00216 建业实业 财务报表/环境、社会及管治资料：2024/25年报
2024/25 年报
股份代号: 216
| 建业实业 2024/25 年报 |
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目录
页次
公司资料 . 2
财务摘要 . 3
主席报告 . 4
董事及高级管理人员履历. 9
企业管治报告. 15
董事会报告. 27
独立核数师报告 . 53
综合损益表. 59
综合全面收益表 . 60
综合财务状况表 . 61
综合权益变动表 . 63
综合现金流量表 . 65
财务报表附注. 68
五年财务摘要. 170
物业之详细资料 . 171
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公司资料
董事
王承伟（主席）
陈远强（副主席兼董事总经理）
林燕胜
王妍
罗志豪*
范伟立*
Randal Tod Turney*
徐英略*
* 独立非执行董事
审核委员会
范伟立（主席）
罗志豪
Randal Tod Turney
薪酬委员会
范伟立（主席）
罗志豪
Randal Tod Turney
王承伟
陈远强
提名委员会
罗志豪（主席）
范伟立
Randal Tod Turney
王承伟
王妍
公司秘书
尹嘉怡
主要往来银行
交通银行（香港）有限公司
东亚银行有限公司
创兴银行有限公司
大新银行有限公司
富邦银行（香港）有限公司
恒生银行有限公司
香港上海汇丰银行有限公司
上海商业银行有限公司
依银行英文名称之字母顺列
核数师
安永会计师事务所
执业会计师
注册公众利益实体核数师
香港
鲗鱼涌英皇道979号
太古坊一座27楼
股份过户登记处
卓佳证券登记有限公司
香港
夏悫道16号
远东金融中心17楼
注册办事处
香港干诺道中111号
永安中心23楼
电话 ： (852) 2877 3307
图文传真： (852) 2877 2035
电邮 ： general@chineyhonkwok.com
股份代号
香港联交所216
网站
htp:/w.chiney.com.hk
投资者关系
电邮 : ir@chineyhonkwok.com
| 1,278 | ||
|---|---|---|
| 1,113 1,103 1,066 1,027 78 56 33 | ||
| (67) (564) |
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财务摘要
收入╱
溢利╱（亏损）净额股东资金╱ 每股资产净值
收入
股东应占溢利╱（亏损）净额
港币百万元
(564)
8,234
8,448
7,994
7,539
7,118
$14.93
$15.32
$14.50
$13.67
$12.91
股东资金
每股资产净值（港币元）
港币百万元╱港币元
每股盈利╱（亏损）╱
每股息负债比率╱ 权益融资率
每股盈利╱（亏损）
每股息
港币仙
(12)
(102)
2.5
45%
56%
60%
37%
36%
58%58%
56%55%
54%
负债比率 (*)
权益总额占资产总值之融资百分比
(*) 代表「银行及其他贷款＋租赁负债－银行结余」与「股东资金＋非控股权益」之比率。
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主席报告
亲爱的股东：
本人谨代表董事会列报本集团截至2025年3月31日止年度之全年业绩。
本集团之收入减少7%至港币1,027,000,000元（2024年：港币1,103,000,000元），而重估及商誉减
值前之经营亏损净额为港币55,100,000元（2024年：溢利港币34,400,000元）。广州北京路项目之销
售收入递延入账，以及宝轩酒店（中环）延迟开业，均是收入及经营溢利下跌之主要原因。中国物业
市场不振，继续压抑消费者对新住宅单位之需求，导致我们的利润率下跌。
鉴于香港及大陆之物业市场受压，我们进一步将本集团投资物业之价值下调3.2%。重估亏损攀升至
港币490,700,000元（2024年：港币101,100,000元）。
然而，尽管经营环境困难，建筑及贸易业务仍能于本财政年度将溢利提升至港币14,700,000元，较
上一个财政年度的港币7,500,000元上升96%，此有助抵销部分投资物业之重估亏绌净额及其他非现
金项目。最终股本持有人应占亏损为港币564,000,000元（2024年：港币66,700,000元）。因此，每
股基本亏损为港币1.02元（2024年：港币0.12元）。
于2025年3月31日，股东权益为港币7,118,000,000元（于2024年3月31日：港币7,539,000,000
元），而股东应占每股资产净值为港币12.91元（于2024年3月31日：港币13.67元）。
营商环境
2024年对香港和中国房地产发展商而言仍是困难之一年。香港市场同时受到美国高利率及中国大陆
经济复苏缓慢之双重打击。在中国大陆，受到中美贸易战影响，加上由房地产经济向高科技及人工智
能驱动的经济转型，市场气氛仍然疲弱，导致房地产及金融行业失业率上升。
美国联储局之实质利率一度升至5.33%之高位，而从2024年8月起则降至现时之4.33%。联储局减息
步伐较市场之普遍预期有所放缓，而利率高企已对办公室及零售市场造成严重打击。中国大陆经济复
苏缓慢，导致消费者态度转趋保守及消费模式转变，因而令香港旅游业受到冲击。
此外，本地发展商大幅降价促销住宅库存以改善资产流动性，加上甲级写字楼空置率升至15%以上，
导致房地产市场之物业价值于过去一年大幅下跌。
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主席报告
（续）
营商环境（续）
在中国大陆，政府推出一连串支援措施，以刺激内需和提振房地产市场。该等措施包括降低银行借款
利率及取消购房限制。虽然此举稳定了市场，但并未推动增长。由于缺乏增长动力，经济因消费者信
心不足而陷入低迷，而特朗普再次当选为美国总统后贸易紧张局势持续，更令到情况雪上加霜。
本公司焦点所在的大湾区是中国经济之转型核心，将由消费主义带动发展。在市场对人工智能晶片之
需求激增下，位于华西之重庆有大量资金投资于数据中心基础设施，因此亦出现复苏迹象。随著我们
应用更多技术解决方案来提高效率及竞争力，房地产业务亦得以发展。
业务之简要回顾
尽管深圳、广州及重庆之租务市场竞争激烈，我们的办公室业务仍透过积极之招租策略，维持理想之
租金收入及出租率。我们在重庆新推出「汉•林间」租赁计划（提供采用环保物料的家私服务以吸引新
租户）已证实成功，租住率有所回升。我们再接再厉，在深圳及广州亦推出「汉•林间」理念，初步反
应亦属正面。我们的HONKWORK共享工作空间概念继续受到新成立或初创公司欢迎而得以孕育成
长，并按计划待该等公司发展成熟后让它们迁至大厦内更大的空间。我们预见该等公司将成为中国下
一轮经济繁荣发展之中流砥柱。
尽管住宅市场充满挑战，但我们的住宅投资组合表现不俗。我们的广州北京路住宅项目「港汇台」之
业绩可喜，每个星期出售约两个单位，其中三分之一的可供出售单位以理想之价格售出。来年我们将
继续以此步伐执行我们的销售计划。随著「港汇台」商舖开业，我们的零售组合显著增长。由于餐饮
定位正确，能迎合当前普罗大众消费者之口味及偏好，本人欣然报告在我们购物中心开业之餐厅门庭
若市。
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主席报告
（续）
业务之简要回顾（续）
就香港租赁市场而言，尽管年内有一些租户流失，但我们的汉国佐敦中心仍维持高出租率。加上数据
中心已全数租出，令本集团维持稳定可靠之收入来源。
酒店及服务式公寓业务之业绩好坏参半。我们对前往日本的游客数量之增长仍然感到非常乐观，尤其
东京及大阪等我们拥有物业之主要城市。于2025年2月7日，我们宣布收购另一项位于大阪的物业，
进一步扩大我们在日本的酒店组合至9家酒店。房价已见上升，而入住率维持高企。
在香港方面，我们的业绩因宝轩酒店（中环）延迟开业而受影响。为作出矫正，我们自上一个季度起
委任汉国置业有限公司董事总经理林燕胜先生领导管理团队，专注处理酒店重开事宜及催谷酒店入住
率。由于延迟开业，装修费用及缺乏租金收入令到该物业的估值严重下跌。
目前，我们预计该酒店将于今年第三季度开幕。于重开后，该楼宇将成为本集团在努力推动可持续
发展方面的一个重要里程碑。楼宇配备100%太阳能板幕墙，将绿色能源卖点与豪华住宿设施集于一
身。我们尽最大努力管控环境风险，开创可持续发展的未来。当酒店投入营运后，我们亦预计可于来
年弥补部分估值亏损。
在好的方面，作为新经济资产，汉国数据中心是我们的业务亮点，继续表现理想，出租率达到
100%，而我们正积极寻求更多机会参与新兴的人工智能技术经济。
我们的建筑及贸易业务，尤其是地基工程及航空方面继续表现出色。在行业激烈竞争之情况下，我们
旗下公司之盈利及增长均有提升。我们此方面的业务不断探索及采用高科技产品来提高盈利能力。
总括本年度之表现不甚理想，很多方面需要改进。我们并无「停滞不前」，而是制订了新策略，利用我
们善用科技之优势，令我们重新实现盈利。
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主席报告
（续）
展望
当我们踏入「存续」模式第六年时，重大的重估亏损开始对我们稳健的资产负债表造成较大之影响。
本人之前对经济及市场气氛持续面临下行压力之警告已成事实。但从乐观角度而言，我们可能已到达
谷底。然而，这并不意味着会出现V型反弹，相反本人认为我们已在现水平站稳阵脚并于明年维持现
状。
中国经济将维持5%的健康增长，而出口将继续令到中国与全球其他国家的贸易顺差扩大。
特朗普发起的中美关税战正在扰乱国际贸易秩序。各国不得不应对难以预测且反复无常的关税表。从
债券孶息率攀升可证实，风险水平经已上升。由于美国经济前景不明朗，美国联储局亦已停止减息。
我们仍以香港为家。尽管美国联储局的减息步伐较预期有所放缓，但香港银行同业拆借利率(HIBOR)
从4月开始一直下跌至1%以下。较低的利率令借款人的供款负担于两年来首次得以缓和。
酒店业方面亦传来利好消息。香港机场客运量已恢复至疫情前之水平。随著2024年底第三条跑道开
通，预计数字还会再攀升。随著越来越多亚洲学生前来香港留学，而学生住宿设施供应仍偏低，这方
面已成为另一潜在增长亮点。我们亦见到香港政府「北部都会区」发展计划所带来的机遇，该计划将
打造一个拥有250万居民及650,000个就业机会的新市镇。加上中国家「十四五」规划明确将香港的
发展定位为主要金融及科技中心，这将推动香港迈向下一阶段增长，即本人之前所称的香港4.0。本
集团正在重新定位，掌握香港未来作为金融中心支持中国科技出口繁荣之优势。
我国中央政府亦具备更佳条件抵御贸易战之冲击。除宣布舒缓贸易战影响的措施（如降低借贷成本及
增加资金流动性）之外，亦推出重整经济之措施，重点发展电动车、机器人、低空及人工智能驱动的
高科技及制造业。
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主席报告
（续）
展望（续）
尽管住宅销售依然低迷，但上海、广州及深圳等一线城市仍有若干亮点。在中央政府致力稳定整体物
业市场环境之情况下，我们预期中长期经济可望有更健康之增长。中国未来仍具备经济增长潜力。
中国持续推进城镇化，正从目前占人口之65%提升至80%，有见及此，我们寻求在广泛之物业相关资
产类别中抓紧商机。随著中国中产人口扩大，35-45岁年龄组别的买家希望升级更优质住房。本人预
计科技公司将不断涌现，我们将设法为该等公司提供服务。在科技帮助下，我们锐意提升成本效益，
务求更有效地适应市场状况。
虽然本人承认本公司上一个财政年度因重估减值而导致亏损，并对此表示遗憾，但本人对我们中长期
之前景仍感到乐观。在这场危机中仍存在一代人的机遇。于未来一年，我们将理顺我们的投资组合及
资源配置，为下一阶段增长作好准备。我们的旗舰物业宝轩酒店（中环）将重新开业，亦预计我们的
日本物业将继续有出色的表现。
我们于2024年财政年度面临严峻之经营环境，为了使本公司具备更佳条件迎接下一阶段增长，我们
开始组建一支新管理团队，成员各擅胜长，可在持续市场波动中维持我们的灵活性。我们正推进或已
实行多项变革，让我们翘首以待以迎来新局面。
悼念
本集团沉痛地宣布，本人的父亲、建业汉国集团之创始主席王世荣博士于2025年2月16日离世，享
年86岁。从1975年建业集团成立之初，直至2023年王博士卸任主席一职，王博士的远见卓识和睿智
为本集团的成功奠定基础。随著我们进入下一个发展阶段，他深远的贡献将继续引领本集团发展。
鸣谢
本人谨代表董事会对各董事仝人的指导，以及各位同事克尽己职及作出之贡献，致以衷心感谢。本人
亦谨此向各股东及业务合作伙伴表达诚挚的谢意，让我们继续维持良好的合作伙伴关系，并期望我们
的新项目及计划得到各位的支持。
王承伟
主席
香港，2025年6月26日
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董事及高级管理人员履历
执行董事
王承伟
六十一岁，本公司主席兼执行董事。彼自2018年起担任本公司董事，并于2023年获委任为本公司
主席。王先生于University of Washington毕业，并获授经济荣誉学士学位。彼亦持有University
of California Colege of the Law, San Francisco（前称University of California San Francisco,
Hastings Colege of Law）颁发之法学博士学位，以及Florida Institute of Technology颁发之系统工
程及资讯系统硕士学位。彼为加利福尼亚州律师公会员以及持牌加利福尼亚州房地产经纪。彼于香
港、美利坚合众国（「美国」）、加拿大、英国及中国大陆之经济、法律、管理及资讯系统方面累积逾
三十年经验。
王先生为建业发展（集团）有限公司（「建业发展（集团）」）及Lucky Year Finance Limited（「Lucky
Year」）之董事，上述两间公司均为本公司之主要股东。王先生为建业建荣控股有限公司（「建业建
荣」）（股份代号：1556）之执行董事以及汉国置业有限公司（「汉国」）（股份代号：160）及建联集团有
限公司（「建联」）（股份代号：385）之主席兼执行董事。汉国、建联及建业建荣均在香港联合交易所有
限公司（「联交所」）主板上市。彼亦为本公司若干附属公司之董事。彼为本公司之创始主席兼主要股
东已故王世荣博士（「王博士」）之儿子。
陈远强
七十岁，自2018年起担任本公司副主席、董事总经理兼执行董事。陈先生亦为建联之副主席、董事
总经理兼执行董事，以及建业建荣之主席兼执行董事。建联及建业建荣均在联交所主板上市。彼亦为
本公司多间附属公司及联营公司之董事。彼于建筑业拥有逾四十五年经验。彼为英国特许建筑学会
员。
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董事及高级管理人员履历
（续）
执行董事（续）
林燕胜
六十一岁，2024年4月获委任为本公司执行董事。彼主要负责本集团的整体财务管理及日常营运。彼
于银行业拥有丰富经验。彼于恒生银行有限公司（「该银行」）任职二十一年，于2024年1月退休前，
最后任职大中华区商业银行业务总监及该银行执行委员会成员。彼规划、指导及管理该银行大中华区
的商业银行业务，以及全球贸易及应收账款融资、全球支付解决方案、保险销售及企业财富管理等职
能部门。在此之前，彼于香港汇丰任职十四年，最后任职企业营销及规划主管，负责企业及机构银行
业务之价值转型，之后曾短暂担任一家香港上市公司之财务总监，任职不到三年。
彼为香港银行学会之银行专业会士及英国特许银行家学会之特许银行家。彼于1987年取得香港大学
经济及管理学社会科学士（一级荣誉）及香港中文大学科学（电子商贸）硕士及工商管理硕士学位。
林先生积极参与多项社区服务。彼于2021年至2022年担任公益金董事会成员、第二副会长、筹募
委员会主席及执行委员会成员；2013年至2022年，担任广西壮族自治区政协委员；2008年至2012
年，担任长沙市政协委员；2016年至2022年，担任香港会计师公会纪律委员会委员。
林先生为汉国之董事总经理兼执行董事，该公司于联交所主板上市。彼亦为本公司若干附属公司之董
事。
林先生现为超盈国际控股有限公司（股份代号：2111）、嘉利国际控股有限公司（股份代号：1050）及
敏华控股有限公司（股份代号：1999）之独立非执行董事，该等公司均于联交所主板上市。
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董事及高级管理人员履历
（续）
非执行董事
王妍
五十九岁，自2017年起担任本公司之非执行董事。王妍医生持有华盛顿大学医学博士学位及高阶健
康管理硕士学位及美国内科医学委员会文凭。
王妍医生于求是科技基金会执行委员会担任职务。彼现时为香港大学李嘉诚医学院家庭医学及基层医
疗学系之荣誉副教授，亦为华盛顿大学医疗中心之前任医疗参谋长。
王妍医生为Lucky Year及建业发展（集团）之董事，上述两家公司均为本公司之主要股东。彼亦为汉
国之非执行董事，该公司于联交所主板上市。彼为本公司之创始主席兼主要股东王博士之女儿，亦为
本公司主席兼执行董事王承伟之胞妹。
独立非执行董事
罗志豪
五十七岁，自2017年起担任本公司独立非执行董事。彼为本公司提名委员会主席以及审核委员会及
薪酬委员会之成员。彼持有美国加州大学洛杉矶学院经济学文学士学位，于英国赫尔大学取得工商管
理（投资及金融）硕士学位，于美国史丹福大学商学院取得行政课程证书，并于英国剑桥大学取得可
持续发展领袖课程证书。
罗先生于投资及房地产业拥有逾三十年经验。彼目前为香港富钻集团总裁。该公司为专门从事房地
产、金融、证券、项目及集资方面之投资及顾问工作。彼现为香港证券及期货事务监察委员会（「证
监会」）所发出第1、4及9类牌照的持有人，以及富昌证券有限公司及富昌资产管理有限公司的持牌代
表。
罗先生为香港房地产协会副会长兼商务发展委员会主席、世界杰出华人青年协会创办人兼副主席以及
香港培华教育基金会常务委员。彼亦为中国人民政治协商会议江西省委员会委员。罗先生曾担任联交
所GEM上市之时服务有限公司（现称为港深智能管理集团（控股）有限公司）（股份代号：8181）之
独立非执行董事，直至2024年12月。
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董事及高级管理人员履历
（续）
独立非执行董事（续）
范伟立
五十四岁，自2019年起担任本公司独立非执行董事。彼为本公司薪酬委员会及审核委员会主席以及
提名委员会之成员。范先生是一位高级管理人员和企业家，在澳纽及亚太地区历任行政总裁、财务总
监并担任技术、制造、房地产和零售业务顾问，拥有逾十年经验。在2015年回流香港前，范先生在
墨尔本开展了二十年的事业生涯，先在澳洲一家领先业界的会计和咨询公司与不同行业的客户携手合
作，协助他们重组和取得增长。其后彼亦在多家零售、制造和IT公司出任高层职位。自2015年起，
范先生先后出任以香港为基地的环球无线和网络技术公司Anywhere Networks的财务总监及行政总
裁职务。
范先生是一位认可会计师。彼持有澳洲墨尔本蒙纳许大学(Monash University)的商学士学位。彼为
澳洲特许会计师公会(Chartered Acountants Australia)及澳洲会计师公会(CPA Australia)会员。
Randal Tod Turney
六十二岁，自2021年起担任本公司独立非执行董事。彼为本公司审核委员会、薪酬委员会及提名委
员会之成员。Turney先生从事银行、贸易金融及投资管理工作超过三十五年，拥有广泛的金融行业
经验及知识。彼现为雅汇资产管理有限公司（「雅汇」）的执行董事，该公司是彼于2004年共同创立的
资产管理企业。于2022年3月前，雅汇获得证监会许可及受其监管，为多个家族办事处管理资产。雅
汇将资金投资于跨资产类别，包括货币、固定收益、环球股票、商品、对冲基金、私募股权投资及房
地产，其中非常著重风险管理。
Turney先生于1992年在所罗门兄弟开展其投资管理事业，于纽约及香港任职，主要专注于新兴市
场。于1995年，彼加盟高盛（新加坡、香港、澳洲）并于该公司任职十年，建立及带领其财富管理团
队，在亚洲、澳洲╱新西兰及非洲为多个家族及公司提供咨询和进行投资。其后彼获得招揽而从高
盛转职，担任一名香港富豪工业家的家族公司之投资总监长达六年。
Turney先生于其职业生涯早期从事商业银行业务，与跨国公司实体合作，在美国及亚洲为
NationsBank（现为美国银行）提供企业融资、全球贸易融资及外国投资方面的咨询。
Turney先生持有美国路易斯安那州新奥尔良市杜兰大学的科学管理学士学位。
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董事及高级管理人员履历
（续）
独立非执行董事（续）
徐英略
六十四岁，自2023年起担任本公司独立非执行董事。徐先生对房地产投资及资产管理行业有广泛接
触及知识，并拥有超过三十年的国际房地产经验。
彼现为证监会所发出第9类（提供资产管理）牌照的持有人及联合资产管理有限公司的负责人员。
徐先生于2011年至2012年担任汇贤房托管理有限公司行政总裁兼执行董事，负责汇贤产业信托（香
港联交所股份代号：87001）的业绩及发展路向。汇贤产业信托由中国大陆的商场、甲级写字楼、服
务式公寓及酒店之综合投资组合组成，截至2012年6月30日之总值约为人民币333.2亿元，可出租总
面值为931万平方呎。自2009年至2011年，彼担任泓富资产管理有限公司行政总裁兼执行董事，负
责监督泓富产业信托（香港联交所股份代号：808）。泓富产业信托由香港甲级写字楼、工业大厦及工
商业楼宇之商业投资组合组成，截至2010年12月31日之总值约为港币59.3亿元。自2007年至2008
年及自2008年至2009年，徐先生分别担任ARA Aset Management (Singapore) Limited（新交所股
份代号：F25U）的董事及行政总裁兼执行董事。作为行政总裁，徐先生领导置富产业信托的业绩及发
展路向。置富产业信托由香港十一座商场及多项物业之投资组合组成，截至2008年12月31日之总值
约为港币86亿元，可出租总面值达1,669,778平方呎，而投资组合出租率为96%。
彼拥有工商管理硕士学位及文学士（荣誉）学位。
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董事及高级管理人员履历
（续）
高级管理人员及其他行政人员
本公司执行董事被视为本公司高级管理人员，在部门主管╱其他行政人员之协助下，对本集团之业
务及营运直接承担责任。
萧佳娜
五十九岁，2005年加入本公司，现任本公司之财务总监，亦为汉国之财务董事。彼亦为本公司若干
附属公司之董事。萧女士在会计财务方面拥有逾三十年经验。彼持有香港城市大学会计学士学位，
并为香港会计师公会及英国特许公认会计师公会资深会员。
吴铭锐
五十三岁，2010年加入本公司，现任本公司及汉国企业融资及业务拓展部之董事。彼亦为本公司若
干附属公司之董事。吴先生在投资银行及会计行业拥有逾二十五年经验。彼毕业于香港大学并取得工
商管理学士学位及持有英国伦敦大学科学硕士（财务管理）学位。彼并为香港会计师公会员。
尹嘉怡
五十一岁，自2018年起担任本公司之公司秘书。彼亦为汉国之公司秘书。尹女士于公司秘书及企业
管治实务方面拥有逾二十年经验。尹女士获香港中文大学文学士学位及获香港城市大学企业管理研究
生文凭。彼为香港公司治理公会（前称香港特许秘书公会）及英国特许公司治理公会（前称英国特许秘
书及行政人员公会）的会员。
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企业管治报告
董事会致力维持及确保实施高水准之企业管治，及不断检讨及改善本集团之企业管治常规及准则，以
确保业务运作及决策过程均受到适当规管。
于本回顾年度内，董事会认为本公司均一直应用联交所证券上市规则（「上市规则」）附录C1之企业管
治守则（「企业管治守则」）所载之适用原则及遵守其适用守则条文，惟本报告所披露之偏离情况除外。
董事进行证券交易
本公司已采纳上市规则附录C3所载之上市发行人董事进行证券交易之标准守则（「标准守则」）为董事
进行证券交易之行为守则。经作出特定查询后，所有董事均确认彼等于年内已遵守标准守则内所载之
规定标准。
董事会
本公司于本年度内及截至本报告日期之董事包括：
执行董事
王承伟（主席）
陈远强（副主席兼董事总经理）
林燕胜
非执行董事
王妍
独立非执行董事
罗志豪
范伟立
Randal Tod Turney
徐英略
有关各董事之背景及资历之详情，载于本年报第9页至第14页之「董事及高级管理人员履历」一节中。
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企业管治报告
（续）
董事会（续）
董事会负责本集团之整体发展策略，并同时监察本集团财务表现及业务营运之内部监控。执行董事负
责本集团之运作及执行董事会采纳之策略。本集团日常营运则授权管理层管理，各部门主管负责不同
范畴之业务及职能。
于回顾年度内，共举行了四次董事会议，讨论本集团之业务发展、营运表现及财务状况。所有定期
董事会议，全体董事均会获发最少十四天通知。所有定期董事会议均设有正式议程，具体列出会
议事项。所有董事均有权查阅董事会文件及有关素材，并会及时获提供充分资料，使董事可就提呈董
事会议讨论及考虑之事项作出知情决定。董事会议之会议记录由公司秘书备存，任何董事可于任
何合理时段查阅董事会议记录。
据董事所知悉，除王承伟及王妍为兄妹关系外，董事会各成员之间并无财务、业务、亲属或其他重
要╱相关系。
董事会独立性
本集团已设立以下机制，以确保董事会可取得独立见解及意见，而董事会已检讨该机制并认为属有
效：
(a) 于本报告日期，八名董事中有四名为独立非执行董事，达到上市规则要求董事会最少三分之一
为独立非执行董事之规定。
(b) 本公司大部份独立非执行董事均获委任为董事委员会成员，并继续在董事会议及董事委员会
会议上积极作出贡献，对本集团之发展、业绩及风险管理提出独立判断。
(c) 提名委员会严格遵守上市规则所载有关提名及委任独立非执行董事之独立性评估准则，并获授
权每年对独立非执行董事之独立性进行评估，以确保彼等能够不断作出独立判断。
本公司已收到各独立非执行董事根据上市规则第3.13条就其独立性发出之书面确认书。经提名
委员会评估，董事会仍认为各独立非执行董事具有独立之角色及判断。
(d) 概不会向独立非执行董事授予与业绩挂钩之股权薪酬，原因为此举可能会导致其决策存在偏见
并损害其客观性及独立性。
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（续）
主席与行政总裁
主席与董事总经理之职位分别由两人担任。
本公司之主席和董事总经理分别为王承伟和陈远强。主席与董事总经理之职责有清晰界定，主席之主
要职责为确保董事会有效运作并能履行其职能，而董事总经理则承担业务之行政职责，并负责管理本
公司之日常业务。
董事之提名、委任及重选
本公司董事之提名、委任及重选受到本公司组织章程细则（「组织章程细则」）、本公司采纳之提名政
策及相关规则及规定所规范。
根据本公司之提名政策，当出现空缺或认为有必要增补董事时，提名委员会物色符合资格成为董事会
成员之人选，而所考虑之标准包括（但不限于）品格及诚信、资历（专业资格、技能、知识及经验以及
董事会成员多元化政策下与本公司业务及企业策略相关之多元化因素）、愿意投入足够时间履行董事
会成员及其他董事职务之职责以及重大承担，以及拟委任独立非执行董事之独立性。然后，提名委员
会向董事会推荐委任合适之董事候选人。
在重新委任何现有董事会成员时，提名委员会亦会审查每位退任董事对本公司之整体贡献及服务，
包括其出席董事会议及（如适用）股东大会之情况，以及在董事会之参与程度及表现，然后向董事
会提出建议，以供考虑并推荐在本公司股东周年大会上重选连任之候选人。
本公司非执行董事之委任为按月委任，彼等之任期须按组织章程细则之规定于本公司股东周年大会上
轮值退任，但可膺选连任，而在任何情况下任期不会超过三年。
组织章程细则并无规定董事至少每三年轮值退任一次。然而，根据组织章程细则之细则第104条，于
本公司每届股东周年大会上，按当时在任董事人数计三分之一之董事（倘人数并非三或三之倍数，则
为最接近三分之一之人数），必须轮值退任，惟担任执行主席或董事总经理职务之董事除外。董事会
将确保每位董事（担任执行主席或董事总经理职务之董事除外）至少每三年轮值退任一次，以遵守企
业管治守则条文。
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企业管治报告
（续）
董事之提名、委任及重选（续）
主席与董事总经理将不会轮值退任，而此举偏离企业管治守则条文第B.2.2条之规定（该守则条文规定
每名董事（包括有指定任期的董事）应轮流退任，至少每三年一次），因董事会认为主席与董事总经理
之任期之连续性可予本集团强而稳定之领导方向，乃对本集团业务之顺畅营运极为重要。
根据组织章程细则之细则第104条，于即将举行之股东周年大会上，王妍及范伟立须轮值退任。王妍
及范伟立符合资格并愿意膺选连任。
入职简介及持续专业发展
公司秘书就上市规则之最新发展及变动，以及有关履行董事职责之必需事务之适用法例及条例规定以
及营商环境，向董事提供最新资料。本公司鼓励所有董事参加持续专业发展，以发展并更新彼等之知
识及技能。
董事须每年向本公司提供彼等于各财政年度参与培训环节之详情，让本公司为董事存置培训记录。根
据本公司所存置之培训记录，各现任董事于截至2025年3月31日止年度所接受之培训简述如下：
董事姓名培训类别
执行董事
王承伟A、B
陈远强A、B
林燕胜A、B
非执行董事
王妍A、B
独立非执行董事
罗志豪A、B
范伟立A、B
Randal Tod TurneyA、B
徐英略A、B
A: 出席研讨会╱会议╱论坛
B: 阅览有关经济、一般业务、投资、企业管治及董事职责及责任之报章、期刊及更新资料
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（续）
企业管治职能
董事会集体负责执行企业管治职责，其中包括：
(a) 制定、检讨及更新本公司有关企业管治之政策及常规；
(b) 检讨及监察董事及高级管理人员之培训及持续专业发展；
(c) 检讨及监察本公司遵守法例及条例规定之政策及常规；
(d) 检讨本公司遵守企业管治守则之情况及在「企业管治报告」内之披露；及
(e) 履行企业管治守则（经不时修订）所载董事会须负责之其他企业管治责任及职能。
薪酬委员会
薪酬委员会于2005年成立。薪酬委员会现由三名独立非执行董事范伟立、罗志豪及
Randal Tod Turney以及两名执行董事王承伟及陈远强组成，而范伟立为薪酬委员会之主席。
于回顾年度内，薪酬委员会曾举行一次会议，并个别审阅所有董事现时之薪酬。薪酬委员会亦已审
阅本集团之薪酬政策，并就全体董事及高级管理人员（从本公司角度而言，高级管理人员相当于执行
董事）之薪酬待遇向董事会提出建议。委员会已考虑董事表现、本集团盈利能力、同类公司支付之薪
酬、时间投入及责任等因素。其目的是确保本集团能够吸引、留住及激励一支对本集团成功至关重要
之高素质团队。
目前，本公司管理层之薪酬由本公司执行董事负责。管理层向执行董事汇报，因此，执行董事能够清
楚了解管理层之表现，从而对管理层薪酬进行更客观之检讨。董事会认为，由执行董事而非薪酬委员
会履行该等职责较为合适。然而此举偏离企业管治守则条文第E.1.2条之规定，其中列明薪酬委员会
应参考董事会所订之企业方针及目标，以审阅及批准管理层之薪酬建议。
薪酬委员会议之会议记录草稿向薪酬委员会成员传阅以供评注，而经签署的会议记录由公司秘书保
存。
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董事薪酬政策
本公司已采纳董事薪酬政策，旨在提供属公平市场水平之薪酬，以挽留和鼓励高素质董事，并吸引具
经验之优秀人才以监督本集团之业务及发展。根据薪酬政策，本公司已就执行董事及非执行董事（包
括独立非执行董事）之薪酬╱酬金制定以下主要原则：
• 执行董事之薪酬待遇应包括与个人表现及本集团业绩挂钩并与同业公司可比之固定及可变部
份，并应每年由薪酬委员会检讨及经董事会批准。
- （包括独立非执行董事）应收取固定薪酬╱酬金，并应根据相关投入时间以及本集
团业务之规模及复杂程度设定在适当水平，且应每年由薪酬委员会检讨及经董事会批准。
- ，以就每个财政年度厘定董事薪酬╱酬金。
- ╱酬金。
审核委员会
审核委员会于2001年成立。审核委员会现由三位成员组成，分别为范伟立、罗志豪及
Randal Tod Turney，全部均为本公司独立非执行董事。范伟立为审核委员会之主席。董事会认为
各审核委员会成员均具有广泛商务经验，而委员会已适当地包括拥有营运、会计及财务管理等方面之
专业知识。
审核委员会之职能包括：
- ，以及对该报告之判断；及
- 、会计政策及常规。
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审核委员会（续）
审核委员会于回顾年度内曾举行两次会议，独立核数师安永会计师事务所亦出席所有会议。审核委员
会进行之工作包括审阅以下各项：
- ；
- ；
- ，包括酬金、审核程序之独立性、客观性及有效性；及
- 。
审核委员会议之会议记录草稿向审核委员会成员传阅以供评注，而经签署之会议记录由公司秘书保
存。
提名委员会
提名委员会于2021年成立。提名委员会现由三名独立非执行董事罗志豪、范伟立及
