02288 宏基资本 (修改后标题) 通函：主要交易收购该物业

此乃要件请即处理

阁下如对本通函任何方面或应采取的行动有任何疑问，请咨询阁下之股票经纪或其

他注册证券交易商、银行经理、律师、专业会计师或其他专业顾问。

阁下如已售出或转让名下的全部宏基资本有限公司股份，应立即将本通函连同随附之

代表委任表格交予买主或承让人或经手买卖或转让之银行、股票经纪或其他代理商，

以便转交买主或承让人。

香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本通函之内容概不负责，对

其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不会对因本通函全部或任何部分

内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。

RYKADAN CAPITAL LIMITED

宏基资本有限公司

（于开曼群岛注册成立的有限公司）

（股份代号：2288）

主要交易

收购该物业

本首页所使用之词汇应与本通函「释义」一节所载者具有相同涵义。

董事会函件载于本通函第4至12页。

根据上市规则第14.44条，本公司已就该协议及其项下拟进行的交易取得一组有密切联

系的股东（彼等于批准该协议及其项下拟进行的交易的股东大会上合共持有50%以上投

票权）的股东书面批准。因此，根据上市规则第14.44条，本公司将不会就批准该协议

及其项下拟进行的交易举行股东大会。本通函仅寄发予股东作参考之用。本通函亦登

载于联交所网站(w.hkexnews.hk)及本公司网站(w.rykadan.com)。

香港，二零二五年七月二十五日

– i –

页次

释义 . 1

董事会函件. 4

附录一－本集团的财务资料. I-1

附录二－有关该物业的估值报告 . I-1

附录三－一般资料 . I-1

释义

于本通函内，除非文义另有所指，否则下列词汇具有以下所载涵义：

「收购事项」指买方根据该协议自卖方收购该物业

「该协议」指卖方与买方就收购事项所订立日期为二零二五年五月

三十日的买卖协议

「转让」指卖方与买方就收购事项所订立日期为二零二五年五月

三十日的转让

「董事会」指董事会

「营业日」指香港持牌银行一般于正常营业时间内办理正常银行业

务的日子（不包括星期六、星期日、公众假期及在上午

9时正至中午12时正之间任何时间发出8号或以上热带

气旋警告信号或「黑色」暴雨警告信号的任何日子除外）

「英属处女群岛」指英属处女群岛

「紧密联系人」指具有上市规则所赋予之涵义

「本公司」指宏基资本有限公司，一间于开曼群岛注册成立的获豁

免有限公司，其股份于联交所主板上市（股份代号：

2288）

「完成」指根据该协议完成收购事项

「代价」指总额为47,594,399港元，即买方就收购事项应付的代价

「董事」指本公司董事

「Divine Power」指Divine Power Holdings Limited，一间于英属处女群岛

注册成立的有限公司，并为本公司的全资附属公司

「Dynamic Power」指Dynamic Power Global Limited，一间于英属处女群岛

注册成立的有限公司，并为Fastest Runer的全资附属

公司

释义

「Fastest Runer」指Fastest Runer Limited，一间于英属处女群岛注册成

立的有限公司，并为本公司的联属公司

「本集团」指本公司及其不时的附属公司

「港元」指港元，香港法定货币

「香港」指中华人民共和国香港特别行政区

「独立第三方」指并非本公司关连人士（定义见上市规则）的独立第三方

「最后实际可行日期」指二零二五年七月二十二日，即本通函付印前为确定其

中所载若干资料的最后实际可行日期

「上市规则」指联交所证券上市规则

「该等贷款」指本集团向黄竹坑项目集团垫付的贷款（包括应计利

息），定义见本通函董事会函件「进行收购事项的理由

及裨益」一节

「陈先生」指陈伟伦先生，为本公司主席、行政总裁及执行董事，

并为主要股东

「吴先生」指吴德坤先生，为非执行董事及主要股东

「该物业」指(i)宏基汇29楼，(i)宏基汇之保留区域，(i)宏基汇地

库1楼M1、M2及M3号电单车停车位，及(iv)宏基汇地

库1楼P1、P2、P3、P4及P8号办公室停车位之统称

「买方」指金盈香港投资有限公司，一间于香港注册成立的有限

公司，并为本公司的间接全资附属公司

释义

「Rykadan Fund」指Rykadan Real Estate Fund LP，一间于开曼群岛成立及

注册的获豁免有限合伙企业，其普通合伙人为Rykadan

Real Estate Fund GP Limited，该公司为一间于开曼群

岛注册成立的公司及为本公司的间接全资附属公司

「宏基汇」指位于香港黄竹坑道23号名为宏基汇的物业

「证券及期货条例」指证券及期货条例（香港法例第571章）

「股份」指本公司普通股

「股东」指股份的登记持有人

「联交所」指香港联合交易所有限公司

「Tiger Crown」指Tiger Crown Limited，一间于英属处女群岛注册成立

的有限公司，为主要股东及根据证券及期货条例为陈

先生之受控制法团

「卖方」指加宇投资有限公司，一间于香港注册成立的有限公司

「黄竹坑项目集团」指Fastest Runer及其附属公司（包括卖方）之统称

「宏基汇29楼」指包括宏基汇29楼1号、2号、3号、4号、5号及6号办公

室

「%」指百分比

董事会函件

RYKADAN CAPITAL LIMITED

宏基资本有限公司

（于开曼群岛注册成立的有限公司）

（股份代号：2288）

执行董事：

陈伟伦先生（主席兼行政总裁）

劳海华先生（首席财务官）

非执行董事:

吴德坤先生

独立非执行董事：

杜景仁先生

何国华先生

简佩诗女士

注册办事处：

Cricket Square

Hutchins Drive

P.O. Box 2681

Grand Cayman, KY1-1111

Cayman Islands

香港主要营业地点：

香港黄竹坑

黄竹坑道23号

宏基汇29楼

敬启者：

主要交易

收购该物业

绪言

兹提述本公司日期为二零二五年五月三十日的公告，内容有关收购事项。

本通函旨在向阁下提供（其中包括）(i)有关收购事项的进一步详情；(i)本集团的

财务资料；(i)有关该物业的估值报告；及(iv)上市规则所规定的有关其他资料。

董事会函件

收购事项

于二零二五年五月三十日（交易时段后），买方（本公司间接全资附属公司）与卖方

订立该协议，内容有关买卖该物业，代价为47,594,399港元，须待本通函所载条款及条

件达成后方可作实。

该协议

该协议的主要条款概述如下：

日期

二零二五年五月三十日

订约方

（本公司间接全资附属公司），作为买方；及

，作为卖方。

于该协议日期及最后实际可行日期，卖方为Fastest Runer的间接全资附属公司，

而Fastest Runer为本公司的联属公司及本集团于Fastest Runer拥有约24.21%的实际权

益。据董事经作出一切合理查询后所深知、尽悉及确信，除上文所述者外，卖方及其

最终实益拥有人均为独立第三方。

将予收购的该物业

根据该协议，卖方已同意出售该物业，而买方已同意购买该物业，须待本通函所

载条款及条件达成后方可作实。

该物业包括(i)宏基汇29楼，(i)宏基汇之保留区域，(i)宏基汇地库1楼M1、M2及

M3号电单车停车位，及(iv)宏基汇地库1楼P1、P2、P3、P4及P8号办公室停车位。该

物业（其中宏基汇29楼目前由本集团租赁作为其香港总部及主要营业地点）将按「现状」

基准出售，并且不附带产权负担，但以其他方式受现有租约规限。就该物业中不受上

述租约规限的其他部分（「空置部分」）而言，该等空置部分的空置管有权将于完成后交

付予买方。

董事会函件

代价及支付条款

根据该协议，收购事项的代价将为47,594,399港元。于完成后，代价将由金额相等

于代价而于完成日期尚未偿还的部分该等贷款所抵销，且买方无需就收购事项向卖方

支付现金。

厘定代价的基准

代价乃由卖方与买方经参考宏基汇及邻近地区的其他可资比较物业办公室单位

及停车位的近期交易价格、独立估值师所示于二零二五年三月三十一日该物业的初步

估值（采纳市场法）为51,020,000港元及现行物业市场状况及气氛后公平磋商厘定。为

遵守上市规则第5.07条规定，该物业的估值已采用相同市场法更新至二零二五年五月

三十一日，其全文载于本通函附录二。根据本通函附录二所载有关该物业的估值报

告，于二零二五年五月三十一日，该物业的估值保持不变，仍为51,020,000港元。

于上述有关该物业的估值报告中，估值师已采用市场法对该物业进行评估，原因

为截至估值日期二零二五年五月三十一日止过往数年内已有充足即时可得的可资比较

物业交易记录。可资比较物业的挑选准则包括(a)地点，即物业位于同一发展项目宏基

汇，该等物业被视为与该物业具有最高相似度；(b)交易日期，即交易于估值日期二零

二五年五月三十一日前一年内进行，以确保相关性；及(c)物业类型，即仅挑选宏基汇

的办公室单位交易（不论是否附带停车位）作比较，该等单位被视为与该物业相似。估

值师选取了宏基汇内的7宗办公室单位交易作可资比较交易。可资比较物业的交易日

期均为估值日期二零二五年五月三十一日前一年内，介乎于二零二四年十一月至二零

二五年四月之间，而不附带停车位的交易价格介乎6,200,000港元至39,400,000港元（按

销售面积计算约为每平方呎10,301港元至14,031港元），附带停车位的交易价格则介乎

6,200,000港元至42,800,000港元（按销售面积计算约为每平方呎11,258港元至15,342港

元）。

于评估该物业的停车位部分的市值时，可资比较物业的挑选准则包括(a)地点：估

值师主要采用与该物业相似度最高的宏基汇内的可资比较物业，并将搜寻范围扩展至

二零二五年内整个南区的交易，包括海怡半岛、怡达工业大厦及深湾轩；及(b)交易日

期：由于宏基汇过去一年并无交易，估值师采用宏基汇内3宗于二零二三年成交的可资

比较物业。估值师已将搜寻范围扩大至于二零二五年成交的其他发展项目的可资比较

物业，以对停车位价值提供更新见解。可资比较停车位的交易日期介乎二零二三年至

二零二五年之间，而交易价格介乎每个停车位1,250,000港元至2,000,000港元。估值师

已就交易时间、物业类型、楼龄及交通方便程度等多项因素作出调整，得出办公室停

董事会函件

车位的市值为每个停车位1,700,000港元。宏基汇内一宗交易涉及一个办公室停车位与

一个电单车停车位之组合交易，成交价为2,100,000港元，此乃唯一的电单车停车位交

