02146 荣万家公告及通告：(1) 非常重大收购事项及关连交易2025年债务抵偿框架协议及(2) 临时股东大会通告

2025年7月21日

此乃要件

请即处理

阁下如对本通函任何方面或应采取之行动有任何疑问，应咨询阁下之持牌证券交易商或其

他注册证券机构、银行经理、律师、专业会计师或其他专业顾问。

阁下如已售出或转让所有名下之荣万家生活服务股份有限公司之股份，应立即将本通函连同

随附之代表委任表格送交买方或承让人、或经手买卖或转让之银行、持牌证券交易商或注册

证券机构或其他代理商，以便转交买方或承让人。

香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本通函之内容概不负责，对其准确

性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不就因本通函全部或任何部份内容而产生或

因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

（一家于中华人民共和国注册成立的股份有限公司）

（股份代号：

）

(1)

非常重大收购事项及

关连交易

年债务抵偿框架协议及

(2)

临时股东大会通告

独立董事委员会及独立股东之

独立财务顾问

除文义另有所指外，本封面所用词汇与本通函「释义」一节所界定者具有相同涵义。

谨订于2025年8月8日（星期五）上午十时正假座中国河北省廊坊市经济技术开发区祥云道81号

荣盛发展大厦举行临时股东大会，召开大会的通告载列于本通函第324至325页。随函附奉适

用于临时股东大会的代表委任表格。适用于临时股东大会的代表委任表格亦载于联交所网站

(

w.hkexnews.hk

)及本公司网站(

w.roiserv.com

)。

拟委任代表出席临时股东大会的股东最迟须于临时股东大会或其任何续会（视情况而定）指定

举行时间24小时前，须按照随附的代表委任表格上所印备的指示填妥各自的表格并交回。填

妥并交回代表委任表格后，股东仍可依愿亲身出席临时股东大会（或其任何续会）并于会上投票。

– i –

目

录

页次

释义 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

董事会函件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

独立董事委员会函件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

独立财务顾问函件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

附录一

－

本集团财务资料. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

附录二

－

一般资料 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

附录三

－

估值报告 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

临时股东大会通告 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324

释

义

在本通函内，除文义另有所指外，下列词汇具有以下涵义：

「2025年债务抵偿

框架协议」

指本公司与荣盛发展订立的日期为2025年6月18日

的债务抵偿框架协议

「收购事项」指根据2025年债务抵偿框架协议的条款收购清偿物

业

「联系人」指具有上市规则赋予该词的涵义

「董事会」指董事会

「中国」指中华人民共和国

「本公司」指荣万家生活服务股份有限公司，一家在中国成立

的股份有限公司，其H股于联交所主板上市（股份

代号：2146）

「关连人士」指具有上市规则赋予该词的涵义

「控股东」指具有上市规则赋予该词的涵义

「债务抵偿框架协议」指本公司与荣盛发展订立的日期为2023年11月16日

的债务抵偿框架协议

「董事」指本公司董事

「内资股」指本公司于中国发行的本公司股本中每股面值人

民币1.00元的普通股，相关股份乃由中国自然人

或根据中国相关法律合并的实体以人民币认购

及缴足

「临时股东大会」指将予召开及举行的本公司临时股东大会，以考虑

及酌情批准2025年债务抵偿框架协议

「建筑面积」指建筑面积

「本集团」指本公司及其附属公司

释

义

「H股」指本公司普通股本中每股面值人民币1.00元的海外

上市外资股，以港元认购及交易并在联交所主板

上市

「香港」指中华人民共和国香港特别行政区

「独立董事委员会」指独立董事委员会，由全体独立非执行董事构成，

以就2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行的

交易向独立股东提供建议

「独立财务顾问」指百利勤金融有限公司，一间获准从事证券及期货

条例项下第6类（就机构融资提供意见）受规管活

动的持牌法团，为独立财务顾问以就2025年债务

抵偿框架协议及其项下拟进行的交易向独立董

事委员会及独立股东提供建议

「独立股东」指无需在临时股东大会上就涉及2025年债务抵偿框

架协议的相关决议案放弃投票的股东

「独立第三方」指独立于本公司及其附属公司、其关连人士及其最

终实益拥有人或彼等各自的联系人且与上列各

方概无关连的人士或（如属公司）公司及其最终实

益拥有人

「最后实际可行日期」指2025年7月16日，即就确定本通函所载若干资料

的最后实际可行日期

「上市规则」指香港联合交易所有限公司证券上市规则

「物业管理服务总协议」指本公司与荣盛发展订立的日期为2020年12月18日

的物业管理服务总协议，该协议于2023年3月2日

获重续

释

义

「总小型工程及相关

咨询服务协议」

指本公司与荣盛发展订立的日期为2020年12月18

日的总小型工程及相关咨询服务协议，该协议于

2023年3月2日获重续

「标准守则」指上市规则附录C3所载上市发行人董事进行证券

交易的标准守则

「中国」指中华人民共和国，就本通函而言，不包括香港、

澳门特别行政区及台湾

「余额」指有关根据物业管理服务总协议及总小型工程及

相关咨询服务协议提供服务的应收款项余额为

人民币1,262,070,228.11元

「荣盛发展」指荣盛房地产发展股份有限公司（前称廊坊开发区

荣盛房地产开发有限公司），一家于1996年12月

30日在中国成立的股份有限公司，于深圳证券交

易所上市（股份代号：002146）

「荣盛发展集团」指荣盛发展及其附属公司及联系人（不包括本集团）

「人民币」指人民币，中国法定货币

「清偿物业」指2025年债务抵偿框架协议项下本集团拟收购的

12,689个停车位、5,479套储藏间及112套住宅、公

寓及商业单位

「证券及期货条例」指《证券及期货条例》（香港法例第571章）

「股份」指本公司股本中每股面值人民币1.00元的股份，包

括内资股及H股

「股东」指股份持有人

「平方米」指平方米

释

义

「联交所」指香港联合交易所有限公司

「监事」指本公司监事

「未清偿余额」指收购事项完成后仍未结清的余额人民币192百万

元

「%」指百分比

董事会函件

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

（一家于中华人民共和国注册成立的股份有限公司）

（股份代号：

）

执行董事：

耿建富先生（董事长）

刘红霞女士

隆小康先生

非执行董事：

张文革先生

独立非执行董事：

金文辉先生

许少宏先生

唐义书先生

中国总部：

中国河北省

廊坊市

经济技术开发区

祥云道81号

中国注册办事处：

中国河北省

廊坊市

香河县开发区

夏安公路南侧

平安大街九号

办公楼

香港主要营业地点：

香港

中环

皇后大道中29号

华人行18楼

敬启者：

(1)

非常重大收购事项及

关连交易

年债务抵偿框架协议及

(2)

临时股东大会通告

绪言

兹提述本公司日期为2025年6月18日有关（其中包括）2025年债务抵偿框架协

议的公告。本通函旨在向阁下提供（其中包括）(i) 2025年债务抵偿框架协议的进

一步详情；(i)清偿物业评估报告；(i)独立财务顾问就2025年债务抵偿框架协议

的条款及条件向独立董事委员会及独立股东提供之意见函件；(iv)独立董事委员

会就2025年债务抵偿框架协议的条款及条件向独立股东作出之推荐建议；及(v)

临时股东大会通告。

董事会函件

背景

兹提述本公司日期分别为2023年11月16日及2024年1月12日的公告及通函，

内容有关债务抵偿框架协议。诚如本公司日期为2024年1月12日的通函所披露，

本集团将收购相关清偿物业，该等清偿物业将按等额基准抵销本集团的应收款

项，倘于抵销应收款项前任何清偿物业发生不利变动，本公司将有权酌情拒绝

抵销同等债务。于最后实际可行日期，本集团已根据债务抵偿框架协议成功清

偿应收款项人民币288,247,149.29元。于2024年12月31日，有关根据物业管理服

务总协议及总小型工程及相关咨询服务协议提供服务的应收款项余额为人民币

1,262,070,228.11元。根据截至2024年12月31日止年度的账龄分析，余额中人民币

425.91百万元于2022年12月31日或之前到期，余额中人民币411.03百万元于2023年

12月31日或之前到期，余额中人民币425.13百万元于2024年12月31日或之前到期。

为进一步收回余额，于2025年6月18日（交易时段后），本公司与荣盛发展订立2025

年债务抵偿框架协议。根据2025年债务抵偿框架协议，本公司已有条件同意收购

而荣盛发展已有条件同意出售清偿物业，总代价为人民币1,069,874,840.76元，将

按等额基准抵销余额。

年债务抵偿框架协议

2025年债务抵偿框架协议的主要条款载列如下：

日期

2025年6月18日

订约方

本公司（代表本集团的成员公司）；及

荣盛发展（代表荣盛发展集团的成员公司）

主体事项

本公司已有条件同意收购，而荣盛发展已有条件同意出售(i)位于中国的总

计12,689个停车位，其中安徽省29个，广东省228个，河北省2,376个，河南省10个，

湖南省799个，江苏省3,221个，辽宁省2,196个，内蒙古自治区39个，山东省1,606

个，山西省103个，陕西省4个，四川省270个，天津市146个，浙江省50个及重庆市

1,612个；(i)位于中国的总计5,479套储藏间（总建筑面积合共约36,169.17平方米），

董事会函件

包括安徽省5,051套，河北省52套，江苏省342套及山东省34套；及(i)位于中国的

合共112套住宅、公寓及商业（建筑面积合共约25,945.44平方米），包括安徽省5套，

广东省1套、河北省39套、河南省9套，江苏省7套、辽宁省26套，山东省3套、山西

省2套、陕西省3套及重庆市17套。

根据2025年债务抵偿框架协议对清偿物业的收购将通过以下方式进行：(i)（就

于根据中国法律法规不能直接转让物业所有权的目标储藏间、停车位而言）转让

使用权，包括占用、使用、自储藏间、停车位获得收益及处置储藏间、停车位的

权利；或(i)（就目标住宅、公寓及商业单位而言）物业所有权的直接转让。

于中国，储藏间及停车位交易可通过转让储藏间或停车位使用权的方式进

行，而中国法律法规不允许直接转让产权，例如，中国现行政策目前仅允许转让

部分非防空洞停车位的使用权，而非转让产权。倘将来中国法律法规允许直接转

让目标储藏间及停车位的产权（例如，由于中国现行法律法规的放宽），荣盛发展

集团应积极配合本集团进行有关目标停车位的产权转让。

2025年债务抵偿框架协议为一份载有订约各方分别进行交易的原则、机制

以及条款及条件的框架协议。继签署2025年债务抵偿框架协议后，(i)各卖方（为

荣盛发展集团的相关成员公司）及各买方（为本集团的成员公司）须分别订立资产

转让协议或使用权转让协议（视乎情况而定）及相关附属文件（统称「相关协议」），

以(a)登记转让清偿物业的产权；或(b)落实清偿物业的使用权转让；及(i)本公司

与荣盛发展须促使其相关附属公司或联营公司订立一份其形式令本集团满意的

抵顶协议（「抵顶协议」），据此，本集团的成员公司就相关收购应付的代价将按等

额基准抵销余额。

代价、代价的厘定基准及付款条款

收购清偿物业的总代价为人民币1,069,874,840.76元。根据2025年债务抵偿框

架协议，本公司与荣盛发展协定，本集团应支付的收购清偿物业的代价应按等额

基准抵销余额，因此，本集团将不会向荣盛发展集团另行支付现金。

董事会函件

收购清偿物业的代价由本公司及荣盛发展经公平磋商，并参考（其中包括）(i)

由中国独立估值师使用市场法进行的清偿物业于2025年4月30日的估值，总金额

为人民币1,075,506,060.00元；(i)清偿物业所属物业项目的现行市价；(i)邻近地区

可资比较资产的现行市价；(iv)现行物业市场状况；及(v)下文「订立2025年债务抵

偿框架协议的理由及裨益」各段所详述的理由及裨益后厘定。

先决条件

抵销余额须待下列条件达成或获豁免（视情况而定）后方可作实：

(i) 本集团已完成清偿物业的法律尽职调查，且其结果令本集团信纳；

(i) 荣盛发展集团根据2025年债务抵偿框架协议、相关协议及抵顶协议向

本集团作出的所有陈述、保证及承诺均属真实、准确及完整；

(i) 相关协议及抵顶协议已由相关订约方签署及生效并仍具有十足效力；

(iv) 本集团已就2025年债务抵偿框架协议取得所有必要内部授权及批准，

包括上市规则规定的独立股东批准；

(v) 荣盛发展集团已获得与2025年债务抵偿框架协议有关的所有必要内部

授权及批准；及

(vi) 已获得与2025年债务抵偿框架协议有关的所有必要政府及监管机构批

准（如适用）。

除上文第(i)至(vi)分段所载先决条件不可豁免外，上文所载其他先决条件

可由本集团豁免。于最后实际可行日期，概无先决条件获达成。

交付及完成

相关卖方应在达成（或获豁免，如适用）上述先决条件后30个营业日内配合

相关买方申请清偿物业变更登记。

董事会函件

倘在抵销余额前任何清偿物业发生不利变动，本公司将有权酌情拒绝抵销

同等债务。倘清偿物业(i)被中国法院或政府机关冻结或查封；(i)涉及诉讼及被

其他方索偿，以致无法向本集团转让物业所有权或使用权；及(i)根据市场调查，

本公司认为不再享有理想的销售条件，则本公司将拒绝抵偿同等债务。

有关清偿物业的资料

清偿物业包括(i)位于中国的总计12,689个停车位，其中安徽省29个，广东省

228个，河北省2,376个，河南省10个，湖南省799个，江苏省3,221个，辽宁省2,196

个，内蒙古自治区39个，山东省1,606个，山西省103个，陕西省4个，四川省270个，

天津市146个，浙江省50个及重庆市1,612个；(i)位于中国的总计5,479套储藏间

（总建筑面积合共约36,169.17平方米），包括安徽省5,051套，河北省52套，江苏省

342套及山东省34套；及(i)位于中国的合共112套住宅、公寓及商业单位（总建筑

面积约为25,945.44平方米），包括安徽省5套，广东省1套、河北省39套、河南省9

套，江苏省7套、辽宁省26套，山东省3套、山西省2套、陕西省3套及重庆市17套。

清偿物业的产权及╱或使用权（视情况而定）由荣盛发展集团持有。清偿物业属于

83个物业项目，其中11个项目于2012年7月至2015年8月竣工、29个项目于2016年

1月至2020年12月竣工，40个项目于2021年2月至2025年1月竣工，3个项目前在

建未竣工。由于荣盛发展的主要业务为物业开发及销售物业，其主要目标是出售

所有物业，而不是持作投资物业以获得后续资本增值或租金收入，清偿物业自荣

盛发展集团开发完成后一直作为存货保留，并未出租，因此清偿物业并无产生租

金收入或溢利。于2025年4月30日，清偿物业的账面值约为人民币967,176,685.96元

（为荣盛发展集团支付的总开发成本）。

本公司在选择清偿物业时考虑了以下因素：(i)所有物业项目前均由本集

团管理，因此本集团更了解属潜在购买者居民的需求，并将拥有足够的资源销售

清偿物业；(i)清偿物业主要位于中国环渤海、中西部、珠三角、长三角地区，该

等地区拥有庞大人口且人口持续流入；及(i)所有物业项目均交通便利，在当地

享有良好声誉，因此入住率相对较高。

董事会函件

收购清偿物业的财务影响

随收购事项交割后，预期清偿物业将分类为本集团的存货，本集团的存货

将增加约人民币1,070百万元。有关存货金额根据清偿物业的收购事项成本即约

人民币1,070百万元确认。同时，由于本集团就收购事项应付的代价将与余额按等

额基准抵销，本集团的应收账款将减少约人民币1,070百万元。预期清偿物业的后

续转售将带来本集团的收入及现金流增加。

订立

年债务抵偿框架协议的理由及裨益

自2000年以来，本集团一直向荣盛发展集团提供（其中包括）物业管理服务

以及小型工程及相关咨询服务。与其他中国房地产开发商一样，荣盛发展集团亦

受到房地产市场低迷以及信贷及流动性紧缩的影响，因此无法结清相关应收款项。

为收回未收应收款项，于2023年11月16日（交易时段后），本公司与荣盛发展订立

债务抵偿框架协议。根据债务抵偿框架协议，本公司已有条件同意收购而荣盛发

展已有条件同意出售相关清偿物业，总代价为人民币567,857,855.55元，将按等额

基准抵销相关应收款项，且在抵销应收款项前，若任何清偿物业发生不利变动，

本公司将有酌情权拒绝抵销同等债务。由于债务抵偿框架协议生效日期后不久

部分清偿物业即被政府或中国法院没收或冻结，且本集团亦已自愿拒绝清偿本

集团基于市场调查认为不再具备理想销售条件的部分清偿物业，故本集团根据

债务抵偿框架协议仅成功结清应收款项人民币288,247,149.29元。就债务抵偿框架

协议转让的物业而言，截至2024年12月31日止年度及截至2025年12月31日止年度，

中国经济因国际贸易紧张局势及中国中央政府启动产业升级带来的阵痛受到影响，

导致居民可支配收入增长短暂放缓。于相应期间居民购买力及消费预期相对疲软。

因此，于最后实际可行日期，本集团仅成功出售人民币9,220,488元的物业。

经过不懈努力，本集团与荣盛发展集团达成协定订立2025年债务抵偿框架

协议以结清余额。2025年债务抵偿框架协议项下拟进行的物业转让将使本集团能

够立即收回相关债务。完成2025年债务抵偿框架协议后，本集团将逐步向市场上

的第三方买方出售清偿物业以获取现金。本集团拟向本集团在管物业之业主、租

户或通过在公开市场寻找适当的第三方出售清偿物业。近年来，中国城镇化进程

董事会函件

持续深化，城市群人口集聚效应显著增强。重点城市经济活力提升带动人口持续

流入，叠加住房政策优化促进资源高效配置，住宅实际入住率稳步提高。(i)居民

在购置住宅后，通常基于家庭出行需求后配置私家车辆，从而推动配套停车位购

买需求增长。(i)中国政府大力推广新能源汽车，通过购车补贴、税收减免等政策

激励，以及充电基础设施的规模化建设与技术迭代，显著刺激居民新能源汽车购

买意愿。此类车辆对固定充电车位的刚性需求，进一步强化了住宅区产权停车位

的市场价值。(i)本集团作为专业物业管理服务商，依托在管项目的车辆管理经验，

具备精准识别业主停车位需求的能力。(iv)为高效盘活存量资产，并已组建专业

化销售团队设立房产经纪部门，核心成员拥有多年不动产销售经验，可针对性推

进清偿物业去化。(v)本集团亦考虑未来将停车位等清偿物业通过抵债方式出售

给下游供应商等，进一步去化清偿物业。储藏间通常位于住宅地下，主要用于扩

展住宅空间，满足居民对于存放闲置物品、扩展家居空间、满足个人爱好等用途。

由于储藏间较同等位置的住宅而言，每平方米价格更低，因此可以作为居民购置

住宅时的有益补充。倘若日后出售清偿物业构成本集团上市规则项下的须予公

布的交易或关连交易，本公司将遵守上市规则的相关规定。

就根据物业管理服务总协议及总小型工程及相关咨询服务协议进行的任何

进一步交易而言，于订立物业管理服务总协议及总小型工程及相关咨询服务协

议项下具体协议前，本公司将(i)对荣盛发展集团相关成员公司的流动资金及支

付能力进行财务尽职调查；(i)就荣盛发展集团该等成员公司涉及的法律纠纷进

行法律尽职调查；及(i)在可行情况下要求预付款安排。倘本公司认为荣盛发展

集团的相关成员公司涉及重大法律纠纷或流动资金受限，本公司将不会与荣盛

发展集团的相关成员公司订立具体协议。尽管本集团已作出许多努力，自2025年

1月1日起及于最后实际可行日期，物业管理服务总协议及总小型工程及相关咨

询服务协议项下到期款项为人民币68.8百万元，其中人民币35.5百万元已根据相

关条款支付。就未付款项而言，本集团正与荣盛发展集团积极沟通及维持建设性

对话，并将考虑根据相关条款采取一切必要法律措施收回未付款项。

本公司一直采取积极措施于相关款项到期后收回余额，包括但不限于(i)多

次发送催款函要求还款；(i)安排现场催收人员前往荣盛发展集团违约成员公司

的办公室催促还款；(i)要求荣盛发展集团的相关违约成员就以现金结算相关逾

期应收款项寻求中国相关政府部门的同意；及(iv)对荣盛发展集团的相关违约成

董事会函件

员公司提起诉讼或向法院申请冻结相关成员公司的财产。尽管已采取上述措施，

本集团仍无法向荣盛发展集团收回所有未偿还应收款项，原因如下：(i)在大多数

情况下，荣盛发展集团的若干违约成员公司在未经中国相关政府部门事先同意

的情况下，实际上不可能根据「保证交付」政策规定以现金向本公司结算未偿还

应收款项。事实上，荣盛发展集团的相关违约成员已寻求有关同意，但鉴于当时

的市况，未能获得中国相关政府部门的任何同意；及(i)就诉讼而言，本公司向荣

盛发展集团的不同违约成员公司提起数百起诉讼是不切实际的，原因是法院诉

讼一般需时超过一年，且如此行事的成本亦非常高。即使判决对本公司有利，荣

盛发展集团该等违约成员公司可供强制执行的主要资产仍为物业，在某些情况

下，考虑到有许多其他债权人也在对该违约成员公司提起诉讼，该等公司可能会

留下很少的物业可供强制执行。因此，2025年债务抵偿框架协议为结算余额的更

佳方法，因为其为本集团提供机会及时选择及收购荣盛发展集团的可出售资产，

而不会产生大量行政成本。订立2025年债务抵偿框架协议将可让本公司收回余

额，且清偿物业已由独立估值师估值，估值金额为人民币1,075,506,060.00元，高于

2025年债务抵偿框架协议项下的债务清偿金额人民币1,069,874,840.76元。2025年

债务抵偿框架协议项下拟进行的交易将令本集团日后能够出售清偿物业，从而

为本集团带来现金流。这有利于化解本集团的应收款项风险且符合股东的利益。

截至2025年债务抵偿框架协议日期，就未清偿余额人民币192百万元，本公司一

直与荣盛发展集团积极沟通并保持建设性对话。本公司将继续监察荣盛发展集

团的流动资金，并将采取一切必要法律措施以现金收回未清偿余额。同时，倘本

公司知悉荣盛发展集团有任何其他有价值资产，本公司将考虑与荣盛发展集团

达成另一份债务抵偿协议以清偿未清偿余额。

尽管自2021年以来中国房地产行业低迷，但中国政府一直持续出台经济政

策以支持房地产行业及宏观经济。为应对这一形势，中共中央政治局于2024年9

月召开会议，提出推动房地产市场止跌企稳，并推出「四个取消、四个降低、两个

增加」政策组合拳，以促进房地产行业需求提升和健康发展，包括(i)取消限购、

取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；(i)降低住房公积金贷款

利率0.25个百分点，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，减轻购房税费

负担；及(i)新增100万旧房改造货币结算，将「白名单」项目信贷规模增加至人民

董事会函件

币4万亿元。2024年11月，中国财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布多

项税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。随后，中国地方政府跟进出台了放

宽限购、促进存量房销售、优化公积金政策等地方配套措施。政策影响初步显现，

中国部分城市成交量回升，房价环比止跌。预期中国政府将进一步出台促进房地

产行业健康发展的政策，未来十年房地产行业及市场需求将逐步恢复。经考虑上

述因素后，销售清偿物业的预期时间表如下：

截至

月

日止年度变现价值

（人民币百万元）

2025年30

2026年50

2027年70

2028年100

2029年110

2030年110

2031年120

2032年120

2033年120

2034年120

2035年120

经考虑上述因素及销售清偿物业后，销售根据债务抵偿框架协议获得之物

业的预期时间表如下：

截至

月

日止年度变现价值

（人民币百万元）

2025年10

2026年10

2027年15

2028年15

2029年20

2030年20

2031年30

2032年30

2033年40

2034年40

2035年49

董事会函件

于清偿物业售罄前，本公司亦将考虑将清偿物业出租予本集团在管项目的

住户。对于在本集团在管项目生活之业主及租户而言，本集团可以利用自身的信

息优势、服务优势及技术优势优先及有效地与潜在客户互动，并可更加有效促进

向彼等出租清偿物业。本集团现有一个房地产经纪代理业务部门。于最后实际可

行日期，本集团在全国拥有一支由超过45名雇员组成的代理团队，涵盖市场营销、

代理及销售的全方位服务。其中半数雇员拥有超过5年的房地产经纪经验。截至

2024年12月31日止年度，本集团代理团队已成功完成超过10,000个停车位的租赁。

本公司相信透过现有房地产经纪代理业务部门，并借助其代理团队，可更深入地

了解客户的实际需求，并充分利用物业「一站式」服务的优势以出租未售出的清

偿物业。

诚如本通函附录三估值报告所披露，有3个项目正处于发展阶段（「发展项

目」）。该等发展项目预计将于2025年8月至2025年12月期间完成，将产生开发费用

约人民币2.62百万元。作为物业开发商，荣盛发展集团将承担发展项目的开发成

本。由于(i)荣盛发展集团将承担发展项目的进一步开发成本；及(i)倘发展项目无

法完成因而不符合销售条件，本集团将拒绝抵销同等债务，故董事会认为将该等

发展项目纳入2025年债务抵偿框架协议符合本公司及其股东的整体利益。

鉴于上述，董事（包括独立非执行董事）认为，尽管2025年债务抵偿框架协议

并非在本集团日常及一般业务过程中订立，但2025年债务抵偿框架协议的条款按

一般商业条款订立，属公平合理，并符合本公司及股东的整体利益。

有关本集团及荣盛发展集团的资料

本集团

本公司为一家于中国成立的股份有限公司，其H股于联交所主板上市（股份

代号：2146）。本公司及其附属公司主要从事(i)社区服务；(i)商企服务；(i)城市

服务；及(iv)周边服务。

荣盛发展集团

荣盛发展为一家于1996年12月30日成立的股份有限公司，并于深圳证券交

易所上市（股份代号：002146）。荣盛发展为本公司的控股东之一。荣盛发展及

其附属公司主要从事房地产开发。

董事会函件

上市规则的涵义

据董事于作出一切合理查询后所知、所悉及所信，在本集团根据2025年债

务抵偿框架协议收购清偿物业前，荣盛发展集团自完成开发起从未向第三方出

租清偿物业以获取租赁收入。因此，根据上市规则第14.69(4)(b)条，清偿物业并非

附有可识别收入来源的创收资产。

由于2025年债务抵偿框架协议项下拟收购清偿物业涉及一个或多个适用百

分比率（定义见上市规则第14.07条）高于100%，故收购事项构成本公司的非常重

大收购事项，须遵守上市规则第14章项下申报、公告、通函及股东批准规定。

于最后实际可行日期，荣盛发展拥有本公司62.64%权益。因此，根据上市规

则，荣盛发展为本公司的控股东，故为本公司的关连人士。因此，收购事项构

成本公司的关连交易，须遵守上市规则第14A章项下申报、公告、独立股东批准

及通函规定。

董事会批准

于最后实际可行日期，荣盛发展由耿建明先生拥有12.88%权益，而耿建明先

生为执行董事兼董事长耿建富先生的胞兄。因此，耿建富先生被视为于2025年债

务抵偿框架协议项下拟进行的交易中拥有重大权益。耿建富先生已于召开的董

事会议上就审议（其中包括）2025年债务抵偿框架协议的相关决议案放弃投票。

除上文所披露者外，概无董事于2025年债务抵偿框架协议中拥有重大利益，

亦无董事已就批准2025年债务抵偿框架协议的相关董事会决议案放弃投票。

临时股东大会及委任代表安排

本公司谨举行临时股东大会，临时股东大会将提呈决议案，大会通告载于

本通函第324至325页。本通函亦随附于临时股东大会使用的代表委任表格。

于最后实际可行日期，荣盛发展持有235,527,000股份，占本公司已发行股

本约62.64%，须于临时股东大会上就有关2025年债务抵偿框架协议及其项下分别

拟进行的交易的决议案放弃投票。除上述者外，概无其他股东于2025年债务抵偿

框架协议及其项下拟进行的交易中拥有重大权益，并须于临时股东大会上就相

关决议案放弃投票。

董事会函件

如阁下拟委任代表出席临时股东大会，阁下务请按随附的代表委任表格

上印列的指示填妥表格，并最迟须于临时股东大会或其任何续会（视情况而定）指

定举行时间前24小时以专人送递或邮寄方式交回表格。H股东须将代表委任表

格交回本公司于香港的H股份过户登记处卓佳证券登记有限公司，地址为香港

夏悫道16号远东金融中心17楼。内资股东须将代表委任表格交回本公司的中

国总部，地址为中国河北省廊坊市经济技术开发区祥云道81号。填妥及交回代表

委任表格后，股东仍可依愿亲身出席临时股东大会或其任何续会（视情况而定），

并于会上投票。

投票表决

根据上市规则第13.39(4)条的规定，股东于股东大会上所作的任何表决必须

以投票方式进行。因此，临时股东大会主席将根据本公司的公司章程行使其权力，

要求于临时股东大会上提呈的所有决议案均以投票方式表决。本公司将按上市

规则规定的方式公布临时股东大会的投票结果。

暂停办理股份过户登记手续

为厘定有权出席临时股东大会并于会上投票的资格，本公司将由2025年8月

5日（星期二）至2025年8月8日（星期五）（首尾两天包括在内）暂停办理股份过户登

记手续，于此期间本公司将不会办理任何股份过户登记。为合资格出席临时股东

大会并于会上投票，未登记为H股持有人之人士务请将所有过户文件连同相关股

票，于2025年8月4日（星期一）下午四时三十分前送交本公司H股份过户登记处

卓佳证券登记有限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼，以便办理股

份过户登记手续。厘定股东出席临时股东大会并于会上投票的资格的记录日期

为2025年8月8日（星期五）。

董事会函件

推荐意见

务请垂注(i)本通函所载独立董事委员会函件，当中载有独立董事委员会就

2025年债务抵偿框架协议向独立股东作出之推荐意见；及(i)本通函所载独立财

务顾问函件，当中载有其就2025年债务抵偿框架协议向独立董事委员会及独立股

东提供之意见以及独立财务顾问在达致其意见时考虑的主要因素及理由。经考

虑2025年债务抵偿框架协议的条款、董事会函件及独立财务顾问函件所提供的资

料，独立董事委员会认为：(i) 2025年债务抵偿框架协议的条款属公平合理；及(i)