Randal Tod Turney以及一名执行董事王承伟及一名非执行董事王妍组成。罗志豪为提名委员会之
主席。
提名委员会之角色及职能包括检讨董事会之架构、规模及组成、物色适合成为董事之人选、就董事之
提名、委任或续聘以及董事会之继任而作出选择或向董事会提供推荐建议，以及评估独立非执行董事
之独立性。
于回顾年度内，提名委员会曾举行一次会议。提名委员会于年内已履行之主要工作包括评估本公司独
立非执行董事之独立性、就董事之提名及委任以及退任董事在股东周年大会上膺选连任之资格向董事
会提出建议。在甄选及推荐董事候选人时，提名委员会已遵循本公司提名政策所载之程序、流程及标
准，其概要已在本企业管治报告内「董事之提名、委任及重选」一段中披露。提名委员会亦已检讨董
事会之架构、规模及组成、董事会成员多元化政策及提名政策，并认为上述政策属合适及有效。
提名委员会议之会议记录草稿向提名委员会成员传阅以供评注，而经签署的会议记录由公司秘书保
存。
| 女性 1名董事 | 男性 7名董事 |
|---|
| 50-59 3名董事 | 60-69 4名董事 | 70或以上 1名董事 |
|---|
| 5年或以下 3名董事 | 6至10年 5名董事 |
|---|
| 执行董事 3名董事 | 非执行董事 1名董事 | 独立非执行董事 4名董事 |
|---|
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董事会及员工队伍之多元化
董事会已采纳董事会成员多元化政策，订明实现董事会多元化之方法。在决定董事会成员之委任及续
任时，董事会根据政策考虑多项董事会多元化准则，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、种
族、专业经验、技能、知识及服务年期。最终决定将基于所选候选人将为董事会带来之优点及贡献。
制定该等可计量之目标是为了确保董事会在适合本公司之技能、经验及观点多元化之间取得平衡，并
将由提名委员会每年作检讨，以确保董事会之持续有效性。提名委员会将讨论任何可能需要作出之修
订，并向董事会推荐任何有关修订以供审议及批准。
董事会在提名委员会的协助下，已检讨董事会之架构、规模及组成，并对董事会多元化的程度大致满
意，情况符合董事会成员多元化政策。董事会认为，现时董事会之组成反映其成员在性别、技能、经
验及多元化观点方面取得适当平衡，且能配合本集团之策略及业务发展。董事会亦承认，董事会在性
别方面之多元化水平有进一步的提升空间，并将继续积极寻找合适候选人，以加强董事会之多元化，
并致力于至少维持董事会目前女性代表之水平。
本公司将按需要透过内部资源（例如由董事引荐）或可能透过专业人力资源公司为董事会物色合适的
继任者以维持董事会成员的多元化。
性别
年龄组别
在董事会服务年期
身份
本公司亦已经并将继续采取措施促进各级员工之多元化。本集团为所有员工提供平等机会，不会因性
别、种族、年龄、国籍、宗教、性取向、残疾及任何其他方面之差异而遭到歧视。于2025年3月31
日，整体员工（包括高级管理人员）之男女比例约为1:0.84。
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董事会、薪酬委员会、审核委员会及提名委员会议以及股东大会之出席纪录
截至2025年3月31日止年度出席会议次数
董事会
会议
薪酬委员会
会议
审核委员会
会议
提名委员会
会议
于2024年
8月30日
举行之股东
周年大会
截至2025年3月31日止年度
举行会议次数41211
王承伟41不适用11
陈远强4121*1
林燕胜4不适用2不适用1
王妍4不适用不适用不适用*1
罗志豪41211
范伟立31211
Randal Tod Turney41211
徐英略3不适用不适用不适用1
- ，陈远强不再为提名委员会成员，而王妍则成为提名委员会成员。
核数师酬金
于年内，本集团委聘其独立核数师安永会计师事务所提供以下服务，并分别支付以下之费用：
已付╱应付费用
港币千元
服务类别
审计服务4,816
非审计服务（税务服务及其他服务）851
5,667
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（续）
董事及核数师对账目之责任
董事承认彼等对账目应负之责任，且并不知悉有任何关于可能对本公司持续经营之能力产生重大疑问
之事件及状况之重大不确定因素。董事对账目之责任及独立核数师对股东之责任载于本年报第53页
至第58页之独立核数师报告。
内部监控及风险管理
董事会对维持本集团之内部监控系统及检讨其有效性负有整体责任。本集团之内部审核系统旨在提供
合理保证，以将营运系统失误之风险减至最低，并协助达到本集团之目标。系统之架构亦旨在保障本
集团资产、确保维持合适之会计纪录，并遵守适用法例、规则及条例。该等系统旨在为防止重大失实
陈述或损失提供合理（而非绝对）之保障，并为管理本集团营运系统及本集团之业务目标未能达致之
风险（而非排除该等风险）。本集团有专门之内部审核机制，彼等不时检讨风险管理及内部监控系统之
有效性，以便确保该等系统符合动态及不断变化之业务环境之需要。
于年内，审核委员会已检讨本集团之内部监控系统，并与本集团执行董事及财务主管人员一起审阅内
部审核报告。检讨范围涵盖所有重大监控事宜，包括财务、营运及遵例方面之监控以及本集团之风险
管理，而有关系统被认为属合理有效及合适。
本集团定期提醒董事及相关雇员遵守有关内幕消息之政策，并向其提供关于适当指引或政策之更新，
以确保符合监管规定。
公司秘书
公司秘书负责就企业管治及其他相关事务向董事会提供意见以及确保董事会内有良好之资讯交流。
于年内，公司秘书已参加不少于15小时之相关专业培训。
组织章程文件
于年内，本公司之组织章程文件并无变动。
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（续）
股息政策
本公司已采纳股息政策（「股息政策」）。据此，在考虑宣派股息时，董事会应维持充足现金储备以满
足其营运资金需求及未来业务增长，并考虑下列有关本集团的因素：
- ；
- ；
- ；
- ；
- ；
- ；
- ；及
- 。
在组织章程细则及所有适用法津法规之规限下，董事会可酌情向本公司股东宣派股息。董事会将不时
检讨股息政策，并可于其认为合适及必要时，随时行使其唯一及绝对酌情权以更新、修订及╱或修
改股息政策。概不保证将会就任何期间派付任何特定金额之股息。
股东权利
1. 应股东要求召开股东大会
根据公司条例（香港法例第622章）（「公司条例」）第566条，占全体股东总表决权最少5%之股
东可向本公司发出召开股东大会之要求。该要求必须列明有待在有关大会上处理事务之一般性
质，及可包含可在该大会上恰当地动议并拟在大会上动议之决议之文本。该要求可采用印本形
式或电子形式送交本公司，并须经提出该要求之人士认证。
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企业管治报告
（续）
股东权利（续）
2. 向董事会查询之程序
股东可将彼等向董事会提出之书面查询及关注送往本公司之注册办事处，并注明公司秘书收，
而公司秘书在收到该等书面查询及关注后转交本公司合适之行政人员或董事会成员作进一步处
理。
3. 股东于股东周年大会上作出提案之程序
根据公司条例第615条，占全体股东总表决权最少2.5%之股东或最少50名股东，可要求本公司
发出可在股东周年大会上恰当地动议并拟在大会上动议之决议之通知。该要求可采用印本形式
或电子形式送交本公司，并须指出有待发出通知所关乎之决议。该要求须经所有提出该要求之
人士认证，须于该要求所关乎之股东周年大会举行前之6个星期之前；或（如在上述时间之后送
抵本公司）该大会之通知发出之时送抵本公司。
与股东之沟通
本公司已制订一套股东通讯政策，并定期检讨以确保其有效性。董事会深明与全体股东保持良好沟通
之重要性。本公司一贯之政策是透过发出中期报告、年报、公告及其他通函，以向股东及其他持扮者
公开及适时地披露相关资料。该等资料亦已刊载于本公司之网站内。
股东周年大会为股东与董事会交流意见提供有利之平台。董事会鼓励股东出席股东周年大会，而有关
会议通告最少于21日前发出。董事会主席以及各个董事会委员会之主席（或在其缺席下，委员会的其
他成员）连同本公司之独立核数师安永会计师事务所均于大会上回应股东之提问。于股东大会，每项
实际独立事宜均以个别决议案提呈，包括重选个别董事，而按股数投票表决之程序亦于会上向股东清
楚解释。
董事会已检讨股东通讯政策之实施及成效。经考虑现有沟通及联系之多个渠道后，董事会信纳股东通
讯政策已于回顾年度内获适当实施且具有成效。
香港，2025年6月26日
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董事会报告
董事会谨提呈截至2025年3月31日止年度之董事会报告及经审核财务报表。
主要业务及业务回顾
本公司为一间投资控股公司。本集团主要从事(i)物业发展、(i)物业投资及(i)物业及停车场管理业
务。本集团之目标是从投资物业赚取稳定及经常性租金收入，以助抵偿其营运开支及费用，而物业销
售将为本集团带来额外现金流入。本集团主要业务之性质于本年度内并无重大变动。本公司主要附属
公司之进一步详情载于财务报表附注1。
公司条例附表5所规定有关业务之进一步讨论及分析，包括使用财务关键表现指标所作之分析及本集
团业务相当可能有的未来发展的揭示分别载于本年报第3页之「财务摘要」及本年报第7页至第8页之
「主席报告」项下「展望」一节。本集团之财务风险管理目标及政策载于财务报表附注40。上述讨论组
成本报告的一部份。
财务业绩及股息
本集团截至2025年3月31日止年度之业绩及本集团于该日之财政状况载于本年报第59页至第169页
之财务报表内。
董事会不建议派发截至2025年3月31日止年度之末期股息（2024年：港币2.5仙）。
就股东周年大会暂停办理股份过户登记手续
本公司之股东周年大会谨订于2025年8月29日举行。为确定出席股东周年大会及在会上投票之资
格，本公司将于2025年8月26日至2025年8月29日之期间（包括首尾两天）暂停办理股份过户登记手
续。为符合资格出席股东周年大会及在会上投票，务请于2025年8月25日下午四时三十分前将所有
转让文件连同有关股票送交卓佳证券登记有限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼。于
2025年8月29日（即记录日期）名列本公司股东名册之股东将有权出席股东周年大会及在会上投票。
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析
业务回顾
本集团录得收入港币1,027,000,000元（2024年：港币1,103,000,000元），主要来自广州港汇台及南
海余下库存之物业销售，以及位于香港、中国大陆及日本之投资物业之租金收入。
在物业市场低迷及利息成本高企之环境下，本集团录得经营亏损港币55,100,000元（2024年：经
营溢利港币34,400,000元）。年内，大陆物业市场状况略有改善。凭借「港汇台」的优越位置及特
色，该项目自推出预售以来市场反应理想。截至本报告日期，「港汇台」累计合约销售金额达港币
612,000,000元。然而，由于延迟至2024年底才取得完工证书，只有部分已售出单位于2025年3月
31日前交付予买家，于本财政年度入账之相关销售收入为港币399,000,000元。预期已订约但尚未确
认之销售额港币213,000,000元将于下一个2025/2026财政年度内确认入账。
鉴于香港及大陆物业之市值下跌，本集团于年内录得投资物业重估亏损净额港币490,700,000元
（2024年：港币101,100,000元）。然而，该等未实现重估亏损乃非现金性质，并不会影响本集团之整
体财务状况。
计及投资物业重估亏绌净额港币490,700,000元（2024年：港币101,100,000元）及投资之商誉减
值港币18,200,000元（2024年：无），股东应占亏损净额为港币564,000,000元（2024年：港币
66,700,000元）。每股基本亏损为港币1.02元（2024年：港币0.12元）。于2025年3月31日之股东
权益为港币7,118,000,000元（2024年：港币7,539,000,000元），而股东应占每股资产净值为港币
12.91元（2024年：港币13.67元）。于2025年3月31日，本集团之负债比率轻微上升至60%（2024
年：56%）。
本集团继续专注于主要由本集团拥有68.09%权益并于联交所主板上市之附属公司汉国及其附属公司
（「汉国集团」）在香港、中国大陆及日本进行之物业发展及物业投资业务。
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业发展
物业发展分类录得总收入港币528,000,000元（2024年：港币593,000,000元），主要来自广州
已完成项目「港汇台」以及南海雅瑶绿洲余下物业单位之销售确认，截至2025年3月31日止年
度贡献分类溢利总额港币181,000,000元（2024年：港币235,000,000元）。
(1) 中国大陆
广州港汇台
该发展项目之总楼面积约为77,300平方米，包括住宅大厦「港汇台」、办公大楼「汉国
大厦」及商场平台。项目位于越秀区北京路，靠近北京路步行街，坐享优越位置，公共交
通便利，集住宅、写字楼、餐饮及零售功能于一身，营造便捷休闲之时尚生活环境。
港汇台提供144个单位出售，于2023年10月首次推出预售。截至本报告日期，已售出60
个单位，已订约销售总额约为港币612,000,000元。40个预售单位已于2024年12月开始
交付，于2024/2025财政年度确认销售收入港币399,000,000元。
港汇台及汉国大厦
广州宝翠园
宝翠园为由汉国集团拥有60%权益之住宅项目。该项目位于天河区，所有住宅单位已于
过往年度售罄。余下车位保留作为库存，其中部分车位于年内售出，产生销售收入港币
45,000,000元。
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业发展（续）
- （续）
南海雅瑶绿洲
该项目位于南海大沥镇，余下住宅单位及车位已于年内售出，产生销售收入港币
84,000,000元。
深圳侨城坊
该项目由汉国集团拥有20%权益，总楼
面积约为224,500平方米，已发展为一
个由十二幢大楼组成之综合发展项目，
包括优质豪华住宅公寓、办公大楼及商
场。住宅公寓未售出之部分单位乃持作
待售，而办公大楼及商场则作为投资物
业持有以赚取租金收入。截至2025年3
月31日止年度，该项目产生之物业销售
收入及租金收入合共为港币172,000,000
元（2024年：港币270,000,000元）。汉
国集团应占该项目之溢利净额（包括投资物业公平值变动）为港币200,000元（2024年：
港币9,000,000元）。
(2) 香港
位于浅水湾南湾道之发展项目
该合资项目由汉国集团拥有50%权益，正发展为优质豪宅。项目位于浅水湾南湾道，坐
享无敌海景。建筑工程正按计划如期进行。
侨城坊
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资
年内，本集团之投资物业贡献租金收入港币453,000,000元（2024年：港币452,000,000元）。
物业投资组合包括位于香港、中国大陆及日本之办公室、数据中心及酒店物业。由于投资物业
以截至2025年3月31日之市价重估，年内确认公平值亏损（经扣除递延税项）港币490,700,000
元（2024年：港币101,100,000元）。由于重大重估亏绌，截至2025年3月31日止年度之分类
亏损总额为港币427,000,000元（2024年：分类溢利港币99,000,000元）。
(1) 中国大陆
广州汉国大厦及同庆坊
汉国大厦为楼高32层之办公大楼，位于北京
路，邻近港汇台，总楼面积约为41,300平方
米。该物业于2024年12月竣工，获得领先能
源与环境设计(LED)金级认证。同庆坊为占用
港汇台及汉国大厦商场楼层之零售舖位，位置优
越，人流畅旺。自办公室及零售部分推出租赁以
来，市场反应理想。租务团队正在优化租户组
合，为顾客提供多样化之餐饮及休闲体验。
同庆坊－北京路行人徒步区
同庆坊内之餐厅
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
- （续）
广州港汇大厦
港汇大厦亦位于越秀区北京路。此楼高20层之商业╱办公室大厦之总楼面积约为
13,000平方米，于年内维持稳定之租金收入，平均出租率约为87%（2024年：83%）。
深圳汉国城市商业中心
此幢楼高75层之高级大厦位于福田区福
明路，位处深圳核心商业区，总楼面积
约为128,000平方米。该大厦提供优质甲
级写字楼及零售部份，拥有高质素租户组
合，包括知名跨国集团、金融服务公司及
专业机构。该大厦荣获领先能源与环境设
计(LED)金级认证。年内平均整体出租
率为65%（2024年：68%）。
汉国城市商业中心 汉‧林间 – 带包精装定制绿色办公空间
汉国城市商业中心
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
- （续）
深圳城市天地广场及宝轩公寓
这座5层高之商场平台位于罗湖区嘉宾路，其中地下及一楼平台由零售商舖租用，而
宝轩酒店（深圳）（拥有162间客房之酒店）位于最高3层。年内，本地旅游市场重拾动
力，该酒店之业务逐步改善，平均入住率维持于约70%。位于商场平台上拥有64个单位
之服务式住宅宝轩公寓之平均入住率维持相对稳定，处于93%（2024年：94%）左右之
水平。
重庆汉国中心
此楼高21层之双子塔综合办公大楼位于北部新区，建于4层零售╱商业平台之上，总楼
面积约为108,000平方米。年内平均出租率为65%（2024年：69%）。最近，我们的租
务团队积极向市场推出一项新的租赁计划「汉•林间」，为新租户提供家私。这项以环境、
社会及管治(ESG)为导向之产品已成功吸引多家新租户进驻，将有助提高未来数月的物
业出租率。
重庆汉国中心 汉‧林间 – 「云端森林」露台
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
- （续）
重庆汉国中心（续）
Honkwork－共享办公空间
汉 • 林间－轻餐饮吧（大堂）
汉 • 林间－带包精装定制绿色办公空间
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
- （续）
重庆金山商业中心
此项目为位于北部新区之另一项双子塔项目，座落于上述重庆汉国中心毗邻。此投资物
业之总楼面积约为173,000平方米，包括一幢41层高之写字楼及一幢42层高之酒店连
办公室的综合大楼，各自附设4层零售╱商业平台。年内整体平均出租率为81%（2024
年：84%）。
重庆汉国中心及重庆金山商业中心
上海HF608
该项目位于上海西康路，为一幢4层高商业楼宇，总楼面积约为6,660平方米。于2025
年3月31日，该物业之出租率达90%以上。
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
(2) 香港
Digital Realty Kin Chuen (HKG11)
此数据中心位于新界葵涌健全街。该建筑物楼
高12层连两层地库，总楼面积约为228,000
平方呎。该物业已按长期租约全数租予一家领
先国际之数据中心营运商，而租金逐步递增。
数据中心持续为本集团带来稳定可靠之收入来
源。
Digital Realty Kin Chuen (HKG11)
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
- （续）
宝轩酒店（中环）及宝轩
宝轩酒店（中环）为拥有42间客房之精品式酒店，占用一座酒店╱服务式住宅楼宇之4层
商场平台楼层，而宝轩为位于该酒店之上，提供171间客房之服务式住宅。凭借便捷的
公共交通网络之竞争优势，该酒店可满足不同顾客及商务旅客之需求。该酒店╱服务式
住宅预计将于2025年第三季度翻新工程完成后重新开业。这翻新项目不仅为该建筑物重
新打造时尚奢华生活方式，亦展示绿色及可持续发展理念。例如，该项目应用智能技术
及节能物料，在建筑物外墙使用光伏「BIPV」技术，利用可持续太阳能发电。
宝轩酒店（中环）－夜景
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
- （续）
宝轩酒店（尖沙咀）
宝轩酒店（尖沙咀）位于尖沙咀天文台围一幢楼高23层之商业╱办公室大厦内，占用其
中共20层，为拥有98间客房之精品式酒店。受惠于旅游业复苏，截至2025年3月31日止
年度之平均入住率改善至约95%（2024年：88%）。
宝轩酒店（尖沙咀）
汉国佐敦中心
汉国佐敦中心为位于尖沙咀山林道楼高23层之商业╱办公室大厦，总楼面积约为
62,000平方呎。本地消费模式转变影响我们的租务表现，平均出租率下跌至约82%
（2024年：90%）。然而，我们的租务团队采取积极之租赁策略，于2025年3月31日之出
租率改善至87%。
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
(3) 日本
R Hotel大阪难波南、R Hotel大阪本町、R Hotel大阪关西机场、Lightning Hotel东京浅
草、R Hotel大阪难波大国町、冲绳别墅项目及天王寺酒店项目
R Hotel 大阪难波南
R Hotel 大阪本町
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资（续）
- （续）
为把握商机，本集团与独立第三方成立合资公司，投资位于东京、大阪及冲绳的酒店物
业组合。截至2025年3月31日，本集团已收购七间酒店物业，并持有两项酒店项目投
资。在旅游市场蓬勃之带动下，物业组合之入住率理想，而租金收入持续增长。该等收
购所需资金乃来自内部资源及银行按揭贷款。
R Hotel 大阪关西机场
R Hotel 大阪难波大国町
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(i) 物业投资－估值
本集团之投资物业组合按公平值基准计量，于2025年3月31日之估值为港币15,391,000,000
元（2024年：港币15,548,000,000元），包括中国大陆之物业组合港币9,715,000,000元、香
港之物业组合港币5,114,000,000元及日本之物业组合港币562,000,000元。若计及投资物业
增加与汇率差额之影响，则本集团截至2025年3月31日止年度录得投资物业之公平值减少（经
扣除递延税项）港币490,700,000元（2024年：港币101,000,000元），其中反映投资物业之公
平值。香港及大陆物业之公平值减少港币548,600,000元，部分被日本物业之公平值收益港币
57,900,000元所抵销，即减少净额为港币490,700,000元。
(iv) 物业、停车场管理及其他
截至2025年3月31日止年度，物业及停车场管理分类录得收入港币46,000,000元，而上年度
则为港币58,000,000元。由于本地消费者之消费模式转变，本地零售市场放缓，导致停车场
管理收入下降。于2025年3月31日，本集团管理15个停车场（2024年：26个停车场）合共约
1,540个车位（2024年3月31日：1,810个车位）。
(v) 建筑及贸易
建联为一间由本集团拥有29.1%权益之联营公司并于联交所主板上市（股份代号：385）。
于截至2024年12月31日止年度，建联分别录得收入港币7,692,000,000元（2023年：港币
5,982,000,000元）及其股东应占溢利净额港币50,700,000元（2023年：港币25,700,000元）。
建联之地基打桩及地质勘察业务由建业建荣营运。建业建荣为建联拥有74.5%权益之附属公
司，于联交所主板上市（股份代号：1556）。建业建荣贡献收入港币2,486,000,000元（2023
年：港币2,119,000,000元）及经营溢利港币149,500,000元（2023年：港币142,500,000元）。
尽管收入增加17%，但由于成本上涨及在竞争激烈下利润收窄，经营溢利仅轻微上升。然而，
管理层继续透过策略性扩张及探讨并购机会来提升其盈利能力。
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
业务回顾（续）
(v) 建筑及贸易（续）
楼宇建筑部门从事上盖建筑工程，贡献收入港
币718,000,000元（2023年：港币888,000,000
元）及录得经营亏损港币13,200,000元（2023
年：溢利港币11,000,000元）。经营业绩转盈
为亏，主要由于市场上合约有限，令到竞争加
剧。此外，手头合约增长放缓，加上成本及利
息支出增加，亦削弱了盈利能力。然而，澳门
现正进行多项酒店建筑工程及政府即将批出更
多合约，我们的澳门部门将受惠于澳门市场的
大量商机。
楼宇相关承造服务部门从事电力、暖通空调、消防
以及抽水及排水业务，录得收入港币3,485,000,000
元（2023年：港币2,262,000,000元），而经营业绩转
亏为盈，录得溢利港币8,800,000元（2023年：亏损
港币15,000,000元）。凭借其掌握投标机会之强劲实
力，该部门将受惠于澳门市场之大量商机。此外，该
部门正在向高科技项目多元化发展，例如使用机械人
进行重复钻孔及焊接工程、投入电动车及数据中心的
基础设施，以及投得一项在水塘内建造太阳能板的替
代能源项目。
航空部门贡献收入港币490,000,000元（2023年：
港币306,000,000元）及经营溢利港币24,200,000元
（2023年：港币6,200,000元）。2024年第三条机场跑
道开通，带动年内收入及溢利上升。该部门正积极探
讨创新技术，从而加强其竞争优势以提升长远盈利能
力。
塑胶原料及化工原料产品部门产生收入港币513,000,000元（2023年：港币406,000,000元）及
经营溢利港币10,300,000元（2023年：亏损港币200,000元）。地缘政治不确定性促使客户在
征收关税前下订单，因此在市况不明朗下，塑胶原料销售量于2024年底前急升。展望未来，该
部门将继续探讨开发工程及环保产品，并加强对「雅和然」品牌消毒剂及卫生用品之市场推广。
合约工程－仁济轩荃湾海兴路15号
商业发展项目工程
One Bedford Place （大角咀）
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
财务回顾
流动资金及财务资源
于2025年3月31日，本集团之计息债务总额约为港币7,568,000,000元（2024年：港币
7,643,000,000元），债务总额中约13%（2024年：34%）归类为流动负债，其中港币43,000,000元之
债务乃有关附有可随时要求还款条款之银行及其他贷款，而港币175,000,000元之债务乃有关将于下
一个财政年度内进行再融资之项目贷款。根据相关贷款协议之还款时间表，并假设上述再融资可按时
完成，计息债务之流动部份占其总额约为10%。
于2025年3月31日，本集团持有之现金及现金等值总额（包括定期存款）约为港币1,106,000,000元
（2024年：港币1,320,000,000元），主要以港币及人民币计算。现金及现金等值包括受限制银行存款
港币252,000,000元（2024年：港币137,000,000元），只可于指定物业发展项目之建筑完成前用于该
等项目。于结算日，本集团可用作营运资金之已承诺但未动用银行信贷总额约为港币265,000,000元。
于2025年3月31日，股东资金总额约为港币7,118,000,000元（2024年：港币7,539,000,000元）。上
述减少主要是由于本年度的股东应占亏损被换算本集团以人民币计算之资产净值所产生之汇兑收益所
抵销。
于2025年3月31日，本集团按计息债务净额约港币6,462,000,000元（2024年：港币6,323,000,000
元）与股东资金及非控股权益之总额约港币10,806,000,000元（2024年：港币11,342,000,000元）所
计算之负债比率为60%（2024年：56%）。
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董事会报告
（续）
管理层之讨论及分析（续）
财务回顾（续）
融资及财务政策
本集团采取审慎之融资及财务政策。盈余资金主要以现金存款形式存放在主要银行。本集团主要按中
短期基准管理其资金需求，并于适当时间就到期贷款进行再融资。
收购及发展物业之资金部份来自内部资源，及部份来自银行贷款。银行贷款之还款期与资产之可使用
年期及项目之完成日期互相配合。银行贷款主要以港币及人民币计算，并按浮动利率计算利息。本集
团与金融机构订定交叉货币利率掉期协议，以对冲若干银行贷款之利率风险。于2025年3月31日，
交叉货币利率掉期合约之名义本金额约为港币170,000,000元。
管理层一直密切监察外汇风险，并在适当情况下进行对冲。于2025年3月31日，本集团并无外汇合
约或任何其他对冲工具之重大风险。
资产抵押
本集团于2025年3月31日已将账面总值约港币16,147,000,000元之物业（包括投资物业及发展物
业），以及若干附属公司之股份作为抵押品，借以取得本集团之若干银行信贷。
或然负债
本集团之或然负债详情载于财务报表附注34。
雇员及酬金政策
于2025年3月31日，本集团（不包括其联营公司及合营企业）共聘用约330位雇员（于2024年3月31
日：370位雇员）。酬金乃参照市场情况及按雇员之资历及经验厘定。除每年调整薪金外，更会按个
别雇员之表现发放酌情花红。本集团亦为所有合资格雇员提供其他福利，包括医疗保险、公积金、个
人意外保险及教育津贴。
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董事会报告
（续）
主要风险因素
以下列出本集团面对之主要风险及不明朗因素。此处未详录所有因素，亦可能存在现时未有识别或未
来变为重大之其他风险及不明朗因素。
有关中国大陆物业市场之风险
本集团大部份物业组合均位于中国大陆，而本集团大部份收入亦来自中国大陆。因此，本集团面对中
国物业市场相关风险，包括政策变动、货币波动及利率变动风险。本集团继续执行政策和加强其财务
状况，以抵抗一旦业务环境转差时所产生之不利影响。
有关香港物业市场之风险
本集团一部份投资物业组合位于香港，以赚取租金及管理收入。因此，本集团容易受到香港经济状
况、消费者开支及旅游市场转变之影响。此外，香港政府或会对物业市场推出进一步监管措施，因而
对本地营商环境造成不利影响。
利率风险
本集团之银行借贷主要以浮动利率计息。本集团之财务及资金营运受到利率及市场状况转变之影响。
为减低因利率波动产生之风险，本集团密切监察利率变动，并于出现有利的定价机会时就现有银行信
贷进行再融资。
交易对手风险
本集团依赖承建商进行其物业发展活动。虽然本集团在选择承建商时已审慎行事，但不能保证承建商
之表现将令人满意。若承建商有任何未能令人满意之表现，可能会导致建筑成本超支、项目延误及合
约争议，因而对项目之回报产生不利影响。本集团在选择承建商和管理其表现方面已制定相关程序，
以减少可能产生之不利影响。
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董事会报告
（续）
财务资料摘要
本集团过去五个财政年度之已公布业绩以及资产、负债及非控股权益之摘要（摘录自已公布之经审核
财务报表）列载于本年报第170页。该摘要并非经审核财务报表之一部份。
股本
本年度内，本公司股本并无变动。
购买、出售或赎回本公司上市证券
截至2025年3月31日止年度，本公司或其任何附属公司概无购买、出售或赎回本公司之上市证券。
可供分派储备
于2025年3月31日，本公司根据公司条例第291、297及299条之规定计算，可供分派储备为港币
581,381,000元。董事不建议派发本年度之末期股息。
主要客户及供应商
于年内，本集团之五大供应商占全年总采购额70%，其中本集团之最大供应商之采购额独占总采购额
28%。本集团五大客户之销售额占全年总销售额不足30%。
概无本公司之董事或彼等之任何紧密联系人士或任何股东（据董事会所知拥有本公司已发行股份数目
超过5%之人士）于本集团之五大客户及供应商中拥有任何实益权益。
与雇员、客户及供应商之关系
本集团与其雇员之间的关系载于上文「雇员及酬金政策」。
本集团深明与业务伙伴、客户、供应商及承建商维持良好关系，乃赖以达致长远业务增长及发展之重
要关键。因此，本集团一直与彼等保持良好沟通，并适时交流业务上之最新进展。
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董事会报告
（续）
董事
本年度内及截至本报告日期，本公司之董事如下：
王承伟
陈远强
林燕胜
王妍
罗志豪*
范伟立*
Randal Tod Turney*
徐英略*
* 独立非执行董事
本公司董事之履历详情载于本年报第9页至第14页。
本公司已根据上市规则第3.13条之规定收到每位独立非执行董事有关其独立性之年度确认书，而本公
司认为彼等均独立于本公司。
于本年度内及截至本报告日期为本公司附属公司董事之人士（不包括上文所列董事）为陈志祥
#
、
陈云海、郑瑞容、庄志豪、丁绍伟
#
、高海鸥、洪小文、许家亮、林炳麟、刘镇濠
#
、
李振彪
#
、李晓平、罗雪梅、罗维
#
、吴铭锐、吴肇基
#
、邱克、萧佳娜、黄钾棣、严美君、叶伟伦
#
、
张强。
#
于本报告日期不再为本公司附属公司之董事