易，考虑到相若时段内其他办公室停车位以每个2,000,000港元成交，意味著电单车停

车位的市值为每个100,000港元。

鉴于选定可资比较办公室单位及停车位的相关性及质素，以及考虑到统计异常值

已确定及剔除，以确保分析的可靠性及一致性，估值师认为可资比较办公室单位及停

车位的选择兼具代表性及全面性。

鉴于房地产物业性质各异，估值师在估值过程中已就相关因素作出适当调整，包

括可资比较物业的交易时间、面积、楼层及景观等因素，以反映可资比较物业与该物

业之间的差异，从而厘定该物业的市值，此乃厘定代价时已考量的因素之一。

董事认为估值师所做的工作，包括对该物业进行估值时采用的估值方法及假设属

公平合理。此外，于考虑估值师选择的挑选准则及与该物业具有适当相似特征的可资

比较办公室单位及停车位后，董事会认为可资比较物业构成公平及具有代表性的比较

样本。因此，董事认为，就厘定代价而言，该物业的估值属公平合理。

完成

完成将于二零二五年五月三十日落实。根据该协议，完成已于二零二五年五月

三十日落实。

有关该物业的资料

该物业包括(i)宏基汇29楼，总销售面积约为330平方米，(i)宏基汇之保留区域，

(i)宏基汇地库1楼M1、M2及M3号电单车停车位，及(iv)宏基汇地库1楼P1、P2、P3、

P4及P8号办公室停车位。

本公司目前租赁宏基汇29楼，作为其香港总部及主要营业地点，根据卖方（作为业

主）与宏基管理服务有限公司（一间于香港注册成立的有限公司，为本公司的间接全资

附属公司，作为租户）订立日期为二零二五年四月十五日的租赁协议，租期自二零二五

董事会函件

年四月十五日起至二零二五年十月三十一日（包括首尾两天）。于完成后，该物业由本

集团拥有100%，且宏基汇29楼继续用作本集团香港总部及主要营业地点。所有停车位

由买方留作自用。

就截至二零二四年三月三十一日及二零二五年三月三十一日止两个财政年度各

年，由于该物业由卖方持作销售，故并无就该物业产生收益。

根据该物业的初步估值（采纳市场法），于二零二五年三月三十一日，该物业的价

值约为51,020,000港元。根据本通函附录二所载有关该物业的估值报告，于二零二五年

五月三十一日，该物业的估值保持不变，仍为51,020,000港元。

进行收购事项的理由及裨益

宏基汇为由先前位于香港黄竹坑道23号并由卖方拥有的物业重建而成的新商业及

零售物业。自二零一七年卖方被Dynamic Power全资收购以来，本集团已投资该重建

项目。Dynamic Power为一间本集团拥有其24.21%实际权益的公司。为拨付上述收购

及随后重建宏基汇及黄竹坑项目集团的一般营运资金，本集团不时向黄竹坑项目集团

垫付贷款（「该等贷款」）。于最后实际可行日期未偿还的该等贷款总额（包括应计利息）

（即于紧接完成前动用代价抵销部分未偿还的该等贷款后）约为2.194亿港元。于紧接完

成前未偿还的该等贷款（包括应计利息）约为2.67亿港元，其本金额包括(i)垫款约704万

港元，该款项为无抵押、不计息及于二零二五年六月三十日到期偿还；(i)垫款4,000

万港元，该款项为无抵押、截至二零二四年八月三十一日按年利率15%计息及此后不

计息，并于二零二五年六月三十日到期偿还（上述第(i)及(i)项所述垫款统称为（「抵销

贷款」）；及(i)多笔垫款总额约2.194亿港元，该款项不计息、无抵押及无固定还款期

（「不计息贷款」）。该等贷款乃按本集团相关附属公司于黄竹坑项目集团的持股百分比

比例作出。

由于物业市场状况长期低迷，商业及零售物业的价格大幅下跌及当前市场气氛，

黄竹坑项目集团一直处于亏损状况，无法悉数偿还其投资者垫付的贷款（包括于紧接完

成前未偿还的该等贷款）。有见及此，自截至二零一九年止的财政年度起，于本集团相

关财政年度的综合财务报表中，部分当时未偿还的该等贷款因吸收本集团于黄竹坑项

目集团投资所产生的亏损而计提减值，截至二零二四年三月三十一日止财政年度，本

董事会函件

集团于综合财务报表中确认累计亏损约达1.396亿港元。因此，本集团已寻求自黄竹坑

项目集团的资产（即该物业）收回部分未偿还的该等贷款（加所产生利息）。因此，卖方

及买方已同意，代价的全部金额用作抵销抵销贷款（加所产生利息），因此，买方无需

就收购事项向卖方支付现金。由于整笔未偿还不计息贷款已就吸收本集团于黄竹坑项

目集团投资所产生的亏损而于本集团截至二零二五年三月三十一日止财政年度的综合

财务报表中计提减值，且黄竹坑项目集团并无其他可用资产用于偿还不计息贷款，故

整笔未偿还不计息贷款被视为不可收回。

此外，于完成前，本集团一直向卖方租赁宏基汇29楼，用作本集团香港新总部及

主要营业地点，租约将于二零二五年十月三十一日届满。董事会认为，收购事项将使

本集团能够继续使用该物业，以确保长期稳定的营运，同时减少可能会受到市场波动

影响的持续及未来租金开支及搬迁开支。透过收购事项收购该物业，本集团亦希望日

后从任何潜在资本增值中获益。

据董事经作出一切合理查询后所深知、尽悉及确信，于最后实际可行日期，除(i)

