庄 士 中 国 投 资 有 限 公 司

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主席报告书

公司资料

董事及高层管理人员之简历资料

企业管治报告书

环境、社会及管治报告书

董事会报告书

独立核数师报告

综合收益表

综合全面收益表

综合资产负债表

综合现金流量表

综合权益变动表

综合财务报告附注

主要物业资料

上市公司债券资料

财务资料概要

股东周年大会通告

目录

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主席

报告书

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主席报告书

2024/2025年业绩报告03

要点

截至2025年3月31日止年度

本公司权益持有人应占亏损为394,900,000港元。

本集团于截至2025年3月31日录得现金净额263,500,000港元。本集团现金储备总额（包括债券及证券

投资26,800,000港元）为394,600,000港元，银行借款为131,100,000港元。

每股资产净值为1.24港元。

每股亏损为港币16.83仙。

业绩回顾

于回顾年度，本集团收入为约86,000,000港元（2024年：90,600,000港元），包括如下：

• ,100,000港元（2024年：49,700,000港元），其主要为香港鸭脷洲弦岸已

售物业完成交付之金额；

• ,000,000港元（2024年：19,600,000港元）；

• ,000港元（2024年：3,000,000港元），其为来自债券投资之利息及

其他收入；及

• （「中国」）的墓园资产销售额为约21,300,000港元（2024年：18,300,000港元）。

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庄士中国投资有限公司04

主席报告书（续）

于回顾年度，主要因应物业市场的现况而录得待售物业弦岸之减值拨备，故录得毛利亏损48,500,000港元（2024年：

117,000,000港元）。

其他收入及亏损净额录得收入净额约18,900,000港元（2024年：亏损净额37,400,000港元），包括银行利息收入

18,400,000港元（2024年：38,500,000港元）及因于结算日按市值评估而产生之债券及其他投资亏损净额8,500,000港元

（2024年：71,300,000港元）。其他收入及亏损净额的明细载于本报告第147页附注7内。

投资物业公平值变动录得亏损234,300,000港元（2024年：76,100,000港元），主要源自本集团中国辽宁省鞍山市之投

资物业（2024年：相同）。

在成本方面，销售及推广支出约为20,500,000港元（2024年：25,300,000港元），主要为弦岸于回顾年度的销售及推广

支出。行政费用及其他经营支出约为142,000,000港元（2024年：82,700,000港元），当中包括就位于中国鞍山市之发展

项目录得减值拨备约78,600,000港元（2024年：无）。若不计及该拨备，行政费用及其他经营支出约为63,400,000港元

（2024年：82,700,000港元），较去年同期减少约23.3%。融资费用增加至约10,600,000港元（2024年：6,200,000港元），

主要由于回顾年度弦岸竣工后利息资本化减少。摊占一间合营企业溢利为约12,600,000港元（2024年：11,600,000

港元）。税项抵免为约27,700,000港元（2024年：10,000,000港元），主要由于年内录得投资物业之公平值亏损产生递

延税项负债之回拨（2024年：相同）。

总括上述事项而言，截至2025年3月31日止年度，本公司权益持有人应占亏损为394,900,000港元（2024年：

320,700,000港元）。每股亏损为港币16.83仙（2024年：港币13.67仙）。

股息

面对目前欠缺明朗的营商环境，为保持稳健之现金状况，董事会议决不建议派付截至2025年3月31日止年度之末期

股息（2024年：无）。本年度并未派付中期股息（2024年：无）。

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2024/2025年业绩报告05

主席报告书（续）

业务回顾

A. 投资物业

本集团于香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。

弦坊之总楼面积（「总楼面积」）约为24,375平方呎，为一幢两层高的商业裙楼，设有16个商舖及12个商

业停车位，其中9个商舖及若干停车位已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约2,900,000港元。本集

团将继续推广余下舖位及停车位，以赚取租金收入。于2025年3月31日，该物业以估值约168,000,000港元

列账。

弦坊

香港新界屯门业旺路

（拥有100%权益）

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鞍山市 千山西路 华育学校 人民路 Chuang’s Mid-town 庄士•中心城 青年街 虹桥 寰球大酒店二 东 铁 景子街 道 鞍山 街	鞍山市 图书馆 新华街 千山中路
铁 火车站金融大厦步 ︵ 街 道 五 西 民 鞍 生 山 小 市 学 路 南 国 建 （ 鞍 ︶ 长 街 山 行 途 客 车 运 站 站 ） 鞍山市政 胜 协 利广场 英国TESCO项目 Chuang’s Plaza 胜 庄士广场 路 南 利 第 鞍 一 山 中 市 学 紫荆花酒店 新 华 银 河路 南 华 中 中 鞍 心 山 电 影 城 新兴市场 （新址）鞍山田园酒店	鞍钢会展 中心 二一九路 市 医院

庄士中国投资有限公司06

主席报告书（续）

庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面积合共约

29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大

厦（AB座及C座），总楼面积合共约62,700平方米。

鞍山经济仍然疲弱，其中商业和租赁活动进展缓慢。于回顾年度，本集团已将若干住宅单位出租予多个租户，租金收

入总额约为人民币600,000元（相等于约700,000港元）。本集团将探索更多招商方案以推广和出租商业裙楼及双子大

厦的住宅单位。

鞍山市正面临严重的人口流失。根据政府统计数据，鞍山市持续录得人口净流出，突显当地物业市况下滑及前景黯

淡。住宅及零售市场均持续低迷，存货滞销，买家兴趣有限，令出售或出租单位及商业裙楼的难度日益增加。鉴于市

道疲弱，配备基本装修的可资比较住宅单位售价约为每平方米人民币3,000元至人民币3,500元。即使以上述售价出

售，成交宗数仍不甚理想。由于庄士•中心城的大部分住宅单位为毛坯房，未配备基本装修，故应采用每平方米人

民币800元至人民币1,000元的折扣。零售/商业市场方面，鞍山市核心零售区内有多个购物中心或酒店大厦闲置或荒

废，反映零售市场疲弱。消费能力偏低，加上网络购物过度发展，导致众多商场出现凋敝状况。无论从人口下跌或商

品房销售量减少的角度来看，供需两面均释出负面讯号。因此，该物业于2025年3月31日的估值进一步降至人民币

庄士•中心城

辽宁省鞍山市

（拥有100%权益）

A. 投资物业

港天世界

大酒店

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2024/2025年业绩报告07

主席报告书（续）

307,800,000元（相等于约329,400,000港元），其中商业裙楼为人民币94,000,000元，双子大厦为人民币213,800,000元，

使回顾年度内录得投资物业公平值亏损净额人民币208,400,000元（相等于约225,000,000港元）。鉴于鞍山经济及楼市

疲弱，本集团将物色合适机会出售该项目。

酒店及度假村别墅

该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由本集团开发

一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面积为8,838

平方米）及30幢别墅（总楼面积合共约9,376平方米）。

于2025年3月31日，该等物业以估值人民币383,200,000

元（包括酒店估值人民币171,200,000元及30幢别墅估值

人民币212,000,000元）列账。本集团应占估值约为人民

币228,000,000元（相等于约244,000,000港元），而本集团

所占的总投资成本则约为人民币128,500,000元（相等于约

137,500,000港元）。

福建省厦门市

（拥有59.5%权益）

天上圣妈宫

厦门市

曾厝垵小学

中亭花园

金荣剧场

龙

虎

山

路

环

岛

南

路

厦门书法广场

思明区检察院

曾厝垵沙滩

Xiamen Mingjia

厦门佲家

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庄士中国投资有限公司08

主席报告书（续）

A. 投资物业

于回顾年度，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，以「鹭江•佲家酒店」经营业务。于本报告日期，另

有5幢别墅出租予独立第三方，且本集团正积极推广余下2幢目前空置的别墅，以赚取更多租金收入。该酒店及度假

村别墅的每年租金收入合共约人民币19,600,000元（相等于约21,000,000港元）。

酒店及度假村别墅

福建省厦门市

（拥有59.5%权益）

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2024/2025年业绩报告09

主席报告书（续）

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庄士中国投资有限公司10

主席报告书（续）

庄士•映蝶蓝湾之一幢别墅

于2024年3月30日，本集团与一名独立第三方订立买卖协议，以代价人民币10,000,000元（相等于约10,800,000港元）

出售该别墅。该出售已于2024年5月完成。本集团已收取现金所得款项净额约人民币8,800,000元（相等于约9,500,000

港元）。

根据本公司于2021年2月11日及2021年5月14日所公布出售位于中国番禺区的物业项目之买卖协议，其中有一项递

延代价为人民币25,000,000元（相等于约26,800,000港元），已由买方于2025年5月时向本集团支付。

广东省广州市

（出售前拥有100%权益）

商业物业

本集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面积合共约4,167平方米。于

2025年3月31日，该物业的估值为人民币34,200,000元（相等于约36,600,000港元）。于回顾年度，该物业其中一层已

出租予中国人寿东莞分公司作办公室用途，租约已于2024年6月30日到期。另有一层及地面层已分别出租予独立第

三方作健身房及零售用途。

每年租金收入总额约为人

民币700,000元（相等于约

800,000港元）。本集团将继

续进行招商，以出租该物

业的空置单位。

广东省东莞沙田

（拥有100%权益）

A. 投资物业

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2024/2025年业绩报告11

主席报告书（续）

本集团将物色合适机会出售其投资物业，以加强本集团的现金储备及财务状况。

庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落

在吉隆坡中心商业区枢纽及著名购物地段

的地标购物中心Pavilion KL。庄士大厦建于

一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办

公大楼，其商舖及写字楼面积约为254,000

平方呎（其可出租净面积总数约为195,000

平方呎），并设有298个停车位。于2025年

3月31日，该物业的估值为158,100,000马

来西亚元（相等于约277,100,000港元），相

当于可出租净商舖及写字楼面积的平均呎

价为每平方呎约811马来西亚元（相等于约

1,421港元）。

庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为

63%，每年租金收入约为5,500,000马来西

亚元（相等于约9,600,000港元）。本集团将

寻求适当策略以加快此项投资之回报。

庄士大厦

马来西亚吉隆坡

苏丹依斯迈路

（拥有100%权益）

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庄士中国投资有限公司12

主席报告书（续）

香港鸭脷洲平澜街

号

（拥有100%权益）

B. 物业发展

该物业的地盘面积约为4,320平方呎，

可发展总楼面积约为40,000

平方呎。该物业已发展为一幢27层高

的商住大厦，共105个住宅单位，包

括住客会所设施，以及设于基座之商

舖。建筑工程已完成，且已于2024年

6月13日取得竣工入伙纸。预售已于

2024年4月展开，合共有43个住宅

单位推出市场销售。截至本报告日期

止，已售出29个单位，总销售额约

为143,500,000港元。于回顾年度，

已完成出售之10个住宅单位已交付

予买家，相关销售额为43,700,000港

元，并已在本集团财务报告中确认

为收入。余下19个住宅单位销售额为

99,800,000港元，预计将于截至2026年

3月31日止财政年度完成交付。此外，

截至本报告日期止，本集团已将12个

住宅单位出租，每年租金收入合共为

2,600,000港元，以从该项目赚取更多

收入。

弦岸

已竣工楼宇

该照片摄于2025年6月19日，并已使用电脑影像技术进行编辑及处理。

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2024/2025年业绩报告13

主席报告书（续）

以上所有图片为室内设计效果图。

受物业市况下跌的影响，于回顾年度，本项目录得进一步减值拨备约59,900,000港元（2024年：154,800,000港元）。

本集团将密切留意香港物业市况，以适时推广及销售余下住宅单位及商舖。

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鞍山市 千山西路 华育学校 人民路 Chuang’s Mid-town 庄士•中心城 青年街 东 铁 景子街 虹桥 寰球大酒店二 道 鞍山 街 铁 火车站 金融大厦步 ︵ 街 道 五 西 民 鞍 生 山 小 市 学 南 国 建 鞍 ︶ 街 山 行 客运站 鞍山市政 胜 协 利广场 路 （长途车站） 英国TESCO项目 Chuang’s Plaza 胜 庄士广场 利 鞍山市 南 第一中学 路 中 鞍山 紫荆花酒店 新华银河南 华 中心 电影城路 新兴市场 （新址） 鞍山田园酒店	鞍山市 图书馆 新华街 千山中路 鞍钢会展 中心 二一九路 市 医院

庄士中国投资有限公司14

主席报告书（续）

B. 物业发展

庄士广场

辽宁省鞍山市

（拥有100%权益）

庄士广场毗邻庄士•中心城，为本集团通过政府土地拍卖购入于铁东区核心地段的第二幅土地，土地面积约为39,449

平方米。该地块按历史成本约人民币167,000,000元（相等于约178,700,000港元）在本集团财务报告中列为「订金」。由

于政府机关与当地铁路公司尚未能妥善整合约1,193平方米之土地业权，故本集团一直与当地部门就有关土地面积减

少进行协商。诚如上文庄士•中心城之讨论所详述，鉴于鞍山经济及市道疲弱，以及当地政府部门在政策及执行方面

的不确定，于回顾年度就该发展项目计提减值拨备约78,600,000港元（2024年：无）。本集团将继续物色机会出售该项

目。

港天世界

大酒店

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2024/2025年业绩报告15

主席报告书（续）

长沙

其他

成都

湖南

（拥有69%权益）

四川

（拥有51%权益）

诚如过往所报告，本集团已获得北京法院的判决，要求有关四合院登记业主将业权登记予本集团的指定持有人。一间

四合院已于过往年度完成登记，而另一间四合院的登记程序正在进行中。本集团将持续监察并跟进相关进展。

本集团拥有位于长沙市的物业发展项目69%实际权益，而本集团于中国合营公司作出的历年投资成本总额约为

23,800,000港元。中国合营公司的自愿清算已接近最后阶段。根据清算组对中国合营公司资产及负债的评估，在长沙

市道疲弱的不利影响下，中国合营公司股东可获得的分配数额可能不多，但实际结果仍将视乎清算程序的最终结果而

定。因估计该中国合营公司已处于净负债状况，因此其在本集团综合财务报告内之综合净值并不重大。

本集团持有位于成都市武侯区一个项目51%发展权益。本集团于该项目的历史账面成本约为人民币123,800,000元（相

等于约137,900,000港元），当中已计及本集团于2021年8月透过法院执行收到的部份判决款项约人民币12,900,000元（相

等于约13,800,000港元）。鉴于收回判决款项的进展缓慢，本年度录得拨备约为12,700,000港元（2024年：7,900,000港

元）。本集团将继续探索各种方法以收回投资。

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庄士中国投资有限公司16

主席报告书（续）

第一期已完成开发

未来发展为墓地

100 亩

143 亩

第二期

第三期

第四期

125 亩

第五期

150 亩

418 亩第二期至第五期总计

第二期至第五期之道路及绿化带

已兴建道路

已兴建道路

已兴建道路

C. 聚福宝

广东省四会市

（拥有86%权益）

聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。聚福宝华侨陵园按分

期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务

大楼。

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2024/2025年业绩报告17

主席报告书（续）

第一期已完成开发

未来发展为墓地

100 亩

143 亩

第二期

第三期

第四期

125 亩

第五期

150 亩

418 亩第二期至第五期总计

第二期至第五期之道路及绿化带

已兴建道路

已兴建道路

已兴建道路

余下418亩土地将分别为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约36,726

幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约22,212幅

墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约14,514幅

墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。于回顾年度，第二期及第三期之

道路已开始施工。而其他土地部份的地盘平整及建造工程

亦正在进行中。

于2025年3月31日，墓园资产（包括非控制性权益）以账面

成本约人民币920,000,000元（相等于约984,600,000港元）

列账。

聚福宝已取得全面营销执照，不仅可于中国销售，亦包括

向海外华侨以及香港、澳门及台湾居民销售。于2025年

3月31日，项目约有2,532幅墓地及521个骨灰龛位可供出

售。聚福宝将检讨其销售及市场推广策略，并在其品牌建

立及客户服务方面采取更积极主动的措施。

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庄士中国投资有限公司18

主席报告书（续）

D. 证券投资

1. 投资于北海集团有限公司（「北海」）及中漆集团有限公司（「中漆」）

于2025年3月31日，本集团拥有北海约19.35%权益及中漆约0.6%权益，该两间公司均于香港联合交易所

有限公司（「联交所」）主板上市。北海及其附属公司主要从事房地产业务，并透过其拥有75%权益的附属公

司中漆则主要从事以自家品牌制造及销售油漆产品，并放眼于中国市场。

鉴于北海及中漆于2025年3月31日之股份收市价分别为每股0.225港元（2024年：每股0.33港元）及每股

0.213港元（2024年：每股0.26港元），本集团于北海及中漆的投资账面总值约为84,200,000港元（2024年：

123,200,000港元）。账面值变动于财务报告内以「储备」入账。

2. 投资于上市公司债券及其他投资

于2025年3月31日，本集团持有124,000,000港元之投资，当中26,600,000港元为上市公司债券投资，

200,000港元为在联交所上市之证券投资，而余下97,200,000港元为其他投资。

自上个财政年度以来，本集团已赎回/出售及接纳若干上市公司债券投资的重组对换。于回顾年度，本集

团投资录得除税前亏损净额7,900,000港元，当中包括来自债券投资之利息及其他收入600,000港元、出售

投资之收益净额700,000港元，以及主要因于结算日按市值评估所持投资而产生之投资未变现公平值亏损

净额9,200,000港元。未变现公平值亏损属会计亏损，对本集团现金流量并无造成直接影响。截至本年度

期后，本集团继续寻求及把握机会精简债券组合，并已将绿地全球投资有限公司的所有债券在市场出售，

并录得收益。

本集团的其他投资（其中约19,400,000港元以人民币为单位，及约77,800,000港元以美元为单位）包括金融

科技公司、创投平台、高科技公司及投资基金（未于或刚于市场上市）。除了于上年度已收回金额为人民币

6,000,000元的款项外，于回顾年度，本集团更已悉数赎回原始本金为人民币30,000,000元的投资。本集团

将继续不时监控其相关投资组合之表现。

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2024/2025年业绩报告19

主席报告书（续）

财务回顾

资产净值

于2025年3月31日，本公司权益持有人应占之资产净值达2,905,600,000港元。每股资产净值为1.24港元。

财务资源

于2025年3月31日，本集团之现金及银行结存为367,800,000港元（2024年：920,100,000港元），所持债券及证券投

资为26,800,000港元（2024年：18,700,000港元），合共394,600,000港元（2024年：938,800,000港元）。于同日，本

集团之银行借款为131,100,000港元（2024年：652,300,000港元）。按此基准，本集团录得现金净额263,500,000港元

（2024年：286,500,000港元），因此净负债与资本比率之计算并不适用（2024年：相同）。

本集团约85.4%之现金、银行结存、债券及证券投资以港元及美元为单位，12.7%以人民币为单位，其余1.9%则以其

他货币为单位。本集团所有银行借款均以港元为单位。

根据贷款协议所载之协定预设还款日期，且不计及任何按通知还款条文之影响，本集团约7.3%之银行借款须于第一

年内偿还，7.3%须于第二年内偿还，其余85.4%须于第三至第五年内偿还。

外币汇兑风险

如本公布「业务回顾」一节所述，除香港外，本集团在中国及马来西亚也有经营业务，在该等地区之收入及主要成本

项目均以当地货币为单位。因此，预计该等货币汇率之任何波动对本集团之营运均不会有重大影响。然而，由于本集

团之综合财务报告乃以港元呈列，并且本集团持有若干以外币为单位之货币资产及负债，本集团之财务状况将受该等

外币之汇兑风险所影响。本集团将不时密切留意有关之汇兑风险。

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庄士中国投资有限公司20

主席报告书（续）

展望

本集团继续对全球经济前景持谨慎态度。在中国方面，随著中央政府实施多项支持政策，包括降低首期付款和按揭利

率，以及放宽购房限制，房地产市场已逐步稳定并呈现稳步复苏迹象。在香港方面，随著香港政府实施多项人才入境

计划及放宽按揭贷款限制等新措施，加上利率下调，预计房地产市场将逐步复苏。在此环境下，本集团将不断优化业

务之余，亦继续物色机会，旨在增加现金储备，为股东带来最大回报。

员工

本集团著重训练及栽培人才，锐意打造充满活力及热诚之工作气氛，吸引各业菁英效力。于2025年3月31日，本集

团聘有72名员工。本集团为其员工提供其他福利，包括酌定奖金、双粮、供款公积金、购股权及医疗保险。在有需要

时，本集团亦会提供员工培训计划。

致意

本人谨代表董事会向各董事同寅及集团全体员工致意，感谢其于年内尽忠职守及竭诚作出贡献。

庄家彬

主席

香港，2025年6月26日

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公司

资料

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公司资料

庄士中国投资有限公司

荣誉主席

石礼谦，金紫荆星章，太平绅士

董事

庄家彬，铜紫荆星章，太平绅士（主席）

李美心（副主席）

庄家丰（董事总经理）

庄家淦

黎庆超

@

石礼谦，金紫荆星章，太平绅士*

范骏华，太平绅士*

吴杰庄，荣誉勋章，太平绅士*

@

非执行董事

* 独立非执行董事

审核委员会

石礼谦，金紫荆星章，太平绅士

#

范骏华，太平绅士

吴杰庄，荣誉勋章，太平绅士

提名委员会

石礼谦，金紫荆星章，太平绅士

#

范骏华，太平绅士

吴杰庄，荣誉勋章，太平绅士

李美心

薪酬委员会

石礼谦，金紫荆星章，太平绅士

#

范骏华，太平绅士

吴杰庄，荣誉勋章，太平绅士

#

有关委员会之主席

---

232024/2025年业绩报告

公司资料（续）

企业管治委员会

庄家彬，铜紫荆星章，太平绅士

#

李美心

庄家丰

公司秘书

李慧贞

独立核数师

罗兵咸永道会计师事务所

执业会计师及注册公众利益实体核数师

香港中环

遮打道10号

太子大厦22楼

股份过户登记处

百慕达：

Conyers Corporate Services (Bermuda) Limited

Clarendon House

2 Church Stret

Hamilton HM 11

Bermuda

香港：

卓佳证券登记有限公司

香港

夏悫道16号

远东金融中心17楼

#

有关委员会之主席

---

24庄士中国投资有限公司

公司资料（续）

主要往来银行

香港上海汇丰银行有限公司

中国银行（香港）有限公司

南洋商业银行有限公司

交通银行股份有限公司

注册办事处

Clarendon House, 2 Church Stret

Hamilton HM 11, Bermuda

香港主要办事处

香港中环遮打道18号

历山大厦25楼

电话：(852) 2522 2013

图文传真：(852) 2810 6213

电邮地址：chuangs@chuangs.com.hk

网址：w.chuangs-china.com

中华人民共和国（「中国」）区域办事处

广东区域办事处

中国广东省

东莞市庄士路8号

庄士新都行政中心2楼

马来西亚办事处

马来西亚

吉隆坡邮区50250

苏丹依斯迈路34号

庄士大厦16楼16.05室

---

252024/2025年业绩报告

公司资料（续）

香港销售中心

弦岸销售中心

香港鸭脷洲

平澜街8号

弦岸1楼5室

中国销售/租赁中心

庄士•中心城销售/租赁中心

中国辽宁省

鞍山市铁东区

建国大道690号

厦门租赁中心

厦门佲家滨海度假村有限公司

中国福建省

厦门市思明区

龙虎山路382号

聚福宝销售中心

中国广东省

四会巿江谷镇

股份代号

---

董事及

之简历资料

高层管理人员

---

董事及高层管理人员之简历资料

2024/2025年业绩报告

执行董事

庄家彬先生，铜紫荆星章，太平绅士，45岁，主席，于物业务及企业管理方面积逾21年经验。彼为本公司企业

管治委员会主席。彼亦为Chuang’s Consortium International Limited（庄士机构国际有限公司）（股份代号：367）

（「庄士机构」，本公司之控权股东）之主席及董事总经理，该公司在香港联合交易所有限公司（「联交所」）上市。

彼持有文学士学位，主修经济。彼为香港特别行政区政府选举委员会委员、香港中华厂商联合会副会长、

中华全国青年联合会副主席及中国人民政治协商会议天津市委员会委员。庄家彬先生为庄绍绥先生（庄士机构之控

权股东）之子，亦为庄家丰先生、罗庄家蕙女士（庄士机构之执行董事）及庄家淦先生之兄。彼于2008年加入本集团。

李美心小姐，64岁，副主席，于金融财务、企业融资及企业管理方面积逾39年经验。彼为本公司提名委员会及企

业管治委员会成员。彼亦为庄士机构之执行董事。彼持有工商管理硕士学位，并为英国特许管理会计师公会资深

会员。彼于1999年加入本集团。

庄家丰先生

，40岁，董事总经理，于建筑、室内设计及企业管理方面积逾15年经验。彼为本公司企业管治委

员会成员。彼亦为庄士机构之副董事总经理。彼持有建筑设计艺术学士学位，修读建筑；室内设计；及城市规

划。彼为中国人民政治协商会议第十三届河南省委员会委员、河南省海外联谊会理事、香港泉州市社团联合总会

（「香港泉州市社团联合总会」）名誉会长、香港泉州市社团联合总会青年委员会名誉主任、香港泉州泉港联谊总会

会长。彼亦为香港中华总商会（「中华总商会」）会董及中华总商会大湾区委员会副主席、香港长沙商会董、香港

惠安同乡总会副主席、湖南省青年联合会副秘书长及香港菁英会副秘书长。彼为庄绍绥先生之子，亦为庄家彬

先生、罗庄家蕙女士之弟及庄家淦先生之兄。彼于2012年加入本集团。

庄家淦先生，37岁，执行董事，于财务及企业管理方面积累16年经验。彼亦为庄士机构之执行董事。彼持有文学

士学位，主修经济。庄家淦先生为庄绍绥先生之子。彼亦为庄家彬先生、罗庄家蕙女士及庄家丰先生之弟。彼于

2017年12月加入董事会。

英文前称Chong Ka Fung

---

28庄士中国投资有限公司

董事及高层管理人员之简历资料（续）

非执行董事

黎庆超先生

，78岁，于2017年12月获委任为非执行董事。彼为香港执业律师，并为英格兰和威尔斯、新加坡及

澳洲新南威尔斯和维多利亚省之认可律师。黎先生现时为东方企控集团有限公司（股份代号：18）（在联交所上市之

公司）之非执行董事。

独立非执行董事

石礼谦先生

，金紫荆星章，太平绅士，80岁，于2008年4月获委任为本公司之独立非执行董事。彼于退任主席职

位后自2019年4月29日起担任本公司之荣誉主席。石先生为本公司审核委员会、提名委员会及薪酬委员会主席。

彼于2000年至2021年曾任香港特别行政区立法会议员。彼现为香港科技大学顾问委员会荣誉成员以及香港城市大

学顾问委员会成员及香港都会大学咨议会成员。彼持有文学士学位及法律博士学位。彼为庄士机构、百利保控股

有限公司（股份代号：617）、周大福创建有限公司（股份代号：659）、德祥地产集团有限公司（股份代号：199）、

华润建材科技控股有限公司（股份代号：1313）、丽丰控股有限公司（股份代号：1125）、四海国际集团有限公司（股

份代号：120）、光大永年有限公司（股份代号：3699）、资本策略地产有限公司（股份代号：497）、远东发展有限

公司（股份代号：35）、神话世界有限公司（股份代号：582）、昊天国际建设投资集团有限公司（股份代号：1341）

及友联国际教育租赁控股有限公司（股份代号：1563）之独立非执行董事及景业名邦集团控股有限公司（股份代号：

2231）之非执行董事，该等公司均在联交所上市。石先生亦为鹰君资产管理（冠君）有限公司（冠君产业信托（股份

代号：2778）之经理人）及富豪资产管理有限公司（富豪产业信托（股份代号：1881）之经理人）（两项信托均在联交

所上市）之独立非执行董事。

亦称黎荣

亦称Abraham Razack

---

292024/2025年业绩报告

董事及高层管理人员之简历资料（续）

独立非执行董事（续）

范骏华先生，太平绅士，46岁，于2013年1月获委任为独立非执行董事。范先生为本公司审核委员会、提名委员

会及薪酬委员会之成员。彼为香港执业会计师，积逾19年经验。彼持有香港大学工商管理（会计及财务）学士学位

及伦敦大学法律学士学位。范先生为英国特许公认会计师公会及香港会计师公会资深会员。彼亦为第十四届中国

人民政治协商会议全国委员会委员、中国人民政治协商会议浙江省第十至第十二届委员会委员、中国人民政治协

商会议第四及第五届广东省深圳市委员会委员及浙江省青年联合会第十届至第十二届副主席。

范先生现时为南旋控股有限公司（股份代号：1982）、星岛新闻集团有限公司（股份代号：1105）、中国飞机租赁集

团控股有限公司（股份代号：1848）、中国海外宏洋集团有限公司（股份代号：81）及中国联合网络通信（香港）股份

有限公司（股份代号：762）（该等公司均在联交所主板上市）之独立非执行董事。范先生曾于2017年12月至2022年

8月为恒宇集团控股有限公司（股份代号：2448）之独立非执行董事及于2015年4月至2024年5月为文化传信集团

有限公司（股份代号：343）之独立非执行董事（该等公司之股份于联交所主板上市）。

吴杰庄博士，荣誉勋章，太平绅士，50岁，于2019年5月获委任为独立非执行董事。吴博士为本公司审核委员

会、提名委员会及薪酬委员会成员。彼于资讯科技领域积逾26年经验。彼持有香港理工大学哲学博士及制造工程

学士学位及清华大学博士后研究生学位。吴博士为高锋集团创始人兼主席，该公司从事科技、媒体通讯、教育

及创意产业。彼为现任香港特别行政区立法会议员，并为艺术发展咨询委员会及香港浸会大学校董会成员。彼为

香港理工大学兼任教授、香港青年学生动力基金召集人、青年专业联盟创会召集人以及全国政协委员。吴博士于

2000年荣获「香港十大杰出数码青年」，于2003年荣获由香港科技园赞助之「香港创意创业大赏」，并于2013年荣获

「世界广府人十大杰出青年」。彼现时为中国联合网络通信股份有限公司（股份代号：600050）（在上海证券交易所

上市）之独立董事。

---

30庄士中国投资有限公司

董事及高层管理人员之简历资料（续）

高层管理人员

黄世钊先生，69岁，主管本集团中国广东省业务之总经理，于法律专业、机电工程、物业发展、建筑工程、行政

及管理方面积逾51年经验。彼大学毕业、具法学专业学历及中国家二级建造师资格，并为东莞市沙田外商投资

企业协会长及广东省泉港经济文化促进会监事长。彼于1993年加入本集团。

郭财宏先生，55岁，本集团在中国鞍山发展项目之总经理，于项目规划、设计及管理方面积累33年经验。彼于

1992年加入本集团。

庄学农先生，51岁，本集团在中国广东墓园项目之总经理，于房地产项目管理、工程、行政、营销及财务等方面

积逾30年经验。彼持有经济管理深造证书。彼于2003年加入本集团。

陈庆光先生，49岁，物业发展及销售部助理总经理，于物业销售、租赁、市场营销及物业管理方面积逾26年经验。

彼持有科学士学位及房屋管理硕士学位。彼为英国特许房屋经理学会特许会员及物业管理人（第1级）牌照持有

人。彼于2008年加入本集团。

何家健先生，42岁，财务总监，于财务、会计及审计方面积逾20年经验。彼持有会计学士学位，并为香港会计师

公会资深会员与英格兰及威尔斯特许会计师公会资深会员。彼于2009年加入本集团。

李慧贞女士，64岁，公司秘书，于企业服务及行政管理方面积逾41年经验。彼持有工商管理硕士学位及法律硕士

学位，并为英国特许公司治理公会与香港公司治理公会资深会员。彼于1998年加入本集团。

---

企业管治

报告书

---

企业管治报告书

庄士中国投资有限公司

绪言

本公司致力达到高水平之企业管治，以妥善维护及提升其股东之权益。

本公司已采纳香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）附录C1所载企业管治守则（「管治

守则」）之守则条文。

企业管治常规报告

(A) 董事会

董事会（「董事会」）负责监督本公司及其附属公司（统称「本集团」）之业务及策略，旨在为其股东增值。

董事会已批准一项董事会多元化政策（「董事会多元化政策」）及一项提名政策（「提名政策」），自2019年1月

1日起生效。

以下为董事会多元化政策之概要：

本公司不断致力提高其董事会之效能，并保持高水平的企业管治，且明白及认同董事会多元化之好处。本公

司明白及认同董事会多元化对提升公司的表现质素裨益良多。

本公司竭力确保其董事会在才能、经验和多元化观点方面保持适当之平衡，以支持其业务策略的执行，令公

司业务得以持续及均衡发展。在制定董事会成员组合时，本公司会从多个方面考虑董事会多元化，包括但不

限于性别、年龄、文化及教育背景、专业经验及才能。董事会所有委任均以用人唯才为原则，并在考虑人选

时以客观条件充分顾及董事会多元化的裨益。

董事会甄选人选将以一系列多元化范畴为基准，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、专业经验及才

