WINFAIR INVESTMENT COMPANY LIMITED

(Incorporated in Hong Kong with limited liability)

(Stock Code: 0287)

年报

永发置业有限公司

ANUAL REPORT

2024 / 20252024 / 2025

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永

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1永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

目录

页次

公司资料 2

主席报告书 3

企业管治报告 11

环境、社会及管治报告 28

董事会报告书 37

董事及管理人员 42

独立核数师报告书 44

综合损益及其他全面收益表 48

综合财务状况表 49

综合权益变动表 50

综合现金流量表 51

综合财务报表附注 52

集团物业资料 97

五年财务摘要 99

股东周年大会通告 100

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公司资料

2永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

股票过户登记处

香港中央证券登记有限公司

香港湾仔

皇后大道东183号

合和中心17楼1712至1716号舖

注册办事处及主要业务地点

九龙佐敦道51号

利侨大厦5楼501-2室

公司网站

htp:/w.winfairinvestment.com

执行董事

伍大伟先生

伍大贤先生

非执行董事

苏国梁先生

苏国伟先生

伍国芬女士

独立非执行董事

吴志扬博士

陈雪菲女士

邢沛能先生

核数师

香港立信德豪会计师事务所有限公司

香港执业会计师

注册公众利益实体核数师

律师

德同国际有限法律责任合伙

卢王徐律师事务所

伟德勤律师事务所

主要往来银行

香港上海汇丰银行有限公司

星展银行（香港）有限公司

公司秘书

马玉珊女士

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主席报告书

3永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

本人谨代表永发置业有限公司（「本公司」）及其附属公司（「本集团」）董事会欣然报告本集团截至二零二五年三月三十一日止年

度之财务业绩及业务。

业绩及股息

回顾是年，本集团之营业额较上年上升约1,394,000港元（或7.0%），至约21,447,000港元。本集团年内录得亏损约

74,716,000港元，较去年的亏损上升约24,967,000港元（或50.2%）。亏损上升主要是由于投资物业公平价值亏损增加所致。

于二零二五年一月，本公司派发中期股息每股港币2仙。董事会现建议派发末期股息每股港币12仙，合共4,800,000港元。倘

在应届周年大会上获得股东批准，有关股息将于或大约于二零二五年九月二十九日派发。

业务回顾

关键绩效指标

二零二五年二零二四年改善╱（倒退）改善╱（倒退）

港元港元港元

营业额21,446,58820,052,9021,393,6867.0%

除税前亏损(73,076,584)(48,318,092)(24,758,492)(51.2%)

公平价值溢利╱（亏损）：

－投资物业(108,906,023)(48,900,000)(60,006,023)(122.7%)

－按公平价值计入损益的权益工具

（「按公平价值计入损益的权益工具」）18,497,208(15,085,055)33,582,263222.6%

除税后亏损(74,715,680)(49,748,225)(24,967,455)(50.2%)

未计利息、税项、折旧及摊销前的亏损(72,795,239)(47,563,721)(25,231,518)(53.0%)

已动用资本回报率

#

(6.99%)(4.29%)(2.70%)(62.9%)

每股亏损(1.87)(1.24)(0.63)(50.8%)

#

已动用资本回报率=利息及税项前的亏损除以平均已动用资本

亏损上升约24,967,000港元主要是由于年度内之投资物业公平价值亏损增加所致。

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主席报告书

4永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

业务回顾（续）

物业租赁

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团之租金收入约15,262,000港元，较去年上升约619,000港元（或4.2%）。上升主

要是由于物业租赁率增加所致。

截至二零二五年三月三十一日止年度，撇除经常性投资物业估值溢利或亏损，租赁分部业务录得溢利约10,883,000港元，较

去年溢利增加约427,000港元（或4.1%）。

截至二零二五年三月三十一日止年度，由于利率持续高企、北上消费盛行、银行收紧贷款政策，以及其他不明朗的外围因素

等，为经济复苏带来挑战，以及香港物业市场气氛保守谨慎。尽管自二零二五年五月份起，香港银行同业拆息从大约4%跌

至不足1%，但由于物业供应量过剩及市场对物业市场缺乏信心，物业市场气氛仍然疲弱。另外，由于美国发起贸易战及关

税问题影响香港的出口，经济复苏不似预期。鉴于上述不利因素及不明朗因素，集团暂缓福全街31号的重建项目（「福全街项

目」），务求为本集团股东权益的负面影响减至最低。但集团将继续审慎评估该项目的成本及效益，并不时检讨市场变化。倘

若董事认为适当时，集团将重新启动及加速落实重建计划，惟视乎当时市场状况而定。

回顾年内，本集团的投资物业公平价值录得公平价值亏损约108,906,000港元（二零二四年：48,900,000港元）。于二零二五

年三月三十一日止，本集团之投资物业公平价值为747,800,000港元（二零二四年：856,700,000港元）。

物业发展

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团并无录得未来发展物业公平价值溢利或亏损（二零二四年：公平价值亏损

130,000港元）。

截至本报告日，未来发展物业并无重大进展。

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主席报告书

5永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

业务回顾（续）

股票投资及股息收入

截至二零二五年三月三十一日止年度，股息收入较去年增加约774,000港元（相当于大约14.3%）至约6,185,000港元。

于回顾年度，本集团年内录得按公平价值计入损益的权益工具公平价值溢利约18,497,000港元（二零二四年：公平价值亏损

15,085,000港元）和按公平价值计入其他全面收益之权益工具公平价值溢利约10,396,000港元（二零二四年：公平价值亏损

10,241,000港元），并分别在综合损益表和其他全面收益表内反映。截至二零二五年三月三十一日止，本集团之上市证券投

资组合市值约126,807,000港元（二零二四年：95,328,000港元）。

截至二零二五年三月三十一日止，证券投资组合（包括长期投资和买卖用途）的资料分别在以下附表1及附表2刊列：

附表1：本集团最高五大持有的长期证券投资的资料

证券

代号证券名称主要业务投资成本

于二零二五年

三月三十一日

之公平价值

占本集团

总资产的

比例

年内公平

价值溢利╱

（亏损）股息收入

（千港元）（千港元）（千港元）（千港元）

1.388香港交易及结算所有限公司金融业9,60216,0431.6%5,444431

2.2中电控股有限公司公用事业9,02310,4611.0%173520

3.1398中国工商银行股份有限公司–H股金融业6,8816,6550.7%1,922531

4.386中国石油化工股份有限公司–H股能源业7,0304,7150.5%(391)392

5.1长江和记实业有限公司综合企业9,4794,3830.4%596247

其他证券（注（1）26,47218,1161.8%2,652888

合共68,48760,3736.0%10,3963,009

附注(1)： 其他证券包括十只在香港证券交易所上市的证券。当中五只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要包括地产建筑业、综

合企业、金融业及资讯科技。

附注(2)： 本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。

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主席报告书

6永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

业务回顾（续）

股票投资及股息收入（续）

附表2：本集团最高五大持有的买卖证券的资料

证券

代号证券名称主要业务投资成本

于二零二五年

三月三十一日

之公平价值

占本集团

总资产的

比例

年内公平

价值溢利股息收入

（千港元）（千港元）（千港元）（千港元）

1.9988阿里巴集团控股有限公司–SW资讯科技20,31212,1601.2%5,486153

2.2628中国人寿保险股份有限公司–H股金融业14,96212,0001.2%4,488496

3.3988中国银行股份有限公司–H股金融业6,5568,2920.8%2,581620

4.1398中国工商银行股份有限公司–H股金融业8,3887,2020.7%2,080574

5.914安徽海螺水泥股份有限公司–H股能源业11,5585,0600.5%1,316218

其他证券（注（1）43,76221,7192.1%2,5461,115

合共105,53866,4336.5%18,4973,176

附注(1)： 其他证券包括二十二只在香港证券交易所上市的证券。当中八只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要为地产建筑业、

金融业、能源业、必需性消费、汽车业、公用事业及房地产信托基金。

附注(2)： 本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。

流动现金及财政来源

于回顾年内，本集团截至二零二四年三月三十一日止的所有以港元计值及按浮动利率计息的已抵押银行贷款约16,295,000港

元已按各自的贷款协议所载预定还款日期全数偿还。因此，以银行贷款占股东资金比例计算下，本集团的资产及银行借贷比

率由去年的1.5%降至零。

本集团于二零二五年三月三十一日止持有现金结存约132,365,000港元（二零二四年：140,604,000港元）。本集团用于物业

重建项目的已订约但未拨备的未偿付资本性承担金额为12,050,000港元。预计重建项目的资本性支出部份由内部支付，部份

由建筑贷款支付。管理层将继续按照审慎的财务政策运营，并将采取所有必要措施，以确保本集团能保持足够现金流及所需

信贷额度，以应付将来之业务运作及资本开支之责任。本集团将继续密切关注市场变化，尤其利率走势、香港金融管理局及

香港特别行政区政府的实施政策和银行业对房地产贷款的态度。当本集团认为对全体股东带来最佳利益时，本集团将考虑为

本集团的物业发展安排新的信贷额度。长远而言，在不时改变的经济环境下，本集团将继续致力采纳最佳财务结构，为股东

带来最佳利益。

本集团截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度并无使用任何金融工具作对冲用途。

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主席报告书

7永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

业务回顾（续）

资产抵押

截至二零二五年三月三十一日止，本集团并无任何资产抵押予银行以提供一般银行授信予本集团。截至二零二四年三月三十

一日止，本集团的投资物业账面总值61,300,000港元已抵押予银行以提供一般银行授信予本集团。

或然负债

本集团截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度并无任何或然负债。

风险及不稳定情况

集团在不断改变的商业及经济环境中经营。本集团的业务、财务状况和经营业绩受各种业务风险和不确定性的影响。

经济风险

美国和全球信贷及金融市场的波动、能源成本上升、通胀压力、持续高息环境、贸易战、政治动荡和地缘政治风险增加了全

球经济前景、经济增长和金融市场的不确定性。本集团的物业租赁业务、物业发展及证券投资业绩将受到不利影响。物业发

展成本及银行借贷的融资成本均上涨。

监管及合规风险

本集团须遵守香港广泛的政府政策及法规。

物业市场趋势及香港政府实行的有关政策可导致物业价值不时的波动。所有住宅物业需求管理措施已于二零二四年撤销，以

助刺激交易数量。另外，「中转屋」或「明日大屿的愿景」对本地物业市场造成影响。该等监管措施和政策或愿景将影响本集

团收购物业作重建及投资用途的决定。在考虑潜在投资机会时，本集团将考虑「风险及不稳定情况」部分所包含的所有风险因

素。本集团预计房地产市场将面临这些风险。

在建议收购每个重大项目前，本集团均会就所有方面进行详尽的可行性评估，焦点著重长期视野而不是短视。本集团将根据

市场情况定期进行可行性评估，投入资本性支出及筹集长期借贷。目前资本性支出及相关财务安排产生的战略风险尤其重

要，本集团在投资及借贷方面务必要谨慎及审慎，以减低此等风险。

风险来自消费模式╱人口流动的改变

净人口流动的步伐会影响本地经济复苏，以及香港的租金收益率和物业市场。

消费模式的改变包括数码╱网购消费的普及化和「北上消费」的增加趋势影响营商环境，间接影响本集团业绩表现。本集团的

物业价值及租金收益率将受到不利影响。

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主席报告书

8永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

业务回顾（续）

风险及不稳定情况（续）

项目风险

物业的价值一般取决于现行市场状况、预期及近期利率趋势、预期建筑成本和收入，以及银行贷款政策或态度。香港银行现

时持续紧缩贷款政策为重建计划设置了障碍。利率高企为建筑成本增加。若在利率高企和经济不景的情况下进行发展项目，

本集团预计项目风险、流动性风险和延期风险甚高。本集团将根据市场情况定期评估重建的可行性，并不时检视市场趋势。

本集团在进行发展项目及借贷方面务必要谨慎及审慎，以减低此等风险。

价格风险

实际及预期的环球及内地经济增长及环球╱本地政治因素影响香港上市证券的价值及业绩。由于经济及政治环境不断改变，

预计证券市场更加波动。证券市场的波动因此影响本集团的投资证券组合的成份，会导致及时的买卖决策，以应付瞬息万变

的市场状况。基于本集团在证券投资长期积聚专长和经验，股本投资市场的商业风险亦仅可控制至若干程度。有关本集团之

价格风险管理的详述已刊列于本集团的综合财务报表附注第35(d)项内。

财务风险

在正常业务过程中，本集团亦须面对信贷、流动资金及市场利率风险。本集团之财务风险管理资料已详列于本集团的综合财

务报表附注第35项内。

由于本集团之业务活动仅在香港经营，且主要以港元为主，故本集团并无重大外汇风险或汇率波动。

气候变化风险

长远而言，本集团面对气候变化风险。冰层融化所引致全球海平面上升、台风严重及频繁或极端天气如洪水或干旱、或地震

引起的海啸可能因气候变化而出现。该等可能的结果不仅可能破坏实物财产或建筑物，并影响全球人口的生活水平。气候变

化风险管理资料刊载于本年报第30页的「环境、社会及管治报告」（「环境、社会及管治报告」）的「气候变化」分部内。

业务模式及策略

本集团的核心业务是专注在香港投资物业及物业发展。为了创造及保障股东价值，集团的策略是投资一些具拥有合理回报的

物业。集团会把握发展机遇，为物业投资组合作出恰当的调整。

本集团亦专注投资证券投资，透过审慎分析，投资于具有长远增长的上市证券，并实行审慎严谨的财务管理，确保集团的可

持续发展。

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主席报告书

9永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

员工及薪酬政策

于二零二五年三月三十一日，本集团有四位员工（二零二四年：四）（不包括两位执行董事）。本公司之薪酬政策确保雇员（包

括执行董事及高级管理层）之薪酬乃根据雇员之技能、知识、对本公司事务之责任及投入程度而厘定。本集团按照员工个别

表现，定期审阅其薪酬政策及薪酬计划。截至二零二五年三月三十一日止年度内，员工薪酬（包括董事薪酬）约4,569,000港

元（二零二四年：4,453,000港元）。

环保政策

本集团的主要业务为物业及证券投资、物业发展及证券买卖。由于年内本集团并没有直接从事物业建筑，本集团认为本集团

并非经营任何与环境有直接相关的业务。本集团已制定「环保政策」作为本集团运作的环保指引。

在日常运作期间，本集团继续实行减少办公室用纸和用电消耗的可行措施。本集团亦倾向出赁物业予具持续商业环保意识的

合适租户。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团认为现行的法例和条例对本集团主要业务并无重大负面影响。有关

本集团的环保政策及表现刊载于本年报第28页至第36页的「环境、社会及管治报告」的「环境」分部内。

相关法例及条例的遵守

在日常运作期间，本集团继续遵守香港相关法律及条例营运，例如公司条例、香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市

规则」），以及香港政府订立的其他本地法例及条例。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团认为现行的法例和条例对

本集团主要业务并无重大不良影响。截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团并没有出现任何违规的已确认事件，且遭

受到罚款或检控。

成员以外的持份者

本集团的成功乃直接建基于本集团全体员工的知识、技能、动力、信念及热诚。为提升股东的价值，本集团按计划安排员

工，并根据员工技能及经验的最佳组合，确保员工在适当的岗位上工作。

本集团承认健康及安全非常重要，因此致力提供健康及安全环境予员工及租户。另外，本集团认为其核心经营持份者与所有

关注人仕（包括员工、租户、物业代理员、外判装修师傅及其他专业机构）建立长远良好关系对本集团业务发展是非常重要。

本集团与最大租户建立至少十年的良好长久关系，其信誉良好。另外，有半数的员工在本集团工作至少十多年。

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主席报告书

10永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

展望

展望将来，由于地缘政治环境的不确定性，以及各国之间的贸易战，公司的业务将面临更大的挑战。北上消费已成为常态，

对香港的娱乐、零售及饮食行业带来冲击。另外，由于香港住宅供应过量及经济不明朗，香港物业市场仍然疲弱。尽管自二

零二五年五月份起，香港银行同业拆息已从大约4%跌至不足1%，但在不利的经济环境下，银行对房地产发展商的贷款政策

仍然较为保守。中短期而言，预计物业持续受压，而证券市场持续波动。本集团将继续审视市场气氛、利率走势及银行借贷

的取向，为每项业务和物业发展作出符合本公司股东最佳利益的适当决定。适当时，集团与银行商讨借贷事项，为重建项目

重新返回发展正轨。

致谢

借此机会，本人对全体董事及本集团员工之合作及所作之贡献深表谢忱。

主席

伍大伟

香港，二零二五年六月二十四日

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企业管治报告

11永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

企业文化

本公司致力建立积极进取的文化，让本公司员工发挥潜能，实现本公司的可持续发展和迈向成功道路。

董事会的职责是培养企业文化，确保其与董事会畀定及建立的本集团宗旨、愿景和价值观保持一致。董事会确保企业管治制

度的有效性及足够性。管理层透过有效参与及清晰传达本集团的策略及业务发展，向全体员工传达本公司的价值观及文化。

全体员工合力共建集团文化。

本集团继续致力维持高商业道德标准和企业管治。董事、管理层和员工务必以合法、道德和负责任的方式处理公司业务。

本集团的企业文化和价值观反映在本集团的惯例或书面政策或指引中，此包括但不限于举报政策及反贪污政策。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，董事会认为本集团的宗旨、价值和战略方针，与其文化保持一致。本集团将不时检

讨政策及营运惯例，确保企业文化及价值与本集团目标一致。长远而言，本集团相信为股东寻求最大利益，员工亦将受惠。

公司管治

本公司致力实行高水平企业管治，并强调透明度、独立性及问责性。董事会认为良好企业管治能保护集团资产以及保障公司

股东的利益。

除下文所述外，本公司已根据香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）附录C1「企业管治守则」（「管治守则」）所

载之所有守则条文及若干建议最佳常规作为蓝本，制定及采纳公司企业管治守则。

除下文所述外，本公司在截至二零二五年三月三十一日止年度内及截止本年报刊登前的最后实际可行日期止，已遵守「管治

守则」所载之全部守则条文：

1. 。在一般情况下，所有策略性决定均须各执行董事预先批核，并于正式董事会上或以书面决

议确认。在持续改变的经济环境下，本集团认为现时架构及决策模式最为恰当；及

1. ，因此本集团现时并无为董事的行为所引致的诉讼行动购买保险，然

而，该保险之需要将不时检讨。

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企业管治报告

12永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

董事进行公司证券交易行为守则

本公司已采纳《上市规则》附录C3「上市发行人董事进行证券交易的标准守则」（「标准守则」）作为有关董事进行证券交易的守

则。本公司已向所有董事作出特定查询，获悉「标准守则」中所要求的标准已在截至二零二五年三月三十一日止年度内遵守。

董事会

董事会包括两位执行董事（其中一位为主席）、三位非执行董事及三位独立非执行董事。关于彼等之履历及董事之间的家族关

系，详载于本年报第42页至第43页之「董事及管理人员」内。

董事会之职责包括制定集团策略及监察公司业务管理。董事会将下列所述之职权授予由两位执行董事监督及领导的管理层，

职责包括履行董事会的决议、监察日常业务运作、监察及保护集团资产及就集团的发展提供建议。按照公司的一般惯例，所

有策略性决定，如收购及出售集团资产，均须各执行董事预先批核，并于正式董事会上或以书面决议确认。管理层就有关业

务工作及决定在定期会议向董事会汇报。重要的决议如批阅中期及全年业绩、董事会报告书、企业管治报告、环境、社会及

管治报告、股息政策及董事提名事项须在董事会议讨论。须由董事会作出决定之事项包括任何涉及主要股东或董事之利益

冲突的事务、收购或出售重大资产、投资及资本项目、主要财务政策、风险管理政策及主要人力资源事宜。

年内举行的董事会定期会议通知至少在举行会议日期14天前送出，其议程及相关会议文件则在举行会议日期不少于3天前送

交全体董事。至于其他非特定会议，董事将在合理及许可情况下获最充份通知。

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企业管治报告

13永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

董事会（续）

截至二零二五年三月三十一日止年度内，董事会召开四次会议，出席率为100%。个别董事出席董事会议的次数详列于下

列图表：

图表－个别董事截至二零二五年三月三十一日止年度内出席董事会议、委员会议及股东周年大会（「股东周年大会」）的

次数

董事会

会议(i)

审核委员会

会议(i)

薪酬委员会

会议

提名委员会

会议

企业管治

委员会

会议

于二零二四年

股东周年

大会(i)