黄竹坑项目集团于二零二三年十二月及二零二五年五月分别向本集团偿还的部分该等

贷款130,000港元及108,500港元，及(i)紧接完成前未偿还的该等贷款（包括应计利息）

约2.67亿港元外，(a)卖方、其任何董事及法律代表及╱或可对收购事项施加影响的任

何最终实益拥有人之间；与(b)本公司、于本公司层面的任何关连人士及╱或本公司参

与收购事项的附属公司的任何关连人士之间，现时概无且于过去十二个月亦未曾订立

任何其他重大贷款安排。

鉴于上文所述，董事相信，收购事项的条款（包括代价）属公平及合理，并符合本

公司及股东的整体利益。

收购事项的财务影响

盈利

如上文「进行收购事项的理由及裨益」一节所披露，本集团目前租赁宏基汇29楼用

作其香港总部及主要营业地点。于完成后，该物业将继续用作相同用途，且本集团将

不再需要租赁其他办公室物业。本集团预计当前租赁办公室物业相关的年度租金将节

董事会函件

省约140万港元，而于完成后该物业的年度折旧开支预计将增加约100万港元。预期本

集团盈利将不会因收购事项受到重大影响。

资产及负债

根据本集团于二零二五年三月三十一日的经审核财务状况，于完成后，(i)本集

团的物业、厂房及设备预计将增加约5,000万港元（经计及代价47,594,399港元及其他

估计交易成本，如收购事项应占印花税），(i)提供予一间联营公司之贷款预计将减少

47,594,399港元，及(i)现金状况预计将减少约200万港元。因此，预期本集团的资产

净值将不会因收购事项受到重大影响。

除上文所披露者外，收购事项不会对本集团的盈利及资产净值产生直接重大影

响。

有关该协议订约方的资料

本集团的主要业务为物业发展、物业投资、资产、投资及基金管理以及分销建筑

及室内装饰材料。买方为本公司的间接全资附属公司，主要从事物业持有及投资。

卖方为Fastest Runer的间接全资附属公司及宏基汇的拥有人，包括该物业（于完

成前）但不包括已出售的单位。卖方主要从事物业开发业务。Fastest Runer由Divine

Power及Rykadan Fund分别拥有20%及80%。Rykadan Fund的普通合伙人为Rykadan

Real Estate Fund GP Limited，该公司为一间于开曼群岛注册成立的公司及为本公司的

间接全资附属公司，及通过该公司和本公司的另一家全资附属公司，本公司间接持有

Rykadan Fund约5.26%的股权。Rykadan Fund余下约94.74%的股权由11名有限合伙人

（其中一名为两名个人之共同拥有人）持有，据董事经作出一切合理查询后所深知、尽

悉及确信，该等有限合伙人均为属独立第三方的公司及个人。最大之有限合伙人（一家

于香港注册成立的公司，其主要业务为投资控股）持有Rykadan Fund约31.61%的股权。

本集团可对其行使重大影响力，原因为根据本集团（作为普通合伙人）与其他有限合伙

人订立的有限合伙协议，本集团于其投资委员会（由三名成员组成）有一名代表。本集

团于Rykadan Fund的股权会以权益法于本集团综合财务报表中入账列作于联营公司之

权益。透过于Rykadan Fund间接持有的约5.26%股权加上于Fastest Runer间接持有的

20%股权，本集团拥有卖方约24.21%的实际权益。

董事会函件

上市规则涵义

由于有关收购事项的一项适用百分比率（定义见上市规则第14.07条）超过25%，但

均低于100%，故订立该协议构成本公司的主要交易，且须遵守上市规则第14章项下的

申报、公告、通函及股东批准规定。

股东书面批准

根据上市规则第14.44条，股东批准可在下述情况下透过取得股东书面批准代替召

开股东大会取得：(a)倘本公司就批准收购事项召开股东大会，并无股东须放弃投票；

及(b)已经取得合共持有本公司已发行股本50%以上并有权出席股东大会及于会上表决

以批准收购事项的一名股东或一组有密切联系的股东的书面批准。

于该协议日期及最后实际可行日期，Tiger Crown、陈先生及吴先生分别持有

97,104,000股份、33,700,000股份（为免生疑问，不包括Tiger Crown所持有且陈

先生于当中间接拥有权益的股份）及63,024,000股份，分别占本公司已发行股本约

25.86%、8.98%及16.79%（合共约占51.63%）。自本公司于二零九年四月注册成立以

来即为股东的Tiger Crown，一直并仍由陈先生（彼一直及仍为其唯一董事）间接全资拥

有。至于陈先生及吴先生，彼等自本公司注册成立以来一直为股东及董事，且已建立

稳固而密切的工作关系，就作出本公司的业务决策紧密合作，相互协调。除彼等任何

一方须放弃投票外，Tiger Crown、陈先生及吴先生过往于本公司所有股东特别大会上

均就股东决议案投赞成票，而过往在上市规则准许以股东书面批准代替召开股东大会

取得股东对相关交易的批准之情况下，Tiger Crown、陈先生及吴先生亦曾共同批准有

关交易。

据董事经作出一切合理查询后所深知、尽悉及确信，倘本公司召开股东特别大

会以批准该协议及其项下拟进行的交易，概无股东须放弃投票。本公司已获得Tiger

Crown、陈先生及吴先生的联合书面批准，以批准该协议及其项下拟进行的交易。该

书面批准已获接纳，以代替举行本公司股东大会以批准收购事项。因此，根据上市规

则第14.44条，本公司不会召开股东特别大会以批准该协议及其项下拟进行的交易。

董事会函件

其他资料

敬请阁下垂注本通函附录所载其他资料。

此致

列位股东台照

代表董事会

宏基资本有限公司

主席兼行政总裁

陈伟伦

谨启

二零二五年七月二十五日

附录一本集团的财务资料

– I-1 –

1. 本集团的财务资料

本集团于截至二零二三年、二零二四年及二零二五年三月三十一日止三个年度

各年的经审核综合财务报表分别于以下文件内披露，该等文件已刊载于联交所网站

(w.hkexnews.hk)及本公司网站(w.rykadan.com)，并可透过以下连结查阅：

－于二零二三年七月二十八日刊载的本公司截至二零二三年三月三十一日止年

度的二零二三年度报告（第50至119页）：

htps:/w1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2023/0728/2023072801284_c.pdf

－于二零二四年七月三十一日刊载的本公司截至二零二四年三月三十一日止年

度的二零二四年度报告（第49至111页）：

htps:/w1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2024/0731/2024073100494_c.pdf