重选退任董事
根据组织章程细则之细则第104条，王妍及范伟立将于即将举行之股东周年大会上轮值退任。王妍及
范伟立均符合资格并愿意膺选连任。
一份载有所需退任董事资料之通函将连同本年报寄发予股东，以协助股东就彼等之重选作出知情决
定。
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董事会报告
（续）
董事服务合约
于即将举行之股东周年大会上膺选连任之董事，概无与本公司订立本公司不可于一年内终止而毋须作
出赔偿（法定赔偿除外）之服务合约。
董事之酬金
本公司董事之酬金由薪酬委员会按本公司为其董事采纳之薪酬政策作检讨，该政策之概要在本年报第
20页「企业管治报告」内「董事薪酬政策」一节披露。董事酬金详情载于财务报表附注8。
董事于交易、安排或合约之权益
除财务报表附注37所披露者外，于本年度内，董事及董事之关连实体于本公司或本公司之任何控股
公司、附属公司或同系附属公司所订立并对本集团业务有重大影响之任何交易、安排或合约中，概无
直接或间接拥有任何重大权益。
董事于股份及相关股份之权益及淡仓
于2025年3月31日，本公司董事概无于本公司或其任何相联法团（定义见证券及期货条例（香港法例
第571章）（「证券及期货条例」）第XV部）之股份、相关股份或债券中，拥有须记录于根据证券及期货
条例第352条规定置存之登记册或根据标准守则须知会本公司及联交所之任何权益或淡仓。
董事购入股份或债券之权利
于本年度内任何时间，本公司概无向任何董事或彼等之配偶或未满十八岁之子女授出任何可藉购入本
公司股份或债券而获利之权益，而彼等亦无行使该等权利；或本公司或其任何控股公司、附属公司或
同系附属公司概无参与任何安排，以致董事可藉购入任何其他法人团体之权利而获益。
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董事会报告
（续）
主要股东及其他人士于股份及相关股份之权益及淡仓
于2025年3月31日，就本公司董事所知，下列主要股东及其他人士于本公司之股份及相关股份中，
拥有须记录于根据证券及期货条例第336条规定置存之登记册之权益或淡仓：
名称附注
身份及
权益性质
持有普通
股份数目
占本公司已发行
股份百分比
王博士1、2及3透过受控制公司341,439,32461.93
1及3直接实益拥有480,0000.09
Lucky Year1及2透过受控制公司341,439,32461.93
建业发展（集团）1及2直接实益拥有341,439,32461.93
附注：
- 。
- ，王博士、Lucky Year及建业发展（集团）被视为拥有同一批341,439,324股份
之权益。
- 。
除上述披露者外，于2025年3月31日，概无主要股东或其他人士于本公司之股份或相关股份中，拥
有须记录于根据证券及期货条例第336条规定置存之登记册之任何权益或淡仓。
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董事会报告
（续）
关连交易
于2022年9月26日，汉汇发展有限公司（「汉汇」，汉国之间接全资附属公司及本公司之间接非全资附
属公司）与建业建筑有限公司（「建业建筑」）及顺昌楼宇设施有限公司（「顺昌」）（两者均为建联之间接
全资附属公司）订立框架协议，据此，建业建筑获汉汇以不超过港币96,300,000元之合约金额委聘为
建造工程之承建商，而顺昌获汉汇以不超过港币141,000,000元之合约金额委聘为机电及外墙工程之
承建商，以进行位于香港上环干诺道中119-121号之楼宇之翻新工程。根据上市规则，有关交易构成
本公司、汉国及建联各自之关连交易。该等交易已于本公司、汉国及建联各自于2022年11月28日举
行之股东大会上获各自之独立股东批准。
该等交易之详情已载于本公司、汉国及建联于2022年9月26日发出之联合公布及本公司于2022年11
月8日刊发之通函。于截至2025年3月31日止年度，已就该等交易分别向顺昌支付港币49,103,000元
及向建业建筑支付港币10,687,000元。
根据上市规则第13.18条须予披露之资料
(a) 于2023年2月，汉国融资有限公司（汉国之全资附属公司）作为借贷方，就港币737,000,000元
（可在协议所规定之条款及条件规限下增加至港币1,500,000,000元）之定期及循环贷款融资与
银团（作为放贷方）订立贷款协议。该等贷款融资由贷款协议日起计为期四十八个月，将用作(i)
为了就现有银团贷款进行再融资；(i)拨付有关贷款融资之成本及开支；及(i)为汉国集团之一
般营运资金提供融资或进行再融资。
根据贷款协议，倘(i)因本公司终止持有汉国不少于30%之有效股权而终止为汉国之主要实益股
东，或不再或终止维持对汉国之管理控制权；或(i)王博士（汉国及本公司之控股东）或其家
属共同不再继续或终止持有本公司之主要最终实益股权，则构成违约事件。
倘出现贷款协议中的违约事件之情况，代表放贷方之代理或会及（倘放贷方之大多数就此要求）
将会终止该等贷款融资及╱或宣布所有未偿还之款项连同该等贷款融资项下所有应计利息即时
到期及须予偿还。
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董事会报告
（续）
根据上市规则第13.18条须予披露之资料（续）
(b) 于2023年9月，金誉发展有限公司（「金誉」，汉国之全资附属公司）作为借贷方，就港币
1,525,000,000元定期贷款融资与银团（作为放贷方）订立贷款协议。该等贷款融资将(i)为了就
金誉之现有贷款进行再融资；及(i)用于汉国集团之一般企业营运资金。该等贷款融资由其第一
次提款日起计为期四十八个月。
根据贷款协议，倘(i)本公司(1)终止为汉国之单一最大实益股东；或(2)不再或终止持有汉国不
少于30%之有效股权；或(3)不再或终止维持对汉国之管理控制权；或(i)王博士（汉国及本公司
之控股东）或其家属共同不再继续或终止持有本公司之主要最终实益股权，则构成违约事件。
倘出现贷款协议中的违约事件之情况，代表放贷方之代理或会及（倘放贷方之大多数就此要求）
将会终止该等贷款融资及╱或宣布所有未偿还之款项连同该等贷款融资项下所有应计利息即时
到期及须予偿还。
(c) 于2024年9月，建业融资有限公司（本公司之全资附属公司）作为借贷方，就港币537,500,000
元定期贷款融资与银团（作为放贷方）订立贷款协议。该等贷款融资由贷款协议日期起计为期
四十八个月，将用作为现有贷款融资进行再融资。
根据贷款协议，倘王博士（本公司之控股东）及╱或其家属共同(a)不再维持对本公司之管理
控制权或(b)不再为本公司之主要最终实益股东，则构成违约事件。
倘出现贷款协议中的违约事件之情况，代表放贷方之代理或会及（倘放贷方之大多数就此要求）
将会透过向建业融资有限公司发出通知，取消所有或任何部份承诺；及╱或宣布所有或部份
贷款连同该等贷款融资项下应计利息以及所有其他应计或未偿还款项即时到期并须予以偿还；
及╱或宣布全部或部份贷款须按要求偿还。
足够之公众持股量
于本年报刊发前之最后实际可行日期，根据本公司可公开得到之资料及就董事所知，本公司已发行股
份总数中至少25%由公众人士持有。
| 建业实业 2024/25 年报 |
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董事会报告
（续）
获准许之弥偿条文
在适用法例规限下，本公司每位董事有权就执行其职务而可能遭致或发生或与此相关之一切损失或责
任从本公司资产中获得弥偿。于年内，本公司已为董事及本集团高级人员安排适当之董事及高级人员
责任保险。
环境政策及表现
本集团致力缔造一间环保企业，以保护天然资源为目标。本集团已采取措施以节省能源消耗，以及鼓
励办公室用品与其他物料循环再用。本集团将不断检讨及提倡其环境政策。有关本集团截至2025年3
月31日止年度之环境及社会相关政策及表现之详情，请参阅本公司2024/25年度环境、社会及管治报
告，该报告可于联交所网站及本公司网站查阅。
遵守相关法律及条例
于截至2025年3月31日止年度，本集团并无严重违反或不遵守适用法律及条例而足以对本集团业务
及营运构成重大影响。
慈善捐款
本集团于年内作出之慈善捐款金额为港币218,000元。
核数师
安永会计师事务所任满退任，惟本公司将于即将举行之股东周年大会上提呈决议案，续聘彼等为本公
司之核数师。
承董事会命
陈远强
副主席兼董事总经理
香港，2025年6月26日
| 独立核数师报告 Ernst & Young (cid:11120)(cid:15391)(cid:14058)(cid:23023)(cid:11794)(cid:7794)(cid:8896)(cid:12839) Tel (cid:26338)(cid:23128): +852 2846 9888 27/F, One Taikoo Place (cid:27008)(cid:15894)(cid:27625)(cid:27457)(cid:15731)(cid:21208)(cid:18030)(cid:24634)979(cid:22086) Fax (cid:8346)(cid:18182): +852 2868 4432 979 King’s Road (cid:10513)(cid:9163)(cid:10033)(cid:7655)(cid:11918)27(cid:14842) ey.com Quarry Bay, Hong Kong 致建业实业有限公司全体成员 （于香港注册成立的有限公司） 意见 我们已审计列载于第59页至第169页的建业实业有限公司（「贵公司」）及其附属公司（以下统称「贵集 团」）的综合财务报表，此综合财务报表包括于2025年3月31日的综合财务状况表与截至该日止年度 的综合损益表、综合全面收益表、综合权益变动表和综合现金流量表，以及综合财务报表附注，包括 重要会计政策资料。 我们认为，该等综合财务报表已根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则会计准则》真实而中 肯地反映了 贵集团于2025年3月31日的综合财务状况及截至该日止年度的综合财务表现及综合现 金流量，并已遵照香港《公司条例》妥为拟备。 意见的基础 我们已根据香港会计师公会颁布的《香港审计准则》进行审计。我们在该等准则下承担的责任已在本 报告「核数师就审计综合财务报表承担的责任」部份中作进一步阐述。根据香港会计师公会颁布的《专 业会计师道德守则》（以下简称「守则」），我们独立于 贵集团，并已履行守则中的其他专业道德责 任。我们相信，我们所获得的审计凭证能充足及适当地为我们的审计意见提供基础。 53 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 独立核数师报告 （续） 关键审计事项 关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。这些事项是 在对综合财务报表整体进行审计并形成意见的背景下进行处理的，我们不对这些事项提供单独的意 见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。 我们已经履行了本报告「核数师就审计综合财务报表承担的责任」部份阐述的责任，包括与这些关键 审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估的综合财务报表重大错误陈述风 险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下述关键审计事项所执行的程序，为综合 财务报表整体发表审计意见提供了基础。 关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的 估计投资物业之公平值 于2025年3月31日， 贵集团之投资物业按公 在本核数师之审计程序中，我们已审查估值师 平值计量之金额约为港币15,391,000,000元， 之资格，并在我们内部估值专家之协助下评估 而在综合损益表内确认来自投资物业之因公平 估值师所采用之估值方法及假设，从而评价估 值变动产生之亏损净额约为港币704,000,000 值师之客观性、独立性及能力。 元。估值过程本身带有主观性，并依赖市场租 值、市场收益率、每单位市价、稳定增长率等 就投资物业而言，本核数师已评价用作估值输 多项估计数字。为了支持管理层对公平值之厘 入资料之数据，其中包括参考邻近可比较物业 定， 贵集团已委聘独立专业合资格估值师对投 市场单位售价及现有租约之租值，与可比较物 资物业进行估值。 业之市值进行基准检测，并查核相关租赁协议。 有关投资物业公平值计量之重大会计判断及估 计和披露，载于财务报表附注3及15。 建业实业 2024/25 年报 54 | ||||
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| 关键审计事项 | 该事项在审计中是如何应对的 |
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| 估计投资物业之公平值 | |
| 于2025年3月31日， 贵集团之投资物业按公 平值计量之金额约为港币15,391,000,000元， 而在综合损益表内确认来自投资物业之因公平 值变动产生之亏损净额约为港币704,000,000 元。估值过程本身带有主观性，并依赖市场租 值、市场收益率、每单位市价、稳定增长率等 多项估计数字。为了支持管理层对公平值之厘 定， 贵集团已委聘独立专业合资格估值师对投 资物业进行估值。 有关投资物业公平值计量之重大会计判断及估 计和披露，载于财务报表附注3及15。 | 在本核数师之审计程序中，我们已审查估值师 之资格，并在我们内部估值专家之协助下评估 估值师所采用之估值方法及假设，从而评价估 值师之客观性、独立性及能力。 就投资物业而言，本核数师已评价用作估值输 入资料之数据，其中包括参考邻近可比较物业 市场单位售价及现有租约之租值，与可比较物 业之市值进行基准检测，并查核相关租赁协议。 |
| 独立核数师报告 （续） 关键审计事项（续） 关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的 待出售已完成物业之减值评估 截至2025年3月31日， 贵集团合共录得待出售 本核数师之审计程序包括参考年内及于报告期 已完成物业约港币1,071,000,000元。待出售已 末后之外间可得的行业及市场数据及物业之实 完成物业按成本与可变现净值两者之较低者列 际销售交易及产生之出售开支，以了解及审阅 账。考虑到估计销售收益及出售开支所涉及的 管理层之减值评估过程以及在评估售价减销售 判断以及在进行估计时作出有关假设所涉及之 已完成物业的估计成本所采用之假设。 复杂程度，管理层之减值评估对本核数师的审 计有重大影响。 有关待出售已完成物业之结余之重大会计判断 及估计和披露，载于财务报表附注3及20。 刊载于年度报告内其他信息 贵公司董事需对其他信息负责。其他信息包括刊载于年度报告内的信息，但不包括综合财务报表及我 们的核数师报告。 我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对综合财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与综 合财务报表或我们在审计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情况。基于 我们已执行的工作，如果我们认为其他信息存在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这方面，我 们没有任何报告。 55 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 关键审计事项 | 该事项在审计中是如何应对的 |
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| 待出售已完成物业之减值评估 | |
| 截至2025年3月31日， 贵集团合共录得待出售 已完成物业约港币1,071,000,000元。待出售已 完成物业按成本与可变现净值两者之较低者列 账。考虑到估计销售收益及出售开支所涉及的 判断以及在进行估计时作出有关假设所涉及之 复杂程度，管理层之减值评估对本核数师的审 计有重大影响。 有关待出售已完成物业之结余之重大会计判断 及估计和披露，载于财务报表附注3及20。 | 本核数师之审计程序包括参考年内及于报告期 末后之外间可得的行业及市场数据及物业之实 际销售交易及产生之出售开支，以了解及审阅 管理层之减值评估过程以及在评估售价减销售 已完成物业的估计成本所采用之假设。 |
| 独立核数师报告 （续） 董事就综合财务报表须承担的责任 贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则会计准则》及香港《公司条例》拟备 真实而中肯的综合财务报表，并对其认为为使综合财务报表的拟备不存在由于欺诈或错误而导致的重 大错误陈述所需的内部控制负责。 在拟备综合财务报表时， 贵公司董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持 续经营有关的事项，以及使用持续经营为会计基础，除非 贵公司董事有意将 贵集团清盘或停止经 营，或别无其他实际的替代方案。 审核委员会协助 贵公司董事履行职责，监督 贵集团的财务报告过程。 核数师就审计综合财务报表承担的责任 我们的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保 证，并出具包括我们意见的核数师报告。我们遵照香港《公司条例》第405条仅对全体成员作出报告， 除此以外，本报告并无其他用途。我们不会就核数师报告的内容向任何其他人士负上或承担任何责 任。 合理保证是高水平的保证，但不能保证按照《香港审计准则》进行的审计，在某一重大错误陈述存在 时总能发现。错误陈述可以由欺诈或错误引起，如果合理预期它们单独或汇总起来可能影响综合财务 报表使用者依赖综合财务报表所作出的经济决定，则有关的错误陈述可被视作重大。 建业实业 2024/25 年报 56 | ||||
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| 独立核数师报告 （续） 核数师就审计综合财务报表承担的责任（续） 在根据《香港审计准则》进行审计的过程中，我们运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦： • 识别和评估由于欺诈或错误而导致综合财务报表存在重大错误陈述的风险，设计及执行审计程 序以应对这些风险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉 及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈述，或凌驾于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的 重大错误陈述的风险高于未能发现因错误而导致的重大错误陈述的风险。 • 了解与审计相关的内部控制，以设计适当的审计程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效 性发表意见。 • 评价董事所采用会计政策的恰当性及作出会计估计和相关披露的合理性。 • 对董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论。根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事 项或情况有关的重大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果 我们认为存在重大不确定性，则有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报中的相关披 露。假若有关的披露不足，则我们应当发表非无保留意见。我们的结论是基于核数师报告日止 所取得的审计凭证。然而，未来事项或情况可能导致 贵集团不能持续经营。 • 评价综合财务报表的整体列报方式、结构和内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映 交易和事项。 • 策划并执行集团审核，以就 贵集团内实体或业务单位的财务信息获取充足、适当的审计凭 证，据此形成对综合财务报表发表意见之基础。我们负责为集团审核目的对所进行之审核工作 的方向、监督，以及就其进行审阅。我们为审计意见承担全部责任。 57 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 独立核数师报告 （续） 核数师就审计综合财务报表承担的责任（续） 除其他事项外，我们与审核委员会沟通了计划的审计范围、时间安排、重大审计发现等，包括我们在 审计中识别出内部控制的任何重大缺陷。 我们还向审核委员会提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们沟通有可 能合理地被认为会影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及在适用的情况下，采取用以消除对独 立性产生威胁的行动或相关防范措施。 从与审核委员会沟通的事项中，我们确定哪些事项对本期综合财务报表的审计最为重要，因而构成关 键审计事项。我们在核数师报告中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，或在极端 罕见的情况下，如果合理预期在我们报告中沟通某事项造成的负面后果超过产生的公众利益，我们决 定不应在报告中沟通该事项。 出具本独立核数师报告的审计项目合伙人是叶庆霖（执业证书编号：P06562）。 安永会计师事务所 执业会计师 香港 2025年6月26日 建业实业 2024/25 年报 58 | ||||
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| 综合损益表 截至2025年3月31日止年度 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 收入 5 1,027,235 1,102,627 销售成本 (487,488) (506,772) 毛利 539,747 595,855 其他收入及收益净额 5 51,450 47,147 投资物业之公平值亏损净额 (703,872) (156,699) 行政及其他经营开支净额 (144,592) (130,056) 商业减值 (18,184) – 财务费用 6 (364,670) (386,003) 所占联营公司溢利 14,971 31,138 所占一间合营企业亏损 (1,862) – 除税前溢利╱（亏损） 7 (627,012) 1,382 税项开支 10 (86,202) (45,237) 年内亏损 (713,214) (43,855) 应占： 本公司拥有人 (563,971) (66,667) 非控股权益 (149,243) 22,812 (713,214) (43,855) 本公司普通股本持有人应占每股亏损 基本及摊薄 12 港币(1.02)元 港币(0.12)元 59 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 综合全面收益表 截至2025年3月31日止年度 2025年 2024年 港币千元 港币千元 年内亏损 (713,214) (43,855) 其他全面收益╱（亏损） 于往后期间可能重新分类至损益之其他全面收益╱（亏损）： 所占联营公司之其他全面收益╱（亏损） 5,813 (29,361) 换算海外业务产生之汇兑差额 205,396 (517,481) 于往后期间可能重新分类至损益之其他全面收益╱（亏损）净额 211,209 (546,842) 于往后期间不会重新分类至损益之其他全面亏损： 指定为按公平值列账并计入其他全面收益之股本投资： 公平值变动 (19,368) – 年内其他全面收益╱（亏损），经扣除税项 191,841 (546,842) 年内全面亏损总额 (521,373) (590,697) 应占： 本公司拥有人 (408,312) (427,175) 非控股权益 (113,061) (163,522) (521,373) (590,697) 建业实业 2024/25 年报 60 | ||||
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| 综合财务状况表 于2025年3月31日 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 非流动资产 物业、厂房及设备 13 232,252 260,524 商誉 16 36,369 54,553 投资物业 15 15,391,331 15,548,039 于合营企业之投资 17 391,267 393,129 于联营公司之投资 18 1,286,662 1,268,855 按公平值列账并计入其他全面收益之金融资产 19 46,978 99,624 按公平值列账并计入损益之金融资产 24 7,864 23,572 非流动资产总值 17,392,723 17,648,296 流动资产 可收回税项 35,614 27,012 待出售发展中物业及待出售已完成物业 20 1,074,838 1,156,651 应收贸易账款 21 24,308 16,907 合约成本 18,401 8,129 按公平值列账并计入损益之金融资产 24 9,138 8,809 应收一间合营企业款项 17 56,616 27,341 预付款项、按金及其他应收款项 22 391,787 361,009 现金及现金等值 23 1,105,641 1,319,972 流动资产总值 2,716,343 2,925,830 流动负债 应付贸易账款、其他应付款项、应计负债及其他 25 248,752 39,701 衍生金融工具 26 1,435 – 计息银行及其他贷款 28 738,157 2,546,177 来自一间关连公司之贷款 37(b) 250,000 – 租赁负债 14 16,933 28,394 合约负债 27 42,395 129,143 客户按金 74,932 74,891 应付税项 81,589 26,129 流动负债总值 1,454,193 2,844,435 流动资产净值 1,262,150 81,395 资产总值减流动负债 18,654,873 17,729,691 61 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 综合财务状况表 （续） 于2025年3月31日 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 非流动负债 计息银行及其他贷款 28 6,551,148 5,050,224 租赁负债 14 11,483 18,193 递延税项负债 29 1,286,623 1,319,729 非流动负债总值 7,849,254 6,388,146 资产净值 10,805,619 11,341,545 权益 本公司拥有人应占权益 股本 30 405,411 405,411 储备 31 6,712,111 7,133,416 7,117,522 7,538,827 非控股权益 3,688,097 3,802,718 权益总额 10,805,619 11,341,545 王承伟 陈远强 董事 董事 建业实业 2024/25 年报 62 | ||||
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| 综合权益变动表 截至2025年3月31日止年度 本公司拥有人应占 按公平值列账 并计入其他 全面收益之 资产重估 汇兑波动 金融资产之 保留溢利 股本 其他储备## 储备# 储备 公平值储备 ╱累计亏损 合计 非控股权益 权益总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于2024年4月1日 405,411 440,250 91,165 (489,948) – 7,091,949 7,538,827 3,802,718 11,341,545 年内亏损 – – – – – (563,971) (563,971) (149,243) (713,214) 年内其他全面收益╱ （亏损）： 换算海外业务产生之 汇兑差额 – – – 175,027 – – 175,027 36,182 211,209 按公平值列账 并计入其他全面收益 之金融资产之公平值 变动，经扣除税项 – – – – (19,368) – (19,368) – (19,368) 年内全面收益╱（亏损） 总额 – – – 175,027 (19,368) (563,971) (408,312) (113,061) (521,373) 于一间附属公司之投资 – – – – – – – 13,599 13,599 已付非控股股东股息 – – – – – – – (14,368) (14,368) 2024年宣派之末期股息 – – – – – (13,784) (13,784) – (13,784) 收购非控股权益 – – – – – 791 791 (791) – 于2025年3月31日 405,411 440,250* 91,165* (314,921)* (19,368)* 6,514,985* 7,117,522 3,688,097 10,805,619 63 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 综合权益变动表 （续） 截至2025年3月31日止年度 本公司拥有人应占 资产重估 汇兑波动 股本 其他储备## 储备# 储备* 保留溢利* 合计 非控股权益 权益总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于2023年4月1日 405,411 440,250 91,165 (129,440) 7,186,184 7,993,570 3,935,659 11,929,229 年内溢利╱（亏损） – – – – (66,667) (66,667) 22,812 (43,855) 年内其他全面亏损： 换算海外业务产生之汇兑差额 – – – (360,508) – (360,508) (186,334) (546,842) 年内全面亏损总额 – – – (360,508) (66,667) (427,175) (163,522) (590,697) 于一间附属公司之投资 – – – – – – 59,322 59,322 已付非控股股东股息 – – – – – – (28,741) (28,741) 2023年宣派之末期股息 – – – – (27,568) (27,568) – (27,568) 于2024年3月31日 405,411 440,250* 91,165* (489,948)* 7,091,949* 7,538,827 3,802,718 11,341,545 # 由于从自用物业转为按公平值列账之投资物业，因此产生资产重估储备。根据香港会计准则第16号，该余额已 被冻结，而无法用作抵销本年度及未来年度之投资物业重估亏绌，直至该等资产报废或出售为止。 ## 其他储备包括(i)所占建联集团有限公司（「建联」）（本集团联营公司）之附属公司所发行可换股债券之权益部份及 (ii)部份出售附属公司（并无丧失控制权）之代价与资产净值之间的差额。 * 该等储备账包括在综合财务状况表内之综合储备港币6,712,111,000元（2024年：港币7,133,416,000元）。 建业实业 2024/25 年报 64 | ||||
