本年度的所得税抵免

(41,462)

---

二零二五年
千港元
36,117
52,271
8,765
4,325
65,361
101,478
3,103
285,289
17,527
130,981
(139,345)
40,093
13,043
(86,209)

108资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

12.

年内亏损

二零二四年

千港元

年内亏损已扣除（计入）以下各项：

董事酬金（附注

）

37,552

其他员工成本：

薪酬及其他福利

58,682

绩效奖金

9,607

退休福利计划供款

4,887

73,176

员工成本总额

110,728

核数师酬金

2,982

确认持作出售物业成本为开支

697,009

物业、厂房及设备的折旧

32,778

持作出售物业撇减（撇减拨回）净额（计入销售成本）

(40,992)

投资物业之租金收入总额

(124,078)

减：

年内产生租金收入之投资物业所产生之直接经营开支

40,742

年内并无产生租金收入之投资物业所产生之直接经营开支

2,086

(81,250)

---

		执行	董事			独	立非执行董事
钟楚义先生	简士民先生	周厚文先生	何乐辉先生	梁景贤先生	钟宛彤女士	郑毓和先生	卢永仁博士	石礼谦先生	总计
千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元
–	–	–	–	–	–	200	200	200	600
12,421	5,301	4,258	2,700	3,479	1,086	–	–	–	29,245
2,070	1,105	680	720	580	136	–	–	–	5,291
18	298	239	176	195	55	–	–	–	981
14,509	6,704	5,177	3,596	4,254	1,277	200	200	200	36,117

109年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

13.

董事酬金及五名最高薪酬雇员酬金

已付或应付九名（二零二四年：十一名）董事的薪酬如下：

截至二零二五年三月三十一日止年度

董事酬金

袍金

薪金及其他福利

绩效奖金（附注）

退休福利计划供款

截至二零二四年三月三十一日止年度

执行董事独立非执行董事

钟楚义

先生

简士民

先生

周厚文

先生

方文彬先生

（于二零二三年

八月二十三日

退任）

何乐辉

先生

梁景贤

先生

钟宛彤女士

（于二零二三年

四月二十日

获委任）

林家礼

博士

（于二零二四年

三月二十八日

退任）

郑毓和

先生

卢永仁

博士

石礼谦

先生总计

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

董事酬金

袍金

–200200200200800

薪金及其他福利

12,4215,3014,0802,7702,4483,4791,069–31,568

绩效奖金（附注）

1,552663510–714435134–4,008

退休福利计划供款

1830424617216721653–1,176

13,9916,2684,8362,9423,3294,1301,25620020020020037,552

附注：

绩效奖金乃由薪酬委员会推荐并由董事会批准，并参照本集团的经营业绩、个人表现及可资比较市场数据而考虑。

---

110资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

13.

董事酬金及五名最高薪酬雇员酬金（续）

本公司并无委任行政总裁，其角色及职能由主要经营决策者共同履行。

以上支付予执行董事的酬金乃就彼等提供有关管理本公司及本集团事务的服务而作出。以上支付予独立非

执行董事的酬金乃就彼等担任本公司董事的服务而作出。于该两个年度内，概无董事放弃任何薪酬。

于该两个年度内，本集团并无向任何董事支付酬金，作为加入本集团或于加入本集团后的奖励或离职补

偿。

本集团五名最高薪人士中，五名（二零二四年：四名）为本公司董事，彼等的薪酬详情已载于上文。

年内没有（二零二四年：余下一名）非本公司董事亦非行政总裁最高薪酬雇员之薪酬详情如下：

二零二四年

千港元

薪酬、津贴及实物福利

3,236

与表现挂钩之花红

1,146

退休金计划供款

4,397

下列范围（以港元呈列）以内之非董事亦非行政总裁之最高薪酬雇员之数目：

二零二四年

雇员数目

4,000,001

港元至

4,500,000

港元

---

二零二五年
千港元
–
–

二零二五年
千港元
(1,691,529)

二零二五年
4,604,895

111年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

14.

股息

二零二四年

千港元

年内确认为分派的股息

－截至二零二四年三月三十一日止财政年度末期股息每股零港仙

（二零二四年：截至二零二三年三月三十一日

止财政年度末期股息每股

0.42

港仙）

39,350

报告期末后拟派股息

－末期股息每股零港仙

（二零二四年：末期股息每股零港仙）

–

15.

每股亏损

本公司拥有人应占每股基本亏损乃按下列数据计算：

二零二四年

千港元

亏损

用作计算每股基本亏损的亏损：

本公司拥有人应占年内亏损

(425,605)

二零二四年

（经重列）

股份数目

用作计算每股基本亏损的普通股加权平均数目（以千股计）

4,638,318

用于计算两个年度每股基本亏损的加权平均普通股数目已调整，以反映截至二零二五年三月三十一日止年

度的股份合并（定义见附注

）。因此，截至二零二四年三月三十一日止年度之每股基本亏损已重新呈列。

由于两个年度均无已发行的潜在普通股，故并无呈列每股摊薄亏损。

---

112资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

16.

物业、厂房及设备

土地及楼宇

租赁物业

装修

家私、

装置及

办公室设备汽车船舶总计

千港元千港元千港元千港元千港元千港元

成本

于二零二三年四月一日

303,99830,4192,3279,64581,682428,071

添置

–4–4

年内出售

–(36)–(36)

于二零二四年三月三十一日

303,99830,4232,2919,64581,682428,039

添置

–9–430–439

年内出售

–(3,136)–(3,136)

于二零二五年三月三十一日

303,99830,4322,2916,93981,682425,342

折旧

于二零二三年四月一日

127,97626,9311,6549,64564,028230,234

本年度拨备

14,9051,347229–16,29732,778

年内出售

–(20)–(20)

于二零二四年三月三十一日

142,88128,2781,8639,64580,325262,992

本年度拨备

14,9041,048206121,35717,527

年内出售

–(3,136)–(3,136)

于二零二五年三月三十一日

157,78529,3262,0696,52181,682277,383

账面值

于二零二五年三月三十一日

146,2131,106222418–147,959

于二零二四年三月三十一日

161,1172,145428–1,357165,047

上述物业、厂房及设备的项目（经计及剩余价值后）乃按照以下年率以直线法计算折旧：

土地及楼宇

有关楼宇在其上建筑的相关土地租赁之年期的较短者或

5%

租赁物业装修

20%

家私、装置及办公室设备

20%

汽车

33%

船舶

20%

---

二零二五年
千港元 1,139
1,139

113年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

16.

物业、厂房及设备（续）

上述若干物业、厂房及设备已被抵押作为本集团所获一般银行信贷的担保。详情载于附注

。

二零二四年

千港元

短期租赁相关开支

1,377

租赁现金流出总额

1,377

17.

投资物业

千港元

公平值

于二零二三年四月一日

3,356,142

于损益确认之公平值亏损

(36,069)

汇兑调整

(115,616)

于二零二四年三月三十一日

3,204,457

于损益确认之公平值亏损

(69,431)

汇兑调整

(55,369)

于二零二五年三月三十一日

3,079,657

本集团根据经营租赁租出零售店舖，并按月或按季收取租金。一般而言，租赁的初步租期为

至

年。零

售店舖的租赁包含于租赁期内固定的最低年度租赁付款。

由于所有租赁均以集团实体各自的功能货币计值，故本集团不会因租赁安排而承受外币风险。租赁合约并

无载有剩余价值担保及╱或承租人于租期结束时购买物业的选择权。

本集团投资物业于二零二五年三月三十一日之公平值乃根据与本集团并无关连之独立合资格物业估值师

莱坊测量师行有限公司（二零二四年：莱坊测量师行有限公司及广州第一太平戴维斯房地产与土地评估有

限公司上海分公司）于该日进行之估值得出。

上述投资物业已质押作为本集团获授银行融资之担保。详情载于附注

。

于估计物业公平值时，物业之最高及最佳用途为其当前用途。

---

114资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

17.

投资物业（续）

估值方法重大非可观察输入数据

非可观察输入数据与

公平值之关系

位于中国上海之

商用物业

二零二五年：

3,079,657,000

港元

（二零二四年：

3,204,457,000

港元）

来自现有租约之投资

方法，并按适当的资

本化率就物业各组成

部份的潜在收入能力

作出适当拨备。

资本化率：

6% – 6.5%

（二零

二四年：

3% – 4.5%

），考虑

租金收入潜力资本化、物业

性质及现时市场情况。

复归收入，考虑到地点的差

异，以及可比较物业与物业

之间的个别因素，例如座向

和面积，介乎每月每平方米

人民币

元至人民币

1,557

元（二零二四年：每平方米

人民币

元至人民币

2,079

元）。

资本化率轻微增加将

导致公平值显著减

少，反之亦然。

所用复归收入的轻微

增加将导致公平值显

著增加，反之亦然。

公平值计量乃归类为级别三公平值层级。

---

二零二五年
千港元 6,933
103,944
87,635
52,426
250,938
62,542
2,132
29,894
156,370
250,938
186,473
64,465
250,938

115年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

18.

于损益账按公平值计算的金融资产

于损益账按公平值计算的金融资产包括：

二零二四年

千港元

上市股本证券（附注

i

）

8,949

非上市股本证券╱有限合伙（附注

i

）

175,918

上市债务证券（附注

i

）

97,234

非上市债务证券

69,720

351,821

合计及报告为：

已上市

香港

63,916

新加坡

2,166

其他地区

40,101

非上市

245,638

351,821

按呈报目的分析为：

非流动资产

283,230

流动资产

68,591

351,821

附注：

(i)

各相关证券的公平值乃根据相同资产于活跃市场的市场收市价而计算。

(i)

于二零二五年三月三十一日，非上市股本证券╱有限合伙乃按公平值计量。详情载于附注

38(c)

。

(i)

于二零二五年三月三十一日，上市债务证券指以固定年利率为

1%

至

11%

（二零二四年：

1%

至

11%

）计息的债券。上市债务证券

的到期日介乎二零二五年七月十一日至永久（二零二四年：二零二四年六月三十日至永久）。彼等的公平值按市场上可得的市场

收市价而厘定。

若干上市债务证券已被抵押作为本集团所获一般银行信贷的担保。详情载于附注

。

---

二零二五年
千港元 4,963,993
(1,779,877)
(128,391)
29,157
433,171
3,518,053
7,088,682
741,178

116资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

19.