－于二零二五年六月二十七日刊载的本公司截至二零二五年三月三十一日止年

度的二零二五年度业绩（第2至25页）：

htps:/w1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2025/0627/2025062702369_c.pdf

2. 债务声明

于二零二五年五月三十一日（即本通函付印前就本债务声明而言之最后实际可行日

期），本集团拥有以下债务：

银行贷款

于二零二五年五月三十一日，本集团的有无抵押及无担保银行贷款约为

38,600,000港元以及有抵押及有担保银行贷款约为114,300,000港元。该等有抵押

银行贷款由本集团账面总值约为418,200,000港元的若干可供出售物业的按揭作抵

押。

租赁负债

于二零二五年五月三十一日，本集团租赁负债约为2,900,000港元，乃以租赁

按金作抵押及担保。

附录一本集团的财务资料

– I-2 –

或然负债

于二零二五年五月三十一日，本集团并无重大或然负债。

除上文或本附录另行披露者外，以及除集团内公司间负债及本集团日常业

务过程中之一般应付款项及应计费用外，于二零二五年五月三十一日，本集团并

无任何其他债务证券、定期贷款或其他未偿还透支或贷款，或其他类似债务、按

揭、质押、担保、重大资本承诺或其他重大或然负债。

3. 营运资金

董事经审慎及周详查询后认为，经计及本集团目前可动用的财务资源，包括手

持现金及现金等值项目、内部产生的资金、可动用及现有银行融资以及收购事项的影

响，在并无不可预见的情况下，本集团拥有充裕营运资金应付自本通函刊发日期起计

至少十二个月之需要。本公司已取得上市规则第14.66(12)条所要求的相关函件。

4. 重大不利变动

董事并不知悉自二零二五年三月三十一日（即本集团最近期刊发的经审核综合财务

报表的编制日期）起直至最后实际可行日期本集团的财务或经营状况有任何重大不利变

动。

5. 本集团财务及经营前景

本集团始终致力于管理其增值投资组合，有效地提升其资产价值及于三至五年内

将其套现的长期策略，为股东保值。

尽管市场不确定性及贸易紧张局势升级带来的挑战预计会对整体环球营商气氛及

消费者信心产生抑制作用，但本集团将继续坚持其长期投资原则，专注于套现有项

目。

同时，鉴于物业市场持续低迷及全球宏观经济状况普遍不稳，本集团短期内将在

资金调配和项目发展方面保持审慎及克制的态度。保持财务灵活性及管理风险仍为本

集团的首要事项。

展望未来，本集团将专注于在低迷市况下套现有投资组合、推进规划审批及审

慎发挥其资产的价值。与此同时，本集团将继续评估市场以寻求新机遇。倘外围条件

附录一本集团的财务资料

– I-3 –

于短期内有所改善（包括市场情绪向好），本集团已作好准备以迅速回应。其将利用经

验丰富的投资团队、强大的风险管理能力及多元化地区平台，寻求高质素及经风险调

整的机遇，并以为股东创造可持续回报为目标。

附录二有关该物业的估值报告

– I-1 –

以下为独立估值师世邦魏理仕顾问香港有限公司所发出就位于香港的物业于二零

二五年五月三十一日之估值而编制之估值报告全文，以供载入本通函。

世邦魏理仕顾问香港有限公司

参考编号：C2505-1357-DV

Level 27, One Pacific Place

88 Quensway

Admiralty, Hong Kong

T 852 2820 2800

F 852 2810 0830

香港金钟道88 号太古广场一期27 楼

电话 852 2820 2800 传真 852 2810 0830

cbre.com.hk

地产代理（公司）牌照号码

Estate Agent’s License No: C-093779

敬启者：

有关：香港黄竹坑黄竹坑道23号宏基汇29楼1号、2号、3号、4号、5号及6号办

公室、保留区域、地库1楼M1-M3号电单车停车位、地库1楼P1-P4及P8号办公

室停车位（「该物业」）

吾等谨提述宏基资本有限公司（「指示方」）向吾等作出于估值日期（定义见下文）就

拟供业主占用之该物业进行估值之指示。详情载于随附之估值证书。吾等确认，吾等

已作出相关调查及查询，并取得吾等认为必要之其他资料，借以向阁下提供吾等对

该物业于二零二五年五月三十一日（「估值日期」）现况下之市值之意见，以供载入指示

方于估值报告日期发出之通函（「通函」）内。吾等已评估该物业之现况，并假设其并无

产权负担。

估值基准

除报告另有订明外，估值乃根据香港测量师学会估值准则（二零二四年版）进行，

并于适用及适当情况下，符合RICS评估－二零二五年全球标准及国际估值准则理事会

之估值准则（于二零二五年一月三十一日生效）。所有估值均由具备适当资格之专业人

士进行，而除非另有订明，市值之定义及估值方法均符合上述准则。

附录二有关该物业的估值报告

– I-2 –

吾等的估值按市值基准进行，市值根据香港测量师学会物业估值准则（二零二四年

版）被界定为「在进行适当市场推销后，由自愿买卖双方各自在知情、审慎及不受胁迫

之情况下，于估值日期达成资产或负债交易之公平交易估计金额」（「市值」）。

吾等亦已遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）第五章及第12

项应用指引所载之所有规定。

估值假设

市值被理解为在进行适当市场推销后，由自愿买卖双方各自在知情、审慎及不受

胁迫之情况下，于估值日期达成资产或负债交易之公平交易估计金额。

本报告所列明之价值代表吾等于估值日期根据上文所载之定义对价值之客观意

见。吾等的评估假设（其中包括）该物业已作出适当市场推销，且已于该日期互换合

约。

吾等的估值乃假设业主于公开市场出售该物业，而并无因任何递延条款合约、