能。最终将按人选的长处及可为董事会带来的贡献而决定。

提名委员会将每年于《企业管治报告书》内汇报董事会成员在多元化层面的组成，并监察此董事会多元化政

策的执行，以确保制定完善的聘选制度，充分考虑人选的多元化范畴。

提名委员会将在适当时候检讨此董事会多元化政策，以确保此董事会多元化政策行之有效。提名委员会将会

讨论任何所需修订，并向董事会提出修订建议，以供审批。

---

332024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(A) 董事会（续）

以下为提名委员会所采纳并载列于提名政策之推选标准及提名程序之概要：

推选标准

提名委员会于评估提名候选人是否适合膺选时会参考下列因素。

• 诚信声誉

• 本集团经营所在行业之成就及经验

• 可投入时间及对相关事务关注之承诺

• ，包括但不限于性别、年龄（18岁或以上）、文化及教育背景、专业经验及才能

该等因素仅供参考，并非旨在尽列所有因素，亦不具决定性作用。提名委员会可酌情决定提名任何其认为适

当之人士。

提名程序

提名委员会秘书于接获本公司管理层之候选人提名后须召开提名委员会议，以供提名委员会透过会议或透

过提名委员会全体成员之书面决议案予以考虑。

• /或出任董事会新增成员，提名委员会须作出推荐以供董事会考虑及批准。就

提名候选人于股东大会上参选而言，提名委员会须向董事会提名以供其考虑及推荐。

• ，被提名人士不可假设其已获董事会提名于股东大会上参选。

• ，本公司将会向股东发出通函。根据上市规则

及适用的法律、规则和法规之规定，提名候选人之姓名、简历（包括资格及相关经验）、独立性、建议

酬金及任何其他资料将载入向股东发出之通函。

---

34庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(A) 董事会（续）

提名程序（续）

• ，股东可于递交通知期限内向公司秘书发送通知，表达其有意在非由董

事会推荐或由提名委员会提名之情况下提呈决议案，以推选除股东通函所载列有关候选人外之一名特

定人士为董事。以此方式获提名之候选人之详情将在必要情况下透过向全体股东寄发补充通函之方式

供其参考。

• 。

• 。

提名委员会将监察及检讨提名政策（如适用），以确保提名政策继续切合本公司需要，同时反映现时监管规定

及良好企业管治常规。

(i) 董事会成员组合

于本报告日期，董事会成员包括8位董事。董事会成员如下：

姓名职衔

庄家彬先生*主席

李美心小姐副主席

庄家丰先生*董事总经理

庄家淦先生*执行董事

黎庆超先生非执行董事

石礼谦先生独立非执行董事

范骏华先生独立非执行董事

吴杰庄博士独立非执行董事

• 、庄家丰先生及庄家淦先生为兄弟。

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352024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(A) 董事会（续）

(i) 董事会成员组合（续）

董事会之成员组合均衡，每位董事都具备与本集团业务相关之丰富知识、经验及/或专才。董事会因应

本公司之业务及策略定期审视董事会之成员组合和担任执行、非执行及独立非执行董事所要求之才能

及经验。各董事之简历资料见载于本年报「董事及高层管理人员之简历资料」一节。

(i) 董事之委任、重选及罢免

本公司就董事之委任及罢免订有正式、经审慎考虑及具透明度之程序。所有为填补临时空缺而新获委

任之董事均须在其获委任后于本公司之第一个股东大会上接受股东选举。每位董事每三年须至少于股

东周年大会上轮值告退及重选。

(i) 提名委员会

本公司已成立提名委员会及订定其明确之职权范围。于本报告日期，提名委员会成员包括三位独立非

执行董事石礼谦先生、范骏华先生及吴杰庄博士。本年内提名委员会曾召开一次会议，以检讨董事会

之结构、规模及组合，并评估每位独立非执行董事之独立性。

每位委员会成员之出席纪录如下：

姓名

出席/举行

会议次数

石礼谦先生*1/1

范骏华先生1/1

吴杰庄博士1/1

* 提名委员会主席

根据于2025年7月1日生效之管治守则之守则条文第B.3.5条，李美心小姐获委任为提名委员会成员，

自2025年7月1日起生效。届时提名委员会成员包括石礼谦先生、范骏华先生、吴杰庄博士及李美心

小姐。

---

36庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(A) 董事会（续）

(iv) 董事会议

本年内董事会曾举行四次定期董事会议。于定期会议举行前本公司均作好安排，确保每位董事获发

充份之通知及资料。主席连同副主席及董事总经理拟定会议之议程，并邀请其他董事建议其他议程。

会议纪录保存详尽资料，以反映有关会议所作出之决定。

每位现任董事出席董事会议之纪录如下：

姓名职衔

出席/举行

会议次数

庄家彬先生主席4/4

李美心小姐副主席4/4

庄家丰先生董事总经理4/4

庄家淦先生执行董事3/4

黎庆超先生非执行董事4/4

石礼谦先生独立非执行董事4/4

范骏华先生独立非执行董事4/4

吴杰庄博士独立非执行董事4/4

(v) 主席及行政总裁

主席及行政总裁为独立之职务。目前，庄家彬先生为主席，董事总经理庄家丰先生为行政总裁。

(vi) 董事之责任

本公司每位董事均须充份了解其作为本公司董事之责任，并会按时收到有关本集团之适当资料，以便

其在知情之情况下作出决定和履行作为本公司董事之职责及责任。新获委任之董事将透过全面之简介

得知本集团之业务。

(vi) 董事进行证券交易

本公司已采纳上市规则附录C3所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）。经向本公

司全体董事作出特别查询后，本公司已接获彼等确认均有遵守标准守则所订之标准。

(vi) 独立非执行董事之独立性

本公司已收到各独立非执行董事根据上市规则第3.13条按年发出之独立确认书。本公司视其所有独立

非执行董事为独立人士。

---

372024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(A) 董事会（续）

(ix) 董事之培训

根据管治守则之守则条文第C.1.4条之规定，所有董事均须参与一项持续专业发展计划，以发展及更新

其知识及才能，确保其在服务董事会时能掌握充份及相关之资讯。本公司须负责安排及资助培训，并

对本公司董事之角色、职能及职责予以适当之重视。

年内，本公司因应董事之职责及职务为彼等安排研讨会及提供阅读资料。以下为本公司接到有关每位

现任董事之培训纪录概要：

姓名

阅读有关规管

董事职责及职务之

更新资料或与本集团

或其业务相关之资料

阅读有关经济、环境

及社会课题或有关

董事职责及职务之

报章、期刊及更新资料

参加集团内部研讨会或

外界专业机构举办之

研讨会或参加与董事

职责及职务相关之会议

或阅读有关研讨会或

会议之资料

庄家彬先生✓

李美心小姐✓

庄家丰先生✓

庄家淦先生✓

黎庆超先生✓

石礼谦先生✓

范骏华先生✓

吴杰庄博士✓

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38庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(B) 董事及高层管理人员之薪酬

(i) 执行董事及高层管理人员之薪酬政策

本集团之薪酬政策寻求给予公平之市值薪酬，以招揽、挽留及激励优秀之员工。本集团所厘定之薪酬

水平将确保可与聘用相若才能人才之公司作出比较及竞争。

(i) 支付予非执行董事之袍金

前任主席获委任为荣誉主席（亦为独立非执行董事），每年获付袍金430,000港元。本公司其余每位非执

行董事每年获付袍金200,000港元。于厘定该项袍金时，董事会已考虑当下之市场情况。股东在股东周

年大会上授权董事会厘定董事之薪酬。

(i) 薪酬委员会

本公司已成立薪酬委员会及订定其明确之职权范围，此委员会负责就本公司全体董事及高层管理人员

之薪酬政策和结构以及本公司确立正式及具透明度之薪酬政策制定程序向董事会作出建议。

薪酬委员会成员包括三位独立非执行董事石礼谦先生、范骏华先生及吴杰庄博士。本年内薪酬委员会

曾召开一次会议，以依据董事会所订之企业目标及宗旨审视本集团之薪酬政策及管理层之薪酬建议。

薪酬委员会担当董事会顾问之角色，董事会保留核准董事及高层管理人员薪酬组合之最终权力，当中

已采纳管治守则之守则条文第E.1.2条所订之第(c)(i)项标准。薪酬委员会根据管治守则之守则条文第

E.1.2(i)条的规定，负责审阅及/或批准有关购股权计划之事宜（如有）。

每位委员会成员之出席纪录如下：

姓名

出席/举行

会议次数

石礼谦先生*1/1

范骏华先生1/1

吴杰庄博士1/1

* 薪酬委员会主席

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392024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(C) 问责及审核

(i) 财务报告

董事会确认其须负责编制本集团中期报告及年报内之综合财务报告，并就本集团之业绩表现、财务状

况及前景提呈一份公正、清晰及全面之评估报告。

本公司核数师就本集团综合财务报告承担之报告责任见载于本年报第93至99页之「独立核数师报告」。

(i) 风险管理及内部监控

(a) 董事会及管理层职责

董事会知悉其负责维持本集团适当且有效的风险管理及内部监控系统，审核系统的有效性以保障

本集团资产及股东利益。该等风险管理及内部监控系统仅可合理但不可绝对确保消除重大错误陈

述、重大损失、错误或欺诈，且其旨在管理，而非消除本集团运作系统失败的风险，以达致业务

目标。

本公司管理层负责风险管理及内部监控系统的设计、实施及监察；以及通过完成本集团关键业务

流程的监控自我测评后向审核委员会确认系统的有效性。

(b) 风险管理

为提供健全有效的风险管理，董事会已制订企业风险管理系统，当中包括下列主要特点：

○ 风险管治架构

本集团的风险管治架构包括日常营运管理及监控、风险及合规监督以及独立保证。本集团

已制订一项风险管理政策，当中设定本集团管理风险的准则及流程，亦明确界定各架构层

（包括董事会、审核委员会、部门主管、各营运层员工及内部审计部）的职责，以实现本集

团的策略及营运目标及宗旨。

---

40庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(C) 问责及审核（续）

(i) 风险管理及内部监控（续）

(b) 风险管理（续）

○ 风险管理流程

本集团已建立稳健的风险管理流程以识别、评估及管理重大风险。风险管理流程包括以下

内容：

• – 识别本集团面临的风险。

• – 自两个角度分析已识别风险：潜在影响及发生的可能性；对主

要风险进行优次排序及确认最高风险。

• – 就已识别的主要风险选取合适风险处理方法及制订相关风险管理策略。

• – 必须对已识别的风险制订、评估及实施监控。

• – 进行持续及定期风险监察，确保风险管理策略有效运作。

• – 综合风险评估结果；制订详尽行动计划；向管理层及审核委员会及时汇报。

本集团存有风险登记册，包含主要企业层面风险，其潜在结果、可能性、影响及整体风险

评级资料。根据董事会承受风险的能力，风险责任人将执行降低风险行动，并回应其于风

险登记册上所负责的风险。风险登记册的风险将每年进行重新评估，并会计及潜在新型风

险或正在发展的风险。此外，取决于情况及外部环境的变化，风险承受及风险应变能力均

会作相应调整。

---

412024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(C) 问责及审核（续）

(i) 风险管理及内部监控（续）

(c) 内部监控

本集团乃根据COSO (Comite of Sponsoring Organizations of the Treadway Comision)建

立的内部监控综合框架实行内部监控系统，该框架包括了内部监控的五大元素及主要组成部份：

监控环境、风险评估、监控活动、资讯及通讯，以及监察活动。

本集团设立内部审计部门，该部门使用以风险为本之方式，得出内部审计划，该计划每年由审

核委员会批准，评估内部监控流程对本集团的财务、营运及合规活动的准确性、有效性、效率及

可靠性。独立审核结果与建议补救行动以内部审计报告的形式定期递交予审核委员会及管理层。

跟进审核会进行以确保所有识别的问题得到满意的解决。

内部审计部门负责人直接向审核委员会报告。于年内，内部审计部门已进行审核，并就监控的不

足之处报告实施跟进行动的情况。内部审计部门报告的相关建议将由管理层实施，以改进本集团

的内部监控政策、流程及措施，并及时解决重大内部监控缺陷。

本集团亦就处理及传播内幕消息制定内幕消息披露政策及内部监控，以确保披露的一致性及时

性，以及履行本集团的披露责任。本集团亦制定并实施流程，指导员工如何报告、上报及处理内

幕消息，以及严令禁止未经授权利用内幕消息。

董事会亦制定有关雇员及与本公司有业务往来人士的举报政策及制度，以及促进和支持反贪污法

律法规的行为守则。

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42庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(C) 问责及审核（续）

(i) 风险管理及内部监控（续）

(d) 审核系统的有效性

董事会已透过审核委员会，审阅了截至2025年3月31日止年度内部审计部展开的工作以及管理

层就关键业务流程进行的监控自我测评，并借此就风险管理及内部监控系统的成效及充足性进行

了年度审阅。该审阅涵盖所有重大监控，包括财务、营运及合规监控，以及风险管理职能。持续

监察风险及内部监控系统的范畴及质素已获评估。本集团面临的重大风险之性质及程度变动以及

回应计划经已评估。董事会认为，风险管理及内部监控系统有效充足地运作。

于审阅时，董事会亦评估及信纳本集团的会计、财务报告及内部审计职能的资源、员工资格及经

验、培训计划及预算之充足性。本集团拥有符合资格的员工持续维持及监督该等内部监控流程。

董事会信纳本集团于截至2025年3月31日止年度已全面遵守上市规则附录C1载列的管治守则有

关风险管理及内部监控的守则条文第D.2条。

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432024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(C) 问责及审核（续）

(i) 审核委员会

本公司已成立审核委员会及订定其明确之职权范围，以审视及监督本集团之财务报告程序和风险管理

及内部监控。审核委员会成员包括三位独立非执行董事石礼谦先生、范骏华先生及吴杰庄博士。本年

内审核委员会曾召开四次会议，以讨论与外聘核数师之关系、审阅本集团截至2024年9月30日止六个

月之综合中期财务资料及截至2025年3月31日止年度之综合年度财务报告，并评估本集团之风险管理

及内部监控系统。

每位委员会成员之出席纪录如下：

姓名

出席/举行

会议次数

石礼谦先生*4/4

范骏华先生4/4

吴杰庄博士4/4

* 审核委员会主席

(iv) 核数师之酬金

于本年度，已付或应付予主要核数师罗兵咸永道会计师事务所之酬金如下：

所提供服务千港元

审核及审核相关服务1,700

(D) 董事会之授权

(i) 董事委员会

本公司已成立四个委员会，分别为审核委员会、提名委员会、薪酬委员会及企业管治委员会（「管治委

员会」）。此等委员会之成立均订有明确之书面职权范围，其清楚界定委员会之权力及职责。

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44庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(D) 董事会之授权（续）

(i) 管理职能

董事会已界定留待董事会全权批准之事项及交由执行管理层处理之事项。所有执行管理层人员已予界

定明确之职权范围，特别是在何种情况下应向董事会汇报及事先取得批准。所有给予执行管理层之授

权均定期予以检讨，确保授权仍属恰当。

(E) 企业管治

董事会已将企业管治之职能交由管治委员会执行，此委员会之成立订有明确之职权范围，其负责制定及审视

本公司之企业管治政策及常规。管治委员会亦获授权负责审视本集团任何潜在之内幕消息，并向董事会作出

遵守披露规定或采取所需行动之建议。

管治委员会成员包括三位执行董事，分别为庄家彬先生、李美心小姐及庄家丰先生。本年内管治委员会曾召

开两次会议，以审视本公司之企业管治事项，确保本公司已遵守管治守则之原则及其适用之守则条文。

每位委员会成员之出席纪录如下：

姓名

出席/举行

会议次数

庄家彬先生*2/2

李美心小姐2/2

庄家丰先生2/2

* 管治委员会主席

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452024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(F) 与股东之沟通

本公司已订有与股东沟通之政策，其宗旨为让股东以知情之方式行使权利，并让股东及投资者与本公司积极

沟通。董事会有责任定期审视有关政策以确保其效能。以下为有关政策概要：

(i) 股东大会

董事会将股东周年大会视为与本公司股东会面之主要渠道。全体董事均有亲身或透过电讯设施出席本

公司2024年股东周年大会（「2024年股东周年大会」），以回答股东之提问。

每位现任董事出席2024年股东周年大会之纪录如下：

出席

姓名职衔

于2024年

9月9日

举行之2024年

股东周年大会

庄家彬先生主席有

李美心小姐副主席有

庄家丰先生董事总经理有

庄家淦先生执行董事有

黎庆超先生非执行董事有

石礼谦先生独立非执行董事有

范骏华先生独立非执行董事有

吴杰庄博士独立非执行董事有

(i) 重要事项

本公司已确保股东大会处理之任何重要事项均会以独立之决议案提呈。

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46庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(F) 与股东之沟通（续）

(i) 以按股数投票之方式表决

根据上市规则第13.39(4)条之规定，于本公司所有股东大会上股东之表决已以按股数投票之方式进行，

而投票结果已依照上市规则第13.39(5)条订明之程序作出公布。

(iv) 企业文件于本公司及联交所之网站内可供查阅

本公司已将本公司之公布、通函、年报/中期报告、股东大会通告及上市规则规定之其他资料登载于本

公司及联交所之网站内。

(v) 股东查询

本公司股东可向本公司之股份过户登记处查询有关其于本公司之持股情况，亦可向董事会查询所有其

他问题。

(G) 股东权利

(i) 召开股东特别大会

根据本公司之公司细则第57条，任何于提出开会要求当日持有附带本公司股东大会表决权之本公司实

缴股本不少于十分一之股东，于所有时候均有权向董事会或本公司秘书发出提请书，要求董事会召开

股东特别大会（「股东特别大会」），处理有关要求中注明之任何事务并将决议案加入大会议程；将根据

股东要求召开之该大会仅应以实体会议方式举行，并须于提出要求后两(2)个月内举行。倘于提出要求

后二十一(21)日内，董事会未能召开有关大会，提出要求之人士或代表彼等多于一半总表决权之任何

人士可自行召开实体大会，惟如此召开之任何大会须不迟于上述日期起计三个月后举行。有关提请书

须注明召开股东大会之目的，并由有关股东签署，亦可包含一式多份之文件，各由一名或多于一名有

关股东签署。

若提请书符合规定，本公司秘书将请董事会依照法例规定向所有股东发出充份之通知以召开股东特别

大会。反之，若提请书并未符合规定，有关股东将获通知此结果，而本公司亦不会应其要求召开股东

特别大会。

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472024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(G) 股东权利（续）

(i) 向董事会之查询

本公司股东将有机会于股东大会上向董事会作出提问。彼等亦可酌情决定向董事会作出查询。有关查

询可通过下列其中一项途径以书面传达至「庄士中国投资有限公司之董事会」：

•邮寄至:香港中环遮打道18号历山大厦25楼

•电邮至:china-board@chuangs.com.hk

•图文传真至:(852) 2810 6213

董事会将即时回应股东之正式查询。

(i) 于股东大会上提呈动议

(a) 股东可循下列程序于股东大会上提呈有关董事选举之动议：

○ 根据本公司之公司细则第88条，正式合资格出席本公司大会并于会上表决之股东（并非拟

选任之人士）可提名任何人士于本公司任何股东大会上膺选董事，方法为向本公司秘书发出

书面通知：

• ；及

• ，表明其愿意膺选。

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48庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(G) 股东权利（续）

(i) 于股东大会上提呈动议（续）

(a) （续）

○ 任何提名膺选董事之通知均须载明上市规则第13.51(2)条或本公司所须依从任何其他适用之

法律、规则及规例不时规定（倘若被提名人士当选董事）披露有关该位人士之资料。目前，

须载明之资料如下：

• ；

• （如有）；

• ，包括(i)过去三年在上市公司（其证券在香港或海外任何证券市场上市）担任之其

他董事职位，及(i)其他主要任命及专业资格；

• ；

• 、高层管理人员或主要或控权股东之关系；

• （定义见证券及期货条例（香港法例第五七一章）第XV部）；

• 、监事或主要行政人员之酬金数额及厘定有关酬金之基准及服务合约涵盖有

关酬金数额之比例；及

• ，表明其目前及过去均毋须受上市规则第13.51(2)(h)至(w)条订

明之任何情况所规限，或若任何一项或多于一项该等条文适用于该位人士，则提供有

关之详尽资料。

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492024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(G) 股东权利（续）

(i) 于股东大会上提呈动议（续）

(a) （续）

○ 就此发出之通知可通过下列其中一项途径传达至「庄士中国投资有限公司之公司秘书」：

•邮寄至:香港中环遮打道18号历山大厦25楼

•电邮至:chuangs@chuangs.com.hk

•图文传真至:(852) 2810 6213

○ 任何该等股东均须为有权出席与所发通知有关之大会并于会上投票之股东。

○ 有关通知期最短须为七(7)日，而通知之送递须不早于拟定选举董事之股东大会的通告寄发

后翌日及不迟于该股东大会指定举行日期前七(7)日。若于该股东大会前少于十五(15)个办

公日收到该通知，本公司将须考虑后延股东大会以(i)评估有关提名候选人是否适合膺选；

及(i)于股东大会前至少十四(14)个整日就提呈股东之动议刊发公布或寄发一份补充通函。

(b) 除有关董事选举之动议须循上文(a)节所述之程序提呈外，股东可循百慕达1981年公司法（「公司

法」）第79及80条所载之规定及程序于股东大会上提呈动议。具体而言，该等股东必须：

○ 合共持有本公司全体股东所持不少于二十分之一的总表决权（于提出动议要求当日附带可于

要求提呈有关动议之大会上行使的表决权），或合共不少于100名股东。

○ 呈交提请书，注明拟于股东周年大会上提呈之决议案，或呈交陈述书，以不多于1,000字说

明拟于该股东大会上提呈动议之事项或处理之事务。

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50庄士中国投资有限公司

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(G) 股东权利（续）

(i) 于股东大会上提呈动议（续）

(b) （续）

○ 提请书/陈述书须由有关股东签署，或再多两份合共包含所有该等股东签署之复本，并送达

本公司之注册办事处（地址为Clarendon House, 2 Church Stret, Hamilton HM 11, Bermuda）

及本公司在香港之主要办事处（地址为香港中环遮打道18号历山大厦25楼），注明收件人为

公司秘书：

• ，则于大会前不少于六个星期送达；及

• ，则于大会前不少于一个星期送达，惟若于提请书送达本公司之

注册办事处并须就此发出决议案通告后，本公司召开之股东周年大会订于该提请书送

达后六个星期或更短之日期举行，则虽然该提请书并未于公司法第80条规定之时间

内送达，就其目的而言，该提请书仍将被视为经已正式送达。

○ 若提请书符合规定，公司秘书将请董事会(i)把有关决议案列入股东周年大会之议程；或

(i)发送该股东大会之陈述书，惟有关股东须已缴付董事会合理厘定之款项，以支付本公司

依照法例规定向所有登记股东发出决议案通告及/或发送有关股东陈述书所需费用。反之，

若提请书并未符合规定或有关股东未能缴足款项以支付本公司就上述事项所需之费用，有

关股东将获通知此结果，而所拟提呈之决议案将不会被列入股东周年大会之议程；或股东

陈述书将不会就该股东大会发送予股东。

○ 就有关于股东大会上提呈动议之问题而言，股东可通过下列其中一项途径以书面传达至「庄

士中国投资有限公司之董事会」：

•邮寄至:香港中环遮打道18号历山大厦25楼

•电邮至:china-board@chuangs.com.hk

•图文传真至:(852) 2810 6213

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512024/2025年业绩报告

企业管治报告书（续）

企业管治常规报告（续）

(H) 本公司组织章程文件之修订

于截至2025年3月31日止年度，本公司之组织章程文件并无作出任何修订。

结论

除上文所述者外，本公司于截至2025年3月31日止年度均有遵守管治守则之守则条文。

代表董事会

Chuang’s China Investments Limited

（庄士中国投资有限公司）

庄家丰

董事总经理

香港，2025年6月26日

---

环境、社会

及管治

报告书

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环境、社会及管治报告书

2024/2025年业绩报告

关于本报告

本环境、社会及管治（「环境、社会及管治」）报告书的范围涵盖本公司及其附属公司（统称「本集团」）。本集团主要

从事物业发展、投资及买卖，酒店经营及管理，墓园发展及经营，货品及商品销售，以及证券投资及买卖。

本集团致力于其业务的长期可持续发展，此乃本集团发展及增长策略的关键因素之一。本集团坚持提倡主动积极

举措，以为持份者及其所营运及服务的社区带来价值及正面影响。本报告著重强调本集团主要经营业务（即于

香港、中华人民共和国（「中国」）及马来西亚之物业发展及投资业务（涵盖具有主要业务及营运之关键物业）以及

本集团于中国之墓园业务）于截至2025年3月31日止财政年度取得关于环境、社会及管治方面的成就及面临的

挑战和采取的措施。中国长沙及成都的经营业务于本报告年度并无运作，因此已从报告范围中剔除。

本环境、社会及管治报告书乃根据香港联合交易所有限公司（「联交所」）所发布主板上市规则（「上市规则」）附录C2

项下《环境、社会及管治报告守则》（前称《环境、社会及管治报告指引》）编制。

本环境、社会及管治报告书采用《环境、社会及管治报告守则》中所载以下四个汇报原则编制：

重要性高层管理人员审视环境、社会及管治议题的重要性，以识别对本集团经营业务及持份者视为

重要之环境、社会及管治事宜。

量化收集及定期监察各项量化指标，以检视本集团各项环境、社会及管治举措之进度及评估其效

能。

平衡强调环境、社会及管治成果之余，亦关注有改善空间的地方，以客观角度了解本集团的环

境、社会及管治表现。

一致性采用统一的报告方法，令本集团的环境、社会及管治表现亦能随著时间推移作出有意义的比

较。数据编制与数据范围的任何变动均会予以披露。

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54庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

可持续发展方针

我们在提供高质量的产品及服务之余，亦竭力为主要持份者创造长远价值，与他们保持密切沟通，并采用可持续

发展及负责任之方式经营业务。我们相信可持续发展是本集团发展及增长策略的关键因素之一，同时亦致力在业

务营运中制定各项可为持份者带来价值及正面影响的相关举措。我们透过执行环境、社会及管治的各项管理系统

及措施，将可持续发展的各项考虑融入至业务成长及发展过程中。本集团明白，稳健的管治架构对本集团旗下各

项经营业务之高效管理而言甚为重要，亦有助确保遵守适用的法律及法规。为此，本集团采纳由上而下之方针，

动员本集团各级人员共同参与，以实现其可持续发展愿景。

董事会声明

董事会（「董事会」）负责监督本集团之业务及策略，评估其中的环境、社会及管治相关风险，亦会每年对环境、社

会及管治的重大议题（包括环境、社会及管治风险）进行检讨，以确保各项重大事宜均按其优先级别得到处理。此

外，本集团之环境、社会及管治目标由董事会检讨及批准。日常业务运作由相应经营场地及部门按本集团所制定

之政策及管理方针进行管理。高层管理人员检讨及监察本集团的环境、社会及管治之持续表现，检讨本集团于本

报告年度订立的环境、社会及管治目标的达成情况，并向董事会报告，以确保有效的环境、社会及管治风险管理

及内部监控系统已妥为设立。

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持份者群组	参与方式

552024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

可持续发展方针（续）

持份者参与

本集团致力为持份者创造长远价值，故保持与持份者沟通对于了解持份者之期望及意见回应有举足轻重的作用，

同时亦有助识别持续改善的机会。为与持份者维持有效沟通，将其回应意见纳入本集团决策程序，我们会透过适

当的沟通渠道定期举办不同持份者群组的参与活动。

雇员• 电邮

• 内部备忘录

• 会议

• 调查

股东及投资者• 定期公告

• 股东周年大会

客户• 服务热线

• 电邮

• 会议

供应商/承包商• 电邮

• 现场沟通

• 会议

• 调查

业界联会• 电邮

• 会议

媒体• 新闻稿

• 股东周年大会

• 电邮

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环境、社会及管治的重大议题	应对举措

56庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

可持续发展方针（续）

环境、社会及管治的重大议题

为有效应对各项环境、社会及管治议题及确定适当的管理方式，本集团透过持份者的持续参与程序，分析各项对

持份者及经营业务最重要之环境、社会及管治议题。本集团于过往年度以问卷形式展开一项重要性评估，邀请内

部及外部持份者参与调查，借此识别环境、社会及管治的重大议题。随后，高层管理人员及董事会于本报告年度

检讨及批准环境、社会及管治的重大议题，确保其对本集团之关联性及重要性。相关重大议题清单已根据评估结

果予以检讨并概述如下。此外，本集团一直在采取措施不断完善收集资源消耗数据的程序，以便能够提供更全面

了解本集团的环境、社会及管治报告。

环境

气候变化、能源消耗及碳排放物业楼宇耗用城市大量电力。本集团透过优化资源效率、就气候变化采

取行动及利用创新解决方案，致力于建设可持续发展的城市及社区。

绿色楼宇及绿色金融本集团支持绿色楼宇发展及绿色贷款融资，并将其作为策略的一环。为

加强我们的绿色楼宇及绿色贷款承诺，本集团已就旗下项目取得或计

划取得绿色建筑认证，并计划获取绿色贷款及存入绿色存款。有关更多

详情，请参阅下文「绿色楼宇计划」及「绿色金融」章节。

社会

雇员福利与待遇采纳公平合法的劳工常规，是吸引及挽留优秀人才、保障雇员权利及利

益的关键所在。

职业健康与安全员工的职业健康与安全对本集团业务营运相当重要，尤其对物业发展

项目。本集团重视职业健康与安全，积极降低有关风险，为雇员及承包

商创造更安全的工作环境。这不仅有助预防事故及伤害，同时在本集团

内倡导关怀及责任感的文化。

企业管治本集团完善的企业管治策略及政策是我们可持续发展的基础，能够保

护我们的物业发展及投资业务免受贪污风险。我们将遵守反贪污法律

以应对相关风险视为业务营运的重要一环。

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572024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

环境

本集团注重减少对环境的影响及对天然资源的使用。我们已树立包括节能减排在内的环境保护政策，以实现这一

目标。本集团亦已制定程序，以确保我们能够及时掌握我们经营业务所在国家的各环保局制定的环境保护法规。

本集团恪守香港、中国及马来西亚所有相关环保法律及法规，包括《废物处置条例》（香港法例第三五四章）、《空气

污染管制条例》（香港法例第三一章）、《水污染管制条例》（香港法例第三五八章）、《噪音管制条例》（香港法例第

四零章）、《中华人民共和国环境保护法》，以及马来西亚的《2007年固体废物和公共清洁管理法》（第六七二号法

令），有关法律及法规管物业发展及施工阶段废气、水土污染的管理。于本报告年度，本集团并无知悉有任何不

遵守环保法律及法规的重大情况。

绿色策略

绿色楼宇计划

为落实减碳，本集团实施绿色楼宇计划，建造经认证的绿色楼宇并优化现有楼宇的能源表现。我们的发展物业已

在绿色认证方面取得显著成功。例如，位于香港屯门的弦海及位于香港鸭脷洲的弦岸已分别取得绿建环评新建

筑的「最终银级」及「暂定银级」。

绿色金融

本集团致力将可持续发展的各项考虑纳入我们的融资机制。于本报告年度，我们参与由交通银行（香港）有限公司

推出的「全方位绿色存款计划」。有关存款将用于资助环境项目，包括可再生能源、绿色楼宇及水资源和废弃物管

理。本集团计划于日后为旗下项目和物业进一步推动绿色金融发展，从而提升各项绿色及可持续发展举措。

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58庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