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| 综合现金流量表 截至2025年3月31日止年度 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 经营业务现金流量 除税前溢利╱（亏损） (627,012) 1,382 调整： 财务费用 6 364,670 386,003 所占一间合营企业亏损 1,862 – 所占联营公司溢利 (14,971) (31,138) 银行存款及其他利息收入 5 (20,633) (26,249) 折旧 7 41,237 30,179 投资物业之公平值亏损净额 7 703,872 156,699 按公平值列账并计入损益之金融资产之 公平值亏损╱（收益） 7 (328) 488 衍生金融工具之公平值亏损 7 1,435 – 出售物业、厂房及设备项目之收益 7 (91) (267) 修改租赁之收益 7 (27) – 商誉减值 18,184 – 468,198 517,097 待出售发展中物业及待出售已完成物业减少 33(a) 177,271 112,169 应收贸易账款、预付款项、按金及其他应收款项 增加 (36,729) (59,473) 合约成本减少╱（增加） (10,074) 896 应付贸易账款、其他应付款项、应计负债及其他 增加╱（减少） 33(a) 39,873 (26,077) 客户按金减少 (686) (8,052) 合约负债减少 (86,931) (136,184) 经营业务所得现金 550,922 400,376 已付利息 (3,232) (2,910) 已付香港利得税 (307) (1,664) 已付海外税款 (88,062) (333,110) 经营业务所得之现金流量净额 459,321 62,692 65 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 综合现金流量表 （续） 截至2025年3月31日止年度 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 投资活动之现金流量 购买物业、厂房及设备项目 13 (1,618) (5,544) 已收联营公司股息 4,327 4,327 已收利息 20,633 26,249 出售物业、厂房及设备项目所得款项 176 359 出售指定按公平值列账并计入其他全面收益之 股本投资所得款项 19,884 – 出售指定按公平值列账并计入损益之金融资产 所得款项 23,572 – 应收一间合营企业款项增加 (29,275) (24,141) 新增投资物业 (143,109) (487,532) 收购按公平值计量并计入其他全面收益之金融资产 – (23,097) 收购按公平值计量并计入损益之金融资产 (7,865) (15,710) 于存放时原到期日多于三个月之无抵押定期存款 减少╱（增加） 22,071 (19,195) 向一名少数股东收购非控股权益 (999) – 投资活动所用之现金流量净额 (92,203) (544,284) 融资活动之现金流量 已付利息 (453,546) (471,401) 已付予非控股股东股息 (14,368) (28,741) 已付股息 (13,784) (27,568) 新增银行及其他贷款 1,816,085 850,820 偿还银行及其他贷款 (2,139,563) (374,266) 来自一名关连人士之新贷款 250,000 – 租赁付款之本金部份 32(b) (31,986) (17,419) 来自少数股东之注资 13,599 59,322 融资活动所用之现金流量净额 (573,563) (9,253) 建业实业 2024/25 年报 66 | ||||
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| 综合现金流量表 （续） 截至2025年3月31日止年度 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 现金及现金等值减少净额 (206,445) (490,845) 年初之现金及现金等值 1,296,029 1,845,359 外币汇率变动之影响净额 14,185 (58,485) 年终之现金及现金等值 1,103,769 1,296,029 现金及现金等值结余之分析 现金及银行结余 23 944,012 1,116,764 无抵押定期存款 23 161,629 203,208 列于综合财务状况表之现金及银行结余 1,105,641 1,319,972 存放时原到期日多于三个月之无抵押定期存款 (1,872) (23,943) 年终之现金及现金等值 1,103,769 1,296,029 67 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 2025年3月31日 1. 公司及集团资料 建业实业有限公司为于香港注册成立之有限公司。本公司之注册办事处位于香港干诺道中111 号永安中心23楼。 于本年度内，本集团主要从事物业发展、物业投资及物业相关之业务。 本公司之直接控股公司为建业发展（集团）有限公司，该公司乃于香港注册成立之公司。 据董事之意见，本公司之最终控股公司为Lucky Year Finance Limited（「Lucky Year」），该公 司乃于英属处女群岛注册成立。 有关附属公司之资料 本公司主要附属公司之详情如下： 成立╱注册 已发行 本公司应占权益百分比 公司名称 及营业地点 普通股╱注册股本 直接 间接 主要业务 Best Range Global Limited 英属处女群岛 美金1元 – 68.09 投资控股 Champion Fine International Investments Inc. 加拿大 加币1元 – 68.09 投资控股 建盈物业管理有限公司 香港 港币100元 – 68.09 物业管理 建盈停车场有限公司 香港 港币4,340,000元 – 68.09 停车场管理 冠豪发展有限公司 香港 港币2元 – 68.09 代理人服务 佛山市南海信达房地产有限公司1 中国╱中国大陆 港币300,000,000元 – 68.09 物业发展 G9 Asia IV Pte. Ltd. 新加坡 美金18,730,000元 – 100.00 投资控股 金誉发展有限公司（「金誉」） 香港 港币1元 – 68.09 物业发展 广州汉国福强地产开发有限公司1及2 中国╱中国大陆 人民币185,000,000元 – 40.85 物业发展 建业实业 2024/25 年报 68 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 1. 公司及集团资料（续） 有关附属公司之资料（续） 成立╱注册 已发行 本公司应占权益百分比 公司名称 及营业地点 普通股╱注册股本 直接 间接 主要业务 广州华银房地产开发有限公司1 中国╱中国大陆 人民币80,000,000元 – 68.09 物业发展 广州市胜晋房地产有限公司1 中国╱中国大陆 人民币52,114,000元 – 68.09 物业发展 广州市同孚物业管理有限公司1 中国╱中国大陆 人民币44,400,000元 – 68.09 持有及出租物业 汉国置业（中国）有限公司 香港 港币2元 – 68.09 投资控股 汉国置业有限公司（「汉国」） 香港 港币1,519,301,000元 68.09 – 投资控股 汉国置业（深圳）有限公司1 中国╱中国大陆 港币30,000,000元 – 68.09 物业发展 汉国地产策划有限公司 香港 港币2元 – 68.09 项目策划 汉国融资有限公司 香港 港币2元 – 68.09 融资 汉汇发展有限公司 香港 港币2元 – 68.09 持有及出租物业 浩荣实业（重庆）有限公司1 中国╱中国大陆 美金14,300,000元 – 68.09 持有及出租物业 J.L. Chinney (Holdings) Company Limited 英属处女群岛 美金1,250,000元 100.00 – 投资控股 百宁集团有限公司 香港 港币8,000,000元 – 100.00 投资控股 69 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 1. 公司及集团资料（续） 有关附属公司之资料（续） 成立╱注册 已发行 本公司应占权益百分比 公司名称 及营业地点 普通股╱注册股本 直接 间接 主要业务 百宁投资有限公司 香港 港币10,000元 – 100.00 持有及出租物业 英都发展有限公司 香港 港币2元 – 68.09 持有及出租物业 运冠有限公司 香港 港币2元 – 68.09 持有及出租物业 Multi-Investment Group Limited 英属处女群岛 美金1元 – 100.00 投资控股 贸旺控股有限公司 英属处女群岛 美金10元 – 40.85 投资控股 上海饮百置业有限公司1 中国╱中国大陆 人民币111,000,000元 – 100.00 持有及出租物业 深圳市广海投资有限公司1 中国╱中国大陆 人民币880,000,000元 – 68.09 持有及出租物业 深圳汉国华业发展有限公司1 中国╱中国大陆 人民币50,000,000元 – 68.09 持有及出租物业 宝轩酒店管理有限公司 香港 港币2元 – 68.09 出租物业 宝轩酒店（尖沙咀）管理有限公司 香港 港币2元 – 68.09 出租物业 建业实业 2024/25 年报 70 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 1. 公司及集团资料（续） 有关附属公司之资料（续） 成立╱注册 已发行 本公司应占权益百分比 公司名称 及营业地点 普通股╱注册股本 直接 间接 主要业务 The Bauhinia Hotels Group Japan I 合同会社(Godo Kaisha)# 日本 1,000,000日圆 – 40.85 物业投资 The Bauhinia Hotels Group Japan 2 合同会社(Godo Kaisha)# 日本 1,000,000日圆 – 40.85 物业投资 The Bauhinia Hotels Group Japan 3 合同会社(Godo Kaisha)# 日本 1,000,000日圆 – 40.85 物业投资 The Bauhinia Hotels Group Japan 5 合同会社(Godo Kaisha)# 日本 1,000,000日圆 – 34.73 物业投资 浩昌地产（重庆）有限公司1 中国╱中国大陆 美金30,000,000元 – 68.09 持有及出租物业 毅信投资有限公司 香港 港币2元 – 68.09 融资 冠晖投资有限公司 香港 港币10,000元 – 68.09 贷款 1 此等附属公司乃于中国注册为外资企业，经营期由25至50年。 2 广州汉国福强地产开发有限公司为本公司一家非全资附属公司之附属公司，因此基于本公司对其之控制 权而入账列作附属公司。 # 本集团可按合约条款享有该等公司所有经济实益权益而非股本权益。 上表列出董事认为主要影响本年度业绩或组成本集团资产净值重要部份之本公司附属公司。董 事认为，提供其他附属公司之详情会导致资料过于冗长。 71 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策 2.1 编制基准 本财务报表乃根据由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财务报告准则会计准则 （「香港财务报告准则」）（包括所有香港财务报告准则、香港会计准则（「香港会计准则」）及诠 释）及香港公司条例而编制。除按附注2.4进一步详述投资物业、按公平值列账并计入其他全面 收益之金融资产以及按公平值列账并计入损益之金融资产按公平值入账外，本财务报表乃根据 历史成本惯例编制。除另有所指外，本财务报表以港币（「港币」）呈列，所有数值以四舍五入法 计至最接近千位。 于2025年3月31日，本集团有流动资产净值港币1,262,000,000元，其中港币1,075,000,000 元为待出售发展中物业及待出售已完成物业，而港币1,106,000,000元为现金及银行结余。另 外，本集团有于一年内到期之计息银行贷款港币738,000,000元。 鉴于目前物业市场放缓及当前经济环境，本公司董事在评估本集团是否会有足够资金履行其财 务责任及自2025年3月31日起至少十二个月持续经营时，已充份考虑本集团未来之流动资金及 经营业绩。经考虑以下因素后，本公司董事认为本集团维持充足营运资金： (i) 本集团有能力令现有贷款获再融资并获得新债务融资，可提供资金以应付现有财务需要 及作为未来的营运及资本开支； (ii) 促进物业的预售及销售，以加快收回销售所得款项；及 (iii) 需要时将若干资产变现，以产生更多现金流量。 经考虑上述各项措施，加上(i)本集团于2025年3月31日具有流动资产净值港币1,262,000,000 元及(ii)本集团的现金流量预测，包括本集团获取新融资并在现有信贷融资到期前重续有关融资 或再融资之能力，本公司董事认为本集团于报告期末起未来十二个月有足够营运资金以应付其 经营所需。因此，本财务报表乃按持续经营基准编制，当中假设（其中包括）在日常业务过程中 变现资产及偿还负债。 建业实业 2024/25 年报 72 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.1 编制基准（续） 综合账目之基准 综合财务报表包括本公司及其附属公司（统称「本集团」）于截至2025年3月31日止年度之财务 报表。附属公司指本公司直接或间接控制之实体（包括结构性实体）。当本集团能透过其参与 承担或享有被投资公司可变回报之风险或权利，并能够向被投资公司使用其权力影响回报金额 （即现有权益可使本集团能于当时指挥被投资公司之相关活动），即代表本集团拥有被投资公司 之控制权。 一般而言，假定大多数投票权会导致控制权。当本公司直接或间接拥有少于被投资公司大多数 投票权或类似权利时，于评估本公司对该被投资公司是否拥有权力时，本集团考虑所有相关事 实及情况，包括： (a) 与该被投资公司之其他投票权拥有人之合约安排； (b) 从其他合约安排产生之权利；及 (c) 本集团之投票权及潜在投票权。 附属公司之财务报表之报告期与本公司相同，并按一致之会计政策编制。附属公司之业绩由本 集团获得控制权之日起计入综合财务报表内，直至有关控制权终止之日为止。 溢利或亏损及其他全面收益各项组成部份归属于本集团母公司拥有人及非控股权益，即使导致 非控股权益之结余为负数亦然。因集团成员之间交易而产生之集团内公司间之资产及负债、权 益、收入、开支及现金流量均于综合账目时全面对销。 倘事实及情况显示上述三项控制权要素之其中一项或以上出现变动，本集团会重新评估是否仍 控制被投资公司。倘于一间附属公司之所有权权益发生变动但并未失去控制权，则按权益交易 方式入账。 73 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.1 编制基准（续） 综合账目之基准（续） 倘本集团失去对一间附属公司之控制权，须取消确认相关资产（包括商誉）、任何非控股权益及 汇兑波动储备；并须确认任何所保留投资之公平值及任何因此产生并计入损益之盈余或亏损。 以往本集团于其他全面收益中确认之部份，须视乎适用情况按假设本集团已直接出售相关资产 或负债所须之相同基准重新归类为损益或保留溢利。 2.2 会计政策及披露之变动 本集团已就本年度之财务报表首次采纳以下经修订香港财务报告准则会计准则。 香港财务报告准则第16号之修订 售后租回交易中之租赁负债 香港会计准则第1号之修订 将负债分类为流动或非流动（「2020年修订」） 香港会计准则第1号之修订 附有契约条件之非流动负债（「2022年修订」） 香港会计准则第7号及香港 供应商融资安排 财务报告准则第7号之修订 经修订香港财务报告准则会计准则之性质及影响叙述如下： (a) 香港财务报告准则第16号之修订订明卖方兼承租人就计量售后租回交易中产生之租赁负 债方面采用之要求，以确保卖方兼承租人不确认其所保有之使用权所涉之任何收益或亏 损金额。由于本集团在首次应用香港财务报告第16号当日并无产生任何不取决于某一项 指数或利率计算之可变租赁付款之售后租回交易，故该等修订并无对本集团之财务状况 或表现造成任何影响。 建业实业 2024/25 年报 74 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.2 会计政策及披露之变动（续） (b) 2020年修订澄清将负债分类为流动或非流动之规定，包括何谓延迟偿还权利以及该延迟 权利必须存续至报告期末。实体行使其延迟偿还权利之可能性高低，不会影响负债之分 类。该等修订亦澄清，负债可以用其自身之权益工具清偿，以及只有当可转换负债中之 转换选择权本身作为权益工具入账时，负债之条款才不会影响其分类。2022年修订进一 步澄清，于贷款安排所产生之负债之契约条件中，只有于报告日期或之前实体必须遵守 之契约条件才会影响流动或非流动负债之分类。对于需要实体于报告期后12个月内遵守 未来契约条件之非流动负债，须作出额外披露。 本集团已重新评估其于2023年及2024年4月1日之负债之条款及条件，并决定其负债之 即期或非即期分类于首次应用该等修订后维持不变。因此，该等修订并无对本集团之财 务状况或表现造成任何影响。 (c) 香港会计准则第7号及香港财务报告准则第7号之修订厘清供应商融资安排之特性，并规 定须就有关安排作出额外披露。该等修订所载之披露规定旨在协助财务报表使用者了解 供应商融资安排对实体之负债、现金流量及流动资金风险之影响。由于本集团并无供应 商融资安排，故该等修订并无对本集团财务报表造成任何影响。 75 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.3 已经颁布但尚未生效之香港财务报告准则会计准则 本集团尚未于财务报表内采用以下已颁布但未生效之新订及经修订香港财务报告准则会计准 则。本集团拟于该等新订及经修订香港财务报告准则会计准则（如适用）生效时予以采纳。 香港财务报告准则第18号 财务报表之呈列及披露3 香港财务报告准则第19号 无公众责任之附属公司：披露3 香港财务报告准则第9号及 金融工具分类及计量之修订2 香港财务报告准则第7号之修订 香港财务报告准则第10号及香港 投资者与其联营或合营公司之间之资产出售或投入4 会计准则第28号之修订 香港会计准则第21号之修订 缺乏可兑换性1 香港财务报告准则会计准则之 香港财务报告准则第1号、香港财务报告准则第7号、香 年度改进－第11册 港财务报告准则第9号、香港财务报告准则第10号及香 港会计准则第7号之修订2 1 于2025年1月1日或之后开始之年度期间生效 2 于2026年1月1日或之后开始之年度期间生效 3 于2027年1月1日或之后开始之年度╱报告期间生效 4 并无厘定强制生效日期，惟可予采纳 预期将适用于本集团之该等香港财务报告准则会计准则之进一步资料于下文载述。 香港财务报告准则第18号取代香港会计准则第1号财务报表之呈列。在沿用少量变动之香港会 计准则第1号部分章节之同时，香港财务报告准则第18号引入对呈列损益表之新要求，包括特 定总额及小计。实体需要将损益表内之所有收入及支出分类为五个类别之一：经营、投资、融 资、所得税及终止经营业务，并呈列两个新界定之小计。该准则亦要求在单一附注中披露管理 层界定之表现指标，并引入关于财务报表主体及附注中资料分组（汇总及分类）及位置之增强要 求。香港会计准则第1号之部分要求移至香港会计准则第8号会计政策、会计估计变更及错误， 该准则并易名为香港会计准则第8号财务报表之编制基准。香港财务报告准则第18号颁布后， 对香港会计准则第7号现金流量表、香港会计准则第33号每股盈利及香港会计准则第34号中期 财务报告作出有限但广泛适用之修订。此外，其他香港财务报告准则会计准则亦已作出轻微相 应修订。香港财务报告准则第18号及其他香港财务报告准则会计准则之相应修订于2027年1月 1日或之后开始之年度期间生效，允许提前应用，且须追溯应用。本集团目前正在分析新订要 求并评估香港财务报告准则第18号对本集团财务报表之呈列及披露之影响。 建业实业 2024/25 年报 76 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.3 已经颁布但尚未生效之香港财务报告准则会计准则（续） 香港财务报告准则第19号允许合资格实体选择应用减少之披露要求，同时仍应用其他香港财务 报告准则会计准则中之确认、计量及呈列要求。有关实体必须于报告期末为香港财务报告准则 第10号综合财务报表所定义之附属公司，不得具有公众问责性，并且必须有母公司（最终或中 间）编制符合香港财务报告准则会计准则且可供公众使用之综合财务报表，方符合资格。允许 提早应用。由于本公司为上市公司，因此不符合资格选择应用香港财务报告准则第19号。本公 司之部分附属公司正在考虑在其特定财务报表中应用香港财务报告准则第19号。 香港财务报告准则第9号之修订及香港财务报告准则第7号金融工具之分类及计量之修订澄清金 融资产或金融负债终止确认之日期，并引入一项会计政策选择，即在满足特定条件之情况下， 在结算日期前通过电子支付系统结算之金融负债可终止确认。该等修订澄清如何评估具有环 境、社会及管治以及其他类似或有特征之金融资产之合约现金流量特征。此外，该等修订澄清 具有无追索权特征及合约挂勾工具之金融资产分类要求。该等修订亦包括指定为按公平值计入 其他全面收益之权益工具投资及具有或有特征之金融工具之额外披露。该等修订须追溯应用， 并在首次应用日期对期初保留溢利（或权益之其他组成部分）作出调整。毋须重列过往期间项 目，且仅可在不使用后知之见之情况下重列。允许提前应用所有修订或仅应用与金融资产分类 相关之修订。预期该等修订不会对本集团之财务报表产生任何重大影响。 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号之修订旨在解决香港财务报告准则第10号与 香港会计准则第28号于处理有关投资者与其联营公司或合营公司间资产出售或投入规定之不一 致性。该等修订规定，倘投资者与其联营公司或合营公司间资产出售或投入构成一项业务，则 须确认下游交易所产生之全数收益或亏损。倘交易涉及不构成一项业务之资产，则由该交易产 生之收益或亏损于该投资者之损益确认，惟仅以不相关投资者于该联营公司或合营公司之权益 为限。该等修订将按前瞻基准应用。香港会计师公会已撤销香港财务报告准则第10号及香港会 计准则第28号之修订之先前强制性生效日期。然而，该等修订现时已可予采纳。 77 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.3 已经颁布但尚未生效之香港财务报告准则会计准则（续） 香港会计准则第21号之修订订明实体应如何评估某种货币是否可兑换为另一种货币，以及在缺 乏可兑换性时，应如何估计于计量日期之现货汇率。该等修订要求披露能让财务报表使用者了 解货币不可兑换所带来之影响之资料。允许提早应用。于应用该等修订时，实体不能重列比较 资料。首次应用该等修订之任何累积影响应于首次应用之日期视情况确认为对保留溢利期初结 余之调整或对独立之权益项目中累计之换算差额之调整。预期该等修订将不会对本集团之财务 报表造成任何重大影响。 香港财务报告准则会计准则年度改进－第11册列明对香港财务报告准则第1号、香港财务报告 准则第7号（及随附之香港财务报告准则第7号应用指引）、香港财务报告准则第9号、香港财务 报告准则第10号及香港会计准则第7号之修订。预期适用于本集团之修订详情如下： • 香港财务报告准则第7号金融工具：披露：该等修订更新香港财务报告准则第7号第B38 段及香港财务报告准则第7号应用指引之第IG1、IG14及IG20B段之若干措辞，以简化 或与准则之其他段落及╱或其他准则中使用之概念及术语保持一致。此外，该等修订澄 清，香港财务报告准则第7号应用指引不一定说明香港财务报告准则第7号相关段落之所 有要求，亦不会创建额外要求。允许提早应用。预期该等修订不会对本集团之财务报表 产生任何重大影响。 • 香港财务报告准则第9号金融工具：该等修订澄清，当承租人根据香港财务报告准则第9 号确定租赁负债已被解除时，承租人须应用香港财务报告准则第9号第3.3.3段，并在损 益中确认任何由此产生之收益或亏损。此外，该等修订已更新香港财务报告准则第9号 第5.1.3段及附录A之若干措辞，以消除潜在混淆。允许提早应用。预期该等修订不会对 本集团之财务报表产生任何重大影响。 建业实业 2024/25 年报 78 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.3 已经颁布但尚未生效之香港财务报告准则会计准则（续） • 香港财务报告准则第10号综合财务报表：该等修订澄清，香港财务报告准则第10号第 B74段所述之关系只是投资者与作为投资者事实代理人之其他方之间可能存在之各种关 系之一个例子，从而消除了与香港财务报告准则第10号第B73段要求之不一致部分。允 许提早应用。预期该等修订不会对本集团之财务报表产生任何重大影响。 • 香港会计准则第7号现金流量表：继先前删除「成本法」之定义后，该等修订在香港会计 准则第7号第37段中将「成本法」一词替换为「按成本计算」。允许提早应用。预期该等修 订不会对本集团之财务报表产生任何影响。 2.4 重要会计政策 于联营公司及合营企业之投资 联营公司为本集团持有其一般附带不少于20%投票权之长期股本权益，并对其有重大影响力 之实体。重大影响力乃有权参与被投资公司之财务及经营政策决定而非控制或共同控制该等政 策。 合营企业指一种合营安排，对安排拥有共同控制权之各方据此对合营企业之资产净值拥有权 利。共同控制指按照合约协定对一项安排所共有之控制，共同控制仅在有关活动要求享有控制 权之订约方作出一致同意之决定时存在。 本集团于联营公司及一间合营企业之投资乃按本集团根据权益会计法应占资产净值减任何减值 亏损于综合财务状况表列账。 本集团应占联营公司及一间合营企业收购后业绩及其他全面收益分别计入综合损益表及综合其 他全面收益。此外，联营公司或合营企业于其权益直接确认之变动须于本集团之综合权益变动 表内确认其应占任何变动（如适用）。本集团与其联营公司或合营企业间交易之未变现收益及亏 损将以本集团于联营公司或合营企业之投资为限对销，惟倘未变现亏损为所转让资产减值之凭 证则除外。收购联营公司或一间合营企业所产生之商誉列作本集团于联营公司或一间合营企业 之一部份投资。 79 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 于联营公司及合营企业之投资（续） 倘于一间联营公司之投资变为于一间合营企业之投资或相反情况出现时，则毋须重新计量保留 权益，而该投资须继续根据权益法入账。在所有其他情况下，于失去对联营公司之重大影响力 或失去对合营企业之共同控制权之情况下，本集团按其公平值计量及确认其任何剩余投资。联 营公司或合营企业于失去重大影响力或共同控制时之账面值与剩余投资及出售所得款项之公平 值之间的任何差额乃于损益内确认。 业务合并及商誉 业务合并乃以收购法入账。转让之代价乃以收购日之公平值计量。该公平值为于收购日本集团 转让之资产之公平值、本集团承担被收购方之前度拥有人之负债，及本集团发行以换取被收购 方控制权之股本权益之总和。于每项业务合并中，本集团选择是否以公平值或被收购方可识别 资产净值之应占比例，计量于被收购方之非控股权益，即于被收购方中赋予持有人在清盘时按 比例分占资产净值之现有所有权权益。非控股权益之所有其他组成部份乃按公平值计量。收购 相关成本于产生时列为支出。 当被收购之一系列业务及资产包括一项输入参数与一个重要过程并共同对创造收益之能力作出 重大贡献时，则本集团厘定其已收购一项业务。 当本集团收购一项业务时，会根据合约条款、于收购日期之经济环境及相关条件，评估将承接 之金融资产及负债，以作出适合之分类及标示，其中包括将被收购方主合约中之嵌入式衍生工 具进行分离。 由收购方将予转让之任何或然代价须于收购日按公平值确认。倘或然代价归类为资产或负债， 则按公平值计量而公平值变动确认为损益。倘或然代价归类为权益，则毋须重新计量，而其后 结算在权益中入账。 建业实业 2024/25 年报 80 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 业务合并及商誉（续） 商誉最初按成本计量，即已转让总代价、已确认非控股权益金额及本集团已持有之被收购方股 权之公平值三者之总和，超逾所收购可识别资产值及所承担负债之差额。倘该代价及其他项目 之总和低于所收购资产净值之公平值，于评估后其差额将于损益中确认为议价收购收益。 于最初确认后，商誉乃按成本值减任何累计减值亏损计算。商誉每年须进行减值测试，或若有 事件或情况变化显示账面值可能出现减值时，则会进行更频密测试。本集团于3月31日就商誉 进行年度减值测试。就减值测试而言，因业务合并而产生之商誉自收购日期起分配至预期可自 合并之协同效益中获益之本集团各现金产生单位或各现金产生单位组别，而不论本集团其他资 产或负债有否指派至该等单位或单位组别。 减值乃透过评估与商誉有关之现金产生单位（或现金产生单位组别）之可收回金额而厘定。倘现 金产生单位（或现金产生单位组别）之可收回金额低于账面值，则确认减值亏损。就商誉确认之 减值亏损不会于其后期间拨回。 倘商誉已分配至现金产生单位（或现金产生单位组别），而该单位内部份业务被出售时，与售出 业务有关之商誉将计入业务之账面值以厘定出售业务之盈亏。于该情况售出之商誉，按售出业 务及保留之现金产生单位部份之相对价值基准计算。 81 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 公平值计量 本集团于各报告期末按公平值计量其投资物业及其若干金融资产。公平值乃在市场参与者于计 量日期进行之有序交易中出售资产所收取或转移负债所支付之价格。公平值计量乃基于假设出 售资产或转移负债之交易于资产或负债之主要市场或于未有主要市场之情况下，则于资产或负 债之最有利市场进行。主要或最有利市场须位于本集团能到达之地方。资产或负债之公平值乃 基于市场参与者为资产或负债定价所用之假设计量（假设市场参与者依照彼等之最佳经济利益 行事）。 非金融资产之公平值计量，考虑到市场参与者以其最高效及最佳用途赚取经济利益之能力，或 能否出售予可以其最高效及最佳用途使用资产之其他市场参与者。 本集团使用适用于不同情况之估值技巧，而其有足够资料计量公平值，以尽量利用相关可观察 输入数据及尽量减少使用不可观察输入数据。 公平值于财务报表计量或披露之所有资产及负债，基于对公平值计量整体属重要之最低输入数 据水平按如下所述在公平值等级中分类： 第一级 – 根据已识别资产或负债于活跃市场中之报价（未经调整） 第二级 – 根据对所记录公平值有重大影响之最低输入数据可直接或间接被观察之 估值方法 第三级 – 根据对不可观察之公平值计量有重大影响之最低输入数据之估值方法 对于在本财务报表内须予经常性确认之资产及负债，本集团于各报告期末根据对于公平值计量 整体有重大影响之最低输入数据通过重估分类以确定各等级之间是否出现转移。 建业实业 2024/25 年报 82 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 非金融资产之减值 当减值之情况出现，或当需要对一项资产作年度减值测试（除金融资产、投资物业、待出售发 展中物业及待出售已完成物业外），将对该资产之可收回金额作出估算。资产之可收回金额为 资产或现金产生单位之使用价值或其公平值减出售成本（以较高者为准），并厘定为个别资产。 除非该项资产并不产生主要独立于其他资产，或各种资产之现金流入，于此情况，该可收回金 额会被厘定为该项资产所属之现金产生之单元。在对现金产生单位进行减值测试时，倘某项集 团资产（如总部大楼）之一部份账面值可按合理一致基准分配至个别现金产生单位，其将如此分 配，否则该部份乃分配至最小之现金产生单位组别中。 当资产之账面值超过其可收回金额时，减值亏损方予确认。评估使用价值时，利用可反映市场 目前对金钱时间值的评估及资产特有风险的税前贴现率，将预计将来现金流量贴现至其现值。 减值亏损于产生期间在损益表及与减值资产相应的费用类别内扣除。 于每个报告期末，将评估以往年度确认的减值亏损是否有迹象显示已不再存在或减少。倘有任 何该等情况，将估计可收回金额。先前确认的资产（除商誉外）减值亏损，只会在用以厘定该资 产可收回金额的估计有变时方会拨回，但拨回后的金额不可超过该项资产倘于以往年度并无确 认减值亏损的账面值（扣除任何折旧╱摊销）。减值亏损的拨回于其产生期间计入损益表内。 83 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 关连人士 在下列情况下，有关方将被视为本集团之关连人士： (a) 有关方为任何个人或其直系亲属，而该人士 (i) 直接或共同控制本集团； (ii) 对本集团发挥重大影响力；或 (iii) 为本集团或本集团母公司之主要管理人员； 或 (b) 有关方为下列任何情况适用之实体： (i) 该实体与本集团属同一集团之成员公司； (ii) 一间实体为另一间实体之联营公司或合营企业（或另一间实体之母公司、附属公司 或同系附属公司）； (iii) 该实体与本集团为同一第三方之合营企业； (iv) 一间实体为第三方实体之合营企业，而另一方实体为第三方实体之联营公司； (v) 该实体为本集团或与本集团有关连之实体就雇员福利设立之离职后福利计划； (vi) 该实体受上述(a)定义之人士控制或共同控制； (vii) 上述(a)(i)定义之人士对该实体有重大影响力或属该实体（或该实体之母公司）之主 要管理人员；及 (viii) 该实体或其所属集团之任何成员公司向本集团或本集团之母公司提供主要管理人 员服务。 建业实业 2024/25 年报 84 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 物业、厂房及设备及折旧 物业、厂房及设备按成本值减累计折旧及任何减值亏损列账。当物业、厂房及设备项目分类为 待出售，或当该项目为分类为待出售之出售集团其中部份时，则不予折旧并根据香港财务报告 准则第5号入账。物业、厂房及设备之成本值包括购入之代价加上将该项资产付运至运作地点 及达至适合拟定用途之状态而直接产生之应占费用。 在物业、厂房及设备投入运作后产生之支出，如维修及保养，一般于产生该等支出之年度自损 益表中扣除。在符合确认准则之情况下，主要检测之开支被视为替代项目，而被资本化为资产 账面值。倘物业、厂房及设备之重大部份须分期替换，本集团确认有关部份为具有按特定使用 年期之个别资产，并作出相应折旧。 折旧乃按每项资产之估计可使用年期以直线法撇销其成本值减任何剩余价值计算。计算折旧时 所采用之主要年率如下： 楼宇 5%或按租赁之未届满年期 租赁物业装修 20% 汽车 20% 家私及设备 20%至30% 倘一项物业、厂房及设备部份的可使用年期不同，该项目的成本或价值乃按合理基础于该等部 份中分配，而每个部份将会分开折旧。剩余价值、可使用年期及折旧方法乃于各财政年度结算 日进行审阅及调整（如适用）。 一项物业、厂房及设备以及任何已初步确认之重大部份于出售或预期将不会透过使用或出售而 带来日后之经济效益时取消确认。于资产被终止确认之年度，出售或报废物业、厂房及设备之 任何收益或亏损（乃指有关资产之销售所得款项净额及其账面值之差额）将计入损益表中。 