2025年债务抵偿框架协议项下拟进行交易并非于本集团的日常及一般业务过程

中进行，惟按一般商业条款进行并符合本公司及股东的整体利益。

因此，独立董事委员会建议独立股东于临时股东大会上投票赞成临时股东

大会通告所载的批准2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行交易的决议案。

其他资料

亦谨请垂注本通函各附录所载其他资料。

此致

列位股东台照

承董事会命

荣万家生活服务股份有限公司

董事长兼执行董事

耿建富

2025年7月21日

独立董事委员会函件

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

（一家于中华人民共和国注册成立的股份有限公司）

（股份代号：

）

敬启者：

非常重大收购事项及关连交易

年债务抵偿框架协议

兹提述本公司向股东刊发日期为2025年7月21日的通函（「通函」），本函件为

通函的一部份。除文义另有所指外，本函件所用词汇与通函所界定者具有相同涵

义。

吾等已获董事会委任为独立董事委员会成员，负责审议2025年债务抵偿框

架协议，并就2025年债务抵偿框架协议及拟进行的交易向阁下提供意见，其详

情载于通函第5至17页的「董事会函件」。百利勤金融有限公司已就此获委任为独

立财务顾问。

吾等谨此提呈阁下垂注通函所载之「董事会函件」及「独立财务顾问函件」。

经考虑独立财务顾问之意见函件所载其曾经考虑之主要因素和理由以及其意见后，

吾等认为(a) 2025年债务抵偿框架协议的条款按一般商业条款订立并属公平合理；

及(b) 2025年债务抵偿框架协议项下拟进行交易并非于本集团的日常及一般业务

过程中进行，但符合本公司及股东的整体利益。因此吾等建议，独立股东于临时

股东大会上投票赞成有关批准2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行交易的

普通决议案。

此致

列位独立股东台照

为及代表独立董事委员会

荣万家生活服务股份有限公司

独立非执行董事独立非执行董事独立非执行董事

金文辉先生许少宏先生唐义书先生

谨启

2025年7月21日

独立财务顾问函件

以下为独立财务顾问就2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行的交易致

独立董事委员会及独立股东的意见函件全文，乃为载入本通函而编制。

百利勤金融有限公司

香港铜锣湾恩平道28号利园二期28楼

敬启者：

有关

年债务抵偿框架协议之

非常重大收购事项及

关连交易

绪言

吾等谨此提述吾等就2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行的交易获委

任为独立董事委员会及独立股东的独立财务顾问，有关详情载于贵公司日期为

2025年7月21日的通函（「通函」）所载列的董事会函件（「董事会函件」），本函件构成

通函的一部分。除文义另有所指外，本函件所用词汇与通函所界定者具有相同涵

义。

兹提述贵公司日期为2025年6月18日的公告（「公告」），内容有关（其中包括）

2025年债务抵偿框架协议，以及贵公司日期分别为2023年11月16日及2024年1月

12日的公告及通函，内容有关债务抵偿框架协议。诚如贵公司日期为2024年1月

12日的通函所披露，贵集团将收购相关清偿物业，该等清偿物业将按等额基准

抵销贵集团的应收款项，倘于抵销应收款项前任何清偿物业发生不利变动，贵

公司将有权酌情拒绝抵销同等债务。

独立财务顾问函件

诚如董事会函件所载，于最后实际可行日期，贵集团已根据债务抵偿框

架协议成功清偿应收款项人民币288,247,149.29元，而有关根据物业管理服务

总协议及总小型工程及相关咨询服务协议提供服务的应收款项余额为人民币

1,262,070,228.11元。根据截至2024年12月31日止年度的账龄分析，余额中人民币

425.91百万元于2022年12月31日或之前到期，余额中人民币411.03百万元于2023

年12月31日或之前到期，余额中人民币425.13百万元于2024年12月31日或之前到

期。为进一步收回余额，于2025年6月18日（交易时段后），贵公司与荣盛发展订

立2025年债务抵偿框架协议。根据2025年债务抵偿框架协议，贵公司已有条件

同意收购而荣盛发展已有条件同意出售清偿物业，总代价为人民币1,069,874,840.76

元，将按等额基准抵销余额。

上市规则的涵义

据董事于作出一切合理查询后所知、所悉及所信，在贵集团根据2025年债

务抵偿框架协议收购清偿物业前，荣盛发展集团自完成开发起从未向第三方出

租清偿物业以获取租赁收入。因此，根据上市规则第14.69(4)(b)条，清偿物业并非

附有可识别收入来源的创收资产。

由于2025年债务抵偿框架协议项下拟收购清偿物业涉及一个或多个适用百

分比率（定义见上市规则第14.07条）高于100%，故收购事项构成贵公司的非常重

大收购事项，须遵守上市规则第14章项下申报、公告、通函及股东批准规定。

于最后实际可行日期，荣盛发展拥有贵公司62.64%权益。因此，根据上市

规则，荣盛发展为贵公司的控股东，故为贵公司的关连人士。因此，收购事

项构成贵公司的关连交易，须遵守上市规则第14A章项下申报、公告、独立股东

批准及通函规定。

于最后实际可行日期，荣盛发展由耿建明先生拥有12.88%权益，而耿建明先

生为执行董事兼董事长耿建富先生的胞兄。因此，耿建富先生被视为于2025年债

务抵偿框架协议项下拟进行的交易中拥有重大权益。耿建富先生已于召开的董

事会议上就审议（其中包括）2025年债务抵偿框架协议的相关决议案放弃投票。

除上文所披露者外，概无董事于2025年债务抵偿框架协议中拥有重大利益，亦无

董事已就批准2025年债务抵偿框架协议的相关董事会决议案放弃投票。

独立财务顾问函件

贵公司将召开临时股东大会，以供独立股东审议及酌情批准2025年债务抵

偿框架协议及其项下拟进行的交易。荣盛发展及其联系人将于临时股东大会就

相关决议案放弃表决。除上述者外，概无其他股东于2025年债务抵偿框架协议及

其项下拟进行的交易中拥有重大权益，并须于临时股东大会上就相关决议案放

弃投票。

独立董事委员会

由全体独立非执行董事（即金文辉先生、许少宏先生及唐义书先生）组成的

独立董事委员会已告成立，以就2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行的交易

向独立股东提供意见。吾等已获独立董事委员会委任为独立财务顾问，就此向独

立董事委员会及独立股东提供意见，该委任已获独立董事委员会批准。

吾等的独立性

于最后实际可行日期，根据上市规则第13.84条，百利勤金融有限公司（「百

利勤」）与贵公司、其附属公司及可被合理视为与吾等的独立性相关的任何其他

订约方概无任何关系或于其中拥有权益，因此符合向独立董事委员会及独立股

东提供独立意见的资格。于最近两年内，除贵公司就其有关债务抵偿框架协议

的主要及关连交易（日期为2024年1月12日的通函所披露）而委任吾等担任其独立

财务顾问外，贵公司与吾等之间并无其他委任事宜。除就是次吾等获委聘为独

立财务顾问应付吾等之正常专业费用外，概不存在百利勤将收取贵公司或贵

公司董事、主要行政人员或主要股东或其任何各自联系人任何费用或利益的安排。

吾等的角色是就(i)2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行的交易是否按

一般商业条款订立并于贵集团的日常及一般业务过程中进行；(i)2025年债务抵

偿框架协议及其项下拟进行的交易就独立股东而言是否属公平合理且符合贵

公司及股东之整体利益；及(i)独立股东应如何就2025年债务抵偿框架协议及其

项下拟进行的交易的相关决议案于临时股东大会上投票，向阁下提供吾等的独

立意见及推荐建议。

独立财务顾问函件

吾等意见的基准

吾等于达致向独立董事委员会及独立股东提供之意见时，已经执行相关程

序以及吾等认为于达致意见而言属必要之步骤，其中包括审阅相关协议、文件

及贵公司提供之资料，并在某程度上与相关公开资料、统计数据及市场数据、

相关行业指引及规则及规例，以及贵公司及╱或贵集团董事及╱或管理层所

提供的资料、事实及声明及所发表之意见进行核实。所审阅之文件包括但不限

于贵公司日期分别为2023年11月16日及2024年1月12日的公告及通函、贵公司

截至2024年12月31日止年度的年报（「

年报」）、2025年债务抵偿框架协议、

有关清偿物业的估值报告（如通函附录三所披露）（「估值报告」）、公告及通函。吾

等已假设董事提供之所有资料及陈述于作出时及直至最后实际可行日期均属真

实准确，而董事须对该等资料及陈述负全责。吾等亦假设，董事于通函作出之观

点、意见、期望及意向的所有陈述均经周详查询及审慎考虑后合理作出。吾等并

无理由怀疑任何重大事实或资料已遭隐瞒，或怀疑通函所载资料及事实之真实性、

准确性及完整性，或怀疑由贵公司、其管理层及╱或董事向吾等提供之意见之

合理性。

董事共同及个别就通函所载资料之准确性承担全部责任，并于作出一切合

理查询后确认，据彼等所深知，通函发表之意见乃经审慎周详考虑后达致，通函

所载并无遗漏任何其他事实致使通函任何陈述含有误导成份。

吾等认为，吾等已获提供充足资料以作出知情意见及就吾等意见提供合理

基础。然而，吾等并无独立核实通函所载及由贵集团董事及管理层向吾等提供

之资料，吾等亦无深入调查贵集团之业务及事务或前景。

独立财务顾问函件

已考虑的主要因素

吾等就收购事项达致意见时，已考虑以下主要因素及理由：

1. 2025

年债务抵偿框架协议的背景

1.1.

贵集团的资料

贵公司为一家于中国成立的股份有限公司，其H股于联交所主板上市（股份

代号：2146）。贵公司及其附属公司主要从事(i)社区服务；(i)商企服务；(i)城

市服务；及(iv)服务周边。

下文载列贵集团截至2023年及2024年12月31日止两个年度的收入明细及

其他财务资料（摘录自2024年报）：

表

：

贵集团财务业绩概要

截至

月

日止年度

年

人民币千元人民币千元

（经审计）（经审计）

业务线收入

－社区服务1,438,2801,334,070

－商企服务46,63536,502

－城市服务187,083137,598

－服务周边284,935323,726

总收入

1,956,9321,831,897

毛利

415,699456,881

年内净利润

116,082130,692

贵集团的收入由截至2023年12月31日止年度的约人民币1,831.9百万元增加

约6.8%至截至2024年12月31日止年度的约人民币1,956.9百万元。收益增加主要由

以下因素推动：

(cid:129) 社区服务：该业务线的收入由截至2023年12月31日止年度的约人民币

1,334.1百万元增加约7.8%至截至2024年12月31日止年度的约人民币1,438.3

百万元。增长是由于贵集团积极扩张，从荣盛集团及独立第三方发

展商取得新物业管理项目所致。在管建筑面积由83,620,000平方米增长

独立财务顾问函件

6.8%至89,294,000平方米，在管项目数目由2023年的431个增加约9.7%

至2024年的473个。平均物业管理费保持稳定，为每月每平方米人民币1.7

元，能为稳定增长提供支撑；

(cid:129) 商企服务：收入由截至2023年12月31日止年度的约人民币36.5百万元

增长约27.8%至截至2024年12月31日止年度的约人民币46.6百万元，乃

由于增加新项目所致，包括为政府机构、工业园区、酒店、写字楼、学

校、医院、体育场馆及公共交通提供服务，反映贵集团战略重心为非

住宅物业；

(cid:129) 城市服务：收入由截至2023年12月31日止年度的约人民币137.6百万元

大幅增加约36.0%至截至2024年12月31日止年度的约人民币187.1百万

元，这是由于2023年收购万家智慧环境（北京）有限公司及其他实体后，

城市环卫服务扩展至华北地区南宫市及武安市等新地区所推动，增强

了贵集团的市政环卫、垃圾收集、园林绿化及水治理服务；及

(cid:129) 周边服务：收入由截至2023年12月31日止年度的约人民币323.7百万元

减少约12.0%至截至2024年12月31日止年度的约人民币284.9百万元，

主要由于房地产行业衰退，工程服务、前期介入服务及前置案场服务

大幅减少。

由于高毛利的周边服务减少，贵集团的毛利由截至2023年12月31日止年

度的约人民币456.9百万元减少约9.0%至截至2024年12月31日止年度的约人民币

415.7百万元。毛利率亦由截至2023年12月31日止年度的约24.9%下降至截至2024

年12月31日止年度的约21.2%，主要由于向物业开发商提供的增值服务大幅减少，

影响了整体盈利能力。截至2024年12月31日止年度，社区服务毛利维持稳定，为

约人民币287.1百万元（较截至2023年12月31日止年度约人民币285.3百万元略有下

降），但其利润率由21.4%下降至20.0%。商企服务及城市服务的利润率亦有所下降，

分别从22.1%及18.6%降至16.2%及16.1%，反映出成本相对于收入增长有所提升。

在房地产行业整体下行的趋势下，贵公司审慎评估票据、应收款项及其他

应收款项的坏账拨备比率，截至2024年12月31日止年度贵公司计提减值拨备约

人民币131.2百万元，而截至2023年12月31日止年度为人民币157.5百万元，反映信

贷环境更加稳定。

因此，贵集团的年内纯利由截至2023年12月31日止年度的约人民币130.7百

万元减少约11.2%至截至2024年12月31日止年度的约人民币116.1百万元。贵公

司拥有人应占纯利由截至2023年12月31日止年度的人民币126.3百万元减少约9.9%

至截至2024年12月31日止年度的人民币113.8百万元。

独立财务顾问函件

同时，贵集团于2023年12月31日及2024年12月31日的综合资产及负债（摘录

自2024年报）概述如下：

表

：

贵集团财务状况概要

于

年

月

日

于

年

月

日

人民币千元人民币千元

（经审计）（经审计）

总资产

－非流动资产396,848342,879

－流动资产3,777,2493,811,346

4,174,0974,154,225

负债总额

－非流动负债24,22218,086

－流动负债1,941,9492,043,022

1,966,1712,061,108

流动资产净值

1,835,3001,768,324

资产净值

2,207,9272,039,117

诚如2024年报所披露，于2023年及2024年12月31日，贵集团的总资产维

持相对稳定，分别约为人民币4,154.2百万元及人民币4,174.1百万元。贵集团于

2024年12月31日的非流动资产为约人民币396.8百万元，主要包括(i)递延税项资产

约人民币148.0百万元；(i)长期股权投资约人民币103.7百万元；(i)投资物业约人

民币69.7百万元；(iv)固定资产约人民币33.5百万元；(v)使用权资产约人民币17.4

百万元；及(vi)长期待摊费用约人民币11.6百万元。此外，贵集团于2024年12月31

日的流动资产为约人民币3,777.2百万元，主要包括(i)应收账款约人民币2,116.2百

万元；(i)银行及手头现金约人民币583.6百万元，较2023年12月31日减少约14.0%；(i)

其他应收款项约人民币571.1百万元；及(iv)存货约人民币339.1百万元。

另一方面，贵集团的负债总额由2023年12月31日的约人民币2,061.1百万元

轻微减少人民币94.9百万元或4.6%至2024年12月31日的人民币1,966.2百万元。于

2024年12月31日，贵集团的非流动负债约为人民币24.2百万元，包括(i)租赁负债

约人民币14.4百万元；及(i)递延税项负债约人民币9.9百万元。于2024年12月31

日，贵集团的流动负债约为人民币1,941.9百万元，主要包括(i)应付账款约人民

币733.8百万元；较2023年12月31日约人民币860.0百万元减少约14.7%；(i)其他应

付款项约人民币499.8百万元；(i)合约负债约人民币448.2百万元；及(iv)应付职工

福利约人民币131.9百万元。

独立财务顾问函件

综合上述各项，贵集团于2024年12月31日的流动资产净值为人民币1,835.3

百万元，较2023年12月31日的约人民币1,786.3百万元增加约3.8%。资产净值（或称

为股东应占权益）由2023年12月31日的约人民币2,093.1百万元增加约人民币114.8

百万元或5.5%至2024年12月31日的约人民币2,207.9百万元。流动资产净值及资产

净值同时增加，显示贵公司的财务状况有所改善。

1.2.

有关荣盛发展集团的资料

荣盛发展为一家于1996年12月30日成立的股份有限公司，并于深圳证券交

易所上市（股份代号：002146）。荣盛发展为贵公司的控股东之一。荣盛发展及

其附属公司主要从事房地产开发。

1.3.

有关清偿物业的资料

清偿物业包括(i)位于中国的总计12,689个停车位，其中安徽省29个，广东省

228个，河北省2,376个，河南省10个，湖南省799个，江苏省3,221个，辽宁省2,196个，

内蒙古自治区39个，山东省1,606个，山西省103个，陕西省4个，四川省270个，天

津市146个，浙江省50个及重庆市1,612个；(i)中国合共5,479套储藏间（总建筑面

积约36,169.17平方米），包括安徽省5,051套、河北省52套、江苏省342套及山东省

34套；及(i)位于中国的合共112套住宅、公寓及商业单位（总建筑面积约25,945.44

平方米），包括安徽省5套，广东省1套、河北省39套、河南省9套，江苏省7套、辽

宁省26套、山东省3套、山西省2套、陕西省3套及重庆市17套。清偿物业的产权及╱

或使用权（视情况而定）由荣盛发展集团持有。清偿物业属于83个物业项目，其中

11个项目于2012年7月至2015年8月竣工、29个项目于2016年1月至2020年12月竣

工，40个项目于2021年2月至2025年1月竣工，3个项目前在建未竣工。由于荣盛

发展的主要业务为物业开发及销售物业，其主要目标是出售所有物业，而不是持

作投资物业以获得后续资本增值或租金收入，清偿物业自荣盛发展集团开发完

成后一直作为存货保留，并未出租，因此清偿物业并无产生租金收入或溢利。于

2025年4月30日，清偿物业的账面值约为人民币967,176,685.96元（为荣盛发展集团

支付的总开发成本）。

独立财务顾问函件

贵公司在选择清偿物业时考虑了以下因素：(i)所有物业项目前均由贵

集团管理，因此贵集团更了解属潜在购买者居民的需求，并将拥有足够的资源

销售清偿物业；(i)清偿物业主要位于中国环渤海、中西部、珠三角、长三角地区，

该等地区拥有庞大人口且人口持续流入；及(i)所有物业项目均交通便利，在当

地享有良好声誉，因此其入住率相对较高。

中国物业及停车位市场概览

中国房地产市场陷入长期衰退后，于2025年展现企稳迹象。中央及地方政

府推出了有针对性的支持政策，包括进一步降低按揭利率、降低首付及重大收储

举措。因此，销售及价格下降的速度放缓，核心城市的市场情绪有所改善。

物业市场

根据国家统计局（「国家统计局」）的数据，市场环境受稳健的经济基本面支撑，

2025年第一季度中国GDP增长5.4%，为房地产行业活动奠定基础。

同时，根据国家统计局的数据及第一财经的一篇文章

，市场数据表明多个

指标表现有所改善。2025年1月至4月新房销售面积同比下降6%，而2024年同期则

下降26%。12个重点城市的二手房交易同比增长19%，表明市场流动性有所改善。

市场基本面亦呈现出利好需求的趋势。自2021年以来，城市人均可支配收

入增长了20%，而平均新房价格下降了8%，从而改善了潜在购房者的负担能力。

供应侧指标反映了开发商的可衡量活动。2025年前四个月，土地购买支出

同比增长21%，而购买面积则增长2%，这显示开发商正维持聚焦特定地段与机会

的选择性投资方针。

请参阅中国新闻媒体第一财经日期为2025年6月6日的文章，网址为

htps:/w.yicai.com/news/102651914.html

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停车位市场

随著中国城市化进程持续，交通运输行业面临重大挑战及转型。根据中华

人民共和国公安部

的统计数据，到2024年底，全国车辆保有量达到4.53亿辆，其

中汽车保有量达3.53亿辆。这一大幅增长反映了对城市停车解决方案的需求日益

增长，已成为影响交通效率及居民生活质量的主要因素。从具体区域看，成都市、

重庆市、郑州市等城市（清偿物业带有停车位的重点城市）跻身全国汽车保有量超

过500万辆的六个城市之列。受惠于强劲经济增长及繁华商业活动的成都市及重

庆市，以及人口稠密的交通枢纽郑州市，车辆保有量均呈现强劲增长。2024年，

全国新登记汽车为26.9百万辆，较2023年增长9.53%。这一增长凸显了汽车在日常

出行中日益增长的重要性，并表明泊车需求持续扩大。

然而，停车的供应及需求之间存在显著差距。到2024年底，全国停车位总数

仅为1.9亿个，导致汽车与停车位比率为1:0.5。这远低于住房和城乡建设部2015年

所发布《城市停车设施规划导则》中概述每辆车有1.1至1.3个停车位的建议比例

，

凸显出许多城市居民受困于日常供应严重短缺。

与此同时，政府的支持性政策为应对该等挑战提供了坚实基础。2023年12月，

国家发展和改革委员会印发《产业结构调整指导目录（2024年本）》

，鼓励改造停车

设施，建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车体系。《十四五新型城镇化实施

方案》

规定停车体系以停车场停车为主，以路外公共停车和路内停车为辅。其设

定了到2025年底增加2百万个智能停车位的目标，中央政府补贴承担至多30%的

成本，地方政府亦会提供配套资金。智慧停车、「停车+充电」一体化解决方案、「停

车+服务」等创新模式正在为停车行业注入新的活力。

车辆保有量上升、持续的供应短缺及支持性政策框架－这些市场动态显示

出有关停车位资产的需求基本状况，特别是在供需失衡持续存在的重要城市中心。

请参阅中华人民共和国公安部刊发标题为《全国机动车保有量达4.53亿辆，驾驶人达5.42

亿人》的文章，网址为htps:/w.mps.gov.cn/n2254314/n6409334/c9939035/content.html

请参阅住房和城乡建设部于2015年9月发布的《2015年城市停车设施规划导则》，网址为

htps:/w.gov.cn/xinwen/site1/20150906/51741441540215113.pdf

请参阅国家发展和改革委员会印发的《产业结构调整指导目录（2024年本）》，网址为

htps:/w.gov.cn/zhengce/zhengceku/202312/content_6923472.htm

请参阅《十四五新型城镇化实施方案》，网址为

htps:/w.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-07/12/5700632/files/7e5eda0268744beb5c1d4638e86f744.pdf

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仓储市场

根据国家统计局于2025年2月28日发布的《中华人民共和国2024年国民经济

和社会发展统计公报》

，2024年中国城镇化率达到67.00%。这种持续的城市化趋

势促进了城市居民对仓储解决方案的需求不断增长。在住宅空间普遍受限的一

线城市，仓储服务日益重要，以满足各种需求，包括搬迁期间的临时仓储、翻新

及季节性物品储存。个人用户需求持续稳步上升。

与此同时，不断变化的消费者偏好及不断扩大的电子商务活动亦带动了商

业仓储需求的增长。寻求灵活库存管理的中小型企业越来越多地利用灵活仓储

解决方案进行库存管理，表明市场愈发广泛采用仓储解决方案。

行业研究表明，物流和仓储行业市场持续扩大。中商产业研究院发布的

《2025-2030年中国智慧物流行业市场前景预测研究报告》

预计，2024年智慧物

流市场规模将达到约人民币8,546亿元，较上年增长8.14%。据预测，该市场将于

2025年增长至人民币9,655亿元。智能仓储系统及自动化分拣技术的广泛采用为

有关扩张提供支持，从而提高了仓储行业的运营效率。根据中国物流与采购联

合会于2024年12月10日发布的《中国数字化仓储发展报告(2024)》

，仓储行业市场

由2019年的人民币882.9亿元增长至2023年的人民币1,533.5亿元，复合年增长率为

14.8%，反映了仓储物流市场持续扩张。

早在2013年，商务部印发的《关于仓储业转型升级的指导意见》

概述了对创

新商业模式及采用新技术的支持，为行业增长奠定政策基础。近年来，在高速城

市化、消费升级和电子商务行业蓬勃发展的推动下，国内仓储市场持续扩大。智

能监控和物联网管理等先进技术相互融合，持续推动行业现代化及标准化。

这些趋势表明，受城市化不断进行、商业需求不断变化及业内技术进步支撑，

仓储资产的市场基本面将得以维持。

请参阅国家统计局于2025年2月28日发布的《中华人民共和国2024年国民经济和社会发

展统计公报》，网址为htps:/w.stats.gov.cn/sj/zxfb/202502/t20250228_1958817.html

请参阅中商产业研究院（于2016年在新三板上市的中商产业数据科技（深圳）股份有限公司（股

份代号：838497）旗下的中国研究机构）发布的《2025-2030年中国智慧物流行业市场前景预测

研究报告》，网址为htps:/baijiahao.baidu.com/s?id=1835044946013266844&wfr=spider&for=pc

请参阅中国物流与采购联合会于2024年12月10日发布的《中国数字化仓储发展报告

（2024）》，网址为：htp:/w.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/202412/10/t20241210_39230382.shtml

请参阅商务部于2013年发布的《关于仓储业转型升级的指导意见》，网址为

htps:/w.mofcom.gov.cn/zcfb/zgdwjmywg/art/2013/art_7204dfab45984d4e83686962766343f9.html

独立财务顾问函件

订立

年债务抵偿框架协议的理由及裨益

有效收回未偿还应收款项

如董事会函件所提及，自2000年以来，贵集团一直向荣盛发展集团提供（其

中包括）物业管理服务以及小型工程及相关咨询服务。与许多其他中国房地产开

发商类似，荣盛发展集团亦受到房地产市场低迷以及信贷及流动性紧缩的影响，

因此无法结清相关应收款项。为收回未收应收款项，于2023年11月16日（交易时

段后），贵公司与荣盛发展订立债务抵偿框架协议。根据债务抵偿框架协议，贵

公司已有条件同意收购而荣盛发展已有条件同意出售相关清偿物业，总代价为

人民币567,857,855.55元，将按等额基准抵销相关应收款项，且在抵销应收款项前，

若任何清偿物业发生不利变动，贵公司将有酌情权拒绝抵销同等债务。由于债

务抵偿框架协议生效日期后不久部分清偿物业即被政府或中国法院没收或冻结，

且贵集团亦已自愿拒绝清偿贵集团基于市场调查认为不再具备理想销售条件

的部分清偿物业，故贵集团根据债务抵偿框架协议仅成功结清应收款项人民币

288,247,149.29元。此举直接减少了未收应收账款，增强了贵公司的资产负债表。

值得注意的是，于最后实际可行日期，贵集团已成功出售价值人民币9,220,488元

的物业。

诚如通函所述，尽管采取了多种催收措施，包括催收函、现场活动及诉讼，

但传统现金回收手段已不可行，此乃由于监管限制及荣盛发展的财务状况所致。

经过不懈努力，贵集团与荣盛发展集团达成协定订立2025年债务抵偿框架协议，

以结清于2024年12月31日的余额人民币1,262,070,228.11元。吾等了解到，2025年债

务抵偿框架协议可收回大部分余额。通过收购清偿物业，贵集团可以按等额基

准抵销人民币1,069,874,840.76元，从而直接减少未收回的应收款项，改善贵公司

的财务状况，同时将呆账转化为有形资产，为长期现金回收工作提供了务实有效

的替代方案，降低了坏账核销的风险。根据吾等的独立审阅，吾等注意到荣盛发

展集团于2024年12月31日仅拥有现金约人民币28亿元，而截至2024年12月31日止

年度的经营亏损约为人民币17亿元。考虑到荣盛发展集团的流动资金限制，吾等

认为，2025年债务抵偿框架协议项下拟进行的交易是一种较持续现金回收工作更

为实际的回收方法，此举可降低贵公司的应收款项风险。因此，吾等同意董事

的意见，该等交易符合贵公司及股东的整体利益。

独立财务顾问函件

战略收购有形资产

清偿物业包括分布于中国多个省市的12,689个停车位、5,479套储藏间及112

套住宅、公寓及商业单位，其为令贵集团资产组合多元化的有形资产。作为一

家全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，贵集团为非业主提供多

元化服务及社区增值服务。清偿物业分布于83个物业项目，具有未来增值或利用

潜力，符合贵集团的物业管理专长及贵集团的业务策略，即不断提供及发展

多元化及差异化的增值服务。虽然清偿物业目前并无产生收益，原因是该等物业

自竣工以来并无出租以赚取租金收入，但贵集团在物业管理及相关服务方面的

专长使其有可能于未来出售或以其他方式变现该等资产，惟须视乎市况及战略

重点。

清偿物业的总代价人民币1,069,874,840.76元乃经公平磋商后厘定，并以截至

2025年4月30日采用市场法进行的独立估值人民币1,075,506,060.00元为依据。总代

价较独立估值略有折让，显示定价对贵集团有利。估值详情将于下文一节讨论。

同时，2025年债务抵偿框架协议赋予贵公司酌情权，倘在竣工前清偿物业

发生不利变动，贵公司将有权酌情拒绝抵销同等债务。该保护机制确保贵集

团能够维护其利益，并适应不可预见的情况。

吾等注意到有3个项目正处于发展阶段（「发展项目」）。该等发展项目预计将

于2025年8月至2025年12月期间完成，估计开发费用约人民币2.62百万元。吾等了解，

作为物业开发商，荣盛发展集团将承担发展项目的全部开发成本。于审阅发展项

目的详情后，吾等注意到发展项目包括分别位于安徽省、河北省及山西省的住宅

单位。该等地区受益于当地政府对房地产市场的支持政策。由于倘发展项目无法

完成因而不符合销售条件，贵集团将拒绝抵销同等债务，故吾等与董事一致认为，

将该等发展项目纳入2025年债务抵偿框架协议符合贵公司及其股东的整体利益。

独立财务顾问函件

广阔的市场前景

中国城市化持续进行且政府推广使用新能源汽车，支持了对停车位的有关

需求，而不断增长的汽车保有量创造了持续的市场需求。根据董事会函件及吾等

与贵公司的讨论，吾等认识到，贵集团预期销售清偿物业具有利条件，此乃

由于多种因素，包括在中国停车位与汽车比率相对较低的情况下汽车保有量增加、

中国多个地方政府逐步放宽房地产市场有关在房地产市场销售及贷款的限制、

住房改善及购房需求增长、消费者支出及可支配收入水平不断提高。基于吾等之

前对物业及停车位市场概览的讨论，吾等同意董事的观点，即物业及停车位市场

的前景普遍而言属乐观。

未来收入的潜力及协同效应

根据董事会函件及吾等与贵公司的讨论，吾等注意到，于2025年债务抵偿

框架协议完成后，贵集团将于10年内逐步向市场上的第三方买家出售清偿物业

及根据债务抵偿框架协议转让的未售出物业以换取现金。预期清偿物业的年度

变现金额为人民币30百万元至人民币120百万元及未售出转让物业的年度变现金

额为人民币10百万元至人民币49百万元。有关出售清偿物业的预期时间表详情，

请参阅董事会函件「订立2025年债务抵偿框架协议的理由及裨益」一节的表格。

出售时间表有所延长虽然为执行带来挑战，但使管理层能根据市况灵活安排时

间出售资产，且免于经受流动资金压力。诚如上文市场概览一节所论述，房地产

市场似乎已企稳，并可能接近周期性低点，表明这种分阶段出售的方法可使贵

集团受惠於潜在的市场复苏，同时透过资产转换即时解决应收款项的风险。

贵集团拟向贵集团在管物业之业主、租户或通过在公开市场寻找适当的

第三方出售清偿物业。贵集团作为专业物业管理服务商，依托在管项目的车辆

管理经验，具备精准识别业主停车位需求的能力。为高效盘活存量资产，贵集

团已组建专业化销售团队设立房产经纪部门，核心成员拥有多年不动产销售经验，

可针对性推进清偿物业去化。贵集团亦考虑未来将停车位等清偿物业通过抵债

方式出售给下游供应商等，以进一步去化清偿物业。储藏间通常位于住宅地下，

主要用于扩展住宅空间，满足居民对于存放闲置物品、扩展家居空间、满足个人

爱好等用途。由于储藏间较同等位置的住宅而言，每平方米价格更低，因此可以

作为居民购置住宅时的有益补充。

独立财务顾问函件

于最后实际可行日期，贵集团在全国拥有一支由超过45名雇员组成的代理

团队，涵盖市场营销、代理及销售的全方位服务。其中半数雇员拥有超过5年的

房地产经纪经验。截至2024年12月31日止年度，贵集团代理团队已成功完成超

过10,000个停车位的租赁。清偿物业包括大量停车位。鉴于贵集团与业主经常

联系，其认为其对业主的实际需求有深入了解，并能充分利用物业「一站式」服务

及精准营销策略的优势。相比之下，荣盛发展集团作为物业发展商，主要专注于

整体项目布局及资金周转率，只会在项目开盘及预售阶段进行整体宣传和营销

活动，但一般缺乏针对每个单位或停车位的专门销售团队，故销售率一般较低。

由于荣盛发展集团在项目开盘及预售阶段的营销策略是以利润率较高的住宅物

业为主，因此部分清偿物业的车位于十多年前已由荣盛发展集团建成但尚未售罄。

随著项目入住率的提高及当地居民私家车的普及，预计车位需求将会大幅增加。

由于贵集团拥有一支经验丰富的专门销售团队，故有信心藉其方法加速销售，

为业主提升整体价值定位。

如前所述，作为物业管理及生活服务提供商，贵公司具备条件管理、维持

或提高清偿物业的价值。此次收购事项契合贵集团的核心业务，使其有可能将

这些资产整合到其现有业务或未来增长计划中。收购事项将为贵集团带来协同

效益，使其能够把握物业及停车位市场的增长机遇。

倘贵集团无法即时出售清偿物业，贵集团将保留该等物业以待日后出售。

鉴于预期的有利市场条件，该战略不仅提供了灵活度，而且还带来资本增值的机

会。透过不断评估市场及相应调整其销售策略，贵集团旨在确保转售时机与市

场趋势保持最佳一致。

考虑到与荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议(i)是在当前情况下的最佳

可行解决方案之一，可让贵集团收回荣盛发展的部分应收款项，即时改善贵

集团的财务状况，而不用等待荣盛发展出售资产、支付其他开支后再还款；(i)