环境（续）

排放

废气及温室气体（「温室气体」）排放

本集团致力于推动绿色环境及减少温室气体排放。本集团实施严格的政策及流程以履行承诺，包括：

• ；

• ；及

• 、培训及鼓励雇员参与环保行动，培养企业社会责任的精神。

在本集团物业发展项目的项目规划、设计及建造阶段，于可行情况下本集团一贯遵循行业最佳做法建造绿色楼宇。

本集团根据地区及客户要求对不同的项目采取不同的可持续发展考量，例如考虑能源消耗及温室气体排放。举例

说，我们的项目已纳入以下措施：

• ，并应用于住房设计，以改善自然通风；

• /或可隔热，并装有低辐射玻璃，以增加清晰度及控制自然光，从而节约能源及/或

减少太阳热力照射；

• ；及

• 、节能及自动控制照明系统，以减少照明所需能源，降低整体营运成本。

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592024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

环境（续）

排放（续）

废气及温室气体排放（续）

此外，在规划及设计阶段，本集团将确保我们的物业可与周边环境无缝连接。本集团将我们对环境负责任的承诺

融入其日常业务活动中。以采购流程为例，本集团优先选择更加绿色或环保的材料及产品，以尽量减少碳足迹。

其中所考虑的若干因素包括：

• ；

• ，达致可持续利用地球资源的商业行为；及

• 「更加绿色」的方式，采用或投资于节能举措及科技。

本集团亦鼓励雇员参与环保行动。例如，本集团通过采用节能技术，以及关闭在下班后无需使用之办公室电灯、

电脑及影印机，以减少能源使用及温室气体排放。于非繁忙时段，大厦户外灯、楼梯灯、楼层走廊灯将会关闭，

部分升降机及停车场亦会停用。为提高我们的环境表现，我们计划在我们的商业大厦及办公大楼使用节能照明设

备替换现有照明设备，以减少电力消耗及温室气体排放。我们将持续跟进目标进度。另一方面，未来我们将考虑

及探索订立可量化的目标。

本集团积极识别及量化范围3排放物。我们正著手确定自身范围3排放物清单，并计划于未来年度的报告中披露该

等排放物。

废弃物管理

就有害废弃物而言，我们明白减少废弃物及降低对环境产生负面影响的重要性，并认识到此举可带来的裨益。因

此，我们在整个采购过程中皆会考虑环境责任，并已指定供应商收集及回收用完的碳粉盒和电脑硬件等电子废物。

废纸及其他办公用品为主要无害废弃物来源，本集团香港主要办事处所在楼宇之管理办公室每日都会收集废纸。

我们已实施使用双面打印、在办公室内使用电子备忘录以及收集及回收已用尽的墨盒等相关减废措施。

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60庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

环境（续）

资源利用

本集团努力通过有效及高效利用资源（包括能源、水及其他原材料）来驱动可持续业务增长。我们的管理层及员工

均意识到这一目标，并已实施多项「绿色办公举措」。

本集团管理的主要物业组合正引入环保措施。该等措施包括但不限于减少纸张的使用。以减少使用纸张为例，我

们密切监督每名雇员打印纸张的总数，强制利用再生纸，以及在办公室内使用电子备忘录。此外，位于马来西亚

的庄士大厦已在该物业内所有洗手间的洗手盆上安装智能装置，并于停车场采用无票卡进出系统，以分别减少过

度用水及纸张的使用。

为进一步减低我们的业务对环境造成的负面影响，我们的墓园经营正在采取措施减少废物产生。我们积极鼓励客

户在纪念和缅怀先人的同时，尽量减少所带祭品等废物处置。

气候变化

气候变化在全球被公认为可能会影响所有企业及社区的新兴风险。作为负责任的企业组织，我们意识到自身业务

带来的环境影响，并致力识别及纾缓与我们业务有关的重大气候相关事宜。本集团于去年聘请第三方顾问识别旗

下香港、中国及马来西亚的主要物业的重大气候相关风险，包括实体及转型风险。

最初，我们透过审视行业趋势、同业披露及学术研究，识别出相关涉及气候的事宜。随后，我们进一步聚焦

分析，旨在识别在特定资产层面对自身营运构成潜在影响的气候相关风险及机遇。我们根据初步风险评估结果，

运用两种气候情境开展详尽分析，分别评估自身资产在短期（2030年）及中期（2050年）所面临的风险。是项评估

涵盖洪灾、台风及酷热三大气候灾害。评估对象涉及六项现有资产，分别位于香港、厦门、鞍山、东莞、四会及

吉隆坡。

---

情境	所参考公开可用的情境

风险类别	主要实体风险	潜在影响

612024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

环境（续）

气候变化（续）

我们的分析切实融合了转型路径，以及由央行绿色金融网络（「NGFS」）和联合国政府间气候变化专门委员会

（「IPC」）推荐的气候情境。该等情境由领先国际机构制定，是我们稳健开展评估工作的基础所在。

摄氏2度以下• IPC RCP 2.6

• NGFS摄氏2度以下

正常情境• IPC RCP 8.5

• NGFS现行政策

实体风险

下表说明主要实体风险及其各自的潜在影响。

急性（短期/中期）洪灾/极端降雨• 由于洪灾损坏设施及设备，导致营运中断

• 物业保费上升

• 为防止洪灾造成重大损失而增加维护的营运成本

• 洪灾风险较高地区物业的资产价值下跌

急性（短期/中期）台风• 由于台风损坏设施及设备，导致营运中断

• 危及客户与员工的人身安全

• 物业保费上升

• 为防止台风造成重大损失而增加维护的营运成本

• 台风险较高地区物业的资产价值下跌

慢性（中期/长期）酷热• 员工所面临高温相关的职业健康风险攀升，继而导致劳工成本

及开支增加

• ，导致营运成本增加

• ，继而导致业务中断及项目延误

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指标
极低	低	中	高	极高
1	2	3	4	5

洪灾/极端降雨
地点	RCP 2.6 （2030年及2050年）	RCP 8.5 （2030年及2050年）

台风
地点	严重程度 （2030年及2050年）	可能性 （2030年及2050年）

酷热
	RCP 2.6		RCP 8.5
地点	2030年	2050年	2030年	2050年

62庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

环境（续）

气候变化（续）

实体风险（续）

下文表格说明我们资产所在城市面临的气候灾害风险程度，并按不同情境及时间跨度列明预测分析。

香港弦坊44

鞍山44

东莞33

四会11

厦门11

吉隆坡11

香港弦坊55

鞍山11

东莞45

四会23

厦门45

吉隆坡11

香港弦坊2224

鞍山5555

东莞4545

四会4445

厦门4444

吉隆坡4444

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632024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

环境（续）

气候变化（续）

实体风险（续）

经考虑可能性及影响，在相关急性及慢性气候灾害中，我们将极端风灾（例如台风）识别为我们的业务营运面临的

最重大实体风险，尤其是对我们于香港及中国厦门的物业而言。极端风灾可能会影响雇员及租户的通勤安全，并

会对我们的物业造成损坏，从而导致营运中断及财务损失。

本集团已相应制定多项适应及缓解方案。

为应对台风险，我们采取以下措施：

• 。

• 。

• ，同时遵循建筑师有关于台风季期间落实各项预防与防护措施的指示。

• 、风荷载测试及创新工程技术，引入抗风楼宇设计，借此确保楼宇的安全性及

舒适度。

为应对洪灾/极端降雨风险，我们采取以下措施：

• 、水挡板及沙包等防洪设施，借此降低水害风险。地下室安装有污水泵，并定期开展维护

及检查，保障其正常运作。水挡板与沙包则备置于楼宇内部，以减低强降雨可能造成的损害。

为应对酷热风险，我们采取以下措施：

• ，有效调节室温。精确计算玻璃窗面积，同时设计并在我们的建筑物外壳

安装有反射涂层的双层玻璃板作为隔热，借此减少来自建筑外墙的热能吸收。

• ，同时鼓励现场作业人员实施高温安全实务。

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风险类别	主要转型风险及机遇	潜在影响

64庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

环境（续）

气候变化（续）

转型风险

下表说明主要转型风险及机遇以及其各自的潜在影响。

市场及声誉对可持续产品、服务及楼宇（包括兼具气

候韧性及环保特色建筑）的市场需求及消

费偏好持续上升

• 可持续设计与改造的投资成本上升

• 为充分回应消费者对可持续产品及环境事宜的关

切，导致培训成本增加

• 因市场对绿色楼宇等需求增长而带动收入提升

政策及法律碳定价机制及规例的实施• 合规成本及业务不确定性因碳定价规例而增加

• ，例如电费上升

政策及法律严苛的楼宇规例及合规标准• 低碳产品及能源效率升级引致投资成本上升

• 符合绿色楼宇规定所需的培训成本上升

• 违规导致的诉讼风险及罚款增加

技术绿色楼宇实务及可再生能源的普及程度

不断提高

• 可再生能源投资成本上升

• 透过采用节能技术而降低营运成本

香港政府及马来西亚政府承诺到2050年实现碳中和，中国亦承诺于2060年实现碳中和，根据有关目标，本集团预

计向低碳经济转型会引致监管、技术及市场出现变动。碳中和愿景或会导致对国家政策及上市规则作出修订，并

推出环境相关税项，可能会产生额外合规成本。为应对政策及法律风险，本集团持续监督法律法规及全球气候变

化趋势的任何变动，以避免成本增加、违规罚款或声誉风险。此外，本集团已实施全面的环保措施，包括旨在减

少温室气体排放的措施，以达致所订立的相关目标。

于本报告年度，本集团已分析自身与《环境、社会及管治报告守则》D部分项下最新发布气候相关披露之间的差距。

我们致力于未来年度持续完善财务影响评估等气候相关披露内容。

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652024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

社会

雇佣及劳工常规

本集团为平等机会雇主，给予所有求职者及雇员平等的雇佣及晋升机会，亦在招聘、赔偿及解雇、晋升、工作时

长、休息期、平等机会、多元化及反歧视方面执行公平及一致的人力资源政策及方案。我们恪守所有适用劳工法

律及法规，包括《雇佣条例》（香港法例第五十七章）及香港的反对歧视的法例、《中华人民共和国劳动法》及《中华

人民共和国劳动合同法》，以及马来西亚相关的雇佣法例

。本集团根据相关法律及法规辞退雇员并给予补偿，包

括《雇员补偿条例》（香港法例第二八二章）及《最低工资条例》（香港法例第六零八章）、《中华人民共和国劳动法》及

《中华人民共和国劳动合同法》，以及马来西亚的《最低工资法》。

截至2025年3月31日，本集团在报告范围内共聘有72名雇员，包括香港14名、中国49名及其他地区9名。本集

团认为人力资源是业务发展及成功的推动力，因此是最宝贵的资产。为实现留住人才及为人才赋能的目标，本集

团采取的其中一项措施是提供安全及健康的工作环境。此项承诺是对员工满意度的认可，并有助集团取得全面成

功。

作为建立开放及和谐的工作场所的核心策略的一部份，本集团努力为雇员提供最具竞争力的报酬及福利，包括：

• ，如婚假、生日假及恩恤假等；

• ，以及赋予合资格雇员培训假的权利，以促进其学习与发展；及

• ，雇员可申请提前离开工作场所，处理家庭事务。

马来西亚的主要雇佣条例包括《1955年雇佣法令》、《最低工资法》、《1966年儿童与青少年雇佣法》、《2010年雇佣条例》、《1967年

劳资关系法令》、《1991年雇员公积金法》、《1969年雇员社会保障法》及《2017年就业保险制度》。

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66庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

社会（续）

雇佣及劳工常规（续）

为维持强大而多元化的工作场所，本集团通过挽留人才政策培育雇员：

• ：本集团在雇员间提倡公开及信任的工作关系。

• ：本集团为全职雇员提供的待遇包括酌情花红、双粮、公积金供款、购股权及雇员和其

家庭成员之医疗保险。

• ：本集团深明家庭价值及文化的重要性，因此特别鼓励庆祝国内外节日及活动，如农历新年、端午

节、中秋节及圣诞节，通过为雇员提供礼物、聚餐及提早下班以庆祝该等节日。

• ：本集团使用多种招聘渠道以吸引并挽留人才。通过开展一项员工引荐计划，鼓励雇员向本集

团引荐人才，以维护其文化，并将对成功的案例提供员工引荐奖励。

此外，本集团强调建立雇员归属感，努力丰富其工作及个人生活。本集团定期筹办电影晚会、瑜伽课程及面包酱

制作课程等各种活动，让雇员消遣、放松及推动团队之建立及联系。

劳工准则

本集团反对并禁止雇用童工及强制劳工，并恪守适用的法律及法规。我们的人力资源部须在面试过程中遵循标准

规程，审查所有求职者的身份证明文件，确保他们符合法招聘条件。在香港，新员工入职时须提供香港身份证

正本供复印存档。万一发现童工及强制劳工，本集团将立即采取行动终止雇佣、寻求法律意见，并在必要时向有

关当局举报。此外，我们亦会展开彻底调查，以排查任何漏洞，并采取更严格的措施，防止日后发生类似事件。

于本报告年度，本集团并无知悉有发生任何童工或强制劳工事件。

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672024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

社会（续）

健康与安全

本集团致力于为其整个业务流程的雇员、承包商及场地员工提供安全健康的工作场所。由于其核心业务为物业发

展，工地的安全乃重中之重。我们恪守所有适用的法律及法规，包括《职业安全及健康条例》（香港法例第五零九

章）、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国职业病防治法》，以及马来西亚

《1994年职业安全与健康法》，以及行业最佳做法，以维持安全及健康的工作环境。于过去三个报告年度，概无发

生因工亡故个案。

为实现该目标，本集团已采纳多项健康与安全举措及要求，包括：

• ；

• ；

• ；

• （如适用）沟通相关政策及流程；

• ；

• ，使其遵循工作场所的健康及安全防范措施；

• ；

• ，让雇员能够迅速、有序地应对真正的紧急情况；

• ，有效降低群体感染风险，确保工作场所的安全与健康；及

• 、流程、方案及工作绩效。

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68庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

社会（续）

发展及培训

本集团认为雇员的发展及其技能及知识的提高将有助于业务的发展及成功。因此，本集团致力于为其员工开发及

实施多项综合培训计划。该等计划旨在根据已识别之发展领域，提升雇员的专业能力，同时确保其技能符合当前

业务需求。本集团在该方面的努力体现在下列计划中：

• －该计划旨在使雇员，尤其是新雇员工，能学习并了解本集团的目标、愿景、价值观及服务文化；

• －该计划为所有员工而设，例如反贪污培训，以预防贿赂、敲诈勒索及诈骗等违法行为；

• －该计划旨在协助雇员发展其工作所需的核心技能及能力。除参加在职培训计划外，本

集团亦鼓励雇员参加外部研讨会及工作坊，以了解行业最新的发展趋势和资讯；及

• －该计划包括加速发展方案及领导方案，以协助雇员建立个人管理计划，推动职业发展并提

升责任感。就本集团董事而言，会为其提供持续发展的多项计划，以不断提高其领导本集团的技能及知识。

计划以加深董事对其职能、作用及责任的理解为重点，以确保其在具备全面资讯及切合所需的情况下对本集

团作出贡献。

于本报告年度，本集团与一间律师事务所合作举办了一场针对董事及管理层的培训研讨会。该培训关注企业管治

守则的主要修订内容、扩大无纸化上市机制、合规个案研究及编制年报的指引。透过该等计划，本集团确保所有

雇员在本集团的发展及进步均获得全力支持。该等措施使本集团脱颖而出，能吸引、挽留并预备工作团队，以获

得个人及组织上更大的成功，并同时令雇员满意。

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692024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

社会（续）

供应链管理

本集团拥有多元化的供应链关系。本集团认识到供应链管理在高效的业务营运中扮演重要的作用，并根据最高道

德、社会及环境准则提供高质量服务。本集团致力于成为负责任的企业，对供应商进行良好的管理，以对交付予

客户的产品维持高标准。

本集团坚持制定举措，管理供应链的环境及社会风险。这包括实行严格的标准及政策筛选并提供服务，坚持并超

越（如可行）所有相关法律义务及操守准则，尽可能确保：

• ；及

• 、减少废物产生及有效利用资源。

在供应商筛选过程中，本集团考虑下列几个关键领域：

• ；

• ；

• ；及

• 。

本集团的政策亦鼓励承包商使用当地制造的材料以降低运输产生的环境影响。尤其是对于木材资源，本集团已为

承包商制定关于使用认证木材的明确指引，以避免使用原始森林产品及热带硬木。

本集团会继续与供应商保持紧密联系，监督其表现，以确保与其承诺一致。

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70庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

社会（续）

产品责任

作为本集团营运举措的一部份，我们在全集团应用质量保证流程，以保障雇员、承包商及客户的健康及安全之同

时，亦能提供高质量的产品及服务。

该等措施已在本集团所有业务营运部门、雇员及第三方中严格执行。例如，为确保能提供高质量的服务及表现，

所有新雇员工必须进行：

• ，以了解本集团的目标及愿景；

• ；

• ，以了解团队新成员有待改进的领域；及

• ，以改善有待改进的地方。

本集团承诺向客户提供优质产品及服务。本集团与客户保持良好关系，并维持彼此之间有效的沟通机制，以确保

本集团可适时得知所有客户之要求或意见回馈，并为客户提供优质服务。

本集团认为，就其产品及服务提供准确及完整的资料，对客户作出知情决定而言至关重要。为确保遵守《一手住

宅物业销售条例》（香港法例第六二一章）、《中华人民共和国消费者权益保护法》及《1996年马来西亚标准法令》（第

五四九号法令），产品须审慎标示及宣传以保障客户利益。

本集团高度重视私隐，保护客户、员工及应聘者的资料。所有职位申请人已同意个人资料收集声明，而本集团向

所有雇员收集的资料未经雇员事先同意，将不会向任何第三方发放。所有客户及雇员的资料受《个人资料（私隐）

条例》（香港法例第四八六章）的保护，而于其他国家，本集团亦有遵守当地及国家之所有相关法规。本集团已制定

完善的流程及培训计划，就如何处理客户的个人资料为雇员提供指引。

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712024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

社会（续）

反贪污

本集团根据其商业行为守则采纳并实行规则、法规及流程，确保其业务行为完全遵循所有适用的法律及法规，包

括《防止贿赂条例》（香港法例第二零一章）、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国刑法》，以及马

来西亚的《2001年反洗黑钱、反恐怖主义融资及非法活动收益法令》及《2018年马来西亚反贪污委员会法案（修订

案）》。认识到反贪污的重要性，我们执行载有严格的标准及政策的「行为守则」，以预防贿赂、敲诈勒索及诈骗等

违法行为。我们寄望所有雇员、已订约独立第三方以及本集团业务伙伴能够遵守该等标准及举措，同时亦持续向

董事及高级管理层提供相关法律及法规的培训。

本集团设有举报制度，举报人可通过机密举报渠道就任何不当行为、失职或不正常现象披露信息。所有举报的案

例将通过本公司审核委员会以公平合理的方式进行调查。审核委员会根据性质对举报的案例进行分类，并定期直

接上报董事会。于过往年度，本集团之董事及管理层已参与由本集团举办之反贪污培训，包括但不限于反洗黑钱

及反恐怖主义融资要求等议题。

社区

社区投资

本集团坚持「取之于民，用之于民」的理念。本集团不断将该理念融入至业务策略的一部份，以满足社会所需。

我们鼓励员工积极参与本集团或其他组织举行的慈善活动。本集团致力于培养志愿者精神，作为回馈社区的企业

文化的一部份。于本报告年度，本集团向各界组织捐款合共约1,584,000港元，包括为有需要的人士提供帮助的

慈善及非牟利机构。

于本报告年度，本集团亦参与各种慈善活动，如2025年3月举行的公益行善「折」食日活动，为社区中有需要的人

士提供支援。

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废气排放量3

温室气体排放量4

能源耗量

资源耗量

72庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

绩效数据概要

环境绩效

单位2025年2024年

氮氧化物排放量千克11.7013.70

硫氧化物排放量千克0.210.26

颗粒物排放量千克0.710.90

直接温室气体排放量（范围1）公吨二氧化碳当量45

间接温室气体排放量（范围2）公吨二氧化碳当量1,4561,419

温室气体总排放量（范围1及2）公吨二氧化碳当量1,5011,565

总楼面积每平方米温室气体总排放量千克二氧化碳当量/平方米11.0611.54

已购电力兆瓦时2,6642,208

汽车的无铅汽油耗量

兆瓦时137107

能源总耗量兆瓦时2,8002,315

总楼面积每平方米能源总耗量兆瓦时/平方米0.020.02

总耗纸量千克400519

总耗水量立方米41,18344,614

总楼面积每平方米总耗水量立方米/平方米0.300.33

报告范围涵盖我们于香港、中国厦门、鞍山、东莞及聚福宝华侨陵园，以及马来西亚庄士大厦的办公室（2024年：相同，且包括

长沙及成都）与环境相关的活动。

其为参考联交所发布的《如何编制环境、社会及管治报告－附录二：环境关键绩效指标报告指引》计算得出的汽车废气排放量。于

本报告年度，已根据机电工程署的能源消耗指标采用新的汽车行驶公里估算方法。

直接温室气体排放量（范围1）指汽车燃烧无铅汽油所产生的排放量。间接温室气体排放量（范围2）指已购电力产生的排放量。范围

1温室气体排放量的计算方法及排放因子乃参考《香港建筑物（商业、住宅或公共用途）的温室气体排放及减除的核算和报告指引》，

而范围2温室气体排放量的计算方法及排放因子乃参考中华电力有限公司及香港电灯有限公司和中国生态环境部于2022年发布的

中国家排放因子。

弦坊已于去年重新注入制冷剂，本年度制冷剂的消耗总量因而大幅减少。

无铅汽油的转换率：0.0095兆瓦时/公升。

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雇员概况（截至2025年/2024年3月31日）

732024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

绩效数据概要（续）

社会绩效

单位2025年2024年

雇员总数人数7289

按雇佣类型划分的雇员总数

全职人数7289

兼职人数00

按雇员类别划分的雇员总数

高级管理层人数45

中级管理层人数1823

一般员工人数5061

按性别划分的雇员总数

男性人数4556

女性人数2733

按年龄组别划分的雇员总数

30岁或以下人数66

31岁－50岁人数4050

51岁以上人数2633

按地区划分的雇员总数

香港人数1415

中国人数4961

马来西亚人数913

按性别划分的雇员流失比率

男性百分比36%27%

女性百分比22%45%

按年龄组别划分的雇员流失比率

30岁或以下百分比0%33%

31岁－50岁百分比28%26%

51岁以上百分比42%45%

按地区划分的雇员流失比率

香港百分比29%7%

中国百分比29%41%

马来西亚百分比44%31%

报告范围涵盖本集团直接聘用的员工，惟限于在香港、中国及马来西亚从事物业发展、投资及管理业务以及墓园经营业务的员工。

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职业健康与安全

发展及培训

供应链管理

社区投资

74庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

社会绩效

单位2025年2024年

因工亡故的总人数人数00

工伤个案宗数00

因工伤损失工作日数天数00

平均受训时数

总受训时数小时17127

平均受训时数小时2.40.3

按性别划分的每名雇员平均受训时数

男性小时1.60.1

女性小时3.60.7

按雇员类别划分的每名雇员平均受训时数

高级管理层小时0.30.2

中级管理层小时6.81.1

一般员工小时10

按性别划分的受训雇员百分比

男性百分比50%20%

女性百分比50%80%

按雇员类别划分的受训雇员百分比

高级管理层百分比12%20%

中级管理层百分比63%80%

一般员工百分比25%0%

按地区划分的供应商数目（前五大供应商名单）

香港数目42

中国数目13

现金捐款及赞助总额港元1,584,000959,000

绩效数据概要（续）

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A.环境
层面A1排放物

层面A2资源使用

752024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

联交所《环境、社会及管治报告守则》的指标

主要范畴、层面、一般披露及关键绩效指标参考章节/备注

一般披露环境

排放

绿色策略

关键绩效指标A1.1排放物种类及相关排放数据。绩效数据概要

关键绩效指标A1.2直接（范围1）及能源间接（范围2）温室气体

排放量（以吨计算）及（如适用）密度。

绩效数据概要

关键绩效指标A1.3所产生有害废弃物总量（以吨计算）及（如适

用）密度。

于本报告年度，报告范围内业务产生少量

有害废弃物。

关键绩效指标A1.4所产生无害废弃物总量（以吨计算）及（如适

用）密度。

于本报告年度，报告范围内业务产生少量

的无害废弃物。本集团的耗纸量已于绩

效数据概要披露。

关键绩效指标A1.5描述所订立的排放量目标及为达到这些目标

所采取的步骤。

排放

关键绩效指标A1.6描述处理有害及无害废弃物的方法，及描述

所订立的减废目标及为达到这些目标所采

取的步骤。

排放

资源利用

由于废弃物管理并未识别为本集团重大

议题，故废弃物处置目标被视为并不适

用。

一般披露环境

资源利用

关键绩效指标A2.1按类型划分的直接及/或间接能源总耗量（以

千个千瓦时计算）及密度。

绩效数据概要

关键绩效指标A2.2总耗水量及密度。绩效数据概要

关键绩效指标A2.3描述所订立的能源使用效益目标及为达到这

些目标所采取的步骤。

排放

资源利用

关键绩效指标A2.4描述求取适用水源上可有任何问题，以及所

订立的用水效益目标及为达到这些目标所

采取的步骤。

本集团业务营运中并无遇到求取水源问

题。由于水资源并未识别为业务的一项

重大议题，故用水效益目标被视为并不

适用。

关键绩效指标A2.5制成品所用包装材料的总量（以吨计算）及（如

适用）每生产单位占量。

无披露。报告范围内业务并无制成品使用

的包装材料。

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A.环境（续）
层面A3环境及天然资源

层面A4气候变化

B.社会
雇佣及劳工常规
层面B1雇佣

层面B2健康与安全

76庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

主要范畴、层面、一般披露及关键绩效指标参考章节/备注

一般披露环境

排放

关键绩效指标A3.1描述业务活动对环境及天然资源的重大影响

及已采取管理有关影响的行动。

环境

一般披露气候变化

关键绩效指标A4.1描述已经及可能会对发行人产生影响的重大

气候相关事宜，及应对行动。

气候变化

一般披露雇佣及劳工常规

关键绩效指标B1.1按性别、雇佣类型、年龄组别及地区划分的

雇员总数。

绩效数据概要

关键绩效指标B1.2按性别、年龄组别及地区划分的雇员流失

比率。

绩效数据概要

一般披露健康与安全

关键绩效指标B2.1过去三年（包括报告年度）每年因工亡故的人

数及比率。

健康与安全

绩效数据概要

关键绩效指标B2.2因工伤损失工作日数。绩效数据概要

关键绩效指标B2.3描述所采纳的职业健康与安全措施，以及相

关执行及监察方法。

健康与安全

联交所《环境、社会及管治报告守则》的指标（续）

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B.社会（续）
雇佣及劳工常规（续）
层面B3发展及培训