执行董事

伍大伟先生（主席）5/5N/A1/1N/A1/11/1

伍大贤先生4/4N/AN/A1/1N/A1/1

非执行董事

苏国梁先生(iv)4/4N/AN/AN/A0/10/1

苏国伟先生4/43/3N/AN/AN/A1/1

伍国芬女士4/4N/AN/AN/A1/11/1

独立非执行董事

吴志扬博士5/53/31/11/11/11/1

陈雪菲女士5/53/31/11/11/11/1

邢沛能先生5/53/31/11/11/11/1

(i) 包括一次独立非执行董事与主席于二零二五年二月份召开之会议，而该会议并无其他执行董事出席。

(i) 独立核数师出席该等会议。

(i) 4/4代表出席四次本年度召开之四次会议，如此类推。

(iv) 苏国梁先生因身体不适，缺席二零二四年股东周年大会。

(v) N/A －不适用

董事会独立性

现时，董事会中有三位独立非执行董事，占董事会成员三份之一以上。其中一位独立非执行董事更拥有适当之专业资格、或

具备会计或相关财务管理专长。

截至二零二五年三月三十一日止，两位长期担任的独立非执行董事吴志扬博士及陈雪菲女士已为本公司服务超过九年。除担

任为独立非执行董事的职责外，他们并无于本公司或本集团内担任行政或管理职能及参与本公司或本集团日常业务管理，亦

无受任何关系或情况影响其行使独立判断。尽管他们担任本公司董事多年，董事会认为其独立性符合《上市规则》的要求。据

此，本公司认为他们均独立于本公司。

关于独立非执行董事之独立性，本公司已接获各独立非执行董事之函证，确认其独立性。董事会认为其独立性符合《上市规

则》的要求。据此，本公司认为各独立非执行董事均独立于本公司。

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企业管治报告

14永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

董事会（续）

机制以确保董事会能够获得独立意见

本公司已建立机制以确保董事会能够获得独立意见。

本公司不时检讨本公司是否符合《上市规则》所订定的独立非执行董事总人数的最低门槛。本公司须严谨遵守「提名政策」进行

招聘程序。在考虑新委任或重新委任独立非执行董事时，本公司须考虑本企业管治报告内「提名政策」的「甄选标准及董事会

成员多元化」所载之因素。董事会（及提名委员会）每年参考《上市规则》所载的独立准则评估其独立性，以确保其能够持续作

出独立判断。每名独立非执行董事亦须在其个人资料发生任何可能对其独立性产生重大影响的变动时，在实际可行的情况下

尽快知会本公司。鉴于企业管治守则之修订于二零二五年七月五日生效（「经修订企业管治守则」），本公司于二零三一年七月

一日后举行之首次股东周年大会时，董事会不得有任何长期服务之独立非执行董事。为遵守经修订企业管治守则，董事会及

提名委员会将为现有长期服务的独立非执行董事制定继任计划。

在新委任时，所有独立非执行董事获邀请并委任为所有董事会委员会主席或成员。董事会认为独立的观点和意见可以提供每

一董事会委员会，并随后提交给董事会。有时，董事认为他们需要专业意见以履行其职责。独立非执行董事（如其他董事）可

在必要时寻求外聘专业顾问以履行其职责，费用由本公司承担。此外，董事会主席至少每年与独立非执行董事在其他董事不

在场的情况下举行会议，讨论重大问题和任何疑虑。每位董事（包括独立非执行董事）均确保其能够付出足够的时间及精神以

处理公司的业务，并通过提供独立、富建设性和有根据的意见对公司制定策略和政策作出正面贡献。

董事会认为，这个确保董事会能够获得独立意见的机制已经到位，以允许董事会中拥有强大的独立元素。

董事会每年检讨此机制的执行性及成效。截至二零二五年三月三十一日止年度，董事会认为该机制已执行及有效。

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二零二四╱二五年度年报

董事会（续）

发展及培训

董事发展及培训是持续的过程，以使董事能够恰当地担任其职务。公司秘书定期传阅有关公司业务的培训课程资料及其他条

例的最新消息，并鼓励所有董事出席相关的培训课程。

董事会已收到所有董事培训纪录，持续专业发展详列于如下：

出席有关公司业务或有关董事

职责之简报╱研讨会╱

网络研讨会╱

正式会议╱讨论会

阅读最新条例╱

期刊╱文章╱资料等

伍大伟先生（主席） 3

伍大贤先生 3

苏国梁先生 3

苏国伟先生33

伍国芬女士33

吴志扬博士33

陈雪菲女士33

邢沛能先生33

主席及行政总裁

截至二零二五年三月三十一日止，董事会主席由伍大伟先生担任。集团并无行政总裁。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，根据董事会主席之指示，公司秘书厘定每次董事会议程。在得到其他董事和公司秘

书的协助，主席确保每位董事均对所议论事项获得合适汇报和及时收到充分、完备及可靠的资料。

行政总裁之角色由两位执行董事联同执行，其职责包括领导管理层、实践公司决策及作出汇报、监察日常管理表现、制定、

维持适当的内部监控、披露及程序及定期复阅，以及按照董事会的授权履行职责及行使权力。

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二零二四╱二五年度年报

非执行董事

非执行董事及独立非执行董事并无固定任期，惟须根据本公司之章程在股东周年大会上轮值告退及重选连任。

薪酬委员会

本集团薪酬委员会现时由三位独立非执行董事及一名执行董事组成。其职权与「管治守则」所载之守则条文一致，并已刊载于

香港联合交易所有限公司（「联交所」）及本公司的网页。薪酬委员会的主要职责包括就公司所有董事及高级管理人员的薪酬政

策及架构向董事会提出建议，并参考董事会的企业宗旨及目标审阅及批准管理层的薪酬建议。另外，薪酬委员会审阅执行董

事、非执行董事及高级管理人员之现有薪酬待遇及提供适当建议予董事会。员工薪酬则由管理层视乎员工的相关资格、工作

经验、表现质素及当时市场情况决定。

薪酬委员会主席为吴志扬博士，其成员为陈雪菲女士、邢沛能先生及伍大伟先生。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，薪酬委员会召开一次会议，出席率为100%。个别委员会成员的出席次数详载于本

年报第13页「董事会」之分段内。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，薪酬委员会执行之工作包括：

– 审阅执行董事薪酬政策；

– 审阅所有董事的聘任书条款；

– 评估执行董事的表现；及

– 提供有关本集团所有执行董事及高级职员薪金的建议。

薪酬政策

本公司之薪酬政策确保雇员（包括执行董事及高级管理层）之薪酬乃根据雇员之个别技能、知识、对本公司事务之责任及投入

程度而厘定。执行董事之薪酬待遇，乃参照本公司业绩与盈利状况、现行市场环境、同业的薪酬水平及各董事之表现或贡献

而厘定。非执行董事之薪酬政策则确保非执行董事按其参与本公司事务（包括参与董事会辖下委员会事务）所付出之努力及时

间而获合适的报酬。个别董事及高级管理人员不会参与厘定本身之薪酬。

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二零二四╱二五年度年报

提名委员会

本集团提名委员会现时由三位独立非执行董事及一名执行董事组成。其职权与「管治守则」所载之守则条文一致，并已刊载于

联交所及本公司的网页。提名委员会的主要职责包括制定提名政策供董事会考虑，及执行和定期检讨该政策，并就委任及重

新委任及董事（尤其是主席及行政总裁）继任计划向董事会提出建议。

提名委员会主席为陈雪菲女士，其成员为吴志扬博士、邢沛能先生及伍大贤先生。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，提名委员会召开一次委员会议，出席率为100%。个别委员会成员的出席次数详

载于本年报第13页「董事会」之分段内。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，提名委员会执行之工作包括：

– 评核董事会的组成、架构及人数；

– 评核各独立非执行董事之独立性和检讨就独立非执行董事确认其独立性的周年函证；及

– 向董事会建议重新委任于二零二四年三月三十一日止年度股东周年大会退任的董事。

考虑到董事会成员多元化政策下的可计量目标，董事会及提名委员会认为现时的董事会成员组合乃平衡及多元化（包括性别

多元化）。

提名政策

提名政策于二零一九年三月已被正式编写及采纳。就委任董事、重新委任董事及董事继任计划，提名委员会向董事会提供建

议。该政策列出提名董事的过程及程序，适用于委任新董事及重新委任董事的情况。

根据本公司组织章程细则第117条，所有新委任董事须在下一届股东周年大会上退任并候选连任。

根据本公司组织章程细则第112条，在每年的股东周年大会上，董事会内三份一之董事须轮值退任，并候选连任。如董事的

人数并非三的倍数，则最接近但不少于三份一人数的董事须轮值退任。

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提名政策（续）

甄选标准及董事会成员多元化

董事会考虑新提名或重新委任董事的因素包括他╱她的诚信、独立性、经验、能力及他╱她有否足够时间履行其职责和职务

等。本公司已采纳「董事会成员多元化政策」。本公司认为在董事会的层面上，维持或增强多元化会为本公司整体持续发展带

来益处。就设定董事会成员组合时，会从多方面考虑，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、专业经验、知识或服务

任期。所有董事会委任均以用人唯才为原则，考虑人选时以客观条件挑选及顾及董事会成员多元化所带来的益处。

计量目标如下：

– 甄选人选将按一糸列的多元化观点，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、专业经验、知识或服务任期；

– 为达致最理想的董事会成员组合，使董事会有效地运作，董事会必须确保其成员在知识和经验方面保持适当的平衡；

– 董事会必须确保成员组合包括拥有足够经验董事、其本身为独立和拥有独立判断能力；和

– 最终将按人选的长处及对本公司作出的贡献而决定。

现时的董事会组合包括六名男性董事及两名女性董事，是一个男女混合的董事会。董事会认为董事会性别多元化将引入来自

两个性别不同但互补的观点。董事会亦认为性别多元化将促进有效决策并加强企业管治。董事会旨在将董事会女性代表水平

保持在「至少一名女性董事」或「女性董事比例为25%」，以较低者为准，在董事会层面上实现性别多元化。在考虑董事会继任

时，提名委员会可首先在本集团高级管理层和员工队伍物色并考虑适当人选，目前本集团员工队伍的性别比例为1：1。在考

虑聘请本集团员工（包括高级管理人员）时，本公司根据他们的经验、技能及其职责和责任等对人选进行评估。「性别多元化」

的考虑相对不太重要。现时员工队伍（包括高级管理人员）的性别比例将提供公司实现性别多元化的整体看法。这将成为公司

更好的继任计划的途径。

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二零二四╱二五年度年报

提名政策（续）

委任及重新委任的提名程序

由董事会作出的委任

提名委员会已获授权经不同渠道物色适当董事会员人选，包括现任董事的推荐，以及任何其他提名委员会认为合适的渠

道。

物色人选后，公司秘书代提名委员会将会要求该人选提供他╱她的履历及提名委员会认为需要的其他资料，包括但不限于(i)

他╱她于本公司的证券权益（如有）；(i)他╱她对出任董事会成员及披露有关他╱她的委任建议相关资料的同意；及(i)如属独

立非执行董事的人选，他╱她依据《上市规则》的准则就其独立性而作出的声明。

提名委员会就有关人选的资料作出评估，并会采取合理的步骤以核实该人选的资料，并在有需要时寻求澄清。提名委员会

可酌情决定邀请有关人选与委员会成员会面，以助委员会就提名的建议作出考量或推荐意见。其后，提名委员会向董事会

建议有关提名以供考量及批准。

由股东于成员大会作出的委任

有关股东提名任何候选人参选董事的程序，请参阅登载于本公司网站的「股东提名董事之程序」。

于成员大会重新委任

提名委员会将会评估各同意参与重新委任的董事之个人履历，并因应本集团当时的策略、董事会的架构、人数及组成，考量

该董事会成员是否合适被重新委任。提名委员会将其推荐意见提交董事会考虑。而董事会将酌情向股东作出推荐意见。

若现任独立非执行董事同意参与重新委任，且在任超过九年，提名委员会将考虑该名人士仍属独立人士及应获重选的原因。

提名委员会将其推荐意见提交董事会考虑。而董事会向股东作出推荐意见。

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二零二四╱二五年度年报

企业管治委员会

本集团企业管治委员会现时由三位独立非执行董事、一位执行董事及两位非执行董事组成。其职权与「管治守则」所载之守则

条文一致，并已刊载于本公司的网页。企业管治委员会的主要职责包括制定及检讨本公司的企业管治政策及常规，并就此向

董事会提出建议。

企业管治委员会主席为邢沛能先生，其他成员为吴志扬博士、陈雪菲女士、伍大伟先生、苏国梁先生及伍国芬女士。

截至二零二五年三月三十一日止年内，企业管治委员会召开一次委员会议，出席率为83%。个别委员会成员的出席次数详

载于本年报第13页「董事会」之分段内。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，企业管治委员会执行之工作包括：