投资物业 投资物业乃指持作赚取租金收入及╱或作资本增值之土地及楼宇权益。此类物业初步以成本 计量，包括交易成本。于初步确认后，投资物业乃以反映报告期末当时之市场情况按公平值列 账。 85 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 投资物业（续） 未来用作投资物业之在建或发展中物业分类为在建中投资物业。倘公平值未能可靠地厘定，在 建中投资物业将按成本计量，直至公平值可厘定之时或建筑已告完成为止。 因公平值变动产生之投资物业盈亏，乃计入所产生年度之损益表内。 报废或出售投资物业之任何盈亏，乃于报废或出售年度之损益表内予以确认。 待出售发展中物业及待出售已完成物业 待出售已完成物业 待出售已完成物业按成本值与可变现净值两者之较低者列账。成本乃按未出售物业应占土地及 楼宇成本总值之分配比例而厘定。可变现净值由董事基于现行市价，就个别物业作出估计而厘 定。 待出售发展中物业 待出售发展中物业乃于完成后拟持作出售之物业。待出售发展中物业按成本值与可变现净值两 者之较低者列账，其中包括土地成本、建筑成本、借贷成本、专业费用及于发展期间直接因该 等物业产生之其他成本。 于建筑完成时，该等物业拨归待出售已完成物业。待出售发展中物业归类为流动资产。 租赁 本集团于合约开始时评估合约是否为一项租赁或包含一项租赁。倘合约给予于一段时间内控制 已识别资产使用之权利以换取代价，该合约为一项租赁或包含一项租赁。 本集团作为承租人 本集团对所有租赁（短期租赁除外）采取单一确认及计量方法。本集团确认租赁负债以作出租赁 付款，而使用权资产指使用相关资产之权利。 建业实业 2024/25 年报 86 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 租赁（续） 本集团作为承租人（续） (a) 使用权资产 本集团于租赁开始日期（即相关资产可供使用当日）确认使用权资产。使用权资产按成本 计量，扣除任何累计折旧及任何减值亏损，并就租赁负债之任何重新计量作出调整。使 用权资产成本包括已确认租赁负债之金额、已产生初始直接成本，以及于开始日期或之 前作出之租赁付款减任何已收租赁优惠。使用权资产以直线法并按资产之租约期与估计 可使用年期两者中之较短者折旧如下： 租赁土地及楼宇 于租期内 当使用权资产与就待出售物业而持有之租赁土地有关时，该等使用权资产其后根据本集 团对「待出售发展中物业及待出售已完成物业」之政策，按成本与可变现净值之较低者计 量。 (b) 租赁负债 租赁负债乃于租赁开始日期按租约期内作出之租赁付款现值确认。租赁付款包括固定付 款（含实质固定付款）减任何应收租赁优惠款项、取决于指数或利率之可变租赁款项以及 预期根据剩余价值担保下支付之金额。 于计算租赁付款现值时，由于租赁内含利率不易厘定，故本集团应用租赁开始日期之增 量借贷利率计算。于开始日期后，租赁负债金额之增加反映利息之增加，并因作出租赁 付款而减少。此外，倘有任何修改、租期变更、租赁付款变更（例如因指数或利率变更导 致未来租赁付款发生变化）或就购买相关资产变更选择权评估），则租赁负债之账面值将 予重新计量。 本集团之租赁负债于综合财务状况表单独呈列。 87 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 租赁（续） 本集团作为承租人（续） (c) 短期租赁 本集团将短期租赁确认豁免应用于其物业之短期租约（即自租赁开始日期起计租约期为 十二个月或以下且不包含购买选择权之租赁）。 短期租赁之租赁付款在租约期内按直线法确认为开支。 本集团作为出租人 当本集团为出租人，其会于租赁开始时（或修改租赁时）将其每项租赁分类为经营租赁或融资租 赁。 本集团并未转让资产所有权所附带之绝大部分风险及回报之租赁乃归类为经营租赁。倘合约包 含租赁及非租赁成分，本集团将按相对单独售价基准将合约之代价分配至各项成分。租金收入 于租约期内按直线法列账，并基于其运作性质而计入损益表内之收入。于磋商及安排经营租赁 时产生之初始直接成本乃计入租赁资产之账面值，并于租约期内按相同方法确认为租金收入。 倘本集团为中间出租人，分租乃参考总租赁产生之使用权资产分类为融资租赁或经营租赁。倘 总租赁为本集团应用资产负债表确认豁免之短期租赁，则本集团将分租分类为经营租赁。 建业实业 2024/25 年报 88 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 投资及其他金融资产 初步确认及计量 金融资产于初步确认时分类为往后按摊销成本计量、按公平值列账并计入其他全面收益以及按 公平值列账并在损益表内处理。 于初步确认时，金融资产分类取决于金融资产之合约现金流量特点及本集团管理该等金融资产 之业务模式。除并无重大融资成份或本集团已应用不调整重大融资成份影响之可行权宜方法之 应收贸易账款外，本集团初步按公平值加上（倘金融资产并非按公平值列账并在损益表内处理） 交易成本计量金融资产。并无重大融资成份或本集团已应用可行权宜方法之应收贸易账款按下 文所载有关「收入确认」之政策根据香港财务报告准则第15号厘定之交易价格计量。 为使金融资产分类及计量为按摊销成本或按公平值列账并计入其他全面收益，其需产生纯粹为 支付本金及未偿还本金利息（「SPPI」）之现金流量。现金流量并非属SPPI之金融资产，无论业 务模式如何皆分类为按公平值计量及其变动计入损益。 本集团管理金融资产之业务模式指其如何管理其金融资产以产生现金流量。业务模式确定现金 流量是否来自收集合约现金流量、出售金融资产，或两者兼有。按摊销成本分类及计量之金融 资产乃于旨在持有金融资产以收取合约现金流量之业务模式中持有，而分类及计量为按公平值 列账及变动计入其他全面收益之金融资产乃于旨在持有金融资产以收取合约现金流量以及变卖 之业务模式中持有。并非于上述业务模式中持有之金融资产，乃分类及计量为按公平值列账及 变动计入损益。 按市场规定或惯例普遍确立之期间内交收资产之金融资产买卖乃于交易日（即本集团承诺购买 或出售该资产之日）确认。 89 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 投资及其他金融资产（续） 往后计量 金融资产之往后计量乃取决于其分类如下： 按摊销成本计量之金融资产（债务工具） 按摊销成本计量之金融资产往后使用实际利率法计量，并可能受减值影响。当资产撤销确认、 修订或减值时，收益及亏损于损益表中确认。 指定按公平值列账并计入其他全面收益之金融资产（股本投资） 于首次确认时，倘股本投资满足香港会计准则第32号金融工具：呈列下股本之定义且并非持作 买卖，则本集团可选择不可撤销地将股本投资分类为指定按公平值列账并计入其他全面收益之 股本投资。该分类乃按逐项工具基准厘定。 该等金融资产之收益及亏损不会重新计入损益表。股息于确立收款权利时于损益表中确认为其 他收入，惟倘本集团因收回金融资产一部份成本而从该等所得款项中获益则除外，在此情况 下，该等收益于其他全面收益入账。指定按公平值列账并计入其他全面收益之股本投资毋须进 行减值评估。 按公平值列账并计入损益之金融资产 按公平值列账并计入损益之金融资产于财务状况表按公平值列账，而公平值变动净额于损益表 中确认。 此类别包括本集团并无不可撤回地选择分类为按公平值列账并计入其他全面收益之股本投资。 股本投资之股息亦于确立收款权利时于损益表中确认为其他收入。 建业实业 2024/25 年报 90 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 取消确认金融资产 金融资产（或（如适用）一项金融资产之一部份或一组同类金融资产的一部份）主要于下列情况 下将取消确认（即从本集团之综合财务状况表中移除）： • 收取该项资产所得现金流量的权利经已届满；或 • 本集团已转让收取该项资产所得现金流量之权利，或根据「通过」安排，在未有对第三者 造成严重延误之情况下，已承担支付全数所收取现金流量之责任；及(a)本集团已转让该 项资产之绝大部份风险及回报；或(b)本集团并无转让或保留该项资产绝大部份风险及回 报，但已转让该项资产之控制权。 倘本集团已转让其收取资产所得现金流量之权利或已订立通过安排，则会评估是否仍保留该资 产拥有权之风险及回报以及有关程度。倘并无转让或保留该项资产之绝大部份风险及回报，且 并无转让该项资产之控制权，则本集团继续确认该已转让资产，惟以本集团持续参与之程度为 限。在此情况下，本集团亦会确认相关负债。所转让资产及相关负债乃按可反映本集团所保留 权利及责任之基准计量。 本集团若以对所转让资产作担保之形式持续参与，须按资产原先账面值与或须偿还之代价最高 金额两者之较低者计量。 金融资产减值 本集团对并非按公平值列账并在损益表内处理之所有债务工具确认预期信贷亏损（「预期信贷亏 损」）拨备。预期信贷亏损乃基于根据合约到期之合约现金流量与本集团预期收取之所有现金流 之间之差额而厘定，并以原实际利率之近似值贴现。预期现金流量将包括出售所持抵押品之现 金流量或组成合约条款之其他信贷增级。 91 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 金融资产减值（续） 一般方法 预期信贷亏损分两个阶段确认。就自初步确认后信贷风险并无重大变动之信贷风险而言，对于 未来12个月之可能违约事件产生之信贷亏损作出预期信贷亏损拨备（12个月预期信贷亏损）。 就自初步确认后信贷风险已出现重大增加之该等信贷风险而言，须对预期于风险之余下年期之 信贷亏损作出亏损拨备，而不论违约时间（全期预期信贷亏损）。 于各报告日期，本集团评估金融工具之信贷风险是否已自初步确认后显著增加。于作出评估 时，本集团将金融工具于报告日期发生违约风险与金融工具于初步确认日期发生违约风险作比 较，并考虑合理、可靠且无需过多成本或精力即可获得之资料，包括过往及前瞻性资料。 本集团视金融资产合约付款逾期90日即属违约。然而，在若干情况下，倘内部或外部资料显 示，在并无计及本集团持有之任何信贷增级前，本集团不大可能悉数收取未偿还合约款项，则 本集团亦可视金融资产违约。当合理预期无法收回合约现金流量时，金融资产将被撇销。 按摊销成本列账之金融资产须根据一般方法予以减值，除应收贸易账款应用下文详述之简化方 法外，预期信贷亏损之计量于以下阶段进行分类。 第1阶段 – 信贷风险自初步确认以来并未出现显著增加之金融工具，亏损拨备按相 等于12个月预期信贷亏损之金额计量 第2阶段 – 信贷风险自初步确认以来出现显著增加但并非信贷减值金融资产之金融 工具，亏损拨备相等于按全期预期信贷亏损之金额计量 第3阶段 – 于报告日期已信贷减值（并非购买或原信贷减值）之金融资产，亏损拨备 相等于按全期预期信贷亏损之金额计量 建业实业 2024/25 年报 92 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 金融资产减值（续） 简化方法 并无重大融资成份或本集团应用可行权宜方法不调整重大融资成份影响之应收贸易账款，本集 团应用简化方法计算预期信贷亏损。根据简化方法，本集团并无追踪信贷风险之变动，而是根 据各报告日期之全期预期信贷亏损确认亏损拨备。本集团已设立根据其过往信贷亏损经验计算 之拨备矩阵，并按债务人特定之前瞻性因素及经济环境作出调整。 金融负债 初步确认及计量 金融负债于初步确认时分类为按公平值列账并计入损益之金融负债、贷款及借贷、应付款项或 进行有效对冲时指定为对冲工具之衍生工具（如适用）。 所有金融负债均初步按公平值确认，而倘属贷款及借贷及应付款项，则按公平值扣除直接应占 交易成本确认。 本集团之金融负债包括应付贸易账款、其他应付款项及应计负债、计息银行及其他贷款、来自 一间关连公司的贷款、衍生金融工具及客户按金。 其后计量 金融负债之其后计量视乎其分类如下： 93 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 金融负债（续） 按摊销成本计量之金融负债（应付贸易账款、其他应付款项、应计负债及借贷） 于初步确认后，应付贸易账款、其他应付款项、应计负债及计息借贷其后采用实际利率法，按 摊销成本计量；除非贴现影响轻微则作别论，在此情况下，乃按成本列账。倘负债取消确认， 并经过实际利率摊销程序，有关损益于损益表确认。 摊销成本乃计及收购折让或溢价以及属实际利率组成部份之费用或成本后计算得出。实际利率 摊销乃于损益表计入财务费用。 财务担保合约 本集团所发行之财务担保合约指明债务人未有根据债务工具之条款于到期时付款，则须就持有 人所招致之损失向其付款以补还持有人之合同。一份财务担保合约初步计量按其公平值减直接 归属于发出该等财务担保合约之交易费用确认。初步确认后，本集团按以下两者中之较高者计 量财务担保合约：(i)根据「金融资产减值」所载政策厘定之预期信贷亏损；及(ii)初步确认之金 额减（若适用）累计所确认收入金额后之余额。 取消确认金融负债 取消确认金融负债乃指在该负债下之责任获履行、被取消或到期时被取消确认。 当同一借贷方以另一份几乎完全不同条款之金融负债取代现有金融负债，又或现有金融负债之 条款被大幅修改，此取代或修改被视为取消确认原来负债和确认新的负债，有关账面值之差额 被确认于损益表之中。 建业实业 2024/25 年报 94 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 抵销金融工具 倘于现时存在可依法强制执行之权利，可抵销已确认金额，且亦有意以净额结算或同时变现资 产及偿付债务，则金融资产及负债均可予抵销，并将净额列入财务状况表内。 现金及现金等值 综合财务状况表之现金及现金等值指手头现金及银行存款，与一般三个月内到期及可随时转换 为已确知现金金额之短期高流动性存款，其价值变动风险不大且为应付短期现金承担而持有。 就综合现金流量表而言，现金及现金等值指手头现金及银行存款，与上述界定之短期存款，并 扣除按要求随时还款并构成本集团整体现金管理一部分之银行透支。 所得税 所得税包括当期税项及递延税项。有关在损益以外确认之项目之所得税，在损益以外（在其他 全面收益或直接在权益中）确认。 当期税项资产及负债，以在报告期末已执行之或实质上已执行之税率（及税法）为基础，根据 本集团经营所在国家之现行诠释及相关常规，按预期从税务机关返还或支付税务机关之金额计 量。 递延税项按照负债法就报告期末之资产及负债之税基与作财务申报之账面值之所有暂时性差异 作出拨备。 95 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 所得税（续） 递延税项负债就一切应课税之暂时差额予以确认，惟下列各项除外： • 首次确认之商誉或资产或负债（于非业务合并之交易及于交易时并不影响会计溢利或应课 税溢利或亏损）所产生之递延税项负债；及 • 就与于附属公司、联营公司及一间合营企业之投资有关之应课税暂时差额而言，所拨回 暂时差额之时间可以控制及暂时差额可能不会在可见将来拨回。 递延税项资产就所有可予扣减暂时差额、未动用税项抵免结转及任何未动用税项亏损予以确 认。递延税项资产仅限于可能录得应课税溢利作为抵销，以动用该等可予扣减暂时差额、未动 用税项抵免结转及未动用税项亏损之情况下才予确认，惟下列各项除外： • 首次确认之资产或负债（于非业务合并之交易及于交易时并不影响会计溢利或应课税溢利 或亏损，亦不会产生等额之应课税及可扣减暂时性差异）所产生与可扣减暂时差额有关之 递延税项资产；及 • 涉及于附属公司、联营公司及一间合营企业之投资的可予扣减暂时差额，仅于暂时差额 可能会在可见将来拨回及将可以应课税溢利抵销，以动用暂时差额之情况下，才确认递 延税项资产。 递延税项资产之账面值于各个报告期末均会进行检讨，而倘预期将不会出现充裕之应课税溢利 以动用递延税项资产之全部或部份时，则会调低其账面值。尚未确认之递延税项资产会在每个 报告期末重新评估，并在预期出现充裕之应课税溢利以收回递延税项资产之全部或部份时确 认。 递延税项资产及负债乃根据于报告期末已实施或已大致实施之税率（及税务法例），按变现资产 或偿还负债之期间适用之税率予以计算。 建业实业 2024/25 年报 96 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 所得税（续） 当且仅当本集团可引用具法律执行效力之权利对销即期税项资产与即期税项负债，且递延税项 资产与递延税项负债与同一税务当局对同一应课税实体或于各未来期间预期有大额递延税项负 债或资产需要结算或清偿时，拟按净额基准结算即期税项负债及资产或同时变现资产及结算负 债之不同应课税实体征收之所得税相关，则递延税项资产与递延税项负债可予对销。 收入确认 来自客户合约之收入 来自客户合约之收入乃于货品或服务之控制权转移予客户时确认，该金额反映本集团预期就交 换该等货品或服务有权获得之代价。 当合约中之代价包含可变金额时，代价金额于本集团向客户转移货品或服务而有权获得交换时 估计。可变代价于合约开始时估计并受到约束，直至与可变代价相关之不确定因素其后得到解 决时，已确认之累计收益金额极不可能发生重大收入拨回为止。 当合约中包含融资成份，该融资成份为向客户转让之货品或服务时提供超过一年之融资之重大 利益时，收入按应收款项之现值计量，使用贴现率折现，该贴现率将反映在本集团与客户在合 约开始时之单独融资交易中。当合约中包含融资部份，该融资部份为在本集团提供了一年以上 之重大财务利益时，合约项下确认之收入包括按实际利息法在合约负债上加算之利息开支。就 客户付款至转移承诺货品或服务之期限为一年或者更短之合约而言，交易价格采用香港财务报 告准则第15号中实际权宜方法，不会对重大融资部份之影响作出调整。 97 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 收入确认（续） 来自客户合约之收入（续） 收入于资产控制权转移予客户时确认。视乎合约条款及适用于合约之法律，资产控制权可经过 一段时间或于某一时间点转移。倘本集团在履约过程中满足下列条件，资产之控制权乃经过一 段时间转移： － 提供客户亦同步收到并消耗之全部利益； － 创建并提升本集团履约时客户所控制之资产；或 － 并无创建对本集团而言有其他用途之资产，而本集团可强制执行其权利收回累计至今已 完成履约部份之款项。 倘资产之控制权经过一段时间转移，则收入将于整个合约期间参考已完成履约责任之进度确 认。否则，收入于客户获得资产控制权之时间点确认。 完成履约责任之进度乃基于本集团为完成履约责任而作出之努力或投入程度，并参考截至报告 期末产生之合约成本占各项合约估计总成本之比例而计量。 (a) 物业销售 来自物业销售之收入于买家取得已完成物业之实物管有权，且本集团有即时获付款之权 利及有可能收取代价时确认。 (b) 物业管理费收入及公用设施收入于提供服务时确认。 建业实业 2024/25 年报 98 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 收入确认（续） 来自其他来源之收入 (a) 租金收入于租期按时间比例基准确认。 (b) 利息收入使用实际利率法以应用于金融工具预期年限（或较短期间，如适用）准确折现估 计未来现金收入至金融资产账面净值之利率按应计基准确认。 合约负债 合约负债乃于本集团转移货品或服务之前收取相关款项或应收客户之相关款项到期（以较早发 生者为准）时确认。合约负债于本集团履约（即相关货品或服务之控制权转移至客户）时确认为 收入。 合约成本 除拨充投资物业、物业、厂房及设备以及待出售发展中物业及待出售已完成物业之资本之成本 外，倘符合以下全部条件，则因履行客户合约而产生之成本亦拨充资产资本： (a) 成本与合约或实体能具体识别之预计合约直接有关。 (b) 成本为实体产生或提升资源而该资源将于日后用于履行（或持续履行）履约责任。 (c) 成本预期可予收回。 拨充资本之合约成本按与资产相关之向客户转移货品或服务一致之系统化基准摊销及于损益表 扣除。其他合约成本于产生时列作开支。 99 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 雇员福利 有薪假期结转 本集团根据雇员合约按历年基准给予其雇员有薪年假。在若干情况下，于报告期末未支取之年 假容许结转，留待有关雇员于来年享用。于报告期末，将会就年内雇员享有之有关有薪假期之 预期未来成本作出累算及结转。 退休金计划 根据强制性公积金计划条例，本集团为其合资格参加强积金计划之雇员设有定额供款强制性公 积金退休福利计划（「强积金计划」）。供款乃根据雇员基本薪金之某个百分比计算，并按照强 积金计划之规则须缴付供款时于损益表内扣除。强积金计划之资产与本集团之资产分开，由独 立管理之基金持有。除本集团缴付之雇主自愿性供款外，本集团缴付之所有雇主供款于存入强 积金计划后即属雇员所有。按照强积金计划之规则，倘雇员于可取得全数雇主自愿性供款前离 任，则有关供款将退还予本集团。 本集团亦为合资格并已选择参与计划之雇员设立一项界定供款退休福利计划。计划之资产与本 集团资产分开，在独立管理之基金中持有。供款乃根据参与雇员基本薪金之若干百分比计算， 并于根据计划的规则应付时自损益表中扣除。当雇员于本集团之雇主供款的权益全数归属之前 不再参与计划，本集团应付之持续供款可按已没收供款之有关金额扣减。 本集团于中国大陆营运之附属公司所聘雇员，须参与由当地市政府筹办之中央退休金计划。该 等附属公司须将彼等薪金成本之若干百分比作为中央退休金计划供款。供款根据中央退休金计 划规定成为须付款项时在损益表内扣除。 建业实业 2024/25 年报 100 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 雇员福利（续） 离职福利 当本集团不可再撤回该等福利之提供或当本集团确认涉及支付离职福利之改组成本时（以较早 者为准），须予确认离职福利。 借贷成本 收购、兴建或生产符合条件资产（即须经过一段长时间才可达致其拟定用途或可供出售之资产） 之直接借贷成本须作为该等资产成本之一部份。待该等资产大体上达致其拟定用途或可供出售 时，停止资本化该借贷成本。由短暂投资于特定借贷所赚取而待扣减合资格资产的开支之收入 从资本化的借贷成本中扣除。所有其他借贷支出在发生当期确认为费用。借贷支出包括实体就 借用资金而发生之利息及其他成本。 股息 末期股息于股东在股东大会上批准时确认为负债。拟派末期股息在财务报表附注内披露。 中期股息即时建议及宣派，因为本公司组织章程大纲及细则授予董事权力宣派中期股息。因 此，中期股息在建议及宣派时即时确认为负债。 外币 财务报表以港币，即本公司之功能及呈报货币呈列。本集团各个体自行决定其功能货币，各个 体之财务报表中之项目均以该功能货币计算。本集团旗下各实体所记录之外币交易首先按交易 日期适用之各自功能货币汇率入账。于报告期末以外币为单位之货币资产与负债按该日适用之 汇率折算。所有因结算或换算货币项目所产生之差额在损益表内确认。 101 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 外币（续） 因结算或换算货币项目所产生之差额于损益表确认，惟被指定用作对冲本集团海外业务之净投 资的货币项目除外。该等项目于其他全面收益中确认，直至该净投资被出售为止，届时累计金 额即重新分类至损益表。该等货币项目之汇兑差额应占之税项开支及抵免亦在其他全面收益中 记录入账。 根据历史成本计算，以外币为单位之非货币项目须按首次交易日期之汇率换算。根据公平值计 算，以外币为单位之非货币项目按计量公平值当日之汇率折算。换算按公平值计量之非货币项 目所产生之收益或亏损，按与项目之公平值变动所产生盈亏之确认方式相符之方法处理（即其 公平值收益或亏损在其他全面收益或损益中确认之项目之换算差额，亦分别在其他全面收益或 损益中确认）。 于撤销确认涉及预付代价之非货币资产或非货币负债时，为了确定相关资产、开支或收入于首 次确认时之汇率，初始交易日期为本集团首次确认预付代价所产生非货币资产或非货币负债之 日期。倘支付或收取多项预付代价，则本集团就每次支付或收取预付代价确定交易日期。 若干海外附属公司、一间合营企业及联营公司之功能货币并非港币。于报告期末，该等个体之 资产及负债按报告期末之汇率折算为港币，该等个体之损益表按与交易日期通行的汇率相若之 兑换率折算为港币。 因此产生之汇兑差额于其他全面收益表中确认，并于汇兑波动储备中累计。在出售海外业务 时，该特定海外业务相关之其他全面收益部份于损益表中确认。 收购海外业务所产生之商誉及因收购而产生对资产及负债账面值作出之任何公平值调整乃视作 海外业务之资产及负债处理并按收市汇率换算。 建业实业 2024/25 年报 102 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 2. 会计政策（续） 2.4 重要会计政策（续） 外币（续） 就综合现金流量表而言，海外附属公司之现金流量按现金流量产生当日之汇率折算为港币。海 外附属公司于整年内经常产生之现金流量按该年之加权平均汇率折算为港币。 3. 重大会计判断及估计 编制本集团的财务报表时，管理层须作出会影响所呈报之收入、开支、资产及负债呈报金额及 附加之披露以及或然负债披露之判断、估计及假设。由于该等假设及估计之不确定因素，可导 致须就未来受影响的资产或负债之账面值作出重大调整。 判断 于应用本集团的会计政策的过程中，除涉及对财务报表内已确认金额构成最重大影响的该等估 计的会计政策外，管理层已作出以下判断： 物业租赁分类－本集团作为出租人 本集团已就其投资物业组合订立商业物业租赁协议。本集团已基于对有关安排之条款及条件所 作之评估，例如租期不构成商业物业之经济寿命之主要部份且最低租赁付款现值不等于商业物 业之绝大部份公平值，决定保留于所租出的该等物业所有权附带之绝大部份重大风险及回报， 并将该等合约作为经营租赁列账。 厘定有续租选择权之合约租期所涉之主要判断 本集团有数项包含延长及终止选择权之租赁合约。本集团于评估是否行使续租或终止租约选择 权时运用判断。换言之，本集团考虑其行使续租或终止选择权所带来之经济诱因之所有相关因 素。于开始日期后，倘存在超出其控制之重大事件或环境变化，从而影响其行使或不行使续租 或终止租赁之选择权（例如建设重大的租赁物业装修或对租赁资产作出重大改良），本集团将重 新评估租约期。 103 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 3. 重大会计判断及估计（续） 判断（续） 厘定履行销售物业相关合约之时间 本集团厘定与客户之销售合约需要本集团于向客户转移相关物业之法定所有权前完成物业开 发。本集团亦厘定本集团并无强制执行权于向客户转移相关物业之法定所有权前就迄今已完成 之履约向客户收取付款。因此，本集团认为，转移物业之时间为购买者取得竣工物业之实物管 有权或法定所有权之时点。 投资物业与待出售物业之区别 本集团厘定一项物业是否符合资格为投资物业或待出售物业，并已制定判断标准。投资物业乃 持有作赚取租金或资本升值用途或兼有两种用途之物业。 待出售物业乃本集团持有拟于本集团一般业务过程中出售之物业。 本集团须就个别物业作出判断，以厘定租出物业是否分类为待出售物业或投资物业。 投资物业与自用物业之区别 本集团厘定一项物业是否符合资格为投资物业，并已制定判断标准。投资物业乃持有作赚取租 金或资本升值用途或兼有两种用途之物业。因此，本集团会考虑一项物业所产生之现金流量是 否基本不受集团所持有之其他资产影响。 一些物业其中部份乃为赚取租金或资本升值而持有，而另一部份乃为用于生产或提供商品或服 务或行政用途而持有。倘该等部份可以分开出售或按融资租赁分开出租，则本集团会对该等部 份分开进行会计处理。倘该等部份不能分开出售，则只有一少部份乃为用于生产或提供商品或 服务或行政用途而持有之情况下，该物业才属投资物业。 本集团对各项物业作判断，以厘定配套服务是否重要以使物业并不符合投资物业之资格。 建业实业 2024/25 年报 104 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 3. 重大会计判断及估计（续） 判断（续） 投资物业之递延税项 为计算以公平值模式计量之投资物业所产生之递延税项，本公司董事已审阅本集团之投资物业 组合，并认为本集团位于香港之投资物业乃根据一商业模式持有，而该商业模式之目标乃透过 出售而消耗包含在该等投资物业内之绝大部份经济利益。因此，于计算本集团位于香港之投资 物业之递延税项时，本公司董事已断定透过出售全部收回以公平值模式计量之投资物业之账面 值此假设未被驳回。 就本集团位于中国之投资物业而言，本公司董事认为本集团位于中国之投资物业乃根据一商业 模式持有，而该商业模式之目标乃随著时间过去（而非透过出售）消耗包含在该等投资物业内之 绝大部份经济利益。因此，于计算本集团位于香港之投资物业之递延税项时，本公司董事已断 定透过出售全部收回以公平值模式计量之投资物业之账面值此假设已被驳回。 不确定性之估计 于报告期末估计不明朗因素对下一个财政年度之资产及负债账面值所造成之重大调整，及重大 风险带来有关未来之主要假设，以及估计不明朗因素之主要来源说明如下。 105 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 3. 重大会计判断及估计（续） 不确定性之估计（续） 商誉减值 本集团最少每年一次决定商誉有否减值，因而须估计获分配商誉之现金产生单位之公平值减出 售成本。本集团估计公平值减出售成本时，须在计算中估计定期收益率及相关市场租值。于 2025年3月31日商誉之账面值为港币36,369,000元（2024年：港币54,553,000元）。进一步详 情载于财务报表附注16。 估计待出售发展中物业及待出售已完成物业之可变现净值 本集团考虑来自各项来源之资料，包括于相同地点及状况之同类物业之现行价格，并按自该等 价格进行交易当日以来经济状况出现之任何变动作出调整。有关本集团之待出售发展中物业及 待出售已完成物业之详情载于财务报表附注20。 估计投资物业之公平值 倘若类似物业并无活跃市场之现行价格之用作参考，本集团会考虑来自不同来源之资料，包 括： (a) 不同性质、状况或地点（或受不同租约或其他合约规限）之物业在活跃市场上之现行价 格，并作出调整以反映上述差异； (b) 类似物业于活跃程度稍逊市场之最近期价格，并作出调整以反映自交易按有关价格进行 之日期起出现之任何经济状况变动；及 (c) 根据对未来现金流量所作之可靠估计而得出之折现现金流量预测，以任何现有租约及其 他合约之条款及（在可能情况下）外在证据（例如地点及状况相同之类似物业之现行市场 租金）作为支持理据，并采用足以反映当时市场对现金流量之金额及时机之不确定因素所 作评估之折让率。 进一步详情（包括用作公平值计量之主要假设）载于财务报表附注15。 建业实业 2024/25 年报 106 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 3. 重大会计判断及估计（续） 不确定性之估计（续） 本年度所得税及递延所得税 本集团须缴纳多个司法权区之所得税。在厘定税项拨备金额及缴纳有关税项时间时，本集团须 作出重大判断。在正常业务过程中，交易及计算均难以明确厘定最终税项。倘该等事宜之最终 税务结果与最初入账之金额不同，该等差额将影响税务厘定期内之所得税及递延税项拨备。 递延税项资产 递延税项资产按可能拥有可动用亏损以抵销之应课税溢利而确认为所有未动用税项资产。管理 层需要根据未来应课税溢利之可能时间及程度及未来税务计划之策略作重要判断以决定递延税 项资产能获确认。进一步详情列载于本财务报表附注28。 土地增值税 根据于1995年1月27日颁布中国暂行条例所实施之土地增值税（「土地增值税」）暂行条例，所 有因转让中国大陆房地产物业所得收益，由1994年1月1日起，须按土地增值介乎30%至60% 累进税率缴纳土地增值税，即销售物业所得款项减可扣除开支（包括土地使用权之摊销、借贷 成本及所有物业发展开支）。 于中国大陆从事物业发展业务之本集团旗下各附属公司须缴纳土地增值税，当中已计入所得 税。然而，多个中国大陆城市所实施之土地增值税暂行条例均有所不同，本集团尚未就若干土 地增值税向多个税务机关报税。因此，本集团须作出重大判断，以厘定土地增值额及其相关税 项。于正常业务过程中，本集团尚未厘定最终税项。本集团根据管理层之最佳估计确认该等负 债。倘该等事项之最终税务结果与初始记录之款项有所不同，有关差额将对所得税及厘定期间 土地增值税之拨备造成影响。进一步详情列载于本财务报表附注10。 107 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 4. 经营分类资料 就管理而言，本集团按产品及服务划分其业务单元，并有以下三项须呈报之经营分类： (a) 物业发展分类为发展物业以作出售； (b) 物业投资分类为持有投资物业以发展及出租以赚取租金收入；及 (c) 物业、停车场管理及其他分类主要包括分租停车场业务以及向住宅及商业物业提供管理 服务之物业管理服务业务。 管理层分开监察本集团经营分类之业绩，以就资源分配及表现评估方面作出决定。分类表现乃 根据经调整除税前溢利所计量之须呈报分类溢利来作出评估。经调整除税前溢利之计量方法与 本集团除税前溢利一致，惟利息收入、非租赁相关之财务费用、所占联营公司溢利、按公平值 列账并计入损益之金融资产之公平值亏损以及总办事处与企业开支不包括于该计量中。 分类资产不包括于合营企业之投资、于联营公司之投资、按公平值列账并计入其他全面收益之 金融资产、按公平值列账并计入损益之金融资产、其他未分配总办事处及企业资产，其中涉及 可收回税项及现金及银行结余，因为该等资产乃以集体基准管理。 分类负债不包括其他未分配总办事处及企业负债，其中涉及计息银行及其他贷款、应付税项及 递延税项负债，因为该等负债乃以集体基准管理。 于本年度及上年度内，各业务范畴之间并无进行任何交易。 