层面B4劳工准则

营运惯例
层面B5供应链管理

772024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

主要范畴、层面、一般披露及关键绩效指标参考章节/备注

一般披露发展及培训

关键绩效指标B3.1按性别及雇员类别划分的受训雇员百分比。绩效数据概要

关键绩效指标B3.2按性别及雇员类别划分，每名雇员完成受训

的平均时数。

绩效数据概要

一般披露雇佣及劳工常规、劳工准则

关键绩效指标B4.1描述检讨招聘惯例的措施以避免童工及强制

劳工。

雇佣及劳工常规、劳工准则

关键绩效指标B4.2描述在发现违规情况时消除有关情况所采取

的步骤。

雇佣及劳工常规、劳工准则

一般披露供应链管理

关键绩效指标B5.1按地区划分的供应商数目。绩效数据概要

关键绩效指标B5.2描述有关聘用供应商的惯例、向其执行有关

惯例的供应商数目，以及有关惯例的执行

及监察方法。

供应链管理

关键绩效指标B5.3描述有关识别供应链每个环节的环境及社会

风险的惯例，以及相关执行及监察方法。

供应链管理

关键绩效指标B5.4描述在拣选供应商时促使多用环保产品及服

务的惯例，以及相关执行及监察方法。

供应链管理

联交所《环境、社会及管治报告守则》的指标（续）

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B.社会（续）
营运惯例（续）
层面B6产品责任

层面B7反贪污

78庄士中国投资有限公司

环境、社会及管治报告书（续）

主要范畴、层面、一般披露及关键绩效指标参考章节/备注

一般披露产品责任

关键绩效指标B6.1已售或已运送产品总数中因安全与健康理由

而须回收的百分比。

本指标不适用于报告范围内业务。报告业

务分部并不生产实物货品。

关键绩效指标B6.2接获关于产品及服务的投诉数目以及应对

方法。

本报告年度并无接获任何关于产品及服

务的重大投诉。

关键绩效指标B6.3描述与维护及保障知识产权有关的惯例。对报告范围内业务而言，知识产权并不被

视为重大议题。

关键绩效指标B6.4描述质量检定过程及产品回收程序。产品责任

关键绩效指标B6.5描述消费者资料保障及私隐政策，以及相关

执行及监察方法。

产品责任

一般披露反贪污

关键绩效指标B7.1于报告期内对发行人或其雇员提出并已审结

的贪污诉讼案件的数目及诉讼结果。

本报告年度并无对本集团提诉关于贪污

行为的案件。

关键绩效指标B7.2描述防范措施及举报程序，以及相关执行及

监察方法。

反贪污

关键绩效指标B7.3描述向董事及员工提供的反贪污培训。反贪污

联交所《环境、社会及管治报告守则》的指标（续）

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B.社会（续）
社区
层面B8社区投资

792024/2025年业绩报告

环境、社会及管治报告书（续）

主要范畴、层面、一般披露及关键绩效指标参考章节/备注

一般披露社区投资

关键绩效指标B8.1专注贡献范畴。社区投资

关键绩效指标B8.2在专注范畴所动用资源。绩效数据概要

代表董事会

Chuang’s China Investments Limited

（庄士中国投资有限公司）

庄家丰

董事总经理

香港，2025年6月26日

联交所《环境、社会及管治报告守则》的指标（续）

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董事会

报告书

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董事会报告书

2024/2025年业绩报告

董事会（「董事会」）谨此提呈董事会报告书连同本公司及其附属公司（统称「本集团」）截至2025年3月31日止年度

之经审核综合财务报告。

业务回顾

本集团本年内之业务回顾（包括论述本集团面对之主要风险及不明朗因素、详述自截至2025年3月31日止年度期

间及期后发生而影响本集团之重要事项，以及预示本集团业务未来可能发展之迹象）载于本报告第2至20页之主

席报告书。本集团之财务风险载于综合财务报告附注3。本集团主要之财务及业务表现指标包括收入、毛利/毛利

亏损、本公司权益持有人应占溢利/亏损、股东资金、净负债与资本比率及分部资料。此等指标之详情分别载于本

报告第2至20页之主席报告书和第192页之财务资料概要及综合财务报告附注6。

此外，有关本集团环境政策及表现以及本集团与雇员、客户、供应商及其他对本集团有重大影响的人士之主要关

系的讨论载于本报告第52至79页之环境、社会及管治报告书。

主要业务及营运之地域分析

本公司主要业务为投资控股，其主要附属公司之主要业务载于综合财务报告附注42。

本集团本年内之表现按业务及地域分部之分析载于综合财务报告附注6。

业绩及分派

本集团于本年度之综合业绩载于第100页之综合收益表内。

面对目前欠缺明朗的营商环境，为保持稳健之现金状况，董事会议决不建议派付截至2025年3月31日止年度之末

期股息（2024年：无）。本年度并未派付中期股息（2024年：无）。

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82庄士中国投资有限公司

董事会报告书（续）

股息政策

本公司致力为本公司股东（「股东」）创造稳定回报。本公司之政策为于考虑派息时让股东分享本公司之利润，同时

保留充足储备以供本集团日后发展之用。

派息比率由董事会于计及（其中包括）下列因素后全权酌情厘定：

• ；

• ；

• 、资本支出需求及未来扩展计划；

• ；

• ；及

• 。

本公司派息亦须受限于适用的法律和法规（包括百慕达1981年公司法（经不时修订）以及本公司组织章程大纲及公

司细则）项下之任何限制。

捐款

本集团本年内之慈善捐款及赞助总额约为1,584,000港元。

优先购买权

本公司于百慕达注册成立，该司法权区之法例并无有关优先购买权之规定。

储备

本集团及本公司储备本年内之变动分别载于综合财务报告附注33及附注41(a)。本公司于2025年3月31日之可供

分派储备总额约为1,935,085,000港元。

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832024/2025年业绩报告

董事会报告书（续）

主要物业资料

本集团于2025年3月31日所持有主要物业之资料详载于第187至188页。

财务资料概要

本集团最近五个财政年度之财务资料概要载于第192页。

董事

本年内及截至本报告日期止，本公司之董事名单如下：

庄家彬先生

李美心小姐

庄家丰先生

庄家淦先生

黎庆超先生

石礼谦先生

范骏华先生

吴杰庄博士

根据本公司之公司细则第86(1)及86(2)条，庄家丰先生及吴杰庄博士将于本公司应届股东周年大会上从董事会轮

值退任，惟彼等均符合资格及愿意于股东周年大会上膺选连任。范骏华先生亦将于股东周年大会上告退，但无意

膺选连任。

董事及高层管理人员之简历资料

董事及高层管理人员于本报告日期之简历资料载于本报告第26至30页。

董事购买股份或债券之权利

除下文「购股权计划」一节所披露本公司采纳之购股权计划，以及Chuang’s Consortium International Limited

（庄士机构国际有限公司）（「庄士机构」）采纳之购股权计划外，本公司、其任何控股公司、其附属公司及联属公司

或其他联系公司于本年内任何时间概无参与任何安排，使本公司之董事可透过购买本公司、其指明企业或其任何

联系公司之股份或债券而获得利益。

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84庄士中国投资有限公司

董事会报告书（续）

董事所持之股份、相关股份及债券权益及淡仓

于2025年3月31日，本公司各董事及主要行政人员持有本公司及其联系公司（定义见证券及期货条例（「证券及期

货条例」）第XV部）之股份、相关股份及债券权益及淡仓而根据证券及期货条例第XV部第7及8节之条文已通知本

公司及香港联合交易所有限公司（「联交所」）（包括任何上述本公司董事及主要行政人员根据该等证券及期货条例

条文被当作或视为持有之权益及淡仓），或根据证券及期货条例第XV部第352条规定须登记于其所述之登记册，

或根据上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）须通知本公司及联交所如下：

于联系公司之权益

(i) Evergain Holdings Limited （「Evergain」）

董事姓名股份数目身份持股百分比

庄家彬先生1实益拥有人10.00

庄家丰先生1实益拥有人10.00

庄家淦先生1实益拥有人10.00

(i) 庄士机构

董事姓名股份数目身份持股百分比

庄家彬先生1,299,678实益拥有人0.08

除所披露者外，于回顾年度，本公司董事及主要行政人员以及彼等之配偶或未满十八岁之子女并未获授或行使任

何可认购本公司、其指明企业或其任何联系公司任何证券之权利。

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852024/2025年业绩报告

董事会报告书（续）

董事所持之股份、相关股份及债券权益及淡仓（续）

除本文所披露者外，于2025年3月31日，本公司各董事及主要行政人员概无持有本公司或其任何联系公司（定义

见证券及期货条例第XV部）之任何股份、相关股份及债券权益或淡仓而根据证券及期货条例第XV部第7及8节之

条文须通知本公司及联交所（包括彼等根据该等证券及期货条例条文被当作或视为持有之权益及淡仓），或根据证

券及期货条例第XV部第352条规定须登记于其所述之登记册，或根据标准守则须通知本公司及联交所。

董事之服务合约

本公司或其任何附属公司并无与董事签订任何于一年内若由雇用公司终止合约则须作出赔偿（法定赔偿除外）之服

务合约。

董事于与本集团业务有重大关连之交易、安排及合约之重大

权益

除所披露者外，本公司任何董事及其关连人士概无于本公司、其任何控股公司或其附属公司及联属公司参与订立

与本集团业务有关连而于本年终或本年内任何时间仍然生效之任何重大交易、安排及合约中直接或间接拥有重大

权益。

董事于竞争业务之利益

本公司依照联交所证券上市规则（「上市规则」）第8.10条之规定作出披露，于截至2025年3月31日止年度，

庄家彬先生、庄家丰先生及庄家淦先生均于庄士机构担任董事，并于若干私人公司持有股本权益及担任董事。

李美心小姐亦为庄士机构之董事。庄士机构之主要业务包括于香港之物业发展及投资和证券投资及买卖，而该等

私人公司之主要业务包括证券投资及买卖。由于庄士机构所拥有之物业就类型及/或所处地点而言均有别于本集

团之物业，且庄士机构及该等私人公司各别董事会成员组合均与本集团不同，本集团乃以独立于庄士机构及该等

私人公司业务之方式及按公平原则经营业务。

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86庄士中国投资有限公司

董事会报告书（续）

管理合约

本年内并无订立或存在任何有关管理及执行本公司全部或任何主要部份业务之合约。

主要股东

据本公司任何董事或主要行政人员所知，以及除上文「董事所持之股份、相关股份及债券权益及淡仓」一节所披露

者外，于2025年3月31日，下列人士持有本公司之股份及相关股份权益及淡仓而根据证券及期货条例第XV部第

2及3节之条文须向本公司披露，或根据证券及期货条例第XV部第336条规定须登记于其所述之登记册如下：

股东名称本公司股份数目身份持股百分比

Profit Stability Investments Limited（「PSI」）1,435,314,923实益拥有人61.15

庄士机构1,435,314,923附注161.15

Evergain1,435,314,923附注161.15

庄绍绥先生1,435,314,923附注161.15

庄贺碧谕女士1,435,314,923附注261.15

附注1： 1,435,314,923 股份权益由PSI 拥有。PSI为庄士机构之全资附属公司。庄绍绥先生透过Evergain（庄绍绥先生实益拥有60%）可

在庄士机构之股东大会上行使或控制行使三分之一或以上之表决权。庄家彬先生、庄家丰先生及庄家淦先生均为庄士机构之董

事及Evergain 之董事兼股东，而庄家彬先生亦为PSI之董事。李美心小姐亦为庄士机构之董事。

附注2： 该等权益透过其配偶庄绍绥先生之权益而产生。

除上述者外，于2025年3月31日，据本公司有关登记册所记录，概无其他人士持有本公司之股份或相关股份权益

或淡仓而根据证券及期货条例第XV部第2及3节之条文须向本公司披露，或根据证券及期货条例第XV部第336条

规定须登记于其所述之登记册。

控权股东于合约之权益

本公司或其任何附属公司概无与控权股东或其任何附属公司订立任何于结算日或本年内任何时间及截至本报告日

期止之重大合约。

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872024/2025年业绩报告

董事会报告书（续）

买卖或赎回本公司之上市证券

本公司于年内概无赎回其任何股份。本公司及其任何附属公司于年内概无买卖本公司之任何上市股份。

主要供应商及客户

本集团最大供应商及五大供应商应占之采购额分别相当于本年度本集团总采购额约13%及48%。

本集团最大客户及五大客户应占之收入分别相当于本年度本集团总收入约11%及32%。

董事、彼等之联系人士或任何股东（均为据董事会所知拥有本公司股本逾5%者）概无于本集团五大供应商及五大

客户中拥有任何权益。

与供应商及客户之关系

本集团与业内信誉良好之供应商建立长期合作关系。本集团实施一系列之采购管理制度及监控程序，以循审慎之

方式甄选供应商。

本集团与客户保持良好关系，并维持彼此之间有效的沟通机制，以确保本集团可适时得知所有客户之要求或意见

回馈，并为客户提供优质服务。

遵守有关法例及规则

于回顾年度，本集团已遵守所有对本集团业务及营运有重大影响之相关法例及规则。据董事会及管理层所知，本

集团并无严重违反或不遵守适用之法例及规则，致令本集团之业务及营运受到重大影响。

退休金计划

有关本集团退休金计划之详情载于综合财务报告附注9。

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88庄士中国投资有限公司

董事会报告书（续）

允许弥偿条文

根据本公司之公司细则第166(1)条，当时就本公司任何事务行事之董事，将就彼等或其中任何一人或其承继人、

遗嘱执行人或遗产管理人因或有关履行其于相关职位或信托之职责或假定职责所进行任何行动、协同或遗漏行动

而产生或蒙受或可能产生或蒙受之一切法律行动、成本、费用、损失、损害及开支，获以本公司资产及溢利提供

弥偿保证及免受损害，惟此项弥偿保证不得伸展至涉及上述任何人士蓄意疏忽、蓄意失责、欺诈或不诚实行为之

任何事宜。于回顾年度，本公司已就董事之责任设立及维持一项保险。

购股权计划

根据本公司于2022年9月2日举行之股东周年大会上通过之普通决议案，一项购股权计划（「该计划」）已获采纳。

以下为该计划之概要：

1.目的：给予本集团之董事及雇员和该计划批准之任何其他人士奖励

2.参与者：包括本集团之董事及雇员

3.根据该计划可发行之股份总数及其于

本年报日期所占之已发行股本

百分比：

根据该计划可予发行234,703,531股份，相当于本报告日期

已发行股本约10%

4.每名参与者可获授之购股权上限：根据该计划于十二个月内可发行之股份总数上限之1%

5.根据购股权接纳股份之期限：不适用。自该计划于2022年9月2日获采纳后，概未授出任何

购股权

6.接纳购股权时应付之款项及付款期限：购股权须于其批授日期（「批授日期」）（必须为交易日）后28天

内接纳，而接纳时应付予本公司1.00港元

7.行使价厘定基准：不低于下列三项之最高数额：(i)联交所每日收市价表于批授日

期（必须为交易日）所报股份之收市价；(i)联交所每日收市价

表于紧接批授日期（必须为交易日）前五(5)个交易日所报股份

之平均收市价；及(i)股份面值

8.该计划尚余年期：有效年期直至2032年9月1日止，惟若根据该计划条款予以终

止则除外

本公司于2022年9月2日采纳之该计划为期十年，将于2032年9月1日届满。于本报告日期，本公司并无该计划以

外之任何购股权计划，亦无任何根据该计划已授出而仍然有效或尚可行使之购股权。

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892024/2025年业绩报告

董事会报告书（续）

根据上市规则第13.51B(1)条更新之董事资料

除本年报其他部份所披露外，以下为根据上市规则第13.51B(1)条须予披露有关本年内及截至本报告日期止董事资

料之其他变动：

石礼谦先生获委任为景业名邦集团控股有限公司之非执行董事，自2025年6月6日起生效。彼为新创建集团有限

公司（「新创建」）之独立非执行董事。新创建已更改其名称为周大福创建有限公司，自2024年11月22日起生效。

该两间公司之股份均于联交所上市。

持续关连交易

(a) 于2017年1月19日，本集团之合营公司（「厦门合营公司」）（以业主身份）与鹭江宾馆（为厦门合营公司合营

伙伴当时之非全资附属公司）（以租户身份）就租赁一间酒店订立租赁协议，租期近十年，自2017年3月24日

起至2027年1月19日止，第一至第五年租金为每年人民币9,000,000元，而第六至第十年租金为每年人民币

10,000,000元。本公司已于2017年1月19日公布有关持续关连交易详情。鹭江宾馆其后将租赁协议转让予其

全资附属公司厦门佲家鹭江酒店有限公司（「佲家鹭江酒店」）。

于2018年4月30日，厦门合营公司（以业主身份）与佲家鹭江酒店（以租户身份）就租赁毗邻该酒店的另外

3幢别墅订立另一份租赁协议，租期近8.7年，自2018年5月1日起至2027年1月19日止（与该酒店之租赁协

议一致），第一至第五年租金为每月人民币159,348元，而第六年起租金为每月人民币175,282.8元。本公司

已于2018年4月30日公布有关交易详情。

(b) 于2021年10月15日，厦门合营公司（以业主身份）(i)与佲家鹭江酒店（以租户身份）就租赁另外16幢别墅订

立另一份租赁协议，租期十年，自2021年10月15日起至2031年10月14日止，第一至第三年租金为每月

人民币380,900元，第四至第六年租金为每月人民币399,945元，第七至第九年租金为每月人民币419,942元，

而第十年租金为每月人民币440,933元；及(i)就修订有关该酒店及毗邻该酒店的3幢别墅之现有租赁的租赁

协议之若干条款订立修订协议，内容如下：(1)该酒店之月租于2021年10月20日至2022年1月19日期间由人

民币750,000元降低至人民币480,000元；及于2022年3月20日至2023年12月19日期间由约人民币833,333

元降至约人民币533,333元；及(2)该3幢别墅之月租于2021年11月1日至2023年4月30日期间由约人民币

159,348元降低至约人民币101,983元；及于2023年5月1日至2024年1月31日期间由约人民币175,283元降

至约人民币112,181元。此后截至2027年1月19日止余下期间，该酒店及3幢别墅之月租将恢复至原订水平。

本公司已分别于2021年10月15日及2021年10月20日公布有关交易详情。

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90庄士中国投资有限公司

董事会报告书（续）

持续关连交易（续）

(c) 于2022年1月26日，厦门合营公司（以业主身份）与佲家鹭江酒店（以租户身份）就租赁另外4幢别墅订立

另一份租赁协议，租期十年，自2022年2月1日起至2032年1月31日止，第一至第三年租金为每月人民币

128,000元，第四至第六年租金为每月人民币134,400元，第七至第九年租金为每月人民币141,120元，而第

十年租金为每月人民币148,176元。本公司已于2022年1月26日公布有关交易详情。

(d) 于2023年6月26日，厦门合营公司（以业主身份）与佲家鹭江酒店（以租户身份）订立第二份修订协议，以修

订有关该酒店及毗邻该酒店的3幢别墅之现有租赁的租赁协议之若干条款，内容如下：(i)该酒店之月租于

2023年12月20日（即紧随第一份修订协议项下相关减租期结束当日后翌日）起至有关当局开通道路连接当月（先

前预期为2025年2月）止期间，由约人民币833,333元降至约人民币691,667元；(i)该3幢别墅之月租于2024年

2月1日（即紧随第一份修订协议项下相关减租期结束当日后翌日）起至有关当局开通道路连接当月（先前

预期为2025年2月）止期间，由约人民币175,283元降至约人民币145,485元；(i)此后由减租期结束当日

起直至2027年1月止余下期间，该酒店及3幢别墅之月租将恢复至原订水平；及(iv)于上文(i)及(i)项所述减

租期间，佲家鹭江酒店将向厦门合营公司支付其全年经审核纯利（如有）17%作为租金收入，而有关金额不

得超出有关减租期间内的减租总金额。本公司已于2023年6月26日公布有关交易详情。截至本报告日期，

有关当局仍未开通上述道路连接，故减租期尚未结束。

截至2025年3月31日止年度上述交易之年度上限总额为人民币16,348,000元。根据厦门合营公司之账册及记录，

截至2025年3月31日止年度之总额为人民币15,613,000元。

独立非执行董事已审阅及确认上述持续关连交易乃于本集团的日常及一般业务过程中，根据一般商业条款及按规

管该等交易之有关协议的公平合理条款而订立，并符合本公司及其股东之整体利益。

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912024/2025年业绩报告

董事会报告书（续）

持续关连交易（续）

根据上市规则第14A.56条，本公司核数师已受聘根据香港会计师公会发布的香港鉴证业务准则3000号（经修订）

「历史财务资料审核或审阅以外的鉴证工作」并参考实务说明740号（经修订）「香港上市规则规定的持续关连交易

的核数师函件」，对本集团之持续关连交易作出报告。核数师已就本集团披露的持续关连交易，发出无保留意见的

函件，并载有其发现和结论，确认(i)该核数师并不知悉任何事宜令其认为所披露之持续关连交易未经董事会批准；

(i)就涉及本集团提供货品或服务之交易而言，该核数师并不知悉任何事宜令其认为有关交易于所有重大方面均未按

本集团之定价政策予以订立；(i)该核数师并不知悉任何事宜令其认为有关交易于所有重大方面均未按规管该等交

易之有关协议之条款予以订立；及(iv)就所披露之持续关连交易之总额而言，该核数师并不知悉任何事宜令其认为

有关金额已超出日期为2023年6月26日之公布所披露之年度上限。

足够之公众持股量

根据本公司可得之公开资料并就董事会所知，于截至2025年3月31日止整个年度及截至本报告日期止，本公司一

直保持本公司证券具有上市规则所规定足够之公众持股量。

核数师

综合财务报告已由罗兵咸永道会计师事务所审核。该核数师任满告退，惟符合资格并愿意膺聘续任。

代表董事会

Chuang’s China Investments Limited

（庄士中国投资有限公司）

庄家丰

董事总经理

香港，2025年6月26日

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财务 资料

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致Chuang’s China Investments Limited（庄士中国投资有限公司）股东 （于百慕达注册成立之有限公司） 意见 我们已审计的内容 Chuang’s China Investments Limited（庄士中国投资有限公司）（以下简称「贵公司」）及其附属公司（以下统称「贵集 团」）列载于第100至186页的综合财务报告，包括： • 于2025年3月31日的综合资产负债表； • 截至该日止年度的综合收益表； • 截至该日止年度的综合全面收益表； • 截至该日止年度的综合现金流量表； • 截至该日止年度的综合权益变动表；及 • 综合财务报告附注，包括重大会计政策信息及其他解释信息。 我们的意见 我们认为，该等综合财务报告已根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告会计准则》真实而中肯地反映了 贵 集团于2025年3月31日的综合财务状况及其截至该日止年度的综合财务表现及综合现金流量，并已遵照香港 《公司条例》的披露规定妥为拟备。 意见的基础 我们已根据香港会计师公会颁布的《香港审计准则》进行审计。我们在该等准则下承担的责任已在本报告「核数师 就审计综合财务报告承担的责任」部份中作进一步阐述。 我们相信，我们所获得的审计凭证能充足及适当地为我们的审计意见提供基础。 独立性 根据香港会计师公会颁布的《专业会计师道德守则》（以下简称「守则」），我们独立于 贵集团，并已履行守则中的 其他专业道德责任。 罗兵咸永道会计师事务所，香港中环太子大厦22楼 电话： ，传真： ，

独立核数师报告

2024/2025年业绩报告

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关键审计事项 关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报告的审计最为重要的事项。这些事项是在我们审计 整体综合财务报告及出具意见时进行处理的。我们不会对这些事项提供单独的意见。 我们在审计中识别的关键审计事项概述如下： • 投资物业的估值；及 • 待发展/发展中物业及待售物业的可收回性。 关键审计事项 我们的审计如何应对关键审计事项 投资物业的估值 就管理层对 贵集团的附属公司及一间合营企业所持的 投资物业估值所使用的关键假设，相关的程序包括： 请参阅综合财务报告附注4(a)、16及21 • 了解管理层用于确定投资物业估值的控制及程序， 于2025年3月31日， 贵集团之附属公司所持投资 并通过考虑估算不确定性的程度以及在确定适用 物业按815,000,000港元之公平值列账，而 贵集团 假设时所涉及的判断，评估了重大错报的内在风 于一间合营企业之权益中按比例应占投资物业之公 险。 平值为244,000,000港元。于截至2025年3月31日止 年度之综合收益表中，附属公司所持投资物业之公 • 评估独立估值师的资质、能力及客观性。 平值变动净额为亏损234,000,000港元。 贵集团之 投资物业组合包括位于香港、中华人民共和国及马 • 获取估值报告并与独立估值师会面讨论所采用的 来西亚的商住物业。 估值方法及关键假设。 管理层已聘任独立估值师厘定由 贵集团的附属公 • 通过抽样方式，从包括现有租约产生的租金及租 司及一间合营企业于2025年3月31日所持的 贵集 期对比独立估值师于物业估值中所用输入资料与 团投资物业的估值。 和租户所订立相关协议及管理层的记录来检查有 关所用输入资料的准确性。

94庄士中国投资有限公司

独立核数师报告（续）

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关键审计事项（续） 关键审计事项 我们的审计如何应对关键审计事项 投资物业的估值（续） • 评估在物业估值中所用的关键假设是否合适，通 过将该等假设与当时市场收益率与资本化利率、 采用收入资本化法进行估值，估值时考量该等物业 可资比较物业及标的物业租赁交易的当时市值租 的现有租约产生的资本化收入，以及租约期满后之 金以及可资比较物业的近期市场价格（如适用）比 复归潜力（包括资本化利率和当时市值租金），以及 较予以评估。 在适当时采用直接比较法参考可资比较物业之近期 交易价格的市场凭据资料。 • 安排我们的内部估值专家评估选定投资物业的估 值及关键假设。 鉴于 贵集团的附属公司及一间合营企业所持投资 物业的估值假设所涉及之重大判断及估计存在固有 • 评估在综合财务报告中作出的相关披露是否合适。 估算不确定性，我们认为此事项为关键审计事项。 根据已执行的程序，我们发现，管理层对投资物业估值 所使用的关键假设是有据可依。

952024/2025年业绩报告

独立核数师报告（续）

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关键审计事项（续） 关键审计事项 我们的审计如何应对关键审计事项 待发展/发展中物业及待售物业的可收回性 就管理层对待发展/发展中物业及待售物业（「该等物业」） 的可收回性的评估，相关的程序包括： 请参阅综合财务报告附注4(c)、18及24 • 了解管理层用于确定该等物业可变现净值的控制 贵集团于2025年3月31日分别拥有120,000,000港元 及程序，并通过考虑估算不确定性的程度以及在 的待发展/发展中物业及596,000,000港元的待售物业。 确定适用的关键假设时所涉及的判断，评估了重 大错报的内在风险。 管理层根据对相关物业可变现净值的估计，评估待发 展/发展中物业及待售物业的可收回性。其涉及对（待 • 测试该等物业建筑周期中的关键控制，尤其集中 发展/发展中物业）按照现有计划完成将发生的竣工成 于（但不仅限于）对成本预算及其定期检查、可变 本，相关的可变销售费用，以及根据现行市况（如条 现净值评估数据来源以及计算拨备的控制。 件及位置可资比较物业的当前市场价格）对未来销售 价格进行预测或参考独立估值师的估值报告（如适用）。 • 评估独立估值师的资质、能力及客观性（如适用）。 倘由于市况变动及/或开发成本预算重大波动，相关 • 获取估值报告并与独立估值师会面讨论该等物业 物业库存的实际可变现净值与其估值存在重大偏差， 的估值（如适用）。 将可能产生重大可变现净值回拨或拨备。 • 以抽样方式选定物业，评估管理层的评估所采纳 鉴于可变现净值及管理层判断存在固有估算不确定 的关键假设及估计的合理性，包括： 性，我们认为此事项为关键审计事项。 – 就未来销售价格的估算，我们与相关物业 的合同销售价格或可资比较物业的当前市 场价格进行对比（如适用）； – 就竣工成本的估算，我们与总建筑成本的 最新批准预算进行对比，并与证明文件（如 测量师报告及已签订合约）进行核对（如适 用）。 • 评估在综合财务报告中作出的相关披露是否合适。 根据已执行的程序，我们发现，管理层对该等物业的可 收回性的评估所使用的关键假设是有据可依。

96庄士中国投资有限公司

独立核数师报告（续）

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其他信息 贵公司董事须对其他信息负责。其他信息包括年报内的所有信息，但不包括综合财务报告及我们的核数师报告。 我们对综合财务报告的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对综合财务报告的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与综合财务报告 或我们在审计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情况。 基于我们已执行的工作，如果我们认为其他信息存在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这方面，我们没有 任何报告。 董事及审核委员会就综合财务报告须承担的责任 贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告会计准则》及香港《公司条例》的披露规定拟备真实而 中肯的综合财务报告，并对其认为为使综合财务报告的拟备不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述所需的 内部控制负责。 在拟备综合财务报告时，董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事项， 以及使用持续经营为会计基础，除非董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的替代方案。 审核委员会须负责监督 贵集团的财务报告过程。

972024/2025年业绩报告

独立核数师报告（续）

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核数师就审计综合财务报告承担的责任 我们的目标，是对综合财务报告整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并出具包 括我们意见的核数师报告。我们仅按照百慕达《1981年公司法》第90条向 阁下（作为整体）报告我们的意见，除 此之外本报告别无其他目的。我们不会就本报告的内容向任何其他人士负上或承担任何责任。合理保证是高水平 的保证，但不能保证按照《香港审计准则》进行的审计，在某一重大错误陈述存在时总能发现。错误陈述可以由欺 诈或错误引起，如果合理预期它们单独或汇总起来可能影响综合财务报告使用者依赖综合财务报告所作出的经济 决定，则有关的错误陈述可被视作重大。 在根据《香港审计准则》进行审计的过程中，我们运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦： • 识别和评估由于欺诈或错误而导致综合财务报告存在重大错误陈述的风险，设计及执行审计程序以应对这 些风险，以及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗 漏、虚假陈述，或凌驾于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险高于未能发现 因错误而导致的重大错误陈述的风险。 • 了解与审计相关的内部控制，以设计适当的审计程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效性发表意见。 • 评价董事所采用会计政策的恰当性及作出会计估计和相关披露的合理性。 • 对董事采用持续经营会计基础的恰当性作出结论。根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事项或情况有 关的重大不确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果我们认为存在重大不确 定性，则有必要在核数师报告中提请使用者注意综合财务报告中的相关披露。假若有关的披露不足，则我 们应当发表非无保留意见。我们的结论是基于核数师报告日止所取得的审计凭证。然而，未来事项或情况 可能导致 贵集团不能持续经营。 • 评价综合财务报告的整体列报方式、结构和内容，包括披露，以及综合财务报告是否中肯反映相关交易和 事项。

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独立核数师报告（续）

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核数师就审计综合财务报告承担的责任（续） • 计划和执行集团审计，以获取关于 贵集团内实体或业务单位财务信息的充足和适当的审计凭证，以对综合 财务报表形成审计意见提供基础。我们负责指导、监督和覆核为集团审计而执行的审计工作。我们为审计意 见承担总体责任。 除其他事项外，我们与审核委员会沟通了计划的审计范围、时间安排、重大审计发现等，包括我们在审计中识别 出内部控制的任何重大缺陷。 我们还向审核委员会提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们沟通有可能合理地被 认为会影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及在适用的情况下，用以消除对独立性产生威胁的行动或采取 的防范措施。 从与审核委员会沟通的事项中，我们确定哪些事项对本期综合财务报告的审计最为重要，因而构成关键审计事项。 我们在核数师报告中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，或在极端罕见的情况下，如果合理 预期在我们报告中沟通某事项造成的负面后果超过产生的公众利益，我们决定不应在报告中沟通该事项。 出具本独立核数师报告的审计项目合伙人是曾雅君（执业证书编号：P05155）。 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 香港，2025年6月26日 （本独立核数师报告的中英文文本如有任何歧义，概以英文文本为准。）

992024/2025年业绩报告

独立核数师报告（续）

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86,044
(134,519)
(48,475)
18,941
(20,461)
(141,964)
(234,294)
(426,253)
(10,582)
12,624
(424,211)
27,745
(396,466)
(394,944)
(1,522)
(396,466)
港币仙
(16.83)

截至2025年3月31日止年度

综合收益表

庄士中国投资有限公司

2025年2024年

附注千港元千港元

（经重列）

收入590,607

销售成本(207,558)

毛利亏损(116,951)

其他收入及亏损净额7(37,437)

销售及推广支出(25,344)

行政费用及其他经营支出(82,677)

投资物业之公平值变动16(76,084)

经营亏损8(338,493)

融资费用10(6,170)

摊占一间合营企业绩2111,609

除税前亏损(333,054)

税项抵免1210,011

本年度亏损(323,043)

应占：

权益持有人(320,738)

非控制性权益(2,305)

(323,043)

港币仙

每股亏损（基本及摊薄）14(13.67)

第106至186页所载之附注为综合财务报告之组成部份。

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2025年 2024年 千港元 千港元 本年度亏损 (396,466) (323,043) 其他全面收益： 已重列/日后或会重列入损益之项目： 净汇兑差额 (3,944) (120,065) 摊占一间合营企业之汇兑储备 (1,809) (13,178) 已重列/日后或会重列入损益之其他全面亏损总额 (5,753) (133,243) 日后或不会重列入损益之项目： 公平值反映于其他全面收益之金融资产之公平值变动 (38,926) (19,744) 本年度其他全面亏损总额 (44,679) (152,987) 本年度全面亏损总额 (441,145) (476,030) 应占全面亏损总额： 权益持有人 (438,571) (465,323) 非控制性权益 (2,574) (10,707) (441,145) (476,030) 第106至186页所载之附注为综合财务报告之组成部份。

(396,466)
(3,944)
(1,809)
(5,753)
(38,926)
(44,679)
(441,145)
(438,571)
(2,574)
(441,145)

截至2025年3月31日止年度

综合全面收益表

2024/2025年业绩报告

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2025年 2024年 附注 千港元 千港元 非流动资产 物业、厂房及设备 15 16,964 23,337 投资物业 16 814,795 1,062,744 使用权资产 17(a) 1,229 1,335 待发展/发展中物业 18 120,000 135,750 墓园资产 19 270,879 273,033 合营企业 21 296,232 319,645 公平值反映于其他全面收益之金融资产 22 84,300 123,226 贷款及应收账款以及其他订金 23 119,354 219,910 1,723,753 2,158,980 流动资产 待售物业 24 596,435 652,354 墓园资产 19 713,693 716,846 存货 25 49,795 49,795 应收账款及预付款项 26 42,211 26,830 公平值反映于损益之金融资产 27 124,021 159,261 现金及银行结存 28 367,783 920,141 1,893,938 2,525,227 所持待售之投资物业 29 – 10,780 1,893,938 2,536,007 流动负债 应付账款及应计费用 30 167,827 246,642 已收取售楼订金 31 1,040 – 长期银行借款之即期部份 34 9,500 494,473 应付税项 33,283 33,294 211,650 774,409 所持待售之负债 29 – 1,860 211,650 776,269 流动资产净值 1,682,288 1,759,738 总资产减流动负债 3,406,041 3,918,718

16,964
814,795
1,229
120,000
270,879
296,232
84,300
119,354
1,723,753
596,435
713,693
49,795
42,211
124,021
367,783
1,893,938
–
1,893,938
167,827
1,040
9,500
33,283
211,650
–
211,650
1,682,288
3,406,041

2025年3月31日结算

综合资产负债表

庄士中国投资有限公司

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2025年 2024年 附注 千港元 千港元 权益 股本 32 117,352 117,352 储备 33 2,788,297 3,226,868 股东资金 2,905,649 3,344,220 非控制性权益 82,162 84,736 权益总额 2,987,811 3,428,956 非流动负债 长期银行借款 34 121,600 157,788 递延税项负债 35 222,885 252,911 与非控制性权益之贷款及应付款项 36 40,078 45,141 其他非流动负债 33,667 33,922 418,230 489,762 3,406,041 3,918,718 庄家彬 李美心 董事 董事 第106至186页所载之附注为综合财务报告之组成部份。

117,352
2,788,297
2,905,649
82,162
2,987,811
121,600
222,885
40,078
33,667
418,230
3,406,041

1032024/2025年业绩报告

2025年3月31日结算

综合资产负债表（续）

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(64,433)
(18,126)
(3,012)
(85,571)
21,395
–
(87)
(278)
1,002
9,888
34,380
27,236
93,536
70,000
(597,538)
(5,071)
(41)
(532,650)
(524,685)
801,246
(437)
276,124

截至2025年3月31日止年度

综合现金流量表

庄士中国投资有限公司

2025年2024年

附注千港元千港元

经营活动所得现金

经营活动使用现金39(a)(149,405)

已付利息(41,764)

已付税项(6,423)

经营活动使用现金净额(197,592)

投资活动所得现金

已收利息收入38,147

已收从公平值反映于其他全面收益之金融资产之股息收入7,366

购入物业、厂房及设备(137)

投资物业增加–

出售物业、厂房及设备所得款项673

出售一个投资物业所得款项–

于一间合营企业之投资增加及往来款项变动352

存放日期起计三个月后到期之银行存款减少/（增加）(68,040)

投资活动所得/（使用）现金净额(21,639)

融资活动所得现金

新借银行借款39(b)86,766

偿还银行借款39(b)(251,745)

与非控制性权益之贷款及应付款项变动，净额39(b)65

租赁付款39(b)(1,847)

融资活动使用现金净额(166,761)

现金及现金等值减少净额(385,992)

年初现金及现金等值1,188,639

现金及现金等值之汇兑差额(1,401)