– 检讨公司的企业管治及在遵守法律及监管规定方面的政策及常规；

– 检讨董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；及

– 检讨公司遵守管治守则的情况及检讨截至二零二五年三月三十一日止年度之企业管治报告之披露。

审核委员会

审核委员会现时由三位独立非执行董事及一位非执行董事组成。其职权与《上市规则》「管治守则」所载之守则条文一致，并已

刊载于联交所及本公司的网页。审核委员会的主要职责包括外聘核数师的委任及审核费用、提交董事会前审阅年报及账目及

中期报告，以及审阅本公司的财务监控、内部监控和风险管理系统。

审核委员会主席为邢沛能先生，其他成员为吴志扬博士、苏国伟先生及陈雪菲女士。

截至二零二五年三月三十一日止年度内，审核委员会召开三次会议，出席率为100%。个别成员的出席次数详载于本年报第

13页「董事会」之分段内。

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二零二四╱二五年度年报

审核委员会（续）

截至二零二五年三月三十一日止年度内，审核委员会之工作包括：

– 审阅及与管理层讨论本集团所采纳之会计原则及惯例和其他财务报表事宜；

– 审阅全年及中期业绩及报告，确保集团财务报表之完整及准确、真实及公平；

– 审阅独立审计的结果，与独立核数师讨论核数事宜及任何重大的发现；

– 审阅及与管理层讨论本集团的财务监控、内部监控和风险管理制度的有效性；

– 与独立核数师讨论年度审核计划；及

– 检讨本公司在会计和财务汇报职能上的资源、员工的资历和经验，以及他们的培训计划和预算是否足够。

核数师酬金

截至二零二五年三月三十一日止年度，核数师及其任何同一控制权、拥有权或管理的分支机构提供的核数服务及非核数服

务，包括税务及其他审阅之酬金如下：

港元

核数服务477,200

其他非核数服务

有关中期财务资料协定程序的专业服务费63,800

63,800

由核数师的分支机构提供之其他非核数专业服务

税务服务57,200

57,200

总额598,200

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二零二四╱二五年度年报

风险管理及内部监控

董事会申明其负责本集团的风险管理及内部监控系统，包括评估及厘定本集团达成策略目标时所愿意接纳的风险性质及程

度，确保本集团设立及维持合适及有效的风险管理及内部监控系统，以及检讨集团的此系统是否有效。

风险管治架构

第一道防线–风险管理小组成员包括一位执行董事及一位会计师。小组持续性辨认、分析、评估及管理本集团财

务及非财务的风险。

–合资格会计师不时监察内部监控及对风险管理提供监督。合资格会计师每年提交内部风险管理及内

部监控报告给予审核委员会审阅，并协助独立专业顾问（「IPA」）进行有关风险管理及内部监控的独

立审阅工作。

第二道防线–IPA按风险程度作为基准，对风险管理及内部监控糸统的整体成效提供独立和客观的保证。

第三道防线–董事会透过审核委员会检讨本集团的风险管理及内部监控糸统的有效性。审核委员会监察财务汇报

及审阅内部及独立风险管理及内部监控糸统报告。

审阅风险管理及内部监控系统

本集团外聘IPA协助董事会及审核委员会监察本集团的风险管理及内部监控糸统，并履行本集团的内部审核的功能。由IPA进

行的年度内部审核范畴仍由审核委员会按本集团主要业务程序或较高风险的职能范围而提出。IPA识别内部监控设计及实施

的不足之处，并建议改进。任可重大内部监控缺失会及时向审核委员会及董事会汇报，以确保尽快采取补救行动。风险管理

及内部监控的独立审阅报告至少每年提交予审核委员会及董事会审阅。董事会已透过审核委员会对截至二零二五年三月三十

一日止年度的本集团风险管理及内部监控系统的成效进行年度检讨，包括但不限于本集团就业务及外来环境不断改变的应付

能力、管理层检讨风险管理及内部监控系统的工作范畴及素质、IPA所发出内部审阅工作的结果、就风险及内部监控检讨结

果与董事会通讯的详尽程度及次数、已识别的重大监控失误或弱项以及有关影响，以及就《上市规则》的合规情况。由IPA所

发出的风险管理及内部监控的独立审阅报告并无发现重大弱项，并提交予审核委员会审阅，亦没有重大范畴需要特别关注。

董事会认为本年度本集团的风险管理及内部监控系统有效及足够。本集团风险管理及内部监控系统旨在管理而非消除未能达

成业务目标的风险，而且只能就不会有重大的失实陈述或损失作出合理而非绝对的保证。

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二零二四╱二五年度年报

风险管理及内部监控（续）

处理及发放内幕消息的程序和内部监控措施

本公司按照证券及期货条例（「证券及期贷条例」）和《上市规则》的规定披露内幕消息。除非有关消息属于证券及期货条例下任

何安全港条文的范围，否则本公司在合理地切实可行的范围内尽快向公众披露内幕消息。本公司在向公众全面披露有关消息

前，会确保该消息绝对保密。若本公司认为无法保持所需的机密性，或该消息可能已外泄，本公司便应即时向公众披露该消

息。本公司致力确保公告中所载的资料不得在某事关重要的事实方面属虚假或具误导性，或因遗漏某重大事实而属虚假或具

误导性。该等资料须以清晰及持平的方式呈述，即须平等地披露正面及负面事实。

问责

董事申明其根据香港财务报告准则会计准则编制真实及公平之财务报表之责任，并认为财务报表已符合香港普遍采纳之会计

准则，及财务报表内之金额乃建基于董事会及管理层经充份考虑后因应不同重要性而作出最好的估计和合理及审慎的判断。

本公司董事已作出合适的查询，均无得悉任何重大不明朗事件或情况可能会严重影响公司持续经营的能力。因此，董事以持

续经营的基准，编制公司之财务报表。

董事会已检讨集团的内部监控系统是否有效，包括财务监控、运作监控、合规监控以及风险管理功能。

公司秘书

所有董事均可向公司秘书（马玉珊女士）咨询有关意见和服务。公司秘书是公司的雇员，由董事会委任。公司秘书负责协助主

席、董事会及董事委员会，确保良好资讯流通，以及确保有关董事会的政策及程序得到遵守。公司秘书就董事会管治事宜向

主席汇报，并支援有助董事熟习公司事务的就任简报及专业发展，以及促进董事之间及董事与股东及管理层之间的沟通。关

于公司秘书之履历，详载于第43页之「董事及管理人员」内。截至二零二五年三月三十一日止年度内，公司秘书共接受超过

15小时更新其技能及知识的专业培训。

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股东权利

股东召开大会及提呈动议之程序

股东召开大会及提呈动议之程序乃根据公司条例（香港法例第622章）（「公司条例」）所载条文之规定。详情刊载如下：

召开股东周年大会

根据公司条例第610(1)条，一间公司须就其每个财政年度，在其会计参照期（有关财政年度是参照该限期而决定的）结束后的

6个月内，举行一次股东大会，作为其股东周年大会。如本公司未能根据第610(1)条召开周年大会，任何股东可根据公司条

例第610(7)条向香港法院申请，召开或指示召开周年大会，并作出其认为合宜的附带或相应的指示。本公司通常会在每年的

九月召开周年大会。

根据公司条例第615(2)条，如果公司收到以下股东的要求，则必须发出决议案通知：(a)持有最少所有权在要求相关的股东

周年大会上就决议案投票的股东总投票权的2.5%；或(b)最少50名有权在要求相关的股东周年大会上就决议案投票的股东。

根据公司条例第615(3)条，书面要求必须指出有待发出通知所关乎的决议，并由有关股东签署（或两份或多于两份

载有全体该等股东签署的请求书）及送达位于九龙佐敦道51号利侨大厦5楼501-2室的公司注册办事处，或电邮至

cosec@winfairinvestment.com，注明公司秘书收。该书面要求须于会议举行前不少于6个星期送达；或若迟于该时间，则须

于该股东大会的通知发出之时送抵本公司。书面要求将由公司股份过户处核实。若书面要求确定为适当及符合程序，公司秘

书将要求董事会将有关决议案纳入周年大会的议程。反之，若有关要求经核实为不符合程序，有关股东将获知会结果，而提

出的决议案将不获纳入周年大会的议程内。

根据公司条例第616条，本公司须根据第615条就某决议发出的通知须按发出有关周年大会的通知的同样方式及在发出该股

东大会的通知的同时，或在发出该股东大会的通知后，在合理的切实可行的范围内尽快，自费将该决议的通知的文本，送交

每名有权收到该周年大会的通知的股东。

若建议涉及提名非公司退任董事的人士为董事，该通知须于不早于寄发股东大会通知的日期及不迟于该大会日期前7天送达

公司。「股东提名董事之程序」已详载于公司网站。

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二零二四╱二五年度年报

股东权利（续）

于股东周年大会╱股东大会（「股东大会」）传阅陈述书

根据公司条例第580条，占全体有相关表决权利的股东的总表决权最少2.5%的股东或最少50名有相关表决权利的股东可要求

公司向有权收到股东大会的通知的本公司股东，传阅一份字数不多于1,000字的陈述书。内容关于(a)有待在该股东大会上处

理的、某被提出的决议所述的事宜或(b)其他有待在该股东大会上处理的事务。

拟提请的陈述书须由有关股东签署（或两份或多于两份载有全体该等股东签署的请求书），并须于会议举行前不少于7天送达

位于九龙佐敦道51号利侨大厦5楼501-2室的公司注册办事处，或电邮至cosec@winfairinvestment.com，注明公司秘书收。

有关要求将由公司股份过户处核实。若该要求确定为适当及符合程序，公司将有关陈述书传阅予有权收到会议的通告的股

东，详情如下：

• ，公司须及时收到拟提呈的陈述书，使公司在发出周年大会通告时，能够同时送出该陈述

书；否则，有关股东须于周年大会举行前的7天缴付合理及足够款项，以支付公司传阅其陈述书所产生的费用。

• ，则有关股东须于股东大会举行前的7天缴付合理及足够款项，以支付公司传阅其陈述书所

产生的费用。

反之， 有关要求经核实为不符合程序、公司未能及时收到拟提请的陈述书以与周年大会通告一并发出或有关股东未能缴付

合理及足够款项以支付公司的上述费用，有关股东将获知会结果，而拟提请的陈述书将不获传阅予有权收到会议通告的股

东。

召开股东大会

根据公司条例第566条，占全体有相关表决权利的股东的总表决权最少5%的股东可要求公司召开股东大会。

根据公司条例，书面要求必须述明会议目的，并由有关股东签署（书面要求可载入一份文件或多份相同文件）及送达位于九

龙佐敦道51号利侨大厦5楼501-2室的公司注册办事处，或电邮至cosec@winfairinvestment.com，注明公司秘书收。书面要

求将由公司股份过户处核实。若书面要求确定为适当及符合程序，公司秘书将要求董事会召开股东特别大会（「股东特别大

会」）╱股东大会，并按照法定要求向所有登记股东发出充分的通知。反之， 有关要求经核实为不符合程序，有关股东将获

知会结果，而公司亦不会按要求召开股东大会。

根据公司条例第567及568条，倘董事并无受到该规定所规限之日期后21日内召开股东大会，或股东大会并无于召开股东大

会之通知日期后28日内召开，则要求召开股东大会之上述股东或代表全体股东一半以上投票权之任何股东可自行召开股东大

会，但如此召开之任何股东大会不得于董事受有关召开股东大会之规定规限之日期后3个月内举行。

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二零二四╱二五年度年报

股东权利（续）

董事查询

公司每年举行股东周年大会。并鼓励股东参与及鼓励未能出席之股东委任代表出席及于股东周年大会上代其投票。股东亦可

以电邮方式(ir@winfairinvestment.com)向董事会直接查询。

投资者关系

公司组织章程

本公司已于二零二四年九月九日采纳一套新的组织章程细则，可于联交所及本公司网站查阅。有关修订详情，请参阅本公司

日期为二零二四年七月二十五日之通函。

除上文所披露者外，本公司的组织章程文件于截至二零二五年三月三十一日止年内并无任何变动。

股东通讯政策

股东通讯政策旨在确保股东及投资者，均可适时取得全面、相同及容易理解的本公司资讯，使其可在知情下评估本公司，

让股东及投资者与本公司加强沟通。本公司确保通过本公司的公告、业绩公告、公函、年报及中期报告、股东周年大会及

其他可能召开的股东大会﹔并将公开所有呈交予联交所的披露资料，以及本公司的通讯及其他公司刊物登载在本公司网站

(w.winfairinvestment.com)，应适时及有效向股东及投资者传达资讯。本股东通讯政策已在本公司网站刊载。股东可以电

邮方式(ir@winfairinvestment.com)或致电(852) 2332 2343透过本公司的投资者关系向董事会查询，或出席股东周年大会。有

关名下持股有任何查询，可透过网上或致电向本公司的股份过户登记处香港中央证券登记有限公司查询。

随著本公司于二零二四年九月九日采纳新组织章程细则，本公司的股东通讯政策已截至二零二五年三月三十一日止年度内

作出修订。董事会每年审阅本股东通讯政策的实施情况及其有效性。年内，董事会已检讨相关资讯（包括业绩公告、股息公

告、年报及中期报告、股东周年大会通告、股东周年大会投票结果、盈利警告等公告）是否及时和有效地透过联交所及本公

司网站发布。董事会认为本股东通讯政策在截至二零二五年三月三十一日止年度内恰当地实施及有效。

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企业管治报告

27永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

股息政策

本公司以提供稳定及可持续回报予本公司股东作为目标。

本公司继续采纳稳定股息政策。本公司拟按照定额股息政策（以每普通股计算）以支付年度股息，每年将宣派及派付股息两

次。于作出考虑以下所述因素下，该等因素由本公司股息政策摘录而来，及根据相关的公司条例，当本公司拥有足够可供分

派储备，本公司拟派付中期股息每普通股港币2仙及末期股息每普通股港币12仙。

本公司的董事会可按个别情况派发特别股息，尤其是本公司或本集团出售资产所带来的可观资本盈利。

当厘定支付给股东的股息金额时，董事会将考虑述下事宜：

– 本集团的财务业绩；

– 本集团的一般财务状况；

– 本集团的实际及未来营运及流动资金状况；

– 盈利趋向及发展潜力；

– 未来资本承诺；

– 未来投资计划；

– 未来贷款偿还及其他责任；

– 股东及投资者的期望及行业的常规；

– 本公司及本集团的累积盈余及可供分派储备；

– 一般市场状况；及

– 董事会认为适当的任何其他因素。

宣派及派付任何股息的决定需由董事会酌情批准，惟受限于公司条例及本公司章程细则。本公司宣派的任何末期股息必须经

股东于股东周年大会以普通决议案予以批准，且不得超过董事会所建议之金额。

董事会亦将不时检讨本股息政策并保留随时更新、修正、修改和（或）取消本股息政策的绝对自主权利。董事会不能保证将在

任何既定期间派发任何特定金额的股息。

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环境、社会及管治报告

28永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

永发置业有限公司及其附属公司（统称「本集团」）相信稳健的环境、社会及管治（「环境、社会及管治」）表现对本集团业务的可

持续发展至为重要。本集团不仅致力于减少其业务对环境的影响，更提升社会责任及有效的企业管治。

本公司董事会（「董事会」）负责本集团的环境、社会及管治策略及报告，本集团已成立环境、社会及管治工作小组，透过检讨

本集团的营运及内部讨论，识别相关环境、社会及管治事宜及评估有关事宜对本集团的业务及本公司的关注人仕的重要性。

董事会每年通过环境、社会及管治工作小组的报告监察环境、社会及管治表现和进展，以确保本集团的发展方向符合关注人

仕的期望。此外，环境、社会及管治相关问题的风险管理对董事会也至关重要。任何与环境、社会及管治相关的重大风险均

纳入本集团的风险管理和内部监控系统，并在必要时由独立专业顾问根据高风险评估进行年度审查。管理层已对本集团环

境、社会及管治风险管理的有效性向董事会作出确认。

本公司已根据香港联合交易所有限公司证券《上市规则》附录C2「环境、社会及管治」报告指引（「环境、社会及管治指引」）的

一般披露规定，有关已识别的重大环境、社会及管治事宜已刊载于本环境、社会及管治报告内，旨在以平衡的原则披露本集

团营运中的环境、社会及管治之表现。

环境

本集团的主要业务为物业投资、股票投资、物业发展及证券买卖。年内，本集团并没有直接从事物业建筑，本集团认为本集

团并非经营在与环境有直接相关的业务，业务的运作及活动对环境影响因此是很细微。年内，本集团并无产生任何重大直接

或间接废气排放、有害和无害废弃物、向水或土地排污、及没有耗用大量包装材料，因此，环境、社会及管治指引内有关该

等披露并不适用于本集团。

本集团已制定「环保政策」并采纳之。本集团持续鼓励员工遵照「环保政策」的一般指引。

年内，本集团并没有不遵守有关香港环保法律及规例的情况，亦没有出现任何有关环境违规的已确认事件，且遭受到罚款或

检控。

排放物

在日常营运中，电力使用是本集团最大的间接温室气体排放物的贡献者。本集团继续致力减少用电，在实际情况下，采纳若

干的方法以达至成效。其方法已在下个部份的「使用资源」段落内详述。

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减少电力消耗	减少纸张消耗
– 当没有人使用会议室╱其他房间时，须关掉灯及空 调。	– 增加使用电邮，以代替旧式传真机收纳进入文件╱ 信息。
– 购买节约能源的冷气机、影印机及其他办公室电器。	– 使用循环再用纸以作内部用途。
– 在闲著的影印机、传真机、电脑及其他办公室电器 设定「睡眠模式」。	– 使用双面列印和影印。
– 下班时，须关掉办公室电器。	– 列印时，采用「列印前请想一想」方式。
– 提高雇员环保意识。

环境、社会及管治报告

29永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

环境（续）

使用资源

为求在营运中减低营运成本及减少碳足迹，本集团致力有效地使用资源。年内，本集团主要使用的两类资源是间接能源（即

电力）及纸张。本集团主要在办公室内通过实行以下方式减少消耗(1)电力及(2)纸张：

全年用电量及用纸量在本集团的全年排放目标范围7.96吨二氧化碳当量至9.02吨二氧化碳当量（二零二四年：8.59吨二氧化

碳当量至9.64吨二氧化碳当量）。本集团全年能源使用效率目标为13,300千瓦时至15,500千瓦时（二零二四年：14,500千瓦

时至16,400千瓦时）。年内的用电量及用纸量较上年并无重大的差距。本集团继续监察资源的使用并汇报予高级管理层。若

需要，本集团会采用适合的行动改善使用资源的有效性。

有害和无害废弃物

本集团的营运不涉及产生任何重大有害和无害废弃物。本集团产生的无害废弃物主要为纸张废弃物及办公室日常营运活动产

生的废弃物。该等废弃物由本集团办公室所在大厦管业处所聘用的废弃承办商处理。

环境及天然资源

年内，虽然本集团的核心业务活动及营运对环境及天然资源的影响并不重大，但本集团认为每个企业皆有责任保护我们的地

球，包括但不限于木林、森林、树木、野生动物、清新空气、清澈的水等。本集团的「环保政策」已采纳以减低在营运上对

环境的负面影响。本集团会年度检讨及更新该环保政策（如需要）。另外，本集团不时估算本集团的业务所带来的环境风险，

并采取防止措施，以减低风险及确保遵守相关的法律及规例。

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环境、社会及管治报告

30永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

环境（续）

气候变化

本集团已进行风险评估，并检讨气候变化对我们业务的潜在影响。冰雪融化、严重频繁的台风或洪水或干旱等极端天气可导

致海平面上升，以及因气候变化而引起的地震海啸。该等可能结果可能会损坏设施、设备及物业本身，维修开支因此而增

加。本集团致力通过各种预防措施，确保对业务的潜在影响减至最低，如在台风或洪水发生时在低洼地区放置沙袋。为减低

气候变化风险，本集团继续致力透过「使用资源」一节所述的减排指引减低排放量。本集团相信若每家企业、每位员工或个人

在日常营运或生活中都参与环保，减低排放量，气候变化所带来的恶劣天气将会得到缓解。

环境数据概述

涵盖本集团于香港的业务的环境数据表现概述如下：

(a) 排放

指标附注

二零二五年

（二氧化碳

当量）(%)

二零二四年

（二氧化碳

当量）(%)

改变

（二氧化碳

当量）(%)

总温室气体排放（范围1、2及3）（吨）(i)8.038.72(0.69)(7.9)

直接排放（范围1）–

间接排放（范围2）（吨）

－向电力公司购买的电力(i)5.0763.15.7666.1(0.69)(12.0)

间接排放（范围3）（吨）

－本地交通(i)–

－在堆填区弃置的废纸

－办公室用纸(iv)0.425.20.445.0(0.02)(4.5)

－印制刊物用纸(v)2.5431.72.5228.90.020.8

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环境、社会及管治报告

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二零二四╱二五年度年报

环境（续）

环境数据概述（续）

(a) 排放（续）

附注

(i) 温室气体排放范围乃遵照机电工程署及环境保护署刊发的《香港建筑物（商业、住宅或公共用途）的温室气体排放及减除的核

算和报告指引》（二零一零年版）分类。

(i) 温室气体排放源乃向电力公司购买的电力，并在香港办公室使用。本集团的温室气体排放乃按中华电力有限公司（「中电」）的

排放系数（即0.38千克二氧化碳╱千瓦时）（二零二四年：0.39千克二氧化碳╱千瓦时）去量化其排放量。该排放系数摘录于中

电控股有限公司的可持续发展报告的资料内（二零二四年）。

(i) 由于截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，雇员的本地交通的排放极为少，因此没有进行披露。

(iv) 弃置的废纸产生温室气体排放。由于没有数据，报告期开始时及报告期结束时纸张的存量及报告期内纸张回收的数量假设为

零。亦假设全年在堆填区弃置的废纸数量相等于全年内所购入的纸张数量。

为简化计算过程，预设的排放系数是假设废纸在堆填区内整个分解过程中所产生的所有甲烷，会在同一报告期内全部排放到

大气层中。此外，该预设值并没有将在堆填区内以收集、回收和利用堆填气等处理堆填气方法所降低的堆填气排放计算在

内。

(v) 包括印制公司财务报表、公函及致股东的通知信（二零二四年：公司财务报表）的纸张。假设年内在堆填区弃置的废纸数量相

等于年内已印制刊物的数量。

(b) 电力消耗

指标附注二零二五年二零二四年改变(%)

间接能源消耗（千瓦时）

－电力(i)13,35014,780(1,430)(9.7)

能源消耗支出（港元）(i)20,04323,534(3,491)(14.8)

附注

(i) 能源消耗量数据是根据购买的电力及国际能源署提供的有关转换因子计算。

(i) 二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度并无扣除政府补贴。

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环境、社会及管治报告

32永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

环境（续）

环境数据概述（续）

(c) 纸张消耗

指标附注二零二五年二零二四年改变(%)

总纸张消耗量（千克）

－办公室用纸(i)87.392.3(5.0)(5.4)

－印制刊物用纸(i)508.6497.910.72.1

附注

(i) 由于并无资料记录新纸张消耗量、不论是单面或双面使用、或使用环保纸数量、或信封使用数量，本集团假设全年在堆填区

弃置的废纸数量相等于全年内所购入的纸张数量。

(i) 包括印制公司财务报表、公函及致股东的通知信的纸张（二零二四年：公司财务报表）。

(d) 用水量

指标附注二零二五年二零二四年改变(%)

总用水量（立方米）(i)不适用不适用不适用不适用

附注

(i) 本集团营运于香港自置物业，供水和排水均为大厦管业处自行控制，而相关管业处认为向个别租户提供用水和排水数据或分

表并不可行，因此没有数据提供。

(i) 就本集团的业务性质及营运而言，用水量对本集团并不重大。本集团在采购适合用途的水方面并无遇到任何问题。

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环境、社会及管治报告

33永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

社会

雇佣及劳工常规

本公司的雇佣政策旨在招聘和晋升、薪酬和解雇、工作时间、多元化和其他福利和福利等领域坚持公平和平等待遇。本公司

之薪酬政策确保雇员之薪酬乃根据雇员之个别技能、知识、对本公司事务之责任及投入程度而厘定。雇员之晋升及薪酬是按

每年的评估而厘定。每位雇员之薪酬待遇包括：公众假期、年假、强制性公积金供款、年终花红、产假、读书及考试假、病

假、家庭（雇员为照顾严重生病的家属）假及奔丧假。本集团遵守雇佣条例（香港法例第57章）及劳工处发出的解雇员指引。

本集团促进平等就业机会。本集团目标是维持雇员的多元化，包括年龄、性别、个人性格、文化及宗教背景。本集团亦严禁

宗教、性别、年龄、残疾、婚姻状况歧视或骚扰、或受到相关法律保护的任何其他状况的歧视或骚扰。

本集团严禁雇用童工或强制劳工。本集团有严格的招聘程序，包括检查身份证明文件和确保人选可合法就业。只有符合法定

年龄要求的人选才会考虑被雇用。在此过程完成之前不允许聘用。另外，严禁以体罚、虐待、非自愿劳役、劳役或贩卖等任

何条件进行各种强迫或强制劳动。雇用童工或强制劳工的可能性不大。年内，本集团并无得悉任何违反童工或强制劳工相关

法律及法规（包括但不限于「雇佣儿童规例」（香港法例第57B章）及「雇佣条例」）。为遵守有关童工或强制劳工的法律法规，若

发现任何违规情况，将立即终止任何雇佣关系。

截至二零二五年三月三十一日止，本集团合共有四位长期及全职雇员。

指标二零二五年二零二四年

雇员人数44

按性别

－男22

－女22

按年龄组别

– 35岁以下01

– 35至54岁32

– 55岁或以上11

雇员流失人数及比率(%)0 (0%)0 (0%)

平均服务年期16.815.8

合资格退休的雇员人数

－现时（仍受雇）11

－未来5年内–

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环境、社会及管治报告

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二零二四╱二五年度年报

社会（续）

雇佣及劳工常规（续）

本公司安排一些午餐聚会庆祝中国传统节日如中秋节和冬至等，以平衡繁重的工作生活。本集团亦鼓励雇员按香港相关法律

及规例工作及休息。

年内，本集团并无得悉任何违反有关补偿及解雇、招聘及晋升、工时、休息日、平等机会、多元化、反歧视、及其他待遇及

福利的相关法律及规例的情况，及其他相关雇佣法律及规例。

工作场所健康及安全

本集团承诺提供健康及安全的工作环境给予雇员工作，因为本集团认为雇员是本集团的宝贵财产。由于本集团不是从事高危

行业，因此，管理层认为本集团的职业性危害比其他高风险行业如建筑业为低。

本集团已采纳相关的职业安全及健康条例（香港法例第509章）内的职业安全及健康规例（香港法例第509A章）作为本集团一般

指引及常规，维持健康和安全的工作环境给予雇员工作。

本集团致力于控制疾病的发生或传播。本集团鼓励员工采取一切预防措施，以确保工作场所的个人卫生和社交距离。本集团

建议员工在受感染期间在家中休养。本集团鼓励员工及董事改变进行会议的方式（如有必要），代替亲身列席会议。执行董事

可酌情决定灵活的工作安排。此外，本集团鼓励员工通过均衡饮食和╱或服用膳食补充剂，保持身体健康及增强免疫力。

年内，本集团并未发现任何违反有关工作场所健康及安全的相关法律及规例的情况。本集团没有就任何有关职业安全及健康

违规或事宜遭检控。在过往的三年内，本集团亦没有发生任何因工死亡事故，或须予报告的工伤╱职业病宗数。

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环境、社会及管治报告

35永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

社会（续）

发展及培训

本集团鼓励雇员修读辅助培训课程自我增值（不限于与工作相关的课程或已认可的教育学院所举办的学位课程）。本集团相信

持续培训能有助于雇员发展知识及技能以履行其工作职责，因此，本集团会给予雇员读书及考试假。此外，本集团亦鼓励雇

员出席有关本集团的业务的最新资讯、最新的法律及规例的外间课程、研讨会或网路研讨会。

指标二零二五年二零二四年

雇员接受培训╱教育总人数及比率(%)1 (25%)1 (25%)

按性别

－男–

－女1 (50%)1 (50%)

按雇员类别

－高级管理人员1 (100%)1 (100%)