令贵集团以相较于独立估值的适度折让收购清偿物业，并提供机会于经济及房

地产市场复苏时从潜在升值中获益；(i)为扩展其服务与现有服务、创造协同效

应及产生新收入来源的战略机遇，而鉴于(a)清偿物业位于中国主要经济区；(b)

如上文所述，在政府有利政策支持下，中国物业及停车位市场前景普遍而言属乐

观；及(c)如下文「市场先例评估」一节所述，上市发行人接受或使用非现金资产偿

还应收╱应付另一方未偿还款项的情况并不罕见，故吾等认为，尽管收购事项并

非于贵集团日常及一般业务过程中进行，但其符合贵公司及股东的整体利益。

独立财务顾问函件

4. 2025

年债务抵偿框架协议的主要条款

2025年债务抵偿框架协议的主要条款概述如下：

日期：2025年6月18日

订约方：贵公司（代表贵集团的成员公司）；及

荣盛发展（代表荣盛发展集团的成员公司）

主体事项

贵公司已有条件同意收购，而荣盛发展已有条件同意出售(i)位于中国的

总计12,689个停车位，其中安徽省29个，广东省228个，河北省2,376个，河南省10

个，湖南省799个，江苏省3,221个，辽宁省2,196个，内蒙古自治区39个，山东省1,606

个，山西省103个，陕西省4个，四川省270个，天津市146个，浙江省50个及重庆市

1,612个；(i)中国合共5,479套储藏间（总建筑面积约36,169.17平方米），包括安徽省

5,051套、河北省52套、江苏省342套及山东省34套；及(i)位于中国的合共112套住

宅、公寓及商业（建筑面积合共约25,945.44平方米），包括安徽省5套，广东省1套、

河北省39套、河南省9套，江苏省7套、辽宁省26套、山东省3套、山西省2套、陕西

省3套及重庆市17套。

根据2025年债务抵偿框架协议对清偿物业的收购将通过以下方式进行：(i)（就

于根据中国法律法规不能直接转让物业所有权的目标储藏间、停车位而言）转让

使用权，包括占用、使用、自储藏间、停车位获得收益及处置储藏间、停车位的

权利；或(i)（就目标住宅、公寓及商业单位而言）物业所有权的直接转让。

于中国，储藏间及停车位交易可通过转让储藏间或停车位使用权的方式进

行，而中国法律法规不允许直接转让产权，例如，中国现行政策目前仅允许转让

部分非防空洞停车位的使用权，而非转让产权。倘将来中国法律法规允许直接转

独立财务顾问函件

让目标储藏间及停车位的产权（例如，由于中国现行法律法规的放宽），荣盛发展

集团应积极配合贵集团进行有关储藏间及目标停车位的产权转让。

2025年债务抵偿框架协议为一份载有订约各方分别进行交易的原则、机制

以及条款及条件的框架协议。继签署2025年债务抵偿框架协议后，(i)各卖方（为

荣盛发展集团的相关成员公司）及各买方（为贵集团的成员公司）须分别订立资

产转让协议或使用权转让协议（视乎情况而定）及相关附属文件（统称「相关协议」），

以(a)登记转让清偿物业的产权；或(b)落实清偿物业的使用权转让；及(i) 贵公

司与荣盛发展须促使其相关附属公司或联营公司订立一份其形式令贵集团满

意的抵顶协议（「抵顶协议」），据此，贵集团的成员公司就相关收购应付的代价

将按等额基准抵销余额。

4.1. 代价、代价的厘定基准及付款条款

收购清偿物业的总代价为人民币1,069,874,840.76元。根据2025年债务抵偿框

架协议，贵公司与荣盛发展协定，贵集团应支付的收购清偿物业的代价应按等

额基准抵销余额，因此，贵集团将不会向荣盛发展集团另行支付现金。

收购清偿物业的代价由贵公司及荣盛发展经公平磋商，并参考（其中包括）

(i)由中国独立估值师使用市场法进行的清偿物业于2025年4月30日的估值，总金

额为人民币1,075,506,060.00元；(i)清偿物业所属物业项目的现行市价；(i)邻近地

区可资比较资产的现行市价；(iv)现行物业市场状况；及(v)董事会函件「订立2025

年债务抵偿框架协议的理由及裨益」各段所详述的理由及裨益后厘定。

4.2. 先决条件

抵销余额须待下列条件达成或获豁免（视情况而定）后方可作实：

(i) 贵集团已完成清偿物业的法律尽职调查，且其结果令贵集团信纳；

(i) 荣盛发展集团根据2025年债务抵偿框架协议、相关协议及抵顶协议

向贵集团作出的所有陈述、保证及承诺均属真实、准确及完整；

独立财务顾问函件

(i) 相关协议及抵顶协议已由相关订约方签署及生效并仍具有十足效力；

(iv) 贵集团已就2025年债务抵偿框架协议取得所有必要内部授权及批准，

包括上市规则规定的独立股东批准；

(v) 荣盛发展集团已获得与2025年债务抵偿框架协议有关的所有必要内部

授权及批准；及

(vi) 已获得与2025年债务抵偿框架协议有关的所有必要政府及监管机构批

准（如适用）。

除上文第(i)至(vi)分段所载先决条件不可豁免外，上文所载其他先决条件

可由贵集团豁免。于最后实际可行日期，概无先决条件获达成。

4.3. 交付及完成

相关卖方应在达成（或获豁免，如适用）上述先决条件后30个营业日内配合

相关买方申请清偿物业变更登记。

倘在抵销余额前任何清偿物业发生不利变动，贵公司将有权酌情拒绝抵销

同等债务。

有关市场先例的评估

根据吾等与贵公司的讨论，尽管贵公司先前已要求荣盛发展集团以现金

方式偿付余额，惟贵公司亦考虑接纳荣盛发展集团的合适非现金资产作为替代

方案，以促进及加快偿付余额并降低相关信贷风险。

为评估联交所上市公司透过非现金资产进行资产结算是否符合市场惯例，

吾等已就于2024年12月10日至公告日期间（约六个月）刊发的使用非现金资产（已

计入有形及无形资产并包括业务、公司、上市及非上市证券）进行资产结算或类

似性质的交易的相关公告进行独立调查。据吾等所深知，我们已按尽力基准确定

了12笔符合上述标准的交易（「市场先例」）。吾等认为市场先例就2025年债务抵偿

框架协议项下的标的交易而言属公平且具有代表性的样本，此乃由于(i)其性质

类似，涉及使用非现金资产偿付债务╱应付款项；及(i)其提供多项关连及非关连

独立财务顾问函件

交易，从而确保全面了解目前的市场惯例。吾等亦认为六个月回顾期属公平合理，

因为在此期间吾等已就充足的市场先例数量进行分析。

公告日期公司名称

股份

代号

于相关

公告日期

的市值关连交易交易╱资产结算简述

（百万港元）（是╱否）

2025年5月30日中国碳中和发展

集团有限公司

13721,093.0否透过发行可换股债券偿付金额

为57.7百万港元的债务

2025年5月19日鑫苑物业服务集

团有限公司

1895344.0是透过收购目标物业偿付关连方

应付的部分到期未偿还应收

款项人民币29,334,247元

2025年5月19日汇森股份集团

有限公司

212781.0否透过根据一般授权发行股份约

人民币3.7百万元偿付公司所

结欠的未偿还费用

2025年5月15日中证国际

有限公司

943128.2是透过发行股份约100.9百万港元

偿付公司所结欠的股东贷款

2025年3月31日信佳国际集团

有限公司

912310.4否透过转让发展项目的可销售及╱

或预售单位偿付未偿还款项

总额约人民币20.4百万元

2025年5月7日超人智能控股

有限公司

817678.4是透过根据特别授权发行股份约

7.5百万港元偿付部分未偿还

款项

独立财务顾问函件

公告日期公司名称

股份

代号

于相关

公告日期

的市值关连交易交易╱资产结算简述

（百万港元）（是╱否）

2025年3月20日超人智能控股

有限公司

8176104.5否透过根据一般授权发行股份向

债权人偿付公司所结欠约7.9

百万港元

2025年2月18日浩柏国际（开曼）

有限公司

8431101.3否根据一般授权发行股份以向债

权人偿付部分债项

2025年1月21日基石科技控股有

限公司

8391476.8是透过根据特别授权发行股份

向债权人偿付公司所结欠约

16.0百万港元

2024年12月20日Rimbaco Group

Global Limited

1953166.3否透过转让土地及公寓向公司偿

付部分应收款项约2.8百万林

吉特

2024年12月30日万物云空间科技

服务股份有限

公司

260223,153.6是透过向贵集团若干附属公

司转让物业或停车位以偿

付贵集团所结欠部分应付

款项

2024年12月30日万物云空间科技

服务股份有限

公司

260223,153.6是透过收购目标物业偿付结欠公

司的到期应收款项约人民币

63百万元

资料来源：联交所网站

吾等注意到，上述市场先例由不同的上市发行人执行，而其主要业务、规模

及财政状况可能有所差异。尽管存在该等差异，吾等认为市场先例与2025年债务

独立财务顾问函件

抵偿框架协议的有关交易的理据及性质相若，因为标的债务拥有人同意标的债

权人以非现金资产代替现金付款偿还相关尚未结清款项。此外，市场先例涵盖上

市发行人与关连人士或独立第三方进行的交易，确保市场先例能反映市场上的

关连及非关连交易，因此与仅包括关连交易或非关连交易相比，市场先例的市场

覆盖范围更广，市场参考资料更全面。

有鉴于此，吾等认为，市场先例乃根据所述标准选定，适合作为评估收购事

项是否符合一般市场惯例的市场参考。经审阅及分析上文详述的市场先例后，吾

等认为上市发行人接受或使用非现金资产作为清偿应向另一方收取╱支付的未

偿还款项的手段，并非罕见的市场惯例。

评估

年债务抵偿框架协议的主要条款

6.1.

代价及付款条款

如董事会函件及吾等与贵集团的讨论所述，收购清偿物业的代价由贵公

司及荣盛发展经公平磋商，并参考（其中包括）(i)由中国独立估值师使用市场法进

行的清偿物业于2025年4月30日的估值，总金额为人民币1,075,506,060.00元；(i)清

偿物业所属物业项目的现行市价；(i)邻近地区可资比较资产的现行市价；(iv)现

行物业市场状况；及(v)董事会函件「订立2025年债务抵偿框架协议的理由及裨益」

各段所详述的理由及裨益后厘定。

根据北京中天华资产评估有限责任公司（「独立估值师」）所编制的估值报

告，于2025年4月30日（「估值日期」），清偿物业的总评估市值（包括(i)位于中国的

12,689个停车位；(i)位于中国的5,479套储藏间（总建筑面积合共约36,169.17平方米）；

及(i)位于中国的112套住宅、写字楼及商铺（总建筑面积约为25,945.44平方米）为

人民币1,075,506,060.00元。

于评估收购事项代价的公平性及合理性时，吾等主要参考清偿物业的评估

价值，其构成收购事项代价的主要依据。吾等已根据上市规则第13.80条注释1(d)

及企业融资顾问操守准则第5.3段规定，就估值报告执行有关工作，包括(i)评估独

立估值师在中国对类似清偿物业的物业及使用权资产进行估值的经验；(i)获取

有关独立估值师过往记录的资料；(i)查询独立估值师与贵集团及2025年债务

抵偿框架协议其他订约方的现时及过往关系；(iv)审阅独立估值师的委聘条款（特

别是其工作范围），以评估清偿物业的价值；及(v)与独立估值师讨论估值报告所

采纳之基准、方法及假设。

独立财务顾问函件

独立估值师的经验及资格及其独立性

根据独立估值师提供的资料，吾等了解到估值报告的联席签署人彭跃龙先

生为中国合资格资产评估师，于中国物业资产估值方面积累逾15年经验。同时，

吾等了解到，估值报告的另一名联署人冯彦先生亦为中国合资格资产评估师，于

中国物业资产估值方面拥有逾15年经验。

独立估值师确认，于最后实际可行日期，其为贵公司及2025年债务抵偿框

架协议订约方的独立第三方，且不知悉其与贵集团或任何其他方之间有任何关

系或利益，可合理地被视为影响其作为贵公司独立估值师的独立性。此外，吾

等已审阅独立估值师有关该估值报告的委聘函条款，并注意到其工作范围与所

需提供的意见相称，且吾等并不知悉其工作范围有任何限制可能对该估值报告

所提供的保证程度造成不利影响。

估值基准及假设

据独立估值师所讨论及确认，于估值过程中，独立估值师已遵守国际评估

准则委员会所颁布之国际估值准则所载报告指引与上市规则第5章。于审阅期间，

吾等注意到，清偿物业的估值乃基于重大假设进行，包括贵集团将清偿物业以

现况在市场上出售，而并无考虑特别条款或情况（如非典型融资、售后租回安排、

销售相关人士给予的特殊代价或优惠或仅特定拥有人或买方可用的任何价值因素）

所引致的清偿物业估值升跌。吾等亦注意到独立估值师依赖贵公司中国法律顾

问北京市君致律师事务所（「中国法律顾问」）所提供有关清偿物业之资料及意见。

经参照独立估值师就中国清偿物业提供之法律意见（另有所述则除外），独立估值

师对清偿物业进行估值的依据为荣盛发展集团拥有各清偿物业之可行使业权及

有权于所获授土地相关使用期限未届满之整段期间自由及不受干扰地使用、占

用或转让清偿物业，且任何应付转让费亦已悉数缴足。此外，假设并无就物业的

任何抵押、按揭、查封或欠款，或出售成交时可能产生的任何开支或税款计提拨

备。亦假设清偿物业概不附带可影响其价值的繁重产权负担、限制及支销。吾等

已与独立估值师讨论估值报告中采纳的假设，并获悉该等假设符合一般市场惯例。

出于尽职调查的目的，吾等已获取并审查（其中包括）(i)关于清偿物业的产

权及状态的法律意见；(i) 贵公司与中国法律顾问之间的委聘函；及(i)中国法

律顾问在编制中国法律意见方面的资质及经验。根据我们对贵公司与中国法律

独立财务顾问函件

顾问之间的委聘函的审查，我们信纳贵公司与中国法律顾问之间的委聘函的条

款与中国法律顾问必须提供的意见相匹配，且概无可能对中国法律顾问提供的

保证程度产生不利影响的工作范围限制。根据委聘函及吾等的独立研究，吾等注

意到中国法律顾问为一家在中国提供全面法律服务的成熟律师事务所。此外，我

们已向中国法律顾问查询，而中国法律顾问已确认其独立于贵集团、荣盛发展

集团及彼等各自的联系人。

诚如中国法律顾问所告知，(i)荣盛发展集团拥有清偿物业的合法、有效及

完全所有权，并有权占有、使用、受益及以其他方式处置该资产；(i)除非另有说

明，否则清偿物业不存在任何按揭、押记及可能对该物业之所有权产生不利影响

之法定产权负担；及(i)尽管拟转让的清偿物业中包含的部分停车位及储藏间不

符合单独房地产权认证的标准，但该等停车位及储藏间位于荣盛发展集团拥

有使用权的土地上，且无任何停车位已出租或出借予第三方使用。业主行使及转

让停车位使用权不损害第三方利益，且业主转让停车位使用权不存在实质性法

律障碍。吾等进一步了解到，荣盛发展集团已同意在向贵集团转让清偿物业所

有权证的过程中给予合作及建设性的参与。

估值方法

吾等亦与独立估值师就于2025年4月30日对清偿物业进行估值时所采用的

方法进行讨论，并注意到独立估值师已考虑三种公认的估值方法，即资产法、市

场法及收入法。经考虑多项因素后，独立估值师已采用市场法评估清偿物业。收

入法被认为不合适，原因如下：(1)清偿物业目前闲置、待售、未出租，而该地区

出租案例及公开数据有限，缺乏可靠资料；(2)部分物业的租价比不合理，导致计

算出的市值远低于市场成交价格。同样，成本法亦不合适，因为成本法通常在市

场数据不足时使用，重建成本往与市场价格有重大差异。鉴于该地区交易活跃

且可获得物业交易数据（为市场法提供支持），以及该方法反映公平市值的能力，

故采用了市场法。由于清偿物业主要包括配套商业及住宅物业以及停车位，且有

现时可查阅的可比较销售数据，吾等同意独立估值师采用符合标准市场惯例的

市场法。

根据吾等的独立研究，吾等注意到在下列情况下，市场法是物业估值的正

常市场惯例：(a)可资比较物业的公开市价；及(b)标的物业并无现有租约条款。经

考虑上述因素后，吾等认为估值报告采用市场法属合理。

独立估值师确认其已实地视察估值报告所载的每项物业。

独立财务顾问函件

清偿物业

诚如估值报告所述，清偿物业于2025年4月30日在中国的总市值约为人民币

1,075,506,060.0元。

据独立估值师告知，其已根据以下条件为估值报告选择市场可资比较物业

（「可资比较物业」）：(i)可资比较物业的交易日期应在估值日期起一年内；(i)可资

比较物业与各清偿物业的性质相似；及(i)可资比较物业的位置邻近各清偿物业。

吾等自独立估值师获悉，就估值而言，可资比较物业具有详尽性和代表性。

就吾等的尽职调查而言，吾等亦取得可资比较物业的资料，例如地点、用途、

时间、占地面积等。吾等认为可资比较物业的标准属公平合理，因为其确保了可

资比较物业就位置及近期市场活动而言与清偿物业类似。吾等了解到，独立估值

师根据其判断及经验，并经考虑（其中包括）位置、可及性、邻近性及物理特征（例

如楼龄及维护、大小及楼层），对可资比较物业的停车位、储藏间、住宅、公寓及

商舖作出调整。吾等已审阅该等调整，并与独立估值师讨论了调整的理由及方法。

据吾等了解，倘标的物业或停车位优于可资比较物业，则向上调整，反之，倘劣

于可资比较物业，则向下调整。吾等注意到，(i)位置调整考虑到交通连接的便利

性及突出性，从而反映物业的可及性，介乎-3%至+4%；(i)规模调整考虑到由于

标的物业的总面积或可用空间与可资比较物业相比的差异而导致的价值潜在变动，

介乎-3%至+15%；(i)商业活力的调整反映了周边地区的活力及商业活动，介乎-3%

至+3%；(iv)对楼层高度的调整，介乎-3%至+40%；(v)对土地使用年期的调整考虑

了土地使用权剩余年期，介乎-12.1%至+2%；及(vi)物业状况及装修的调整考虑到

物业的物理状态及任何装修的影响，介乎-14%至+2%。吾等注意到若干因素出现

了重大范围调整，已咨询独立估值师并审阅可资比较物业的详细资料。值得注意

的是，最高达+15%的规模调整归因于可资比较物业的建筑面积远小于标的物业。

此外，最高达+40%的楼层高度调整反映了与商业地产的较高楼层相比，优势底

层位置对价值产生的巨大影响。就土地使用年期而言，由于可资比较物业的剩余

土地使用年期短于标的清偿物业，吾等对可资比较物业应用最高达12.1%的折让，

原因是较短的年期会令价值有所下降。经审阅可资比较物业、调整方法及相关理

据后，吾等认为该等调整符合市场惯例，并就计算清偿物业估值而言属合理。

吾等注意到，独立估值师已使用可资比较物业的平均经调整单位费率作为

基准，以调整及厘定清偿物业的单价。然后该等单价乘以各物业单位各自的建筑

面积或各自的停车位数目。

独立财务顾问函件

所有清偿物业的单位市价（扣除增值税）范围如下：

(cid:129) 停车位：各车位价值介乎人民币26,600元至人民币228,300元；

(cid:129) 储藏间：按建筑面积计算，单价介乎每平方米人民币550元至人民币3,670

元；

(cid:129) 商业物业：按建筑面积计算，单价介乎每平方米人民币5,269元至人民

币18,547元；及

(cid:129) 住宅物业：根据建筑面积，单价介乎每平方米人民币3,128元至人民币

14,692元。

如估值报告所载，于2025年4月30日，清偿物业的评估价值约为人民币

1,075,506,060.00元，与收购事项的代价（即人民币1,069,874,840.76元）相若。代价较

清偿物业的评估价值折让约0.52%。基于吾等与贵集团的讨论，折让为贵集团

提供了有利定价，同时促进了将可能出现坏账的应收款项转换为有形资产，降低

了贵集团的应收款项风险，符合贵公司及其股东的利益。

作为我们独立工作的一部分，我们已进行桌面搜索，以识别中国各个省份

清偿物业的至少三个样本物业的参考比较案例，当中考虑各省最常见的物业类

型。该等可资比较物业乃基于以下因素甄选：(i)在一年内活跃的上市物业；(i)具

有与清偿物业类似的使用性质；及(i)位于同一地区，以便将结果与独立估值师

编制的经调整单价进行交叉核对。吾等认为，吾等所选择的可资比较物业既公平

又具有代表性，均来自公开来源，其特征与相关清偿物业的特征密切相关。

省份清偿物业物业类型

根据估值报告

作出的平均单价样本量

可资比较物业

的交易价格范围

（每单位人民币元或

每平方米人民币元）

（概约）

（每单位人民币元或

每平方米人民币元）

（概约）

安徽省位于蚌埠市的储藏间储藏间1,46831,367至1,980

安徽省位于蚌埠市的停车位停车位58,300355,000至70,000

广东省位于阳江市的商业单位商业单位11,102310,300至13,700

独立财务顾问函件

省份清偿物业物业类型

根据估值报告

作出的平均单价样本量

可资比较物业

的交易价格范围

（每单位人民币元或

每平方米人民币元）

（概约）

（每单位人民币元或

每平方米人民币元）

（概约）

河北省位于沧州市的停车位停车位48,800350,000 至120,000

河北省位于保定市的公寓物业公寓单位6,98636,716至7,515

河北省位于张家口市的住宅物业住宅单位5,76035,769至6,714

河南省位于郑州市的停车位停车位159,8103150,000至230,000

湖南省位于长沙市的停车位停车位62,047360,000至79,000

江苏省位于南京市的停车位停车位71,400372,000至80,000

江苏省位于徐州市的储藏间储藏间2,50031,811至4,171

辽宁省位于沈阳市的停车位停车位55,783349,000至60,000

辽宁省位于沈阳市的商业单位商业单位7,14536,954至8,235

内蒙古自治区位于呼和浩特市的停车位停车位34,500340,000至50,000

山东省位于济南市的储藏间储藏间2,05431,895至3,000

山西省位于忻州市的住宅物业住宅单位5,96836,729至7,462

独立财务顾问函件

省份清偿物业物业类型

根据估值报告

作出的平均单价样本量

可资比较物业

的交易价格范围

（每单位人民币元或

每平方米人民币元）

（概约）

（每单位人民币元或

每平方米人民币元）

（概约）

陕西省位于汉中市的住宅物业住宅单位5,20835,091至6,314

四川省位于成都市的停车位停车位60,800359,800至62,000

天津市位于天津市的停车位停车位60,100358,000至70,000

浙江省位于杭州市的停车位停车位49,000350,000至60,000

重庆市位于重庆市的商业单位商业单位18,547318,700至20,200

吾等的分析显示，估值报告中应用的停车位、储藏间及物业单位的平均单

价与市价一致，大部分均在可比交易范围内。

在审阅估值报告及与独立估值师讨论时，吾等未发现任何重大因素，令吾

等怀疑披露的准确性及完整性以及于达致清偿物业评估价值时采用的主要基准

及假设的公平性及合理性。因此，吾等认为估值报告中应用于清偿物业的平均单

价属公平合理。此外，收购事项的代价较评估值有约0.52%的最低折让，吾等认为

该折让并不重大，并显示代价非常接近评估值。因此，根据吾等的市场分析及估

值审阅，吾等认为收购事项的代价属公平合理。

独立财务顾问函件

6.2. 2025

年债务抵偿框架协议的其他主要条款

吾等亦已审阅2025年债务抵偿框架协议的其他主要条款（即支付条款、先决

条件、完成等）及将有关条款与联交所其他上市公司进行的与收购事项类似的其

他交易相比较，并注意到其他上市公司亦采纳类似的主要条款。

诚如上节所述，吾等注意到通过资产转让进行清偿并非罕见的市场惯例。

此外，考虑到所涉及的清偿物业数量庞大，允许荣盛发展集团于30个营业日的期

限内申请工商变更登记属合理。此时限亦符合吾等所审阅的部分市场先例。

此外，吾等注意到，倘任何清偿物业发生任何不利变化，则2025年债务抵偿

框架协议允许贵公司酌情拒绝抵销同等债务。这项规定为清偿物业的潜在不利

变化提供了一个安全网，从而保护贵集团免受潜在的财务损失，并确保贵集

团的整体财务稳健。因此，该程序能保障贵公司及其股东的整体利益。

因此，吾等认为，2025年债务抵偿框架协议的其他主要条款符合市场惯例，

吾等认为就独立股东而言属公平合理及符合贵公司及股东的整体利益。

6.3.

本节结论

综上所述，并考虑到(i)2025年债务抵偿框架协议乃透过公平磋商程序厘定；

(i)经吾等审阅，估值报告为清偿物业估值的适当参考；(i)收购事项代价人民

币1,069,874,840.76元与清偿物业评估价值人民币1,075,506,060.00元相若并折让约

0.52%；(iv)上市发行人以非现金资产清偿应收╱应付另一方的未偿还款项的情况

并不少见（如上文所讨论）；及(v)收购事项代价将不会导致任何现金流出，并将按

等额基准抵销余额，吾等认为，2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行交易的

主要条款均按正常商业条款进行，就独立股东而言属公平合理及符合贵公司及

股东的整体利益。

独立财务顾问函件

收购事项的潜在财务影响

随收购事项完成后，预期清偿物业将分类为贵集团的存货，贵集团的存

货将增加约人民币1,070百万元。有关存货金额根据清偿物业的收购事项成本即

约人民币1,070百万元确认。同时，由于贵集团就收购事项应付的代价将与余额

按等额基准抵销，贵集团的应收账款将减少约人民币1,070百万元。预期清偿物

业的后续转售将带来贵集团的收入及现金流入增加。

股东应注意，上述分析仅供说明用途，并不表示贵集团于收购事项完成时

的财务表现及状况。

推荐意见

经考虑上文所提及的主要因素及理由，吾等认为，尽管订立2025年债务抵

偿框架协议及其项下拟进行的交易并非于贵集团的一般及日常业务过程中进

行，2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行的交易的条款就独立股东而言乃按

正常商业条款订立、属公平合理及符合贵公司及其股东之整体利益。因此，吾

等建议独立董事委员会建议独立股东投票赞成将于临时股东大会上提呈之批准

2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行交易之决议案。吾等亦建议独立股东于

临时股东大会上投票赞成2025年债务抵偿框架协议及其项下拟进行交易。

此致

荣万家生活服务股份有限公司独立董事委员会及

列位独立股东台照

为及代表

百利勤金融有限公司

董事总经理

李德光*

谨启

2025年7月21日

，可为百利勤金融有限公司从事第6

类（就机构融资提供意见）受规管活动，其于会计及金融服务行业拥有逾30年经验。

附录一

本集团财务资料

综合财务报表

本集团截至2024年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止财政年

度各年的财务资料于以下本公司年报中披露，该等年报已刊载于联交所网站

(

w.hkexnews.hk

)及本公司网站(

w.roiserv.com

)。有关财务资料的快速链接载

列如下：

(cid:129) 本公司截至2024年12月31日止年度之年报（第75至261页）

（htps:/w1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2025/0430/2025043000924_c.pdf）

(cid:129) 本公司截至2023年12月31日止年度之年报（第75至261页）

（htps:/w1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2024/0430/2024043000949_c.pdf）

(cid:129) 本公司截至2022年12月31日止年度之年报（第75至247页）

（htps:/w1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2023/0428/2023042801687_c.pdf）

债务

于2025年6月30日，除日常业务过程中的集团间负债及正常贸易及其他应付

款项外，本集团并无任何其他已发行或同意发行的重大借贷资本、银行透支、贷

款、已发行及未偿还及法定或以其他方式设立但尚未发行的债务证券及有期贷

款或其他借款、借款性质的债务、承兑负债（正常贸易票据除外）或承兑信贷、债

权证、按揭、押记、融资租赁或租购承担（有担保、无担保、有抵押或无抵押）、担

保或其他未偿还重大或然负债。

营运资金

经计及收购事项的影响及本集团可动用的财务资源（包括内部产生的资金）

后，董事认为，本集团将有充足的营运资金满足其自本通函日期起计未来十二个

月的现时需求。本公司已取得其核数师函件，确认上述声明乃由董事经审慎周详

查询后作出。

重大不利变动

董事并不知悉自2024年12月31日（即本公司编制最近期经审核综合财务报表

之日期）以来，本集团的财务或经营状况有任何重大不利变动。

附录一

本集团财务资料

本集团财务及经营前景

中国消费者对更好的生活条件和优质的物业服务需求逐年增长，使物业服

务行业得以蓬勃发展，物业服务的标准和内涵也在重新定义。物业服务行业在资

本市场和用户需求的双向推进下，已经不限于传统的「四保」服务，而是横跨多行

业的综合服务商。随著科学技术的高速进步、行业发展和客户需求日新月异，对

社区软硬件的搭载嫁接提出更高要求。对物业服务行业管理者面对未来多元化

业态的提前预判规划能力、借助资本力量进行品牌基因整合能力、提前参与政府

筹划和产业布局能力提出了更高要求。

本集团将跟随时代发展趋势，持续发展本集团的社区服务、商业服务、城市

服务及服务周边四大核心业务线，聚焦品牌引领及客户。借势中国物业管理行业

高速发展及转型升级的机遇，相信在资本和科技的驱动下，本集团已做好充分准

备，实现利润与规模并重的高质量增长。

展望未来，本集团将(i)继续秉承以客户为中心的服务理念，坚守物业服务

品质，进一步丰富服务品种，拓展服务组合，升级物业服务品牌，提升本集团的

品牌影响力和市场竞争力，提高客户认可度和品牌美誉度。继续加大市场拓展力

度，通过资源、渠道开发与合作进一步拓展新项目，不断提高市场份额；(i)进一

步丰富本公司业态，为促进业务扩张，从事环卫、医美及旅游住宿方面的战略投

资。本公司通过投资并购，开拓政府公共建设、城市服务等新业务，丰富了本集

团的业务类别，优化了收入结构，与现有业务形成协同效应，提升了本集团的综

合经营能力和抗风险能力。本集团会继续完善非业主增值体系，从项目规划设计

开始介入，从后期客户、物业服务视角出发，发挥前介作用，助力物业品牌提升。

为应对上游地产行业整体下行的经济趋势，本集团积极拓展非业主增值业务，扩

展例如适老化改造、局改等业务，不断扩展业务边际；(i)持续完善「生命全周期，

服务全链条」的服务体系，持续丰富周边服务品类，进一步推广汽车洗美、便利

亭等业务，推广不动产经纪等物业空间管理服务，继续推进社区健康产业，如家

附录一

本集团财务资料

政服务、社区养老及健康服务等，为业主提供「便捷、安心」的社区健康体验，使

其感受到「有温度」的物业服务。大力开展入户业务，以环境服务、维修养护需求

为依托，全面开展室内保洁、家具养护、空气净化等业务；(iv)推出全新康养业务

品牌「临邻悦护」，秉承「万家有爱，全龄呵护」的宗旨，服务一长一幼，全家三代

和全龄人群，满足长者和家庭生活、健康、养老、互利服务需求，提供一站式、综

合性康养服务；(v)同时加强财务管控及资本支持体系建设，提升财务管控效率，

调整收入结构及利润结构，强化现金流管理，提升企业抗风险能力；及(vi)培养引

进专业人才，优化人才结构，推动本公司信息化建设，实现科技赋能，提高本公

司经营决策效率及质量。

附录二

一般资料

责任声明

本通函（董事集体及个别承担全部责任）载有遵照上市规则提供的详情，以

提供有关本集团的资料。董事对此共同及个别承担全部责任，并在作出一切合理

查询后确认，就彼等所深知及确信，本通函所载资料在所有重大方面属准确完整，

亦无误导或欺诈成份，且并无遗漏其他事实，致使其中所载声明或本通函有所误

导。

权益披露

(a)