于合营企业的权益╱应收（应付）合营企业款项

二零二四年

千港元

于合营企业的非上市投资成本

5,032,236

应占收购后（亏损）收益及其他全面（开支）收益，扣除已收股息

248,919

因换算而产生的汇兑差额

(114,799)

视作出资－财务担保合约

32,434

视作出资－免息贷款（附注

i

）

446,285

5,645,075

应收合营企业款项计入非流动资产（附注

i

）

6,813,871

应付合营企业款项计入流动负债（附注

i

）

1,699,816

附注：

(i)

于二零二五年三月三十一日，计入应收合营企业款项的本金额连同利息

2,851,347,000

港元（二零二四年：

2,822,693,000

港元）

为无抵押，每年按年利率

4.875%

及香港最优惠利率加

1%

至

3%

计息（二零二四年：

4.875%

及

1%

至

3%

），并须一年后偿还。余额

中本金额

5,835,777,000

港元（二零二四年：

5,292,348,000

港元）为无抵押、免息及无固定还款期。所有款项预计将不会于一年

内偿还，因此分类为非流动。

此外，于二零二五年三月三十一日，应收合营企业款项中已计入应占合营企业亏损

1,203,052,000

港元（二零二四年：

982,260,000

港元），乃指超过投资成本的应占亏损（以本集团的法定或推定责任为限）。

于截至二零二五年三月三十一日止年度，根据管理层评估预期信贷亏损拨备而厘定应收合营企业款项确认减值

7,920,000

港元

（二零二四年：

554,926,000

港元）。详情载于附注

。

(i)

于二零二五年三月三十一日之应付合营企业款项中有本金额为

79,474,000

港元（二零二四年：

108,700,000

港元）之款项，有关

款项为无抵押、按香港银行同业拆息（「香港银行同业拆息」）加年利率

1.15%

（二零二四年：香港银行同业拆息加年利率

1.15%

）

计息及须按要求时偿还。此外，本金额

36,000,000

港元（二零二四年：

45,000,000

港元）为无抵押、按年利率

15%

（二零二四年：

15%

）计息及于二零二五年八月偿还。余下结余为无抵押、免息及须按要求时偿还。

于二零二五年及二零二四年三月三十一日，合营企业持作出售物业的估值由估值师参考将有关物业与位于

各发展项目毗邻之类似物业之近期销售交易比较而得出之预期未来售价计算。

---

股本面
二零二五年 51%

持有投
二零二五年 51%

117年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

19.

于合营企业的权益╱应收（应付）合营企业款项（续）

于二零二五年三月三十一日，本集团于以下重大合营企业拥有权益：

实体名称实体形式

注册

成立地点

主要

营业地点

持有股份

类别

本集团持有已发行

股本面值的比例持有投票权比例主要业务

二零二四年二零二四年

Tiptop Noble Limited

注册成立英属处女群岛香港普通股

51%

（附注）

51%

（附注）

持有物业

附注：

就该合营企业而言，本集团已就经营及控制该实体与合营伙伴订立协议。按照合约安排的法定形式及条款，由于与相关活动有

关的大多数决策须取得各方的一致同意，故于该实体的投资被视为合营企业。

上表列载本公司各董事认为主要影响本年度的业绩或构成本集团资产净值的主要部分的本集团合营企业。

就本集团于本年度所确认于合营企业的权益的个别账面值及应占业绩而言，其余合营企业被视为并不重

大。本公司董事认为提供有关其他合营企业的详细资料，将使得篇幅过于冗长。

于二零二五年三月三十一日，本集团应占合营企业之持作出售物业之价值为

4,686,721,000

港元（二零二四

年：

7,251,375,000

港元），及本集团应占发展中待售物业之价值为

11,152,898,000

港元（二零二四年：

10,664,303,000

港元），均位于中国内地及香港。

---

二零二五年
千港元 5,258,516
(2,912,756)
(52,130)
595,284

二零二五年
千港元 (12,865)

二零二五年
千港元 2,293,630
51%
1,169,751
5,961
1,175,712

118资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

19.

于合营企业的权益╱应收（应付）合营企业款项（续）

重大合营企业的财务资料概要

以下为有关本集团重大合营企业的财务资料概要。下文所载的财务资料概要为合营企业根据香港财务报告

准则会计准则编制的财务报表所示的金额。

合营企业乃按权益法于该等综合财务报表入账。

Tiptop Noble Limited

流动资产

流动负债

非流动负债

上述资产及负债金额包括以下各项：

现金及现金等价物

于二零二五年三月三十一日，流动资产主要包括持作出售物业

4,610,932,000

港元以及现金及现金等价物

595,284,000

港元。于二零二五年三月三十一日，流动负债主要包括银行借款

1,838,000,000

港元及合约负

债

986,560,000

港元。

年内亏损及全面开支总额

上述财务资料概要与综合财务报表内确认的于合营企业的权益账面值的对账：

合营企业资产净值

本集团于合营企业拥有的所有权比例

视作出资－财务担保合约

本集团于合营企业之权益账面值

---

二零二五年
千港元 (819,001)
(13,592)
(832,593)
1,424,026
2,342,341

二零二五年
千港元 720,802
(292,223)
2,744
104,193
535,516
927,127

119年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

19.

于合营企业的权益╱应收（应付）合营企业款项（续）

重大合营企业的财务资料概要（续）

并非个别重大的合营企业的汇总资料

二零二四年

千港元

本集团应占亏损

(207,796)

本集团应占其他全面开支

(53,349)

本集团应占全面开支总额

(261,145)

年内收取合营企业的股息（附注）

–

本集团于合营企业权益的账面值总额

4,037,310

附注：

于截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司收取合营企业之股息收入为

1,380,500,000

港元（二零二四年：零港元），乃记

录于与合营企业的往来账户内。

重大限制

对于以现金股息形式向本集团转让资金或偿还本集团所提供贷款或垫款的合营企业有关能力并无重大限

制。

20.

于联营公司的权益╱应收联营公司款项

二零二四年

千港元

于联营公司的非上市投资成本

416,565

应占收购后亏损及其他全面开支，扣除已收股息

(20,416)

视作出资－财务担保合约

2,744

视作出资－免息贷款（附注）

104,193

503,086

应收联营公司款项计入非流动资产（附注）

940,018

所有联营公司乃采用权益法于该等综合财务报表内入账。

附注：

于二零二五年三月三十一日，计入应收联营公司款项的本金额连同利息

1,364,607,000

港元（二零二四年：

1,164,683,000

港元）

为无抵押、按香港银行同业拆息加年利率

1.5%

计息（二零二四年：香港银行同业拆息加年利率

1.5%

）及无固定还款期。所有结

余预计将不会于一年内偿还，因此分类为非流动。

---

股本面
二零二五年 30%

持有投
二零二五年 30%

二零二五年
千港元 20,073
2,912,398
(1,408,024)
(100,000)
34,204

120资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

20.

于联营公司的权益╱应收联营公司款项（续）

于二零二五年三月三十一日，本集团于下列重大联营公司拥有权益：

实体名称实体形式注册成立地点主要营业地点持有股份类别

本集团持有已发行

股本面值的比例持有投票权比例主要业务

二零二四年二零二四年

True Fame Enterprises Limited

注册成立英属处女群岛香港普通股

30%30%

持有物业

上表载列本公司董事认为对本集团年内业绩有重大影响或构成本集团资产净值主要部分之本集团联营公

司的资料。本公司董事认为，提供其他联营公司的详情将导致提供的资料过于冗长。

有关重大联营公司的财务资料概要

以下为有关本集团重大联营公司的财务资料概要。下文所载的财务资料概要为联营公司根据香港财务报告

准则会计准则编制的财务报表所示的金额。

True Fame Enterprises Limited

非流动资产

流动资产

流动负债

非流动负债

上述资产及负债金额包括以下各项：

现金及现金等价物

于二零二五年三月三十一日，流动资产主要包括持作出售物业

2,839,133,000

港元以及现金及现金等价物

34,204,000

港元。于二零二五年三月三十一日，流动负债主要包括银行借款

1,089,120,000

港元。

---

二零二五年
千港元 –
(66,553)
251,995

二零二五年
千港元 1,424,447
30%
427,334
1,408
428,742

二零二五年
千港元 (212,672)
–
106,774

121年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

20.

于联营公司的权益╱应收联营公司款项（续）

有关重大联营公司的财务资料概要（续）

True Fame Enterprises Limited

（续）

收益

年内亏损及全面开支总额

年内已收联营公司之股息

上述财务资料概要与综合财务报表内确认的于联营公司的权益账面值的对账：

联营公司资产净值

本集团于联营公司拥有的所有权比例

视作出资－财务担保合约

本集团于联营公司的权益账面值

并非个别重大的联营公司的汇总资料

二零二四年

千港元

本集团应占年内亏损及全面开支总额

(64,130)

年内已收一间联营公司之股息

本集团于联营公司的权益之账面值总额

503,086

重大限制

对于以现金股息形式向本集团转让资金或偿还本集团所提供贷款或垫款的联营公司有关能力并无重大限

制。

---

二零二五年
千港元 76,079
45,338
30,741
76,079

122资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

21.