－高级管理人员以外–

雇员接受职位相关的培训╱教育总时数4040

雇员接受职位相关的培训╱教育平均时数

按性别

－男–

－女2020

按雇员类别

－高级管理人员4040

－高级管理人员以外–

营运惯例

供应链管理

本集团了解供应链管理对可持续增长的重要性。本集团鼓励我们的承包商（所有都设在香港及主要包括外判装修师傅及承包

商）能维持高水平的商业道德及行为，和他们有满意的环境及社会表现。例如，鼓励承包商不要在公众假期进行嘈杂的工

程。在环境、健康和安全方面，根据当地所有相关法律法规，禁止使用有害物料进行维修或施工（如有）。承包商亦必须遵守

废物处理指引。本集团以大厦管理处的投诉、租户的反馈作为参考或实地考察，透过内部监察和评估承包商的表现。

在挑选及评估装修师傅╱公司及承包商的过程中，本集团考虑因素，包括但不限于价格、相关项目经验和按时完成工程纪

录。本集团还要求所有承包商在质量控制、职业健康和安全以及环保方面遵守所有相关的当地法律和标准，尤其是如何处理

废弃物。本集团确保所有在购买过程中参与人仕是公平、诚实及真诚的。

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环境、社会及管治报告

36永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

营运惯例（续）

产品责任

本集团致力提供具有安全结构状态的楼宇给予商舖及住宅租户租用。由于本集团不是制造商，环境、社会及管治指引内有关

产品责任的披露并不适用于本集团。

反贿赂及反贪污

本集团致力达致最高标准的公开性、正直性及问责。本集团已制定反贪污的行为准则，为全体员工提供指引，以防止和发现

当地法律法规禁止的任何类型的贿赂和贪污。亦告知及预期全体员工遵守高标准的正直、公正及诚实。本集团绝不容忍我们

的业务营运有任何贪污、贿赂、勒索、欺诈或洗黑钱的行为。本集团已提供有关反贪污的阅读文件，作为董事培训的一部

份。本集团亦向董事及员工提供有关反贪污、贿赂、洗黑钱的阅读文件，及本公司反贪污的行为准则，以更新他们对这些议

题的认识。

此外，本集团已采纳举报计划，鼓励向指定人员披露任何不当行为或违规行为。如有关人士或案件涉及任何执行董事，应直

接向本公司审核委员会主席提出汇报；如有关人士或案件不涉及任何执行董事，应直接向本公司举报部门下的指定执行董事

提出汇报。所有举报的案件均由本集团谨慎处理，以公平和恰当的方式进行调查。

年内，本集团并无得悉任何违反相关法律及规例的情况，亦没有出现任何有关集团或其雇员涉及贪污的已确认事件或法律诉

讼。

社区

社区投资

全年，本集团持续鼓励雇员及董事参与社区内慈善机构举办的义工服务及活动。义工服务不限于参与卖旗日、奖券日及其他

社区活动并能帮助有需要人仕，惟本公司没有特别关注的贡献领域。本集团雇员及董事于年内合共付出约207小时（二零二四

年：95小时）的义工服务。

---

董事会报告书

37永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

董事会同人谨将截至二零二五年三月三十一日止年度之报告及公司与集团已审核财务报表呈阅。

主要业务

本公司及其附属公司之主要业务为物业及股票投资、物业发展及证券买卖。主要业务于截至二零二五年三月三十一日止年度

内并无重大改变。

按业务分类之财务表现分析已刊载于集团的综合财务报表附注第6项内。

业务回顾

根据公司条例附表5要求集团探讨及分析主要业务，包括集团面对的主要风险及不明朗因素，以及集团未来业务发展的揭示

已刊载于本年报第3页至10页之主席报告书内，该探讨及分析为本董事会报告书的一部份。

业绩及财务状况

本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之业绩，以及于年末时本公司及本集团之财务状况详列于第48页至96页之集团

的综合财务报告书内。

股息

本年度已派发中期股息每股港币2仙，合共800,000港元。

董事会现建议派发于截至二零二五年三月三十一日止年度末期股息每股港币12仙，按发行股本40,000,000股计算，合共

4,800,000港元。

股份

本公司截至二零二五年三月三十一日止年度之股本变动情况已刊载于集团的综合财务报表附注第25项内。

股票挂钩协议

本公司于本年度内并无订立任何股票挂钩协议，于本年终时亦无此类协议存在。

储备

截至二零二五年三月三十一日止，本公司根据公司条例（香港法例第622章）第6部计算的可供派发储备为575,437,919港元

（二零二四年：604,860,353港元）。

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董事会报告书

38永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

储备（续）

截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司及本集团储备之变动情况已分别刊载于本集团的综合财务报表附注第28项及本

集团的综合财务报表第50页之综合权益变动表内。

董事

截至二零二五年三月三十一日止年度及截至本报告日期，本公司董事会成员包括：

执行董事*：

伍大伟先生（主席）

伍大贤先生

非执行董事*：

苏国梁先生

苏国伟先生

伍国芬女士

独立非执行董事：

吴志扬博士

陈雪菲女士

邢沛能先生

• 。

遵照本公司注册章程第112及113条规定，任期最长之董事须退任。苏国梁先生、苏国伟先生和吴志扬博士应届股东周年大

会（「股东周年大会」）上轮值退任，并均愿候选连任。

独立非执行董事之独立性

关于独立非执行董事之独立性，本公司已接获各独立非执行董事之函证，确认其独立性。据此，本公司认为各独立非执行董

事均独立于本公司。

董事会对担任董事超过九年及在应届股东周年大会上重选的吴志扬博士（「（吴博士」）的独立性已作出评估。吴博士于一九

五年获委任为本公司之独立非执行董事。除担任为独立非执行董事的职责外，吴博士并无于本公司或本集团内担任行政或管

理职能及参与本公司或本集团日常业务管理，亦无受任何关系或情况影响其行使独立判断。吴博士已向本公司呈交其独立性

的书面确认。尽管吴博士已担任本公司董事多年，董事会认为其独立性符合香港联合交易所有限公司证券《上市规则》（「《上

市规则》」）的要求。董事会认为吴博士仍属独立人及在应届股东周年大会上应获重选为独立非执行董事。

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董事会报告书

39永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

董事之证券权益

于二零二五年三月三十一日，本公司董事于本公司或其任何相联法团（定义见证券及期货条例（「证券及期货条例」）第XV部）之

股份、相关股份或债权证中，拥有根据证券及期货条例第XV部第7及8分部须知会本公司及香港联合交易所有限公司（「联交

所」）（包括根据该等证券及期货条例条文被当作或视作拥有之权益或淡仓）或本公司根据证券及期货条例第352条须予备存之

登记册所记录或根据标准守则须知会本公司及联交所之权益及淡仓如下：

持股数量

占本公司

已发行

股本的

大约百分比董事姓名个人权益家族权益公司权益其他权益合计

执行董事：

伍大伟先生3,899,077–3,370,500*–7,269,57718.2%

伍大贤先生1,886,000–12,800,423

#

14,686,42336.7%

非执行董事：

苏国梁先生5,961,077–5,961,07714.9%

苏国伟先生4,989,92336,000–5,025,92312.6%

伍国芬女士105,000–105,0000.3%

• ,370,500股公司权益，乃伍大伟先生及已故伍时华先生的遗产实益拥有之公司

Rheingold Holdings Limited所持有。

#

有关伍大贤先生其他权益之12,800,423股，乃伍大贤先生作为他的已故父亲伍时华先生的遗产的遗产管理人，当中的3,370,500股

由公司Rheingold Holdings Limited所持有，该公司乃由执行董事伍大伟先生及已故伍时华先生的遗产实益拥有。

除上文所述外，就本公司任何董事所知，于二零二五年三月三十一日，本公司董事或其联系人等并无拥有本公司或任何联系

公司（定义见证券及期货条例第XV部）之股份、相关股份或债权证之权益及淡仓。

各董事，其配偶或其18岁以下之子女均未给予认购本公司股份之权利。

主要股东

于二零二五年三月三十一日，除本公司董事伍大伟先生、伍大贤先生、苏国梁先生和苏国伟先生，和Rheingold Holdings

Limited（由伍大伟先生及已故伍时华先生的遗产的遗产管理人伍大贤先生共同持有）外，没有人持有根据证券及期货条例第

336条须记录于登记册内的权益或淡仓，或根据证券及期货条例第XV部第2及3分部的条文须予披露的权益或淡仓。

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董事会报告书

40永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

主要股东（续）

除上文所披露者外，概无董事为于本公司股份或相关股份中拥有根据证券及期货条例第XV部第2及3分部的条文须予披露的

权益或淡仓的公司之董事或雇员。

关连交易

披露于本集团综合财务报表附注37项内的「关连人士交易」概无构成《上市规则》第14A章所定义之「关连交易」或「持续关连交

易」。若适用，本公司已遵守《上市规则》第14A章项下之披露规定。

控股东的合约

本公司或其任何附属公司于二零二五年三月三十一日止年度或财务年度结束时并无与控股东或其任何附属公司订立重大合

约，及本公司或其任何附属公司于二零二五年三月三十一日止年度或财务年度结束时并无与控股东或其任何附属公司订立

提供服务的重大合约。

董事于合约、交易及安排中之权益

本公司及其附属公司于本年内及年末时，并无签订使董事直接或间接拥有任何权益之重要合约、交易或安排。

董事购入股份或债券之权利

本公司及其附属公司于本年内及年末时，并无参与任何安排以使各董事藉购入本公司或任何其他机构的股份或债券而获益。

管理合约

于应届轮值退任并愿候选连任之董事，并无与公司订立不可在一年内由本公司终止而无需本公司作出赔偿（法定赔偿除外）之

服务合约。

本公司于年内并无签订有关整体或大部份业务之管理及行政合约，于年末时亦没有存在任何此类合约。

股本买卖或赎回安排

本公司及其附属公司于本年内，并无买卖或赎回本公司及其任何其附属公司所发行之股本或库存股份。

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董事会报告书

41永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

主要客户及供应商

对于物业租赁业务而言，最大及最大五个租客占本集团租赁营业额分别为36%及75%。

截至二零二五年三月三十一日止年度，各董事，其近亲联系人士（根据《上市规则》之定义）及据董事会所知拥有本公司股本

（不包括库存股份）逾5%之股东概无实益直接或间接拥有上述本集团五大物业租赁客户之权益。

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团并无重大购货。

退休计划及其他离职后福利

本集团根据《强制性公积金计划条例》（香港法例第485章），为符合资格之雇员设立强制性公积金计划（「强积金计划」）。该计

划为一界定供款计划，由独立信托者管理。雇主及雇员分别按雇员有关收入百分之五供款，但不多于每月1,500港元，并在

支付供款时计入。在强积金计划下，雇主可代表在其权利完全归属之前离开本集团强积金计划的雇员没收供款，以减少雇主

现时供款水平。尽管如此，截至二零二五年三月三十一日止年度，既没有任何没收供款，也没有利用这种没收供款来减少未

来的供款。根据《香港雇佣条例》受雇的雇员，如符合资格，亦有权领取长期服务金。

公众持股

根据公众资料并就董事所知悉，于本报告日期，本公司已发行股份之公众持股量为不少于《上市规则》所规定的25%。

核数师

执业会计师香港立信德豪会计师事务所有限公司（「香港立信德豪」）于过去三年均为本公司之核数师。本集团截至二零二五年

三月三十一日的综合财务报表已由香港立信德豪审核。香港立信德豪将于应届股东周年大会上退任，惟符合资格并愿意膺选

连任。在即将举行之股东周年大会上，将提呈一决议案，续聘其为本公司之核数师。

承董事会命

主席

伍大伟

香港，二零二五年六月二十四日

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董事及管理人员

42永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

执行董事

伍大伟先生，64岁，于一九八七年十一月二日获委任为本公司董事，并于二零一七年三月三十一日，获委任为本公司主席。

彼乃是本公司薪酬委员会及企业管治委员会成员，亦是投资小组及风险管理小组成员。彼乃负责集团企业方针及整体管治工

作。彼于过往任职期内在物业发展及投资和证券投资累积了丰富经验，彼亦负责本集团之财务及风险管理工作。现为数间私

人公司之董事，该等公司之主要业务为物业投资及物业管理工作。彼乃本公司执行董事伍大贤先生之长兄及非执行董事伍国

芬女士之弟。彼亦为持有3,370,500股本公司股份之Rheingold Holdings Limited之股东兼董事。

伍大贤先生，60岁，于二零八年三月二十七日获委任为本公司非执行董事，并于二零一零年三月九日获调任为本公司执

行董事。于二零一二年三月十三日获委任为本公司提名委员会成员。彼亦是投资小组成员。伍先生持有加拿大University of

Regina之应用科学士学位，拥有逾二十五年有关物业管理和资讯科技之经验。彼负责本集团之一般行政、资讯科技及财务

管理工作。现为数间私人公司之董事，该等公司之主要业务为物业投资及物业管理工作。彼为本公司主席兼执行董事伍大伟

先生及非执行董事伍国芬女士之弟。

非执行董事

苏国梁先生，67岁，于一九八五年十月二十八日获委任为本公司董事。于二零一二年三月十三日获委任为本公司企业管治委

员会成员。彼亦是投资小组成员。于以往曾负责销售本集团发展之物业。彼为本公司非执行董事苏国伟先生之长兄。

苏国伟先生，62岁，于二零一零年三月九日获委任为本公司非执行董事及本公司审核委员会成员。彼亦是投资小组成员。苏

先生毕业于美国Eastern Washington University，持有管理资讯系统工商管理学士学位和电脑科学硕士学位，苏先生拥有逾

十九年有关商业发展和系统设计之经验，以及拥有逾二十五年有关物业投资及物业管理之经验。苏先生现为数间私人公司之

董事。苏先生为非执行董事苏国梁先生之弟。

伍国芬女士，66岁，于二零一七年六月二十三日获委任为本公司非执行董事及企业管治委员会成员。伍女士毕业于University

of Toronto，持有科学士学位，主修电脑科学及商业。伍女士拥有逾二十八年有关资讯科技之经验，提供系统资询及开发

服务予不同行业。彼为本公司主席兼执行董事伍大伟先生及执行董事伍大贤先生之姐。

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董事及管理人员

43永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

独立非执行董事

吴志扬博士，67岁，为香港非执业律师。吴博士在二零三年至二零二零年十二月三十一日止期间在邹陈律师行担任为顾

问。吴博士是中国铸晨81金融有限公司（证券编号：810）的独立非执行董事，亦曾在二零一四年六月份至二零二一年九月二

十八日止期间内担任为交个朋友控股有限公司（原名：世纪睿科控股有限公司）（证券编号：1450）的独立非执行董事，该等

公司于香港联合交易所有限公司上市。吴博士持有英国Manchester Metropolitan University学士学位、香港城市大学中国及

比较法律之法学硕士学位及The Robert E. Weber Institute for Worship Studies博士学位。吴博士于一九五年十月一日获

委任为本公司独立非执行董事，现为本公司薪酬委员会主席、审核委员会、提名委员会及企业管治委员会成员。

陈雪菲女士，67岁，为香港公司治理公会（前称香港特许秘书公会）资深会士及持有香港理工大学公司秘书及行政高级文凭。

陈女士为特许秘书及拥有逾四十年有关公司咨询服务及公司秘书经验。现为一秘书服务公司之董事。彼于二零四年九月二

十八日获委任为本公司独立非执行董事。陈女士现为本公司提名委员会主席、审核委员会、薪酬委员会及企业管治委员会成

员。

邢沛能先生，45岁，于二零一八年四月三日获委任为本公司独立非执行董事。邢先生现为本公司审核委员会及企业管治委

员会主席，亦是本公司薪酬委员会及提名委员会成员。邢先生为华利信会计师事务所有限公司的董事，于私人及上市公司之

会计及审计工作、内部监控、税务及财务顾问方面拥有逾二十一年经验，邢先生毕业于英国兰卡斯特大学，持有（荣誉）文学

士，主修会计及金融。彼为英国特许公认会计师公会资深会员及香港会计师公会员。

公司秘书

马玉珊女士，51岁，分别于二零四年十月一日及二零六年七月十二日获委任为本公司合资格会计师及公司秘书。彼持有

工商管理学士学位及为英国特许公认会计师公会资深会员及香港会计师公会注册执业会计师。彼拥有多年有关核数、税务及

会计财务经验。现为风险管理小组成员及会计部负责人，负责财务管理及汇报、风险管理及检阅公司内部监控。

---

独立核数师报告书

44永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

致永发置业有限公司各成员

（于香港注册成立之有限公司）

意见

本核数师（以下简称「我们」）已完成审核刊载于48至96页永发置业有限公司（「贵公司」）及其附属公司（统称「贵集团」）的综合

财务报表。此等综合财务报表包括于二零二五年三月三十一日的综合财务状况表及截至该日止年度的综合损益表及其他全面

收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及综合财务报表附注，包括重大会计政策。

我们认为，有关综合财务报表已根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的香港财务报告准则会计准则真实而公平地反

映 贵集团于二零二五年三月三十一日的综合财务状况及 贵集团截至该日止年度的综合财务表现及综合现金流量，并已按

照香港公司条例妥为编制。

意见的基础

我们已按照香港会计师公会所颁布之香港审计准则（「香港审计准则」）进行审核。我们在该等准则下承担的责任已在本报告

「核数师就审计综合财务报表承担的责任」部分中作进一步阐述。根据香港会计师公会颁布的《专业会计师道德守则》（以下简

称「守则」），我们独立于 贵集团，并已履行守则中的其他专业道德责任。我们相信，我们已取得充分而恰当的审核凭证，

足以为我们之审核意见提供基础。

关键审计事项

关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。这些事项是在我们审计整体综合财

务报表及出具意见时进行处理的。我们不会对这些事项提供单独的意见。

投资物业估值

（有关重大会计政策资料及投资物业公平价值估计披露，请参阅附注4.3、5 (i)及36，以及综合财务报表附注16）

管理层估计 贵集团投资物业于二零二五年三月三十一日的公平价值约为747,800,000港元，而截至二零二五年三月三十一

日止年度在综合损益及其他全面收益表中确认的公平价值亏损则约为108,906,000港元。

---

独立核数师报告书

45永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

关键审计事项（续）

投资物业估值（续）

管理层外聘独立专业评估师（「管理层专家」）协助管理层于二零二五年三月三十一日对 贵集团的投资物业进行估值。 贵

集团投资物业的估值取决于若干需要重大管理判断的关键输入项目、假设及估计。该等假设出现之有利或不利变动均会导

致 贵集团该等物业之公平价值发生变动，以及对综合损益及其他全面收益表内所呈报之公平价值变动以及综合财务状况表

所列之该等物业之账面值作出相应调整。

由于估值具有内在主观性且涉及管理层的重大判断及估计，而该等假设的重大改变可导致投资物业估值出现重大变动，因此

我们把投资物业的估值列为关键审计事项。

我们的应对：

我们就此关键审计事项相关的主要程序包括：

• ；

• ；及

• 、能力及客观性。

年报的其他信息

贵公司董事须对其他信息负责。其他信息包括 贵公司年报内的所有信息，但不包括综合财务报表及我们的核数师报告。

我们对综合财务报表的意见并不涵盖其他信息，我们亦不对该等其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对综合财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与综合财务报表或我们在审