本公司董事、监事和最高行政人员在本公司及其相联法团的股份、相

关股份及债权证中的权益及淡仓

于最后实际可行日期，本公司各董事、监事及主要行政人员于本公司

及其任何相联法团（定义见证券及期货条例第XV部）的股份、相关股份及债

权证中拥有根据证券及期货条例第XV部第7及8分部须知会本公司及联交

所的权益及淡仓（包括根据证券及期货条例的有关条文当作或视为董事、监

事或最高行政人员拥有的权益及淡仓），或根据证券及期货条例第352条须

登记于本公司保存的登记册的权益及淡仓，或根据标准守则须知会本公司

及联交所的权益及淡仓载列如下：

于本公司权益

于相关股份类别中

所持股份

占本公司

总股本的

百分比

(1)

（概约）董事姓名权益性质股份类别股份数目

(1)

百分比

(1)

（概约）

刘红霞女士受控法团权益

(2)

内资股23,733,000 (L)8.42%6.31%

附注：

「L」指该人士于股份的好仓。于最后实际可行日期，本公司有已发

行股份376,000,000股，包括94,000,000股H股及282,000,000股内资股。

（有限合伙）（「盛绎德商务」）

的普通合伙人，并拥有其全部控制权。根据证券及期货条例，刘红霞女

士被视为于盛绎德商务所持股份中拥有权益。

附录二

一般资料

于本公司相联法团的权益

董事姓名相联法团名称权益性质股份数目

(1)

持股百分比

（概约）

耿建富先生荣盛发展实益拥有人9,540,432 (L)0.22%

荣盛控股实益拥有人32,200,000 (L)5.00%

荣盛建设工程实益拥有人9,180,000 (L)2.78%

金文辉先生荣盛控股实益拥有人2,860,000 (L)0.44%

附注：

「L」指该人士于股份的好仓。

除上文所披露者外，于最后实际可行日期，概无本公司董事、监事或

主要行政人员于本公司或其相联法团（定义见证券及期货条例第XV部）的股

份、相关股份或债权证中拥有(a)根据证券及期货条例第XV部第7及8分部须

知会本公司及联交所的权益或淡仓（包括根据证券及期货条例的有关条文

被当作或视为拥有的权益或淡仓）；或(b)根据证券及期货条例第352条须登

记于该条例所述本公司登记册的权益或淡仓；或(c)根据上市规则之标准守

则须知会本公司及联交所的权益或淡仓。

除下文所披露者外，概无董事或监事为于股份或相关股份中拥有根据

证券及期货条例第XV部第2及3分部的条文须予披露的权益的公司的董事

或雇员：

董事或监事姓名公司名称职称

景中华先生荣盛发展副总裁

附录二

一般资料

(b)

董事和监事的服务合约

于最后实际可行日期，概无董事或监事与本集团任何成员订立任何现

有或拟订的服务合约（不包括于一年内届满或可于一年内终止而无须支付

赔偿（法定赔偿除外）的合约）。

(c)

董事或监事于资产、合约或安排中的权益

于最后实际可行日期：

(i) 概无董事或监事于本公司或其任何附属公司自本集团最近期刊

发之经审核账目编制日期以来所收购、出售或租用，或本公司或

其任何附属公司拟收购、出售或租用之任何资产中拥有任何直接

或间接权益；及

(i) 概无董事或监事于任何存续且对本集团业务而言属重大的合约

或安排中拥有重大权益。

(d)

董事在竞争业务中的权益

于最后实际可行日期，据董事所知，概无董事或彼等各自的紧密联系

人于任何与本集团业务构成竞争或可能构成竞争之业务中拥有权益。

附录二

一般资料

(e)

主要股东于本公司股份及相关股份的权益及╱或淡仓

于最后实际可行日期，据董事所知，下列人士（董事、监事及本公司最

高行政人员除外）于股份或相关股份中拥有根据证券及期货条例第XV部第2

及第3分部之条文须通知本公司及联交所之权益或淡仓，或载入本公司按证

券及期货条例第336条须置存之登记册内的权益或淡仓：

股东名称╱姓名权益性质股份类别

于相关类别股份中

所持股份

(1)

占本公司

总股本的

百分比

(1)

数目概约百分比

耿建明先生

(2)

受控法团权益内资股235,527,000 (L)83.52%62.64%

荣盛控股份有限公司

（「荣盛控股」）

(2)

受控法团权益内资股235,527,000 (L)83.52%62.64%

荣盛建设工程有限公司

（「荣盛建设工程」）

(2)

受控法团权益内资股235,527,000 (L)83.52%62.64%

荣盛发展

(2)

实益拥有人内资股235,527,000 (L)83.52%62.64%

河北中鸿凯盛投资股份

有限公司

（「中鸿凯盛」）

(3)

实益拥有人内资股22,740,000 (L)8.06%6.05%

耿凡超女士

(3)

受控法团权益内资股22,740,000 (L)8.06%6.05%

肖天驰先生

(4)

受控法团权益内资股22,740,000 (L)8.06%6.05%

盛绎德商务实益拥有人内资股23,733,000 (L)8.42%6.31%

附录二

一般资料

股东名称╱姓名权益性质股份类别

于相关类别股份中

所持股份

(1)

占本公司

总股本的

百分比

(1)

数目概约百分比

CITHARA GLOBAL

MULTI-STRATEGY SPC

– BOSIDENG INDUSTRY

INVESTMENT FUND SP

实益拥有人H股8,199,500 (L)8.72%2.18%

Cithara Investment

International Limited

投资经理H股17,999,500(L)19.15%4.79%

Cithara Global Multi-Strategy

SPC-Series 12 SP

实益拥有人H股5,000,000 (L)5.32%1.33%

Tianjin Damai International

Holdings Limited

实益拥有人H股27,403,000 (L)29.15%7.29%

Marvel Aces Limited实益拥有人H股10,417,500 (L)11.08%2.77%

附注：

「L」指该人士于股份的好仓。字母「S」指该人士于股份的淡仓。于

最后实际可行日期，本公司有已发行股份376,000,000股，包括94,000,000

股H股及282,000,000股内资股。

%的本公司内资股权，而荣盛房地产发展

则由耿先生透过荣盛控股及荣盛建设工程控制。根据公开信息查询，荣

盛发展由耿先生、荣盛控股及荣盛建设工程分别拥有12.88%、17.32%及

8.21%权益。耿先生拥有荣盛控股60.09%股权及荣盛建设工程18.18%股权，

而荣盛控股拥有荣盛建设工程71.29%股权。根据证券及期货条例，耿先

生、荣盛建设工程与荣盛控股被视为于荣盛发展所持有的股份中拥有

权益。

%权益。根据证券及期货条例，耿凡超

女士被视为于中鸿凯盛所持有的股份中拥有权益。

，肖天驰先生被视为于其配偶耿凡超女士所持有

的股份中拥有权益。

除上文所披露者外，于最后实际可行日期，就董事所知，概无任何人

士（并非董事、监事及本公司最高行政人员的人士）于本公司股份或相关股

份拥有根据证券及期货条例第XV部第2及3分部须知会本公司及联交所的

权益或淡仓，或根据证券及期货条例第336条规定须记入本公司须保存登记

册之权益或淡仓。

附录二

一般资料

诉讼

于最后实际可行日期，本集团成员公司概无涉及任何重大诉讼或仲裁程序，

而据董事所知，本集团任何成员公司亦无任何尚未了结或面临威胁之重大诉讼

或索赔。

重大合约

除债务抵偿框架协议及2025年债务抵偿框架协议外，本公司于紧接本通函

日期前两年内并无订立任何属重大或可能属重大的重要合约（并非于日常及一般

业务过程中订立的合约）。

其他杂项

(a) 本公司的注册办事处为中国河北省廊坊市香河县开发区夏安公路南侧

平安大街九号办公楼及于香港的主要营业地点为香港中环皇后大道中

29号华人行18楼。

(b) 本公司的香港H股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司，地址为

香港夏悫道16号远东金融中心17楼。

先生现为香港公司治理公会员及英国公司治理公会员。

(d) 就诠释而言，本通函以英文版本为准。

附录二

一般资料

专家资格及同意书

曾于本通函提供意见或建议的专家的资格如下：

名称资格

百利勤金融有限公司根据证券及期货条例获准从事第6类（就机构

融资提供意见）受规管活动之持牌法团

北京中天华资产评估

有限责任公司

专业估值师

于最后实际可行日期，上述专家(i)已就刊发本通函发出同意书，同意分别

按照本通函所载形式及内容于本通函内转载其函件或意见并提述其名称，且迄

今并无撤回其同意书；(i)概无持有本集团任何成员公司的任何直接或间接股权，

亦无认购或提名他人认购本集团任何成员公司股份的权利（不论是否可依法强制

执行）；及(i)概无于自2024年12月31日（即本集团最近期刊发的经审核综合财务

报表的编制日期）以来，由本集团的任何成员公司收购或出售或租赁的任何资产，

或本集团任何成员公司拟收购或出售或租赁的任何资产中拥有任何直接或间接

权益。

展示文件

2025年债务抵偿框架协议及本附录「专家资格及同意书」一节提述的专家同

意书副本将自本通函日期起计14日内于联交所及本公司网站刊发。

附录三

估值报告

敬启者：

指示、目的及估值日期

北京中天华资产评估有限责任公司受荣万家生活服务股份有限公司委托，

对荣盛房地产发展股份有限公司等公司持有的住宅、商业、公寓所有权与车位使

用权等资产（详情见估值概要及估值报告）进行评估，用于荣盛房地产发展股份有

限公司等公司向荣万家生活服务股份有限公司抵偿债务目的做市场价值参考，

我们确认曾视察目标资产、作出相关查询并取得其他我们认为是必要的资料，以

便向阁下提供我们对目标资产于二零二五年四月三十日（估值日期）的市值的意见。

市值的定义

市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情

况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

我们完全根据权益基准对每一项物业或使用权进行估值。

估值基准及假设

我们对各物业或使用权的估值并无考虑特别条款或情况（如非典型融资、售

后租回安排、销售相关人士给予的特殊代价或优惠或仅特定拥有人或买方可用

的任何价值因素）所引致的估值升跌。

我们进行估值时，我们已依赖贵公司的中国法律顾问北京市君致律师事

务所提供有关目标资产的资料及意见。除法律意见另有说明外，对物业权益进行

估值，我们已假设荣盛房地产发展股份有限公司等公司拥有各物业的可强制执

行物业权益，并可于各获批尚未届满的土地使用期限整段期间内自由及不受干

预的使用、占用或出让目标资产，且已悉数支付任何应付的出让金。

有关业权状况及主要证书、批文及执照的批授情况已根据贵公司提供的

资料列载于各估值报告中的附注。

我们于估值中并无考虑任何有关物业的抵押、按揭或欠款，或出售成交时

可能产生的任何开支或税款。除另有说明外，我们假设目标资产概不附带可影响

其价值的繁重产权负担、限制及支销。

附录三

估值报告

估值方法

不动产估值主要方法为市场法、收益法与成本法，本次对上述方法进行了

分析，未采用收益法与成本法。

不采用收益法主要理由如下：(1)目标资产目前状态为闲置待售未对外出租，

同区域出租案例较少，且公开少，难以获取；(2)部分目标资产所属现租赁市场其

租金售价比不尽合理，从房屋收益的角度测算房屋市场价值远低于市场成交价，

故本次不适宜采用收益法。成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜

采用其他方法时选用的一种方法，并且重建成本正常会与市场价有较大差异，故

不适宜采用成本法进行评估。

由于同一区域相关物业交易信息活跃，并容易获取，具备采用市场法前提，

市场法下估值又能反应正常的市场交易价值，所以本次估值采用市场法进行评估。

对于荣盛发展集团的物业及使用权进行估值时，我们采用市场比较法，并假设目

标资产中的每一项是按现状出售，并经参考相关市场上可比的出售交易，就目标

物业及可比物业作出适当调整。鉴于目标资产多为附属商业、住宅及停车位，一

般都有可比的销售交易和有关该等销售的数据，因此，我们采用了市场比较法，

这与市场惯例一致。

以下是我们估值所使用的关键假设：

本次估值假设按照目标资产的100%权益价值进行交易，未考虑除荣盛房地

产发展股份有限公司外其他股东持有标的资产的份额。

以下各项之市场单位价格（扣除增值税）

：每个人民币26,600元至人民币228,300元。

：按建筑面积计为每平方米人民币550元至人民币3,670元。

：按建筑面积计为每平方米人民币5,269元至人民币18,547元。

：按建筑面积计为每平方米人民币3,128元至人民币14,692元。

附录三

估值报告

资料来源

我们进行估值时，我们已依赖贵公司及贵公司的法律顾问北京市君致律

师事务所提供有关目标资产的物业权及物业权益的资料及意见。

就所有物业而言，我们已接纳贵公司及荣盛房地产发展股份有限公司等

公司提供的有关规划批准或法定通告、地役权、年期、土地及楼宇识别资料、楼

宇竣工日期、停车位数目、占用详情、地区及建筑面积以及其他相关事项的意见。

估值报告所载的尺寸、量度及面积根据提供于我们的资料而确定。我们并

无理由怀疑贵公司提供于我们对估值重要资料的真实性及准确性。贵公司亦

已向我们表示，所提供的资料并无遗漏任何重大事实。

我们仅此指出，我们所获提供有关中国物业的文件主要以中文编写，英文

译本是我们对内容的理解。

业权核查

我们已获提供有关目标资产位于中国的物业的文件摘要。然而，我们并无

勘察文件正本以确定是否存在并无出现于我们获提供的文件中之任何修订。我

们亦无法确定各项目标资产权益，因此，我们依赖贵公司或贵公司的法律顾

问就贵公司于中国的物业权益所提供的意见。

实地勘察

于二零二五年五月，我们已视察目标资产的外部并在可能情况下视察其内

部。我们并无进行结构测量，惟在勘察过程中并无注意到任何严重缺陷。然而，

我们无法报告目标资产是否确无腐朽、虫蛀或任何其他结构缺陷。我们并无测试

任何公共设施。

除另有说明外，我们并无进行实地度量，以核实目标资产的土地及楼面积，

并假设提交我们的文件所载面积均为准确。

货币

除另有说明外，估值概要及估值报告所列的所有货币金额以中国法定货币

人民币列示。

附录三

估值报告

其他披露事项

我们确定，北京中天华资产评估有限责任公司及以下签署人士并无任何金

钱或其他利益，而会与物业权益的适当估值出现冲突，或合理的被视为能够影响

我们作出公正意见之能力。我们确认，我们为香港联合交易所有限公司证券上市

规则第5.08条所指的独立合资格估值师。

贵公司委任我们编制目标资产权益的估值以供公开披露，而上述各指示方

均充分知悉并同意，我们的估值乃在公正的基础上进行，不偏袒任何相关方。

敬请关注我们随附的估值概要及估值报告。

此致

荣万家生活服务股份有限公司

董事会敬启

河北省廊坊市香河县开发区夏安公路南侧平安大街九号办公楼

北京中天华资产评估有限责任公司

资产评估师：彭跃龙

资产评估师：冯彦

二零二五年七月二十一日

附注：彭跃龙先生具备中国资产评估师资质，有在中国区域物业类资产估值超过15年工作

经验，冯彦先生具备中国资产评估师资质，有在中国区域物业类资产估值超过15年

工作经验：两位先生具备胜任估值工作所需的全国市场知识、技巧及理解。

附录三

估值报告

估值概要

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购荣盛房地产发展股份有

限公司等公司的商舖、公寓、住宅所有权与车位使用权等资产的市值

编号物业名称

于二零二五年

四月三十日市值

人民币元

1安徽省－蚌埠市－锦绣香堤储藏间7,177,754

2安徽省－蚌埠市－玖珑院储藏间10,309,573

3安徽省－蚌埠市－兰凌御府储藏间5,503,839

4安徽省－蚌埠市－南山郦都储藏间5,154,123

5安徽省－蚌埠市－荣盛华府储藏间358,824

6安徽省－蚌埠市－西湖观邸商业、储藏间18,932,528

7安徽省－蚌埠市－香榭兰庭车位、储藏间5,876,591

8安徽省－蚌埠市－云龙观邸车位、储藏间4,043,968

9安徽省－黄山市－黄山浦溪水镇住宅4,386,478

10广东省－阳江市－御海湾商业12,656,280

11广东省－湛江市－中央广场车位14,637,600

12河北省－霸州市－温泉城车位12,818,300

13河北省－保定市－荣御中心车位、公寓、储藏间6,324,973

14河北省－沧州市－芳菲苑住宅1,810,482

15河北省－沧州市－花语城车位4,568,200

16河北省－沧州市－花语馨苑车位903,600

17河北省－沧州市－锦绣观邸储藏间175,024

18河北省－沧州市－锦绣天地车位488,000

19河北省－沧州市－锦绣学府车位732,000

20河北省－沧州市－荣盛名邸车位439,200

21河北省－沧州市－荣盛尚府车位48,800

22河北省－沧州市－泰享嘉府车位976,000

23河北省－承德市－锦绣学府住宅1,170,884

24河北省－承德市－青松岭住宅3,518,187

25河北省－邯郸市－阿尔卡迪亚车位183,600

26河北省－邯郸市－锦绣观邸车位、储藏间431,526

附录三

估值报告

编号物业名称

于二零二五年

四月三十日市值

人民币元

27河北省－邯郸市－锦绣学府车位、住宅、储藏间2,277,426

28河北省－邯郸市－荣盛观邸车位45,315,000

29河北省－衡水市－君悦学府车位1,733,600

30河北省－廊坊市－锦绣蓝苑车位3,635,000

31河北省－廊坊市－荣盛华府商业12,073,735

32河北省－廊坊市－荣盛首府车位、商业13,624,207

33河北省－廊坊市－塞纳荣府车位、商业30,049,768

34河北省－廊坊市－永清兰亭苑车位17,840,000

35河北省－石家庄市－荣盛城车位21,268,800

36河北省－石家庄市－荣盛华府车位、储藏间50,206,520

37河北省－唐山市－唐山湖畔郦舍储藏间82,645

38河北省－唐山市－唐山锦绣天城车位478,140

39河北省－唐山市－唐山锦绣御府车位122,600

40河北省－唐山市－唐山未来城车位8,643,300

41河北省－张家口市－冰雪花园住宅1,729,433

42河北省－张家口市－荣盛城车位、住宅1,196,372

43河北省－张家口市－盛景豪庭住宅1,486,173

44河南省－修武县－云台古镇商业5,837,180

45河南省－郑州市－荣盛华筑车位1,598,100

46湖南省－益阳市－荣盛华府车位6,615,250

47湖南省－长沙市－锦绣学府车位5,522,150

48湖南省－株洲市－荣盛华府车位49,428,500

49江苏省－南京市－保利合悦住宅11,086,686

50江苏省－南京市－锦绣观邸住宅2,570,700

51江苏省－南京市－隽峰雅苑车位19,809,900

附录三

估值报告

编号物业名称

于二零二五年

四月三十日市值

人民币元

52江苏省－南京市－鹭岛南苑车位106,161,600

53江苏省－南京市－荣城南苑车位21,447,200

54江苏省－南京市－荣城中苑车位21,244,400

55江苏省－徐州市－花语城车位、储藏间13,233,380

56江苏省－徐州市－荣盛城车位、储藏间7,794,909

57江苏省－徐州市－听澜雅居储藏间21,783

58江苏省－徐州市－悦盛生活广场车位、储藏间2,379,311

59辽宁省－沈阳市－和悦名邸商业2,366,662

60辽宁省－沈阳市－锦绣观邸车位84,734,300

61辽宁省－沈阳市－锦绣天地车位、商业45,809,487

62辽宁省－沈阳市－坤湖郦舍车位9,695,000

63辽宁省－沈阳市－沈阳荣盛城商业2,627,940

64辽宁省－沈阳市－沈阳盛京绿洲商业6,302,101

65辽宁省－沈阳市－沈阳紫提东郡车位11,357,000

66内蒙古－呼和浩特市－楠湖郦舍车位1,345,500

67山东省－滨州市－邹平墨香山南车位990,000

68山东省－德州市－阿尔卡迪亚温泉城车位98,816,000

69山东省－济南市－东第华府储藏间600,854

70山东省－临沂市－沂河郡府车位1,468,000

71山东省－青岛市－青岛锦绣外滩（品月苑）车位、住宅、

商业

3,323,841

72山东省－淄博市－花语江南车位664,400

73山西省－临汾市－荣盛锦绣学府车位3,510,000

74山西省－忻州市－荣盛锦绣学府车位、住宅8,762,864

75陕西省－汉中市－滨江悦府车位、住宅2,158,728

76四川省－成都市－花语城车位18,051,800

77四川省－成都市－香堤荣府车位1,094,400

附录三

估值报告

编号物业名称

于二零二五年

四月三十日市值

人民币元

78天津市－天津市－天津锦绣学府车位6,791,300

79天津市－天津市－天津荣盛华府车位1,983,300

80浙江省－杭州市－杭州檀越府车位2,450,000

81重庆市－重庆市－滨江华府商业2,961,956

82重庆市－重庆市－荣盛城观云郡车位、商业72,891,252

83重庆市－重庆市－荣盛华府车位、商业74,609,273

合计1,075,506,060

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－锦绣香堤储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣香堤储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

锦绣香堤储藏间

该物业为储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含储藏间5,458平方

米。

该物业已授权住宅土地使

用权，于2082年9月16日届

满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币7,177,754元

（人民币大写

柒佰壹拾柒万

柒仟柒佰伍拾肆元）

附注：

，该物业的所有权归属于蚌埠荣盛伟业房地产开

发有限公司，均于2082年9月16日到期，为城镇住宅用地、批发零售用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1蚌国用（出让）第2013210号

2蚌国用（出让）第2013363号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的 3 个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

锦绣香堤11,468

锦绣香堤21,468

锦绣香堤31,009

附录三

估值报告

可比项目基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣香堤1锦绣香堤2锦绣香堤3

位置安徽省蚌埠市

锦绣香堤

小区A2–3号

安徽省蚌埠市

锦绣香堤

小区2–3号

安徽省蚌埠市

锦绣香堤

小区11–36号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）6.486.488.16

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置锦绣香堤1锦绣香堤2锦绣香堤3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,4681,4681,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,4681,4681,009

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,315元╱平方米，我们根据该价格得出

锦绣香堤储藏间的市值为7,177,754元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－玖珑院储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的玖珑院储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

玖珑院储藏间

该物业为储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含储藏间5,812平方

米。

该物业已授权的商业土地

使用权，商服用地于2088年

6月14日届满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币10,309,573元

（人民币大写

壹仟零叁拾万

玖仟伍佰柒拾叁元）

附注：

，该物业的所有权归属于蚌埠荣盛祥云房地产开

发有限公司，下述国有土地使用权均于2088年6月14日到期，为城镇住宅用地，详情

如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1皖(2018)蚌埠市不动产权第0067129号

2皖(2018)蚌埠市不动产权第0067130号

3皖(2018)蚌埠市不动产权第0067131号

4皖(2018)蚌埠市不动产权第0067132号

5皖(2018)蚌埠市不动产权第0067133号

6皖(2018)蚌埠市不动产权第0067134号

7皖(2018)蚌埠市不动产权第0068649号

8皖(2018)蚌埠市不动产权第0068653号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的 3 个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

玖珑院11,927

玖珑院21,927

玖珑院31,468

附录三

估值报告

可比项目基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称玖珑院1玖珑院2玖珑院3

位置安徽省蚌埠市

玖珑院

12–负–16

安徽省蚌埠市

玖珑院

28–负–19

安徽省蚌埠市

玖珑院

6–负–11

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）5.4810.178.82

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置玖珑院1玖珑院2玖珑院3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,9271,9271,468

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,9271,9271,468

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,774元╱平方米，我们根据该价格得出

玖珑院储藏间的市值为10,309,573元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 蚌埠荣盛祥云房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－兰凌御府储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的兰凌御府储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

兰凌御府储藏间

该物业为储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含储藏间3,749平方

米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，于2087年9月14日

届满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币5,503,839元

（人民币大写

伍佰伍拾万叁仟

捌佰叁拾玖元）

附注：

，该物业的所有权归属于蚌埠荣盛锦业房地产开

发有限公司，下述国有土地使用权均于2087年9月14日到期，为城镇住宅用地，详情

如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1皖(2018)蚌埠市不动产权第0055554号

2皖(2018)蚌埠市不动产权第0005116号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的 3 个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方米）

兰凌御府11,468

兰凌御府21,468

兰凌御府31,468

附录三

估值报告

可比项目基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称兰凌御府1兰凌御府2兰凌御府3

位置安徽省蚌埠市

兰凌御府1

安徽省蚌埠市

兰凌御府2

安徽省蚌埠市

兰凌御府3

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）10.4810.4810.48

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置兰凌御府1兰凌御府2兰凌御府3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,4681,4681,468

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,4681,4681,468

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,468元╱平方米，我们根据该价格得出

兰凌御府储藏间的市值为5,503,839元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 蚌埠荣盛锦业房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－南山郦都储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的南山郦都储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

南山郦都储藏间

该物业为储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含储藏间5,108平方

米。

该物业已授权住宅土地使

用权，于2080年10月15日届

满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币5,154,123元

（人民币大写

伍佰壹拾伍万

肆仟壹佰贰拾叁元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛（蚌埠）置业有限公

司，下述国有土地使用权均于2080年10月15日到期。为城镇住宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1蚌国用（出让）第2010310号

2蚌国用（出让）第2010311号

3蚌国用（出让）第2010312号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方米）

南山郦都11,009

南山郦都21,009

南山郦都31,009

附录三

估值报告

可比项目基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称南山郦都1南山郦都2南山郦都3

位置安徽省蚌埠市

南山郦都17栋

2单元93号

安徽省蚌埠市

南山郦都

D区2号

安徽省蚌埠市

南山郦都

D区47号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）6.15.46.41

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置南山郦都1南山郦都2南山郦都3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,0091,0091,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,0091,0091,009

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,009元╱平方米，我们根据该价格得出

南山郦都储藏间的市值为5,154,123元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛（蚌埠）置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得

该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土

地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－荣盛华府储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛华府储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

荣盛华府储藏间

该物业为储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含储藏间221平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，于2086年7月28日

届满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币358,824元

（人民币大写

叁拾伍万

捌仟捌佰贰拾肆元）

附注：

，该物业的所有权归属于蚌埠荣盛鼎业房地产开

发有限公司，于2086年7月28日届满，为城镇住宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1皖(2017)蚌埠市不动产权第0008367号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

锦绣香堤1,468

玖珑院1,927

兰凌御府1,468

附录三

估值报告

可比项目基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣香堤玖珑院兰凌御府

位置安徽省蚌埠市

锦绣香堤

小区A2–3号

安徽省蚌埠市

玖珑院

12–负–16

安徽省蚌埠市

兰凌御府1

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）6.485.4810.48

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置锦绣香堤玖珑院兰凌御府

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,4681,9271,468

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,4681,9271,468

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,621元╱平方米，我们根据该价格得出

荣盛华府储藏间的市值为358,824元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 蚌埠荣盛鼎业房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－西湖观邸商业、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的西湖观邸商业、储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

西湖观邸商业、

储藏间

该物业为商业、储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含商业2,593平方米，

储藏间5,424平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2053年8月30日届满，住

宅用地2083年8月30日届满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币18,932,528元

（人民币大写

壹仟捌佰玖拾叁万

贰仟伍佰贰拾捌元）

附注：

，该物业的所有权归属于蚌埠荣盛嘉业房地产开

发有限公司，具体为城镇住宅用地，其中，商业部分于2053年8月30日届满，住宅

部分2083年8月30日届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1蚌国用（出让）第2014063号

2蚌国用（出让）第2014064号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（商业）单位价格

（人民币元╱平方米）

和顺第九街商业5,339

观澜御湖世家商业6,328

白马生活购物广场5,541

附录三

估值报告

可比项目基本情况（商业）：

类别可比案例

可比案例

名称和顺第九街商业观澜御湖

世家商业

白马生活

购物广场

位置安徽省蚌埠市

禹会区

安徽省蚌埠市

禹会区

安徽省蚌埠市

禹会区

交易日期2025年2025年2025年

楼层中间层中间层中间层

物业面积（平方米）100475.3230.52

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2016年前后2016年前后2016年前后

可比项目（储藏间）单位价格

（人民币元╱平方米）

西湖观邸11,009

西湖观邸2826

西湖观邸31,009

可比项目基本情况（储藏间）：

类别可比案例

可比案例

名称西湖观邸1西湖观邸2西湖观邸3

位置安徽省蚌埠市

西湖观邸

10号66号

安徽省蚌埠市

西湖观邸

9号07号

安徽省蚌埠市

西湖观邸

2号5号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）5.695.795.85

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置和顺第九街

商业

观澜御湖

世家商业

白马生活

购物广场

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）100.00475.3230.52

交易价（人民币元╱平方米）5,3396,3285,541

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街状况102%102%100%

交通便利度100%100%97%

建筑面积108%106%108%

外观设计100%100%96%

层高（米）100%104%98%

土地使用期限（年）100%99%100%

可比物业（商业）

ABC

总调整89.0%88.2%101.5%

经调整单价（人民币元╱平方米）4,7525,5835,622

根据上述调整，该标的商业的平均单价为5,319元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200>500>800>1,000

<500<800<1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出西湖观邸商业市值为13,791,050元。

附录三

估值报告

(b) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置西湖观邸西湖观邸西湖观邸

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,0098261,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,0098261,009

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为948元╱平方米，我们根据该价格

得出西湖观邸储藏间的市值为5,141,478元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－香榭兰庭车位、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的香榭兰庭车位、储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

香榭兰庭车位、

储藏间

该物业为车位、储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含车位2个，储藏间

3,924平方米。

该物业已授权住宅土地使

用权，于2082年12月25日届

满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币5,876,591元

（人民币大写

伍佰捌拾柒万

陆仟伍佰玖拾壹元）

附注：

，该物业的所有权归属于蚌埠荣盛丰业房地产开

发有限公司，于2082年12月25，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1蚌国用（出让）第2013168号

2蚌国用（出让）第2013219号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

瀚林华府53,394

阿尔卡迪亚蓝天城160,048

阿尔卡迪亚蓝天城264,667

可比项目（储藏间）单位价格

（人民币元╱平方米）

香榭兰庭11,468

香榭兰庭21,468

香榭兰庭31,468

附录三

估值报告

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称瀚林华府阿尔卡迪亚

蓝天城1

阿尔卡迪亚

蓝天城2

位置安徽省蚌埠市

经开区

滨湖新区

安徽省蚌埠市安徽省蚌埠市

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101012

可比案例基本情况（储藏间）：

类别可比案例

可比案例

名称香榭兰庭1香榭兰庭2香榭兰庭3

位置安徽省蚌埠市

香榭兰庭

30号7号

安徽省蚌埠市

香榭兰庭

30号2号

安徽省蚌埠市

香榭兰庭

30号1号

交易日期2024年12月2024年12月2024年12月

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）9.119.429.3

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置瀚林华府阿尔卡迪亚

蓝天城1

阿尔卡迪亚

蓝天城2

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）53,39460,04864,667

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型103%100%100%

商服繁华程度103%100%100%

总调整94%100%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）50,32960,04864,667

根据上述调整，该标的车位的平均单价为58,300.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出香榭

兰庭车位市值为116,600元。

附录三

估值报告

(b) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置香榭兰庭1香榭兰庭3香榭兰庭3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,4681,4681,468

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,4681,4681,468

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,468元╱平方米，我们根据该价

格得出香榭兰庭储藏间的市值为5,759,991元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－蚌埠市－云龙观邸车位、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的云龙观邸车位、储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

蚌埠市

云龙观邸车位、

储藏间

该物业为车位、储藏间。

位于安徽省蚌埠市。

其中包含车位27个，储藏

间2,448平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，于2081年10月12日

届满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币4,043,968元

（人民币大写

肆佰零肆万

叁仟玖佰陆拾捌元）

附注：

，该物业的所有权归属于蚌埠荣盛筑家房地产开

发有限公司，于2081年10月12日届满，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1蚌国用（出让）第2011322号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（车位）单位价格

（人民币╱个）

瀚林华府53,394

阿尔卡迪亚蓝天城160,048

阿尔卡迪亚蓝天城264,667

可比项目（储藏间）单位价格

（人民币╱平方米）

云龙观邸11,009

云龙观邸21,009

云龙观邸31,009

附录三

估值报告

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称瀚林华府阿尔卡迪亚

蓝天城1

阿尔卡迪亚

蓝天城2

位置安徽省蚌埠市

经开区

滨湖新区

安徽省蚌埠市安徽省蚌埠市

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101012

可比案例基本情况（仓储间）：

类别可比案例

可比案例

名称云龙观邸1云龙观邸2云龙观邸3

位置安徽省蚌埠市

云龙观邸1

安徽省蚌埠市

云龙观邸2

安徽省蚌埠市

云龙观邸3

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）6.286.286.28

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置瀚林华府阿尔卡迪亚

蓝天城1

阿尔卡迪亚

蓝天城2

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）53,39460,04864,667

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型103%100%100%

商服繁华程度103%100%100%

总调整94%100%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）50,32960,04864,667

根据上述调整，该标的车位的平均单价为58,300.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出云龙

观邸车位市值为1,574,100元。

附录三

估值报告

(b) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置云龙观邸1云龙观邸3云龙观邸3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,0091,0091,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,0091,0091,009

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,009元╱平方米，我们根据该价

格得出云龙观邸储藏间的市值为2,469,868元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 蚌埠荣盛筑家房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

安徽省－黄山市－黄山浦溪水镇住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的黄山浦溪水镇住宅物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

安徽省

黄山市

黄山浦溪水镇

住宅

该物业为住宅。

位于安徽省黄山市。

其中包含住宅300平方米。

该物业已授权的商业土地

使用权，于2056年8月24日

届满。

于估值日期，

该物业尚处于建

设中。

人民币4,386,478元

（人民币大写

肆佰叁拾捌万

陆仟肆佰柒拾捌元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛康旅投资有限公司，

于2056年8月24日届满，为其他商服用地。详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证

对应土地使用权证号╱

不动产权证号

1（黄）房预售证第[2021]19号皖(2017)黄山区不动产权第0003545号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

荣盛山合水114,832

荣盛山合水215,506

荣盛山合水315,060

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛山合水1荣盛山合水2荣盛山合水3

位置黄山市黄山区

耿城镇沟村

黄山市黄山区

耿城镇沟村

黄山市黄山区

耿城镇沟村

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层低层低层

物业面积（平方米）756652

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2023年2023年2023年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可资比较物业（住宅）

ABC

位置荣盛山合水1荣盛山合水2荣盛山合水3

用途住宅住宅住宅

建筑面积（平方米）756652

交易价（人民币元╱平方米）14,83215,50615,060

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

朝向（单套住宅采用）103.00%103.00%103.00%

总调整97.09%97.09%97.09%

经调整单价（人民币元╱平米）14,40015,05414,621

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为14,692元╱平方米，我们以该价格作为基

准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余住宅的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50>80>100>140

<80<100<140

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

附录三

估值报告

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出黄山浦溪水镇住宅估值为4,412,890元，同时由于

该项目尚处于建设中，经核实后续预计发生成本26,412元，本次予以扣减，故计算

后的黄山浦溪水镇住宅估值为4,386,478元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛康旅投资有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月二十三日勘察该物业。

附录三

估值报告

10.