年终现金及现金等值39(c)801,246

第106至186页所载之附注为综合财务报告之组成部份。

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本公司权益持有人应占 非控制性 股本 其他储备 保留溢利 股东资金 权益 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 于2023年4月1日 117,352 2,179,433 1,512,758 3,809,543 95,443 3,904,986 本年度亏损 – – (320,738) (320,738) (2,305) (323,043) 其他全面收益： 净汇兑差额 – (113,640) – (113,640) (6,425) (120,065) 摊占一间合营企业之汇兑储备 – (11,201) – (11,201) (1,977) (13,178) 公平值反映于其他全面收益之 金融资产之公平值变动 – (19,744) – (19,744) – (19,744) 本年度全面亏损总额 – (144,585) (320,738) (465,323) (10,707) (476,030) 于2024年3月31日 117,352 2,034,848 1,192,020 3,344,220 84,736 3,428,956 本年度亏损 – – (394,944) (394,944) (1,522) (396,466) 其他全面收益： 净汇兑差额 – (3,163) – (3,163) (781) (3,944) 摊占一间合营企业之汇兑储备 – (1,538) – (1,538) (271) (1,809) 公平值反映于其他全面收益之 金融资产之公平值变动 – (38,926) – (38,926) – (38,926) 本年度全面亏损总额 – (43,627) (394,944) (438,571) (2,574) (441,145) 转拨至法定储备 – 265 (265) – – – 于2025年3月31日 117,352 1,991,486 796,811 2,905,649 82,162 2,987,811 第106至186页所载之附注为综合财务报告之组成部份。

117,352	1,991,486	796,811	2,905,649	82,162	2,987,811

截至2025年3月31日止年度

综合权益变动表

2024/2025年业绩报告

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1. 一般资料 Chuang’s China Investments Limited（庄士中国投资有限公司）（「本公司」）为于百慕达注册成立及在香港联 合交易所有限公司（「联交所」）主板上市之有限责任公司。其注册办事处地址为Clarendon House, 2 Church Street, Hamilton HM 11, Bermuda，而在香港之主要营业地点为香港中环遮打道18号历山大厦25楼。 于2025年3月31日，本公司为Profit Stability Investments Limited拥有61.15%权益之附属公司。该公司于 英属处女群岛注册成立，为Chuang’s Consortium International Limited（庄士机构国际有限公司）（「庄士机 构」）（于百慕达注册成立及在联交所主板上市之有限责任公司）之全资附属公司。董事会（「董事会」）视庄士 机构为最终控股公司。 本公司及其附属公司（统称「本集团」）之主要业务为物业发展、投资及买卖，酒店经营及管理，墓园发展及 经营，货品及商品（包括艺术品）销售，以及证券投资及买卖。 2. 重大会计政策概要 以下为编制综合财务报告所采纳之重大会计政策，除另有说明外，该等会计政策已贯彻应用于所呈列之各 个年度。若干上年度的数字已重列以与本年度呈列一致。 (a) 编制基准 综合财务报告采用历史成本法编制，并根据投资物业、公平值反映于其他全面收益之金融资产及 公平值反映于损益之金融资产按公平值重估而作出修订，且沿用香港会计师公会颁布之所有适用的 香港财务报告会计准则（「香港财务报告准则」）。 编制符合香港财务报告准则之综合财务报告须采用若干重大之会计估计。管理层亦须在采用本集团 会计政策之过程中作出判断。涉及高度判断或复杂分析之范畴或对综合财务报告有重大影响之假设 及估计之范畴载于附注4。

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注

庄士中国投资有限公司

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2. 重大会计政策概要（续） (a) 编制基准（续） (i) 采纳准则及诠释修订之影响 于截至2025年3月31日止年度，本集团已采纳下列准则及诠释修订，其对始于2024年4月 1日或该日以后之会计期间生效及适用于本集团业务： 香港会计准则第1号（修订本） 负债分类为流动或非流动 香港会计准则第1号（修订本） 附带契诺的非流动负债 香港会计准则第7号及 供应商融资安排 香港财务报告准则第7号（修订本） 香港财务报告准则第16号（修订本） 售后租回之租赁负债 香港诠释第5号（2020年） 财务报告之呈列－借款人对包含按通知还款条文 之定期贷款之分类 本集团已对采纳上述准则及诠释修订的影响进行评估，并认为有关采纳不会对本集团之业绩 及财务状况产生任何重大影响，而本集团之会计政策及综合财务报告之呈列方式亦不会出现 任何重大变动。 (ii) 尚未生效之新订准则、准则及诠释修订及改进 以下为已颁布及适用于本集团业务且本集团始于2025年4月1日或该日以后之会计期间必须 采纳，惟本集团尚未提早采纳之新订准则、准则及诠释修订及改进： 香港会计准则第21号及 缺乏可交换性 香港财务报告准则第1号（修订本） （自2025年1月1日起生效） 香港财务报告准则第9号及 金融工具分类及计量 香港财务报告准则第7号（修订本） （自2026年1月1日起生效） 香港财务报告准则第10号及 投资者与其联营公司或合营企业之间的资产销售 香港会计准则第28号（修订本） 或贡献 （无强制生效日期） 香港财务报告准则第18号 财务报告之呈列及披露 （自2027年1月1日起生效） 香港财务报告准则第19号 非公共受托责任附属公司：披露 （自2027年1月1日起生效） 香港诠释第5号（修订本） 财务报告之呈列－借款人对包含按通知还款条文 之定期贷款之分类 （自2027年1月1日起生效） 香港会计准则第7号、香港财务报告 香港财务报告会计准则年度改进－第11卷 准则第1号、香港财务报告准则 （自2026年1月1日起生效） 第7号、香港财务报告准则第9号 及香港财务报告准则第10号

1072024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (a) 编制基准（续） (ii) 尚未生效之新订准则、准则及诠释修订及改进（续） 本集团将于上述新订准则、准则及诠释修订及改进开始生效时予以采纳。本集团已开始初步 评估采纳上述新订准则、准则及诠释修订及改进可能产生的影响，并预期有关采纳不会对本 集团之业绩及财务状况产生任何重大影响，而本集团之会计政策及综合财务报告之呈列方式 亦不会出现任何重大变动。本集团将继续更详细地评估有关影响。 (b) 综合列账 综合财务报告包括本公司及各附属公司截至3月31日止之财务报告，并包括本集团应占联营公司及 合营企业之收购后业绩及储备。 本财政期间内购入或出售之附属公司、联营公司及合营企业之业绩，乃分别自收购日期起计算或计 算至出售日期止（如适用），并列入综合收益表。 出售附属公司、联营公司或合营企业之收益或亏损乃参考于出售日期应占之净资产（包括应占尚未 撇销之商誉数额）计算。 (c) 附属公司 附属公司为本集团拥有控制权之实体（包括结构性实体）。当本集团因在该实体之参与而承担可变回 报的风险或享有可变回报的权益，并有能力透过其对该实体之权力影响有关回报时，则本集团对该 实体拥有控制权。 附属公司于其控制权转移至本集团当日起全面综合入账，而于控制权终止当日起不再综合入账。 集团内公司间之交易、结余及交易产生之未变现收益予以对销。除非有关交易显示所转让之资产出 现减值之凭证，否则未变现亏损亦会予以对销。附属公司所汇报之数额已按需要作出调整，以与本 集团之会计政策一致。

108庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (c) 附属公司（续） (i) 业务合并 本集团采用收购会计法为业务合并列账。就收购附属公司转让之代价为所转让资产、对被收 购方的前拥有人产生之负债及本集团发行股本权益之公平值。所转让代价包括或然代价安排 产生之任何资产或负债之公平值。收购相关之成本于产生时支销。在业务合并中所收购之可 识别资产以及所承担之负债及或然负债，均于收购当日按其公平值作出初步计量。本集团根 据个别收购基准确认被收购方之任何非控制性权益。被收购方之非控制性权益为现有拥有权 权益，赋予其持有人权利于清盘时按比例应占有关实体之净资产，乃按公平值或按现有拥有 权权益应占被收购方可识别净资产之已确认金额之比例计量。非控制性权益所有其他组成部 份则按收购日期之公平值计量，除非香港财务报告准则规定必须以其他计量基准计算。 倘业务合并分阶段进行，则收购方先前所持有被收购方之股本权益于收购日期之账面值将按 其于收购日期之公平值重新计量；重新计量所产生之任何收益或亏损将在综合收益表内确认。 本集团将转让之任何或然代价按其于收购日期之公平值确认。当作资产或负债之或然代价日 后公平值之变动，将根据香港财务报告准则第9号在综合收益表内确认或以其他全面收益之 变动列账。列为权益之或然代价不予重新计量，其日后之结付将于权益内处理。 转让代价、被收购方之任何非控制性权益及在被收购方先前之任何股本权益于收购日期之公 平值超逾所收购可识别净资产公平值之数额，列为商誉。就议价收购而言，倘转让代价、已 确认非控制性权益及先前所持有权益之计量总额低于所收购附属公司净资产之公平值，则该 差额（负商誉）将直接在综合收益表内确认。

1092024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (c) 附属公司（续） (ii) 出售附属公司 当本集团对某一附属公司不再拥有控制权时，于该附属公司之任何保留权益将于失去控制权 当日重新计量至其公平值，而其与账面值之变动将在综合收益表内确认。有关公平值将作为 有关保留权益日后入账为联营公司、合营企业或金融资产的初步账面值。此外，之前在其他 全面收益中确认有关该附属公司的任何数额将当作本集团直接出售有关资产或负债之方式列 账。这意味著之前在其他全面收益中确认的数额将重列入综合收益表或转拨至适用香港财务 报告准则所指定/准许之其他权益类别。 (iii) 独立财务报告 在本公司之资产负债表内，于附属公司之投资乃按成本值扣除减值亏损列账。本公司根据已 收及应收股息将附属公司业绩列账。 当收到于附属公司之投资的股息时，若股息超逾附属公司于宣派股息期间之全面收益总额， 或若独立财务报告所列有关投资之账面值超逾被投资方净资产（包括商誉）列于综合财务报告 之账面值，则须就有关投资进行减值测试。 (d) 并无改变控制权之附属公司拥有权权益变动 与非控制性权益进行而并无导致失去控制权之交易入账列为权益交易－即与附属公司拥有人（以其 拥有人身份）进行之交易。所支付任何代价之公平值与应占所收购附属公司有关净资产账面值的差 额将列入权益。向非控制性权益出售权益所产生之收益或亏损亦列入权益。

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综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (e) 联营公司 联营公司指本集团对其具有重大影响力但并非控制权，且通常持有其20%至50%表决权之实体。 于联营公司之投资以权益会计法入账。根据权益会计法，有关投资初始按成本值确认，而账面值将 予增加或减少，以确认投资方于收购日期后应占被投资方之溢利或亏损。本集团于联营公司之投资 包括收购产生之商誉。于收购联营公司之拥有权权益时，联营公司之成本与本集团应占联营公司可 识别资产及负债之公平净值的差额乃以商誉入账。 如于联营公司之拥有权权益减少但仍保留重大影响力，则只将应占之前在其他全面收益中确认的数 额比例重列入综合收益表（如属适用）。 本集团应占收购后联营公司之损益乃在综合收益表内确认，而应占收购后之其他全面收益变动则在 其他全面收益内确认。投资账面值会根据累计之收购后变动作出调整。若本集团应占联营公司之亏 损等于或超过其于该联营公司之权益（包括任何长期权益，其实质上乃本集团于联营公司投资净额 之组成部份），除非本集团已代联营公司承担法定或推定责任或支付款项，否则本集团将不会确认 进一步亏损。 本集团于每个结算日评估于联营公司之投资有否出现减值之客观证据。若有，本集团将以有关联营 公司之可收回金额与其账面值之差额作为减值数额，并在综合收益表内「摊占联营公司业绩」项目 中予以确认。 本集团与其联营公司交易产生之未变现收益，按本集团于联营公司之权益对销。除非有关交易显示 所转让之资产出现减值之凭证，否则未变现亏损亦予以对销。联营公司之会计政策已按需要作出调 整，以确保与本集团所采纳之会计政策一致。于联营公司之投资所产生之摊薄收益及亏损在综合收 益表内确认。

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综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (f) 合营安排 于合营安排之投资根据各投资方之合约权利及责任而非合营安排之法定结构列为合营业务或合营企 业。本集团已评估其合营安排之性质，并就此应用香港财务报告准则第11号编制综合财务报告。 合营业务 若合营安排不涉及成立另一独立实体，惟涉及本集团与其他参与方共同控制及拥有注入合营安排或 为合营安排购入之资产，则将以合营业务列账。本集团应占之合营业务及与其他合营业务伙伴共同 承担之任何负债将按有关项目之性质确认及分类。若有关交易之经济利益有可能流入本集团，销售 或使用本集团应占合营业务之出产所得之收入将予确认，而本集团应占合营业务之支出则在支销时 确认。 合营企业 根据权益会计法，于合营企业之权益初步按成本值确认，其后作出调整以确认本集团应占之收购后 损益及其他全面收益变动。本集团于合营企业之投资包括于收购时识别之商誉。于收购合营企业之 拥有权权益时，合营企业之成本与本集团应占合营企业可识别资产及负债之公平净值的差额乃以商 誉入账。若本集团应占合营企业之亏损等于或超过其于合营企业之权益（包括任何长期权益，其实 质上乃本集团于合营企业投资净额之组成部份），除非本集团已代合营企业承担责任或支付款项， 否则本集团将不会确认进一步亏损。 本集团与其合营企业交易产生之未变现收益，按本集团于合营企业之权益对销。除非有关交易显示 所转让之资产出现减值之凭证，否则未变现亏损亦予以对销。合营企业之会计政策已按需要作出调 整，以确保与本集团所采纳之会计政策一致。

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2. 重大会计政策概要（续） (g) 商誉 商誉乃指收购成本超逾本集团于有效收购日期应占所购入附属公司、联营公司或合营企业可识别净 资产公平值之数额，而就增持附属公司权益而言，将被视为与非控制性权益之交易。收购成本按于 交易当日所给予资产、所发行股本工具及所产生或承担之负债之公平值计算。 因收购附属公司产生之商誉列入无形资产内，因收购联营公司或合营企业产生之商誉则分别列入于 联营公司或合营企业之投资内。若收购成本少于所购入净资产之公平值，有关差额将直接在综合收 益表内确认。 本集团至少每年及每当出现减值迹象时就商誉进行减值测试，并按成本值扣除累积减值亏损将有关 商誉列账。商誉减值亏损不会回拨。商誉将分配至现金产生单位以作减值测试，且为分配至预期可 从产生商誉（已按经营分部予以识别）之业务合并中得益之现金产生单位或现金产生单位组别。 当收到于附属公司、联营公司及合营企业之投资的股息时，若股息超逾附属公司、联营公司及合营 企业于宣派股息期间之全面收益总额，或若独立财务报告所列有关投资之账面值超逾被投资方净资 产（包括商誉）列于综合财务报告之账面值，则须就有关投资进行减值测试。

1132024/2025年业绩报告

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2. 重大会计政策概要（续） (h) 物业、厂房及设备 物业、厂房及设备按历史成本扣除累积折旧及减值亏损列账。历史成本包括购入资产直接应占之开 支。若有关资产之未来经济利益有可能流入本集团，并能可靠计量资产成本，其后开支才会计入资 产之账面值或以另列资产确认。被取代部份之账面值将予终止确认。所有其他维修及保养费用于产 生之财政期间在综合收益表内支销。 物业、厂房及设备之折旧乃采用直线法计算，于预算使用年期内按下列年率将成本值平均撇销至剩 余价值： 楼宇 2%至5% 家具及装置 10%至30% 其他资产 10%至30% 本集团于每个结算日审阅及调整（如属适当）资产之剩余价值及使用年期。若其估计可收回金额已降 至低于其账面值，则将资产账面值撇减至其估计可收回金额。 出售收益或亏损乃指有关资产之出售所得款项净额与其账面值之差额，并在综合收益表内确认。 (i) 投资物业 为长期租金收益或资本增值或为此两个目的持有而非由本集团占用之物业乃列为投资物业。投资物 业亦包括正在兴建或发展以作未来投资物业用途之物业。 符合投资物业定义之所有租赁均列为投资物业并按公平值计量。 投资物业初步按成本值（包括有关交易成本及借贷成本）计算。就收购、兴建或建设合资格投资物业 而支销之借贷成本将资本化为该物业之部份成本。于收购或兴建正在积极进行时，借贷成本将作资 本化，当有关资产已大致完成建设时即终止资本化，或若暂停有关资产之发展，即暂停资本化。

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2. 重大会计政策概要（续） (i) 投资物业（续） 透过租赁获得的投资物业初步按就于开始日期或之前支付的任何租赁款项（扣除任何已收租赁优惠） 作出调整的租赁负债金额及本集团产生的任何初步直接成本计算。 于初步确认后，投资物业将按公平值列账。公平值将以持有认可及相关专业资格并具备近期评估与 投资物业同地区及同类别之物业之经验的专业估值师进行之估值为根据。有关估值将作为列于综合 财务报告之账面值的根据。重新发展以续作投资物业用途或其市场经已放缓之投资物业，将继续按 公平值计量。 当认为能够可靠计量在建物业之公平值时，才对有关物业采用公平值计量。 有时或会难以可靠厘定在建投资物业之公平值。为评估能否可靠厘定在建投资物业之公平值，管理 层会考虑（其中包括）下列因素： • 建筑合约之条文 • 工程完成阶段 • 有关项目/物业是否属于标准（为市场典型者）或非标准类型 • 落成后现金流入之可靠程度 • 有关物业所涉特别之发展风险 • 过往有关同类建筑之经验 • 建筑许可证之状况 投资物业之公平值反映（其中包括）源自现行租约之租金收入及根据现行市况对源自未来租约租金收 入之假设。按类似的基准计算，有关公平值亦反映物业预计之任何现金流出。部份现金流出确认为 负债，包括列为投资物业之使用权资产的租赁负债；其他（包括或然租金付款）则不会在综合财务报 告内确认。投资物业之公平值亦反映近期交易的可资比较物业之市值，且就任何可能影响价格之质 量差异（例如楼宇位置、楼面面积、质素及竣工情况以及其他相关因素）作出调整。

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2. 重大会计政策概要（续） (i) 投资物业（续） 当有关物业之未来经济利益有可能流入本集团，且能够可靠计量其成本时，日后之开支才会于物业 之账面值资本化。所有其他维修及保养费用于产生之财政期间在综合收益表内支销。 投资物业之公平值变动将在综合收益表内确认。当已出售或永久弃用投资物业，且预计其出售并无 任何之未来经济利益流入，即终止确认投资物业。 在建投资物业已于结算日予以估值。所有公平值收益或亏损在综合收益表内确认为公平值收益或亏 损。 若某项投资物业变为由业主自用，其将重新列入物业、厂房及设备。其于重新分类日期之公平值将 变为其日后之会计成本。 若某项投资物业更改用途，即如开始发展以作出售用途，则将其拨入存货。有关物业于更改用途日 期之公平值将被视为其日后列于存货之会计成本。 若某项由业主自用之物业因更改用途而变为投资物业，有关物业于转拨日期之账面值与公平值之任 何差异将在其他全面收益内确认为物业、厂房及设备之重估储备。然而，若有关公平值引致先前减 值之回拨，则有关数额将在综合收益表内确认。此项重估储备将予保留并于有关物业出售时拨入保 留溢利。 若某项待发展/发展中物业或待售物业因更改用途而变为投资物业，有关物业于更改用途日期之公 平值与其先前账面值之任何差异将在综合收益表内确认。 投资物业列于非流动资产之下，惟若预计于一年内出售则列于流动资产之下。当投资物业的账面值 主要透过出售交易收回且出售被视为极可能进行时，则投资物业重列为所持待售之出售组合的资产。

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2. 重大会计政策概要（续） (j) 墓园资产 墓园资产之成本值包括使用权资产和墓地及骨灰龛位之发展费用。除非有关墓地或骨灰龛位之建筑 期预计于正常之营运周期后才完结，否则墓园资产列为流动资产。 墓地及骨灰龛位按成本值及可变现净值两者之较低者列账。可变现净值为墓园资产之估计销售价扣 除所有估计竣工成本及相关的可变销售费用。 (k) 待发展/发展中物业 待发展/发展中物业按成本值及可变现净值两者之较低者列账。成本值包括发展项目应占之使用权 资产、已支销之发展及建筑费用，以及任何资本化借贷成本及其他直接成本。可变现净值乃按估计 之销售收益扣除相关的可变销售费用及竣工成本厘定。 待发展/发展中物业乃于流动资产下列为待售物业，惟若有关发展项目之建筑期预计于正常之营运 周期后才完结则除外。 (l) 待售物业 待售物业包括发展中物业（附注2(k)）及落成物业，乃列入流动资产，并包括发展项目应占之使用权 资产、发展及建筑费用、任何资本化借贷成本及其他直接成本。待售物业按成本值及可变现净值两 者之较低者列账。可变现净值乃按估计之销售收益扣除相关的可变销售费用及竣工成本厘定。

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2. 重大会计政策概要（续） (m) 金融资产 (i) 分类 本集团将其金融资产分为两个计量类别，即日后将按公平值计量（反映于其他全面收益或反 映于损益）之类别及将按摊销成本计量之类别。 有关分类视乎本集团管理金融资产之业务模式以及现金流量之合约条款而定。 对于按公平值计量之资产，其收益及亏损将计入其他全面收益或损益。对于非持作买卖之股 本工具投资，分类将视乎本集团在初始确认时是否作出不可撤回选择按公平值反映于其他全 面收益对股权投资进行会计处理。 仅当管理该等资产之业务模式发生变化时，本集团才会对债务投资进行重新分类。 (ii) 确认及终止确认 常规之金融资产收购及出售，均于交易日（即本集团承诺收购或出售有关资产当日）确认。当 本集团从金融资产接受现金流入之权利经已届满或已予转让，而本集团已大致上将拥有权之 所有风险和回报转移，则终止确认金融资产。 (iii) 计量 于初始确认时，本集团按金融资产之公平值另加（倘属并非按公平值反映于损益之金融资产） 购入金融资产直接应占之交易成本计量金融资产。按公平值反映于损益列账之金融资产之交 易成本于综合收益表支销。 在确定附带嵌入式衍生工具之金融资产之现金流量是否仅为支付本金及利息时，会从金融资 产之整体作考虑。

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2. 重大会计政策概要（续） (m) 金融资产（续） (iii) 计量（续） 债务工具 债务工具之后续计量视乎本集团管理资产之业务模式及该资产之现金流量特征而定。本集团 将其债务工具分类为三个计量类别： • 摊销成本：持作收取合约现金流量而该等现金流量仅为支付本金及利息之资产按摊销 成本计量。该等金融资产之利息收入采用实际利率法计入综合收益表。因终止确认而 产生之任何收益或亏损直接于综合收益表内确认，并与汇兑收益及亏损于其他收入及 收益/亏损净额呈列。减值亏损（如属重大），则在综合收益表内呈列为独立项目。 • 公平值反映于其他全面收益：为收取合约现金流量及出售金融资产而持有且资产之现 金流量仅为支付本金及利息之资产，按公平值反映于其他全面收益计量。账面值变动 透过其他全面收益处理，惟减值收益或亏损、利息收入及汇兑收益及亏损则在综合收 益表内确认。当金融资产终止确认时，早前于其他全面收益确认之累积收益或亏损由 权益重新分类至损益，并于其他收入及收益/亏损净额确认。该等金融资产之利息收 入使用实际利率法计入其他收入及收益/亏损净额。汇兑收益及亏损于其他收入及收 益/亏损净额呈列。减值亏损（如属重大），则在综合收益表内呈列为独立项目。 • 公平值反映于损益：不符合摊销成本或公平值反映于其他全面收益准则之资产按公平 值反映于损益计量。日后按公平值反映于损益计量之债务投资之收益或亏损在综合收 益表内确认。 股本工具 本集团随后将所有股权投资按公平值计量。倘本集团管理层已选择将股权投资之公平值收益 及亏损于其他全面收益呈列，则于终止确认该投资后，不会将公平值收益及亏损重新分类至 损益。来自该等投资的股息在本集团收取款项之权利确立时继续在综合收益表内确认。

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2. 重大会计政策概要（续） (n) 金融资产减值 本集团按前瞻性原则，对按摊销成本及公平值反映于其他全面收益列账的债务工具相关的预期信用 损失（「预期信用损失」）进行评估。所采用的减值方法取决于信贷风险是否大幅增加。 就业务应收账款而言，本集团应用香港财务报告准则第9号允许之简化方法，其中规定预期全期损 失须自首次确认应收账款起确认。 本集团按摊销成本列账的其他金融资产包括贷款及应收账款、其他应收账款以及应收一间合营企业 款项。按摊销成本列账的其他金融资产之减值亏损根据十二个月的预期信用损失计量。十二个月的 预期信用损失是指于报告日期后十二个月内就一项金融工具有可能发生的违约事件导致的全期预期 信用损失的其中一部份。然而，当信贷风险由初始评估后大幅提升，会根据全期预期信用损失作出 拨备。 (o) 抵销金融工具 当具有法定执行效力之权利可将已确认数额抵销，且有意按净额结算或同时变现有关资产及结算有 关负债，则将金融资产与负债抵销，并将所得净额列入资产负债表。具有法定执行效力之权利必须 不取决于未来事件，且必须可在一般业务过程中及在有关公司或交易对手违约、无力偿债或破产之 情况下执行。 (p) 存货 存货主要包括商品及艺术品，乃按成本值及可变现净值两者之较低者列账。成本值按具体识别法计 算。存货之成本包括购入资产直接应占之开支。可变现净值乃日常业务过程中之估计售价扣除相关 的可变销售费用。

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2. 重大会计政策概要（续） (q) 业务及其他应收账款 业务及其他应收账款为日常业务过程中销售物业和货品及商品或提供服务而应收客户之款项。若预 计于一年或以内（或就较长时间而言，在正常之业务营运周期内）可收取业务及其他应收账款，其将 列为流动资产，否则，即列为非流动资产。 由于本集团持有业务及其他应收账款之目的为收取合约现金流量，且该等现金流量仅为支付本金及 利息，故业务及其他应收账款初步按无条件代价数额确认，其后以实际利率法按摊销成本及扣除任 何减值拨备计算。本集团之减值政策载于附注2(n)。业务及其他应收账款之账面值透过使用拨备账 削减，而有关拨备数额则在综合收益表内之行政费用及其他经营支出中确认。如有应收账款无法收 回，此款项会作为业务及其他应收账款在拨备账内撇销。先前已撇销之款项如其后收回，将计入综 合收益表内。 (r) 非金融资产减值 若有事件发生或情况变动显示可能不可收回资产之账面值，即须对资产进行减值检讨。资产账面值 高出其可收回金额之差额确认为减值亏损，可收回金额指资产之公平值扣除出售费用或使用价值（以 较高者为准）。于评估减值时，资产按可独立识别现金流量的最小单位（现金产生单位）分类。出现 减值之资产（商誉除外）将于每个结算日检讨是否可能回拨减值。 (s) 应付账款及应计费用 应付账款及应计费用为日常业务过程中向供应商购买货品或商品或服务而应付款项之责任。若应付 账款及应计费用须于一年或以内（或就较长时间而言，在正常之业务营运周期内）到期支付，其将列 为流动负债。否则，即列为非流动负债。 应付账款及应计费用初步以公平值确认，其后采用实际利率法按摊销成本计量。

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2. 重大会计政策概要（续） (t) 拨备 若本集团目前因以往事项而须承担法定或推定责任，且很可能须以拨出资源来解除责任，则在可对 责任数额作出可靠估计之情况下，即确认拨备。若预期拨备可获偿付，则只在可实际确定偿付时， 才另行确认为资产。重组拨备包括终止租约之罚款及终止聘用雇员之付款。并无就未来经营亏损确 认拨备。 若有多项同类之责任，则将对该类责任作出整体考虑，以决定解除责任所需现金流出之可能性。即 使同类责任中任何一个项目之现金流出可能性不大，惟仍会确认拨备。 拨备采用税前贴现率按预期须履行有关责任之开支现值计量，有关贴现率反映当时市场对金钱时间 值和有关责任固有风险之评估。因随著时间过去而增加之拨备将确认为利息支出。 (u) 股本 普通股乃列为权益。 发行新股份或购股权直接应占之新增费用，于扣税后在权益内从所得款项中扣除。 若集团内任何公司购买本公司股本，所付代价（包括任何直接应占之新增费用，于扣除所得税后）将 从本公司拥有人应占之权益中扣除。若其后该等普通股重新发行，所收取之任何代价于扣除任何直 接应占之新增交易成本及有关之所得税影响后将计入本公司拥有人应占之权益。

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2. 重大会计政策概要（续） (v) 借款 借款初步以公平值确认，扣除支销之交易成本。交易成本为收购、发行或出售金融负债直接应占之 新增成本，包括向代理商、顾问、经纪及交易商支付之费用及佣金、监管机构及证券交易所征费， 以及转让税项及征税。借款其后按摊销成本列账；所得款项扣除交易成本后与赎回价值之任何差额 于借款期内采用实际利息法在综合收益表内确认。 设立贷款融资支付的费用，于可能提取部份或全部融资时确认为贷款之交易成本。在此情况下，有 关费用将递延至提取融资为止。倘若并无任何证据显示将会提取部份或全部融资，则有关费用将资 本化作流动资金服务的预付款项，并在融资的相关期间摊销。 除非本集团有权无条件延迟偿还负债直至结算日后至少十二个月，否则借款列为流动负债。 (w) 即期及递延税项 年度税项支出包括即期及递延税项。税项在综合收益表内确认，惟与在其他全面收益或直接在权益 内确认之项目有关之税项除外。在此情况下，税项亦分别在其他全面收益或直接在权益内确认。 即期所得税支出乃根据本集团、其联营公司及合营企业经营业务及赚取应课税收入所在国家于结算 日经已实施或具体实施之税法计算。管理层就适用税务规例诠释所规限之情况定期评估报税表之状 况，并在适用情况下根据预期将向税务机关应付之税款设定拨备。 递延税项乃采用负债法就资产及负债之税务基准与其列于综合财务报告之账面值之短暂差异确认。 然而，因初步确认商誉而产生之递延税项负债不予确认，因初步确认业务合并以外交易的资产或负 债（于交易时并不影响会计或应课税损益）而产生之递延税项将不会列账。递延税项按于结算日经已 实施或具体实施并在变现有关递延所得税资产或清偿递延所得税负债时预期将会适用之税率及法例 厘定。

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2. 重大会计政策概要（续） (w) 即期及递延税项（续） 递延税项资产乃就有可能将未来应课税溢利与短暂差异抵销而确认。 递延税项负债按于附属公司、联营公司及合营安排之投资所产生之应课税短暂差异作出拨备，惟本 集团可控制短暂差异之回拨时间，且短暂差异可能不会于可预见之将来回拨的递延税项负债则除外。 只有在短暂差异将来很有可能回拨，且有足够应课税溢利可抵销短暂差异时，才就于附属公司、联 营公司及合营安排之投资所产生之可扣税短暂差异确认递延税项资产。 当具有法定执行效力之权利可将即期税项资产与即期税项负债抵销，而递延税项资产及负债涉及同 一税务机关向应课税实体或不同应课税实体但有意按净额结算余款而征收之所得税，则可将递延税 项资产与负债抵销。 (x) 租赁 租赁于租赁资产可供本集团使用当日确认为使用权资产及相应负债。 租赁产生的资产及负债初步按现值计算。租赁负债包括固定付款（包括实质固定付款）的净现值减任 何应收租赁优惠。 租赁付款使用承租人的新增借款利率贴现。 租赁付款在本金与融资费用之间分摊。融资费用于租期内计入综合收益表，以使各期负债余下结余 产生的利率保持一致。 使用权资产按成本计量，包括以下各项： • 租赁负债的初步计量金额；及 • 于开始日期或之前支付的任何租赁款项减任何已收租赁优惠。

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综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (x) 租赁（续） 使用权资产一般在资产可使用年期或租期（以较短者为准）内以直线法计提折旧。 根据本集团的会计政策，倘使用权资产符合投资物业的定义，则于投资物业呈列，并初步按成本计 量，其后按公平值计量。 本集团亦拥有用于其业务运营的土地使用权权益。本集团已提前作出一次性付款，以向该等土地的 前登记业主或土地所在司法权区的政府收购有关土地权益。根据土地租赁的条款，毋须作出持续付 款，惟并非重大的续租费用或按相关政府机构设定的应课差饷租值支付的款项除外。该等款项按成 本列账并于租期（倘租赁可由本集团续期且无产生重大费用，则包括续期）内摊销。 与短期租赁相关的付款以直线法于综合收益表确认为开支。短期租赁为租期十二个月或以下的租赁。 租赁负债列为非流动负债，惟于报告期末后十二个月内支付的款项除外。 本集团作为出租人之经营租赁的租金收入于租期内按直线法确认为收入（附注2(y)）。于获取经营租 赁时产生的初步直接费用计入相关资产之账面值，并于租期内按与租金收入相同的基准确认为开支。 各租赁资产根据其性质列入综合资产负债表。

