00127 华人置业 公告及通告：有关二零二五年租赁协议之关连交易及持续关连交易
– 1 –
香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布之内容概不负责，对其
准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部分内容
而产生或因倚赖该等内容而引致之任何损失承担任何责任。
CHINESE ESTATES HOLDINGS LIMITED
华人置业集团
（于百慕达注册成立之有限公司）
（股份代号：127）
有关二零二五年租赁协议之
关连交易
及
持续关连交易
兹提述本公司日期为二零二年三月二十八日、二零二年三月三十日及二零二三年
三月十三日的公布，内容有关现有租赁协议。
二零二五年租赁协议
由于现有租赁协议将于二零二五年十月三十一日届满，于二零二五年七月二十三日，华
置（本公司之直接全资拥有附属公司）（作为租户）与WHL（作为业主）订立二零二
五年租赁协议，内容关于续租有关物业，自二零二五年十一月一日起至二零二八年十月
三十一日（包括首尾两天）为期三年。
适用于本集团之香港财务报告准则会计准则包括香港财务报告准则第16号「租赁」。
根据香港财务报告准则第16号及于本公司之综合财务状况报表，本集团（作为承租人）
须将租赁确认为使用权资产及租赁负债。根据适用于本集团之香港财务报告准则会计
准则，本集团于二零二五年租赁协议下拟作出之款项包含不同组成部分。
上市规则之影响
于本公布日期，WHL由陈凯韵女士（执行董事、本公司行政总裁及本公司之主要股东
（彼之未成年子女）之信托人）作为彼之未成年子女之信托人间接全资拥有，故WHL
为本公司之关连人士。因此，根据上市规则第14A章，(a)订立二零二五年租赁协议及
其项下所支付租金款项构成本公司之关连交易，而(b)其项下所支付服务费款项、装修行
政费款项及专用升降机保养款项构成本公司之持续关连交易。
– 2 –
鉴于(i)就二零二五年租赁协议下之使用权资产价值之一项或多项适用百分比率超过
0.1%但少于5%；及(i)就二零二五年租赁协议收费上限与本集团其他之前及现有交易收
费上限（包括但不限于之前租赁协议收费上限）之最大合并金额之一项或多项适用百分
比率超过0.1%但少于5%，因此，二零二五年租赁协议及其项下拟进行之交易获豁免有
关独立股东批准之规定，惟须遵守上市规则第14A章之申报、公布及（仅就构成本公司
持续关连交易而已）年度审核规定。
兹提述本公司日期为二零二年三月二十八日、二零二年三月三十日及二零二三年三
月十三日的公布，内容有关现有租赁协议。
绪言
由于现有租赁协议将于二零二五年十月三十一日届满，于二零二五年七月二十三日，华
置（本公司之直接全资拥有附属公司）（作为租户）与WHL（作为业主）订立二零二五
年租赁协议，内容关于续租有关物业，自二零二五年十一月一日起至二零二八年十月三
十一日（包括首尾两天）为期三年，主要条款载于下文。根据华置与WHL订立之现有租
赁协议，有关物业目前由华置（作为租户）向WHL（作为业主）承租。
二零二五年租赁协议
(A) 二零二五年39楼皇室租赁协议
二零二五年39楼皇室租赁协议之主要条款载列如下：
日期 ： 二零二五年七月二十三日
订约方 ： 华置（作为租户）；及
WHL（作为业主）
业主要从事物业投资。
物业 ： 皇室大厦安达人寿大楼39楼全层，估计总楼面积约18,995
平方呎。
年期 ： 自二零二五年十一月一日起至二零二八年十月三十一日（包
括首尾两天）为期三年。
用途 ： 仅作办公室及附属用途。
租金 ： 每月930,000港元（不包括服务费及差饷），将每月预先支付。
免租期 ： 无。
– 3 –