应收贷款

二零二四年

千港元

应收贷款

188,191

按呈报目的分析为：

流动资产

115,399

非流动资产

72,792

188,191

本集团为本集团及其合营企业出售之物业的买家提供贷款，有关贷款的还款期已于贷款协议内列明。于二

零二五年三月三十一日，应收贷款包括与买家所持物业及可于不超过

年期间内分期收回相关按揭贷款

的账面值

76,079,000

港元（二零二四年：

78,191,000

港元），及以借方持有之物业作为抵押及须于报告期末

起计

个月内偿还的账面值为零港元（二零二四年：

110,000,000

港元）。

授出贷款前，本集团采用内部信贷评估程序评估潜在借方的信用质素及界定其向借方授出的信贷限额。借

方所具有的信贷限额乃由管理层定期审议。

本集团的应收贷款以相关集团实体的功能货币港元计值。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团

应收贷款的年利率范围为浮动的香港最优惠利率加

1%

（二零二四年：定息

18%

或浮动的香港最优惠利率加

1%

）。于二零二五年三月三十一日之应收贷款中包括须由报告期间起计十二个月后偿还故分类为非流动的

应收贷款，其账面值为

30,741,000

港元（二零二四年：

72,792,000

港元）。根据贷款协议，本集团保留酌情

权利，可于贷款到期前向借方要求按尚未偿还之本金加应计利息悉数还款。

于各报告期末，本集团的应收贷款乃个别评估减值。详情载于附注

。

---

二零二五年
千港元
5,131
5,145
10,276
38,908
150,821
200,005

二零二五年
千港元
5,187,679

123年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

22.

贸易及其他应收款项

贸易应收款项主要包括应收租金，该应收款项应于提交付款通知单时收款及租金收入发票将会提前发出。

本集团向其租户提供介乎

至

天（二零二四年：

至

天）的信贷期。贸易应收款项于报告期末的账龄分

析（按应收租金的缴款通知日期呈列，两者与收益确认日期相若）如下：

二零二四年

千港元

贸易应收款项：

至

天

5,125

至

天

4,318

9,443

预付款项及按金

29,400

其他应收款项（附注）

252,015

290,858

本集团于接纳新客户前，会评估及了解潜在客户的信贷质素。

整笔应收贸易账款结余既未逾期亦无信贷减值，而根据过往资料，并无拖欠款项记录。

附注：

于二零二五年及二零二四年三月三十一日，其他应收款项主要包括一间合营企业发行之承兑票据分别为

72,000,000

港元及

152,000,000

港元，按香港银行同业拆息加年利率

1.2%

计息。

23.

持作出售物业

二零二四年

千港元

本集团持作出售物业的账面值

（按成本及可变现净值的较低者列账）包括：

－已落成物业

5,598,042

上述若干持作出售物业已予抵押作为本集团获授一般信贷的担保。详情载于附注

。

持作出售物业于二零二五年及二零二四年三月三十一日的可变现净值由管理层参考由估值师经计及公开

市值及╱或相同地点和状况的同类物业成交价的市场凭证所编制之外部估值报告而厘定。

---

二零二五年
千港元 19,548
426,558
2,521
322
114
449,063

124资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

23.

持作出售物业（续）

估值师采用以下基准厘定持作出售物业的可变现净值：

已落成物业－将现有租约所得租金收入净额资本化，并适当考虑有关物业可能重订潜在租约收入，或根据

市值使用直接比较法。

根据本公司董事进行的评估，于截至二零二五年三月三十一日止年度已于销售成本确认撇减净额

130,981,000

港元，包括就位于香港的物业撇减

105,335,000

港元及位于澳门的物业撇减

25,646,000

港元（二

零二四年：已于销售成本确认拨回撇减净额

40,992,000

港元，包括就位于香港的物业拨回撇减

107,992,000

港元及位于澳门的物业撇减

67,000,000

港元）。所有减值单位均为商用物业。

24.

证券经纪所持现金╱银行结余及现金

证券经纪所持现金为按浮动年利率

0.025%

至

0.875%

（二零二四年：

0.0001%

至

0.875%

）计息的短期存款。

本集团以相关集团实体的功能货币以外货币列值的证券经纪所持现金的金额载列如下：

二零二四年

千港元

美元（「美元」）

1,820

银行结余及现金包括银行结余及现金以及原订到期日为三个月或以下的短期银行存款。银行结余按浮动年

利率

1.00%

至

5.48%

（二零二四年：

0.01%

至

5.85%

）计息。

本集团以相关集团实体的功能货币以外货币列值的银行结余及现金的金额载列如下：

二零二四年

千港元

人民币（「人民币」）

144,591

美元

885,101

欧元（「欧元」）

2,531

英镑（「英镑」）

澳元（「澳元」）

27,811

1,060,350

---

二零二五年
千港元 89,674
2,590
12,618
36,821
33,515
36,018
211,236

二零二五年
千港元 348

125年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

25.

其他应付款项及应计费用

于报告期末的其他应付款项及应计费用明细如下：

二零二四年

千港元

已收租金及相关按金

86,949

其他应付税项

2,488

财务担保合约

23,003

应付利息

48,372

应计工程成本

38,248

应计费用及其他应付款项

30,545

229,605

26.

合约负债

二零二四年

千港元

销售持作出售物业

当本集团与客户签订初步买卖协议时，本集团向客户收取至少

5%

合约价值作为按金。然而，取决于市况，

本集团可能向客户提供较所列出售价有所折让的价格，惟客户须同意在建筑仍在施工过程中提早支付代

价结余。有关按金及预先付款计划导致于物业建设期间确认合约负债，直至客户取得竣工物业之控制权为

止。

---

二零二五年
千港元
1,054,461
2,469,612
2,984,856
357,596
6,866,525
3,564
3,564
51,007
58,135
(1,112,596)
5,812,064
3,701,265
3,223,395
6,924,660

126资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

27.

银行借款

二零二四年

千港元

根据合约还款日期，本集团借款之账面值须于以下期间偿还：

一年内

3,814,883

一年以上，但不超过两年

444,688

两年以上，但不超过五年

3,561,242

超过五年

–

7,820,813

本集团于贷款协议中载有须按要求偿还条款的借款之

账面值须于以下期间偿还：

一年内

62,035

一年以上，但不超过两年

–

两年以上，但不超过五年

–

62,035

减：流动负债下显示为一年内应付金额或贷款协议内

载有须按要求偿还条款

(3,876,918)

非流动负债所示金额

4,005,930

有抵押（附注

i

）

4,176,247

无抵押（附注

i

）

3,706,601

7,882,848

附注：

i.

有抵押银行借款以本集团所持有之多项资产作担保。所抵押资产之账面值于附注

披露。

i.

于二零二五年三月三十一日，银行借款

3,223,395,000

港元由本公司作担保（二零二四年：

3,706,601,000

港元）。

银行借款按浮动利率计息，其中于二零二五年三月三十一日之借款为

6,377,430,000

港元（二零二四年：

7,282,153,000

港元）按香港银行同业拆息加

1.00%

至

2.05%

计息（二零二四年：香港银行同业拆息加

1.20%

至

2.05%

）、复合参考利率及借款

547,230,000

港元（二零二四年：

600,695,000

港元）按全国银行间同业拆

借中心公布之贷款市场报价利率或上海银行间同业拆放利率加固定利差计息。于二零二五年三月三十一

日，实际年利率介乎

4.40%

至

6.86%

（二零二四年：

4.28%

至

7.56%

）。

---

127年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

28.

股本

股份数目金额

千港元

每股面值

0.8

港仙（于股份合并前）及

1.6

港仙（于股份合并后）的普通股

法定：

于二零二三年四月一日、二零二四年三月三十一日、

二零二四年四月一日及二零二五年三月三十一日

22,500,000,000180,000

已发行及缴足：

于二零二三年四月一日

9,368,939,67674,952

股份回购及注销

(159,150,000)(1,274)

于二零二四年三月三十一日

9,209,789,67673,678

股份合并（附注）

(4,604,894,838)–

于二零二五年三月三十一日

4,604,894,83873,678

本公司已发行或回购的所有股份在各方面与当时现有的普通股享有同等地位。

附注：

于二零二五年二月十七日，本公司建议按每两股每股面值

0.8

港仙之已发行及未发行股份合并为一股每股面值

1.6

港仙之合并股

份（「合并股份」）进行股份合并（统称「股份合并」）。

根据于二零二五年三月六日通过之普通决议案，股份合并已获本公司股东批准，并于二零二五年三月十日生效。紧随股份合并

后，本公司已发行股份总数由

9,209,789,676

股调整至

4,604,894,838

股。

29.

有担保票据

于二零二一年七月二十二日，本集团一间附属公司

Estate Sky Limited

（「

ESL

」）发行有担保票据，本公司

为其担保人，本金总额为

300,000,000

美元（相当于约

2,340,000,000

港元）（「二零二一年有担保票据」），

按年利率

5.45%

计息及每半年期末支付利息一次。于二零二五年三月三十一日，有担保票据之账面值为

2,307,731,000

港元将于二零二五年七月二十一日到期（二零二四年：

2,301,660,000

港元）。

二零二一年有担保票据于新加坡交易所上市，于二零二五年三月三十一日按报价计算之公平值为

2,248,596,000

港元（二零二四年：

2,036,969,000

港元）。

---

二零二五年
千港元 –
14,766
3,948
7,385
868
2,381
29,348

128资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

30.