计过程中所了解的情况存在重大抵触或者似乎存在重大错误陈述的情况。基于我们已执行的工作，如果我们认为其他信息存

在重大错误陈述，我们需要报告该事实。在这方面，我们没有任何报告。

---

独立核数师报告书

46永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

董事就综合财务报表须承担的责任

贵公司董事须负责根据香港会计师公会颁布的香港财务报告准则会计准则及香港公司条例编制综合财务报表，以令综合财务

报表作出真实而公平的反映，及落实其认为编制综合财务报表所必要的内部控制，以使综合财务报表不存在由于欺诈或错误

而导致的重大错误陈述。

在编制综合财务报表时， 贵公司董事负责评估 贵集团持续经营的能力，并在适用情况下披露与持续经营有关的事项，以

及使用持续经营为会计基础，除非 贵公司董事有意将 贵集团清盘或停止经营，或别无其他实际的替代方案。

贵公司董事亦负责监督 贵集团的财务报告过程。审核委员会协助董事就此履行责任。

核数师就审计综合财务报表承担的责任

我们的目标，是对综合财务报表整体是否不存在由于欺诈或错误而导致的重大错误陈述取得合理保证，并出具包括我们意

见的核数师报告。我们并按照香港公司条例第405条之规定，仅向整体成员报告。除此以外，我们之报告书不可用作其他用

途。我们概不就本报告书之内容，对任何其他人士负责或承担法律责任。

合理保证是高水平的保证，但不能保证按照香港审计准则进行的审计，在某一重大错误陈述存在时总能发现。错误陈述可以

由欺诈或错误引起，如果合理预期它们单独或汇总起来可能影响综合财务报表使用者依赖综合财务报表所作出的经济决定，

则有关的错误陈述可被视作重大。

在根据香港审计准则进行审计的过程中，我们运用了专业判断，保持了专业怀疑态度。我们亦：

• ，设计及执行审计程序以应对这些风险，以

及获取充足和适当的审计凭证，作为我们意见的基础。由于欺诈可能涉及串谋、伪造、蓄意遗漏、虚假陈述，或凌驾

于内部控制之上，因此未能发现因欺诈而导致的重大错误陈述的风险高于未能发现因错误而导致的重大错误陈述的风

险。

• ，以设计适当的审计程序，但目的并非对 贵集团内部控制的有效性发表意见。

---

独立核数师报告书

47永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

核数师就审计综合财务报表承担的责任（续）

• 。

• 。根据所获取的审计凭证，确定是否存在与事项或情况有关的重大不

确定性，从而可能导致对 贵集团的持续经营能力产生重大疑虑。如果我们认为存在重大不确定性，则有必要在核数

师报告中提请使用者注意综合财务报表中的相关披露。假若有关的披露不足，则我们应当发表非无保留意见。我们的

结论是基于核数师报告日止所取得的审计凭证。然而，未来事项或情况可能导致 贵集团不能持续经营。

• 、结构和内容，包括披露，以及综合财务报表是否中肯反映交易和事项。

• ，以取得与集团内实体或业务单位财务资讯有关的充分适当审计凭证，作为对集团财务报表发表

意见的基础。我们负责指导、监督及审阅为进行集团审计而执行的工作。我们为审计意见承担总体责任。

除其他事项外，我们与审核委员会沟通了计划的审计范围、时间安排、重大审计发现等，包括我们在审计中识别出内部控制

的任何重大缺陷。

我们还向审核委员会提交声明，说明我们已符合有关独立性的相关专业道德要求，并与他们沟通有可能合理地被认为会影响

我们独立性的所有关系和其他事项，以及在适用的情况下，为消除对独立性的威胁所采取的行动或防范措施。

从与董事沟通的事项中，我们确定哪些事项对本期综合财务报表的审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在核数师报

告中描述这些事项，除非法律法规不允许公开披露这些事项，或在极端罕见的情况下，如果合理预期在我们报告中沟通某事

项造成的负面后果超过产生的公众利益，我们决定不应在报告中沟通该事项。

香港立信德豪会计师事务所有限公司

执业会计师

张颖然

执业证书编号P06946

香港，二零二五年六月二十四日

---

二零二五年
港元
21,446,588
22,292,797
(108,906,023)
(7,708,579)
(201,367)
(73,076,584)
(1,639,096)
(74,715,680)
10,395,974
10,395,974
(64,319,706)
(1.87)

综合损益及其他全面收益表

截至二零二五年三月三十一日止年度

48永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

二零二四年

附注港元

营业额720,052,902

其他收入及溢利╱（亏损）（净额）8(11,596,265)

投资物业公平价值亏损(48,900,000)

行政及经营费用(7,201,354)

融资成本(673,375)

除所得税前亏损9(48,318,092)

所得税开支13(1,430,133)

本公司拥有人应占年内亏损(49,748,225)

其他全面收益：

其后不能重新分类至损益之项目：

按公平价值计入其他全面收益之权益工具之公平价值变动(10,241,447)

年内其他全面收益(10,241,447)

本公司拥有人应占年内全面收益总额(59,989,672)

每股亏损（基本及摊薄）14(1.24)

---

二零二五年
港元
1,216,254
747,800,000
5,550,000
60,373,305
814,939,559
66,433,433
833,517
8,763
132,365,439
199,641,152
4,359,272
–
627,423
4,986,695
194,654,457
1,009,594,016
750,904
1,085,465
1,836,369
1,007,757,647
40,000,000
967,757,647
1,007,757,647

综合财务状况表

于二零二五年三月三十一日

49永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

二零二四年

附注港元

资产及负债

非流动资产

物业、厂房及设备151,295,805

投资物业16856,700,000

未来发展物业175,550,000

按公平价值计入其他全面收益之权益工具1849,977,331

913,523,136

流动资产

按公平价值计入损益之权益工具1945,350,571

贸易及其他应收账款20778,692

应收税项767

现金及银行存款21140,603,978

186,734,008

流动负债

其他应付账款222,989,713

银行借贷－已抵押2316,295,139

应付税项505,768

19,790,620

流动资产净值166,943,388

总资产减流动负债1,080,466,524

非流动负债

其他应付账款221,882,630

递延税项负债241,046,414

2,929,044

资产净值1,077,537,480

权益

股本及储备

股本2540,000,000

储备261,037,537,480

权益总额1,077,537,480

综合财务报表已由董事会于二零二五年六月二十四批准及授权刊发，并由以下人士代表签署。

伍大伟苏国梁

董事董事

---

40,000,000	251,046	(11,220,713)	1,048,507,147	1,077,537,480
–	–	–	(74,715,680)	(74,715,680)
–	–	10,395,974	–	10,395,974
–	–	10,395,974	–	10,395,974
–	–	10,395,974	(74,715,680)	(64,319,706)
–	–	–	(4,660,127)	(4,660,127)
–	–	–	(800,000)	(800,000)
40,000,000	251,046	(824,739)	968,331,340	1,007,757,647

综合权益变动表

截至二零二五年三月三十一日止年度

50永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

股本资本储备公平价值储备累积盈余*总值

港元港元港元港元港元

（附注26(a)）（附注26(b)）

于二零二三年四月一日40,000,000251,046(744,678)1,103,535,8821,143,042,250

是年度亏损–(49,748,225)(49,748,225)

其他全面收益：

按公平价值计入其他全面收益（「按公平价值计入其他全

面收益」）之权益工具之公平价值变动–(10,241,447)–(10,241,447)

其他全面收益总额–(10,241,447)–(10,241,447)

年内全面收益总额–(10,241,447)(49,748,225)(59,989,672)

出售按公平价值计入其他全面收益之权益工具时由公平

价值储备转入累积盈余–(234,588)234,588–

就上年度批准的股息（已扣除没收未领取之股息）

（附注27）–(4,715,098)(4,715,098)

就是年度宣派的股息（附注27）–(800,000)(800,000)

于二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日

是年度亏损

其他全面收益：

按公平价值计入其他全面收益之权益工具之

公平价值变动

其他全面收益总额

年内全面收益总额

就上年度批准的股息（已扣除没收未领取之股息）

（附注27）

就是年度宣派的股息（附注27）

于二零二五年三月三十一日

• ,757,647港元（二零二四年：1,037,537,480港元）。

---

二零二五年
港元
(73,076,584)
–
(18,497,208)
108,906,023
(3,795,589)
201,367
79,978
(10,000)
–
13,807,987
(2,585,654)
(44,825)
301,124
11,478,632
(1,486,386)
9,992,246
(427)
(6,023)
–
–
3,795,589
3,789,139
(16,295,139)
(5,523,418)
(201,367)
(22,019,924)
(8,238,539)
140,603,978
132,365,439
132,365,439

综合现金流量表

截至二零二五年三月三十一日止年度

51永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

二零二四年

附注港元

经营活动现金流量

除所得税前亏损(48,318,092)

调整：

未来发展物业公平价值亏损8130,000

按公平价值计入损益之权益工具之公平价值（溢利）╱亏损815,085,055

投资物业公平价值亏损1648,900,000

利息收入8(3,594,790)

融资成本9673,375

折旧980,996

贸易及其他应收账款之预期信贷亏损回拨9(12,000)

出售物业、厂房及设备之亏损91,501

营运资金变动前之经营溢利12,946,045

按公平价值计入损益之权益工具增加(1,169,510)

贸易及其他应收账款增加(180,989)

其他应付账款增加339,601

营运所得之现金11,935,147

缴纳所得税(1,171,531)

经营活动现金所得净额10,763,616

投资活动现金流量

购入物业、厂房及设备(13,780)

投资物业增加(3,000,000)

未来发展物业增加(130,000)

按公平价值计入其他全面收益之权益工具之销售收入2,148,479

已收利息3,594,790

投资活动现金所得净额2,599,489

融资活动现金流量

偿还银行贷款(810,588)

已派股息(5,531,538)

已付利息(673,375)

融资活动支出净额(7,015,501)

现金及等同现金资产净（减少）╱增加6,347,604

年初之现金及等同现金资产134,256,374

年末之现金及等同现金资产140,603,978

现金及等同现金资产之结余分析

现金及银行存款140,603,978

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

52永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. 一般资料

永发置业有限公司（「本公司」）为香港注册成立之公众有限责任公司。其股份于香港联合交易所有限公司（「联交所」）

主板上市及买卖。本公司及其附属公司统称为本集团。其注册办事处地址为香港九龙佐敦道51号利侨大厦5楼501-2

室，亦为其主要业务地点。

本公司及其附属公司之主要业务为物业及股票投资、物业发展及证券买卖。

2. 采纳香港财务报告准则会计准则

2.1 采纳修订之香港财务报告准则会计准则

香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布若干香港财务报告准则会计准则之修订，该等准则于本会计期间首次

生效，并与本集团相关：

香港会计准则第1号（修订本）负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号（修订本）的

相关修订（「香港诠释第5号（修订本）」）

香港会计准则第1号（修订本）附带契约的非流动负债

香港会计准则第7号（修订本）及香港财务报告准则

第7号（修订本）

供应商融资安排

香港财务报告准则第16号（修订本）售后租回的租赁负债

该等经修订之香港财务报告准则会计准则对本集团于本年度或过往年度的业绩及财务状况及╱或载于综合财务

报表之披露并无重大影响。

香港会计准则第1号（修订本）「负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号（修订本）的相关修订」

该修订阐明负债分类为流动或非流动是基于报告期末存在的权利，明确指出分类不受对实体是否会行使其权利

延期清偿负债的预期影响，并解释若在报告期末遵守了契诺，则权利是存在的。修正案也引入了「结算」的定

义，以清楚说明结算是指将现金、股本工具、其他资产或服务转移至交易对手。

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

53永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

2.1 采纳修订之香港财务报告准则会计准则（续）

香港会计准则第1号（修订本）「负债分类为流动或非流动及香港诠释第5号（修订本）的相关修订」（续）

香港诠释第5号（修订本）于二零二零年十月因应香港会计准则第1号修订于二零二零年八月颁布而作出修订。

香港诠释第5号（修订本）的修订更新了诠释的措辞，以配合香港会计准则第1号的修订，但结论并无改变，亦

无改变现有规定。

本集团已重新评估其于二零二三年四月一日及二零二四年四月一日的负债条款及细则，并认为其负债分类为流

动或非流动于首次应用该等修订时维持不变。因此，该等修订对本集团的财务状况或表现并无任何影响。

香港会计准则第1号（修订本）「附带契约的非流动负债」

该等修订进一步阐明，在贷款协议产生的负债契诺中，只有实体于报告日期或之前必须遵守的契诺，才会影响

该负债分类为流动或非流动。此外，二零二年十二月颁布的修订要求将贷款安排产生之负债分类为非流动负

债之实体作出额外披露，如该实体有权延迟清偿该等负债，而该实体须于报告期间后12个月内遵守未来契诺。

本集团并无附有契诺的非流动负债，并认为其负债分类为流动或非流动于首次应用该等修订时维持不变。因

此，该等修订对本集团的财务状况或表现并无任何影响。

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

54永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

2.2 已颁布但未生效之新订及经修订之香港财务报告准则会计准则

以下可能与本集团综合财务报表有关之新订及经修订香港财务报告准则会计准则经已颁布但尚未生效且并无获

本集团提早采纳。本集团目前有意于该等变动生效当日应用该等变动。

香港会计准则第21号（修订本）及

香港财务报告准则第1号（修订本）

缺乏可兑换性

香港财务报告准则第9号（修订本）及

香港财务报告准则第7号（修订本）

金融工具的分类与计量

香港财务报告准则会计准则周年改进－第11册香港财务报告准则第1号、香港财务报告准则第7号、

香港财务报告准则第9号、香港财务报告准则第10号

及香港会计准则第7号之修订

香港财务报告准则第9号（修订本）及

香港财务报告准则第7号（修订本）

依赖自然的电力合约

香港财务报告准则第18号财务报表中的列报及披露

香港财务报告准则第10号（修订本）及

香港会计准则第28号（修订本）

投资者与其联营公司或合营企业间的资产出售或注资

于二零二五年一月一日或期后开始的年度期间生效

于二零二六年一月一日或期后开始的年度期间生效

于二零二七年一月一日或期后开始的年度期间生效

待定日期

本公司董事预期应用该等香港财务报告准则会计准则的新订、修订及改进本将不会对本集团的会计政策、业绩

及财务状况造成重大影响，惟香港财务报告准则第18号除外，因为该准则预期综合财务报表的呈列及披露将

有所改变。由于颁布香港财务报告准则第18号，对香港会计准则第7号现金流量表、香港会计准则第33号每股

盈利及香港会计准则第34号中期财务报告作出有限但广泛适用的修订。此外，其他香港财务报告准则会计准

则亦有轻微相应修订。香港财务报告准则第18号及其他香港财务报告准则会计准则之相应修订将于二零二七

年一月一日或之后开始之年度期间生效，并可提早应用。须作出追溯应用。尽管香港财务报告准则第18号不

会对综合财务报表项目的确认及计量有任何影响，但预期会对某些项目的呈列及披露有重大影响。该等变动包

括损益表中的分类及小计、资料的合并或分类及标签，以及管理层界定的表现计量的披露。

本集团并无提早采纳已颁布但尚未生效之经修订香港财务报告准则会计准则。

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综合财务报表附注

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3. 编制基准

(a) 合规声明

综合财务报表根据香港会计师公会颁布的所有香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）、香港会计准则（「香

港会计准则」）及诠释（统称「香港财务报告准则会计准则」）以及香港公司条例有关财务报告编制的规定编制。

此外，财务报表包括联交所证券上市规则规定的适用披露。

(b) 计量基准

综合财务报表乃根据历史成本编制，惟下文载于附注第4项的会计政策所述以公平价值计量之若干物业及财务

工具除外。

(c) 功能及呈列货币

综合财务报表乃以港元﹙「港元」﹚呈列，港元亦为本公司之功能货币。

4. 重大会计政策资料

4.1 综合账目之基准

综合财务报表包括本公司及其附属公司（「本集团」）的财务报表。本集团内公司间交易及结余连同未变现溢利于

编制综合财务报表时悉数对销。

倘本集团丧失对附属公司的控制权，则出售产生的损益乃根据(i)已收代价公平价值与任何保留权益公平价值的

总额及(i)该附属公司的资产及负债以及任何非控股权益的过往账面值两者间的差额计算。先前于其他全面收益

内确认与该附属公司有关的任何金额按犹如已出售相关资产或负债的方式入账。

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综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

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1. （续）

4.2 物业、厂房及设备

物业、厂房及设备按成本减累计折旧及任何减值亏损列账。物业、厂房及设备之成本包括其购入价及令资产达

致目前运作状况及运送至现址作拟定用途之收购资产直接成本。

其后成本仅在与该项目有关的未来经济利益很可能流入本集团，而该项目成本能可靠计量时，方计入资产的账

面值或确认为独立资产（如适用）。

物业、厂房及设备按直线法或按余额递减法于估计可使用年期内撇销成本减预计剩余价值折旧。可使用年期、

剩余价值及折旧方法于各报告期末检讨，并于适当时候调整。其可使用年期及折旧方法如下：

租赁土地及楼宇按租赁期限或40年（直线法）（以较短者为准）

装修10%（余额递减法）

家私、装置及设备10%（余额递减法）

倘资产的账面值高于其估计可回收金额，该资产将随即撇减至其可收回金额。

4.3 投资物业

投资物业乃用以赚取租金及╱或资本增值的物业（包括作此等用途的兴建中及重建中物业）。投资物业按成本作

初始计量，包括任何直接应占开支。在初始确认后，投资物业按其公平价值计量。因投资物业公平价值变动而

产生之任何盈亏均计入产生期间之损益。

于报告期末，兴建中及重建中投资物业是以公平价值计量。兴建中及重建中投资物业的建筑成本予以资本化，

作为投资物业的账面值一部分。兴建中及重建中投资物业的公平价值与账面值的差额乃于产生的期间于溢利或

亏损中确认。

4.4 未来发展物业

未来发展物业包括作待定日后用途的土地，该土地被视为持作资本增值用途。该等未来发展物业于各报告日在

其公平价值能被可靠地估算时初始按成本（包括任何直接应占开支）计量，并在初始确认后以公平价值列报。因

公平价值变动而产生之任何盈亏于溢利或亏损中确认。

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综合财务报表附注

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1. （续）

4.5 金融工具

(i) 财务资产

财务资产（并无重大融资部分的贸易应收账款除外）按公平价值作初始计量加上（就并非按公平价值计入

损益的项目而言）其收购或发行直接应占之交易成本。并无重大融资部分的贸易应收账款按交易价格作

初始计量。

所有财务资产的一般买卖于交易日（即本集团承诺购买或出售该资产之日）予以确认。一般买卖乃指按

照一般市场规定或惯例在一定期间内交付资产之财务资产买卖。

本集团日常业务过程中产生的利息╱股息收入显示为营业额。

债务工具

债务工具的后续计量取决于本集团用以管理资产的业务模式及资产的现金流量特征。本集团归类其债

务工具如下：

按摊销成本：持作收取合约现金流量，且现金流量仅为支付本金及利息之资产按摊销成本计量。按摊

销成本计量的财务资产其后使用实际利率法计量。利息收入、外汇溢利以及亏损及减值于溢利或亏损

中确认。任何撤销确认之溢利于溢利或亏损中确认。

权益工具

初始确认并非持作买卖之股权投资时，本集团可不可撤回地选择于其他全面收益中呈列投资公平价值

后续变动。该选择按逐项投资作出。按公平价值计入其他全面收益（「按公平价值计入其他全面收益」）

之股权投资以公平价值计量。除非股息收入明确表示收回部分投资成本，否则股息收入于损益中确

认。其他溢利及亏损净额于其他全面收益中确认，且不会重新分类至损益。其他权益工具均分类为按

公平价值计入损益，而公平价值变动、股息及利息收入则于溢利或亏损中确认。

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1. （续）

4.5 金融工具（续）

(i) 财务资产之减值亏损

本集团就按摊销成本计量的贸易应收账款及财务资产的预期信贷亏损（「预期信贷亏损」）确认亏损拨

备。预期信贷亏损以下列之一种基准计量：(1) 12个月预期信贷亏损：报告日后12个月内可能违约事件

产生的预期信贷亏损；及(2)生命周期内预期信贷亏损：金融工具的预计年期内所有可能违约事件产生

的预期信贷亏损。于估计预期信贷亏损时所考虑的最长期间为本集团面临信贷风险的最长合约期间。

预期信贷亏损是信贷亏损的概率加权估计。信贷亏损按根据合约应付本集团之所有合约现金流，与本

集团预期收取之全部现金流量之间的差额计量。该差额其后按资产原有实际利率相近的利率贴现。

本集团已选择采用香港财务报告准则第9号简化法计量贸易应收账款的亏损拨备，并根据生命周期内预

期信贷亏损计算预期信贷亏损。本集团已建立根据本集团以往信贷亏损经验事件而作出估算的拨备模

式，并按债务人特定的前瞻性因素及经济环境予以调整。

就其他债务财务资产而言，预期信贷亏损乃基于12个月预期信贷亏损。然而，倘信贷风险自初始确认

显著增加，则拨备将根据生命周期内预期信贷亏损计算。

于厘定财务资产的信贷风险自初始确认后是否有大幅增加及估计预期信贷亏损时，本集团会考虑相关

及不须花费过多成本或劳力下取得合理及有根据的资料。此包括根据本集团以往经验及已知信贷评估

得出的定量及定质资料及分析，并包括前瞻性资料。

倘财务资产已逾期超过30日，本集团会假设其信贷风险已显著增加。

本集团认为财务资产于下列情况属信贷减值：(1)借款人不可能在本集团无追索权（例如变现担保）（如持

有）下向本集团悉数支付其信贷义务；或(2)该财务资产逾期超过90日，惟本集团有合理和可支持的信息

证明更滞后的违约标准更合适除外。

信贷减值财务资产的利息收入乃根据财务资产之摊销成本（即账面总额减亏损拨备）计算。非信贷减值

财务资产的利息收入乃根据账面总额计算。

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1. （续）

4.5 金融工具（续）

(i) 财务资产之减值亏损（续）

撇销政策

倘若日后收回金融资产或合约资产并无实际前景，则其账面总值（部分或全部）将会被撇销。该情况通

常出现在本集团认为债务人没有资产或收入来源以令其可产生足够现金流量以偿还应撇销之金额。倘

若先前已撇销之资产其后获收回，则在发生收回期间之损益中确认为减值拨回。

(i) 财务负债

本集团根据负债产生的目的将其财务负债分类。按摊销成本计量之财务负债初始时按公平价值减所产

生之直接应占成本计量。

按摊销成本计量之财务负债

按摊销成本计量的财务负债（包括其他应付账款）其后使用实际利息法计量。相关利息开支于损益中确

认。

溢利或亏损于负债终止确认时及于摊销过程中于损益中确认。

(iv) 实际利息法

实际利息法乃计算财务资产或财务负债的摊销成本及于有关期间分配利息收入或利息开支的方法。实

际利率乃于财务资产或负债的预计年期或（倘适用）较短期间实际折现估计日后现金收入或付款的比率。

(v) 权益工具

本公司发行之权益工具于收取可得款项（扣除直接发行成本）时记录。

(vi) 终止确认

倘与财务资产相关的未来现金流的合约性权利到期或财务资产已转让及转让事项根据香港财务报告准

则9号符合取消确认标准，则本集团会终止确认财务资产。

财务负债乃于有关合约所订明责任获解除、取消或届满时终止确认。

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60永发置业有限公司

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1. （续）

4.6 资产减值（除财务资产外）

于各报告期末，本集团会检讨物业、厂房及设备及于附属公司的投资的账面值，以厘定是否有迹象显示该等资

产蒙受减值亏损或过往已确认的减值是否不再存在或可能减少。

倘资产的可收回金额（即公平价值减出售成本及使用价值的较高者）估计低于其账面值，则该资产的账面值将撇

减至其可收回金额。减值亏损即时确认为开支。

倘若减值亏损在其后拨回，该资产之账面值乃上调至其可收回金额之经修订估计，惟以增加后之账面值不超过

倘若于以往年度并无就该资产确认减值亏损时原已厘定之账面值为限。拨回之减值亏损即时确认为收益。

使用价值乃根据预期来自资产的估计未来现金流量计算，以反映货币时间价值的当前市场评估及资产或现金产

生单位的特定风险的税前贴现率，贴现至其现值。

4.7 租赁

作为承租人的会计处理

所有租赁须于综合财务状况表资本化为使用权资产及租赁负债。

使用权资产

使用权资产初始时按成本确认，其包括：(i)租赁负债的初步计量金额（见下文有关租赁负债入账的会计政策）；

(i)于开始日期或之前作出的任何租赁付款，减去任何已收租赁优惠；(i)承租人产生的任何初步直接成本；及(iv)