服务费 ： 每月177,607.50港元，作保养及管理皇室大厦，可由业主不时
按其绝对酌情权调整，有关费用将每月预先支付。
其他应付费用 ： 倘华置于39楼皇室物业进行若干指定装修及／或改动工程，
华置须支付装修行政费款项，即按二零二五年39楼皇室租赁
协议订明费率之行政费，有关费用将于实际工程开始前支付。
按金 ： 3,432,622.50港元，相当于三个月租金、三个月服务费及一季
差饷，须于二零二五年39楼皇室租赁协议开始后由华置支付
予业主。华置根据二零二三年租赁协议已向业主支付的保证
按金3,923,272.50港元的一部分等值金额应用作履行华置于二
零二五年39楼皇室租赁协议项下的保证按金支付义务，而余
额490,650.00港元应用作二零二五年39楼皇室租赁协议项下
应付首月租金的一部分。
调整 ： 倘由于业主改变建筑计划或于二零二五年39楼皇室租赁协议
之租赁期开始前的任何其他因素导致39楼皇室物业之实际总
楼面积有别于以上估计之总楼面积，则租户就二零二五
年39楼皇室租赁协议须支付之租金、服务费、按金及其他收
费应予调整。
终止 ： 倘39楼皇室物业或皇室大厦或其任何部分出售、拆卸、重建
或翻新，业主有权发出不少于六个月书面通知终止二零二五
年39楼皇室租赁协议而不予赔偿。
倘(i)租户持续履行其于二零二五年39楼皇室租赁协议下之责
任将或可能导致本公司违反或不遵守上市规则；(i)联交所不
批准二零二五年39楼皇室租赁协议下拟进行之交易；或(i)联
交所撤回先前就二零二五年39楼皇室租赁协议下拟进行之交
易授出之任何豁免或同意（如有），则租户有权发出不少于一
个月（或双方可能同意或联交所要求之较短期间）书面通知终
止二零二五年39楼皇室租赁协议。
(B) 二零二五年19-21楼皇室租赁协议
二零二五年19-21楼皇室租赁协议之主要条款载列如下：
日期 ： 二零二五年七月二十三日
– 4 –
订约方 ： 华置（作为租户）；及
WHL（作为业主）
业主要从事物业投资。
物业 ： 皇室大厦安达人寿大楼19楼、20楼及21楼全层，估计总楼
面积约55,171平方呎。
年期 ： 自二零二五年十一月一日起至二零二八年十月三十一日（包
括首尾两天）为期三年。
用途 ： 仅作办公室及附属用途。
租金 ： 每月1,720,000港元（不包括服务费及差饷），将每月预先支
付。
免租期 ： 无。
服务费 ： 每月333,789.50港元，作保养及管理皇室大厦，可由业主不时
按其绝对酌情权调整，有关费用将每月预先支付。
其他应付费用 ： 倘华置于19-21楼皇室物业进行若干指定装修及／或改动工
程，华置须支付装修行政费款项，即按二零二五年19-21楼皇
室租赁协议订明费率之行政费，有关费用将于实际工程开始
前支付。
于二零二五年19-21楼皇室租赁协议年期内，WHL须向华置
授予皇室大厦专用升降机及地下相应升降机大堂专属使用
权。除协议项下服务费款项外，华置须承担与上述专用升降机
有关的维修、保养及其他费用。
按金 ： 6,470,218.50港元，相当于三个月租金、三个月服务费及一季
差饷，须于二零二五年19-21楼皇室租赁协议开始后由华置支
付予业主。华置根据二零二年19-21楼皇室租赁协议已向业
主支付的保证按金8,403,868.50港元的一部分等值金额应用作
履行华置于二零二五年19-21楼皇室租赁协议项下的保证按
金支付义务，而余额1,933,650.00港元应用作二零二五年19-21
楼皇室租赁协议项下应付首月租金及首月服务费的一部分。
– 5 –
调整 ： 倘由于业主改变建筑计划或于二零二五年19-21楼皇室租赁
协议之租赁期开始前的任何其他因素导致19-21楼皇室物业
之实际总楼面积有别于以上估计之总楼面积，则租户就
二零二五年19-21楼皇室租赁协议须支付之租金、服务费、按