递延税项

本年度及过往年度已确认的主要递延税项负债（资产）以及相关变动如下：

投资物业之

公平值变动

加速税项

折旧税项亏损总计

千港元千港元千港元千港元

于二零二三年四月一日

118,70332,948(9,670)141,981

本年度于综合损益表（计入）扣除

(4,078)10,840(13,188)(6,426)

于二零二四年三月三十一日

114,62543,788(22,858)135,555

注销一间附属公司

–(1,233)–(1,233)

本年度于综合损益表（计入）扣除

(2,022)1,499(32,785)(33,308)

于二零二五年三月三十一日

112,60344,054(55,643)101,014

于二零二五年三月三十一日，本集团有为数约

2,296,338,000

港元（二零二四年：

1,858,473,000

港元）的未

动用税项亏损可用来对销未来溢利（其中若干税项亏损尚未与税务当局达成协议）。有关

337,235,000

港元

（二零二四年：

138,539,000

港元）的税项亏损已确认为递延税项资产。由于未能确定未来溢利来源，故并

无就

1,959,103,000

港元（二零二四年：

1,719,934,000

港元）的余下未动用税项亏损确认递延税项资产。香

港的未确认税项亏损

1,929,755,000

港元（二零二四年：

1,671,999,000

港元）可无限期结转。于中国营运的

附属公司所产生的未确认税项亏损将于下列年份届满：

于下列年份届满的税项亏损

二零二四年

千港元

二零二五年

11,770

二零二六年

23,745

二零二七年

4,019

二零二八年

7,518

二零二九年

二零三零年

–

47,935

根据中国企业所得税法，中国附属公司于二零八年一月一日起获利所宣派之股息须缴纳预扣税。于二零

二五年三月三十一日，由于中国附属公司有累计亏损及并无保留溢利可供分派，故未就有关预扣税计提递

延税项（二零二四年：零港元）。

就综合财务状况表的呈列而言，递延税项资产及负债已予以抵销。

---

129年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

31.

通过出售附属公司出售资产及负债

截至二零二五年三月三十一日止年度

出售

Hoyden Holdings Limited

（「二零二五年被出售附属公司

－

Hoyden

」）

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团出售于二零二五年被出售附属公司

－

Hoyden

之全部权益，

总现金代价为

9,258,000

港元。由于二零二五年被出售附属公司

－

Hoyden

主要从事持作出售物业，故本

集团主要出售而买家主要收购持作出售物业，即二零二五年被出售附属公司

－

Hoyden

之单一主导资产。

因此，本集团将二零二五年被出售附属公司

－

Hoyden

之出售列为相关持作出售物业的出售。分配予销售

持作出售物业的代价被视为本集团销售持作出售物业的收益。

于出售日期，二零二五年被出售附属公司

－

Hoyden

应占的资产及负债金额如下：

千港元

出售净资产及负债：

持作出售物业

10,080

贸易及其他应收款项、按金及预付款项

其他应付款项

(8)

所出售资产净值

10,130

交易成本

出售之亏损

(542)

10,130

按下列方式支付总代价：

已收现金

9,258

转让贷款

10,130

---

130资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

31.

通过出售附属公司出售资产及负债（续）

截至二零二五年三月三十一日止年度（续）

出售位于澳门之若干公司（「二零二五年被出售附属公司－澳门公司」）

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团出售于二零二五年被出售附属公司－澳门公司之全部权益，

总现金代价为

8,560,000

港元。由于二零二五年被出售附属公司－澳门公司主要从事持作出售物业，故本

集团主要出售而买家主要收购持作出售物业，即二零二五年被出售附属公司－澳门公司之单一主导资产。

因此，本集团将二零二五年被出售附属公司－澳门公司之出售列为相关持作出售物业的出售。分配予销售

持作出售物业的代价被视为本集团销售持作出售物业的收益。

于出售日期，二零二五年被出售附属公司－澳门公司应占的资产及负债金额如下：

千港元

出售净资产及负债：

持作出售物业

5,954

其他应付款项

(63)

所出售资产净值

5,891

交易成本

出售之收益

2,383

8,560

按下列方式支付总代价：

已收现金

8,560

---

131年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

31.

通过出售附属公司出售资产及负债（续）

截至二零二四年三月三十一日止年度

出售

Stary View Limited

及其附属公司（「二零二四年被出售附属公司－

Stary View

」）

截至二零二四年三月三十一日止年度，本集团出售于二零二四年被出售附属公司－

Stary View

之全部权

益，总现金代价为

393,600,000

港元。由于二零二四年被出售附属公司－

Stary View

主要从事持作出售物

业，故本集团主要出售而买家主要收购持作出售物业，即二零二四年被出售附属公司－

Stary View

之单一

主导资产。因此，本集团将二零二四年被出售附属公司－

Stary View

之出售列为相关持作出售物业的出

售。分配予销售持作出售物业的代价被视为本集团销售持作出售物业的收益。

于出售日期，二零二四年被出售附属公司－

Stary View

应占的资产及负债金额如下：

千港元

出售净资产及负债：

持作出售物业

660,645

其他应收款项

其他应付款项

(24)

所出售资产净值

660,822

交易成本

26,289

出售之收益

452,889

1,140,000

按下列方式支付总代价：

已收现金

393,600

转让贷款

746,400

1,140,000

---

132资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

31.

通过出售附属公司出售资产及负债（续）

截至二零二四年三月三十一日止年度（续）

出售

Marble Range Limited

（「二零二四年被出售附属公司

－

Marble Range

」）

截至二零二四年三月三十一日止年度，本集团出售于二零二四年被出售附属公司

－

Marble Range

之全

部权益，总现金代价为

106,836,000

港元。由于二零二四年被出售附属公司

－

Marble Range

主要从事持

作出售物业，故本集团主要出售而买家主要收购持作出售物业，即二零二四年被出售附属公司

－

Marble

Range

之单一主导资产。因此，本集团将二零二四年被出售附属公司

－

Marble Range

之出售列为相关持

作出售物业的出售。分配予销售持作出售物业的代价被视为本集团销售持作出售物业的收益。

于出售日期，二零二四年被出售附属公司

－

Marble Range

应占的资产及负债金额如下：

千港元

出售净资产及负债：

持作出售物业

175,625

贸易及其他应收款项、按金及预付款项

银行结余及现金

4,494

租赁优惠

22,368

贸易及其他应付款项

(3,683)

应付税项

(282)

所出售资产净值

198,696

交易成本

12,040

出售之亏损

(7,438)

203,298

按下列方式支付总代价：

已收现金

106,836

转让贷款

96,462

203,298

---

二零二五年
千港元
7,294,388
1,317,240
8,611,628
6,397,388
957,240
7,354,628

二零二五年
千港元 146,089
3,079,657
5,101,088
5,723
8,332,557

133年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

32.

财务担保合约

二零二四年

千港元

本集团就授予下列各方的银行信贷作出的担保：

合营企业

8,122,698

联营公司

1,220,656

9,343,354

及由下列各方动用：

合营企业

6,975,561

联营公司

993,736

7,969,297

本公司董事评估附注

所载之财务担保合约之预期信贷亏损拨备。于二零二五年三月三十一日，其他应付

款项及应计费用（附注

）内包括财务担保合约

12,618,000

港元（二零二四年：

23,003,000

港元）。

33.

资产抵押

于报告期末，本集团已将下列资产抵押，作为所获银行融资的担保：

二零二四年

千港元

物业、厂房及设备

161,887

投资物业

3,204,457

持作出售物业

5,438,468

于损益账按公平值计算的金融资产

5,112

8,809,924

就若干物业而言，本集团已向银行转让其作为相关物业出租人的全部权利、业权及利益，以令本集团取得

若干银行融资。

---

二零二五年
千港元 225,007
204,809
121,593
90,827
73,175
127,919
843,330

134资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

34.

经营租约及资本承担

经营租约承担

本集团作为出租人

若干物业（分类为持作出售物业及投资物业）拥有未来一年至六年的租赁承担。租赁承担将于出售物业时

获解除。

租赁应收的最低租赁付款如下：

二零二四年

千港元

一年内

212,922

第二年

160,958

第三年

100,861

第四年

57,897

第五年

48,111

五年后

134,240

714,989

35.

退休福利计划

本集团就其香港雇员参加强制性公积金计划（「强积金计划」）。强积金计划乃根据《强制性公积金计划条例》

向强制性公积金计划管理局注册。强积金计划的资产与本集团的资产分开，由一独立受托人监管。根据强

积金计划的规则，雇主及其雇员须各自按有关规则规定的比率对计划作出供款，强积金计划供款的每月相

关收入上限为

30,000

港元（自二零一四年六月一日生效），而所供款项与雇员所供款项相同。本集团参与

强积金计划的唯一责任是按计划的规定供款，而未来数年不会有没收所得的供款可用作扣减供款额。

本集团亦为所有澳门合资格雇员提供定额供款退休计划。该计划的资产由独立受托人控制的基金持有，并

与本集团的资产分开。于损益内确认的退休计划成本指本集团按计划规则所订比率应向基金所作的供款。

倘本集团雇员于供款悉数归属前退出计划，本集团应付供款则按已没收供款金额作出削减。

本集团于中国的附属公司的雇员为中国政府管辖的国家管理退休福利计划的成员。本集团须按雇员薪酬若

干百分比向退休福利计划作出供款，以支付该等福利费用。本集团就退休福利计划的唯一责任是按该等计

划作出所须供款。

---

二零二五年
千港元 35,136
981
36,117

135年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

35.

退休福利计划（续）

因强积金计划、国家管辖的退休福利计划及澳门定额供款退休计划产生的退休金计划供款，从本年度综合

损益表中扣除

5,306,000

港元（二零二四年：

6,063,000

港元），该笔款项指本集团根据该等计划的规则列明

的比率已付及应付有关计划的供款。

36.

有关连人士的披露资料

除综合财务报表其他地方所披露者外，本集团与有关连人士进行下列交易。

(a)

应付附属公司非控股东款项为无抵押、免息，且需按要求偿还。应收（应付）合营企业及联营公司

款项的详情分别载于综合财务状况表及附注

和

。

(b)

董事及主要管理层其他成员于年内的薪酬如下：

二零二四年

千港元

短期福利

40,758

退休福利

1,191

41,949

执行董事及主要行政人员的薪酬乃由薪酬委员会参考个人表现及市场趋势后厘定。

37.

