（于百慕达注册成立之有限公司）

股份代号：

* 仅供识别

香港中环夏悫道12号美国银行中心30楼

2024-2025

年报

–

年

报

德

祥

地

产

集

团

有

限

公

司

*

公司资料

2德祥地产集团有限公司

董事会

执行董事

张汉杰先生（主席）

陈国强博士（联席副主席）

陈耀麟先生

罗汉华先生（首席财务总监）

非执行董事

周美华女士

独立非执行董事

石礼谦，GBS，JP（联席副主席）

叶瀚华先生

彭铭东先生

董事委员会

审核委员会

彭铭东先生（主席）

石礼谦，GBS，JP

叶瀚华先生

薪酬委员会

彭铭东先生（主席）

石礼谦，GBS，JP

叶瀚华先生

提名委员会*

石礼谦，GBS，JP（主席）

张汉杰先生

叶瀚华先生

彭铭东先生

企业管治委员会

张汉杰先生（主席）

叶瀚华先生

罗汉华先生

投资委员会

张汉杰先生

陈国强博士

陈耀麟先生

罗汉华先生

环境、社会及管治委员会

叶瀚华先生（主席）

罗汉华先生

彭铭东先生

公司秘书

黄少敏女士

，自2025年7月1日起生效。

法定代表

张汉杰先生（祝慧妍女士为替任人）

罗汉华先生（黄少敏女士为替任人）

法律顾问

康德明律师事务所（有关百慕达之法律）

姚黎李律师行（有关香港之法律）

张叶司徒陈律师事务所（有关香港之法律）

梁瀚民大律师（有关澳门之法律）

核数师

德勤•关黄陈方会计师行

执业会计师

注册公众利益实体核数师

主要往来银行

香港上海汇丰银行有限公司

中国银行股份有限公司澳门分行

恒生银行有限公司

中国工商银行（亚洲）有限公司

注册办事处

Clarendon House

2 Church Stret

Hamilton HM 11

Bermuda

香港主要营业地点

香港

中环

夏悫道12号

美国银行中心30楼

主要股份登记及过户处

Conyers Corporate Services (Bermuda) Limited

Clarendon House

2 Church Stret

Hamilton HM 11

Bermuda

香港股份登记及过户分处

卓佳证券登记有限公司

香港

夏悫道16号

远东金融中心17楼

网址

w.itcproperties.com

股份代号

香港联交所 199

股东资讯

32024-2025年报

财务日程表

公布2024-2025年度之全年业绩2025年6月27日

股息之除息日不适用

股息之暂停办理过户日期不适用

股息之记录日期不适用

股息之派付日期不适用

股东周年大会之暂停办理过户日期2025年8月29日至2025年9月3日

股东周年大会之记录日期2025年9月3日

股东周年大会2025年9月3日

公布2025-2026年度之中期业绩2025年11月

公司通讯

本年报之英文及中文印刷本现已备妥，并以可供查索的格式载于本公司网站w.itcproperties.com。

倘若已选择收取本公司之公司通讯的印刷本之股东及本公司之非登记股东欲更改其已选择之所有日后发出的公司

通讯的语文版本，可随时发出最少七日事先书面通知，送交本公司于香港之股份登记分处（「股份登记分处」）卓佳

证券登记有限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼，或电邮至itcproperties-ecom@vistra.com，亦可填妥

及交回更改选择表格（表格可于本公司网站下载）予股份登记分处。

股东查询

电邮:info@itcproperties.com

电话:(852) 2835 9500

传真:(852) 2858 2697

截至3月31日止年度
	2025年	2024年
398
470
868
(910)
(90)

财务摘要

4德祥地产集团有限公司

港

收

净

港

每

(682)(910)(153)

6,710

5,676

4,750

3,565

3,994

2,930

2,158

3,608

2,790

1,056

收益净溢利（亏损）

港币百万元

2023年／

2024年

财政年度

2022年╱

2023年

财政年度

2021年╱

2022年

财政年度

港币百万元

2023年／

2024年

财政年度

2022年╱

2023年

财政年度

2021年╱

2022年

财政年度

资产总额股东资金总额

港币百万元

2024年

3月31日

2023年

3月31日

2022年

3月31日

港币百万元

2024年

3月31日

2023年

3月31日

2022年

3月31日

来自应占联营公司及合营公司来自附属公司

2024年／

2025年

财政年度

2024年／

2025年

财政年度

2025年

3月31日

2025年

3月31日

董事履历

52024-2025年报

执行董事

张汉杰先生（71岁）

张先生于2005年4月加入本公司出任执行董事兼主席，并为本集团多间成员公司之董

事。彼亦为本公司企业管治委员会之主席，以及提名委员会及投资委员会各自之成员。

张先生毕业於伦敦大学，持有文学士学位。彼于地产发展、物业投资及企业融资方

面拥有逾47年经验，并于香港多间具领导地位之物业发展公司担任主要行政职务。

张先生为香港上市公司路劲基建有限公司之独立非执行董事。彼于2023年5月31日举

行的佳景集团有限公司（一间香港上市公司）股东周年大会结束后退任为独立非执行

董事。

陈国强博士（70岁）

陈博士于2021年11月加入本公司出任执行董事兼联席副主席，并为本公司投资委员

会之成员。彼亦为本集团多间成员公司之董事。在加入董事会前，陈博士曾担任本集

团之高级顾问。彼在建筑业、地产业及策略投资方面拥有逾44年国际企业管理经验。

陈博士持有法律荣誉博士学位及土木工程学士学位。彼多年来曾担任多间上市公司的

主席及执行董事。陈博士为本公司之主要股东，亦为德祥集团有限公司及Galaxyway

Investments Limited（彼等于本公司拥有之权益于本年报的董事报告书内「主要股东及

其他人士之权益」一节内披露）之唯一董事。陈博士为本公司主要股东伍婉兰女士之

配偶及执行董事陈耀麟先生之父亲。

陈耀麟先生（41岁）

陈先生于2010年3月加入本公司出任执行董事，并为本集团多间成员公司之董事。彼

亦为本公司投资委员会之成员。彼毕业于美国杜克大学(Duke University, United States

of America) Trinity Colege of Arts and Sciences，持有政治学国际关系文学士学位。

陈先生曾任职于高盛集团(The Goldman Sachs Group, Inc.)之投资银行部。彼为Burcon

NutraScience Corporation之董事，该公司之已发行股份于多伦多证券交易所及法兰克

福证券交易所上巿。陈先生为两位本公司主要股东陈国强博士（执行董事兼联席副主席）

及伍婉兰女士之儿子。

董事履历

6德祥地产集团有限公司

非执行董事

罗汉华先生（60岁）

罗先生于2023年4月加入本公司出任执行董事及首席财务总监，负责本集团之财务及

会计工作。彼为本公司企业管治委员会及投资委员会各自之成员。彼获委任为本公司

环境、社会及管治委员会之成员，自2025年3月7日起生效。彼亦为本集团多间成员公

司之董事。罗先生曾出任其中一间在香港及澳门具领导地位的建筑及工程集团之财务

总裁（执行董事）及执行委员会成员达15年。彼于核数、会计及财务管理方面积逾

32年经验。罗先生持有工商管理学士学位及应用财务学硕士学位。彼为香港会计师公

会员及特许公认会计师公会资深会员。

周美华女士（70岁）

（别名：Rosana）

周女士于2021年11月加入本公司出任执行董事。彼于2023年4月退任为执行董事并获

调任为非执行董事。彼获委任为本公司提名委员会之成员，自2025年7月1日起生效。

周女士在加入董事会前，曾担任本集团之顾问。彼于国际企业管理及财务方面拥有逾

46年经验。彼多年来曾于多间上市公司的董事会担任职务。彼持有商业学士及硕士学

位，为香港会计师公会资深会员。周女士于2022年11月23日Burcon NutraScience

Corporation举行的股东周年大会结束后退任为董事，该公司之已发行股份于多伦多

证券交易所及法兰克福证券交易所上巿。

董事履历

72024-2025年报

独立非执行董事

石礼谦，GBS, JP（80岁）

（别名：Abraham Razack）

石先生于2010年9月加入本公司出任独立非执行董事兼副主席。彼亦为本公司提名委

员会之主席，以及审核委员会及薪酬委员会各自之成员。石先生毕业于澳洲雪梨大学，

持有文学士学位及教育文凭。彼持有法律博士学位。彼自2000年至2021年为香港

立法会代表地产及建造界功能界别之议员。彼于1995年获委任为太平绅士。彼于

2007年获颁授银紫荆星章，并于2013年再获颁授金紫荆星章。

石先生为香港上市公司庄士中国投资有限公司之荣誉主席及独立非执行董事。彼获委

任为香港上市公司景业名邦集团控股有限公司之主席及非执行董事，自2025年6月

6日起生效。石先生亦为友联国际教育租赁控股有限公司、华润建材科技控股有限公司、

庄士机构国际有限公司、四海国际集团有限公司、资本策略地产有限公司、光大永年

有限公司、远东发展有限公司、昊天国际建设投资集团有限公司、丽丰控股有限公司、

周大福创建有限公司（前称新创建集团有限公司）、百利保控股有限公司及神话世界

有限公司之独立非执行董事，全部公司均为香港上市公司。彼亦为冠君产业信托之管

理人鹰君资产管理（冠君）有限公司之独立非执行董事，及富豪产业信托之管理人富

豪资产管理有限公司之独立非执行董事，该两项信托均于香港上市。此外，彼亦为高

银金融（集团）有限公司（清盘中）之主席及执行董事（其股份已于2023年10月31日除牌）

及利福国际集团有限公司（其股份已于2022年12月20日除牌）之独立非执行董事。

石先生于2024年3月15日辞任为香港上市公司碧桂园控股有限公司之独立非执行董事。

石先生为香港科技大学顾问委员会之荣誉委员，香港城市大学校董会之成员，以及香

港都会大学咨议会成员。

董事履历

8德祥地产集团有限公司

执行董事同时为本集团之高层管理人员。

彭铭东先生（59岁）

彭先生于2023年9月加入本公司出任独立非执行董事。彼亦为本公司审核委员会及薪

酬委员会各自之主席及提名委员会之成员。彼获委任为本公司环境、社会及管治委员

会之成员，自2025年3月7日起生效。彭先生为香港旅游业议会人事及财务部主管，负

责人才管理、财务及会计职能。彼曾出任多间在香港及澳门具领导地位之旅游相关公

司之区域经理或董事总经理超过25年。彼于策略管理、销售管理以及会计及财务管理

方面拥有逾32年经验。彭先生持有工商管理学士、商学硕士及理学硕士学位。彼为特

许公认会计师公会资深会员及澳洲会计师公会员。

叶瀚华先生（43岁）

叶先生于2021年2月加入本公司出任独立非执行董事。彼亦为本公司审核委员会、薪

酬委员会、提名委员会及企业管治委员会各自之成员。彼获委任为本公司环境、社会

及管治委员会之主席，自2025年3月7日起生效。叶先生毕业于英国剑桥大学并获得文

学士学位及经济学文学硕士学位。彼亦从英国法学院获得法学研究生文凭（优异等级）

及从香港大学获得法律学专业证书。叶先生为香港大律师，亦是一间从事房地产投资

及资产管理公司之合伙人，负责香港资本市场及业务发展。彼曾在一间环球管理顾问

公司工作，专责香港及中国大陆之房地产及公营部门。

主席报告书

92024-2025年报

致列位股东

本人谨代表董事会欣然提呈本集团之本年度年报。

持续的地缘政治紧张局势及持久的通胀导致全球经济及商业活动放缓。此外，由于财务压力及房地产市场低迷，本

集团继续检讨其营商模式并调整其灵活性。本集团已实施多项计划及措施，以改善其流动资金及确保资金足以履

行其财务责任及承担。该等措施包括出售本集团物业存货及持有物业的合营公司。本集团于本年度录得本公司拥

有人应占净亏损为港币813,000,000元，而每股基本亏损为90港仙。

本集团业务的经营环境预期将充满波动及难以预测。本集团预计，由于市场需求的变化及经济增长放缓影响整体

经营环境，全球物业市场将持续存在不确定性。此外，美国政治局势的发展亦可能带来额外的不确定性，特别是在

其对中国的贸易政策、俄乌局势以及中东地区动荡等问题上的立场方面。为应对上述情况，本集团将继续采取审慎

态度，检讨其业务策略、完善其业务模式，并提升营运效率及效益。本集团亦将专注于严格管理现金流，出售物业

项目以变现占用的资金及确保本集团的收益，并减少经营支出。此等举措或可提升我们的流动性及财务灵活性，使

我们能更好地应对当前充满挑战的营商环境。同时，除于中国、澳门及加拿大的业务外，我们将审慎探索潜在的物

业发展项目，并密切评估及选择具吸引力的机会以丰富本集团的投资组合。

致谢

本人谨借此机会就股东之鼎力支持，董事会成员、管理层及员工对本集团之竭诚服务，以及客户、顾问及业务伙伴

于本年度给予之宝贵协助致以衷心感谢。

主席

张汉杰

香港，2025年6月27日

管理层讨论及分析

10德祥地产集团有限公司

业务回顾

持续的地缘政治紧张局势及持久的通胀导致全球经济及商业活动放缓。此外，由于财务压力及房地产市场低迷，本

集团继续检讨其营商模式并调整其灵活性。诚如本公司日期为2025年5月30日的公布所披露，本集团已实施多项计

划及措施，以改善其流动资金及确保资金足以履行其财务责任及承担。该等措施包括出售本集团物业存货及持有

物业的合营公司。

于本年度，本集团出售其若干位于香港及英国的物业存货，令本年度收入增加258.4%至港币398,100,000元（2024年：

港币111,100,000元）。然而，此举亦导致毛亏（包括物业存货减值）为港币346,300,000元（2024年：港币56,700,000

元）。

此外，本集团出售其于加拿大酒店物业之全部50%股权及于一组合营公司（即Asets Builder Investments Limited、

1488 Alberni Development Holdings Limited Partnership及1488 Alberni Investment Limited Partnership）之10%权

益，导致本年度出售合营公司权益之亏损分别为港币220,100,000元及港币101,900,000元。该出售事项已变现本集

团对该项目的投资，并取回本集团的资源以偿还债务及履行必要的支付责任。

另一方面，本集团成功与三亚市人民政府达成一项协议，给予本集团一笔补偿金以收回一块位于中国海南省三亚

市之土地（「三亚市土地」）。此致使本年度收回土地使用权之补偿收益为港币223,500,000元。

基于上述，本集团于本年度录得本公司拥有人应占净亏损为港币813,000,000元，而上一个财政年度则为港币

644,900,000元。

董事会决定不派发任何本年度之股息。因此，本年度全年并无已付或应付股息（2024年：无）。

金峰南岸、金峰名汇、金峰名铸

管理层讨论及分析

112024-2025年报

物业

本年度录得分部亏损为港币463,700,000元，而上一个财政年度则为港币405,700,000元。如上文所披露，亏损增加

乃因录得(i)毛亏（包括物业存货减值）港币346,300,000元，(i)出售本集团合营公司之部分权益之亏损港币

101,900,000元，(i)投资物业之公平值减少港币52,000,000元，(iv)物业、机械及设备之减值亏损港币34,300,000元，

及(v)本集团应占一间合营公司持有一个位于中国之商业物业之公平值减少港币64,600,000元，该等亏损抵销本年度

内就收回三亚市土地之土地使用权之补偿收益港币223,500,000元。

澳门

位于路环南岸的金峰名铸乃为由本集团一间联营公司发展之豪华住宅项目。于本年度，因取消惩罚性印花税及放

宽按揭成数上限而令到澳门物业市场的需求有所提升。于本年度该项目对本集团之贡献增加至港币113,000,000元

（2024年：港币61,900,000元）。

香港

就位于土瓜湾上乡道21、23、25、27、29及31号之重建项目而言，于2025年3月31日，本集团已向地政总署支付将

土地转换为商住用地之土地补价。于本年度，本集团已出售其于此项目5%权益予一名独立第三方，并此后保留此

项目之67%权益。

宝峰为位于半山宝珊道23号拥有16个单位的高级豪宅项目，本集团拥有其20%权益。于本年度，已售出一个豪华住

宅单位。本项目继续推出发售，并于年末后再售出一个豪华住宅单位。

宝峰

管理层讨论及分析

12德祥地产集团有限公司

中国

达镖国际中心为一幢商场平台、办公室及酒店集于一身的综合大楼，位于广州市，邻近昌岗地铁站，交通便利。大

楼之出租率于本年度保持稳定。

海外

英国伦敦

位于Greycoat Place之项目已重建为一幢商住综合大厦，而本集团全部90.1%的权益于本年度已出售予一名独立第

三方。

加拿大温哥华

本集团于2025年3月31日拥有18%权益位于Alberni Stret之住宅重建项目正在向当地部门申请以取得发展及建筑许

可。于本年度，本集团于此项目的权益在向其现有合作伙伴出售10%权益后由28%减至18%。

酒店及消闲

本年度录得分部亏损为港币225,300,000元（2024年：港币230,800,000元），此乃由于出售本集团的一间合营公司（其

间接拥有一间位于加拿大的酒店「温哥华湾岸威斯汀酒店」）之50%股权之亏损港币220,100,000元。

位于中国之北京珀丽酒店有限责任公司

本集团持有一间于中国成立的中外合营公司北京珀丽酒店有限责任公司（「北京珀丽」）20%的股权，该公司拥有一

块位于中国北京朝阳区将台西路8号的土地（「该土地」）。

诚如本公司截至2024年3月31日止年度之年报（「2023-2024年报」）所披露，本集团已就其于该联营公司之权益确认

之全额减值亏损港币136,200,000元。此决定乃基于多项不利因素，包括该土地可能被收回、主要股东不配合土地

重建及其他不确定因素。

于本年度，本集团积极寻求其中国法律顾问的法律意见，以评估根据北京珀丽的《合营合同》之条款提出法律诉讼

以保护其权利的可能性及适当性。相关文件已提交北京市朝阳区人民法院（「中国法院」），以指控违反中国《公司法》，

并要求查阅北京珀丽的所有法定文件和会计记录。本集团已发出法律函件，但未收到任何回应，因此本集团已正式

对北京珀丽启动法律诉讼程序，并于2025年6月收到中国法院聆讯的通知，法院聆讯结果尚待公布。在目前情况下，

本集团被认为已不再对北京珀丽拥有重大影响力，并把本集团之北京珀丽之投资于2025年3月31日被分类为一项股

权投资。经考虑上述事件及正在进行的法律诉讼，由于北京珀丽的情况并无改善，董事会认为于2025年3月31日并

无迹象显示可收回成本。因此，本集团继续将于2025年3月31日之于北京珀丽的权益账面值维持为零。

地点	用途	本集团应占权益	应占建筑面积(1)
地点	用途	(%)	（平方呎）

管理层讨论及分析

132024-2025年报

于本年报日期，对本集团营运属重大之本集团物业权益概列如下：

澳门

位于路环石排湾马路之金峰南岸、金峰名汇及金峰名铸住宅╱商业35.5315,000

小计315,000

香港

位于湾仔轩尼诗道250号之250 Henesy办公室╱车位10055,600

位于土瓜湾上乡道21、23、25、27、29及31号之重建项目住宅╱商业6754,800

位于半山宝珊道23号之宝峰住宅2015,300

小计125,700

中国

位于广州市海珠区江南大道南362号及

昌岗中路238号之达镖国际中心之部分

商业╱办公室╱

酒店╱车位

45282,600

小计282,600

海外

位于加拿大英属哥伦比亚省温哥华

Alberni Stret 1444号、Broughton Stret 711号及

Nicola Stret 740号之重建项目

住宅╱商业18110,000

小计110,000

总计833,300

附注：

管理层讨论及分析

14德祥地产集团有限公司

证券投资

由于全球经济衰退的可能性及持续的地缘政治风险，投资市场出现波动。这些因素共同影响企业盈利，导致本集团

的投资公平值下降。于本年度录得分部亏损为港币12,400,000元（2024年：港币22,800,000元）。该亏损主要为市价

下跌产生之未变现亏损。

于2025年3月31日，本集团所持之股权及基金投资总值为港币47,900,000元，当中59%为以美元列值之非上市证券

及基金，而余下41%则为以港币列值之上市证券。

融资

于2025年3月31日，本集团之其他应收贷款为港币79,100,000元（2024年：港币121,000,000元）。

于本年度，本集团录得分部亏损港币41,200,000元（2024年：溢利港币9,400,000元），乃主要来自利息收入港币

8,500,000元（2024年：港币11,000,000元）及根据本集团采纳之会计政策就应收贷款（连同其应计未付利息）之预期

信贷亏损作出亏损拨备港币49,700,000元（2024年：港币1,400,000元）。

财务回顾

本集团持续采用审慎的资金及财务政策于其整体业务营运上。

于2025年3月31日，本集团之银行及其他借贷总额为港币926,200,000元。于扣除现金及现金等价物港币47,700,000

元后及与本集团股东资金港币2,158,400,000元相比，本集团于2025年3月31日之净资产负债比率为0.41（2024年：

0.46）。港币720,100,000元之银行借贷按浮动利率计息，而其他借贷港币204,000,000元之借贷按固定利率计息。

本集团将密切监察及管理所面对之利率波动风险，并会于适当情况下考虑使用对冲工具。

于2025年3月31日，本集团之借贷总额港币759,600,000元将于未来十二个月到期偿还，其中港币391,300,000元已

逾期。本集团正积极寻求新的融资及贷款融资来源，并将不断密切监察其流动资金及营运资金需求，确保在有需要

时作出适当融资安排。

就现金流量以外币列值的海外附属公司、联营公司、合营公司及其他投资而言，本集团致力就债务融资安排以适当

水平的相同货币借贷进行自然对冲。就此而言，本集团及其联营公司及合营公司（本集团已为其提供担保）的借贷

均以港币、加币及英镑列值。本年度之未变现汇兑差异亏损港币25,300,000元已计入其他全面开支，此乃主要是由

于加币及人民币贬值，导致在换算加拿大及中国业务时出现的差异。本集团大部分现金及现金等价物以港币列值，

而本集团其他资产及负债则以港币、人民币、澳门币及加币列值。尽管本集团并无使用对冲工具，但会密切监察其

外汇风险。

管理层讨论及分析

152024-2025年报

于本年度，本集团录得本公司拥有人应占亏损港币813,000,000元，而于2025年3月31日，本集团的流动负债净额为

港币56,500,000元。此外，于2025年3月31日，本集团之银行及其他借贷总额为港币926,200,000元，而本集团之现

金及现金等价物为港币47,700,000元。该等情况表明存在重大不确定性，可能对本集团的持续经营能力构成重大疑

问。本公司已采取包括下列各项之一系列计划及措施，以改善本集团之流动资金及财务状况。

(1) 出售物业

本集团将出售其物业作为策略性举措，以变现占用的资本及价值。此策略将使本集团能够有效管理其资产，

潜在提升其流动性并提供额外财务资源。

(2) 维持业务活动

本集团预期透过销售物业存货，于未来十二个月持续提升其流动性及经营现金流量。

(3) 寻求再融资

本集团一直积极寻求于现有融资到期前再融资。截至本年报日期，本集团概无接获任何要求立即偿还其于本

年度逾期之借款港币391,300,000元的通知。本集团继续与现有借款的贷款人磋商再融资，并与其他贷款人

磋商新的融资。

(4) 控制行政及经营成本

本集团将继续采取积极措施，透过不同渠道控制行政及经营成本。

董事已审阅由管理层编制的本集团现金流量预测，该预测涵盖自综合财务报表批准日期起计十二个月期间。董事

认为，经考虑上述计划及措施，本集团的流动资金需求将得到管理，而本集团的财务状况将得到改善。此外，本集

团将有充足营运资金供其营运及履行其自综合财务报表批准日期起计十二个月内到期之财务责任。因此，董事已

于批准综合财务报表日期时，合理预期本集团于可见将来有充足资源继续现有营运。因此，董事于编制本集团综合

财务报表时继续采用持续经营会计基础。

资产抵押

于2025年3月31日，银行及其他贷款人向本集团授出之一般信贷融资乃以本集团港币417,000,000元之投资物业、

港币120,000,000元之物业、机械及设备、港币1,090,000,000元之联营公司之权益及应收联营公司款项，以及港币

404,500,000元之其他应收款项作抵押。

或然负债

于2025年3月31日，本集团按个别基准(i)就本集团分别拥有50%及18%（2024年：50%及28%）权益之两间合营公司

所获授银行融资之未偿还金额（按本集团应占权益比例）港币41,300,000元（2024年：港币40,800,000元）及港币

84,100,000元（2024年：港币138,500,000元）提供公司担保最高负债金额为港币84,600,000元（2024年：港币

91,100,000元）及港币137,000,000元（2024年：港币225,700,000元）；及(i)就本集团拥有20%（2024年：20%）权益

之一间联营公司所获授银行融资之未偿还金额（按本集团应占权益比例）港币218,200,000元（2024年：港币

242,500,000元）提供公司担保最高负债金额为港币218,200,000元（2024年：港币242,500,000元）。

主要风险	主要监控及风险缓解措施	风险趋势

管理层讨论及分析

16德祥地产集团有限公司

雇员人数及薪酬政策

于2025年3月31日，本集团之雇员总人数为119名（2024年：130名）。本集团按员工之资历及经验、工作性质及表现，

以及市场薪酬情况而厘定薪酬待遇。其他雇员福利包括酌情花红、医疗计划、保险、购股权及退休福利计划。

已发行股份之变动

于本年度内，本公司概无发行或注销任何股份。于2025年3月31日，股份数目为907,198,410股，且概无本公司库存

股份。

主要风险及不确定因素

本集团之业务、财务状况及经营业绩受多项风险及不确定因素影响。已识别之主要因素载列如下：

1. 全球经济存在不稳定因素

受高利率、通胀骤升及地缘政治紧张局

势加剧影响，全球经济及金融市场之前

景仍欠明朗。持续的俄乌战争及以巴冲

突亦为全球营商环境带来额外不稳定

性，可能令经济增长放缓。香港及澳门

方面，房地产市场困境持续存在、旅游

业尚未恢复到大流行前的水平以及旅游

减少。中国经济因2019冠状病毒病带来

的后果、外来需求呆滞、楼市泡沫爆破

及中美关系恶化引发贸易战2.0并增加

关税而备受下行压力。英国脱欧为英国

前景持续地带来长远不明朗因素。此等

全球经济不稳定因素足以对全球之商业

活动以及经济及市场状况构成不利影响。

• 向董事提供本集团每月更新的财务

资料以便彼等在不稳定的市场中管

理业务

• 厘订投资策略及就业务机遇展开系

统性分析

• 密切监察本集团的流动资金及营运

资金以确保其在不利环境中可持续

发展

保持稳定

主要风险	主要监控及风险缓解措施	风险趋势

管理层讨论及分析

172024-2025年报

2. 融资存在不稳定因素

本集团的资本要求取决于其物业投资和

发展项目所需的资本开支。本集团可能

需要筹集额外资金以应付彼等需要。然

而，不保证可取得额外融资，或如可取

得，该融资条款将会有利于本集团。持

续经济不景及不利的市场因素为物业估

值和本集团的借贷能力带来不良影响。

如本集团未能取得有利的融资条款，可

能导致被逼延迟资本发展项目、潜在收

购及投资，或缩减或终止业务营运。

• 与银行保持密切沟通

• 根据银行借贷契诺条款评估财务风

险

，以

尽量减少银行融资续期及再融资的

风险及成本

• 建立和保持多元化的融资渠道

• 出售若干投资以变现被捆绑资本及

获取适当的现金偿还到期债务

以有利的条款取得新融资

的挑战有所增加

3. 灾害

气候变化对本集团构成不同的风险。除

了实体风险，例如极端天气情况可能造

成严重人身损伤、损毁财产及对物业价

值产生不利影响，过渡至低碳经济可能

引起广泛的政策、法律、科技及市场变

化，令本集团之业务营运缩减并增加经

营成本。此外，传染病的爆发可能导致

环球业务中断及影响可持续发展。

• 监察及减低日常营运的碳排放

• 实行绿色建筑认证

、社会及管治表现的管

治

• 审视和更新业务连续性计划和危机

管理程序

• 安排足够的保险

• 维持标准操作程序和指引以应对疫

情

保持稳定

主要风险	主要监控及风险缓解措施	风险趋势

管理层讨论及分析

18德祥地产集团有限公司

4. 联营公司及合营公司

本集团大部分项目发展及投资活动乃透

过联营公司及合营公司进行。因此，其

承受业务伙伴可能因改变业务策略而退

出合营公司；对本集团采取不利的行动；

可能无法根据合营安排履行其职责及义

务；可能出现拥有权或控制权变动；或

因遭遇重大业务及财务困难而妨碍其对

合营项目作出贡献所涉及的风险。

• 谨慎选择有长远合作关系的业务伙

伴

• 持续与业务伙伴沟通以了解其业务

策略和结构转变

• 于协议内纳入维护本集团权益的条

款及条件

• 透过内部政策和合规清单以监控合

约责任与法律程序的履行

持续全球经济不稳定增加

合营项目的风险

5. 行业存在激烈竞争

本集团面对之竞争风险包括：(i)本集团

经营物业务所在市场，包括香港，存

在大批从事物业投资及发展之发展商；

(i)来自其他发展商之激烈竞争及定价压

力；(i)建筑期限紧迫及建筑成本上升，

为达到控制预算、按时及按质地完成项

目带来挑战；及(iv)受经济疲弱影响而

要求业主减租及空置率上升对业主构成

压力。

• 董事与管理层讨论业务表现和制定

多项营运与市场策略以维持本集团

之竞争力

• 拥有良好素质和经验的团队密切监

察分部的表现

• 密切监察建材的价格波动和供应情

况，进行详细的投标分析，并加强

对价格变动索赔、延期和决算表的

控制

保持稳定

主要风险	主要监控及风险缓解措施	风险趋势

管理层讨论及分析

192024-2025年报

6. 房地产市场的房屋政策

由于本集团经营业务所在地区之政府推

出房地产市场的房屋政策，本集团可能

在市场压力下调低物业之实际售价或租

金。

• 持续更新和评估政府政策

• 及时进行市场研究和需求分析以制

定适当的策略

• 地区多样化

保持稳定

7. 法律及规例

发展项目必须取得政府批准或许可，而

若干批准及许可或须经过一段无法预料

之漫长时间始获批出，以致项目延迟落

成。当局亦可能不时对物业主实施新

规例或在咨询及指引不足下改变政策，

导致本集团可能须就遵守有关规定而增

加人手及承担额外费用和开支，在若干

情况下可能对本集团之物业销售表现构

成不利影响。

• 持续监察和评估法规改变所带来的

影响

• 在需要时寻求有关规例改变的专业

意见

• 透过内部政策和合规清单以监察法

律和规例的遵守

• 保持文件记录恰当

保持稳定

8. 货币及利率波动

本集团之业绩以港币列账，惟旗下之附

属公司、联营公司及合营公司之收支则

可能以其他货币为单位，包括人民币、

加币及英镑，故在换算海外账目上如出

现任何重大货币波动，将可能影响本集

团之经营业绩、财务状况及现金流量。

此外，本集团之银行借贷按浮动利率计

息，可能面临利率上升的风险并增加财

务成本。

• 持续评估和监察外汇和利率风险

• 于适当时候考虑使用对冲工具

保持稳定

董事会报告书

20德祥地产集团有限公司

董事欣然提呈本集团本年度之报告书及经审核综合财务报表。

主要业务及业务审视

本公司为投资控股公司。本集团之主要业务为于澳门、香港、中国及加拿大从事物业发展、销售及投资；证券投资

及提供贷款融资服务。本公司主要附属公司之主要业务载于综合财务报表附注42。

就香港公司条例附表5所要求对上述业务之进一步讨论及分析，包括对本集团业务的中肯审视、对本集团面对的主

要风险及不明朗因素的描述及本集团业务可能有的未来发展的揭示，已刊载于本年报「财务摘要」、「主席报告书」、

「管理层讨论及分析」、「企业管治报告书」、「环境、社会及管治报告书」及「财务概要」章节内，而当中相关讨论均

构成本报告书之一部分。

业绩及分派

本集团之本年度业绩载于第84页之综合损益表内。

董事会议决就本年度不派发任何股息。因此，本年度全年并无已付或应付股息（2024年：无）。

暂停办理股份过户登记及记录日期

为厘定有权出席股东周年大会并于会上发言及投票之股东（惟本公司库存股份（如有）之持有人除外）身份，本公司

将由2025年8月29日（星期五）至2025年9月3日（星期三）（包括首尾两日）暂停办理股份过户登记，于此期间将不会

登记任何股份之转让，相关记录日期则为2025年9月3日（星期三）。为符合资格出席股东周年大会并于会上发言及

投票，股东须于2025年8月28日（星期四）下午4时30分前将所有股份过户文件连同有关股票送交本公司于香港之股

份登记及过户分处卓佳证券登记有限公司（地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼），以办理登记手续。