金及其他收费应予调整。
终止 ： 倘19-21楼皇室物业或皇室大厦或其任何部分出售、拆卸、重
建或翻新，业主有权发出不少于六个月书面通知终止二零二
五年19-21楼皇室租赁协议而不予赔偿。
倘(i)租户持续履行其于二零二五年19-21楼皇室租赁协议下之
责任将或可能导致本公司违反或不遵守上市规则；(i)联交所
不批准二零二五年19-21楼皇室租赁协议下拟进行之交易；或
(i)联交所撤回先前就二零二五年19-21楼皇室租赁协议下拟
进行之交易授出之任何豁免或同意（如有），则租户有权发出
不少于一个月（或双方可能同意或联交所要求之较短期间）书
面通知终止二零二五年19-21楼皇室租赁协议。
二零二五年租赁协议之会计影响
根据适用于本集团之香港财务报告准则会计准则，本集团于二零二五年租赁协议下拟作
出之款项包含不同组成部分，故将应用不同会计处理方法。本集团就二零二五年租赁协
议将作出之租金款项及根据二零二五年租赁协议将作出之装修行政费款项属资本性质，
将分别于二零二五年租赁协议开始日期及有关装修及／或改动工程之完成日期确认为
（其中包括）本集团资产。二零二五年租赁协议下的服务费款项及二零二五年19-21楼皇
室租赁协议下的专用升降机保养款项属收入性质，将于二零二五年租赁协议之租约期内
确认为（其中包括）本集团开支。
适用于本集团之香港财务报告准则会计准则包括香港财务报告准则第16号「租赁」。根
据香港财务报告准则第16号及于本公司之综合财务状况报表，本集团（作为承租人）须
将租赁确认为使用权资产及租赁负债。使用权资产指其于租约期内使用相关租赁资产之
权利，而租赁负债指其支付租赁款项（即租金款项）之责任。因租赁产生之资产及负债初
步按现值基准计量，并利用递增借贷利率作为贴现率将二零二五年租赁协议下不可撤销
租赁款项贴现计算。根据香港财务报告准则第16号及于本公司之综合全面收益报表，本
集团须确认(i)使用权资产于其年期内之折旧费用；及(i)租赁负债于租约期内摊销之利息
开支。
| 自二零二五年 十一月一日至 二零二五年十二月 三十一日期间 | 截至二零二六年 十二月三十一日止 财政年度 | 截至二零二七年 十二月三十一日止 财政年度 | 截至二零二八年 十二月三十一日止 财政年度 |
|---|---|---|---|
| 2,000,000 港元 | 10,250,000 港元 | 11,000,000 港元 | 10,050,000 港元 |
– 6 –
二零二五年19-21楼皇室租赁协议及二零二五年39楼皇室租赁协议下之使用权资产价值
估计分别约为60,059,488港元及32,474,025港元，合共约92,533,513港元。
厘定年度上限之基准
根据上市规则第14A章，本公司须就二零二五年租赁协议下本集团应支付之服务费款项
及装修行政费款项以及二零二五年19-21楼皇室租赁协议下应支付之专用升降机保养款
项总额（为可变数值）设定年度上限。
经根据二零二五年租赁协议之服务费款项作出任何上调（经考虑包括通胀或其他原因等
因素）预留合理缓冲，及考虑到可能于有关物业内进行装修及／或改动工程以及二零二
五年租赁协议订明之费率，以及二零二五年19-21楼皇室租赁协议下之专用升降机可能
的维修及保养成本，董事（包括独立非执行董事）建议自二零二五年十一月一日至二零
二五年十二月三十一日期间以及截至二零二六年十二月三十一日、二零二七年十二月三
十一日及二零二八年十二月三十一日止各财政年度，根据二零二五年租赁协议之服务费
款项及装修行政费款项以及根据二零二五年19-21楼皇室租赁协议之专用升降机保养款
项总额年度上限不得超过下列有关期间或财政年度之二零二五年租赁协议收费上限
（附注1）
：