资本风险管理

本集团管理其资本，以确保本集团的实体能够持续经营，同时透过优化债务及股本结存将股东回报提升至

最高。本集团的整体策略跟上一年并无改变。

本集团的资本架构包括债务（包括于附注

、

36(a)

、

及

披露的应付合营企业款项、应付附属公司非控

股东款项、银行借款及有担保票据），并扣除现金及现金等价物以及本公司股权持有人应占权益（包括

已发行股本、多个储备及保留溢利）。

本公司董事定期审阅资本架构。在此项审阅中，董事考虑资本成本及各类资本涉及的风险。根据本公司董

事建议，本集团将透过支付股息、发行新股及新增债务或赎回现有债务，借此平衡其整体资本架构。

---

二零二五年
千港元
250,938
9,666,487
10,219,795
12,618

136资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具

(a)

金融工具的类别

二零二四年

千港元

金融资产

于损益账按公平值计算的金融资产

强制于损益账按公平值计算的金融资产

351,821

按摊销成本计算的金融资产

10,735,022

金融负债

按摊销成本

12,142,949

财务担保合约

23,003

(b)

财务风险管理目标及政策

本集团的管理层透过分析风险程度及幅度的内部风险报告来监察及管理有关本集团营运的财务风

险。该等风险包括市场风险（包括外币风险、利率风险、股本及其他价格风险）、信贷风险及流动资

金风险。

本集团就金融工具承担的风险类别或其管理与计量有关风险的方式并无任何改变。

---

资		负
二零二五年		二零二五年
千港元 19,548	千港元 144,591 885,334 2,531 316 27,811	千港元 –
426,558		2,307,731
2,521		–
322		–
114		–

137年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

市场风险

(i)

外币风险管理

本集团在香港经营业务，其大部分交易均以相关集团实体的功能货币港元列值和结算。

本集团主要承受分别载于附注

及

的外币计值银行结余及现金、证券经纪所持现金及有担

保票据所产生有关人民币、美元、欧元、英镑及澳元的外币风险。

本集团于报告期末以外币列值的货币性资产及货币性负债的账面值如下：

资产负债

二零二四年

千港元

人民币

–

美元

2,301,660

欧元

–

英镑

–

澳元

–

联系汇率制度下，港元与美元之汇兑差额的财务影响属并不重大，因为大多数美元计值的货

币性资产由以港元作功能货币的集团实体持有，而以欧元、英镑及澳元计值的其他金融资产

属不重大，因此无须编制敏感度分析。

外币敏感度分析

截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司主要面临人民币兑港元之重大货币风险（二零

二四年：人民币兑港元的重大货币风险）。

下表详细载列本公司就人民币兑有关外币汇率上升及下降

5%

的敏感度。敏感度分析仅包括

未偿还之外币计值货币项目，并在年末根据外币汇率变动

5%

调整其换算。

5%

为内部主要管

理人员汇报外汇风险所用之敏感率，并指管理层对外币可能合理变动之评估。敏感度分析代

表以人民币计值之银行结余。当人民币兑有关货币增强时，正数即表示年内亏损减少。倘人

民币兑相关货币减弱

5%

时，将对年内亏损产生同额并相反之影响。

---

二零二五年
千港元
816

138资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

市场风险（续）

(i)

外币风险管理（续）

外币敏感度分析（续）

人民币

年内亏损减少

本集团监察外币风险，并将于有需要时考虑对冲重大货币风险。

(i)

利率风险管理

本集团就分别载于附注

及

的于损益账按公平值计算的金融资产、

ESL

发行的有担保票据

承受公平值利率风险。此外，本集团亦就应收贷款、证券经纪所持现金、银行结余及银行借

款承担现金流量利率风险，详情分别载于附注

、

及

。

现金流量利率风险敏感度分析

下文的敏感度分析乃根据于报告期末非衍生工具承受的利率而厘定。就证券经纪所持浮息现

金、银行结余、应收贷款及银行借款而言，编制该项分析时假设于报告期末的未偿还负债额

于全年内仍未偿还。

基点（二零二四年：

基点）（就证券经纪所持现金及银行结余而言）

及

基点（二零二四年：

基点）（就应收贷款及银行借款而言）的增加或减少为向主要管理

人员就利率风险作内部汇报时使用，并且是指管理层对利率合理可能变动的评估。

就证券经纪所持现金及银行结余而言，倘利率上升╱下降

基点（二零二四年：

基点），而

所有其他变量维持不变，则本集团于截至二零二五年三月三十一日止年度的除税后亏损将减

少／增加

1,180,000

港元（二零二四年：

2,107,000

港元）。

就应收贷款及银行借款而言，倘利率上升╱下降

基点（二零二四年：

基点），而所有其他

变量维持不变，则本集团于截至二零二五年三月三十一日止年度的除税后亏损将增加／减少

26,308,000

港元（二零二四年：

30,077,000

港元）。

管理层认为，由于年终的风险承担度并不反映年内的风险承担度，故敏感度分析对固有利率

风险并无代表性。

---

139年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

市场风险（续）

(i)