五年财务概要

本集团过去五个财政年度之业绩和资产及负债概要载于第185页。

物业、机械及设备

本集团于本年度内之物业、机械及设备变动详情载于综合财务报表附注15。

主要物业

本集团于2025年3月31日之主要物业详情载于第186页。

股本

本公司于本年度内之股本变动详情载于综合财务报表附注30。

董事会报告书

212024-2025年报

储备

本集团及本公司于本年度内之储备变动详情分别载于第88页之综合权益变动表以及综合财务报表附注41之附注。

本公司可供分派储备

本公司于2025年3月31日可供分派予其股东之储备为港币113,020,000元（2024年：港币113,020,000元）。

根据百慕达1981年公司法（经修订），本公司之缴入盈余可供分派。然而，倘本公司现时或于派付后将会无法偿付

其到期负债，或本公司资产之可变现价值将因而减至低于其负债，本公司将不得自缴入盈余宣派或派付任何股息

或作出分派。

董事

于本年度内及截至本报告书日期之董事如下：

执行董事：

张汉杰先生（主席）

陈国强博士（联席副主席）

陈耀麟先生

罗汉华先生（首席财务总监）

非执行董事：

周美华女士

独立非执行董事：

石礼谦，GBS，JP（联席副主席）

叶瀚华先生

彭铭东先生

董事履历详情载于第5至8页。陈国强博士（「陈国强博士」）为伍婉兰女士（「伍婉兰女士」）之配偶，彼等均为本公司

主要股东，而陈耀麟先生（「陈耀麟先生」）则为彼等之儿子。除上述者外，于本报告书日期，概无董事与本公司主要

股东有任何关系。

根据公司细则第84条细则及企业管治守则，张汉杰先生（「张汉杰先生」）、罗汉华先生（「罗汉华先生」）以及叶瀚华

先生（「叶瀚华先生」）将于股东周年大会上轮值退任。全部三名退任董事均符合资格并愿意于股东周年大会上重选

连任。

拟于股东周年大会上重选连任之董事，概无与本集团订立本集团不得于一年内终止而毋须作出赔偿（法定赔偿除外）

之服务合约。

董事会经审阅独立非执行董事根据上市规则第3.13条所列有关董事独立性的因素之书面确认书后，认为全体独立非

执行董事均为独立。

董事姓名	所持股份数目	所持相关股份数目（附注2）	总计	百分比（附注3）

董事会报告书

22德祥地产集团有限公司

董事及最高行政人员于股份、相关股份及债券之权益及淡仓

于2025年3月31日，董事及本公司最高行政人员及╱或彼等各自之紧密联系人于本公司或其任何相联法团（定义见

证券及期货条例第XV部）之股份、相关股份或债券中，拥有(i)须根据证券及期货条例第XV部第7及8分部知会本公司

及联交所之权益及淡仓（包括彼等根据证券及期货条例有关条文被当作或视作拥有之权益及淡仓）；或(i)须根据证

券及期货条例第352条载于本公司须存置之登记册之权益及淡仓；或(i)须根据标准守则知会本公司及联交所之权益

及淡仓如下：

本公司

张汉杰先生48,800,0002,600,00051,400,0005.66%

陈国强博士528,948,012–528,948,01258.30%

（附注4）

陈耀麟先生4,075,7811,000,0005,075,7810.55%

周美华女士（「周美华女士」）11,952,564–11,952,5641.31%

石礼谦，GBS，JP（「石礼谦先生」）322,347500,000822,3470.09%

叶瀚华先生–300,000300,0000.03%

附注：

，所有董事均为于上文所披露股份及╱或本公司相关股份中拥有个人权益之实益拥有人。上文披露的全部权益均为好仓。

（被视为以实物交收之非上市股本衍生工具）之合计数目。购股权之详情于下文「购股权计划」

一节内披露。

，陈国强博士于合共528,948,012股份中拥有及被视为拥有权益，详情如下：

(i) 彼为于191,588,814股份中拥有个人权益的实益拥有人；

(i) 彼被视为于其全资拥有之公司所拥有之76,186,279股份中拥有公司权益；及

(i) 彼被视为于其配偶伍婉兰女士全资拥有之公司所拥有之261,172,919股份中拥有家族权益。

上述(i)及(i)项之详情于下文「主要股东及其他人士之权益」一节内披露。

除上文所披露者外，于2025年3月31日，董事或本公司最高行政人员及╱或彼等各自之紧密联系人概无于本公司或

其任何相联法团（定义见证券及期货条例第XV部）之任何股份、相关股份或债券中，拥有任何(i)须根据证券及期货

条例第XV部第7及8分部知会本公司及联交所之权益或淡仓（包括彼等根据证券及期货条例有关条文被当作或视作拥

有之权益及淡仓）；或(i)须根据证券及期货条例第352条载于本公司须存置之登记册之权益或淡仓；或(i)须根据标

准守则知会本公司及联交所之权益或淡仓。

董事会报告书

232024-2025年报

购股权计划

于2021年9月10日，购股权计划已根据于股东周年大会上通过之普通决议案获股东批准并采纳。购股权计划之主要

目的为挽留、奖励、激励及给予合资格人士回报。购股权计划自2021年9月10日起至2031年9月9日止10年期间内有

效及生效。

根据购股权计划，董事可向下列合资格人士授出可认购本公司新股份之购股权：

(i) 本集团任何成员公司之任何雇员或准雇员（不论全职或兼职）或行政人员（包括执行董事）；或

(i) 本集团任何成员公司之任何非执行董事（包括独立非执行董事）；或

(i) 本集团任何成员公司聘用之任何法律、财务或专业咨询顾问、顾问或代理人（根据与本集团的相关聘用条款，

彼有资格参与本公司的购股权计划）；或

(iv) 本集团任何成员公司间接或直接持有30%或以上股权之任何实体之任何行政人员（包括执行董事）。

根据购股权计划，所授出之购股权须于授出日期起计21天内获接纳，届时须就每次授出之购股权支付港币1.0元。

行使价由董事会厘定，并至少为以下最高者：(i)股份于授出购股权当日之收市价；或(i)股份于紧接授出日期前五个

营业日之平均收市价；或(i)股份于授出日期之面值。

概无有关在购股权可予行使前之最短持有期之特别规定，惟董事会有权于授出任何特定购股权时酌情厘定任何该

等最短持有期。购股权之可予行使期间由董事会全权厘定，惟概无购股权可于授出日期起计10年后获行使。

根据购股权计划及本公司任何其他购股权计划将予授出之购股权获悉数行使时可能发行之本公司股份总数，合共

不得超过采纳日期已发行股份总数之10%（「计划限额」）。股东可于股东大会以普通决议案更新计划限额，惟所更

新之计划限额不得超过于该股东批准当日已发行股份总数之10%。此外，根据购股权计划及本公司任何其他购股

权计划授出但尚未行使之购股权获悉数行使后可能发行之本公司股份总数上限合共不得超过不时已发行股份总数

之30%。根据购股权计划，本年度开始及结束时可授出之购股权数目分别为84,897,541份及86,297,541份。于本年

报日期当日，购股权计划中可予发行之本公司新股份总数为96,017,541股，相当于本年报日期当日占股份总数约

10.58%。

本年度内可就根据购股权计划本公司已授出之所有尚未行使的购股权而发行之本公司新股份总数为9,720,000股，

占本年度股份的加权平均数（与于2025年3月31日的股份总数相同）约1.07%。

购股权数目
参与者类别及姓名	于2024年 4月1日尚未行使	本年度内授出	本年度内行使	本年度内失效	本年度内注销	于2025年 3月31日尚未行使

董事会报告书

24德祥地产集团有限公司

除非获股东批准，否则于任何12个月期间，因行使根据购股权计划及本公司任何其他购股权计划授出购股权（包括

已行使、注销或尚未行使之购股权）而向每位合资格人士发行及将予发行之本公司股份最高数目，不得超过已发行

股份总数之1%。倘向董事、本公司之最高行政人员、本公司主要股东或控股东或任何彼等各自之联系人（定义见

上市规则）授出任何购股权，则须待独立非执行董事（不包括身为购股权承授人之独立非执行董事）批准后，方可作实。

此外，倘若董事会拟向本公司主要股东或独立非执行董事或任何彼等各自之联系人（定义见上市规则）授出任何购

股权，而有关购股权获悉数行使将导致于过去12个月期间直至授出日期（包括该日）已授予或将授予有关人士之购

股权（包括已行使、注销及尚未行使之购股权）获悉数行使时已发行及将予发行之本公司股份数目，超过于授出日

期已发行股份总数之0.1%及总值（按股份于授出日期之收市价计算）超过港币5,000,000元，则有关授出购股权须待

股东于股东大会批准后，方可作实。

于2021年9月28日，本公司根据购股权计划授出购股权，合共16,320,000份购股权最终获承授人妥为接纳，每股购

股权之行使价为港币1.03元。根据购股权计划，该等购股权可于2022年4月1日至2025年9月30日期间行使（包括首

尾两日），惟25%之购股权仅可于每个期间行使：(i) 2022年4月1日至2025年9月30日（包括首尾两日）；(i) 2022年

10月1日至2025年9月30日（包括首尾两日）；(i) 2023年4月1日至2025年9月30日（包括首尾两日）；及(iv) 2023年

10月1日至2025年9月30日（包括首尾两日）。购股权的归属期为授出日期起至行使期开始止。

购股权于本年度内之变动如下：

董事

张汉杰先生2,600,000–2,600,000

陈耀麟先生（附注1）1,000,000–1,000,000

石礼谦先生500,000–500,000

叶瀚华先生300,000–300,000

小计4,400,000–4,400,000

雇员（附注2）5,620,000–(1,400,000)–4,220,000

其他参与者

服务提供者（附注3(i)）800,000–800,000

关连实体参与者（附注3(i)）300,000–300,000

小计1,100,000–1,100,000

总计11,120,000–(1,400,000)–9,720,000

董事会报告书

252024-2025年报

附注：

（定义见上市规则）。

(i) 本集团之一名顾问，彼持有800,000份尚未行使之购股权；及

(i) 本公司一间主要联营公司之一名高级行政人员，彼持有300,000份尚未行使之购股权，彼亦为本公司若干联营公司之董事。

除上文所披露者外，于本年度内概无购股权在购股权计划下授出、行使、失效或注销。

股票挂钩协议

除上文「购股权计划」一节所披露者外，本公司于本年度内概无订立或于本年度终结时概无存续任何股票挂钩协议。

董事购买股份或债券之权利

除上文所披露之购股权计划外，于本年度内任何时间，本公司或其任何附属公司概无订立任何安排，致使董事可藉

收购本公司或任何其他法人团体之股份或债券而获益。

董事于竞争业务之权益

于本年度内，根据上市规则第8.10条，有关董事与本集团业务直接或间接构成竞争或可能构成竞争的业务权益如下：

(i) 执行董事兼本公司主席张汉杰先生于多间在澳门、香港、中国及加拿大从事物业投资之公司中拥有个人权益

及╱或担任董事职务。

(i) 执行董事兼本公司联席副主席陈国强博士之紧密联系人于多间在香港从事物业投资及╱或证券投资之公司

中拥有个人权益及╱或担任董事职务。

(i) 执行董事陈耀麟先生于多间从事证券投资之公司中拥有个人权益及╱或担任董事职务。

(iv) 非执行董事周美华女士于一间从事证券投资之公司中担任董事职务。

张汉杰先生亦于一间在中国从事酒店投资之公司中担任董事职务，而陈国强博士则于一间在加拿大从事酒店投资

之公司中拥有个人权益。惟于中国及加拿大投资酒店之业务于本年度内已不再为本集团之主要业务。

董事会报告书

26德祥地产集团有限公司

董事深知彼等对本公司负上诚信责任，并且明白在履行其董事职务时，必须避免实际及潜在的利益和职务冲突，以

确保其行事符合股东及本公司整体之最佳利益。此外，本集团任何重大业务决策由董事会决定。任何董事须就彼拥

有重大权益之任何决议事项放弃投票。基于以上所述，董事会认为上述董事各自于其他公司之权益不会影响其出

任董事职务，亦不会妄顾本集团及股东利益。此外，董事会认为在独立非执行董事仔细审阅之配合下，本集团能按

公平基准经营其业务，使其独立于上述董事被视为拥有权益的业务。

董事之重大交易、安排或合约权益

除综合财务报表附注39所披露者外，于本年度结束时或本年度内任何时间，概无存续由本公司或其任何附属公司

所订立，且董事或与董事有关连的实体于当中直接或间接拥有重大权益之重大交易、安排或合约。

董事资料变动

根据上市规则第13.51B(1)条，董事资料自本公司2024-2025年中期报告日期起至本报告书日期止之变动如下：

(i) 叶瀚华先生获委任为本公司环境、社会及管治委员会（「环境、社会及管治委员会」）之主席，而罗汉华先生及

彭铭东先生（「彭铭东先生」）则获委任为成员，均自2025年3月7日起生效。

(i) 周美华女士已获委任为本公司提名委员会之成员，自2025年7月1日起生效。

(i) 香港上巿公司新创建集团有限公司更改其公司名称为周大福创建有限公司，自2024年11月22日起生效。

石礼谦先生为上述公司之独立非执行董事。此外，石礼谦先生获委任为香港上巿公司景业名邦集团控股有限

公司之主席及非执行董事，自2025年6月6日起生效。石礼谦先生为香港都会大学咨议会成员，并已不再担任

香港大学校董会及校务委员会之成员。

(iv) 张汉杰先生、陈耀麟先生及罗汉华先生各自于本集团若干成员公司所担任的董事职务上有所变动。

(v) 有关本年度董事酬金之详情载于综合财务报表附注12(a)。

除上文所披露者外，董事资料概无其他变动须根据上市规则第13.51B(1)条作出披露。

关连交易

本公司于本年度内及截至本报告书日期止概无进行任何须根据上市规则第十四A章予以披露之关连交易或持续关连

交易。于综合财务报表附注39披露之有关连人士交易并不构成本公司之关连交易或持续关连交易，或过往已根据

上市规则披露或获豁免上市规则第十四A章项下申报、年度审阅、公布及独立股东批准之规定。董事确认本公司已

遵守上市规则第十四A章之披露规定。

	姓名╱名称	权益性质	身份	所持股份数目	百分比（附注2）

董事会报告书

272024-2025年报

主要股东及其他人士之权益

于2025年3月31日，据董事或本公司最高行政人员所知，本公司主要股东或其他人士（董事或本公司最高行政人员

除外）于股份及本公司相关股份中拥有，并已根据证券及期货条例第XV部第2及3分部之条文向本公司披露，以及记

录于本公司根据证券及期货条例第336条存置之登记册之权益及淡仓如下：

(I)主要股东

伍婉兰女士公司权益受控制法团权益261,172,91928.78%

家族权益配偶权益267,775,09329.52%

528,948,01258.30%

（附注3）

Record High Enterprises Limited

（「Record High」）

公司权益受控制法团权益261,172,91928.78%

（附注3）

达颖控股有限公司（「达颖」）个人权益实益拥有人261,172,91928.78%

（附注3）

(I)其他人士

德祥集团有限公司

（「德祥集团」）

公司权益受控制法团权益76,186,2798.39%

（附注4）

Galaxyway Investments Limited

（「Galaxyway」）

个人权益实益拥有人76,186,2798.39%

（附注4）

附注：

。此外，概无本公司相关股份由上述本公司主要股东和其他人士持有。

,172,919股份，其为Record High之全资附属公司，而Record High则由伍婉兰女士全资拥有。故此，就证券及期货条例第XV

部而言，Record High及伍婉兰女士被视为于达颖所拥有之261,172,919股份中拥有权益。

此外，就证券及期货条例第XV部而言，伍婉兰女士作为执行董事兼本公司联席副主席陈国强博士之配偶而被视为于Galaxyway所拥有载于

下文附注4之76,186,279股份及陈国强博士实益拥有之191,588,814股份中拥有权益。

因此，就证券及期货条例第XV部而言，伍婉兰女士被视为于合共528,948,012股份中拥有权益。

4. Galaxyway拥有76,186,279股份，其为德祥集团之全资附属公司，而德祥集团则由陈国强博士全资拥有。故此，就证券及期货条例第XV部

而言，德祥集团及陈国强博士被视为于Galaxyway所拥有之76,186,279股份中拥有权益。

董事会报告书

28德祥地产集团有限公司

除上文所披露外，于2025年3月31日，本公司概无获悉任何其他于股份或本公司相关股份中已根据证券及期货条例

第XV部第2及3分部之条文向本公司披露或已记录于本公司根据证券及期货条例第336条存置之登记册之权益或淡仓。

管理合约

于本年度内，概无订立或存续与本公司全部或任何重大部分业务有关的管理及行政合约（雇佣合约除外）。

主要客户及供应商

于本年度内，本集团五大客户之营业额合共占本集团总营业额约97%，其中最大客户占本集团总营业额约93%。

本集团五大供应商之采购额合共占本集团总采购额约69%，其中最大供应商占本集团总采购额约37%。

各董事及彼等各自之紧密联系人或据董事所知拥有本公司已发行股本超过5%之任何股东于2025年3月31日概无于

本集团五大客户或五大供应商中拥有任何权益。

购买、出售或赎回本公司之上市证券

本公司或其任何附属公司于本年度内概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券。

遵守法律及规例

据本公司所知悉，本年度内概无严重违反或不遵守适用法律及规例而导致对本集团业务及营运造成重大影响的情况。

薪酬政策

有关董事、本集团高级管理层及其他雇员之薪酬政策已获制订并将由本公司薪酬委员会不时检讨。董事、高级管理

层及雇员之薪酬待遇乃按彼等之资历及经验、工作性质及表现以及市场薪酬情况而厘定。除合约酬金外，本集团亦

可决定提供其他福利，包括酌情花红、医疗计划、保险、退休福利计划及购股权。有关本集团退休福利计划及购股

权计划之资料分别载于综合财务报表附注38及上文「购股权计划」一节内。

股息政策

本公司之股息政策旨在为股东提供稳定及可持续的回报，并同时维持本集团的流动资金以抓紧未来的增长机会。

本公司拟向股东提供定期股息及不时宣派特别股息，并在适当时候向股东提供以股代息选择。在决定是否提议派

发股息及厘定股息金额时，董事会将考虑本集团的盈利表现、财务及流动资金状况、投资需求及未来前景、以及董

事会可能认为合适的任何其他因素。

董事会报告书

292024-2025年报

获准许的弥偿条文

获准许的弥偿条文正于惠及董事之情况下有效且于本年度内有效。本公司已就其董事及高级职员在面对法律行动

方面投购保险。

优先购买权

公司细则或百慕达法例概无有关优先购买权规定本公司须按比例向现有股东提呈发售本公司新股份之条文。

足够公众持股量

根据本公司所得之公开资料及据董事所知悉，本公司于本年度内及于本报告书日期当日一直维持根据上市规则所

规定之足够公众持股量。

核数师

本公司将于股东周年大会提呈决议案以续聘德勤•关黄陈方会计师行为本公司核数师。

代表董事会

主席

张汉杰

香港，2025年6月27日

企业管治报告书

30德祥地产集团有限公司

本公司致力维持高水平的企业管治常规及程序，并遵守法定及监管规定，务求为股东带来最大回报及利益，同时提

高对持份者之透明度及问责性。

企业管治常规

本公司已采纳企业管治守则内所载之守则条文，作为其企业管治守则。于本年度内，本公司一直遵守企业管治守则

之所有守则条文及应用当中所载之原则，惟(i)「行政总裁」一职从缺，其详情载于下文「主席及董事总经理」一节；及

(i)并无在2023-2024年报中的企业管治报告书（「2023-2024企业管治报告书」）内讨论有关本公司截至2024年3月

31日止年度综合财务报表之持续经营事宜（「2023-2024持续经营事宜」）。诚如2023-2024企业管治报告书披露，管

理层对2023-2024持续经营事宜之看法经已于2023-2024年报内「管理层讨论及分析」中的「管埋阶层对有关持续经

营之不发表意见之看法」一节中作讨论。董事会认为以相互参照方式披露已经足够，于2023-2024企业管治报告书

中重复披露有关讨论会导致篇幅冗长。

企业文化、策略及长远业务模式

本公司在合规、企业管治和企业社会责任各方面具有严格的企业文化，同时密切关注不同地区的房地产市场机遇，

重新审视及重组本集团的房地产投资组合。本集团的企业宗旨是为本公司及其股东带来最大的回报。为达致此企

业宗旨，本集团采取之业务策略为以相对较低之成本取得地点优越之物业地盘以作重建之用，借此维持续增长

及盈利，同时透过出售竣工物业发展项目缔造主要利润来源。本集团亦建立具增值潜力之物业投资组合，以确保拥

有可靠的经常性收入来源。其他业务（包括证券投资及提供贷款融资服务）为本集团财务管理下其中一项善用现金

盈余之政策，并对本集团旗下物业发展及投资之核心业务起补助作用。

透过跟秉持类似投资理念之业务伙伴组成合营公司为本集团控股架构之首选模式，既可分散业务风险，亦能分享

业务伙伴之专长。本集团亦拥有专业团队及掌握适时资讯以迎合市场变化。

董事进行证券交易

本公司已采纳标准守则作为董事进行本公司证券交易之行为守则。经本公司作出特定查询后，所有董事均确认彼

等于本年度一直遵守标准守则所载之规定标准。本公司亦采纳标准守则以规管可能拥有本公司或其证券内幕消息

之雇员及附属公司之董事进行的本公司证券交易。

董事会

董事会成员个别及共同负责领导及监控本公司，并透过经营及发展本集团业务运作、执行本集团之业务策略及履

行企业管治职责，带领本公司迈向成功。董事会现时有八名成员，包括四名执行董事、一名非执行董事及三名独立

非执行董事。董事会组成之详情载于本年报第2页。载列全体董事姓名及彼等之角色与职能之名单可于联交所及本

公司之网站查阅，该名单将不时因应任何变动而予以更新。

企业管治报告书

312024-2025年报

董事履历详情已载于本年报第5至8页内。除执行董事兼联席副主席陈国强博士为执行董事陈耀麟先生之父亲外，

董事会各成员之间概无财务、业务、家属或其他重大关系。

本公司于本年度经已根据上市规则之规定维持足够数目之独立非执行董事，即人数最少为董事会三分之一。三名

独立非执行董事均具备专业知识及广泛经验，促使董事会有效且高效地作出独立判断，向本公司管理层提供独立

建议，并客观地作出符合本公司及股东整体利益及福祉之决定。

董事会向执行董事会或其他委员会授出行使管理职能及执行本集团日常业务运作之权力及责任，惟特别保留重要

事项及决定之审批权予董事会，如年度及中期财务报告及监控、筹集股本资金、宣派中期股息、建议派付末期股息

或其他分派、有关上市规则第十四章及第十四A章分别界定之须予公布交易及关连交易之决定，以及就本公司股本

重组或债务偿还安排提出推荐意见。董事会亦已成立审核委员会、薪酬委员会、提名委员会、企业管治委员会、投

资委员会及环境、社会及管治委员会，均以书面订明特定职权范围，明确界定其各自之角色、权力及职能。上述委

员会之成员可全面查阅会议纪要、记录及资料，以及接触本公司之人员，以便履行其责任。有关各委员会之进一步

资料载于本报告书下文。

董事会每年最少举行四次定期会议，全体董事于会议举行前最少14天接获通告。如有需要，董事会亦会于适当时候

安排及举行额外会议。董事可亲身或以电子通讯方式出席董事会议。于本年度内，董事会合共举行五次会议，包

括四次定期会议，并传阅及通过董事书面决议案批准重大事项。此外，于本年度内执行董事会以决议案形式审批获

董事会授权及╱或指派之日常业务及事务。

董事获预先提供一切相关资料以便作出知情决定，另有适当安排以确保董事有机会于定期董事会议程中加入

事项。全体董事均可各自个别获得本集团高层管理人员及顾问提供之意见及服务，以确保遵循及符合董事会程序

以及所有适用法例、规则及规例。董事会主席（「主席」）于其他董事避席之情况下最少每年与独立非执行董事会面

一次。

已出席会议╱合资格出席会议之次数
董事姓名	董事会	审核委员会	薪酬委员会	提名委员会	企业管治委员会	环境、社会及管治委员会	2024年股东周年大会

企业管治报告书

32德祥地产集团有限公司

于每个财政年度开始前，所有董事均获提供该财政年度的定期董事会议、委员会议及股东周年大会之初拟时

间表。下表以记名方式载列于本年度内在任之董事会成员各自出席于年内举行之会议之出席记录：

执行董事：

张汉杰先生5/5–1/11/1–1/1

陈国强博士5/5–1/1

陈耀麟先生5/5–1/1

罗汉华先生5/5–1/10/01/1

非执行董事：

周美华女士（附注）5/5–1/1

独立非执行董事：

石礼谦先生5/54/41/11/1–1/1

叶瀚华先生5/54/41/11/11/10/01/1

彭铭东先生5/54/41/11/1–0/01/1

附注：周美华女士已获委任为提名委员会成员，自2025年7月1日起生效。

董事经已定期向本公司披露彼等于其他组织担任董事及职位，以及其他重大承诺及于本公司事务中所投放之时间。

根据企业管治守则之建议最佳常规，董事会已检视董事之表现及彼等对本公司之贡献，并认同董事均致力为本公

司竭诚服务。此外，董事会认为，各董事于本年度内举行之董事会及委员会议以及股东周年大会之高出席率，可

反映出彼等积极参与本公司事务及董事会之讨论和决策，对董事会作出正面贡献。

本公司已就董事于执行职责时面对法律行动事宜投购保险，并定期作出检讨，以确保提供足够保障。

主席及董事总经理

张汉杰先生为主席，主要负责本集团之策略规划以及管理董事会之运作。董事总经理的职位从缺，而本集团营运及

业务发展之职责则由执行董事分担。董事会认为，由于各执行董事之职责均有明确的区分，因此现有架构有效促进

本集团之营运及业务发展，并使董事会能够稳妥地履行其职责。此外，独立非执行董事为董事会审议决策提供独立

宝贵的观点及建议。

董事姓名	本集团业务	企业管治及╱或其他（附注）

企业管治报告书

332024-2025年报

非执行董事

根据公司细则及企业管治守则，每名董事须最少每三年轮值退任及重选连任一次。全体非执行董事亦须遵守前述

的退任规定。

董事会有三名独立非执行董事，而当中最少一名已具备上市规则所规定之适当专业资格或会计或相关财务管理专

业知识。经审阅独立非执行董事根据上市规则第3.13条所列有关董事独立性的因素之书面确认书后，董事会认为全

体独立非执行董事均为独立。

董事之持续专业发展

为维持良好企业管治，每名新委任之董事将获介绍本集团业务情况，并获提供专业发展资料，以确保彼对本集团之

业务有充分的理解，以及对其于上市规则及相关法定与监管规定下之职责有足够的认知。

此外，本公司鼓励董事参加专业团体或商会组织举办有关上市规则、香港公司条例及企业管治常规之专业发展课

程及研讨会。本公司遵照企业管治守则之规定亦提供持续专业发展（「持续专业发展」）培训，就特定重要性及受关

注之议题为董事安排简介，并向董事提供相关阅读材料。于本年度内，本公司继续向董事提供有关规则及规例之最

新发展概况、市场发展，以及其他相关题材之资料，以加深彼等对本集团业务和合规监管趋势之认识及了解。

所有董事已向本公司呈交其培训记录，并确认彼等于本年度内参与以下主题之持续专业发展培训：

张汉杰先生✓

陈国强博士✓

陈耀麟先生✓

罗汉华先生✓

周美华女士✓

石礼谦先生✓

叶瀚华先生✓

彭铭东先生✓

附注：此包括董事的职责与责任、法律及规例的更新、财务汇报、税收制度、反贪污以及环境、社会及管治（「环境、社会及管治」）等主题。

提名、委任及重选董事及多元化

董事会授权提名委员会负责提名及委任新董事，并提名董事以供股东于股东周年大会上重选。根据公司细则，董事

有权不时及随时委任何人士出任董事，以填补董事会之临时空缺或作为现有董事会之新增成员，惟有关人士须

于随后之股东周年大会上退任及重选连任。

企业管治报告书

34德祥地产集团有限公司

董事会于2025年6月扩展其董事会多元化政策（「董事会多元化政策」），将集团员工的多元化纳入其中，并将该政策

改名为「董事会及员工多元化政策」。董事会及员工多元化政策于每年审阅以确保董事会在技能、经验及观点多元

化方面取得均衡，以切合本集团业务及经营策略，以及董事会成员的继任计划和发展之需要，并坚持本集团对无骚

扰或歧视的工作环境之承诺，并致力于开发员工的潜力，以打造有能力、有责任感和成功的团队。本集团认为多元

化的概念包含许多不同的方面，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、种族、专业及行业经验、营商视野、