1252024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (y) 收入及收益确认 收入包括就所供应货品已收取或应收取代价之公平值，并于扣除增值税、退货、回扣及折扣、信贷 拨备以及其他削减收入因素后列账。 当未来经济利益有可能流入本集团，且已符合本集团各项活动之特定准则（如下文所述），本集团即 确认收入。本集团乃根据往绩并考虑客户类别、交易类别和每项安排之具体情况作出估计。 (i) 出售物业所得之收入于资产控制权转移至客户时予以确认。视乎合约条款及适用于合约之法 律，发展中物业之控制权可能随时间或于某一时点转移。若物业于履约过程中对本集团并无 其他用途，而本集团拥有可强制执行权利就至今已完成之履约部份向客户收取款项，且本集 团于整个合约期间履行履约责任，则按照计量进度之投入法随时间确认收入。否则，收入会 在客户取得落成物业的控制权时在某一时点确认。 就物业之控制权于某一时点转移之物业发展及销售合约而言，收入会在客户取得落成物业之 实际拥有权或法定所有权且本集团有收取款项之现有权利及可能收回代价时确认。 于厘定交易价格时，倘融资部份重大，本集团会根据融资部份调整承诺代价数额。 为取得合约而产生之合约获取成本以资本化计入，并在确认相关收入时摊销。 (ii) 租金收入于扣除给予承租人之奖励金后按个别租约年期以直线法确认。 (iii) 墓园资产销售收入于资产控制权转移至客户时（即在客户取得相关墓园资产之实际拥有权或 法定所有权且本集团有收取款项之现有权利及可能收回代价时）确认。

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截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (y) 收入及收益确认（续） (iv) 货品及商品销售收入于资产控制权转移至客户时（即通常为货品及商品付运予客户及其法定 所有权转移时）确认。 (v) 证券投资及买卖之损益于交易日期签订有关买卖合同后确认。 (vi) 服务及管理费于提供服务后确认。 (vii) 利息收入按时间比例采用实际利息法根据未偿还之本金额及适用之利率确认。 (viii) 股息收入于收取股息之权利确立后确认。 (z) 借贷成本 凡建造或收购一项需要一段颇长时间完成及作特定或出售用途之资产应占之借贷利息及有关成本， 均资本化为该资产之部份成本。所有其他借贷成本均于支销之财政期间在综合收益表内扣除。 凡合资格资产的特定借款，在其开支之前用作临时投资所赚取的投资收入，均可从合资格资本化的 借贷成本中扣除。

1272024/2025年业绩报告

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综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (aa) 雇员福利 支付予界定供款退休金计划（如香港之强制性公积金计划及中华人民共和国（「中国」）以及其他国家 各别政府之雇员退休福利计划）之供款乃于有关供款之财政期间在综合收益表内扣除。本集团于支 付供款后即再无付款责任。倘有现金退款或可扣减未来供款时，预付供款将确认为资产。 雇员应得之年假于应计予雇员时确认。源自雇员提供服务而应得年假之估计负债拨备将计算至结算 日。雇员应得之病假及产假不予确认，直至取假为止。 若本集团目前因雇员提供服务而须就支付花红承担法定或推定责任，且可对有关责任作出可靠估计， 即就该等花红确认拨备。该等花红须自结算日起十二个月内支付。 (ab) 现金及现金等值 现金及现金等值包括现金及银行结存和存放日期起计三个月内到期之银行及财务机构存款。 (ac) 外币换算 本集团各成员公司在财务报告内所列交易乃按相关公司业务所在主要经济环境之货币（「功能货币」） 计量。综合财务报告以本公司之功能及呈列货币港元编列。 外币交易按交易日汇率换算为功能货币入账。因结算有关交易及按结算日汇率换算以外币为单位之 货币资产及负债所产生之汇兑损益在综合收益表内确认。

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综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (ac) 外币换算（续） 倘本集团所有成员公司之功能货币与呈列货币不同，其业绩及财务状况将按下文所述换算为呈列货 币： (i) 呈列于每份资产负债表之资产及负债将按结算日之汇率换算； (ii) 每份收益表之收支以平均汇率换算，惟若此平均汇率并非接近交易日汇率累计影响之合理数 值，则收支将于交易日换算；及 (iii) 所有因而产生的汇兑差额将在其他全面收益内确认。 收购海外公司产生之商誉及公平值调整将当作海外公司之资产及负债，并按结算日之汇率换算。所 产生之汇兑差额将于其他全面收益确认。 于出售一项海外业务（即有关出售涉及本集团于该海外业务之全部权益，或涉及失去一间经营该海 外业务之附属公司的控制权）时，本公司权益持有人就该项业务应占列于权益内之所有累计汇兑差 额将重列入综合收益表。 若为出售部份权益而不会令致本集团失去经营该海外业务之附属公司的控制权，则按比例应占之累 计汇兑差额将重拨入非控制性权益，而不会确认入综合收益表。 (ad) 分部报告 经营分部之呈报方式与向主要营运决策人（「主要决策人」）进行内部报告之方式一致。主要决策人负 责分配资源及评估经营分部之表现，乃识别为执行董事及高层管理人员。

1292024/2025年业绩报告

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综合财务报告附注（续）

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2. 重大会计政策概要（续） (ae) 股息分派 向本公司股东作出之股息分派乃于本公司股东或董事会（如属适用）批准有关股息之财政期间在综合 财务报告内确认为负债。 (af) 财务担保负债 本集团给予银行财务担保，以获该等银行为本集团在中国所售物业之若干买家提供按揭贷款。 财务担保于担保发出时确认为金融负债。负债初步以公平值计量，其后按(1)根据香港财务报告准则 第9号规定之预期信用损失模式厘定之数额或(2)初步确认之数额减（如适用）按照香港财务报告准则 第15号之原则确认之累计收入数额（以较高者为准）计量。 财务担保之公平值乃根据债务工具项下应付之合约款项与在并无担保情况下应付之款项或就履行责 任应付第三方之估计金额之现金流量差额之现值厘定。 倘与联营公司或合营企业之贷款或其他应付款项有关之担保乃无偿提供，公平值会入账为出资，并 确认为投资成本之一部份。 (ag) 政府补助 若能合理保证本集团将收到政府补助并符合所有附带条件，则有关补助按公平值确认。 与成本相关之政府补助递延入账，并于将有关补助与成本匹配（意在补偿及抵销相关支出）所需之期 间于综合收益表中确认。

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2. 重大会计政策概要（续） (ah) 所持待售之非流动资产（或出售组合） 倘非流动资产（或出售组合）的账面值将主要透过一项出售交易而非持续使用而收回，且有关销售被 认为极有可能发生，则列为所持待售。其乃按账面值与公平值减销售成本两者中的较低者计量，惟 本规定明确豁免的递延税项资产、雇员福利产生的资产、按公平值列账的投资物业除外。 减值亏损按资产（或出售组合）初步或其后撇减至公平值减销售成本确认。收益按公平值减资产（或 出售组合）的销售成本的其后增加确认，惟不超过先前确认的任何累计减值亏损。于非流动资产（或 出售组合）的销售日期以前尚未确认的收益或亏损会于终止确认日期确认。 非流动资产（包括属出售组合部分者）于列为所持待售时不予折旧或摊销。列为所持待售之出售组合 的负债应占利息及其他开支将继续确认。 列为所持待售的非流动资产，以及列为所持待售之出售组合的资产于资产负债表内与其他资产分开 呈列。列为所持待售之出售组合的负债于资产负债表内与其他负债分开呈列。 3. 财务风险管理 (a) 财务风险因素 本集团业务承受多项不同之财务风险，包括信贷风险、流动资金风险、现金流量及公平值利率风险、 汇兑风险及价格风险。本集团之整体风险管理计划集中于难以预测之金融市场，并尽可能减低对本 集团财务表现之潜在不利影响。 财务风险管理由财务部根据董事会批准之政策执行。董事会订定整体风险管理原则及因应特定范畴 之书面政策。

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综合财务报告附注（续）

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3. 财务风险管理（续） (a) 财务风险因素（续） (i) 信贷风险 最大之信贷风险为综合资产负债表所列每项金融资产扣除任何减值拨备后之账面值。本集团 所承受源自应收账款之信贷风险载于附注26。就本集团提供之财务担保而言，于各合约项下 担保的最大金额披露于附注38。 本集团之信贷风险主要与银行及财务机构存款和非流动贷款及应收账款有关，亦与客户及其 他债务人之信贷风险有关。本集团订有信贷政策，并持续监察此等信贷风险。 本集团应用香港财务报告准则第9号简化方法计量预期信用损失，就全部业务应收账款计提 全期预期损失拨备。 为计量预期信用损失，业务应收账款根据共同信贷风险特征及逾期日数划分。预期损失率基 于过往付款情况及相应的过往信用损失厘定。过往损失率会作出调整以反映影响债务人清偿 未结清余额能力之宏观因素及行业趋势之当前及前瞻性资料。 管理层认为贷款及应收账款及其他应收账款之信贷风险为低，因为交易对手实力雄厚，能够 在短期内偿付合约现金流债务，惟与不回应收款行动的款项有关的其他应收账款除外，有关 款项会个别评估其减值拨备，并考虑抵押（如有）之预期可收回款项。本集团已就此等贷款 及应收账款和其他应收账款根据十二个月的预期损失方法评估预期信用损失为零（2024年： 7,898,000港元），且并无确认拨备（2024年：拨备7,898,000港元）。 本集团透过监察有关银行及财务机构之信贷评级以管理其银行及财务机构存款，且只会将款 项存入信贷评级至少为投资级别之银行及财务机构。于2025年3月31日，存于香港、中国及 其他国家之银行及财务机构的款项分别约为311,000,000港元（2024年：839,000,000港元）、 50,000,000港元（2024年：77,000,000港元）及7,000,000港元（2024年：4,000,000港元）。

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综合财务报告附注（续）

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3. 财务风险管理（续） (a) 财务风险因素（续） (i) 信贷风险（续） 至于与客户有关之信贷风险，本集团在物业或货品或商品销售交易完成前通常都向客户收取 订金或进度款。本集团会按客户之财务状况、信贷纪录及其他因素，对个别客户之信贷质素 作出评核及评级。投资物业之租户会按租务协议预先支付租金。本集团订有政策确保要求租 户于起租前支付租约订金。贷款及应收账款通常有相关资产作为担保。 此外，本集团订有其他监察程序，确保采取跟进行动以收回逾期债项。本集团定期审视个别 债务人之可收回款项，确保会就不可收回款项作出充份之减值拨备。因应收账款涉及众多客 户，本集团并无过度集中之信贷风险。 至于其他应收账款和贷款及应收账款，本集团紧密监察结余之可收回情况，确保已就估计不 可收回金额作出充份之减值拨备。 本集团就其在中国所售物业之若干买家获若干银行提供按揭贷款而作出担保。由于本集团可 没收买家之订金及出售其物业以收回本集团已付予银行之任何款项，管理层认为本集团之信 贷风险不大（另见附注38）。 (ii) 流动资金风险 流动资金风险乃指本集团未能履行现有到期之付款责任之风险。本集团在整体资产、负债、 贷款及承担之流动资金结构方面维持审慎之比率，以计量及监控其流动资金状况。本集团已 订有政策，获取长期银行信贷以配合其在香港、中国及其他国家之长期投资。此外，本集团 将流动资产维持于保守水平，确保在日常业务中随时备有充裕之现金以应付任何非预期之 重大现金需求。再者，于2025年3月31日，备用银行信贷总额约200,000,000港元（2024年： 357,000,000港元）亦为本集团提供应急之流动资金支援。有关银行借款之详情载于附注34。

1332024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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3. 财务风险管理（续） (a) 财务风险因素（续） (ii) 流动资金风险（续） 下表按结算日计至合约到期日之剩余偿还期限组别分析本集团将予偿还之金融负债，特别是 将包含按通知还款条文之银行借款列入最早时段之组别内，而不理会有关银行选择行使此权 利之机率。下表所列之款项为合约未贴现计算之现金流量并已包括利息支出。 第一年内或 第三至 按通知 第二年内 第五年内 第五年后 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 2025年 应付账款及应计费用 （不包括租赁负债） 167,820 – – – 167,820 租赁负债 7 – – – 7 银行借款 15,803 15,323 122,516 – 153,642 与非控制性权益之贷款及 应付款项 – – – 40,078 40,078 其他非流动负债 – – – 33,667 33,667 183,630 15,323 122,516 73,745 395,214 财务担保 3,696 – – – 3,696 187,326 15,323 122,516 73,745 398,910 2024年 应付账款及应计费用 （不包括租赁负债） 246,603 – – – 246,603 租赁负债 41 9 – – 50 银行借款 510,180 106,201 65,841 – 682,222 与非控制性权益之贷款及 应付款项 – – – 45,141 45,141 其他非流动负债 （不包括租赁负债） – – – 33,913 33,913 756,824 106,210 65,841 79,054 1,007,929 财务担保 4,396 – – – 4,396 761,220 106,210 65,841 79,054 1,012,325

167,820	–	–	–	167,820
7	–	–	–	7
15,803	15,323	122,516	–	153,642
–	–	–	40,078	40,078
–	–	–	33,667	33,667
183,630	15,323	122,516	73,745	395,214
3,696	–	–	–	3,696
187,326	15,323	122,516	73,745	398,910

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综合财务报告附注（续）

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3. 财务风险管理（续） (a) 财务风险因素（续） (iii) 现金流量及公平值利率风险 利率风险乃指本集团之财务状况可能会因市场利率变动而受到不利影响之风险。本集团之政 策涉及紧密监察利率走势，把握有利之订价时机转换及洽商新银行信贷。 本集团之利率风险主要源自计息之贷款及应收账款、银行存款、银行借款及列于公平值反映 于损益之金融资产项下的债券投资。按浮动利率计息之贷款及应收账款、银行存款及银行借 款令本集团承受现金流量利率风险。按固定利率发行之债券投资令本集团承受公平值利率风 险。本集团目前并无就利率风险制定任何利率对冲政策。董事会持续监察本集团之风险，在 有需要时将考虑对冲利率风险。 于2025年3月31日，就现金流量利率风险而言，若利率上升/下降0.5%（2024年：0.5%）， 而所有其他变数维持不变，则本集团之除税前业绩应已增加/减少约2,673,000港元（2024年： 4,851,000港元）。 (iv) 外币汇兑风险 汇兑风险源自以非功能货币为单位之货币资产及负债；因将财务报告数额换算为本集团呈列 货币而产生之差额则不予考虑。 本集团主要在香港、中国及马来西亚经营业务。因甚少进行各别成员公司之功能货币以外之 外币交易，本集团承受之外币汇兑风险不大。 于2025年3月31日，若港币兑人民币汇率上升/下降5%（2024年：5%），而所有其他变数维 持不变，则本集团之除税前业绩应已减少/增加约1,300,000港元（2024年：11,600,000港元）， 主要因现金及银行结存所产生之汇兑亏损/收益。

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综合财务报告附注（续）

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3. 财务风险管理（续） (a) 财务风险因素（续） (v) 价格风险 本集团须承受股权及债券投资价格风险，因其所持有之投资分类为公平值反映于其他全面收 益之金融资产及公平值反映于损益之金融资产。因公平值反映于其他全面收益之金融资产及 公平值反映于损益之金融资产之公平值变动而产生之未变现损益分别在其他全面收益及综合 收益表内确认。为管理股权投资及债券投资所产生之价格风险，本集团分散其投资组合。分 散投资组合乃根据本集团所定之规限进行。 下表概列在所有其他变数维持不变之情况下本集团所持公开买卖投资之市价增加/减少5% （2024年：5%）之影响： 对除税前业绩之影响 对投资重估储备之影响 2025年 2024年 2025年 2024年 千港元 千港元 千港元 千港元 市价之5%变动 1,343 934 4,211 6,160 (b) 资本风险管理 本集团管理资本之目的为保障本集团之持续经营能力，以为股东带来回报及为其他持份者带来收益， 及保持理想之资本结构以减低资本成本。 为保持或调整资本结构，本集团可调整派付予股东之股息金额、发行新股份或出售资产以减少负债。 本集团根据净负债与资本比率监控资本。此比率按净负债除以资本总额计算。净负债乃计算为银行 借款总额（包括综合资产负债表所列之短期及长期银行借款）减现金及银行结存以及列于公平值反映 于损益之金融资产项下的上市债券及上市股权投资。资本总额指综合资产负债表所列之股东资金。 于2025年3月31日，本集团录得现金净额263,500,000港元（2024年：286,500,000港元），因此净负 债与资本比率之计算并不适用。

1,343	934	4,211

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3. 财务风险管理（续） (c) 公平值估计 于活跃巿场买卖之金融工具的公平值乃根据结算日巿场报价厘定。本集团所持金融资产采用之巿场 报价为在买卖差价当中的现行价格，此乃现行情况下最能代表公平值之价格。 长期贷款及应收账款以及银行借款之公平值评估，乃按市场利率贴现计算预期未来付款。长期贷款 及应收账款以及银行借款均为浮息贷款及应收账款以及借款，故其账面值接近其公平值。 一年内到期之金融资产及负债（包括应收账款及预付款项、现金及银行结存、应付账款及应计费用 和即期银行借款）的账面值扣除任何估计信贷调整后乃接近其公平值。 本集团采纳香港财务报告准则第7号有关资产负债表内按公平值计量之金融工具的修订，其规定按 下列公平值计量等级披露公平值之计量资料： • 于活跃市场有关同类资产或负债之报价（未经调整）（第一等级） • 可直接（即如价格）或间接（即从价格推敲）观察有关资产或负债之数据（纳入第一等级之报价 除外）（第二等级） • 有关资产或负债而并非以可观察市场资讯为根据之数据（即未可观察之数据）（第三等级）

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3. 财务风险管理（续） (c) 公平值估计（续） 下表呈列本集团于2025年及2024年3月31日按公平值计量之金融资产。投资物业已按公平值计量 并于附注16披露。 第一等级 第二等级 第三等级 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 2025年 资产 公平值反映于其他全面收益之金融资产 －上市股权投资 84,225 – – 84,225 －非上市股权投资 – – 75 75 84,225 – 75 84,300 公平值反映于损益之金融资产 －上市股权投资 281 – – 281 －上市债务投资－债券 – 26,577 – 26,577 －非上市投资 – – 97,163 97,163 281 26,577 97,163 124,021 资产总值 84,506 26,577 97,238 208,321 2024年 资产 公平值反映于其他全面收益之金融资产 －上市股权投资 123,194 – – 123,194 －非上市股权投资 – – 32 32 123,194 – 32 123,226 公平值反映于损益之金融资产 －上市股权投资 360 – – 360 －上市债务投资－债券 – 18,317 – 18,317 －非上市投资 – – 140,584 140,584 360 18,317 140,584 159,261 资产总值 123,554 18,317 140,616 282,487

84,225	–	–	84,225
–	–	75	75
84,225	–	75	84,300
281	–	–	281
–	26,577	–	26,577
–	–	97,163	97,163
281	26,577	97,163	124,021
84,506	26,577	97,238	208,321

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综合财务报告附注（续）

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3. 财务风险管理（续） (c) 公平值估计（续） 于活跃巿场买卖之金融工具的公平值乃根据结算日巿场报价厘定。若可随时及定时从交易所、交易 商、经纪、行业业界、定价机构或监管机构取得报价，而该等报价反映按公平原则进行之真实及常 规市场交易，则有关市场可被视为活跃市场。本集团所持此等金融资产（为上市股权投资）采用之巿 场报价为于股票市场在买卖差价当中的现行价格。此等工具乃纳入第一等级，其主要包括分别列为 公平值反映于其他全面收益之金融资产及公平值反映于损益之金融资产的上市股权投资。 并非于活跃巿场买卖之金融工具（如场外交易之衍生工具）的公平值则采用估值方法厘定。此等估值 方法尽量采用可观察之市场资讯，而尽可能少依赖公司之具体估计。若用以厘定某项工具公平值之 所有重大数据均可观察，有关工具将纳入第二等级，其主要包括列为公平值反映于损益之金融资产 的上市债务投资。 若一项或以上之重大数据并非以可观察之市场资讯为根据，有关工具乃纳入第三等级，其主要包括 分别列为公平值反映于其他全面收益之金融资产及公平值反映于损益之金融资产的非上市投资。 用以评估金融工具之具体估值方法包括： • 大致相同工具之市场报价或交易商报价 • 其他方法（如市场法及贴现现金流量分析）用以厘定其余金融工具之公平值 并非于活跃市场买卖的非上市投资基金的投资，是根据个别基金报告或来自各基金经理的经审核报 告得出的资料进行估值，并于视为有必要时就其他相关因素作出调整。就非上市投资的其他投资而 言，本集团采用估值方法设定其公平值，当中包括利用近期的公平交易、参照其他大致相同的工具 及贴现现金流量分析，充分利用市场数据及尽可能少依赖公司之具体数据。

1392024/2025年业绩报告

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综合财务报告附注（续）

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3. 财务风险管理（续） (c) 公平值估计（续） 在估值模式中所采用的关键假设包括市场倍数及贴现率，皆是以可资比较公司的历史模式及行业趋 势为基础。若有关的估值模式采用的相关假设出现重大变化，则这些第三等级的工具的公平值可能 会有重大差异。就非上市投资估值，本集团使用的主要第三等级数据涉及利用近期的公平交易、指 数化及市销率倍数以及参照其他大致相同的上市工具。 除公平值反映于损益之金融资产项下的上市债务投资因年内缺乏活跃市场交易而于截至2024年3月 31日止年度由第一等级转移至第二等级，于截至2025年及2024年3月31日止年度，本集团并未就 任何金融资产作出不同公平值计量等级之间的其他转移。 下表呈列本集团第三等级工具于截至2025年及2024年3月31日止年度之变动。 公平值反映 公平值反映 于其他全面收益 于损益 之金融资产 之金融资产 千港元 千港元 于2023年4月1日 994 136,371 增加 – 6,199 出售 – (7,035) 在其他全面收益内确认之公平值变动 (915) – 在综合收益表内确认之公平值变动 – 8,553 汇率变动 (47) (3,504) 于2024年3月31日 32 140,584 增加 – 6,695 出售及赎回 – (32,564) 在其他全面收益内确认之公平值变动 43 – 在综合收益表内确认之公平值变动 – (16,981) 汇率变动 – (571) 于2025年3月31日 75 97,163 于2025年3月31日，倘估值方法中采用的重大而未可观察的数据（例如指数化及市销率倍数）增加， 则非上市投资的公平值亦会有所增加。

75	97,163

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截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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4. 重大会计估计及判断 本集团根据以往经验及其他因素（包括对未来事件所作出在有关情况下相信属合理之预期），不断对编制综 合财务报告所使用之估计及判断作出评估。本集团对未来作出估计及假设。以下为对资产及负债账面值可 能有重大影响之估计及假设之论述： (a) 投资物业公平值的估算 投资物业之估值主要根据香港测量师学会发表之「香港测量师学会估值准则2024年版」及其他现行 国际估值准则进行。判断及假设详情已于附注16披露。 (b) 投资物业的分类 于作出判断确定某项物业是否合资格以投资物业列账时，本集团将考虑有关物业（土地或楼宇）是否 为赚取租金或资本增值而持有，而非用作生产或供应货品及服务或作为出售用途，且本集团具备将 有关物业持作长期策略性投资的融资能力。 将一项物业拨入投资物业，其用途须有所变更。为了确定一项物业之用途是否已经改变，管理层会 评估该物业是否符合上述投资物业之定义，且有关用途变更必须有证据予以支持。 此外，于作出判断确定落成投资物业是否合资格以所持待售之出售组合的资产列账时，本集团已考 虑该出售交易是否极有可能进行（即出售预期应可于分类日期起计一年内合资格确认为已完成出售）。 本集团乃独立考虑个别物业以作出判断。

1412024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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4. 重大会计估计及判断（续） (c) 待发展/发展中物业及待售物业的可收回性 本集团根据待发展/发展中物业及待售物业之估计可收回金额或可变现净值评估其账面值，而有关 可变现净值乃根据本集团对此等物业之变现能力进行的评估厘定，并计及根据过往经验估算之完工 成本及相关的可变销售费用，以及根据当时市况估算之销售净值。若有事件或情况变动显示有关账 面值或许未能变现时，会作出减值拨备。此项评估须运用判断及估算。 就可收回性评估而言，若干待发展/发展中物业及待售物业之估值主要根据香港测量师学会发表之「香 港测量师学会估值准则2024年版」及其他现行国际估值准则进行。 (d) 所得税、土地使用税、土地增值税及递延税项 本集团主要须缴付香港、中国及其他国家之所得税、土地使用税、土地增值税及递延税项。本集团 各成员公司之税项拨备之厘定涉及重大判断，惟在日常事务中若干交易及计算却未能作出最终之税 项厘定。若此等估计之最终税务结果有异于原初列账之数额，有关差额将影响厘定税项拨备之财政 期间的即期及递延税项。 本集团推翻有关将透过出售其按公平值计量并位于中国之投资物业，全数收回其账面值之假设。该 等投资物业乃按目标为随著时间消耗其经济利益之商业模式持有。 有关税务亏损之递延税项资产乃于管理层认为未来可能有应课税溢利能与税务亏损抵销时才会确认。 其实际抵销结果或会存在差异。

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截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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4. 重大会计估计及判断（续） (e) 非上市投资的公平值 对于列为公平值反映于损益之金融资产的非上市投资，采用估值方法厘定其公平值。本集团运用判 断选择多种方法，并主要基于近期交易价格、资产净值并计及对被投资方之财务趋势分析及业绩、 风险概况、前景、行业趋势及其他因素厘定公平值。估值所采纳之关键假设披露于附注3(c)。 5. 收入 本年内确认之收入如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 （经重列） 销售物业 44,077 49,723 租金收入及管理费 20,089 19,579 销售墓园资产 21,288 18,307 公平值反映于损益之金融资产之利息及其他收入 590 2,998 86,044 90,607 6. 分部资料 (a) 按业务呈列之分部资料 主要决策人为执行董事及高层管理人员。主要决策人审视本集团之内部报告以评估表现及分配资源。 管理层根据此等报告厘定经营分部。 主要决策人从营运角度去考虑业务，包括物业发展、投资及买卖，墓园发展及经营，证券投资及买 卖和其他业务（包括酒店经营及管理和货品及商品销售）。主要决策人根据分部业绩估算去评估经营 分部之表现。

44,077
20,089
21,288
590
86,044

1432024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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6. 分部资料（续） (a) 按业务呈列之分部资料（续） 按业务呈列之分部资料如下： 物业发展、 证券投资 2025年 投资及买卖 墓园 及买卖 其他及行政 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 源自客户合约之收入： －于某一时点确认 44,077 21,288 – – 65,365 －随时间确认 1,581 – – – 1,581 源自其他来源之收入 18,508 – 590 – 19,098 收入 64,166 21,288 590 – 86,044 其他收入及收益（/ 亏损）净额 8,622 381 (7,429) 17,367 18,941 经营（亏损）/溢利 (398,111) 2,232 (6,933) (23,441) (426,253) 融资费用 (10,582) – – – (10,582) 摊占一间合营企业业绩 12,624 – – – 12,624 除税前（亏损）/溢利 (396,069) 2,232 (6,933) (23,441) (424,211) 税项抵免（/ 支出） 27,465 (1,071) 1,351 – 27,745 本年度（亏损）/溢利 (368,604) 1,161 (5,582) (23,441) (396,466) 分部资产 1,709,913 1,023,337 156,454 431,755 3,321,459 合营企业 296,232 – – – 296,232 资产总值 2,006,145 1,023,337 156,454 431,755 3,617,691 负债总额 355,116 250,955 1,253 22,556 629,880 以下为其他分部项目： 资本支出 47,047 7,932 – – 54,979 物业、厂房及设备折旧 550 473 – 5,450 6,473 使用权资产折旧 – 95 – – 95 待发展/发展中物业减值拨备 12,747 – – – 12,747 待售物业减值拨备 59,867 – – – 59,867 业务应收账款减值拨备 352 – – – 352 其他订金减值拨备 78,649 – – – 78,649 投资物业之公平值亏损 234,294 – – – 234,294

44,077	21,288	–	–	65,365
1,581	–	–	–	1,581
18,508	–	590	–	19,098
64,166	21,288	590	–	86,044
8,622	381	(7,429)	17,367	18,941
(398,111)	2,232	(6,933)	(23,441)	(426,253)
(10,582)	–	–	–	(10,582)
12,624	–	–	–	12,624
(396,069)	2,232	(6,933)	(23,441)	(424,211)
27,465	(1,071)	1,351	–	27,745
(368,604)	1,161	(5,582)	(23,441)	(396,466)
1,709,913	1,023,337	156,454	431,755	3,321,459
296,232	–	–	–	296,232
2,006,145	1,023,337	156,454	431,755	3,617,691
355,116	250,955	1,253	22,556	629,880
47,047	7,932	–	–	54,979
550	473	–	5,450	6,473
–	95	–	–	95
12,747	–	–	–	12,747
59,867	–	–	–	59,867
352	–	–	–	352
78,649	–	–	–	78,649
234,294	–	–	–	234,294

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综合财务报告附注（续）

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6. 分部资料（续） (a) 按业务呈列之分部资料（续） 物业发展、 证券投资 2024年 投资及买卖 墓园 及买卖 其他及行政 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 （经重列） （经重列） 源自客户合约之收入： －于某一时点确认 49,723 18,307 – – 68,030 －随时间确认 1,763 – – – 1,763 源自其他来源之收入 17,816 – 2,998 – 20,814 收入 69,302 18,307 2,998 – 90,607 其他收入及收益（/ 亏损）净额 3,856 423 (70,142) 28,426 (37,437) 经营亏损 (252,848) (3,568) (68,104) (13,973) (338,493) 融资费用 (6,170) – – – (6,170) 摊占一间合营企业业绩 11,609 – – – 11,609 除税前亏损 (247,409) (3,568) (68,104) (13,973) (333,054) 税项抵免（/ 支出） 13,413 (828) (2,574) – 10,011 本年度亏损 (233,996) (4,396) (70,678) (13,973) (323,043) 分部资产 2,283,415 1,030,435 193,118 857,594 4,364,562 合营企业 319,645 – – – 319,645 所持待售之投资物业 10,780 – – – 10,780 资产总值 2,613,840 1,030,435 193,118 857,594 4,694,987 分部负债 941,109 253,504 35,109 34,449 1,264,171 所持待售之负债 1,860 – – – 1,860 负债总额 942,969 253,504 35,109 34,449 1,266,031 以下为其他分部项目： 资本支出 171,825 11,000 – – 182,825 物业、厂房及设备折旧 540 458 – 5,702 6,700 使用权资产折旧 1,709 95 – – 1,804 待售物业减值拨备 154,756 – – – 154,756 业务应收账款减值拨备 365 3,940 – – 4,305 其他应收款项减值拨备 7,898 – – – 7,898 投资物业之公平值亏损 76,084 – – – 76,084

1452024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

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6. 分部资料（续） (b) 地域分部资料 本集团在多个不同地域经营业务。收入按客户所在之国家呈列。非流动资产、资产总值及资本支出 则按资产所在之国家呈列。按地域呈列之分部资料如下： 收入 资本支出 2025年 2024年 2025年 2024年 千港元 千港元 千港元 千港元 （经重列） 香港 49,579 10,258 46,682 171,756 中国 23,190 19,836 7,932 11,000 马来西亚 13,275 12,090 365 69 法国 – 48,423 – – 86,044 90,607 54,979 182,825 非流动资产（附注） 资产总值 2025年 2024年 2025年 2024年 千港元 千港元 千港元 千港元 香港 176,421 187,370 1,297,987 1,935,273 中国 1,065,668 1,364,866 2,033,520 2,491,514 马来西亚 278,010 263,608 286,184 268,200 1,520,099 1,815,844 3,617,691 4,694,987 附注： 列于地域分部之非流动资产为除公平值反映于其他全面收益之金融资产、贷款及应收账款以及其他订金以外之 非流动资产。