股本及其他价格风险管理

本集团透过其于损益账按公平值计算的金融资产而承受股本及其他价格风险。管理层管理此

项风险的方法为维持具不同风险的投资组合。本集团的股本及其他价格风险主要集中于在

公开市场报价的非上市股本证券╱有限合伙、上市股本证券、上市债务证券及非上市债务证

券。此外，本集团已设有特定团队监察价格风险并会考虑于有需要时对冲所承受的风险。

敏感度分析

下文的敏感度分析乃根据于报告期末承受的股本及其他价格风险而厘定。管理层认为，由于

年终的风险承担度并不反映年内的风险承担度，故敏感度分析对固有的股本及其他价格风险

并无代表性。

倘上市股本证券的价格及各非上市股本证券╱有限合伙的相关投资组合价格上升╱下跌

5%

（二零二四年：

5%

），则截至二零二五年三月三十一日止年度的除税后亏损将由于本集团持有

的股本证券╱有限合伙及互惠基金的公平值变动而减少／增加

5,544,000

港元（二零二四年：

9,243,000

港元）。

倘各债务证券因其公平值变动而导致有关债务证券价格上升╱下跌

5%

（二零二四年：

5%

），

则截至二零二五年三月三十一日止年度的除税后亏损将减少／增加

7,003,000

港元（二零二四

年：

8,348,000

港元）。

本集团有关股本及其他价格风险的敏感度于年内增加，主要由于损益账按公平值计算的金融

资产的公平值波动所致。

---

140资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估

于二零二五年三月三十一日，除账面值最能代表最大信贷风险的该等金融资产外，本集团所承受将

会因本集团提供财务担保金额而导致本集团产生财务损失的信贷风险于附注

中披露。

为将信贷风险降至最低，监管程序已执行确保采取跟进收回逾期债务。此外，作为本集团投资决策

之一部分，在向合营企业和联营企业提供财务担保之前，管理层已考虑各投资者之财务状况或投资

者持有之物业价值。本集团亦密切监控财务状况，定期审查物业价值，并与合营企业及联营企业定

期保持沟通，以了解最新之信贷风险状况。信贷审查流程使本集团能够定期评估其所面临之信贷风

险所造成之潜在损失，并及时采取适当之纠正措施。

就此，本公司董事认为，本集团的信贷风险已大降低。

贸易应收款项之减值评估

贸易应收款项来自租户租赁物业之应收租金。为尽量降低信贷风险，租约开始前会进行信贷检查及

持续信贷评估，确保按规定拨备任何可疑应收款项。由于贸易应收款项以租户押金作抵押，因此信

贷风险有限。

管理层会考虑过往违约经验及本集团在毋须花费不必要成本或精力之情况下合理且有依据地可获

得之前瞻性资料（其包括采用未来经济资料预测）（视情况而定），对来自客户的贸易应收款项之预

期亏损进行个别评估。

此外，根据过往信贷亏损经验，本公司董事认为，账龄为

天以上的贸易应收款项并无出现拖欠，

而由于本集团一般就物业租赁向客户收取按金，贸易应收款项的违约概率为低。由于按金足以弥补

大部分贸易应收款项，违约损失被视为并不重大。

银行结余╱证券经纪所持现金之减值评估

银行结余╱证券经纪所持现金之信贷风险有限，原因乃交易对手为获信贷机构授予高信贷评级的知

名银行及证券经纪。本集团参考外部信贷评级机构所发布有关信贷评级等级的违约概率及违约亏损

率之资料评估银行结余╱证券经纪所持现金之

个月预期信贷亏损。银行结余╱证券经纪所持现金

之

个月预期信贷亏损被视为不重大，因此并无确认亏损拨备。

---

141年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

应收贷款之减值评估

本集团因向数名独立第三方垫支应收贷款而出现信贷风险集中的情况。于二零二五年三月三十一

日，应收贷款将于二零二五年四月至二零三八年七月（二零二四年：二零三八年六月至二零三八年

七月）到期。应收贷款

76,079,000

港元（二零二四年：

78,191,000

港元）以物业按揭作抵押，及零港

元（二零二四年：

110,000,000

港元）以借款人持有之物业作抵押。就账面总额

42,817,000

港元（二零

二四年：

110,000,000

港元）之应收贷款而言，由于出现违约，本集团已于本年度将

个月预期信贷

亏损基准更改为终身预期信贷亏损（信贷减值）基准，但并未就该等贷款确认预期信贷亏损，因为所

提供抵押品之公平值高于个别应收贷款之账面总额。对于账面总额

33,262,000

港元（二零二四年：

78,191,000

港元）之余下应收贷款，考虑到相关物业之最新或估值，本集团认为自初始确认以来信

贷风险并无显著增加，因此已应用

个月预期信贷亏损及考虑到已抵押予本集团的物业的相关价

值，本集团的信贷亏损风险不大，故并无确认预期信贷亏损。

其他应收款项之减值评估

就其他应收款项而言，管理层根据过往结算记录、过往经验以及属合理有据的前瞻性资料的定量及

定质资料，对其他应收款项的可回收性进行定期个别评估。管理层认为，自初始确认以来，该等金

额之信贷风险并无大幅增加及本集团基于

个月预期信贷亏损计提减值拨备。截至二零二五年及二

零二四年三月三十一日止年度，本集团评估其他应收款项之预期信贷亏损并不重大，因此并无确认

亏损拨备。

应收合营企业款项之减值评估

于厘定应收合营企业款项之预期信贷亏损时，本集团管理层已考虑合营企业之最新营运情况，以

及过往违约经验以及本集团毋须花费不必要成本或精力之情况下可合理且有依据地获得之前瞻性

资讯，包括本地生产总值增长率及失业率的资讯。就账面总额为

637,158,000

港元（二零二四年：

553,979,000

港元）之应收合营企业款项而言，本集团已于本年度按终身预期信贷亏损（信贷减值）基

准确认，以反映合营公司持有之物业项目之最新收回情况，因此，就该金额确认减值

637,158,000

港

元（二零二四年：

553,979,000

港元）。对于账面总额

7,122,662,000

港元（二零二四年：

6,844,731,000

港元）之余下应收合营企业款项，考虑到相关物业之最新估值，本集团认为自初始确认以来信贷

风险并无显著增加，因此已应用

个月预期信贷亏损并确认减值

33,980,000

港元（二零二四年：

30,860,000

港元）。

---

142资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

应收联营公司款项之减值评估

于厘定应收联营公司款项的预期信贷亏损时，本集团管理层已考虑联营公司之最新营运情况以及过

往违约经验及前瞻性资料（视情况而定）。信贷风险自初步确认以来并无显著增加。本集团认为有关

付款的过往违约率持续偏低，并总结本集团应收联营公司款项之未偿还款项存在的信贷风险不大，

因此并无确认亏损拨备。考虑到相关物业之最新估值，本集团认为自初始确认以来信贷风险并无显

著增加，因此已采用

12

个月预期信贷亏损且并无确认预期信贷亏损。

财务担保合约之减值评估

本集团分别以

个月预期信贷亏损及终身预期信贷亏损评估财务担保合约之亏损拨备

8,611,628,000

港元（二零二四年：

9,103,354,000

港元）及零港元（二零二四年：

240,000,000

港元），即本集团根据

相关合同所担保之最高金额。年内，已撇销信贷减值财务担保合约亏损拨备

240,000,000

港元（二零

二四年：零港元）。在评估预期信贷亏损时，本公司董事考虑了过往违约经验以及本集团在毋须花

费不必要成本或精力之情况下合理且有依据地可获得之前瞻性信息，包括本地生产总值增长率及失

业率的资讯。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团评估了财务保证合约之预期信贷亏损，

并确认减值

3,300,000

港元（二零二四年：减值

44,889,000

港元）。于二零二五年三月三十一日，除

向合营企业授予银行融资而向银行发出之未偿还财务担保总额为

731,500,000

港元（二零二四年：

1,000,000,000

港元），并已就预期信贷亏损

26,030,000

港元（二零二四年：

101,109,000

港元）作出

拨备外，本集团评估了余下财务担保合约

7,880,128,000

港元（二零二四年：

8,343,354,000

港元）之

预期信贷亏损并不重大，故并无确认亏损拨备。于二零二五年三月三十一日之账面值

12,618,000

港

元（二零二四年：

23,003,000

港元）之财务保证合约详情载于附注

。

---

143年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

本集团的内部信贷风险级别评估包括以下各类别：

内部信贷评级概况贸易应收款项

其他金融资产╱

其他项目

低风险对手方的违约风险较低，

且并无任何逾期款项

终身预期信贷亏损

－并无信贷减值

个月预期信贷亏损

观察名单债务人经常于到期日后偿还款项

但通常会悉数结算

终身预期信贷亏损

－并无信贷减值

个月预期信贷亏损

存疑透过内部编制的资料或外部来源

显示信贷风险自初始确认以来

显著增加

终身预期信贷亏损

－并无信贷减值

终身预期信贷亏损

－并无信贷减值

亏损有证据显示有关资产已出现信

贷减值

终身预期信贷亏损

－已出现信贷减值

终身预期信贷亏损

－已出现信贷减值

撇销有证据显示债务人陷入严重的

财务困难且本集团不认为日后

可收回有关款项

撇销金额撇销金额

---

二零二	五年
所拨备亏损	账面总值
千港元	千港元
–	10,276
–	150,821
– –	33,262 42,817
33,980	7,122,662
637,158	637,158
–	927,127
–	1,584
–	1,411,918
26,030	8,611,628
–	–

144资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

下表详列本集团根据预期信贷亏损评估的金融资产及财务担保合约的信贷风险：

外部内部

个月或终身预期二零二四年

附注信贷评级信贷评级信贷亏损所拨备亏损账面总值

千港元千港元

按摊销成本的金融资产

贸易应收款项

不适用附注

a

终身预期信贷亏损

－并无信贷减值

– 9,443

其他应收款项

*22

不适用低风险

个月预期信贷亏损

– 252,015

应收贷款

应收贷款

不适用

不适用

低风险

亏损

个月预期信贷亏损

终身预期信贷亏损

－已出现信贷减值

–

–

78,191

110,000

应收合营企业款项

不适用低风险

个月预期信贷亏损

30,8606,844,731

应收合营企业款项

不适用亏损终身预期信贷亏损

－已出现信贷减值

553,979553,979

应收联营公司款项

不适用低风险

个月预期信贷亏损

– 940,018

证券经纪所持现金

24A

至

A+

低风险

个月预期信贷亏损

– 3,399

银行结余

24A

至

A+

不适用

个月预期信贷亏损

– 2,520,518

其他项目

财务担保合约（附注

b

）

不适用低风险

个月预期信贷亏损

22,730 9,103,354

财务担保合约（附注

b

）

不适用亏损终身预期信贷亏损

－已出现信贷减值

78,379240,000

*

上文所披露的账面总值包括呈列于其他应收款项的相关应收利息。

附注：

a.

对于贸易应收款项，本集团应用香港财务报告准则第

号简化方法以计量终身预期信贷亏损的亏损拨备。本集团按各债

务人的逾期状况厘定贸易应收款项的预期信贷亏损，亏损拨备并不重大。

b.

对于财务担保合约，账面总值指本集团根据相关合约作出担保的最高金额。

---

145年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

于二零二五年三月三十一日，本集团发出之财务担保合约的亏损拨备为

26,030,000

港元（二零二四

年：亏损拨备

22,730,000

港元），而应收合营企业款项之亏损拨备

33,980,000

港元（二零二四年：

30,860,000

港元），按金额相等于

个月预期信贷亏损计量，并于年内分别确认减值

3,300,000

港元

及

3,120,000

港元。本集团已发行财务担保合约之亏损拨备零港元（二零二四年：

78,379,000

港元）

及应收合营企业款项之亏损拨备

637,158,000

港元（二零二四年：

553,979,000

港元）以相等于终身预

期信贷亏损之金额计量，并已发生信贷减值，并于年内确认减值

4,800,000

港元（二零二四年：零港

元）。

于上市及非上市债务证券的投资

本集团透过审视于报告期末发行人之偿债能力是否有恶化迹象来厘定上市债务证券投资自初始确

认后信贷风险是否显著增加。本集团密切关注发行人之信贷评级变化，并关注市场消息，一旦发现

发行人之偿债能力有任何恶化迹象，将立即采取行动。本集团监控外部信贷评级，以便尽早发现可

能之变化。

本集团定期监察外部信贷评级以提早识别对手方信誉的可能变动，以取得债务证券发行人信贷风险

的最新情况。此有助本集团能够评估因其面临的风险而导致的潜在亏损。本集团将密切留意对方之

外部信贷评等及上市债务证券之价格走势，并根据不时之市场状况制定适当之退出策略。

本集团亦投资非上市债务证券而须承担信贷风险。本集团管理层定期检讨及监控非上市债务证券的

投资组合。非上市债务证券乃与穆迪发出信贷评级为

Ba1

或以上之著名金融机构或市场上信誉良

好的发行人所订立。就此而言，本公司董事认为，有关非上市债务证券的信贷风险受到密切监控。

---

146资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

流动资金风险管理

流动资金风险管理的最终责任落在董事会身上。董事会已就本集团的短期、中期及长期资金及流动

资金管理需求建立了妥善的流动资金风险管理架构。本集团通过监察及维持管理层视为足够的现金

及现金等价物水平以管理流动资金风险，借以应付本集团营运及舒缓现金流量波动影响的数额。管

理层监察银行借款的动用情况及确保符合贷款契约。

流动资金表

下表详述本集团金融负债之剩余合约到期日。该表格乃根据本集团可能须予支付的最早日期金融负

债的未贴现金流量而编制。具体而言，不论银行选择行使有关权利的可能性如何，载有需按要求

偿还条款的银行贷款均已计入最早时间组别内。其他非衍生金融负债的到期日乃根据协定还款日期

而厘定。

该表包括利息及本金现金流量。倘利息按浮动利率计算，则未贴现金额按报告期末的利率计算。

---

加权		1 3	3 1	1 2	2 5	5	未贴现 现金流量	于 二零二五年 三月 三十一日
平均利率 %	按要求	至 个月	个月至 年	至 年	至 年	年以上	总额	账面总值
	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元	千港元
–	126,495	–	–	–	–	–	126,495	126,495
–	741,178	–	–	–	–	–	741,178	741,178
–	119,731	–	–	–	–	–	119,731	119,731
5.45	10,481	31,443	2,440,653	–	–	–	2,482,577	2,307,731
5.64	58,135	391,062	1,056,915	2,797,151	3,173,220	458,358	7,934,841	6,924,660
	1,056,020	422,505	3,497,568	2,797,151	3,173,220	458,358	11,404,822	10,219,795
	8,611,628	–	–	–	–	–	8,611,628	12,618