广东省－阳江市－御海湾商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的御海湾商业物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

广东省

阳江市

御海湾商业

该物业为商业。

位于广东省阳江市。

其中包含商业1,140平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，于2089年6月26日

届满。

于估值日期，

该物业为空置及

已落成待售。

人民币12,656,280元

（人民币大写

壹仟贰佰陆拾伍万

陆仟贰佰捌拾元）

附注：

，该物业的所有权归属于阳西华盛房地产有限公

司，于2089年6月26日到期，为城镇住宅用地，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证

对应土地的土地使用权证号╱

不动产权证号

1预售编号：西建房预2021003号粤(2019)阳西县不动产权第0012085号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

月亮湾商业10,094

阳西金湖湾商业12,544

阳西碧桂园商业14,504

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称月亮湾商业阳西

金湖湾商业

阳西

碧桂园商业

位置阳西县

椰林路与

月亮湾大道

阳西县

迎宾大道

阳西县

兴业路与

新325国道

交接处

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）6510046

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2020年前后2020年前后2020年前后

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（商业）

ABC

位置月亮湾

商业

阳西金湖湾

商业

阳西碧桂园

商业

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）6510046

交易价（元）10,09412,54414,504

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

交通便利度100%104%104%

建筑面积108%108%108%

装饰装修100%102%96%

房屋新旧程度97.5%96%97.5%

层高（米）106%100%103%

可比物业（商业）

ABC

总调整89.59%90.92%88.65%

经调整单价（人民币元╱平方米）9,04311,40512,858

根据上述调整，该标的商业的平均单价为11,102元╱平方米，我们以该价格作为基

准价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200>500>800>1,000

<500<800<1,000

附录三

估值报告

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出御海湾商业市值为12,656,280元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 阳西华盛房地产有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得

该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土

地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月二十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

11.

广东省－湛江市－中央广场车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的中央广场车位物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

广东省

湛江市

中央广场车位

该物业为车位。

位于广东省湛江市。

其中包含车位228个。

该物业已授权的商务金融

及住宅土地使用权，商务

金融用地于2053年5月16日

届满，住宅用地2083年5月

16日届满。

于估值日期，该物

业为空置及已落

成待售。

人民币14,637,600元

（人民币大写

壹仟肆佰陆拾叁万

柒仟陆佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于湛江开发区荣发房地产

开发有限公司，为商务金融业及住宅用地，其中，商务金融业用地于2053年5月16日

届满，住宅用地2083年5月16日届满。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1湛开国用(2013)第80号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

沿江华庭71,619

恒大绿洲车位56,055

荣基翠堤湾车位51,743

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称沿江华庭恒大绿洲

车位

荣基翠堤湾

车位

位置赤坎湛江市坡头区

海湾南路12号

赤坎金沙湾

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）1212.5413

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置沿江华庭恒大绿洲

车位

荣基翠堤湾

车位

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）71,61956,05551,743

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型97%97%97%

物业类型98%98%98%

车位新旧程度98%98%98%

总调整107.34%107.34%107.34%

经调整单价（人民币元╱停车位）76,87860,17155,543

根据上述调整，该标的车位的平均单价为64,200.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出中央广场车位市值为

14,637,600元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 湛江开发区荣发房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

12.

河北省－霸州市－温泉城车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的温泉城车位物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

霸州市

温泉城车位

该物业为车位。

位于河北省霸州市。

其中包含车位271个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2085年

1月9日届满。

于估值日期，该物

业为空置及已落

成待售。

人民币12,818,300元

（人民币大写

壹仟贰佰捌拾壹万

捌仟叁佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛房地产发展股份有

限公司霸州分公司，于2085年1月9日，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1廊霸国用(2015)第00156号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

诗锦苑45,200

丽水康城54,300

芳清苑40,700

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称诗锦苑丽水康城芳清苑

位置河北省霸州市河北省霸州市河北省霸州市

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101010

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置诗锦苑丽水康城芳清苑

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）45,20054,30040,700

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街道路类型100.00%97.00%100.00%

总调整100.00%103.09%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）45,20055,97940,700

根据上述调整，该标的车位的平均单价为47,300元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出温泉城车位市值为

12,818,300元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛房地产发展股份有限公司霸州分公司拥有该物业的法定、有效及完整所

有权，并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式

处置该物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当0事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十三日勘察该物业。

附录三

估值报告

13.

河北省－保定市－荣御中心车位、公寓、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣御中心车位、公寓、储藏间物业

权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

保定市

荣御中心车位、

公寓、储藏间

该物业为车位、公寓、

储藏间。

位于河北省保定市。

其中包含车位14个，公寓

711平方米，储藏间71平方

米。

该物业已授权的商业土地

使用权，商务金融用地于

2057年8月3日届满。

于估值日期，该物

业为空置及已落

成待售。

人民币6,324,973元

（人民币大写

陆佰叁拾贰万

肆仟玖佰柒拾叁元）

附注：

，该物业的所有权归属于保定市浙商房地产开发

有限公司，于2057年8月3日到期，为商务金融用地。详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证

对应土地使用权证号╱

不动产权证号

1保房预售证2018第032号冀(2018)保定市不动产权第0002981号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（公寓）单位价格

（人民币元╱平方米）

汇博上谷大观6,624

源盛水岸国际6,624

翡翠山6,670

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

公园时代91,200

国宅华园95,000

上林熙园85,500

可比案例基本情况（公寓）：

类别可比案例

可比案例

名称汇博上谷大观源盛水岸国际翡翠山

位置朝阳北大街

2238号

朝阳北大街

1954号

北三环

5700号

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层中层中层

物业面积（平方米）505058.8

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2017年前后2021年前后2017年前后

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称公园时代国宅华园上林熙园

位置利家街

1888号

阳光北大街

1168号

西二环与

华西路

交叉口西

400米

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）202015

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置公园时代国宅华园上林熙园

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）91,20095,00085,500

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

商服繁华程度100.00%100.00%97.00%

总调整100.00%100.00%103.09%

经调整单价（人民币元╱停车位）91,20095,00088,144

根据上述调整，该标的车位的平均单价为91,400.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣御

中心车位市值为1,279,600元。

(b) 公寓

可资比较物业（公寓）

ABC

位置汇博上谷大观源盛水岸国际翡翠山

用途公寓公寓公寓

建筑面积（平方米）505058.8

交易价（人民币元╱平米）6,6246,6246,670

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

朝向（单套住宅采用）97.50%99.50%100.00%

楼层99.00%100.00%100.00%

公交站点距离（米）100.00%100.00%98.00%

公交线路数量（条）100.00%100.00%98.00%

小区绿化率100.00%98.00%100.00%

装饰装修102.00%100.00%103.00%

房屋新旧程度99.20%100.00%99.20%

层高（米）97.00%100.00%100.00%

总调整105.55%102.55%101.91%

经调整单价（人民币元╱平米）6,9926,7936,797

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为6,861元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

面积参数调整因素：

变动20平方米，修正幅度为－1%；

附录三

估值报告

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为－0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出荣御中心公寓市值为4,967,097元。

可比物业（储藏间）

ABC

位置荣御中心1荣御中心3荣御中心3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,1001,1001,100

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,1001,1001,100

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,100元╱平方米，我们根据该价

格得出荣御中心储藏间的市值为78,276元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 保定市浙商房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并

已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物

业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十三日勘察该物业。

附录三

估值报告

14.

河北省－沧州市－芳菲苑住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的芳菲苑住宅物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

芳菲苑住宅

该物业为住宅。

位于河北省沧州市。

其中包含住宅420平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2046年3月28日届满，住

宅用地2076年3月28日届满。

于估值日期，该

物业尚处于建设

中。

人民币1,810,482元

（人民币大写

壹佰捌拾壹万

零肆佰捌拾贰元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛房地产发展股份有

限公司沧州分公司，土地为商业及住宅用地，商业用地于2046年3月28日届满，住宅

用地2076年3月28日届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沧运国用(2006)第00316号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱

平方米）

兰亭序10,348

芳菲苑9,772

锦绣天地10,437

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称兰亭序芳菲苑锦绣天地

位置运河区

黄河西路

运河区

黄河西路

与永安南

大道交汇处

南行300米

开元大道

与黄河路

交汇处

交易日期2025年2025年2025年

楼层中层高层中层

物业面积（平方米）115.6796.2493.57

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2014年前后2015年前后2015年前后

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可资比较物业（住宅）

ABC

位置兰亭序芳菲苑锦绣天地

用途住宅住宅住宅

建筑面积（平方米）756652

交易价（人民币元╱平米）10,3489,77210,437

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

朝向（单套住宅采用）103.50%103.50%103.50%

楼层101.00%100.00%101.00%

朝向（单套住宅采用）102.00%103.00%103.00%

房屋新旧程度99.60%100.00%100.00%

建筑面积103.00%106.00%106.00%

总调整91.42%88.49%87.62%

经调整单价（人民币元╱平米）9,4608,6489,145

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为9,084元╱平方米，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<80<100>140

80>100<140

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

附录三

估值报告

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出芳菲苑住宅估值为3,801,774元，同时由于该项目

尚处于建设中，经核实后续预计发生成本1,991,292元，本次予以扣减，故计算后的

芳菲苑住宅估值为1,810,482元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛房地产发展股份有限公司沧州分公司拥有该物业的法定、有效及完整所

有权，并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式

处置该物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月十四日勘察该物业。

附录三

估值报告

15.

河北省－沧州市－花语城车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的花语城车位物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

花语城车位

该物业为车位。

位于河北省沧州市。

其中包含车位91个。

该物业已授权住宅土地使

用权，于2090年8月20日届

满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币4,568,200元

（人民币大写

肆佰伍拾陆万

捌仟贰佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州荣川房地产开发有

限公司，于2090年8月20日期，为城镇住宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀(2020)沧州市不动产权第0022432号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱个）

颐和新城尚城小区62,752

荣盛锦绣天地45,238

沧州恒大城40,714

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称颐和新城尚城

小区

荣盛锦绣

天地

沧州恒

大城

位置河北沧州河北沧州河北沧州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）152012

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置颐和新城尚城

小区

荣盛锦绣天地沧州恒大城

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）62,75245,23840,714

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型100.00%98.00%98.00%

总调整100.00%102.04%102.04%

经调整单价（人民币元╱停车位）62,75246,16141,545

根据上述调整，该标的车位的平均单价为50,200.00元╱个，我们以该价格作为基准

价，调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出花语城车位市值

为4,568,200元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沧州荣川房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月十四日勘察该物业。

附录三

估值报告

16.

河北省－沧州市－花语馨苑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的花语馨苑车位物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

花语馨苑车位

该物业为车位。

位于河北省沧州市。

其中包含车位18个。

该物业已授权住宅土地使

用权，于2088年1月8日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币903,600元

（人民币大写

玖拾万

叁仟陆佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州千宸房地产开发有

限公司，于2088年1月8日届满，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀(2018)沧州市不动产权第0002255号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱个）

颐和新城尚城小区62,752

荣盛锦绣天地45,238

沧州恒大城40,714

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称颐和新城尚城

小区

荣盛锦绣

天地

沧州恒

大城

位置河北沧州河北沧州河北沧州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）152012

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置颐和新城尚城

小区

荣盛锦绣天地沧州恒大城

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）62,75245,23840,714

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型100.00%98.00%98.00%

总调整100.00%102.04%102.04%

经调整单价（人民币元╱停车位）62,75246,16141,545

根据上述调整，该标的车位的平均单价为50,200.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出花语馨苑车位市值为

903,600元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沧州千宸房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限。

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十四日勘察该物业。

附录三

估值报告

17.

河北省－沧州市－锦绣观邸储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣观邸储藏间物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

锦绣观邸储藏间

该物业为储藏间。位于河

北省沧州市。

其中包含储藏间55平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2054年10月22日届满，住

宅用地2084年10月22日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币175,024元

（人民币大写

壹拾柒万

伍仟零贰拾肆元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州荣盛房地产开发有

限公司新华分公司，为城镇住宅用地，其中商业用地于2054年10月22日届满，住宅

用地2084年10月22日届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沧新国用(2014)第173号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方）

锦绣观邸13,211

锦绣观邸22,752

锦绣观邸33,532

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣观邸1锦绣观邸2锦绣观邸3

位置河北

锦绣观邸

2号1单元

21号

河北

锦绣观邸

2号2单元

11号

河北

锦绣观邸

5号1单元

4号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）11.39.997.14

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置锦绣观邸1锦绣观邸2锦绣观邸3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）3,2112,7523,532

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）3,2112,7523,532

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为3,165元╱平方米，我们根据该价格得出

锦绣观邸储藏间的市值为175,024元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沧州荣盛房地产开发有限公司新华分公司拥有该物业的法定、有效及完整所

有权，并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式

处置该物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限。

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月十四日勘察该物业。

附录三

估值报告

18.

河北省－沧州市－锦绣天地车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣天地车位物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

锦绣天地车位

该物业为车位。

位于河北省沧州市。

其中包含车位10个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2051年6月13日届满，住

宅用地2081年6月13日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币488,000元

（人民币大写

肆拾捌万

捌仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州荣盛房地产开发有

限公司，商业用地于2051年6月13日届满，住宅用地2081年6月13日届满，为城镇住

宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沧运国用(2011)第00504号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱个）

金茂府65,367

恒大城二期43,578

锦绣天地43,578

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称金茂府恒大城二期锦绣天地

位置沧州沧州沧州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）12.51320

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置金茂府恒大城二期锦绣天地

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）65,36743,57843,578

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型103.00%103.00%100.00%

商服繁华程度103.00%103.00%100.00%

总调整94.26%94.26%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,61541,07643,578

根据上述调整，该标的车位的平均单价为48,800元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出锦绣天地车位市值为

488,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沧州荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

19.

河北省－沧州市－锦绣学府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣学府车位物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

锦绣学府车位

该物业为车位。

位于河北省沧州市。

其中包含车位15个。

该物业已授权住宅土地使

用权，于2089年3月18日届

满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币732,000元

（人民币大写

柒拾叁万贰仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州中实房地产开发有

限公司，于2089年3月18日届满，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀(2019)沧州市不动产权第0008323号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱个）

金茂府65,367

恒大城二期43,578

锦绣天地43,578

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称金茂府恒大城二期锦绣天地

位置沧州沧州沧州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）12.51320

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置金茂府恒大城二期锦绣天地

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）65,36743,57843,578

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街道路类型103.00%103.00%100.00%

商服繁华程度103.00%103.00%100.00%

总调整94.26%94.26%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,61541,07643,578

根据上述调整，该标的车位的平均单价为48,800元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出锦绣学府车位市值为

732,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 济南荣商房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

20.

河北省－沧州市－荣盛名邸车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛名邸车位物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

荣盛名邸车位

该物业为车位。

位于河北省沧州市。

其中包含车位9个。

该物业已授权住宅土地使

用权，于2087年5月7日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币439,200元

（人民币大写

肆拾叁万

玖仟贰佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州保盛房地产开发有

限公司，于2087年5月7日届满，为城镇住宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀(2017)沧州市（高新区）不动产权第0000008号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱个）

金茂府65,367

恒大城二期43,578

锦绣天地43,578

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称金茂府恒大城二期锦绣天地

位置沧州沧州沧州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）12.51320

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置金茂府恒大城二期锦绣天地

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）65,36743,57843,578

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型103.00%103.00%100.00%

商服繁华程度103.00%103.00%100.00%

总调整94.26%94.26%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,61541,07643,578

根据上述调整，该标的车位的平均单价为48,800元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣盛名邸车位市值为

439,200元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沧州保盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限。

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

21.

河北省－沧州市－荣盛尚府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛尚府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

荣盛尚府车位

该物业为车位。

位于河北省沧州市。

其中包含车位1个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2060年8月6日届满，住

宅用地2090年8月6日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币48,800元

（人民币大写

肆万捌仟捌佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州盛钰房地产开发

有限公司，该物业已授权的商业及住宅土地使用权，商业用地于2060年8月6日届满，

住宅用地2090年8月6日届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀(2020)沧州市不动产权第0019344号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱个）

金茂府65,367

恒大城二期43,578

锦绣天地43,578

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称金茂府恒大城二期锦绣天地

位置沧州沧州沧州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）12.51320

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置金茂府恒大城二期锦绣天地

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）65,36743,57843,578

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型103.00%103.00%100.00%

商服繁华程度103.00%103.00%100.00%

总调整94.26%94.26%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,61541,07643,578

根据上述调整，该标的车位的平均单价为48,800元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣盛尚府车位市值为

48,800元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沧州盛钰房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限。

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

22.

河北省－沧州市－泰享嘉府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的泰享嘉府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

沧州市

泰享嘉府车位

该物业为车位。

位于河北省沧州市。

其中包含车位16个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2056年7月6日届满，住

宅用地2086年7月6日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币976,000元

（人民币大写

玖拾柒万陆仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于沧州中盛房地产开发有

限公司，该物业已授权的商业用地于2056年7月6日届满，住宅用地2086年7月6日届满。

详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沧运国用(2016)第00390号

2沧运国用(2016)第00391号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方米）

金茂府65,367

恒大城二期43,578

锦绣天地43,578

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称金茂府恒大城二期锦绣天地

位置沧州沧州沧州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）12.51320

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置金茂府恒大城二期锦绣天地

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）65,36743,57843,578

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型103.00%103.00%100.00%

商服繁华程度103.00%103.00%100.00%

总调整94.26%94.26%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,61541,07643,578

根据上述调整，该标的车位的平均单价为48,800元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出泰享嘉府车位市值为

976,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沧州中盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

23.

河北省－承德市－锦绣学府住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣学府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

承德市

锦绣学府住宅

该物业为住宅。

位于河北省承德市。

其中包含住宅189平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2061年2月2日届满，住

宅用地2091年2月2日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币1,170,884元

（人民币大写

壹佰壹拾柒万

零捌佰捌拾肆元）

附注：

，该物业的所有权归属于承德荣德房地产开发有

限公司，该物业已授权的商业用地于2061年2月2日届满，住宅用地2091年2月2日届满。

详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1承房预售证第2021029号冀2021承德市不动产权第0002378号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方米）

锦绣学府6,362

王府世家5,997

澜台府6,360

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣学府王府世家澜台府

位置运河区

黄河西路

与永安南大道

交汇处

南行300米

双滦区

元宝山大街

双滦区

莲花路

与鼎盛路

交叉口

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层高层高层

物业面积（平方米）10982.37121

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2024年前后2014年前后2020年前后

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可资比较物业（住宅）

ABC

位置锦绣学府王府世家澜台府

用途住宅住宅住宅

建筑面积（平方米）10982.37121

交易价（人民币元╱平方米）6,362.005,997.006,360.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

朝向（单套住宅采用）100.50%100.50%100.50%

楼层（单套住宅采用）100.00%101.00%101.00%

交通便利度100.00%100.00%98.00%

公交线路数量（条）100.00%100.00%98.00%

项目规模（两种方式）100.00%101.00%100.00%

装饰装修100.00%103.00%103.00%

成新率100.00%97.20%98.80%

建筑面积（平方米）100.00%103.00%98.80%

建筑形式100.00%100.00%98.00%

总调整99.50%94.59%102.86%

经调整单价（人民币元╱平米）6,3305,6736,542

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为6,182元╱平方米，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50>80>100>140

<80<100<140

附录三

估值报告

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为–0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出锦绣学府住宅市值为1,176,396元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 承德荣德房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

24.

河北省－承德市－青松岭住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的青松岭住宅物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

承德市

青松岭

该物业为住宅。

位于河北省承德市。

其中包含住宅552平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2057年11月25日届满，住

宅用地2087年11月25日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币3,518,187元

（人民币大写

叁佰伍拾壹万

捌仟壹佰捌拾柒元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛（兴隆）旅游发展有

限公司，该物业已授权的商业用地于2057年11月25日届满，住宅用地2087年11月25

日届满。详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1（兴）房预售证第2018010号冀(2018)兴隆县不动产权第0001444

2（兴）房预售证第201820号冀(2018)兴隆县不动产权第0001444

3（兴）房预售证第201823号冀(2018)兴隆县不动产权第0001444

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方米）

青松岭塞外江南水镇7,191

青松岭塞外江南水镇6,175

青松岭塞外江南水镇6,247

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称青松岭塞外

江南水镇

青松岭塞外

江南水镇

青松岭塞外

江南水镇

位置兴隆县

青松岭镇

S258（津兴线）

兴隆县

青松岭镇

S258（津兴线）

兴隆县

青松岭镇

S258（津兴线）

交易日期2025年2025年2025年

楼层中层高层中层

物业面积（平方米）48.8810073

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2021年2021年2021年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可资比较物业（住宅）

ABC

位置青松岭塞外

江南水镇

青松岭塞外

江南水镇

青松岭塞外

江南水镇

用途住宅住宅住宅

建筑面积（平方米）48.8810073

交易价（人民币元╱平方米）7,1916,1756,247

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层（单套住宅采用）102.50%101.50%102.50%

建筑面积（平方米）103.00%97.00%100.00%

建筑形式100.00%100.00%98.00%

总调整94.72%101.57%99.55%

经调整单价（人民币元╱平米）6,8116,2726,219

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为6,434元╱平方米，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50>80>100>140

<80<100<140

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

附录三

估值报告

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出青松岭住宅市值为3,518,187元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛（兴隆）旅游发展有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

25.

河北省－邯郸市－阿尔卡迪亚车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的阿尔卡迪亚物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

邯郸市

阿尔卡迪亚

该物业为车位。

位于河北省邯郸市。

其中包含车位3个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2079年

8月24日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币183,600元

（人民币大写

壹拾捌万叁仟陆

佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛房地产发展股份有

限公司邯郸分公司，该物业已授权的住宅土地使用权，住宅用地于2079年8月24日

届满。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1邯郸市国用2009第H010031号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

书香苑D区72,381

北关新村54,286

馨视界花城－B区54,286

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称书香苑D区北关新村馨视界

花城－B区

位置霸州一中旁固安县

育才北路

安次区－

新四中

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）11810

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置书香苑D区北关新村馨视界花城

－B区

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）72,38154,28654,286

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

车位新旧程度98.00%98.00%100.00%

总调整98.00%98.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）73,85855,39454,286

根据上述调整，该标的车位的平均单价为61,200元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出阿尔卡迪亚车位市值

为183,600元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司拥有该物业的法定、有效及完整所

有权，并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式

处置该物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

26.

河北省－邯郸市－锦绣观邸车位、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣观邸物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

邯郸市

锦绣观邸

该物业为车位、储藏间。

位于河北省邯郸市。

其中包含车位4个，储藏间

16平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2088年

5月27日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币431,526元

（人民币大写

肆拾叁万壹仟伍佰

贰拾陆元）

附注：

，该物业的所有权归属于邯郸开发区荣发盛宏房

地产开发有限公司，住宅用地2088年5月27日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀2018邯郸市不动产权第0081896号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

和润嘉园90,476

中央公园108,571

力天凤凰城90,476

可比项目（储藏间）单位价格

（人民币元╱平方米）

锦绣观邸13,165

锦绣观邸23,165

锦绣观邸33,165

附录三

估值报告

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称和润嘉园中央公园力天凤凰城

位置丛台区－

三十一中

邯郸市

丛台区展

北路66号

丛台

万达广场

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）202020

可比案例基本情况（储藏间）：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣观邸1锦绣观邸2锦绣观邸3

位置河北锦绣观邸

2号1单元21号

河北锦绣观邸

2号2单元11号

河北锦绣观邸

5号1单元4号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）11.39.997.14

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置和润嘉园中央公园力天凤凰城

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）90,476108,57190,476

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

商服繁华程度103%103%100%

车位新旧程度98%98%100%

总调整99%99%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）89,633107,56087,841

根据上述调整，该标的车位的平均单价为95,000元╱个，我们以该价格作为基

准价，调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出锦绣观

邸车位市值为380,000元。

附录三

估值报告

(b) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置锦绣观邸1锦绣观邸2锦绣观邸3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）3,1653,1653,165

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）3,1653,1653,165

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为3,165元╱平方米，我们根据该价

格得出锦绣观邸储藏间的市值为51,526元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 邯郸开发区荣发盛宏房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所

有权，并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式

处置该物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

27.

河北省－邯郸市－锦绣学府车位、住宅、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣学府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

邯郸市

锦绣学府

该物业为车位、住宅、

储藏间。

位于河北省邯郸市。

其中包含车位4个，住宅

133平方米，储藏间245平方

米。

住宅用地于2087年7月13

日╱2087年6月11日届满

于估值日期，该物业为空

置及已落成待售。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币2,277,426元

（人民币大写

贰佰贰拾柒万柒仟

肆佰贰拾陆元）

附注：

，该物业的所有权归属于邯郸荣盛房地产开发有

限公司，均2087年7月13日、2087年6月11日到期，为商业、住宅用地，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀2024邯经开不动产权第0030912号冀(2018)邯郸市不动产权第0010757号

2╱冀(2017)邯郸市不动产权第0030318号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

和润嘉园90,476

中央公园108,571

力天凤凰城90,476

可比项目（住宅）单位价格

（人民币元╱平方米）

天润东方绿城9,027

罗兰峰景9,398

梦湖花镜孔雀城8,513

可比项目（储物间）单位价格

（人民币元╱平方米）

锦绣学府12,800

锦绣学府22,800

锦绣学府32,800

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称和润嘉园中央公园力天凤凰城

位置丛台区－

三十一中

邯郸市丛台区

展北路66号

丛台万达广场

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）202020

可比案例基本情况（住宅）：

类别可比案例

可比案例

名称天润东方绿城罗兰峰景梦湖花镜

孔雀城

位置邯郸邯郸邯郸

交易日期2025年2025年2025年

楼层中层高层中层

物业面积（平方米）124.11128110.3

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2015年2021年2021年

附录三

估值报告

可比案例基本情况（储藏间）：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣学府1锦绣学府2锦绣学府3

位置河北锦绣学府

2–1–2层13号

地下室

河北锦绣学府

2–1–2层19号

地下室

河北锦绣学府

4–1–2层11号

地下室

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）5.595.23.8

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置和润嘉园中央公园力天凤凰城

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）90,476108,57190,476

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

商服繁华程度103%103%100%

车位新旧程度98%98%100%

总调整99%99%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）89,633107,56087,841

根据上述调整，该标的车位的平均单价为95,000元╱个，我们以该价格作为基

准价，调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出锦绣学

府车位市值为380,000元。

附录三

估值报告

(b) 住宅

可资比较物业（住宅）

ABC

位置天润东方

绿城

罗兰峰景梦湖花镜

孔雀城

用途住宅住宅住宅

建筑面积（平方米）124.11128110.3

交易价（人民币元╱平米）9,0279,3988,513

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层（单套住宅采用）99.00%100.00%99.00%

交通便利度102.00%102.00%102.00%

成新率93.00%100.00%98.00%

总调整106.48%98.04%99.03%

经调整单价（人民币元╱平米）9,6129,2148,430

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为9,085元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出锦绣学府市值为1,211,939元。

附录三

估值报告

可比物业（储藏间）

ABC

位置锦绣学府1锦绣学府3锦绣学府3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）2,8002,8002,800

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）2,8002,8002,800

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为2,800元╱平方米，我们根据该价

格得出锦绣学府储藏间的市值为685,487元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 邯郸荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

28.

河北省－邯郸市－荣盛观邸车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛观邸物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

邯郸市

荣盛观邸

该物业为车位。

位于河北省邯郸市。

其中包含车位461个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2085年

12月11日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币45,315,000元

（人民币大写

肆仟伍佰叁拾壹万

伍仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛房地产发展股份有

限公司邯郸分公司，该物业已授权的住宅土地使用权，住宅用地于2085年12月11日

届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1邯县国用2016第01361号

2邯县国用2016第01360号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

和润嘉园90,476

中央公园108,571

力天凤凰城90,476

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称和润嘉园中央公园力天凤凰城

位置丛台区－

三十一中

邯郸市丛台区

展北路66号

丛台万达广场

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）202020

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置和润嘉园中央公园力天凤凰城

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）90,476108,57190,476

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

商服繁华程度103%103%100%

车位新旧程度98%98%100%

总调整99%99%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）89,633107,56087,841

根据上述调整，该标的车位的平均单价为95,000元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣盛观邸车位市值为

45,315,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司拥有该物业的法定、有效及完整所

有权，并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式

处置该物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

29.

河北省－衡水市－君悦学府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的君悦学府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

衡水市

君悦学府

该物业为车位。

位于河北省衡水市。

其中包含车位22个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2092年

4月13日╱2090年6月7日届

满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币1,733,600元

（人民币大写

壹佰柒拾叁万叁仟

陆佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于衡水荣军房地产开发有

限公司，住宅用地于2092年4月13日、2090年6月7日到期，为住宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀(2022)衡水市不动产权第2302767号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

北斗星城6区74,083

大陆世家67,857

碧桂园天悦府95,872

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称北斗星城6区大陆世家碧桂园天悦府

位置河北衡水河北衡水河北衡水

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）201518

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置北斗星城大陆世家碧桂园天悦府

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）74,08367,85795,872

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100%100%103%

车位新旧程度100%98%100%

总调整100%102%97%

经调整单价（人民币元╱停车位）74,08369,24293,080

根据上述调整，该标的车位的平均单价为78,800元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出君悦学府车位市值为

1,733,600元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 衡水荣军房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

30.