49,579	10,258 19,836 12,090 48,423	46,682
23,190		7,932
13,275		365
–		–
86,044	90,607	54,979

176,421	187,370 1,364,866 263,608	1,297,987
1,065,668		2,033,520
278,010		286,184
1,520,099	1,815,844	3,617,691

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7. 其他收入及亏损净额 2025年 2024年 千港元 千港元 （经重列） 银行存款之利息收入 18,360 38,539 公平值反映于其他全面收益之金融资产之股息收入 – 7,366 公平值反映于损益之金融资产之亏损净额（附注） (8,516) (71,267) 出售一个投资物业之亏损净额（附注29） (437) – 出售物业、厂房及设备之收益净额 1,002 89 汇兑收益（/ 亏损）净额 2,240 (13,446) 已没收售楼订金 635 – 应付建筑成本超额拨备之回拨 3,297 – 其他 2,360 1,282 18,941 (37,437) 附注： 该金额包括公平值反映于损益之金融资产之出售收益净额700,000港元（2024年：76,000,000港元）及公平值亏损净额 9,200,000港元（2024年：147,300,000港元）。

18,360
–
(8,516)
(437)
1,002
2,240
635
3,297
2,360
18,941

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截至2025年3月31日止年度

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8. 经营亏损 2025年 2024年 千港元 千港元 经营亏损已计入： 物业租金收入毛额 18,508 17,816 并已扣除： 本公司核数师之酬金－审核及审核相关服务 1,700 2,226 本集团附属公司其他核数师之酬金 118 102 1,818 2,328 已售物业成本 42,194 32,110 已售墓园资产成本 7,945 7,369 物业、厂房及设备折旧 6,473 6,700 使用权资产折旧 95 1,804 短期租赁开支 1,545 1,572 物业支出 11,765 13,323 待发展/发展中物业减值拨备（附注a及18） 12,747 – 待售物业减值拨备（附注a及24(e)） 59,867 154,756 业务应收账款减值拨备 352 4,305 其他订金减值拨备 78,649 – 其他应收款项减值拨备 – 7,898 员工成本，包括董事酬金 工资及薪酬 29,735 32,092 退休福利成本（附注9） 2,003 2,182 附注： (a) 该等金额于截至2025年及2024年3月31日止年度在销售成本入账。 (b) 若干企业成本（包括员工成本及一般行政开支）已于本年度及上年度由本公司之控股公司按成本分配入本集团，因与控 股公司集团共享及得到其提供予本集团之一般服务。

18,508
1,700
118
1,818
42,194
7,945
6,473
95
1,545
11,765
12,747
59,867
352
78,649
–
29,735
2,003

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9. 雇员退休福利 本集团在香港为全体合资格之雇员参与多项界定供款退休金计划。支付予该等计划之供款按适用薪酬成本 之特定百分比或预先厘定之固定款额计算。该等计划之资产由独立管理之基金以独立于本集团资产之方式 持有。于该等计划中，其中一项计划允许雇员于供款全数成为其既得利益前退出该计划，所没收之供款可 用以减少应付予该计划之供款。 本集团根据有关规例参与中国及马来西亚各有关政府退休福利计划，据此本集团须向该等计划支付供款， 以为合资格之雇员提供退休福利。支付予该等计划之供款按中国及马来西亚规定之适用薪酬成本之特定百 分比或固定款额计算。各国政府负责支付应付予退休雇员之全数退休福利。除按时向有关计划支付供款外， 本集团并无其他责任。 退休福利成本指本集团对上述计划之供款。本集团于本年内在香港并无动用已没收供款（2024年：零），而 已没收供款于2025年3月31日之结余为零（2024年：零）。 10. 融资费用 2025年 2024年 千港元 千港元 下列项目之利息支出 银行借款 17,086 41,937 租赁负债 1 7 17,087 41,944 于发展中物业中资本化之数额 (6,505) (35,774) 10,582 6,170 就物业发展借入之资金采用之资本化利率介乎每年5.17%至5.74%（2024年：5.89%至6.31%）。

17,086
1
17,087
(6,505)
10,582

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11. 董事、五名最高薪酬雇员及高层管理人员酬金 (a) 董事酬金 （附注i） （附注ii） 退休金 董事姓名 袍金 薪酬 其他福利 计划供款 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 2025年 庄家彬先生 40 – – – 40 李美心小姐 30 1,974 600 178 2,782 庄家丰先生 30 – – – 30 庄家淦先生 30 – – – 30 黎庆超先生2 200 – – – 200 石礼谦先生1 430 – – – 430 范骏华先生1 200 – – – 200 吴杰庄博士1 200 – – – 200 1,160 1,974 600 178 3,912 2024年 庄家彬先生 40 – – – 40 李美心小姐 30 1,974 600 178 2,782 庄家丰先生 30 – – – 30 庄家淦先生 30 – – – 30 黎庆超先生2 200 – – – 200 石礼谦先生1 430 – – – 430 范骏华先生1 200 – – – 200 李秀恒博士1、3 200 – – – 200 吴杰庄博士1 200 – – – 200 1,360 1,974 600 178 4,112 1 独立非执行董事 2 非执行董事 3 于2024年3月25日逝世

40	–	–	–	40
30	1,974	600	178	2,782
30	–	–	–	30
30	–	–	–	30
200	–	–	–	200
430	–	–	–	430
200	–	–	–	200
200	–	–	–	200
1,160	1,974	600	178	3,912

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11. 董事、五名最高薪酬雇员及高层管理人员酬金（续） (a) 董事酬金（续） (i) 有关金额乃就个人以董事身份服务本公司或其附属公司已支付或其应收取之酬金。 (ii) 有关金额乃就董事在管理本公司或其附属公司事务方面之其他服务已支付或其应收取之酬金。 (iii) 于截至2025年及2024年3月31日止年度，并无董事放弃或同意放弃任何酬金之安排。 (iv) 于本年内，并无就董事终止服务而已向董事直接或间接支付或提供任何酬金、退休福利、款 项或福利，亦无任何有关之应付款项（2024年：零）。概无就任何第三者提供董事服务而给予 或其应收取任何代价（2024年：零）。 (v) 概无向董事、其控制法团及关连公司提供任何贷款或准贷款或与其进行其他交易（2024年： 无）。 (vi) 董事为本公司之主要管理层人员，拥有规划、指导及监控本集团业务之权力及责任。 (vii) 支付予独立非执行董事及非执行董事之酬金分别为830,000港元（2024年：1,030,000港元）及 200,000港元（2024年：200,000港元）。 (viii) 除上文所披露之董事薪酬外，若干执行董事并非由本公司直接支付酬金，而是从本公司之 控股公司收取薪酬，因其对控股公司集团提供服务，当中包括本公司及其附属公司。董事认 为，按该等董事对本公司及其附属公司及控股公司集团提供之服务而对其酬金进行分配并不 可行，因此本年度及上年度并未对该等酬金作出分配。

1512024/2025年业绩报告

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综合财务报告附注（续）

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11. 董事、五名最高薪酬雇员及高层管理人员酬金（续） (b) 董事于交易、安排或合约之重大权益 本公司任何董事概无于本公司参与订立与本集团业务有关连而于本年终或本年内任何时间仍然生效 之任何重大交易、安排及合约中直接或间接拥有重大权益（2024年：无）。 (c) 五名最高薪酬雇员酬金 本集团五名最高薪酬雇员包括一名（2024年：一名）于2025年3月31日止年度期间之董事。向属于 本集团五名最高薪酬雇员其中四名（2024年：四名）雇员（于2025年3月31日并非董事）支付之酬金 详列如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 薪酬及其他福利 4,380 4,432 退休金计划供款 54 54 4,434 4,486 此等雇员之酬金介乎下列幅度： 雇员人数 酬金幅度 2025年 2024年 1,000,001港元至1,500,000港元 4 4 (d) 高层管理人员酬金 简历见载于本报告「董事及高层管理人员之简历资料」一节的高层管理人员之酬金介乎下列幅度： 雇员人数 酬金幅度 2025年 2024年 1,000,000港元或以下 5 5 1,000,001港元至1,500,000港元 1 1 6 6

4,380
54
4,434

4

5
1
6

152庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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12. 税项抵免 2025年 2024年 千港元 千港元 即期税项 中国企业所得税 2,391 1,986 中国土地增值税 882 – 海外利得税 – 3,782 递延税项（附注35） (31,018) (15,779) (27,745) (10,011) 鉴于本集团承前之税务亏损足可抵销其本年度之估计应课税溢利，或于本年度并无估计应课税溢利，故并 无就香港利得税计提拨备（2024年：相同）。中国企业所得税及海外利得税则根据本年度之估计应课税溢利 分别按中国及本集团经营业务所在国家之税率计算。中国土地增值税根据土地升值（即物业销售收益减去 可扣除支出，包括土地成本和发展费用）按30%至60%之递增率征收。 截至2025年3月31日止年度，摊占合营企业之即期税项支出为893,000港元（2024年：731,000港元）已于 综合收益表列为「摊占一间合营企业业绩」。

2,391
882
–
(31,018)
(27,745)

1532024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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(424,211)
(12,624)
(436,835)
(72,078)
(22,335)
(4,371)
50,059
(660)
21,640
(27,745)

154庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

12. 税项抵免（续）

本集团除税前亏损之税项抵免与采用香港税率计算之理论数额相差如下：

2025年2024年

千港元千港元

除税前亏损(333,054)

摊占一间合营企业绩(11,609)

(344,663)

按税率16.5%（2024年：16.5%）计算之税项抵免(56,869)

其他国家不同税率之影响(4,519)

毋须课税之收入(11,902)

不可扣税之开支19,796

动用以往未确认之税务亏损(904)

未确认之税务亏损及其他44,387

税项抵免(10,011)

13. 股息

于2025年6月26日，董事会议决不建议派付截至2025年3月31日止年度之末期股息（2024年：无）。截至

2025年3月31日止年度并未派付中期股息（2024年：无）。

14. 每股亏损

每股亏损乃根据权益持有人应占亏损394,944,000港元（2024年：320,738,000港元）及本年度内已发行股份

之加权平均数2,347,035,316（2024年：2,347,035,316）股计算。

由于本年度及上年度并无潜在具摊薄作用之已发行股份，故每股摊薄亏损相等于每股基本亏损。

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15. 物业、厂房及设备 楼宇 家具及装置 其他资产 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 成本值 于2023年4月1日 13,863 22,274 136,303 172,440 汇率变动 (777) (508) (333) (1,618) 增加 – 69 68 137 出售 – – (1,289) (1,289) 于2024年3月31日 13,086 21,835 134,749 169,670 汇率变动 (95) 122 – 27 增加 – 87 – 87 出售 – (507) (8,660) (9,167) 于2025年3月31日 12,991 21,537 126,089 160,617 累积折旧及减值拨备 于2023年4月1日 5,606 19,896 115,786 141,288 汇率变动 (281) (359) (310) (950) 年度折旧 577 358 5,765 6,700 出售 – – (705) (705) 于2024年3月31日 5,902 19,895 120,536 146,333 汇率变动 (42) 64 (8) 14 年度折旧 582 369 5,522 6,473 出售 – (507) (8,660) (9,167) 于2025年3月31日 6,442 19,821 117,390 143,653 账面净值 于2025年3月31日 6,549 1,716 8,699 16,964 于2024年3月31日 7,184 1,940 14,213 23,337 (a) 楼宇位于中国之土地上。其他资产包括电脑设备、汽车及游艇。 (b) 折旧已计入行政费用及其他经营支出（2024年：相同）。

12,991	21,537	126,089	160,617

6,442	19,821	117,390	143,653
6,549	1,716	8,699	16,964

1552024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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16. 投资物业 落成物业 千港元 于2023年4月1日 1,210,926 汇率变动 (61,318) 重列为所持待售之投资物业（附注29） (10,780) 公平值变动 (76,084) 于2024年3月31日 1,062,744 增加 278 成本回拨 (27,464) 汇率变动 13,531 公平值变动 (234,294) 于2025年3月31日 814,795 (a) 本集团之投资物业位于： 2025年 2024年 千港元 千港元 香港 168,030 173,530 香港以外地区 646,765 889,214 814,795 1,062,744

814,795

168,030
646,765
814,795

156庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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16. 投资物业（续） (b) 香港、中国及马来西亚之投资物业已分别由高力国际物业顾问（香港）有限公司（「高力」）、戴德梁行 有限公司（「戴德梁行」）及JS Valuers Property Consultants Sdn. Bhd（. 均为独立专业物业估值师）于 2025年3月31日按公开市值基准重估。 (c) 总额168,030,000港元（2024年：435,995,000港元）之投资物业已就本集团获取借贷融资作为抵押（附 注34）。 (d) 本集团之估值过程 本集团之投资物业已由持有相关认许专业资格及对估值投资物业之所在地点及类型具备近期评估经 验之独立专业估值师于2025年3月31日进行重估。就所有投资物业而言，其现有用途等同于最高及 最佳用途。 本集团之财务部及物业部为执行财务报告工作而审视独立估值师作出之估值，并直接向本集团之高 层管理人员报告。管理层至少每六个月一次与估值师讨论估值过程及结果，与本集团之中期及年度 报告程序一致。财务部及物业部会： – 核实独立估值报告之所有主要数据； – 与过往期间之估值报告作出比较，评估物业估值之变动；及 – 与独立估值师进行讨论。

1572024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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16. 投资物业（续） (e) 估值方法 香港、中国及马来西亚的落成物业之公平值通常采用收入资本化法或直接比较法（如适用）厘定及进 行相互检查。收入资本化法乃采用合适的资本化利率将收入净额及租约期满后之复归潜力资本化， 而合适的资本化利率乃以出售交易之分析及估值师对投资者当时之要求或期望的诠释为根据。估值 所采用之当时市值租金乃以相关物业及其他可资比较物业之近期租赁为参考。直接比较法乃基于将 估值的物业与其他可资比较而近期在市场有交易的物业直接作出比较。然而，考虑到房地产物业的 性质各异，通常须作出适当的调整以计入任何可能影响所考虑物业价格的质量差异。 估值方法于本年度及上年度并无任何变动。 本集团之政策为于导致转拨之事件发生或情况改变当日确认拨入及拨出公平值等级。本集团所有投 资物业之公平值计量均归类为公平值之第三等级。年内概无拨入或拨出第三等级。 (f) 用以厘定公平值之重大而未可观察的数据 估值师根据其对相关物业及其他可资比较物业之近期租赁数据分析估计当时市值租金。租金越低， 公平值亦越低。资本化利率由估值师根据估值投资物业之风险概况作出估计。资本化利率越高，公 平值就越低。 就各别地点的落成商业物业采用收入资本化法估值时采用之租值及资本化利率如下： 香港 中国 马来西亚 2025年 租值（港元/平方米/月） 193 43 109–189 资本化利率 3.3% 4.5% 4.5% 2024年 租值（港元/平方米/月） 196 43 103–178 资本化利率 3.3% 4.5% 4.5%

193	43	109–189
3.3%	4.5%	4.5%

158庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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17. 使用权资产及租赁负债 (a) 使用权资产 2025年 2024年 千港元 千港元 土地使用权 1,222 1,289 写字楼物业 7 46 1,229 1,335 (i) 本集团之土地使用权乃按中期租约持有。本集团租赁多类写字楼物业（2024年：亦包括示范 单位），所订立的租赁合约通常为2至3年固定租期。租期乃按个别基准磋商并载有不同条款 及条件。 (ii) 本集团之使用权资产位于香港以外地区。 (iii) 截至2025年3月31日止年度，就使用权资产的写字楼物业而言，租赁并无增加（2024年：无）， 而租赁现金流出总额为41,000港元（2024年：1,847,000港元，包括示范单位）（附注39(b)）。 (iv) 土地使用权和写字楼物业（2024年：亦包括示范单位）的使用权资产折旧分别为55,000港元 （2024年：55,000港元）及40,000港元（2024年：1,749,000港元）。总额55,000港元（2024年： 1,709,000港元）及40,000港元（2024年：95,000港元）之折旧已分别计入销售及推广支出和行 政费用及其他经营支出。

1,222
7
1,229

1592024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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17. 使用权资产及租赁负债（续） (b) 租赁负债 2025年 2024年 千港元 千港元 租赁负债： 列入应付账款及应计费用之即期部份（附注30） 7 39 列入其他非流动负债之非即期部份 – 9 7 48 18. 待发展/发展中物业 2025年 2024年 千港元 千港元 于年初 135,750 143,442 汇率变动 (3,003) (7,692) 减值拨备（附注b） (12,747) – 于年终 120,000 135,750 (a) 本集团之待发展/发展中物业为收购在中国之使用权资产而支付之预付款项。 (b) 鉴于预付款项之收回情况进展缓慢，管理层对待发展/发展中物业进行减值评估，并于截至2025年 3月31日止年度就待发展/发展中物业录得减值拨备12,747,000港元（2024年：零）。可收回金额乃 根据管理层之评估而厘定。

7
–
7

135,750
(3,003)
(12,747)
120,000

160庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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19. 墓园资产 2025年 2024年 千港元 千港元 墓园资产总额 984,572 989,879 列入流动资产之即期部份 (713,693) (716,846) 270,879 273,033 于2025年3月31日，列为流动资产的墓园资产约707,811,000港元（2024年：711,688,000港元）预计将于结 算日起计超过十二个月后才可变现。 20. 联营公司 自截至2022年3月31日止年度起，由于本集团摊占联营公司亏损已与其于联营公司之权益相等，本集团此 后将不会确认联营公司之进一步亏损，原因在于本集团并未产生法定或推定责任，亦未代联营公司支付款 项。于2025年3月31日，本集团尚未确认的累计亏损为167,000港元（2024年：182,000港元）。 该联营公司之资料如下： 注册资本/ 名称 注册成立/经营地点 已发行股本 本集团所持实质权益 主要业务 2025年 2024年 Treasure Auctioneer 英属处女群岛/香港 1,000,000美元， 25.0% 25.0% 拍卖服务 International Limited 共1,000,000股股份 该联营公司于两个年度对本集团而言均并不重大。

984,572
(713,693)
270,879

1612024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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21. 合营企业 2025年 2024年 千港元 千港元 应占资产净值 366,173 318,047 （应付）/应收一间合营企业款项 (69,941) 1,598 296,232 319,645 合营企业账面值之变动分析如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 于年初 319,645 321,678 向一间合营企业注资 37,311 – 与一间合营企业往来款项变动 (71,691) (352) 与一间合营企业往来款项之汇率变动 152 (112) 摊占业绩 12,624 11,609 摊占汇兑储备 (1,809) (13,178) 于年终 296,232 319,645 该合营企业之资料如下： 注册成立/ 名称 经营地点 注册资本 本集团所持权益 主要业务 2025年 2024年 厦门佲家滨海度假村 中国 人民币184,830,000元 70.0% 70.0% 物业及酒店发展及投资 有限公司 （2025年及2024年本集团 （「厦门佲家」）* 所持实质权益均为59.5%） * 中外合作经营企业 综合收益表所列摊占一间合营企业溢利12,624,000港元（2024年：11,609,000港元）为摊占一间合营企业业绩。

366,173
(69,941)
296,232

319,645
37,311
(71,691)
152
12,624
(1,809)
296,232

162庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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21. 合营企业（续） 于2025年3月31日，合营企业所持之投资物业按人民币383,200,000元（相等于约410,101,000港元）（2024年： 人民币383,200,000元，相等于约413,090,000港元）之公平值列账，而本集团按比例实质应占该等投资物 业之公平值约为244,010,000港元（2024年：245,789,000港元）。采用收入资本化法就该等投资物业于2025 年3月31日估值时所采用的租值（每平方米每月）及资本化利率分别为介乎约74港元至143港元（2024年： 75港元至144港元）及5.5%（2024年：5.5%）。估值过程及方法详情载于附注16。 于2024年应收一间合营企业款项并无抵押，不计利息，且未可自结算日起十二个月内收回。应付一间合营 企业款项并无抵押，利率为每年1%，且不需自结算日起十二个月内偿付。 本集团应占其合营企业之年度收入及业绩以及相关资产及负债如下（不包括与本集团之结余）： 2025年 2024年 千港元 千港元 收入 12,569 14,892 本年度溢利 12,624 11,609 资产 410,422 375,562 负债 (44,249) (57,515) 366,173 318,047 于2017年1月19日，厦门佲家（以业主身份）与鹭江宾馆（为合营伙伴当时之非全资附属公司及本集团之 关连人士）（以租户身份）订立租赁协议，租赁厦门佲家所持酒店，租期近十年，自2017年3月24日起至 2027年1月19日止，第一至第五年租金为每年人民币9,000,000元，而第六至第十年租金为每年人民币 10,000,000元。本公司已于2017年1月19日公布有关交易详情。鹭江宾馆其后将租赁协议转让予其全资附 属公司厦门佲家鹭江酒店有限公司（「佲家鹭江酒店」）。 于2018年4月30日，毗邻该酒店的另外3幢别墅亦已租予佲家鹭江酒店，租期近8.7年，自2018年5月1日 起至2027年1月19日止（与该酒店之租赁协议一致），第一至第五年租金为每月人民币159,348元，而第六 年起租金为每月人民币175,282.8元。本公司已于2018年4月30日公布有关交易详情。

12,569
12,624
410,422
(44,249)
366,173

1632024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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21. 合营企业（续） 于2021年10月15日，另外16幢别墅已租予佲家鹭江酒店，租期十年，自2021年10月15日起至2031年10月 14日止，第一至第三年租金为每月人民币380,900元，第四至第六年租金为每月人民币399,945元，第七至 第九年租金为每月人民币419,942元，而第十年租金为每月人民币440,933元。此外，有关该酒店及毗邻该 酒店的3幢别墅之租赁的租赁协议之若干条款修订如下：(i)该酒店之月租于2021年10月20日至2022年1月 19日期间由人民币750,000元降低至人民币480,000元；及于2022年3月20日至2023年12月19日期间由约 人民币833,333元降至约人民币533,333元（其中2022年1月20日至2022年3月19日期间仍为免租期）；及(ii) 该3幢别墅之月租于2021年11月1日至2023年4月30日期间由约人民币159,348元降低至约人民币101,983元 （其中2022年5月1日至2022年7月31日期间仍为免租期）；及于2023年5月1日至2024年1月31日期间由 约人民币175,283元降至约人民币112,181元。此后截至2027年1月19日止余下期间，该酒店及3幢别墅之 月租将恢复至原订水平。本公司已分别于2021年10月15日及2021年10月20日公布该等交易详情。 于2022年1月26日，另外4幢别墅已租予佲家鹭江酒店，租期十年，自2022年2月1日起至2032年1月31日止， 第一至第三年租金为每月人民币128,000元，第四至第六年租金为每月人民币134,400元，第七至第九年租 金为每月人民币141,120元，而第十年租金为每月人民币148,176元。本公司已于2022年1月26日公布有关 交易详情。 于2023年6月26日，有关该酒店及毗邻该酒店的3幢别墅之租赁的租赁协议之若干条款进一步修订如下： (i)该酒店之月租于2023年12月20日（即紧随第一份修订协议项下相关减租期结束当日后翌日）起至有关当 局开通道路连接当月（先前预期为2025年2月）止期间，由约人民币833,333元降至约人民币691,667元；(ii) 该3幢别墅之月租于2024年2月1日（即紧随第一份修订协议项下相关减租期结束当日后翌日）起至有关当 局开通道路连接当月（先前预期为2025年2月）止期间，由约人民币175,283元降至约人民币145,485元；(iii) 此后由减租期结束当日起直至2027年1月止余下期间，该酒店及3幢别墅之月租将恢复至原订水平；及(iv) 于上文(i)及(ii)项所述减租期间，佲家鹭江酒店将向厦门佲家支付其全年经审核纯利（如有）17%作为租金收 入，而有关金额不得超出有关减租期间内的减租总金额。本公司已于2023年6月26日公布有关交易详情。 截至本报告日期，有关当局仍未开通上述道路连接，故减租期尚未结束。 因此，截至2025年3月31日止年度，厦门佲家从佲家鹭江酒店收取的租金收入总额约为16,854,000港元 （2024年：17,317,000港元），并已于综合收益表内列为「摊占一间合营企业业绩」。

164庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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22. 公平值反映于其他全面收益之金融资产 2025年 2024年 千港元 千港元 香港上市股权投资 84,225 123,194 非上市股权投资 75 32 84,300 123,226 (a) 本集团公平值反映于其他全面收益之金融资产之变动分析如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 于年初 123,226 143,017 汇率变动 – (47) 于其他全面收益确认之公平值变动 (38,926) (19,744) 于年终 84,300 123,226 (b) 香港上市股权投资以港元为单位，而非上市股权投资以人民币为单位。香港上市股权投资为本集团 于香港上市公司所持之权益。非上市股权投资为本集团于一间在中国投资多类长期项目而成立之中 国公司所持之权益。上市及非上市股权投资均指定按公平值反映于其他全面收益。

84,225
75
84,300

123,226
–
(38,926)
84,300

1652024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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23. 贷款及应收账款以及其他订金 2025年 2024年 千港元 千港元 应收贷款（附注a） 20,038 14,559 其他订金（附注b） 99,529 178,791 来自出售番禺项目之递延代价（附注26(c)） – 26,950 119,567 220,300 列入应收账款及预付款项之应收贷款的即期部份（附注a及附注26(b)） (213) (390) 贷款及应收账款以及其他订金 119,354 219,910 (a) 应收贷款为提供予独立第三方购买本集团于香港之物业之按揭贷款，并按当时利率安排。按揭贷款 由前述物业作为抵押。 (b) 其他订金为就收购位于中国的使用权资产所支付之订金。鉴于各相关市况，管理层对该等订金进行 减值评估，并于截至2025年3月31日止年度就该等订金录得减值拨备78,649,000港元（2024年：零）。 可收回金额乃参考独立专业物业估值师戴德梁行所作估值厘定。

20,038
99,529
–
119,567
(213)
119,354

166庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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24. 待售物业 2025年 2024年 千港元 千港元 落成物业（附注e） 559,835 56,632 待发展/发展中物业（附注a、d及e） 36,600 595,722 596,435 652,354 (a) 本集团待发展/发展中物业之变动分析如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 于年初 595,722 581,056 汇率变动 (122) (2,334) 物业发展费用 40,177 135,982 资本化利息支出（附注10） 6,505 35,774 减值拨备（附注e） – (154,756) 拨入落成物业 (605,682) – 于年终 36,600 595,722 (b) 本集团之待售物业位于： 2025年 2024年 千港元 千港元 香港 517,965 573,228 香港以外地区 78,470 79,126 596,435 652,354 (c) 于2024年3月31日，总额559,000,000港元之待售物业已就本集团获取借贷融资作为抵押（附注34）。 (d) 于2025年3月31日，总额约36,600,000港元（2024年：36,722,000港元）之待发展/发展中物业预计 将于结算日起计超过十二个月后落成。 (e) 鉴于各相关市况，管理层对待售物业进行减值评估，并于截至2025年3月31日止年度就落成物业录 得减值拨备59,867,000港元（2024年：就发展中物业为154,756,000港元）。可收回金额乃参考独立专 业物业估值师高力（2024年：高力）所作估值厘定。

559,835
36,600
596,435

595,722
(122)
40,177
6,505
–
(605,682)
36,600

517,965
78,470
596,435

1672024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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25. 存货 2025年 2024年 千港元 千港元 制成品及商品 49,795 49,795 26. 应收账款及预付款项 2025年 2024年 千港元 千港元 业务应收账款（附注a） 258 108 其他应收账款及预付款项（附注b） 12,551 23,201 水电费及其他订金 2,647 3,521 来自出售番禺项目之递延代价（附注c及附注23） 26,755 – 42,211 26,830 (a) 出售物业及墓园资产之应收款项按各别合约之条款结付。租金收入及管理费乃预先收取。 本集团之业务应收账款主要为出售物业及墓园资产以及投资物业之租金收入及管理费之应收款项。 本集团业务应收账款根据发票日期之账龄分析如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 少于30天 136 50 31至60天 12 54 61至90天 1 – 超过90天 109 4 258 108

49,795

258
12,551
2,647
26,755
42,211

136
12
1
109
258

168庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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26. 应收账款及预付款项（续） (a) （续） 本集团应用香港财务报告准则第9号简化方法以计量预期信用损失，对所有业务应收账款采用全期 预期损失作出拨备。本集团组合信贷风险特征类似的业务应收账款，考虑当前经济环境，对其收 回账款的可能性进行集体评估，从而确定预期信用损失拨备。对于与长期拖欠重大金额或已知无 力偿债或不回应收款行动的金额有关的业务应收账款，则会个别评估其减值拨备。于截至2025年 3月31日止年度，业务应收账款7,871,000港元（2024年：393,000港元）已从减值拨备中予以撇销。 于2025年3月31日，总额为660,000港元（2024年：8,179,000港元）之业务应收账款出现减值但尚未 撇销。 (b) 本集团之其他应收账款包括按当时利率安排向本集团香港物业之买家提供按揭贷款（附注23(a)）的即 期部份之应收账款213,000港元（2024年：390,000港元）。 (c) 根据本公司于2021年2月11日及2021年5月14日所公布出售位于中国番禺区的物业项目之买卖协议， 其中有一项递延代价，金额为人民币25,000,000元（相等于约26,800,000港元（2024年：27,000,000 港元，列为非流动资产项下之贷款及应收账款））之应收递延税项，应由买方于2025年5月14日或之 前向本集团支付。因此，于2025年3月31日，该应收款项由非流动资产项下之贷款及应收账款重列 为流动资产项下之应收账款及预付款项，本集团已于上述日期收到该笔款项。

1692024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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26. 应收账款及预付款项（续） (d) 于结算日最大之信贷风险为上述各类应收款项之账面值。 应收账款及预付款项主要以港元、人民币及马来西亚元（「马来西亚元」）为单位。应收账款及预付款 项之账面值乃接近其公平值。 27. 公平值反映于损益之金融资产 2025年 2024年 千港元 千港元 上市股权投资 281 360 上市债务投资－债券 26,577 18,317 上市投资 26,858 18,677 非上市股权投资 77,011 122,721 非上市投资基金 20,152 17,863 非上市投资 97,163 140,584 124,021 159,261 (a) 上市股权投资以港元为单位，上市债务投资以美元为单位，而非上市股权投资及投资基金以人民币 及美元为单位。 (b) 非上市股权投资及投资基金为本集团于持有多类长期项目投资的各个公司及基金所持之权益。

281
26,577
26,858
77,011
20,152
97,163
124,021

170庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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28. 现金及银行结存 2025年 2024年 千港元 千港元 银行存款及现金 70,637 128,476 银行定期存款 297,146 791,665 367,783 920,141 银行定期存款之实际利率介乎每年2.30%至3.92%（2024年：2.00%至5.31%），该等定期存款之到期日介乎 7至184日（2024年：7至185日）。 现金及银行结存以下列货币为单位： 2025年 2024年 千港元 千港元 港元 277,855 597,978 人民币 50,206 282,771 美元 32,344 35,158 马来西亚元 7,077 3,581 其他 301 653 367,783 920,141 总额约50,000,000港元（2024年：77,000,000港元）的现金及银行结存现存放于中国，并受制于当地汇兑控 制条例。该等当地汇兑控制条例限制资本汇出国外，惟透过一般股息发放者除外。 29. 所持待售之投资物业及负债 于2024年3月30日，本公司之间接全资附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，以代价人民币 10,000,000元（相等于约10,800,000港元）出售位于中国番禺区的一个住宅投资物业。于2024年3月31日前 已收按金人民币500,000元（相等于约539,000港元）。因此，于2024年3月31日，该投资物业及其相关递延 税项负债已分别重列为「所持待售之投资物业」及「所持待售之负债」。该项交易已于2024年5月完成，并 于本年度之综合收益表分别录得出售亏损净额400,000港元及递延税项负债之回拨1,856,000港元。

70,637
297,146
367,783

277,855
50,206
32,344
7,077
301
367,783

1712024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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30. 应付账款及应计费用 2025年 2024年 千港元 千港元 业务应付账款（附注a） 1,226 1,292 其他应付账款及应计支出（附注b） 148,871 228,096 应付非控制性权益款项（附注c） 10,480 10,484 租赁负债－即期部份（附注17(b)） 7 39 租约及其他订金 7,243 6,731 167,827 246,642 (a) 本集团业务应付账款根据发票日期之账龄分析如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 少于30天 1,226 1,254 31至60天 – 38 1,226 1,292 (b) 本集团其他应付账款及应计支出包括本集团物业及墓园项目建筑费用之应付款项及应计费用 102,932,000港元（2024年：131,152,000港元）。 (c) 应付非控制性权益款项并无抵押，不计利息，且须按通知偿还。 (d) 应付账款及应计费用主要以港元、人民币及马来西亚元为单位。应付账款及应计费用之账面值乃接 近其公平值。