技能、知识及服务年期。所有董事之委任及与聘用相关的决定须以平等机会原则按候选人的长处及贡献作出，并在

考虑候选人时以客观准则拣选，充分顾及董事会成员或员工多元化的裨益及董事会或员工之需要，而不会只侧重

多元化的单一个范畴。就董事会层面而言，董事会应为一个混合性别的董事会，其中至少有一名不同性别的董事。

为了董事会的继任计划，不同性别的高级主管至少应占20%。此外，不同性别的全体员工至少应占20%。于

2025年3月31日，高级主管（不包括董事）中37.5%为男性，62.5%为女性；而全体员工中48%为男性，52%为女性。

此外，获委任为独立非执行董事之候选人须符合上市规则所载之独立性标准，并应拥有独立意见和行使独立判断，

而不应仅依赖专业顾问或管理层主动提供之意见。

于本年度内，概无董事参与厘定其本身之续任条款，亦无独立非执行董事参与评估其本身之独立性。董事会于年内

已检讨董事会多元化政策的实施及有效性以及当中设定之可计量的目标，并满意所有可计量的目标均已达成。

各董事已接获正式委任书，当中载列彼的主要委任条款及条件。每名董事须最少每三年于股东周年大会上轮值退

任一次。另外，根据公司细则，于每届股东周年大会上，不少于当时三分之一的董事须轮值退任。

提名委员会

提名委员会现时由四名成员组成，即石礼谦先生（委员会主席）、张汉杰先生、叶瀚华先生及彭铭东先生。除张汉杰

先生为执行董事外，所有成员均为独立非执行董事。非执行董事周美华女士已获委任为成员，自2025年7月1日起

生效。

提名委员会之主要职责包括就有关董事委任或重新委任以及董事继任计划之事宜向董事会提出推荐意见；评估独

立非执行董事之独立性；最少每年检讨董事会之架构、规模及组成（包括技能、知识、经验及多元化的观点及角度），

并为配合本公司企业策略而拟对董事会作出之任何变动提出推荐意见；协助董事会维持董事会技能矩阵；支持本

公司定期评估董事会之表现及审阅本公司提名政策（「提名政策」）以确保其有效性及合规性。提名委员会之职权范

围已于2025年6月更新并可于联交所及本公司之网站查阅。为使董事提名过程有效地运作，董事会亦已采纳根据公

司细则中股东建议选举个别人士为董事之程序、提名政策以及董事会及员工多元化政策。提名委员会已获提供充

裕资源以履行其职责。

企业管治报告书

352024-2025年报

根据提名政策，提名委员会在识别及筛选合适的候选人作董事委任后，须应用以下甄选准则：

(i) 协助实践本公司企业策略的能力；

(i) 业务经验和董事会专业知识与技能；

(i) 为本集团业务投放的时间及关注；

(iv) 拥有诚信、个人道德、诚实和良好声誉；

(v) 独立非执行董事之委任应符合上市规则的独立性规定，及拥有独立意见和行使独立判断，并不仅依赖专业顾

问或管理层主动提供的意见；及

(vi) 就董事会及员工多元化政策而言，该委任对董事会多元化带来的裨益。

提名委员会应就委任新董事的推荐意见，呈交董事会作审议及批准。

就重选退任董事而言，提名委员会亦须应用甄选准则以评核退任董事，并向董事会提出推荐意见。载有重选连任之

董事之有关资料的通函须寄发予股东。如退任的独立非执行董事(i)已在董事会服务超过九年或(i)已在六间或以上其

他上市公司担任董事职务，董事会须在通函中分别解释(i)相信彼仍保持独立性及应获重选的原因，包括所考量的因

素、作此决定过程及讨论内容或(i)彼能为董事会投入足够时间的原因。

于本年度内，提名委员会曾举行一次会议。提名委员会于本年度内所履行的工作包括：

(i) 检讨董事会的架构、规模及组成；

(i) 评核独立非执行董事的独立性；

(i) 提名退任董事于2024年股东周年大会（「2024年股东周年大会」）上重选连任；及

(iv) 审阅提名委员会之职权范围及提名政策。

企业管治委员会

企业管治委员会现时由三名成员组成，包括(i)两名执行董事，即张汉杰先生（委员会主席）及罗汉华先生，以及

(i)一名独立非执行董事，即叶瀚华先生。

董事会授权企业管治委员会履行企业管治守则内之守则条文所载之企业管治职能。企业管治委员会之主要职责包

括就本公司企业管治政策及常规向董事会提出推荐意见；以及检讨和监察(i)董事及本公司高层管理人员之培训及持

续专业发展；(i)本公司在遵守法律及监管规定方面之政策及常规，(i)本公司雇员及董事适用之行为守则及合规手

册（如有）；及(iv)本公司遵守企业管治守则之情况及企业管治报告书所载之披露资料。董事会亦已采纳企业管治政

策及行为守则作内部指引用途。企业管治委员会获提供充裕资源以履行其职责。

企业管治报告书

36德祥地产集团有限公司

于本年度内，企业管治委员会曾举行一次会议。企业管治委员会于本年度内所履行的工作包括：

(i) 确认以下事项待董事会批准：

－本公司于企业管治之常规及程序，以及遵守企业管治守则；及

－ 2023-2024企业管治报告书；

(i) 审阅董事之持续专业发展培训；及

(i) 审阅企业管治委员会之职权范围、企业管治政策、股东通讯政策、行为守则以及多项有关企业管治事宜之程

序。

薪酬委员会

薪酬委员会现时由三名成员组成，全部均为独立非执行董事，即彭铭东先生（委员会主席）、石礼谦先生及叶瀚华

先生。

薪酬委员会之主要职责包括(i)就全体董事及本公司高层管理人员之薪酬政策及架构，及就设立正规而具透明度之薪

酬政策制订程序向董事会提出推荐意见；以及(i)厘定执行董事及本公司高层管理人员之薪酬待遇。职权范围可于

联交所及本公司之网站查阅。薪酬委员会获提供充裕资源以履行其职责。

于本年度内，薪酬委员会曾举行一次会议并审阅薪酬委员会之职权范围以及董事及本集团雇员之薪酬政策。

董事薪酬待遇详情载于本年报内综合财务报表附注12(a)。于本年度内，概无董事或其任何联系人（定义见上市规则）

参与决定该董事之薪酬待遇，亦概无任何执行董事或本公司之高层管理人员之新服务合同须获薪酬委员会批准。

审核委员会

审核委员会现时由三名成员组成，全部均为独立非执行董事，即彭铭东先生（委员会主席）、石礼谦先生及叶瀚华

先生。彭铭东先生为合资格会计师，于财务申报及监控方面具备上市规则所规定之丰富经验。

审核委员会之主要职责包括于提呈董事会批准前审阅本集团中期及全年业绩；就委任本公司外聘核数师（「核数师」）

提出推荐意见并以主要代表身份监察本公司与核数师之关系；及审阅本集团财务资料以及财务申报制度。审核委

员会亦负责检讨本集团风险管理及内部监控系统之充足性及有效性，以及本公司内部审核职能之有效性。其职权

范围可于联交所及本公司之网站查阅。董事会亦已采纳风险管理与内部监控政策及举报政策，并同时授权审核委

员会负责检讨有关政策及相关安排。审核委员会获提供充裕资源以履行其职责。

企业管治报告书

372024-2025年报

于本年度内，审核委员会曾举行四次会议，并以书面决议案处理若干事项。审核委员会于本年度内所履行的工作包

括：

(i) 讨论及审阅本年度之审核计划报告；

(i) 确认以下事项待董事会批准：

－截至2024年3月31日止年度之经审核综合财务报表，包括2023-2024持续经营事宜及一间联营公司之投

资有所保留事宜；

－截至2024年9月30日止六个月之未经审核综合中期财务报表；

－于2024年股东周年大会待股东批准核数师的重新委任；

－内部审核清单及时间表；

－自2024年4月1日至2025年6月30日以及2024年10月1日至2025年11月30日期间之现金流量预测；及

－内部审核报告；

(i) 批准有关本年度综合财务报表之核数师之委聘条款，包括其收费之基准；

(iv) 与管理层及核数师讨论及审视可能影响本集团之会计准则及规定之变更；

(v) 批准就出售本公司之一间附属公司所提供若干非审计服务之核数师之委聘条款；及

(vi) 审阅审核委员会之职权范围、风险管理与内部监控政策及举报政策。

于本年度内，董事会与审核委员会成员并无任何意见分歧。

投资委员会

投资委员会由两名成员组成，而两位均须为执行董事。

投资委员会之主要职责包括(i)就本集团投资策略及风险监控政策向董事会提出推荐意见，并检讨其执行效率及效益，

以及就有关收购和出售投资产、公司、业务或项目之相关事宜及其资金要求向董事会提出推荐意见；(i)在作出任

何投资决定前进行所需研究及收集所需资料；(i)审阅本集团投资组合之财务表现；(iv)审阅投资组合的合适性，并

就有关财务管理及盈余资金投资方面向董事会提供推荐意见；及(v)检讨投资政策以确保其有效性及就任何修订建

议向董事会提出推荐意见。投资委员会获提供充裕资源以履行其职责。

于本年度内，投资委员会审阅投资委员会之职权范围及投资政策。

环境、社会及管治委员会

环境、社会及管治委员会于2025年3月7日新成立，现时由三名成员组成，即叶瀚华先生（委员会主席）、罗汉华先

生及彭铭东先生。除罗汉华先生为执行董事外，所有成员均为独立非执行董事。

环境、社会及管治委员会之主要职责包括(i)检讨本公司的环境、社会及管治以及气候相关政策、策略及表现，并向

董事会提出建议；(i)评估用于环境、社会及管治举措之资源的充足性、进展及分配；(i)监督本公司年度环境、社

会及管治报告书的编制与准确性；(iv)确保与气候相关的风险之适当风险管理和内部控制系统到位；及(v)监督与气

候相关风险和机会的目标之制定，监测这些目标的进展情况。本公司已提供环境、社会及管治委员会充足资源以履

行其职责。

企业管治报告书

38德祥地产集团有限公司

公司秘书

本公司之公司秘书（「公司秘书」）负责确保遵循董事会程序以及董事会活动有效及高效地进行，亦确保本公司遵守

上市规则以及其他相关规则及规例，包括但不限于在上市规则所规定之期限内编制、刊发及发送本公司之年报及

中期报告，以及遵照企业管治守则之规定为董事安排持续专业发展培训。

此外，公司秘书就董事披露彼等于本公司证券之权益及买卖、关连交易及内幕消息方面之责任提供意见，确保符合

上市规则以及所有其他相关规则及规例规定之标准及披露，并于有需要时在本公司年报及╱或中期报告中作出披露。

公司秘书为本集团之雇员。彼确认已遵守上市规则所需有关资历、经验及培训之规定。

财务申报

董事知悉彼等须负责就各财政期间编制财务报表，真实及公平地反映本集团之事务状况以及本集团于该期间之业

绩及现金流量。于编制财务报表时，董事选定合适会计政策并贯彻应用及作出审慎、公平与合理之判断及估计，并

按持续经营基准编制财务报表。核数师就其对本集团财务报表之申报责任所编制之声明载于本年报独立核数师报

告书内。

本集团拥有合资格会计师团队，以根据相关法例、规则及规例监察其财务申报及其他会计相关事宜。本公司管理层

为董事会所有成员提供每月更新资料，充分详列有关对本公司表现、状况及前景所作出中肯且易于理解之评估，使

董事会全体及董事可根据上市规则第3.08条及第十三章履行彼等之职责。

核数师就本公司本年度之综合财务报表于独立核数师报告中发表保留意见（「保留意见」），以处理与本集团于一间

联营公司之权益的期初结余、该联营公司之应占业绩及终止确认产生之收益或亏损有关之事项，并提出持续经营

存在重大不确定性，详情分别载于本年报内独立核数师报告书之「意见（包括对综合财务表现发表保留意见）的基准」

及「有关持续经营的重大不确定性」章节内。

管理层对上述事宜之观点如下：

(I) 意见（包括对综合财务表现发表保留意见）的基准

本集团持有北京珀丽20%股权，并于2024年3月31日以权益法将其于北京珀丽之权益入账列作于一间联营公

司之权益。由于本集团并无从北京珀丽或其主要股东（「主要股东」）收取任何财务资料，经考虑所有情况及

不利因素，包括潜在收回土地、主要股东不合作进行土地重建及其他不明朗因素后，本集团于截至2024年

3月31日止年度确认悉数减值亏损港币136,200,000元。

企业管治报告书

392024-2025年报

因此，核数师须于本年度独立核数师报告书中发表保留意见，以处理与本集团于一间联营公司之权益的期初

结余、该联营公司之应占业绩及终止确认产生之收益或亏损有关之事项。此保留意见乃因核数师未能核实本

集团于北京珀丽之投资的期初结余，因此对北京珀丽于本年度所呈报之溢利或亏损影响的恰当性产生不确

定性。

然而，于本年度内，本集团已发出法律函件，惟并无收到任何回复。因此，本集团已正式对北京珀丽及主要

股东就违反中国《公司法》相关条文提起法律诉讼，并向中国法院提交相关文件，要求取得所有法定文件及

会计记录。该法律诉讼已正式立案，并于报告期末后在中国法院立案。本集团重新评估其对北京珀丽行使影

响力的能力。经重新评估后，本集团被认为已不再对北京珀丽拥有重大影响力，并将其于2025年3月31日在

北京珀丽之投资分类为股本投资。考虑到上述事件及正在进行的法律诉讼，由于北京珀丽的情况并无改善，

管理层认为于2025年3月31日并无收回成本的迹象，因此于2025年3月31日于北京珀丽的投资账面值维持为零，

而有关期初结余的审计问题及对综合损益表影响的相应持续不确定性将于下个财政年度移除。

(I) 有关持续经营的重大不确定性

管理层已在编制本集团本年度综合财务报表时与核数师持续讨论。管理层认为经考虑下文所述之计划及措施，

本集团之流动资金需求将得到管理，而本集团之财务状况将会改善。此外，本集团将有充足营运资金为其营

运提供资金及履行其自本年度综合财务报表批准日期起计十二个月内到期之财务责任。因此，管理层于批准

本年度综合财务报表之日有合理预期本集团有足够资源于可见将来继续营运。

关于本集团持续经营能力之重大疑问，管理层已及正采取以下措施以解决其疑虑：

(i) 出售物业

本集团将出售其物业作为策略性举措，以变卖被锁定的资本和价值。此策略将使本集团能够有效管理

其资产、潜在地提升其流动性及提供额外财务资源；

（i）维持业务活动

本集团预期透过销售物业存货，于未来十二个月持续提升其流动资金及经营现金流量；

企业管治报告书

40德祥地产集团有限公司

（i）寻求再融资

本集团一直积极寻求于现有融资到期前再融资。截至本年报日期，本集团概无接获任何要求立即偿还

其于本年度逾期之借款港币391,300,000元的通知。本集团继续与现有借款的贷款人磋商再融资，并

与其他贷款人磋商新的融资；及

(iv) 控制行政及经营成本

本集团将继续采取积极措施，透过不同渠道控制行政及经营成本。

管理层相信，透过实施该等计划及措施，本集团将有效应对其流动资金需求并改善其财务状况。因此，按持

续经营基准编制本集团的本年度综合财务报表乃属适当。

审核委员会对保留意见之看法

审核委员会已严格审阅保留意见、相应管理层之立场、本集团为应对保留意见所采取之计划及措施，以及本集团对

其于北京珀丽之投资所进行之评估。审核委员会确认并同意管理层对于保留意见之看法。

核数师酬金

向核数师已付或应付的本年度酬金总额约为港币6,116,000元，当中港币4,390,000元为审核服务费用，而

港币1,726,000元则为非审核服务费用，非审核服务包括税务相关服务及特定项目。

风险管理及内部监控

董事会认为，良好企业管治反映组织的价值观及文化。董事会整体负责以诚信行事，促进合规及企业管治的严谨文

化，及维持稳健及有效之风险管理及内部监控系统，并检讨其成效，特别是透过风险管理评估有关财务、营运及合

规之主要监控，以便融入本集团之策略及日常营运以及维护本集团之资产和持份者之利益。

董事会监察本集团之风险管理程序，包括由管理层识别及按其估计影响与发生的可能性以评估本集团所面对之主

要风险，包括重大的环境、社会及管治风险以及制定减低相应的减缓监控措施。风险管理登记册记录本集团已识别

的风险与相关减缓监控措施，并根据内在与外在变化最少每年检讨一次。本集团维持一个开放和互动的沟通渠道，

使已识别的风险得以适时上报及持续监督。本集团面临之主要风险及不确定因素以及相应的减缓监控措施刊载于

本年报之「管理层讨论及分析」章节内。

企业管治报告书

412024-2025年报

严谨的风险管理及内部监控系统的基础取决于由组织所发展的价值观及文化、董事会提供的指导以及人员对政策

和程序的遵守情况。本集团之风险管理及内部监控系统包括完善之组织架构、全面之政策与准则及董事会就本集

团所有业务之营运、财务职能及合规监控状况对各职能部门执行之内部监控系统作定期审阅，包括企业交易及提

供财务资助（如有），以有效地管理本集团已识别的风险。制定本集团之风险管理与内部监控政策旨在就风险管理

及内部监控之基本框架上提供一般指引及推荐意见，以达致本集团之目的。本集团设立举报机制，以便员工及与本

集团有业务往来的人士在保密和匿名的情况下举报本集团内任何涉嫌不当行为、失当行为或舞弊行为。本公司已

制定反贪污政策，以促进和支持所有适用的反贪污法律法规。

本公司亦已就处理及发布内幕消息制定及维持适当有效的制度及程序。董事会已采纳内幕消息披露政策，并根据

该政策成立内部委员会，以审阅及评估任何需要促请董事会垂注及予以披露之重大资料。本公司亦已实施程序应

对外部及股东通讯，确保只有指定人员方可回应有关本集团事务之提问。

本集团之内部审核职能属独立职能，直接向审核委员会汇报。内部审核团队根据风险为本并经审核委员会批准的

内部审核工作计划、内部审核清单及时间表，不时检讨本集团之业务营运、风险管理以及内部监控系统。包含内部

监控有效性结论的内部审核报告亦定期编制，并提呈予审核委员会审阅，及予董事会考虑及批准。

董事会负责持续监督管理本集团风险管理及内部监控系统之设计、实施及监察，并已就其成效作出周期性检讨。此

外，董事会已进行年度检讨并确保本公司向具备适当资历、经验和培训并负责本公司会计及财务申报、内部审核、

合规及环境、社会及管治之执行及申报职能之专业员工提供充足资源及预算。

于本年度内，本集团之风险管理及内部监控系统与去年维持不变。风险管理及内部监控系统概无出现重大不当或

不足之处或关注事项须促请审核委员会垂注。根据管理层、内部审核职能及审核委员会之定期评估及确认，董事会

亦已检讨本集团之风险管理及内部监控系统，并认为均属有效及足够。

考虑到保留意见，本集团将密切监控其联营公司财务及营运资讯汇报，定期审阅股东协议和章程文件，以及针对任

何不合规或重大关注事项及时采取行动，以进一步加强内部监控，避免类似情况再次发生。

与股东之沟通

董事会已采纳并不时检讨股东通讯政策，旨在确保股东可随时、公平及适时获提供中肯且易于理解之本公司资料，

让彼等以知情方式行使其权利。于本年度内，股东通讯政策的实施和有效性已获检视并获悉政策对本公司有效。

企业管治报告书

42德祥地产集团有限公司

本公司透过刊发年报及中期报告、公布及通函，以及发布有关本集团活动、业务策略及发展之其他资料与股东沟通。

所有该等资料以及本公司采用传播公司通讯的方式以及股东索取本公司之公司通讯印刷本的安排可于本公司网站

w.itcproperties.com查阅。

董事会致力与所有股东维持续及高透明度之沟通，包括于本公司网站上刊载股东沟通渠道的联系方式，尤其是

举行股东大会作为与股东沟通的途径，并鼓励彼等参与会议。本公司时常于股东周年大会结束后安排公开讨论环节，

以便为股东提供面对面的机会发表意见及让本公司向股东征求意见。

根据公司细则，召开2024年股东周年大会之通告已于大会举行前不少于21个整日寄发予股东。由于恶劣天气原因，

2024年股东周年大会延期至随后的一个星期同日同地点及在董事会决定之时间举行。所有董事及核数师之代表均

亲身或以电子方式出席2024年股东周年大会，以便于大会上回答股东提问。于2024年股东周年大会上，就各项须

提呈考虑之实际独立事项而言，大会主席已个别提呈决议案，而各决议案亦已按股数投票。在2024年股东周年大

会开始前，股东已获发有关以股数投票方式进行表决之详细程序说明。投票结果已根据上市规则于联交所及本公

司之网站刊载。

公司细则可于联交所及本公司之网站查阅。

股东权利

提名人士参选董事

根据公司细则第85条细则，如股东欲于股东大会提名个别人士（退任董事除外）参选董事，彼可将书面通知致董事

会或公司秘书并送交本公司于香港之主要营业地点，或送交股份登记分处。递交该通知之期间不得早于寄发召开

股东大会通告翌日开始，且不得迟于该股东大会举行日期前七天结束。股东于股东大会提名选举个别人士为董事

之程序载于本公司网站内「企业管治」一栏。

召开股东特别大会

根据公司细则第58条细则，于递交呈请日期持有本公司缴足股本不少于10%，并附带权利可于本公司股东大会上

投票之股东，随时有权向董事会或公司秘书递交书面呈请，要求董事会召开股东特别大会。呈请必须列明会议目的

及由呈请者签署，并送达本公司之注册办事处或于香港之主要营业地点。该大会须于递交呈请后两个月内举行。

倘董事会于递交呈请日期起计21天内未有正式召开有关大会，则呈请者或任何持有呈请者当中总投票权之过半数

之呈请者可自行召开股东特别大会，惟不得迟于由上述递交呈请日期起计三个月届满后召开有关大会。本公司须

向呈请者支付因董事会未有正式召开股东特别大会而导致呈请者产生之任何合理开支。

企业管治报告书

432024-2025年报

于股东大会提呈议案

根据百慕达1981年公司法（经修订）第79及80条，(i)于递交呈请日期持有不少于全体股东总投票权（赋予于呈请所涉

股东大会上之投票权）5%之股东（不论人数）；或(i)不少于100名股东，可向本公司递交书面呈请：

(a) 向有权接收下一届股东周年大会通告之股东发出通知，以告知任何可能于该大会上正式动议并拟于会上动

议之决议案；及

(b) 向有权获发任何股东大会通告之股东传阅不超过1,000字之陈述书，以告知于该大会上提呈之决议案所述事

宜或将处理之事项。

书面呈请须经呈请者签署及送达本公司之注册办事处，并交付一笔足以应付本公司相关开支之合理款项。倘为对

决议案通知规定之呈请，须于股东大会举行前不少于六个星期前送达；倘为任何其他呈请，则须于股东大会举行前

不少于一个星期前送达。

向董事会查询

股东可随时将彼等对董事会之查询及意见以邮递方式寄交本公司于香港之主要营业地点，或电邮至

info@itcproperties.com，或传真至(852) 2858 2697，注明公司秘书收。

环境、社会及管治报告书

44德祥地产集团有限公司

关于环境、社会及管治报告书

本公司欣然提呈本年度的年度环境、社会及管治（「环境、社会及管治」）报告书（「环境、社会及管治报告书」），该

报告书已经董事会审阅和批准。

本集团以「洞烛先机、选点计策、把握盛期、严守理念，为本公司及其股东创富」为企业使命和「贯切高质素的发展

项目设计并切实执行」为指引原则，并就合规、企业管治和企业社会责任拥有强大的企业文化为其价值观及策略的

组成部分。本集团致力于透过培育其为负责任的企业公民及就环境、社会及管治关注以融入业务和营运，创造一个

和谐和可持续发展的社区，旨在为其宝贵持份者、整个社会及整体环境协调利益和福利。

报告框架及范畴

本环境、社会及管治报告书概述本集团以香港、中国及英国（「英国」）为主要市场的物业务作为核心营运的环境、

社会及管治相关政策、倡议和表现。其亦涵盖本集团拥有主要财务与营运控制权的营运及于本年度对本集团及其

持份者于环境、社会及管治范畴上具重要影响的营运。

本报告的原则编制基础

本环境、社会及管治报告书乃根据联交所上市规则附录C2所载的《环境、社会及管治报告守则》（「环境、社会及

管治报告守则」）编制。本报告书亦符合「不遵守就解释」的所有规定及下文所示的其他报告原则：

重要性：本环境、社会及管治报告书全面概述了为识别及优先处理对本集团于本年度的业务中最重要的环境、社会

及管治议题而进行的重要性评估。本集团已与本集团的主要持份者进行了广泛接触，并透过各种渠道采纳彼等的

观点，以确保重大环境、社会及管治议题的透明披露。

量化：本环境、社会及管治报告书载列与本集团的环境和社会绩效相关的量化数据和关键绩效指标（「关键绩效指标」）。

每个关键绩效指标都有详细的衡量标准、方法、假设和计算工具说明。本集团就本集团的报告中使用的换算因素及

其他相关数据来源，提供透明的披露。

平衡：本环境、社会及管治报告书对本集团于本年度的环境、社会及管治表现进行了公正而全面的评估，通过平衡

披露正面和负面资讯，呈列所取得的成就及有待改善的范畴。此方法确保持份者能客观了解本集团可持续性绩效。

一致性：本环境、社会及管治报告书于披露方法和呈报格式上保持一致，以促进有意义的按年比较。于适用的情况

下，本集团采用一致的统计方法及关键绩效指标，以确保数据的可比性。方法或关键绩效指标的任何变更都会清楚

解释，以便持份者能够随时间追踪本集团的绩效趋势。

本集团认为本环境、社会及管治报告书是与本集团的持份者沟通的重要渠道，并深明环境、社会及管治披露对于支

持知情决策的重要性。

环境、社会及管治报告书

452024-2025年报

管治

依据其企业理念作为基石，本集团一贯地认为环境、社会及管治的价值应纳入其核心业务和营运。其良好及有系统

的企业管治制度和专业工作团队为本集团的环境、社会及管治措施奠定稳固的基础以提升问责性、守信、透明度和

诚实，以推动本集团向前发展。

董事会坚决致力维持高水平的企业治理，以推动可持续发展，并为持份者创造长期价值。董事会承担全面责任持续

监督本集团的风险管理和内部监控系统，尤其是环境、社会及管治及气候相关风险和机遇。这些风险已纳入本集团

的年度风险评估，并与其他业务及营运风险一并管理。

董事会确保将环境、社会及管治及气候因素纳入本集团的管治和业务决策流程，包括定期审阅环境、社会及管治及

气候风险管理框架，以符合本地及国际标准。本集团密切监控环境、社会及管治和气候相关风险对本集团财务状况、

营运及供应链管理的影响，并将环境、社会及管治的风险管理与企业财务规划密切协调。

此外，董事会负责审阅环境、社会及管治措施、关键绩效指标、目标以及为解决可持续性问题所采取的行动进度和

成果，从而支持策略制定和有效的业务决策。董事会亦会审阅管治常规、政策及程序，以确保符合法律及监管规定，

并已进行年度检讨，以确认环境、社会及管治表现和汇报职能的资源、员工资历及经验、培训计划及预算的充分性。

有关企业管治的更多资讯，已刊载于本年报之「企业管治报告书」章节内。

环境、社会及管治的管治架构

本集团致力维持高水平的企业管治常规及程序，并拥有强大的合规企业文化。就此而言，本集团的环境、社会及管

治报告架构载列如下：

董事会

环境、社会及

管治委员会

合规部门

角色	责任及权限

环境、社会及管治报告书

46德祥地产集团有限公司

董事会董事会对管理本集团的环境、社会及管治和气候相关风险负有最终责任，并确

保将其纳入整体治理及业务决策中。其监督与本集团长期目标一致的环境、社

会及管治和可持续性策略的制定及实施，并定期审阅及批准环境、社会及管治

目标、关键绩效指标及行动计划。董事会进行年度风险评估，监控环境、社会

及管治和气候风险对本集团财务状况、营运及供应链管理的影响，并确保有效

符合本地及国际标准。透过制定及监督相关政策，包括气候适应、环境合规、

能源管理及减碳，董事会确保本集团能应对气候挑战、符合法规要求并提升可

持续竞争力。

环境、社会及管治委员会环境、社会及管治委员会负责执行董事会所制定的环境、社会及管治策略，并

确保环境、社会及管治相关政策及措施能有效融入日常营运。其主要职责包括

协助董事会识别及管理重大的环境、社会及管治和气候相关风险和机遇、制定

应对计划以及监控进度。环境、社会及管治委员会定期向董事会报告环境、社

会及管治进度、对关键目标的表现，以及环境、社会及管治措施的执行情况，

以确保与本集团的整体策略保持一致。

环境、社会及管治委员会建立风险监控及资料管理的机制，当中涵盖范围包括

能源使用、碳排放报告、废物管理及供应链可持续性评估，以确保环境、社会

及管治目标的透明度及可测量性。其亦监督各职能部门对环境、社会及管治政

策的执行，并向董事会提交风险管理报告和改善建议。

此外，本集团促进内部及外部持份者的参与，与各职能部门、投资者、监管机

构、供应商和业务伙伴保持紧密沟通。这确保环境、社会及管治风险管理机制

能有效执行并持续改善、从而符合国际标准的环境、社会及管治和气候相关资

讯的透明度与披露，以及编制年度环境、社会及管治报告书。这些工作支持监

管合规性，并确保环境、社会及管治目标与本集团的长期发展策略保持一致。

合规部门本集团内的合规部门负责执行环境、社会及管治政策与措施，确保环境、社会

及管治目标能有效融入日常营运，并直接对其成果负责。主要职责包括环境管

理、人才发展、供应链管理及企业社会责任，目标使环境、社会及管治风险管

理与本集团整体营运策略保持一致。

此外，合规部门需定期向环境、社会及管治委员会审阅环境、社会及管治表现

数据，以确保环境、社会及管治风险管理的有效性及可测量性，并按需要向环

境、社会及管治委员会报告环境、社会及管治事宜。

主要持份者群组	参与方式	主要环境、社会及管治关注议题

环境、社会及管治报告书

472024-2025年报

持份者参与及重要性评估

持份者参与

本集团致力与本集团的持份者保持开放及透明的对话，以了解彼等的观点，并将彼等的反馈融入本集团的业务策

略及营运。本集团的持份者参与方式旨在促进有意义的关系，并确保本集团能处理对本集团的业务及持份者而言

最重要的问题。

本集团定期与投资者、顾客、雇员、供应商和承建商、业务伙伴及本地社区等各种持份者接触。透过访谈及会议等

多种参与渠道，本集团收集到宝贵的见解，有助于制定本集团的策略优先顺序和营运决策。本集团持续检讨并强化

本集团的参与方法，以确保其持续有效，并能回应持份者不断变化的期望。这种持续的对话让本集团能够识别新兴

趋势、主动解决疑虑，并在推动可持续发展的业务增长的同时为所有持份者创造共同价值。

已识别的主要持份者群组

本集团已识别本集团的主要持份者群组，并将其优先排序如下：

股东和投资者• 年报和中期报告

• 公布和通函

• 股东大会

• 会议和访问

• 网站

• 活动

• 财务表现

• 企业透明度

• 未来发展潜力和可持续发展

• 危机管理

• 社会投资

顾客• 日常营运

• 活动

• 小册子及单张

• 优质产品和服务

• 资料私隐和信息安全

• 业务诚信和行为

雇员• 培训计划、研讨会和简报会

• 新员工迎新简介

• 定期表现评估

• 离职面谈

、布告板、内联网、微信

群组、会议和讨论

• 健康与安全

• 薪酬和福利

• 职业发展

• 人才保留

• 性别多元化和平等机会

• 企业文化

主要持份者群组	参与方式	主要环境、社会及管治关注议题

环境、社会及管治报告书

48德祥地产集团有限公司

供应商和承建商• 报价与投标过程

• 定期绩效评估

• 售后服务

、会议和工作回顾

• 行业研讨会和工作坊

• 产品质量与安全

• 企业信誉

• 公平与道德业务惯例

• 长期合作关系

• 供应链责任

业务伙伴• 相互发展和共享资源

• 合作项目

• 相互信任和协同效应

• 长期合作伙伴关系

• 投资回报

社区• 社区投资

• 志愿活动

• 社会贡献

• 环境责任

• 社区参与

监管机构和政府机关• 合规管理

• 咨询

• 会议

• 研讨会

• 合规

• 企业管治

、法规和常规

• 商业道德

重要性评估

本集团的重要性评估采用有系统的四个步骤，并参考联交所的「如何编备环境、社会及管治报告」及「环境、社会及

管治报告守则」的要求：

步骤一：议题识别

本集团对行业趋势、同业基准、监管要求及全球可持续发展标准进行了全面审阅，以编制一份广泛的清单，列出与

本集团在香港、中国及英国的物业营运相关的潜在重大环境、社会及管治议题。

步骤二：持份者咨询

透过访谈及回馈分析，本集团收集了内部及外部持份者对已识别环境、社会及管治重要议题的见解。部分持份者参

与了此次咨询过程并就其优先事项及关注事项提供了宝贵意见。

步骤三：影响评估

每项环境、社会及管治议题都根据两个层面进行评估：

：持份者所表达的关注程度及对其决策的潜在影响

：对本集团财务表现、营运效率、商誉及长期价值创造的潜在影响

环境、社会及管治报告书

492024-2025年报

步骤四：验证及优先排序

董事会及其环境、社会及管治委员会对重大环境、社会及管治议题进行了审阅及确认，以确保其与本集团的业务策

略及持份者期望保持一致。

已识别的重大环境、社会及管治议题

经董事会及其环境、社会及管治委员会仔细审议，本集团已于本年度内改进其重大议题，以更好地配合不断发展的

行业标准及持份者期望。在进行这项审阅时，本集团参考了领先的特定业内重要性框架，包括可持续会计准则委员

会房地产行业重要性图谱和MSCI环境、社会及管治行业重要性图谱。这项基准设定工作让本集团能够根据最有可

能影响房地产行业财务表现及企业价值的行业特定的可持续发展因素，验证本集团的重大议题。经董事会考虑后

致使将「气候变化的实质影响」提升为高度优先议题，以确认应对气候变化在房地产投资及发展中日益增长的重要性。

此外，「绿色建筑的商机」也被列为高度优先议题，以反映房地产行业日益重视可持续发展的建筑设计和循环经济

原则。这与业界公认的重要性框架保持一致，确保本集团的环境、社会及管治策略可解决与财务最相关的可持续发

展问题，同时满足投资者期望并保持与同业的可比性。

高度优先议题：

• 气候变化的实质影响

• 绿色建筑的商机

• 健康与安全

• 反贪污

中等优先议题：

• 产品安全与质量

• 人力资源开发

• 私隐及数据安全

• 供应商管理

重要性评估结果已纳入本集团的环境、社会及管治策略制定、风险管理流程及绩效监控系统。这些重大议题为本集

团环境、社会及管治报告书的资源分配、目标设定及环境、社会及披露优先顺序提供指引。

空气污染物	单位	2025年	2024年
		18.82
		0.41
		1.39

环境、社会及管治报告书

50德祥地产集团有限公司

环境

作为房地产发展商及投资者，本集团面对的环境风险，包括但不限于排放和废物产生、能源节约、水资源缺乏和污

染及气候变化的环境风险。自从本集团开始正式收集环境数据及制定首份环境、社会及管治报告书以来，一直致力

于透过其环境政策，针对减少排放、减少废物、节省能源和水资源及积极管理气候变化，寻求改善方法。于本年度

并无发现已确认的违规或申诉个案。本集团致力：

，并鼓励雇员、业务伙伴及其他持份者履行彼等的环境责任

，并持续改善环境表现

，确保工作和居住环境的健康

，尽量在日常营运中减少废物的产生

（「温室气体」）排放，并积极鼓励持份者减少碳足迹

，在无损服务水准的情况下提高能源及用水效益

• 执行绿色采购常规以保护自然资源

• 于本集团的风险管理程序纳入气候变化实体及转型风险以适应气候变化

排放物

废气排放

于本年度，本集团的营运涉及使用本集团车辆的汽油消耗。所排放的空气污染物主要包括氮氧化物（「氮氧化物」）、

硫氧化物（「硫氧化物」）及悬浮粒子（「悬浮粒子」）。由于采用了适当的数据收集方法，本集团将于本年度披露其车

队所产生的废气排放量。

1.39

本集团对所有车辆进行定期保养，以确保最佳效率和环保表现，并迅速淘汰不适合的车辆。透过这些措施，本集团

旨在减低废气排放，并以本年度定为基准年及致力实现于2026年底前达致每种空气污染物数量较基准年减少5%的

目标。

温室气体排放

本集团主要碳排放来源来自三个层面：车辆燃料消耗（范围1）、购买电力（范围2）以及「温室气体核算体系：企业价

值链（范围3）核算与报告标准 (2011)」项下的类别一购买商品及服务以及类别五营运中产生的废弃物（范围3）。本

年度的温室气体排放表现概述如下：

温室气体排放	排放因子来源	单位	2025年	2024年1
			73.96
			123.03
			11.72
			1.02
			10.70
			208.71
			0.04