附注1： 二零二五年租赁协议收费上限乃按以下资料计算：自二零二五年十一月一日至
二零二五年十二月三十一日期间，以及截至二零二六年十二月三十一日、二零
二七年十二月三十一日及二零二八年十二月三十一日止各财政年度，分别为以
下各项估计最高金额：(a)服务费款项为1,500,000港元、9,400,000港元、10,100,000
港元及9,200,000港元；(b)装修行政费款项为400,000港元、400,000港元、400,000
港元及400,000港元；以及(c)专用升降机保养款项为100,000港元、450,000港
元、500,000港元及450,000港元，有关金额乃根据上述基准厘定。
倘根据二零二五年租赁协议作出之服务费款项及装修行政费款项以及根据二零二五年
19-21楼皇室租赁协议作出之专用升降机保养款项总额超过相关之二零二五年租赁协议
收费上限，或一项或多项适用百分比率为5%或以上，则本公司将重新遵守上市规则之所
有适用规定，包括（如有需要）获取独立股东之批准。
– 7 –
二零二五年租赁协议的收费上限与本集团其他之前及现有交易收费上限（包括但不限于
之前租赁协议收费上限）之最大合并金额为15,090,440港元，即截至二零二五年十二月三
十一日止财政年度之二零二五租赁协议收费上限（即2,000,000港元）与本公司之前及现
有交易（包括但不限于之前租赁协议）收费上限（即13,090,440港元）之总和
（附注2）
。
附注2： 截至二零二五年十二月三十一日止财政年度的之前租赁协议收费上限= A + B
A = 二零二年19-21楼皇室租赁协议项下由二零二五年一月一日起至二零二
五年十月三十一日止期间的服务费款项、装修行政费款项及专用升降机保养款
项上限
B = 二零二三年租赁协议项下由二零二五年一月一日起至二零二五年十月三十
一日止期间的服务费款项及装修行政费款项上限
订立二零二五年租赁协议之原因及裨益
本集团一直占用有关物业作为本集团总部，而由于现有租赁协议将于二零二五年十月三
十一日届满，本集团拟继续使用有关物业作为本集团总部，因有关物业位于设备完善及
管理完善的办公大楼，地处铜锣湾区心脏地带，交通便利，符合本集团的营运需要。本集
团总部搬迁会对本集团的营运造成不必要的干扰，并产生不必要的成本，包括但不限于
为满足本集团营运需求而翻新及定制新处所的翻新开支、根据现有租赁协议责任将现有
场地复原至原有状况的恢复成本、与搬迁办公室设备、基础设施及人员有关的开支，以
及过渡期间因暂时损失生产力及业务连续性而产生的潜在成本及员工搬迁支援。二零二
五年租赁协议乃于本集团之日常及一般业务过程中订立，旨在于现有租赁协议期限届满
时，于一段充分长之期间内继续获得大面积办公室空间以方便本集团营运。
根据二零二五年租赁协议项下有关物业的每月租金低于现有租赁协议所载的每月租金，
反映第三方应付的现行市场租金与同一楼宇及可比较设备的费率类似。特别是考虑到39
楼皇室物业的独特之处，位于该楼宇之最高楼层，拥有无遮挡海景及高楼底，相对难以
在皇室大厦附近觅得类似特点。租金款项金额乃经二零二五年租赁协议的订约方公平磋
商后达致，并经参考独立专业估值师保柏国际评估有限公司提供有关物业的市场租金而
厘定。
– 8 –
服务费款项及装修行政费款项之有关金额乃经参考业主向同一楼宇其他租户收取之类似
收费厘定，而专用升降机保养款项之金额乃经参考维修及保养上述专用升降机所需的估
计保养及其他成本厘定。
华置将就二零二五年租赁协议应付为期三年之租金款项、服务费款项、装修行政费款项
及专用升降机保养款项总额估计约为128,700,000港元，预期将以本集团内部资源拨付。
董事（包括独立非执行董事）认为，(i) 二零二五年租赁协议及其项下拟进行之交易乃按