河北省－廊坊市－锦绣蓝苑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣蓝苑物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

廊坊市

锦绣蓝苑

该物业为车位。

位于河北省廊坊市。

其中包含车位50个。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币3,635,000元

（人民币大写

叁佰陆拾叁万

伍仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于廊坊开发区盛远房地产

开发有限公司，住宅用地于2082年12月25日，为住宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1廊国用2014第00282号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

幸福城雅园68,300

冬日瑞景72,853

汇景轩西区68,300

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称幸福城雅园冬日瑞景汇景轩西区

位置河北省廊坊市

广阳区广阳道

与永兴北路

交叉口

北200米

河北省廊坊市

广阳区北凤道

与永兴路

交叉口

河北省廊坊市

广阳区南尖塔

镇艺术大道

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）1514.515

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置幸福城雅园冬日瑞景汇景轩西区

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）68,30072,85368,300

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

商服繁华程度100%97%97%

车位新旧程度98%98%98%

总调整102%105%105%

经调整单价（人民币元╱停车位）69,69476,63971,849

根据上述调整，该标的车位的平均单价为72,700.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出锦绣蓝苑车位市值为

3,635,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 廊坊开发区盛远房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

31.

河北省－廊坊市－荣盛华府商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛华府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

廊坊市

荣盛华府商业

该物业为商业。

位于河北省廊坊市。

其中包含商业1,856平方米。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币12,073,735元

（人民币大写

壹仟贰佰零柒万

叁仟柒佰叁拾伍元）

附注：

，该物业的所有权归属于荣盛房地产发展股份有

限公司廊坊分公司，住宅用地于2081年5月18日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1廊国用2011第01297号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方米）

新世纪步行街第三大街5,318

建业大厦6,375

新世纪步行街第四大街5,607

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称新世纪步行街

第三大街

建业大厦新世纪步行街

第四大街

位置河北省廊坊市

广阳区新世纪

步行街

第三大街

河北省廊坊市

广阳区广阳道

河北省廊坊市

广阳区新世纪

步行街

第四大街

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层低层低层

物业面积（平方米）238500203

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2003年2010年2003年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（商业）

ABC

位置新世纪步行街

第三大街商业

建业大厦商业新世纪步行街

第四大街

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）238500203

交易价（人民币元╱平方米）5,3186,3755,607

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

区域繁华度110%100%110%

交通便利度100%100%103%

公交站点距离（米）100%100%102%

建筑面积115%110%115%

建筑规模98%100%98%

装饰装修100%102%104%

成新率86%94.5%86%

停车便捷度103%103%100%

层高（米）98%100%98%

临街宽度和进深比97%97%97%

土地使用期限（年）77.9%92.96%77.9%

总调整122.97%101.55%115.93%

经调整单价（人民币元╱平方米）6,5406,4746,500

根据上述调整，该标的商业的平均单价为6,505元╱平方米，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200>500>800>1,000

<500<800<1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出荣盛华府商业市值为12,073,735元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(A) 荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司，住宅用地于2081年5月18日到期，

为住宅用地，详情如下：

(a) 拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该物业的相关权属证

明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地使用权及房屋

所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

32.

河北省－廊坊市－荣盛首府车位、商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛首府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

廊坊市

荣盛首府车位、

商业

该物业为车位、商业。

位于河北省廊坊市。

其中包含车位26个，商业

1,536平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2089年

3月10日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币13,624,207元

（人民币大写

壹仟叁佰陆拾贰万

肆仟贰佰零柒元）

附注：

，该物业的所有权归属于廊坊开发区荣盛房地产

开发有限公司，住宅用地于2089年3月10日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀2019廊坊开发区不动产权第0000883号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

锦绣观邸43,862

世锦名城43,862

塞纳荣府43,862

可比项目（商业）单位价格

（人民币╱平方米）

广阳奥韵铂宫8,681

东方大学城叶圣陶路商舖8,855

东方大学城叶圣陶路商舖8,871

附录三

估值报告

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣观邸世锦名城塞纳荣府

位置河北省廊坊市

广阳区银河路

与北凤道交口

河北省廊坊市

广阳区光明东

道与许青路

交叉口

西北100米

河北省廊坊市

广阳区

祥云道89号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151215

可比案例基本情况（商业）：

类别可比案例

可比案例

名称广阳奥韵铂宫东方大学城

教师公寓

叶圣陶路

商舖

东方大学城

教师公寓

叶圣陶路

商舖

位置酒仙网

国际名酒城

（枫景园店）

开发区

东方大学城

开发区

会展中心

交易日期2025年2025年2025年

楼层三层首层首层

物业面积（平方米）250561560

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2018年2018年2018年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置锦绣观邸世锦名城塞纳荣府

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）43,86243,86243,862

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

商服繁华程度100%103%100%

供求情况100%100%104%

车位新旧程度98%98%98%

总调整102%99%96%

经调整单价（人民币元╱停车位）44,75743,45442,192

根据上述调整，该标的车位的平均单价为43,500.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣盛

首府车位市值为1,131,000元。

(b) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置广阳奥韵铂宫东方大学城

叶圣陶路商舖

东方大学城

叶圣陶路商舖

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）250.00561.00560.00

交易价（人民币元╱平方米）8,6818,8558,871

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

楼层100%120%120%

建筑面积105%100%100%

外观设计96%96%96%

成新率93%93%93%

物业管理99%99%99%

特殊位置（单套商业）100%100%95.65%

土地使用期限（年）94.93%94.84%94.84%

总调整113.51%99.41%103.93%

经调整单价（人民币元╱平方米）9,8538,8039,220

附录三

估值报告

根据上述调整，该标的商业的平均单价为9,292元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200

<500

500

<800

800

<1,000

1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出荣盛首府商业市值为12,493,207元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十八日勘察该物业。

附录三

估值报告

33.

河北省－廊坊市－塞纳荣府车位、商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的塞纳荣府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

廊坊市

塞纳荣府车位、

商业

该物业为车位、商业。

位于河北省廊坊市。

其中包含车位141个，商业

4,494平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2081年

6月30日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币30,049,768元

（人民币大写

叁仟零肆万玖仟

柒佰陆拾捌元）

附注：

，该物业的所有权归属于廊坊开发区荣盛房地产

开发有限公司，于2081年6月30日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1廊开国用2011第072号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

锦绣观邸43,862

世锦名城43,862

塞纳荣府43,862

可比项目（商业）单位价格

（人民币╱平方米）

阿尔卡迪亚商舖6,521

建业大厦6,333

建设路商舖7,320

附录三

估值报告

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称锦绣观邸世锦名城塞纳荣府

位置河北省廊坊市

广阳区银河路

与北凤道交口

河北省廊坊市

广阳区光明东

道与许青路

交叉口

西北100米

河北省廊坊市

广阳区

祥云道89号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151215

可比案例基本情况（商业）：

类别可比案例

可比案例

名称阿尔卡迪亚

商舖

建业大厦

商舖

建设路

商舖

位置河北省廊坊市

广阳区北凤道

河北省廊坊市

广阳区广阳道

河北省廊坊市

广阳区建设路

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）111500110

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2005年2008年2005年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置锦绣观邸世锦名城塞纳荣府

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）43,86243,86243,862

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

商服繁华程度100%103%100%

供求情况96%96%100%

车位新旧程度98%98%100%

总调整106%103%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）46,62245,26443,862

根据上述调整，该标的车位的平均单价为45,200.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出塞纳

荣府车位市值为6,373,200元。

(b) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置阿尔卡迪亚

商舖

建业大厦建设路商舖

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）111500110

交易价（人民币元╱平方米）6,5216,3337,320

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

楼层140%140%140%

临街状况102%102%102%

交通便利度97%97%100%

装饰装修100%104%102%

层高（米）97%100%97%

临街宽度和进深比（单套商业）97%97%100%

土地使用期限（年）91.72%96.56%91.57%

总调整83.66%74.11%77.29%

经调整单价（人民币元╱平方米）5,4554,6945,658

根据上述调整，该标的商业的平均单价为5,269元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200>500>800>1,000

<500<800<1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出塞纳荣府商业市值为23,676,568元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十八日勘察该物业。

附录三

估值报告

34.

河北省－廊坊市－永清兰亭苑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的永清兰亭苑物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

廊坊市

永清兰亭苑车位

该物业为车位。

位于河北省廊坊市。

其中包含车位446个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地2076年12

月22日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币17,840,000元

（人民币大写

壹仟柒佰捌

拾肆万元）

附注：

，该物业的所有权归属于廊坊方泽房地产开发有

限公司，于2076年12月22日到期，为城镇住宅用地。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1永国用2015第0044号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

永清兰亭苑140,000

永清兰亭苑240,000

永清兰亭苑340,000

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称永清兰亭苑1永清兰亭苑2永清兰亭苑3

位置河北省廊坊市

永清兰亭苑

河北省廊坊市

永清兰亭苑

河北省廊坊市

永清兰亭苑

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151515

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置永清兰亭苑1永清兰亭苑2永清兰亭苑3

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）40,00040,00040,000

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

商服繁华程度100%100%100%

车位新旧程度100%100%100%

总调整100%100%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）40,00040,00040,000

根据上述调整，该标的车位的平均单价为40,000元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出永清兰亭苑车位市值

为17,840,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 廊坊方泽房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十八日勘察该物业。

附录三

估值报告

35.

河北省－石家庄市－荣盛城车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

石家庄市

荣盛城车位

该物业为车位。

位于河北省石家庄市。

其中包含车位252个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地2083年11

月29日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币21,268,800元

（人民币大写

贰仟壹佰贰拾

陆万捌仟捌佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于河北欣绿房地产开发有

限公司，于2083年11月29日到期，为住宅用途，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀2018石家庄市不动产权第0090251号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

瑞嘉家园94,100

天伦锦城68,400

海棠家园85,500

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称瑞嘉家园天伦锦城海棠家园

位置桥西区桥西区桥西区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）15810

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置瑞嘉家园天伦锦城海棠家园

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）94,10068,40085,500

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100%97%100%

车位新旧程度100%98%98%

总调整100%105%102%

经调整单价（人民币元╱停车位）94,10071,95587,245

根据上述调整，该标的车位的平均单价为84,400元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣盛城车位市值为

21,268,800元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 河北欣绿房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十九日勘察该物业。

附录三

估值报告

36.

河北省－石家庄市－荣盛华府车位、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛华府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

石家庄市

荣盛华府车位、

储藏间

该物业为车位、储藏间。

位于河北省石家庄市。

其中包含车位369个，储藏

间92平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2056年4月19日届满，住

宅用地2086年4月19日届

满。╱该物业已授权的商业

及住宅土地使用权，商业

用地于2051年5月18日届满，

住宅用地2081年5月18日届

满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币50,206,520元

（人民币大写

伍仟零贰拾万

陆仟伍佰贰拾元）

附注：

，该物业的所有权归属于石家庄荣恩房地产开发

有限公司，该物业已授权的商业及住宅土地使用权，商业用地于2056年4月19日届满，

住宅用地2086年4月19日届满。详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1冀2016石家庄市不动产权第0026155号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

水榭花都五期133,000

荣景园114,000

新里绿地中山公馆137,750

可比项目（储藏间）单位价格

（人民币元╱平方米）

荣盛华府13,670

荣盛华府23,670

荣盛华府33,670

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称水榭花都五期荣景园新里绿地

中山公馆

位置开发区

珠峰大街

长安区

和平东路7号

桥西

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151515

可比案例基本情况（储藏间）：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛华府1荣盛华府2荣盛华府3

位置河北荣盛华府

B1-0116号

河北荣盛华府

B2-0207号

河北荣盛华府

A11-0235号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）16.566.7416.55

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置水榭花都五期荣景园新里绿地

中山公馆

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）133,000114,000137,750

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型100%100%97%

车位新旧程度100%100%100%

总调整100%100%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）133,000114,000142,010

根据上述调整，该标的车位的平均单价为129,700.00元╱个，我们以该价格作

为基准价，调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣

盛华府车位市值为49,869,650元。

(b) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置荣盛华府1荣盛华府2荣盛华府3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）3,6703,6703,670

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）3,6703,6703,670

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为3,670元╱平方米，我们根据该价

格得出荣盛华府储藏间的市值为336,870元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 石家庄荣恩房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并

已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物

业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十九日勘察该物业。

附录三

估值报告

37.

河北省－唐山市－唐山湖畔郦舍储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的唐山湖畔郦舍物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

唐山市

唐山湖畔

郦舍储藏间

该物业为储藏间。

位于河北省唐山市。

其中包含储藏间150平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2050年7月18日╱2050年

12月16日届满，住宅用地

2080年7月18日╱2080年12

月16日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币82,645元

（人民币大写

捌万贰仟陆佰

肆拾伍元）

附注：

，该物业的所有权归属于唐山荣盛房地产开发有

限公司，该物业已授权的商业及住宅土地使用权，商业用地于2050年7月18日、2050

年12月16日届满，住宅用地2080年7月18日、2080年12月16日届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1丰南国用(2010)第C-368号

2丰南国用(2010)第C-369号

3丰南国用(2010)第C-376号

4丰南国用(2010)第C-377号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

湖畔骊舍1550

湖畔骊舍2550

湖畔骊舍3550

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称湖畔骊舍1湖畔骊舍2湖畔骊舍3

位置河北湖畔骊舍河北湖畔骊舍河北湖畔骊舍

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）6.799.099.09

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置唐山湖畔

郦舍1

唐山湖畔

郦舍2

唐山湖畔

郦舍3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）550550550

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）550550550

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为550元╱平方米，我们根据该价格得出唐

山湖畔郦舍储藏间的市值为82,645元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 唐山荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月十九日勘察该物业。

附录三

估值报告

38.

河北省－唐山市－唐山锦绣天城车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的唐山锦绣天城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

唐山市

唐山锦绣天城

车位

该物业为车位。

位于河北省唐山市。

其中包含车位9个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2050年12月16日届满，住

宅用地2080年12月16日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币478,140元

（人民币大写

肆拾柒万捌仟

壹佰肆拾元）

附注：

，该物业的所有权归属于唐山荣盛房地产开发有

限公司，该物业已授权的商业及住宅土地使用权，商业用地于2050年12月16日届满，

住宅用地2080年12月16日届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1丰南国用(2010)第C-933号

2丰南国用(2010)第C-934号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

万科公园大道61,009

万达58,810

璟樾府61,009

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称万科公园大道万达璟樾府

位置路北火车站新华东道

100号

城区迁

安城区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151515

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置万科公园大道万达璟樾府

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）61,00958,81061,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100%97%100%

车位新旧程度100%98%100%

总调整100%105%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,00961,86661,009

根据上述调整，该标的车位的平均单价为61,300元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出唐山锦绣天城车位市

值为478,140元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 唐山荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十日勘察该物业。

附录三

估值报告

39.

河北省－唐山市－唐山锦绣御府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的唐山锦绣御府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

唐山市

唐山锦绣御府

车位

该物业为车位。

位于河北省唐山市。

其中包含车位2个。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币122,600元

（人民币大写

壹拾贰万

贰仟陆佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于唐山荣盛房地产开发有

限公司，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1建筑施工许可证130203201708110101

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

万科公园大道61,009

万达58,810

璟樾府61,009

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称万科公园大道万达璟樾府

位置路北火车站新华东道

100号

城区迁

安城区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151515

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置万科公园大道万达璟樾府

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）61,00958,81061,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100%97%100%

车位新旧程度100%98%100%

总调整100%105%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,00961,86661,009

根据上述调整，该标的车位的平均单价为61,300元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出唐山锦绣御府车位市

值为122,600元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 唐山荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十日勘察该物业。

附录三

估值报告

40.

河北省－唐山市－唐山未来城车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的唐山未来城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

唐山市

唐山未来城车位

该物业为车位。

位于河北省唐山市。

其中包含车位141个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2050年12月16日届满，住

宅用地2080年12月16日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币8,643,300元

（人民币大写

捌佰陆拾肆万

叁仟叁佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于唐山荣盛房地产开发有

限公司，该物业已授权的商业及住宅土地使用权，商业用地于2050年12月16日届满，

住宅用地2080年12月16日届满，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1丰南国用(2010)第C-931号

2丰南国用(2010)第C-930号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

万科公园大道61,009

万达58,810

璟樾府61,009

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称万科公园大道万达璟樾府

位置路北火车站新华东道

100号

城区迁

安城区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151515

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置万科公园大道万达璟樾府

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）61,00958,81061,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100%97%100%

车位新旧程度100%98%100%

总调整100%105%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）61,00961,86661,009

根据上述调整，该标的车位的平均单价为61,300元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余商业的价格。综上对其余车位的调整计算，得出唐山未来城车位市值

为8,643,300元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 唐山荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十日勘察该物业。

附录三

估值报告

41.

河北省－张家口市－冰雪花园住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的冰雪花园物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

张家口市

冰雪花园住宅

该物业为住宅。

位于河北省张家口市。

其中包含住宅311平方米。

该物业已授权的批发零售

业及住宅土地使用权，批

发零售用地于2057年8月31

日届满，住宅用地2086年8

月31日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币1,729,433元

（人民币大写

壹佰柒拾贰万玖仟

肆佰叁拾叁元）

附注：

，该物业的所有权归属于张家口荣峰房地开发有

限公司，翼(2017)下花园区不动产权第0000234号土地用途为批发零售用地、城镇住

宅用地，批发零售用地于2057年8月31日到期，住宅用地2087年8月31日到期，冀(2018)

下花园区不动产权第0000055号土地用途为城镇住宅用途，该住宅用地于2088年5

月31日到期，冀(2018)下花园区不动产权第0000056号土地用途为其他商服用地，

该商服用地于2058年5月31日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证

对应土地使用权证号╱

不动产权证号

1（2017下）房预售证第016号

(2020)房预售证第014号

(2018)房预售证第018号

翼(2017)下花园区不动产权第0000234号

冀(2018)下花园区不动产权第0000056号

冀(2018)下花园区不动产权第0000055号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

京北融创城5,670.00

下花园阿尔卡迪亚5,106.00

下花园阿尔卡迪亚6,544.00

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称京北融创城下花园

阿尔卡迪亚

下花园

阿尔卡迪亚

位置桥东区

胜利南路

下花园区

秀水东街

下花园区

秀水东街

交易日期2025年2025年2025年

楼层中层低层中层

物业面积（平方米）10587.686.41

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2020年2020年2020年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（住宅）

ABC

位置京北融创城下花园

阿尔卡迪亚

下花园

阿尔卡迪亚

用途住宅住宅住宅

交易单价（人民币元╱平方米）5,670.005,106.006,544.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

区域繁华度104.00%100.00%100.00%

楼层102.00%100.00%102.00%

交通便利度102.00%102.00%100.00%

公交站点距离（米）104.00%100.00%100.00%

公交线路数量（条）102.00%100.00%100.00%

周边景观97.00%100.00%100.00%

成新率101.00%101.00%101.00%

建筑面积（平方米）97.00%100.00%100.00%

总调整91.68%99.01%97.07%

经调整后单价（人民币元╱平方米）5,1985,0556,352

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为5,535.00元╱平方米，我们以该价格作为基

准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余住宅的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出冰雪花园市值为1,729,433元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 张家口荣峰房地开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

42.

河北省－张家口市－荣盛城车位、住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

张家口市

荣盛城

车位、住宅

该物业为车位、住宅。

位于河北省张家口市。

其中包含车位1个，住宅

368平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2088年

8月19日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币1,196,371元

（人民币大写

壹佰壹拾玖万

陆仟叁佰柒拾壹元）

附注：

，该物业已授权的住宅土地使用权归属于张家口

荣尚房地产开发有限公司，住宅用地于2088年8月19日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1张万房预售证第2020033号

张万房预售证第2020024号

冀(2018)张市万全区不动产权第0002369号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

荣盛城65,400.00

附录三

估值报告

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

荣盛城3,254.00

荣盛城3,239.00

荣盛城3,112.00

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛城1荣盛城2荣盛城3

位置河北荣盛城河北荣盛城河北荣盛城

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151515

可比案例基本情况（住宅）：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛城荣盛城荣盛城

位置张家口市

万全区

张家口市

万全区

张家口市

万全区

交易日期2025年2025年2025年

楼层中层中层低层

物业面积（平方米）98.8399.5898

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2020年2020年2020年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置荣盛城荣盛城荣盛城

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）65,400.0065,400.0065,400.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

交通便捷程度100.00%100.00%100.00%

临街道路类型100.00%100.00%100.00%

道路通达度100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱个）65,400.0065,400.0065,400.00

根据上述调整，该标的车位的平均单价为65,400.00元╱个，我们根据该价格得

出荣盛城车位的市值为65,400.00元。

附录三

估值报告

(b) 住宅

可比物业（住宅）

ABC

位置荣盛城荣盛城荣盛城

用途住宅住宅住宅

交易单价（人民币元╱个）3,254.003,239.003,112.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

楼层102.00%102.00%100.00%

周边景观100.00%103.00%100.00%

总调整98.04%95.18%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）3,190.003,083.003,112.00

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为3,128.00元╱平方米，我们以该价格

作为基准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出

其余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，荣盛城住宅的市值为1,130,972元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 张家口荣尚房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并

已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物

业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

43.

河北省－张家口市－盛景豪庭住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的盛景豪庭物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河北省

张家口市

盛景豪庭住宅

该物业为住宅。

位于河北省张家口市。

其中包含住宅258平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2059年10月27日届满，住

宅用地2089年10月27日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币1,486,173元

（人民币大写

壹佰肆拾捌万

陆仟壹佰柒拾叁元）

附注：

，该物业已授权的土地使用权归属于张家口荣光

房地产开发有限公司，住宅用地于住宅用地2089年10月27日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1宣审商预字[2020]029号冀(2019)宣化区不动产权第0010257号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

附录三

估值报告

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

博雅小区4,653.00

北岸花园小区5,881.00

宣园小区5,027.00

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称博雅小区北岸花园小区宣园小区

位置宣化区

皇城桥北街

宣化区

井家前街

宣化区

皇城桥路

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层高层低层

物业面积（平方米）70100108

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2015年2015年2011年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（住宅）

ABC

位置博雅小区北岸花园小区宣园小区

用途住宅住宅住宅

交易单价（人民币元╱平方米）4,653.005,881.005,027.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

朝向100.50%100.50%100.50%

楼层100.00%102.00%100.00%

交通便利度100.00%98.00%96.00%

装饰装修98.00%100.00%98.00%

成新率97.00%97.09%95.40%

建筑面积（平方米）103.00%97.00%97.00%

建筑形式99.00%98.00%100.00%

土地使用期限（年）98.23%98.23%96.90%

总调整104.50%109.90%117.95%

经调整后单价（人民币元╱平方米）4,8626,4635,929

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为5751.00元╱平方米，我们以该价格作为基

准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余住宅的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，盛景豪庭住宅的市值为1,486,173元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 张家口荣光房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并

已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物

业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

44.

河南省－修武县－云台古镇商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的云台古镇物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河南省

修武县

云台古镇商业

该物业为商业。

位于河南省修武县。

其中包含商业391平方米。

该物业已授权的商业土地

使用权，商服用地于2057年

8月19日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币5,837,180元

（人民币大写

伍佰捌拾叁万

柒仟壹佰捌拾元）

附注：

，该物业已授权的商业土地使用权归属于修武荣

盛文化旅游古镇开发有限公司，商服用地于2057年8月19日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1（修）房预售证第2020016号

（修）房预售证第2020071号

豫(2017)修武县不动产权第0001339号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

云台古镇117,518.00

云台古镇217,017.00

云台古镇317,017.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称云台古镇1云台古镇2云台古镇3

位置河南河南河南

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）35.9633.0933.09

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2020年2020年2020年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（商业）

ABC

位置云台古镇1云台古镇2云台古镇3

用途住宅住宅住宅

交易单价（人民币元╱平方米）17,518.0017,017.0017,017.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

交通便利度100.00%100.00%100.00%

建筑面积（平方米）100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）17,518.0017,017.0017,017.00

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为17,184.00元╱平方米，我们根据该价格得

出云台古镇商业的市值为5,837,180元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 修武荣盛文化旅游古镇开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

45.

河南省－郑州市－荣盛华筑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛华筑物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

河南省

郑州市

荣盛华筑车位

该物业为车位。

位于河南省郑州市。

其中包含车位10个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2086年

12月15日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币1,598,100元

（人民币大写

壹佰伍拾玖万

捌仟壹佰元）

附注：

，该物业已授权的住宅土地使用权归属于河南荣

佑房地产开发有限公司，住宅用地于2086年12月15日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1豫(2016)郑州市不动产权第0018620号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

辉达新领地168,000.00

亚新广场140,000.00

高速奥兰花园147,467.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称晖达新领地亚新广场高速奥兰花园

位置郑东新区

心怡路

郑东新区

康宁街

郑东新区

康宁街

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121012

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置辉达新领地亚新广场高速奥兰花园

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）168,000.00140,000.00147,467.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

物业类型100.00%104.00%100.00%

车位新旧程度98.00%100.00%98.00%

总调整102.04%96.15%102.04%

经调整后单价（人民币元╱个）171,429.00134,615.00150,477.00

根据上述调整，该标的车位的单价为152,200.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

通过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出荣盛华筑车位市值为1,598,100元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 河南荣佑房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

46.

湖南省－益阳市－荣盛华府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛华府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

湖南省

益阳市

荣盛华府车位

该物业为车位。

位于湖南省益阳市。

其中包含车位105个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2058年1月11日届满，住

宅用地2088年1月11日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币6,615,250元

（人民币大写

陆佰陆拾壹万

伍仟贰佰伍拾元）

附注：

，该物业已授权的商业及住宅土地使用权归属于

益阳荣生房地产开发有限公司，商业用地于2058年1月11日到期，住宅用地2088年1

月11日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1湘(2018)益阳市不动产权第004668号

湘(2018)益阳市不动产权第004669号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

恒大绿洲54,286.00

领秀资江52,476.00

荣盛华府61,009.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称恒大绿洲领秀资江荣盛华府

位置湖南益阳湖南益阳湖南益阳

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）111012

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置恒大绿洲领秀资江荣盛华府

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）54,286.0052,476.0061,009.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

交通便捷度100.00%100.00%100.00%

车位新旧程度100.00%98.00%100.00%

总调整100.00%102.04%100.00%

经调整后单价（人民币元╱个）54,286.0053,547.0061,009.00

根据上述调整，该标的车位的单价为56,300.00元╱个，我们以该价格作为基准价，通

过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出荣盛华府车位市值为6,615,250元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 益阳荣生房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

47.

湖南省－长沙市－锦绣学府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣学府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

湖南省

长沙市

锦绣学府车位

该物业为车位。

位于湖南省长沙市。

其中包含车位89个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2060年12月21日届满，住

宅用地2090年12月21日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币5,522,150元

（人民币大写

伍佰伍拾贰万

贰仟壹佰伍拾元）

附注：

，该物业已授权的商业及住宅土地使用权归属于

长沙荣祥房地产开发有限公司，商业用地于2060年12月21日到期，住宅用地2090年

12月21日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1湘(2020)长沙县不动产权第0093851号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少3

个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估从符

合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

融科东南海58,800.00

恒大国际53,945.00

楚天家园65,333.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称融科东南海恒大国际楚天家园

位置雨花区－

香樟路

雨花区－

体育新城

长沙县周边

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101015

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置融科东南海恒大国际楚天家园

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）58,800.0053,945.0065,333.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100.00%100.00%97.00%

道路通达度100.00%100.00%97.00%

商服繁华程度100.00%100.00%97.00%

车位新旧程度100.00%100.00%96.00%

总调整100.00%96.15%114.13%

经调整后单价（人民币元╱个）58,800.0051,870.0074,567.00

根据上述调整，该标的车位的单价为61,700.00元╱个，我们以该价格作为基准价，通

过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出锦绣学府车位市值为5,522,150元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 长沙荣祥房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月十八日勘察该物业。

附录三

估值报告

48.

湖南省－株洲市－荣盛华府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛华府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

湖南省

株洲市

荣盛华府车位

该物业为车位。

位于湖南省株洲市。

其中包含车位605个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2058年6月4日届满，住

宅用地2088年6月4日届满。

于估值日期，

该物业为空置

及已落成待售。

人民币49,428,500元

（人民币大写

肆仟玖佰肆拾贰万

捌仟伍佰元）

附注：

，该物业已授权的商业及住宅土地使用权归属

于株洲融盛房地产开发有限公司，商业用地于2058年6月4日到期，住宅用地2088年

6月4日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1湘(2018)株洲市不动产权第0064589号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

慧谷阳光81,429.00

经世皇城85,952.00

荷塘嘉苑76,697.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称慧谷阳光经世皇城荷塘嘉苑

位置湖南株洲湖南株洲湖南株洲

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121015

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置慧谷阳光经世皇城荷塘嘉苑

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）81,429.0085,952.0076,697.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

交通便捷程度100.00%100.00%100.00%

临街道路类型103.00%100.00%100.00%

车位新旧程度100.00%98.00%98.00%

总调整97.09%102.04%102.04%

经调整后单价（人民币元╱个）79,057.0087,706.0078,262.00

根据上述调整，该标的车位的平均单价为81,700.00元╱个，我们根据该价格得出荣

盛华府车位的市值为49,428,500元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 株洲融盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十九日勘察该物业。

附录三

估值报告

49.

江苏省－南京市－保利合悦住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的保利合悦物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

南京市

保利合悦住宅

该物业为住宅。

位于江苏省南京市。

其中包含住宅1,208平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，于2087年2月7日

届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币11,086,686元

（人民币大写壹仟

壹佰零捌万陆仟

陆佰捌拾陆元）

附注：

，该物业的所有权归属于南京盛利置业有限公司，

于2087年2月7日到期，为城镇住宅及商服用地，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1现售备案证20204004苏(2017)宁六不动产权第0017859号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

保利合悦18,607

保利合悦29,838

保利合悦39,574

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称保利合悦保利合悦保利合悦

位置江苏省南京市

六合区

江苏省南京市

六合区

江苏省南京市

六合区

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层低层低层

物业面积（平方米）160132132

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2020年2020年2020年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（住宅）

ABC

位置保利合悦1保利合悦2保利合悦3

用途住宅住宅住宅

交易单价（人民币元╱平方米）8,6079,8389,574

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

朝向99.00%100.00%100.00%

建筑面积100.00%103.00%103.00%

总调整101.01%97.09%97.09%

经调整后单价（人民币元╱平方米）8,6949,5519,295

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为9,180.00元╱平方米，我们以该价格作为基

准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余住宅的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出保利合悦住宅市值为11,086,686元。

附录三

估值报告

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 南京盛利置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

50.

江苏省－南京市－锦绣观邸住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣观邸物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

南京市

锦绣观邸住宅

该物业为住宅。

位于江苏省南京市。

其中包含住宅295平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2061年5月26日届满，住

宅用地2091年5月26日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币2,570,700元

（人民币大写

贰佰伍拾柒万零

柒佰元）

附注：

，该物业授权的商业及住宅土地使用权归属于溧

阳荣锦置业有限公司，商业用地于2061年5月26日到期，住宅用地2091年5月26日到期，

详情如下：

序号

「房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证

（仅房屋类填写）」对应土地使用权证号╱不动产权证号

1溧阳(2022)房预售证第(036)号苏(2021)溧阳市不动产权第0011746号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

荣盛锦绣观邸18,505.00

荣盛锦绣观邸28,165.00

荣盛锦绣观邸38,324.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛锦绣观邸荣盛锦绣观邸荣盛锦绣观邸

位置江苏省南京市江苏省南京市江苏省南京市

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层中层高层

物业面积（平方米）118.66117.41118.82

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2022年2022年2022年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（住宅）

ABC

位置荣盛锦绣

观邸1

荣盛锦绣

观邸2

荣盛锦绣

观邸3

用途住宅住宅住宅

交易单价（人民币元╱平方米）8,505.008,165.008,324.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%96.50%

建筑面积（平方米）97.00%97.00%97.00%

总调整103.09%103.09%106.77%

经调整后单价（人民币元╱平方米）8,768.008,418.008,887.00

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为8,691.00元╱平方米，我们以该价格作为基

准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其余住宅的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出锦绣观邸住宅市值为2,570,700元。

附录三

估值报告

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 溧阳荣锦置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

51.