承租人于拆解及移除相关资产至租赁的条款及条件所规定状况而产生的成本估计（惟该等成本乃为生产存货而

产生则除外）。本集团应用成本模式计量使用权资产。根据成本模式，本集团按成本计量使用权资产，减任何

累计折旧及任何减值亏损，并就租赁负债的任何重新计量而作出调整。

本集团持作租赁或资本增值用途的租赁土地及楼宇根据香港会计准则第40号入账，并以公平价值列账。本集

团的持作自用租赁土地及楼宇根据香港会计准则第16号入账，并按成本减任何累计折旧及任何累计减值亏损

列账。

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61永发置业有限公司

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1. （续）

4.7 租赁（续）

作为承租人的会计处理（续）

租赁负债

租赁负债按于租赁开始日期未付的租赁付款现值确认。倘租赁隐含的利率可轻易厘定，则采用该利率贴现租赁

付款。倘该利率无法轻易厘定（本集团的情况一般如此），则本集团会采用承租人的增借款利率。

下列款项为租赁期内就相关资产使用权支付的款项，其并非于租赁开始日期支付，被视为租赁付款（包括计量

租赁负债）：(i)固定付款减任何应收租赁优惠；(i)取决于指数或利率的可变租赁付款，其按租赁开始日期的指数

或利率初步计量；(i)承租人根据剩余价值担保预期将支付的金额；(iv)倘承租人合理确定行使购买选择权的行

使价；及(v)终止租赁的罚金付款（倘租赁条款反映承租人行使终止权终止租赁）。

于开始日期后，本集团透过以下方式计量租赁负债：(i)增加账面值以反映租赁负债之利息；(i)减少账面值以反

映作出的租赁付款；及(i)重新计量账面值以反映任何重估或租赁修改或反映已修订实质固定租赁。

作为出租人的会计处理

本集团已将其投资物业出租予若干租户。经营租赁之租金收入乃按相关租赁的租期以直线法于溢利或亏损中确

认（显示为营业额）。于磋商及安排经营租赁产生之初始直接成本增加至租赁资产之账面值，并按租赁期以直线

法确认为开支。

租赁修订

不属于原条款及条件的租赁合约代价的变动作为租赁修订入账，包括透过免除或减少租金提供的租赁奖励。

本集团由经营租赁修订之生效日期起将修改入账列为新租赁，当中会将任何就原租赁预付或累计之租赁付款视

为新租赁之租赁付款的一部分。

本集团的日常业务过程中所产生的租金收入显示为营业额。

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62永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

4.8 雇员福利

(a) 短期雇员福利

短期雇员福利乃预期将在雇员提供服务的年度报告期间结束后十二个月内清缴的雇员福利（离职福利除

外）。短期雇员福利于雇员提供相关服务的年度确认。

(b) 界定供款之退休计划

本集团根据强制性公积金计划条例为其所有香港雇员营办界定供款强制性公积金退休福利计划（「强积

金计划」）。供款额按雇员基本薪金的某个百分比计算，并于供款按强积金计划规则的规定成为应付款

时于损益内确认为开支。强积金计划内的资产由独立管理基金持有，与本集团的资产分开。本集团向

强积金计划所作出的雇主供款乃全数归属于雇员。根据强积金计划，雇主及其雇员均须按雇员有关收

入的5%向计划供款，雇主供款的每月相关收入上限为30,000港元。强积金计划的供款立即归属。

(c) 离职福利

离职福利于本集团不能撤回所提供之福利时及本集团确认涉及离职福利付款的重组成本时（以较早者为

准）确认。

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综合财务报表附注

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63永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

4.9 所得税

年度所得税包括当期税项与递延税项。

当期税项以毋须就所得税课税或不可扣减所得税项目作出调整之日常业务盈亏为基准，按于报告期末已颁布或

大致上已颁布的税率计算。应付或应收当期税项金额乃预期将支付或收取的税项金额的最佳估计，该估计反映

与所得税有关的任何不确定性。

递延税项乃就用作财务报告用途的资产与负债的账面值与用作税项用途的相应金额之间的暂时差异确认。递延

税项资产于有可能动用应课税溢利抵销可扣减暂时差额的情况下确认。递延税项乃按适用于变现或结算资产或

负债账面值的预期方式及于报告期末已颁布或实质上已颁布的税率计量，并反映与所得税有关的任何不确定

性。

当投资物业根据香港会计准则第40号「投资物业」按公平价值列账，即可豁免厘定计量递延税项金额所用适当

税率之一般规定。除非假设被驳回，否则该等投资物业之递延税项金额采用于报告日按其账面值销售该等投资

物业适用之税率计量。集团并没有反驳该假设。

所得税于溢利或亏损中确认，惟所得税与在其他全面收益中确认的项目有关则除外，在此情况下，所得税亦于

其他全面收益中确认，或所得税与直接在权益中确认的项目有关则除外，在此情况下，所得税亦直接于权益中

确认。

4.10 收益计算确认

经营租赁之租金收入乃按相关租赁的租期以直线法确认。

股息收入于收取股息之权利确立时确认。

利息收入乃按尚未偿还本金以适用利率按时间比例基准累计。

4.11 分类报告

营运分部按照向提供给主要决策者的内部报告一致的方式报告。主要决策者负责分配资源及评估经营分部表

现，由本公司作出策略性决策的执行董事担任。

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综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

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5. 关键会计估计及判断

采纳本集团会计政策编制综合财务报表需要管理层作出判断、估计及假设，该等判断、估计及假设会影响政策的应用

及资产、负债、收入与支出的汇报金额。这些判断、估计和相关假设是根据以往经验和管理层因应当时情况认为合理

的多项其他因素作出的。实际业绩可能有别于该等估计数额。

管理层会不断审阅各项估计和相关假设。如果会计估计的修订只是影响修订估计的某一期间，其影响便会在该期间内

确认；如果修订对当前和未来期间均有影响，则在作出修订的期间及未来期间确认。

估计不确定性的主要来源

除该等综合财务报表其他部分所披露的资料外，以下是其他估计不确定性的主要来源，其对资产和负债的账面值在下

个财务年度内作出重大调整有显著风险：

(i) 所得税

于厘定所得税拨备时须作出重大判断。日常业务中有多项交易和计算未能确定最终税项。本集团根据估计是否

须缴付额外税项而确认预计税务负债。倘该等事宜的最终评税结果有别于最初记录的金额，则有关差额将必然

影响厘定有关金额期间的所得税及递延税项拨备。

(i) 非财务资产减值

根据综合财务报表附注第4.6项所载之会计政策准则，本集团于报告期末评估全部非财务资产是否存在任何减

值迹象。当有迹象显示其账面值可能无法收回时进行减值测试。当计算使用价值时，管理层估计来自资产或现

金产生单位的预期未来现金流量，并厘定合适的贴现率，以计算该等现金流量的现值。

(i) 投资物业及未来发展物业之公平价值

投资物业及未来发展物业于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之综合财务状况表按其公平价

值列账，有关详情分别于综合财务报表附注第16项及第17项披露。该等物业之公平价值乃参考独立合资格外

部评估师以物业估值技术对该等物业之估值厘定，该技术涉及若干对现行市况的假设。该等假设出现之有利或

不利变动均会导致本集团该等物业之公平价值发生变动，以及对综合损益及其他全面收益表内所呈报之公平价

值变动作出相应调整，而该等物业的账面值已反映在综合财务状况表。截至二零二五年三月三十一日止，本集

团投资物业及未来发展物业的账面值分别为747,800,000港元及5,550,000港元（二零二四年：856,700,000港

元及5,550,000港元）。

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综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

65永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

估计不确定性的主要来源（续）

(iv) 公平价值计量

多项载列于本集团综合财务报表之资产及负债需要作出公平价值计量及╱或披露。本集团财务及非财务资产及

负债之公平价值计量乃尽量使用市场可观察所得输入项目及数据。于厘定公平价值计量时使用之输入项目，乃

根据所运用之估值方法中使用的输入项目可观察所得程度而分类为不同等级（「公平价值等级分类」）：

• ：以相同项目于活跃市场的报价值计算其公平价值（未经调整）；

• ：第一级输入项目以外可直接或间接观察所得输入项目；及

• ：非观察所得输入项目（即并非透过市场数据）。

项目所归入的上述等级，是基于对该项目之公平价值计量而言具有重大影响的最低等级输入项目。项目于等级

间之转拨于转拨发生期间确认。

有关投资物业（附注16）、未来发展物业（附注17）、按公平价值计入其他全面收益之权益工具（附注18）及按公

平价值计入损益之权益工具（附注19）的公平价值计量之更多详尽资料，请参阅适用附注。

(v) 贸易及其他应收账款减值

本集团管理层按前瞻性基准厘定应收款项减值拨备。作出判断时，管理层考虑可用的合理及有根据的前瞻性资

料，如债务人营运业绩的预期重大变动、业务及债务人财务状况的预期重大不利变动。

于每个报告日，以往观察所得违约比率均会重新评估，并分析前瞻性估计的变动。以往观察所得违约比率、经

济状况预测及预期信贷亏损之间的相互关系评估乃一项重要估计。预期信贷亏损金额对情况变化及经济状况预

测相当敏感。本集团以往信贷亏损经验事件及经济状况预测或不能代表客户未来的实际违约情况。本集团之贸

易及其他应收账款及信贷政策资料已分别详列于综合财务报表附注第20项及第35(a)项内。

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二零二五年		二零二五年		二零二五年		二零二五年
港元		港元		港元		港元
6,184,518		15,262,070		–		21,446,588
	4,021,599 (15,085,055) – –		10,456,260 – (48,900,000) –		(31,210) – – (130,000)
4,649,852		10,882,777		(34,510)		15,498,119
18,497,208		–		–		18,497,208
–		(108,906,023)		–		(108,906,023)
–		–		–		–
	(11,063,456)		(38,443,740)		(161,210)
23,147,060		(98,023,246)		(34,510)		(74,910,696)
3,795,589
(201,367)
(1,760,110)
(73,076,584)

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

66永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

6. 分部资料

本集团根据本集团主要决策者（即执行董事）所审阅用于评估经营分部表现及制订有关营运决策的内部报告厘定营运分

部。

本集团可报告分部如下：

证券投资– 证券长期投资及短期买卖

物业租赁– 出租投资物业

物业发展– 未来发展物业

本集团于年内之收入及业绩按营运分部分析如下：

证券投资物业租赁物业发展总值

二零二四年

港元

分部收入

－对外收入20,052,902

净溢利或亏损前分部业绩14,446,649

按公平价值计入损益的

权益工具之公平价值

溢利╱（亏损）(15,085,055)

投资物业公平价值亏损(48,900,000)

未来发展物业公平价值亏损(130,000)

分部业绩(49,668,406)

银行利息收入3,594,790

融资成本(673,375)

未分部之开支(1,571,101)

除所得税前亏损(48,318,092)

本集团所有业务均在香港进行。

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二零二五年
港元
5,514,432
3,228,000

二零二五年		二零二五年		二零二五年		二零二五年
港元		港元		港元		港元
138,556,293		758,658,482		5,550,000		902,764,775
–		8,763		–		8,763
	101,369,099		867,718,176		5,550,767
138,556,293		758,667,245		5,550,000		902,773,538
	273,364 –		19,419,501 1,552,182		107,208 –
111,807,173
1,014,580,711
306,320		3,390,526		109,208		3,806,054
–		1,712,888		–		1,712,888
	273,364		20,971,683		107,208
306,320		5,103,414		109,208		5,518,942
1,304,122
6,823,064

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

67永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

收入及费用按各分部产生的业务收入及经营费用划分，并包括各部的折旧及亏损减值。由于主要决策者评估分部表现

所用之分部业绩计量不包括银行利息收入、融资成本及若干企业开支，因此该等收入及开支不会分配至营运分部。

年内来自占本集团总收入10%或以上的客户收入如下：

二零二四年

港元

客户A5,408,019

客户B3,018,000

截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，客户A和B均来自物业租赁分部。

本集团个别分部资产及负债分析如下：

证券投资物业租赁物业发展总值

二零二四年

港元

资产

分部资产974,637,275

应收税项767

974,638,042

未分部之企业资产125,619,102

资产总额1,100,257,144

负债

分部负债19,800,073

应付及递延税项负债1,552,182

21,352,255

未分部之企业负债1,367,409

负债总额22,719,664

---

二零二五年
港元
–
–
1,160
–
10,395,974
–

二零二五年
港元
6,450
–
78,818
10,000
–
–

二零二五年
港元
–
–
–
–
–
–

二零二五年
港元
6,450
–
79,978
10,000
10,395,974
–

二零二五年
港元
15,262,070
3,175,633
–
3,008,885
21,446,588

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

68永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

分部资产包括全部有形资产及流动资产，惟其他未分部之总部及企业资产（包括定期及银行存款）除外，原因为该等资

产乃按集团基准管理。分部负债包括经营各分部直接管理之流动负债及借贷，惟其他未分部之总部及企业负债除外，

原因为该等负债乃按集团基准管理。

其他分部资料如下：

证券投资物业租赁物业发展总值

二零二四年二零二四年二零二四年二零二四年

港元港元港元港元

资本开支–3,013,780130,0003,143,780

出售物业、厂房及设备之亏损–1,501–1,501

折旧1,19379,803–80,996

贸易及其他应收账款之预期信贷

亏损回拨–12,000–12,000

按公平价值计入其他全面收益

的权益工具之公平价值

溢利╱（亏损）(10,241,447)–(10,241,447)

按公平价值计入其他全面收益的

权益工具之销售溢利由

公平价值储备转入累积盈余234,588–234,588

7. 营业额

二零二四年

港元

投资物业租金收入14,642,587

上市证券之股息收入

－按公平价值计入损益之权益工具2,660,095

－按公平价值计入其他全面收益之权益工具

－有关年内不再被确认为投资22,050

－有关于报告期末持有的投资2,728,170

20,052,902

---

二零二五年
港元
3,795,589
18,497,208
–
–
22,292,797

二零二五年
港元
477,200
121,000
79,978
760,278
86,181
201,367
–
(10,000)

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

69永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. ╱（亏损）（净额）

二零二四年

港元

银行利息收入3,594,790

按公平价值计入损益的权益工具之公平价值溢利╱（亏损）(15,085,055)

未来发展物业公平价值亏损(130,000)

什项收入24,000

(11,596,265)

9. 除所得税前亏损

除税前亏损乃经扣除╱（计入）以下各项后得出：

二零二四年

港元

核数师酬金

－核数服务451,000

－非核数服务118,800

折旧（附注15）80,996

投资物业直接经营支出

－有租金收入572,029

－无租金收入120,870

利息支出673,375

出售物业、厂房及设备之亏损1,501

贸易及其他应收账款之预期信贷亏损回拨（附注20）(12,000)

---

二零二五年
港元
2,346,754
2,115,368
107,180
4,569,302

袍金	薪俸及津贴	界定供款退休 计划之供款	薪酬总额
港元	港元	港元	港元
105,000	832,504	18,000	955,504
105,000	674,250	18,000	797,250
105,000	–	–	105,000
105,000	–	–	105,000
105,000	–	–	105,000
105,000	–	–	105,000
105,000	–	–	105,000
105,000	–	–	105,000
840,000	1,506,754	36,000	2,382,754

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

70永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

10. 员工成本

二零二四年

港元

员工成本（包括董事酬金（附注（11）包括：

－董事袍金及薪俸2,298,984

－薪俸及其他福利2,047,706

－界定供款退休计划之供款106,671

4,453,361

11. 董事酬金

按香港公司条例（香港法例第622章）（「条例」）第383条及公司（披露董事利益资料）规例（香港法例第622G章）（「规

例」），董事薪酬的资料披露如下：

截至二零二五年三月三十一日止年度

执行董事－

伍大伟先生

伍大贤先生

非执行董事－

苏国梁先生

苏国伟先生

伍国芬女士

独立非执行董事－

吴志扬博士

陈雪菲女士

邢沛能先生

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

71永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

袍金薪俸及津贴

界定供款退休

计划之供款薪酬总额

港元港元港元港元

截至二零二四年三月三十一日止年度

执行董事－

伍大伟先生105,000806,11418,000929,114

伍大贤先生105,000652,87018,000775,870

非执行董事－

苏国梁先生105,000–105,000

苏国伟先生105,000–105,000

伍国芬女士105,000–105,000

独立非执行董事－

吴志扬博士105,000–105,000

陈雪菲女士105,000–105,000

邢沛能先生105,000–105,000

840,0001,458,98436,0002,334,984

附注：

(i) 年内，没有就董事退休时或退休后而产生的退休利益。

(i) 年内，没有就董事终止服务（不论是以董事身分服务，或是在担任董事期间以其他身分服务）而作出的付款或提供的利益。

(i) 没有就获提供某人的公司董事服务（或是在担任董事期间以其他身分服务）而给予任何第三者或任何第三者可就提供某人的公

司董事服务（或是在担任董事期间以其他身分服务）而收取的代价。

(iv) 年内，概无支付或应付予任何董事作为加入本集团的奖励或作为失去职位的补偿。

---

二零二五年
港元
666,278
1,049,520
1,715,798
18,000
36,000
54,000
1,769,798

二零二五年
人数
1
2
3

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

72永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

12. 最高薪酬之五名人士

本集团内最高薪酬五名人士中，两名（二零二四年：两名）为本公司执行董事，其酬金已包括在上文附注第11项内。余

下三名（二零二四年：三名）人士之酬金分析如下：

二零二四年

港元

薪俸及其他津贴

－高级管理人员644,562

－高级管理人员以外1,016,244

1,660,806

界定供款退休计划之供款

－高级管理人员18,000

－高级管理人员以外36,000

54,000

1,714,806

其酬金在以下范围内：

二零二四年

人数

零至1,000,000港元

－高级管理人员1

－高级管理人员以外2

年内概无支付或应付予五名最高薪酬人士作为加入本集团的奖励或离职补偿（二零二四年：无）。

---

二零二五年
港元
1,610,000
(9,955)
1,600,045
39,051
1,639,096

二零二五年
港元
(73,076,584)
(12,057,637)
18,034,110
(1,646,718)
446
(2,516,652)
(9,955)
(165,000)
502
1,639,096