环境、社会及管治报告书

512024-2025年报

总建筑面积

本集团的方针

方法原则

标准• 世界资源研究所及世界可持续发展工商理事会颁布的《温室气体核算体系：企业核

算与报告标准（2004年）》

《全球暖化潜势值》

《如何编备环境、社会及管治报告－附录二：环境关键绩效指标汇报

指引》

测量方法使用营运控制，由于营运资讯是可获取的

营运范围香港两个办事处、中国七个办事处及英国一个发展项目

本集团已于本年度修订其披露方法，导致去年披露的数据不再适用。

由于统计方法调整，对范围3温室气体排放量的计算进行了修正，去年汽油消耗量被错误归类为范围3。

本年度的总建筑面积为5,671平方米，这也将适用于其他相关的密度计算。

范围3类别	与本集团的关系	计算和排放因子
类别一：购买商品及服务

环境、社会及管治报告书

52德祥地产集团有限公司

范围3汇报范围

本集团购买或收购的产

品在生产过程中产生的

上游排放物

上游排放物，包括本集团承建商使用的淡

水及耗电

• 其计算方法是将本集团承建商消耗的

淡水及电力数量乘以相应的排放因子。

：联交所刊发的《如何

编备环境、社会及管治报告－附录二：

环境关键绩效指标汇报指引》、英国

政府刊发的《2024年政府公布之企业

报告的温室气体换算因子的企业报

告》，以及水务署的2023/24年报。

类别五：营运中产生的废物

弃置及处理废物所产生

的排放量

于产生的废物中，最主要的排放源为墨水

匣、电池、塑胶、送往堆填区的纸张、开

放式碳粉回收以及废水处理

电池、塑胶、纸张、碳粉及废水的数

量乘以相应的排放因子，并考虑处理

方法。

：联交所刊发的《如何

编备环境、社会及管治报告－附录二：

环境关键绩效指标汇报指引》、英国

政府刊发的《2024年政府公布之企业

报告的温室气体换算因子的企业报

告》，以及渠务署的可持续发展报告

2023-24年报。

温室气体排放目标

在坚定不移地实践对可持续发展和企业社会责任的坚决承诺，本集团以本年度定为基准年，并坚定致力于2026年

底实践温室气体总排放量较基准年减少5%的目标。这目标反映了本集团积极应对气候挑战，并与全球脱碳的要旨

保持一致，及将减排策略嵌入其核心业务运作中。透通培养环境责任文化，本集团巩固其在推动长期可持续发展方

面的领导地位，并传递其在经济增长与地球管理之间取得平衡的承诺。

	单位	2025年	2024年4
有害废物
1.23
1.96
3.19
0.0006
无害废物
2,210.21
51.45
2,261.66
0.40

环境、社会及管治报告书

532024-2025年报

废物管理

废物政策及管理

本集团已制定废物管理政策，透过实施循环经济原则：「减少使用」、「重复使用」、「循环再用」及「回收再用」，展

现本集团对环境管理的承诺。此政策框架在本集团的营运组合中确保有系统地减少废物产生，同时严格遵守所有

适用的环境法规，包括废物处置条例。

重复使用

减少使用

业务

循环再用

回收再用

政策的策略目标包括：

• 透过实施对环境负责的废物处理及处置程序以尽量减少对环境的不利影响

，培养节约资源文化

• 于所有营运中将一次性即弃用品转为耐用替代品

• 在本集团的可持续发展采购框架中纳入预防废物的标准

，以提高资源回收机会

董事会定期进行审视，以确保政策的有效性，并与不断演变的监管要求及行业最佳常规保持一致。本集团在其营运

过程中会产生有害及无害废物。本集团已聘请第三方承建商严格按照废物处置条例及相关环境法规处理废物。于

本年度，本集团产生的有害及无害废物披露如下：

无害废物密度公斤╱总建筑面积0.40

本集团已于本年度修订其披露方法，导致去年披露的数据不再适用。

本年度的总建筑面积为5,671平方米，这也将适用于其他相关的密度计算。

环境、社会及管治报告书

54德祥地产集团有限公司

定期回收处理

于本年度，本集团在多种废物回收取得了重大的成就。电子废物管理包括回收影印机及传真机的11个碳粉匣，并有

系统地将已使用的碳粉匣退还给制造商。本集团于所有办事处维持稳健的纸张回收计划，并透过安全的销毁服务

及大厦管理回收设施将保密及非保密纸张分开妥善处置，部分纸张则再用于内部草稿及笔记。其他回收措施包括

透过每周与物业管理伙伴合作，有系统地收集塑胶瓶，以及透过物业管理处每周回收电池，以展示本集团在减少废

物及资源回收方面的全面方针。

减少废弃物倡议

本集团已成功在所有营运推行全面的数位设施以尽量减少用纸。本集团的营运改善措施包括以电子方式取代纸张

通讯、透过黏贴标签取消传真封面，以及提供会议室的技术以协助数位汇报。

节约资源与设施强化

本集团已投放可持续的设施以尽量减少产生一次性废物。主要设施包括以干手机取代纸巾、配备可重用樽计划的

水机系统，及配备红外线控制的照明设施。本集团针对一次性物品制定了「仅限访客使用」的规定，雇员则在日常

营运中善用个人水杯和可重复使用的樽瓶。这些措施让所有区域办事处的一次性纸杯、擦手纸及盛载食品的塑胶

容器使用量大幅减少。

可持续发展的优质采购

环保标准已融入本集团整个采购流程，本集团要求供应商使用来自可持续发展来源且获得森林管理委员会（「森林

管理委员会」）认证的纸张及要求供应商按英国建筑研究院绿色建筑评估体系（「英国建筑研究院绿色建筑评估体系」）

要求获得ISO认证。本集团优先大量采购浓缩产品，以尽量减少包装废物，并维护现有产品以延长其生命周期，及

根据环保认证选择供应商。区域办事处亦优化存货管理，优先消耗现有物资才进行新采购，从而有效利用资源并减

少储存需求。这种方法实现了可测量的包装废物的减量，也提升了本集团企业可持续发展的形象。

雇员参与

策略宣传活动于打印机位置设置「节约用纸，珍惜资源」的标志及清晰的操作指示以培养提高环保意识。大部分员

工均积极参与减少废物活动，展现出高参与率及成功采纳可持续发展的实践。这种文化转型在实现本集团减废目

标方面发挥了重要作用。

	单位6	2025年7	2024年8
直接耗能量
268,593
间接耗能量
204,082
472,675
83.35

环境、社会及管治报告书

552024-2025年报

绩效监控及策略成果

本集团维持稳健的监控系统，包括供应链合规审查及定期营运评估。这种以数据为导向的方法能够持续改善，并确

保所有营运符合法规。本集团的综合的废物管理策略已取得显著成果：大幅降低纸张消耗及一次性废弃物的产生、

提高所有废物的回收率、优化库存管理及加强企业声誉。这些成就贡献于循环经济原则，同时节省营运成本并维持

法规遵循的模范。本集团将致力继续投资于设施、技术及持份者参与，以提升废物管理绩效。为秉持可持续发展及

履行企业社会责任，本集团以本年度定为基准年，并致力于2026年底前达致有害及无害废物总量密度较基准年减

少5%的目标。

资源使用

本集团致力对环境管理肩负责任，于建造绿色环境中引导可持续发展的资源使用，确保活动以节能及节水的方式

进行，并透过下列措施遵守环境法律、法规及实务守则：

、设施和服务的规划、设计、建造、营运和维护中；

、流程和绿色管理系统以有效利用能源、水和资源；

（包括雇员、顾客、供应商和承建商等）的参与和持续沟通，提高节能和节水意识；及

，当中包括定期报告资源使用、在不使用时

关闭所有电器、办公设备和照明。

耗能量

本集团的耗能量主要来自本集团使用车辆的直接耗能量及购买电力的间接耗能量。总耗能量于本年度增加

75.64%，原因是更正了范围3温室气体排放的计算，即去年汽油消耗量被错误归入范围3。本集团于本年度的耗能

量表现概述如下：

耗能量密度千瓦时╱总建筑面积83.35

耗能量数据的单位换算方法是根据国际能源署发布的《能源统计手册》制定。

数量代表为本集团直接消耗及控制之数量，以及其承建商于本年度使用及呈报之数量。

本集团已于本年度修订其披露方法，导致去年披露的数据不再适用。

本年度的总建筑面积为5,671平方米，这也将适用于其他相关的密度计算。

	单位10	2025年11	2024年12
339
0.06

环境、社会及管治报告书

56德祥地产集团有限公司

本集团致力透过针对性措施及雇员参与活动，减少办事处及物业项目耗能量。为秉持可持续发展及履行企业社会

责任，本集团以本年度定为基准年，并致力于2026年底前达致总耗能量密度较基准年减少5%的目标。

本集团致力透过针对性措施及雇员参与活动，减少办事处及物业项目的耗能量。这些措施包括：

、泵和设有自动排序的冷却机，以达到最佳效能；

，并定期汇报能源及资源的使用情况，以确保符合国家排放标准；

（「电子产品环境影响评估工具」）认证的节能电器；

，例如在非营业时间关掉灯光和电器、安装发光二极管（「发光二极管」）照明及使用低

辐射窗膜与定期保养空调；

、节能提示、双面打印、纸张循环再用、将废纸改作记事簿等方式，鼓励可持续发展的习惯；

及

这些工作反映了本集团对环境管理及营运效率的承诺。

耗水量

本集团的耗水量主要在于办事处的日常用水。鉴于本集团营运的地理位置，本集团并无发现任何采购合适用水的

问题。本集团于本年度的耗水表现概述如下：

0.06

耗水量减少主要由于英国项目即将竣工，该项目透过优化营运流程减少耗水量。为秉持可持续发展及履行企业社

会责任，本集团以本年度定为基准年，并致力于2026年底前达致耗水量密度较基准年减少5%的目标。

耗能量数据的单位换算方法是根据国际能源署发布的《能源统计手册》制定。

数量代表为本集团耗水及控制之数量，以及其承建商于本年度使用及呈报之数量。

本集团已于本年度修订其披露方法，导致去年披露的数据不再适用。

本年度的总建筑面积为5,671平方米，这也将适用于其他相关的密度计算。

环境、社会及管治报告书

572024-2025年报

为使整个业务过程中能负责任地用水及符合行业最佳常规，本集团已制定以下节约用水策略，并应用于其办事处

和物业项目：

；及

环境及天然资源

本集团透过其环境和天然资源政策与各种措施，包括采用环保低碳措施以尽量减少废物，以及提倡节约资源和对

环境负责任的绿色建筑设计，借以不断改善营运效益和减少对环境不利的经营影响。

本集团提倡企业社会责任，以保护本集团的环境及保护对可持续维持生物多样性至关重要的自然资源，使现在和

未来世代的社会都能受惠及享受。

本集团已定期评估其潜在的环境风险，并及时执行减缓行动。于本年度，本集团致力于改善以下有关环境的事宜：

排放物、废物、能量、水及物料

本集团意识到建筑工作对环境及天然资源存在重大影响。故此，本集团为其于英国之项目，主动参与英国建筑研究

院绿色建筑评估体系，该标准为世界领先的以科学为基础的一套可持续建筑环境验证和认证系统。英国建筑研究

院绿色建筑评估体系指定和衡量建筑物的可持续性绩效，确保项目满足可持续性目标，并随著时间的推移继续保

持最佳状态。此外，本集团为减低运输对环境的影响，致力减少建筑材料的运输距离。

室内空气质量

本集团意识到室内空气质量对人体健康的重要性：

、制冷和空调工程师协会设定的标准高30%；

（「有机化合物」）的物料进行翻新，以保持高空气质量；

、加湿器和风扇；

、病毒、细菌和气味；及

环境、社会及管治报告书

58德祥地产集团有限公司

噪音管理

建筑活动可能产生大量的噪音，因此本集团要求其承建商严格遵守有关规例，特别是噪音管制条例（香港法例第

400章）、中华人民共和国噪声污染防治法及英国的1990年环境保护法及1974年污染控制法的规定。

气候变化

气候变化管理

气候变化持续成为全球性的挑战，而极端天气可能会为本集团的营运及整个社会带来重大风险。本集团意识到必

须采取预防措施，减缓和适应气候变化对其业务营运带来的环境影响。董事会及管理层对气候问题的监督已融入

于本集团的管治及风险管理系统，并把纾缓本集团对气候变化的影响纳入业务策略中。本集团亦视应对气候变化

为推进领导地位的机遇，借以对气候危机解决方案作出贡献，亦视之为与想法相近的持份者及顾客巩固关系的机会。

本集团已制定气候变化政策，阐明其致力管理气候变化风险及机会，并按照业界常规，提供更多指引以减缓、适应

及抗御气候变化对业务所带来的影响。

有见本集团最大的碳排放源头为购买电力所产生的范围2排放，因此其减缓气候变化及节约能源两个范畴的管理方

针相辅相承。此外，为改善能源效益，本集团在整个物业周期中考虑及解决从设计建造、融资及营运到楼宇用户参

与各阶段有关气候变化的影响及问题，尽可能为新建筑取得绿建环评或英国建筑研究院绿色建筑评估体系的绿

色建筑认证，例如海珀已获得绿建环评金级认证。本集团亦积极地把气候变化的考量融入采购的决定，例如尽量挑

选来自本地和附近区域、碳足迹较低的建筑物料。

环顾投资者对气候相关的风险和机会为业务带来的影响之关注增加，本集团持续循序渐进，实行气候相关财务披

露工作小组的建议，旨在建立长远的气候应对能力，并支持低碳经济的转型。本集团每年评估环境风险因素，当中

包括气候变化。基于风险评估的结果，本集团将不断地抓住机会融入抵御气候变化的建筑和服务设计，鼓励租户、

客户和供应商参与采取气候行动，推广创新技术以减少对环境的影响，并利用合适的资源以努力地抵御气候变化。

有关气候相关风险及本集团已采取的缓解措施的更多资讯，已刊载于本年报之「管理层讨论及分析」下「主要风险及

不确定因素」一节内。

环境、社会及管治报告书

592024-2025年报

社会

本集团作为一名对社会负责的企业公民，致力于与其主要持份者建立互利关系。

雇佣及劳工常规

雇佣

雇佣常规和关系

本集团重视高素质人才以作为重要资产，已制定一本全面的员工手册及人力资源政策，涵盖各种人力资源方面，包

括招聘、薪酬、晋升、工作时数、休息时间及平等机会作为主要原则，借以加强其员工满意度、忠诚度和承担。于

本年度并无发现已确认的违规或申诉个案。

本集团于本年度持续采取以下的惯例：

，就个别雇员的表现、贡献、发展、通货膨胀和经济或市场情况至

少每年进行检讨；目的不仅在于提升人力资本的满意度、忠诚度及承担，亦在于提升本集团的财务表现及声

誉；

，定期检讨年假政策；

，包括验身计划、综合医疗和人寿保险，以及退休金供款；

，以及建立彼等表现与本集团业绩之间的直接相关性；

，以表扬一直为本集团服务和贡献的忠诚员工；

，送予员工应节礼物和举办节日午餐；

，以平衡工作与生活；及

本集团作为平等机会雇主，明确反对任何形式的歧视，包括年龄、性别、婚姻状况、种族、国籍、宗教、残疾和家

庭状况。此外，本集团的董事会及员工多元化政策强调其致力于增加多元化以支持实现其战略目标和可持续发展，

特别是在董事会层面（包括潜在董事继任人）和全体员工设定性别多元化目标。董事会及管理层密切监察达标进度，

倘未能达标，将立即采取补救措施。

本集团鼓励其员工保持平衡的生活，并支持其员工参与社区上不同的工作和活动，积极追求彼等的个人发展。此外，

本集团致力于各方面展现关怀和支持，借以增强其员工的归属感。

于2025年3月31日，本集团之雇员总人数为119名（2024年：130名）。于本年度，员工总流失率为25%（2024年：

26%）。此外，本集团已实现其混合性别之目标，董事会中至少有一名不同性别的董事，以及达致分别至少20%不

同性别的高级主管和总雇员。

环境、社会及管治报告书

60德祥地产集团有限公司

按性别划分的董事人数

女性

男性

按性别划分的高级主管总人数

（不包括董事）

女性

男性

按性别划分的雇员总人数

女性

男性

30岁以下

50 岁以上

30岁至50岁

按年龄组别划分的雇员总人数

海外

中国

香港

按地理位置划分的雇员总人数

兼职

按雇员类别划分的雇员总人数

全职

	单位	2025年
25
25
26
33
30
22
25
25
25

环境、社会及管治报告书

612024-2025年报

于本年度，详细流失率的资料如下：

%25

健康与安全

工作环境健康与安全

本集团提倡具有高度意识和对职业健康与安全问责性，透过其健康与安全政策，包括推行定期培训、实务守则和各

种健康与安全的措施，从而促进无损伤的文化。

本集团透过执行以下新或持续的措施，致力为其员工及其他可能受其业务活动及营运影响的人士提供及维持一个

健康与安全的工作环境：

，提供可调节的无段式升降站立桌予员工，使其灵活地工作；

、定期清洗空调系统、保养地板、灭虫、消毒处理地毯及聘请专业服务供应商进行

定期办公室卫生消毒和杀菌，以确保工作环境的卫生；

，以熟习火警疏散路线和加强彼等的防火意识；及

本集团定期检讨有关职业安全健康的政策和措施，继而落实防范和修正措施，将职安健危害减至最低。于本年度，

本集团达至零因工亡故的个案（2023年及2024年：0）及零因工伤损失工作日数（2024年：0日）。

本集团已于本年度更改披露方法，以作更佳比较。

环境、社会及管治报告书

62德祥地产集团有限公司

发展及培训

人才发展

雇员发展为重要的人力资本投资。本集团已制定其发展及培训政策，以加强其人力资源及发展人力资本，并提供内

部和外部培训及发展课程、研讨会、工作坊和会议，致使其员工能够有效地和高效地履行彼等工作职责的知识、技

能和经验。

本集团向新入职员工提供企业迎新简介和简报会，以助彼等熟悉企业文化和常规。此外，本集团已为其董事及管理

层提供持续专业发展培训和简报会，亦定期为员工提供内部和外部培训课程以便其工作。

于本年度，参与由本集团直接和间接提供培训课程及网上研讨会的雇员总人数为8人（2024年：14人），相应完成的

培训时数为82.55小时（2024年：113小时）。

按性别划分的受训雇员人数

女性

38%

男性

62%

董事及高级主管

62%

经理及一般员工

38%

按雇员类别划分的受训雇员人数

按性别划分的平均受训时数

女性

0.44

男性

0.97

经理及一般员工

0.30

董事及高级主管

4.21

按雇员类别划分的平均受训时数

环境、社会及管治报告书

632024-2025年报

劳工准则

防止童工及强制劳工

本集团尊重人权和严格禁止童工和强制劳工，已制定一套防止童工及强制劳工政策，以确保在其工作环境和业务

活动中不允许虐待、体罚和分配具有极高风险的工作。

本集团已于其招聘过程中实行有效的监控，例如核实求职者身分，包括但不限于其年龄和受聘资格，以确保符合当

地法例及规定。本集团亦确保员工享有足够休息日，而所有加班工作均按当地规定给予补偿。于本年度，本集团没

有发现任何业务或供应商雇用童工、安排年轻工人从事危险工作或雇用强迫或强制劳工的重大风险。

营运惯例

供应链管理

公平和绿色采购常规

本集团认为在物色供应商和合作伙伴时，确保对方具备良好的营商手法和道德标准及有志携手实践可持续发展的

目标尤为重要。本集团按其供应链管理政策，持续与其供应链合作伙伴紧密合作，以促使其有效管治供应链的常规

及执行绿色采购，保持高质量的物业项目和顾客服务，并加强其供应链管理系统责任。

以实行完善的可持续采购方针、宣扬以负责任的方式采购及有效管理供应链每个环节的环境与社会风险为目标，

本集团从不同的供应商作多元化的采购及已制定严格的程序和一致的评估准则选择供应商，例如成本、质量和生

命周期影响，作为其供应商可持续发展表现的主要评估，并定期监测和审查所有供应商。本集团安排到不同供应商

的场地作周期性的实地视察，而主要的承建商需要提交工地监督计划、安全管理及质素监察建议书，以助本集团审

阅其表现。本集团会优先选用经认可机构认证的产品及服务，例如森林管理委员会。本集团进一步确保不采用已知

悉不遵守适用法律和法规的供应商和承建商，包括童工和强制劳工、歧视、贿赂、贪污或其他不道德行为和环境污

染。

按地理位置划分的供应商人数

香港

英国

中国

环境、社会及管治报告书

64德祥地产集团有限公司

产品责任

产品和服务标准

本集团已制定产品及服务责任政策，并透过业务和营运为公众提供对社会负责的产品和服务，以及提倡最大的商

业道德。于本年度，回收程序并不适用于本集团的业务及营运。

顾客服务

本集团根据其客户服务政策，展现专业、适时回应和关怀顾客以致力提高顾客体验，并坚持提供高水平的顾客服务

为原则。

秉承其「全心全意无微不至」的口号，本集团以顾客的满意度为优先，透过各种沟通渠道来提升顾客满意度。于本

年度，本集团并未接获关于提供及使用产品与服务而对其构成重大影响的确实申诉。

资料私隐和信息安全

鉴于近年来公众对资料私隐的高度关注及履行资料私隐政策，本集团严格遵守与资料私隐保护有关的法律规定，

以满足其主要持份者对信息安全和保密性的期望。

本集团已确保个人资料于整个业务及营运中的高度安全性及保密性，其员工手册已向全体员工强调资料保护的重

要性。本集团要求其员工完全遵守个人资料（私隐）条例（香港法例第486章）及根据海外类似法规处理其股东、业务

合作伙伴、顾客和雇员于收集、处理、使用和保存彼等资料的信息。透过营销活动或线上方式收集的所有个人资料，

均根据当地监管规例妥善处理，只有本集团获授权人员在必须知道和必须使用的情况下，方可读取顾客资料。于本

年度，本集团概无因侵犯顾客私隐及遗失顾客资料而收到投诉。

公平营销

本集团已严格遵守一手住宅物业销售条例（香港法例第621章）及海外类似的法规要求，提供真实准确的物业营销资

料，包括售楼说明书及单张、价目表、示范单位、宣传广告及销售交易登记册等。

保护知识产权

本集团长期使用和注册域名和商标，以维护及保障其知识产权，已向香港、中国及其他相关司法管辖区申请及╱或

注册不同类别的商标，并不时为此类域名和商标进行审查和续期。本集团亦保留软件程式适当的记录，并于本年度

内在软件许可到期前续期。此外，员工手册规定所有雇员必须尊重及严禁侵犯版权，并遵守所有适用的法律和规例。

环境、社会及管治报告书

652024-2025年报

反贪污

反贿赂和反贪污

为培育良好的企业文化和维护公平和公正的业务环境，本集团已制定其行为守则、反贪污政策、打击洗黑钱及反恐

怖融资政策，促进和支持反贿赂和反贪污相关的法律及规例，借以打击贿赂、贪污、勒索、洗黑钱、恐怖融资、竞

争活动和其他欺诈活动。本集团积极执行此等政策，致力防止、侦测及举报一切已发生或涉嫌的诈骗、违规或舞弊

等不当行为，同时亦采取零容忍态度处理所有贪污及相关舞弊行为。

本集团已要求其员工拥有高度的道德标准，并于其业务和营运中展现专业操守。雇员已被提醒不可有任何形式的

贪污，包括但不限于不可要求或接受来自任何与本集团有业务交易的各方重大价值利益。所有员工在入职时需要

签署行为守则声明，以证明其了解及遵守本集团的道德标准。为进一步加强宣传反贪污信息，本集团已向董事和员

工提供涵盖反舞弊、反贿赂、反贪污和打击洗黑钱题材的参考资料。本集团亦会让全体董事了解最新的反贪腐资讯、

法规变动及最佳常规。此外，本集团会为员工及董事提供反贪污培训，积极收集材料及课程以提高对这些标准的认

知及遵守。

本集团已设立举报政策和机制以提供正式的渠道和指引予员工及与本集团有往来者，汇报任何怀疑不当行为、失

当行为或舞弊行为。本集团尊重举报者可能希望以保密及不具名方式提出关注，承诺保障出于好意的申诉人免受

不公平对待。所有通报举报事宜将提交予本集团之合规部门，并在适当时候提交通报事宜予审核委员会，该委员会

将会根据调查结果决定恰当的行动和进一步向董事会汇报。于本年度，本集团没有任何贿赂或贪污报告案例，本集

团或其员工均无涉及任何有关贪腐的法律诉讼。

社区

社区投资

企业公民

作为若干慈善团体的长期支持者，本集团已制定其社区投资政策以运用其资源改善其营运所在的社区为使命。

本集团致力参与各种慈善服务、捐款、筹款、赞助和志愿服务，例如参与香港公益金举办的便服日，员工自愿捐款

港币13,300元。

环境、社会及管治指标		披露	于环境、社会及管治报告中的位置
	有关废气排放、向水及土地的排污、有害及无害废弃物的产生等的政策及遵守对发行人有重大影响的相关法律及规例的资料。	已披露
	排放物种类及相关排放数据。	已披露
	所产生有害废弃物总量（以吨计算）及（如适用）密度（如以每产量单位、每项设施计算）。	已披露
	所产生无害废弃物总量（以吨计算）及（如适用）密度（如以每产量单位、每项设施计算）。	已披露
	描述所订立的排放量目标及为达到这些目标所采取的步骤。	已披露
	描述处理有害及无害废弃物的方法及描述所订立的减废目标及为达到这些目标所采取的步骤。	已披露
	有效使用资源（包括能源、水及其他原材料）的政策。	已披露
	按类型划分的直接及╱或间接能源（如电、气或油）总耗量（以千个千瓦时计算）及密度（如以每产量单位、每项设施计算）。	已披露
	总耗水量及密度（如以每产量单位、每项设施计算）。	已披露
	描述所订立的能源使用效益目标及为达到这些目标所采取的步骤。	已披露
	描述求取适用水源上可有任何问题，以及所订立的用水效益目标及为达到这些目标所采取的步骤。	已披露
	制成品所用包装材料的总量（以吨计算）及（如适用）每生产单位占量。	已披露

环境、社会及管治报告书

66德祥地产集团有限公司

联交所环境、社会及管治报告守则内容索引

环境、社会及管治指标		披露	于环境、社会及管治报告中的位置
	减低发行人对环境及天然资源造成重大影响的政策。	已披露
	描述业务活动对环境及天然资源的重大影响及已采取管理有关影响的行动。	已披露
	有关薪酬及解雇、招聘及晋升、工作时数、假期、平等机会、多元化、反歧视以及其他待遇及福利的政策及遵守对发行人有重大影响的相关法律及规例。	已披露
	按性别、雇佣类型（如全职或兼职）、年龄组别及地区划分的雇员总数。	已披露
	按性别、年龄组别及地区划分的雇员流失比率。	已披露
	有关提供安全工作环境及保障雇员避免职业性危害的政策及遵守对发行人有重大影响的相关法律及规例。	已披露
	过去三年（包括汇报年度）每年因工亡故的人数及比率。	已披露
	因工伤损失工作日数。	已披露
	描述所采纳的职业健康与安全措施，以及相关执行及监察方法。	已披露
	有关提升雇员履行工作职责的知识及技能的政策。描述培训活动。	已披露
	按性别及雇员类别（如高级管理层、中级管理层）划分的受训雇员百分比。	已披露
	按性别及雇员类别划分，每名雇员完成受训的平均时数。	已披露

环境、社会及管治报告书

672024-2025年报

环境、社会及管治指标		披露	于环境、社会及管治报告中的位置
	有关防止童工或强制劳工的政策及遵守对发行人有重大影响的相关法律及规例。	已披露
	描述检讨招聘惯例的措施以避免童工及强制劳工。	已披露
	描述在发现违规情况时消除有关情况所采取的步骤。	已披露
	管理供应链的环境及社会风险政策。	已披露
	按地区划分的供应商数目。	已披露
	描述有关聘用供应商的惯例，向其执行有关惯例的供应商数目，以及相关执行及监察方法。	已披露
	描述有关识别供应链每个环节的环境及社会风险的惯例，以及相关执行及监察方法。	已披露
	描述在拣选供应商时促使多用环保产品及服务的惯例，以及相关执行及监察方法。	已披露
	有关所提供产品和服务的健康与安全、广告、标签及私隐事宜以及补救方法的政策及遵守对发行人有重大影响的相关法律及规例。	已披露
	已售或已运送产品总数中因安全与健康理由而须回收的百分比。	已披露
	接获关于产品及服务的投诉数目以及应对方法。	已披露
	描述与维护及保障知识产权有关的惯例。	已披露
	描述质量检定过程及产品回收程序。	已披露
	描述消费者资料保障及私隐政策，以及相关执行及监察方法。	已披露

环境、社会及管治报告书

68德祥地产集团有限公司

环境、社会及管治指标		披露	于环境、社会及管治报告中的位置
	有关防止贿赂、勒索、欺诈及洗黑钱的政策及遵守对发行人有重大影响的相关法律及规例。	已披露
	于汇报期内对发行人或其雇员提出并已审结的贪污诉讼案件的数目及诉讼结果。	已披露
	描述防范措施及举报程序，以及相关执行及监察方法。	已披露
	描述向董事及员工提供的反贪污培训。	已披露
	有关以社区参与来了解营运所在社区需要和确保其业务活动会考虑社区利益的政策。	已披露
	专注贡献范畴（如教育、环境事宜、劳工需求、健康、文化、体育）。	已披露
	在专注范畴所动用的资源（如金钱或时间）。	已披露

气候相关披露	披露	于环境、社会及管治报告中的位置

负责监督气候相关风险和机遇的治理机构（可包括董事会、委员会或其他同等治理机构）或个人的资讯。具体而言，发行人须指出有关机构或个人及披露以下资讯；	已披露
该机构或个人如何厘定当前或将来是否有适当的技能和胜任能力来监督应对气候相关风险和机遇的策略；	已披露
该机构或个人获悉气候相关风险和机遇的方式和频率；	已披露

环境、社会及管治报告书

692024-2025年报

I. 管治

(a)• 管治

、社会及管治的管

治架构

(i)

气候相关披露		披露	于环境、社会及管治报告中的位置
	该机构或个人在监督发行人的策略、重大交易决策和风险管理程序及相关政策的过程中，如何考虑气候相关风险和机遇，包括该机构或个人是否有考虑与该等气候相关风险和机遇相关的权衡评估；及	已披露
	该机构或个人如何监督有关气候相关风险和机遇的目标制定并监察达标进度，包括是否将相关绩效指标纳入薪酬政策以及如何纳入；及	已披露
	管理层在用以监察、管理及监督气候相关风险和机遇的管治流程、监控措施及程序中的角色，包括以下资讯；	已披露
	该角色是否被委托给特定的管理层人员或管理层委员会以及如何对该人员或委员会进行监督；及	已披露
	管理层可有使用监控措施及程序协助监督气候相关风险和机遇；如有，这些监控措施及程序如何与其他内部职能部门进行整合。	已披露

描述合理预期可能在短期、中期或长期影响发行人的现金流量、融资渠道或资本成本的气候相关风险和机遇；	尚未披露
就发行人已识别的每项气候相关风险，解释发行人是否认为该风险是与气候相关物理风险或与气候相关转型风险；	已披露
就发行人已识别的每项气候相关风险和机遇，具体说明其合理预期可能影响发行人的时间范围（短期、中期或长期）；及	已披露
解释发行人如何定义「短期」、「中期」及「长期」，以及这些定义如何与其策略决定规划范围挂钩。	尚未披露

环境、社会及管治报告书

70德祥地产集团有限公司

I. 策略

，以让人理解其合理预期可能在短期、中期或长期影响其现金流量、融资渠道或资本成

本的气候相关风险和机遇。具体而言，发行人须：

(a)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(b)• 气候变化

(c)• 气候变化

(d)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

气候相关披露	披露	于环境、社会及管治报告中的位置

描述气候相关风险和机遇对发行人的业务模式和价值链的当前和预期影响；及	已披露
描述在发行人的业务模式和价值链中，气候相关风险和机遇集中的地方（例如，地理区域、设施及资产类型）。	尚未披露

有关发行人已经及将来计划在其策略和决策中如何应对气候相关风险和机遇的资讯，包括发行人计划如何实现任何其所设定的气候相关目标，以及任何法律或法规要求达到的目标。具体而言，发行人须披露以下资讯：	尚未披露
因应气候相关风险和机遇而在当前及预期将来对发行人业务模式（包括资源配置）作出的变动；
已经及预期将进行的任何适应及减缓工作（直接或间接）；
发行人任何与气候相关转型计划（包括制定转型计划时使用的主要假设的资讯，以及该计划所依赖的因素），或若发行人并未有这样的计划，则作适当的否定声明；
发行人计划如何实现第37至40段所述的任何气候相关目标（包括任何温室气体排放目标（如有））；及	已披露
有关发行人当前及将来计划如何为根据第22(a)段披露的行动提供资源。	尚未披露

环境、社会及管治报告书

712024-2025年报

业务模式及价值链

。具体而言，发

行人须作如下披露：

(a)• 气候变化

(b)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

策略和决策

。具体而言，发行人须披露：

(a)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(i)

(iv)• 温室气体排放

• 气候变化

(b)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

气候相关披露	披露	于环境、社会及管治报告中的位置
气候相关披露	尚未披露

气候相关风险和机遇如何影响发行人在汇报期的财务状况、财务表现及现金流量；及	尚未披露
当存在将导致下一汇报年度相关财务报表中的资产和负债帐面价值发生重要调整的重大风险时，关于第24(a)段中识别的气候相关风险和机遇的资讯。

发行人经考虑其管理气候相关风险和机遇的策略后，并考虑到以下各项，预期其财务状况在短期、中期及长期内将如何变化；	尚未披露
其投资及处置计划；及
其为实施策略所需的资金的计划资金来源；及
基于发行人管理气候相关风险和机遇的策略，其预计其财务业绩及现金流量在短期、中期及长期的变化。

环境、社会及管治报告书

72德祥地产集团有限公司

财务状况、财务表现及现金流量

(a)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(b)

(a)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(i)

(b)

气候相关披露	披露	于环境、社会及管治报告中的位置

发行人截至汇报日对其气候韧性的评估，其有助于了解：	尚未披露
发行人的分析结果对其策略和业务模式的影响（如有），包括发行人需要如何应对气候相关情景分析中确定的影响；
发行人对气候韧性的评估中考虑的重大不确定因素的范畴；及
发行人根据气候发展调整其短期、中期和长期策略和业务模式的能力；及
如何及何时进行气候相关情景分析，包括：
使用的输入数据，包括：
发行人在分析中使用的气候相关情景及其来源；
分析是否涵盖多种不同的气候相关情景；
分析所使用的气候相关情景是否与气候相关转型风险或气候相关物理风险有关；
发行人在其情景中是否使用了与最新气候变化国际协议相一致的情景；
发行人为何认为所选择的气候相关情景与评估其气候相关变化、发展或不确定性的韧性相关；
发行人在分析中所使用的时间范围；及

环境、社会及管治报告书

732024-2025年报

气候韧性

，发行人须披露资讯，使他人了解发行人的策略及业务模式对

气候相关变化、发展或不确定性的韧性。发行人须按与其情况相称的做法，使用与气候相关的情景分析来评估

其气候韧性。提供量化资讯时，发行人可披露单一数额或区间范围。具体而言，发行人须披露：

(a)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(i)

(b)

(i)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

气候相关披露		披露
	发行人分析所涵盖的营运范围（例如分析所涵盖的营运地点及业务单位）；	尚未披露
发行人在分析中所作的关键假设；及
进行气候相关情景分析的汇报期。

发行人用于识别、评估气候相关风险，以及厘定当中轻重缓急并保持监察的流程及相关政策，包括有关以下方面的资讯；	已披露
发行人使用的输入资料及参数（例如资料来源及程序所涵盖的业务范围）；	尚未披露
发行人可有及如何使用气候相关情景分析来识别气候相关风险；
发行人如何评估有关风险的影响的性质、可能性及程度（例如发行人可有考虑定性因素、量化门槛或其他所用标准）；
发行人可有及如何就气候相关风险相对于其他类型风险的优次排列；
发行人如何监察其气候相关风险；及	已披露
与上一个汇报期相比，发行人可有及如何改变其使用的流程；	尚未披露
发行人用于识别、评估气候相关机遇，以及厘定当中轻重缓急并保持监察的流程（包括发行人可有及如何使用气候相关情景分析来确定气候相关机遇的资讯）；及
气候相关风险和机遇的识别、评估、优次排列和监察流程，是如何融入发行人的整体风险管理流程，以及融入的程度如何。	已披露

环境、社会及管治报告书

74德祥地产集团有限公司

I. 风险管理

(a)• 管治

、社会及管治的管

治架构

(i)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(i)

(iv)

(v)• 管治

、社会及管治的管

治架构

(vi)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(b)

(c)• 管治

、社会及管治的管

治架构

气候相关披露	披露	于环境、社会及管治报告中的位置

范围1温室气体排放；	已披露
范围2温室气体排放；及
范围3温室气体排放；

除非管辖机关或发行人上市之另一交易所另有要求，否则发行人须根据《温室气体核算体系：企业核算与报告标准（2004 年）》计量其温室气体排放；	已披露
披露其用于计量温室气体排放的方法，包括：
发行人用于计量其温室气体排放的计量方法、输入资料及假设；
发行人为何选择该计量方法、输入资料及假设计量温室气体排放；及
发行人在汇报期对计量方法、输入资料及假设进行的任何变更以及变更原因；
就根据第28(b)段披露的范围2 温室气体排放，披露其以地域为基准的范围2 温室气体排放，并提供有助于了解该排放的任何所需合约文书的资讯；及
就根据第28(c)段披露的范围3 温室气体排放，根据《温室气体核算体系：企业价值链（范围3）核算与报告标准（2011年）》所述的范围3 类别披露发行人计量范围3温室气体排放中包含的类别。

环境、社会及管治报告书

752024-2025年报

IV. 指标及目标

温室气体排放

（以公吨二氧化碳当量表示），并分为：

(a)• 温室气体排放

(b)

(c)

(a)• 温室气体排放

(b)

(i)

(c)

(d)

气候相关披露	披露	于环境、社会及管治报告中的位置
	尚未披露
	尚未披露
	尚未披露
	尚未披露

阐释发行人可有及如何在决策中应用碳定价（例如投资决策、转移定价及情景分析）；及	尚未披露
发行人用于评估其温室气体排放成本的每公吨温室气体排放量定价。
尚未披露
尚未披露

环境、社会及管治报告书

76德祥地产集团有限公司

内部碳定价

(a)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(b)

薪酬

35. 发

供适当

分。

行业指

36. 本

有关的

决定披

告可持

治报告

并考虑

• 本集团将于适当时审阅

和采用行业特定指标。

气候相关披露		披露
已披露
用于设定目标的指标；
目标的目的（例如减缓、适应或以科学为基础的举措）；
目标的适用范围（例如目标是适用于发行人整个集团还是部分（如仅适用于某个业务单位或地理区域））；
目标的适用期间；
衡量进度的基准期间；
阶段性目标或中期目标（如有）；
	如属量化目标，其属绝对目标还是强度目标；及	尚未披露
最新气候变化国际协议（包括该协议产生的司法承诺）如何帮助发行人设定目标。
已披露
	目标本身及设定目标的方法是否经第三方验证；	尚未披露
	发行人审核目标的程序；	已披露
用于监察达标进度的指标；及
任何修订目标的内容及原因。
已披露

环境、社会及管治报告书

772024-2025年报

气候相关披露	披露	于环境、社会及管治报告中的位置

目标涵盖哪些温室气体；	已披露
目标是否涵盖范围1、范围2或范围3温室气体排放；
此目标是温室气体排放总量目标还是温室气体排放净额目标。如为温室气体排放净额目标，发行人须另外披露相关的温室气体排放总量目标；
目标是否是采用行业脱碳方法得出的；及	尚未披露
发行人计划使用碳信用抵销温室气体排放以实现任何温室气体排放净额目标。关于使用碳信用的计划，发行人须披露：
依赖使用碳信用以实现任何温室气体排放净额目标的程度及方式；
该碳信用将由哪些第三方计划验证或认证；
碳信用的类型，包括相关抵消是否是基于自然还是基于科技的碳消除，以及相关抵消是通过减碳还是碳消除实现；及
为让人了解发行人计划使用的碳信用的可信度和完整性所必需的任何其他重要因素（例如，对碳抵消效果的假设）。
尚未披露

环境、社会及管治报告书

78德祥地产集团有限公司

，发行人须披露：

(a)• 温室气体排放

(b)

(c)

(d)• 本集团仍致力提高透明

度，并将于适当时披露

相关资讯。

(e)

(i)

(iv)

跨行业

41. 在

须参考

虑其是

于适当时采用跨行业指

标及行业特定指标。

独立核数师报告书致德祥地产集团有限公司列位股东（于百慕达注册成立之有限公司）意见本核数师行（以下简称「本行」）已审核列载于第84至184页德祥地产集团有限公司（「贵公司」）及其附属公司（统称「贵集团」）之综合财务报表，其中包括于2025年3月31日之综合财务状况表及截至该日止年度之综合损益表、综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表以及财务报表附注，包括主要会计政策资料及其他说明资料。对综合财务表现的保留意见本行认为，除本行的报告「意见（包括对综合财务表现发表保留意见）的基准」一节所述事项的可能影响外，综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则会计准则真实而公平地反映贵集团截至 2025年3月31日止年度的综合财务表现，并已遵照香港公司条例的披露规定妥为编制。关于财务状况及综合现金流量的意见本行认为，综合财务状况表已根据香港会计师公会颁布之香港财务报告准则会计准则真实而公平地反映贵集团于 2025年3月31日的综合财务状况及其截至该日止年度的综合现金流量，并已遵照香港公司条例的披露规定妥为编制。意见（包括对综合财务表现发表保留意见）的基准贵集团于2024年及2025年3月31日持有联营公司北京珀丽酒店有限责任公司（「北京珀丽」）20%股权。贵集团于北京珀丽之权益于2024年3月31日之综合财务报表内分类为联营公司。鉴于综合财务报表附注19(a)所详述之情况，贵集团并无计入贵集团应占北京珀丽截至2024年3月31日止年度之任何业绩，并于截至2024年3月 31日止年度在损益中确认其于北京珀丽之权益悉数减值港币136,223,000元，而其于北京珀丽之权益于2024年3月 31日之综合财务状况表内之账面值已减至零。诚如本行日期为2024年6月28日有关贵集团截至2024年3月31日止年度的综合财务报表的核数师报告所载，本行之前已就审计范围受限而发表保留意见，原因为本行无法取得足够及适当的审计凭证，以评估北京珀丽的财务表现及财务状况，以及评估北京珀丽权益的减值，且本行无法确定贵集团截至2024年3月31日止年度的综合财务报表内所记录截至2024年3月31日北京珀丽权益的任何调整、北京珀丽的任何应占业绩及截至2024年3月31日止年度北京珀丽的减值亏损是否必要。此外，本行亦无法确定贵集团截至 2024年3月31日止年度的综合财务报表中的有关披露是否充分及适当。 2024-2025年报 79

独立核数师报告书

德祥地产集团有限公司

意见（包括对综合财务表现发表保留意见）的基准（续）

截至2025年3月31日止年度，诚如综合财务报表附注19(a)所详述，贵集团已对北京珀丽及主要股东（定义见综合财

务报表附注4）提起法律诉讼，鉴于北京珀丽的情况并无改善，贵集团厘定其于北京珀丽的权益账面值于北京珀丽终

止确认为联营公司之日期（「终止确认日期」）（即贵集团不再对北京珀丽拥有重大影响力时）仍为零。贵集团于北京

珀丽之权益于北京珀丽终止确认为联营公司及于2025年3月31日按公平值列账及计入损益之股本投资，详情载于综

合财务报表附注4及17。鉴于缺乏充分适当的审计凭证，以支持管理层于上一年度评估中贵集团于北京珀丽（分类

为联营公司）的权益于2024年3月31日的账面值，截至本报告日期，本行无法确定是否需要对贵集团于联营公司的

权益于2024年4月1日的期初结余作出任何调整，这将相应影响(a)于2024年4月1日至终止确认日期间于北京珀

丽应占业绩或(b)终止确认视为联营公司的北京珀丽所产生的任何收益或亏损或(c)北京珀丽于终止确认日期至2025年

3月31日止年度期间作为按公平值列账及计入损益的金融资产入账的任何公平值变动，是否应于贵集团截至2025

年3月31日止年度的综合财务报表内确认。本行并无其他可采纳的令人信纳审核程序，以令本行信纳截至2025年

3月31日止年度的亏损。此外，本行亦无法确定贵集团截至2025年3月31日止年度的综合财务报表中的有关披露

是否充分及适当。

本行已根据香港会计师公会颁布之香港审计准则（「香港审计准则」）进行审核。本行在该等准则下承担的责任已在本报

告「核数师就审计综合财务报表须承担之责任」一节中作进一步阐述。本行根据香港会计师公会的职业会计师道德守则

（「守则」）独立于贵集团，并已遵循守则履行其他道德责任。本行相信，本行所获得的审计凭证能充足及适当地为本

行对综合财务状况发表无保留意见及对综合财务表现发表保留意见提供基准。

有关持续经营的重大不确定性

本行谨请阁下垂注综合财务报表附注1，当中显示贵集团于截至2025年3月31日止年度录得亏损港币

909,768,000元，且截至该日，贵集团的流动负债超过其流动资产港币56,482,000元。于2025年3月31日，贵集

团之银行及其他借贷总额为港币926,241,000元，其中港币759,571,000元之结余须于十二个月内偿还并分类为流动

负债，而贵集团之现金及现金等价物为港币47,652,000元。于2025年3月31日，贵集团若干有抵押银行借贷及

其他借贷（账面值为港币391,300,000元）已逾期。贵集团持续经营的能力高度依赖其是否有足够营运资金为其营运

提供资金及履行其到期财务责任。为持续缓解贵集团的流动性风险及改善贵集团的财务状况，贵集团一直持续

采取各项计划及措施，包括出售物业、维持业务活动、寻求再融资及控制行政及营运成本（详情如综合财务报表附注

1所述），以确保贵集团有充足财务资源为其营运提供资金，并履行其自综合财务报表批准日期起计至少十二个月

内到期的财务责任。贵公司董事合理预期贵集团目前具备充足资源，可在可预见将来继续营运。因此，贵公司

董事于编制贵集团综合财务报表时，继续采用持续经营会计基准。然而，该等情况连同综合财务报表附注1所载之

其他事项，显示存在重大不确定性，可能对贵集团持续经营之能力构成重大疑问。本行之意见并无就该事项作出修

改。

独立核数师报告书关键审计事项关键审计事项是根据本行的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。该等事项是在本行审计整体综合财务报表及出具意见时进行处理的。本行不会就该等事项发表单独意见。除本报告之「意见（包括对综合财务表现发表保留意见）的基准」一节所述事项外，本行决定，下文所述事项为本行的报告中讨论的关键审核事项。关键审计事项于审计中处理关键审计事项之方法投资物业估值本行将就贵集团之投资物业估值识别为关键审计事本行就投资物业估值所采取程序包括：项，原因为投资物业估值涉及管理层之重大估计。 • 评核独立专业估值师之实力、能力及客观性；于2025年3月31日，贵集团之投资物业按其公平值为港币417,000,000元列账。谨此提述综合财务报表 • 了解管理层审阅独立专业物业估值师工作的程附注4及16，投资物业之公平值乃根据贵集团所委序；及聘之独立专业估值师按同类物业之可比较市场交易采用直接比较法对该等物业进行之估值厘定，并作出调 • 在本行的内部估值专家的参与下，透过检查可比整以反映有关物业之状况及地点。较物业的市场销售交易的相关资料及其他市场数据，评估估值技术及评估估值所用主要输入数据的合理性。其他资料贵公司董事为其他资料负责。其他资料包括年报，惟不包括综合财务报表及本行之核数师报告。本行对综合财务报表表达之意见并不涵盖其他资料，本行亦不会就此表达任何形式之保证结论。就本行对综合财务报表进行之审计工作而言，本行负责审阅其他资料，并考虑其他资料是否与综合财务报表或本行从审计工作所获得资料之间出现重大不相符情况，又或在其他方面出现重大错误陈述。倘本行基于所进行工作而得出其他资料有重大错误陈述之结论，则本行须汇报有关情况。诚如本行报告上文之「意见（包括对综合财务表现发表保留意见）的基准」一节所述，本行未能就(a)应占联营公司业绩或(b)终止确认视为联营公司的北京珀丽所产生之任何收益或亏损或(c)应于贵集团截至2025年3月31日止年度之综合财务报表内北京珀丽作为按公平值列账及计入损益之金融资产之任何公平值变动（其将对截至2025年3月31日止年度之亏损产生相应影响）取得足够适当证据。因此，本行无法就其他资料是否存在重大错误陈述作出结论。 2024-2025年报 81

关键审计事项	于审计中处理关键审计事项之方法

独立核数师报告书

德祥地产集团有限公司

董事及治理层就综合财务报表须承担之责任

贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布之香港财务报告准则会计准则及香港公司条例之披露要求，编制真实公平

地反映情况之综合财务报表，及董事厘定对编制综合财务报表属必要之有关内部监控，以使该等综合财务报表不会存

在由于欺诈或错误而导致之重大错误陈述。

在编制综合财务报表时，董事负责评估贵集团持续经营之能力，并在适用情况下披露与持续经营有关之事宜，以及

使用持续经营为会计基础，除非董事有意将贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际替代方案。

治理层负责监督贵集团之财务申报程序。

核数师就审核综合财务报表须承担之责任

本行之目标是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致之重大错误陈述取得合理保证，并出具载有本行

意见之核数师报告，按照百慕达公司法第90条仅向整体股东报告，除此以外，本报告并不作其他用途。本行并不就本

报告之内容对任何其他人士负责或承担责任。合理保证属高水平之保证，惟根据香港审计准则进行之审核工作不能保

证总能察觉所存在之重大错误陈述。错误陈述可因欺诈或错误产生，倘个别或整体在合理预期情况下可影响使用者根

据该等综合财务报表作出之经济决定时，则被视为重大错误陈述。

在根据香港审计准则进行审计之过程中，本行运用专业判断，保持专业怀疑态度。本行亦：

、设计及执行审计程序以应对该等风

险，以及获取充足和适当之审计凭证，作为本行意见之基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假

陈述或凌驾内部监控之情况，因此未能发现因欺诈而导致之重大错误陈述之风险高于未能发现因错误而导致之

重大错误陈述之风险。

，以设计适当之审计程序，惟并非旨在对贵集团内部监控之有效性发表意见。

，并根据所获取之审计凭证，确定是否存在与事项或情况有关

之重大不确定性，从而可能导致对贵集团之持续经营能力产生重大疑虑。倘本行认为存在重大不确定性，

则有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报表中之相关披露。倘有关披露不足，则修订本行意见。本

行结论乃基于截至核数师报告日期止所取得之审计凭证。然而，未来事项或情况可能导致贵集团无法持续经

营。

独立核数师报告书核数师就审核综合财务报表须承担之责任（续） • 评估综合财务报表之整体呈报方式、结构及内容，包括披露资料，以及综合财务报表是否中肯反映相关交易和事项。 • 计划及执行集团审计，以就贵集团内实体或业务单位之财务资料获取充足及适当之审计凭证，作为对集团财务报表发表意见之基础。本行负责集团审计之方向、监督及检讨。本行为审核意见承担全部责任。本行与治理层会就（其中包括）审计之计划范围、时间安排及重大审计发现（包括本行在审计过程中识别之内部监控之任何重大缺失）进行沟通。本行亦向治理层作出声明，指出本行已符合有关独立性之相关道德要求，并与彼等沟通可能被合理认为会影响本行独立性之所有关系及其他事宜，以及为消除威胁而采取之行动或应用之防范措施（如适用）。从与治理层沟通之事项中，本行厘定对本期间综合财务报表之审计至关重要之事项，因而构成关键审计事项。本行在核数师报告中描述该等事项，除非法律或法规不允许公开披露该等事项，或在极端罕见之情况下，倘合理预期在本行报告中沟通某事项造成之负面后果超出产生之公众利益，则本行决定不应在报告中传达该事项。出具本独立核数师报告书之审核项目合伙人为黄娟（执业证书编号：P05742）。德勤• 关黄陈方会计师行执业会计师香港 2025年6月27日 2024-2025年报 83

		2025年	2024年
	附注	港币千元	港币千元
398,064
389,527
(735,820)
(346,293)
8,537
(11,185)
(41,570)
223,544
(28,093)
(220,073)
(101,899)
–
–
(52,000)
(186,740)
(126,159)
99,896
(68,595)
(850,630)
(59,138)
(909,768)
(812,982)
(96,786)
(909,768)
(0.90)
(0.90)

综合损益表

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

收

综合损益及其他全面收益表截至2025年3月31日止年度 2025年 2024年港币千元港币千元本年度亏损 (909,768) (682,303) 其他全面（开支）收益其后可能会重新分类至损益之项目：换算海外业务产生之汇兑差异 (25,322) (42,892) 换算联营公司及合营公司产生之汇兑差异 2,160 (1,843) 出售海外业务之权益后重新分类累计换算储备 30,535 4,691 削减海外业务股本后重新分类累计换算储备 49,387 – 本年度其他全面收益（开支） 56,760 (40,044) 本年度全面开支总额 (853,008) (722,347) 下列人士应占本年度全面开支总额：本公司拥有人 (754,599) (673,897) 非控股权益 (98,409) (48,450) (853,008) (722,347) 2024-2025年报 85

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
(909,768)
(25,322)
2,160
30,535
49,387
56,760
(853,008)
(754,599)
(98,409)
(853,008)

		2025年	2024年
	附注	港币千元	港币千元
133,812
417,000
28,486
56,885
718,548
1,007,916
46,002
18,260
2,426,909
–
390,300
79,105
566,228
35,657
19,463
47,652
1,138,405
288,752
20,773
117,278
8,513
759,571
1,194,887
(56,482)
2,370,427

综合财务状况表

德祥地产集团有限公司

于2025年3月31日

非

物

综合财务状况表于2025年3月31日 2025年 2024年附注港币千元港币千元非流动负债租赁负债 27 2,251 1,422 银行及其他借贷 28 166,670 324,258 168,921 325,680 2,201,506 3,068,760 股本及储备股本 30 9,072 9,072 储备 2,149,362 2,921,034 本公司拥有人应占权益 2,158,434 2,930,106 非控股权益 43,072 138,654 2,201,506 3,068,760 第84至184页所载综合财务报表已于2025年6月27日由董事会批准及授权刊发，并由下列董事代为签署：张汉杰罗汉华董事董事 2024-2025年报 87

		2025年	2024年
	附注	港币千元	港币千元
2,251
166,670
168,921
2,201,506
9,072
2,149,362
2,158,434
43,072
2,201,506


股本	股份溢价	缴入盈余	股本赎回储备	以股份形式支付储备	投资重估储备	其他储备	特别储备	换算储备	保留溢利（累计亏损）	小计	非控股权益	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
港币千元	港币千元	（附注i）					（附注ii）

9,072	3,322,578	113,020	9,899	1,546	(323,235)	3,348	(8,908)	(105,233)	(91,981)	2,930,106	138,654	3,068,760
–	–	–	–	–	–	–	–	–	(812,982)	(812,982)	(96,786)	(909,768)
–	–	–	–	–	–	–	–	(23,699)	–	(23,699)	(1,623)	(25,322)
–	–	–	–	–	–	–	–	2,160	–	2,160	–	2,160
–	–	–	–	–	–	–	–	30,535	–	30,535	–	30,535
–	–	–	–	–	–	–	–	49,387	–	49,387	–	49,387
–	–	–	–	–	–	–	–	58,383	(812,982)	(754,599)	(98,409)	(853,008)
–	–	–	–	(196)	–	–	–	–	196	–	–	–
–	–	–	–	–	–	(3,348)	–	–	–	(3,348)	2,947	(401)
–	–	–	–	–	–	(13,725)	–	–	–	(13,725)	(120)	(13,845)
9,072	3,322,578	113,020	9,899	1,350	(323,235)	(13,725)	(8,908)	(46,850)	(904,767)	2,158,434	43,072	2,201,506

综合权益变动表

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

于2023年4月1日9,1263,326,979113,0209,8451,546(323,235)3,348(8,908)(76,222)552,8603,608,359187,1043,795,463

本年度亏损–(644,886)(644,886)(37,417)(682,303)

换算海外业务产生之汇兑差异–(31,859)–(31,859)(11,033)(42,892)

换算联营公司及合营公司产生之

汇兑差异–(1,843)–(1,843)–(1,843)

出售海外业务之权益后重新分类

累计换算储备–4,691–4,691–4,691

本年度全面开支总额–(29,011)(644,886)(673,897)(48,450)(722,347)

确认以股权结算以股份形式支付

（附注31）–99–99–99

因购股权失效而转拨–(99)–99–

回购及注销股份（附注30）(54)(4,401)–54–(54)(4,455)–(4,455)

于2024年3月31日

本年度亏损

换算海外业务产生之汇兑差异

换算联营公司及合营公司产生之

汇兑差异

出售海外业务之权益后重新分类

累计换算储备

削减海外业务股本后重新分类累计

换算储备（附注8）

本年度全面收益（开支）总额

因购股权失效而转拨

收购一间附属公司额外权益

于不失去控制权的情况下出售部分

附属公司

于2025年3月31日

附注：

(i) 德祥地产集团有限公司（「本公司」）及其附属公司（统称「本集团」）之缴入盈余指根据2010年3月13日之股本重组进行之削减股本而产生之进

账。

(i) 本集团之特别储备指根据于过往年度集团重组所收购附属公司之股本面值与本公司发行作为代价之股本面值两者间之差额。

综合现金流量表截至2025年3月31日止年度 2025年 2024年附注港币千元港币千元经营业务除税前亏损 (850,630) (756,502) 调整项目：按公平值列账及计入损益（「按公平值列账及计入损益」）之金融资产公平值减少净额 6,263 16,216 投资物业公平值减少 52,000 134,000 物业、机械及设备折旧 16,028 24,556 财务费用 126,159 85,489 利息收入 (27,031) (31,829) 出售一间联营公司之权益之亏损 19 – 13,750 税项弥偿资产亏损撇销 – 66,744 出售物业、机械及设备之亏损（收益） 302 (36) 出售附属公司之亏损 21 4,556 – 出售一间合营公司之权益之亏损 18 220,073 – 出售合营公司之部分权益之亏损 18 101,899 – 收回土地使用权之补偿收益 (223,544) – 应收一间合营公司款项之公平值减少 6,415 7,957 汇兑亏损（收益）净额 55,666 (231) 物业、机械及设备之减值亏损 34,305 46,407 于一间联营公司之权益之减值亏损 – 136,223 收购租赁土地之已付按金之减值亏损 – 59,928 根据预期信贷亏损模式减值亏损净额 28,093 1,409 以股份形式支付之开支 – 99 应占联营公司业绩 (99,896) (40,628) 应占合营公司业绩 68,595 78,763 未计营运资金变动前之经营业务现金流量 (480,747) (157,685) 物业存货减少 620,042 33,634 其他应收贷款减少 – 29,547 应收账款、按金及预付款项（增加）减少 (36,447) 40,307 持作交易股权投资减少 4,922 6,412 应付账款、按金及应计开支增加（减少） 18,768 (14,053) 经营所得（所耗）现金 126,538 (61,838) 已收利息 8,537 12,615 （已付）已退回所得税税项 (70) 2,730 经营业务所得（所耗）现金净额 135,005 (46,493) 2024-2025年报 89