建业实业 2024/25 年报 108 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 4. 经营分类资料（续） 物业、停车场 截至2025年3月31日止年度 物业发展 物业投资 管理及其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分类收入：（附注5） 销售予外界客户 528,210 452,589 46,436 1,027,235 分类业绩 180,947 (426,551) (11,623) (257,227) 对账： 利息收入 20,633 企业及其他未分配开支 (40,982) 衍生金融工具之公平值亏损 (1,435) 按公平值列账并计入损益之 金融资产之公平值收益 328 财务费用（租赁负债之利息除外） (361,438) 所占联营公司溢利 14,971 所占一间合营企业亏损 (1,862) 除税前亏损 (627,012) 分类资产 1,661,920 16,034,514 3,115,323 20,811,757 对账： 对销业务分类间之应收款项 (3,585,855) 于联营公司之投资 391,267 于合营企业之投资 1,286,662 按公平值列账并计入损益之 金融资产 17,002 按公平值列账并计入其他 全面收益之金融资产 46,978 企业及其他未分配资产 1,141,255 资产总值 20,109,066 109 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 4. 经营分类资料（续） 物业、停车场 截至2025年3月31日止年度 物业发展 物业投资 管理及其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分类负债 1,264,407 2,333,248 391,880 3,989,535 对账： 对销业务分类间之应付款项 (3,585,855) 企业及其他未分配负债 8,899,767 负债总值 9,303,447 其他分类资料： 投资物业之公平值亏损净额 – 703,872 – 703,872 出售物业、厂房及设备项目之 收益 91 – – 91 折旧 1,916 7,573 31,748 41,237 资本开支* 976 305,745 591 307,312 * 资本开支指物业、厂房及设备及投资物业之增加。 建业实业 2024/25 年报 110 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 4. 经营分类资料（续） 物业、停车场 截至2024年3月31日止年度 物业发展 物业投资 管理及其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分类收入：（附注5） 销售予外界客户 592,595 452,282 57,750 1,102,627 分类业绩 235,340 98,637 14,510 348,487 对账： 利息收入 26,249 企业及其他未分配开支 (20,911) 按公平值列账并计入损益之 金融资产之公平值亏损 (488) 财务费用（租赁负债之利息除外） (383,093) 所占联营公司溢利 31,138 除税前溢利 1,382 分类资产 1,456,754 16,152,154 2,890,795 20,499,703 对账： 对销业务分类间之应收款项 (3,066,550) 于联营公司之投资 1,268,855 于合营企业之投资 393,129 按公平值列账并计入损益之 金融资产 32,381 按公平值列账并计入其他 全面收益之金融资产 99,624 企业及其他未分配资产 1,346,984 资产总值 20,574,126 111 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 4. 经营分类资料（续） 物业、停车场 截至2024年3月31日止年度 物业发展 物业投资 管理及其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 分类负债 1,172,341 1,914,248 270,283 3,356,872 对账： 对销业务分类间之应付款项 (3,066,550) 企业及其他未分配负债 8,942,259 负债总值 9,232,581 其他分类资料： 投资物业之公平值亏损净额 – 156,699 – 156,699 出售物业、厂房及设备项目之 收益 67 – 200 267 折旧 2,270 7,698 20,211 30,179 资本开支* 890 543,821 4,579 549,290 * 资本开支指物业、厂房及设备及投资物业之增加。 地域资料 (a) 收入 2025年 2024年 港币千元 港币千元 香港 186,366 195,916 中国大陆 831,075 903,896 日本 9,794 2,815 总额 1,027,235 1,102,627 上述收入资料乃基于业务所在地区呈列。 建业实业 2024/25 年报 112 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 4. 经营分类资料（续） 地域资料（续） (b) 非流动资产 2025年 2024年 港币千元 港币千元 香港 6,119,285 6,307,219 中国大陆 10,656,150 10,939,896 日本 562,247 277,786 其他 199 199 总额 17,337,881 17,525,100 上述非流动资产资料乃基于资产所在地区呈列，并不包括按公平值列账并计入损益之金 融资产及按公平值列账并计入其他全面收益之金融资产。 5. 收入、其他收入及收益净额 收入分析如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 来自客户合约之收入 物业销售 528,210 592,595 物业管理收入 47,921 50,167 来自其他来源之收入 总租金收入 451,104 459,865 总额 1,027,235 1,102,627 113 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 5. 收入、其他收入及收益净额（续） 来自客户合约之收入 (i) 分拆收入资料 截至2025年3月31日止年度 分类 物业、停车场 物业发展 物业投资 管理及其他 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 货品或服务类别 销售物业 528,210 – – 528,210 物业管理收入及其他 – 38,391 9,530 47,921 来自客户合约之总收入 528,210 38,391 9,530 576,131 地域市场 香港 – 2,686 9,530 12,216 中国大陆 528,210 35,705 – 563,915 来自客户合约之总收入 528,210 38,391 9,530 576,131 确认收入之时间性 于某个时点转移货品 528,210 – – 528,210 经过一段时间转移服务 – 38,391 9,530 47,921 来自客户合约之总收入 528,210 38,391 9,530 576,131 建业实业 2024/25 年报 114 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 5. 收入、其他收入及收益净额（续） 来自客户合约之收入（续） (i) 分拆收入资料（续） 截至2024年3月31日止年度 分类 物业、停车场 物业发展 物业投资 管理及其他 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 货品或服务类别 销售物业 592,595 – – 592,595 物业管理收入及其他 – 36,897 13,270 50,167 来自客户合约之总收入 592,595 36,897 13,270 642,762 地域市场 香港 – – 13,270 13,270 中国大陆 592,595 36,897 – 629,492 来自客户合约之总收入 592,595 36,897 13,270 642,762 确认收入之时间性 于某个时点转移货品 592,595 – – 592,595 经过一段时间转移服务 – 36,897 13,270 50,167 来自客户合约之总收入 592,595 36,897 13,270 642,762 115 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 5. 收入、其他收入及收益净额（续） 来自客户合约之收入（续） (i) 分拆收入资料（续） 下表列示于报告期初包含在合约负债中并通过实践履约责任而于本报告期内确认之收入 金额： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 于报告期初包含在合约负债中并已确认之收入： －物业销售 96,029 223,291 (ii) 履约责任 有关本集团履约责任之资料概列如下： 物业销售 履约责任于买家取得已完成物业之实际拥有权时获履行。 物业管理收入 履约责任于一段时间内提供服务时获履行，而于提供服务前一般须作短期垫款。管理服 务合约为期一年或以内，或根据所需时间发出账单。 2025年 2024年 港币千元 港币千元 其他收入及收益净额 银行存款及其他利息收入 20,633 26,249 出售物业、厂房及设备项目之收益 91 267 收取一间联营公司之管理费收入 – 3,080 其他 30,726 17,551 总额 51,450 47,147 建业实业 2024/25 年报 116 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 6. 财务费用 财务费用分析如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 银行及其他贷款之利息 453,546 471,401 租赁负债之利息 3,232 2,910 减：拨作发展中物业及投资物业资本之利息 (92,108) (88,308) 总额 364,670 386,003 7. 除税前溢利╱（亏损） 本集团之除税前溢利╱（亏损）已扣除╱（计入）下列各项： 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 已出售物业成本 280,241 299,310 折旧# 13 41,237 30,179 不计入租赁负债计量之租赁付款#* 14(b) 699 1,836 核数师酬金 4,816 4,509 117 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 7. 除税前溢利╱（亏损）（续） 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 雇员福利开支（包括董事酬金（附注8））： 工资、薪金、津贴及实物福利 95,207 88,539 退休金计划供款 2,808 2,576 小计 98,015 91,115 减：拨作发展╱在建中物业资本之金额 (41,400) (33,000) 总额 56,615 58,115 赚取租金之投资物业产生之直接经营开支 （包括维修及保养）* 207,247 207,462 汇兑差额净额 (1,833) 67 投资物业之公平值亏损净额 15 703,872 156,699 按公平值列账并计入损益之金融资产之 公平值亏损╱（收益）净额*** (328) 488 衍生金融工具之公平值亏损*** 1,435 – 银行存款及其他利息收入 (20,633) (26,249) 出售物业、厂房及设备项目之收益 (91) (267) 修改租赁之收益 (27) – 于2025年及2024年3月31日，并无重大留待日后供本集团备用之未能领取退休金供款。 # 该金额包括租赁停车场之折旧港币23,067,000元（2024年：港币19,325,000元），已计入综合损益表内 「销售成本」中。 * 本年度赚取租金之物业产生之直接经营开支（包括维修及保养）及不计入租赁负债计量之租赁付款已计入 综合损益表内「销售成本」中。 ** 年内出售物业产生之合约成本及汇兑差额净额已计入综合损益表内「其他经营开支净额」中。 *** 按公平值列账并计入损益之金融资产之公平值亏损╱（收益）及衍生金融工具之公平值亏损已计入综合损 益表内「行政开支」中。 建业实业 2024/25 年报 118 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 8. 董事酬金 根据上市规则及香港公司条例第383(1)条(a)、(b)、(c)及(f)以及公司（披露董事利益资料）规例 第2部，年内董事之酬金披露如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 酬金 2,614 2,133 其他酬金： 薪金、津贴及实物福利 7,067 12,433 与表现挂钩之酌情花红* – 3,118 退休金计划供款 553 169 小计 7,620 15,720 总额 10,234 17,853 * 与表现挂钩之花红经参考该两个年度内之营运业绩、个别表现及可比较之市场统计资料而厘定。 (a) 独立非执行董事 年内发放予独立非执行董事之酬金如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 Randall Todd Turney 320 320 罗志豪 320 320 范伟立 320 320 徐英略 347 – 总额 1,307 960 本年度内并无任何其他应付酬金予独立非执行董事（2024年：无）。 119 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 8. 董事酬金（续） (b) 执行董事及非执行董事 薪金、津贴及 与表现挂钩之 退休金 酬金 实物福利 酌情花红 计划供款 酬金总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 2025年 执行董事： 王承伟 640 2,470 – 228 3,338 陈远强 – – – – – 林燕胜 （于2024年4月19日获委任） – 4,597 – 325 4,922 总额 640 7,067 – 553 8,260 非执行董事： 王妍 667 – – – 667 总额 1,307 7,067 – 553 8,927 薪金、津贴及 与表现挂钩之 退休金 酬金 实物福利 酌情花红 计划供款 酬金总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 2024年 执行董事： 王世荣（于2023年8月31日退任） – 10,000 2,000 – 12,000 王承伟 640 2,433 1,118 169 4,360 陈远强 – – – – – 总额 640 12,433 3,118 169 16,360 非执行董事： 唐汉涛（于2023年8月31日退任） 213 – – – 213 王妍 320 – – – 320 533 – – – 533 总额 1,173 12,433 3,118 169 16,893 本年度内董事概无根据任何安排放弃或同意放弃彼等之酬金。 建业实业 2024/25 年报 120 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 9. 五位薪酬最高雇员 本年度内五位薪酬最高雇员包括两位董事（2024年：两位），彼等之薪酬详情载于上文附注8 内。年内其余三位（2024年：三位）薪酬最高及非董事之雇员之薪酬详情载列如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 薪金、津贴及实物福利 13,951 17,044 与表现挂钩之酌情花红 – – 退休金计划供款 254 262 总额 14,205 17,306 非董事及薪酬最高雇员之薪酬范围及数目如下： 雇员人数 2025年 2024年 港币3,500,001元－港币4,000,000元 2 – 港币4,000,001元－港币4,500,000元 – 1 港币4,500,001元－港币5,000,000元 – 1 港币6,500,001元－港币7,000,000元 1 – 港币8,000,001元－港币8,500,000元 – 1 总额 3 3 10. 所得税 香港利得税乃就年内于香港产生之估计应课税溢利按税率16.5%计提拨备，惟本集团其中一 间为可享利得税两级制资格合资格实体的附属公司除外。此附属公司的首批应课税溢利港币 2,000,000元按8.25%税率缴纳。于上年度，由于本集团可使用从过往年度结转之税项亏损以 抵销年内产生之应课税溢利，故并无就香港利得税计提拨备。于其他司法权区之应课税溢利之 税项乃按本集团营运业务国家之现行税率计算。 121 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 10. 所得税（续） 土地增值税乃按照目前之规则及常规，就本集团于中国大陆之已完成项目，按土地增值之金 额，以累进税率30%至60%计算，而土地增值之金额相等于出售物业所得款项扣除土地使用权 摊销、借贷成本及所有物业发展开支等各项可扣减支出。 2025年 2024年 港币千元 港币千元 本年度－香港 – – 本年度－其他地区 72,564 59,897 中国大陆土地增值税 63,441 40 递延税项（附注29） (49,803) (14,700) 年内税项开支总额 86,202 45,237 采用本公司及其大部份附属公司经营所在司法权区之法定税率计算之除税前溢利╱（亏损）适用 税项开支，与按实际税率计算之税项开支对账如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 除税前溢利╱（亏损） (627,012) 1,382 按法定税率计算之税项 (77,507) 21,815 毋须课税之收入 (4,814) (6,727) 不可扣税之费用 92,945 21,641 动用以往期间之税项亏损 (8,306) (14,161) 未确认之税项亏损 22,168 27,148 应占联营公司溢利及亏损 (2,487) (5,935) 土地增值税 63,441 40 其他 762 1,416 按本集团实际税率-13.7%（2024年：3,273%） 计算之税项开支 86,202 45,237 建业实业 2024/25 年报 122 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 10. 所得税（续） 所占联营公司之税项开支为港币8,782,000元（2024年：港币10,296,000元），已计入综合损益 表「所占联营公司溢利」内。截至2025年3月31日止年度并无所占合营企业之税项开支（2024 年：无）。 11. 股息 2025年 2024年 港币千元 港币千元 建议末期股息－每股普通股份零 （2024年：港币2.5仙） – 13,784 董事会不建议派发截至2025年3月31日止年度之末期股息（2024年：每股普通股份港币2.5 仙）。 12. 本公司普通股本持有人应占每股亏损 每股基本亏损金额乃根据本公司普通股本持有人年内应占亏损港币563,971,000元（2024年： 港币66,667,000元）及年内已发行普通股之加权平均数551,368,153股（2024年：551,368,153 股）计算。 由于本集团于截至2025年及2024年3月31日止年度均无发行具摊薄潜力之普通股，因此并无 对就截至2025年及2024年3月31日止年度所呈列之每股基本盈利金额作出有关摊薄之调整。 123 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 13. 物业、厂房及设备 使用权资产 拥有资产 租赁土地 楼宇 总计 楼宇 租赁物业装修 家私及设备 汽车 总计 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 2025年3月31日 于2024年3月31日及 2024年4月1日： 成本 200,630 118,465 319,095 72,263 7,580 18,029 13,671 111,543 430,638 累计折旧 (37,548) (75,853) (113,401) (27,625) (4,991) (13,108) (10,989) (56,713) (170,114) 账面净值 163,082 42,612 205,694 48,638 2,589 4,921 2,682 54,830 260,524 于2024年4月1日 163,082 42,612 205,694 44,638 2,589 4,921 2,682 54,830 260,524 增加 – 17,945 17,945 – – 1,010 608 1,618 19,563 出售 – – – – – (5) (80) (85) (85) 转拨至投资物业 – – – (3,050) – – – (3,050) (3,050) 修改租赁 – (4,103) (4,103) – – – – – (4,103) 年内折旧拨备 (5,380) (29,933) (35,313) (2,191) (1,125) (1,632) (976) (5,924) (41,237) 汇兑调整 422 – 422 163 – 43 12 218 640 于2025年3月31日， 已扣除累计折旧 158,124 26,521 184,645 39,560 1,464 4,337 2,246 47,607 232,252 于2025年3月31日： 成本 195,093 113,368 308,461 66,228 7,573 17,945 11,373 103,119 411,580 累计折旧 (36,969) (86,847) (123,816) (26,668) (6,109) (13,608) (9,127) (55,512) (179,328) 账面净值 158,124 26,521 184,645 39,560 1,464 4,337 2,246 47,607 232,252 建业实业 2024/25 年报 124 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 13. 物业、厂房及设备（续） 使用权资产 拥有资产 租赁土地 楼宇 总计 楼宇 租赁物业装修 家私及设备 汽车 总计 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 2024年3月31日 于2023年3月31日及 2023年4月1日： 成本 200,630 81,866 282,496 72,263 5,641 16,206 11,981 106,091 388,587 累计折旧 (26,503) (57,533) (84,036) (23,575) (3,727) (11,319) (9,782) (48,403) (132,439) 账面净值 174,127 24,333 198,460 48,688 1,914 4,887 2,199 57,688 256,148 于2023年4月1日 174,127 24,333 198,460 48,688 1,914 4,887 2,199 57,688 256,148 增加 – 36,599 36,599 – 1,939 1,863 1,742 5,544 42,143 出售 – – – – – (40) (52) (92) (92) 年内折旧拨备 (5,405) (18,320) (23,725) (2,336) (1,264) (1,752) (1,102) (6,454) (30,179) 汇兑调整 (5,640) – (5,640) (1,714) – (37) (105) (1,856) (7,496) 于2024年3月31日， 已扣除累计折旧 163,082 42,612 205,694 44,638 2,589 4,921 2,682 54,830 260,524 于2024年3月31日： 成本 200,630 118,465 319,095 72,263 7,580 18,029 13,671 111,543 430,638 累计折旧 (37,548) (75,853) (113,401) (27,625) (4,991) (13,108) (10,989) (56,713) (170,114) 账面净值 163,082 42,612 205,694 44,638 2,589 4,921 2,682 54,830 260,524 于2025年3月31日，本集团账面净值约港币182,280,000元（2024年：港币195,143,000元）之 租赁土地及楼宇已予抵押，以获取一般银行信贷，有关详情载于财务报表附注28(a)(v)。 125 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 14. 租赁 本集团作为承租人 本集团就营运中使用之土地及楼宇订有租赁合约。已提前作出一次性付款以向业主取得租赁土 地，租期为50年，而根据该等土地租赁之条款，将不会继续支付任何款项。若干租赁合约订有 延长及终止选择权以及可变租赁付款，其进一步详述于下文。楼宇之租赁期一般为一至三年。 (a) 租赁负债 租赁负债之账面值及年内变动如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 于4月1日之账面值 46,587 27,407 新订租赁 17,945 36,599 修改 (4,130) – 年内确认之利息增长 3,232 2,910 付款 (35,218) (20,329) 于3月31日之账面值 28,416 46,587 分析如下： 流动部份 16,933 28,394 非流动部份 11,483 18,193 租赁负债之到期日分析于财务报表附注40披露。 (b) 于损益中确认有关租赁之金额如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 租赁负债之利息 3,232 2,910 使用权资产折旧（附注13） 35,313 23,725 不计入租赁负债计量之可变租赁付款（计入销售成本） 699 1,836 修改租赁之收益 (27) – 于损益中确认之总额 39,217 28,471 建业实业 2024/25 年报 126 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 14. 租赁（续） 本集团作为承租人（续） (c) 可变租赁付款 本集团租赁多个停车场，其中包含基于本集团从停车场产生之营业额之可变租赁付款 条款。该等租赁亦有年度保底租金安排。本年度在损益中确认之固定及可变租赁付款 金额分别为港币23,579,000元及港币699,000元（2024年：港币19,325,000元及港币 1,836,000元）。 (d) 租赁所产生之现金流出总额在财务报表附注32(c)内披露。 本集团作为出租人 本集团根据经营租赁安排出租其投资物业（附注15），包括八项（2024年：八项）中国商业物 业、六项（2024年：六项）香港工商物业及七项（2024年：五项）日本商业物业。该等租赁之条 款规定租户支付保证按金，并规定须根据当时市场状况定期调整租金。本集团于年内确认租金 收入港币451,104,000元（2024年：港币452,282,000元），详情载于财务报表附注5。 于2025年3月31日，本集团根据与租户之间之不可撤销经营租赁于往后期间之未贴现应收租赁 付款金额如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 一年内 306,024 310,980 一年后但两年内 254,717 246,271 两年后但三年内 217,883 206,153 三年后但四年内 196,563 192,165 四年后但五年内 177,254 182,092 五年后 797,307 933,486 总额 1,949,748 2,071,147 本集团若干银行贷款以转让本集团物业租赁之租金收入作为抵押，详情载于财务报表附注 28(a)(iv)。 127 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 15. 投资物业 2025年 按公平值列 按公平值列 账之已完成 账之在建中 投资物业 投资物业 总计 港币千元 港币千元 港币千元 年初 14,913,630 634,409 15,548,039 增加 256,229 49,465 305,694 公平值调整之收益╱（亏损）净额 (786,665) 82,793 (703,872) 汇兑调整 230,087 8,333 238,420 转拨 775,000 (775,000) – 转拨自物业、厂房及设备 3,050 – 3,050 年末 15,391,331 – 15,391,331 2024年 按公平值列 按公平值列 账之已完成 账之在建中 投资物业 投资物业 总计 港币千元 港币千元 港币千元 年初 15,232,408 488,637 15,721,045 增加 447,581 96,167 543,748 公平值调整之亏损净额 (232,575) 75,876 (156,699) 汇兑调整 (533,784) (26,271) (560,055) 年末 14,913,630 634,409 15,548,039 建业实业 2024/25 年报 128 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 15. 投资物业（续） 本公司董事根据各项物业之性质、特性及风险，确定本集团之已完成投资物业及在建中投资物 业为商业物业。根据独立专业合资格估值师第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司及Vigers International Property Consultants所作估值，本集团之已完成投资物业及在建中投资物业于 2025年3月31日之重估值合共为港币15,391,331,000元（2024年：港币15,548,039,000元）。 本集团之管理层每年均决定委任外间估值师，负责为本集团物业进行外部估值。甄选估值师之 标准包括市场知识、声誉、独立性及是否维持专业水准。本集团管理层每年两次就中期及年度 财务报告，与估值师进行有关估值假设及估值结果之讨论。 若干已完成投资物业按经营租赁租予第三方，有关进一步详情概述于财务报表附注14。 于2025年3月31日，本集团账面总值为港币15,249,304,000元（2024年：港币 15,011,000,000元）之投资物业经已抵押以获取银行信贷，详情载于财务报表附注28(a)(i)。此 外，本集团若干银行贷款以转让本集团投资物业租赁之租金收入来抵押，详情载于财务报表附 注28(a)(iv)。 根据物业所有权证书，部份总楼面面积约为3,023平方米之已落成投资物业指定作为不得在市 场上自由转让之非市场商品房。于2025年3月31日，该部份之市值为港币78,587,000元（2024 年：港币77,742,000元）。 本集团投资物业之进一步资料载列于第171页至第176页之「物业之详细资料」内。 投资物业包括于年内产生及资本化之利息开支港币63,920,000元（2024年：港币56,217,000 元）。 129 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 15. 投资物业（续） 公平值等级 下表列示本集团按公平值列账之已完成投资物业及在建中投资物业之公平值计量等级： 于2025年3月31日之 公平值计量乃按以下资料作出 活跃市场 重大可观察 重大不可观 之报价 输入数据 察输入数据 （第一级） （第二级） （第三级） 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 就以下项目进行之经常性 公平值计量： 商业物业 – – 15,391,331 15,391,331 于2024年3月31日之 公平值计量乃按以下资料作出 活跃市场 重大可观察 重大不可观 之报价 输入数据 察输入数据 （第一级） （第二级） （第三级） 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 就以下项目进行之经常性 公平值计量： 商业物业 – – 15,548,039 15,548,039 于年内，第一级与第二级之间并无公平值计量之转拨，亦无转入第三级或从第三级转出（2024 年：无）。 建业实业 2024/25 年报 130 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 15. 