147年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

流动资金风险管理（续）

流动资金表（续）

此外，下表详述本集团衍生金融工具的流动资金分析。该表格的编制基准为以净额基准结算之衍生

工具之未贴现合约现金（流入）流出净额。倘应付金额尚未固定，则所披露金额已参考于报告期末存

在的收益率曲线所示的预计利率厘定。由于本集团管理层认为结算日为理解衍生工具现金流量的时

间的重要因素，故本集团衍生金融工具的流动资金分析以结算日为编制基准。

二零二五年三月三十一日

非衍生金融负债

其他应付款项

应付合营企业款项

应付附属公司

非控股东款项

有担保票据

银行借款

财务担保合约

加权

平均利率按要求

至

个月

个月至

年

至

年

至

年

未贴现

现金流量

总额

于

二零二四年

三月

三十一日

账面总值

%

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

二零二四年三月三十一日

非衍生金融负债

其他应付款项

–135,371–135,371135,371

应付合营企业款项

–1,699,816–1,699,8161,699,816

应付附属公司

非控股东款项

–123,254–123,254123,254

有担保票据

5.4510,45331,36041,81494,0802,340,1512,517,8582,301,660

银行借款

6.1962,0351,074,6663,223,998692,4873,781,5348,834,7207,882,848

2,030,9291,106,0263,265,812786,5676,121,68513,311,01912,142,949

财务担保合约

9,343,354–9,343,35423,003

---

	891	2,673	3,779	60,574	67,917	58,135

148资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(b)

财务风险管理目标及政策（续）

流动资金风险管理（续）

流动资金表（续）

在上列到期分析中，载有需按要求偿还条款的银行借款计入「按要求」时间组别内。于二零二五年三

月三十一日，该等银行借款的账面总值为

58,135,000

港元（二零二四年：

62,035,000

港元）。考虑到

本集团的财务状况，董事相信银行应不会行使其酌情权以要求即时还款。董事相信，该等银行借款

连同利息将按照贷款协议所载的下列预定还款日期偿还：

至

个月

个月至

年

至

年

至

年

未贴现

现金流量

总额账面总值

千港元千港元千港元千港元千港元千港元

二零二五年三月三十一日

8912,6733,77960,57467,91758,135

二零二四年三月三十一日

2,70059,400–62,10062,035

计入上述财务担保合约的金额，乃担保的对手方提出申索时，本集团根据安排可取得用作偿还全数

担保金额的最高金额。财务担保合约指本集团就合营企业及联营公司获授银行融资而作出之担保。

根据报告期末的预计，本集团认为不大可能根据安排针对本集团提出索偿。然而，上述估计将视乎

对手方根据担保提出申索的可能性而改变，而提出申索的可能性则取决于对手方所持获担保财务应

收款项出现信贷亏损的可能性。

倘浮息变化与该等于报告期末厘定的估算利率出现差异，计入上述浮息银行借款的金额将会变动。

---

149年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(c)

于综合财务状况表确认的公平值计量

本附注提供有关本集团厘定多项金融资产公平值所用方法的资料。

按经常性基准以公平值计量的本集团金融资产及负债的公平值

本集团部分金融资产及负债于各报告期末乃按公平值计量。下表列示的资料，阐述如何厘定该等金

融资产及负债的公平值（尤其是所使用的估值方法及输入数据）以及按公平值计量输入数据之可观

察程度将公平值计量分类为公平值层级（级别一至级别三）之资料：

•

级别一公平值计量乃从同类资产或负债在活跃市场上之报价（未经调整）得出之计量；

•

级别二公平值计量乃从资产或负债在级别一之可观察报价以外之输入数据直接（即价格）或

间接（即源自价格）得出之计量；及

•

级别三公平值计量乃从包括并非以可观察市场数据为基准之资产或负债输入数据（非可观察

输入数据）的估值方法得出之计量。

---

于下列日 二零二五年
三月三十一日
千港元 上市股本证券： 6,928 －香港： 5
－其他地方：
上市债务证券： 21,934 －香港： 2,132 －新加坡： 29,889
－其他地方：
上市债务证券： 33,680
－香港：
非上市债务证券： 7,800
非上市债务证券： 44,626
非上市股本证券╱ 有限合伙： A/B －金融资产 ： 87,318
C －金融资产 ： 16,626

150资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(c)

于综合财务状况表确认的公平值计量（续）

按经常性基准以公平值计量的本集团金融资产及负债的公平值（续）

金融资产于下列日期的公平值

公平值

层级估值方法及主要输入数据

重大非可

观察输入数据

非可观察输入

数据与公平值

的关系

二零二四年

三月三十一日

千港元

于损益账按公平值

计算的金融资产

上市股本证券：

－香港：

8,944

－其他地方：

级别一活跃市场的收市价不适用不适用

上市债务证券：

－香港：

19,732

－新加坡：

2,166

－其他地方：

40,096

级别一活跃市场的收市价不适用不适用

上市债务证券：

－香港：

35,240

级别二活跃市场的收市价及管理费调整不适用不适用

非上市债务证券：

零

级别一场外收市价不适用不适用

非上市债务证券：

69,720

级别三利用贴现金流量法按合适贴

现率取得将产生之预期未来

经济利益之现值

不适用不适用

非上市股本证券╱

有限合伙：

－

金融资产

A/B

：

160,226

级别三经调整资产净值，乃根据经资产

净值（「资产净值」）贴现调整之

资产净值厘定

不适用不适用

－

金融资产

C

：

15,692

级别二市场法，乃经考虑相关投资之

公平值（即于活跃市场之报价及

经营开支之调整）厘定

不适用不适用

---

151年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

38.

金融工具（续）

(c)

于综合财务状况表确认的公平值计量（续）

级别三公平值计量之对账

于损益账按公平值

计算的金融资产

千港元

于二零二三年四月一日

213,877

于损益之公平值收益

8,844

购入

7,225

于二零二四年三月三十一日

229,946

于损益之公平值收益

(103,716)

购入

5,714

于二零二五年三月三十一日

131,944

于本年度，级别一及级别二计量之间并无转拨。

本公司董事认为，综合财务报表中按摊销成本记录的其他金融资产及负债的账面值与彼等的公平值

相若。

---

152资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

39.

融资活动所产生负债的对账

下表详列融资活动对本集团负债所产生的变化，包括现金及非现金的变化。融资活动所产生的负债是指其

现金流量已于或未来现金流量将于本集团综合现金流量表中分类为融资活动现金流量的负债。

应付利息应付股息

应付合营

企业款项银行借款有担保票据

应付

附属公司

非控股

股东款项总计

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

（附注

）（附注

）（附注

）（附注

）（附注

）（附注

36(a)

）

于二零二三年四月一日

45,439–1,142,5948,855,9922,295,909164,72812,504,662

融资现金流量

(660,807)(40,950)478,843(963,311)–(41,474)(1,227,699)

汇兑调整

–(9,833)–(9,833)

已宣派股息

–40,950–40,950

利息开支

663,740–663,740

摊销担保票据

–5,751–5,751

于财务担保合约确认之

减值亏损

–78,379–78,379

于二零二四年三月三十一日

48,372–1,699,8167,882,8482,301,660123,25412,055,950

融资现金流量

(588,969)(35,513)500,241(947,948)–(3,523)(1,075,712)

汇兑调整

–(10,240)–(10,240)

已宣派股息

–35,513(1,380,500)–(1,344,987)

利息开支

577,418–577,418

于财务担保合约确认之

减值亏损拨回

–(78,379)–(78,379)

摊销担保票据

–6,071–6,071

于二零二五年三月三十一日

36,821–741,1786,924,6602,307,731119,73110,130,121

---

二零二五年
千港元
466,921
10,506,299
–
31,902
5,200
566
11,010,888
8,733
303,618
312,351
16,191
296,160
11,307,048
73,678
11,233,370
11,307,048

153年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

40.

本公司的财务状况表

二零二四年

千港元

非流动资产

于附属公司的投资

457,586

应收附属公司款项

12,931,213

向一间附属公司贷款

80,000

于合营企业及联营企业之权益

35,178

会所会籍

5,200

递延税项资产

13,509,743

流动资产

其他应收款项及按金

4,033

银行结余及现金

170,221

174,254

流动负债

其他应付款项及应计费用

20,018

流动资产净值

154,236

13,663,979

资本及储备

股本

73,678

储备（附注）

13,590,301

权益总额

13,663,979

附注：

储备

股份溢价资本赎回储备实缴盈余保留溢利总计

千港元千港元千港元千港元千港元

（附注）

于二零二三年四月一日

2,052,1356,620134,93114,364,02816,557,714

本年度亏损及其他全面开支

–(2,928,063)(2,928,063)

确认为分派的股息

–(39,350)(39,350)

于二零二四年三月三十一日

2,052,1356,620134,93111,396,61513,590,301

本年度亏损及其他全面开支

–(2,356,931)(2,356,931)

于二零二五年三月三十一日

2,052,1356,620134,9319,039,68411,233,370

附注：

本公司的实缴盈余指本公司于截至二零三年三月三十一日止年度进行股本重组所产生的数额。

---

直
二零二五年 %
–
–
–
–
–
100
–
–
100
–
100
100

间
二零二五年 %
100
100
100
100
100
–
100
100
–
100
–
–

154资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

41.