江苏省－南京市－隽峰雅苑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的隽峰雅苑物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

南京市

隽峰雅苑车位

该物业为车位。

位于江苏省南京市。

其中包含车位297个。

住宅用地于2086年10月24

日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币19,809,900元

（人民币大写壹仟

玖佰捌拾万玖仟

玖佰元）

附注：

，该物业授权的土地使用权归属于南京荣钰置业

有限公司，住宅用地于2086年10月24日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1苏(2016)宁江不动产权第0033259号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

骋望骊都81,429.00

翠屏诚园61,009.00

恒大悦澜湾57,523.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称骋望骊都翠屏诚园恒大悦澜湾

位置南京江宁南京江宁南京江宁

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）131413

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置骋望骊都翠屏诚园恒大悦澜湾

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）81,429.0061,009.0057,523.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

交通便捷程度100.00%100.00%100.00%

临街道路类型100.00%100.00%100.00%

车位新旧程度100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱个）81,429.0061,009.0057,523.00

根据上述调整，该标的车位的平均单价为66,700.00元╱个，我们根据该价格得出隽

峰雅苑车位的市值为19,809,900元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 南京荣钰置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

52.

江苏省－南京市－鹭岛南苑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的鹭岛南苑物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

南京市

鹭岛南苑车位

该物业为车位。

位于江苏省南京市。

其中包含车位1,886个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2076年

1月15日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币

106,161,600元

（人民币大写壹亿

零陆佰壹拾陆万

壹仟陆佰元）

附注：

，该物业已授权的住宅土地使用权属于南京华欧

舜都置业有限公司，住宅用地于2076年1月15日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1宁六国用(2011)第001595号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

北江锦城63,624

中建国熙台二期61,009

依云华府56,651

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称北江锦城中建国熙台

二期

依云华府

位置南京浦口浦口区–

江浦街道

南京六合

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）9128

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置北江锦城中建国熙台

二期

依云华府

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）63,62461,00956,651

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

交通便捷程度100.00%103.00%103.00%

临街道路类型100.00%103.00%103.00%

总调整100.00%94.26%94.26%

经调整后单价（人民币元╱个）63,62457,50753,399

根据上述调整，该标的车位的平均单价为58,200.00元╱个，我们根据该价格得出鹭

岛南苑车位的市值为106,161,600元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 南京华欧舜都置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取

得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的

土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

53.

江苏省－南京市－荣城南苑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣城南苑物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

南京市

荣城南苑车位

该物业为车位。

位于江苏省南京市。

其中包含车位400个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2055年3月15日届满，住

宅用地2085年3月15日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币21,447,200元

（人民币大写贰仟

壹佰肆拾肆万柒仟

贰佰元）

附注：

，该物业已授权的商业及住宅土地使用权属于南

京荣盛景置业有限公司，商业用地于2055年3月15日到期，住宅用地2085年3月15

日届满到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1宁六国用(2015)第03047号

宁六国用(2015)第03048号

宁六国用(2015)第03049号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

北江锦城63,624

中建国熙台二期61,009

依云华府56,651

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称北江锦城中建国熙台

二期

依云华府

位置南京浦口浦口区–

江浦街道

南京六合

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）9128

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置北江锦城中建国熙台

二期

依云华府

用途车位车位车位

交易单价(人民币元╱个)63,62461,00956,651

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

交通便捷程度100.00%103.00%103.00%

临街道路类型100.00%103.00%103.00%

总调整100.00%94.26%94.26%

经调整后单价（人民币元╱个）63,62457,50753,399

根据上述调整，该标的车位的平均单价为58,200.00元╱个，我们根据该价格得出荣

城南苑车位的市值为21,447,200元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 南京荣盛景置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取

得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的

土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

54.

江苏省－南京市－荣城中苑车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣城中苑物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

南京市

荣城中苑车位

该物业为车位。

位于江苏省南京市。

其中包含车位390个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2055年3月15日届满，住

宅用地2085年3月15日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币21,244,400元

（人民币大写贰仟

壹佰贰拾肆万肆仟

肆佰元）

附注：

，该物业已授权的商业及住宅土地使用权属于南

京荣盛景置业有限公司，商业用地于2055年3月15日到期，住宅用地2085年3月15

日届满到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1宁六国用(2015)第03047号

宁六国用(2015)第03048号

宁六国用(2015)第03049号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

北江锦城63,624

中建国熙台二期61,009

依云华府56,651

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称北江锦城中建国熙台

二期

依云华府

位置南京浦口浦口区–

江浦街道

南京六合

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）9128

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业

(

车位

)ABC

位置北江锦城中建国熙台

二期

依云华府

用途车位车位车位

交易单价(人民币元╱个)63,62461,00956,651

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

交通便捷程度100.00%103.00%103.00%

临街道路类型100.00%103.00%103.00%

总调整100.00%94.26%94.26%

经调整后单价（人民币元╱个）63,62457,50753,399

根据上述调整，该标的车位的平均单价为58,200.00元╱个，我们根据该价格得出荣

城中苑车位的市值为21,244,400元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 南京荣盛景置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取

得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的

土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 根据不动产登记资料查询信息、民事裁定书、法院通知书等材料，以及公司

及转让方所做出的陈述，本次拟转让的目标资产中，有1项被法院查封，如下

表所示：

序号申请保全人被申请人查封法院民事裁定书被查封资产保全起始时间保全期限

1江苏江博建设

有限公司

南京荣盛景置业

有限公司

南京市六合区

人民法院

(2025)苏0116

执保1611号

荣城中苑541号

车位

2025/3/31三年

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十六日勘察该物业。

附录三

估值报告

55.

江苏省－徐州市－花语城车位、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的花语城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

徐州市

花语城车位、

储藏间

该物业为车位、储藏间。

位于江苏省徐州市。

其中包含车位151个，储藏

间1,931平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2085年

3月14届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币13,233,380元

（人民币大写壹仟

叁佰贰拾叁万叁仟

叁佰捌拾元）

附注：

，该物业已授权的住宅土地使用权归属于徐州荣

凯置业有限公司，住宅用地于2085年3月14到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1苏(2015)徐州市不动产权第0029712号

苏(2015)徐州市不动产权第0029706号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

花语城11,000.00

花语城21,000.00

花语城31,000.00

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

天山绿洲76,905.00

国基城邦72,381.00

紫金奥林花园63,333.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称天山绿洲国基城邦紫金奥林花园

位置徐州泉州区徐州铜山区徐州新城区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101212

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

(a) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置花语城1花语城2花语城3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,000.001,000.001,000.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）1,000.001,000.001,000.00

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为1,000.00元╱平方米，我们根据该

价格得出花语城储藏间的市值为1,931,480元。

(b) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置天山绿洲国基城邦紫金奥林花园

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）76,905.0072,381.0063,333.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街道路类型97.00%97.00%97.00%

车位新旧程度98.00%98.00%98.00%

总调整105.20%105.20%105.20%

经调整后单价（人民币元╱个）80,902.0076,142.0066,624.00

附录三

估值报告

根据上述调整，该标的车位的单价为74,600.00元╱个，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出花语城车位市值为11,301,900元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 徐州荣凯置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 根据不动产登记资料查询信息、民事裁定书、法院通知书等材料，以及公司

及转让方所做出的陈述，本次拟转让的目标资产中，有11项被法院查封，如

下表所示：

序号申请保全人被申请人查封法院民事裁定书被查封资产保全起始时间保全期限

1中天建设集团

有限公司

徐州荣凯置业

有限公司

徐州市泉山区

人民法院

(2023)苏0311

财保1546号

徐州花语城－

二期－29号楼

地下室1-208、

1-214、1-215、

1-216、2-107、

2-207、2-208、

2-209、2-210、

1-108、2-102

2023/10/26三年

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

56.

江苏省－徐州市－荣盛城车位、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

徐州市

荣盛城车位、

储藏间

该物业为车位、储藏间。

位于江苏省徐州市。

其中包含车位86个，储藏

间656平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2088

年5月16，2087年2月14日，

2085年12月22日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币7,794,903元

（人民币大写柒佰

柒拾玖万肆仟玖佰

零叁元）

附注：

，该物业已授权的住宅土地使用权归属于荣盛（徐

州）房地产开发有限公司，住宅土地于2088年5月16，2087年2月14日，2085年12月22

日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1徐房预售字(2018)第93号苏(2018)徐州市不动产权第0065816号

徐房预售字(2018)第19号苏(2017)徐州市不动产权第0010865号

徐房预售字(2017)第178号苏(2017)徐州市不动产权第0010862号

徐房预售字(2018)第59号苏(2019)徐州市不动产权第0053616号

徐房预售字(2017)第153号苏(2019)徐州市不动产权第0053615号

徐房预售字(2017)第162号

徐房预售字(2016)第31号

徐房预售字(2016)第32号

徐房预售字(2016)第172号

徐房预售字(2017)第190号

徐房预售字(2016)第43号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

荣盛城12,500.00

荣盛城22,500.00

荣盛城32,500.00

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

天山绿洲76,905.00

国基城邦72,381.00

紫金奥林花园63,333.00

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称天山绿洲国基城邦紫金奥林花园

位置徐州泉州区徐州铜山区徐州新城区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101212

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

(a) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置荣盛城1荣盛城2荣盛城3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）2,500.002,500.002,500.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）2,500.002,500.002,500.00

附录三

估值报告

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为2,500.00元╱平方米，我们根据该

价格得出荣盛城储藏间的市值为1,640,409元。

(b) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置天山绿洲国基城邦紫金奥林花园

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）76,905.0072,381.0063,333.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街道路类型97.00%97.00%97.00%

车位新旧程度98.00%98.00%98.00%

总调整105.20%105.20%105.20%

经调整后单价（人民币元╱个）80,902.0076,142.0066,624.00

根据上述调整，该标的车位的平均单价为74,600.00元╱个，我们根据该价格得

出荣盛城车位的市值为6,154,500元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 荣盛（徐州）房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并

已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物

业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 根据不动产登记资料查询信息、民事裁定书、法院通知书等材料，以及公司

及转让方所做出的陈述，本次拟转让的目标资产中，有1项被法院查封，如下

表所示：

序号申请保全人被申请人查封法院民事裁定书被查封资产保全起始时间保全期限

1江苏盈创园林

工程有限公司

荣盛（徐州）房地产

开发有限公司

徐州市泉山区

人民法院

(2023)苏0311

财保1752号

徐州荣盛城三期

27号楼地下室

2-209

2023/12/2三年

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

(d) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

57.

江苏省－徐州市－听澜雅居储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的听澜雅居物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

徐州市

听澜雅居储藏间

该物业为储藏间。

位于江苏省徐州市。

其中包含储藏间9平方米。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币21,783元

（人民币大写

贰万壹仟柒佰

捌拾叁元）

附注：

，该物业的授权的土地使用权归属于徐州荣腾盛

展房地产有限公司，住宅用地均于2088年5月16日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1徐房售许字(2018)第123号苏2018徐州市不动产权第0065816号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

听澜雅居12,500.00

听澜雅居22,500.00

听澜雅居32,500.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称听澜雅居1听澜雅居2听澜雅居3

位置江苏徐州市江苏徐州市江苏徐州市

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）999

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置听澜雅居1听澜雅居2听澜雅居3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）2,500.002,500.002,500.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）2,500.002,500.002,500.00

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为2,500.00元╱平方米，我们根据该价格得

出听澜雅居储藏间的市值为21,783元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 徐州荣腾盛展房地产有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

58.

江苏省－徐州市－悦盛生活广场车位、储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的悦盛生活广场物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

江苏省

徐州市

悦盛生活广场

车位、储藏间

该物业为车位、储藏间。

位于江苏省徐州市。

其中包含车位11个，储藏

间507平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2089年

9月4日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币2,379,311元

（人民币大写贰佰

叁拾柒万玖仟叁佰

壹拾壹元）

附注：

，该物业授权的土地使用权归属于徐州乐盛房地

产开发有限公司，住宅用地于2089年9月4日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1徐房预售字(2021)第40号苏(2019)徐州市不动产第0097367号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

悦盛生活广场13,000.00

悦盛生活广场23,000.00

悦盛生活广场33,000.00

附录三

估值报告

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

天山绿洲76,905.00

国基城邦72,381.00

紫金奥林花园63,333.00

可比案例基本情况（储藏间）：

类别可比案例

可比案例

名称悦盛生活

广场–3–2–218

悦盛生活

广场–3–2–218

悦盛生活

广场–3–2–218

位置江苏徐州市江苏徐州市江苏徐州市

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）16.3110.710.66

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称天山绿洲国基城邦紫金奥林花园

位置徐州泉州区徐州铜山区徐州新城区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101212

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

(a) 储藏间

可比物业（储藏间）

ABC

位置悦盛生活

广场1

悦盛生活

广场2

悦盛生活

广场3

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）3,000.003,000.003,000.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

楼层100.00%100.00%100.00%

装饰装修100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整后单价（人民币元╱平方米）3,000.003,000.003,000.00

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为3,000.00元╱平方米，我们根据该

价格得出悦盛生活广场储藏间的市值为1,521,411元。

附录三

估值报告

(b) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置天山绿洲国基城邦紫金奥林花园

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）76,905.0072,381.0063,333.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街道路类型97.00%97.00%97.00%

车位新旧程度98.00%98.00%98.00%

总调整105.20%105.20%105.20%

经调整后单价（人民币元╱个）80,902.0076,142.0066,624.00

根据上述调整，该标的车位的单价为74,600.00元╱个，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出悦盛生活广场车位市值为857,900元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 徐州乐盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月十七日勘察该物业。

附录三

估值报告

59.

辽宁省－沈阳市－和悦名邸商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的和悦名邸物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

辽宁省

沈阳市

和悦名邸商业

该物业为商业。

位于辽宁省沈阳市。

其中包含商业387平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2084年

7月31日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币2,366,662元

（人民币大写贰佰

叁拾陆万陆仟陆佰

陆拾贰元）

附注：

，该物业已授权的土地使用权归属于沈阳荣盛锦

绣天地房地产开发有限公司，住宅用地于2084年7月31日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沈房预售第19417号辽(2019)沈阳市不动产权第9000067号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

凯怡阳光商舖6,422.00

福隆雅居商舖5,285.00

荣盛锦绣天地（五期）浑河十五街商舖4,915.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称凯怡阳光

商舖

福隆雅居

商舖

荣盛锦绣

天地（五期）

浑河十五街

商舖

位置沈阳市铁西区

经济技术

开发区

21路13号

沈辽西路

107号

浑河十五街

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）95123295

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2010年2010年2018年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（商业）

ABC

位置凯怡阳光

商舖

福隆雅居

商舖

荣盛锦绣

天地（五期）

浑河十五街

商舖

用途商业商业商业

交易单价（人民币元╱平方米）6,422.005,285.004,915.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

公交站点距离（米）100.00%100.00%98.00%

成新率94.60%94.20%98.60%

建筑面积（平方米）100.00%100.00%95.00%

土地使用期限（年）96.40%95.20%98.53%

总调整109.66%111.51%110.56%

经调整后单价（人民币元╱平方米）7,042.005,893.005,434.00

根据上述调整，该标的商业的平均单价为6,123元╱平方米，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200>500>800>1,000

<500<800<1,000

附录三

估值报告

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

根据上述调整，我们根据该价格得出和悦名邸商业的市值为2,366,662元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有

权，并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处

置该物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

60.

辽宁省－沈阳市－锦绣观邸车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣观邸物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

辽宁省

沈阳市

锦绣观邸车位

该物业为车位。

位于辽宁省沈阳市。

其中包含车位1,519个。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币84,734,300元

（人民币大写捌仟

肆佰柒拾叁万肆仟

叁佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳荣盛中天房地产

开发有限公司，于2053年12月3日、2083年12月3日到期，为商务金融业及住宅用地，

详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1湛房预许第0220190018号粤(2021)湛江市不动产权第0041027号

2湛房预许第0220190018号粤(2021)湛江市不动产权第0041293号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

万科明天广场54,286.00

沿海赛洛城54,286.00

清河湾65,367.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称万科明天广场沿海赛洛城清河湾

位置浑南–

二十一世纪

广场

浑南奥体中心浑南奥体中心

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151015

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征。调整的一般

基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于可比项

目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置万科明天广场沿海赛洛城清河湾

用途车位车位车位

交易单价（人民币元╱个）54,286.0054,286.0065,367.00

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100.00%103.00%100.00%

道路通达度100.00%103.00%103.00%

商服繁华程度103.00%103.00%103.00%

车位新旧程度98.00%98.00%100.00%

总调整99.07%93.38%94.26%

经调整后单价（人民币元╱个）53,780.0050,693.0061,615.00

根据上述调整，该标的车位的单价为55,400.00元╱个，我们以该价格作为基准价，通

过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出锦绣观邸车位市值为84,734,300元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沈阳荣盛中天房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

61.

辽宁省－沈阳市－锦绣天地车位、商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的锦绣天地物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

辽宁省

沈阳市

锦绣天地

该物业为车位、商业。

位于辽宁省沈阳市。

其中包含车位297个，商业

3,498平方米。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2052年12月26日届满，住

宅用地2082年12月26日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币45,809,487元

（人民币大写肆仟

伍佰捌拾万玖仟

肆佰捌拾柒元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳荣盛锦绣天地房地

产开发有限公司，该地块为商业、住宅用地，于2052年12月26日、2082年12月26日到

期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沈房预售第18011号沈开国用(2012)第273号

2沈房预售第12515号沈开国用(2012)第273号

3沈房预售第18458号沈开国用(2012)第273号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（商业）单位价格

（人民币元╱平方米）

中粮京西祥云商舖8,566

融创城商舖9,390

富景学府新城8,569

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

万科明天广场54,286

沿海赛洛城54,286

清河湾65,367

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称万科明天广场沿海赛洛城清河湾

位置浑南–

二十一世纪

广场

浑南奥体中心浑南奥体中心

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151015

可比案例基本情况（商业）：

类别可比案例

可比案例

名称中粮京西

祥云商舖

融创城商舖富景学府新城

位置铁西区铁西区铁西区

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）1228676.5

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2018年2016年2017年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置中粮京西祥

云商舖

融创城商舖富景学府

新城

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）122.0086.0076.50

交易价（人民币元╱平方米）8,5669,3908,569

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街状况102.00%102.00%102.00%

成新率100.80%100.00%100.40%

土地使用期限（年）103.25%101.79%102.39%

可比物业（商业）

ABC

总调整94.20%96.32%95.37%

经调整单价（人民币元╱平方米）8,0699,0448,172

根据上述调整，该标的商业的平均单价为8,428元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200>500>800>1,000

<500<800<1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出锦绣天地商业市值为29,355,687元。

附录三

估值报告

(b) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置万科明天

广场

沿海赛洛城清河湾

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）54,28654,28665,367

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

临街道路类型100.00%103.00%100.00%

道路通达度100.00%103.00%103.00%

商服繁华程度103.00%103.00%103.00%

车位新旧程度98.00%98.00%100.00%

总调整99.07%93.38%94.26%

经调整后单价（人民币元╱个）53,78050,69361,615

根据上述调整，该标的车位的平均单价为55,400.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出锦绣

天地车位市值为16,453,800元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该物业的相关权属证明，

有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地使用权及房屋所有权并

从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

附录三

估值报告

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

62.

辽宁省－沈阳市－坤湖郦舍车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的坤湖郦舍物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

辽宁省

沈阳市

坤湖郦舍车位

该物业为车位。

位于辽宁省沈阳市。

其中包含车位175个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2061年

10月8日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币9,695,000元

（人民币大写玖佰

陆拾玖万伍仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳荣盛房地产开发有

限公司，于2061年10月8日，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沈北国用(2012)第086号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

万科明天广场54,286.00

沿海赛洛城54,286.00

清河湾65,367.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称万科明天广场沿海赛洛城清河湾

位置浑南–

二十一世纪

广场

浑南奥体中心浑南奥体中心

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151015

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置万科明天

广场

沿海赛洛城清河湾

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）54,28654,28665,367

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100.00%103.00%100.00%

道路通达度100.00%103.00%103.00%

商服繁华程度103.00%103.00%103.00%

车位新旧程度98.00%98.00%100.00%

总调整99.07%93.38%94.26%

经调整后单价（人民币元╱个）53,780.0050,693.0061,615.00

根据上述调整，该标的车位的平均单价为55,400.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出坤湖郦舍车位市值为

9,695,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

63.

辽宁省－沈阳市－沈阳荣盛城商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的沈阳荣盛城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

辽宁省

沈阳市

沈阳荣盛城商业

该物业为商业。

位于辽宁省沈阳市。

其中包含商业368平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2083年

8月31日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币2,627,940元

（人民币大写

贰佰陆拾贰万

柒仟玖佰肆拾元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳荣盛新地标房地产

开发有限公司，改商业地于2083年8月31日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沈房预售第14156号沈阳国用2014第0001号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方米）

华润昆仑御黄河北大街商舖7,282

中粮广场商舖6,273

保利溪湖林语二期商舖7,009

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称华润昆仑御黄

河北大街商舖

中粮广场商舖保利溪湖

林语二期商舖

位置皇姑－三台子皇姑－北陵皇姑－

皇姑周边－

药山路

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）102148150

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2018年2016年2014年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（商业）

ABC

位置华润昆仑御

黄河北大街

商舖

中粮广场

商舖

保利溪湖

林语二期

商舖

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）102.00148.00150.00

交易价（人民币元╱平方米）7,2826,2737,009

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

区域繁华度100.00%95.00%100.00%

人流量100.00%95.00%100.00%

环境质量99.00%99.00%99.00%

成新率102.00%100.50%98.00%

层高（米）100.00%97.00%103.00%

土地使用期限（年）102.74%100.80%96.96%

可比物业（商业）

ABC

总调整96.39%113.90%103.21%

经调整单价（人民币元╱平方米）7,0197,1457,234

根据上述调整，该标的商业的平均单价为7,133元╱平方米，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200

<500

500

<800

800

<1,000

1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出荣盛城商业市值为2,627,940元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沈阳中安房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

64.

辽宁省－沈阳市－沈阳盛京绿洲商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的沈阳盛京绿洲物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

辽宁省

沈阳市

沈阳盛京绿洲

商业

该物业为商业。

位于辽宁省沈阳市。

其中包含商业882平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2060年

10月28日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币6,302,101元

（人民币大写陆佰

叁拾万贰仟

壹佰零壹元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳幸福筑家房地产开

发有限公司，该商服用地于2060年10月28日到期，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1沈房预售第19078号沈北国用2011第039号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

中粮锦云天成商舖7,530

三盛颐景御园七星二街商舖6,682

沿海国际中心营盘西街商舖8,533

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称中粮锦云

天成商舖

三盛颐景御园

七星二街商舖

沿海国际中心

营盘西街商舖

位置沈北区

蒲河新城

沈北区

蒲河新城

浑南－

奥体中心

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）12518095

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2022年2020年2017年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（商业）

ABC

位置中粮锦云

天成商舖

三盛颐景御园

七星二街商舖

沿海国际中心

营盘西街商舖

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）125.00180.0095.00

交易价（人民币元╱平方米）7,5306,6828,533

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

道路等级100%98%102%

交通便利度100%100%109%

轨道交通便捷度（米）100%100%106%

建筑面积105%105%105%

装饰装修100%98%102%

成新率100.5%98.5%95%

层高（米）100%103%100%

土地使用期限（年）100.41%98.47%95.21%

可比物业（商业）

ABC

总调整94.38%99.26%90.07%

经调整单价（人民币元╱平方米）7,1076,6337,686

根据上述调整，该标的商业的平均单价为7,142元╱平方米，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其余商业的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200

<500

500

<800

800

<1,000

1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅度按照

每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出盛京绿洲商业市值为6,302,101元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沈阳幸福筑家房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 据不动产登记资料查询信息、抵押合同等材料，以及公司及转让方所做出的

陈述，待估资产中包含3项设有抵押权，如下：

序号抵押人抵押权人债务人

债务人履行

债务期限

作为抵押物的土地上的

建筑物（目标资产范围内）

1沈阳幸福筑家房地产

开发有限公司

沈阳蒲河文化科技

产业发展有限公司

沈阳荣盛房地产

开发有限公司

2022/8/31-2025/8/31沈阳盛京绿洲五期202-7门、

S201-9门

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

65.

辽宁省－沈阳市－沈阳紫提东郡车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的沈阳紫提东郡物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

辽宁省

沈阳市

沈阳紫提东郡

车位

该物业为车位。

位于辽宁省沈阳市。

其中包含车位205个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2062年

11月30日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币11,357,000元

（人民币大写壹仟

壹佰叁拾伍万

柒仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳荣盛中天房地产开

发有限公司，于2062年11月30日届满，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1东陵国用2013第0884号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

万科明天广场54,286.00

沿海赛洛城54,286.00

清河湾65,367.00

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称万科明天广场沿海赛洛城清河湾

位置浑南－

二十一世纪

广场

浑南

奥体中心

浑南

奥体中心

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）151015

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置万科明天广场沿海赛洛城清河湾

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）54,28654,28665,367

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100.00%103.00%100.00%

道路通达度100.00%103.00%103.00%

商服繁华程度103.00%103.00%103.00%

车位新旧程度98.00%98.00%100.00%

总调整99.07%93.38%94.26%

经调整单价（人民币元╱停车位）53,78050,69361,615

根据上述调整，该标的车位的平均单价为55,400.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出紫提东郡车位市值为

11,357,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 沈阳荣盛中天房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

66.

内蒙古－呼和浩特市－楠湖郦舍车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的楠湖郦舍物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

内蒙古

呼和浩特市

楠湖郦舍车位

该物业为车位。

位于内蒙古呼和浩特市。

其中包含车位39个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2082年

11月7日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币1,345,500元

（人民币大写

壹佰叁拾肆万

伍仟伍佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于呼和浩特市荣盛房地产

开发有限公司，于2082年11月7日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1呼国用(2013)第00005号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

东方维也纳34,286

恒大翡翠华庭33,853

金川鸿泰小区38,571

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称东方维也纳恒大翡翠华庭金川鸿泰小区

位置如意开发区成吉思汗西街金川文化广场

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）812.728

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置东方维也纳恒大翡翠华庭金川鸿泰小区

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）34,28633,85338,571

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

临街道路类型100.00%103.00%100.00%

道路通达度103.00%100.00%103.00%

总调整97.09%97.09%97.09%

经调整单价（人民币元╱停车位）33,28732,86737,448

根据上述调整，该标的车位的平均单价为34,500.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出楠湖郦舍车位市值为

1,345,500元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十三日勘察该物业。

附录三

估值报告

67.

山东省－滨州市－邹平墨香山南车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的邹平墨香山南物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山东省

滨州市

邹平墨香山南车

位

该物业为车位。

位于山东省滨州市。

其中包含车位9个。

住宅用地于2089年2月28日，

2089年4月30日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币990,000元

（人民币大写

玖拾玖万元）

附注：

，该物业的所有权归属于邹平市城投齐运房地产

有限公司，于2089年4月30日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1鲁(2019)邹平市不动产权第0002695号

2鲁(2019)邹平市不动产权第0002696号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

墨香山南1110,000

墨香山南2110,000

墨香山南3110,000

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称墨香山南1墨香山南2墨香山南3

位置山东滨州市山东滨州市山东滨州市

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121212

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置墨香山南1墨香山南2墨香山南1

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）110,000110,000110,000

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

车位新旧程度100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）110,000110,000110,000

根据上述调整，该标的车位的平均单价为110,000元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出邹平墨香山南车位市

值为990,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 邹平市城投齐运房地产有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并

已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物

业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 拟转让车位使用权的情况：

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

68.

山东省－德州市－阿尔卡迪亚温泉城车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的阿尔卡迪亚温泉城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山东省

德州市

阿尔卡迪亚温泉

城车位

该物业为车位。

位于山东省德州市。

其中包含车位1,544个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2087年

10月23日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币98,816,000元

（人民币大写玖仟

捌佰捌拾壹万

陆仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于德州荣耀房地产开发有

限公司，于2087年10月23日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1鲁(2018)齐河县不动产权第0000147号

鲁(2017)齐河县不动产权第0003641号

鲁(2017)齐河县不动产权第0003643号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

书香苑D区74,667

北关新村56,000

馨视界花城－B区53,945

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称书香苑D区北关新村馨视界

花城–B区

位置山东德州山东德州山东德州

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101212

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置书香苑D区北关新村馨视界花城

－B区

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）74,66756,00053,945

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

道路通达度100.00%97.00%100.00%

出入口方便程度100.00%98.00%100.00%

商服繁华程度100.00%97.00%100.00%

车位新旧程度98.00%98.00%100.00%

总调整102.04%110.66%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）76,19161,97253,945

根据上述调整，该标的车位的平均单价为64,000.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出阿尔卡迪亚温泉城车

位市值为98,816,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 德州荣耀房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

69.

山东省－济南市－东第华府储藏间

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的东第华府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山东省

济南市

东第华府储藏间

该物业为储藏间。

位于山东省济南市。

其中包含储藏间293平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2088年

4月3日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币600,857元

（人民币大写

陆拾万零捌佰

伍拾柒元）

附注：

，该物业的所有权归属于济南荣耀房地产开发有

限公司，于2088年4月3日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1鲁(2018)济南市不动产权第0068676号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

万象新天剑桥郡地下库1,956

东城御景地下库1,760

华夏帝苑地下库2,200

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称万象新天剑桥

郡地下库

东城御景

地下库

华夏帝苑

地下库

位置历城区历城区历城区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）9258

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（储藏间）

ABC

位置万象

新天剑桥郡

东城御景华夏帝苑

用途储藏间储藏间储藏间

交易价（人民币元╱平方米）1,9561,7602,200

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

成新率95.00%97.00%97.00%

土地使用期限（年）100.00%100.00%99.04%

总调整105.26%103.09%104.09%

经调整后单价（人民币元╱平方米）2,0591,8142,290

根据上述调整，该标的储藏室的平均单价为2,054元╱平方米，我们根据该价格得出

东第华府储藏间的市值为600,854元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 济南荣耀房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，待估资产不具备办理不动产权证的

条件；所有储藏间均未出租、出借给第三方使用，且目标资产中的储藏间皆

坐落于转让方享有使用权的土地之上。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

70.

山东省－临沂市－沂河郡府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的沂河郡府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山东省

临沂市

沂河郡府车位

该物业为车位。

位于山东省临沂市。

其中包含车位40个。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币1,468,000元

（人民币大写

壹佰肆拾陆万

捌仟元）

附注：

，该物业的所有权归属于山东荣盛富翔地产开发

有限公司，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1临河国用(2011)第0020号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

沂河郡府136,700

沂河郡府236,700

沂河郡府336,700

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称沂河郡府1沂河郡府2沂河郡府3

位置山东临沂山东临沂山东临沂

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101212

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置沂河郡府1沂河郡府2沂河馨苑B区

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）36,70036,70036,700

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

车位新旧程度100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）36,70036,70036,700

根据上述调整，该标的车位的平均单价为36,700.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出沂河郡府车位市值为

1,468,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 山东荣盛富翔地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并

已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物

业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

71.