投资物业（续） 公平值等级（续） 归类为公平值等级第三级内之公平值计量之对账如下： 港币千元 于2023年4月1日之账面值 15,721,045 添置 543,748 来自公平值调整之亏损净额 (156,699) 汇兑调整 (560,055) 于2024年3月31日及2024年4月1日之账面值 15,548,039 添置 305,694 来自公平值调整之亏损净额 (703,872) 汇兑调整 238,420 转拨 3,050 于2025年3月31日之账面值 15,391,331 以下为按公平值列账之已完成投资物业及在建中投资物业之估值所使用之估值技巧及主要输入 数据概要： 估值方法 重大不可观察输入数据 范围 商业物业 2025年 2024年 已完成 收入资本化法 估计市场租值 每平方呎及每月（港币） 19元至72元 17元至99元 每平方米及每月（人民币） 53元至387元 54元至411元 资本化率 3.2%至6.5% 3.1%至6.5% 直接比较法 单位价格（每单位港币） 2,000,000元 2,300,000元 单位价格（每单位人民币） 80,000元至480,000元 80,000元至480,000元 每平方呎价格（港币） 8,500元至9,900元 7,204元至11,300元 商业物业 2025年 2024年 在建中 剩余法 估计市场租值 每平方米及每月（人民币） – 158元至394元 资本化率 – 4.5%至5.0% 直至完成之发展成本每平方米（人民币） – 1,802元 131 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 15. 投资物业（续） 公平值等级（续） 收入资本化法 根据收入资本化法，公平值乃根据现有租金收入及经常性市场租金收入之资本化而估计。 投资物业之市场租金乃按投资者对该类型物业之预期市场收益进行评估及资本化。市场租金乃 参考投资物业之可得租金以及该区其他类似物业之出租情况而作评估。所采纳之市场收益（即 资本化率）乃经参考分析同类物业销售交易所得收益，并根据估值师对物业投资者市场预期之 认知作出调整后得出，以反映本集团投资物业之特定因素。 主要输入数据为市场租金及市场收益，当市场租金单独大幅上升╱下跌时，会导致投资物业之 公平值大幅上升╱下跌，而当市场收益单独大幅上升╱下跌时，会导致投资物业之公平值大 幅下跌╱上升。 直接比较法 根据市场方法，公平值乃以直接比较法，假设物业权益可交吉出售并经参考有关市场之可比较 销售交易而作估计。 进行估值时会考虑投资物业之整体特性，包括位置、大小、形状、景观、楼层、落成年份及其 他因素，以得出每单位市场价格。 主要输入数据为每单位市场价格，当市场价格大幅上升╱下跌时，会导致投资物业公平值大幅 上升╱下跌。 折现现金流法 根据折现现金流法，公平值乃采用假设有关所有权之利益及负债超过资产之寿命（包括退出价 值或终端价值）进行估计。该方法涉及对物业权益之一连串现金流量之预测。市场衍生之折现 率适用于预测现金流量以便确立与资产有关之收益流之现值。退出收益通常是单独决定且不同 于折现率。 建业实业 2024/25 年报 132 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 15. 投资物业（续） 公平值等级（续） 折现现金流法（续） 现金流量之持续时间及流入和流出之具体时间乃由诸如租金检讨、租约续租及相关续租、重建 或翻新等事件决定。适当之持续时间受市场行为（为物业类别一个特性）所影响。定期现金流量 按总收入扣除空置、不可收回开支、收账损失、租赁优惠、维修费用、代理和佣金费用及其他 经营和管理开支而作估计。该一连串定期经营收入净额，连同预计于预测期终结时之终端价值 估计金额，折现至现值。 主要输入数据为房价、入住率、终端资本化率、折现率及稳定增长率，当房价、入住率及增长 率单独大幅上升╱下跌时，会导致投资物业之公平值大幅上升╱下跌，而当终端资本化率及 折现率单独大幅上升╱下跌时，会导致投资物业之公平值大幅下跌╱上升。 剩余法 根据剩余法，估值乃假设该物业是根据物业用途、各自之可销售面积及施工进度按照发展建议 新近落成，从而确定总发展价值（「总发展价值」）。总发展成本包括建筑成本、专业费用、基础 设施成本、管理成本、财务成本及发展商利润，乃从既定的总发展价值中估算并扣除。然后， 将所得余数调整至估值日期，以计算出有关物业权益之市场价值。收入法已用于估算总发展价 值。复归租金价值及总发展价值单独大幅增加╱（减少）将导致投资物业之公平值大幅增加╱ （减少）。 空置率、收益率、发展成本、建设期及经扣减之销售溢利率单独大幅增加╱（减少）将导致投资 物业之公平值大幅（减少）╱增加。一般而言，复归租金价值之假设变动乃透过收益率之类似方 向变化及空置率之相反变化而达致。 133 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 16. 商誉 2025年 港币千元 于2024年4月1日： 成本 57,016 累计减值 (2,463) 账面净值 54,553 于2024年4月1日，已扣除累计减值 54,553 年内减值 (18,184) 于2025年3月31日，已扣除累计减值 36,369 于2025年3月31日： 成本 57,016 累计减值 (20,647) 账面净值 36,369 2024年 港币千元 于2023年4月1日： 成本 57,016 累计减值 (2,463) 账面净值 54,553 于2023年3月31日、2023年4月1日及2024年3月31日，已扣除累计减值 54,553 于2024年3月31日： 成本 57,016 累计减值 (2,463) 账面净值 54,553 建业实业 2024/25 年报 134 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 16. 商誉（续） 商誉减值测试 透过业务合并收购之商誉分配至以下现金产生单位（「现金产生单位」）以作减值测试： • 上海饮百现金产生单位 分配至现金产生单位之商誉账面值如下： 上海饮百现金产生单位 2025年 2024年 港币千元 港币千元 商誉账面值 36,369 54,553 上海饮百现金产生单位 由于目前物业市场放缓，本集团确定上海饮百现金产生单位于2025年3月31日有潜在减值迹 象。根据本公司进行之估值，确定上海饮百现金产生单位之账面值港币416,176,000元高于其 可收回金额币397,992,000元，导致商誉减值港币18,184,000元。 上海饮百现金产生单位（拥有重大自置投资物业之现金产生单位）之可收回金额乃根据公平值 减出售成本之计算而厘定。公平值减出售成本乃根据市场不可观察交易而估算，而公平值计量 分类为公平值等级之第三级。自置投资物业之公平值由独立估值师威格斯资产评估顾问有限公 司进行评估，并以收入资本化法确定，其中有关市场租值之主要假设介乎每日每平方米人民币 9.81元至人民币12.81元，而定期收益率处于4.25%。 135 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 16. 商誉（续） 商誉减值测试（续） 上海饮百现金产生单位（续） 在计算上海饮百现金产生单位之公平值减出售成本时乃使用若干假设。下文说明管理层进行商 誉减值测试时使用之现金流量预测所依据之各项主要假设： 市场租值 – 与上海饮百现金产生单位之重大自置投资物业相若单位之单位租值。 市场收益率 – 市场收益率乃基于估值师对上海饮百现金产生单位之自置投资物业周边 地区之商业及办公室市场进行之研究，其中考虑到自置投资物业之地 点、风险及特性。 17. 于合营企业之投资╱应收一间合营企业款项 2025年 2024年 港币千元 港币千元 所占之资产净值 199 199 向一间合营企业贷款 391,068 392,930 总额 391,267 393,129 向一间合营企业贷款为无抵押，并无固定还款期。董事认为，该贷款不大可能于可见将来偿 还，而被视为本集团于合营企业投资净额之一部份。 应收合营企业款项为无抵押、免息及须按要求偿还。 建业实业 2024/25 年报 136 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 17. 于合营企业之投资╱应收一间合营企业款项（续） 本集团合营企业之详情如下： 应占百分比 公司名称 已发行股本详情 成立及营业地点 拥有权益 投票权 溢利分配 主要业务 Two City Hall Place Limited 普通股股本 加拿大 34.05 34.05 34.05 暂无业务 加币100元 时业环球有限公司 普通股股本美金2元 英属处女群岛 34.05 34.05 34.05 物业发展 于合营企业之投资由本公司间接持有。 下表列示个别并不重大之本集团合营企业之财务资料： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 所占合营企业年内亏损 (1,862) – 所占合营企业其他全面亏损 – – 所占合营企业全面亏损总额 (1,862) – 本集团于合营企业之投资之账面总值 391,267 393,129 137 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 18. 于联营公司之投资 2025年 2024年 港币千元 港币千元 收购产生之商誉 18,374 18,374 所占资产净值 1,268,288 1,250,481 总额 1,286,662 1,268,855 联营公司之详情如下： 本集团所占 名称 已发行股本详情 成立及营业地点 拥有权百分比 主要业务 建联# 港币59,490,000元 百慕达╱香港 29.10 投资控股 建业经贸有限公司（「建业经贸」） 港币615,425,000元 香港 13.62 物业发展 Marigold Properties Limited 美金100元 英属处女群岛 30.00 物业发展 # 建联为一间投资控股公司，其附属公司从事工业产品制造及销售及承建建筑相关之业务，以及上盖建筑 及地基打桩工程。 建联财务报表之财政年度年结日为12月31日。综合财务报表已就建联与本集团成员公司于1月1日至3月 31日之间进行之重大交易作出调整。 本集团透过本公司一间全资附属公司持有建联之股权。 建业实业 2024/25 年报 138 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 18. 于联营公司之投资（续） 下表列示个别而言并不重大之本集团联营公司之整体财务资料： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 所占联营公司年内溢利 14,971 31,138 所占联营公司其他全面收益╱（亏损） 5,813 (29,361) 所占联营公司全面收益总额 20,784 1,777 本集团于联营公司之投资之账面总值 1,286,662 1,268,855 19. 按公平值列账并计入其他全面收益之金融资产 2025年 2024年 港币千元 港币千元 非上市股本投资，按公平值列账 － 5300 Yonge Limited Partnership 37,595 61,182 － Trivium Japan Core Hotel Investments Limited 195 20,079 －非上市公司 9,188 18,363 总额 46,978 99,624 由于本集团认为上述股本投资属策略性质，因此该等股本投资不可撤回地指定为按公平值计量 并计入其他全面收益。 20. 待出售发展中物业及待出售已完成物业 2025年 2024年 港币千元 港币千元 待出售已完成物业 1,071,256 439,422 待出售发展中物业 3,582 717,229 总额 1,074,838 1,156,651 139 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 20. 待出售发展中物业及待出售已完成物业（续） 2025年 2024年 港币千元 港币千元 待出售发展中物业 －预期可于以下期间变现： 一年内 – 713,647 －仍待建造而预期可于以下期间变现： 一年后 3,582 3,582 总额 3,582 717,229 待出售发展中物业及待出售已完成物业包括截至该等物业发展完成前已产生及拨作资本之利息 支出港币28,188,000元（2024年：港币32,092,000元）。 于年内，本集团于报告期末已抵押账面总值为港币715,636,000元之若干待出售已完成物业 （2024年：港币713,647,000元之待出售发展中物业）以获取本集团之银行信贷，进一步详情载 于财务报表附注28(a)(ii)。 本集团待出售发展中物业及待出售已完成物业之进一步资料载列于第171页至第176页之「物业 之详细资料」内。 21. 应收贸易账款 2025年 2024年 港币千元 港币千元 应收贸易账款 24,308 16,907 减值 – – 账面净额 24,308 16,907 建业实业 2024/25 年报 140 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 21. 应收贸易账款（续） 租赁物业之月租由租客根据租赁协议之条款预先支付。出售物业之代价余额则由买家根据买卖 协议之条款支付。管理层已密切监控逾期贸易债项，不可收回之债项已作出全数拨备。鉴于上 述措施及本集团之应收贸易账款分散于大量不同客户，故本集团并无重大之高度集中信贷风 险。本集团并无就其应收贸易账款结余持有任何抵押品或其他信贷增级工具。应收贸易账款为 不计息。 于报告期末，应收贸易账款按发票╱合约日期并经扣除亏损拨备净额之账龄分析如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 30天内 14,610 10,179 31至60天 402 185 61至90天 430 59 90天以上 8,866 6,484 总额 24,308 16,907 应收贸易账款之账面值与其公平值相若。 减值分析乃藉著于各报告日期使用拨备矩阵计量预期信贷亏损而进行。拨备率乃根据有类似亏 损模式之不同客户组别之逾期天数厘定。该计算反映概率加权结果、金钱时间值以及于报告日 期可获得有关过去事件、当前状况及未来经济状况预测之合理可靠资料。一般而言，若应收贸 易账款已逾期超过一年，且不受限于强制执行活动，有关应收贸易账款即予撇销。 截至2025年及2024年3月31日止年度，香港财务报告准则第9号项下之预期信贷亏损对应收贸 易账款之财务影响并不重大。 141 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 22. 预付款项、按金及其他应收款项 2025年 2024年 港币千元 港币千元 预付款项 62,271 75,253 按金 23,072 19,678 其他应收款项 306,444 266,078 总额 391,787 361,009 按金概无逾期或减值。减值拨备与其他应收款项有关。 未逾期亦无减值之其他应收款项余额来自最近并无拖欠记录之大量独立方。于2025年及2024 年3月31日，亏损拨备被评定为微不足道。 本集团已采用一般方法就计入预付款项、按金及其他应收款项之金融资产作出预期信贷亏损拨 备。本集团计算预期信贷亏损率时考虑过往亏损率并按前瞻性宏观经济数据作出调整。本集团 将计入预付款项、按金及其他应收款项之金融资产划分为第1阶段，并持续监察其信贷风险。 于2025年及2024年3月31日，本集团估计计入预付款项、按金及其他应收款项之金融资产之 预期亏损率属不重要。 建业实业 2024/25 年报 142 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 23. 现金及银行结余 2025年 2024年 港币千元 港币千元 现金及银行结余 944,012 1,116,764 定期存款 161,629 203,208 总额 1,105,641 1,319,972 现金及银行结余包括受限制银行存款港币251,600,000元（2024年：港币161,181,000元），只 可于指定物业发展项目之建筑完成前用于该等项目。 于报告期末，本集团以人民币计算之现金及银行结余（包括定期存款）为港币659,055,000元 （2024年：港币1,012,671,000元）。人民币不能自由兑换为其他货币。然而，根据中国大陆外 汇管制条例及结汇、售汇及付汇管理规定，本集团获准透过获授权经营外汇业务之银行将人民 币兑换为其他货币。 银行现金存款根据每日银行存款利率计算之浮动利率计息。短期定期存款存期介乎三个月至 十二个月，而存期则视乎本集团之即时现金需要，及按有关之短期定期存款利率计息。银行结 余乃存放于无近期拖欠记录且具信誉之银行。 24. 按公平值列账并计入损益之金融资产 2025年 2024年 港币千元 港币千元 主要管理人员保险合约 5,626 5,626 上市股本投资，按公平值列账 3,512 3,183 其他非上市投资，按公平值列账 7,864 23,572 总额 17,002 32,381 就呈报目的分析如下： 流动资产 9,138 8,809 非流动资产 7,864 23,572 总额 17,002 32,381 143 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 24. 按公平值列账并计入损益之金融资产（续） 上述上市股本投资分类为按公平值列账并计入损益之金融资产，原因为该投资乃持作买卖。 主要管理人员保险合约及其他非上市投资强制分类为按公平值列账并计入损益之金融资产，原 因为该等项目之合约现金流量并非纯粹用作支付本金及利息。 于2025年3月31日，主要管理人员保险合约指有关本集团三名主要管理人员具有投资成份之 保险计划。投保总金额为美金930,000元（2024年：美金930,000元）（约港币7,241,000元） （2024年：约港币7,241,000元），每年最少保证回报为2%。 于2025年3月31日，倘本集团退出保险合约，扣除退保费用美金720,000元（2024年：美金 720,000元）（约港币5,626,000元）（2024年：约港币5,626,000元）之账户价值将退还予本集 团。退保费用金额随著时间推移而减少，并且从合约签订后第6年起无需支付。 25. 应付贸易账款、其他应付款项、应计负债及其他 应付贸易账款、其他应付款项、应计负债及其他包括港币16,623,000元（2024年：港币 8,916,000元）之应付贸易账款。于报告期末，应付贸易账款按发票日期之账龄分析如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 30天内 16,623 8,916 应付贸易账款为免息，一般于30天至60天期内结付。 建业实业 2024/25 年报 144 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 26. 衍生金融工具 2025年 2024年 港币千元 港币千元 负债 交叉货币利率掉期 1,435 – 交叉货币利率掉期并非指定作对冲用途，按公平值列账透过损益计量。非对冲交叉货币利率掉 期之公平值变动为港币1,435,000元（2024年：无），于年内从损益中扣除。 27. 合约负债 合约负债主要指就本集团之物业预售从买家收取之销售所得款项。于2025年及2024年合约负 债减少，主要由于年内就物业预售从客户收取之销售所得款项减少所致。 28. 计息银行及其他贷款 2025年 2024年 实际年利率 实际年利率 （百分比） 到期年份 港币千元 （百分比） 到期年份 港币千元 流动 银行贷款－无抵押 不适用 不适用 – 5.2-8.0 2024年 650,000 银行贷款－已抵押 1.6-7.55 2025年至2026年或按要求 738,157 5.5-8.6 2024年至2025年或按要求 1,896,177 总额－流动 738,157 2,546,177 非流动 银行贷款－已抵押 1.6-7.55 2026年至2050年 6,513,104 1.6-7.4 2025年至2048年 5,012,590 其他贷款 2.25 2026年 38,044 2.25 2025年 37,634 总额－非流动 6,551,148 5,050,224 总额 7,289,305 7,596,401 145 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 28. 计息银行及其他贷款（续） 2025年 2024年 港币千元 港币千元 分析为： 银行及其他贷款之还款期： 一年内或按要求时 738,157 2,546,177 第二年 2,499,003 514,433 第三年至第五年（包括首尾两年） 3,514,119 4,202,399 五年后 538,026 333,392 总额 7,289,305 7,596,401 附注： (a) 若干本集团之银行贷款抵押如下： (i) 按财务报表附注15所详述，以于报告期末账面总值港币15,249,304,000元（2024年：港币 15,011,000,000元）之本集团若干投资物业之按揭作为抵押； (ii) 按财务报表附注20所详述，以于报告期末账面总值港币715,636,000元（2024年：港币 713,647,000元）之本集团若干待出售发展中物业之按揭作为抵押； (iii) 以本集团若干附属公司之股份作为抵押； (iv) 以转让本集团若干投资物业之租赁租金收入作为抵押；及 (v) 按财务报表附注13所详述，以于报告期末账面净值约港币182,280,000元（2024年：港币 195,143,000元）之本集团若干租赁土地及楼宇作为抵押。 (b) 本公司已就若干附属公司之银行贷款作出不可撤回及无条件之担保。此外，本公司已将贷款予若干附属 公司之款项之优先偿还权给予有关贷款银行。 (c) 除相等于港币1,820,157,000元（2024年：港币1,967,852,000元）及港币201,455,000元（2024年：港 币157,598,000元）以人民币及日圆计算之若干银行及其他贷款外，于报告期末所有银行及其他借款均以 港币计算。 诚如财务报表附注39所详述，本集团包含可随时要求偿还条款之若干非流动计息银行及其他贷 款港币40,718,000元（2024年：港币43,002,000元）已归类为流动负债。就上述分析而言，该 等款计入流动计息银行及其他贷款，并分析为须于一年内或按要求偿还之银行贷款。 建业实业 2024/25 年报 146 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 28. 计息银行及其他贷款（续） 根据贷款之还款期限，须就贷款偿还之金额为：于第一年内或按要求应付港币697,439,000 元（2024年：港币2,503,175,000元）；于第二年内应付港币2,529,221,000元（2024年：港 币516,717,000元）；于第三年至第五年内（包括首尾两年）应付港币3,524,619,000元（2024 年：港币4,204,683,000元）；以及于第五年以后应付港币538,026,000元（2024年：港币 371,826,000元）。 本集团所有银行贷款均按浮动利率计息。 本集团之流动及非流动银行贷款之账面值与其公平值相若。 29. 递延税项 本年度内，递延税项负债之变动如下： 相关项目之 折旧拨备差额 重估投资物业 税项亏损 其他 合计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 于2023年4月1日 (20,699) (1,376,147) 577 (6,789) (1,403,058) 年内于损益表（扣除）╱抵免之 递延税项（附注10） (9,750) 94,450 – (70,000) 14,700 汇兑调整 – 68,629 – – 68,629 于2024年3月31日及2024年4月1日 (30,449) (1,213,068) 577 (76,789) (1,319,729) 年内于损益表（扣除）╱抵免之 递延税项（附注10） (183) 83,832 – (33,846) 49,803 汇兑调整 – (16,697) – – (16,697) 于2025年3月31日之递延税项负债净额 (30,632) (1,145,933) 577 (110,635) (1,286,623) 147 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 29. 递延税项（续） 于报告期末，本集团于香港及中国大陆产生之未确认税项亏损分别为港币2,060,420,000元 （2024年：港币1,938,099,000元）及港币116,003,000元（2024年：港币141,288,000元）。在 香港产生之税项亏损可无限期用作抵销该等公司之未来应课税溢利，而在中国大陆产生之税项 亏损将于一至五年内届满，可供抵销未来之应课税溢利。并未就有关可扣减暂时差额及亏损确 认递延税项资产，乃因递延税项资产来自于一段时间一直录得亏损之公司，而且该等附属公司 不被认为会出现可动用之可扣减暂时差额及税务亏损之应课税溢利。 于2025年3月31日，除就若干据我们估计将按65%之派息率分派股息之中国附属公司确认递延 税项外，本集团并无就于中国大陆及加拿大成立的其他附属公司于可见将来将分配有关盈利之 未汇出盈利产生之应付预扣税确认递延税项。于2025年3月31日，有关于中国大陆及加拿大附 属公司之投资而出现未确认递延税项负债之暂时差额总额合共为港币1,539,421,000元（2024 年：港币1,355,248,000元）。 本公司派付予股东之股息概无附有所得税影响。 30. 股本 2025年 2024年 港币千元 港币千元 已发行及缴足股本： 551,368,153（2024年：551,368,153）股普通股 405,411 405,411 建业实业 2024/25 年报 148 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 31. 储备 本集团本年度及以往年度之储备数额及其变动，已载列于财务报表之综合权益变动表内。 32. 拥有重大非控股权益之非全资附属公司 本集团拥有重大非控股权益之附属公司详情如下： 2025年 2024年 由非控股权益持有之股本权益百分比： 汉国 31.91% 31.91% 2025年 2024年 港币千元 港币千元 年内分配至非控股权益之溢利╱（亏损）： 汉国 (149,243) 22,812 向汉国之非控股权益派付之股息 14,368 14,368 于报告日期非控股权益之累计结余： 汉国 3,688,097 3,802,718 149 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 32. 拥有重大非控股权益之非全资附属公司（续） 下表说明汉国之财务资料概要。所披露金额未作出任何集团内公司间之对销： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 收入 1,012,714 1,086,515 开支总额 (902,997) (972,760) 其他收入 50,538 43,930 投资物业之公平值亏损净额 (678,919) (141,123) 所占一间联营公司溢利 204 9,365 所占一间合营企业亏损 (1,862) – 年内溢利╱（亏损） (609,029) 25,927 年内全面亏损总额 (418,783) (512,916) 流动资产 2,618,710 2,859,709 非流动资产 16,314,125 16,541,148 流动负债 (1,035,733) (2,002,207) 非流动负债 (7,014,444) (6,065,781) 经营业务所得之现金流量净额 457,149 86,994 投资活动所用之现金流量净额 (85,001) (545,662) 融资活动所用之现金流量净额 (611,826) 36,711 现金及现金等值减少净额 (239,678) (421,957) 33. 综合现金流量表附注 (a) 主要非现金交易 (i) 增购若干待出售发展中物业及待出售已完成物业之代价港币62,703,000元（2024 年：港币19,343,000元）于报告期末仍未支付而记录为应计负债。 (ii) 于年内，本集团就物业之租赁安排确认使用权资产及租赁负债之非现金添置分别 为港币17,945,000元及港币17,945,000元（2024年：港币36,599,000元及港币 36,599,000元）。 (iii) 于年内，本集团就物业之租赁安排作出非现金租金修改而导致使用权资产及租赁 负债分别减少港币4,103,000元及港币4,103,000元（2024年：无）。 建业实业 2024/25 年报 150 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 33. 综合现金流量表附注（续） (a) 主要非现金交易（续） (iv) 于年内，本集团于报告期末仍未支付而列作应计负债之投资物业之非现金添置为 港币98,665,000元（2024年：无）。 (b) 融资活动产生之负债变动 计息银行 租赁负债 及其他借贷 港币千元 港币千元 于2023年4月1日 27,407 7,234,593 融资现金流量之变动 (17,419) 474,622 新订租赁 36,599 – 利息开支 2,910 – 分类为经营现金流量之已付利息 (2,910) – 汇兑调整 – (112,814) 于2024年3月31日及2024年4月1日 46,587 7,596,401 融资现金流量之变动 (31,986) (323,478) 新订租赁 17,945 – 修改 (4,130) – 利息开支 3,232 – 分类为经营现金流量之已付利息 (3,232) – 汇兑调整 – 16,382 于2025年3月31日 28,416 7,289,305 (c) 租赁之现金流出总额 计入现金流量表之租赁现金流出总额如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 在经营活动内 (3,931) (4,746) 在融资活动内 (31,986) (17,419) 总额 (35,917) (22,165) 151 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 34. 或然负债 (a) 于2025年3月31日，本集团就一间合营企业获授之信贷向银行作出港币487,500,000元 （2024年：港币487,500,000元）之担保，而上述合营企业获授并由本集团作担保之银行 信贷已动用港币237,500,000元（2024年：港币237,500,000元）。 (b) 于2025年3月31日，本集团就其物业之买家获银行授予之房屋贷款，向银行作出港币 178,200,000元（2024年：港币27,840,000元）之担保，担保期由买家获贷款之日起至买 家获发物业房产证为止。 该担保之公平值并不重大，而本公司董事认为，一旦买家拖欠还款，相关物业之可变现 净值将足以偿还尚欠之按揭本金连同应计利息及罚款，因此于截至2025年及2024年3月 31日止年度并无在财务报表中就有关担保作出拨备。 35. 资产抵押 本集团之银行贷款以本集团之资产作抵押，有关详情载于财务报表附注28。 36. 承担 本集团于报告期末有以下承担： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 已订约但未拨备： 物业发展开支 248,279 443,731 建业实业 2024/25 年报 152 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 37. 关连人士交易 (a) 除财务报表其他地方所详述之交易外，本集团于本年度内曾进行以下重大关连人士交 易： 2025年 2024年 附注 港币千元 港币千元 已收一间联营公司之管理费 (i) – 3,080 向一间关连公司支付建筑成本 (ii) 150,583 72,760 向一间关连公司支付之利息开支 (iii) 7,233 – 附注： (i) 于上年度，管理费乃向建联收取，其计算基准为提供服务人员之投入时间。陈远强及王承伟为本 公司及建联之董事。 (ii) 于2022年9月26日，汉汇发展有限公司（「汉汇」，本公司之间接非全资附属公司）与建业建筑及 顺昌楼宇设施有限公司（「顺昌」）（两者均为建联之间接全资附属公司）订立框架协议，据此，建 业建筑获汉汇以不超过港币96,300,000元之合约金额委聘为建造工程之承建商，而顺昌获汉汇 以不超过港币141,000,000元之合约金额委聘为机电及外墙工程之承建商，以进行位于香港上环 干诺道中119-121号之楼宇之翻新工程。根据上市规则，有关交易构成本公司、汉国及建联各自 之关连交易。该等交易已于本公司、汉国及建联各自于2022年11月28日举行之股东大会上获各 自之独立股东批准。 (iii) 应收建业建荣控股有限公司（「建业建荣」，为本公司联营公司建联集团有限公司（「建联」）之附属 公司）之贷款按年利率6%确认利息开支。该交易构成本公司之关连交易，但由于该贷款并非由本 集团任何资产担保且按一般商业条款或更佳条款进行，故根据上市规则第14A.90条，该交易获 完全豁免股东批准、年度审阅及所有披露规定。 (b) 来自一间关连公司之贷款 来自关连公司之贷款指建业建荣（本公司之联营公司建联之附属公司）根据日期为2024年 7月25日的贷款协议垫支之贷款。该贷款为无抵押、按年利率6%计息及须于提取日期起 计12个月内偿还，惟可选择经建业建荣批准后额外延长12个月。有关交易之详情载于本 公司日期为2024年7月25日之自愿性公布。 153 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 37. 关连人士交易（续） (c) 本集团主要管理人员之补偿 2025年 2024年 港币千元 港币千元 短期雇员福利 21,019 36,126 退休福利 806 262 总额 21,825 36,388 董事酬金之进一步详情载于财务报表附注8。 