本公司主要附属公司详情

主要附属公司于二零二五年及二零二四年三月三十一日的详情如下：

附属公司名称

注册成立╱

营业地点

已发行及缴足

普通股本公司持有已发行股本面值比例主要业务

直接间接

二零二四年二零二四年

%

2 Sheley Stret Management Limited

香港

港元

–100

提供物业管理服务

46 Lyndhurst Management Limited

香港

港元

–100

提供物业管理服务

阶发有限公司香港

港元

–100

持有物业及租赁物业

寳兴企业有限公司香港

港元

–100

持有物业及租赁物业

资地置业（上海）有限公司

（附注

i

）

中国注册及缴足

资本人民币

300,000,000

元

–100

持有物业及租赁物业

堡宇有限公司香港

港元

100–

资金管理

CH Property Services Limited

香港

港元

–100

提供管理服务

Clear Luck Group Limited

英属处女群岛

美元

–100

持有物业

时尚家居有限公司英属处女群岛

美元

100–

投资控股

资本策略（中国）有限公司香港

港元

–100

投资控股

资本策略投资有限公司香港

港元

100–

销售证券及投资控股

资地管业有限公司香港

港元

100100–

提供管理服务

---

直
二零二五年 %
–
100
–
100
–
100
–
–
–
100
–
100
–
–

间
二零二五年 %
100
–
100
–
100
–
100
–
100
–
100
–
100
100

155年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

附属公司名称

注册成立╱

营业地点

已发行及缴足

普通股本公司持有已发行股本面值比例主要业务

直接间接

二零二四年二零二四年

%

Embrace Suces Limited

英属处女群岛

美元

–

持有物业

Estate Sky Limited

英属处女群岛

美元

100–

债券发行人

Ever Label Limited

英属处女群岛

美元

–100

持有物业

侨怡有限公司香港

港元

100–

资金管理

Go Clear Investments Limited

香港

港元

–100

持有物业及租赁物业

合怡有限公司香港

港元

100–

资金管理

Highland Management Services

Limited

香港

港元

–100

提供物业管理服务

Hoyden Holdings Limited

（附注

i

）英属处女群岛

美元

–100

持有物业及租赁物业

然佳有限公司香港

港元

–100

销售证券及投资控股

Knight Basin Limited

香港

港元

100–

资金管理

Linking Plus Investments Limited

英属处女群岛

美元

–100

持有物业及租赁物业

禾发投资有限公司香港

港元

100–

销售证券及投资控股

Modern Value Limited

英属处女群岛

美元

–100

持有物业及租赁物业

上海华建商业管理有限公司

（附注

i

）

中国注册及缴足

资本人民币

350,195,250

元

–100

持有物业及租赁物业

41.

本公司主要附属公司详情（续）

---

直		间
二零二五年 %		二零二五年 %
–	– –	92
–		100

附属公
二零二五年 4
186
18
3
211

156资本策略地产有限公司

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

附属公司名称

注册成立╱

营业地点

已发行及缴足

普通股本公司持有已发行股本面值比例主要业务

直接间接

二零二四年

%

颖扬有限公司香港

港元

持有物业

Wel Clever International Limited

英属处女群岛

美元

销售证券及投资控股

附注：

(i)

该等公司为于中国成立的外商独资企业。中国成立的公司的英文名称乃由中文名称直接翻译，仅供识别。

(i)

年内，本集团出售其于二零二五年被出售附属公司－

Hoyden

之全部股权。详情载于附注

。

于年内及年终时，除

ESL

已发行有担保票据（详情载列于附注

）外，其他附属公司并无发行任何债务证券

或任何其他证券（普通╱注册股本除外）。

上表所列载为本公司董事认为主要影响本集团业绩或资产的本公司附属公司。董事认为提供其他附属公司

的详情将使到篇幅过于冗长。

于报告期末，本公司持有对本集团而言属不重大的其他附属公司。该等附属公司的主要业务概述如下：

主要业务活动主要营业地点附属公司数目

二零二四年

公司服务香港

投资控股香港╱澳门╱中国

并无业务香港

证券投资香港

41.

本公司主要附属公司详情（续）

---

157年报 2025

截至二零二五年三月三十一日止年度

综合财务报表附注

42.

报告期后事项

于二零二五年二月二日，本公司宣布策略性融资及伙伴合作方案，据此，基汇资本（「基汇资本」），一家于

开曼群岛注册成立之获豁免有限公司，应控股东的邀请，透过其管理的基金成为本公司新的长期策略投

资者。基汇资本是享有盛誉的机构房地产投资者，在亚洲及其他主要国际市场拥有良好的投资记录。

为促进基汇资本透过其管理的基金引入其作为策略投资者，本公司已同意策略性融资及伙伴合作方案，旨

在筹集资金总额约

1,992,000,000

港元，当中包括：

(i)

供股，即以供股方式发售新股份，按于二零二五年三月二十日（「记录日期」）每持有

股合并股份获

发

股供股份为基准以每股供股份

0.18

港元的认购价配发及发行

8,288,810,694

股供股份，以

筹集

1,492,000,000

港元，而供股所得款项净额（经扣除供股之所有相关开支）估计约为

1,463,000,000

港元（「供股」）。

(i)

高级无抵押债券，即本公司一间附属公司将按一般商业条款向一间于开曼群岛注册成立之有限公司

（该公司由基汇资本的一间附属公司牵头的机构投资者财团拥有）发行本金额为

500,000,000

港元的

年期高级无抵押债券，其年利率为

8.22%

（「高级无抵押债券」）。

除供股及高级无抵押债券外，本公司董事会亦建议发行红利认股权证，务求进一步提升股东对本公司未来

发展的参与。根据建议进行的红利认股权证（按于记录日期每持有

股合并股份获发

份红利认股权证为

基准收取），红利认股权证持有人将有权于二零二七年四月七日前以初始认股权证认购价

0.22

港元认购合

并股份。

于二零二五年三月三十一日后，供股于二零二五年四月十一日成为无条件，并于短期内完成。

于二零二五年五月十四日，

ESL

提出发行本金总额为

150,000,000

美元（相等于约

1,170,000,000

港元）之有

担保票据（本公司为担保人）（「二零二八年到期的有担保票据」），并附有先决条件。二零二八年到期的有

担保票据的年利率为

10.50%

，并须每半年支付。

于二零二五年三月三十一日后，先决条件已达成，二零二八年到期的有担保票据的发售已于二零二五年五

月二十七日完成。

---

二零二五年
千港元 520,623
(1,765,401)
54,550
(1,710,851)
(1,691,529)
–
(19,322)
(1,710,851)

二零二五年
千港元 22,438,841
10,509,314
11,929,527
11,980,829
–
(51,302)
11,929,527

158资本策略地产有限公司

财务概要

本集团于截至二零二五年三月三十一日止五个年度各年的综合业绩及资产与负债概要载列如下：

(A)

业绩

截至三月三十一日止年度

二零二一年二零二年二零二三年二零二四年

千港元千港元千港元千港元

收益

368,712420,462804,2701,579,132

除税前溢利（亏损）

444,4871,335,154383,427(497,414)

所得税（开支）抵免

－即期税项及递延税项

(25,982)(97,096)(18,327)41,462

本年度溢利（亏损）

418,5051,238,058365,100(455,952)

应占：

本公司拥有人

330,8091,156,180335,654(425,605)

永续资本证券持有人

89,70073,42234,300–

非控股权益

(2,004)8,456(4,854)(30,347)

418,5051,238,058365,100(455,952)

(B)

资产与负债

于三月三十一日

二零二一年二零二年二零二三年二零二四年

千港元千港元千港元千港元

总资产

28,643,94728,993,19427,766,50526,238,348

总负债

13,772,72213,186,37613,366,73312,502,230

14,871,22515,806,81814,399,77213,736,118

应占股权：

本公司拥有人

13,297,90314,507,55714,364,29213,732,585

永续资本证券持有人

1,539,4431,257,327–

非控股权益

33,87941,93435,4803,533

14,871,22515,806,81814,399,77213,736,118

---

159年报 2025

于二零二五年三月三十一日

本集团所持主要物业表

主要物业

本集团于二零二五年三月三十一日持有的主要物业详情如下：

地点用途本集团权益

地盘面积

概约

总建筑面积

概约

土地

租约到期

（平方呎）（平方呎）

持作出售物业

(i)

香港

香港湾仔商业

100%

不适用

16,606

二零二七年

告士打道

号

「资本中心」

地下及

个泊车位

香港中环商业

100%

不适用

4,107

二八四三年

些利街

号

「

L Tower

」

地下及

2-3

楼

之零售部分

香港中环商业

100%

不适用

二八四三年

威灵顿街

号

威灵顿公爵大厦

地下

号舖位

新界上水住宅

92%68,98627,417

二零六五年

粉锦公路

号

「华第」（不包括

333C

）

香港半山住宅

100%

不适用

5,083

二零八四年

山顶道

号

「山顶道

8-12

号」

B

座

---

160资本策略地产有限公司

于二零二五年三月三十一日

本集团所持主要物业表

地点用途本集团权益

地盘面积

概约

总建筑面积

概约

土地

租约到期

（平方呎）（平方呎）

持作出售物业（续）

(i)

香港（续）

香港中环商业

100%2,11831,762

二八四三年

阁麟街

号

「

FOCO

」

香港中环威灵顿街

至

号及

华安里

1-2

号

商业

100%6,61899,185

二八四二年

九龙佐敦商业

100%4,90861,800

二零七零年

弥敦道

及

号

「香港体检中心」

(i)

澳门

「百老汇中心」

层楼及多个泊车位商业

60%

不适用

4,203

永久

投资物业

中国

中国上海商业

100%149,017122,444

二零四一年

静安区吴江路

号

至

层、

层（廊道）及石门一路

弄

号地库

层

「四季坊」购物商场

中国上海商业

100%157,703121,959

二零四二年

黄浦区马当路

弄

「华府天地商场」

至

号

层、

层

及地库

层

主要物业（续）

---