一般商业条款订立，而租金款项、服务费款项、装修行政费款项及专用升降机保养款项
之金额属公平合理，且符合市场水平；(i) 二零二五年租赁协议收费上限属公平合理；及
(i) 二零二五年租赁协议（及其项下拟进行之交易）乃于本集团之日常及一般业务过程中
订立，并符合本公司及股东之整体利益。
本集团之资料
本集团主要从事物业投资及发展、楼宇及物业管理、证券投资、放债以及化妆品分销及
贸易业务。华置为本公司之直接全资拥有附属公司，主要从事投资控股及向本集团提供
管理服务。
上市规则之影响
于本公布日期，WHL由陈凯韵女士（执行董事、本公司行政总裁及本公司之主要股东（彼
之未成年子女）之信托人）作为彼之未成年子女之信托人间接全资拥有，故WHL为本公
司之关连人士。因此，根据上市规则第14A章，(a)订立二零二五年租赁协议及其项下所
支付租金款项构成本公司之关连交易，而(b)其项下所支付服务费款项、装修行政费款项
及专用升降机保养款项构成本公司之持续关连交易。
鉴于(i)就二零二五年租赁协议下之使用权资产价值之一项或多项适用百分比率超过0.1%
但少于5%；及(i)就二零二五年租赁协议收费上限与本集团其他之前及现有交易收费上限
（包括但不限于之前租赁协议收费上限）之最大合并金额之一项或多项适用百分比率超
过0.1%但少于5%，因此，二零二五年租赁协议及其项下拟进行之交易获豁免有关独立股
东批准之规定，惟须遵守上市规则第14A章之申报、公布及（仅就构成本公司持续关连
交易而已）年度审核规定。
– 9 –
经考虑(i)上文所披露陈凯韵女士于WHL拥有之权益；及(i)陈凯韵女士为WHL之董事，
陈凯韵女士被视为于二零二五年租赁协议及其项下拟进行之交易中拥有利益。此外，陈
诺韵女士及刘鸣炜先生各自为陈凯韵女士之联系人，而刘玉慧女士为陈凯韵女士之亲属。
因此，以上各董事（如彼有出席相关董事会议）已就批准各项二零二五年租赁协议及
其项下拟进行之交易之董事会决议案放弃投票。除上文所披露者外，经作出一切合理查
询后，就董事所深知，概无其他董事于二零二五年租赁协议（及其项下拟进行之交易）中
拥有重大利益，因此概无其他董事须就批准二零二五年租赁协议及其项下拟进行之交易
之董事会决议案放弃投票。
释义
于本公布内，除文义另有所指外，下列词汇具有下列之涵义：
「19-21楼皇室物业」 指 皇室大厦安达人寿大楼19楼、20楼及21楼全层
「二零二年19-21楼
皇室租赁协议」
指 华置（作为租户）与WHL（作为业主）就租赁19-21楼
皇室物业而订立的日期为二零二年三月二十八日的
租赁协议，自二零二年十一月一日起至二零二五年十
月三十一日止（包括首尾两天）为期三年
「二零二年36楼
皇室租赁协议」
指 隆裕（作为租户）与WHL（作为业主）就租赁皇室大厦
安达人寿大楼36楼3602室而订立的日期为二零二年
三月二十八日的租赁协议，自二零二年四月一日起至
二零二五年三月三十一日止（包括首尾两天）为期三年
「二零二年租赁
协议」
指 二零二年19-21楼皇室租赁协议及二零二年36楼皇
室租赁协议
「二零二三年租赁
协议」
指 华置（作为租户）与WHL（作为业主）就租赁39楼皇
室物业而订立的日期为二零二三年三月十三日的租赁
协议，自二零二三年六月十三日起至二零二五年十月三
十一日止（包括首尾两天）为期两年四个月零十九日
「二零二五年19-21楼
皇室租赁协议」
指 华置（作为租户）与WHL（作为业主）就租赁19-21楼
皇室物业而订立的日期为二零二五年七月二十三日的
租赁协议，自二零二五年十一月一日起至二零二八年十
月三十一日止（包括首尾两天）为期三年
– 10 –
「二零二五年39楼
皇室租赁协议」
指 华置（作为租户）与WHL（作为业主）就租赁39楼皇
室物业而订立的日期为二零二五年七月二十三日的租