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

73永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

13. 所得税开支

二零二四年

港元

当期所得税－香港利得税1,437,000

过往年度税项拨备之高估(11,356)

1,425,644

递延所得税（附注24）4,489

所得税开支1,430,133

除本公司一间附属公司为两级制度利得税之合资格企业外，香港利得税乃根据估计应课税溢利以16.5%（二零二四年：

16.5%）之税率计算。就该附属公司而言，首2,000,000港元应课税溢利以8.25%（二零二四年：8.25%）之税率缴纳税

项，余下应课税溢利以16.5%（二零二四年：16.5%）之税率缴纳税项。

年内所得税开支与综合损益及其他全面收益表内之除所得税前亏损之对账如下：

二零二四年

港元

除所得税前亏损(48,318,092)

按当地税率计算之税项(7,972,485)

不可扣税支出之税项影响8,136,724

无须缴税收入之税项影响(1,485,842)

未确认的税务亏损之税项影响2,985,000

利用未确认的税务亏损的税务影响(57,999)

过往年度税项拨备之高估(11,356)

税务优惠(165,000)

其他1,091

所得税开支1,430,133

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

74永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

14. 每股亏损

年度每股基本亏损乃根据本公司拥有人应占亏损除以年内本公司所持40,000,000（二零二四年：40,000,000）股已发

行普通股之加权平均数计算。两个年度内概无尚未行使的潜在摊薄普通股。

1. 、厂房及设备

租赁土地

及楼宇装修

家私、

装置及设备总值

港元港元港元港元

成本

于二零二三年四月一日3,758,960462,600220,6434,442,203

增加–13,78013,780

出售–(9,000)(9,000)

于二零二四年三月三十一日及

二零二四年四月一日3,758,960462,600225,4234,446,983

增加–427427

于二零二五年三月三十一日3,758,960462,600225,8504,447,410

累积折旧

于二零二三年四月一日2,488,389442,597146,6953,077,681

是年度折旧70,3742,0008,62280,996

出售–(7,499)(7,499)

于二零二四年三月三十一日及

二零二四年四月一日2,558,763444,597147,8183,151,178

是年度折旧70,3741,8017,80379,978

于二零二五年三月三十一日2,629,137446,398155,6213,231,156

账面净值

于二零二五年三月三十一日1,129,82316,20270,2291,216,254

于二零二四年三月三十一日1,200,19718,00377,6051,295,805

---

二零二五年
港元
856,700,000
6,023
(108,906,023)
747,800,000

二零二五年
港元
12,500,000
212,300,000
523,000,000
747,800,000

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

75永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

16. 投资物业

二零二四年

港元

公平价值

年初之结余（第三级经常性公平价值）902,600,000

增加3,000,000

于溢利或亏损中确认的公平价值减少(48,900,000)

年终之结余（第三级经常性公平价值）856,700,000

本集团所有物业均位于香港，如下列租赁期限持有：

二零二四年

港元

短期租赁16,500,000

中期租赁230,800,000

长期租赁609,400,000

856,700,000

租赁付款可能定期改变以反映市场租金。

投资物业由独立专业评值顾问永利行评值顾问有限公司于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日根据公

开市值作出重估。公平价值计量已刊载于综合财务报表附注第36项。

投资物业包括于二零二五年三月三十一日账面值为450,000,000港元（二零二四年：522,000,000港元）在香港的重建

中投资物业。

截至二零二五年三月三十一日止，没有投资物业（二零二四年：61,300,000港元）已抵押予银行以提供一般银行授信予

本集团。

---

二零二五年
港元
5,550,000
–
–
5,550,000

二零二五年
港元
49,977,331
–
10,395,974
60,373,305

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

76永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

17. 未来发展物业

二零二四年

港元

公平价值

年初之结余（第三级经常性公平价值）5,550,000

增加130,000

于溢利或亏损中确认的公平价值减少(130,000)

年终之结余（第三级经常性公平价值）5,550,000

未来发展物业均位于香港，以中期租赁持有。其物业由独立专业评值顾问永利行评值顾问有限公司于二零二五年三月

三十一日及二零二四年三月三十一日根据公开市值作出重估。公平价值计量已刊载于综合财务报表附注第36项。

18. 按公平价值计入其他全面收益之权益工具

二零二四年

港元

香港上市股票，公平价值及分类为非流动资产

年初之结余62,367,257

出售(2,148,479)

公平价值增加╱（减少）(10,241,447)

年终之结余49,977,331

由于本集团认为该投资属长期策略性资本投资，故上市股权证券不可撤销地指定为按公平价值计入其他全面收益。本

集团持有每家相关被投资公司已发行股本少于1%的权益。

---

二零二五年
港元
16,043
10,461
6,655
4,715
4,383
不适用

二零二五年
港元
66,433,433

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

77永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

本集团最高五大持有的按公平价值计入其他全面收益之权益工具如下：

证券

代号证券名称主要业务

二零二四年

港元

388香港交易及结算所有限公司金融业10,599

2中电控股有限公司公用事业10,288

1398中国工商银行股份有限公司－H股金融业4,733

386中国石油化工股份有限公司－H股能源5,106

1长江和记实业有限公司综合企业不适用

1113长江实业集团有限公司地产建筑业3,870

不适用－由于其并不是本集团最高五大持有的按公平价值计入其他全面收益之权益工具，故不适合披露。

上述股权证券之公平价值变动在其他全面收益内确认，并于权益中公平价值储备内累计。当撤销相关股权证券时，本

集团将金额自公平价值储备转入累积盈余。

截至二零二五年三月三十一日止年度，本集团并无出售股权证。截至二零二四年三月三十一日止，本集团年内出售若

干股权证，出售日期的公平价值为2,148,479港元，该等出售导致权益中的按公平价值计入其他全面收益之权益工具

累计收益转移234,588港元。

上市证券的公平价值乃按报告期末的报价市值厘定。

19. 按公平价值计入损益之权益工具

二零二四年

港元

香港上市股票，公平价值及分类为流动资产45,350,571

上市证券的公平价值乃根据报告期末的市场报价来决定。

---

二零二五年
港元
47,500
22,500
12,500
82,500
468,934
314,583
866,017
(32,500)
833,517

二零二五年
港元
42,500
(10,000)
32,500

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

78永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

20. 贸易及其他应收账款

二零二四年

港元

应收租金（附注）

－30天内100,485

－31天至60天内47,500

－61天至90天内–

147,985

其他应收账款343,424

按金及预付费用329,783

821,192

减：预期信贷亏损拨备(42,500)

贸易及其他应收账款总额，净额778,692

附注：

来自租户的应收租金在出示发票时支付。租户普遍需按租约条款以预缴方式支付每月租金。截至二零二五年及二零二四年三月三十

一日止，所有贸易及其他应收账款预期于一年内收回。账龄分析乃按报告期末的发票日期呈列。本集团持有租金按金作为该等余额

的抵押品。

本集团对客户的信贷政策刊载于综合财务报表附注第35(a)项。

预期信贷亏损拨备变动如下：

二零二四年

港元

年初之结余54,500

回拨(12,000)

年终之结余42,500

---

二零二五年
港元
105,000,000
27,365,439
132,365,439

二零二五年
港元
1,573,128
243,425
431,602
2,111,117
4,359,272
656,904
94,000
750,904

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

79永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

21. 现金及银行存款

二零二四年

港元

定期存款（原定到期限为三个月内）110,000,000

银行存款及现金30,603,978

140,603,978

于二零二五年三月三十一日，定期存款的原定到期限为一个月，年率为3.15厘（二零二四年：4厘）。

银行存款乃根据每日银行存款利率按浮动利率赚取利息，并放存在信誉良好且没有违约记录的银行。

22. 其他应付账款

二零二四年

港元

租约按金302,150

预收租金131,500

未领取股息494,893

应付费用及其他应付（附注）2,061,170

流动2,989,713

租约按金1,788,630

其他应付（附注）94,000

非流动1,882,630

附注：

其他应付款项主要为截至报告期末在某些情况下按连续性合约工作至少五年的所有雇员（包括董事）的长期服务金拨备，并按照《香港

雇佣条例》（第57章）的规定下而计算。

于二零二五年三月三十一日，于综合财务状况表确认的长期服务金拨备为118,000港元（二零二四年：118,000港元）。

---

二零二五年
港元
–

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

80永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. －已抵押

本集团于报告期末的已抵押银行贷款须于下列期间偿还：

二零二四年

港元

流动负债

－一年内偿还16,295,139

附注：

(a) 本集团截至二零二四年三月三十一日止的所有已抵押银行贷款16,295,139港元已于二零二四年六月及八月份按贷款协议所

载预定还款日期已全数偿还。因此，截至二零二五年三月三十一日止，本集团并无以投资物业作为抵押，本公司亦无向银行

提供任何企业担保以担保贷款。

(b) 截至二零二四年三月三十一日止，本集团的该等银行贷款已由(i)投资物业约61,300,000港元（附注16）作抵押；及(i)本公司向

银行提供企业担保总额32,900,000港元，为上述贷款作出抵押。

(c) 本集团之已抵押银行贷款年利率为香港一间商业银行港元最优惠利率（「最优惠利率」）减每年1.8厘（二零二四年：最优惠利率

减1.8厘）。年内，银行借贷利息为201,367港元（二零二四年：673,375港元）。

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

81永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

24. 递延税项

于综合财务状况表上递延税项负债╱（资产）之组成部份及其变动如下：

引致产生递延税项：

累积税项

折旧差额

未使用之

税项亏损总值

港元港元港元

于二零二三年四月一日1,099,700(57,775)1,041,925

年内溢利或亏损中扣除╱（计入）18,756(14,267)4,489

于二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日1,118,456(72,042)1,046,414

年内溢利或亏损中扣除17,37021,68139,051

于二零二五年三月三十一日1,135,826(50,361)1,085,465

截至二零二五年三月三十一日止，由于未来应课税收入之不确定性，本集团并无就可结转以抵销未来应课税收入的亏

损总额约77,887,000港元（二零二四年：93,135,000港元）确认递延税项资产。税务亏损并无届满日期。

25. 股本

港元

已发行及缴足股本

于二零二三年四月一日、二零二四年三月三十一日、

二零二四年四月一日及二零二五年三月三十一日

－40,000,000普通股40,000,000

26. 储备

(a) 资本储备

储备来自过往年度重组所产生的股东注资。

(b) 公平价值储备

结余指于报告期末持有的指定为按公平价值计入其他全面收益之股权投资之公平价值累积变动净额。

---

二零二五年
港元
800,000
4,800,000
5,600,000

二零二五年
港元
4,800,000
(139,873)
4,660,127

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

82永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

27. 股息

(a) 年内本公司股东应占应付股息

二零二四年

港元

宣派中期股息每股普通股港币2仙（二零二四年：港币2仙）800,000

于报告期末后建议拟派末期股息每股普通股港币12仙

（二零二四年：港币12仙）4,800,000

5,600,000

于报告期末后建议拟派之末期股息并无于报告期末确认为负债。

(b) 上一个财政年度应占并于年内批准及派发之股息：

二零二四年

港元

截至二零二四年三月三十一日止年度的末期股息

每股普通股港币12仙（二零二三年：港币12仙）4,800,000

没收未领取之股息*(84,902)

4,715,098

• ，于二零二五年三月二十五日董事会通过将于二零

一九年一月九日或以前派付而在二零二五年三月二十五日仍未领取的二零一七╱一八及二零一八╱一九年度之股息

合共139,873港元没收，并在权益中确认。

根据本公司组织章程细则第145条，于二零二四年三月十九日董事会通过将于二零一八年一月十日或以前派付而在

二零二四年三月十九日仍未领取的二零一六╱一七及二零一七╱一八年度之股息合共84,902港元没收，并在权益中

确认。

已没收的未领取股息为一项非现金交易。

---

二零二五年
港元
6,471,005
10,985
7,300,000
547,298,299
561,080,289
66,433,433
156,287
10,172,788
76,762,508
1,615,722
15,236,908
16,852,630
59,909,878
620,990,167
66,400
66,400
620,923,767
40,000,000
580,923,767
620,923,767

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

83永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

28. 本公司财务状况表

二零二四年

附注港元

资产及负债

非流动资产

于附属公司的投资6,471,005

物业、厂房及设备12,206

投资物业7,300,000

应收附属公司款项591,668,600

605,451,811

流动资产

按公平价值计入损益之权益工具45,350,571

贸易及其他应收账款171,309

现金及银行存款18,146,022

63,667,902

流动负债

其他应付账款1,696,209

应付附属公司款项17,044,903

18,741,112

流动资产净值44,926,790

总资产减流动负债650,378,601

非流动负债

其他应付账款32,400

32,400

资产净值650,346,201

权益

股本及储备

股本2540,000,000

储备（附注）610,346,201

650,346,201

财务报表已由董事会于二零二五年六月二十四日批准，并由以下人士代表签署。

伍大伟苏国梁

董事董事

---

二零二五年
%
100
100
100
100
–
100
100
100
100
100

二零二五年
%
–
–
–
–
100
–
–
–
–
–

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

84永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

附注：

本公司储备－累积盈余

港元

于二零二三年四月一日648,644,389

年内亏损(32,783,090)

就上年度批准的股息（已扣除没收未领取之股息）（附注27）(4,715,098)

就是年度宣派的股息（附注27）(800,000)

于二零二四年三月三十一日及二零二四年四月一日610,346,201

年内亏损(23,962,307)

就上年度批准的股息（已扣除没收未领取之股息）（附注27）(4,660,127)

就是年度宣派的股息（附注27）(800,000)

于二零二五年三月三十一日580,923,767

29. 附属公司投资

附属公司名称

注册成立╱

经营地点

已发行╱

缴足╱注册股本

本公司所持有效权益

主要业务直接间接

港元二零二四年二零二四年

%

联汇（香港）实业有限公司香港1100–投资持有

恒信物业发展有限公司香港1100–物业投资╱发展

兴富远东发展有限公司香港10,000100–物业投资

兴盛远东发展有限公司香港10,000100–股票投资

巧基投资有限公司香港10,000–100物业投资

广财有限公司香港2100–物业投资

宏丰远东发展有限公司香港10,000100–物业投资╱发展

永森置业有限公司香港10,000100–物业投资

永大置业有限公司香港1100–物业投资

亿富置业有限公司香港1,800,000100–物业投资

---

二零二五年		二零二五年
港元		港元
494,893		16,295,139
–		(16,295,139)
–		(201,367)
(5,523,418)		–
(5,531,538)
(5,523,418)		(16,496,506)
– 5,600,000 (84,902)
–		201,367
5,600,000		–
(139,873)		–
5,515,098
5,460,127		201,367
494,893
431,602		–

二零二五年
港元
8,643,422
3,123,947
165,194
11,932,563

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

85永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

30. 综合现金流量表附注

融资活动产生的负债对账：

未领取股息银行借贷－已抵押

二零二四年

港元

年初之结余17,105,727

现金流量变动：

－偿还银行贷款(810,588)

－已付利息(673,375)

－已付股息–

(1,483,963)

其他变更

－利息支出673,375

－批准及宣派的股息–

－没收未领取股息–

673,375

年终之结余16,295,139

31. 经营租赁安排

本集团之投资物业按不同期限出租予若干租户。于报告期末，根据投资物业的不可撤销经营租赁收到之最低租金总额

如下：

二零二四年

港元

一年内13,708,901

于第一至第两年内6,222,079

于第两至第三年内1,792,307

21,723,287

经营租赁之租期一般为一至三年。

---

二零二五年
港元
12,050,000
54,000,000

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

86永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

32. 资本性承担

于报告期末，本集团的承担如下：

二零二四年

港元

已订约但未拨备：

有关投资物业重建的资本开支12,050,000

已授权但未订约：

有关投资物业重建的资本开支54,000,000

33. 资金风险管理

本集团管理资金的首要目标是为了维持本集团持续经营业务的能力，从而为股东提供回报及为其他利益相关方创造利

益，并保持最佳的资本结构以减轻资金成本。

本集团按净负债调整资本比率基准监察资本架构。本集团定义净负债为总负债（包括附带利息之借贷及其他应付款项）

和拟派股息，但须撇除现金及等同现金项目而计算。而调整资金包括所有资本权益的构成要素，但须扣除拟派股息。

本集团旨在维持可管理的净负债调整资本比率。为维持资本结构，本集团可能会因应本集团业务组合和经济状况的变

动，调整支付予股东的股息金额、发行新股或出售资产，以减少负债，或增加借贷买入资产。

---

二零二五年
港元
60,373,305
66,433,433
709,051
132,365,439
259,881,228
3,908,751
–
3,908,751

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

87永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

34. 金融工具

金融工具分类

二零二四年

港元

财务资产

以公平价值计量

－按公平价值计入其他全面收益之权益工具49,977,331

－按公平价值计入损益之权益工具45,350,571

以摊销成本计量

－贸易及其他应收账款653,026

－现金及银行结存140,603,978

236,584,906

财务负债

以摊销成本计量

－其他应付账款3,782,843

－银行贷款－已抵押16,295,139

20,077,982

35. 金融风险管理

信贷、流动资金及市场（包括利率及价格）风险产生于本集团日常业务过程中。本集团透过如下所述财务管理政策及惯

例控制该等风险。本集团并无采用任何财务衍生工具作对冲用途。

(a) 信贷风险

本集团的信贷风险主要来自其按摊销成本计量的财务资产。

就贸易应收账款而言，本集团持有来自租户的租赁按金以处理潜在的信贷风险。此外，本集团亦因应租客之信

贷状况及财政实力，以及租客所在的经营环境而作出评估。本集团应收租金的信贷风险并不集中。由于自租户

收取按金，因此面对应收租金的信贷风险有限。对逾期90天的结余而言，于抵销相关租户的按金后，将会就

有关金额作出全面拨备。

---

预期亏损率	总账面值	亏损拨备
(%)	（港元）	（港元）
12.6	47,500	6,000
68.9	22,500	15,500
88.0	12,500	11,000
	82,500	32,500

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

88永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

(a) 信贷风险（续）

其他应收账款主要包括应收上市证券股息及应收银行利息。本集团在高信贷评级及拥有良好信誉之上市公司及

金融机构投资及存款，本集团已考虑到与付款相关的其他应收账款历史违约比率维持低水平，并认为本集团未

偿还其他应收账款的固有信贷风险并不重大。

现金存款存放于具信誉之金融机构，减低信贷风险。现金及银行存款的交易对手位于香港。由于本集团的银行

结余存放于多间信誉良好且信贷评级良好之银行，故本公司董事认为，本集团的银行结余之信贷风险并不重

大。

减值及拨备政策

本集团根据香港财务报告准则第9号之减值要求乃基于预期信贷亏损模型。本集团应用简化法计算贸易应收账

款之预期信贷亏损；及一般法计算以摊销成本入账的其他财务资产之预期信贷亏损。根据简化法，本集团以相

等于生命周期内预期信贷亏损的金额计量亏损拨备。根据一般法，财务资产乃根据自初始确认以来的信贷风险

变化，于下列三个阶段之间转拨：第一阶段：12个月预期信贷亏损，第二阶段：生命周期内预期信贷亏损－

无信贷减值及第三阶段：生命周期内预期信贷亏损－有信贷减值。

下表提供有关本集团截至报告期末面临的贸易应收账款之信贷风险及预期信贷亏损的资料：

二零二五年三月三十一日

逾期1-30天

逾期31-60天

逾期61-90天

二零二四年三月三十一日

逾期1-30天9.9100,48510,000

逾期31-60天68.447,50032,500

147,98542,500

预期亏损率乃基于过往两年实际亏损经验厘定。该等比率已经调整以反映所收集历史数据所属期间内的经济状

况、当前状况、前瞻性的资料及本集团对应收款项预期年期的经济状况的观点之间的差异。

---

账面值	合共非贴现 现金流量	一年内或于 要求时偿还	超过一年 但两年内	超过两年 但五年内
港元	港元	港元	港元	港元
2,230,032	2,230,032	1,573,128	566,904	90,000
1,247,117	1,247,117	1,247,117	–	–
431,602	431,602	431,602	–	–
3,908,751	3,908,751	3,251,847	566,904	90,000