38. 金融工具分类分析 于报告期末，各类金融工具之账面值如下： 2025年 金融资产 按公平值列账 按公平值列账 并计入其他全面 并计入损益之 按已摊销成本 收益之金融资产 金融资产 列账之金融资产 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 应收一间合营企业款项 – – 56,616 56,616 应收贸易账款 – – 24,308 24,308 按公平值列账并计入损益之金融资产 – 17,002 – 17,002 按公平值列账并计入其他全面收益之 金融资产 46,978 – – 46,978 计入预付款项、按金及其他应收款项之 金融资产 – – 329,516 329,516 现金及银行结余 – – 1,105,641 1,105,641 总额 46,978 17,002 1,516,081 1,580,061 建业实业 2024/25 年报 154 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 38. 金融工具分类分析（续） 2025年 金融负债 按公平值 列账并计入 按已摊销成本 损益之金融负债 列账之金融负债 总计 港币千元 港币千元 港币千元 计入应付贸易账款、其他应付款项及应计负债之金融负债 – 263,368 263,368 衍生金融工具 1,435 – 1,435 客户按金 – 74,932 74,932 租赁负债 – 28,416 28,416 来自一间关连公司之贷款 – 250,000 250,000 计息银行贷款 – 7,289,305 7,289,305 1,435 7,906,021 7,907,456 2024年 金融资产 按公平值列账 按公平值 并计入其他全面 列账并计入 按已摊销成本 收益之金融资产 损益之金融资产 列账之金融资产 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 应收一间合营企业款项 – – 27,341 27,341 应收贸易账款 – – 16,907 16,907 按公平值列账并计入损益之金融资产 – 32,381 – 32,381 按公平值列账并计入其他全面收益之 金融资产 99,624 – – 99,624 计入预付款项、按金及其他应收款项之 金融资产 – – 276,301 276,301 现金及银行结余 – – 1,319,972 1,319,972 总额 99,624 32,381 1,640,521 1,772,526 155 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 38. 金融工具分类分析（续） 2024年 金融负债 按已摊销成本 列账之金融负债 港币千元 计入应付贸易账款、其他应付款项、应计负债及其他之金融负债 38,062 客户按金 74,891 租赁负债 46,587 计息银行及其他贷款 7,596,401 总额 7,755,941 39. 金融工具之公平值及公平值层级 本集团之金融工具（不包括其账面值与公平值合理相若之金融工具）之账面值及公平值如下： 账面值 公平值 2025年 2024年 2025年 2024年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 金融资产 按公平值列账并计入其他全面 收益之金融资产 46,978 99,624 46,978 99,624 按公平值列账并计入损益之 金融资产 17,002 32,381 17,002 32,381 63,980 132,005 63,980 132,005 金融负债 计息银行及其他贷款 7,289,305 7,596,401 7,289,305 7,596,401 建业实业 2024/25 年报 156 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 39. 金融工具之公平值及公平值层级（续） 管理层已评估现金及银行结余、应收贸易账款、计入预付款项、按金及其他应收款项之金融资 产、客户按金、应付贸易账款、其他应付款项及应计负债、合约负债、来自一间关连公司之贷 款、计息银行及其他贷款之流动部份以及租赁负债之公平值，认为皆与其账面值相若，主要原 因为该等工具均于短期内到期。 本集团由财务经理领导之财务部门负责制定金融工具公平值计量之政策及程序。财务经理直接 向财务总监及审核委员会汇报。于各报告日期，财务部门分析金融工具价值之变动并厘定估值 中采用之主要输入数据。估值由财务总监审核并批准。就中期及年度财务报告而言，每年两次 由审核委员会讨论有关估值过程及结果。 金融资产及负债之公平值以该工具按交易双方自愿进行之现行交易（并非被迫或清盘销售）之情 况下之交易金额入账。估计公平值时乃根据下列方法及假设： 计息银行及其他贷款之非流动部份之公平值，乃使用具类似条款、信贷风险及余下还款期限之 工具现时之折现率将预计未来现金流量折现而计算。因本集团本身于2025年3月31日有关计息 银行及其他贷款之不履约风险所导致之公平值变动被评定为并不重大。 上市股本投资之公平值乃基于市场报价厘定。指定按公平值列账并计入其他全面收益之非上市 股本投资之公平值以被投资方之财务状况及业绩为基础作估计，并采用持续经营资产基准作为 估值技巧而厘定。分类为按公平值列账并计入损益之金融资产之主要管理人员保险合约之公平 值，乃基于卖方报价之账户价值减去退保费用而厘定。董事认为，根据估值技巧得出之估计公 平值（在综合财务状况表内入账）乃报告期末之最合适价值。 本集团投资于非上市投资，即一间英属处女群岛私人公司所发行之可换股贷款。本集团已根据 具类似条款及风险之工具之市场利率，使用折现现金流估值模式估计该等非上市投资之公平 值。 对于按公平值列账并计入其他全面收益之非上市股本投资之公平值，管理层评估了使用合理可 行之替代方案作为估值模型输入之潜在影响。 157 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 39. 金融工具之公平值及公平值层级（续） 下表为截至以下日期对金融工具估值之重大不可观察输入数据连同定量敏感度分析之概要 2025年3月31日： 重大不可观察 公平值对输入数据 估值技巧 输入数据 价值 之敏感度 分类为按公平值列账并计 不适用 账户价值 港币7,241,000元 若账户价值上升（下 入损益之金融资产之主 降）5%会导致公平 要管理人员保险合约 值上升（下降）港币 362,000元 退保费用 港币1,615,000元 若退保费用上升（下 降）5%会导致公平 值上升（下降）港币 81,000元 2024年3月31日： 重大不可观察 公平值对输入数据 估值技巧 输入数据 价值 之敏感度 分类为按公平值列账并计 不适用 账户价值 港币7,241,000元 若账户价值上升（下 入损益之金融资产之主 降）5%会导致公平 要管理人员保险合约 值上升（下降）港币 362,000元 退保费用 港币1,615,000元 若退保费用上升（下 降）5%会导致公平 值上升（下降）港币 81,000元 建业实业 2024/25 年报 158 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 39. 金融工具之公平值及公平值层级（续） 公平值等级 下表列示本集团金融工具之公平值计量等级： 于2025年3月31日 使用以下数据之公平值计量 活跃市场 重大可观察 重大不可观察 之报价 输入数据 输入数据 （第一级） （第二级） （第三级） 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 按公平值列账并计入其他全面收益之金融资产 – – 46,978 46,978 按公平值列账并计入损益之金融资产 3,512 7,864 5,626 17,002 总额 3,512 7,864 52,604 63,980 于2024年3月31日 使用以下数据之公平值计量 活跃市场 重大可观察 重大不可观察 之报价 输入数据 输入数据 （第一级） （第二级） （第三级） 总计 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 按公平值列账并计入其他全面收益之金融资产 – – 99,624 99,624 按公平值列账并计入损益之金融资产 3,183 23,572 5,626 32,381 总额 3,183 23,572 105,250 132,005 159 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 39. 金融工具之公平值及公平值层级（续） 公平值等级（续） 于年内第三级公平值计量之变动如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 年初 105,250 82,153 购买 – 22,042 出售 (19,884) – 于损益表内确认并计入行政开支之收益╱（亏损）总额 – 1,055 于全面收益表内确认并计入其他全面收益╱（亏损）之 亏损总额 (19,368) – 汇兑调整 (13,394) – 年末 52,604 105,250 于2025年3月31日及2024年3月31日，本集团并无任何按公平值计量之金融负债。于2025年 3月31日，本集团并无按公平值计量但已就此披露公平值之金融负债包括计息银行及其他贷款 （非流动部份）港币6,551,148,000元（2024年：港币5,050,224,000元）及租赁负债（非流动部 份）港币11,483,000元（2024年：港币18,193,000元）。该等已披露之金融负债之公平值乃根 据估值技巧计量，其中对所记录之公平值有重大影响之全部输入资料均属不可观察（第三级）。 于年内，本集团之金融资产及金融负债概无第一级与第二级之间之公平值计量之转移，亦无向 第三级或自第三级之转移（2024年：无）。 本集团之主要金融工具包括其他应收款项、现金及银行结余、其他应付款项、客户按金、计息 银行及其他借贷及租赁负债。该等金融工具之主要目的是为本集团营运筹集资金。本集团有多 项其他金融资产及金融负债（例如应收贸易账款及应付贸易账款）从营运中直接产生。 本集团之金融工具面对之主要风险为外汇风险、利率风险、信贷风险及流动资金风险。管理层 已审议并同意管理此等风险之政策，政策之概要如下。 建业实业 2024/25 年报 160 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 40. 财务风险管理目标及政策 外汇风险 本集团须承担交易货币风险。该等风险来自营运单位以其功能货币以外之货币买卖所产生之收 入或开支。本集团之货币资产、融资及交易主要以人民币及港币计算。本集团面对因港币兑人 民币汇率变动所产生之外汇风险。现时，本集团无意对冲外汇波动之风险。然而，本集团将不 断审视经济状况及其外汇风险状况，并会考虑于日后有需要时采取适当对冲措施。 下表显示于报告期末因人民币汇率之合理可能变动，在所有其他变量均保持不变之情况下，对 本集团除税后亏损及本集团之权益（因货币资产及负债之公平值变动而产生）之敏感度。 除税后亏损之 增加╱（减少） 及权益之 汇率变动 减少╱（增加） % 港币千元 2025年 若港币兑人民币下降 5 164 若港币兑人民币上升 5 (164) 除税后亏损 及权益之 汇率变动 增加╱（减少） % 港币千元 2024年 若港币兑人民币下降 5 (165) 若港币兑人民币上升 5 165 161 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 40. 财务风险管理目标及政策（续） 利率风险 本集团所承担之市场利率变动风险主要与本集团以浮动利率计息之长期债务承担有关。本集团 贷款之利率及还款期已于财务报表附注27披露。本集团之政策是为其贷款争取最有利之利率。 管理层会监察利率风险及于有需要时考虑对冲重大利率风险。 下表显示对于合理情况下于报告期末可能出现之利率变动，对本集团除税后亏损（所有其他变 数保持不变）及本集团权益（透过对浮动利率借贷之影响）之敏感度，并已计入拨作物业发展项 目资本化之利息港币92,108,000元（2024年：港币88,309,000元）之影响。 除税后亏损 基点上升╱ 及权益之 （下降）增加╱（减少） 港币千元 2025年 港币 100 40,981 人民币 50 6,314 港币 (100) (40,981) 人民币 (50) (6,314) 除税后亏损 基点上升╱ 及权益之 （下降）增加╱（减少） 港币千元 2024年 港币 100 37,223 人民币 50 4,264 港币 (100) (37,223) 人民币 (50) (4,264) 建业实业 2024/25 年报 162 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 40. 财务风险管理目标及政策（续） 信贷风险 本集团仅与已认可及具信誉之第三方进行贸易。本集团之政策订明所有欲于信贷期进行贸易之 客户须根据信用监证程序。此外，应收账款一直受监察及本集团之坏账风险并不重大。 最高风险及年末阶段 下表显示根据本集团信贷政策之信贷质素及信贷风险之最大风险（其主要根据过往逾期资料（除 非有其他资料可无需投入过多成本或努力即可获得）厘定）及于2025年及2024年3月31日之年 末阶段分类。所呈列金额为金融资产之账面总值。 于2025年3月31日 12个月预期 信贷亏损 全期预期信贷亏损 第1阶段 第2阶段 第3阶段 简化方法 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 应收贸易账款* – – – 24,308 24,308 按公平值列账并计入 其他全面收益之金融资产 46,978 – – – 46,978 按公平值列账并计入损益之金融资产 17,002 – – – 17,002 应收一间合营企业款项 56,616 – – – 56,616 计入预付款项、按金及 其他应收款项之金融资产 －正常** 329,516 – – – 329,516 现金及银行结余 1,105,641 – – – 1,105,641 总额 1,555,753 – – 24,308 1,580,061 163 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 40. 财务风险管理目标及政策（续） 信贷风险（续） 最高风险及年末阶段（续） 于2024年3月31日 12个月预期 信贷亏损 全期预期信贷亏损 第1阶段 第2阶段 第3阶段 简化方法 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 应收贸易账款* – – – 16,907 16,907 按公平值列账并计入 其他全面收益之金融资产 99,624 – – – 99,624 按公平值列账并计入损益之金融资产 32,381 – – – 32,381 应收一间合营企业款项 27,341 – – – 27,341 计入预付款项、按金及 其他应收款项之金融资产 －正常** 276,301 – – – 276,301 现金及银行结余 1,319,972 – – – 1,319,972 总额 1,755,619 – – 16,907 1,772,526 * 就本集团应用减值简化方法之应收贸易账款而言，基于拨备矩阵之资料在财务报表附注21披露。 ** 当计入预付款项、按金及其他应收款项及其他资产之金融资产并无逾期且并无资料显示金融资产自初步 确认以来之信贷风险已显著上升时，其信贷质素被视为「正常」。否则，金融资产之信贷质素被视为「怀 疑」。 按财务报表附注33(a)所披露就一间合营企业获授之信贷（已动用金额为港币237,500,000元 （2024年：港币237,500,000元））向银行作出之担保，因该信贷尚未到期且并无资料显示会违 约，因此分类为预期信贷亏损之第1阶段计量。 建业实业 2024/25 年报 164 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 40. 财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险 本集团采用周期性流动资金计划工具监控资金短缺之风险。此工具考虑其金融工具与金融资产 （如应收贸易账款）之到期日以及来自业务之预测现金流量。 本集团之目标乃通过运用计息银行及其他贷款、租赁负债及其他集资活动，在资金供应之持续 性和灵活性两者之间取得平衡。本集团将贯彻地维持审慎融资政策，确保维持充足现金及信贷 额度以应付流动资金所需。根据财务报表载列之贷款之账面值，于2025年3月31日，本集团 13%之债务（包括计息银行贷款）将于不足一年内到期（2024年：34%）。根据贷款协议所载之 到期日计算，本集团10%债务将于一年内到期（2024年：33%）。 本集团于报告期末根据已订约但未折现付款之金融负债之到期状况如下： 2025年 按要求 少于十二个月 一至两年 两年以上 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 计入应付贸易账款、其他应付款项、 应计负债及其他之金融负债 – 263,368 – – 263,368 客户按金 74,932 – – – 74,932 租赁负债 – 18,330 9,631 2,363 30,324 计息银行及其他贷款 43,002 1,045,322 2,826,811 4,292,413 8,207,548 就本集团物业之若干买家获授 按揭融资而向银行作出之担保 24,730 – – – 24,730 就一间合营企业获授信贷而 向银行作出之担保 237,500 – – – 237,500 总额 380,164 1,327,020 2,836,442 4,294,776 8,838,402 165 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 40. 财务风险管理目标及政策（续） 流动资金风险（续） 2024年 按要求 少于十二个月 一至两年 两年以上 总额 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 计入应付贸易账款、其他应付款项、 应计负债及其他之金融负债 4,158 33,904 – – 38,062 客户按金 74,891 – – – 74,891 租赁负债 – 30,774 13,479 5,865 50,118 计息银行及其他贷款 45,826 2,903,267 797,897 4,922,560 8,669,550 就本集团物业之若干买家获授 按揭融资而向银行作出之担保 24,730 – – – 24,730 就一间合营企业获授信贷而 向银行作出之担保 237,500 – – – 237,500 总额 387,105 2,967,945 811,376 4,928,425 9,094,851 就计息银行及其他贷款港币43,002,000元（2024年：港币45,286,000元）而言，有关贷款协议 包含令银行及其他贷款人有权无条件随时要求偿还贷款之条款，因此就上述到期情况而言，全 数金额归类为「按要求偿还」。 尽管有以上条款，董事并不认为该等贷款将于12个月内被要求全数偿还，而董事认为该等贷 款将会按贷款协议所列之还款期限偿还。此评估乃基于：本集团于财务报表批准日期之财务状 况；本集团遵守贷款契诺；并无发生违约事件以及本集团以往均准时按期还款。 根据贷款之条款，本集团于2025年3月31日之计息银行及其他贷款之已订约未折现付款金额 之到期情况为：于第一年内应付金额为港币1,047,729,000元（2024年：港币2,905,691,000 元），第二年内应付金额为港币2,860,351,000元（2024年：港币802,679,000元），第二年之 后应付金额为港币4,304,712,000元（2024年：港币4,968,870,000元）。 建业实业 2024/25 年报 166 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 40. 财务风险管理目标及政策（续） 资本管理 本集团资本管理之主要目的是确保本集团能够持续经营业务，以及保持稳健之资本比率，以支 持其业务及提高股东价值。 本集团因应经济状况变化及相关资产之风险特性，管理其资本结构及作出调整。为保持或调整 资本结构，本集团可能调整向股东派发之股息、向股东退还资本或发行新股。截至2025年及 2024年3月31日止年度内，管理资本的有关目标、政策或程序并无变动。 本集团以负债比率监控资本。负债比率为计息债务净额除以本公司拥有人应占权益加非控股权 益。计息债务净额包括计息银行及其他贷款以及租赁负债减现金及银行结余。于报告期末，负 债比率如下： 2025年 2024年 3月31日 3月31日 港币千元 港币千元 计息银行及其他贷款 7,539,305 7,596,401 租赁负债 28,416 46,587 减：现金及银行结余 (1,105,641) (1,319,972) 计息债务净额 6,462,080 6,323,016 本公司拥有人应占权益 7,117,522 7,538,827 非控股权益 3,688,097 3,802,718 权益总额 10,805,619 11,341,545 负债比率 60% 56% 167 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 41. 本公司财务状况表 有关本公司于报告期末之财务状况表之资料如下： 2025年 2024年 港币千元 港币千元 非流动资产 物业、厂房及设备 – – 按公平值列账并计入其他全面收益之金融资产 17,051 18,362 按公平值列账并计入损益之金融资产 – 1,891 于附属公司之投资 1,491,658 1,508,039 非流动资产总值 1,508,709 1,528,292 流动资产 预付款项、按金及其他应收款项 4,137 24,081 按公平值列账并计入损益之金融资产 1,891 – 应收附属公司之款项 253,562 186,425 现金及银行结余 42,578 11,521 流动资产总值 302,168 222,027 流动负债 应付贸易账款及应计负债 6,227 3,491 计息银行贷款 106,800 100,000 来自一间关连公司之贷款 250,000 – 应付附属公司款项 13,128 – 流动负债总值 376,155 103,491 流动资产净值 (73,987) 118,536 资产总值减流动负债 1,434,722 1,646,828 非流动负债 应付一间附属公司之款项 447,930 590,480 资产净值 986,792 1,056,348 建业实业 2024/25 年报 168 | ||||
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| 财务报表附注 （续） 2025年3月31日 41. 本公司财务状况表（续） 2025年 2024年 港币千元 港币千元 权益 股本 405,411 405,411 保留溢利（附注） 581,381 650,937 权益总额 986,792 1,056,348 王承伟 陈远强 董事 董事 附注： 本公司保留溢利之概要如下： 保留溢利 港币千元 于2023年4月1日之结余 694,549 年内全面亏损总额 (16,044) 2023年派发之末期股息 (27,568) 于2024年3月31日及2024年4月1日 650,937 年内全面亏损总额 (55,772) 2024年派发之末期股息 (13,784) 于2025年3月31日 581,381 42. 财务报表之批准 财务报表由本公司董事会于2025年6月26日批准及授权发出。 169 建业实业 2024/25 年报 | ||||
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| 建业实业 2024/25 年报 |
| 五年财务摘要 本集团过往五个财政年度之业绩与资产、负债及非控股权益之摘要（摘录自已公布之经审核财务报 表）载列如下。 截至3月31日止年度 2025年 2024年 2023年 2022年 2021年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 业绩 收入 1,027,235 1,102,627 1,066,412 1,112,501 1,277,982 除税前溢利╱（亏损） (627,012) 1,382 230,437 228,756 334,049 税项抵免╱（支出） (86,202) (45,237) (145,529) (133,215) (216,108) 年度溢利╱（亏损） (713,214) (43,855) 84,908 95,541 117,941 应占： 本公司拥有人 (563,971) (66,667) 32,975 55,704 77,876 非控股权益 (149,243) 22,812 51,933 39,837 40,065 (713,214) (43,855) 84,908 95,541 117,941 于3月31日 2025年 2024年 2023年 2022年 2021年 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 港币千元 资产、负债及非控股权益 资产总值 20,109,066 20,574,126 21,412,006 21,845,130 21,293,903 负债总值 (9,303,447) (9,232,581) (9,482,777) (9,235,354) (8,999,234) 资产净值 10,805,619 11,341,545 11,929,229 12,609,776 12,294,669 非控股权益 (3,688,097) (3,802,718) (3,935,659) (4,161,410) (4,060,400) 股东资金 7,117,522 7,538,827 7,993,570 8,448,366 8,234,269 建业实业 2024/25 年报 170 | ||||||
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| 建业实业 2024/25 年报 |
| 建业实业 2024/25 年报 |
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物业之详细资料
2025年3月31日
第一类－持作发展之物业
地点用途地盘面积总楼面积
发展进度
（直至2025年6月26日）
估计
落成日期
本集团
应占权益
（平方米╱平方呎）（平方米╱平方呎）（百分比）
香港
1.浅水湾
南湾道
乡郊建屋
地段第1203号
住宅21,173平方呎19,055平方呎正进行地基工程202834.05
2.新界元朗
丈量约份111份
地段716号及其他地段
–35,386平方呎–临时露天货仓–68.09
为方便参考，平方米与平方呎之比率为1平方米相等于10.76平方呎计算。
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物业之详细资料
（续）
2025年3月31日
第二类－已完成物业
地点用途
剩余未出售
单位数目总楼面积车位数目
本集团应
占权益
（平方米╱平方呎）（百分比）
中国大陆
3.广东省广州市
越秀区
北京路45-65号
港汇台
商业╱住宅四层商场及
92个洋房单位
15,770平方米
（169,685平方呎）
22868.09
4.广东省广州市
越秀区
北京路5号
港汇华庭
商业四层商场4,157平方米
（44,729平方呎）
7168.09
5.广东省广州市
天河区
宝翠园一、二、三及四期
商业6间地下商舖338平方米
（3,637平方呎）
1,34140.85
6.广东省南海市
大沥镇
雅瑶绿洲第一、二及三期
低密度住宅–24368.09
7.广东省深圳市
南山区
侨香路北侧
侨城坊
综合303个洋房单位35,180平方米
（378,537平方呎）
–13.62
为方便参考，平方米与平方呎之比率为1平方米相等于10.76平方呎计算。
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物业之详细资料
（续）
2025年3月31日
第三类－持作投资之物业
地点用途总楼面积
服务式住宅╱
酒店客房数目业权年期
本集团
应占权益
（平方米╱平方呎）（百分比）
中国大陆
8.广东省深圳市
罗湖区嘉宾路
城市天地广场╱
宝轩酒店（深圳）
五层商场
包括酒店及商业
20,308平方米
（218,514平方呎）
162间酒店客房中期租赁68.09
9.广东省深圳市
罗湖区嘉宾路
宝轩公寓
服务式住宅3,692平方米
（39,725平方呎）
64个住宅单位中期租赁68.09
10.广东省深圳市
褔田区
深南中路及褔明路交汇处
汉国城市商业中心
商业╱写字楼128,356平方米
（1,381,110平方呎）
–中期租赁68.09
11.重庆北部新区
经开园
金山片区
B-01-03号
重庆汉国中心
商业╱写字楼107,802平方米
（1,159,949平方呎）
–中期租赁68.09
为方便参考，平方米与平方呎之比率为1平方米相等于10.76平方呎计算。
| 建业实业 2024/25 年报 |
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物业之详细资料
（续）
2025年3月31日
地点用途总楼面积
服务式住宅╱
酒店客房数目业权年期
本集团
应占权益
（平方米╱平方呎）（百分比）
中国大陆
12.重庆北部新区
经开园
金山片区
B-01-02号
重庆金山商业中心
商业╱
写字楼╱
酒店
173,291平方米
（1,864,611平方呎）
~300间酒店客房中期租赁68.09
13.广东省广州市
越秀区
北京路67-107号
汉国大厦
商业╱写字楼41,056平方米
（441,763平方呎）
–中期租赁68.09
14.广东省广州市
越秀区
北京路3号
港汇大厦
商业╱写字楼13,053平方米
（140,450平方呎）
–中期租赁68.09
15.上海
静安区
西康路608号
HF608
四层商场╱商业6,661.67平方米
（71,680平方呎）
–中期租赁100
16.广东省深圳市
南山区
侨香路北侧
侨城坊
商业╱写字楼74,478平方米
（801,383平方呎）
–中期租赁13.62
第三类－持作投资之物业（续）
为方便参考，平方米与平方呎之比率为1平方米相等于10.76平方呎计算。
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物业之详细资料
（续）
2025年3月31日
地点用途总楼面积
服务式住宅╱
酒店客房数目业权年期
本集团
应占权益
（平方米╱平方呎）（百分比）
香港
17.九龙尖沙咀
山林道
5、7及7A号
汉国佐敦中心
商业╱写字楼62,127平方呎–中期租赁68.09
18.香港干诺道中
119-121号及
德辅道中237-241号
宝轩╱宝轩酒店（中环）
服务式住宅╱
酒店╱商业
123,283平方呎112间服务式
住宅单位及
42间酒店客房
（合共提供213间
客房）
长期租赁68.09
19.九龙尖沙咀
天文台围5-9号
宝轩酒店（尖沙咀）
酒店╱商业60,893平方呎98间酒店客房中期租赁68.09
20.新界葵涌
健全街11号
Digital Realty Kin Chuen (HKG11)
数据中心228,033平方呎–中期租赁68.09
21.九龙红磡
崇平街2号
富德中心
8楼全层
商业18,600平方呎–中期租赁100
日本
22.日本
大阪
西成区
旭一丁目4番2号
R Hotel大阪难波南
酒店1,808平方米
(19,454平方呎）
80间酒店客房永久业权40.85
第三类－持作投资之物业（续）
为方便参考，平方米与平方呎之比率为1平方米相等于10.76平方呎计算。
| 建业实业 2024/25 年报 |
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物业之详细资料
（续）
2025年3月31日
地点用途总楼面积
服务式住宅╱
酒店客房数目业权年期
本集团
应占权益
（平方米╱平方呎）（百分比）
日本
23.日本
大阪
中央区
博
労
町一丁目7番15号
R Hotel大阪本町
酒店1,017平方米
(10,943平方呎）
55间酒店客房永久业权40.85
24.日本
大阪
泉佐野市
若宫町5番3号
R Hotel大阪关西机场
酒店872平方米
（9,383平方呎）
48间酒店客房永久业权40.85
25.日本
东京
台东区
雷门一丁目8番6号
Lightning Hotel东京浅草
酒店1,316平方米
(14,160平方呎）
147个胶囊房
及5间酒店客房
永久业权40.85
26.日本
大阪
浪速区
敷津东二丁目5番18号
R Hotel大阪难波大国町
酒店1,042平方米
(11,212平方呎）
48间酒店客房永久业权40.85
27.日本
大阪
天王寺区
非田林町119番6号
R Hotel大阪天王寺大道
酒店1,569平方米
（16,882平方呎）
59间酒店客房
及42个胶囊房
永久业权34.73
28.日本
冲绳国头郡
本部町
山里1417及1420号
酒店1,759平方米
（18,926平方呎）
15座别墅及
一幅相连地皮
永久业权40.85
第三类－持作投资之物业（续）
为方便参考，平方米与平方呎之比率为1平方米相等于10.76平方呎计算。