赁协议，自二零二五年十一月一日起至二零二八年十月
三十一日止（包括首尾两天）为期三年
「二零二五年租赁
协议」
指 二零二五年19-21楼皇室租赁协议及二零二五年39楼皇
室租赁协议
「39楼皇室物业」 指 皇室大厦安达人寿大楼39楼全层
「联系人」 指 具有上市规则第14A章所赋予之涵义
「董事会」 指 董事会
「华置」或「租户」 指 华人置业有限公司，一间于香港注册成立之有限公司，
为本公司之直接全资拥有附属公司
「二零二五年租赁协议
收费上限」
指 就上市规则第14A章而言，于相关期间或财政年度根据
二零二五年租赁协议拟作出之服务费款项、装修行政费
款项及专用升降机保养款项之最高金额（诚如本公布中
「厘定年度上限之基准」一节所载）
「之前租赁协议
收费上限」
指 就上市规则第14A章而言，于相关期间或财政年度根据
二零二年租赁协议拟作出之服务费款项、装修行政费
款项及专用升降机保养款项以及根据二零二三年租赁
协议拟作出之服务费款项及装修行政费款项之最高金
额（诚如之前公布中「厘定年度上限之基准」一节所载）
「本公司」 指 Chinese Estates Holdings Limited（股份代号：127），一间
于百慕达注册成立之有限公司，其股份于聯交所主板上
市
「关连人士」 指 具有上市规则所赋予之涵义
「专用升降机保养
款项」
指 根据二零二五年19-21楼皇室租赁协议，就WHL向华置
授予的皇室大厦专用升降机及地下相应升降机大堂专
属使用权，华置应付予WHL的维修、保养及其他费用
「董事」 指 本公司董事
– 11 –
「现有租赁协议」 指 二零二年19-21楼皇室租赁协议及二零二三年租赁协
议，有关详情已于之前公布披露
「装修行政费款项」 指 华置于二零二五年租赁协议下拟于有关物业进行若干
指定装修及／或改动工程而须按二零二五年租赁协议
订明之费率向WHL支付之行政费款项
「本集团」 指 本公司及其附属公司
「港元」 指 港元，香港法定货币
「香港财务报告准则会
计准则」
指 香港会计师公会不时颁布之香港财务报告准则会计准
则
「香港」 指 中华人民共和国香港特别行政区
「隆裕」 指 隆裕（香港）有限公司，一间于香港注册成立之有限公
司，及为本公司之间接全资拥有附属公司
「上市规则」 指 联交所证券上市规则
「有关物业」 指 19-21楼皇室物业及39楼皇室物业
「之前公布」 指 本公司日期为二零二年三月二十八日、二零二年三
月三十日及二零二三年三月十三日的公布，内容有关订
立之前租赁协议
「之前租赁协议」 指 二零二年租赁协议及二零二三年租赁协议，详情已于
之前公布披露
「亲属」 指 具有上市规则第14A章所赋予之涵义
「租金款项」 指 华置根据二零二五年租赁协议须向WHL支付之租金款
项
「二零二五年租赁协议
下之使用权资产价值」
指 就上市规则第14A章而言，二零二五年租赁协议项下之
使用权资产价值之总额
「服务费款项」 指 华置根据二零二五年租赁协议须向WHL支付之服务费
及差饷款项
「股份」 指 本公司股本中每股面值0.10港元之普通股
– 12 –
「股东」 指 股份持有人
「联交所」 指 香港联合交易所有限公司
「主要股东」 指 具有上市规则所赋予之涵义
「WHL」或「业主」 指 Windsor House Limited，一间于香港注册成立之有限公司
「皇室大厦」 指 位于香港铜锣湾告士打道311号名为皇室大厦之物业
「%」 指 百分比
承董事会命
公司秘书
麦嘉仪
香港，二零二五年七月二十三日
于本公布日期，董事会由执行董事陈凯韵女士及陈诺韵女士，非执行董事刘鸣炜先生及
刘玉慧女士，以及独立非执行董事陈国伟先生、梁润辉先生及马时俊先生组成。
网址：htps:/w.chinesestates.com