山东省－青岛市－青岛锦绣外滩（品月苑）车位、住宅、商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的青岛锦绣外滩（品月苑）物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山东省

青岛市

青岛锦绣外滩（品

月苑）车位、住

宅、商业

该物业为车位、住宅、商

业。

位于山东省青岛市。

其中包含车位3个，住宅

244平方米，商业285平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2081年

4月13日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币3,323,840元

（人民币大写

叁佰叁拾贰万

叁仟捌佰肆拾元）

附注：

，该物业的所有权归属于青岛东方白灵房地产开

发有限公司，于2081年4月13日到期，为住宅用地，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1青房注字胶州第2020075号鲁(2019)胶州市不动产权第0006351号

2青房注字胶州第2019140号鲁(2019)胶州市不动产权第0006351号

3青房注字胶州第2019140号鲁(2019)胶州市不动产权第0006351号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目（商业）单位价格

（人民币元╱平方米）

青岛达观天下商舖7,345

胶州区商舖16,316

胶州区商舖26,452

可比项目（车位）单位价格

（人民币元╱个）

青岛万科未来城59,963

绿城紫薇广场丽园61,009

东湖星城69,725

可比项目（住宅）单位价格

（人民币元╱平方米）

荣盛锦绣外滩14,484

荣盛锦绣外滩24,040

荣盛锦绣外滩34,342

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称青岛万科

未来城

绿城紫薇

广场丽园

东湖星城

位置青岛市

市北区四流

南路66号甲

绿城紫薇广场

丽园－东门

胶州东湖星城

一期十六号楼

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）101110

可比案例基本情况（住宅）：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛锦绣

外滩1

荣盛锦绣

外滩2

荣盛锦绣

外滩3

位置上合经济

开发区

上合经济

开发区

上合经济

开发区

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层中层高层

物业面积（平方米）112.54119.9122.54

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2021年2021年2021年

附录三

估值报告

可比案例基本情况（商业）：

类别可比案例

可比案例

名称青岛达观

天下商舖

胶州区

商舖1

胶州区

商舖2

位置胶州区胶州区胶州区

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）149.7738093

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2015年前后2015年前后2015年前后

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

(a) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置青岛达观

天下商舖

胶州区商舖1胶州区商舖2

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）149.77380.0093.00

交易价（人民币元╱平方米）7,3456,3166,452

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

交通便利度100%100%97%

公交站点距离（米）100%100%96%

环境质量100%98%98%

建筑面积105%100%105%

装饰装修102%102%102%

外观设计100%94%94%

成新率98.5%100%98%

土地使用期限（年）93.85%93.85%93.85%

可比物业（商业）

ABC

总调整101.00%113.40%118.35%

经调整单价（人民币元╱平方米）7,4197,1627,636

根据上述调整，该标的商业的平均单价为7,406元╱平方米，从而得出锦绣外

滩（品月苑）商业市值为2,112,562元。

附录三

估值报告

(b) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置青岛万科

未来城

绿城紫薇广场

丽园

东湖星城

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）59,96361,00969,725

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

交通便利度100%100%100%

商服繁华程度100%100%100%

总调整100%100%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）59,96361,00969,725

根据上述调整，该标的车位的平均单价为63,600.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出锦绣

外滩（品月苑）车位市值为190,800元。

可资比较物业（住宅）

ABC

位置荣盛锦绣

外滩1

荣盛锦绣

外滩2

荣盛锦绣

外滩3

用途住宅住宅住宅

建筑面积（平方米）112.54119.90122.54

交易价（人民币元╱平方米）4,4844,0404,342

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

朝向（单套住宅采用）101.00%101.00%101.00%

楼层100.00%100.00%101.00%

成新率100.5%101.00%101.00%

土地使用期限（年）100.00%100.00%100.07%

总调整98.52%98.03%96.99%

经调整单价（人民币元╱平米）4,4183,9604,211

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为4,196元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出锦绣外滩（品月苑）住宅市值为1,020,479元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 青岛东方白灵房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 根据不动产登记资料查询信息、抵押合同等材料，以及公司及转让方所做出

的陈述，待估资产中包含3项设有抵押权，如下：

序号抵押人抵押权人债务人

债务人履行

债务期限

作为抵押物的土地上的

建筑物（目标资产范围内）

1青岛东方白灵房地产

开发有限公司

中原信托有限公司青岛东方白灵房地产

开发有限公司

2023/4/8-2025/9/15青岛锦绣外滩（品月苑）三期

S1-303、2-2101、2-2201中国民生银行股份

有限公司青岛分行

2023/4/8-2025/9/15

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

72.

山东省－淄博市－花语江南车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的花语江南物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山东省

淄博市

花语江南车位

该物业为车位。

位于山东省淄博市。

其中包含车位10个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地2090年4

月8日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币664,400元

（人民币大写

陆拾陆万

肆仟肆佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于山东颐卓置业有限公司，

商业用地均于2052年9月16日到期，住宅用地均于2082年9月16日到期，均为商业、

住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1鲁(2020)淄博临淄区不动产权第0002110号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

大顺胜利花园52,294

大顺胜利花园南1区59,266

恒生国际星城69,725

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称大顺

胜利花园

大顺胜利

花园南1区

恒生

国际星城

位置临淄

区桓公路

临淄

区桓公路

临淄大道

816号

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）131312

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置大顺胜利花园大顺胜利花园

南1区

恒生国际星城

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）52,29459,26669,725

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

交通便利度100%100%100%

商服繁华程度100%100%100%

总调整100%100%100%

经调整单价（人民币元╱停车位）52,29459,26669,725

根据上述调整，该标的车位的平均单价为60,400.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出花语江南车位市值为

664,400元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 山东颐卓置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

73.

山西省－临汾市－荣盛锦绣学府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛锦绣学府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山西省

临汾市

荣盛锦绣学府车

位

该物业为车位。

位于山西省临汾市。

其中包含车位27个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地2089年5

月31日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币3,510,000元

（人民币大写

叁佰伍拾壹万元）

附注：

，该物业的所有权归属于山西荣君房地产开发有

限公司，于2089年5月31日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1晋(2019)忻州市不动产权第0002422号

晋2019临汾市不动产权第0007086号

晋2019忻州市不动产权第0002425号

土地证号：14010869187

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

荣盛锦绣学府1137,615

荣盛锦绣学府2114,679

荣盛锦绣学府3137,615

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛锦绣

学府1

荣盛锦绣

学府2

荣盛锦绣

学府3

位置山西临汾市山西临汾市山西临汾市

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）131312

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征，如楼龄及维修、

面积、楼层及其他相关事宜。调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作

出向上调整。相反，如该物业次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置荣盛锦绣

学府1

荣盛锦绣

学府2

荣盛锦绣

学府3

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）137,615114,679137,615

调整因素（以标的资产打分

100%

，可比

案例按照优劣于标的资产进行打分）：

车位新旧程度100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）137,615114,679137,615

根据上述调整，该标的车位的平均单价为130,000.00元╱个，我们以该价格作为基准

价，调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣盛锦绣学府车

位市值为3,510,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 山西荣君房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

74.

山西省－忻州市－荣盛锦绣学府车位、住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛锦绣学府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

山西省

忻州市

荣盛锦绣学府车

位、住宅

该物业为车位、住宅。

位于山西省忻州市。

其中包含车位76个，住宅

284平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地2089年

5月8日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币8,762,864元

（人民币大写

捌佰柒拾陆万贰仟

捌佰陆拾肆元）

附注：

，该物业的所有权归属于山西荣太房地产开发有

限公司，住宅用地均于2089年5月8日到期，为住宅用地，详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1忻府合同202501096672号晋(2019)忻州市不动产权第0002422号

2晋(2019)忻州市不动产权第0002425号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

荣盛秀容府78,440

开莱国际社区113,303

万福二区87,156

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

忻州锦绣学府16,402

忻州锦绣学府26,350

忻州锦绣学府36,691

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称荣盛秀容府开莱国际社区万福二区

位置忻府区－

公园西街与

建设北路

交汇处西北角

忻府－

人民公园

开莱国际

社区－北门

忻府区

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121512

可比案例基本情况（住宅）：

类别可比案例

可比案例

名称忻州锦绣

学府1

忻州锦绣

学府2

忻州锦绣

学府3

位置忻府区忻府区忻府区

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层低层低层

物业面积（平方米）119119129

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2021年2021年2021年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置荣盛秀容府开莱

国际社区

万福二区

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）78,440113,30387,156

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

物业类型100.00%100.00%100.00%

车位新旧程度100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）78,440113,30387,156

根据上述调整，该标的车位的平均单价为93,000.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出荣盛

锦绣学府车位市值为7,068,000元。

(b) 住宅

可比物业（住宅）

ABC

位置

忻州

锦绣学府1

忻州

锦绣学府2

忻州

锦绣学府3

用途住宅住宅住宅

交易价（人民币元╱平方米）6,4026,3506,691

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

朝向（单套住宅采用）100.5%100.5%100.5%

装饰装修104.0%100.0%100.0%

成新率98.5%99.0%99.0%

建筑面积（平方米）103.0%103.0%103.0%

总调整94.30%97.58%97.58%

经调整后单价（人民币元╱平方米）6,0376,1966,529

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为6,254元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，荣盛锦绣学府住宅的市值为1,694,864元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 山西荣太房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

75.

陕西省－汉中市－滨江悦府车位、住宅

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的滨江悦府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

陕西省

汉中市

滨江悦府车位、

住宅

该物业为车位、住宅。

位于陕西省汉中市。

其中包含车位4个，住宅

492平方米。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2090年

5月19日届满。

于估值日期，该

物业为处于建设

中。

人民币2,158,728元

（人民币大写

贰佰壹拾伍万捌仟

柒佰贰拾捌元）

附注：

，该物业的所有权归属于湛江开发区荣发房地产

开发有限公司，于2053年12月3日、2083年12月3日到期，为商务金融业及住宅用地，

详情如下：

序号

房屋所有权证号╱

不动产权证号╱预售许可证对应土地使用权证号╱不动产权证号

1（南）房预售字[2021]16号陕(2020)南郑县不动产权第0002004号

2（南）房预售字[2022]82号陕(2021)南郑区不动产权第0000986号

该建筑物构成上述证书的一部分。

附录三

估值报告

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

滨江悦府5,578

臻华府5,225

汇樾(cid:129)金色外滩5,251

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

恒大帝景47,936

西域天籁城52,294

吾悦公馆47,936

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称恒大帝景西域天籁城吾悦公馆

位置陜西汉中陜西汉中陜西汉中

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）152515

可比案例基本情况（住宅）：

类别可比案例

可比案例

名称滨江悦府臻华府汇樾(cid:129)金色

外滩

位置汉中市南郑区

江南东路与

汉桂路交口

东南侧

汉中市南郑区

大河坎镇

智慧大街与

南郑大道

交叉口

汉中市南郑区

江南西路与

濂泉路

交叉路口

交易日期2025年2025年2025年

楼层中层中层中层

物业面积（平方米）108117113

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2024年2024年2024年

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置恒大帝景西域天籁城吾悦公馆

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）47,93652,29447,936

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

物业类型100.00%100.00%100.00%

车位新旧程度100.00%100.00%100.00%

总调整100.00%100.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）47,93652,29447,936

根据上述调整，该标的车位的平均单价为49,400.00元╱个，我们以该价格作为

基准价，调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出滨江

悦府车位市值为197,600元。

(b) 住宅

可比物业（住宅）

ABC

位置滨江悦府臻华府汇樾(cid:129)

金色外滩

用途住宅住宅住宅

交易价（人民币元╱平方米）5,5785,2255,251

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

朝向（单套住宅采用）103.50%103.50%103.50%

交通便利度100.00%100.00%96.00%

公交站点距离（米）100.00%100.00%98.00%

公交线路数量（条）100.00%100.00%98.00%

成新率100.00%100.20%99.60%

建筑面积（平方米）102.00%102.00%102.00%

总调整94.72%94.53%103.15%

经调整后单价（人民币元╱平方米）5,2844,9395,417

根据上述调整，该标的住宅的平均单价为5,213元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余住宅的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

附录三

估值报告

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<50>50<50>50<50

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

楼层参数调整因素：

楼层增加1层，修正幅度为0.3%；

综上对其余住宅的调整计算，得出滨江悦府住宅估值为2,562,538元，同时由于

该项目尚处于建设中，经核实后续预计发生成本601,410元，本次予以扣减，

故计算后的黄山浦溪水镇住宅估值为1,961,128元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 汉中荣园兴城置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取

得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的

土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十三日勘察该物业。

附录三

估值报告

76.

四川省－成都市－花语城车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的花语城物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

四川省

成都市

花语城车位

该物业为车位。

位于四川省成都市。

其中包含车位252个。

该物业已授权的商业及住

宅土地使用权，商业用地

于2053年2月28日届满，住

宅用地2083年2月28日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币18,051,800元

（人民币大写

壹仟捌佰零伍万

壹仟捌佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于成都荣盛房地产开发

有限公司，该商业用地于2053年2月28日到期，住宅用地于2083年2月28日到期，

为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1成国用(2013)第242号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱个）

中铁西城东苑54,286

长虹和悦府85,952

金阳易诚国际67,857

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称中铁西城东苑长虹和悦府金阳易诚国际

位置成都成都成都

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121212

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置中铁

西城东苑

长虹

和悦府

金阳

易诚国际

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）54,28685,95267,857

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型100.00%103.00%100.00%

车位新旧程度98.00%100.00%100.00%

总调整102.04%97.09%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）55,39483,44967,857

根据上述调整，该标的车位的单价为68,900.00元╱个，我们以该价格作为基准价，通

过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出花语城车位市值为18,051,800元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 成都荣盛房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

77.

四川省－成都市－香堤荣府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的香堤荣府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

四川省

成都市

香堤荣府车位

该物业为车位。

位于四川省成都市。

其中包含车位18个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2073年

1月6日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币1,094,400元

（人民币大写

壹佰零玖万

肆仟肆佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于成都荣盛华府置业有限

公司，于2073年1月6日到期，为住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1新都国用(2016)第26481号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

东骏湖景湾72,381

富力桃园B区45,238

佳乐澜郡夏宫54,037

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称东骏湖景湾富力桃园B区佳乐澜郡夏宫

位置成都成都成都

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）333128

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置东骏

湖景湾

富力

桃园B区

佳乐

澜郡夏宫

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）72,38145,23854,037

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

临街道路类型100.00%103.00%100.00%

车位新旧程度98.00%98.00%100.00%

总调整102.04%99.07%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）73,85844,81754,037

根据上述调整，该标的车位的单价为57,600.00元╱个，我们以该价格作为基准价，通

过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

子母车位按照标准车位的1.5倍进行修正。

综上对车位的调整计算，得出香堤荣府车位市值为1,094,400元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 成都荣盛华府置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取

得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的

土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

附录三

估值报告

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十一日勘察该物业。

附录三

估值报告

78.

天津市－天津市－天津锦绣学府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的天津锦绣学府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

天津市

天津锦绣学府车

位

该物业为车位。

位于天津市天津市。

其中包含车位113个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2087年

7月31日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币6,791,300元

（人民币大写

陆佰柒拾玖万

壹仟叁佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于天津荣臻房地产开发有

限公司，于2087年7月31日，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1津(2017)静海区不动产权第1014560号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

富力津门湖61,009

润景家园65,367

阳光城文澜公馆52,729

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称富力津门湖润景家园阳光城

文澜公馆

位置西青－

新梅江南富力

津门湖–8号楼

东丽区－

万新街

北辰区－

佳荣里街

阳光城

文澜公馆

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121210

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置富力津门湖润景家园阳光城文澜

公馆

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）61,00965,36752,729

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的资产

进行打分）：

车位新旧程度98.00%100.00%100.00%

总调整102.04%100.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）62,25465,36752,729

根据上述调整，该标的车位的平均单价为60,100.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出天津锦绣学府车位市

值为6,791,300元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 天津荣臻房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

79.

天津市－天津市－天津荣盛华府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的天津荣盛华府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

天津市

天津荣盛华府车

位

该物业为车位。

位于天津市天津市。

其中包含车位33个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2080年

4月21日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币1,983,300元

（人民币大写

壹佰玖拾捌万

叁仟叁佰元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳荣盛中天房地产开

发有限公司，于2080年4月21日到期，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1津(2017)蓟州区不动产权第1004534号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

富力津门湖61,009

润景家园65,367

阳光城文澜公馆52,729

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称富力津门湖润景家园阳光城

文澜公馆

位置西青－

新梅江南富力

津门湖–8号楼

东丽区－

万新街

北辰区－

佳荣里街

阳光城

文澜公馆

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121210

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置富力津门湖润景家园阳光城

文澜公馆

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）61,00965,36752,729

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

车位新旧程度98.00%100.00%100.00%

总调整102.04%100.00%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）62,25465,36752,729

根据上述调整，该标的车位的平均单价为60,100.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出天津荣盛华府车位市

值为1,983,300元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 天津荣泰置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十五日勘察该物业。

附录三

估值报告

80.

浙江省－杭州市－杭州檀越府车位

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的杭州檀越府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

浙江省

杭州市

杭州檀越府车位

该物业为车位。

位于浙江省杭州市。

其中包含车位50个。

该物业已授权的住宅土地

使用权，住宅用地于2059年

6月25日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币2,450,000元

（人民币大写

贰佰肆拾伍万元）

附注：

，该物业的所有权归属于沈阳荣盛锦绣天地房地

产开发有限公司，于2082年12月26日、2052年12月26日到期，为其他普通商品住房、

其他商服用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1浙(2019)临安区不动产权第0019608号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

杭州桃李春风44,954

起梦科创园44,954

香槟之约56,000

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称杭州桃李春风起梦科创园香槟之约

位置临安区－

青山湖

余杭区－

良渚

拱墅区－

万达广场

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）8810

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

可比物业（车位）

ABC

位置杭州

桃李春风

起梦科创园香槟之约

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）44,95444,95456,000

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

车位新旧程度100.00%100.00%98.00%

总调整100.00%100.00%102.04%

经调整单价（人民币元╱停车位）44,95444,95457,143

根据上述调整，该标的车位的平均单价为49,000.00元╱个，我们以该价格作为基准价，

调整得出其余车位的价格。综上对其余车位的调整计算，得出杭州檀越府车位市值

为2,450,000元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 杭州荣尚置业有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已取得该

物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业的土地

使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

附录三

估值报告

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

，于二○二五年五月二十二日勘察该物业。

附录三

估值报告

81.

重庆市－重庆市－滨江华府商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的滨江华府物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

重庆市

滨江华府商业

该物业为商业。

位于重庆市重庆市。

其中包含商业160平方米。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币2,961,956元

（人民币大写

贰佰玖拾陆万壹仟

玖佰伍拾陆元）

附注：

，该物业的所有权归属于重庆荣盛鑫煜房地产开

发有限公司，于2084年7月31日到期，为城镇住宅用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1渝(2020)巴南区不动产权第000051737号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币╱平方）

龙洲湾19,433

宏源小区马王坪正街商舖18,182

融创欧麓花园城铂爵郡（二期）

金鹿大道商舖15,490

附录三

估值报告

可比案例基本情况：

类别可比案例

可比案例

名称龙洲湾宏源小区

马王坪

正街商舖

融创欧麓花园

城铂爵郡

（二期）金鹿

大道商舖

位置嘉龙路马王坪正街金鹿大道

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）4399102

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2011年前后2016年前后2017年前后

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

(a) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置龙洲湾宏源小区

马王坪正街

商舖

金鹿大道

商舖

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）4399102

交易价（人民币元╱平方米）19,43318,18215,490

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

装饰装修96.00%100.00%100.00%

成新率96.80%98.80%99.20%

特殊位置（单套商业）100.0%100.00%95.65%

可比物业（商业）

ABC

总调整107.61%101.21%105.39%

经调整单价（人民币元╱平方米）20,91218,40316,325

根据上述调整，该标的商业的平均单价为18,547元╱平方米，从而得出滨江华

府商业市值为2,961,956元。

附录三

估值报告

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

，于二○二五年五月二十三日勘察该物业。

附录三

估值报告

82.

重庆市－重庆市－荣盛城观云郡车位、商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛城观云郡物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

重庆市

荣盛城观云郡车

位、商业

该物业为车位、商业。

位于重庆市。

其中包含车位634个，商业

2,463平方米。

该物业已授权的商业土地

使用权，商业用地于2067年

7月2日╱2057年7月2日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币72,891,252元

（人民币大写

柒仟贰佰捌拾玖万

壹仟贰佰伍拾贰元）

附注：

，该物业的所有权归属于重庆荣干房地产开发有

限公司，商业用地于2067年7月2日、2057年7月2日到期，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1渝(2017)大渡口区不动产权第000833431号

渝(2020)大渡口区不动产权第000818011号

渝(2023)大渡口区不动产权第001101150号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

金科中建集美阳光－2期11,071

中甬优米优米商业11,740

华宇锦绣广场10,459

附录三

估值报告

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

恒基翔龙江畔80,917

亲和佳苑65,333

中交丽景74,667

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称恒基翔龙江畔亲和佳苑中交丽景

位置南岸区－

南滨路

巴南区－

李家沱

大渡口区－

春晖路

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121212

可比案例基本情况（商业）：

类别可比案例

可比案例

名称金科中建集美

阳光–2期

中甬优米

优米商业

华宇

锦绣广场

位置大渡口跳蹬大渡口大渡口

交易日期2025年2025年2025年

楼层首层首层首层

物业面积（平方米）59.384035.93

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2016年前后2012年前后2013年前后

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个

方面的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。

调整的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业

次于可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置金科中建集美

阳光－2期

中甬优米

优米商业

华宇锦绣

广场

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）59.3840.0035.93

交易价（人民币元╱平方米）11,07111,74010,459

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

交通便利度100.00%97.00%97.00%

建筑面积108.00%108.00%108.00%

成新率97.00%94.00%95.00%

层高100.00%103.00%100.00%

土地年限99.00%96.00%97.00%

可比物业（商业）

ABC

总调整96.42%102.70%103.59%

经调整单价（人民币元╱平方米）10,67512,05710,834

根据上述调整，该标的商业的平均单价为11,189元╱平方米，我们以该价格作

为基准价，通过对比标的资产和其余商业的面积、楼层等参数，调整得出其

余商业的价格。

面积参数调整因素：

类型极小型小型中型大型超大型

面积区间<200>200

<500

500

<800

800

<1,000

1,000

根据上述参数确定所属类型，修正方向为面积越大，修正方向越小，修正幅

度按照每种类型为2%；

附录三

估值报告

楼层参数调整因素：

项目首层

层

层及以上

分值0%–20%–40%–60%

综上对其余商业的调整计算，得出荣盛城观云郡商业市值为26,273,452元。

(b) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置恒基翔龙江畔亲和佳苑中交丽景

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）80,91765,33374,667

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

交通便捷程度103.00%100.00%100.00%

临街道路类型103.00%100.00%100.00%

车位新旧程度100.00%98.00%98.00%

总调整102.04%99.07%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）76,27266,66676,191

根据上述调整，该标的车位的单价为73,000.00元╱个，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

车位调整因素：

项目标准车位残疾车位子母车位

分值0%–20%50%

综上对其余车位的调整计算，得出荣盛城观云郡车位市值为46,617,800元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 重庆荣干房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，并已

取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该物业

的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

附录三

估值报告

(b) 根据不动产登记资料查询信息、民事裁定书、法院通知书等材料，以及公司

及转让方所做出的陈述，本次拟转让的目标资产中，有1项被法院查封，如下

表所示：

序号申请保全人被申请人查封法院民事裁定书被查封资产保全起始时间保全期限

1重庆三银装饰工程

有限公司

重庆荣干房地产

开发有限公司

重庆市大渡口区

人民法院

(2025)渝0104

执保1150号

荣盛城观云郡

I62-1地块S4#楼

农贸市场

2025/4/24三年

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十三日勘察该物业。

附录三

估值报告

83.

重庆市－重庆市－荣盛华府车位、商业

荣万家生活服务股份有限公司及其附属公司拟收购的荣盛华府车位、商业物业权益

序号物业描述及租期占用详情

于

年

月

日

现状下的市值

1中华人民共和国

重庆市

荣盛华府车位、

商业

该物业为车位、商业。

位于重庆市。

其中包含车位978个，商业

129平方米。

该物业已授权的商业土地

使用权，商业用地于2057年

7月5日届满。

于估值日期，该

物业为空置及已

落成待售。

人民币74,609,273元

（人民币大写

柒仟肆佰陆拾万

玖仟贰佰柒拾叁元）

附注：

，该物业的所有权归属于重庆荣盛坤创房地产开

发有限公司，于2057年7月5日到期，为商服用地，详情如下：

序号对应土地使用权证号╱不动产权证号

1渝(2017)南岸区不动产权第000739818号

2渝(2019)南岸区不动产权第000830602号

3渝(2021)南岸区不动产权第000055121号

4渝(2022)南岸区不动产权第000373157号

5渝(2024)南岸区不动产权第000766051号

该建筑物构成上述证书的一部分。

，我们采用市场比较法。我们已参考该地区的相关可以

比较项目。选择可以比较项目主要基于以下目标：a交易发生于过去六个月；b可以

比较项目的性质、区位条件与该物业相似；c位于标的资产的相同或附近区域；d可

以比较项目的信息可公开查询。依据《房地产估价规范》中「市场法评估应选取不少

于3个可比实例」的要求，并结合行业通常选取3个可比实例的实操惯例，本次评估

从符合上述条件的案例中，选取距离最近的3个物业作为可比项目。

可比项目单位价格

（人民币元╱平方米）

贝迪新城1期17,680

国际社区观邸2组团16,196

国际社区观园1期15,859

附录三

估值报告

可比项目单位价格

（人民币元╱个）

恒基翔龙江畔80,917

亲和佳苑65,333

中交丽景74,667

可比案例基本情况（车位）：

类别可比案例

可比案例

名称恒基翔龙江畔亲和佳苑中交丽景

位置南岸区－

南滨路

巴南区－

李家沱

大渡口区－

春晖路

交易日期2025年度2025年度2025年度

楼层–1层–1层–1层

物业面积（平方米）121212

可比案例基本情况（商业）：

类别可比案例

可比案例

名称贝迪新城1期国际社区

观邸2组团

国际社区

观园1期

位置惠工路11号腾龙大道21号腾龙大道

交易日期2025年2025年2025年

楼层低层低层低层

物业面积（平方米）42.32184227

结构混合结构混合结构混合结构

建成时间2005年前后2009年前后2012年前后

在主要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在主

要假设时，我们已作出适当调整及分析，以考虑该物业与可以比较项目在多个方面

的差异，包括但不限于位置、交通便利性、临近环境及物理特征等相关事宜。调整

的一般基准为如该物业优于可以比较项目，则作出向上调整。相反，如该物业次于

可比项目，则作出向下调整。

附录三

估值报告

(a) 商业

可比物业（商业）

ABC

位置贝迪新城1期国际社区

观邸2组团

国际社区

观园1期

用途商业商业商业

建筑面积（平方米）43.32184227

交易价（人民币元╱平方米）17,68016,19615,859

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

建筑面积100.00%100.00%95.00%

成新率90.00%93.00%95.00%

特殊位置（单套商业）100.00%100.00%95.65%

可比物业（商业）

ABC

总调整111.11%107.53%115.84%

经调整单价（人民币元╱平方米）19,64417,41518,371

根据上述调整，该标的商业的平均单价为18,477元╱平方米，从而得出荣盛华

府商业市值为2,375,773元。

(b) 车位

可比物业（车位）

ABC

位置恒基翔龙江畔亲和佳苑中交丽景

用途车位车位车位

交易价（人民币元╱停车位）80,91765,33374,667

调整因素（以标的资产打分

100%

，

可比案例按照优劣于标的

资产进行打分）：

交通便捷程度103.00%100.00%100.00%

临街道路类型103.00%100.00%100.00%

车位新旧程度100.00%98.00%98.00%

总调整102.04%99.07%100.00%

经调整单价（人民币元╱停车位）76,27266,66676,191

附录三

估值报告

根据上述调整，该标的车位的单价为73,000.00元╱个，我们以该价格作为基准

价，通过对比标的资产和其余车位的类型，调整得出其余车位的价格。

车位调整因素：

项目标准车位残疾车位子母车位

分值0%–20%50%

综上对其余车位的调整计算，得出荣盛华府车位市值为72,233,500元。

，当中载

有（其中包括）以下资料：

(a) 重庆荣盛坤创房地产开发有限公司拥有该物业的法定、有效及完整所有权，

并已取得该物业的相关权属证明，有权依法占用、使用及以其他方式处置该

物业的土地使用权及房屋所有权并从中受益；

(b) 该物业不受抵押、扣押或任何其他来自第三方的产权负担规限；

根据公司及转让方提供的国有土地使用权证、不动产权证、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证、施工许可证、转让方房屋买卖合同文件等材料，

以及公司及转让方所做出的陈述、说明，除部分车位具备办证条件外，其余

车位不具备办理不动产权证的条件；所有车位均未出租、出借给第三方使用。

且目标资产中的车位皆坐落于转让方享有使用权的土地之上。

对于规划内的车位，《民法典》第二百七十五条第一款规定，「建筑区划内，规

划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等

方式约定。」根据转让方提供的部分房屋买卖合同及相关陈述，转让方转让该

车位使用权不违反与业主约定，不损害第三方利益。

对于属于防空工程的地下车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款

规定，「国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。」《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，「地下工程应本著「谁

投资、谁所有、谁受益、谁维护」的原则，允许建设单位对其投资开发建设的

地下工程自营或者依法进行转让、租赁。」

根据上述规定，转让方有权使用、管理、并从该属于防空工程的地下车位中

收益，并有权向其他方转让该使用权，转让车位使用权不存在实质法律障碍。

，于二○二五年五月二十三日勘察该物业。

临时股东大会通告

香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本通告的内容概

不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本通告全

部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

（一家于中华人民共和国注册成立的股份有限公司）

（股份代号：

）

临时股东大会通告

兹通告荣万家生活服务股份有限公司（「本公司」）谨订于2025年8月8日（星期五）

上午十时正假座中华人民共和国（「中国」）河北省廊坊市经济技术开发区祥云道

81号荣盛发展大厦举行临时股东大会（「临时股东大会」），以处理下列事项：

普通决议案

审议及酌情通过以下作为普通决议案的决议案（不论有否修订）：

「动议

(a) 批准、追认及确认2025年债务抵偿框架协议（定义见本公司日期

为2025年7月21日的通函（「通函」）、其条款及据此拟进行的收购

交易；及

(b) 授权本公司任何一名董事（「董事」）代表本公司签立一切有关其他

文件、文据及协议，并作出彼认为附带于或附加于2025年债务抵

偿框架协议中拟进行事项或与之相关的一切有关行动或事宜。」

承董事会命

荣万家生活服务股份有限公司

董事长兼执行董事

耿建富

中国，廊坊，2025年7月21日

临时股东大会通告

附注：

（「上市规则」），临时股东大会上的所有

决议案将以投票方式进行表决。有关投票结果将根据上市规则登载于香港联合交易

所有限公司网站(

w.hkexnews.hk

)及本公司网站(

w.roiserv.com

)。

。凡有权出席按上述通告召开的临时股

东大会并于会上投票的本公司任何股东均有权委任一名或多名受委代表代其出席

临时股东大会并于会上投票。受委代表无须为本公司股东。倘委任超过一名受委代

表，则须于相关代表委任表格上注明每位就此委任的各受委代表所代表的股份数目。

每位亲身或委派受委代表出席的本公司股东均有权就其所持每一股份享有一票

表决权。

（如有）或经公证人证明的该等

授权书或授权文件的副本，最迟须于临时股东大会或其任何续会（视情况而定）指定

举行时间24小时前填妥及交回(i)本公司的中国总部（地址为中国河北省廊坊市经济

技术开发区祥云道81号）（就本公司内资股持有人而言）或(i)本公司于香港的H股

份过户登记处卓佳证券登记有限公司（地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼）（就

本公司H股持有人而言），方为有效。填妥及交回代表委任表格后，本公司股东仍可

依愿亲身出席临时股东大会或其任何续会，并于会上投票。

，本公司将由2025年8月5日（星期二）

至2025年8月8日（星期五）（首尾两天包括在内）暂停办理股份过户登记手续，于此期

间本公司将不会办理任何股份过户登记。为合资格出席临时股东大会并于会上投票，

未登记为本公司H股持有人的人士务请将所有过户文件连同相关股票，于2025年8

月4日（星期一）下午四时三十分前送交本公司H股份过户登记处卓佳证券登记有

限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼，以便办理股份过户登记手续。

厘定股东出席临时股东大会并于会上投票的资格的记录日期为2025年8月8日（星期五）。

，委托书须由委托人签署，或由以书面形式正式

授权的代理人签署，若委托人为法人，授权书应当加盖法人印章或由其董事或者以

书面形式正式授权的代理人签署。

（或其任何续会）需要的时间预期不超过半天。出席临时股东大会（或

其任何续会）的本公司股东或其受委代表须自行承担差旅及食宿费用。

于本通告日期，董事会包括执行董事耿建富先生、刘红霞女士及隆小康先生；

非执行董事张文革先生；以及独立非执行董事金文辉先生、许少宏先生及唐义书

先生。

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.

荣万家生活服务股份有限公司

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