		2025年	2024年
	附注	港币千元	港币千元
(850,630)
6,263
52,000
16,028
126,159
(27,031)
–
–
302
4,556
220,073
101,899
(223,544)
6,415
55,666
34,305
–
–
28,093
–
(99,896)
68,595
(480,747)
620,042
–
(36,447)
4,922
18,768
126,538
8,537
(70)
135,005

		2025年	2024年
	附注	港币千元	港币千元
261,065
106,054
34,482
28,053
21,598
19,491
15,000
10,090
8,270
749
7
–
–
–
–
–
(120)
(2,344)
(9,227)
(19,959)
(21,949)
451,260
(747,720)
(107,465)
(20,159)
(8,570)
(7,738)
–
–
450
8,000
28,809
293,673
(560,720)
25,545
24,743
(2,636)
47,652

综合现金流量表

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

投

来

收

来

退

合

来

提

已

来

已

来

一

来

购

于

垫

存

垫

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 1. 一般资料及综合财务报表编制基准本公司为于百慕达注册成立之有限责任公司，其已发行股份于香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市（股份代号：199）。本公司之最终控股股东（定义见联交所证券上市规则（「上市规则」））（「控股股东」）为陈国强博士（「陈博士」）及其联系人（定义见上市规则）。本公司注册办事处及香港主要营业地点之地址于本年报中「公司资料」一节披露。综合财务报表乃以本公司功能货币港币（「港币」）列示。本公司为一间投资控股公司。本公司及其附属公司（统称「本集团」）连同合营公司及联营公司主要于中国（定义见下文）澳门特别行政区（「澳门」）、中国香港特别行政区（「香港」）、中华人民共和国（「中国」）及加拿大从事物业发展、销售及投资；证券投资及提供贷款融资服务。本公司主要附属公司之主要业务载于附注42。持续经营评估于编制综合财务报表时，本公司之董事（「董事」）已审慎考虑本集团的未来流动资金、财务状况及评估本集团持续经营能力时的可用融资来源。如附注33(b)所详述，根据本集团于截至2025年3月31日止年度所采取的计划及措施，本集团的流动资金状况已大幅改善。然而，由于录得物业收入毛亏港币346,293,000元、投资物业公平值减少港币52,000,000元、出售部分及出售其于合营公司之权益之亏损合共港币321,972,000元、物业、机械及设备之减值亏损港币34,305,000元、收回土地使用权之补偿收益港币223,544,000元，扣除税项港币 59,114,000元，以及综合财务报表所披露之其他项目，于截至2025年3月31日止年度，本集团录得亏损港币 909,768,000元，并于该日，本集团的流动负债超出其流动资产港币56,482,000元。于2025年3月31日，本集团的银行及其他借贷总额为港币926,241,000元，其中港币759,571,000元结余须于十二个月内结付并分类为流动负债，而本集团持有的现金及现金等价物为港币47,652,000元。如附注28进一步所列载，于2025年 3月31日，本集团若干银行借贷的账面值港币391,300,000元已逾期。鉴于上述情况，为缓和本集团的流动性风险及其财务状况，本集团已持续采取下列计划及措施： (i) 出售物业本集团将出售其物业作为策略性举措，以变现占用的资本及价值。此策略将使本集团能够有效管理其资产，潜在提升其流动性并提供额外财务资源。 (ii) 维持业务活动本集团预期透过销售物业存货，于未来十二个月持续提升其流动性及经营现金流量。 2024-2025年报 91

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

持续经营评估（续）

(i) 寻求再融资

本集团一直积极寻求于现有融资到期前再融资。截至综合财务报表批准日期，本集团概无接获任何要

求立即偿还其于截至2025年3月31日止年度逾期之借贷港币391,300,000元的通知。于2025年3月

31日，该银行借贷以本集团价值港币537,000,000元之物业作抵押。本集团继续与现有借贷的贷款人磋

商再融资，并与其他贷款人磋商新的融资。

(iv) 控制行政及经营成本

本集团将继续采取积极措施，透过不同渠道控制行政及经营成本。

董事已审阅管理层编制的本集团现金流量预测，该预测涵盖自综合财务报表批准日期起计十二个月期间。董事

认为，经考虑上述计划及措施，本集团的流动资金需求将得到管理，而本集团的财务状况将得到改善。此外，

本集团将有充足营运资金供其营运及履行其自综合财务报表批准日期起计十二个月内到期之财务责任。因此，

董事于批准综合财务报表日期时，合理预期本集团于可见将来有充足资源继续现有营运。因此，董事于编制综

合财务报表时继续采用持续经营会计基础。

本集团能否实现上述计划及措施存在重大不确定性。倘上述计划及措施未能按计划成功实施，本集团将无法为

其营运提供资金或于其日常业务过程中履行其到期之财务责任。上述事件及情况显示存在重大不确定性，可能

会对本集团持续经营的能力构成重大疑问。倘本集团未能达成上述计划及措施，则可能无法继续按持续经营基

准营运，并可能须作出调整，以将本集团资产之账面值撇减至其可收回金额，经考虑合约条款后将非流动负债

重新分类为流动负债，或就任何可能已成为亏损性的合约承担确认负债（如适用）。该等调整之影响并未在综合

财务报表中反映。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 2. 应用新订及经修订香港财务报告准则会计准则于本年度强制生效之香港财务报告准则会计准则之修订于本年度，本集团就编制综合财务报表首次应用下列由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布且本集团于 2024年4月1日开始的年度期间强制生效的香港财务报告准则会计准则之修订：香港财务报告准则第16号之修订售后租回的租赁负债香港会计准则第1号之修订将负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号（2020年）之相关修订香港会计准则第1号之修订附带契诺之非流动负债香港会计准则第7号及供应商融资安排香港财务报告准则第7号之修订除下文所述外，于本年度应用香港财务报告准则会计准则之修订对本集团于本年度及过往年度之财务状况及表现及╱或该等综合财务报表所载之披露并无重大影响。应用香港会计准则第1号之修订「将负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号（2020年）之相关修订」（「2020 之修订」）以及香港会计准则第1号之修订「附带契诺之非流动负债」（「2022之修订」）之影响本集团于本年度首次应用该等修订。2020年之修订就评估自报告日期起计至少十二个月后延迟偿还的权利，以将负债分类为流动或非流动提供厘清及额外指引，当中： • 列明将负债分类为流动或非流动应基于报告期末存在之权利。具体而言，该分类不应受管理层于十二个月内清偿负债之意向或预期所影响。 • 厘清负债的偿还可以是向交易对方转让现金、货物或服务，或实体自身的股本工具。倘负债之条款可由交易对方选择导致其透过转让实体本身之股本工具进行结算，则该等条款仅于实体应用香港会计准则第 32号「金融工具：呈列」将选择权单独确认为股本工具时，方不会影响其分类为流动或非流动。以遵守契诺为条件，自报告日期起计至少十二个月的延迟偿还权利而言，此2022之修订特别厘清，仅实体须于报告期末或之前遵守的契诺，方会影响实体延迟偿还负债至报告日期后至少十二个月的权利，即使契诺的遵守情况仅在报告日期后评估亦然。此2022年之修订亦列明，实体于报告日期后必须遵守的契诺（即未来契诺）不会影响负债于报告日期被分类为流动或非流动。然而，倘实体延迟偿还负债的权利须受限于实体在报告期后十二个月内遵守的契诺，则实体应披露资料让财务报表使用者了解负债在报告期后十二个月内偿还的风险。这将包括有关契诺、相关负债的账面值及显示实体可能难以遵守契诺的事实及情况（如有）的资料。 2024-2025年报 93

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

于本年度强制生效之香港财务报告准则会计准则之修订（续）

应用香港会计准则第1号之修订「将负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号（2020年）之相关修订」（「2020

之修订」）以及香港会计准则第1号之修订「附带契诺之非流动负债」（「2022之修订」）之影响（续）

根据过渡条文，本集团已对负债分类为流动或非流动追溯应用新会计政策。于本年度应用该等修订对综合财务

报表并无重大影响。

已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则会计准则

本集团并无提早应用以下已颁布但尚未生效之新订及经修订香港财务报告准则会计准则：

香港财务报告准则第9号及

香港财务报告准则第7号之修订

金融工具的分类及计量之修订

香港财务报告准则第9号及

香港财务报告准则第7号之修订

涉及依赖自然电力的合约

香港财务报告准则第10号及

香港会计准则第28号之修订

投资者与其联营公司或合营公司之间的资产出售或注资

香港财务报告准则会计准则之修订香港财务报告准则会计准则年度改进－第11卷

香港会计准则第21号之修订缺乏可转换性

香港财务报告准则第18号财务报表之呈列及披露

于待定日期或之后开始之年度期间生效。

于2025年1月1日或之后开始之年度期间生效。

于2026年1月1日或之后开始之年度期间生效。

于2027年1月1日或之后开始之年度期间生效。

除下述新订香港财务报告准则会计准则外，董事预计应用该等香港财务报告准则会计准则之所有其他修订不会

于可见未来对综合财务报表构成重大影响。

香港财务报告准则第18号「财务报表之呈列及披露」（「香港财务报告准则第18号」）

香港财务报告准则第18号载列财务报表之呈列及披露规定，将取代香港会计准则第1号「财务报表之呈列」（「香

港会计准则第1号」）。本新订香港财务报告准则会计准则在沿用香港会计准则第1号中众多规定之同时，引入

于损益表中呈列指定类别及定义小计之新规定；就财务报表附注中管理层界定之表现计量提供披露及改进于财

务报表中将予披露之总计及分拆资料。此外，香港会计准则第1号之部分段落已移至香港会计准则第8号「会计

政策、会计估计之变动及误差」及香港财务报告准则第7号「金融工具：披露」。香港会计准则第7号「现金流量

表」及香港会计准则第33号「每股盈利」亦作出细微修订。

香港财务报告准则第18号及其他准则之修订将于2027年1月1日或之后开始之年度期间生效，并允许提早应

用。应用新准则预期将会影响损益表之呈列以及未来财务报表之披露。本集团正在评估香港财务报告准则第18

号对本集团综合财务报表之详细影响。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料编制综合财务报表基准综合财务报表乃根据香港会计师公会颁布之香港财务报告准则会计准则编制。就编制综合财务报表而言，如果合理预期此类信息会影响主要用户的决策，则该信息被视为重大信息。此外，综合财务报表包括上市规则及香港公司条例规定之适用披露。除投资物业及若干金融工具于各报告期末按公平值计量（见下文会计政策所阐述）外，综合财务报表乃按历史成本基准编制。历史成本一般根据用作交换货品及服务所给予代价之公平值计量。公平值为于计量日期市场参与者之间进行有秩序交易出售资产将收取之价格或转让负债时将支付之价格，而不论该价格是否直接可观察或使用另一项估值方法估计。于评估资产或负债之公平值时，如市场参与者于计量日期对资产或负债定价时会考虑资产或负债特性，则本集团亦会考虑资产或负债特性。于该等综合财务报表中计量及╱或披露之公平值均采用上述基准厘定，惟属香港财务报告准则第2号「以股份形式支付」范围内之以股份形式支付交易、根据香港财务报告准则第16号「租赁」（「香港财务报告准则第16号」）之租赁交易以及与公平值存在若干相似之处但并非公平值之计量（例如香港会计准则第2号「存货」（「香港会计准则第2号」）之可变现净值或香港会计准则第36号「资产减值」（「香港会计准则第36号」）之使用价值）除外。非金融资产之公平值乃考虑市场参与者可使用该资产之最高及最佳用途产生经济效益之能力或将该资产出售予可使用该资产最高及最佳用途之另一市场参与者计量。以公平值交易之金融工具及投资物业以及于其后期间计量公平值时将使用之不可观察输入数据之估值技术而言，估值技术会予以校准，以使初始确认时估值技术之结果与交易价格相符。此外，就财务申报而言，公平值计量按照公平值计量输入数据之可观察程度及公平值计量输入数据对其整体之重要性划分为第一、二或三级，详情如下： • 第一级：输入数据指实体可于计量日期评估之相同资产或负债于活跃市场之报价（未经调整）； • 第二级：输入数据指资产或负债之可直接或间接观察输入数据（不包括纳入第一级之报价）；及 • 第三级：输入数据为资产或负债之不可观察输入数据。 2024-2025年报 95

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（续）

重大会计政策资料

综合基准

综合财务报表纳入本公司以及本公司及其附属公司所控制实体之财务报表。本公司于以下情况下拥有控制权：

；及

若有事实及情况显示上述控制权之三个要素当中一个或多个要素发生变动，本集团会重新评估是否尚对投资对

象拥有控制权。

当本集团取得附属公司之控制权时，会开始将附属公司综合入账，而当本集团失去该附属公司之控制权时，则

不再将附属公司综合入账。具体来说，于本年度内所收购或出售附属公司之收支乃自本集团取得控制权日期起

至本集团失去该附属公司之控制权日期止计入综合损益表。

损益及其他全面收益各项目乃计入本公司拥有人及非控股权益。附属公司之全面收益总额会计入本公司拥有人

及非控股权益，即使此举导致非控股权益录得亏绌结余。

如有需要，附属公司之财务报表会作出调整，令其会计政策得以配合本集团之会计政策。

本集团内公司间之所有资产及负债、权益、收入、支出及与本集团各实体间交易有关之现金流量已于编制综合

账目时悉数对销。

于附属公司之非控股权益于本集团之权益内分别呈列，指现有拥有权益赋予其持有人权利于清盘时按比例分

占有关附属公司之资产净值。

于联营公司及合营公司之投资

联营公司为本集团具有重大影响力之实体。重大影响力乃指参与投资对象之财务及经营政策决策，但非控制或

共同控制该等政策之权力。

合营公司乃一种共同安排，据此，共同控制该安排之双方均拥有该共同安排下之资产净值权利。共同控制权乃

指按照合约协定共同控制一项安排，并仅在作出有关业务相关之决策须共同控制各方一致同意时方会存在。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）于联营公司及合营公司之投资（续）联营公司及合营公司之业绩及资产与负债乃采用权益会计法计入综合财务报表。为进行权益入账所采用联营公司及合营公司之财务报表，乃采用与本集团在类似情况下就类似交易及事件所用者一致之会计政策编制。根据权益法，于联营公司或合营公司之投资初步按成本于综合财务状况表确认，其后作出调整，以确认本集团应占联营公司或合营公司之损益及其他全面收益。联营公司╱合营公司资产净值（损益及其他全面收益除外）之变动均不予入账，除非有关变动导致本集团所持拥有权权益出现变动。当本集团应占一间联营公司或一间合营公司之亏损超出其于该联营公司或合营公司之权益（包括任何本质上组成本集团于该联营公司或合营公司投资净额部分之长期权益）时，本集团终止确认其应占进一步亏损。本集团仅就本集团代表该联营公司或合营公司所产生法定或推定责任或所作付款确认额外亏损。自投资对象成为联营公司或合营公司当日起，于联营公司或合营公司之投资采用权益法入账。于收购于联营公司或合营公司之投资时，投资成本超过本集团分占投资对象可识别资产及负债公平净值之任何部分乃确认为商誉，并计入投资之账面值内。倘本集团分占之可识别资产及负债于重新评估后之公平净值高于投资成本，超出之金额则于收购投资期间即时于损益确认。本集团评估有否客观证据显示于联营公司或合营公司之权益可能已减值。当存在客观证据时，该项投资（包括商誉）之全部账面值会根据香港会计准则第36号作为单一资产进行减值测试，以比较其可收回金额（即使用价值与公平值减出售成本两者中之较高者）与账面值。任何已确认之减值亏损均不会分配至任何构成该项投资账面值之一部分之资产（包括商誉）。有关减值亏损之任何拨回乃根据香港会计准则第36号予以确认，惟以该项投资之可收回金额其后增加金额为限。当本集团不再对联营公司拥有重大影响力或对合营公司拥有共同控制权时，则入账列为出售于投资对象之全部权益，其相关收益或亏损于损益中确认。此外，本集团会将先前在其他全面收益就该联营公司或合营公司已确认之所有金额，采用与该联营公司或合营公司直接出售相关资产或负债所需相同基准进行入账。因此，倘该联营公司或合营公司先前于其他全面收益已确认之收益或亏损会于出售相关资产或负债时重新分类至损益，本集团会于出售╱出售部分有关联营公司或合营公司时将收益或亏损由权益重新分类至损益（作为重新分类调整）。当集团实体与本集团之联营公司或合营公司进行交易时，与该联营公司或合营公司交易所产生之损益仅在该联营公司或合营公司之权益与本集团无关的情况下，方会在本集团之综合财务报表确认。 2024-2025年报 97

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（续）

重大会计政策资料（续）

于联营公司及合营公司之投资（续）

本集团于联营公司及合营公司权益之变动

当于联营公司之投资成为于合营公司之投资或于合营公司之投资成为于联营公司之投资时，本集团将继续使用

权益法。于此类拥有权益变动发生时，不会重新计量公平值。

当本集团削减其于联营公司或合营公司的拥有权益，但本集团继续采用权益法时，倘该收益或亏损于出售相

关资产或负债时将重新分类至损益，则本集团会将先前已于其他全面收益确认涉及该拥有权益削减相关的收

益或亏损按比例重新分类至损益。

客户合约收益

本集团于完成履约责任时（即于特定履约责任相关货品或服务之「控制权」转移至客户时）确认收益。

履约责任指明确之货品或服务（或一批货品或服务）或一系列大致相同之明确货品或服务。

有关收益确认的会计政策资料详情载于附注6(i)。

租赁

租赁之定义

倘合约赋予权利于一段时间内控制已识别资产之用途以换取代价，则该合约为租赁或包含租赁。

本集团会于合约开始时根据香港财务报告准则第16号项下之定义评估合约是否为租赁或包含租赁。除非合约所

载条款及条件其后有变，否则有关合约不予重新评估。

售后租回交易

本集团应用香港财务报告准则第15号「客户合约收益」（「香港财务报告准则第15号」）的规定评估售后租回交易

是否构成本集团作出的销售。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）租赁（续）售后租回交易（续）本集团作为卖方－承租人就符合销售规定的转让而言，本集团作为卖方－承租人按与卖方－承租人保留的使用权有关的资产先前账面值的比例计量租回所产生的使用权资产，并仅确认与转让予买方－出租人的权利有关的任何收益或亏损。固定付款之使用权资产及租赁负债其后根据香港财务报告准则第16号之一般规定计量。在计量租赁负债时，本集团以不会确认与本集团保留的使用权资产相关的任何收益或亏损金额的方式来厘定「租赁款项」或「经修订租赁款项」（包括固定或可变的租赁款项）。倘出售代价的公平值与资产的公平值不相等，或租赁款项并非按市场利率支付，本集团会进行以下调整，以按公平值计量出售所得款项： (a) 任何低于市场价格之条款均列作租赁款项之预付款项；及 (b) 任何高于市场价格之条款均列作买方－出租人向卖方－承租人提供之额外融资。本集团作为出租人租赁之分类及计量本集团作为出租人的租赁分类为经营租赁。经营租赁之租金收入乃按有关租赁之租期以直线法于损益中确认。协商及安排经营租赁所产生之初步直接成本乃加至租赁资产之账面值，有关成本于租赁期内按直线法确认为开支，惟按公平值模式计量的投资物业除外。于本集团日常业务过程中产生之租金收入将呈列为收益。将代价分配至合约组成部分当合约包括租赁及非租赁组成部分时，本集团应用香港财务报告准则第15号将合约的代价分配至租赁及非租赁组成部分。非租赁组成部分基于其相对独立售价而与租赁组成部分分开呈列。 2024-2025年报 99

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（续）

重大会计政策资料（续）

租赁（续）

本集团作为承租人（续）

可退回租赁按金

已收可退回租赁按金根据香港财务报告准则第9号「金融工具」（「香港财务报告准则第9号」）入账，初步按公平

值计量。初始确认时对公平值作出之调整被视为承租人之额外租赁款项。

外币

编制各个别集团实体之财务报表时，以该实体功能货币以外货币（外币）进行之交易乃按交易日期当时之汇率确

认。于报告期末，以外币列值之货币项目以该日之汇率重新换算。以外币列值并按公平值列账之非货币项目以

厘定公平值之日当时之汇率重新换算。当非货币项目之公平值收益或亏损于损益确认时，该收益或亏损之任何

汇兑部分亦于损益确认。以外币列值并按历史成本计量的非货币项目不会重新换算。

因结算货币项目及重新换算货币项目而产生之汇兑差异乃于产生期间内于损益确认。

就呈列综合财务报表而言，本集团海外业务之资产及负债均按各报告期末汇率换算为本集团之呈列货币（即港

币），而收入及开支则按期内平均汇率换算，除非该期间之汇率出现重大波幅，于此情况下，则将采用交易日

期之汇率。所产生汇兑差异（如有）于其他全面收益确认并于换算储备（于适当情况下由非控股权益应占）项下累

计权益。

于出售海外业务（即出售本集团于海外业务之全部权益、涉及出售失去对包含海外业务之一间附属公司之控制

权或涉及出售包含海外业务之一项共同安排或联营公司之部分权益（其中保留权益成为金融资产）时，本公司

拥有人应占该业务而于权益累计之所有汇兑差异会重新分类至损益。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）借贷成本直接涉及收购、建设或生产合资格资产（即需要一定时间预备方可投入作拟定用途或出售之资产）之借贷成本计入该等资产之成本，直至该等资产大致上可投入作拟定用途或出售为止。于相关资产可作拟定用途或出售后仍未偿还的任何指定借贷均计入一般借贷组合，以计算一般借贷的资本化比率。在特定借贷拨作符合资本化条件资产之支出前暂时用作投资所赚取之投资收入须自符合资本化条件之借贷成本中扣除。所有其他借贷成本均于其产生期间在损益确认。雇员福利退休福利成本就界定供款退休福利计划、国家管理退休褔利计划及强制性公积金计划（「强积金计划」）所作之供款于雇员提供服务使其有权享有供款时确认为开支。离职福利离职福利负债于本集团实体不再能够撤回离职福利要约或其确认任何相关重组成本（以较早者为准）时确认。短期雇员福利短期雇员福利于雇员提供服务时按预计将支付福利之未贴现金额予以确认。所有短期雇员福利确认为开支，除非另一项香港财务报告准则会计准则要求或允许将有关福利纳入资产成本，则作别论。在扣除已经支付之任何金额后，就雇员应得之福利（例如工资、薪金及年假）确认负债。 2024-2025年报 101

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（续）

重大会计政策资料（续）

以股份形式支付之交易

以股权结算以股份形式支付之交易

授予雇员之购股权

以股权结算以股份形式向雇员及提供类似服务之其他人士支付之款项按股本工具于授出日期之公平值计量。

于授出日期厘定以股权结算以股份形式支付款项之公平值（并无考虑所有非市场归属条件），于归属期间根据本

集团就最终将会归属之股本工具所作估计按直线基准列为支出，而权益亦会相应增加（以股份形式支付储备）。

于各报告期末，本集团基于对全部相关非市场归属条件所作评估修订其对预期将予归属之股本工具数目之估

计。修订原有估计之影响（如有）于损益确认，致令累计开支反映经修订估计，并对以股份形式支付储备作出相

应调整。就于授出日期即时归属之购股权而言，所授出购股权之公平值即时于损益列为支出。

于购股权获行使时，先前于以股份形式支付储备确认之金额将转拨至股份溢价。当购股权于归属日期后被没收

或于届满日期仍未行使，则先前于以股份形式支付储备确认之金额将转拨至保留溢利（累计亏损）。

税项

所得税开支指现行及递延所得税费用之总和。

现行应缴税项乃按本年度应课税溢利计算。应课税溢利与综合损益表所报除税前亏损不同，乃由于涉及其他年

度之应课税或可扣税收入或开支以及毋须课税或不能扣税之项目。本集团之现行税项负债乃按报告期末已颁布

或实际颁布之税率计算。

递延税项指就综合财务报表内资产及负债账面值与计算应课税溢利所用相应税基之暂时差额确认。递延税项负

债一般会就所有应课税暂时差额确认，而递延税项资产则大致就所有可扣减暂时差额按可能出现可供动用可扣

减暂时差额的应课税溢利而予以确认。倘暂时差额源自初步确认不影响应课税溢利或会计溢利之交易（业务合

并除外）之资产及负债，且在交易时不会产生相等的应课税及可扣减暂时差额，则不会确认该等递延税项资产

及负债。此外，倘因初始确认商誉而出现暂时差异，递延税项负债不予确认。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）税项（续）涉及于附属公司之投资、于联营公司之权益及于合营公司之权益之应课税暂时差额均获确认递延税项负债，惟本集团可控制拨回暂时差额及暂时差额不大可能于可见将来拨回之情况除外。与该等投资及权益有关之可扣减暂时差额所产生之递延税项资产仅于将有充足应课税溢利可使用暂时性差额之利益及预期于可见将来拨回时，方予确认。递延税项资产之账面值于各报告期末检讨，并于可能不再有足够应课税溢利收回该项资产全部或部分之情况下调减。递延税项资产及负债乃按预期于偿还负债或变现资产期间适用之税率计算。作为基准之税率（及税法）乃于报告期末已颁布或实际颁布。递延税项负债及资产之计量反映本集团于报告期末预期将要收回或偿还其资产及负债账面值之税务后果。就使用公平值模式计量之投资物业而言，在计算其递延税项时，假定该等物业之账面值将透过销售全数收回，除非该假设遭驳回则作别论。当投资物业可予折旧及于业务模式（其目标是随时间而非透过销售消耗投资物业所包含的绝大部分经济利益）内持有时，有关假设会被推翻，惟永久业权土地除外，其一直被假定为可透过销售全数收回。当有合法执行权利可将即期税项资产与即期税项负债抵销，且与同一税务机关向同一课税实体征收之所得税有关时，则递延税项资产及负债可互相对销。即期及递延税项于损益确认，惟倘有关税项与于其他全面收益项目确认或直接于权益确认之项目有关则作别论，于该情况下，即期及递延税项亦于其他全面收益项目确认或直接于权益确认。倘就业务合并进行初始会计处理而产生即期税项或递延税项，则税务影响计入业务合并之会计处理内。 2024-2025年报 103

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（续）

重大会计政策资料（续）

物业、机械及设备

物业、机械及设备（包括持有用于生产或提供货品或服务或用于行政用途之租赁土地及楼宇），按成本减其后累

计折旧及其后减值亏损（如有）在综合财务状况表列账。

当本集团就物业（包括租赁土地及楼宇元素）的拥有权益付款时，整项代价会于租赁土地及楼宇元素之间按

初始确认时的相对公平值比例分配。当代价无法在相关租赁土地的非租赁楼宇元素及未分割权益之间可靠分配

时，整项物业会分类为物业、机械及设备。

折旧采用直线法确认，以于估计可使用年期撇销资产成本至剩余价值。估计可使用年期、剩余价值及折旧方法

乃于每一个报告期末检讨，任何估计变动之影响按预先计提之基准入账。

物业、机械及设备项目于出售时或当继续使用该资产预期不会产生未来经济利益时终止确认。出售或弃用物

业、机械及设备项目所产生任何溢利或亏损乃按出售所得款项与该资产账面值间差额计算，并于损益确认。

投资物业

投资物业为持作赚取租金及╱或作资本增值之物业。

投资物业初步按成本（包括任何直接应占开支）计量。初步确认后，投资物业按其公平值计量，并经调整以撇除

任何预付或应计经营租赁收入。

投资物业公平值变动所产生之溢利或亏损计入产生期间之损益内。

在建投资物业产生之建筑成本资本化为在建投资物业账面值之一部分。

于投资物业出售或永久停止使用及预计不会从出售中获得未来经济利益时，投资物业会终止确认。终止确认物

业所产生任何溢利或亏损（按出售所得款项净额与该资产账面值之差额计算）于物业终止确认之期间计入损益。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）物业、机械及设备（包括使用权资产）及无形资产（商誉除外）之减值亏损本集团于报告期末检讨其物业、机械及设备（包括使用权资产）之账面值以厘定是否有任何迹象显示该等资产已经出现减值亏损。倘有任何有关迹象显示，则估计相关资产的可收回金额以厘定减值亏损之程度（如有）。具无限可使用年期之无形资产至少每年及于有迹象显示其可能出现减值时进行减值测试。本集团估计个别物业、机械及设备（包括使用权资产）之可收回金额。可收回金额乃公平值（扣除出售成本）与使用价值间之较高者。在评估使用价值时，估计未来现金流量乃使用税前贴现率贴现至其现有价值，以反映货币时间价值之目前市场评估及针对有关未经调整未来现金流量估计之资产之风险。倘若一项资产之可收回金额估计低于其账面值，则该资产之账面值将扣减至其可收回金额。一项资产之账面值不会减至低于其公平值减出售成本（倘可计量）、其使用价值（倘可厘定）及零之间之最高者。减值亏损即时于损益确认。倘若减值亏损其后拨回，则资产之账面值增至其可收回金额之经修订估计，惟增加后之账面值不得超过在过往年度资产减值亏损未获确认时所厘定之账面值。减值亏损拨回即时于损益确认。现金及现金等价物于综合财务状况表呈列的现金及现金等价物包括： (a) 现金，包括手头现金及活期存款，不包括受监管限制而导致有关结余不再符合现金定义的银行结余；及 (b) 现金等价物，包括短期（一般为三个月或以内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。现金等价物为应付短期现金承担而持有，而非用作投资或其他用途。就综合现金流量表而言，现金及现金等价物包括上文所界定的现金及现金等价物。 2024-2025年报 105

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（续）

重大会计政策资料（续）

物业存货

拟于完成发展后出售的在建物业以及待售物业分类为流动资产。除了租赁土地部分按成本模式根据使用权资产

的会计政策计量外，在建物业╱待售物业按成本及可变现净值的较低者列账。成本根据特定识别基准厘定，包

括分配已产生的相关发展开支及（如适用）已变现借贷成本。可变现净值指物业的估计售价减完成估计成本及

进行销售所需成本。进行销售所需的成本包括销售直接应占的增量成本及本集团进行销售必须产生的非增量成

本。

待售在建物业于竣工后转拨至待售物业。

金融工具

倘集团实体成为工具合约条文之订约方，则会确认金融资产及金融负债。所有以正规途径购买或销售之金融资

产乃按结算日期基准确认及终止确认。正规途径购买或销售乃要求于市场法规或惯例所确定之时间框架内交付

资产之金融资产购买或销售。

金融资产及金融负债初步按公平值计量，惟产生自客户合约之贸易应收账款乃按照香港财务报告准则第15号初

步计量除外。因收购或发行金融资产及金融负债（按公平值列账及计入损益之金融资产及金融负债除外）而直接

产生之交易成本，于初始确认时加入或扣自（视适用情况而定）金融资产或金融负债之公平值。因收购按公平值

列账及计入损益之金融资产或金融负债而直接产生之交易成本即时于损益确认。

实际利率法乃在相关期间内用于计算金融资产或金融负债之已摊销成本以及分配利息收入及利息开支之方法。

实际利率为可将金融资产或金融负债预计年期或（如适用）较短期间之估计未来现金收款及付款（包括属于实际

利率整体部分之所有已付或已收费用、交易成本及其他溢价或折让）准确贴现至初始确认之账面净值之利率。

利息收入于损益中确认并计入其他收入、溢利及亏损，惟本集团日常业务过程中产生之其他应收贷款之利息收

入则计入贷款融资利息收入。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）金融工具（续）金融资产金融资产之分类及其后计量符合下列条件之金融资产其后按摊销成本计量： • 持有金融资产之业务模式目的为收取合约现金流量；及 • 合约条款于指定日期产生之现金流量纯粹为支付本金及未偿还本金之利息。除于初始确认金融资产时本集团可不可撤销地选择于其他全面收益呈列股权投资之公平值后续变动外（倘该股权投资并非持作买卖或收购人于香港财务报告准则第3号「业务合并」适用之业务合并确认之或然代价），所有其他金融资产其后按公平值列账及计入损益计量。金融资产为持作买卖，倘： • 主要收购目的为于短期内出售；或 • 于初始确认时构成本集团合并管理之已识别金融工具之一部分，且具有近期实际短期获利模式；或 • 其并非指定及有效作对冲工具之衍生工具。此外，倘可消除或显著降低会计错配，本集团可不可撤销地将须按摊销成本计量或按公平值列账及计入其他全面收益（「按公平值列账及计入其他全面收益」）之金融资产指定为按公平值列账及计入损益计量。 (i) 摊销成本及利息收入利息收入就其后按摊销成本计量之金融资产采用实际利息法予以确认。利息收入乃对金融资产之账面总额应用实际利率计算，惟其后出现信贷减值之金融资产除外（见下文）。对于后来成为信贷减值的金融资产，利息收入通过将实际利率应用于下一报告期间金融资产的摊销成本确认。如信贷减值金融工具的信贷风险改善，使金融资产不再发生信贷减值，则利息收入自报告期初起按照实际利率确认至金融资产的账面总额。 2024-2025年报 107

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（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产之分类及其后计量（续）

(i) 指定按公平值列账及计入其他全面收益之股本工具

按公平值列账及计入其他全面收益之于股本工具之投资其后则按公平值计量，公平值变动所产生收益及

亏损于其他全面收益确认并于投资重估储备累计，且毋须作出减值评估。于出售股本投资时，累计收益

或亏损将不会重新分类至损益，并将转拨至保留溢利（累计亏损）。

此等于股本工具之投资之股息在本集团确立收取股息之权利时于损益中确认，除非股息明确代表收回投

资之部分成本。

(i) 按公平值列账及计入损益之金融资产

不符合按摊销成本计量或按公平值列账及计入其他全面收益之条件之金融资产乃按公平值列账及计入损

益计量。

按公平值列账及计入损益之金融资产于各报告期末按公平值计量，任何公平值收益或亏损于损益中确

认。在损益中确认之收益或亏损净额包括金融资产所赚取任何股息或利息，并于损益中计入金融工具之

公平值净亏损项目。

金融资产及根据香港财务报告准则第9号须进行减值评估之其他项目之减值

本集团根据预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）模式对根据香港财务报告准则第9号进行减值评估的金融资产（包括

应收账款及按金、应收合营公司款项、应收联营公司款项、其他应收贷款以及银行结余）、及其他项目（向合营

公司提供之未动用贷款承担及财务担保合约）进行减值评估。预期信贷亏损金额于各报告日期更新，以反映自

初始确认以来之信贷风险变动。

永久预期信贷亏损指于相关工具预计使用期内发生之所有可能违约事件而导致之预期信贷亏损。相反，12个月

预期信贷亏损（「12个月预期信贷亏损」）则指预期于报告日期后12个月内可能发生的违约事件而导致之部分永

久预期信贷亏损。评估根据本集团过往信贷亏损经验进行，并根据债务人特定因素、一般经济状况及于报告日

期对当前状况及未来状况预测之评估而作出调整。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）金融工具（续）金融资产（续）金融资产及根据香港财务报告准则第9号须进行减值评估之其他项目之减值（续）本集团通常就贸易应收账款确认永久预期信贷亏损。该贸易应收账款之预期信贷亏损将使用合适组别之拨备矩阵进行集体评估。就所有其他工具而言，本集团计量之亏损拨备等于12个月预期信贷亏损，惟倘信贷风险自初始确认以来出现显著增加，则在此情况下，本集团会确认永久预期信贷亏损。应否确认永久预期信贷亏损之评估乃基于自初始确认以来发生违约之机率或风险有否显著增加而作出。 (i) 信贷风险显著增加于评估自初始确认以来信贷风险有否显著增加时，本集团将于报告日期金融工具发生之违约风险与于初始确认日期金融工具发生之违约风险进行比较。在进行该评估时，本集团会考虑合理可靠之定量及定质资料，包括过往经验及无需付出额外成本或精力而可得之前瞻性资料。具体而言，评估信贷风险有否显著增加时会考虑以下资料： • 金融工具外部（如适用）或内部信贷评级之实际或预期显著转差； • 信贷风险之外部市场指标显著转差，例如信贷息差、债务人之信贷违约掉期价格大幅增加等； • 商业、金融或经济情况之目前或预期不利变动，预计将导致债务人之偿还债务能力显著下降； • 债务人经营业绩实际或预期显著转差；及 • 债务人之监管、经济或技术环境之实际或预计重大不利变动，导致债务人之偿还债务能力显著下降。不论上述评估结果如何，本集团均假设合约付款逾期超过30日后信贷风险自初始确认以来显著增加，除非本集团有合理可靠资料则另作别论。 2024-2025年报 109

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（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产及根据香港财务报告准则第9号须进行减值评估之其他项目之减值（续）

(i) 信贷风险显著增加（续）

尽管上文所述，倘一项债务工具于报告日期被厘定为低信贷风险，则本集团假设该项债务工具之信贷风

险自初始确认以来并无显著增加。在下列情况下，一项债务工具被厘定为具有低信贷风险：(i)其违约风

险低；(i)借款人近期具充分履行合约现金流量责任之能力；及(i)长远经济及业务状况之不利变动或会

（但非必然）降低借款人履行其合约现金流量责任之能力。倘一项债务工具之内部或外部信贷评级为国际

通用之「投资评级」，则本集团认为该债务工具拥有低信贷风险。

就贷款承担及财务担保合约而言，本集团成为不可撤回承担订约方当日会被视为评估减值之初始确认日

期。于评估信贷风险自初始确认贷款承担以来有否显著增加时，本集团会考虑与贷款承担相关之贷款之

违约风险变动；而就财务担保合约而言，本集团则会考虑指定债务人将违约之风险变动。

本集团定期监察用作识别信贷风险是否大幅增加的标准的有效性，并作出适用修订，确保有关标准能够

于有关金额到期前识别信贷风险大幅增加。

(i) 违约之定义

就内部信贷风险管理而言，本集团认为，违约事件在内部制订或得自外界来源之资料显示债务人不大可

能全数向其债权人（包括本集团）还款（未计及本集团所持任何抵押品）时发生。

不论上述情形如何，当金融资产逾期超过90日，本集团即认定发生违约，除非本集团有合理且有理据之

资料证明滞后违约标准更为适用则作别论。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）金融工具（续）金融资产（续）金融资产及根据香港财务报告准则第9号须进行减值评估之其他项目之减值（续） (iii) 信贷减值金融资产金融资产在一项或多项事件（对该金融资产估计未来现金流量构成不利影响）发生时出现信贷减值。金融资产出现信贷减值之证据包括有关下列事件之可观察数据： (a) 发行人或借款人出现重大财政困难； (b) 拖欠或逾期事件等违约行为；或 (c) 借款人可能陷入破产或其他财务重组。 (iv) 撇销政策当有资料显示交易对方处于严重财政困难及无实际收回可能（例如交易对方已处于清盘状态或已进行破产程序），则本集团将撇销金融资产。经考虑法律意见后（倘适用），遭撇销之金融资产可能仍须按本集团收回程序强制执行。撇销构成终止确认事件。任何其后收回在损益内确认。 (v) 计量及确认预期信贷亏损预期信贷亏损之计量为违约概率、违约损失率（即违约亏损程度）及违约风险之函数。违约概率及违约损失率之评估乃基于历史数据及前瞻性资料。预期信贷亏损之估计反映无偏颇概率加权金额，其以发生违约之相关风险为权重确定。本集团采用可行权宜方法，使用拨备矩阵估计贸易应收账款之预期信贷亏损，当中计及过往信贷亏损经验，并就毋须付出过多成本或努力即可得之前瞻性资料作出调整。一般而言，预期信贷亏损乃根据合约应付本集团之所有合约现金流量与本集团预期收取之现金流量之间的差额（按初始确认时厘定之实际利率贴现）。就财务担保合约而言，本集团仅须在债务人违反所担保工具条款之情况下付款。因此，预期亏损乃补偿持有人就所产生信贷亏损之预期款项之现值减本集团预期从该持有人、债务人或任何其他方收取之任何金额。就未动用贷款承担而言，预期信贷亏损为贷款承担持有人提取贷款时应付本集团合约现金流量与贷款被提取时本集团预期收取之现金流量的差额之现值。 2024-2025年报 111