售后租回、合资经营、管理协议或任何会影响该物业价值之类似安排而获益及承受负

担。

吾等的估值并无考虑该物业所承担之任何押记、按揭或所欠款项，或进行销售时

可能产生之任何开支或税项。除非另有订明，否则吾等假设该物业概无附带可影响其

价值之繁重产权负担、限制及支销。

除非另有订明，否则吾等对该物业进行估值时，假设于整个未届满之土地契约年

期内可自由处置及转让，而毋须补付任何地价。

除非另有订明，否则吾等的估值乃假设该物业之用途符合土地契约、许可及所有

其他法定规例。

吾等已于二零二五年六月三日对该物业进行内外部视察，而视察程度以吾等认

为就是次估值而言属必要者为限。吾等未获指示进行任何结构勘察、测试屋宇设备，

或安排进行任何调查，以确定建造该物业时曾否用过任何有害物质。因此，吾等的估

值是以该物业之维修及状况理想、并无任何有害物质以及屋宇设备之运行令人满意为

基础进行。根据吾等的视察，吾等了解到该物业已连接所有主要公用设施服务，包括

水、电力、电话、排污及排水。

附录二有关该物业的估值报告

– I-3 –

吾等并无进行考古、生态或环境勘查。吾等的估值乃基于该等方面均属理想，而

不会因任何考古或生态事宜产生特别开支而作出。本报告并无考虑因过去使用而可能

已发生之土地沾染或污染问题（如有）。

估值方法

吾等已采用市场法评估该物业于其现况下之市值。

市场法是最广泛使用之估值方法，其基于将估值之该物业与近期成交之其他可资

比较物业进行直接比较。鉴于可资比较物业即时可得，吾等已采用市场法对该物业进

行估值。然而，由于房地产物业性质各异，一般需要作出适当调整，以反映可能影响

所考虑之该物业实现潜在价值之任何定质及定量差异。于估值过程中，吾等已就相关

因素（包括交易时间、面积、楼层及景观）对可资比较物业作出适当调整，以反映可资

比较物业与该物业之间的差异。

鉴于同一发展项目的市场交易数量庞大，且在物业属性及风险回报概况方面具有

高度相似性，吾等认为市场法为厘定该物业市值的最合适方法。此方法直接反映当前

市况，在有充足及相关交易证据的情况下尤其合适。

其他方法（例如收入法）需要就租金收入预测及收益率预测作出广泛假设。就是次

估值而言，该等假设附带更高不确定性，因此，尤其是在有可靠的可资比较销售数据

的情况下，与市场法相比被视为可靠性较低。

资料来源

吾等已从土地注册处取得该物业之土地登记册记录。然而，吾等并无查阅文件正

本以核实业权或确定是否存在可能并无于交予吾等的文本上显示的任何修订。吾等并

无细阅任何土地文件正本。吾等已假设并无任何可能影响价值但并无于土地登记册记

录显示之地役权或产权负担。

吾等相当倚赖指示方提供之资料，并已接受向吾等提供之意见，而并无进行实地

测量。估值证书所列之尺寸、测量及面积乃基于指示方所提供之资料，或吾等可获得

之图则及文件载列之资料，或吾等对可获得之图则及文件之量度。吾等已尽最大努力

附录二有关该物业的估值报告

– I-4 –

对经核准建筑图则进行缩放测量，以核实面积资料。吾等并无理由怀疑吾等获提供可

能对估值有重大影响之资料之真实性及准确性。务请留意，所有量度仅为约数。

物业视察

杨卓衡先生(CFA MRICS MHKIS）已提供专业协助，并于二零二五年六月三日视察

该物业。

吾等已视察该物业之内外部。于视察过程中，吾等并无发现任何严重缺陷。

货币

除非另有订明，否则所有货币金额均以港元（「港元」）列示。

保密及免责声明

本估值报告仅供宏基资本有限公司及世邦魏理仕直接向其提供本估值报告之人士

使用。世邦魏理仕并无授权指示方以外之任何人士使用或倚赖本估值报告，而世邦魏

理仕将不对因未经授权使用或倚赖本估值报告而产生之任何损失承担责任。

世邦魏理仕编制该物业之本估值报告时倚赖及参考第三方提供之资料，包括财务

及市场资料（「资料」）。世邦魏理仕已假设资料属准确、可靠及完整，惟并未就此对资

料进行验证。

世邦魏理仕已编制本估值报告以供载入通函内，但并无参与编制通函之其余内

容。世邦魏理仕并无批准或认可通函中本估值报告以外之任何部分。倘通函中本估值

报告以外之任何部分载有虚假及误导性陈述或有任何遗漏，世邦魏理仕概不对任何人

士承担任何责任。

世邦魏理仕对指示方及任何获授权（由世邦魏理仕授权）倚赖方（「倚赖方」）之最高

责任总额（不论因本估值报告而产生、与本估值报告有关或因倚赖本估值报告而产生，

亦不论是合约、侵权、疏忽或其他责任）均不得超过世邦魏理仕就本估值报告所收取费

用的三倍。

倘阁下既非指示方亦非倚赖方，则阁下按不倚赖基准阅览本估值报告，而本

估值报告仅供参考之用。阁下不得倚赖本估值报告作任何用途，且世邦魏理仕毋须

就阁下因未经授权使用或倚赖本估值报告而可能蒙受的任何损失或损害（不论是直

接、间接或相应产生者）承担责任。世邦魏理仕概不对任何投资者承担任何责任。世邦

魏理仕并不承诺提供任何额外资料或纠正估值报告之任何不准确之处。

附录二有关该物业的估值报告

– I-5 –

除对指示方负责外，对于因倚赖本估值报告而产生之任何损失或损害概不负责。

世邦魏理仕并非财务顾问，而本函件并不构成金融产品建议。投资者于作出任

何有关投资于指示方╱与指示方共同进行投资之决定前，应咨询其财务顾问之独立意

见。

本估值报告之资料概不构成对任何形式交易是否值得进行之建议。倘阁下未能

理解本法律声明，建议阁下寻求独立法律意见。

世邦魏理仕顾问香港有限公司以及其董事及雇员仅须对本报告之收件人承担责

任，概不对任何第三方承担任何责任、义务或法律责任。

估值师之利益

是次估值由世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延女士（FRICS MHKIS R.P.S.