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

89永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

(b) 流动资金风险

本集团定期及密切监察当期及预期流动资金状况，以确保持有充足的现金储备，借以满足其短期及长期的流动

资金要求。管理层相信，本集团在稳健的流动资金状况下拥有充足的现金结存支付其业务及资本承诺之责任。

下表载列于本集团非衍生财务负债于报告期末按合约非贴现金流量（包括采纳合约利率（倘浮息）按报告期末

当日的利率计算的利息付款）以及本集团可被要求付款的最早日期的结余合约到期日。

尤其是就载有银行可全权酌情行使的按要求偿还条款的银行借贷而言，有关分析根据实体须付款的最早期限

（即倘贷款人行使其无条件权利即时催收贷款）列示现金流出。

于二零二五年三月三十一日

非衍生

租约按金

应付费用

未领取股息

于二零二四年三月三十一日

非衍生

银行借贷，已抵押

（附带即时偿还条款）16,295,13916,516,29616,516,296–

租约按金2,090,7802,090,780302,1501,479,128309,502

应付费用1,197,1701,197,1701,197,170–

未领取股息494,893494,893494,893–

20,077,98220,299,13918,510,5091,479,128309,502

---

账面值	合共非贴现 现金流量	一年内或于 要求时偿还	超过一年 但两年内	超过两年 但五年内
港元	港元	港元	港元	港元
–	–	–	–	–

二零二五年
实际利率百分比
%	港元
–	–

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

90永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

(b) 流动资金风险（续）

下表概述贷款协议所载基于协定偿还时间表按要求偿还条款之银行贷款到期情况分析。有关金额包括使用合约

利率计算之利息付款。因此，该等金额高于到期情况分析「于要求时偿还」时间范围所披露的金额。经计及本集

团到截至二零二四年三月三十一日之财务状况，董事认为银行或不会行使酌情权要求即时还款。截至二零二五

年三月三十一日止年度，银行贷款已按贷款协议所载的预定还款日期偿还。

二零二五年三月三十一日

银行借贷－已抵押

二零二四年三月三十一日

银行借贷－已抵押16,295,13916,516,29616,516,296–

(c) 利率风险

本集团持有之现金存放于银行赚取以浮动利率计算之利息收入，而市场利率的改变影响本集团之利息收入，故

此，本集团须承受利率风险。除现金结存于银行及情况已在账目附注第21项内披露外，本集团并无持有重大

以浮动利率计息之资产。

本集团的利率风险亦主要来自银行贷款。按浮动利率计息的银行借款令本集团需承担利率现金流风险。本集团

定期监察市场利率以管理该风险。

下表载列本集团于报告期末借贷的利率情况：

二零二四年

实际利率百分比

%港元

浮息借款：

银行借贷－已抵押3.84% to 4.08%16,295,139

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

91永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

(c) 利率风险（续）

敏感度分析

由于本集团已于年内全额偿还借款，截至二零二五年三月三十一日，本集团并无其他重大计息借款，因此，未

呈现敏感度分析。

于二零二四年三月三十一日，假设所有其他可变动项目保持不变，估计利率普遍增加╱减少50基点，本集团

年内亏损将因浮动借贷利息普遍增加╱减少而增加╱减少26,000港元。

上述敏感度分析的计算假设为利率的变动于报告期末发生，并应用于本集团承担于该日存在的浮动利率借款的

利率风险。增加或减少50基点指管理层对直至下一财政年末止期间利率的合理可能变动的评估。

(d) 价格风险

本集团须承担自按公平价值计入损益之权益工具及按公平价值计入其他全面收益之权益工具产生之权益价格变

动。

本集团之上市投资乃在香港联合交易所上市。买入或卖出按公平价值计入损益之上市投资乃按本集团每日对其

个别证券表现、其相关指数和其他行业指标而作出比较分析，或按本集团流动资金需要，而作出买卖决定。按

公平价值计入其他全面收益之上市投资则按该等投资的长期增长潜力而作出挑选，并定期监察其表现，与预期

表现对比。本集团之投资组合乃根据本集团设定的限额分散不同的行业。

管理层紧密监察市场情况及股票价格波动而作出回应，务求减少对本集团财务表现的不良影响。

敏感度分析

权益价格风险的敏感度分析包括本集团的金融工具，其公平价值或未来现金流量会因其相应或相关资产的权益

价格变动而波动。倘按公平价值计入损益及按公平价值计入其他全面收益的权益工具的价格上升╱下跌10%

（二零二四年：上升╱下跌10%）：

– 截至二零二五年三月三十一日止年内的亏损将减少╱增加约6,600,000港元（二零二四年：4,500,000港

元），原因是按公平价值计入损益之权益工具之公平价值出现变动；及

– 截至二零二五年三月三十一日止年内的其他全面收益将增加╱减少约6,000,000港元（二零二四年：

5,000,000港元），原因是按公平价值计入其他全面收益之权益工具之公平价值出现变动。

---

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

92永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

(d) 价格风险（续）

敏感度分析（续）

在厘定敏感度分析时乃假设股票市价变数已于报告期末产生，并已应用于该日相关股价风险每增加╱减少10%

（所有其他可变因素保持不变）会触发出相关之财务效应。此变动指管理层对相关市价在直至下一财政年末止期

间之合理可能变动评估。

分析乃以二零二四年同一的基准进行。

(e) 公平价值的估计

应收及应付款项的账面值被假设与其公平价值相若。

本集团在活跃市场交易的证券投资的公平价值乃按报告期末的市值进行报价。不能可靠地计量其公平价值的非

上市附属公司之投资以成本值减累积亏损值列报。

公平价值等级分类

下表呈列有关财务资产及财务负债经常性公平价值计量之分析。此等公平价值计量根据估值技术内使用之输入

数据而于公平价值等级中分类为不同级别。不同级别定义如下：

第一级： 以相同资产或负债于活跃市场的报价值（未经调整）计算其公平价值；

第二级： 于第一级计入之报价值以外可直接（即透过价格）或间接（即透过价格产生者）观察资产或负债所得输

入项目；及

第三级： 并非按可观察市场数据（即并非观察所得输入项目）之资产或负债输入项目。

财务资产整体分类为公平价值等级的层次乃基于最低输入数据水平，此对公平价值计量极为重要。

---

第一级	第二级	第三级	总值
港元	港元	港元	港元
60,373,305	–	–	60,373,305
66,433,433	–	–	66,433,433
126,806,738	–	–	126,806,738

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

93永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

(e) 公平价值的估计（续）

以公平价值列报之财务资产分组如下：

经常性的公平价值计量

财务资产：

于二零二五年三月三十一日

按公平价值计入其他全面收益之

权益工具

－香港上市股票

按公平价值计入损益之权益工具

－香港上市股票

于二零二四年三月三十一日

按公平价值计入其他全面收益之

权益工具

－香港上市股票49,977,331–49,977,331

按公平价值计入损益之权益工具

－香港上市股票45,350,571–45,350,571

95,327,902–95,327,902

年内并无金融工具之间的公平价值等级转换。本集团的政策是于转移的事件或情况转变发生当日确认公平价值

架构级别之间的转移。

---

第一级	第二级	第二级	总值
港元	港元	港元	港元
–	–	747,800,000	747,800,000
–	–	5,550,000	5,550,000
–	–	753,350,000	753,350,000

综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

94永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

36. 按公平价值计量之物业

下表呈列于报告期末按经常性基准计量之本集团物业之公平价值，其公平价值采纳香港财务报告准则第13号「公平价

值计量」所界定之公平价值三个等级中分类（附注35(e)）。公平价值计量的层级乃参考以下估值方法所用输入项目的可

观察程度及重要性厘定：

于二零二五年三月三十一日的公平价值计量

经常性的公平价值计量

投资物业

未来发展物业

于二零二四年三月三十一日的公平价值计量

第一级第二级第三级总值

港元港元港元港元

经常性的公平价值计量

投资物业–856,700,000856,700,000

未来发展物业–5,550,0005,550,000

–862,250,000862,250,000

年内并无物业之间的公平价值等级转换。本集团的政策是于转移的事件或情况转变发生当日确认公平价值架构级别之

间的转移。

本公司董事已于进行估值时与独立评值师永利行评值顾问有限公司讨论有关评值师使用之假设与其他输入数据，以反

映本集团物业的估值。

所有物业之公平价值分类为第三级。投资物业及未来发展物业于年内的变动分别于综合财务报表附注第16项及第17

项内刊载。该等物业的公平价值乃由评值师以直接比较法，按可比较物业的最近市场交易，以每平方呎价作为基准而

作出重估。估价时须与物业的特征包括时间因素、面积大小、楼龄、楼层、地点、铺面、间格、质量、景观、是否容

易到达（包括交通及方便性）、地盘形态、发展规模等其他因素一并考虑。估值师按可获得的因素及综合方式作出判

断，调整可比较物业，并比较可比较物业及本集团的物业的差距。更优良的物业可反映更高的价值计量。

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综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

95永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

第三级估值的资料分析

本集团物业归类为第三级估值的资料分析如下：

于二零二五年三月三十一日

详情公平价值估值方法重大非观察所得输入项目范围（每平方呎）与非观察所得输入项目的关系

商用物业268,500,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、楼龄、楼

层、地点、铺面、间格、质量、设

施、是否容易到达、暴光等其他。

3,928港元至

56,000港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

工厂物业29,300,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、楼龄及楼

层。

2,672港元至

3,645港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

位于九龙马头涌道及

福全街的重建地盘

450,000,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、楼龄、地

点、城市规划及发展规模。

3,747港元至

9,144港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

地盘5,550,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、地点、可

容易到达、城市规划、结构及间格。

373港元至

1,464港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

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综合财务报表附注

截至二零二五年三月三十一日止年度

96永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

1. （续）

第三级估值的资料分析（续）

于二零二四年三月三十一日

详情公平价值估值方法重大非观察所得输入项目范围（每平方呎）与非观察所得输入项目的关系

商用物业302,600,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、楼龄、楼

层、地点、铺面、间格、质量、设

施、是否容易到达、暴光等其他。

3,623港元至

71,515港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

工厂物业32,100,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、楼龄及楼

层。

2,985港元至

3,584港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

位于九龙马头涌道及

福全街的重建地盘

522,000,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、楼龄、地

点、城市规划及发展规模。

4,224港元至

9,648港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

地盘5,550,000港元直接比较法类似物业于相关市场的单位售价，并考

虑时间因素、面积大小、地点、可

容易到达、城市规划、结构及间格。

452港元至

1,168港元

所用单位售价上升将导致物业公平价值计量

按相同百分比增加，反之亦然。

投资物业及未来发展物业的公平价值计量是基于最高及最佳使用状态，并不偏离其实际使用情况。年内并无改变估值

方法。

37. 关连人士交易

有关本集团主要管理层人员之酬金及薪酬的详述已披露于综合财务报表附注第11项及第12项内。

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集团物业资料

于二零二五年三月三十一日

97永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

(A) 未来发展物业

地点

地盘面积

平方呎

总楼面积

平方呎地段建筑进度估计完成日期集团所占权益现时用途

(1)新界屯门蓝地丈量约

130号地段2784号

余段

3,470–新界屯门蓝地丈量约

130号地段2784号

余段

^–100%空置

(2)新界元朗丈量约121号

地段129号余段

3,352–新界元朗丈量约121号

地段129号余段

*–100%租赁

^

本集团仍在与相关政府部门讨论有关土地用途转换事宜，该物业目前不在建筑过程中。

• 。该物业目前不在建筑过程中。

(B) 重建中或待重建物业

地点

地盘面积

平方呎

地盘面积

平方呎地段建筑进度估计完成日期集团所占权益现时用途

(1)九龙内地段2123号

余段（「福全街

项目」）

4,40339,627九龙内地段2123号

余段

@大约二零三一年

四月份

100%空置

(2)九龙马头涌道60至

66号（「马头涌道

项目」）

3,67833,108九龙内地段4311号A段

第一分段；

#大约二零三四年

九月份

100%空置

九龙内地段4311号A段

第二分段余段；

九龙内地段4311号A段

第二分段A段；及

九龙内地段4311号A段

余段

@ 于报告期末，并无重大建筑工程正在进行中。由于利率持续高企、经济复苏速度较预期缓慢、香港物业价值持续承受下调压

力，以及金融机构的贷款政策日趋严谨，故福全街项目及马头涌项目已被搁置。尽管自二零二五年五月以来，香港银行同业

拆息已由约4%跌至1%以下，但市场气氛仍然疲弱，主要是由于物业供过于求及市场对物业市场普遍缺乏信心。金融机构采

取显著的审慎态度，进一步收紧贷款政策，尤其是对地产发展商。此外，持续北上消费趋势对本地零售业造成不利影响，导

致香港商业楼宇租金下跌。外围方面，紧张的贸易关系及美国政府于二零二五年推出的报复性关税对香港的出口表现造成负

面影响。这些外围压力加上本地挑战，令香港经济复苏放缓。鉴于上述不利及不明朗的情况，董事会认为现时进行重建项目

是不审慎的做法。因此，董事会认为搁置该两个项目以待市场环境更为稳定及有利的决定，乃符合本公司及其股东的最佳利

益。

本公司将继续根据市场环境的变化定期评估重建项目的成本及潜在效益。评估的主要范畴将包括当前的利率趋势、建筑公司

的收费建议、金融机构的可用融资方案以及预计的租金收入。假设市况于二零二五年底前有所改善，本公司将重启福全街项

目，并预期大约于二零三一年四月完成。

# 于报告期末，该地盘为空置。本集团预期于完成福全街项目后开展马头涌项目。由于上述不利的营商环境和不明朗因素，假

设市况于二零二五年底前有所改善，预期完工日期将约为二零三四年九月。

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集团物业资料

于二零二五年三月三十一日

98永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

(C) 投资物业

地点地段现时用途

集团所

占权益

租赁

期限

(1)九龙茶果岭繁华街18-22号地下A及C商舖及

地库B及C商舖

新九龙内地段4914号商业100%中期

(2)九龙慈云山毓华里6-10号B，永发大厦地下低层商舖

1-10号、地下商舖1-6号、二楼及三楼

新九龙内地段5762号商业100%中期

(3)九龙慈云山双凤街70-82号永成楼地下A、B舖位及

阁楼储物房A及B

新九龙内地段5020号商业100%中期

(4)九龙佐敦道51号利侨大厦4字楼A座九龙内地段9894号商业100%中期

(5)新界荃湾柴湾角街30-32号京华货仓工业大厦

5字楼B座及6字楼B座

荃湾内地段34号B段工业100%中期

(6)香港上环文咸东街92号四楼内地段863号F段第一分段余段商业100%长期

(7)九龙窝打老道76号地下连阁楼九龙内地段3903号D段商业100%长期

(8)九龙窝打老道76A号地下连阁楼九龙内地段3903号F段商业100%长期

(9)九龙南京街1F号南京大厦地下G地舖九龙内地段6533号商业100%短期

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二零二五年
千港元
21,447
(73,077)
(1,639)
(74,716)
1,216
747,800
5,550
60,373
199,641
(4,987)
(1,836)
1,007,757

五年财务摘要

99永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

截至每年三月三十一日止

二零二一年二零二年二零二三年二零二四年

千港元千港元千港元千港元

综合损益表

营业额20,84818,91119,24020,053

除税前盈利╱（亏损）(2,347)14,782(34,949)(48,318)

税项(1,324)(1,297)(1,278)(1,430)

是年度盈利╱（亏损）(3,671)13,485(36,227)(49,748)

综合财务状况

物业、厂房及设备1,4811,4041,3651,296

投资物业918,500944,200902,600856,700

未来发展物业5,1105,5505,5505,550

按公平价值计入其他全面收益之权益工具95,26270,31562,36749,977

流动资产197,959193,808194,146186,734

流动负债(26,713)(22,759)(21,642)(19,791)

非流动负债(1,049)(1,087)(1,344)(2,929)

资产净值1,190,5501,191,4311,143,0421,077,537

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股东周年大会通告

100永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

兹通告永发置业有限公司（「本公司」）谨订于二零二五年九月三日（星期三）上午九时三十分假座香港九龙弥敦道二十号香港喜

来登酒店三楼唐厅举行股东周年大会，以讨论下列事项：

普通决议案

一、 省览及采纳本公司及本集团截至二零二五年三月三十一日止年度之已审核账目及董事会与核数师报告书。

二、 宣布派发二零二五年三月三十一日止年度的末期股息，每股港币12仙。

三、 重选董事及厘定所有董事的袍金。

四、 续聘香港立信德豪会计师事务所有限公司为本公司的核数师及授权董事厘定其酬金。

五、 考虑及酌情通过下列决议案为普通决议案（不论有否修订）：

「动议：

(a) 在下文(c)段之限制下，一般性及无条件批准本公司董事会于有关期间（定义见下文）内行使本公司配发、发行

及处理本公司新股之一切权力，授予权利认购或转换任何证券为本公司之股份（包括发行任何可转换为股份之

证券、期权、认股权证或类似之认购权利）；

(b) 上文(a)段之批准可授权本公司董事会于有关期间内或届满后订立或发行或需于有关期间以后行使此等权力之售

股建议、协议及选择权；

(c) 本公司董事会依据上文(a)段及(b)段之批准所配发或同意有条件或无条件配发（不论其为依据选择权所配发者与

否）之股份总数（向股东进行配售新股（定义见下文）所配发者除外）须不得超过本公司已发行股份百分之二十，

是以上文之批准须受此数额之限制；及

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股东周年大会通告

101永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

(d) 就本决议案而言：

「有关期间」指由本决议案通过之日至下列三者之较早日期止之期间：

(i) 本公司下次股东周年大会结束；

(i) 依照法例规定本公司下次股东周年大会须予举行之期限届满之日；及

(i) 本公司股东在股东大会上以普通决议案撤销或更改根据本决议案所授予之权力。

「配售新股」指在本公司董事会所订定之期间内，并按照其当时之持股比例，向载列于一指定记录日期之股东名

册内之股份持有人配售新股或发行期权、认股权证或其他赋予可认购本公司股份的权利的证券之建议（惟本公

司董事会有权就零碎股份或因本港以外任何地域之法律或任何认可管制机构或证券交易所之规定所引致之任何

限制或责任而必须或权宜取消若干股东在此方面之权利或作出其他安排。）」

承董事会命

公司秘书

马玉珊

香港，二零二五年七月二十一日

注册办事处：

香港九龙佐敦道51号

利侨大厦501-2室

附注：

• ，本公司将由二零二五年八月二十九日（星期五）至二零二五年九月三日（星期

三）（首尾两天包括在内）暂停办理股票过户及登记手续，在此期间将不处理任何股份转让登记。为符合资格出席上述大会并在会上投

票，所有转让文件连同有关股票最迟须于二零二五年八月二十八日（星期四）下午四时三十分前送达本公司股票过户登记处香港中央

证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号舖办理为荷。

• （星期四）至二零二五年九月十二日（星期五）（首尾两天包括在内）暂停办理股票过户及登记手

续，在此期间将不处理任何股份登记，以厘定股东获派发截至二零二五年三月三十一日止年度之建议末期股息之权利。为符合资格

收取末期股息，所有转让文件连同有关股票最迟须于二零二五年九月十日（星期三）下午四时三十分前送达本公司股票过户登记处香

港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号舖办理为荷。

---

股东周年大会通告

102永发置业有限公司

二零二四╱二五年度年报

• ，均有权委派一位或以上代表出席及于表决时代为投票，受委任之代表毋须为本公司股东。代表

委任表格最迟须于大会指定举行时间四十八小时前送达本公司股票过户登记处香港中央证券登记有限公司，地址为香港湾仔皇后大

道东183号合和中心17M楼，方为有效。

• ，则可由其董事会或其管理当局通过决议案而授权其任何行政人员或任何其他人士作为其代表出席大会，及

作为本公司之个人股东并行使相同权利，及须视该有限公司为亲自出席任何该等大会。

• （「上市规则」）第13.39(4)条规定，载于本通告内之所有决议案均须以投票方式于大会进

行表决。

• ，苏国梁先生、苏国伟先生及吴志扬博士将于是次股东周年大会内轮值退任且合资格并愿意

膺选连任。

• 、其在本公司股份的利益、酬金及厘定酬金的基准分别载于2024/2025年报「董事及管理人员」、董事会报告

书内之「董事之证券权益」、账目附注第11项内之「董事酬金」及企业管治报告内之「薪酬政策」内。除于2024/2025年报内所披露外，

并无需要告知股东的其他事项，亦无任何须根据上市规则第13.51(2)条规定而披露的资料。

• 。吴博士于1995年获委任为本公司之独

立非执行董事。除担任为独立非执行董事的职责外，吴博士并无于本公司或本集团内担任行政或管理职能及参与本公司或本集团日

常业务管理，亦无受任何关系或情况影响其行使独立判断。吴博士已向本公司呈交其独立性的书面确认。尽管吴博士已担任本公司

董事多年，董事会认为其独立性符合《上市规则》的要求。董事会认为吴博士仍属独立人士及在是次股东周年大会上应获重选为独立

非执行董事。

• ，该大会将会延期或休会。有关重新安排的

会议日期、时间及地点之公告将于本公司网站(w.winfairinvestment.com)及香港联合交易所有限公司之网站(w.hkexnews.hk)

内通知各股东。