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（续）

重大会计政策资料（续）

金融工具（续）

金融资产（续）

金融资产及根据香港财务报告准则第9号须进行减值评估之其他项目之减值（续）

(v) 计量及确认预期信贷亏损（续）

就财务担保合约或贷款承担之预期信贷亏损而言，由于实际利率无法厘定，本集团将应用可反映货币时

间价值及现金流量特有风险之目前市场评估之贴现率，惟仅在透过调整贴现率而非调整贴现金差额之

方式计及风险之情况下，方应用有关贴现率。

经评估逾期资料及前瞻性宏观经济资料等相关信贷资料后，贸易应收账款之全期预期信贷亏损按集体基

准考虑。

对于集体评估，本集团会在制定组别时考虑下列特点：

、规模及行业；及

管理层会定期检讨组别，以确保各组别成份继续拥有类似信贷风险特性。

除贷款承担及财务担保合约外，本集团透过调整全部金融工具之账面值于损益确认其减值收益或亏损，

惟贸易应收账款、应收合营公司╱联营公司款项以及其他应收贷款之相关调整乃透过亏损拨备账目确

认。

终止确认金融资产

仅于资产现金流量之合约权利届满时，或将金融资产及资产拥有权绝大部分风险及回报转让予另一实体时，本

集团方会终止确认金融资产。

于终止确认按摊销成本计量之金融资产时，资产账面值与已收及应收代价之总和之差额于损益确认。

于终止确认股本工具之投资（本集团于初始确认时可选择按公平值列账及计入其他全面收益计量），先前于投资

重估储备累计之累计溢利或亏损不会重新分类至损益，惟会转拨至保留溢利（累计亏损）。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 3. 编制综合财务报表基准及重大会计政策资料（续）重大会计政策资料（续）金融工具（续）金融负债及股本分类为债务或股本债务及股本工具按合约安排性质，以及金融负债及股本工具之定义分类为金融负债或股本。股本工具股本工具为证明实体扣除其所有负债后实体资产剩余权益之任何合约。本公司所发行之股本工具乃按已收所得款项确认，并扣除直接发行成本。本公司购回本身股本工具乃于权益直接确认及扣除。概不会就本公司购买、出售、发行或注销本身股本工具于损益确认任何溢利或亏损。按摊销成本计量之金融负债金融负债（包括应付账款及按金、应付合营公司款项以及银行及其他借贷）其后以实际利息法按摊销成本计量。财务担保合约财务担保合约为当特定债务人未能按债务工具之条款如期付款时，发行人需支付指定金额予持有人以补偿其所蒙受损失之合约。财务担保合约负债初步以公平值计量，其后则按以下两项之较高者计量： (i) 按照香港财务报告准则第9号厘定之亏损拨备金额；及 (ii) 初步确认金额减（如适当）于担保期内确认之累计摊销。终止确认金融负债本集团于且仅于其责任已解除、注销或届满时终止确认金融负债。已终止确认之金融负债之账面值与已付及应付代价间之差额于损益确认。 2024-2025年报 113

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4. 关键会计判断及估计不确定因素之主要来源

于附注3所述应用本集团之会计政策时，董事须对未能透过其他来源确定之资产及负债之账面值作出判断、估

计及假设。所作出之估计及基本假设乃以过往经验及其他被视为相关之因素为基准。实际结果可能有别于该等

估计。

估计及相关假设乃以持续基准审阅。倘对会计估计之修订仅影响进行修订之期间，则于该期间确认，或倘修订

会影响当期及未来期间，则于当期及未来期间确认。

应用会计政策的关键判断

除涉及估计之判断（见下文）外，以下为董事于应用本集团之会计政策时作出且对综合财务报表内确认之金额具

有最重大影响之关键判断。

投资物业之递延税项

就计量采用公平值模式计量之投资物业所产生之递延税项而言，董事已审阅本集团之投资物业组合，并认为本

集团于香港之投资物业并非以旨在随时间消耗投资物业所包含之绝大部分经济利益之业务模式持有。因此，于

厘定本集团于香港之投资物业之递延税项时，董事已厘定使用公平值模式计量之投资物业之账面值乃全部透过

销售收回之假设并无被推翻。由于本集团毋须就出售香港投资物业之公平值变动缴纳任何所得税，故本集团并

无就香港投资物业之公平值变动确认任何递延税项。

透过出售附属公司之物业销售收益

当本集团透过出售附属公司（其主要资产为物业存货）出售物业时，本集团会考虑多项因素以厘定合约是否属于

香港财务报告准则第15号的范围，并将有关出售的代价确认为本集团的收益。考虑因素包括：

，提供本集团一般业务活动产出之产品或服务，以换取对价；

「所得税」所界定的任何相

关所得税资产或负债；及

本集团管理层认为附注6所载的出售附属公司符合所有特征，并计入来自物业销售之收益。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 4. 关键会计判断及估计不确定因素之主要来源（续）应用会计政策的关键判断（续）对北京珀丽酒店有限责任公司（「北京珀丽」）之重大影响力本集团透过其董事会代表及有权参与被投资方的营运及财务政策决策，对其联营公司发挥重大影响力。截至 2025年3月31日止年度，本集团重新评估其对北京珀丽拥有20%股权的联营公司行使重大影响力的能力。经重新评估后，董事认为本集团已失去重大影响力，原因是其多次要求取得北京珀丽的财务资料，但均被北京珀丽及持有北京珀丽80%权益的另一股东（「主要股东」）置之不理，而本公司已提出诉讼（详情载于附注19(a)），因此本集团认为其对北京珀丽的重大影响力已受到限制。本公司管理层认为其不能再行使重大影响力。因此，北京珀丽根据香港财务报告准则第9号以按公平值列账及计入损益之股权投资进行计量。估计不确定因素之主要来源以下为有关未来之主要假设及于报告期末估计不确定因素之其他主要来源，可能引致对下个财政年度之资产及负债之账面值造成大幅调整之重大风险。其他应收贷款之减值亏损本集团经参考已就前瞻性因素进行调整之国际信贷评级机构数据，考虑债务人财政状况就所面临之个别风险使用预期信贷亏损模式，并根据违约概率及违约损失计量减值亏损，就其他应收贷款确认减值亏损。预期信贷亏损之计量乃违约风险、违约概率及违约损失之函数，当中涉及管理层之关键估计。违约概率及违约损失之评估乃基于经前瞻性资料所调整之历史数据。预期信贷亏损拨备对估计变动敏感。由于宏观经济环境的财务不确定性增加，就前瞻性因素如何影响违约概率而言，估计存在较高程度的不确定性。有关其他应收贷款预期信贷亏损及主要估计不确定性的资料于附注 33(b)披露。于2025年3月31日，本集团其他应收贷款之账面值为港币79,105,000元（2024年：港币120,977,000元），扣除信贷亏损拨备港币398,156,000元（2024年：港币356,284,000元），而其中账面值为港币9,025,000元（2024年：零）（扣除信贷亏损拨备港币366,895,000元（2024年：港币336,991,000元））已作信贷减值。投资物业估值于2025年3月31日，本集团投资物业之账面值为港币417,000,000元（2024年：港币469,000,000元）。于2025年3月31日，一间合营公司之主要非流动资产指位于中国之投资物业，金额为人民币（「人民币」） 625,000,000元（相当于港币669,165,000元）（2024年：人民币770,000,000元（相当于港币833,333,000 元））。 2024-2025年报 115

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（续）

估计不确定因素之主要来源（续）

投资物业估值（续）

投资物业估值基于独立专业估值师运用物业估值方法对该等物业进行之估值，当中涉及附注16及18所披露对

市况之若干假设。该等假设之有利或不利变动会导致本集团投资物业之估值出现变动及对综合损益表内所呈报

公平值变动作出相应调整。

于北京珀丽之权益减值

本集团根据北京珀丽及主要股东提供的财务资料，以计算本集团应占北京珀丽之业绩及资产净值，并评估于北

京珀丽之权益减值。然而，由于北京珀丽或主要股东并未提供北京珀丽的财务资料给本集团，因此本集团无法

获取北京珀丽的财务资料。鉴于附注19(a)所载之不利情况，本集团于截至2024年3月31日止年度之损益中确

认减值亏损港币136,223,000元，导致于北京珀丽之权益于2024年3月31日账面值为零。

5. 分部资料

对外报告之分部资料按本集团营运部门所交付或提供之货物及服务为基准进行分析，与执行董事（即主要营运

决策者（「主要营运决策者」）就资源分配及表现评估而定期审阅之内部资料一致。此乃本集团之组织基准，其

中管理层选择按不同产品及服务管理本集团。

本集团可报告及经营分部如下：

物业–物业发展、销售及投资

酒店及消闲–投资酒店

证券投资–证券之买卖及投资

融资–提供贷款融资服务

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 5. 分部资料（续）有关此等分部之资料报告如下：截至2025年3月31日止年度收回出售一间出售合营分部业绩：土地使用权合营公司之公司之部分应占联营应占合营除税前分部收益经营亏损之补偿收益权益之亏损权益之亏损公司业绩公司业绩财务费用亏损港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元（附注(a)）（附注(b)）物业（附注(c)） 389,527 (526,791) 223,544 – (101,899) 99,896 (56,922) (101,536) (463,708) 酒店及消闲 – (11) – (220,073) – – (5,203) – (225,287) 证券投资 – (12,374) – – – – – – (12,374) 融资 8,537 (41,226) – – – – – – (41,226) 分部总计 398,064 (580,402) 223,544 (220,073) (101,899) 99,896 (62,125) (101,536) (742,595) 未分配部分 – (76,942) – – – – (6,470) (24,623) (108,035) 集团总计 398,064 (657,344) 223,544 (220,073) (101,899) 99,896 (68,595) (126,159) (850,630) 截至2024年3月31日止年度出售一间于一间联营分部业绩：经营（亏损）联营公司之公司之权益应占联营应占合营除税前分部收益溢利权益之亏损之减值亏损公司业绩公司业绩财务费用（亏损）溢利港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元（附注(a)）（附注(b)）物业（附注(c)） 100,081 (321,693) – – 64,248 (90,309) (57,896) (405,650) 酒店及消闲 – (67,096) (13,750) (136,223) (23,620) 9,928 (8) (230,769) 证券投资 – (22,753) – – – – – (22,753) 融资 10,997 9,426 – – – – – 9,426 分部总计 111,078 (402,116) (13,750) (136,223) 40,628 (80,381) (57,904) (649,746) 未分配部分 – (80,789) – – – 1,618 (27,585) (106,756) 集团总计 111,078 (482,905) (13,750) (136,223) 40,628 (78,763) (85,489) (756,502) 2024-2025年报 117

分部收益	经营亏损	收回土地使用权之补偿收益	出售一间合营公司之权益之亏损	出售合营公司之部分权益之亏损	应占联营公司业绩	应占合营公司业绩	财务费用	分部业绩：除税前亏损
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
（附注(a)）								（附注(b)）
389,527	(526,791)	223,544	–	(101,899)	99,896	(56,922)	(101,536)	(463,708)
–	(11)	–	(220,073)	–	–	(5,203)	–	(225,287)
–	(12,374)	–	–	–	–	–	–	(12,374)
8,537	(41,226)	–	–	–	–	–	–	(41,226)
398,064	(580,402)	223,544	(220,073)	(101,899)	99,896	(62,125)	(101,536)	(742,595)
–	(76,942)	–	–	–	–	(6,470)	(24,623)	(108,035)
398,064	(657,344)	223,544	(220,073)	(101,899)	99,896	(68,595)	(126,159)	(850,630)

	分部收益	经营（亏损）溢利	出售一间联营公司之权益之亏损	于一间联营公司之权益之减值亏损	应占联营公司业绩	应占合营公司业绩	财务费用	分部业绩：除税前（亏损）溢利
	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
	（附注(a)）							（附注(b)）
(405,650) (230,769) (22,753) 9,426 (649,746) (106,756) (756,502)

分部资产		分部负债
2025年	2024年	2025年	2024年
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
3,255,597		963,248
67,938		1,993
47,953		951
111,683		48
3,483,171		966,240
47,652		–
–		364,351
34,491		33,217
3,565,314		1,363,808

综合财务报表附注

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截至2025年3月31日止年度

（续）

附注：

(a) 上文所载分部收益包括来自租赁之收入、物业销售收入、物业佣金收入、大厦管理费收入以及贷款融资收入。所有分部收益均来自外

部客户。

(b) 上文所载分部业绩总额包括各分部之除税前（亏损）溢利，但未分配若干其他收入、溢利及亏损、若干行政及一般费用、应占若干合营

公司业绩及若干财务费用。

分部之分部业绩包括投资物业公平值减少港币52,000,000元（2024年：港币134,000,000元），若干物业、机械及设备之减值亏损

港币34,305,000元（2024年：港币46,407,000元）及应占合营公司业绩中包括合营公司之应占投资物业公平值（扣除税项后）减少

人民币59,813,000元（相当于港币64,592,000元）（2024年：投资物业公平值（扣除税项后）减少人民币89,100,000元（相当于港币

97,805,000元）。

经营分部之会计政策与附注3所述本集团之会计政策一致。主要营运决策者基于从事各相关分部活动之集团实

体之除税前（亏损）溢利（即分部业绩）评估经营分部之表现。分部业绩于扣除税项前进行分析，而应付税项则分

配至经营分部负债。此乃向主要营运决策者汇报以供资源分配及表现评估之措施。向主要营运决策者提供之财

务资料按与编制综合财务报表所采纳之会计政策一致之方式计量。

分部资产及负债

本集团按可报告及经营分部划分之资产及负债分析如下：

证

融

分

未

总

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 5. 分部资料（续）分部资产及负债（续）为监控分部表现及分配分部间资源： • 所有资产均分配至经营分部，惟若干物业、机械及设备、若干其他非流动资产、总部之若干应收账款、按金及预付款项、于若干合营公司之权益、应收若干合营公司款项及现金及现金等价物除外；及 • 所有负债（包括应缴税项）均分配至经营分部，惟若干租赁负债、若干银行及其他借贷、若干应付账款、按金及应计开支以及若干应缴税项除外。其他分部资料添置物业、机械及物业、机械及物业、机械及投资物业设备以及投资物业设备折旧设备减值亏损公平值减少利息收入 2025年 2024年 2025年 2024年 2025年 2024年 2025年 2024年 2025年 2024年港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元物业 16,575 2,078 (7,618) (21,553) (34,305) (46,407) (52,000) (134,000) 17,745 19,575 酒店及消闲 – – – (101) – – – – – – 融资 – – – – – – – – 8,537 10,997 16,575 2,078 (7,618) (21,654) (34,305) (46,407) (52,000) (134,000) 26,282 30,572 未分配部分 12 0 4,04 5 (8,41 0) (2,90 2) – – – – 74 9 1,25 7 总计 16,695 6,123 (16,028) (24,556) (34,305) (46,407) (52,000) (134,000) 27,031 31,829 地区资料本集团来自外部客户之收益（按物业及╱或交付货物或服务之地点划分）以及有关其按资产实际位置划分之非流动资产（不包括金融资产）之资料详列如下：来自外部客户之收益非流动资产之账面值 2025年 2024年 2025年 2024年港币千元港币千元港币千元港币千元香港 23,280 63,033 799,781 1,172,374 澳门 – – 821,548 707,857 英国 372,763 – – – 中国 – 45,215 10,610 13,182 加拿大 2,021 2,830 1,934 299,303 其他 – – – 39,266 398,064 111,078 1,633,873 2,231,982 2024-2025年报 119

添置物业、机械及设备以及投资物业		物业、机械及设备折旧		物业、机械及设备减值亏损		投资物业公平值减少		利息收入
2025年	2024年	2025年	2024年	2025年	2024年	2025年	2024年	2025年	2024年
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
16,575		(7,618)		(34,305)		(52,000)		17,745
–		–		–		–		–
–		–		–		–		8,537
16,575		(7,618)		(34,305)		(52,000)		26,282
12 0		(8,41 0)		–		–		74 9
16,695		(16,028)		(34,305)		(52,000)		27,031

来自外部客户之收益		非流动资产之账面值
2025年	2024年	2025年	2024年
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
23,280		799,781
–		821,548
372,763		–
–		10,610
2,021		1,934
–		–
398,064		1,633,873

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
369,424
–
–

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
752
2,490
377,424
380,666
8,861
8,537
398,064

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截至2025年3月31日止年度

（续）

有关主要客户之资料

于本年度，本集团有一名（2024年：两名）客户的交易额超过本集团总收益的10%。

客

6. 收益

(i) 收益分类

来

物

来

固

贷

收

截至2025年3月31日止年度，来自客户合约收益港币380,666,000元（2024年：港币94,269,000元）

包括于加拿大产生之物业佣金收入港币2,021,000元（2024年：港币2,805,000元）、于中国产生之

物业销售收入零元（2024年：港币45,000,000元）、于英国产生之物业销售收入港币369,424,000元

（2024年：无），而余下港币9,221,000元（2024年：港币46,464,000元）乃于香港产生。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 6. 收益（续） (ii) 客户合约之履约责任来自大厦管理费收入之收益本集团向客户提供大厦管理服务。有关服务随时间履行之履约责任确认，原因为客户于本集团履约时同时收取及消耗本集团履约所提供之利益。本集团根据合约条款于每月初收取大厦管理费付款。来自物业佣金收入之收益来自物业佣金收入之收益于某一时间点确认，而本集团有权于签订相关买卖协议时收取付款。倘有关成本原应在一年内全数摊销至损益，本集团采用可行权宜方法将所有取得合约之增量成本费用化。来自物业销售之收益收益于物业控制权转移至客户之时间点确认。本集团直接向客户或透过出售附属公司（其主要资产为物业存货）出售物业。本集团于客户就物业销售签署买卖协议时向客户收取合约价值若干比例作为按金。余下代价之全数付款于物业控制权转移至客户前收取。截至2025年及2024年3月31日止年度，本集团已出售若干附属公司的全部权益，该等公司主要从事开发持作待售之物业。于该等交易中，本集团主要出售而买方主要收购附属公司之持作待售且为唯一主要资产之物业。因此，本集团已将出售该等附属公司之全部权益入账为出售持作待售之相关物业。本集团将来自销售全部股权之代价确认为来自物业销售之收益。收益于出售附属公司控制权转移至客户之时间点确认。 (iii) 分配至客户合约之剩余履约责任之交易价格所有来自客户合约收益之年期为一年或以下。诚如香港财务报告准则第15号所允许，并无披露分配至该等未履行合约之交易价格。 2024-2025年报 121

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
(11,185)
–
(11,185)

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
749
17,745
1,538
20,032
–
(6,415)
(5,800)
(49,387)
(61,602)
(41,570)

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截至2025年3月31日止年度

7. 金融工具公平值净亏损

、溢利及亏损

其

已

应

汇

削

附注：

(a) 本集团于2014年向珀丽酒店集团有限公司（「珀丽酒店集团」）收购Makerston Limited（「Makerston」）前，Makerston之附属公司日阳

东方投资有限公司（「日阳东方」）完成视作出售于北京珀丽之80%股权。因此，将由日阳东方或北京珀丽就视作出售北京珀丽之资本

收益而承担潜在税项负债。因此，已确认税项拨备港币66,744,000元。

根据买卖协议，珀丽酒店集团向本公司之全资附属公司Silver Infinite Limited（「Silver Infinite」）、Makerston及日阳东方（统称为

「Makerston集团」）及北京珀丽承诺，珀丽酒店集团将就视作出售产生之中国企业所得税法之任何税项（如须由Makerston集团及╱或

北京珀丽支付）以及所有索偿、申索、法律程序、法律行动、责任、成本及费用，向Silver Infinite、Makerston集团及北京珀丽作出悉

数弥偿。因此，已于收购Makerston完成后确认税项弥偿资产港币66,744,000元。

截至2024年3月31日止年度，由于相关会计税项拨备已于过往年度作出，并已超出法定追溯期，因此确认拨回港币66,744,000元。

因此，由于本集团已失去收回该资产的权利，相关税项赔偿资产已终止确认。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 8. 其他收入、溢利及亏损（续）附注：（续） (b) 截至2025年3月31日止年度，应收一间合营公司款项确认之公平值减少港币6,415,000元（2024年：港币7,957,000元），其公平值乃经参考该合营公司所持相关资产于不活跃市场上之报价计量。 (c) 该款项指本集团于截至2025年3月31日止年度内削减一间中国附属公司之股本时，按比例分占先前于换算储备确认并重新分类至损益之汇兑亏损。 9. 财务费用 2025年 2024年港币千元港币千元银行及其他借贷之利息 125,342 90,911 租赁负债之利息 817 235 总借贷成本 126,159 91,146 减：符合资本化条件之资产之资本化数额 – (5,657) 126,159 85,489 10. 税项 2025年 2024年港币千元港币千元香港利得税：本期税项 – – 过往年度超额拨备 – (26) – (26) 中国企业所得税：本期税项 59,114 – 过往年度超额拨备 – (74,286) 59,114 (74,286) 加拿大企业税：本期税项 24 113 59,138 (74,199) 2024-2025年报 123

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
125,342
817
126,159
–
126,159

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
–
–
–
59,114
–
59,114
24
59,138

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
(850,630)
(140,354)
(5,165)
126,224
45,449
(7,856)
–
26,686
(5,327)
19,481
59,138

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

本集团之合资格实体的香港利得税乃根据两级制利得税率制度计算（即一间合资格之集团实体之溢利首港币

2,000,000元将按8.25%之税率征税，而超过港币2,000,000元之溢利则按16.5%之税率征税），不符合两级

制利得税率制度资格之集团实体之溢利则继续按16.5%之划一税率征税。

于其他司法管辖区产生之税项乃按相关司法管辖区之税率计算。

本年度税项抵免╱支出与综合损益表所示之除税前亏损之对账如下：

按

过

未

动

于

本

递延税项详情载于附注29。

截至2025年3月31日止年度，已确认税项拨备港币59,114,000元，乃来自于中国因收回土地使用权之补偿收

益而产生的税项。

截至2024年3月31日止年度，已确认附注8(a)所列之拨回税项拨备港币66,744,000元及港币7,542,000元，

原因为相关会计税项拨备乃于超出法定时限的过往年度计提。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 11. 本年度亏损 2025年 2024年港币千元港币千元本年度亏损已扣除（计入）：核数师酬金－本年度 4,501 4,664 －过往年度拨备不足 92 8 4,593 4,672 董事酬金（附注12(a)） 13,702 13,744 其他员工成本：薪金及其他福利 42,876 54,985 以股权结算以股份形式支付款项开支 – 57 退休福利计划供款 2,046 2,544 员工成本总额 58,624 71,330 总租金收入 (8,861) (5,812) 减：本年度内产生租金收入之直接营运开支 4,023 3,882 (4,838) (1,930) 确认为费用之存货成本（包括物业存货撇减港币170,527,000元（2024年：收购租赁土地之已付按金之减值亏损港币59,928,000元） 720,607 149,928 物业、机械及设备折旧 16,028 24,556 物业、机械及设备之减值亏损（包括在行政及一般费用） 34,305 46,407 出售物业、机械及设备之亏损（收益） 302 (36) 2024-2025年报 125

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
4,501
92
4,593
13,702
42,876
–
2,046
58,624
(8,861)
4,023
(4,838)
720,607
16,028
34,305
302


袍金	薪金及其他福利	以股权结算以股份形式支付款项开支	退休福利计划供款	酬金总额
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
10	3,480	–	–	3,490
10	3,480	–	–	3,490
10	2,640	–	18	2,668
10	2,880	–	144	3,034
120	–	–	–	120
300	–	–	–	300
300	–	–	–	300
300	–	–	–	300
1,060	12,480	–	162	13,702

综合财务报表附注

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截至2025年3月31日止年度

12. 董事及最高行政人员酬金以及最高薪酬人士

(a) 董事及最高行政人员酬金

就为本集团提供之服务而已付或应付的八名（2024年：九名）董事（包括最高行政人员）之酬金详情如下：

执

张

陈

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 12. 董事及最高行政人员酬金以及最高薪酬人士（续） (a) 董事及最高行政人员酬金（续）其他酬金以股权结算薪金及以股份形式退休福利袍金其他福利支付款项开支计划供款酬金总额港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元 2024年执行董事张汉杰 10 3,480 23 – 3,513 陈博士 10 3,480 – – 3,490 陈耀麟 10 2,640 9 18 2,677 罗汉华（附注i） 10 2,880 – 144 3,034 非执行董事周美华（附注ii） 120 – – – 120 独立非执行董事石礼谦 300 – 4 – 304 陈百祥（附注iii） 139 – 3 – 142 叶瀚华 300 – 3 – 303 彭铭东（附注iv） 161 – – – 161 1,060 12,480 42 162 13,744 附注： (i) 罗汉华先生获委任为执行董事及首席财务总监，均自2023年4月1日起生效。上文所披露彼之酬金包括彼作为首席财务总监提供服务之酬金。 (ii) 周美华女士退任执行董事及获调任为非执行董事，均自2023年4月1日起生效。 (iii) 陈百祥先生已辞任独立非执行董事，自2023年9月18日起生效。 (iv) 彭铭东先生获委任为独立非执行董事，自2023年9月18日起生效。 2024-2025年报 127

其他酬金
	袍金	薪金及其他福利	以股权结算以股份形式支付款项开支	退休福利计划供款	酬金总额
	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
1,931
–
1,931

雇员人数
	2025年	2024年
1
–

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

(a) 董事及最高行政人员酬金（续）

上文所示之执行董事酬金乃就彼等为管理本公司及本集团事务所提供的服务而支付。

上文所示之非执行董事及独立非执行董事的酬金乃就彼等担任本公司董事所提供的服务而支付。

于两个年度内，董事或最高行政人员概无订立安排以放弃或同意放弃任何薪酬。

(b) 雇员酬金

雇员酬金乃按雇员之资历及经验、工作性质及表现以及市场薪酬情况厘定。

截至2025年3月31日止年度，本集团最高薪酬之五名人士中，四名（2024年：四名）为董事，彼等之酬

金于上文披露，其余一名（2024年：一名）为本集团雇员，彼之酬金详情如下：

雇

彼等酬金范围如下：

港

于两个年度内，本集团并无向五名最高薪酬人士支付酬金，作为吸引彼等加入或于加入本集团时之奖励

或作为离职补偿。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 13. 分派本集团于截至2025年及2024年3月31日止年度内，并无宣派或派付任何中期及末期股息。董事会（「董事会」）决定不宣派截至2025年3月31日止年度的股息。 14. 每股亏损本公司拥有人应占每股基本及摊薄亏损乃按照以下数据计算： 2025年 2024年港币千元港币千元亏损：用作计算每股基本及摊薄亏损之本公司拥有人应占本年度亏损 (812,982) (644,886) 2025年 2024年股份数目：用作计算每股基本及摊薄亏损之加权平均普通股数目 907,198,410 908,951,459 本公司购股权获行使之影响并未于计算截至2025年及2024年3月31日止年度之每股摊薄亏损时获考虑，因该等购股权之行使价高于股份平均市价。 2024-2025年报 129

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
(812,982)

	2025年	2024年
907,198,410

	租赁土地及楼宇	租赁物业装修	家私、装置及设备	汽车	总计
	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元

649,431	2,823	9,164	12,228	673,646
(22)	(28)	(24)	(13)	(87)
15,583	–	992	120	16,695
(399,133)	(728)	(2,837)	(5,968)	(408,666)
265,85 9	2,06 7	7,29 5	6,36 7	281,58 8

223,560	2,617	7,757	9,623	243,557
(4)	(25)	(19)	(11)	(59)
14,691	2	368	967	16,028
34,305	–	–	–	34,305
(137,889)	(527)	(1,741)	(5,898)	(146,055)
134,66 3	2,06 7	6,36 5	4,68 1	147,77 6
131,196	–	930	1,686	133,812

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

、机械及设备

成本

2023年4月1日661,8362,9649,29213,405687,497

汇兑调整(639)(141)(88)(125)(993)

添置6,066–57–6,123

出售╱撇销(17,832)–(97)(1,052)(18,981)

于2024年3月31日

汇兑调整

添置

出售╱撇销

于2025年3月31日

折旧及减值

于2023年4月1日171,9892,5716,7799,563190,902

汇兑调整(529)(121)(80)(105)(835)

本年度支出22,6281676081,15324,556

于损益确认之减值亏损45,877–530–46,407

出售╱撇销时对销(16,405)–(80)(988)(17,473)

于2024年3月31日

汇兑调整

本年度支出

于损益确认之减值亏损

出售╱撇销时对销

于2025年3月31日

账面值

于2025年3 月31 日

于2024年3 月31 日425,8712061,4072,605430,089

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 15. 物业、机械及设备（续）上述物业、机械及设备项目考虑到它们的剩余价值，以直线法按下列方式折旧：租赁土地及楼宇 50年或按尚余之有关租期（如较短）租赁物业装修 3年或按尚余之有关租期（如较短）家私、装置及设备 3至5年汽车 5年于2025年3月31日，本集团已抵押账面值港币120,000,000元（2024年：港币420,345,000元）之租赁土地及楼宇，作为本集团所获授一般银行融资之抵押品。截至2025年3月31日止年度，本集团与一名独立第三方就出售一项租赁土地及楼宇订立一项协议，代价为港币260,000,000元。根据协议之条款，买方同意于完成日期后将租赁土地及楼宇出租予本集团，租金为每个历月港币650,000元，自完成日期起计初步租期为一年，并可选择按相同租金再续租一年。本集团作为卖方－承租人，按与本集团保留权利相关之租赁土地及楼宇之过往账面值港币260,000,000元之比例计量因售后回租产生之使用权资产，并无确认任何收益或亏损。本集团于完成日期确认使用权资产及租赁负债分别为港币 14,621,000元及港币14,621,000元。截至2025年3月31日止年度，经考虑香港物业市况之变化，本集团就一项租赁土地及楼宇之可收回金额确认减值亏损为港币34,305,000元（2024年：就两项租赁土地及楼宇确认减值亏损为港币45,877,000元）。租赁土地及楼宇的可收回金额乃分别估计。于2025年及2024年3月31日，租赁土地及楼宇之可收回金额乃根据其公平值减出售成本后厘定，并由独立专业估值师进行估值。独立专业估值师按同类物业之可比较市场交易采用直接比较法估计资产之公平值减出售成本，并作出调整以反映有关物业之状况及地点。公平值计量被划分为第三级公平值等级。 2024-2025年报 131

	租赁土地及楼宇	家私、装置及设备	总计
	港币千元	港币千元	港币千元

9,701	794	10,495

7,811	198	8,009
1,214	–	1,214
(18)	–	(18)
9,552	232	9,784
15,583	992	16,575
(1,244)	–	(1,244)

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

、机械及设备（续）

本集团作为承租人

使用权资产（包括在物业、机械及设备）

于2025年3月31日

账面值9,70179410,495

于2024年3月31日

账面值3,191–3,191

截至2025年3月31日止年度

折旧费用

有关短期租赁之费用

汇兑调整

租赁之现金流出总额

添置使用权资产

租赁修订产生之调整

截至2024年3月31日止年度

折旧费用2,473–2,473

有关短期租赁之费用2,459–2,459

汇兑调整(110)–(110)

租赁之现金流出总额5,103–5,103

添置使用权资产3,988–3,988

租赁修订产生之调整(1,427)–(1,427)

于两个年度，本集团就经营租赁多项办公室及设备。租约按一年至五年固定租期订立。租赁条款乃按个别基准

磋商，包括不同条款及条件。于厘定租期及评估不可撤销期间的长短时，本集团应用合约的定义，并厘定合约

可执行的期限。

本集团定期就写字楼订立短期租赁。于2025年及2024年3月31日，短期租赁的投资组合与上述产生的短期租

赁支出的短期租赁投资组合相似。

关于使用权资产及相关租赁负债之全数结余，除出租人持有的于租赁资产的抵押权益外，租赁协议不施加任何

契诺。租赁资产不得用作借款抵押。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 16. 投资物业港币千元公平值于2023年4月1日 603,000 于损益确认之公平值减少 (134,000) 于2024年3月31日 469,000 于损益确认之公平值减少 (52,000) 于2025年3月31日 417,000 附注： (a) 以上所示投资物业均位于香港及根据长期租赁持有。投资物业于2025年及2024年3月31日之估值由独立专业估值师中诚达资产评值顾问有限公司进行估值。 (b) 于2025年及2024年3月31日，本集团全部投资物业已抵押，作为本集团所获授银行融资之抵押品。 (c) 截至2025年3月31日止年度，于损益确认之公平值减少为港币52,000,000元（2024年：港币134,000,000元）乃由于报告期末持有的投资物业所产生。本集团根据经营租赁出租商业物业，租金须每月支付。该等租赁一般初步租期为两年。于2025年及2024年3月31日投资物业估值所用主要输入数据如下：主要不可观察不可观察输入数据类别公平值等级于下列日期之公平值估值技术输入数据范围与公平值之关系 2025年 2024年 3月31日 3月31日港币千元港币千元香港商用物业第三级 417,000 469,000 经调整以反映有关物业计及有关物业之状况港币7,639元至经调整每平方呎价格之状况及地点后根据及地点之每平方呎港币9,397元越高，公平值越高同类物业之可比较市调整价格（2024年：场交易采用直接比较港币8,240元法至港币14,884元）于厘定相关物业之公平值时，所用估值方法与去年相比并无变动。管理层以厘定适合公平值计量之估值方法及输入数据，并假设物业之最高及最佳用途为目前用途。于本年度内，第三级并无转入或转出。 2024-2025年报 133

港币千元

469,000
(52,000)
417,000

类别	公平值等级	于下列日期之公平值		估值技术	主要不可观察输入数据	范围	不可观察输入数据与公平值之关系
		2025年 3月31日	2024年 3月31日
		港币千元	港币千元
		417,000

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
19,463
–
28,486
47,949
19,463
28,486
47,949
47,949

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

17. 股权及基金投资

海

分

附注：

(a) 上市证券之公平值乃按香港活跃市场所报收市价厘定，惟附注33(c)(i)披露之暂停上市证券除外。

(b) 上市投资指本集团于北京珀丽的20%股权。公平值计量详情载于附注19(a)及33(c)(iv)。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 18. 于合营公司之权益╱应收（应付）合营公司款项 2025年 2024年港币千元港币千元于合营公司非上市投资之成本 645,111 1,219,465 应占收购后业绩及其他全面开支，扣除股息 (588,226) (852,931) 56,885 366,534 按摊销成本计量之应收合营公司款项（附注(a)） 793,574 888,364 减：信贷亏损拨备 (11,022) (11,022) 减：超出投资成本之应占收购后亏损 (64,004) (8,036) 718,548 869,306 按公平值列账及计入损益之应收合营公司款项 67,076 251,798 减：超出投资成本之应占收购后亏损 (67,076) (230,754) – 21,044 718,548 890,350 应付合营公司款项（附注(b)） (20,773) (20,323) 附注： (a) 该等款项属非贸易性质、无抵押、免息及须按要求偿还，惟为数加币（「加币」）22,108,000元（相当于港币120,157,000元）（2024年：加币32,384,000元（相当于港币186,436,000元））之款项按固定年利率15厘（2024年：15厘）计息，且须于2026年3月 1日偿还除外。董事认为本集团不会于自本报告期末后之未来十二个月内要求偿还有关款项。因此，该款项已分类为非流动。 (b) 该款项属非贸易性质、无抵押、免息及须按要求偿还。截至2024年3月31日止年度，应付一间合营公司的款项为港币5,509,000元已由一间合营公司分派之股息所抵销（2025年：无）。截至2024年3月31日止年度，一间合营公司向本集团支付加币5,000,000元（相当于港币29,005,000元）作为退还股本（2025年：无）。所有本集团之合营公司于该等综合财务报表采用权益法入账。 2024-2025年报 135

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
645,111
(588,226)
56,885
793,574
(11,022)
(64,004)
718,548
67,076
(67,076)
–
718,548
(20,773)

本集团所持拥有权权益比例		所持投票权比例
2025年	2024年	2025年	2024年
%	%	%	%
18		18
18		18
–		–
75		75

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

╱应收（应付）合营公司款项（续）

本集团于报告期末之主要合营公司详情如下：

(i)72,624,000

附注：

(i) 截至2025年3月31日止年度，本集团出售1488 Alberni LPDH及1488 Alberni LPI（两者均为于加拿大英属哥伦比亚省注册成立之有

限合伙企业）10%权益，账面总值合共加币121,000元（相当于港币692,000元），连同应收合营公司款项加币22,118,000元（相当

于港币126,512,000元）予独立第三方合营公司伙伴，总代价为加币5,360,000元（相当于港币29,935,000元）（不包括交易成本港币

2,928,000元）。于完成出售事项后，累计换算亏损港币1,702,000元重新分类至损益。此出售事项导致出售合营公司之部分权益之亏

损为港币101,899,000元。于完成出售事项后，本集团仍持有1488 Alberni LPDH及1488 Alberni LPI各18%股权，并继续可对1488

Alberni LPDH及1488 Alberni LPI的有关业务行使共同控制权，乃因根据股东协议，1488 Alberni LPDH及1488 Alberni LPI有关业务

相关之主要决策须取得其股东一致同意。

(i) 旗下附属公司之主要业务为于加拿大温哥华持有一项酒店物业及酒店营运。截至2025年3月31日止年度，本集团以出售其于

Bayshore之全部50%股权，账面总值为港币50,865,000元（相当于港币293,586,000元），连同应收该合营公司款项加币376,000

元（相当于港币2,169,000元）予独立第三方合营公司伙伴，代价为加币18,500,000元（相当于港币106,781,000元）（不包括交易成

本港币2,266,000元）。于此出售事项后，累计换算亏损港币28,833,000元重新分类至损益。此出售事项导致出售合营公司权益之

亏损为港币220,073,000元。第一期代价加币6,000,000元（相当于港币34,631,000元）已悉数支付，而本集团已于2025年4月收取

第二期代价加币6,000,000元（相当于港币32,610,000元），及本集团将于报告期末后收取余下代价加币6,500,000元（相当于港币

35,328,000元）。

(i) 江南房产的主要业务为持有于中国广州市的投资物业。根据江南房产日期为2012年4月11日的股东协议，江南房产董事会由四名董

事组成。其中两名由More Cash Limited（「More Cash」）的全资附属公司委任，另外两名由另一名合营伙伴委任，有关相关业务之主

要决定由董事以简单大多数投票方式决定。因此，More Cash对江南房产并无控制权，但对江南房产拥有共同控制权。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 18. 于合营公司之权益╱应收（应付）合营公司款项（续）附注：（续） (c) （续）于2025年3月31日，江南房产的主要非流动资产指于中国的投资物业，金额为人民币625,000,000元（相当于港币669,165,000元）（2024年：人民币770,000,000元（相当于港币833,333,000元））。下表列示厘定江南房产投资物业公平值所用的估值技术及输入数据，以及根据公平值计量所用重大输入数据的可观察程度将公平值计量分类为第一级至第三级的公平值等级。主要不可观察不可观察输入数据类别公平值等级于下列日期之公平值估值技术输入数据范围与公平值之关系 2025年 2024年 3月31日 3月31日港币千元港币千元中国商业物业第三级 669,165 833,333 经调整以反映有关物业之计及有关物业之零售部分：经调整每平方米价状况及地点后根据同类状况及地点之人民币20,750元至人民币格越高，公平值物业之可比较市场交易每平方米调整 31,840元（2024年：越高采用直接比较法价格人民币34,500元至人民币39,187元）办公室部分：人民币13,888元至人民币 16,102元（2024年：人民币16,576元至人民币17,587元）酒店部分：人民币14,193元至人民币 15,678元（2024年：人民币15,551元至人民币17,249元） Bayshore之财政年度结算日为12月31日。截至2024年3月31日止年度，就应用权益会计法而言，Bayshore 截至2023年12月31日止年度的综合财务报表已获使用。对于该日期与2024年3月31日之间之重大交易的影响，已作出适当调整。上表载列董事认为对本年度业绩有重大影响或构成本集团资产净值主要部分之本集团合营公司。董事认为，披露其他合营公司之资料会导致篇幅过分冗长。 2024-2025年报 137