(GP) RICS注册估值师）编制，并由杨卓衡先生（CFA MRICS MHKIS）提供协助。郑亥

延于香港拥有逾19年物业估值经验。

吾等谨此确认，估值师具备适当资格及获授权以估值师身份执业；并无与就该物

业进行适当估值发生冲突之金钱利益（不论财务方面或其他利益）（包括与指示方交易之

人士，包括贷款人或销售代理（如有）等）；仅接受指示方之指示就该物业进行估值。

吾等随函奉附估值概要及估值证书，以及假设、免责声明、限制及资格。

此致

香港黄竹坑

黄竹坑道23号

宏基汇29楼

宏基资本有限公司

董事会台照

代表

世邦魏理仕顾问香港有限公司

郑亥延

理学硕士（房地产）FRICS MHKIS R.P.S. (GP) RICS注册估值师

执行董事

估值及咨询服务部主管

谨启

二零二五年七月二十五日

郑亥延为香港测量师学会员、注册专业测量师（产业测量）、英国皇家特许测量师学会资深会员及英国皇

家特许测量师学会注册估值师，于香港物业估值方面拥有近20年经验。

附件

附录二有关该物业的估值报告

– I-6 –

指示方考虑收购供业主占用的物业权益：

估值证书

物业概况占用详情

于二零二五年

五月三十一日

的市值

1.香港黄竹坑黄竹坑道

23号宏基汇29楼1

号、2号、3号、4号、

5号及6号办公室、

保留区域、地库1楼

M1-M3号电单车停车

位、地库1楼P1-P4

及P8号办公室停车位

（「该物业」）

香港仔内地段第282

号之余段14,700份之

第662份

宏基汇（「该大厦」）为一幢位于

黄竹坑西面边缘的办公大厦。

该大厦包括2楼至29楼的24

层零售╱办公室楼层（楼层编

号剔除4楼、13楼、14楼及

24楼）及地库1楼至地库3楼

的停车场设施。

根据占用许可证编号

HK39/2021 (OP)号，该大厦

于二零二一年落成。

该物业由一个办公室楼层、大

厦内多个停车位及电单车停车

位组成。根据指示方提供的资

料及经吾等透过缩放测量核

实，该物业的办公室部分的总

销售面积约为3,553平方呎。

根据指示方提供的

资料，该物业办公室

部分目前出租予宏

基管理服务有限公

司，月租为120,000

港元（包括政府地

租、差饷、管理费

等），作为指示方的

总部及香港主要营

业地点。

于估值日期，该物

业停车场的部分为

空置。

51,020,000港元

（伍仟壹佰零贰万港

元）

附注：

，自一九六二年十二月十日起为期75年，并可续期75年。整个香港仔内地

段第282号的每年地租为164港元。

，该物业由加宇投资有限公司按日期为二零八年

三月十七日的转让契据拥有（注册摘要编号08040101920105）。

╱法律文件所规限：

（连同图则），注册摘要编号11030702450017（备注：

有关AIL 282）

（连同图则），注册摘要编号15103002470010（备注：

由香港特别行政区政府港岛西及南区地政处发出（有关AIL 282）

，注册

摘要编号21061001570015（备注：由大华银行有限公司发出）

，注册摘要编号22102400560019（备注：由港

岛西及南区地政处发出）

附录二有关该物业的估值报告

– I-7 –

（管理人）为受益人的公契及

管理协议（连同图则），注册摘要编号23070300960035

（编号S/H15/33），该大

厦坐落于港岛规划区第15及16区划分为「其他指定用途（商业2）」的地区内。该物业符合该分区之规划

规例。

，该物业获准用作办公室等非工业用途。该物业现时用途被视为符合

1. Tiger Crown实益拥有97,104,000股份，其由Rykadan Holdings Limited全资拥有，

而Rykadan Holdings Limited由陈先生全资持有。陈先生亦为Tiger Crown及Rykadan

Holdings Limited的唯一董事。

除上文所披露外，于最后实际可行日期，就本公司任何董事及主要行政人员

所知，概无本公司董事或主要行政人员于本公司或其任何相联法团（定义见证券及

期货条例第XV部）之任何股份、相关股份或债券中拥有根据证券及期货条例第XV

部第7及8分部之规定须知会本公司及联交所之权益或淡仓（包括彼根据证券及期货

条例有关条文被当作或视为拥有之权益或淡仓），或根据证券及期货条例第352条

列入本公司须存置之登记册内之权益或淡仓，或根据标准守则须知会本公司及联

交所之权益或淡仓。

(2) 主要股东权益

于最后实际可行日期，就本公司董事或主要行政人员所知，股东（本公司董事

或主要行政人员除外）于本公司股份或相关股份中拥有根据证券及期货条例第XV

部第2及3分部条文须向本公司披露之权益或淡仓，或根据证券及期货条例第336条

列入本公司须存置之登记册之权益或淡仓如下：

好仓

姓名权益性质及身份股份数目

占本公司

已发行股本

概约百分比

(%)