1,226
148,871
10,480
7
7,243
167,827

1,226
–
1,226

172庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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31. 已收取售楼订金 本集团根据合约中确立之付款时间表向客户收取款项。有关款项通常于履行合约前收取。 物业销售合约中原预期期限为一年而未履行履约责任之交易价格总额为20,807,000港元（2024年：零）。 32. 股本 2025年 2024年 千港元 千港元 法定股本： 18,000,000,000股每股面值0.05港元之股份 900,000 900,000 股份数目 数额 千港元 按每股0.05港元已发行及缴足之股本： 于2023年4月1日和2024年及2025年3月31日 2,347,035,316 117,352 (a) 所有新股份与现有股份享有同等权益。 (b) 于2022年9月2日，本公司已按于同日举行之本公司股东周年大会采纳之购股权计划为期十年，将 于2032年9月1日届满（「购股权计划」）。根据购股权计划，董事可向合资格人士（定义见购股权计划） 授出购股权，以让其根据该计划所订明之条款及条件认购本公司之股份。根据购股权计划可授出之 购股权所涉及之最高股份数目以不超逾本公司于采纳日期（即2022年9月2日）已发行股本之10%为限。 自采纳购股权计划后，概未据此授出任何购股权。

900,000

2,347,035,316	117,352

1732024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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33. 储备 物业、厂房 综合产生之 投资 及设备 股份溢价 资本储备 资本储备 法定储备 重估储备 重估储备 汇兑储备 保留溢利 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 于2023年4月1日 1,679,086 97,703 403,446 2,898 25,281 11,876 (40,857) 1,512,758 3,692,191 本年度亏损 – – – – – – – (320,738) (320,738) 净汇兑差额 – – – – – – (113,640) – (113,640) 摊占一间合营企业之汇兑储备 – – – – – – (11,201) – (11,201) 公平值反映于其他全面收益之 金融资产之公平值变动 – – – – (19,744) – – – (19,744) 于2024年3月31日 1,679,086 97,703 403,446 2,898 5,537 11,876 (165,698) 1,192,020 3,226,868 本年度亏损 – – – – – – – (394,944) (394,944) 净汇兑差额 – – – – – – (3,163) – (3,163) 摊占一间合营企业之汇兑储备 – – – – – – (1,538) – (1,538) 公平值反映于其他全面收益之 金融资产之公平值变动 – – – – (38,926) – – – (38,926) 转拨至法定储备 – – – 265 – – – (265) – 于2025年3月31日 1,679,086 97,703 403,446 3,163 (33,389) 11,876 (170,399) 796,811 2,788,297 法定储备乃指附属公司根据中国有关法律及规则而设立之企业扩展基金及一般储备金。

1,679,086	97,703	403,446	3,163	(33,389)	11,876	(170,399)	796,811	2,788,297

174庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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34. 借款 2025年 2024年 千港元 千港元 无抵押长期银行借款 – 230,711 有抵押长期银行借款 131,100 421,550 银行借款总额 131,100 652,261 长期银行借款分析如下： 2025年 2024年 千港元 千港元 长期银行借款 131,100 652,261 列入流动负债之即期部份： 一年内到期之部份 (9,500) (494,473) 121,600 157,788 本集团之银行借款乃以账面总值168,030,000港元（2024年：994,995,000港元，亦包括待售物业）之若干 资产（包括投资物业）作为抵押。银行借款131,100,000港元（2024年：421,550,000港元）亦以转让本集团 投资物业及其他物业之租金收入作为抵押。于2025年3月31日，银行借款有131,100,000港元（2024年： 215,000,000港元）由本公司及庄士机构共同担保。于2024年，银行借款分别有356,550,000港元由本公司担 保及80,711,000港元由庄士机构担保。

–
131,100
131,100

131,100
(9,500)
121,600

1752024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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34. 借款（续） 银行借款根据贷款协议所载之协定预设还款日期须于下列期间偿还： 2025年 2024年 千港元 千港元 第一年内 9,500 494,473 第二年内 9,500 100,588 第三至第五年内 112,100 57,200 131,100 652,261 银行借款于结算日之实际利率介乎每年4.95%至5.11%（2024年：4.54%至6.31%），而其采用借贷利率每年 4.95%至5.11%（2024年：4.54%至6.31%）将现金流量贴现计算之公平值乃接近其账面值，且乃纳入公平值 之第二等级。银行借款承受利率变动之风险及合约重新订价日期为六个月或以下。 银行借款以下列货币为单位： 2025年 2024年 千港元 千港元 港元 131,100 530,703 马来西亚元 – 121,558 131,100 652,261

9,500
9,500
112,100
131,100

131,100
–
131,100

176庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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35. 递延税项 本集团递延税项负债之变动净额如下： 千港元 于2023年4月1日 287,270 汇率变动 (16,720) 计入综合收益表（附注12） (15,779) 重列为所持待售之负债（附注29） (1,860) 于2024年3月31日 252,911 汇率变动 (864) 计入综合收益表（附注12及29） (29,162) 于2025年3月31日 222,885 年内本集团递延税项资产及负债之变动（于抵销同一税务司法权区之结余前）如下： 递延税项 递延税项负债 资产 公平值反映 投资 于损益之 加速 公平值收益 物业重估 金融资产重估 折旧免税额 总额 税务亏损 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 于2023年4月1日 219,328 67,942 – 2,758 290,028 (2,758) 汇率变动 (12,868) (3,830) (22) – (16,720) – （计入）/扣除自综合收益表 (1,159) (17,194) 2,574 (971) (16,750) 971 重列为所持待售之负债 （附注29） – (1,860) – – (1,860) – 于2024年3月31日 205,301 45,058 2,552 1,787 254,698 (1,787) 汇率变动 (1,550) 692 (6) – (864) – （计入）/扣除自综合收益表 (1,320) (26,490) (1,352) (641) (29,803) 641 于2025年3月31日 202,431 19,260 1,194 1,146 224,031 (1,146)

222,885

202,431	19,260	1,194	1,146	224,031	(1,146)

1772024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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35. 递延税项（续） 公平值收益之递延税项负债为物业及其他资产列于综合财务报告之账面值与其列于有关附属公司财务报告 之账面值两者差额所产生之递延税项。有关数额以本集团收购有关附属公司之日期为根据。 递延税项负债已采用负债法按本集团经营所在国家之适用税率就短暂差异作出全数拨备，并预期将于结算 日起计超过十二个月后缴付。 未动用税务亏损1,835,100,000港元（2024年：1,627,000,000港元）产生之递延税项资产305,400,000港元 （2024年：270,900,000港元）尚未在综合财务报告内确认。此等税务亏损并无届满期限，或若有关税务亏损 乃源自中国，则将于五年内届满。 36. 与非控制性权益之贷款及应付款项 本集团与非控制性权益之贷款及应付款项并无抵押、不计利息，且毋须自结算日起十二个月内偿还。有关 结余乃以港元、人民币及欧元为单位。 37. 承担 (a) 资本承担 2025年 2024年 千港元 千港元 就以下各项已签约惟未拨备： 物业项目及物业 2,868 49,122 公平值反映于损益之金融资产 30,199 37,091 33,067 86,213

2,868
30,199
33,067

178庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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37. 承担（续） (b) 应收经营租赁租金 日后根据不可撤销经营租赁就物业应收取之最低租金收入总额可于下列期间收取： 2025年 2024年 千港元 千港元 第一年内 13,772 11,586 第二年内 7,528 5,070 第三年内 2,678 1,506 第四年内 947 565 第五年内 867 581 第五年后 2,212 2,177 28,004 21,485 本集团按多项于2025年至2032年（2024年：2024年至2032年）届满之协议出租物业。 38. 财务担保 2025年 2024年 千港元 千港元 就本集团在中国所售物业之买家获提供按揭贷款而作出担保（附注） 3,696 4,396 附注： 本集团提供之财务担保为本集团就其在中国所售物业之若干买家获若干银行提供按揭贷款而作出之担保。根据担保条 款，若有关买家未能偿还按揭付款，本集团须向有关银行偿还违约买家负欠之本金连同应计利息及罚款，而本集团将可 接收有关物业之法定所有权及拥有权。该等担保将于(i)物业所有权证发出（通常于买家接收有关物业后六个月至一年内 发出）；或(ii)物业买家偿还按揭贷款（以较早者为准）时终止。由于本集团可没收买家之订金及出售其物业以收回本集团 已付予银行之任何款项，估计本集团须偿付之款项净额及有关财务担保之公平值并不重大，故并未在综合财务报告内确 认。

13,772
7,528
2,678
947
867
2,212
28,004

3,696

1792024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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39. 综合现金流量表附注 (a) 经营亏损与经营活动使用现金之对账 2025年 2024年 千港元 千港元 经营亏损 (426,253) (338,493) 银行存款之利息收入 (18,360) (38,539) 公平值反映于其他全面收益之金融资产之股息收入 – (7,366) 公平值反映于损益之金融资产之亏损净额 8,516 91,159 出售投资物业之亏损净额 437 – 出售物业、厂房及设备之收益净额 (1,002) (89) 应付建筑成本超额拨备之回拨 (3,297) – 投资物业之公平值变动 234,294 76,084 物业、厂房及设备折旧 6,473 6,700 使用权资产折旧 95 1,804 待发展/发展中物业减值拨备 12,747 – 待售物业减值拨备 59,867 154,756 业务应收账款减值拨备 352 4,305 其他订金减值拨备 78,649 – 其他应收款项减值拨备 – 7,898 营运资金变动前之经营亏损 (47,482) (41,781) 贷款及应收账款以及其他订金（增加）/减少 (5,657) 1,411 待发展/发展中物业及待售物业减少（/ 增加） 2,005 (103,872) 墓园资产增加 (2,051) (5,774) 应收账款及预付款项减少 7,962 10,686 公平值反映于损益之金融资产增加 (6,232) (19,506) 应付账款及应计费用（减少）/增加 (14,018) 9,431 已收取售楼订金增加 1,040 – 经营活动使用现金 (64,433) (149,405)

(426,253)
(18,360)
–
8,516
437
(1,002)
(3,297)
234,294
6,473
95
12,747
59,867
352
78,649
–
(47,482)
(5,657)
2,005
(2,051)
7,962
(6,232)
(14,018)
1,040
(64,433)

180庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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39. 综合现金流量表附注（续） (b) 来自融资活动之负债对账 与非控制性权益之 银行借款 贷款及应付款项 非即期 即期 非即期 即期 租赁负债 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 于2023年4月1日 343,299 482,941 44,912 10,514 1,893 883,559 现金流入 76,766 10,000 65 – – 86,831 现金流出 – (251,745) – – (1,847) (253,592) 非现金变动： 汇兑差额 (8,094) (906) 164 (30) (5) (8,871) 租赁负债之利息支出 （附注10） – – – – 7 7 重新分类 (254,183) 254,183 – – – – 于2024年3月31日 157,788 494,473 45,141 10,484 48 707,934 现金流入 70,000 – 30 – – 70,030 现金流出 (101,760) (495,778) (5,101) – (41) (602,680) 非现金变动： 汇兑差额 5,072 1,305 8 (4) (1) 6,380 租赁负债之利息支出 （附注10） – – – – 1 1 重新分类 (9,500) 9,500 – – – – 于2025年3月31日 121,600 9,500 40,078 10,480 7 181,665 (c) 现金及现金等值分析 2025年 2024年 千港元 千港元 现金及银行结存 367,783 920,141 存放日期起计三个月后到期之银行存款 (91,659) (118,895) 现金及现金等值 276,124 801,246

121,600	9,500	40,078	10,480	7	181,665

367,783
(91,659)
276,124

1812024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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40. 综合财务报告批准 综合财务报告已于2025年6月26日获董事会批准。 41. 本公司之资产负债表及储备变动 本公司之资产负债表 2025年3月31日结算 2025年 2024年 附注 千港元 千港元 非流动资产 附属公司 65,036 65,036 应收附属公司贷款 160,527 194,882 225,563 259,918 流动资产 应收账款及预付款项 449 1,548 应收附属公司款项 3,867,517 3,778,698 现金及银行结存 97,038 546,970 3,965,004 4,327,216 流动负债 应付账款及应计费用 1,252 1,564 长期银行借款之即期部份 – 80,711 应付一间附属公司款项 – 2,475 1,252 84,750 流动资产净值 3,963,752 4,242,466 资产净值 4,189,315 4,502,384 权益 股本 32 117,352 117,352 储备 a 4,071,963 4,385,032 权益总额 4,189,315 4,502,384 本公司之资产负债表已于2025年6月26日获董事会批准，并由以下董事代表签署： 庄家彬 李美心 董事 董事

65,036
160,527
225,563
449
3,867,517
97,038
3,965,004
1,252
–
–
1,252
3,963,752
4,189,315
117,352
4,071,963
4,189,315

182庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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41. 本公司之资产负债表及储备变动（续） (a) 本公司之储备变动 股份溢价 资本储备 保留溢利 总额 千港元 千港元 千港元 千港元 于2023年4月1日 1,679,086 457,792 2,501,972 4,638,850 本年度亏损 – – (253,818) (253,818) 于2024年3月31日 1,679,086 457,792 2,248,154 4,385,032 本年度亏损 – – (313,069) (313,069) 于2025年3月31日 1,679,086 457,792 1,935,085 4,071,963 本公司于2025年3月31日之可供分派储备总额为1,935,085,000港元（2024年：2,248,154,000港元）。

1,679,086	457,792	1,935,085	4,071,963

1832024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

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42. 主要附属公司 注册成立/ 名称 经营地点 注册资本/已发行股本 本集团所持实质权益 主要业务 2025年 2024年 鞍山庄士置业有限公司（附注ii） 中国 人民币290,300,000元 100.0% 100.0% 物业发展及投资 （2024年：人民币 470,000,000元） 鞍山庄士房地产开发有限公司 中国 人民币210,000,000元 100.0% 100.0% 物业发展及投资 （附注ii） 成都庄士投资咨询服务有限公司 中国 80,000,000港元 100.0% 100.0% 物业发展及投资 （附注ii） 中国艺术品交易所有限公司 香港 1,000,000港元， 100.0% 100.0% 商品买卖 共10,000,000股股份 中国数码世界有限公司（附注i） 香港 2港元，共2股股份 100.0% 100.0% 物业发展及投资 Chinaculture.com Limited（附注i） 英属处女群岛/香港 1美元，1股股份 100.0% 100.0% 投资控股 庄士中国资本有限公司 香港 1港元，1股股份 100.0% 100.0% 投资控股，证券投资及买卖 庄士中国意大利村开发有限公司 香港 2港元，共2股股份 100.0% 100.0% 投资控股及融资 庄士中国地产有限公司（附注i） 百慕达/香港 100,000港元， 100.0% 100.0% 投资控股 共2,000,000股股份

100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

184庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

---

42. 主要附属公司（续） 注册成立/ 名称 经营地点 注册资本/已发行股本 本集团所持实质权益 主要业务 2025年 2024年 庄士中国科技有限公司（附注i） 香港 117,622,779港元， 100.0% 100.0% 投资控股，证券投资及买卖 共458,310,965股股份 Chuang’s China Treasury Limited 开曼群岛/香港 1美元，1股股份 100.0% 100.0% 投资控股 （附注i） Chuang’s Properties (Central Plaza) 马来西亚 5,000,000马来西亚元， 100.0% 100.0% 物业投资 Sdn. Bhd. 共5,000,000股股份 龙富投资有限公司 香港 100港元，共100股股份 85.0% 85.0% 投资控股 四会聚福宝华侨陵园有限公司 中国 183,760,000港元 86.0% 86.0% 墓园发展及建筑，并于中国 （附注iii） 提供相关管理服务 金丰宝有限公司 香港 1港元，1股股份 100.0% 100.0% 物业投资 广州恒阳投资咨询服务有限公司 中国 人民币40,000,000元 100.0% 100.0% 投资控股 （附注ii）

100.0%
100.0%
100.0%
85.0%
86.0%
100.0%
100.0%

1852024/2025年业绩报告

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

---

69.2%
85.4%
100.0%
76.9%
100.0%
100.0%
66.7%
66.7%

186庄士中国投资有限公司

截至2025年3月31日止年度

综合财务报告附注（续）

名称

注册成立/

经营地点注册资本/已发行股本集团所持实质权益主要业务

2025年2024年

湖南汉业房地产开发有限公司

（附注iv）

中国人民币25,000,000元69.2%物业发展及投资

Mark Pro Group Limited英属处女群岛/香港171美元，共171股份–投资控股

MD Limited香港1,000,000港元，

共1,000,000股份

100.0%证券投资及买卖

新时代投资有限公司香港6,750,000港元，

共2,000,000股份

76.9%投资控股

伟至有限公司香港1港元，1股份100.0%证券投资及买卖

星桦投资有限公司香港1港元，1股份100.0%物业发展及投资

Versilcraft Holdings Limited英属处女群岛/香港300美元，共300股份66.7%制造游艇

Versilcraft International Limited香港1港元，1股份66.7%66.7%制造游艇

附注：

(i) 由本公司直接持有

(i) 外商独资企业

(i) 中外合作经营企业

(iv) 中外合资经营企业

42. 主要附属公司（续）

---

董事会认为详列所有物业之资料会令篇幅过于冗长，故以下只列出本集团于2025年3月31日持有并对本集团而言 乃属重要之物业。 1. 投资物业 集团 地点 租约期限 用途 拥有权益 中华人民共和国（「中国」） 辽宁省鞍山市 庄士•中心城 －商业裙楼 中期租约 商业 100.0% －双子大厦（AB座及C座） 长期租约 住宅/服务式公寓/ 100.0% 写字楼 福建省厦门市之酒店及度假村别墅 中期租约 度假村及别墅 59.5% 广东省东莞沙田之商业物业 中期租约 商业 100.0% 香港 新界 中期租约 商业/停车位 100.0% 屯门 屯门市地段514号 业旺路 弦坊 马来西亚 吉隆坡邮区50250 永久业权 商业/写字楼/停车位 100.0% 苏丹依斯迈路34号 联邦区吉隆坡57段1262号地段 庄士大厦

主要物业资料

2024/2025年业绩报告

---

188庄士中国投资有限公司

主要物业资料（续）

2. 物业项目

地点工程完成阶段估计完工日期用途地盘面积楼面积

集团

拥有权益

香港（平方呎）

鸭脷洲内地段第46号

鸭脷洲

平澜街8号

弦岸

已完工已完工住宅/商业4,320可售面积：

29,884

100.0%

中国（平方米）

辽宁省鞍山市

庄士广场

总体规划进行中不适用物业综合发展区39,449待定100.0%

湖南省长沙市已完工已完工住宅95,9485,80069.2%

比华利山（又称聚豪山庄）

上盖建筑工程

已完成

不适用商业/酒店11,50069.2%

---

本集团于2025年3月31日持有以下上市公司债券组合： 债券市值相对 本集团于 2025年 于2025年 于2025年 3月31日 3月31日 3月31日 资产总值 股份代号 债券发行人 所持债券面值 之市值 之百分比 千美元 千港元 已完成重组工作： 1918 融创中国控股有限公司 (a) 按5%以现金支付/按6%实物付款， 488 2025年到期 (b) 按5.25%以现金支付/按6.25%实物付款， 489 2026年到期 (c) 按5.5%以现金支付/按6.5%实物付款， 980 2027年到期 (d) 按5.75%以现金支付/按6.75%实物付款， 1,474 2028年到期 (e) 按6%以现金支付/按7%实物付款， 1,477 2029年到期 (f) 按6.25%以现金支付/按7.25%实物付款， 696 2030年到期 (g) 可换股债券，按1%实物付款， 574 2032年到期 6,178 5,520 0.153% 3883 Add Hero Holdings Limited （中国奥园集团股份有限公司之全资附属公司） (a) 按7.5%以现金支付/按8.5%实物付款， 1,916 2029年到期 (b) 按8%以现金支付/按9%实物付款， 1,485 2030年到期 (c) 按8.8%以现金支付/按9.8%实物付款， 1,952 2031年到期 中国奥园集团股份有限公司 (d) 按5.5%实物付款，2031年到期 729 (e) 永续债券，首8年为0% 2,688 (f) 强制性可换股债券，0%，2028年到期 240 9,010 2,164 0.060%

上市公司债券资料

2024/2025年业绩报告

---

债券市值相对 本集团于 2025年 于2025年 于2025年 3月31日 3月31日 3月31日 资产总值 股份代号 债券发行人 所持债券面值 之市值 之百分比 千美元 千港元 其他于本报告日期已违约： 1233 时代中国控股有限公司 (a) 5.55%，2024年到期 5,000 (b) 6.6%，2023年到期 4,000 9,000 2,435 0.067% 1638 佳兆业集团控股有限公司 (a) 8.5%，2022年到期 8,400 (b) 11.25%，2022年到期 3,000 11,400 3,750 0.104% 1777 花样年控股集团有限公司 (a) 11.75%，2022年到期 10,000 (b) 12.25%，2022年到期 2,000 12,000 2,365 0.065% 1813 合景泰富集团控股有限公司 5,000 2,790 0.077% （7.4%，2024年到期） 2768 佳源国际控股有限公司 (a) 12%，2022年到期 1,000 (b) 12.5%，2023年到期 2,000 3,000 189 0.005% 2777 怡略有限公司（广州富力地产股份有限公司之 1,108 262 0.007% 全资附属公司） （按6.5%以现金支付/按7.5% 实物付款，2025年到期）

190庄士中国投资有限公司

上市公司债券资料（续）

---

债券市值相对 本集团于 2025年 于2025年 于2025年 3月31日 3月31日 3月31日 资产总值 股份代号 债券发行人 所持债券面值 之市值 之百分比 千美元 千港元 3301 融信中国控股有限公司 (a) 7.35%，2023年到期 5,000 (b) 8.1%，2023年到期 5,000 10,000 1,149 0.032% 3333 中国恒大集团 (a) 7.5%，2023年到期 10,743 (b) 8.25%，2022年到期 11,600 (c) 8.75%，2025年到期 4,714 27,057 3,568 0.099% 6158 正荣地产集团有限公司 (a) 8%，2023年到期 2,000 (b) 9.15%，2023年到期 3,000 5,000 166 0.005% 于2025年3月31日后之出售： 600606 绿地全球投资有限公司（绿地控股集团股份 1,055 2,219 0.061% 有限公司之全资附属公司） （6.125%，2029年到期） 99,808 26,577 0.735% 附注：债券发行人之主要业务载于各债券发行人之最新年报。

1912024/2025年业绩报告

上市公司债券资料（续）

---

86,044
(394,944)
(16.83)
–
–
–
–
–

1,723,753
1,893,938
3,617,691
(629,880)
(82,162)
2,905,649
1.24

394.6
131.1
不适用

财务资料概要

庄士中国投资有限公司

业绩

2021年2022年2023年2024年2025年

千港元千港元千港元千港元千港元

收入（附注）1,779,654204,54063,01090,607

权益持有人应占溢利/（亏损）419,039227,757(328,687)(320,738)

每股盈利/（亏损）（港币仙）17.849.70(14.00)(13.67)

每股息（港币仙）

中期1.502.00–

末期1.502.00–

特别–4.00–

第二次特别–8.00–

总额3.0016.00–

资产及负债

2021年2022年2023年2024年2025年

千港元千港元千港元千港元千港元

非流动资产2,871,3432,860,4582,378,1902,158,980

流动资产4,433,9723,815,6723,001,2172,536,007

资产总值7,305,3156,676,1305,379,4074,694,987

负债总额(2,761,991)(1,999,660)(1,474,421)(1,266,031)

非控制性权益(123,571)(115,936)(95,443)(84,736)

股东资金4,419,7534,560,5343,809,5433,344,220

每股资产净值（港元）1.881.941.621.42

净负债与资本比率

2021年2022年2023年2024年2025年

百万港元百万港元百万港元百万港元百万港元

现金及银行结存和持作买卖之投资1,899.01,953.11,337.5938.8

银行借款1,816.31,255.0826.2652.3

净负债与资本比率(%)不适用不适用不适用不适用

附注： 2024年的数字经已重列以与2025年呈列一致。

---

股东周年大会通告

1932024/2025年业绩报告

兹通告Chuang’s China Investments Limited（庄士中国投资有限公司）（「本公司」）谨订于2025年9月15日（星期一）

下午三时正以线上网络会议(htps:/evoting.vistra.com/#/298 )方式召开股东周年大会，以处理下列事项：

1. 。

1. 。

(b) 重选吴杰庄博士为独立非执行董事。

(c) 选举邱智明先生为独立非执行董事。

(d) 授权董事会厘定董事之酬金。

1. ，并授权董事会厘定其酬金。

1. （无论有否修订）：

普通决议案

(A) 「动议：

(a) 在下文(b)节之限制下，一般及无条件批准本公司董事会于有关期间（定义见下文）行使本公司一

切权力，遵照所有适用法例及不时修订之香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上

市规则」）之规定，于联交所购回本公司股本中每股面值0.05港元之股份（「股份」）；

(b) 本公司根据上文(a)节之批准购回之本公司股份总数，不得超过本公司于本决议案通过之日已发

行股份数目之10%，而上述批准亦应以此数额为限；及

---

194庄士中国投资有限公司

股东周年大会通告（续）

(c) 就本决议案而言，「有关期间」指由本决议案通过之日起至下列三者之最早日期止之期间：

(i) 本公司下届股东周年大会结束；

(i) 本公司根据本公司之公司细则或百慕达1981年公司法或任何其他适用之百慕达法例而须举

行之下届股东周年大会期限届满之日；或

(i) 本公司股东（「股东」）于股东大会上以普通决议案撤销、更改或延续本决议案授予本公司董

事会之权力之日。」

(B) 「动议：

(a) 在下文(c)节之限制下，一般及无条件批准本公司董事会于有关期间（定义见下文）行使本公司一

切权力，配发、发行及处理本公司股本中之未发行股份，并作出或授予可能须行使此等权力之售

股建议、协议、购股权及其他权利，或发行认股权证及其他证券；

(b) 上文(a)节之批准亦授权本公司董事会于有关期间作出或授予可能须于有关期间结束后行使上述

权力之售股建议、协议、购股权及其他权利，或发行认股权证及其他证券；

(c) 本公司董事会依据上文(a)节之批准配发或将予配发或同意有条件或无条件配发或发行（不论是否

依据购股权或其他方式而配发或发行者）之股份总数，惟不包括因下列事项而配发或发行之股份：

(i) 供股（定义见下文）；或

(i) 根据本公司任何购股权计划授出之任何购股权获得行使；或

(i) 附于本公司任何认股权证或根据其条款赋予之认购权或换股权获得行使；或

(iv) 根据本公司之公司细则作出之以股代息或类似安排；或

(v) 股东于股东大会上授予特定权力，

合共不得超过本公司于本决议案通过之日已发行股份数目之20%，而上述批准亦应以此数额为限；及

---

1952024/2025年业绩报告

股东周年大会通告（续）

(d) 就本决议案而言：

「有关期间」指由本决议案通过之日起至下列三者之最早日期止之期间：

(i) 本公司下届股东周年大会结束；

(i) 本公司根据本公司之公司细则或百慕达1981年公司法或任何其他适用之百慕达法例而须举

行之下届股东周年大会期限届满之日；或

(i) 股东于股东大会上以普通决议案撤销、更改或延续本决议案授予本公司董事会之权力之日；而

「供股」指于本公司董事订定之期间内，向于指定记录日期名列本公司股东名册之股份持有人（如

属适用，及应获提呈有关建议之本公司其他证券持有人），按其当时所持之股份（如属适用，或其

他证券）比例提呈发售本公司股份或发售认股权证、购股权或其他赋予权利可认购股份之证券（惟

在所有情况下本公司董事均有权就零碎配额，或考虑香港以外任何地区之法律或任何认可监管机

构或证券交易所规定之任何限制或责任，而必须或权宜取消若干股东在此方面之权利或作出其他

安排）。」

(C) 「动议待第4(A)号及第4(B)号决议案通过后，扩大第4(B)号决议案所述之一般授权，在本公司董事会依

据该项授权可配发、发行及处理本公司股本中之未发行股份上，另加本公司依据购回股份之一般授权

（如本大会通告所载第4(A)号决议案所述者）购回之本公司股份数目，惟购回之股份数额不得超过本公

司于批准上述购回股份之一般授权之普通决议案通过之日已发行股份数目之10%。」

承董事会命

Chuang’s China Investments Limited

（庄士中国投资有限公司）

李慧贞

公司秘书

香港，2025年7月25日

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196庄士中国投资有限公司

股东周年大会通告（续）

附注：

1. （「股东周年大会」）及投票之股东，均可委派其他人士为其代表出席并代其投票。受委代表毋须为

本公司股东。

1. （如有）或经证明之授权书或授权文件副本，必须于股东周年大会（或其任何续会）

指定举行时间不少于48小时前送达本公司在香港之股份过户登记处卓佳证券登记有限公司（地址为香港夏悫道16号远东金融中心

17楼），方为有效。

1. （星期一），本公司将于2025年9月10日（星期三）

至2025年9月15日（星期一）期间（首尾两日包括在内）暂停办理股份过户登记手续，期间将不会进行股份过户。为符合资格出席股

东周年大会及投票，股东须于2025年9月9日（星期二）下午四时三十分前将所有过户文件连同有关股票送达本公司在香港之股份

过户登记处卓佳证券登记有限公司（地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼），以办理登记手续。

1. ，遵照上市规则为方便股东对有关决议案作出投票决定而刊发之资料，另载于本公司2025年报随

附之文件内。

1. 。股东可使用电脑、平板装置或智能手机浏览网站（htps:/evoting.vistra.com/#/298 ）

以透过电子投票系统（「电子投票系统」）出席股东周年大会。股东以电子投票系统出席股东周年大会将被视为已出席大会，并将计

入大会法定人数。

已登记股东可透过电子投票系统于网上出席股东周年大会、投票、发言，以及向我们及其他股东提出问题或提供意见。每位已登

记股东的个人用户名称及密码将于股东周年大会举行前一周左右以个别副本寄发予有关人士。如属任何股份的联名登记持有人，

将仅向联名登记持有人提供一份用户名称及密码。任何一名联名登记持有人均可就有关股份出席大会或投票，犹如彼为唯一有权

投票的人士。

透过银行、经纪、托管商或香港中央结算有限公司于中央结算系统持有股份的未登记股东亦可透过电子投票系统于网上出席股东

周年大会、投票、发言，以及向我们及其他股东提出问题或提供意见。就此，彼等应直接咨询其银行、经纪或托管商（视情况而

定），以作出必要安排。

就于股东周年大会上进行网上投票，股东可参考我们将个别寄发的函件及网上股东大会操作指引（透过浏览超连结或扫描当中所

载的二维码）了解详情。如对上述内容有任何疑问，请于星期一至星期五上午九时正至下午六时正（香港公众假期除外）联络本公

司在香港之股份过户登记处卓佳证券登记有限公司，热线电话为(852) 2980 1333。

有意出席股东周年大会并行使其投票权的股东可透过以下其中一个方式投票：

(i) 透过可进行现场直播及问答互动平台的电子投票系统出席股东周年大会，并在网上投票；或

(i) 委任股东周年大会主席或其他人士作为代表代为投票。

各已登记股东均须提供其受委代表（委任「大会主席」为受委代表除外）的有效电邮地址，以便接收用户名称及密码，从而观看股

东周年大会的网络直播，并透过电子投票系统于网上投票、发言以及提出问题或提供意见。如已登记股东透过电子投票系统出席

股东周年大会及投票，则向其受委代表作出的授权及指示将被撤销。

1. 、超强台风引起的「极端情况」或「黑色」暴雨警告信号于股东周年大会当日上午十一时零一分至中午十二

时正期间任何时间取消，股东周年大会之举行时间将顺延至同日下午四时正。然而，倘上述八号或以上台风信号、超强台风引起

的「极端情况」或「黑色」暴雨警告信号于股东周年大会当日任何时间生效，且于中午十二时后仍然生效，大会将延迟至其他日期。

本公司将在切实可行情况下尽快于本公司及联交所各自网站刊载公布，通知股东重新安排大会之日期及时间。

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庄士中国

投资有限公司