类别	公平值等级	于下列日期之公平值		估值技术	主要不可观察输入数据	范围	不可观察输入数据与公平值之关系
		2025年 3月31日	2024年 3月31日
		港币千元	港币千元
		669,165

2025年				2024年
1488	1488			1488	1488
Alberni	Alberni			Alberni	Alberni
LPDH	LPI	江南房产	总计	LPDH	LPI	Bayshore	江南房产	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
1,756,641	92,455	22,309	1,871,405
–	–	673,814	673,814
(1,746,449)	(92,019)	(472,035)	(2,310,503)
–	–	(302,191)	(302,191)
36,292	1,910	16,863	55,065
(1,745,787)	(91,884)	(445,263)	(2,282,934)
–	–	(302,191)	(302,191)

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

╱应收（应付）合营公司款项（续）

有关本集团各主要合营公司之财务资料概述如下。下文所载财务资料概要指根据香港财务报告准则会计准则编

制之合营公司财务报表所示金额。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 18. 于合营公司之权益╱应收（应付）合营公司款项（续） 2025年 2024年 1488 1488 1488 1488 Alberni Alberni Alberni Alberni LPDH LPI 江南房产总计 LPDH LPI Bayshore 江南房产总计港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元收益 8,720 459 50,221 59,400 9,653 504 466,580 55,226 531,963 本年度（亏损）溢利 (2,989) (242) (68,084) (71,315) (6,567) (494) 19,309 (118,668) (106,420) 本年度已收合营公司之股息 – – – – – – – – – 上述本年度（亏损）溢利包括以下各项：折旧及摊销 – – – – – – (30,715) – (30,715) 利息收入 34 2 – 36 35 2 2,222 – 2,259 利息开支 – – (18,479) (18,479) – – (79,764) (21,755) (101,519) 所得税抵免（开支） – – 70,464 70,464 – – (11) 106,696 106,685 2024-2025年报 139

2025年				2024年
1488	1488			1488	1488
Alberni	Alberni			Alberni	Alberni
LPDH	LPI	江南房产	总计	LPDH	LPI	Bayshore	江南房产	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
8,720	459	50,221	59,400
(2,989)	(242)	(68,084)	(71,315)
–	–	–	–
–	–	–	–
34	2	–	36
–	–	(18,479)	(18,479)
–	–	70,464	70,464

2025年				2024年
1488	1488			1488	1488
Alberni	Alberni			Alberni	Alberni
LPDH	LPI	江南房产	总计	LPDH	LPI	Bayshore	江南房产	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
10,192	436	(78,103)	(67,475)
18%	18%	75%	不适用
1,835	78	(58,577)	(56,664)
–	–	58,577	58,577
1,835	78	–	1,913

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
(16,858)
54,972

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

╱应收（应付）合营公司款项（续）

上述财务资料概要与于综合财务报表所确认于主要合营公司之权益之账面值对账如下：

合

本

个别非主要合营公司之合计资料：

本

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 19. 于联营公司之权益╱应收联营公司款项 2025年 2024年港币千元港币千元于联营公司非上市投资之成本 512,147 780,129 应占收购后业绩及其他全面收益，扣除股息或其他回报 495,769 264,119 减值亏损（附注(a)） – (136,223) 1,007,916 908,025 应收联营公司款项（附注(b)） 81,659 72,432 附注： (a) 本集团未能取得北京珀丽的财务资料，以评估北京珀丽截至2024年3月31日止年度的财务表现及北京珀丽于2024年3月31日的财务状况。因此，本集团并未将截至2024年3月31日止年度本集团应占北京珀丽的任何业绩列账。此外，鉴于以下情况，包括(i)房地产市场长期放缓以及北京珀丽资产存在不确定性，该等资产可能无法再有效或高效利用，及(ii)持续存在与主要股东及北京珀丽管理层相关之重大问题，本集团厘定本集团于北京珀丽的权益应于截至2024年3月31日止年度确认全额减值港币136,223,000元，致使于2024年3月31日之综合财务状况表中于北京珀丽之权益账面值减至零，并已于截至2024年3月 31日止年度之损益中确认全额减值亏损港币136,223,000元。于截至2025年3月31日止年度，本集团已发出法律函件，惟并无收到任何回复。因此，本集团已正式对北京珀丽及主要股东就违反中国《公司法》相关条文提起法律诉讼，并向北京市朝阳区人民法院（「中国法院」）提交相关文件，要求取得所有法定文件及会计记录。该法律诉讼已正式立案，并于报告期末后在中国法院立案。本集团重新评估其对北京珀丽行使影响力的能力。经重新评估后，董事认为本集团已对北京珀丽失去重大影响力，原因是其多次要求取得北京珀丽的财务资料，但北京珀丽及其主要股东均不予理会。因此本集团认为其对北京珀丽的重大影响力已受到限制，并认为本集团不再行使重大影响力。因此，北京珀丽不再分类为联营公司。反之，其入账列作按公平值列账及计入损益之股权投资（附注17）。由于北京珀丽的情况并无改善，本集团厘定于北京珀丽的投资账面值于北京珀丽终止确认日（即本集团不再对北京珀丽拥有重大影响力）仍然为零。 (b) 应收联营公司款项为非贸易性质、无抵押及免息。于2025年3月31日，除港币46,002,000元（2024年：港币36,802,000元）预期不会于报告期末起计十二个月内收回外，余额港币35,657,000元（2024年：港币35,630,000元）并无固定还款日期。截至2024年3月31日止年度，本集团联营公司分派股息为港币169,333,000元，其中港币141,986,000元已与该年度内自该联营公司收取之预付款项抵销（2025年：无）。 2024-2025年报 141

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
512,147
495,769
–
1,007,916
81,659

		所持股份╱	已发行及	本集团所持
实体名称	注册╱成立地点	资本类别	缴足股本面值	拥有权权益比例		所持投票权比例		主要业务
				2025年	2024年	2025年	2024年
				%	%	%	%
				45		45
				8.7 （附注(iii)）		8.7 （附注(iii)）
				不适用		不适用
				不适用		不适用
				20		20

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

╱应收联营公司款项（续）

所有本集团之联营公司于该等综合财务报表采用权益法入账。

本集团于报告期末之主要联营公司详情如下：

LimitedTrue Fame

附注：

(i) 其附属公司之主要业务主要为于澳门从事物业发展及物业管理。

(i) Quota capital于澳门官方语言葡语中解作注册资本。

(i) 于2025年及2024年3月31日，华镇持有联生之59.5%实际权益，而本公司之一间全资附属公司持有联生之8.7%直接权益，因此，

本集团持有联生之35.5%实际权益。

(iv) 其附属公司之主要业务为透过持有一间中外合作合营公司之50%权益于中国上海持有一间酒店。截至2024年3月31日止年度，本

集团以总代价港币50,000,000元（包括交易成本港币159,000元）出售Premier Maker账面值合共港币63,750,000元之全部股权予

Premier Maker之大股东，因而录得出售一间联营公司权益亏损港币13,750,000元。于出售事项完成后，本集团不再持有Premier

Maker之任何权益。于截至2024年3月31日止年度，代价已以现金悉数结付。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 19. 于联营公司之权益╱应收联营公司款项（续）上表载列董事认为对本年度业绩有重大影响或构成本集团资产净值主要部分之本集团联营公司。董事认为，披露其他联营公司之资料会导致篇幅过分冗长。有关本集团各主要联营公司之财务资料概要载列如下。下文所载财务资料概要指根据香港财务报告准则会计准则编制之联营公司财务报表所示金额。 2025年 2024年 True True 华镇联生 Fame 总计华镇联生北京珀丽 Fame 总计港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元流动资产 4,796,699 4,774,319 2,582,504 12,153,522 5,405,065 5,246,768 16,405 2,537,128 13,205,366 非流动资产 353,427 353,408 20,073 726,908 395,445 395,418 870,511 6,877 1,668,251 流动负债 (435,307) (550,608) (1,532,836) (2,518,751) (933,816) (925,423) (205,802) (1,509,403) (3,574,444) 非流动负债 (2,927,826) (2,927,826) (100,000) (5,955,652) (3,388,743) (3,388,744) – – (6,777,487) 收益 855,430 855,430 – 1,710,860 713,860 713,860 – 243,933 1,671,653 本年度溢利（亏损） 182,628 321,273 (64,862) 439,039 168,014 176,888 – 11,636 356,538 本年度已收联营公司股息 – – – – 150,750 18,583 – – 169,333 2024-2025年报 143

2025年				2024年
		True					True
华镇	联生	Fame	总计	华镇	联生	北京珀丽	Fame	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
4,796,699	4,774,319	2,582,504	12,153,522
353,427	353,408	20,073	726,908
(435,307)	(550,608)	(1,532,836)	(2,518,751)
(2,927,826)	(2,927,826)	(100,000)	(5,955,652)
855,430	855,430	–	1,710,860
182,628	321,273	(64,862)	439,039
–	–	–	–

2025年				2024年
		True					True
华镇	联生	Fame	总计	华镇	联生	北京珀丽	Fame	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
1,236,884	1,649,293	969,741	3,855,918
45 %	8.7 %	20 %	不适用
556,598	143,489	193,948	894,035
–	127,945	–	127,945
(12,854)	–	–	(12,854)
–	–	–	–
–	(1,2 10)	–	(1,2 10)
543,744	270,224	193,948	1,007,916

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
(95)
–

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

╱应收联营公司款项（续）

上述财务资料概要与于综合财务报表所确认于主要联营公司之权益之账面值对账如下：

商

拨

减

其

本

附注：于初始确认时，免息贷款之公平值调整被视为向华镇注资，并确认为投资成本其中一部分。随后初始确认后，华镇之估算利息开支拨

充其在建物业资本。

个别非主要联营公司之合计资料：

本

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 20. 其他应收贷款 2025年 2024年港币千元港币千元无抵押定息应收贷款（附注(a)） 405,084 405,084 有抵押定息应收贷款（附注(b)） 38,929 38,929 无抵押浮息应收贷款（附注(c)） 33,248 33,248 477,261 477,261 减：信贷亏损拨备 (398,156) (356,284) 79,105 120,977 分析为：流动 79,105 120,977 于2025年及2024年3月31日，应收贷款按到期日列示之到期情况如下： 2025年 2024年港币千元港币千元按要求及于一年内到期 79,105 120,977 本集团主要在香港从事提供贷款融资服务，其由本公司间接全资附属公司德祥地产财务有限公司（「德祥地产财务」）运营，并持有根据《放债人条例》（香港法例第163章）所发的放债人牌照。本集团的客户来源（个人或私人公司）均通过与本集团或董事的持续业务关系而来。于授出任何新贷款及批准信贷限额前，本集团对借款人之信贷质素进行详细检讨。根据风险评估及审批程序，本集团进行深入的尽职审查，以(i)透过进行背景调查评估借款人的背景；(ii)透过与借款人讨论其业务、营运及财务状况了解贷款目的，及(iii)透过评估还款资金来源、抵押品（如有）的可用性及价值，以及任何其他相关资料评估其还款能力。就以抵押品作抵押的贷款而言，本集团将根据其市值及市场流通性以及收回资产的权利进一步评估已抵押资产。该评估对厘定贷款条款至关重要。所有新贷款均经德祥地产财务之董事批准。本集团透过定期分析借款人履行贷款本金及利息还款责任的能力管理信贷风险。本集团于评估其他应收贷款之最终变现情况时持续评估可收回性。专责团队实施监察程序，让本集团可评估潜在亏损。倘其他应收贷款及╱ 或相关应收利息逾期，本集团会采取行动，如发出提示函及法律催款函以解决问题。专责团队确保采取适当跟进行动以收回逾期债务，从而将潜在信贷风险减至最低。 2024-2025年报 145

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
405,084
38,929
33,248
477,261
(398,156)
79,105
79,105

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
79,105

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

此外，本集团于评估预期信贷亏损时持续评估亏损率，包括各借款人的还款记录、财务状况、当前信誉及相关

抵押品（如有）以及前瞻性资料。

本集团根据预期信贷亏损模式按个别评估进行减值评估。本集团透过考虑债务人之财务背景对个别风险应用预

期信贷亏损模式确认其他应收贷款之减值亏损，并参考国际信贷评级机构之数据（如适用）根据违约概率及违

约损失率计量减值亏损，并就前瞻性因素作出调整。预期信贷亏损的计量为违约风险、违约概率及违约损失率

的函数，涉及管理层的关键估计。违约概率及违约损失率的评估乃根据历史数据作出，并就前瞻性资料作出调

整，而前瞻性资料已纳入预期信贷亏损的厘定，包括使用宏观经济资料。管理层已透过考虑不同情况下的国内

生产总值增长率（包括经济好转及下滑），评估经济环境对违约率的影响。

本集团对信贷政策进行动态检讨及更新，以反映当前的信贷环境、业务状况及经济状况，从而将本集团的信贷

风险降至最低。

附注：

(a) 于2025年3月31日，其中一项定息应收贷款为零（2024年：零），扣除预期信贷亏损之信贷亏损拨备港币320,000,000元（2024年：

港币320,000,000元）。其指一间于百慕达注册成立之公司于其股份自联交所除牌前发行之无抵押及非上市贷款票据及按固定年利率

9.5厘（2024年：固定年利率9.5厘）计息，并于2019年11月27日到期偿还。该公司于2020年6月被香港高等法院颁令清盘，其股

份自2021年2月8日起于联交所除牌。其他定息应收贷款港币51,410,000元（2024年：港币64,327,000元）（扣除预期信贷亏损之信

贷亏损拨备港币33,674,000元（2024年：港币20,757,000元）为无抵押、按固定年利率介乎7厘至12厘（2024年：固定年利率介乎

7厘至12厘）计息及须按要求偿还。

(b) 于2025年3月31日，本集团之有抵押定息应收贷款港币9,025,000元（2024年：港币36,775,000元）（扣除预期信贷亏损之信贷亏损

拨备港币29,904,000元（2024年：港币2,154,000元）为由位于香港的两项住宅物业及车位作抵押，按固定年利率7厘（2024年：固

定年利率7厘）计息，并须于2024年9月13日偿还。于2025年3月31日，该有抵押定息应收贷款已逾期。

损拨备港币14,578,000元（2024年：港币13,373,000元）为无抵押、按香港最优惠利率加2厘之浮动年利率（2024年：香港最优惠

利率加2厘之浮动年利率）计息及须按要求偿还。

上述应收贷款入账列作按摊销成本列账的金融资产。于2025年3月31日，有5名借款人（2024年：5名借款

人）及浮息应收贷款之实际年利率为7.61厘（2024年：年利率7.53厘）。本集团管理层认为，于截至2025年

3月31日止年度，已就其他应收贷款根据预期信贷亏损模式确认额外减值亏损港币41,872,000元（2024年：

港币341,000元）。就其他应收贷款进行之预期信贷亏损评估详情载于附注33(b)。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 21. 其他非流动资产 2025年 2024年港币千元港币千元已付按金（附注） – 39,166 其他 18,260 19,168 18,260 58,334 附注：于2024年3月31日，该款项主要为支付予一名独立第三方于越南成立一间合营公司之按金港币39,166,000元，该合营公司拟持有及发展一幅位于越南之土地。截至2025年3月31日止年度，本集团以代价港币15,000,000元向一名独立第三方出售一间附属公司的50%权益，其持有此按金，且其资产净值账面总额为港币39,113,000元。此出售事项导致出售亏损港币4,556,000元。于截至 2025年3月31日止年度，港币15,000,000元的现金代价已悉数结清。 22. 收购租赁土地之已付按金该款项指就位于中国物业发展项目收购租赁土地之已付按金。截至2024年3月31日止年度，本集团因应中国房地产市场状况的变化而考虑可收回金额，确认减值亏损港币59,928,000元。收购租赁土地之已付按金的可收回金额已根据其公平值减出售成本确定，并由一名独立专业估值师进行减值评估。独立专业估值师使用基准地价系数修正法估算租赁土地的公平值减出售成本，该方法乃基于基准地价并作出调整以反映有关租赁土地的状况、位置、时间和规模。公平值计量被归类为第三级的公平值层级。诚如本公司日期为2024年12月23日之公布所详述，本集团收到三亚市人民政府（「三亚政府」）有关《公共利益收回国有建设用地使用权决定书》（「决定书」）。根据决定书，三亚政府议决收回该租赁土地，本集团有权就交回本集团于该租赁土地之土地使用权获得人民币477,758,000元（相当于港币511,518,000元）之补偿。截至2025年3月31日止年度，本集团已收取第一期补偿金人民币100,000,000元（相当于港币106,054,000 元），并于报告期末后收取第二期补偿金人民币120,000,000元（相当于港币128,480,000元）。余下第三期及第四期补偿金人民币100,000,000元（相当于港币107,066,000元）及人民币157,758,000元（相当于港币168,906,000元）将根据与三亚政府协定的建议付款时间表分别于2025年6月及2025年9月或可能延至 2025年12月收取。 2024-2025年报 147

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
–
18,260
18,260

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
354,300
36,000
390,300

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
915
21,740
91,797
404,452
47,324
566,228

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截至2025年3月31日止年度

23. 物业存货

待

于2025年3月31日，物业存货包括预期将自报告期末起计超过十二个月后变现之金额约港币354,300,000元

（2024年：港币428,640,000元）。

、按金及预付款项

其

于2023年4月1日，来自客户合约的贸易应收账款为港币1,695,000元。

附注：

(a) 这指本集团就可能收购位于加拿大之物业权益支付之款项。

(b) 其他应收账款、按金及预付款项主要指由其他应收贷款产生的应收利息。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 24. 应收账款、按金及预付款项（续）本集团之信贷期乃经与其贸易客户磋商及协定而订立。本集团给予其贸易客户之平均信贷期为60日（2024年： 60日）。以下为贸易应收账款（已扣除亏损拨备）于报告期末按发票日期列示之账龄分析： 2025年 2024年港币千元港币千元贸易应收账款账龄： 0至60日 615 1,811 61至90日 300 – 915 1,811 贸易应收账款及其他应收账款以及按金之预期信贷亏损评估详情载于附注33(b)。 25. 现金及现金等价物现金及现金等价物包括为满足本集团短期现金承担而按介乎0.01%至3.30%（2024年：0.01%至4.60%）的市场利率计息的短期存款。银行结余之减值评估详情载于附注33(b)。 26. 应付账款、按金及应计开支 2025年 2024年港币千元港币千元应付账款、按金及应计开支 288,752 236,678 于2025年3月31日，其他应付账款、按金及应计开支包括非控股权益垫款港币221,080,000元（2024年：港币193,423,000元）属非交易性质、无抵押、免息及须按要求偿还。 2024-2025年报 149

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
615
300
915

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
288,752

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
8,513
1,817
434
10,764
(8,513)
2,251

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
886,735
39,506
926,241
324,845
–
395,220
720,065
39,506
166,670
926,241
(759,571)
166,670

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截至2025年3月31日止年度

27. 租赁负债

减

应用于租赁负债之加权平均增量借贷年利率为6.21厘（2024年：5.82厘）。

28. 银行及其他借贷

应

附

减

列

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 28. 银行及其他借贷（续）附注： (a) 于2025年3月31日，本集团若干银行借贷账面值为港币391,300,000（2024年：零）已逾期。截至该等综合财务报表获批准当日，本集团并无接获任何要求即时偿还全部或部分未偿还银行借贷的要求。 (b) 于报告期末后，本集团已偿还款项港币124,465,000元。账面值银行借贷包括 2025年 2024年港币千元港币千元浮息借贷：年利率香港银行同业拆息（「香港银行同业拆息」）加2.0厘（2024年：香港银行同业拆息加年利率1.5厘至2厘）的港币银行贷款 324,845 1,080,959 年利率香港最优惠利率加8厘的港币银行贷款 391,300 – 年利率有抵押隔夜融资利率（「有抵押隔夜融资利率」）加1.61厘的美元银行贷款 3,920 3,943 年利率英磅隔夜拆款平均利率加2.85厘的英镑银行贷款 – 213,933 720,065 1,298,835 账面值其他借贷包括 2025年 2024年港币千元港币千元定息借贷：年利率7厘至15厘（2024年：5厘至7厘）的港币借贷 203,985 46,761 于2025年3月31日，为数港币2,191,000元（2024年：港币16,572,000元）之其他借贷为免息。于2025年3月31日，银行借贷实际利率为由5.83厘至13.25厘（2024年：6.50厘至8.06厘）。 2024-2025年报 151

账面值
银行借贷包括	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
	324,845
	391,300
	3,920
	–
	720,065

账面值
其他借贷包括	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
	203,985

	加速税项折旧	已确认税项亏损	总计
	港币千元	港币千元	港币千元

22,878	(22,878)	–
(4,575)	4,575	–
18,303	(18,303)	–

综合财务报表附注

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截至2025年3月31日止年度

29. 递延税项

以下为本年度及过往年度已确认之主要递延税项负债（资产）及有关变动：

于2023年4月1日21,372(21,372)–

扣除自（计入）损益1,506(1,506)–

于2024年3月31日

（计入）扣除自损益

于2025年3月31日

于2025年3月31日，本集团可用作抵销未来溢利之未动用税项亏损为港币2,954,734,000元（2024年：港

币2,996,834,000元）。已就有关亏损其中港币110,937,000元（2024年：港币138,664,000元）确认递延税

项资产。由于未来溢利来源难以预测，故并无就剩余未动用税项亏损港币2,843,797,000元（2024年：港币

2,858,170,000元）确认递延税项资产。未动用税项亏损包括根据香港现行税务规例可无限期结转之税项亏损港

币2,724,182,000元（2024年：港币2,757,753,000元），而剩余税项亏损港币230,552,000元（2024年：港币

239,081,000元）将于2026年至2030年（2024年：2025年至2029年）届满。

于2025年3月31日，本集团有可扣减暂时差额港币551,316,000元（2024年：港币275,868,000元）。由于不

大可能有应课税溢利可用以抵销可扣税暂时差额，故并无就有关可扣税暂时差额确认递延税项资产。

于本年度或报告期末，概无其他重大尚未确认之递延税项。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 30. 股本股份数目金额港币千元每股面值港币0.01元之普通股法定：于2023年4月1日、2024年3月31日及2025年3月31日 40,000,000,000 400,000 已发行及缴足：于2023年4月1日 912,634,410 9,126 已回购及已注销股份（附注） (5,436,000) (54) 于2024年3月31日及2025年3月31日 907,198,410 9,072 附注：截至2024年3月31日止年度，本公司于联交所购回其普通股如下：每股购入价回购月份已购回普通股数量最高最低已支付总代价港币港币港币千元 2023年7月 4,956,000 0.85 0.76 4,086 2023年8月 480,000 0.80 0.71 356 5,436,000 4,442 上述普通股已于回购时注销。回购产生之总代价（包括直接开支）为港币4,455,000元。 2024-2025年报 153

	股份数目	金额
港币千元

	已购回普通股数量	每股购入价		已支付总代价
回购月份		最高	最低
		港币	港币	港币千元

综合财务报表附注

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截至2025年3月31日止年度

31. 以股份形式支付之交易

于2021年9月10日，本公司之购股权计划已根据于股东周年大会上通过之普通决议案获本公司股东（「股东」）

批准并采纳（「购股权计划」）。购股权计划之主要目的为挽留、奖励、激励及向合资格人士回报。购股权计划自

2021年9月10日起至2031年9月9日止10年期间内有效及生效。

根据购股权计划，董事可向下列合资格人士授出可认购本公司新股份之购股权：

(i) 本集团任何成员公司之任何雇员或准雇员（不论全职或兼职）或行政人员（包括执行董事）；或

(i) 本集团任何成员公司之任何非执行董事（包括独立非执行董事）；或

(i) 本集团任何成员公司聘用之任何法律、财务或专业咨询顾问、顾问或代理人（根据与本集团的相关聘用

条款，彼有资格参与本公司的购股权计划）；或

(iv) 本集团任何成员公司直接或间接持有30%或以上股权之任何实体之任何行政人员（包括执行董事）。

根据购股权计划，所授出之购股权须于授出日期起计21天内获接纳，届时须就每次授出之购股权支付港币

1.0元。行使价由董事会厘定，并至少为以下最高者：(i)股份于授出购股权当日之收市价；或(i)股份于紧接授出

日期前五个营业日之平均收市价；或(i)股份于授出日期之面值。

概无有关在购股权可予行使前之最短持有期之特别规定，惟董事会有权于授出任何特定购股权时酌情厘定任何

该等最短持有期。购股权之可予行使期间由董事会全权厘定，惟概无购股权可于授出日期起计10年后获行使。

根据购股权计划及本公司任何其他购股权计划将予授出之购股权获悉数行使时可能发行之本公司股份总数，合

共不得超过采纳日期已发行股份总数之10%（「计划限额」）。股东可于股东大会以普通决议案更新计划限额，

惟所更新之计划限额不得超过于该股东批准当日已发行股份总数之10%。此外，根据购股权计划及本公司任何

其他购股权计划授出但尚未行使之购股权获悉数行使后可能发行之本公司股份总数上限合共不得超过不时已发

行股份总数之30%。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 31. 以股份形式支付之交易（续）除非获股东批准，否则于任何12个月期间，因行使根据购股权计划及本公司任何其他购股权计划授出购股权（包括已行使、注销或尚未行使之购股权）而向每位合资格人士发行及将予发行之股份最高数目，不得超过已发行股份总数之1%。倘向董事、本公司之最高行政人员、本公司主要股东或控股股东或任何彼等各自之联系人（定义见上市规则）授出任何购股权，则须待独立非执行董事（不包括身为购股权承授人之独立非执行董事）批准后，方可作实。此外，倘若董事会拟向本公司主要股东或独立非执行董事或任何彼等各自之联系人（定义见上市规则）授出任何购股权，而有关购股权获悉数行使将导致于过去12个月期间直至授出日期（包括该日）已授予或将授予有关人士之购股权（包括已行使、注销及尚未行使之购股权）获悉数行使时本公司已发行及将予发行之股份数目，超过于授出日期已发行股份总数之0.1%及总值（按股份于授出日期之收市价计算）超过港币 5,000,000元，则有关授出购股权须待股东于股东大会批准后，方可作实。于2021年9月28日，本公司已根据购股权计划向合资格参与者授出合共16,660,000份购股权以认购本公司股份，归属期介乎0.5年至两年。承授人已正式接纳合共16,320,000份购股权。截至2025年3月31日止年度，本集团确认就本公司于2021年9月28日授出之购股权相关开支总额为零（2024年：港币99,000元）。于2021年9月28日向董事、雇员及其他参与者授出之购股权公平值分别为港币1,175,000元、港币990,000 元及港币152,000元。授出日期的公平值乃根据独立专业估值师采用二项式期权定价模式评估的估值而厘定。于计算购股权于授出日期之公平值时所采用数据及假设如下：股份于授出日期之收市价港币1.01元行使价港币1.03元预期波幅 26.85% 预期购股权年期 4年无风险利率 0.66% 预期股息收益率 3.96% 按标准差计量之预期波幅乃以本公司每日股价变动之历史数据资料为依据。购股权之价值随若干主观假设之不同变数而变动。 2024-2025年报 155

购股权数目
					于2023年			于2024年			于2025年
				每股行使价	4月1日	本年度	本年度内	3月31日	本年度	本年度内	3月31日
授出日期	归属部分	归属期间	可行使期间	（可予调整）	尚未行使	内行使	注销╱失效	尚未行使	内行使	注销╱失效	尚未行使
授出日期	归属部分	归属期间	可行使期间	港币

综合财务报表附注

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截至2025年3月31日止年度

（续）

下表载列董事、雇员及其他参与者根据购股权计划所持本公司之购股权详情，以及本年度及去年有关持有的变

动：

董事：

2021年9月28日25%2021年9月28日至

2022年3月31日

2022年4月1日至

2025年9月30日

1.031,475,000–1,100,000

(附注(i)

–1,100,000

25%2021年9月28日至

2022年9月30日

2022年10月1日至

2025年9月30日

1.031,475,000–1,100,000

(附注(i)

–1,100,000

25%2021年9月28日至

2023年3月31日

2023年4月1日至

2025年9月30日

1.031,475,000–1,100,000

(附注(i)

–1,100,000

25%2021年9月28日至

2023年9月30日

2023年10月1日至

2025年9月30日

1.031,475,000–1,100,000

(附注(i)

–1,100,000

雇员：

2021年9月28日25%2021年9月28日至

2022年3月31日

2022年4月1日至

2025年9月30日

1.031,220,000–(115,000)1,405,000–(350,000)1,055,000

25%2021年9月28日至

2022年9月30日

2022年10月1日至

2025年9月30日

1.031,220,000–(115,000)1,405,000–(350,000)1,055,000

25%2021年9月28日至

2023年3月31日

2023年4月1日至

2025年9月30日

1.031,220,000–(115,000)1,405,000–(350,000)1,055,000

25%2021年9月28日至

2023年9月30日

2023年10月1日至

2025年9月30日

1.031,220,000–(115,000)1,405,000–(350,000)1,055,000

其他参与者：

2021年9月28日25%2021年9月28日至

2022年3月31日

2022年4月1日至

2025年9月30日

1.03275,000

(附注(i)及(i)

–(75,000)

(附注(i)

275,000

(附注(i)及(i)

–275,000

25%2021年9月28日至

2022年9月30日

2022年10月1日至

2025年9月30日

1.03275,000

(附注(i)及(i)

–(75,000)

(附注(i)

275,000

(附注(i)及(i)

–275,000

25%2021年9月28日至

2023年3月31日

2023年4月1日至

2025年9月30日

1.03275,000

(附注(i)及(i)

–(75,000)

(附注(i)

275,000

(附注(i)及(i)

–275,000

25%2021年9月28日至

2023年9月30日

2023年10月1日至

2025年9月30日

1.03275,000

(附注(i)及(i)

–(75,000)

(附注(i)

275,000

(附注(i)及(i)

–275,000

11,880,000–(760,000)11,120,000–(1,400,000)9,720,000

年终可予行使5,940,00011,120,0009,720,000

每股加权平均行使价（港币）1.03不适用1.031.03不适用1.031.03

附注：

该等其他参与者为：

(i) 本集团之一名顾问，彼持有800,000份尚未行使之购股权；

(i) 本公司一间主要联营公司之一名高级行政人员，彼持有300,000份尚未行使之购股权。彼亦为本公司若干联营公司之董事；及

(i) 前董事陈百祥先生（辞任自2023年9月18日起生效及辞任后根据购股权计划仍持有300,000份尚未行使之购股权）。尚未行使之购股

权重新分配至其他参与者，并最终于截至2024年3月31日止年度失效。

于2025年3月31日尚未行使的购股权的加权平均剩余合约期限少于一年（2024年：1.5年）。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 32. 资本风险管理本集团管理其资本，以确保本集团各实体将可持续经营，同时透过优化债务及权益结余为股东带来最大回报。本集团整体策略与去年维持不变。本集团之资本结构包括分别披露在附注18、26、27及28之应付合营公司款项、来自非控股权益之垫款、租赁负债以及银行及其他借贷，扣除现金及现金等价物净额以及本公司拥有人应占权益（由已发行股本及储备组成）。董事每半年审阅资本结构。作为此审阅其中一环，董事考虑资本成本及与各类别资本相关之风险。按照董事之建议，本集团将透过支付股息、发行新股份及购回股份以及新增债务或赎回现有债务，平衡其整体资本结构。 33. 金融工具 (a) 金融工具分类 2025年 2024年港币千元港币千元金融资产按公平值列账及计入损益 47,949 80,371 摊销成本（包括现金及现金等价物） 1,488,408 1,152,557 金融负债摊销成本 1,219,782 1,599,671 (b) 财务风险管理目标及政策本集团主要金融工具包括股权及基金投资、应收账款及按金、其他应收贷款、应收合营公司款项、应收联营公司款项、现金及现金等价物、应付账款及按金、应付一间合营公司款项以及银行及其他借贷。此等金融工具之详情于相关附注披露。与此等金融工具相关之风险包括市场风险（货币风险、利率风险及其他价格风险）、信贷风险及流动资金风险。如何减低此等风险之政策载于下文。本集团管理层管理及监察此等风险，确保能够适时及有效地实行适当措施。 2024-2025年报 157

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
47,949
1,488,408
1,219,782

货币资产
	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
178
71
2
5
21,746

加币之影响
	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
(908)
908

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截至2025年3月31日止年度

（续）

(b) 财务风险管理目标及政策（续）

市场风险

于报告日期，本集团实体以外币计值之货币资产及货币负债之账面值如下：

(i) 货币风险

本公司多间附属公司有若干以外币计值之银行结余及可予退回诚意金，令本集团须承受外币风

险。管理层密切监察外汇风险，并将于有需要时采取行动减低货币风险。

敏感度分析

本集团主要承受来自美元、欧元、英磅、人民币及加币波动之影响。

相关集团实体之功能货币为港币。由于美元与港币挂钩，本集团面对之美元货币风险有限。本集

团面临人民币、欧元及英镑之货币风险并不重大。

下表详列本集团对于港币兑加币升跌5%（2024年：5%）之敏感度。5%（2024年：5%）为所用

敏感度比率，乃指管理层对汇率可能出现之合理变动作出之评估。

功

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 33. 金融工具（续） (b) 财务风险管理目标及政策（续）市场风险（续） (ii) 利率风险本集团就定息应收合营公司款项、定息其他应收贷款、定息租赁负债及定息其他借贷（详情分别载于附注18、20、27及28）承受公平值利率风险。本集团亦就银行结余、浮息其他应收贷款及浮息银行借贷（详情分别载于附注25、20及28）承受现金流量利率风险。本集团之政策为将银行借贷维持以浮动利率计息，务求将公平值利率风险减至最低。本集团之现金流量利率风险主要集中于香港银行同业拆息、香港最优惠利率、有抵押隔夜融资利率及英磅隔夜拆款平均利率之波动情况。敏感度分析以下敏感度分析乃根据非衍生工具于报告期末之利率风险（市场浮息利率）而厘定。编制该项分析时假设于报告期末之未偿还资产及负债金额于整年内仍未偿还。银行结余并无计入分析，乃因管理层认为利率变动不大。向内部主要管理人员报告利率风险时所采用的100基点（2024年：100 基点）增减，代表管理层对利率合理可能变动之评估。倘利率上升╱下降100基点，而所有其他变数维持不变，则本集团截至2025年3月31日止年度之除税后亏损将增加╱减少港币6,014,000元（2024年：港币10,852,000元），主要由于本集团就浮息其他应收贷款及银行借贷承受利率风险所致。 (iii) 其他价格风险本集团面对仅因股权及基金投资而产生之股本价格风险。管理层透过维持具不同风险特性之投资组合管理有关风险。本集团之其他价格风险集中于上市股权及基金投资。此外，本集团已委任特别小组监察价格风险，并将于有需要时考虑对冲风险。敏感度分析以下敏感度分析包括按公平值列账之股权投资及乃根据于报告期末之股本价格风险厘定。倘相关上市股本工具之价格上升╱下降10%（2024年：10%），截至2025年3月31日止年度之除税后亏损将随按公平值列账及计入损益计量之上市股权投资之公平值变动而减少╱增加港币 1,625,000元（2024年：港币2,036,000元）。 2024-2025年报 159

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（续）

(b) 财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估

信贷风险指本集团交易对方违反其合约责任而导致本集团产生财务亏损之风险。本集团之信贷风险主要

来自贸易应收账款、其他应收账款及按金、其他应收贷款、应收合营公司款项、应收联营公司款项、银

行结余、向合营公司提供之未动用贷款承担及财务担保合约。

本集团根据预期信贷亏损模式对金融资产及其他项目进行减值评估。有关本集团信贷风险管理、最大信

贷风险敞口及相关减值评估（如适用）的资料概述如下：

客户合约产生之贸易应收账款

本集团管理层认为于2025年及2024年3月31日永久预期信贷亏损下之贸易应收账款结余并不重大，故

此并无计提信贷亏损拨备。

其他应收账款及按金

为将信贷风险减至最低，本集团管理层已委派小组负责厘定信贷额、审批信贷及其他监察程序，确保跟

进收回逾期债务之情况。倘信贷风险自初始确认以来并无显著增加，本集团根据预期信贷亏损模式，按

12个月预期信贷亏损基准就其他应收账款及按金进行个别减值评估。其他应收账款及按金的12个月预

期信贷亏损被视为并不重大，故并无确认任何亏损拨备。截至2025年3月31日止年度，于收到可予退

还诚意金（账面总值为港币21,598,000元）后，已于损益中确认拨回亏损拨备港币21,598,000元（2024

年：无）。

其他应收贷款及计入其他应收帐款及按金之相应收利息

本集团透过定期分析借贷人承担偿还本金及利息还款责任之能力。一项应收贷款及其相关应收利息港

币10,600,000元（2024年：港币37,092,000元）以位于香港的两项住宅物业及车位作抵押。倘出现违

约情况，则透过变现抵押品以减轻信贷风险。概无因抵押品而未确认亏损拨备的应收贷款及应收利息。

于2025年3月31日，该持有抵押品的应收贷款及应收利息已信贷减值。本集团根据预期信贷亏损模式

进行个别减值评估。估计不确定因素之主要来源包括前瞻性因素。厘定预期信贷亏损时已纳入前瞻性资

料，包括使用宏观经济资料。本集团管理层已评估经济环境对违约率的影响，当中计及不同情况下的国

内生产总值增长率，包括经济好转及下滑。于2025年3月31日，所有其他应收贷款及应收利息均按永

久预期信贷亏损基准评估，原因是信贷风险自初始确认后大幅增加。于2024年3月31日，信贷风险自

初始确认以来并无显著增加之若干其他应收贷款及应收利息，预期信贷亏损按12个月预期信贷亏损基准

进行评估，而信贷风险自初始确认以来显著增加之若干其他应收贷款及应收利息则按永久预期信贷亏损

基准评估。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 33. 金融工具（续） (b) 财务风险管理目标及政策（续）信贷风险及减值评估（续）其他应收贷款及计入其他应收帐款及按金之相应应收利息（续）就按永久预期信贷亏损计量之其他应收贷款及相应应收利息而言，由于已逾期超过90天及借款人出现重大财务困难，因此该等款项已被视为信贷减值，而管理层于计量预期信贷亏损时已更新其有关违约概率及违约损失率之输入资料。本集团考虑到借款人的财务状况、相关负面事实及情况，已就预期信贷亏损拨备进行内部评估。银行结余银行结余之信贷风险有限，原因为交易对方均属国际信贷评级机构评为信誉良好之银行。因此，银行结余的12个月预期信贷亏损被视为并不重大，故并无确认任何亏损拨备。应收合营公司及联营公司款项、向合营公司提供之未动用贷款承担及向合营公司及一间联营公司提供之财务担保董事按循环基准监察应收合营公司及联营公司款项的信贷风险。倘信贷风险自初始确认以来并无显著增加，本集团根据预期信贷亏损模式进行减值评估，以12个月预期信贷亏损为基础进行个别评估，至于有关信贷风险自初始确认以来显著增加之应收一间合营公司款项之结余则按永久预期信贷亏损基准做评估。就按12个月预期信贷亏损基准评估之应收合营公司及联营公司款项而言，本集团管理层经考虑相关合营公司及联营公司的财务表现及未来现金流量后，认为该等结余的信贷风险较低。该等结余的预期信贷亏损被视为并不重大，故并无确认任何亏损拨备。对于按永久预期信贷亏损评估的应收一间合营公司款项，其账面总值为港币11,022,000元（2024年：港币11,022,000元），由于该合营公司出现重大财务困难，本集团管理层认为该金额已作信贷减值。就财务担保合约而言，于2025年3月31日，就授予合营公司及一间联营公司的银行融资而向银行发出且本集团可能须支付的未偿还财务担保总额为港币439,763,000元（2024年：港币1,096,997,000元）。合营公司及一间联营公司已动用未偿还财务担保为港币343,481,000元（2024年：港币911,121,000 元）。该等财务担保于初始确认日期之公平值被视为微不足道。于报告期末，本集团管理层已进行减值评估，并认为自初始确认财务担保合约以来信贷风险并无显著增加。因此，本集团发出的财务担保合约的亏损拨备按相等于12个月预期信贷亏损的金额计量。鉴于合营公司及一间联营公司的借贷以各自的相关资产作抵押，且相关资产的可变现价值可悉数弥补借贷，故并无于损益确认预期信贷亏损费用及无于综合财务状况表计提亏损拨备。 2024-2025年报 161