Rykadan

Holdings

Limited

于受控法团的权益

（附注1）

97,104,00025.86

Tiger Crown

(附注1)

实益拥有人97,104,00025.86

附注：

1. Tiger Crown由Rykadan Holdings Limited全资拥有，而Rykadan Holdings Limited由陈先生

全资持有。因此，Rykadan Holdings Limited被视为于Tiger Crown实益拥有的97,104,000

股份中拥有权益。

附录三一般资料

– I-3 –

除上文所披露外，于最后实际可行日期，就本公司任何董事及主要行政人员

所知，概无其他人士或公司于本公司股份或相关股份中拥有须根据证券及期货条

例第XV部第2及3分部之规定予以披露之任何权益或淡仓，或根据证券及期货条例

第336条列入本公司须存置之登记册之任何权益或淡仓。

于最后实际可行日期，就董事所知，陈先生亦为Tiger Crown的董事，而Tiger

Crown于股份及相关股份中拥有须根据证券及期货条例第XV部第2及3分部之规定

须向本公司披露之权益或淡仓。

除上文所披露外，于最后实际可行日期，概无董事为一间于股份或相关股份

中拥有根据证券及期货条例第XV部第2及3分部之规定须向本公司披露之权益或淡

仓的公司之董事或雇员。

3. 董事于服务合约中的权益

于最后实际可行日期，概无董事已与或拟与本集团任何成员公司订立不可由本集

团于一年内终止而无须支付赔偿（法定赔偿除外）的任何服务合约。

4. 董事于竞争业务的权益

于最后实际可行日期，就董事所知，概无董事或彼等各自紧密联系人于与本集团

业务构成竞争或可能构成竞争的任何业务中拥有任何权益。

╱资产之权益

于最后实际可行日期：

(i) 自二零二五年三月三十一日（即本集团最近期刊发的经审核综合财务报表的编

制日期）以来，概无董事于本集团任何成员公司所收购或出售或租赁或本集团

任何成员公司拟收购或出售或租赁之任何资产中拥有任何直接或间接权益；

及

(i) 概无董事于最后实际可行日期仍然有效且与本集团业务有重大关系的任何合

约或安排中拥有重大权益。

6. 诉讼

于最后实际可行日期，本集团任何成员公司概无涉及任何重大诉讼或索偿，且就

董事所知，本集团任何成员公司亦无任何尚未了结或面临威胁的重大诉讼或索偿。

附录三一般资料

– I-4 –

7. 重大合约

以下为由本集团成员公司于紧接最后实际可行日期前两年内订立且属或可能属重

大的合约（并非于本集团一般业务过程中订立的合约）：

(a) (i)本公司间接全资附属公司荣显企业有限公司（「荣显」）与德国宝（香港）有限

公司（「德国宝香港」）就荣显向德国宝香港出售位于香港九龙海滨道135号之宏

基资本大厦（「宏基资本大厦」）27楼及1楼P11、P12、P13及P14号停车位（「出

售事项A」）订立日期为二零二四年十二月三日的临时买卖协议，以及均由荣

显与德国宝香港就出售事项A订立日期为二零二四年十二月十七日的正式买

卖协议及日期为二零二五年四月三十日的转让；及(i)本公司间接全资附属公

司智誉发展有限公司（「智誉」）与德国宝香港就智誉向德国宝香港出售宏基资

本大厦28楼及1楼P7、P8、P9及P10号停车位（「出售事项B」）订立日期为二零

二四年十二月三日的临时买卖协议，以及均由智誉与德国宝香港就出售事项B

订立日期为二零二四年十二月十七日的正式买卖协议及日期为二零二五年四

月三十日的转让，总代价为163,526,400港元；及

(b) 该协议及转让。

8. 专家同意书及资格

以下为于本通函中提供意见、函件或建议之专家的资格：

名称资格

世邦魏理仕顾问香港有限公司独立专业估值师

于最后实际可行日期，以上专家已就刊发本通函发出同意书，同意按照本通函

所载形式及内容载入其意见、函件及╱或报告及引述其名称，且迄今并无撤回该同意

书。

于最后实际可行日期，以上专家并无拥有本集团任何成员公司之股权，亦无认

购或提名他人认购本集团任何成员公司证券之权利（不论是否可依法强制执行），且自

二零二五年三月三十一日（即本集团最近期刊发的经审核综合财务报表的编制日期）以

来，于本集团任何成员公司所收购或出售或租赁或本集团任何成员公司拟收购或出售

或租赁之任何资产中并无拥有任何直接或间接权益。

附录三一般资料

– I-5 –

9. 一般事项

(a) 本公司注册办事处位于Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681, Grand

Cayman, KY1-1111, Cayman Islands。

(b) 本公司于香港之总办事处及主要营业地点位于香港黄竹坑黄竹坑道23号宏基

汇29楼。

16号远东金融中心17楼。

(d) 本公司的公司秘书为吕文杰先生，彼为香港会计师公会及英国特许公认会计

师公会员。

10. 展示文件

下列文件的副本将由本通函日期起计14日期间于联交所网站（w.hkexnews.hk）

及本公司网站（w.rykadan.com）展示：

(a) 该协议及转让；

(b) 世邦魏理仕顾问香港有限公司有关该物业的估值报告，其全文载于本通函附

录二；

(d) 本通函。

RYKADAN CAPITAL LIMITED

宏基资本有限公司

RYKADAN CAPITAL LIMITED

宏基资本有限公司

1. Tiger Crown实益拥有97,104,000股份，其由Rykadan Holdings Limited全资拥有，

1. Tiger Crown由Rykadan Holdings Limited全资拥有，而Rykadan Holdings Limited由陈先生

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