内部信贷评级	描述	贸易应收账款	其他金融资产及其他项目

综合财务报表附注

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截至2025年3月31日止年度

（续）

(b) 财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

应收合营公司及联营公司款项、向合营公司提供之未动用贷款承担及向合营公司及一间联营公司提供之

财务担保（续）

就向合营公司提供之未动用贷款承担而言，由于董事经考虑与贷款承担有关的贷款违约风险为低后认为

信贷风险自初步确认以来并无显著增加，故预期信贷亏损按12个月基准评估。鉴于未来物业销售的预期

盈利能力，董事认为物业销售的预期现金流入现值将高于预期贷款金额的现金流入，且预计并无重大预

期信贷亏损项下的亏损拨备。

于2025年3月31日，本集团按地理位置划分之贸易应收账款之信贷风险主要集中于香港（2024年：加

拿大），占贸易应收账款65%（2024年：73%）。

如附注20所披露，于2025年及2024年3月31日，三名借贷人占其他应收贷款总额之100%，故本集

团之其他应收贷款面对集中信贷风险。于2025年及2024年3月31日，其他应收贷款之借贷人大多为私

人公司或个人。

除存放于多间高信贷评级银行之流动资金、附注19所载应收联营公司款项、附注20所载其他应收贷

款、上文所披露应收账款、附注24所载可予退还诚意金、附注35所载向合营公司提供之未动用贷款承

担及附注40所载财务担保合约导致之信贷风险集中情况外，本集团概无面对任何其他重大集中信贷风

险。本集团透过审阅及监察交易对方之财务表现评估信贷风险，而管理层认为违约风险并不重大。

本集团内部信贷风险评级评估包括以下类别：

低风险交易对手之违约风险低永久预期信贷亏损

－无信贷减值

12个月预期信贷亏损

观察名单债务人经常于到期日后全额还款，惟通常

于到期日后悉数结算

永久预期信贷亏损

－无信贷减值

12个月预期信贷亏损

可疑款项逾期超过30天，或自通过内部开发之

资讯或外部资源初始确认以来，信贷风险

显著增加

永久预期信贷亏损

－无信贷减值

永久预期信贷亏损

－无信贷减值

亏损款项逾期超过90天，或有证据表明资产存

在信贷减值

永久预期信贷亏损

－已信贷减值

永久预期信贷亏损

－已信贷减值

撇销有证据表明债务人处于严重财务困境，而

本集团日后收回款项之机会渺茫

撇销款项撇销款项

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 33. 金融工具（续） (b) 财务风险管理目标及政策（续）信贷风险及减值评估（续）下表详列本集团须接受预期信贷亏损评估之贸易应收账款、其他应收账款及按金、其他应收贷款、应收合营公司款项、应收联营公司款项、银行结余、向合营公司提供之未动用贷款承担及财务担保合约之信贷风险：外部信贷内部信贷 12个月或永久账面总额评级评级预期信贷亏损 2025年 2024年附注港币千元港币千元按摊销成本列账之金融资产应收合营公司款项（附注(a)） 18 不适用低风险 12个月预期信贷亏损 782,552 877,342 不适用亏损永久预期信贷亏损 11,022 11,022 －已信贷减值 793,574 888,364 应收联营公司款项（附注(a)） 19 不适用低风险 12个月预期信贷亏损 81,659 72,432 其他应收贷款 20 不适用低风险 12个月预期信贷亏损 – 107,022 不适用可疑永久预期信贷亏损 101,341 33,248 －无信贷减值不适用亏损永久预期信贷亏损 375,920 336,991 －已信贷减值 477,261 477,261 贸易应收账款（附注(c)） 24 不适用低风险永久预期信贷亏损 915 1,811 －无信贷减值其他应收账款及按金 24 不适用低风险 12个月预期信贷亏损 527,951 59,309 不适用可疑永久预期信贷亏损 44,081 9,238 －无信贷减值不适用亏损永久预期信贷亏损 30,017 50,087 －已信贷减值 602,049 118,634 银行结余 25 Baa2至Aaa 低风险 12个月预期信贷亏损 47,589 24,639 其他项目向合营公司提供之未动用贷款 35 不适用低风险 12个月预期信贷亏损 – 10,817 承担（附注(b)）财务担保合约（附注(b)） 40 不适用低风险 12个月预期信贷亏损 439,763 1,096,997 2024-2025年报 163

		外部信贷	内部信贷	12个月或永久	账面总额
		评级	评级	预期信贷亏损	2025年	2024年
	附注				港币千元	港币千元
782,552
11,022
793,574
81,659
–
101,341
375,920
477,261
915
527,951
44,081
30,017
602,049
47,589
–
439,763

其他应收贷款				其他应收账款及按金（附注）				应收一间合营公司款项
	永久预期	永久预期			永久预期	永久预期		永久预期
12个月	信贷亏损	信贷亏损		12个月	信贷亏损	信贷亏损		信贷亏损
预期信贷	（无信贷	（已信贷		预期信贷	（无信贷	（已信贷		（已信贷
亏损	减值）	减值）	小计	亏损	减值）	减值）	小计	减值）	总计
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元

5,920	13,373	336,991	356,284	1,543	3,716	50,087	55,346	11,022	422,652
(5,920)	5,920	–	–	(1,543)	1,543	–	–	–	–
–	(2,154)	2,154	–	–	(19)	19	–	–	–
–	14,122	27,750	41,872	–	5,560	–	5,560	–	47,432
–	–	–	–	–	–	(21,617)	(21,617)	–	(21,617)
–	–	–	–	–	–	(47)	(47)	–	(47)
–	–	–	–	–	2,278	–	2,278	–	2,278
–	31,261	366,895	398,156	–	13,078	28,442	41,520	11,022	450,698

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

(b) 财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

附注：

(a) 就应收合营公司及联营公司款项而言，董事认为，参考估计各合营公司及联营公司的未来现金流量及相关资产价值的金额及

时间，预期信贷亏损并不重大，惟已信贷减值的应收一间合营公司款项除外。

(b) 就向合营公司提供之未动用贷款承担及财务担保合约而言，账面总额指本集团根据相关合约所担保之最高金额。董事认为，

自初始确认未动用贷款承担及财务担保合约以来，信贷风险并无显著增加。就未动用贷款承担及财务担保合约而言，12个月

预期信贷亏损被视为并不重大，故并无确认任何亏损拨备。

阵集体评估贸易应收账款之预期信贷亏损，按共享信贷风险特征分组，惟亏损拨备并不重大。

下表列示就其他应收贷款、其他应收账款及按金，以及应收一间合营公司款项而确认之预期信贷亏损之

变动：

于2023年4月1日5,76513,187336,991355,9431,5622,62951,29955,49011,022422,455

已于4月1日确认之金融工具所

出现之变动：

－确认减值亏损2,095186–2,281–37–37–2,318

－拨回减值亏损(1,940)–(1,940)(300)–(300)–(2,240)

－汇兑调整–(1,212)(1,212)–(1,212)

新增金融资产–2811,050–1,331–1,331

于2024年3月31日

已于4月1日确认之金融工具所

出现之变动：

－转拨至可疑帐户

－转拨至已信贷减值

－确认减值亏损

－拨回减值亏损

－汇兑调整

新增金融资产

于2025年3月31日

附注：已计提预期信贷亏损的其他应收账款及按金主要包括其他应收贷款产生的应收利息及可予退还诚意金。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 33. 金融工具（续） (b) 财务风险管理目标及政策（续）信贷风险及减值评估（续）其他应收贷款之预期信贷亏损拨备出现变动，乃主要源于：预期信贷亏损增加（减少） 2025年 2024年永久预期永久预期永久预期永久预期 12个月信贷亏损信贷亏损 12个月信贷亏损信贷亏损预期信贷（无信贷（已信贷预期信贷（无信贷（已信贷亏损减值）减值）亏损减值）减值）港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元于达到可疑状态后转拨至永久预期信贷亏损及增加拨备之其他应收贷款（账面总额为港币107,022,000元（2024年：无）） (5,920) 18,837 – – – – 于达到亏损状态后转拨至已信贷减值及增加拨备之其他应收贷款（账面总额为港币38,929,000元（2024年：无）） – (2,154) 29,904 – – – 已偿还其他应收贷款（账面总额为零（2024年：港币35,000,000元）） – – – (1,937) – – 就账面总额为零（2024年：港币 72,177,000元）的其他应收贷款确认进一步减值亏损 – – – 2,095 186 – 2024-2025年报 165


2025年			2024年
	永久预期	永久预期		永久预期	永久预期
12个月	信贷亏损	信贷亏损	12个月	信贷亏损	信贷亏损
预期信贷	（无信贷	（已信贷	预期信贷	（无信贷	（已信贷
亏损	减值）	减值）	亏损	减值）	减值）
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
(5,920)	18,837	–
–	(2,154)	29,904
–	–	–
–	–	–


2025年			2024年
	永久预期	永久预期		永久预期	永久预期
12个月	信贷亏损	信贷亏损	12个月	信贷亏损	信贷亏损
预期信贷	（无信贷	（已信贷	预期信贷	（无信贷	（已信贷
亏损	减值）	减值）	亏损	减值）	减值）
港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
–	–	(21,598)
–	2,278	–
(1,543)	6,768	–
–	(19)	19
–	–	–
–	–	–

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

(b) 财务风险管理目标及政策（续）

信贷风险及减值评估（续）

其他应收账款及按金之预期信贷亏损拨备出现变动，乃主要源于：

收

新

于

新

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 33. 金融工具（续） (b) 财务风险管理目标及政策（续）流动资金风险管理流动资金风险时，本集团监察及将现金及现金等价物维持于管理层认为充足水平，借此为本集团营运提供资金及减低现金流量波动之影响。管理层监察银行借贷之动用情况，并确保符合贷款契诺。截至2025年3月31日止年度，本集团已审慎考虑其未来流动资金、财务状况及可供融资来源，以确保本集团有足够财务资源持续经营。本集团成功实施下列计划及措施： (a) 本集团于截至2025年3月31日止年度出售一个位于香港的物业，产生现金流入港币 260,000,000元（扣减交易成本港币569,000元），详情载于附注15； (b) 本集团于截至2025年3月31日止年度出售其位于香港及英国之物业存货，产生收入港币 377,424,000元，详情载于附注5及6； (c) 本集团于截至2025年3月31日止年度出售部分及出售其于若干合营公司之权益，包括出售部分 1488 Alberni LPDH之10%权益、出售部分1488 Alberni LPI之10%权益及出售其于Bayshore 之全部50%权益，合共产生现金流入净额港币62,535,000元，详情载于附注18； (d) 本集团于截至2025年3月31日止年度新增银行及其他借贷合共港币293,673,000元，有关银行及其他借贷之详情载于附注28；及 (e) 三亚政府已议决以人民币477,758,000元（相当于港币511,518,000元）收回租赁土地，作为本集团交回租赁土地之土地使用权之补偿，其中本集团已于截至2025年3月31日止年度收取第一期补偿金人民币100,000,000元（相当于港币106,054,000元），于报告期末后已收取第二期补偿金人民币120,000,000元（相当于港币128,480,000元），而余下的第三期及第四期补偿金人民币100,000,000元（相当于港币107,066,000元）及人民币157,758,000元（相当于港币 168,906,000元）本集团将根据与三亚政府协定的建议付款时间表分别于2025年6月及2025年 9月或可能延长至2025年12月收取，详情载于附注22。因此，本集团截至2025年3月31日止年度从其经营业务产生现金净额港币135,005,000元（2024年：经营业务所耗现金净额港币46,493,000元），并导致截至2025年3月31日止年度现金及现金等价物增加净额港币25,545,000元（2024年：现金及现金等价物减少净额港币36,396,000元）。 2024-2025年报 167

				未贴现	于2025年
加权平均	按要求或	三个月至	一年至	现金流量	3月31日之
利率	少于三个月	一年	两年	总额	账面值
%	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
–	(272,768)	–	–	(272,768)	(272,768)
–	(20,773)	–	–	(20,773)	(20,773)
6.21	(2,242)	(6,666)	(2,309)	(11,217)	(10,764)
9.86	(399,957)	(326,619)	–	(726,576)	(720,065)
14.22	(37,084)	(22,877)	(178,314)	(238,275)	(203,985)
–	(2,191)	–	–	(2,191)	(2,191)
	(735,015)	(356,162)	(180,623)	(1,271,800)	(1,230,546)
	439,763	–	–	439,763	–
	–	–	–	–	–

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

(b) 财务风险管理目标及政策（续）

流动资金风险（续）

本集团有意改善其流动资金状况。因此，董事现正采取积极措施，包括潜在出售物业、维持业务活动、

寻求再融资及控制行政及经营成本，以管理本集团的流动资金风险。该等计划及措施的详情载于附注1。

下表详列本集团非衍生金融负债根据协定还款期的剩余合约到期日，并根据金融负债的未贴现金流量

按本集团可被要求还款的最早日期编制。具体而言，不论银行选择行使其权利的可能性有多大，附带按

要求偿还条款的银行贷款均列入最早时间范围。本表包括利息及本金现金流量。若利息流以浮动利率计

息，则未贴现金额取自报告期末的利率。

流动资金表

非

应

租

银

其

财

向

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 33. 金融工具（续） (b) 财务风险管理目标及政策（续）流动资金风险（续）流动资金表（续）未贴现于2024年加权平均按要求或三个月至一年至现金流量 3月31日之利率少于三个月一年两年总额账面值 % 港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元 2024年非衍生金融负债应付账款及按金 – (217,180) – – (217,180) (217,180) 应付合营公司款项 – (20,323) – – (20,323) (20,323) 租赁负债（附注27） 5.82 (657) (1,501) (1,503) (3,661) (3,298) 银行借贷－浮动利率 6.82 (983,166) (16,299) (332,284) (1,331,749) (1,298,835) 其他借贷－固定利率 5.26 (41,226) (6,146) – (47,372) (46,761) －免息 – (15,000) (1,572) – (16,572) (16,572) (1,277,552) (25,518) (333,787) (1,636,857) (1,602,969) 财务担保合约（附注40） 1,096,997 – – 1,096,997 – 向合营公司提供之未动用贷款承担（附注35） 10,817 – – 10,817 – 附带按要求偿还条款之银行贷款于上述到期日分析计入「按要求或少于三个月」之时间范围。于2025年 3月31日，该等银行借贷之账面值为港币395,220,000元（2024年：港币711,784,000元），其中港币 391,300,000元已逾期（2024年：无）。除港币391,300,000元之逾期银行借贷外，董事相信，剩余银行借贷之未贴现本金及利息将根据贷款协议所载预定还款日期偿还如下。 2024-2025年报 169

				未贴现	于2024年
加权平均	按要求或	三个月至	一年至	现金流量	3月31日之
利率	少于三个月	一年	两年	总额	账面值
%	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
4,002

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

(b) 财务风险管理目标及政策（续）

流动资金风险（续）

少

上述计入财务担保合约之金额为倘担保交易对方申索有关款项时，本集团根据全数担保金额之安排需偿

还之最高金额。根据于报告期末之预期，本集团认为不大可能须根据安排支付任何款项。然而，有关估

计将因应交易对方根据担保提出索偿之可能性而出现变动，有关可能性则与交易对方所持已担保财务应

收款项出现信贷亏损之可能性有关。

于2024年3月31日，上述计入向合营公司提供之未动用贷款承担之金额为本集团承诺向合营公司授出

之贷款之最高金额。合营公司之承担并无提款到期日。

倘浮动利率与于报告期末按即期汇率厘定之利率估计不同，则上表所载非衍生金融负债之浮息工具金额

亦会相应变动。

按经常性基准以公平值计量之本集团金融资产之公平值

本集团部分金融资产乃按于报告期末之公平值计量。下表提供有关厘定该等金融资产公平值之资料（具

体而言，即所用估值方法及输入数据）及有关根据公平值计量所用输入数据之可观察程度将公平值计量

分类至公平值等级（附注3所载第一至三级）。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 33. 金融工具（续） (c) 金融工具之公平值计量（续）按经常性基准以公平值计量之本集团金融资产之公平值（续）以下载列有关厘定本集团按公平值计量之金融工具之公平值之资料，包括所用估值方法及输入数据：不可观察输入数据与金融资产于下列日期之公平值公平值等级估值技术及主要输入数据重大不可观察输入数据公平值之关系 2025年 2024年港币千元港币千元按公平值列账及计入损益之金融资产香港上市股本证券 19,463 24,385 第一级于活跃市场所报收市价不适用不适用香港上市股本证券 – – 第三级不适用不适用不适用（附注(iii)）海外非上市投资基金 28,486 34,942 第三级附注(ii) 资产净值（附注(ii)）资产净值增加将导致公平值增（附注(i)）加，反之亦然中国非上市股权投资 – 不适用第三级贴现现金流量经营业务现金流量经营业务现金流量增加将导致（附注(iv)）公平值增加，反之亦然按公平值列账及计入其他全面收益之金融资产香港上市股本证券 – – 第三级不适用不适用不适用（附注(iii)）海外非上市股本证券－ – 第三级市场法，使用若干同类业务少数股东权益及市场能力折少数股东权益及市场能力折让（附注(i)）之公司所得相关资料让率率大幅上升将令公平值大幅下跌，反之亦然 2024-2025年报 171

金融资产	于下列日期之公平值		公平值等级	估值技术及主要输入数据	重大不可观察输入数据	不可观察输入数据与公平值之关系
	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
	19,463
	–
	28,486
	–
	–
	－

按公平值列账及计入损益之金融资产
非上市
投资基金
港币千元

34,942
(6,45 6)
28,486

(6,456)

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

按经常性基准以公平值计量之本集团金融资产之公平值（续）

附注：

(i) 第三级公平值计量之金融资产对账如下：

于2023年4月1日56,800

于以下确认之亏损总额：

－损益(16,354)

赎回(1,147)

退还股本(4,357)

于2024年3月31日

于以下确认之亏损总额：

－损益

于2025年3月31日

于截至2024年3月31日止年度在损益或其他全面收益中确认之未变现亏损(15,975)

于截至2025年3月31日止年度在损益或其他全面收益中确认之未变现亏损

(i) 海外非上市投资基金于2025年及2024年3月31日之公平值乃经参考非上市股本及合伙投资的资产净值（被视为外部交易对

方所提供投资转售价）厘定。董事已厘定所呈报之资产净值为该等投资之公平值。每股资产净值上升╱下降5%，而所有其他

变数维持不变，海外非上市投资基金之账面值将增加╱减少港币1,424,000元（2024年：港币1,747,000元）。

(i) 于2025年及2024年3月31日止年度，由于相关股本证券清盘及除牌，管理层将该等非上市股本证券于2025年及2024年

3月31日之公平值视为零。

(iv) 如附注4及19(a)所述，北京珀丽于截至2025年3月31日止年度内重新分类为按公平值列账及计入损益计量之金融资产。经

考虑被投资方与其主要股东之多项诉讼及纠纷解决后之被投资方预期现金流量、投资之预期终止价值、相关资产之估计经济

年期及出售被投资方之预期所得款项（如有），董事认为于2025年3月31日之公平值并不重大。

于两个年度内，第一级、第二级及第三级之间并无出现其他转拨情况。

其他金融资产及金融负债之公平值乃根据公认定价模式以贴现金流量分析厘定。

董事认为于综合财务报表按摊销成本列账之金融资产及金融负债之账面值与其公平值相若。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 34. 融资活动所产生负债之对账下表详列本集团融资活动所产生负债之变动，包括现金及非现金变动。融资活动所产生负债与分别已经或将会于本集团综合现金流量表内分类为融资业务所产生现金流量之现金流量或未来现金流量。应付非控股权益款项应付利息（包含在（包含在，应付账款、应付账款、应付一间联应付合营按金及应计银行及按金及应计营公司款项公司款项开支）租赁负债其他借贷开支）总计港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元于2023年4月1日 – 13,799 189,176 3,353 1,434,223 6,993 1,647,544 融资现金流量 141,986 12,033 4,813 (2,644) (74,650) (87,887) (6,349) 股息分派抵销（附注18及19） (141,986) (5,509) – – – – (147,495) 新订租赁 – – – 3,988 – – 3,988 终止租赁 – – – (1,519) – – (1,519) 财务费用 – – – 235 – 90,911 91,146 汇兑调整 – – (56 6) (11 5) 2,59 5 – 1,91 4 于2024年3月31日 – 20,323 193,423 3,298 1,362,168 10,017 1,589,229 融资现金流量 – 450 21,071 (8,570) (454,047) (107,465) (548,561) 新订租赁 – – – 16,575 – – 16,575 终止租赁 – – – (1,336) – – (1,336) 财务费用 – – – 817 – 125,342 126,159 汇兑调整 – – 758 (20) 3,736 – 4,474 利息资本化 – – – – 14,384 (14,384) – 收购一间附属公司额外权益 – – (16,017) – – – (16,017) 于不失去控制权的情况下出售部分附属公司 – – 21,84 5 – – – 21,84 5 于2025年3月31日 – 20,773 221,080 10,764 926,241 13,510 1,192,368 2024-2025年报 173

	应付一间联营公司款项	应付合营公司款项	应付非控股权益款项（包含在应付账款、按金及应计开支）	租赁负债	银行及其他借贷	应付利息（包含在，应付账款、按金及应计开支）	总计
	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元

–	20,323	193,423	3,298	1,362,168	10,017	1,589,229
–	450	21,071	(8,570)	(454,047)	(107,465)	(548,561)
–	–	–	16,575	–	–	16,575
–	–	–	(1,336)	–	–	(1,336)
–	–	–	817	–	125,342	126,159
–	–	758	(20)	3,736	–	4,474
–	–	–	–	14,384	(14,384)	–
–	–	(16,017)	–	–	–	(16,017)
–	–	21,84 5	–	–	–	21,84 5
–	20,773	221,080	10,764	926,241	13,510	1,192,368

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
642
34,120
34,762
10,500
–
–
–
10,500
45,262

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
242
–
242

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

35. 资本及其他承担

其

36. 经营租赁安排

本集团作为出租人

截至2025年3月31日止年度，赚取之物业租金收入指固定每月租金收入为港币8,861,000元（2024年：港币

5,812,000元）。于2025年3月31日已出租物业之租赁回报约为1厘（2024年：1厘），与租户订立之租约最长

为期一年（2024年：两年）。

租约之应收最低租赁付款如下：

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 37. 资产抵押于报告期末，本集团之银行借贷以及信贷融资以下列各项作抵押： 2025年 2024年港币千元港币千元物业、机械及设备 120,000 420,345 投资物业 417,000 469,000 于联营公司之权益 813,968 701,005 应收联营公司款项 35,657 35,630 物业存货 – 506,381 1,386,625 2,132,361 于2025年3月31日，本集团的未偿还其他借贷本金金额为港币166,670,000元（2024年：无），以本公司若干附属公司的股权作为质押担保。 38. 退休福利计划本集团为合资格雇员推行根据职业退休计划条例注册之定额供款职业退休计划（「职业退休计划」）。该计划之资产乃由受托人管理之基金分开持有。自2000年12月1日起，本集团亦为香港雇员参加强积金计划。强积金计划已根据强制性公积金计划条例向强制性公积金计划管理局注册。有关强积金计划资产与本集团资产分开管理，并由一名独立受托人控制之基金持有。根据强积金计划之规则，雇主及其雇员须各自按规例所注明特定比率向计划供款。本集团于强积金计划之唯一责任为向该计划作出所规定供款。本集团向职业退休计划按雇员月薪作5%至10%供款，以及向强积金计划(i)按雇员月薪或港币30,000元的较低者作5%供款或(ii)按雇员月薪作5%供款。倘雇员在全数取得供款前退出该职业退休计划，则没收之供款可用作扣减本集团应付之供款。中国附属公司之雇员为中国政府运作之国家管理退休福利计划之成员。附属公司须按其工资某一百分比向退休福利计划供款，拨作福利之资金。本集团对退休福利计划之唯一责任为作出计划项下规定供款。于本年度内，于综合损益表扣除之总成本港币2,208,000元（2024年：港币2,706,000元）指本集团已付或应付之计划供款。截至2025年3月31日止年度内及于报告期末，本集团概无在职业退休计划、强积金计划及其在中国的退休福利计划下有没收供款可用于扣减现有供款水平（2024年：无）。 2024-2025年报 175

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
120,000
417,000
813,968
35,657
–
1,386,625

有关连人士		2025年	2024年
	附注	港币千元	港币千元
16,858
887
30
50
1,173
–
600
1,173
12
–

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

39. 有关连人士交易及结余

有关连人士交易

(i) 于本年度内，本集团曾与有关连人士订立下列交易：

附注：

(a) 执行董事张汉杰先生为高泊之股东。

(b) Vectr乃由执行董事陈耀麟先生控制。

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 39. 有关连人士交易及结余（续）有关连人士交易（续） (ii) 主要管理人员报酬本年度主要管理人员（即董事）酬金如下： 2025年 2024年港币千元港币千元短期福利 13,540 13,540 以股权结算以股份形式支付款项开支 – 42 离职后福利 162 162 13,702 13,744 董事酬金乃由薪酬委员会参照当时市况、彼等之职务及职责、为本集团事务所投放之时间及表现作出厘定。有关连人士结余与有关连人士之尚未偿还结余详情载于综合财务状况表以及附注18、19及26。其他有关连人士交易本公司就若干合营公司及一间联营公司所获授贷款融资提供公司担保。有关担保详情载于附注40。 40. 财务担保合约于报告期末，本集团已就银行授予其合营公司及一间联营公司的信贷融资提供公司担保，并订立财务担保合约，所授出之金额分别为： 2025年 2024年港币千元港币千元拥有20%之联营公司（附注） 218,160 242,491 拥有50%之合营公司 84,641 91,142 拥有18% 之加拿大合营公司 136,962 – 拥有28%之加拿大合营公司 – 225,674 拥有50%之加拿大合营公司 – 537,690 439,763 1,096,997 附注：于2025年3月31日，本集团未能遵守该银行融资的财务契诺。本集团已向银行提交函件，要求豁免该项财务契诺。 2024-2025年报 177

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
13,540
–
162
13,702

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
218,160
84,641
136,962
–
–
439,763

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
1,290,154
1,246,470
13,500
2,550,124
5,949
225
6,174
5,435
328,765
334,200
(328,026)
2,222,098
–
2,222,098
9,072
2,213,026
2,222,098

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

上述披露金额指于2025年3月31日全面要求担保时可能需要支付的总金额，其中合营公司╱联营公司已使用

港币343,481,000 元（2024年：港币911,121,000元）。

于2025年及2024年3月31日，未偿还财务担保之预期信贷亏损被评估为不重大。

41. 本公司财务状况表概要

流

应

现

流

应

银

流

总

非

银

股

储

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 41. 本公司财务状况表概要（续）附注：储备股本赎回以股份形式保留溢利股份溢价缴入盈余储备支付储备（累计亏损）总计港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元（附注）本公司于2023年4月1日 3,326,979 113,020 9,845 1,546 545,571 3,996,961 本年度亏损及全面开支总额 – – – – (870,956) (870,956) 回购及注销股份（附注30） (4,401) – 54 – (54) (4,401) 确认以股权结算以股份形式支付（附注31） – – – 99 – 99 因购股权失效而转拨 – – – (99) 39 (60) 于2024年3月31日 3,322,578 113,020 9,899 1,546 (325,400) 3,121,643 本年度亏损及全面开支总额 – – – – (908,421) (908,421) 因购股权失效而转拨 – – – (196) – (196) 于2025年3月31日 3,322,578 113,020 9,899 1,350 (1,233,821) 2,213,026 附注：本公司之缴入盈余指根据2010年3月13日之股本重组进行股本削减所产生之进账。 2024-2025年报 179

			股本赎回	以股份形式	保留溢利
	股份溢价	缴入盈余	储备	支付储备	（累计亏损）	总计
	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
（附注）

3,322,578	113,020	9,899	1,546	(325,400)	3,121,643
–	–	–	–	(908,421)	(908,421)
–	–	–	(196)	–	(196)
3,322,578	113,020	9,899	1,350	(1,233,821)	2,213,026

	注册成立╱登记╱	已发行及缴足股本╱	本公司所持
附属公司名称	成立╱营运地点	注册资本	应占股本权益总额		主要业务
			2025年	2024年
			%	%
			100
			100
			100
			100
			100
			100
			100
			100
			100
			–
			100
			100
			100
			100
			100
			100

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

42. 主要附属公司

本公司主要附属公司于2025年及2024年3月31日之详情如下：

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 42. 主要附属公司（续）本公司主要附属公司于2025年及2024年3月31日之详情如下：（续）注册成立╱登记╱ 已发行及缴足股本╱ 本公司所持附属公司名称成立╱营运地点注册资本应占股本权益总额主要业务 2025年 2024年 % % ITC Properties Secretarial Limited 香港港币2元普通股 100 100 提供公司秘书服务 ITCP Alberni Holdings Limited 加拿大 (i)加币4,760,100元普通股 100 100 投资控股 (ii)加币4,166,104元（2024年：加币3,875,788元）优先股 Lion Speed Developments Limited 英属处女群岛 1美元普通股 100 100 投资证券及基金东万有限公司香港港币1元普通股 100 100 投资控股 More Cash 英属处女群岛 100美元普通股 60 60 投资控股 New Realm Holdings Pte. Ltd（. 附注(c)）新加坡 1新加坡元普通股 50 100 投资控股 Prime Paramount Limited 英属处女群岛 1美元普通股 100 100 投资控股 Silver Infinite 英属处女群岛 1美元普通股 100 100 投资控股 Smart Eagle Holdings Limited 英属处女群岛 1美元普通股 100 100 投资控股定裕有限公司英属处女群岛 1美元普通股 100 100 投资控股成康投资有限公司香港港币2元普通股 100 100 物业投资 Top Century International Limited 英属处女群岛 1美元普通股 100 100 投资控股裕威有限公司（附注(c)）英属处女群岛 100美元 50 100 投资控股（2024年：2美元）普通股 Utmost Sound Limited（附注(d)）英属处女群岛 1,000美元普通股 67 72 投资控股三亚创新产业开发有限公司（附注(e)）中国人民币1,000,000元 100 100 物业发展（2024年：人民币 277,494,441元） 2024-2025年报 181

	注册成立╱登记╱	已发行及缴足股本╱	本公司所持
附属公司名称	成立╱营运地点	注册资本	应占股本权益总额		主要业务
			2025年	2024年
			%	%
			100
			100
			100
			100
			60
			50
			100
			100
			100
			100
			100
			100
			50
			67
			100

	附属公司数目
主要业务	2025年	2024年
9
–
1
95
105

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

本公司主要附属公司于2025年及2024年3月31日之详情如下：（续）

附注：

(a) 该附属公司已于截至2025年3月31日止年度内出售。

(b) 并非由本集团持有之无投票权递延股份，实质上并无附带权利可(i)获派股息，(i)收取该公司任何股东大会之通告或出席任何股东大会

或于会上投票及(i)于清盘时参与任何分派。

31日，该等公司不再为本集团之附属公司。

(d) 截至2025年3月31日止年度，本集团出售Utmost Sound Limited之5%权益。

(e) 该附属公司为于中国成立之外商独资企业。

(f) 除ITC Properties Holdings Group Limited、ITC Properties Management Group Limited及Silver Infinite外，上述所有主要附属公司

均由本公司间接持有。

于报告期末或年内任何时间，各附属公司概无任何尚未偿还之债务证券。

上表载列董事认为对本集团业绩或资产有重大影响之本公司附属公司。董事认为，披露其他附属公司之资料会

导致篇幅过分冗长。

于报告期末，本公司拥有对本集团而言并不重大之其他附属公司。该等附属公司大部分于香港进行营运。该等

附属公司之组成及主要业务概述如下：

综合财务报表附注截至2025年3月31日止年度 42. 主要附属公司（续）拥有重大非控股权益之非全资附属公司详情下表显示拥有重大非控股权益之本公司非全资附属公司详情：注册成立╱ 非控股权益持有之分配至非控股附属公司名称成立╱营运地点拥有权权益及投票权比例权益之亏损累计非控股权益 2025年 2024年 2025年 2024年 2025年 2024年 % % 港币千元港币千元港币千元港币千元 More Cash 英属处女群岛 40 40 (20,441) (35,616) 121,701 143,800 拥有非控股权益之个别不重要附属公司 (76,345) (1,801) (78,629) (5,146) (96,786) (37,417) 43,072 138,654 拥有重大非控股权益之本集团附属公司之财务资料概要载于下文。下列财务资料概要为进行集团内部公司间对销前之金额。 2024-2025年报 183

	注册成立╱	非控股权益持有之		分配至非控股
附属公司名称	成立╱营运地点	拥有权权益及投票权比例		权益之亏损		累计非控股权益
		2025年	2024年	2025年	2024年	2025年	2024年
		%	%	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
		40		(20,441)		121,701
				(76,345)		(78,629)
				(96,786)		43,072

	2025年	2024年
	港币千元	港币千元
13
372,693
(68,452)
182,553
121,701
–
(51,102)
(30,661)
(20,441)
(51,102)
(2,485)
(1,658)
(4,143)
(33,146)
(22,099)
(55,245)
–
–
–

综合财务报表附注

德祥地产集团有限公司

截至2025年3月31日止年度

（续）

拥有重大非控股权益之非全资附属公司详情（续）

More Cash

非

流

本

非

收

本

非

本

非

本

非

本

经

融

现

财务概要截至3月31日止年度 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元收益 258,437 332,187 90,756 111,078 398,064 除税前（亏损）溢利 (692,246) 541,639 (152,420) (756,502) (850,630) 税项 28,216 (8,449) (144) 74,199 (59,138) 本年度（亏损）溢利 (664,030) 533,190 (152,564) (682,303) (909,768) 下列人士应占（亏损）溢利：本公司拥有人 (662,160) 566,164 (146,913) (644,886) (812,982) 非控股权益 (1,870) (32,974) (5,651) (37,417) (96,786) (664,030) 533,190 (152,564) (682,303) (909,768) 于3月31日 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元资产总额 6,599,447 6,710,096 5,675,772 4,749,897 3,565,314 负债总额 (3,106,996) (2,505,327) (1,880,309) (1,681,137) (1,363,808) 3,492,451 4,204,769 3,795,463 3,068,760 2,201,506 下列人士应占权益：本公司拥有人 3,491,146 3,994,332 3,608,359 2,930,106 2,158,434 非控股权益 1,305 210,437 187,104 138,654 43,072 3,492,451 4,204,769 3,795,463 3,068,760 2,201,506 2024-2025年报 185

截至3月31日止年度
	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
398,064
(850,630)
(59,138)
(909,768)
(812,982)
(96,786)
(909,768)

于3月31日
	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元	港币千元
3,565,314
(1,363,808)
2,201,506
2,158,434
43,072
2,201,506

地点	概约建筑面积	租期	用途	完成阶段	本集团之拥有权
地点	（平方呎）

主要物业附表

德祥地产集团有限公司

持作自用及投资之物业

香港湾仔轩尼诗道250号250 Henesy55,600长期办公室╱车位已竣工100%

中国广州市海珠区江南大道南362号

及昌岗中路238号

达镖国际中心之部分

628,000中期商业╱办公室╱

酒店╱车位

已竣工45%

在建及待售之物业存货

香港土瓜湾上乡道21、23、25、

27、29及31号

81,900

（总地盘面积

约9,100平方呎）

长期住宅╱商业清拆工程已完成67%

澳门路环石排湾马路

金峰南岸、金峰名汇及金峰名铸

之Lote 2至Lote 12地段

888,000（附注）

（总地盘面积

约302,000平方呎）

中期住宅╱商业已竣工35.5%

香港半山宝珊道23号宝峰76,300（附注）

（总地盘面积

约15,000平方呎）

长期住宅已竣工20%

加拿大英属哥伦比亚省温哥华

Alberni Stret 1444号，Broughton Stret

711号及Nicola Stret 740号

建议：612,000

（总地盘面积约

43,230平方呎）

永久住宅╱商业改划土地已获批准18%

附注：建筑面积指该项目之剩余面积。

释义

1872024-2025年报

在本年报内，除文义另有所指外，下列词汇应具有以下涵义：

股东周年大会指本公司谨订于2025年9月3日（星期三）上午10时30分假座香港湾仔轩尼诗道250号

15楼举行之股东周年大会

董事会指董事会

公司细则指本公司之公司细则（经不时修订、补充或另行修改）

企业管治守则指上市规则附录C1第二部分所载之企业管治守则

紧密联系人指具有上市规则所赋予之相同涵义

本公司指德祥地产集团有限公司，一间于百慕达注册成立之有限责任公司，其股份于联交

所主板上市（股份代号：199）

董事指本公司董事

本集团指本公司及其附属公司之统称

港币指香港法定货币港币

香港指中国香港特别行政区

上市规则指联交所证券上市规则（经不时修订、补充或另行修改）

澳门指中国澳门特别行政区

标准守则指上市规则附录C3所载《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》

中国指中华人民共和国，就本年报告而言，不包括香港、澳门及台湾

证券及期货条例指香港法例第571章证券及期货条例（经不时修订、补充或另行修改）

股份指本公司已发行股本中每股面值港币0.01元之普通股（不包括本公司之库存股份

(定义见上市规则)（如有）

购股权计划指本公司于2021年9月10日采纳之购股权计划

股东指股份持有人

释义

188德祥地产集团有限公司

平方呎指平方呎

联交所指香港联合交易所有限公司

主要股东指具有上市规则所赋予之相同涵义

本年度指截至2025年3月31日止财政年度

%指百分比

本年报中、英文版如有任何歧义，概以英文版为准。

香港中环夏悫道12号美国银行中心30楼	德祥地产集团有限公司 2024-2025 年报

（于百慕达注册成立之有限公司）

股份代号：

* 仅供识别

2024-2025

年 报

*

目录

公司资料

股东资讯

财务摘要

董事履历

董事履历

董事履历

董事履历

主席报告书

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

管理层讨论及分析

董事会报告书

董事会报告书

董事会报告书

董事会报告书

董事会报告书

董事会报告书

董事会报告书

董事会报告书

4. Galaxyway拥有76,186,279股份，其为德祥集团之全资附属公司，而德祥集团则由陈国强博士全资拥有。故此，就证券及期货条例第XV部

董事会报告书

董事会报告书

企业管治报告书

企业管治报告书

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环境、社会及管治报告书

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年报

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